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unknown - DCM25 38 SU fusion
Déliberation - DCM24 29 SU
Déliberation - DCM25 82 SU les derogations au repos domical
Déliberation - DCM25 05 DG
Déliberation - DCM25 29 SU
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Montgeron.
Lien du pdf (Déliberation - DCM25 29 SU)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
F
RECU
EN PREFECTURE
À
le
10/64/2902:
L
4
»
Ville
de
ST
MONTGERON DÉPARTEMENT
DE
L'ESSONNE
CODE
POSTAL
91230
OBJET
:
N°25/29 Cession
de
République
Le
Maire,
soussigné,
certifie
que
le compte-
rendu
de
la
présente
délibération a été affiché dans
les délais
légaux.
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
MAIRIE
DE
MONTGERON
CONSEIL
MUNICIPAL
EXTRAIT
DU
REGISTRE
DES
DÉLIBÉRATIONS
la
propriété
communale
située
121
bis
-
123
avenue
de
la
cadastrée
section
AI
n°540
et
541,
au
baïlleur
social
VILOGIA
CONSEIL
MUNICIPAL
DU
31
MARS
2025
L'an
deux
mil
vingt-cinq,
le
31
du
mois
de
mars
à
19h30,
LE
CONSEIL
MUNICIPAL,
convoqué
le
21
mars
2025,
s'est
réuni
en
séance
ordinaire
sous
la
présidence
de
Monsieur
Christian
FERRIER,
1°’
adjoint
au
Maire,
CONSEILLERS
EN
EXERCICE
Présents
:
M.
FERRIER,
Mme
NICOLAS,
M.
GOURY,
Mme
DOLLFUS,
M.
CORBIN
(à
partir
de
19H39),
Mme
GARTENLAUB,
M.
LEROY,
Mme
RAUNIER,
M.
KNAFO,
M.
LE
TADIC,
Mme
NOURRY,
M.
NOEL,
Mme
MOISSON,
Mme
DALAIGRE,
M.
MATTENET,
Mme
MORIN,
M.
MAGADOUX,
M.
DUROVRAY,
M.
SALL,
Mme
CARLOS,
Mme
BENZARTI,
Mme
TOUCHON,
M.
LE
MEUR,
Mme
GUERY,
M.
Alain
JORE,
M.
HACKERT,
Mme
CIEPLINSKI,
Mme
BILLEBAULT,
M.
VEYRAT,
M.
MILOSEVIC
Absents
ayant
donné
procuration
:
Mme
Sylvie
CARILLON,
Maire
ayant
donné
procuration
à
Mme
DOLLFUS
M.
CORBIN
ayant
donné
procuration
à
Mme
RAUNIER
(jusqu'à
19H39)
M.
SOUMARE
ayant
donné
procuration
à
M.
LEROY
Mme
DE
SOUZA
ayant
donné
procuration
à
Mme
MOISSON
M.
CROS
ayant
donné
procuration
à
M.
VEYRAT
Mme
NADJI
ayant
donné
procuration
à
Mme
CIEPLINSKI
Mme
GUERY
a
été
élue
secrétaire
de
séance REQÇ
LUI
EN
PREFECTURE
OBJET : Ville
de
Montgeron
—
DÉLIBÉRATION
N°25/29
CESSION
DE
LA
PROPRIETE
COMMUNALE
SITUEE
121
BIS-123
AVENUE
DE
LA
REPUBLIQUE
CADASTREE
SECTION
AI
N°
540
et
541,
AU
BAILLEUR
SOCIAL
VILOGIA
Vu
les
articles
L2121-29
et
L2241-1
du
Code
général
des
collectivités
territoriales, Vu
l'article
L2141-1
du
Code
général
de
la propriété
des
personnes
publiques,
Vu
le Code
de
l'urbanisme,
Vu
l'article
55
de
la
loi
relative
à
la
solidarité
et
au
renouvellement
urbain
(SRU), Vu
le
Plan
local
d'urbanisme
modifié
et
approuvé
par
délibération
du
Conseil
municipal
en
date
du
8 juillet
2021,
Vu
le
plan
de
division
indice
G
du
cabinet
TT
Géomètres-Experts
en
date
du
02
août
2024
figurant
l'emprise
de
1353
m2
au
total,
issue
des
parcelles
AI
7
pour
partie
et
AI
8,
nouvellement
numérotée
AI
n°
540
et
n°
541,
Vu
l'avis
de
France
Domaine
en
date
du
16
août2024,
Vu
la
délibération
du
Conseil
municipal
du
18
novembre
2024
relative
à
la
désaffectation
et
déclassement
de
la
propriété
communale
sus
désignée
en
objet, Considérant
le
courrier
du
bailleur
social
Vilogia
en
date
du
13
juin2024,
proposant
d'acquérir
lesdites
parcelles
afin
d'y
aménager
une
quinzaine
de
logements
sociaux
au
prix
de
400
000
€.
