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Arrêté - Projet av 1 SGDO Carence 2020 2022 tampon
Document publié le Vendredi 21 janvier 2022 par la commune de Saint-Georges-d'Orques.
Lien du pdf (Arrêté - Projet av 1 SGDO Carence 2020 2022 tampon)
Thèmes du document : Logement, Institutions publiques, Consommateurs,
Avenant n°1 à la convention 0754HR2022 Commune de Saint Georges d’Orques/ Montpellier Méditerranée Métropole/Etat/ EPF
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AVENANT N° 1
A LA CONVENTION DE CARENCE
Etat – Préfet de l’Hérault
Montpellier Méditerranée Métropole
Commune de Saint-Georges-d’Orques
« Arrêté de carence 2020-2022 »
N° 0754HR2022
Approuvé par le préfet de région le……………………………….. Avenant n°1 à la convention 0754HR2022 Commune de Saint Georges d’Orques/ Montpellier Méditerranée Métropole/Etat/ EPF
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Identification des parties
Entre
L’Etat, représenté par Hugues Moutouh, préfet du département de l’Hérault,
Dénommé ci-après « le représentant de
l’Etat dans le département »,
La commune de Saint-Georges-d’Orques, représentée par monsieur Jean François Audrin, maire, dûment habilité à signer le présent avenant à la convention par une délibération du conseil municipal du XXXXX
Dénommée ci-après « la commune de
Saint-Georges-d’Orques»,
Montpellier Méditerranée Métropole représentée par monsieur Michaël Delafosse, Président, dûment habilité à signer le présent avenant à la convention par une délibération du conseil communautaire en date du XXXXXXX
Dénommée ci-après « Montpellier
Méditerranée métropole»
D’une part,
Et
L'établissement public foncier d’Occitanie, établissement d'État à caractère industriel et commercial dont le siège est domicilié au 1025 rue Henri Becquerel – Parc du Millénaire Bat. 19 - à Montpellier, inscrit au RCS de Montpellier n° 509 167 680, représenté par sa directrice générale, madame Sophie Lafenêtre, et agissant en vertu de la délibération du Bureau n° XXXX en date du XXXX , approuvée le XXXX par le préfet de la région Occitanie,
Dénommé ci-après "EPF d’Occitanie",
D’autre part,
Rappel :
Objet de la convention : Réalisation d’opérations d’aménagement ou de construction à dominante de logement comprenant au moins 40% de logements locatifs sociaux, des services et des équipements publics.
Date de signature : 21 janvier 2022
Date d’approbation par le préfet de région : 25 janvier 2022
Durée : 6 ans
Engagement financier : 2 000 000€ Avenant n°1 à la convention 0754HR2022 Commune de Saint Georges d’Orques/ Montpellier Méditerranée Métropole/Etat/ EPF
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PREAMBULE
Par convention référencée ci-dessus, le représentant de l’Etat dans le département de
l’Hérault, la commune et Montpellier Méditerranée métropole ont confié à l’EPF une mission
d’acquisition foncière sur les périmètres figurant en annexe 1 de la convention. Afin de
réaliser sa mission, l’EPF a prévu un engagement financier prévisionnel de 2 000 000€.
En application des dispositions de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de
l’habitation, et sur la base du bilan triennal portant sur le respect de l’objectif de production
de logements sociaux sur la période 2017-2019, 13 communes, parmi lesquelles la
commune de Saint Georges d’Orques partie à la présente, ont fait l’objet d’un constat de
carence par arrêté du préfet du département de l’Hérault en date du 18 décembre 2020.
Au titre de la période triennale 2017/2019, l’objectif de la commune de Saint Georges
d’Orques consistait en la réalisation de 90 logements. Or, le bilan de cette période ne fait
état de la réalisation que de 50 logements. Au vu de ce taux de réalisation et du taux de
logements locatifs sociaux réalisés sur la commune, soit 55.6 % de l’objectif, la carence
de la commune a été prononcée par arrêté du préfet du département de l’Hérault
n°DDTM34-2020-09-11369, notifiée à la commune de Saint Georges d’Orques, prononcé
le 18 décembre et publié au recueil des actes administratifs de la préfecture du
département n°204, le 24 décembre 2020.
