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unknown - Métropole - Clermont Auvergne - DEL20210702 070
Document publié le Vendredi 2 juillet 2021
Lien du pdf (unknown - Métropole - Clermont Auvergne - DEL20210702 070)
Thèmes du document : Logement, Handicap et inclusivité, Investissement et développement économique,
+
clermont
auvergne
métropole
E | Liber » Égatiné + Fraternité
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Préfecture du
Puy-de-Dôme
EXTRAIT DU REGISTRE DES DÉLIBERATIONS
Séance présidée par Olivier BIANCHI Date de la convocation : 25/06/21
MISE EN ŒUVRE DE LA POLITIQUE DE L'HABITAT : BILAN DU PROGRAMME LOCAL DE L'HABITAT (PLH) 2014-2019 ET ÉVALUATION DE LA CONVENTION DE DÉLÉGATION DES AIDES À LA PIERRE 2015-2020
DÉLIBÉRATION N°DEL20210702_070
Commission principale : 3 Habitat
Rapporteur : -.
Le Conseil métropolitain de la Métropole clermontoise s'est réuni le 2 juillet 2021 à 08 H15 à la Maison des Sports, Place des Bughes à Clermont-Ferrand
Conseiller(e)s présent(e)s :
Olivier BIANCHI, François RAGE, Christine MANDON, Hervé PRONONCE, Henri GISSELBRECHT, Anne-Marie PICARD, Marcel ALEDO, Jean-Marc MORVAN, René DARTEYRE, Flavien NEUVY, Laurent BRUNMUROL, Christophe VIAL, Serge PICHOT, Sylvain CASILDAS, Aline FAYE, Jean-Marie VALLÉE, Odile VIGNAL, Isabelle LAVEST, Cyril CINEUX, François CARMIER, Eric GRENET, Richard BERT, Cécile AUDET, Grégory BERNARD, Marion CANALES, Blandine GALLIOT, Nicolas BONNET, Chantal LAVAL, Florent GUITTON, Alain FAGONT, Dominique ADENOT, Christophe BERTUCAT, Dominique BRIAT, Sondès EL HAFIDHI, Claudine KHATCHADOURIAN-TECER, Pierre SABATIER, Nathalie CARDONA, Cécile BIRARD, Bernard BARRASSON, Christine FAURE, Jean-Christophe CERVANTÈS, Samir EL BAKKALI, Magali GALLAIS, Lucie MIZOULE, Sylvie DOMERGUE, Jean PICHON, Luc LEVI ALVARES, Sylvie VIEIRA DI NALLO, Fabienne VOUTE, Chantal LELIÈVRE, Hélène VEILHAN, Marion BARRAUD, Estelle BRUANT, Rémi CHABRILLAT, Vincent SOULIGNAC, Anne-Laure STANISLAS, Thomas WEIBEL, Claire BRIEU, Jérôme AUSLENDER, Charles DUBREUIL, Julien BONY, Cécile LAPORTE, Jean-Paul CORMERAIS, Jocelyne CHALUS, Jacqueline BOLIS, Claude AUBERT, Marie DAVID, Julie DUVERT, Fatima BISMIR, Eric FAIDY, Stanislas RENIÉ, Diego LANDIVAR
Conseiller(e)s ayant donné pouvoir :
Louis GISCARD D'ESTAING pouvoir à Claude AUBERT
Christine DULAC-ROUGERIE pouvoir à Olivier BIANCHI
Laurent GANET pouvoir à Laurent BRUNMUROL
Christine PEROL BEYSSI pouvoir à Claudine KHATCHADOURIAN-TECER
Wendy LAFAYE pouvoir à Pierre SABATIER
Philippe MAITRIAS pouvoir à François RAGE
Jean-Paul CUZIN pouvoir à Aline FAYE
Jean-Pierre BRENAS pouvoir à Julien BONY
Catherine PINET-TALLON pouvoir à Cécile LAPORTE
Christine BIGOURET pouvoir à Marcel ALEDO
Fatima CHENNOUF-TERRASSE pouvoir à Diego LANDIVAR
Marianne MAXIMI pouvoir à Diego LANDIVAR
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631
CLERMONT AUVERGNE MÉTROPOLE
CONSEIL MÉTROPOLITAIN DU 2 JUILLET 2021 À 08 H15
Conseillers en
exercice :
84
Conseillers
présents :
72
Conseillers
représentés :
12
Total votants :
84 CLERMONT AUVERGNE MÉTROPOLE
COMMISSION HABITAT, LOGEMENT, INSERTION EMPLOI, POLITIQUE DE LA VILLE, ACCUEIL DES GENS DU VOYAGE, PRÉVENTION SPÉCIALISÉE, ÉGALITÉ du 15 juin 2021
BUREAU du 18 juin 2021
CONSEIL MÉTROPOLITAIN du 2 juillet 2021
Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631
Jean-Michel PÂQUET
MISE EN ŒUVRE DE LA POLITIQUE DE L'HABITAT : BILAN DU PROGRAMME LOCAL DE L'HABITAT (PLH) 2014-2019 ET ÉVALUATION DE LA CONVENTION DE DÉLÉGATION DES AIDES À LA PIERRE 2015-2020
Au regard de ses compétences, Clermont Auvergne Métropole conduit une politique de l’Habitat qui s'inscrit dans le prolongement d'un partenariat développé avec les 21 communes depuis 2002. Elle se décline dans le cadre du projet métropolitain comme facteur de solidarité territoriale et d’équilibre de développement.
La politique de l’Habitat est traduite au sein d’un document stratégique de programmation obligatoire, le Programme Local de l’Habitat (PLH), qui inclut l’ensemble des volets d’intervention : parcs public et privé, gestion du parc existant et des constructions nouvelles, populations spécifiques, équilibre territorial (et mixité), foncier, etc.
Lors du Conseil métropolitain en date du 15 novembre 2019, le PLH 2014-2019 actuellement en vigueur a été modifié, puis prorogé de deux ans, jusqu’en février 2022. Il a également été validé le principe d'engager l’élaboration d'un nouveau PLH pour la période 2022-2027, dit « PLH3 » car troisième génération sur le territoire.
