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Déliberation - CM 5 decembre 2023 Delib 8
Document publié le Mardi 5 décembre 2023 par la commune de Chapelle-Saint-Aubin.
Lien du pdf (Déliberation - CM 5 decembre 2023 Delib 8)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Justice et droit, Logement,
AR CONTROLE DE LEGALITE : 072-217200658-20231205-20231205DCM08-DE
en date du 07/12/2023 ; REFERENCE ACTE : 20231205DCM08
vue,
La ChapelleF =
Saint Aubin CONSEIL MUNICIPAL DU 5 DECEMBRE 2023
REGISTRE DES DELIBERATIONS
N°8
Le cinq décembre deux mille vingt-trois, dix-huit heures trente, en application des articles L.2121-7, L.2121-9, L.2121-10 et L.2121-11 du code général des collectivités territoriales (C.G.C.T.), le conseil municipal, légalement convoqué, s’est réuni, publiquement, à la mairie, salle du conseil municipal, 2 rue de l’Europe, sous la présidence de monsieur Joël LE BOLU, maire.
Date de convocation : 27 novembre 2023
Date d'affichage de la convocation : 27 novembre 2023
Nombre de conseillers en exercice : 19
Quorum : 10
Présent.ess :
Mesdames et messieurs Joël LE BOLU, Valérie DUMONT, Régis LEMESLE, Martine BRETON, Philippe MAUBOUSSIN, Dominique GARNIER, Martine LAUNAY, Thierry FOURNIER, Marie-Christine du GRAND PLACITRE, Alain BOURBLANC, Eric NOURY, Carole DAINNE, Jean-Philippe ROMAIN, Laure CZINOBER, Sophie KRYGIER.
Absent.e.s, excusé.e.s, représenté.ess :
Monsieur Jean-Pierre PRIGENT a donné procuration à monsieur Alain BOURBLANC ;
Madame Marika VAN HAAFTEN a donné procuration à madame Dominique GARNIER ;
Monsieur Franck GIRARD a donné procuration à monsieur Régis LEMESLE ; Madame Vanessa POTELOIN a donné procuration à madame Valérie DUMONT.
Secrétaire de séance : Monsieur Eric NOURY
Présents: 15 / Votants: 19 / Abstention:0 / Pour :19 / Contre: 0 Date de publication du procès-verbal : 7 décembre 2023
Objet : Acquisition consorts Foucault— 1 rue de Coup de Pied
Rapporteur : monsieur LE BOLU
Les consorts Foucault sont propriétaires de la parcelle située au n° 1 rue de Coup de Pied, cadastrée section AC n° 216, d’une superficie de 1377 m°, sur laquelle est édifié un pavillon agrémenté d’un jardin.
A la suite d’un entretien entre monsieur le maire et l’un des enfants, par une lettre du 23
novembre 2021, la famille Foucault a proposé de céder prioritairement à la collectivité la propriété puis de soumettre un prix.
Compte tenu que cette propriété est contiguë à la parcelle cadastrée section AC n° 427 sur laquelle est construite la mairie, en réponse, monsieur Le Bolu a fait savoir que la commune serait intéressée par l’acquisition amiable de l’ensemble immobilier et qu’à réception d’une offre de prix il saisirait l'administration du Domaine pour une évaluation financière.
Depuis, suivant une décision de justice, l'Union Départementale des Associations Familiales de la Sarthe (U.D.A.F. 72) exerce la tutelle de madame Foucault.
Après avoir sollicité une évaluation auprès de l’étude notariale de La Milesse, l'U.D.A.F. 72 a, par courrier du 26 septembre 2023, proposé un prix net vendeur de 230 000,00 €.
Mairie — 2 rue de l'Europe 72650 LA CHAPELLE SAINT AUBIN & : 02 43 47 62 70 - C1] accueil(@ lachapellesaintaubin.fr AR CONTROLE DE LEGALITE 072-217200658-20231205-20231205DCM08-DE
en date du 07/12/2023 ; REFERENCE ACTE 20231205DCM08
Sur ce fondement, un dossier a été déposé le 19 octobre auprès de l'administration du
Domaine (Direction Départementale des Finances Publiques du Maine-et-Loire) qui, le 29 novembre, a estimé la valeur du bien à 230 000,00 € avec une marge de négociation de 10 %.
Au regard de sa localisation, cette propriété présente un intérêt majeur.
