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Document publié le Dimanche 17 mai 2026 à 01h30
Lien du pdf (unknown - Communauté de communes - Seignanx - 2025 12 04 PLH5 Seignanx rapportOrientation VF)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Changement climatique,
Document d’orientations
5ème PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT 2026-2031
Communauté de communes du Seignanx
Décembre 2025
1 2
Introduction
Le Seignanx se trouve aujourd’hui à un point d’inflexion critique,
où son attractivité devient souvent source d’exclusion. Si le
territoire bénéficie d’une dynamique démographique soutenue
et d’un socle économique en expansion, le logement apparaît
comme le maillon fragile de son développement. Les
désajustements entre d’un côté les besoins croissants et les
évolutions sociales et sociétales (diminution de la taille des
ménages, vieillissement de la population), de l’autre la rareté de
l’offre et la montée des prix constituent une menace à la fois
sociale, territoriale et économique.
Le logement n’est plus seulement une condition de qualité de
vie, mais bien un levier stratégique de cohésion territoriale,
d’équité sociale et de vitalité économique.
Il appelle le déploiement soutenu d’une politique publique
ambitieuse qui articule outils fonciers et d’aménagement,
dispositifs et aide à l’ habitat, et mobilisation coordonnée des
acteurs publics et privés. C’est là toute l’ambition de la
Communauté de communes du Seignanx à travers son 5ème PLH.
L’expérience acquise au fil des précédents PLH, conjuguée à la
maturité politique du territoire façonnée par la longue
élaboration du PLUi sur les questions d’urbanisme et d’habitat,
confère au Seignanx – à ses représentants politiques comme
techniques – une interconnaissance entre les communes et les
services communautaires, un bon niveau de technicité, et plus
encore une volonté politique partagée et ambitieuse pour agir
de manière significative et relever les défis habitat du Seignanx.
Dans la continuité du « déjà fait », le PLH 5 s’attache à conforter
la mobilisation collective, pragmatique et opérationnelle autour
des problématiques liées à l’habitat. En plaçant l’action foncière
au cœur de la stratégie habitat, ce nouveau PLH se donne les
moyens d’assumer pleinement un rôle d’appui opérationnel au
montage de projets, de coordination partenariale, et de
résolution d’éventuelles difficultés. Le Seignanx entend ainsi
s’affirmer comme chef de file et animateur d’un collectif
réunissant élus et acteurs locaux de l’habitat, chacun étant
invité à contribuer à l’émergence de projets adaptés aux besoins
des habitants, dans une logique d’engagements réciproques et
de responsabilité partagée. 3
Sommaire
A - Transformer l’essai du PLUI
Le projet de développement de l'habitat
et sa territorialisation
B - Maîtriser le foncier,
produire du logement social pour tous
et optimiser les parcs de logements existants
Les 3 axes stratégiques et opérationnels
de la politique de l’habitat du Seignanx
C - S'organiser et se coordonner
Un PLH pro-actif adossé à une animation renforcée
et avec une contribution ajustée des communes au projet
communautaire Transformer l’essai du PLUI
Le projet de développement de
l'habitat et sa territorialisation
4
• Un PLH volontaire, équilibré et
partagé par tous : une ambition de
rattrapage des effets de la crise,
chacun à sa mesure
• Un PLH solidaire : une ambition de
régulation du développement de
l'habitat avec le maintien de la part
de logements sociaux à hauteur de
50%
• Un PLH favorable à la transition
environnementale qui associe
sobriété foncière et qualité urbaine
A1
A2
A3 Un PLH volontaire,
équilibré et partagé par tous A1.
Synthèse du diagnostic
5
La question du logement est au cœur de la vitalité
économique du territoire, les entreprises étant très
largement concernées par les difficultés de leurs
salariés à se loger (59% des salariés habitent ailleurs).
La problématique du logement s’impose de plus en
plus comme un facteur limitant de premier ordre,
freinant les recrutements : 65% des entreprises en
font état et 42% ont déjà renoncé à une embauche
faute de solution résidentielle pour le salarié (source :
enquête logement PLH 5 réalisée auprès des
entreprises). Cette situation fragilise l’ancrage local
de la main-d’œuvre, bloque les besoins de mobilité
résidentielle des ménages du territoire et contraint
les stratégies des entreprises.
La crise récente de la construction est venue aggraver
ces déséquilibres. Après un pic historique en 2019
(près de 600 logements neufs), la production a été
divisée par trois en cinq ans. En 2024, à peine une
centaine de logements auront été livrés, loin des
ambitions du Programme Local de l’Habitat en cours
(PLH 4), dont seuls 69 % des objectifs ont été atteints.
Tandis que la construction de maisons individuelles
se maintient, celle d’appartements s’est effondrée,
révélant une dépendance aux leviers exogènes
(dispositifs fiscaux, taux d’intérêt, conjoncture
nationale…).
Le Seignanx apparaît ainsi comme un territoire en
très forte tension, pris entre une attractivité
soutenue, des transformations sociales profondes, un
tissu économique en essor et une crise structurelle
du logement. Cette situation appelle des réponses
puissantes, à la croisée des politiques
d’aménagement et de l’habitat autour d’une relance
de la production de logements.
Depuis plus de vingt ans, la croissance du Seignanx est
remarquable. Elle n’a cessé de s’accélérer, atteignant
un rythme inédit : chaque année, environ 440
nouveaux habitants et 300 ménages supplémentaires
viennent s’y installer.
Sur le plan spatial, le développement de ces dernières
années a largement « enjamber » la commune de
Tarnos, qui reste néanmoins la commune la plus
peuplée (44 % de la population), et s’est concentré sur
les communes d’Ondres et Saint-Martin-de-Seignanx
(53% au début des années 2010 et 61% à la fin de la
décennie) .
Les moteurs de cette expansion résident
essentiellement dans l’attractivité externe du
territoire. Le solde migratoire, qui représente 95% de
l’accroissement démographique, supplante largement
le solde naturel désormais neutre. Les flux proviennent
en majorité de territoires voisins, notamment du Pays
Basque (46 %), mais aussi de régions plus éloignées.
La spécialisation sociale est en marche, même si le
Seignanx accueille encore des habitants aux profils
variables : professions intermédiaires, cadres et
dirigeants constituent près de la moitié du solde
migratoire, tandis que les employés et ouvriers restent
sous-représentés. Le vieillissement progressif de la
population, combiné à l’attractivité du territoire pour
les séniors, majoritairement aisés voire très aisés (30%
de la dynamique d’accueil), est le second fait marquant
de la trajectoire socio-démographique du territoire.
Le Seignanx confirme sa vocation résidentielle, avec
69% des actifs résidents allant travailler ailleurs, dont
53% au Pays Basque. Il connaît aussi un
développement économique puissant, structurant un
bassin d'emplois significatif dans le système basco-
landais. Entre 2000 et 2021, le territoire a gagné 1 515
emplois supplémentaires, soit un taux de croissance
annuel moyen de 1,6% supérieur à sa croissance
démographique. Le pôle d'emploi est structurant avec
près de 9 400 emplois, principalement concentrés à
Tarnos (5 800 emplois) et à Saint-Martin-de-Seignanx
(2 100 emplois) qui représentent 84% des emplois du
territoire. Une ambition de rattrapage des effets de la crise, chacun à sa mesure
6
A1. Les orientations
Dans ce contexte de crise du marché du logement, le PLH
5 de la Communauté de Communes du Seignanx, valant
pour la période 2026-2031, entend répondre et articuler
trois stratégies d’actions :
- Celle relative au Projet d’Aménagement Stratégique
(PAS) du SCOT qui s’impose en termes d’aménagement du
territoire et notamment de structuration de la bande
littorale et rétro-littorale et de ses équilibres avec la zone
intérieure ;
- Celle issue du PLUi qui pose les bases d’un urbanisme
plus compact, favorable à l’urbanisme de proximité et à la
maîtrise de la consommation des espaces naturels,
agricoles et forestiers ;
- Celle favorable à une meilleure prise en compte des
besoins en logement des ménages du territoire, dans leur
diversité, et à leur mobilité résidentielle.