Par ailleurs, la politique de l’Habitat s’appuie sur certains outils dont une convention passée entre Clermont Communauté et le Préfet sur la période 2015-2020 par laquelle l’État a délégué la compétence pour l’attribution des aides à la pierre en soutien du financement des logements locatifs sociaux (hors ANRU) et de l’amélioration de l’habitat privé. Cette convention a été prorogée d’un an par avenant à la convention jusqu’au 31 décembre 2021.
Dans le cadre des obligations légales du Code de la Construction et de l’Habitat, Clermont Auvergne Métropole a procédé au bilan du PLH sur la période 2014-2019 et à l’évaluation de la convention de délégation des aides à la pierre de l’État sur la période 2015-2020. Ce travail a également contribué au diagnostic du nouveau PLH en cours d’élaboration. Les documents sont annexés à la délibération.
Cette délibération vise ainsi à présenter le bilan du PLH et l’évaluation de la convention de délégation des aides à la pierre de l’État avant transmission pour avis au représentant de l’État. Il s’agit également de statuer sur une demande de prorogation d’une année supplémentaire de la convention de délégation des aides à la pierre de l’État.
1 – Bilan du PLH 2014-2019
Obligation prévue par le Code de la Construction et de l’Habitation (article L302-3), le bilan du PLH est un document recensant l’état d’avancement des actions programmées en matière d’habitat sur le territoire métropolitain. Ce bilan doit être mené pour mesurer la pertinence et l'impact des actions menées. Il permet ainsi de mettre en perspective les objectifs affichés au départ et les résultats effectivement enregistrés au fil des ans.
Le bilan annexé à la délibération indique que sur les 13 actions du PLH, 4 présentent un bon avancement ou des objectifs atteints, 7 un travail amorcé et une atteinte partielle et 2 doivent être engagées.
Sur le volet de la production en logement, le PLH 2014-2019 a fixé un objectif de production de 14 123 logements neufs. Lors des trois premières années de mise en œuvre du PLH (2014-2016), 4 766 logements ont été commencés. Lors des trois dernières années du PLH, la dynamique de construction s’est accélérée : 6 128 logements ont été commencés, soit 1 362 logements produits de plus que sur la période précédente.
Au total, près de 78 % de l’objectif de réalisation de logements ont été atteints sur la période 2014-2019 avec des disparités territoriales importantes. En effet, certaines communes ont dépassé, atteint ou quasiment atteint leur objectif quand d’autres ont construit moins de la moitié des logements programmés. L’objectif est atteint et dépassé à Clermont-Ferrand où 5 698 logements ont été construits sur les 5 394 programmés (106 % de l’objectif atteint). L’objectif est également atteint à Orcines, Romagnat, Saint-Genès-Champanelle. L’objectif est presque atteint à Chamalières et Lempdes (plus de 80 %) et l’avancement encourageant à Aubière, Ceyrat, Cournon, Nohanent, Pérignat-
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Montant total des droits à engagement
entre 2015 et 2020
Crédits Parc public 11 932 743 €
délégués de ”
1É Anah (y compris FART) 16 642 183 € l'État
Financement du délégataire 36 389 286€
Total 64 964 212 €
lès-Sarliève, et Pont-du-Château (plus de 70 % de l’objectif atteint). Dans l’ensemble des huit autres communes, moins de la moitié de la production programmée a été construite.
Sur le volet des orientations stratégiques, le bilan met en avant certaines réalisations notamment la définition d’une nouvelle politique d’attributions qui s’est traduite par la mise en place de la Conférence intercommunale du Logement (CIL) et par l’élaboration du document cadre, de la Convention Intercommunale d’Attribution (CIA) et du Plan Partenarial de Gestion de la Demande et d’Information du Demandeur (PPGDID). Ces travaux ont permis d’établir un nouveau cadre partenarial associant largement les acteurs et d’affirmer le rôle de chef de file de la Métropole sur ces sujets. L’enjeu est désormais de mettre en œuvre opérationnellement la réforme et d’articuler la CIL avec les instances à mettre en place dans le cadre du PLH, avec une approche globale sur les sujets habitat, ainsi qu’avec les instances de suivi de programmes en cours (NPRU, Logement d’abord, habitat privé, etc.).
Par ailleurs, le bilan formule des préconisations qui alimentent l’élaboration en cours du PLH3. A titre d’exemple, une gouvernance métropolitaine a été définie et s’est traduit par la création d’une instance partenariale de pilotage, la Conférence Métropolitaine de l’Habitat (CMH) qui s’est réunie le 24 mars dernier afin d’a ssocier les communes et les acteurs de l’habitat à l’élaboration du PLH3.
2 – Évaluation de la convention de délégation des aides à la pierre de l’État 2015-2020
La délégation des aides à la pierre (DAP) de l’État donne aux Établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) volontaires, dotés d’un PLH, les outils financiers permettant de développer l’offre du parc locatif social et d’améliorer le parc privé existant.
Elle engage juridiquement l’État délégant et la collectivité délégataire pour six années renouvelables dans le cadre d’une convention dite « convention de délégation de compétence » conclue en cohérence avec le PLH en vigueur. Le dispositif de délégation de compétences permet de disposer sur le territoire métropolitain de leviers nécessaires à la mise en œuvre d’une politique cohérente et efficace.
Sur le territoire de Clermont Auvergne Métropole, la convention de délégation a été signée le 6 mars 2015 avec le Préfet pour une mise en œuvre du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2019. Ont également été signées une convention pour la gestion des aides à l’habitat privé et une convention de mise à disposition des services de l’État pour l’exercice de la compétence en matière d’attribution des aides publiques au logement. Un avenant à la convention de délégation a été signé le 11 décembre 2020 pour une mise en œuvre prorogée jusqu’au 31 décembre 2021 en lien avec le lancement de l’élaboration du PLH3.
Le bilan de la convention de délégation sur la période 2015-2020, joint en annexe de la délibération, est constitué de 3 parties : 1/ Bilan des objectifs de la convention, 2/ Bilan financier, 3/ Organisation, gouvernance et pratiques partenariales.