Ainsi, après acqui on, la maison pourrait être déconstruite puis un espace végétalisé urbain
aménagé ce qui mettrait en valeur la mairie et offrirait une jolie perspective venant du Mans par la rue Véron de Forbonnais ; parallèlement, une sécurisation du carrefour dans le sens d’une remontée de la rue de Coup de Pied vers le centre bourg rue de l’Europe serait à même d’être étudiée avec les services de Le Mans Métropole.
PLAN D] ITUATION DE LA PARCELLE AC 216
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en date du 07/12/2023 ; REFERENCE ACTE : 20231205DCM08
7302- SD
RÉPUBLIQUE F FRANÇAISE Lien FINANCES PUBLIQUES Éulté
Pratersité
Direction départementale des Finances Publiques de Maine et Le 29/11/2023
Pôle d'évaluation domaniale
1 = up 84 112 49 041 ANGERS CEDEX 01 Le Directeur Départemental des Finances
porn ÉD ARE ES ES publiques de Maine et Loire
mél: défip49 pole-evalrationodlgfip finances gouv.fr
COMMUNE DE LA CHAPELLE SAINT-AUBIN
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Gwdladys DIEUMEGARD
megardédgfip finances gouv fr
02 41 22 51 81) 06 10 86 4145
Réf DS: 14660418 Réf OSE : 2023-72065-81166
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
harte de l'évaluation du Dornaine,d
Nature du bien Pavillon sur grande parcelle
Adresse du bien 1 rue de Coup de Pied 72650 La Chapelle-Saint-Aubin
Valeur 230 000 €, assortie d'une marge d'appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de
la valeur »)
Mairie — 2 rue de l'Europe 72650 LA CHAPELLE SAINT AUBIN & : 02 43 47 62 70 accueil{ lachapellesaintaubin. fr AR CONTROLE DE LEGALITE : 072-217200658-20231205-20231205DCM08-DE
en date du 07/12/2023 ; REFERENCE ACTE : 20231205DCM08
1-+ CONSULTANT
affaire suivie par : Laurent LUBINEAU, Agent territorial
2-DATES
[Se consultation : 19/10/23 |
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble : Non visité
| du dossier complet: 29112023 |
3- OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
311. Nature de l'opération
Cession: D
Acquisition amiable FI
| par voie de préemption C1
| par voie d'expropriation C]
0 — Prise à bail
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire : E
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de [] | l'instruction du 13 décembre 2016" :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) 0
3.3. Projet et prix envisagé
Projet d'acquisition et déconstruction de la maison sur parcelle contiguë à la mairie sise 2 rue de
l'Europe pour mise en valeur de celle-ci et création d'un espace paysager.ce bien est destiné à être
démoli
Prix négocié à 230 000 €
5 Vor également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine
Mairie — 2 rue de l'Europe 72650 LA CHAPELLE SAINT AUBIN & : 02 43 47 62 70 accueil@& lachapellesaintaubin.fr AR CONTROLE DE LEGALITE : 072-217200658-20231205-20231205DCM08-DE
en date du 07/12/2023 ; REFERENCE ACTE : 20231205DCM08
4- DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Commune de la communauté urbaine du Mans, située dans la banlieue au nord. Elle fait partie de l'aire d'attraction du Mans dont elle est une commune de la couronne.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Parcelle située en centre bourg au Sud-Est de la commune et contigue à la mairie.
À proximité à pied des commerces , des écoles primaires et des établissements de santé (médecin, pharmacie) et proche des transports.
4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieu-dit Superficie. | Nature réelle
la Chapelle) jee |1 r0e de Coup de Saint-Aubin Pied 1377m2 Parcelle bâtie
4.4. Descriptif
Le bien n'a pas pu être visité et le DPE n'a pas été établi
Descriptif du bien certifié le 02/05/23 par le notaire qui a visité le bien :
Mairie —2 rue de l'Europe 72650 LA CHAPELLE SAINT AUBIN Æ : 02 43 47 62 70 - ©] accueil@lachapellesaintaubin.fr AR CONTROLE DE LEGALITE : 072-217200658-20231205-20231205DCM08-DE
en date du 07/12/2023 ; REFERENCE ACTE : 20231205DCM08
CERTIFIE ET ATTESTE+
Aorès vise des leur, examen du marché ir nécessaires 8 l'éliburation de l'étude, nous somrr ï ue Dr A ne HRONALIENE er RS aux COIEMuSIONS pr
LACHAPELLE SAINT AUBIN (22650) - Le de Coua dg Pled Une malson à usage d'habltation comprenant
Auree-de-chaussée: chambres
Grenler au-dessus Sousol garage, busndere, atelier, cave et chaufferie,
Jardin et abris.