Considérant
le
courrier
de
la
Ville
en
date
du
12
juillet
2024
acceptant
l'offre
de
Vilogia
et
le
programme
proposé,
Considérant
le
projet
de
promesse
de
vente
avec
Vilogia,
Considérant
que
la
société
VILOGIA,
qui
acquerra
les
parcelles
AI
n°540
et
541,
doit
déposer
une
demande
de
permis
de
construire
valant
démolition
afin
de
réaliser
dix-sept
logements
sociaux
(906
m2
surface
habitable
environ)
et
un
local
commercial
en
rez-de-chaussée
(154
m2
surface
habitable
environ),
ainsi
qu'un
parking
en
sous-sol,
Considérant
que
le
projet
est
constitué
une
quinzaine
de
logements
sociaux
conventionnés, Considérant
que
VILOGIA
s'engage
à
démolir
le
pavillon
au
121
bis
avenue
de
la
République
et
les
deux
bâtiments
modulaires
au
123
avenue
de
la
République
en
fond
de
parcelle,
après
avoir
fait
réaliser
tous
les
diagnostics
utiles
à
cet
effet,
Conseil
municipal
du
31
mars
2025 REÇU
EN
PREFECTURE
DÉLIBÉRATION
N°25/29
Considérant
que
plusieurs
locaux
sont
actuellement
occupés
(gardien
de
l'Astral,
associations),
qu'ils
devront
être
libérés
de
toute
occupation
avant
la
vente, Considérant
qu'une
promesse
de
vente
doit
en
conséquence
être
signée
entre
la
commune
et
Vilogia,
sous
plusieurs
conditions
suspensives,
dont
la
validation
définitive
du
permis
de
construire
et
la
libération
complète
des
locaux, Considérant
l'avis
de
la
Commission
municipale
permanente
en
date
du
26
mars
2025,
Le
Conseil
municipal,
Après
en
avoir
délibéré,
À la majorité
absolue,
Contre
: M.
MILOSEVIC
APPROUVE AUTORISE AUTORISE DESIGNE DIT Ville
de
Montgeron
La
cession,
pour
un
montant
hors
taxes,
de
QUATRE
CENT
MILLE
EUROS
(400
000,00
€)
net
vendeur,
des
parcelles
bâties
cadastrées
section
AI
n°540
et
541,
sises
121
bis
et
123
avenue
de
la
République,
d'une
superficie
de
1
353
m2
au
total
et
comprenant
un
pavillon
de
119,5
m2?
Carrez
avec
courette
de
80
m2
environ,
un
bâtiment
de
bureaux
(anciens
services
techniques)
de
320,3
m2
Carrez
avec
cour
bitumée
attenante
et
bâtiment
modulaire
en
fond
de
parcelle,
et
un
bâtiment
modulaire
avec
parking
bitumé,
avec
accès
véhicule
côté
allée
Maurice
Bouchor,
à
la SA
d'HLM
VILOGIA,
ayant
son
siège
social
74
rue
Jean
Jaurès
—
CS
10430
—
59664
VILLENEUVE
D'ASCQ
Cedex,
afin
de
réaliser
des
logements
sociaux
(906
m2
surface
habitable
environ)
et
un
local
commercial
en
rez-de-chaussée
(154
m2
surface
habitable
environ),
après
démolition
du
pavillon
au
121
bis
avenue
de
la
République
et
des
deux
bâtiments
modulaires
en
fond
de
cour
au
123
avenue
de
la
République,
et
réhabilitation
du
bâtiment
principal
au
123
avenue
de
la
République. La
SA
d'HLM
VILOGIA
à
déposer
toute
demande
d'autorisation
d'urbanisme
sur
les
parcelles
AI
n°540
et
541.
Madame
le
Maire,
ou
son
représentant,
à
signer
tout
acte
notarié
à
intervenir
ainsi
que
tout
document
se
rapportant
à
ladite
cession.
Maître
Elvina
Lemaire,
notaire
à
Brunoy
-
2
place
de
la
Mairie,
aux
fins
de
rédaction
de
l'acte.
Que
la
présente
délibération
peut
faire
l'objet
d'un
recours
devant
le Tribunal
Administratif
de
Versailles
dans
un
délai
de
deux
mois
à
compter
de
sa
publication
ou
notification.
POUR
EXTRAIT/CONFORME
Maire
de
Montgeron
Conseillère
régionale
d'Ile-de-France
Conseil
municipal
du
31
mars
2025 FN
PREFFCTURE
l ;
7302 - SD
Es REPUBLIQUE
+
FRANÇAISE Liberté Egalité Fraternité Direction
Générale
des
Finances
Publiques
Le
16
août
2024
Direction
départementale
des
Finances
Publiques
de
l'Essonne Pôle d'évaluation
domaniale
Le
Directeur
départemental
des
Finances
27, rue
des
Mazières
publiques
de
91011
EVRY
Cedex
à
Courriel : ddfip91.pole.evaluation@dgfip.
finances
gouv.fr
POUR
NOUS
JOINDRE
Monsieur
le
Maire
de
Montgeron
Affaire
suivie
par
SSSR
Courriel : SES Téléphone
: SNS
Réf
DS:19150035
Réf
OSE
: 2024-91421-55659
AVIS
DU
DOMAINE
SUR
LA
VALEUR
VÉNALE
Nature
du
bien
:
Ensemble
immobilier
- parcelles
AI
7p
(761
m°)
et
AI
8(659
m!)
Adresse
du
bien
:
121
bis
- 123
avenue
de
la
République
- 91230
MONTGERON
|
Valeur
:
360
000
€,
assortie
d'une
marge
d'appréciation
de
10 %
(des
précisions
sont
apportées
au
paragraphe
« détermination
de
la
valeur
») EN
PREFECTURE
î
1-
CONSULTANT
Commune
de
Montgeron
affaire
suivie
par
: SSSR
2
- DATES de consultation :
23/07/2024
le cas
échéant,
du
délai
négocié
avec
le consultant
pour
émettre
l'avis:
Sans
objet
le cas
échéant,
de
visite
de
l'immeuble :
Sans
objet
du
dossier
complet
:
23/07/2024
3 - OPÉRATION
IMMOBILIÈRE
SOUMISE
À
L'AVIS
DU
DOMAINE
3.1.
