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PLU - Rapport de présentation - Rapport de présentation
Acte - DEL2024.058anx1 Rapport presentation cloture ZAC Binaches
Document publié le Vendredi 19 mai 1995 par la commune de Montévrain.
Lien du pdf (Acte - DEL2024.058anx1 Rapport presentation cloture ZAC Binaches)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Famille,
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Montévrain
LE BOURG
ZAC DES BINACHES
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ZAC des Binâches
Rapport de présentation de la
suppression de la ZAC
Le présent rapport de présentation est établi en application des dispositions de l'article R. 311-12 du code de l'urbanisme et expose les motifs de la suppression de la Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) Les Binâches. Page 2 sur 13
SOMMAIRE
I. Contexte historique de sa création
1.1. Localisation et périmètre de l’opération
1.2. Historique de l’opération
1.3. Rappel des principales étapes de l’opération
ll. Conditions de sa réalisation (données SEMM)
2-1. Réalisations des équipements, des programmes et des aménagements
2-2. Etat du foncier
2.3. Bilan financier de l'opération
III. Motifs et conséquences de sa suppression
3-1. Motifs de la suppression de la ZAC
3-2. Conséquences de la suppression Page 3 sur 13
I. Rappel des principales caractéristiques de l’opération
I-1. Localisation et périmètre de l’opération
La ZAC des Binâches est implantée en bordure du plateau de la
Brie, sur le versant sud d’un des affluents de la Marne, le Ru du
Bicheret.
Le site est constitué à l’époque de boisements assez denses
non entretenus et de champs cultivés. Il est bordé au nord par le
ru du Bicheret, à l’est par la RD5 et la ferme des Corbins, à
l’ouest par l’avenue François Mitterrand et au sud par des
champs.
Le périmètre de la ZAC des Binâches est défini dans le dossier
de création de 1995.
D’une superficie d’environ 22 Ha : 10 ha de zone constructible et
12 hectares en zone verte (bassin des corbinas). Ce périmètre a
fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique en date du 4 mars
1996.
La ZAC est desservie par l’avenue François Mitterrand (Ex Rue
Edouard Neveu).
Le périmètre de la ZAC des Binâches est agrandi en 1998. Il
passe à 38 Ha répartis comme suit :
- 17,5 ha de zone à usage d’habitation ;
- 6,5 ha de zone à usage d’activités diverses en bordure du
prolongement de la déviation de Lagny ;
- 13 ha d’espaces verts ;
- 1 ha d’équipements. re st
Zones A1
Zones A2
Zones A3
(). | Zones B
CRUE de der
Page 4 sur 13
I-2. Historique de l’opération
Le développement de la ville nouvelle de Marne-
la-Vallée, périmètre géographique
d’aménagement, dessiné dans les années 60 par
l’Etat dans le but d’urbaniser l’est parisien, a
entraîné une croissance exponentielle de la
pression foncière (l'arrivée à l'Est
d'Eurodisneyland, construction de plusieurs
milliers de logements, développement de Bussy
St. Georges, prolongation du RER…).
Le territoire communal étant entièrement situé
dans le périmètre de la ville nouvelle, la commune
de Montévrain, soucieuse de maîtriser son
urbanisation, signe en 1991, sous l’égide du
Préfet, un protocole d’accord avec EPAMARNE
qui détermine les conditions de mise en œuvre du
développement de la ville et la divise en deux
zones :
▪ La zone A au nord de la ville dont l’aménagement relèvera de la compétence de la commune.
▪ La zone B au sud de la ville dont l’aménagement sera conduit par l’Etablissement public d’aménagement de Marne la vallée.
Afin d’assurer le développement de la zone A, la commune de Montévrain a créé la Z.A.C. (Zone d’Aménagement Concerté) des Binâches par Délibération du conseil municipal du 19 mai 1995. Puis par Délibération n°95-49 du 5 juillet 1995, le conseil municipal a adopté le cahier des charges pour la concession d’aménagement de la Z.A.C. des Binâches et décide d’en confier l’aménagement à la Société d’Economie Mixte de Montévrain (S.E.M.M.).
Ce cahier des charges a fait l’objet de 10 avenants afin d’en proroger la durée jusqu’au 31 décembre 2024, dans le but de finaliser la rétrocession des espaces communs de la ZAC.