La délégation a permis de mobiliser et de coordonner des moyens financiers significatifs, tant de la part de la Métropole que de l’État :
Sur ces 64,9 M € de droits à engagement, près de 85 % ont été engagés / consommés. Ces moyens ont
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 permis d’atteindre les objectifs fixés dans la convention de délégation et ont eu des effets positifs pour le territoire et ses habitants, en contribuant à mieux répondre à leurs besoins en logements et à la mise en œuvre des objectifs fixés par le PLH.
Sur le volet parc public : le volume de production de logements locatifs sociaux a été à la hauteur des besoins et des enjeux dans un contexte de demande soutenue (95 % des objectifs atteints). En termes de financements et de niveaux de loyers, la politique mise en place par la Métropole, appuyée par les services de l’État, pour développer l’offre de « PLAI » a porté ses fruits (objectif initial de 30 % de PLAI et réalisation de 37%) : les logements PLAI, financés par le Prêt Locatif Aidé d'Intégration, sont attribués aux locataires en situation de grande précarité.
Sur le volet parc privé : les résultats obtenus pour la requalification et l’adaptation du parc privé existant sont encourageants pour les travaux de rénovation énergétique des propriétaires occupants. Le bilan est plus mitigé concernant les propriétaires bailleurs, la lutte contre l’habitat indigne et le conventionnement de logements, une réflexion étant à mener dans le futur PLH pour aller plus loin sur ces sujets.
In fine, le bilan des six années de délégation est globalement positif avec un réel effet levier sur le territoire et le logement des ménages de la Métropole, sur l’ensemble des communes en cohérence avec les orientations du PLH.
En cas de reconduction d’une nouvelle convention, l’enjeu sera notamment de mobiliser les leviers d’action en synergie avec la stratégie qui sera définie dans le PLH3 et le PADD (spacialisation de l’offre visant un rééquilibrage, adéquation entre l’offre et la demande en terme de typologie et en lien avec la réforme des attributions et les objectifs de la Convention Intercommunale d’Attribution, etc.).
3 – Perspectives et suites à donner
Sur l’année 2021, l’enjeu majeur consiste à élaborer le nouveau Programme Local de l’Habitat (PLH) 2022-2027 de Clermont Auvergne Métropole avec le phasage suivant :
• Diagnostic : de décembre 2020 à mars 2021 (présentation en Conférence Métropolitaine de l’Habitat - CMH du 24 mars dernier et envoi du diagnostic complet) ;
• Élaboration du document d’orientation : jusqu’en juin 2021 ;
• Élaboration du programme d’action : jusqu’en septembre 2021 ;
• Étapes de validation administrative du PLH : durant l’automne 2021 avec des présentations en Conseil métropolitain ;
• Mise en œuvre à partir de mars 2022.
Ce travail partenarial et stratégique s’articulera également avec l’élaboration du PPI métropolitain afin de calibrer l’ambition métropolitaine.
Par ailleurs, au niveau national, le projet de loi "3DS", pour décentralisation, différenciation, déconcentration et simplification, est en préparation. Il devrait définir de nouveaux outils pour mettre en œuvre les politiques publiques dans les territoires, notamment sur le champ du logement.
Dans ce contexte en forte évolution et concernant la convention de délégation des aides à la pierre de l’État dont l’échéance est fixée au 31 décembre 2021, il est proposé de solliciter Monsieur le Préfet du Puy-de-Dôme afin de prolonger d’une seconde année la convention, jusqu’au 31 décembre 2022 (disposition prévue par la loi Alur qui limite la possibilité à deux prorogations d’une durée d’un an).
En cas d’accord, cette nouvelle prolongation pourra être formalisée par voie d’avenant à la convention et proposée lors d’un Conseil métropolitain à l’automne 2021. Afin d’exercer la délégation jusqu’au 31 décembre 2022, Clermont Auvergne Métropole devra disposer du PLH3 validé d’ici mars 2022.
Ce délai supplémentaire permettra une meilleure visibilité sur les conditions relatives à l’engagement d’une nouvelle convention de délégation d’une durée de six ans sur 2023-2028 (loi 4D) et de statuer lors d’un prochain Conseil métropolitain en cohérence avec les ambitions du nouveau PLH 2022-2027.
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Le Conseil métropolitain, après en avoir délibéré, décide à l'unanimité :
• d’approuver le bilan du PLH sur la période 2014-2019 ;
• d’approuver l’évaluation des six années de la délégation des aides à la pierre sur la période 2015-2020 ;
• d’autoriser le Président, ou son représentant, à transmettre ces documents pour avis au Préfet du Puy-de- Dôme et au Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement pour le bilan du PLH ;
• d’autoriser le Président, ou son représentant, à solliciter l’accord de Monsieur le Préfet du Puy-de-Dôme pour une prolongation d’une seconde année de la convention de délégation des aides à la pierre actuelle jusqu’au 31 décembre 2022 ;
• d’autoriser le Président, ou son représentant, à signer les documents nécessaires à la mise en œuvre de ces décisions.
TOTAL VOTANTS : 84 = 72 Conseillers Présents + 12 Représentés - 0 Non participation
TOTAL DES VOIX EXPRIMÉES : 84 = Pour : 84 + Contre : 0
Abstention : 0
Pour ampliation certifiée conforme,
Le Président,
Pour le Président et par délégation
La Vice-Présidente
Odile VIGNAL
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Bilan du PLH de Clermont
Auvergne Métropole
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I- Introduction RO OO OO OO OR OR RO OR OR OR OR OO OR OO OO OR OO Re 2
1. Attendus de l'étude et méthodologie : rene 2
2. Principaux enseignements... ss 3
II- Retour sur le bilan à mi-parcours 0000000 0000000 0000 000 000 0000000 0000 0000000000. 4
1. Les principaux principes du PLH 2014-2019... rennes 4
2. Les conclusions du bilan à mi-parcours 7
3. Un PLH révisé par voie modificative........ esse sn rererreerennes 8
III- Le PLH face aux évolutions territoriales et réglementaires ss. 9
1. Les évolutions du cadre réglementaire... 9
2. Les évolutions du contexte socio-économique... 12
3. Les évolutions relatives aux caractéristiques du parc de logement et de la situation du
marché immobilier... sus neeneenenreennenees 18
IV- Le bilan des orientations et de la production de logements .…................... 20
1. Le bilan des orientations sense 20
2. Le bilan de la production de logements 26
V- Le bilan des actions du PLH RO OR OR OO OR OR OR OR OO OR RO RO Re 29
1. Tableau de bord de l'avancée des actions... 29
2. Les fiches bilan par action... ss 31
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1 Introduction
1. Attendus de l’étude et méthodologie :
“" La volonté de tirer un bilan approfondi du deuxième programme local de
l'habitat du territoire
Clermont Auvergne Métropole mène depuis le début des années 2000 une politique de
l'habitat volontariste sur l’ensemble de l’agglomération. Après un premier Programme Local
de l'Habitat 2006-2012, le second PLH élaboré pour la période 2014-2019 en partenariat avec
les acteurs locaux de l'habitat a été adopté par le Conseil communautaire le 28 février 2014.