Nature
de
l'opération
par
voie
de
preemption e
Oo
Prise
à
bail:
O
Autre
opération
:
3.2.
Nature
de
la
saisine
Réglementaire : Facultative
mais
répondant
aux
conditions
dérogatoires
prévues
en
annexe
3
de
[]
l'instruction
du
13
décembre
2016":
Autre
évaluation
facultative
(décision
du
directeur,
contexte
local...)
O
3.3.
Projet
et
prix
envisagé
La
commune
souhaite
céder
un
ensemble
immobilier
cadastré
AÏ7
et
AI8
BI
205
à
un
bailleur
social
(Vilogia)
. Un
avis
du
domaine
a
été
rendu
le
25/06/2024
(avis
2024-91421
pour
320
000
euros).
Le
bailleur
a
modifié
son
offre
car
le
projet
de
construction/réhabilitation
initialement
prévu
a
été
modifié. L'opération
prévoit
17
logements
au
total
(5
PLAI,
7
PLUS
et
5
PLS)
de
906,60
m°
SHAB
:
1
Voir
également
page
17
de
la
Charte
de
l'évaluation
du
Domaine
Lt) Fr
RECU
EN
PREFECTURE
1
- réhabilitation
du
bâtiment
des
anciens
services
techniques
en
4
logements
sociaux
de
type
T3
pour
une
SHAB
de
228,10
m°
(246
m°
SDP)
- démolition
reconstruction
du
bâtiment
de
gardien
en
3
logements
sociaux
(1
T1
et
2 T2)
de
135
m?
(145
,80
m°?
SDP)
et1
commerce
de
154
m?
de
surface
utile
(SU).
- démolition
des
bâtiments
modulaires
en
fond
de
cour
afin
d'y
construire
un
nouveau
bâtiment
de
10
logements
sociaux
(1
T1,
5
T2,
3
T3
et
1 T4)
de
543,50
m°
SHAB
(587
m°
SDP)
Le
programme
prévoit
également
17
places
de
stationnement
au
total
dont
14
en
sous-sol
et
3
en
surface.
Pour
les
locaux
d'activité,
pas
de
place
de
stationnement
prévu.
Par
courrier
en
date
du
21
février
2024,
Vilogia
a
proposé
d'acquérir
l'ensemble
immobilier
existant
à
280
000
euros
net
vendeur.
Suite
à
la
modification
du
projet,
Vilogia
a
fait
une
nouvelle
offre
à
400
000
euros
par
courrier
du
13 juin
2024.
4 - DESCRIPTION
DU
BIEN
4.1.
Situation
générale
Les
biens
sont
situés
sur
la
commune
de
Montgeron,
commune
française
à vingt-neuf
kilomètres
au
sud-est
de
Paris,
dans
le
département
de
l'Essonne
en
région
Île-de-France,
issue
de
la
fusion
en
1951
des
communes
de
Corbeil
et
d'Essonnes.
4.2.
Situation
particulière
-
environnement
- accessibilité
- voirie
et
réseau
Les
biens
se
situent
sur
l'avenue
de
la
République
à
proximité
immédiate
du
centre-ville
et
des
commerces. 4.3.
Références
cadastrales
L'immeuble
sous
expertise
figure
au
cadastre
sous
les
références
suivantes
:
Commune
Parcelles
Adresse/Lieudit
Superficie
Nature
réelle
A7
is
MONTGERON
P
121
bis
123
avenue
de
la
1 420
m°
Ensemble
AI
8
République
immobilier
TOTAL
1420
m?
4.4,
Descriptif
Il s'agit
d'une
emprise
de
1 420
m?
à
détacher
des
parcelles
AI7
et
AI8
sur
laquelle
sont
édifiés
: un
pavillon
en
meulière
(logement
de
gardien)
avec
cour
bitumée,
un
bâtiment
en
R+#1+4C
avec
cour
bitumée
et
deux
bâtiments
modulaires
en
fond
de
cour.
Le
pavillon
de
gardien
est
en
bon
état
général.
Le
bâtiment
en
R+1+C
est
en
état
dégradé. RECU
EN PREFECTURE
1
Plan
cadastral:
Vue
satellite
:
Biens
à
démolir:
4.5.
Surfaces
du
bâti
La
consultante
3
indiqué
les
superficies
suivantes :
- pavillon
de
gardien
: 118
m°
(loi
Carrez)
- bâtiment
en
R+1+C
: 320,30
m°
{Loi
Carrez).
Ces
superficie
ont
été
établies
par
des
diagnostics
«
Loi
Carrez
» : elles
seront
donc
retenues
pour
la
présente
estimation.
5 - SITUATION
JURIDIQUE
5.1.
Propriété
de
l'immeuble
La
commune
est
propriétaire
des
biens
depuis
le
29/09/1988
selon
Visudgfip. F—
RECU
EN
PREFECTURE
1
e
10/04/2425
5.2.
Conditions
d'occupation
Les
biens
sont
libres
d'occupation.
6 - URBANISME 6.1.Règles
actuelles
Au
PLU
approuvé
au
03/11/2012
et
modifié
les
21/12/2017,
21/11/2019
et
08/07/2021,
le
bien
se
situe
en
zone
UC.
Cette
zone
correspond
au
sud
de
l’avenue
de
la
République
et
à
ses
abords.
Elle
diffère
de
la
zone
UB
par
le
caractère
plus
récent
de
son
urbanisation
et
ses
formes
architecturales.
Les
occupations
du
sol
y
sont
en
revanche
tout
aussi
variées.