Cette ZAC a fait l’objet de 4 modifications en date du 7 avril 1998, du 14 juin 2006, du 22 mai 2008 et du 7 novembre 2013.
Le dossier de création de 1995 prévoyait la construction de 180 maisons individuelles sur un espace de 10 ha et un espace vert de 12 ha accueillant le bassin des Corbins.
La modification du 7 avril 1998 vient modifier le Plan d’Aménagement de Zone (PAZ) de la ZAC, il intègre des parcelles auparavant exclues en raison des incertitudes liées au périmètre d’études de la déviation de la RN34 et soustrait des parcelles déjà bâties dont la SEMM n’a pas la maîtrise foncière.
Le nouveau périmètre de 38 ha est réparti comme suit :
▪ 17,5 ha de zone à usage d’habitation ;
▪ 6,5 ha de zone à usage d’activités diverses en bordure du prolongement de la déviation de
Lagny ;
▪ 13 ha d’espaces verts ;
▪ 1 ha d’équipements. Page 5 sur 13
La modification du dossier de création du 14 juin 2006 vient de nouveau ajuster le périmètre de la ZAC suite à la modification des limites du périmètre d’études de la déviation de la RN34 par l’ajout de près de 2 ha dans le projet de zone d’activité des Binâches. A cette date une partie de la ZAC est déjà réalisée (299 logements individuels et le bassin des Corbins). La modification du dossier de réalisation du 22 mai 2008 vient ajuster le programme des constructions et des équipements.
Avec l’évolution du périmètre de la ZAC, la zone d’activités passe de 6,5 ha à 7,9 ha.
Concernant les activités, le programme de la ZAC comprend :
• La réalisation de 128 500 m² de SHON maximum ;
• L’aménagement d’une voie de desserte est-ouest par le Sud de la zone ; • L’aménagement d’un espace vert d’environ 5 000 m² faisant la transition entre la zone d’habitats et la zone d’activités.
A cette date, le programme de construction est porté à 301 logements.
La modification du dossier de création du 7 novembre 2013, en parallèle de la modification du PLU vient changer la vocation de la partie sud de la ZAC.
Avec l’abandon du projet de déviation de l’ex RN34 par le Département, l’attractivité de la zone d’activité imaginée sur cette zone est remise en question, les entreprises privilégiant des secteurs bénéficiant d’une meilleure desserte.
Cette modification permettra la réalisation du programme « le domaine de l’orangerie », projet mixte accueillant différentes typologies de logements qui viendra achever le programme de construction de la ZAC. Le nombre de logements réalisé est de 172 dont 113 maisons individuelles.
La ZAC des Binâches comptabilise à ce jour un nombre de 473 logements.
S’agissant du programme des équipements publics, le dossier de réalisation de 1995 prévoit, outre la réalisation d’équipements d’infrastructure (voiries, réseaux…) liés à l’aménagement de la zone, une participation de la SEMM à la construction d’un groupe scolaire de 12 classes et à la réalisation d’un bassin d’orage (bassin des Corbins).
Le dossier de réalisation modifié en 2006 vient ajouter la construction d’un équipement petit enfance et un espace vert.