Principal outil de la politique communautaire de l'habitat, le document définit les objectifs et
principes permettant de répondre aux besoins en logement et précise les moyens et actions
pour y parvenir.
Comme prévu par la loi, un bilan annuel des actions doit être mené afin d'analyser les évolutions et tendance à l’œuvre sur le territoire ainsi que la pertinence et l'effet des actions
menées. Ces bilans annuels sont complétés d’un bilan à mi-parcours du PLH (réalisé fin 2017
et approuvé en 2018) et d’un bilan global. Lors de la réalisation du bilan annuel, il a été décidé
de réviser les orientations et les actions du PLH et de proroger le document pour une durée de
2 ans. Ainsi l’actuel PLH, initialement prévu pour la période 2014-2019 s’appliquera jusqu’en
2021. Le présent document a pour objectif de restituer les analyses réalisées dans le cadre du
bilan global du PLH révisé. Il doit permettre ainsi de mettre en perspective les objectifs affichés
au départ et les résultats effectivement enregistrés au fil des ans mais aussi de mesurer
l'atteinte des objectifs suivants :
- le pilotage du PLH et de la politique locale de l'habitat par la Métropole,
- la production de logements privés et publics, permettant de répondre aux besoins
de l’ensemble des publics mais aussi d'accueillir de nouvelles populations,
- l'amélioration du parc privé ancien,
- l'articulation avec les documents d'urbanisme à l’œuvre sur le territoire,
- le développement d’une offre équilibrée à l'échelle de la Métropole,
- la mise en place d’une stratégie foncière efficiente.
" La méthodologie déployée :
L'élaboration du bilan global du PLH a été réalisé en parallèle des bilans annuels pour les
années 2017, 2018 et 2010. Ces travaux ont été conduits grâce à un double travail, quantitatif
et qualitatif.
> Les analyses qualitatives :
Une analyse documentaire a été réalisée sur l’ensemble des documents disponibles,
notamment le bilan à mi-parcours du PLH, le diagnostic habitat réalisé dans le cadre de
l'élaboration du futur PLU Métropolitain, les rapports d’activité et présentations transmises
par la Métropole, les documents de la réforme des attributions et du renouvellement urbain, les publications de l’agence d'urbanisme, etc.
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Par ailleurs, des entretiens ont été réalisés avec :
- Les services de la Métropole, notamment la direction de l'habitat et de la politique
de la Ville (services habitat opérationnel, renouvellement urbain et politique de la ville,
habitat solidaire) et la direction de l'urbanisme,
- Les principales communes de l'intercommunalité, notamment Aulnat, Cébazat,
Pont-du-Château, Chamalières et Clermont-Ferrand,
- L'établissement public foncier Auvergne (EPF SMAF),
- L'Agence Départementale pour l'Information sur le Logement (ADIL),
- La Fédération des Promoteurs Immobiliers Auvergne (FPI),
-__ L'Observatoire Evolutif de l'Immobilier Local (ŒIL),
- Les quatre baïlleurs sociaux du territoire dans le cadre d’un atelier mené
conjointement avec le prestataire en charge de l'évaluation de la Délégation des Aides
à la Pierre (NovaScopia),
- L'Association de Gestion du Schéma des Gens du Voyage du Puy-de-Dôme (AGSGV).
> Les analyses quantitatives :
Afin de compléter les données existantes et disponibles, quelques traitements statistiques ont
été réalisés. Ces analyses ont été conduites sur les bases de données Insee, Sit@del, DVF.
Elles ont notamment permis de mesurer et de qualifier :
- les dynamiques démographiques et sociales à l’œuvre sur le territoire,
- les évolutions du marché immobilier (volume et prix),
- les volumes de production de logements sur la période étudiée,
- les types de logements produits, afin d'apprécier notamment la diversification de l'offre
et l’atteinte des objectifs de production de logements sociaux,
- les réalisations en matière d'amélioration du parc existant,
- Etc.
D'un point de vue méthodologique, on note cependant que les bases de données disponibles et
les outils de suivi mis en place par la Métropole sont peu nombreux à ce stade. Ainsi, il a parfois été compliqué de disposer des données nécessaires. De plus, en l’absence d'outil de suivi du
budget du PLH, il n’est pas possible ici de proposer un bilan financier détaillé.
1L'ééquipe de réalisation du bilan s'était par ailleurs mise à disposition de l’ensemble des communes qui uticiper ou s’entretenir avec l'agence Espacité en charge * ”” ”
+
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LE SON EST ET ERA)
1. Les principaux principes du PLH 2014-2019
Le Programme Local de l'Habitat de l’ancien EPCI, Clermont Communauté définit le rôle et le
contenu de la politique du logement à l'horizon 2019. Il fait ainsi évoluer les actions inscrites
dans le PLH précèdent et adapte aussi les modalités de l'intervention de la collectivité aux
évolutions urbaines, économiques et sociales du territoire.