Elle
comporte
également
un
pôle
de
commerces
de
proximités
aux
abords
du
marché
Saint-Hubert. IOLE
UC
9 -
EMPIRE
ALI
SOL
DES
CONSTRUCTIONS
Les
dispositions
qui
suivent
complètent
l'article
9
des
règies
communes
à
l'ensemble
des
zones
{titre
ll}:
L'emprise
au
sol
des
constructions
ne
peut
excéder
45%
de
la superficie
du
terrain
ICLE
UC
10
-
HAUTHUR
MAXIMALE
DES
CONSTRUCTIONS
Les
dispositions
qui
suivent
complètent
l’article
10
des
règles
communes
à l'ensemble
des
zones
{titre
Il}:
VL
Dispositions
générales
La
hauteur
des
constructions
ne
peut
excéder
10
mètres
à
l'égout
du
toit
et
13,5
mètres
à
l’acrotère
en
cas
de
toiture
terrasse
où
14
m
au
faitage
en
cas
de
toiture
à
pente
soit
R+2+C
ou
R+2+A.
En
dernier
étage,
30
%
maximum
de
l'emprise
du
niveau
inférieur
peuvent
être
traités
en
toiture
terrasse.
Par
ailleurs,
une
hauteur
maximale
de
13,5
mètres
à
l'égout
du
toit
et
de
17
mètres
au
faîtage
(toiture
à pente
obligatoire)
peut
être
autorisée
sur
30%
maximum
de
l'emprise
du
niveau
inférieur.
Pour
les annexes,
la hauteur
maximale
au
faïitage
est
limitée
à 3,50
mètres.
Dispositions
particulié
L'ALR A
moins
de
5
mètres
d'une
limite
séparative
avec
un
terrain
situé
en
zone
UF,
les
hauteurs
maximales
autorisées
sont
celles
autorisées
zone
UF
{cette
règle
ne
s'applique
pas
s'il
existe
un
espace
public
intermédiaire). En
limite
de
la
zone
UF,
la
hauteur
maximum
est
limitée
à
7
mètres
au
faîtage
ou
à
6,50
mètres à
l'acrotère
en
cas
de
toiture
terrasse
sur
8
mètres
minimum
et
sur
une
profondeur
de
13
mètres
maximum.
un RECU
EN
PREFECTURE
1
le
19/04/2025
L'architecture
(et
notamment
les
modénatures)
et
la
volumétrie
des
constructions
anciennes
ou
présentant
un
intérêt
architectural
doivent
être
respectées
lors
d'un
ravalement
où
de
travaux
de
réhabilitation.
Les
murs
des
façades
des
constructions
d'habitation
composant
le
bâti
vernaculaire
doivent
être
traites
en
s'inspirant
des
matériaux
et
des
teintes
traditionnelles
:plâtre,
chaux
et
sable
teinté.
Un
soin
particulier
doit
être
apporté
à
la
préservation,
la
restauration
et
le
cas
échéant
la
restitution
des
éléments
de
modénature
spécifiques
à
la
construction
(voir
cahier
de
recommandations
en
annexe
du
règlement).
Toute
extension,
surélévation
de
bâtiment
doit
respecter
l'architecture
d'origine
ou
faire
l'objet
d’un
traitement
architectural
contemporain
La
création
de
nouveaux
percements
doit
s'intégrer
dans
là
composition
des
façades
(reprise
des
proportions,
du
rythme
et
des
éléments
de
modénature).
En
fonction
du
type
d'architecture,
les
volets
extérieurs
peuvent
prendre
la
forme
de
volets
battants
persiennés
où
semi-persiennés
d'aspect
bois
peint,
ou
de
volets
métalliques
pliants
persiennés.
La
pose
de
volets
roulants
sur
des
constructions
qui
n’ont
pas
été
conçues
à
l'origine
pour
recevoir
ce
type
de
volet
ne
peut
être
admise,
si
le
règlement
propre
à
la
zone
le
permet,
qu’à
condition
que
leur
installation
s'inscrive
dans
une
réflexion
globale
sur
le
traitement
de
la
façade.
Les
réseaux
sont
présents
aux
droits
du
terrain.
Extrait
du
olan
de
zonage :
6.2.Date
de
référence
et
règles
applicables
Sans
objet. RECU
EN PREFECTURE
|
7 - MÉTHODE(S)
D'ÉVALUATION
MISE(S)
EN
ŒUVRE
Méthode
par
le compte
à rebours
Promoteur.
La
méthode
du
CAR
consiste
à faire
un
bilan
d'opération
à
rebours
à savoir:
- définir
les
recettes
prévisionnelles
attendues
d'un
programme
immobilier
- en
soustraire
les
dépenses
prévisibles
(y compris
la
marge)
- pour
obtenir
la
somme
maximale
qui
peut
être
affectée
à
l'acquisition
du
foncier.
Le
bien
objet
de
l'évaluation
sera
estimé
dans
le
cadre
du
projet
global
envisagé
c'est-à-dire
en
prenant
compte
l'unité
foncière
du
programme
de
construction.
Un
prorata
sera
ensuite
appliqué
à
hauteur
de
la superficie
de
la
propriété
communale
pour
déterminer
la valeur
de
cette
dernière.
A
titre
de
recoupement,
la
méthode
par
comparaison
sera
utilisée.
La
méthode
par
comparaison
consiste
à
fixer
la
valeur
vénale
ou
locative
à
partir
de
l'étude
objective
des
mutations
de
biens
similaires
ou
se
rapprochant
le
plus
possible
de
l'immeuble
à
évaluer
sur
le
marché
immobilier
local.
Au
cas
particulier,
cette
méthode
est
utilisée
car
il
existe
un
marché
immobilier
local
avec
des
biens
comparables
à celui
du
bien
à évaluer.