Le dossier de réalisation modifié en 2013 quant à lui ajoute la réalisation d’un local dédié à la petite enfance dont la commune a refusé la rétrocession en 2019. Page 6 sur 13
I-3. Rappel des principales étapes de l’opération
Le tableau ci-dessous résume de manière synthétique la chronologie de l’opération
19 mai 1995 Création de la ZAC des Binâches – approbation du PAZ et du programme des équipements
5 juillet 1995 Adoption du cahier des charges de concession de la ZAC
25 juillet 1995 Signature du traité de concession entre la commune de Montévrain et la
SEMM pour une durée de 10 ans
4 mars 1996 Arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique les acquisitions foncières
nécessaires à la réalisation de la ZAC des Binâches
7 avril 1998 Modification du Plan d’Aménagement de Zone
15 juin 2005 Délibération autorisant la signature de l’avenant n°1 au traité de
concession et portant achèvement de la ZAC au 31/12/2010
29 juin 2005 Classement dans le domaine public des voieries de la ZAC desservant les
premières opérations livrées
4 juin 2006 Approbation de la modification du dossier de création de la ZAC des
Binâches
22 mai 2008 Approbation de la modification du dossier de réalisation de la ZAC des
Binâches
12 juin 2009 Signature du Procès-verbal de remise en gestion des espaces verts de la
rue des Binâches
14 décembre 2010 Délibération autorisant la signature de l’avenant n°2 au traité de
concession et portant achèvement de la ZAC au 31/12/2014
15 novembre 2012 Délibération autorisant la signature de l’avenant n°3 au traité de
concession et portant modification de son article 14 concernant le
remplacement des notions de SHOB/SHON en surface de plancher
7 novembre 2013 Approbation de la modification des dossiers de création et de réalisation
de la ZAC des Binâches
12 décembre 2013 Approbation de la modification du PLU sur la zone AUW permettant la
réalisation du lotissement « Le domaine de l’Orangerie »
2 septembre 2014 Délibération autorisant la signature de l’avenant n°4 au traité de
concession portant actualisation de ce dernier au regard de l’évolution
des besoins de la commune (ajout du relais d’assistantes maternelles)
La durée de validité de la ZAC est portée au 31/12/2017
19 novembre 2015 Rétrocession partielle des espaces publics de la ZAC
23 mars 2017 Rétrocession du relais d’assistantes maternelles
21 décembre 2017 Délibération autorisant la signature de l’avenant n°5 au traité de
concession et portant achèvement de la ZAC au 31/12/2018 afin de
permettre l’achèvement de l’opération « Le Domaine de l’Orangerie »
15 février 2018 Rétrocession partielle des espaces publics de la ZAC Page 7 sur 13
20 décembre 2018 Délibération autorisant la signature de l’avenant n°6 au traité de
concession et portant achèvement de la ZAC au 31/12/2019 afin de
permettre l’achèvement de l’opération « Le Domaine de l’Orangerie »
19 décembre 2019 Délibération autorisant la signature de l’avenant n°7 au traité de
concession et portant achèvement de la ZAC au 31/12/2020 dans l’attente
de la rétrocession des espaces publics du lotissement de l’Orangerie
17 décembre 2020 Délibération autorisant la signature de l’avenant n°8 au traité de
concession et portant achèvement de la ZAC au 31/12/2021 dans l’attente
de la rétrocession des espaces publics du lotissement de l’Orangerie
2 décembre 2021 Délibération autorisant la signature de l’avenant n°9 au traité de
concession et portant achèvement de la ZAC au 31/12/2023 dans l’attente
de la rétrocession des espaces publics du lotissement de l’Orangerie
14 décembre 2023 Délibération autorisant la signature de l’avenant n°10 au traité de
concession et portant achèvement de la ZAC au 31/12/2024 dans l’attente
de la rétrocession des espaces publics du lotissement de l’Orangerie
5 décembre 2024 Rétrocession à la commune et classement dans le domaine public des
espaces publics du lotissement de l’Orangerie et des excédents fonciers