Les débats autour des projections démographiques, du
fléchissement à venir de la croissance démographique (à
partir de 2030) et de ses impacts en termes de besoins en
logements à produire (besoins locaux + besoins externes +
besoins de fluidification du marché) ont permis de poser
un cadre à l’élaboration de ces documents de planification.
Le Seignanx est appelé à produire 2 890 résidences
principales supplémentaires entre 2020 et 2030. Or, la
crise immobilière du début des années 2000 n’a pas
permis d’atteindre les objectifs attendus pour la période
du 4ème PLH, correspondant au début des années 2020.
Face à cette réalité et à l’accentuation des tensions
qu’elle a induites, les élus du Seignanx ont choisi de
reporter une partie significative de ce déficit sur la
seconde période de cette décennie. En d’autres termes,
les élus n’ont pas souhaité passer « par pertes et
profits » le déficit de production de logements mais bien
de s’organiser dans le cadre du PLH 5 pour porter de
nouveaux objectifs ambitieux et répondre au mieux aux
besoins des habitants.
Le PLH 5 porte donc un objectif de production
de 2 100 logements. Afficher de telles ambitions n’est
pas neutre. Cela correspond à un rythme de plus de 350
logements produits par an, soit un des plus hauts niveaux
de production moyen de ces dernières décennies. C’est
un défi important pour le territoire tant il le sollicite dans
sa capacité d’accueil (équipements), d’acceptation, de
cohésion sociale et d’organisation (mobilité,
environnement…). 7
Le projet de développement validé pour les 6 prochaines années (2026-3031) :
Chacun à sa mesure en consolidant l’organisation territoriale du Seignanx, l’armature de l’emploi et de services, l’offre de mobilité collective
Le PLH 5 s’inscrit dans la droite ligne du PLUi. Le Plan
d’Aménagement et de Développement Durables (PADD)
du Seignanx oriente le développement de l’habitat en
priorité autour des secteurs bien desservis par les
transports en commun, dans une logique de densification
maîtrisée et de lutte contre l’étalement urbain. L’objectif
est double : réduire la dépendance à la voiture en
favorisant le report modal vers les transports en commun
et les mobilités douces pour renforcer les centralités
(centres-bourgs, centres-villes) et pour réorganiser une
« urbanisme de la proximité". Cette approche vise à
rapprocher habitat, services et emplois, tout en
préservant la qualité de vie à travers une densité bien
conçue : espaces extérieurs, trames vertes et qualité
d’usage sont au cœur des préoccupations.
Le projet de développement de l’habitat tient compte
aussi de la volonté des communes et du pragmatisme
autour du futur engagé. Si les documents de planification
territoriale (SCOT, PLH, PLUi) sont les cadres de l’action
publique locale, le développement de l’habitat est aussi
issu de chacune des réalités communales (niveau
d’ouverture et de maîtrise foncière, avancement des
projets d’habitat et d’urbanisme..). D’ailleurs, le 5ème
PLH revendique cette posture de co-construction avec
les 8 communes pour :
- définir leurs contributions au projet communautaire,
- prioriser les assises foncières pour la réalisation des
objectifs du PLH 5.
Enfin, cette orientation du PLH 5 tient compte du bilan
du PLH 4 et notamment des rythmes de développement
de l’habitat très contrastés que les communes ont
connus durant la période du PLH 4.
Durant cette période, les trois communes du secteur 1
(Tarnos, Ondres et Saint-Martin-de-Seignanx) qui
concentrent 85 % de la population et 94 % des
établissements employeurs du Seignanx, ont porté plus
de 80% du développement de l’habitat. Le PLH 5 entend
consolider voir renforcer cet équilibre avec un objectif
de production d’environ 1 830 logements dans ce
secteur 1, ce qui représente 87 % de l’objectif de
production du PLH 5.
Par contre, la contribution de chaque commune du
secteur 1 évoluera sensiblement. Si, pendant la période
précédente, la commune d’Ondres a fortement structuré
l’activité de la construction (notamment de logements
sociaux), elle marquera une légère pause. Cette moindre
contribution sera largement compensée par un
développement beaucoup plus conséquent à Tarnos,
suite à un long travail de maîtrise des fonciers
stratégiques. Saint-Martin-de-Seignanx continuera son
développement à un rythme soutenu.
Face au défi de la production, les communes du secteur
2 prendront aussi leur part. L’avènement du PLUi
permettra d’avancer autour de la construction de plus
de 270 logements, soit 13% des objectifs du PLH 5.
Secteur 2 : 13% du projet de développement
(soit 276 logements)
Tarnos
Ondres
St-André-de-Seignanx
St-Barthélemy
Biarrotte
St-Laurent-de-Gosse
909 log.
43%
450 log.
22 %
465 log.
22%
71
log. 73 log.
57
log.
26
log.
49
log.
Secteur 1 : 87% du projet de développement
(soit 1 824 logements)
Biaudos
St-Martin de Seignanx 8
Un PLH solidaire A2.
Synthèse du diagnostic
Logement sous tension dans le Seignanx :
une attractivité à double tranchant
À la confluence des dynamiques landaises et
basques, le territoire connaît une expansion
démographique soutenue, reflet d’un attrait
croissant pour son cadre de vie, son accessibilité et
sa position géographique stratégique. Mais cette
attractivité, bien que porteuse de vitalité
territoriale, révèle en creux un déséquilibre
structurel du marché du logement. Les marchés
immobiliers sont sous tension, avec une
explosion des prix rendant la primo-accession
difficile voire impossible pour de nombreux
ménages locaux et un marché locatif privé
restreint et sélectif. Enfin, bien que le parc social
soit développé grâce à une production soutenue,
il peine à répondre pleinement à l'ampleur et à la
diversité des besoins, notamment pour les
petites typologies de logements.
La montée en puissance de la demande a conduit
à une hausse rapide et continue des prix
immobiliers depuis plus de dix ans, avec une
accélération marquée depuis 2019. Le prix moyen
au m² pour un appartement a augmenté de 37 %
entre les périodes 2016-2020 et 2021-2023,
atteignant 3 725 €/m², tandis que le coût moyen
des maisons dépasse 4 000 €/m² dans des
communes comme Tarnos ou Ondres ; des
niveaux de prix s’approchant de ceux de Bayonne.
Ce phénomène a profondément modifié les
conditions d’accès à la propriété. L’accession est
désormais hors de portée pour 80 à 90 % des
familles. Même les couples sans enfant ne
peuvent plus, dans la moitié des cas, prétendre à
l’achat d’un T2. Le Bail Réel Solidaire (BRS), en
dissociant le foncier du bâti, constitue une
tentative d’ajustement du marché, encore trop
marginale à ce stade.
