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unknown - 12 2024 4 annexe Avis DES Domaines Reponse
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Longué-Jumelles.
Lien du pdf (unknown - 12 2024 4 annexe Avis DES Domaines Reponse)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aménagement du territoire,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de Maine et Loire
Pôle d’évaluation domaniale de Maine et Loire
1 rue Talot
BP 84112
49041 ANGERS CEDEX 01
mél. :ddfip49.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 09 12 2024
Le Directeur Départemental des Finances
Publiques de Maine et Loire
à
COMMUNE DE LONGUE-JUMELLES
Affaire suivie par : David KNOEPFLER
Courriel : david.knoepfler@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 11 52 62 21
Réf DS:20857630
Réf OSE : 2024-49180-80824
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain à bâtir en vue de la construction d’un ensemble immobilier destiné à un usage social
Adresse du bien : place du bourg neuf - Longué-Jumelles
Valeur : 135 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Mme ORY
2 - DATES
de consultation : 05/11/24
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: -
le cas échéant, de visite de l’immeuble : -
du dossier complet : 05/11/24
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Par avis du 24 11 2023, il a été délivré un avis portant sur le projet de vente d’un terrain à bâtir par la commune de Longué-Jumelles portant sur la construction de 26 logements pour 1850 m² de SdP. La valeur avait été notifiée à 165 000 euros HT.
Ce projet a été abandonné et un nouveau promoteur, Nexity a proposé un projet sensiblement équivalent en terme de construction (1400 m² de SHAB environ contre 1700 m² de SHAB sur le premier projet).
L’accord des parties porteraiy sur un prix de 152 000 euros TTC.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2
✓
✓ 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
terrain avec accès à la voie publique
réseaux à proximité
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
Longué-Jumelles AP 79 p place du bourg neuf
Environ 2665 m²
(données CAR non
communiquées )
TAB
TOTAL
Environ 2665 m²
(données CAR non
communiquées)
3 4.4.Descriptif
Vente dans le cadre d’un projet de promotion immobilière portant sur la construction de 27 logements pour 1500 m² de SHAB environ + 27 places de stationnement aériennes.
4.5. Surfaces du bâti
-
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Commune de Longué-Jumelles
5.2. Conditions d’occupation
libre
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
PLUi CASVL
zonage UB
4 6.2.Date de référence et règles applicables
Sans objet
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
Méthode du bilan promoteur
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Aucune consultation de sources externes à la DGFIP n'a été réalisée.
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
valeur cohérente avec celle de l’examen des données du CAR.
5 9 - COMPTE À REBOURS
Un compte à rebours avait été réalisé dans le cadre d’un projet précédent très proche en terme de surface, et de typologie de logement. En l’absence de production du bilan d’opération pour ce nouveau projet, que le promoteur a refusé de communiquer, on pourra partir de la base du CAR du projet précédent que l’on ajustera en fonction de la SHAB projetée à 1400 m² (contre 1700 m² dans le projet précédent), et SDP à 1500 m².
9.1.Recettes du CAR : études de marché
9.1.1.Sources et critères de recherche - Termes de comparaison
-
9.1.2.Autres sources
HOMIWOO
➢ On observe une valeur moyenne de 1795 euros HT sur le marché libre, mais 1930 euros HT sur les T3
9.1.3.Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Le poste recettes apparaît au niveau de la valeur moyenne à l’adresse retenue au regard des données issues de HOMIWOO.
Ces données sont cohérentes avec les prix de vente des VEFA pratiqués auprès des bailleurs sociaux en LLS contractualisé.
On retiendra 2360 euros du m² TTC de SHAB (soit 2145 euros du m² HT sur la base d’un taux de TVA à 10%) compte tenu de la hausse des coûts de construction.
6 9.2. Dépenses du CAR
9.2.1 .Coûts
Les coûts de construction sont retenus à 1350 euros du m² de SdP, soit dans moyenne des logements collectifs HLM selon les données CALLON 2023 (immeubles collectifs prêt aidés 2023, groupe H - 1589 euros TTC, cf page 600).
Ce poste n’appelle pas d’observation dans le cadre de la revente à un bailleur.
Les coûts de commercialisation sont nuls (logement social).
Le poste marge et aléa est arbitré à 5 % du CA TTC environ, dans la moyenne basse, donc sans observation.
9.2.2. Honoraires et autres frais
Les données communiquées apparaissent cohérentes sur la base de l’analyse des ratios moyens observés.
9.3. Analyse et arbitrage du service – valeur retenue
La valeur du terrain ressort sur la base des données retenues à 135 000 euros HT environ, avec une marge de 10 % .
➢ L’avis délivré correspond à une valorisation dans le cadre d’un projet immobilier de construction d’un collectif .
7 CAR reconstitué à partir des données éléments fournis au dossier et des moyennes observées par poste – Il est précisé que le promoteur a refusé de communiquer son CAR
8 10 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE– MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 135 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 120 000 € (arrondie).
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
9 Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
10
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.