8 - COMPTE
A
REBOURS
8.1.Recettes
du
CAR
: études
de
marché
Deux
études
de
marché
ont
été
réalisées :
- une
étude
de
marché
d'appartements
(T1
au
T4)
en
VEFA
- une
étude
de
marché
de
locaux
d'activité
en
VEFA
8.1.1.Sources
internes
à la DGFIP
et critères
de
recherche
-
Termes
de
comparaison
Patrim,
BNDP.
Période
de
recherche
: 04/2021
à 04/2024
8.1.2. Autres
sources
externes
à
la
DGFIP
Sans
objet.
8.2.
Analyse
et
arbitrage
du
service
- Termes
de
référence
et valeur
retenue
Etude
de
marché
de
cessions
de
logements
en
accession
(T1.
T2,
T3
et
T4)
en
VEFA
sur
la
commune
de
Montgeron:
L'étude
de
marché
a été
réalisée
sur
des
logements
ayant
une
superficie
variant
de
18
m?
à 95
m°. RE
EN
PRET
ECTURE
1
Tous
les
termes
retenus
possèdent
un
parking
(voire
deux
pour
certains).
a
—
ER
LL
MONTGERON
ze
1706/2021
2022
87
218826
380325
13
57
24
4
L —À
LL
mm
0
TO
022
27
42
185833
was
T2
42
12
4
mp
|
E—
TS
CO
us"
22072021
2022
42
183395
436507
T2
42
14
4
F—A
CRD
:CNTcE
0"
+
20/09/2021
2022
58
232500
HMS
1
5e
12
4
ee
D
‘C7:
0"
pp
22/09/2021
2022
56
202858
322%
TE
$
12
7
p—
CRD
‘17701
er
22092021
2022
60
220833
mass
T5
&
24
4
+
mm
vonrceros
GES
1211/2021
2022
51
212500
dat
F2
s:
13
4
F
—
À
ah
mnt
MONTGERON
CRD
291202
2022
58
213339
716
T3
5
12
4
ee
a,
CREER
‘ONTCE
RC"
en”
12/05/2022
2022
40
165
833
414583
T2
40
12
0
ES
ie
fEQRES
|
-
md
11012023
20
32
160831
50%
93
Studio
#2
i2
D
132
500
4907
41
Ti
27
12
ü
na
CLTU
A
vowrce
ro"
22/12/2021
2022
262
500
4315
48
T4
84
14
0
F
YERRES
08/02/2023
2022
11583
3548.69
T4
89
zâ
0
0
YERRES
—pé
13/12/2021
2023
316
508
3440
3
T4
92
25
0
5
28/04/2022
2023
250
83
3462,3
T4
84
21
3
0
EN:
LR hE
RUAÿB][1]| YERRES RECU
FN
PREFECTURE
À
Il ressort
de
cette
étude les prix
moyens
suivants
(prix
HT/m?
parkings
inclus)
:
- prix
de
vente
moven
des
T1
(superficie
moyenne
de
29
m2)
: 4
955
€
HT/m?
- prix
de
vente
moven
des
T2
(superficie
moyenne
de
44
m?):
4
275
€HT
/m°
- prix
de
vente
moven
des
T3
{superficie
moyenne
de
58
m°)
: 3
759
€
HT
/m?
- prix
de
vente
moven
des
T4
(superficie
moyenne
de
87
m?):
3 692
€ HT/m°
Le
programme
prévoit
- 2 anoartements
type
T1
: 4 955
x 2 x 29
=
287
390
euros
- Z
aovartements
tvne
T2
: 4
275
x
7 x 44
= 1316
700
euros
- 7Z aopartements
T3
: 3
759
x
7
x
58
=
1
526
154
euros
- 1 apoartement
T4
: 3 692
x 87
=
321
204
euros
ee +
….
soit
un
total
de
: 3
451
448
euros.
Le
prix
de
vente
moyen
global
de
l'ensemble
des
termes
retenus
(T1,
T2,
T3
et T4)
ressort à :
3 451
448
/ (87+
58
+ 308
+ 406
) =
3 451
448
/859
= 4 017,98
arrondis
à 4 020
€
HT/m°.
Les
termes
sélectionnés
étant
des
ventes
en
accession,
il sera
pratiqué
un
abattement
de
20
%
car
les
logements
à évaluer
sont
des
logements
sociaux,
soit :
4
020
x 0,8
=
3
216
arrondis
à
3
220
€/m°.
Cette
valeur
est
cohérente
avec
les
prix
pratiqués
pour
l'acquisition
en
VEFA
de
logements
sociaux
sur
ce
secteur
(les
communes
de
Montgeron
et
Yerres
ont
un
marché
immobilier
où
les
prix
sont
élevés). Soit
des
recettes
globales
de :
906,60
m°
x
3
220
€/m’
HT
=
2
919
252
euros
Etude
de
marché
de
ventes
en
EFA
de
locaux.
de
commerces
ou
activités
sur
la
période
2020-2022
:
Trois
termes
récents
situés
dans
le
nord
du
département
ont
été
retenus.
tabiissement
VIGNEUX
Vente
en
Fétat
==",
Lt
—]
SUR SEINE
1900/2029
|
| 2027
168
365088
229225
(uu Gacnévement
2M2r
el
Vente
en l'état
D
ES
pese
YERRES
æ
2110/2021
2022
95
332 500
3500
eme
lélal ©
Bureau
Vente
en
l'état
E—
Ross
YERRES
ue
1811/2022
2022
FE
341667
307808
ein
Bureau
Moyenne
: 2 956,78
€/m° EN
PREFECTURE
î
Les
prix
de
vente
des
locaux
en
EFA
sont
assez
cohérents
(plus
la
superficie
est
élévée
et
plus
le
prix
est
bas)
et
varient
de
2
292,25
€
HT/m°
à
3
500
€
HT/m2.