La situation n’est guère plus favorable dans le parc
locatif privé, qui ne couvre que 20 % des résidences
principales, soit un taux inférieur à la moyenne
départementale, symptomatique d’un territoire
structurellement sous équipé. Malgré les incitations
fiscales (notamment via le dispositif Pinel, désormais
éteint), l’offre locative reste limitée, sélective et
soumise à la pression des prix. Les loyers dépassent
13 €/m² dans les communes du secteur 1, excluant
une part importante de la population, notamment 60
à 70 % des familles monoparentales, 30 % des
familles et 10 % des personnes seules. La location
touristique, bien que marginale en volume (moins de
3 % des logements), s’intensifie en saison, aggravant
ponctuellement la rareté de l’offre résidentielle
pérenne.
La tension se matérialise enfin dans le logement
social où les besoins explosent : en cinq ans, le
nombre de demandeurs a crû de 20 %, tandis que les
attributions ont chuté de 50 %. Le taux de pression
atteint désormais 17,6 en 2024, soit plus de deux
fois la moyenne départementale.
Près de la moitié des demandeurs vivent dans le parc
privé, souvent dans des conditions précaires, et 18 %
relèvent de situations de grande vulnérabilité
résidentielle.
Avec la crise de l’activité de la construction, la
production de logements sociaux est restée
largement en deçà des objectifs fixés par le PLH 4 :
- 322 logements locatifs sociaux (LLS) pour un
objectif de 610 (soit 53 % de l’objectif) ;
- 142 logements en accession sociale pour un
objectif de 280 (soit 51 % de l’objectif). 9
Livrer a minima 1 050
logements sociaux en 6 ans
630 logts locatifs sociaux
• Soit 30% de la production totale du PLH 5
• Soit 60% de la production sociale du PLH 5
420 logts en accession sociale
• Soit 20% de la production totale du PLH 5
• Soit 40% de la production sociale du PLH 5
A2. Les orientations
Une ambition de régulation du développement de l'habitat avec le maintien de la part de logements sociaux à hauteur de 50%
Ces objectifs s’appuieront essentiellement sur la
construction neuve de logements sociaux HLM par
les bailleurs sociaux, dans des zones d’extension ou
par réinvestissement urbain (réhabilitation,
transformation d’usage, construction en dents
creuses….). Cette production pourra être complétée
par le conventionnement de quelques logements
privés dans le cadre des opérations d’aide à
l’amélioration de l’habitat.
En ce sens, le PLH 5 s’inscrit dans la continuité du
PLUi. Il précise et opérationnalise les objectifs
inscrits dans le cadre des Servitudes de Mixité
Sociale (article L151-15 du code l’urbanisme) pour la
période 2026-2031 : « Les secteurs de mixité sociale
sont identifiés et reportés sur le document graphique
du PLUI.
Ils concernent l'ensemble des zones U urbaines et AU à
urbaniser du PLUi. Au sein de ces secteurs, toute
opération d'aménagement, de réhabilitation de
bâtiment, d'extension, de surélévation, de changement
de destination ou de construction, aboutissant à un
nombre de 3 logements et plus, devra affecter une part
minimale à du logement conventionné avec l’État. »
De fait, le PLUi et le PLH, chacun avec ses leviers,
déclinent des objectifs ambitieux. Non seulement ils
répondent aux obligations imposées dans le cadre de
l’article 55 de la loi SRU aux communes de Tarnos et de
Saint-Martin-de-Seignanx mais ils vont bien au-delà
pour répondre plus massivement aux besoins des
habitants. Avec ce PLH 5, c’est une véritable stratégie
de type « contrat de mixité sociale » qui est proposée
et mise en place à l’échelle du Seignanx et de ses 8
communes. La livraison de plus de 1 000 logements
sociaux permettra de monter significativement en
diversité :
- de passer de 18% à 24% de logements sociaux à
l’échelle du Seignanx ;
- d’atteindre 29% de logements sociaux à Tarnos et
25% à Saint-Martin-de-Seignanx.
Face à ces réalités, la volonté de la communauté de communes du Seignanx de contribuer à la régulation du
développement de l’habitat a été réaffirmée : l’objectif de production de logements sociaux du PLH 5 est fixé
à 50% de l’objectif global de production. Cela représente 1 050 logements sociaux (au minimum) sur la durée
du PLH 2026-2031.
Nom
nb logements
sociaux
comptabilisés
Nbre logts
manquants
TARNOS 1305 174 1 005 22% 909 643 6 825 29%
ONDRES 434 14% 450 256 3 456 20%
SAINT-MARTIN-DE-S. 483 196 368 18% 465 303 3 110 25%
SAINT-ANDRE-DE-S. 62 8% 71 28 840 11%
BIAUDOS 20 5% 57 18 476 8%
SAINT-LAURENT-DE-G. 19 7% 49 19 334 11%
SAINT-BARTHELEMY 7 4% 26 11 193 9%
BIARROTTE 17 12% 73 20 212 17%
CC du SEIGNANX 370 1 932 18% 2 100 1298 15 446 24%
Taux SRU
(inventaire+production PLH5)
ou Taux LS
(RPLS 2024+production PLH5)
en 2031
Inventaire SRU
(source DDTM 2024) Nbre de
logements
HLM
(source RPLS 1er
janvier 2024)
Taux SRU
(inventaire) ou
Taux LS
(RPLS) en 2024
Production de
logements
attendue PLH 5
Production de
logements
sociaux attendue
PLH 5 (gisements
projets +/-
matures)
Résidences
principales
(estimation
2031) 10
L’élaboration du 5ème PLH a été une période clé de
mise en commun et de consolidation du projet
communautaire. Elle a permis de mettre en
exergue les projets construits par chacune des
communes autour de leurs spécificités (projet
urbain, OAP, convention EPFL, SMS…). D’ailleurs, le
repérage exhaustif des projets plus ou moins
matures donne à voir ce travail de longue haleine.
Aujourd’hui, on recense 41 projets qui
représentent un potentiel de 1 298 logements
sociaux livrables avant 2031.
La mise en œuvre pré-opérationnelle et
territorialisée du projet de développement
de l’habitat du PLH 5
281
diffus
2 023
log.
798
LLS
500
AS
• Capacité en logements* des
41 fonciers stratégiques +/-
« matures »
• Les projets de logements
locatifs sociaux (LLS) agréés
ou en réflexion pour le PLH 5
• Nombre de constructions
individuelles hors secteurs d’OAP et
opérations d’aménagement
d’ensemble **
• Les projets en accession sociale
(AS) agréés ou en réflexion pour
le PLH 5
4 76
10 10
Tarnos
Ondres
St-Martin de Seignanx St-André de Seignanx
St-Barthélemy
Biarrotte
St-Laurent de Gosse
29 465
68 188
100 410
216 87
119 878
464 179
8 70
14 14
6 48
15 4
1 28
4 7
Secteur 2 : 96 logements sociaux (7%) Secteur 1 : 1 202 logements sociaux (93%)
Faire vivre ces projets jusqu’à leur livraison reste
néanmoins un défi pour la CC du Seignanx et les 8
communes. En effet, les difficultés du dernier PLH
montrent bien la complexité d’opérationnaliser une
programmation ambitieuse. La mobilisation
collective (financeurs, opérateurs et communes)
autour des objectifs transcrits dans une feuille de
route dessinée à la parcelle est une des conditions
de réussite de ce nouveau programme. Son
animation en mode projet en est clairement une
autre.