Sur les communes en situation de carence, et ce depuis la loi du 25 mars 2009 de
mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion (article L210-1 du CU),
l’exercice du droit de préemption est transféré au représentant de l’État dans le
département pendant toute la durée de l’arrêté portant constat de carence. Ce droit de
préemption porte sur des biens ou droits énumérés aux 1° à 4° de l'article L. 213-1 du
code de l’urbanisme1, affectés au logement ou destinés à être affectés à une opération
ayant fait l'objet de la convention prévue à l'article L. 302-9-1 précité.
Ledit droit de préemption urbain et renforcé a été délégué à l’EPF par arrêté du préfet du
département de l’Hérault en date du 07 février 2022 modifié par arrêté du 18 janvier 2023.
Pour rappel, une convention pré-opérationnelle concernant spécifiquement les copropriétés
de l’Orée de Montpellier a été signée en janvier 2019. Dans le cadre de cette convention,
1 « 1° Tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en
jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu'ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l'exception de ceux qui sont compris dans un plan de cession arrêté en application de l'article L. 631-22 ou des articles L. 642-1 et suivants du code de commerce ;
2° Les cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, sauf lorsqu'elles sont consenties à l'un des coïndivisaires, et les cessions de tantièmes contre remise de locaux à construire ;
3° Les cessions de la majorité des parts d'une société civile immobilière ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption. Le présent 3° ne s'applique pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ;
4° Les immeubles construits ou acquis par les organismes mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation et qui sont leur propriété, sous réserve des droits des locataires définis à l'article L. 443-11 du même code. » Avenant n°1 à la convention 0754HR2022 Commune de Saint Georges d’Orques/ Montpellier Méditerranée Métropole/Etat/ EPF
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une étude de diagnostic de ces copropriétés a été lancée par l’EPF, URBANIS a été désigné
pour cette étude.
Un comité de pilotage s’est réuni à plusieurs reprises, pour faire :
- Le constat du diagnostic établi par URBANI ;
- Définir les stratégies ;
- Retenir le meilleur scénario et le programme envisagé ;
- Démarrer les acquisitions au titre de la convention pré-opérationnelle.
Les scénarios présentés lors du dernier comité de pilotage étaient les suivants :
1er scénario : le statu quo – ce choix consiste à laisser les copropriétaires redresser la
copropriété par eux-mêmes. Cette solution ne semble pouvoir aboutir à une issue
favorable, notamment pour la commune sur un plan social et sécuritaire pas plus que pour
l’Etat et l’intercommunalité.
2ème scénario : renaturation – ce choix est un engagement fort d’un point de vue écologique
mais, il reste très difficile à mettre en place sur un plan financier et en matière de
relogement. Néanmoins, cette hypothèse générerait une certaine compensation
communautaire au titre de la loi ZAN.
3ème scénario : la requalification partielle ou totale du secteur : à savoir, une remise en état
partielle combinée à une démolition/reconstruction partielle ou une démolition totale suivie
d’une reconstruction/requalification totale.
Néanmoins, le programme devra répondre aux impératifs de production de logements
locatifs sociaux qui s’imposent à la commune au titre de la carence
A la suite de ce comité de pilotage et afin de conserver le caractère public et l’intérêt
général de cette opération, le comité de pilotage a choisi de passer par une concession.
L’opérateur sera sélectionné à l’issue d’une mise en concurrence. Pour garantir la bonne
marche de cette procédure, la ville de Saint-Georges-d’Orques va s’adjoindre les services
d’une AMO générale dont la mission sera la constitution du cahier des charges et l’OPCU.
En parallèle, les négociations amiables sont poursuivies par l’EPF avec l’accompagnement
de la commune avec l’élaboration d’un courrier premier contact à l’attention de l’ensemble
des copropriétaires pour présenter l’intention du projet et la prise de contact en direct avec
l’EPF.
Par ailleurs, en raison des contraintes juridiques liées à la convention de carence et la
délégation du droit de préemption, les partenaires sont contraints de travailler ce projet
sur deux conventions – la convention carence et la convention pré-opérationnelle. Aussi,
l’engagement financier de la convention carence doit être ajusté pour supporter les
prochaines préemptions et les frais inhérents à ces copropriétés et aux lots habités.