Le, salanséjour avec cheminée, eue, couleir, WG, salle de bains et deux
Astalltion de l'eau, de l'électrieté, chauffage ga, assainissement coller.
Maison construite en 1971 sur sous-sol total comprenant un garage en partie
Grande parcelle de terrain de forme triangulaire .
Toiture en tuiles, volets roulants
Aucuns travaux récents n'ont été réalisés
4.5. Surfaces du bâti
Surface habitable communiquée par le consultant de 114 m° (surface habitable de 92 m° donnée par l'application lead } et 92 m° de sous-sol comprenant garage et cave
Surface retenue à 92 m° en l'absence de DPE confirmant la surface réelle.
5 - SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble
Mme Jeanne FOUCAULT Jeanne et M. Pascal FOUCAULT
5.2. Conditions d'occupation
Libre
Mairie — 2 rue de l'Europe 72650 LA CHAPELLE SAINT AUBIN & : 02 43 47 62 70 - [1 accueil@lachapellesaintaubin. fr AR CONTROLE DE LEGALITE : 072-217200658-20231205-20231205DCM08-DE
en date du 07/12/2023 ; REFERENCE ACTE : 20231205DCM08
6- URBANISME
6.1.Règles actuelles
PLU -
Parcelle couverte par le Plan Locai (d'Urbanisme Intercommunal (PLU) LE
MANS METROPOLE, dont la dernière procidlure a été approuvée le 15/12/2022
réseau eau potable
réseau assainissement
LA Droit de Pr£emption Urbain simple
Coefficient mature 0,3
@ Zone hauteur 7 mètres maximum
Bone classée U MIXTE 1, U mixte 1
ensemble des pièces écrites >
M féléchargez l'archive complète
à Bus d'informations
‘D Documents antérieurs
7: MÉTHODE D'ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE tree
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur
vénale ou locative à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette
méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
8- MÉTHODE COMPARATIVE
81. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
La précision concernant le projet ne modifie pas les principes de l'évaluation par comparaison, la
maison ayant plus de valeur que le terrain déconstruit évalué en TAB.
Recherche sur « Estimer un bien» des transactions à La Chapelle Saint Aubin sur des maisons anciennes (de 1950 à 1980) , dans un rayon de 1km.
Mairie — 2 rue de l'Europe 72650 LA CHAPELLE SAINT AUBIN & : 02 43 47 62 70-01 accueil@@ lachapellesaintaubin.fr AR CONTROLE DE LEGALITE : 072-217200658-20231205-20231205DCM08-DE
en date du 07/12/2023 ; REFERENCE ACTE : 20231205DCM08
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Moyenne 2 345
Médiane 2310
Large fourchette d similaire à 2 300 €
8.1.2. Autres sources externes à la DGFIP
| Fourchette de prix à l'adresse exacte
Fourchette haute
Fourchette basse
Référence cadastrale
Section
ac
Parcelle
le prix pour des maisons sur sous-sol avec un pri
le m2 .Les terrains sont souvent notablement plus petits.
9710 €| (2398 €/m°)
206219 € | (2242€/mi)
Surface du terrain
7m
Mairie — 2 rue de l'Europe 72650 LA CHAPELLE SAINT AUBIN & : 02 43 47 62 70 -
x moyen et une médiane assez
N' de cadastre
72055000AC0216
aceucil@ lachapellesaintaubin.fr AR CONTROLE DE LEGALITE : 072-217200658-20231205-20231205DCM08-DE
en date du 07/12/2023 ; REFERENCE ACTE : 20231205DCM08
OCEAN NOTE TT) Maison de 85 m° à vendre sur une parcelle de 1200 m2 dans le
illage de 1975 sur sous-sol avec 3 chambres et sa dépendance de 50 m° à
190 000€ net vendeur , soit prix à 2353 € /m2.
8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
Les +:
A proximité du centre-ville, des transports, des médecins et écoles++
Grand terrain divisible et constructible++
Fenêtres avec volets roulants +
Les-
Chauffage au gaz
Travaux de rafraîchissement à prévoir -
Plusieurs maisons sur sous-sol ont été vendues mais les terrains sont généralement plus petits
On peut noter une cession en 2020 dans la même rue.