Biaudos
14 48
7 11
* Sous réserve de la faisabilité économique, technique des projets et des contraintes environnementales qui s’imposeraient
** Estimation issue de l’analyse des gisements fonciers identifiés dans le cadre de l’élaboration du PLUi, intégrant un coefficient de rétention foncière, une densité adaptée à chaque type de zone et une projection à l’horizon du PLH (2031) 11
A3. Un PLH favorable à la transition environnementale
Synthèse du diagnostic
Le diagnostic du PLUI l’a largement souligné :
le développement de l'habitat impacte
directement l'environnement.
Le Seignanx s'est déjà engagé dans une
optimisation de l'espace pour réduire la
consommation foncière et l'artificialisation des
sols. Cela a conduit au doublement des
densités moyennes en moins de 10 ans,
passant d'environ 20 logements/ha en 2012 à
40 logements/ha en 2023. Entre 2014 et 2023,
57 % de la production s'est réalisée dans le
cadre d’opérations denses (80 logements /ha),
et 30 opérations ont même dépassé les 120
logements/ha, représentant 30 % des
logements construits.
Malgré cette tendance à la baisse de la
consommation foncière, le territoire continue
d'artificialiser des espaces naturels, agricoles
et forestiers (ENAF), s'éloignant de l'objectif du
"zéro artificialisation nette" (ZAN) d'ici 2050.
L'urbanisation diffuse, notamment par la
construction de maisons individuelles en
périphérie, est le deuxième poste le plus
important de consommation d'ENAF.
Cette urbanisation entraîne l'imperméabilisation
des sols, ce qui augmente le ruissellement des
eaux pluviales et les risques d'inondation, tout en
perturbant les équilibres hydrauliques et en
dégradant les milieux naturels.
Elle contribue également à la formation d'îlots de
chaleur urbain et à la fragmentation des trames
vertes et bleues (TVB), essentielles à la
biodiversité.
Enfin, le territoire doit faire face à des risques
naturels (inondations par débordement de
l'Adour, ruissellement, remontées de nappe
phréatique, feux de forêt, mouvements de
terrain) et technologiques (sites industriels
classés SEVESO).
La qualité architecturale des nouvelles
constructions est également un enjeu, car la
multiplication de formes urbaines banalisées
tend à effacer l'identité patrimoniale et
paysagère locale du Seignanx. C’est aussi un
sujet essentiel à prendre en compte pour
favoriser l’acceptation des nouveaux projets,
généralement plus denses que par le passé. 12
A3. Les orientations
qui associe sobriété foncière et qualité urbaine
Un PLH favorable
à la transition environnementale
Le Plan Local d'Urbanisme Intercommunal
(PLUi) du Seignanx vise à relever ces défis en
favorisant une production de logements en
optimisant l'utilisation du foncier bâti existant
(densification, mutation), en réduisant
l'artificialisation des sols et en intégrant la
préservation des ressources naturelles (eau,
sols, boisements) et l'adaptation aux
changements climatiques dans ses
orientations d'aménagement. Il prévoit une
forte réduction de l'offre foncière en
extension urbaine (environ 50 ha prévus
contre 150 consommés précédemment), avec
près de 70 % des gisements fonciers identifiés
en renouvellement urbain (division
parcellaire, dents creuses, démolition /
reconstruction). Avec ce modèle de
densification urbaine, le Seignanx dessine
une nouvelle étape de son développement
celle « d’un urbanisme de proximités", avec
une transformation en profondeur des villes
du littoral, de "centres traversés en centralité
vivante"..
Cette transformation vers un urbanisme plus
compact et diversifié permettra de minimiser la
consommation des ENAF, de maîtriser les zones
d'habitat en discontinuité des centralités ainsi
que l'urbanisation dispersée et linéaire, de mieux
préserver les continuités écologiques…
Cette évolution vers plus de verticalité est
exigeante. Elle demande à être corrélée à des
mesures qualitatives importantes. Le PLH 5
entend imposer progressivement un référentiel
de la qualité urbaine.
- confort d’usage et transition climatique,
- qualité des espaces communs et services de
proximités,
- qualité paysagère et identité architecturale,
- diversité des produits et cohésion sociale,
- concertation et participation des habitants.
Au-delà des mesures prescriptives du PLUi, le
Seignanx s’attachera a démultiplier les actions de
pédagogie auprès de la la diversité des acteurs :
élus, instructeurs, opérateurs etc…mais aussi
habitants. Maîtriser le foncier,
produire du logement social
pour tous et optimiser les parcs
de logements existants
Les 3 axes stratégiques et opérationnels
de la politique de l’habitat du Seignanx
13
• Autour d'une politique foncière
renforcée pour maîtriser les
rythmes et les produits habitat
• Autour d'un soutien réaffirmé à
une programmation sociale de
l'habitat soucieuse de répondre à
la diversité des besoins notamment
des plus fragiles, de retrouver de la
fluidité dans les parcours
résidentiels
• Autour de la mobilisation et de la
rénovation du parc existant pour
contribuer pleinement à la
satisfaction des besoins
B1
B2
B3 Une politique foncière renforcée B1.
Synthèse du diagnostic
Après de longues années d’attente, le PLUi du
Seignanx doit être approuvé à la fin de l’année
2025 et répondre ainsi aux besoins de
développement des communes, et ce, dans le
contexte mouvant de l’application de la loi Climat
et Résilience.
Le document d’urbanisme intercommunal table
sur la production à terme d’un peu plus de 3 200
nouveaux logements, avec des disponibilités
foncières relativement réduites en extension
urbaine. En effet, une des ambitions du Seignanx
est d’arriver à mobiliser des secteurs stratégiques
situés au sein du tissu urbain existant,
notamment à travers la réalisation d’Orientations
d’Aménagement et de Programmation (OAP).
Néanmoins, cela interroge sur les outils et la
stratégie foncière à mettre en place pour
mobiliser ces secteurs de développement (en
OAP) du futur PLH, sachant que seulement 10%
de ces gisements fonciers appartiennent
actuellement à la puissance publique.
Les élus locaux n’ont évidemment pas attendu
l’application du PLUi pour engager des démarches
d’accompagnement ou de négociations avec les
propriétaires fonciers concernés et / ou porteurs
de projet, mais selon des moyens et ambitions
différenciés pour chaque commune.
Outil de portage foncier, l’EPFL Landes Foncier
est un partenaire historique du Seignanx : sa
montée en puissance, dans le cadre de son PPI
2024-2028, devrait bénéficier au territoire dans
les années à venir, notamment à travers la
signature de nouvelles conventions
opérationnelles de veille foncière stratégique.
Néanmoins, les interventions foncières
s’exercent dans un contexte de plus en plus
complexe : une rétention foncière souvent dure
de certains propriétaires, une charge foncière de
plus en plus élevée et des déficits d’opération de
plus en plus difficiles à résorber, ou encore des
contentieux de plus en plus fréquents avec les
riverains.
Au final, ce sont plus d’une quarantaine de
secteurs stratégiques qui ont été identifiés avec
les communes pour porter l’essentiel de la
programmation de logements du PLH 2026-2031,
avec des maturités différentes mais une ambition
commune des élus : répondre aux besoins en
logements des habitants.