de la SEMM
Il. Conditions de sa réalisation
Les données du présent chapitre sont issues du bilan de clôture de ZAC transmis par la SEMM.
Il-1. Réalisations des équipements, des programmes et des aménagements
a) Acquisitions
Date Parcelles Ancien Propriétaire Surface
Prix d'acquisition
HT Prix au m2
17/07/1996 C 283
C 81 EPA 9ha88a97ca 396 062,55 € 4,00 €
C 77
12/12/1997 C 348 EPA 6ha92a70ca 242 788,32 € 3,50 €
12/12/1997 C 79
C 84 EPA 1ha83a30ca 226 353,80 € 12,34 €
C 85
12/10/1999 diverses EPA 8ha24a37ca 295 769,84 € 3,50 €
21/12/1999 C 217 EPA 13a18ca 24 265,31 € 18,41 €
24/07/2000 C 689 particulier 24a97ca 30 794,70 € 12,33 €
05/08/2002 diverses Bouygues Immobilier 2ha40a78ca 1,00 € -
17/10/2002 diverses Kaufmann 32a18ca 1,00 € -
25/09/2003 diverses Bouygues Immobilier 22a 72ca 1,00 € -
28/03/2007
C 984, 996,
999, 1002,
1003
EPA 7ha 41a 45ca 370 091,00 € 5,00 € * hors frais
37ha64a62ca 1 586 128,52 € Page 8 sur 13
b) Réalisation des équipements et aménagements :
Date Objet Montant
30/09/2000 - 76 224,51 €
17/10/2000 - 171 505,14 €
17/07/2001 - 304 898,03 €
25/09/2001 - 211 294,34 €
25/08/2004 - 110 000,00 €
02/11/2005 - 500 000,00 €
21/09/2006 Bassin des Corbins 520 000,00 €
21/09/2006 Collecteur eaux pluviales 680 000,00 €
08/11/2006 Bassin des Corbins 500 000,00 €
17/12/2007 Voiries et réseaux 131 000,00 €
15/09/2013 Voiries rés. rd point 120 000,00 €
15/12/2013 Fitness Ext Voirie 131 000,00 €
04/01/2017 RAM 572 900,00 €
4 028 822,03 €
c) Réalisation des programmes :
Date Promoteur Destination Surface terrain SDP Prix HT Prix/SDP
17/07/1997 STIM 90 maisons indiv. 7ha 91a 90ca 12 000 2 134 286,24 € 177,86 €
23/12/1997 KAUFMAN 60 maisons indiv. 2ha 76a 99ca 8 800 1 631 204,48 € 185,36 €
17/04/1998 LOTICIS 55 lots indiv. 4ha 16a 50ca 8 600 1 494 000,37 € 173,72 €
12/10/1999 CFH 88 maisons indiv. 5ha 72a 79ca 14 000 2 927 021,13 € 209,07 €
30/12/1999 particulier 1 lot 8a 27ca 250 73 937,77 € 295,75 €
20/03/2000 particulier 1 lot 10a 44ca 322 96 957,57 € 301,11 €
03/07/2003 particulier 1 lot 5a 77ca 186 114 000,00 € 612,92 €
27/07/2003 particulier 1 lot 3a 94ca 126 77 800,00 € 617,46 €
04/09/2003 particulier 1 lot 4a 21ca 189 80 000,00 € 423,28 €
26/09/2003 particulier 1 lot 4a 14ca 147 82 000,00 € 557,82 €
19/11/2003 particulier 1 lot 7a 39ca 179 115 000,00 € 642,45 €
10/12/2003 particulier 1 lot 4a 44ca 137 90 000,00 € 656,93 €
25/08/2004 mairie 1 terrain 1ha 16a 14ca 0 1,00 € - €
31/07/2015 CFH 1 terrain 7ha04a85ca 16 589 5 850 836,20 € 352,69 €
22ha 22a 92ca 44 936 14 767 044,77 € 328,62 €
Domaine de l’Orangerie : 172 logements. Commune de Montévrain
Z.A.C. des Binaches
Références Adresse
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Il-2. Etat du foncier
A ce jour, dans le périmètre de la ZAC des Binâches, la SEMM reste propriétaire de deux parcelles.
La première cadastrée section AC n°2 (indiquée en rose dans le plan parcellaire ci-dessous) correspond à un espace vert, la plaine des Binâches, sa vocation est d’être rétrocédée à la ville pour incorporation dans le domaine public communal.
La parcelle cadastré section AD n°100 correspond à la moitié d’une voie privée destinée à desservir deux logements. Cette parcelle n’a pas vocation à être intégrée au domaine public communal. DEPARTEMENT DE SEINE ERMARNE
COMMUNE DE MONTEVRAIN
ZAG.DES BINACHES
PLAN PARCELLAIRE Et des proprité de a LE MAL. et del Commune
Crete smmnens
Ci mrmenncn uma
Disaster ZAC DES BINACHES
BILAN ACTUALISE AU 31/12/2023
en Keuros, en HT
SEM SEM SEM/KPMG SEM SEM SEM SEM
rappel réalisation | cumul au % de
g dernier bilan | année 2023 | 31/12/2023 | réalisation
au 31.12.22
EN DATION SUITE TRANSFERT DE PROPRIETE
Il-3. Bilan financier de l'opération
La ville ayant refusé la rétrocession du local de l’Orangerie. Ce dernier est cédé en Mars 2023 pour un montant de 261 471€.
Le dossier de clôture présenté par l'aménageur détaille les éléments financiers du bilan de l'opération.