Le
terme
le
moins
cher
est
situé
à
Vigneux-
sur-Seine
et
le
plus
cher
est
situé
à
Yerres.
Il
s’agit
de
locaux
livrés
brut
de
béton
et
fluides
en
attente. Les
locaux
à
évaluer
sont
situés
à
Montgeron,
commune
située
au
nord
du
département
à côté
des
communes
de
Yerres
et
Vigneux-sur-Seine.
Les
prix
du
marché
immobilier
sur
la
commune
de
Montgeron
sont
plus
élevés
que
ceux
pratiqués
sur
la
commune
de
Vigneux
et
très
légèrement
inférieurs
à ceux
pratiqués
sur
la
commune
de
Yerres.
Ilest
donc
proposé
de
retenir
la
moyenne
des
deux
termes
situés
à
Yerres,
soit
_3
290
€/m°
(valeur
arrondie). 8.2.
Dépenses
du
CAR
Le
volet
dépense
comprend :
—
les
coûts
de
réhabilitation
et
démolition
:
-
les
coûts
de
construction
;
- les
coûts
d'aménagement
;
—
les
honoraires
techniques
(compris
entre
8
et
12
%
du
coût
de
construction
HT),
les
frais
de
gestion
(entre
8
et
10
%
du
CA
TTC),
de
commercialisation
(entre
1
et
3
%
du
CA
TTC)
et
les
frais
financiers
(entre
2
et
4
%
du
CA
TTC):
-
là
marge
commerciale
(entre
6
et
8
%
du
CA
TTC)
8.2.1,Coûts Frais
de
démolition
:
Seul
le
pavillon
de
gardien
sera
démoli
(les
bâtiments
modulaires
en
fond
de
parcelle
seront
retirés).
Le
prix
d'une
démolition
de
maison
est
de
260€/m?2
en
moyenne,
avec
une
fourchette
comprise
entre
200€
et
400€/m?
tout
compris.
Le
tarif
d'une
démolition
de
maison
peut
s'accompagner
d'un
désamiantage,
de
35€
à 50€/m’
et
d'une
évacuation
de
gravats,
de
20€
à 45€/m3.
En
l'espèce,
le
pavillon
à
démolir
est
une
maison
en
meulière
de
118
m2,
il
sera
retenu
un
forfait
global
de
démolition
de
40
000
euros.
Coûts
de
construction :
Des
références
de
coûts
de
construction
ont
été
recherchées
(source
DNID
et
autres).
Logements
collectifs
et
locaux :
Les
coûts
de
constructions
sont
issus
de
bilans
récents
transmis
par
les
promoteurs
plusieurs
programmes
immobiliers
dans
le
département
de
l'Essonne.
Il
en
ressort
Un
coût
moyen
construction
de
1800
€/m?
pour
les
logements
collectifs
(parkings
inclus). REC:
EN
PREFECTURE
1
Pour
les
locaux,
le coût
moyen
de
construction
est
de
1 400
€/m°.
Coût
de
réhabilitation
du
bâtiment
R+1
+C
en
4
logements :
L'acquéreur
a
indiqué
avoir
estimé
le
montant
total
des
travaux
à
2
660
000
€HT,
soit
2
440
€/m?
SHAB.
Ce
montant
ne
comprend
pas
le
coût
des
études,
les
honoraires,
le
traitement
des
espaces
verts ,
la
dépollution
du
site ,
les
frais
de
géomètre,
le
sondage
et
la
démolition.
Exemple
de
coût
pour
une
opération
de
réhabilitation
de
bureaux
en
logements :
SC214
0e)": 14 0)
Type
de
bâtiment
Année
de
construction
Année
de
livraison
2019
Adresse.
jé
Mouzar
Zone
climatique
tt
éanique
hiver
tempéré.
ét
24:60T
ni
Surface
nette
7800
m*
SMHON
Coût
de
construction
ou
de
rénovation
14
)00
€
Nombre
d'unités
fonctionnelles
182:
gement
Coût/m2?
1211
€/m
GDF
_
,
Cette
opération
date
de
2019:
les
coûts
des
matériaux
ayant
augmenté
et
la
réhabilitation
du
bâtiment
à
évaluer
étant
soumise
à
des
contraintes
techniques
(respectde
la
hauteur
sous-plafond,
conservation
des
éléments
nobles)
une
surcote
de
15
%
sera
appliquée
au
côuts
de
réhabilitations
pratiqués ,
soit :
1842,
11
x
1,15
=
2
118,43
arrondis
à
2
120
€/m°.
Coût
de
mise
en
état
du
terrain :
collectif gamer
3
Ve
Ctatie
collectif ogamest
s1
collectif
Y30
pour 52 loçerer*s
to ur
F
ur a
logemert
so
collecti”
Ya
gors
ITioger er
ETS IN
EEE
7
Lou
aérier
logermer:
Rouer
}
collec
rdesz2logermerts
£P's aériens
3734
collectif
] | | 1 | | |
iogemert
82
A
13
2n7
|
média EN
PREFECTURE
1
La
superficie
de
terrain
prise
en
compte
est
celle
du
foncier
objet
de
l'opération
d'aménagement
et
non
de
la
seule
surface
de
l'emprise
concernée
par
l'aménagement
des
voiries,
espaces
publics.
Un
examen
des
coûts
VRD
dédiés
à
des
logements
collectifs
relevés
par
la
DNID
indique
des
prix
variant
selon
les
projets
de
34
€
à 88
€
le
m°.