14 15
B1. Les orientations
Pour maîtriser les rythmes et les produits habitat
Une politique foncière renforcée
La maîtrise de la charge foncière et des prix de
sortie d’opération sont indispensables pour
pouvoir offrir des logements à prix abordables, que
ce soit en accession ou en location.
La première étape est de pouvoir évaluer, au fil de
l’eau, l’avancement des projets, a minima sur les
secteurs support de la programmation du PLH 5, en
identifiant le plus en amont possible les éventuelles
difficultés rencontrées. Cela nécessite la mise en
place d’une « cellule foncière » amenée à se réunir
régulièrement et ouverte aux acteurs concernés.
L’objectif de régulation de la formation du prix du
foncier doit être appréhendé selon différentes
temporalités.
Avant même l’acquisition foncière, il y a un travail à
mener pour mettre en place, au cas par cas, les
outils règlementaires les plus adaptés (Droit de
Préemption Urbain, Déclaration d’Utilité Publique,
la Zone d’Aménagement Différé ou encore la
servitude de projet, Emplacements Réservés et
Servitudes de Mixité Sociale).
Il existe également un réel besoin de mener des
études de capacité et faisabilité technique pour
permettre aux communes, et le cas échéant à
l’EPFL Landes Foncier, de sécuriser au maximum les
acquisitions foncières et définir le point d’équilibre
financier acceptable pour l’ensemble des parties
prenantes.
En parallèle, la surenchère entre promoteurs, voire
bailleurs sociaux, doit absolument être évitée.
L’appui sur la charte départementale s’avère ainsi
essentielle, mais doit également être accompagnée
d’une acculturation des élus sur les subtilités de la
négociation foncière.
Ce n’est que dans un second temps, une fois le
cadre de l’action foncière bien définie, que le
budget communautaire pourra être mobilisé que
ce soit sur des acquisitions directes ou des
subventions ajustées en cas de déficit foncier. Les
surcoûts liés à la qualité des opérations devront
également pris en compte.
Avec cet objectif ambitieux de rattrapage de la production de logements, au regard du fort ralentissement du rythme de construction connu sur la période 2020-2024, et de compatibilité avec les objectifs de développement prévus par le PLUi, il s’avère nécessaire de renforcer les politiques foncières communales, tout en la coordonnant à l’échelle communautaire, mais également de positionner l’action foncière dans une vision à plus long terme.
La politique foncière renforcée de la Communauté
de Communes du Seignanx se doit d’avoir une
vision au-delà du PLH 2026-2031, notamment en
raison du temps long de l’aménagement et d’une
nécessaire reconstitution du stock foncier.
Dans cette perspective, une étude prospective sur
les fonciers stratégiques du prochain PLH 6 et ses
modalités de mobilisation sera menée par la CC du
Seignanx. Elle permettra également d’engager et
d’anticiper une réflexion sur l’évolution des
modèles à court, moyen et long termes pour
adapter la production aux nouveaux impératifs
(renouvellement urbain, qualité environnementale,
vieillissement de la population, densification
douce, etc.). Une réflexion devra également être
menée sur le foncier non constructible qui pourrait
servir de secteur de compensation, et ce dans une
perspective de l’application du « Zéro
Artificialisation Nette » à l’horizon 2050.
Le PLUi, malgré sa grande jeunesse, est un
document amené à évoluer dans les prochaines
années pour répondre à des évolutions, souhaitées
ou subies, de la stratégie foncière (modification /
élaboration de nouvelles OAP, évolution de la
programmation, etc.). Il s’agit également d’un
moyen pour les élus locaux de garder la main sur la
qualité attendue des opérations d’aménagement.
Néanmoins, les temps liés aux procédures de
modification doivent être anticipées par les élus
locaux.
Enfin, il semble important que la puissance
publique, malgré des moyens financiers de plus en
plus limités, reviennent dans le jeu des
négociations foncières. Il s’agit notamment de
multiplier les acquisitions foncières stratégiques,
même de petite taille (accès existant, fond de
jardin, bien sans maître, etc.), afin de (re)devenir
un interlocuteur incontournable. 16
Le soutien réaffirmé à une
programmation sociale ambitieuse B2.
Synthèse du diagnostic
• Des séparations familiales générant
d’importants besoins en logements sociaux et
très sociaux. Représentant déjà 24% de
l’ensemble des ménages, les familles
monoparentales et conjoints séparés sont en forte
progression : 38% de la croissance des ménages.
Leurs besoins, souvent urgents, portent
principalement sur des logements très accessibles
financièrement, notamment de type 2 et 3 pièces.
• Avec désormais autant de jeunes (moins de 20
ans) que de séniors (plus de 65 ans), le Seignanx
n’échappe pas au vieillissement de la population
sous le double effet de la montée en âge des
résidents et de l’arrivée de jeunes retraités. Ce
vieillissement « accéléré » engendre des attentes
et des besoins spécifiques lisibles à travers les
demandes de mobilité, que ce soit pour les
séniors autonomes ou pour accompagner le
« grand âge » (1 744 personnes de plus de 80 ans,
soit +37% par rapport à 2010). Si des solutions
existent déjà sur le territoire, elles restent à
développer : nouvelles offres spécifiques et
adaptation des logements existants.
• De l’autre côté de la pyramide des âges, les
jeunes sont aussi confrontés à de réelles
difficultés d’accès au logement. Si près de 15 %
de la population a entre 15 et 29 ans, soit un des
taux les plus hauts des Landes, le taux de
décohabitation est lui le plus bas du
département avec 34%. Privés d’autonomie
résidentielle, plus de 600 jeunes adultes restent
chez leurs parents, faute de logements locatifs
accessibles, et ce, malgré une insertion
professionnelle souvent effective. L’offre locative
privée adaptée à ces publics (en typologie et en
loyer) fait défaut, tandis que l’offre sociale subit la
pression de demandes toujours plus nombreuses
émanant de publics jugés souvent plus
prioritaires. La résidence Habitat Jeunes de Tarnos
est quant à elle saturée : 870 demandes en cours
pour 195 places en 2024, notamment faute de
logements de sortie qui permettraient de libérer
des places.
• Des personnes en situation de grande précarité
de logement sans solution. Parmi les demandeurs
de logement social, 18% relèvent de situations de
grande vulnérabilité résidentielle. Ces demandes
restent pour beaucoup sans réponse faute d’une
offre d’hébergement ou de logement adaptée
disponible (logement accompagné type pension
de famille ou logement très social, notamment
petites typologies).
Dans un contexte territorial marqué par la tension du marché du logement et qui tend à s’accentuer, des prix immobiliers devenus inaccessibles pour de nombreux ménages, les besoins sociaux en logement dans leur diversité sont structurellement croissants.
Des profils de ménages sont plus particulièrement touchés par les difficultés d’accès à un logement adapté à leur situation. 17
B2. Les orientations
Pour répondre à la diversité des besoins notamment des plus fragiles, de retrouver de la fluidité dans les parcours résidentiels
Le soutien réaffirmé à une
programmation sociale ambitieuse
- Pour développer une offre en accession sociale pérenne
et faciliter les parcours résidentiels des jeunes ménages et
à revenus moyens, le BRS représente aujourd’hui le produit
le plus adapté. Si les familles représentent la principale
cible, la programmation intègrera une diversité de
typologies pour permettre à tous les profils d’y avoir accès
autour d’un équilibre à rechercher, en accord avec la
commune et la CC du Seignanx, autour de 40% T2/T3 et de
60% T4/T5.