“" Des orientations visant au rééquilibrage territorial et à l’adéquation entre
l'offre et les besoins en logement
Le programme local de l'habitat 2014-2020 a été élaboré sur la base de 4 grands constats
précisés dans le diagnostic du PLH :
> Un défi démographique à relever dans un territoire à la croissance modérée et
à l'attractivité relative,
> Des différences de dynamiques s’expliquant par la forte mobilité
résidentielle,
> Des besoins croissants et hétérogènes en logements,
> Un marché immobilier pas toujours adapté à la demande des ménages
et à leurs attentes.
Face à ces constats, les élus, en partenariat avec les acteurs locaux associés à l'élaboration du
PLH, ont souhaité réaffirmer leur engagement en faveur du « logement pour tous ». Aïnsi le
PLH prévoyait 4 grandes orientations :
> Répondre à l’ambition démographique et d’équilibre social du
territoire
> Un habitat au service d’un aménagement durable
> Offrir la possibilité aux ménages de réaliser leur parcours résidentiel
sur l’agglomération
> Intervenir sur le parc privé existant — un travail d'identification à renforcer
Enfin, ces 4 orientations étaient déclinées dans 5 axes d'intervention rappelés ci-après.
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Axe 1 —- Mettre en place les conditions de développement d’un habitat durable
+ __ Traduire de manière opérationnelle le PLH dans les documents d'urbanisme
+ Agir sur les critères économiques du logement : définir une stratégie de portage foncier en faveur d'une politique de réserve et d'anticipation foncière
+ Agir sur les critères économiques du logement : réfléchir aux conditions de développement d'une offre neuve économiquement viable
+ __ Développer avec l'EPF SMAF et les communes une politique cohérente d'acquisition
+ _ Mettre en œuvre une ingénierie auprès des communes pour soutenir l'émergence de projets complexes
+ Mettre en place les conditions de limitation de la consommation foncière
+ Anticiper l’évolution des tissus pavillonnaires existants : promouvoir et encadrer la production de logements par la densification des tissus pavillonnaires existants
* Amplifier l'intervention sur le parc prive avec l'Anah : repérer et intervenir sur les copropriétés dégradées du parc prive,
* _ Amplifier l'intervention sur le parc prive avec l'Anah : définir les principes et les conditions opérationnelles d'un nouveau dispositif d'intervention sur le parc prive existant,
+ Améliorer la connaissance des logements vacants sur l'agglomération,
+ Définir et appliquer un dispositif de veille sur le parc prive social de fait.
Axe 3 — Veiller à l’équilibre social de l'habitat
* Produire une offre de logements locatifs sociaux suffisante et adaptée
+ Produire une offre de logements locatifs sociaux :
+ Soutenir la production de logements sociaux : la garantie d'emprunt
+ Produire une offre en accession sociale
+ Poursuivre la rénovation urbaine dans les secteurs ANRU
+ Renforcer le plan de réhabilitation thermique des logements publics
+ Soutenir la coordination inter bailleurs dans le cadre de la mise en place de la délégation des aides a la pierre
+ _ Soutenir la coordination inter bailleurs : partager avec les acteurs concernés, les enjeux de l'attribution des logements sur les territoires
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Axe 4 — Favoriser une politique partenariale au profit des publics spécifiques
+ __ Développer une offre d'hébergement adaptée pour les publics défavorisés, + _ Mettre en place les conditions facilitant les parcours et l'entrée dans le parc de droit commun,
Définir une politique de lutte contre les expulsions,
+ __ Développer un habitat social pour les jeunes et les étudiants,
Organiser les conditions de sédentarisation des gens du voyage présents sur l'agglomération,
Définir les conditions d'adaptation des logements pour les personnes âgées et d'accompagnement dans des structures spécifiques.
Axe 5 — Piloter et animer la politique de l’habitat
+ __Solliciter de l'Etat la délégation des aides a la pierre,
* Assurer une vision pluriannuelle de la politique de l'habitat,
+ __ Définir un outil stratégique de suivi,
* Assurer une communication auprès du grand public.
“" Des objectifs de production ambitieux écrits dans un contexte de reprise
immobilière
Au-delà des orientations qualitatives, le programme local de l’habitat définit aussi les objectifs
de production de logements par types et par communes.
Le PLH 2014-2019 intègre des prévisions de croissance démographique fortes, qui dépasse les
prévisions inscrites dans le SCoT. Le SCoT se fixe en effet pour objectif d'augmenter la
population du Grand Clermont de 50 000 habitants entre 2011 et 2030. Cet objectif, modeste au regard des objectifs d’autres agglomérations de taille similaire, est intermédiaire entre un «
scénario central » et un « scénario population haute » selon les projections démographiques
de l'Insee. Le SCoT du Grand Clermont prévoit ainsi un volume de 32 430 logements neufs à
produire entre 2011 et 2030 sur Clermont Communauté soit environ 1 700 logements annuels,
et 10 241 sur la période du PLH.
Ainsi, afin d’une part de pouvoir répondre aux ambitions démographiques de l’agglomération
et être en cohérence avec le SCoT et d’autre part de respecter les obligations de production de
logements fixés par la loi SRU, l'objectif de production est fixé à 15 254 logements sur la
période dont 14 123 logements neufs (soit plus de 2 350 logements par an) et 1 131 logements
existants remis sur le marché (dont 516 logements sociaux en acquisition-amélioration et 615
logements sortis de la vacance dans le parc privé).
La production définie dans le PLH se décline de la manière suivante :
Objeclif global 15 254 logements
Produclion neuve 14 123
Remise sur le marché du parc 1141
existant
Décomposition de l'objectif global
Logements localils sociaux 36 %
Accession sociale 10 à 15 #
Accession libre el inveslissement 49 à 54 %
locatif Duflot
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2. Les conclusions du bilan à mi-parcours
En 2017, Clermont-Auvergne-Métropole a engagé un bilan à mi-parcours de son PLH. Ce bilan
a été adopté en Conseil métropolitain le 15 décembre 2017 et a conduit, comme indiqué
précédemment, à la révision et à la prorogation du document pour une durée de 2 ans.
Le bilan à mi-parcours a aussi permis d'appréhender les effets de la politique mise en œuvre
sur la Métropole au cours des trois premières années du PLH et de préciser les suites à engager
ainsi que les perspectives prévues dans la seconde période triennale. Les principales
conclusions de ce bilan sont présentées ci-après.