Compte tenu de la bonne situation géographique et de la taille du terrain vendu, le prix peut-être
estimé au-dessus de la moyenne relevée
Le prix est donc estimé à 2500 €/m°.
9- DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 230 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 10% portant la valeur maximale
d'acquisition sans justification particulière à 253 000 € (arrondie)
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et
plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du
consultant.
Mairie —2 rue de l'Europe 72650 LA CHAPELLE SAINT AUBIN : 02 43 47 62 70 - F1 accueil@lachapellesaintaubin.fr AR CONTROLE DE LEGALITE : 072-217200658-20231205-20231205DCM08-DE
en date du 07/12/2023 ; REFERENCE ACTE : 20231205DCM08
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale
par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de
cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord' des parties
sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai
spour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou
Communautaire de permettre l'apération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la
mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du
présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à
changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières
11- OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne
peut alors être reproché au service par le consultant
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de
présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb où de pollution des
sols.
Pour le Directeur départemental des Finances publiques
et par délégation,
Gwlodys DIFUMEGARD
Inspectrice des Finances Publiques
8
ARR OR
Mairie — 2 rue de l'Europe 72650 LA CHAPELLE SAINT AUBIN & : 02 43 47 62 70 acilé@ lachapellesaintaubin.fr AR CONTROLE DE LEGALITE : 072-217200658-20231205-20231205DCM08-DE
en date du 07/12/2023 ; REFERENCE ACTE : 20231205DCM08
Considérant ce qui précède, il est proposé au conseil municipal :
- d’une part, d'accepter la proposition de l'U.D.A.F. 72 relative à l'acquisition par la commune de la parcelle appartenant aux consorts Foucault cadastrée section AC n° 216 au prix de deux cent trente mille euros (230 000,00 €), frais notariés à supporter par l'acquéreur ;
-_ d’autre part, d'autoriser le maire ou son représentant dûment habilité à signer l’acte notarié qui sera établi par l'étude de maîtres Solenne Gagnebien et Lucie Gallien, notaires à La Milesse, ainsi que toute pièce se rapportant à cette acquisition ;
- enfin, d'imputer la dépense à l’article 2115, « terrains bâtis », du budget communal.
Au premier semestre 2024, les études de maîtrise d'œuvre seraient à engager pour des travaux à entreprendre à la rentrée et des financements seraient à rechercher auprès : - de la Région des Pays de la Loire [Fonds Pays de la Loire investissement communal pour les communes de moins de 3 500 habitants : un dossier par mandat : (taux maximum de 20 % du coût des travaux et subvention plafonnée à 50 000 €)] ;
- du Conseil départemental (Convention du Plan d’Investissements Durables pour les années 2022 — 2025 : 47 960,00 €) ;
- de Le Mans Métropole (Fonds de concours — article 5 « Attractivité du territoire —
constructions nouvelles et autres aménagements » : taux de participation de 20 % des dépenses éligibles) ;
- de l'Etat (au titre de la renaturation du Fonds Vert en 2024 sous réserve des conditions d'éligibilité qui seront connues d’ici quelques semaines).
Décision
Après en avoir délibéré, à l’unanimité, le conseil municipal adopte la proposition ci-dessus exposée relative à l'acquisition par la commune de la propriété des Consorts Foucault sise 1, rue de Coup de Pied, cadastrée section AC n° 216, au prix de 230 000,00 € plus frais notariés à la charge de la collectivité.
Pour copie conforme,
Ainsi fait les jour, mois et an ci-dessus et ont signé les membres présents.
Le maire, Le secrétaire de séance
Joël LE BOLU : Erie NOURY
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«Le maire certifie séus sa responsabilité Le caractère exécutoire de cet acte, informe que la présente délibération est susceptible de recours contentieux devant le Tribunal Administratif de Nantes dans le délai de deux mois à compter de sa publication, de sa réception en préfecture,
de sa notification. Dans ce même délai, un recours gracieux peut être déposé devant l'autorité territoriale, cette démarche interrompant le délai de recours contentieux qui recommencera à courir, soit à compter de la notification de la réponse de l'autorité territoriale, soit deux
mois après l'introduction du recours gracieux en l'absence de réponse de l'autorité territoriale pendant ce délai. »
Mairie — 2 rue de l'Europe 72650 LA CHAPELLE INT AUBIN & : 02 43 47 62 70 accucil(@lachapellesaintaubin. fr