- Viser un objectif de 33% de PLAI dans la majorité des
programmes de logements locatifs sociaux pour pouvoir
accueillir les ménages les plus fragiles tout en veillant à la
mixité sociale : jeunes en décohabitation ou sortant de
Résidence Habitat Jeunes (RHJ), personnes âgées à faibles
ressources ou ménages en situation précaire dont sortants
d’hébergement. La production en PLUS, produit
« standard » Hlm reste néanmoins dominante : 57% de
PLUS. Pour une réponse accessible au plus grand nombre,
les surfaces des logements par typologie pourront être
variées pour offrir une gamme de loyers élargie.
- La production de logements sociaux en PLS reste limitée :
10% de PLS dans la programmation, ciblant prioritairement
les ménages actifs se rapprochant de leur lieu de travail sur
le Seignanx ou de personnes âgées à revenus modestes à
moyens en quête d’un logement adapté.
- Un tiers de petites typologies dans l’offre locative sociale
nouvelle, tout en veillant à la diversité des typologies au
sein du programme et à leur répartition territoriale
(secteur 1 et secteur 2 du PLH) et ce, en accord avec la
commune et la CC du Seignanx. Si l’analyse des besoins
commande de produire une diversité de types de
logements, les demandes de T1/T2 qui émanent
notamment des publics les plus fragiles sont dominantes.
-Les T3, ajustables à la diversité des besoins et aux
évolutions sociétales (familles monoparentales et conjoints
séparés), resteront néanmoins au cœur de la
programmation à environ 50%. Afin de répondre
aux besoins toujours présents de familles
modestes et « fragiles », 20% de la production sera
réalisée en T4-T5.
- De nouveaux projets de résidences spécifiques,
a minima à étudier et au mieux à construire sur le
temps du PLH 5, pour pallier la saturation de
l’offre dédiée aux jeunes et au grand-âge, que le
diagnostic et les acteurs ont souligné avec force :
un projet d’une nouvelle Résidence Habitat
Jeunes, un projet d’EHPAD ou une autre structure
dédiée aux personnes âgées (résidence
autonomie, habitat inclusif…) ?
- Au cours des derniers PLH, le Seignanx s’est
mobilisé pour répondre aux publics relevant de
l’hébergement ou du logement accompagné en
créant une offre dédiée sur le territoire. Au vu des
nombreux besoins révélés par les acteurs sociaux,
la poursuite de cet effort pourra se traduire par la
création de places d’hébergements temporaires
supplémentaires (entre 5 et 10 places), à la
hauteur de la capacité à faire et à gérer de la CC
du Seignanx et de ses partenaires.
- Plus spécifiquement, les besoins pré-identifiés
de sédentarisation des gens du voyage seront
qualifiés sur le temps du PLH 5 pour pouvoir
envisager, le cas échéant, des solutions adaptées.
- Si l’offre nouvelle peut offrir de nouvelles
perspectives de logements à certains publics
cibles, les dispositifs de réservation de logements,
notamment pour les jeunes et les séniors (art. 109
loi ELAN, art. 120 loi ASV, les conventions…), et les
priorités d’attributions représentent aussi des
leviers essentiels. S’ils sont déjà activés, le PLH 5
doit être l’occasion de les conforter voire de les
formaliser pour les rendre plus efficients.
Au-delà d’un objectif de production de logements sociaux ambitieux (cf. A2), la C.C. du Seignanx s’engage dans une programmation ajustée, au plus près de la demande sociale et des besoins des publics les plus vulnérables qui émanent principalement de ménages résidant ou travaillant dans le territoire. Cet ajustement aux différents publics cibles se traduit par une qualification des logements sociaux à produire tant en typologie qu’en financement.
NB: Les orientations de typologies de logements sont données à titre indicatif, elles seront discutées programme par programme en lien avec l’opérateur 18
La mobilisation et l’amélioration
du parc existant B3.
Synthèse du diagnostic
Si la relance de la production de logements pour
tous constitue la pierre angulaire du PLH 5, les
enjeux associés aux différents segments du parc
existant ne peuvent être négligés. En effet, dans
le territoire du Seignanx, 21% des besoins de
mobilité résidentielle sont satisfaits dans le parc
neuf. Ce taux monte à 65% si on considère le parc
récent, c’est-à-dire de moins de 15 ans. La
question du parc ancien n’en demeure pas moins
stratégique pour répondre à 35% des mobilités
résidentielles du Seignanx, pour agir sur les causes
plus que sur les conséquences d’un marché dont
les prix de référence ne sont plus en phase avec les
capacités des ménages, pour faire émerger
d’autres solutions alternatives à la production
neuve (division interne de grands logements pour
créer du logement supplémentaire dans le bâti
existant par exemple).
Les prix de l’immobilier et du foncier ne cessent
de croître…
- Ils rendent inaccessibles les marchés pour la
majorité des ménages,
- Ils accroissent l’écart entre parc privé et parc
social, figeant toute perspective de
déménagement d’un secteur à l’autre dans un
contexte marqué par une très forte tension de la
demande de logement social qui impacte aussi le
secteur du logement accompagné et plus
largement de l’hébergement,
- Ils fragilisent les politiques publiques de soutien à
la production d’une offre abordable quand les
subventions d’équilibre aux opérations de
logements sociaux permettent juste de compenser
l’inflation des coûts du foncier.
Les marges de progrès pour un habitat plus
économe en consommation énergétique sont
importantes
Dans ce registre, on estime qu’il existe près de
1500 logements nécessitant des travaux
d'amélioration thermique (étiquette E-F-G).
D’ailleurs, au sein du Seignanx, l'amélioration
thermique constitue le principal levier de maîtrise
des consommations énergétiques et de réduction
des émissions de gaz à effet de serre (GES).
L’optimisation du parc privé, une cible étroite et
difficile mais bien réelle
- Avec un taux de vacance très bas de 5,3% (803
logements en 2022), cohérent avec la pénurie de
logements sur le marché, la vacance est
fondamentalement « résiduelle ». Pour autant, il
existait encore 461 logements vacants depuis plus
de 2 ans en 2025. Plus de la moitié de ces
logements (57% - 261 logements) sont en zone
urbaine. Ils constituent un gisement à suivre,
notamment pour l'investissement locatif ou
l'acquisition publique.
- Dans un autre registre, on dénombre 550
personnes âgées seules de plus de 80 ans. Ces
personnes sont très majoritairement propriétaires
de leur grande maison. Le niveau de sous-
occupation de ces logements mais aussi les
besoins d’accompagnement et de services de ces
propriétaires qui avancent en âge sont des
conditions favorables à l’émergence de nouvelles
solutions de type colocations
intergénérationnelles. 19
B3. Les orientations
Pour contribuer pleinement à la satisfaction des besoins
La mobilisation et l’amélioration
du parc existant
En parallèle de son engagement en faveur de la
construction de logements neufs, la CC du Seignanx
entend mieux prendre en compte le parc existant
dans sa stratégie d’actions et d’accompagnement du
marché local de l’habitat autour de 4 axes
d’intervention :
- Une meilleure contribution à la transition
environnementale qui doit articuler la qualité
d'habiter et l'amélioration de la performance
énergétique du parc existant. Aussi, dans la poursuite
des dispositifs qu’elle a pu mettre en place, la CC du
Seignanx poursuivra son appui aux propriétaires via
la plateforme du service public de rénovation de
l'habitat.