Compte tenu de ce qui précède, il est nécessaire de :
- ajuster l’engagement financier disponible dans la convention initiale ; Avenant n°1 à la convention 0754HR2022 Commune de Saint Georges d’Orques/ Montpellier Méditerranée Métropole/Etat/ EPF
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- modifier la clause d’actualisation selon les modalités du PPI 2019-2023.
Pour ces motifs, les articles 3.2 et 7.6 de la convention désignée ci-dessus sont modifiés
suivant les conditions fixées aux articles suivants :
ARTICLE 1 :
Le paragraphe 1 de l’article 3.2 « ENGAGEMENT FINANCIER » initialement rédigé comme suit :
« Le montant prévisionnel de l’engagement financier de l’EPF au titre de la présente convention est fixé, d’un commun accord, à 2 000 000 € sur la durée de la convention. »
est supprimé et remplacé par :
« Le montant prévisionnel de l’engagement financier de l’EPF au titre de la présente convention est fixé, d’un commun accord, à 4 000 000€ sur la durée de la convention. »
ARTICLE 2 :
Le paragraphe 2 de l'article 7.6 « DETERMINATION DU PRIX DE CESSION » de la convention susvisée, initialement rédigé comme suit :
« Le prix de cession correspondra au prix de revient prévisionnel, pour le cas où certains éléments de dépenses ne seraient pas connus de manière définitive au moment de la cession. L'établissement du prix prévisionnel se fera alors sur la base d'un bilan prévisionnel prenant en compte l'ensemble des coûts connus ainsi que les éléments de dépenses dont on pourra établir un coût prévisionnel à la date de cession.
Lorsqu’il y a actualisation, le prix de revient est actualisé en tenant compte de l’érosion monétaire, c’est-à-dire au taux des moyennes annuelles des variations des indices des prix à la consommation publié par l’INSEE (application du dernier indice publié à la date de l’actualisation).
La première actualisation est appliquée le 1er janvier de la quatrième année qui suit la date de paiement des dépenses par l’EPF. Le prix de revient ne fait l’objet d’aucune actualisation dès lors que les biens cédés constituent l’assiette foncière d’une opération faisant l’objet d’une minoration foncière.
Le prix de revient sera éventuellement diminué des recettes de gestion, dans le cas où l’EPF assure en direct la gestion des biens acquis, et des minorations appliquées selon des dispositifs en vigueur ».
est supprimé et remplacé par :
« Le prix de cession correspondra au prix de revient prévisionnel, pour le cas où certains éléments de dépenses ne seraient pas connus de manière définitive au moment de la cession. L'établissement du prix prévisionnel se fera alors sur la base d'un bilan prévisionnel prenant en compte l'ensemble des coûts connus ainsi que les éléments de dépenses dont on pourra établir un coût prévisionnel à la date de cession. Avenant n°1 à la convention 0754HR2022 Commune de Saint Georges d’Orques/ Montpellier Méditerranée Métropole/Etat/ EPF
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Lorsqu’il y a actualisation, le prix de revient est actualisé en tenant compte de l’érosion monétaire, c’est-à-dire au taux des moyennes annuelles des variations des indices des prix à la consommation publié par l’INSEE (application du dernier indice publié à la date de l’actualisation).
La première actualisation est appliquée à compter du 1er jour du mois qui suit la date marquant la quatrième année révolue du paiement des dépenses par l’EPF. Le prix de revient ne fait l’objet d’aucune actualisation dès lors que les biens cédés constituent l’assiette foncière d’une opération faisant l’objet d’une minoration foncière.
Le prix de revient sera éventuellement diminué des recettes de gestion, dans le cas où l’EPF assure en direct la gestion des biens acquis, et des minorations appliquées selon des dispositifs en vigueur ».
ARTICLE 3 :
Toutes les autres dispositions de la convention demeurent inchangées et applicables dès lors qu’elles ne sont pas contraires aux nouvelles dispositions contenues dans le présent avenant, lesquelles prévalent en cas de contestation.
Fait à
Le
En quatre exemplaires originaux
Le représentant de l’Etat,
Le préfet du département de l’Hérault
Hugues Moutouh
L’établissement public foncier d’Occitanie
La directrice générale
Sophie Lafenêtre
La communauté d’agglomération de
Montpellier Méditerranée Métropole
Le président
Michaël Delafosse
La commune de Saint Georges d’Orques
Le maire
Jean François Audrin