Avec
un
prix
moyen
de
63
€
et
un
prix
médian
de
65
€
le
m°.
Il sera
retenu
le
prix
de
65€/m°.
8.2.2.
Honoraires
et
autres
frais
a)
Honoraires
techniques
Le
poste
des
honoraires
techniques
correspond
aux
dépenses
liées
à la
maîtrise
d'ouvrage
(bureaux
d'études
et
de
contrôle
technique,
frais
de
maîtrise
d'œuvre,
frais
d'architectes,
frais
de
géomètre
et
sondage
des
sols.)
aux
assurances
dommages-ouvrages,
à
diverses
études
(études
d'impact
environnemental,
frais
d'affichage,
frais
de
référé
préventif...
Il regroupe
ainsi
un
grand
nombre
de
dépenses
de
nature
diverse,
d'où
son
niveau
élevé.
Le
calculateur
proposé
par
la
DNID
préconise
un
ratio
pouvant
aller
de
8
à
12%
des
coûts
de
construction
HT.
Le
calcul
ne
tient
pas
compte
des
frais
de
remise
en
état
du
terrain
qui
sont
généralement
faibles
en
matière
de
compte
à rebours
promoteur.
Compte
tenu
de
l'opération
mêlant
de
la
réhabilitation
d'un
bâtiment
ancien
et
de
la
construction,
il peut
être
retenu
un
ratio
moyen
de 11 %.
b)
Frais
généraux
poste
intè
!
=
les
frais
d
ti
érati
|
is
les
frais
de
notaires,
la
supplementaire,,
13:
l'archéologie
ILest
pris
un
ratio
moyen
de
9
%.
c)
Frais
de
commercialisation
La
base
de
la
DNID
propose
de
retenir
un
ratio
pouvant
aller
de
1 à 3 %
du
chiffre
d'affaires
TTC.
S'agissant
de
biens
classiques
(appartements
et
local
commercial),
l'écoulement
du
stock
sera
relativement
rapide.
Pour
l'ensemble
de
ces
raisons,
il est
retenu
un
taux
de
1%.
d)
Frais
financiers
La
base
de
la
DNID
mentionne
des
ratios
pouvant
être
compris
entre
2 et 4 %
du
chiffre
TTC.
Aucune
information
sur
le
montage
financier
de
l'opération
(part
du
financement
propre
et
part
de
l'emprunt,
subventions
éventuelles...)
n'a
été
communiquée.
Un
ratio
de
2%
est
retenu.
e)
Marge
et
aléas
Ce
poste
correspond
à la
rémunération
du
capital
investi
et
au
risque
du
promoteur.
Traditionnellement
il
est
de
l'ordre
de
6
à
8%
du
CA
TTC
selon
les
sources
internes.
Dans
des
hypothèses
de
biens
mal
situés,
il peut
même
être
porté
à 10
%.
Eu
égard
à
la
localisation
des
biens
et
à
leur
nature,
le
risque
pour
le
promoteur
est
assez
limité.
||
sera
retenu
un
taux
de
marge
faible,
soit
6
%.
8.3.
Analyse
et
arbitrage
du
service
-
valeur
retenue LI
EN
PRESECTURE
1
Er
9
- DÉTERMINATION
DE
LA
VALEUR
VÉNALE
—
MARGE
D'APPRÉCIATION
Comote
à
rebours :
L
Description
du
projet
de
construction
Géneralités
sur
le
foncier
exiatant
Ratio
SP,
SHAB
Logement
Activité
Bureau
Surface
du
terrain
en
mr
1420
SdP
/ SU
ou
SHAB
92.00%
95,00%
95.00%
Surface
du
bâti
(SHOB)
à
démolir
0
Coût
de
démolition
au
m'
SHOB
en
€
HT
D
A
d'aménagements.
préparation
du
65€
PLS
PLS
PLAI
TAUX
DE
TVA
10.00%
5.00%
5,00%
couverts extérieurs
Il.
Compte
à
rebours
promoteur
SU
ou
SHAB |
Prix
de
vente
ou
Nbre
au
m'HT
Prix
de
vente
TTC
1
sOoCIaux
coût
au
m'
SU
SdP
ou
Nbre
ou
SHAB
ou
TTCen€
unitaire
HT
coût
de
du
terrain
[A]
1t
d'aménagements
préparation
du
1420
101
530
€
À
101 237
160€ 0 € €
sociaux
1319
400
€
réhabilités
521
520€
en
box
individuel
(Nombre)
en
sous-sol
(Nombre)
Stationnemenis
en
Surface
(Nombre)
Honoraires,
taxes
et
frais
ennexes
Total
730
400
€
total
A
3
538
€
Pour
information,
TVA
résiduelle
(=
TVA
colectée
- TVA
déductible}
Si
négañf
=
crédit
de
TVA
et
aléas
foncière
Terrain
nu
En
l'état
vente
ht
TVA
(pour
mémoire) TVA
(pour
mémoire)
0 € €
1319400
€
521
520€ 0 0 0
/
1 938 €}!
mt
SU
+
Sh
300
66
400
€
1
42
333
253
673
€
360
€
des
recettes
À
Chaque
cellule
en
jaune
pout
être
modifiée
on
fonction
du
dostier
étudié,
du
marché
local
et
dus
échangns
avec
le
coreultant
et
les
partenaire AF«
U
EN
PREFECTURE
î
La
valeur
vénale
ressort
à
360
707
€
arrondie
à
360
000
€.
L'évaluation
aboutit
à
la
détermination
d'une
valeur,
éventuellement
assortie
d'une
marge
d'appréciation,
et
non
d'un
prix.