- L’optimisation du « déjà là » pour apporter des
réponses pertinentes aux besoins en logements.
Dans le cadre des dispositifs d’amélioration du parc
privé, la CC du Seignanx mobilisera ses aides et son
dispositif d’animation-communication pour d’une
part favoriser la captation de logement locatif privé
et la sous-location. D’autre part, la mise en relation
des propriétaires âgés et des jeunes étudiants, jeunes
actifs… dans le cadre de colocation
intergénérationnelle choisie sera suscitée. La CC
s’appuiera sur les partenariats entre les CCAS/CIAS et
associations professionnelles de l’intermédiation.
- Plus de mobilité au sein du parc social
Face à la pénurie de logements locatifs sociaux, il ne
suffit pas de produire à haut niveau. Il est aussi
essentiel d’optimiser par tous les moyens l’occupation
du parc social existant et de s’assurer de conditions
d’accès au logement social équitables. Pour
accompagner la production de logements sociaux,
c’est le volet peuplement et attributions qu’il s’agit
aujourd’hui d’investir pleinement. Dans cette
perspective et en cohérence avec la règlementation,
la CC du Seignanx anticipera la mise en œuvre d’une
politique intercommunale d'accès et de gestion du
parc social. La Conférence Intercommunale du
Logement (CIL) sera installée la première année du
PLH 5, permettant de lancer l’élaboration de la CIA*
(en s'appuyant sur l'étude de l'AUDAP) et le PPGDID*,
tout en considérant ce qui est déjà en place. Dans ce
cadre, la CC du Seignanx en lien avec les communes et
partenaires du logement social travaillera aussi autour
du volet Examen de l’Occupation des Logements (EOL)
des CAL, des objectifs des Conventions d’Utilité
Sociale (CUS), de la gestion en flux des réservations
pour renforcer la mobilité au sein du parc social.
- Tester des dispositifs de régulation du parc locatif
privé. Si la CC du Seignanx est engagée de longue date
dans une politique publique du logement en faveur
d’une meilleure réponse aux besoins en logement
dans leur diversité, la forte tension du marché et
l’inflation des prix, sans répit, fragilisent les résultats
attendus. À travers ce PLH 5, la CC du Seignanx ne
souhaite pas seulement se donner de nouveaux
moyens pour répondre aux défis du développement
de l’offre de logements abordables mais envisage
aussi d’évaluer l'opérationnalité et l'efficience d’un
dispositif d'encadrement des loyers (sur la base des
conclusions à venir de l’évaluation nationale et sous
réserve de l’existence d’un cadre réglementaire en
vigueur) et de « changement d’usage » au sein de la
zone tendue, qui serait de nature à réguler plus
durablement le marché local de l’habitat.
* CIA : Convention intercommunale d’attribution ; PPGDID : Plan partenarial de gestion de la demande et d’information des demandeurs ; CALEOL : Commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements ; CUS : Convention d’utilité sociale S'organiser et se coordonner
Un PLH pro-actif adossé
à une animation renforcée
et la mobilisation de tous
20
• autour d'une gouvernance et une
animation consolidée notamment
autour du couple Commune / CC
du Seignanx
• autour de nouveaux modes de
faire en mobilisant toutes les
parties prenantes qui concourent à
la réussite du projet (habitants,
propriétaires, entreprises,
promoteurs)
• autour d’une contribution ajustée
des communes au projet
communautaire
C1
C2
C3 21
C1. Les orientations
Autour du « couple » Commune / CC du Seignanx
La gouvernance et l’animation consolidée
L’animation et le suivi de la politique habitat :
l’essence même du PLH.
Les nouvelles ambitions du PLH 5 nécessitent
d’être à la fois orientées et soutenues,
coordonnées et évaluées. Si la CC du Seignanx
entend continuer à jouer pleinement son rôle de
chef de file en matière d’aménagement et
d’habitat, elle ne pourra pas tout assumer seule.
La réussite du PLH 5 reposera sur l’animation d’un
partenariat solide associant les communes, les
acteurs et opérateurs locaux du logement, l’État
ainsi que les collectivités départementales et
régionales, autour de nouveaux modes d’action.
La CC du Seignanx peut s’appuyer sur un réseau
d’acteurs et de professionnels de l’habitat
particulièrement actifs et investis. Cependant,
cette mobilisation collective doit être
constamment entretenue et réactivée.
L’animation du PLH 5 implique, en premier lieu,
une synergie étroite entre politiques communales
et intercommunales. L’ancrage opérationnel du
PLH 5 dépend largement de l’adhésion et de
l’engagement des communes. Celles-ci doivent
non seulement relayer les objectifs du PLH, mais
aussi y trouver les appuis nécessaires pour
concrétiser leurs projets en matière d’habitat. Le
succès repose ainsi sur une coopération étroite
entre les communes et la Communauté de
communes qui doivent se soutenir
mutuellement.
Deux instances viendront formaliser et consolider
ce socle partagé de la politique locale de l’habitat :
• Sur les projets de logements, notamment
sociaux : les objectifs ambitieux fixés sont
revendiqués et portés par toutes les communes.
Toutefois, ce volontarisme ne suffit pas à lever les
obstacles liés aux montages opérationnels et aux
inerties qu’ils induisent. Pour se développer
efficacement, l’action devra être appuyée par une
coordination structurée en « mode projet ». Dans
cette perspective, la CC du Seignanx instaurera un
comité de suivi/revue de projet semestriel de la
programmation de logements, notamment
sociaux. Cette organisation, fondée sur un
calendrier commun, permettra d’accompagner les
communes à travers un appui méthodologique,
technique et financier, adapté à chaque projet.
• Du côté des publics, notamment les plus en
difficulté pour accéder au logement : une instance
constituera le second pilier de l’animation partagée
entre les communes et la CC du Seignanx. Il s’agira
d’organiser régulièrement des temps d’échanges
partenariaux autour des problématiques d’accès
au logement et du traitement des demandes de
logement les plus sensibles ou urgentes. 22
C2. Les orientations
En mobilisant toutes les parties prenantes qui concourent à la réussite du projet : habitants, propriétaires, entreprises, opérateurs, promoteurs
La promotion de nouveaux
modes de faire
L’animation de la politique locale de l'habitat
nécessite aussi une attention particulière envers les
acteurs du logement. Les ateliers de travail organisés
tout au long de l'élaboration du PLH ont révélé le
besoin de disposer d'espaces d'échange pour
confronter les pratiques, donner de la visibilité aux
interventions des opérateurs, mieux comprendre les
initiatives des autres parties prenantes etc.
L’animation du PLH et sa coordination sont
essentielles pour faire le point et ajuster l’action,
pour mieux prendre en compte les besoins en
logement et encourager l'émergence de nouvelles
initiatives.
Avec ce 5ème PLH, trois grands types d’acteurs de
l’habitat ont été mise en exergue pour contribuer
plus avant au projet habitat. Aussi, la CC du Seignanx
entend :
- Renforcer le dialogue avec les promoteurs /
aménageurs autour des OAP du PLUi pour poser
les cadres autour des valeurs foncières et
proposer, le cas échéant, des ajustements
(gestion de la densité, contraintes
environnementales…) ;
- Animer une démarche de projet (facilitation)
avec les entreprises dans la perspective de créer
du logement temporaire (de 6 mois à 2 ans) à
destination des salariés en mobilité ;
- Partager, inciter et soutenir les pratiques
d'association des habitants à la production de
logement pour prendre en compte leurs besoins
et favoriser l’acceptation des projets.