” Un engagement financier et opérationnel sur de nombreuses thématiques
du PLH
" Les objectifs de production de logements locatifs sociaux sont atteints et
dépassés (135 % de l'objectif fixé), témoignant ainsi d’une dynamique positive à l’œuvre au sein du territoire.
" Des actions ont été engagées en matière de l’amélioration du parc privé,
==: notamment avec la reconduite du Programme d'Intérêt Général (PIG)
communautaire. La qualité du partenariat mis en place dans le cadre des
Comités de Suivi Technique et Social, sur le volet de la lutte contre l'habitat
indigne est également à souligner.
"La traduction du PLH dans les PLU sur la quasi-totalité des communes a
également contribué à la diversification de l'offre et à la mixité sociale à l’échelle
locale avec notamment la création de Secteurs de Mixité Sociale dans de
nombreuses communes. La réduction de la consommation foncière a également
été bien traduite dans les documents d’urbanisme, attestant de la diffusion
d’une certaine culture de la densité.
" Des actions ont également été menée en matière de réhabilitation thermique du
parc à la fois sociale (avec la signature du Contrat Territorial de Développement
Durable avec le Puy-de-Dôme visant à l'amélioration de 600 LLS/par an) et
privé.
“” Des évolutions à prendre en compte (vers une modification du PLH
" La loi Egalité et Citoyenneté prévoit l'obligation de modifier le PLH dans un
délai de deux ans pour prendre en compte les nouvelles obligations SRU
applicables aux communes de son territoire. Sur le territoire, les nouveaux
objectifs de production de logements liées au rattrapage de la loi SRU pour la
période 2017-2019 ont nécessité de revoir à la hausse les objectifs de production
de logements sociaux inscrits au PLH (912 logements sociaux à produire dans
les communes SRU contre 800 affichés dans la version initiale du PLH)
" D'autre part, la révision du Plan de Prévention des Risques Inondations a
Nù impliqué la modification du volet territorial du PLH, intégrant le repérage des
projets et des potentialités foncières
" La modification devait enfin permettre d'intégrer les nouveaux dispositifs
portés par Clermont Auvergne Métropole comme la Plateforme Territoriale de
Rénovation Energétique, mais aussi les nouvelles compétences liées aux évolutions législatives depuis 2014 positionnant les EPCI en tant que chefs de
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“" Des champs d'intervention à investir pour les 3 prochaines années (2017-
201
Compte-tenu des constats issus du bilan à mi-parcours, des enjeux identifiés sur le territoire
mais aussi des évolutions réglementaires, des champs d'intervention complémentaires ou nouveaux sont apparus. Il est ainsi apparu essentiel pour la deuxième partie du PLH de :
=" Développer l'offre en hébergement ainsi que l'offre en logements adaptés
" D’amorcer un renouvellement urbain dans les centres-anciens et de lutter
contre la vacance
" Développer un discours pédagogique sur la mobilisation de l'offre privée
existante à des fins de production de logements sociaux
" Répondre aux besoins en logement des Gens du Voyage afin de permettre à ces
personnes de réalise un parcours résidentiel complet : de l’aire d’accueil au
logement classique en passant par l’habitat adapté
" Repérer les copropriétés fragiles et énergivore
"Développer l'accession sociale à travers une communication plus importante
“= Communiquer sur le Programme Local de L'Habitat afin qu'il soit connu et approprié de l’ensemble des acteurs de l'habitat et des citoyens.
L'identification de ces nouvelles thématiques a conduit à la modification du PLH.
3. Un PILH révisé par voie modificative
A la suite du bilan à mi-parcours et tel que prévu dans l’article L. 302.4 du Code de la Construction et de l'Habitation, une évolution du PLH par voie modificative, sans atteinte
portée à l’économie générale, a été engagée.
Les orientations et le programme d’actions ont été modifiés.
Le nombre d’orientations a été réduit à 4 et il a été choisi d'orienter davantage les intitulés autour des différents rôles de la métropole. Les nouvelles orientations ont ainsi pris la nouvelle
forme suivante :
Orientation 2 —- Une métropole qui promeut un développement territorial et un habitat équilibré
Orientation 3 — Une métropole qui s’engage en faveur d’un habitat abordable et durable
Orientation 4 — Une métropole qui soutient un habitat solidaire
Les objectifs de production ont également été légèrement revus à la baïsse. En effet, alors que le PLH initial prévoyait un objectif de production de 14 123 logements, le PLH modifié rabaisse
à 13 945 logements cet objectif.
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Type de production Total programmation Total programmation initiale 2014-2019 modifiée 2014-2019
Production ncuvc 14 123 13 945 logements
Logements locatifs sociaux 36 % 31 % (4 297)
Accession sociale 10 à 15 % 10 à 15 % (1410 — 2120)
Accession libre el inveslissermnent 49 à 64 % 50 à 55 % (7594 -8204) locatif Duflot
IITI- Le PLH face aux évolutions territoriales et réglementaires
1. Les évolutions du cadre réglementaire
“" Des évolutions réglementaires avant un impact sur l’organisation de
l’intercommunalité et ses compétences
Dans un premier temps, il apparait que les récentes réformes territoriales ont contribué à la
réorganisation et à la restructuration du territoire métropolitain. Ainsi, la création de la
région Auvergne-Rhône-Alpes a modifié le statut de « capitale régionale » de Clermont-
Ferrand et repositionné l'équilibre stratégique à une échelle plus vaste. Réside ainsi un enjeu
d’affirmation du territoire métropolitain au sein de cette région élargie.
De plus, le territoire a connu une évolution de statut rapide, incluant notamment des prises de
compétences et une réorganisation de ses services. En effet, la loi Maptam (modernisation
de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles) a permis la transformation de
la communauté d'agglomération Clermont Communauté en Communauté urbaine Clermont
Auvergne Métropole au 1° janvier 2017. Puis, au 1° janvier 2018, la loi relative au statut de
Paris et à l'aménagement métropolitain a permis le passage au statut de Métropole.