Le
prix
est
un
montant
sur
lequel
s'accordent
deux
parties
ou
qui
résulte
d'une
mise
en
concurrence,
alors
que
la
valeur
n'est
qu'une
probabilité
de
prix.
La
valeur
vénale
du
bien
est
arbitrée
à 360
000
€.
Elle
est
exprimée
hors
taxe
et
hors
droits.
Cette
valeur
est
assortie
d'une
marge
d'appréciation
de
10
%
portant
la
valeur
minimale
de
vente
sans
justification
particulière
à
324
000
€
(arrondie).
La
marge
d'appréciation
reflète
le
degré
de
précision
de
l'évaluation
réalisée
(plus
elle
est
faible
et
plus
le
degré
de
précision
est
important).
De
fait,
elle
est
distincte
du
pouvoir
de
négociation
du
consultant. Dès
lors,
le
consultant
peut,
bien
entendu,
toujours
vendre
à un
prix
plus
élevé
ou
acquérir
à un
prix
plus
bas
sans
nouvelle
consultation
du
pôle
d'évaluation
domaniale.
Par
ailleurs,
sous
réserve
de
respecter
les
principes
établis
par
la
jurisprudence,
les
collectivités
territoriales,
leurs
groupements
et
leurs
établissements
publics
ont
la
possibilité
de
s'affranchir
de
cette
valeur
par
une
délibération
ou
une
décision
pour
vendre
à
un
prix
plus
bas
ou
acquérir
à
un
prix
plus
élevé.
10
- DURÉE
DE
VALIDITE
Cet
avis
est
valable
pour
une
duree
Ge
12
mois.
Une
nouvelle
consultation
du
pôle
d'évaluation
domaniale
serait
nécessaire
si
l’'accord*
des
parties
sur
la
chose
et
le
prix
(article
1583
du
Code
Civil)
n'intervenait
pas
ou
si
l'opération
n'était
pas
réalisée
dans
ce
délai.
#bour
les
collectivités
territoriales
et
leurs
groupements,
la
décision
du
conseil
municipal
où
communautaire
de
permettre
l'opération
équivaut
à
la
réalisation
juridique
de
celle-ci,
dans
la
mesure
où
l'accord
sur
le
prix
et
la
chose
est
créateur
de
droits,
même
si
sa
réalisation
effective
intervient
ultérieurement.
°
En
revanche,
si
cet
accord
intervient
durant
la
durée
de
validité
de
l'avis,
même
en
cas
de
signature
de
l’acte
authentique
chez
le
notaire
après
celle-ci,
il
est
inutile
de
demander
une
prorogation
du
présent
avis.
Une
nouvelle
consultation
du
pôle
d'évaluation
domaniale
serait
également
nécessaire
si
les
règles
d'urbanisme,
notamment
celles
de
constructibilité,
ou
les
conditions
du
projet
étaient
appelées
à
changer
au
cours
de
la
période
de
validité
du
présent
avis.
Aucun
avis
rectificatif
ne
peut,
en
effet,
être
délivré
par
l'administration
pour
prendre
en
compte
une
modification
de
ces
dernières.
11 -
OBSERVATIONS
L'évaluation
est
réalisée
sur
la
base
des
éléments
communiqués
par
le
consultant
et
en
possession
du
service
à
la
date
du
présent
avis.
14 k
EN
PREFECTURE
Les
inexactitudes
ou
insuffisances
éventuelles
des
renseignements
fournis
au
pôle
d'évaluation
domaniale
sont
susceptibles
d'avoir
un
fort
impact
sur
le
montant
de
l'évaluation
réalisée,
qui
ne
peut
alors
être
reproché
au
service
par
le consultant.
Il
n'est
pas
tenu
compte
des
surcoûts
éventuels
liés
à
la
recherche
d'archéologie
préventive,
de
présence
d'amiante,
de
termites
et
des
risques
liés
au
saturnisme,
de
plomb
ou
de
pollution
des
sols. 12
- COMMUNICATION
DU
PRÉSENT
AVIS
À
DES
TIERS
ET
RESPECT
DES
RÈGLES
DU
SECRET
PROFESSIONNEL
Les
avis
du
Domaine
sont
communicables
aux
tiers
dans
le
respect
des
règles
relatives
à
l'accès
aux
documents
administratifs
(loi
du
17
juillet
1978)
sous
réserve
du
respect
du
secret
des
affaires
et
des
règles
régissant
la
protection
des
données
personnelles.
Certaines
des
informations
fondant
|la
présente
évaluation
sont
couvertes
par
le
secret
professionnel. Ainsi,
en
cas
de
demande
régulière
de
communication
du
présent
avis
formulée
par
un
tiers
ou
bien
de
souhait
de
votre
part
de
communication
de
celui-ci
auprès
du
public,
il
vous
appartient
d'occulter
préalablement
les
données
concernées.
L'enregistrement
de
votre
demande
à fait l'objet
d'un
traitement
informatique.
Le
droit
d'accès
et
de
rectification,
prévu
par
la
loi
n°
78-17
modifiée
relative
à
l'informatique,
aux
fichiers
et
aux
libertés,
s'exerce
auprès
des
directions
territorialement
compétentes
de
la
Direction
Générale
des
Finances
Publiques. DEPARTEMENT DE L'ESSONF
Dorwnune du MONTGERON
Avenue de la Républque
FLAN DE DIVISION
Cadastre Aln° 7 et8
ébGere
TURF
1/44
U
FN
F'REFEC
RE <
. Salle de Spoctate L'Astral
M . a
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Allée Maurice Bouchor ES
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CETTE Buisson