L’animation est de fait la clé de voute de la
réussite du PLH.
Cette animation est exigeante, elle repose sur les
capacités internes et externes de la CC du
Seignanx à investir l’ensemble des sujets du PLH.
Elle doit pouvoir s’appuyer sur un outillage adapté
et une capacité à suivre « en temps réel » ce qui
se joue sur son territoire.
Le réagencement de l’observatoire local de
l’habitat et du foncier sera conçu pour mobiliser
dans la durée l’ensemble des acteurs et
partenaires publics et privés de la politique
habitat. Il sera un espace de concertation et de
coordination qui s’attachera à suivre et à ajuster
la politique locale de l’habitat de la CC du
Seignanx. Ses missions seront plurielles :
- Suivre et animer les projets et actions du PLH
- Conforter et élargir les partenariats existants ;
- Faire émerger de nouvelles initiatives ;
- Faciliter les échanges d'informations et
d'expériences entre les différents acteurs ;
- Apporter de la lisibilité à l'action menée dans
le cadre du PLH. 23
C 3. Les orientations
Le SEIGNANX
La contribution ajustée des communes
au projet communautaire
Les fonciers stratégiques – fondement du PLH 5 – ont été identifiés progressivement tout au long de la démarche d’élaboration du PLH. Ils ont été validés par les communes en novembre 2025. Pour chacune de ces assises foncières prioritaires du PLH 5, il est précisé la capacité en logements*, le nombre de logements sociaux (programmés ou estimés) et l’organisme de logement social quand il est identifié.
*sous réserve de la faisabilité économique, technique et des contraintes environnementales qui s’imposent aux projets.
*estimation issue de l’analyse des gisements fonciers identifiés dans le cadre de l’élaboration du PLUi, intégrant un coefficient de rétention foncière, une densité adaptée à chaque type de zone et une projection à l’horizon du PLH 5 (2031)
Secteurs prioritaires PLH 5
Maîtrise foncière publique :
Non
Oui
Partielle 24
C 3. Les orientations La contribution ajustée des communes au projet communautaire
COMMUNE NOM GISEMENT CODE GISEMENT TOTAL LOGTS LIBRE LLS ACCESS. SOCIALE MAITRISE FONCIERE OAP SERVITUDE / ER MIXITE SOCIALE DATE DE LIVRAISON PREVUE ou ENVISAGEE
BIARROTTE Marensin Est BIAR_1 76 56 10 10 OUI OUI 20 % LLS /20% BRS
BIAUDOS
Rosière BIAU_1 36 22 7 7 NON OUI 40% LLS ou BRS Priorité n°1 (5ème PLH)
Rte du Moulin BIAU_4 12 8 0 4 NON NON
ONDRES
Cassiet OND_1 100 60 20 20 NON OUI 40% LLS ou AS Secteur prioritaire après l’approbation du PLUi
3 Font. Ilot S6 OND_9 46 0 18 29 OUI NON
3 Font. Ilot S8 OND_9 28 0 0 28 OUI NON
3 Font. Ilot S9 OND_9 41 0 0 41 OUI NON
Lartec OND_11 250 150 30 70 NON OUI 40% LLS ou AS Secteur prioritaire après l’approbation du PLUi
ST ANDRE DE SX Rte Pipette ST.AND_2 70 42 14 14 NON OUI 40% LLS ou BRS
ST BARTHELEMY
L’asile ST BAR_2 8 5 0 3 NON NON 40% LLS ou BRS
Jolieu ST.BAR_1 20 12 4 4 NON OUI 40% LLS ou BRS
ST LAURENT DE G. Luheyte ST.LAU_1 48 29 15 4 OUI OUI 40% LLS ou BRS
ST MARTIN DE SX
Anciens ateliers ST.MAR_1 66 0 40 26 OUI 0 2028-2029
Presbytère ST.MAR_3 5 0 5 0 OUI 0 2028-2029
Pavillon du midi ST.MAR_4 5 0 5 0 OUI 0 2028-2029
Ilot Claverie ST.MAR_5 53 34 16 3 OUI NON 2026
Rés. Intergénér. ST.MAR_6 30 0 30 0 OUI NON 2027
Rue de Gascogne ST.MAR_7 55 10 30 15 OUI NON 2028-2029
Rue du résinier ST.MAR_9 10 7 3 0 OUI NON 2026
Chem Grand Jean ST.MAR_11 47 19 19 9 NON NON ER mixité sociale
Domaine Guitard ST.MAR_12 5 0 5 0 OUI NON 2026
Allée Petit Pierre ST.MAR_13 28 18 10 0 NON NON 2027
Allée du Fronton ST.MAR_16 10 7 0 3 OUI 0
Rue de la Ruelle ST.MAR_17 8 0 8 0 OUI 0
Route de Niorthe ST.MAR_18 41 0 25 16 OUI OUI 60% LLS ou BRS 2028-2029
Secteur Lavielle ST.MAR_19 12 0 8 4 NON NON ER mixité sociale
Ancienne percept. ST.MAR_20 30 12 12 6 OUI 0
Allée Trompette ST.MAR_21 5 0 0 5 OUI OUI 100% BRS 2028-2029
TARNOS
Biton (rue
Conseillé/imp des
Champs)
TARN_3 151 59 61 31 PARTIELLE OUI Minimum 60% LLS (PLAI- PLUS)/BRS 2028
Biton (av. Lénine) TARN_4 112 44 45 23 PARTIELLE OUI Minimum 60% LLS (PLAI- PLUS)/BRS 2028-2029
Impasse
Sablère/Serpa 3 TARN_6 82 33 32 17 PARTIELLE OUI 60% LLS / BRS 2028
Passionaria TARN_7 106 0 32 74 PARTIELLE OUI 100% LLS / BRS 2028
Grangette TARN_8 155 62 93 0 PARTIELLE OUI Minimum 60% LLS (PLAI- PLUS)/BRS Dépôt du PC en nov 2026, travaux en 2027, livraison en 2029
Boissonade TARN_13 4 0 4 0 OUI NON PC en 2026, travaux en 2027, livraison en 2029
RD 810 TARN_14 122 0 100 22 NON OUI Minimum 60% LLS (PLAI- PLUS)/BRS Dépôt du PC en 2026, travaux en 2027, livraison en 2029
Château Castillon TARN_15 36 0 36 0 OUI NON 100% LLS 2028
Rue Pierre Sémard TARN_16 28 0 28 0 OUI NON 100% LLS (PLAI-PLUS) Travaux prévus en 2025, livraison en 2027
Rue Francisco Goya TARN_18 23 0 11 12 NON NON 100% LLS / BRS Travaux prévus en 2026, livraison en 2028
Auzan TARN_19 2 0 2 0 OUI NON PC en 2026, travaux en 2027, livraison en 2029
Rue J. Rostand TARN_20 53 37 16 0 NON NON 30% LLS minimum Livraison prévue en 2026
Allée du Surret TARN_21 4 0 4 0 NON NON 100% LLS Dépôt du PC en 2025, travaux 2026-2028
TOTAL CC SX 2 023 725 798 500
Les 41 assises foncières stratégiques du PLH 5 Le 5ème Programme Local de
l’Habitat 2026 - 2031
Le document d’orientations –
décembre 2025
F. lainé-Daniel,
consultante
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