" Des évolutions réglementaires transformant la politique publique et
sociale en matière d'habitat
Le cadre réglementaire a également évolué en matière de politiques publique liées à l'habitat.
De nouveaux outils et obligations ont notamment été créés et institués. Les principales évolutions réglementaires sont rappelées ci-après.
2O0i7
> La loi Egalité & Citoyenneté (27 janvier 2017) et ses décrets d’application
Agir sur le logement social pour favoriser la mixité sociale et le vivre ensemble, encourager la
citoyenneté et l'émancipation des jeunes, tels sont les objectifs de la loi relative à l'égalité et à
la citoyenneté.
Parmi les mesures principales figurent :
e L'obligation d'attribuer 25% des logements sociaux en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) aux 25% des ménages les plus pauvres ayant déposé
une demande de logement.
e L'obligation pour les bailleurs sociaux et l’ensemble des réservataires de logements
sociaux à consacrer 25% de leurs attributions aux publics prioritaires (lesquels publics
sont au passage redéfinis).
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e La nouvelle politique des loyers dont l'objet est de décorréler les loyers du financement
d'origine pour contribuer à l'objectif de mixité sociale. Ainsi, un logement financé en
PLAT situé dans un quartier ségrégué pourra être proposé en loyer PLS, c'est-à-dire aux
ménages aux plafonds de ressources les plus élevés.
e Des obligations de transparence concernant les critères d’attribution de logements
sociaux et une clarification des critères de priorité pour accéder à un logement social.
Le décret n° 2017-840 du 5 mai 2017 détermine le niveau d'obligation à atteindre des
communes en matière de logement social ainsi que les conditions d’exemption.
Le décret n° 2017-834 du 5 mai 2017 modifie plusieurs dispositions réglementaires
relatives aux demandes de logement social, en accord avec les évolutions de la loi n° 2017- 86 relative à l'égalité et à la citoyenneté.
La loi égalité et citoyenneté impacte donc fortement la politique d’attribution des logements
sociaux et impliquent un changement important des pratiques afin d’assurer une plus grande
mixité sociale.
2018 > Loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (23
novembre 2018)
La loi ELAN a pour ambition de faciliter la construction de nouveaux logements et de protéger
les plus fragiles. Elle prévoit l'élargissement des missions des CAL (examen de l'occupation des
logements), l’évolution des missions de la commission de coordination, la fin de la possibilité
de moduler localement l'objectif d'attribution aux ménages du 1° quartile en dehors des QPV,
la généralisation de la cotation et de la gestion en flux des contingents, la création du bail
mobilité, l'encadrement de la location touristique, la prévention des expulsions pour les locataires surendettés, la généralisation de l'observation et de l'encadrement des loyers, et
enfin l’évolution de la réglementation vente HLM.
> La réduction de Loyer de Solidarité (RLS)
La loi de finances pour 2018 (art. 126) instaure la Réduction du loyer de solidarité (RLS)
appliquée par les bailleurs sociaux aux locataires dont les ressources sont inférieures à un plafond, fixé en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique.
Elle s'accompagne d’une baisse du montant de l’APL pour les locataires concernés, inférieure
et corrélée à la RLS, dans une proportion fixée par décret comprise entre 90 et 98 %. La loi fixe
des plafonds maximaux de ressources des ménages éligibles (qu'ils soient bénéficiaires de
l’APL ou non) à cette baisse de loyer ainsi que des montants maximaux de RLS.
> La révision des zones Pinel
Depuis le 1° janvier 2018, les communes situées en zone B2 et C ne peuvent bénéficier du
dispositif d'investissement locatif Pinel, sauf dérogation obtenue après avis favorable du
CRHHI. Pour le territoire de Clermont Auvergne Métropole, seules les communes de Clermont-
Ferrand et de Chamalières sont classées en zone B1 et peuvent ainsi mobiliser ce dispositif.
> Le renforcement du volet foncier des PLH
Les enjeux fonciers sont présents dans les PLH depuis l’origine, mais la transformation des
conclusions du diagnostic vers une réelle stratégie foncière faisait souvent défaut. Afin de N°DEL20210702_070
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renforcer ces aspects, l’article 102 de la loi égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017 clarifie les
obligations concernant le volet foncier du PLH. L'article L. 302-1 du code de la construction et
de l'habitation (CCH) indique désormais que :
“" Les orientations du PLH et les actions correspondantes doivent prévoir et traduire une véritable stratégie foncière ;
“" Le diagnostic du PLH doit désormais comporter une analyse des marchés fonciers, de
l'offre foncière et de son utilisation, de la mutabilité des terrains et de leur capacité à
accueillir des logements, et prévoir la création d’un observatoire du foncier à l’échelle
du PLH ;
"Ces dispositions sont applicables aux PLUI valant PLH.
Le volet foncier du futur PLH devra donc être consolidé par rapport aux précédentes versions
du document afin de mettre en place une stratégie foncière coconstruite.
20
> Les décrets d’application de la loi ELAN (parus le 23 novembre 2018) notamment relatifs aux conventions d'utilité sociale, fonctionnement des
copropriétés, etc. dont.
Décret d'application relatif à la mise en place de la cotation (17 décembre 2019
— n° 2019-1378)
Le système de cotation doit être mis en place, au plus tard, le 1°" septembre 2021, pour tous les
EPCI concernés par la réforme. Les systèmes de cotation existants doivent être mis en
conformité avec le décret avant cette date. Les modalités de la cotation et de communication
vis-à-vis de ce système doivent être précisées dans le PPGDID. Le décret précise qu'il s’agit
d’un système d’aide à la décision.
> L'évolution du Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Les dispositions pour 2019 sont les suivantes :
+ La possibilité d'obtenir un prêt à taux zéro pour de l’immobilier ancien avec
travaux est réservé aux communes en zone B2 et C jusqu’au 31 décembre 2019
+ Jusqu'en 2021, le PTZ dans le neuf est proposé dans les zones les plus tendues : les
zones À, A bis et B1. Pour les zones B2 et C, le PTZ dans le neuf a été prolongé pour
deux ans (2018 et 2019) mais avec une enveloppe limitée à 20% du montant maximal
de l'acquisition, contre 40% auparavant.