Ce bilan financier fait ressortir un montant de dépenses de 14 853 K€ et un montant de recettes de 15 375 K€ faisant apparaître un solde excédentaire de 522 K€ ramené à 491 K€ après déduction du trop-perçu de la ZAC des GUEDAS. La ville ayant reçu en 2018, puis en 2019 deux acomptes sur excédent de ZAC d’une valeur totale de 1000 K€, soit un trop perçu pour la commune de 509 K€. Ce dernier est reporté sur le bilan de la ZAC des Frênes. Page 12 sur 13
III. Motifs et conséquences de sa suppression
III-1. Motifs de la suppression de la ZAC
a) L’achèvement des travaux et des cessions
A ce jour et compte tenu de l’ancienneté de la ZAC, la commercialisation est achevée et l’ensemble des lots constructibles ont été vendus, aménagés et livrés. La ZAC ne dispose donc plus de fonciers ou de charges foncières disponibles.
De même, l’ensemble des équipements publics prévus au dossier de réalisation de la ZAC a été réalisé et tous les espaces publics ont été rétrocédés à l’exception de la parcelle cadastrée section AC n°2 qui sera rétrocédée par délibération du 5 décembre 2024, précédent la suppression de la ZAC. Il en sera de même pour les voiries et espaces publics du lotissement de l’Orangerie.
La parcelle cadastrée section AD n°100 ne sera pas rétrocédée à la ville, celle-ci n’ayant pas vocation à être intégrée au domaine public (voirie privée).
b) La clôture financière de la ZAC
Conformément aux dispositions du traité de concession d’aménagement en date du 25 juillet 1995, le compte-rendu d’activités à la Collectivité Locale (CRACL) arrêté au 31 décembre 2023 a été validé par délibération du Conseil municipal du 26 septembre 2024. Celui-ci détaille l’ensemble des dépenses et recettes liées à l’opération.
Comme indiqué plus haut dans le rapport, le bilan financier fait ressortir un montant de dépenses de 14 853 K€ et un montant de recettes de 15 375 K€ faisant apparaître un solde excédentaire de 522 K€ ramené à 491 K€ après déduction du trop-perçu de la ZAC des GUEDAS. La ville ayant reçu en 2018, puis en 2019 deux acompte sur excédent de ZAC d’une valeur de 1000 K€, soit un trop-perçu pour la commune de 509 K€. Ce dernier est reporté sur le bilan de la ZAC des Frênes.
III-2. Conséquences de la suppression de la ZAC
a) Le retour au régime général de la fiscalité de l'urbanisme rétablit la Taxe d'aménagement.
La suppression de la ZAC des Binâches rendra à nouveau applicable, lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme validant la création de surfaces taxables, la perception de la part communale de la taxe d’aménagement dont l’application avait été supprimée lors de la création de la ZAC. Les éléments d'urbanisme réglementaires applicables restent ceux du PLU.
Lorsqu'une zone d'aménagement concerté est supprimée, la taxe d'aménagement est rétablie de plein droit pour la part communale ou intercommunale. Dans ce cas, le conseil municipal doit fixer le taux de la taxe pour cette zone dans les conditions prévues par le Code Général des Impôts et ce, avant le 1er juillet 2025 pour une application au 1er janvier 2026. Le taux applicable par défaut jusqu’à cette date étant de 1 %. Page 13 sur 13
b) Conséquences sur le cahier des charges de cession des terrains
Le Cahier des charges de la ZAC, signé avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, ne devient caduc que si ce dernier l’a expressément prévu (réponse ministérielle TERROT - Rép. Min. n°61682, JOAN 20 avril 2010 p.4494).
Le Cahier des Charges de la ZAC des Binâches comporte un article sur sa durée d’application.
Ses dispositions sont applicables « pendant toute la durée d’une opération de construction et d’aménagement ou pendant la durée d’existence des bâtiments lorsqu’il s’agit par exemple de servitudes actives ou passives, de propriété des voies et réseaux… »
Le cahier des charges de la ZAC des Binâches ne contenant aucune disposition relative à des servitudes, celui-ci devient donc caduc.
c) Conséquences sur le plan local d’urbanisme
Conformément au deuxième alinéa de l’article R. 123-13 du Code de l’Urbanisme, les zones d’aménagement concerté figurent aux annexes du plan local d’urbanisme sur un document graphique qui en indique les périmètres.
Pour tenir compte de la suppression de la ZAC des Binâches, le contenu des annexes du Plan Local d’Urbanisme relatives aux zones d’aménagement concerté sera mis à jour et le plan de zonage n°2 sera modifié dans le cadre d’une procédure de modification de droit commun.