+ __ Pour la location-accession, un article de la loi de finances pour 2019 ouvre le prêt à
taux 0% à tout le territoire national en 2019.
Ces nouvelles dispositions devraient impacter le marché immobilier au sein de la métropole.
En effet, la disparition du PTZ dans l’ancien en zone B1 (Chamalières, Clermont-Ferrand)
pourrait entrainer un moindre réinvestissement du parc existant par les propriétaires
occupants. Par ailleurs, la disparition programmée du PTZ dans le neuf en dehors des zones A
et B1 (déjà réduit) devrait impacter à la baisse la primo-accession dans les communes situées
en zone B2. Ceci étant, ces évolutions sont encore à confirmer par les prochaines lois de
finance.
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> Mise en place d’une prime d’énergie (offre « Coup de pouce ») dans le cadre des Certificats d'Economie d’Energie
Ce nouveau dispositif prévoit la mise en place, dans le cadre du dispositif des certificats
d'économies d'énergie, de bonifications de certaines opérations pour lesquelles le demandeur
se sera engagé à travers une charte permettant l'octroi de primes significatives par les ménages
diminuant ainsi leur reste à charge lors des travaux (jusqu’au 31 décembre 2020). Ceci devra
permettre d’accroitre la rénovation énergétique des logements, notamment dans le cadre du
dispositif Rénover +
> Prorogation du dispositif Louer abordable dit « Cosse »
La loi de finances rectificative pour 2016 a instauré à partir du 1° janvier 2017, un dispositif
d'incitation fiscale Louer abordable, dit « Cosse », qui remplace les dispositifs dits « Besson
ancien » et « Borloo ancien » pour les logements conventionnés avec l’Anah. Il permet un
abattement variant de 15 % à 85 % en fonction de la zone géographique, du niveau de loyer mis
en place et du mode de gestion du bien (mandat de gestion par une agence immobilière sociale
ou location sous-location). Le dispositif arrivant à échéance au 31 décembre 2019, il a été
reconduit pour 3 ans, jusqu’au 31 décembre 2022. Ce dispositif peut notamment permettre l'amélioration des conditions d’accès au logement des publics précaires via la mobilisation du
parc privé.
2. Les évolutions du contexte socio-économique
“” Une croissance dynamique de la population impliquant un besoin en
logement en augmentation sur le territoire
Depuis la fin des années 1960, la population n’a cessé d’augmenter sur le territoire de l’agglomération. Cette croissance s’est intensifiée sur la dernière période 2011-2016
avec un taux de croissance annuel de +0,5 %. En effet, le diagnostic du PLH précédent indiquait un taux de croissance annuel plus faible (+0,2 % sur la période 2006-2011). Il s’agit du
dynamisme démographique le plus important depuis le milieu des années 1970 (+2% de croissance annuelle moyenne entre 1968 et 1975).
Evolution de la population entre 1968 et 2016
279 621 288 435 2637 =
269 841 275 391 281 727
230 379
1968 1975 1982 1990 1999 2006 2011 2016
Source : Insee RP 1968 - 2016 / Réalisation : Espacité
Il est également important de noter que le territoire connait une attractivité croissante.
En effet, si la croissance s'explique en majorité par la croissance due au solde naturel (0,3 % des 0,5 % de variation annuelle moyenne de la population), le taux de croissance dû au solde
migratoire est positif (+0,2 %). Ceci est d'autant plus marquant que le solde migratoire de l’agglomération n’avait pas été positif depuis le milieu des années 1970. En effet,
sur la période précédente (2006-2011), période de référence du précédent PLH, la variation annuelle due au solde migratoire était de — 0,2 %.
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Taux de croissance annuel moyen (en %)
0,50
0,20
0,20
Variation annuelle moyenne de la due au solde naturel due au solde apparent des population entrées sorties
2006 à 2011 5 2011 à 2016
Source : Insee RP 2006, 2011, 2016 / Réalisation : Espacité
Cette tendance à la croissance démographique induit donc une évolution des besoins en
logement sur le territoire de la Métropole. Cette attractivité est toutefois inégale entre
les communes de la Métropole. En effet, la ville-centre et les villes du centre-est de l’agglomération connaissent un taux de croissance dû au solde migratoire négatif, c'est-à-dire
qu’elles enregistrent plus de sorties que d’entrées (ex : Clermont-Ferrand, Gerzat, Aulnat, Lempdes) tandis que les communes du centre-ouest et de la périphérie enregistrent plus
d’'emménagements que de déménagements (ex : Cébazat, Royat, Saint-Genès-Champanelle) — voir carte ci-après. Les communes connaissant l'attractivité la plus forte sont ainsi les
communes les moins denses et urbaines entrainant un enjeu d’étalement urbaïn important.
Taux de croissance du au solde naturel des communes de Clermont Auvergne Métropole
Taux de croissance du uu
solde migratoire
-L5À 0%
Djies
Homagnal Romagnal ue
0 2.5 5 km
RE |
Susrve: lnses, RP 2011, 2016
Source : Insee RP 2011. 2016 / Réalisation : Espacité N°DEL20210702_070
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" Une confirmation des tendances identifiées dans le précédent PLH en
matière de caractéristiques socio-démographiques
Un vieillissement continu
Le vieillissement de la population déjà noté dans le diagnostic du PLH 2014-2019 s’est
poursuivi sur le territoire. En effet, alors que les plus de 60 ans représentaient 21,2 % de la
population en 2006, ils représentaient 23,8 % en 2011 et 25,6 % en 2016.
Part des plus personnes âgées de plus de 60 ans dans la population
globale entre 2006 et 2016
CE 5
1%
Plus de 75 ans
0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0% 16,0% 18,0%
#2016 M2011 M2006
Source : Insee RP 2006, 2011, 2016 / Réalisation : Espacité
Les communes les plus marquées par le vieillissement sont les communes limitrophes de
l'Ouest de Clermont-Ferrand, avec un indice de jeunesse faible : Cébazat (0,62), Blanzat (0,57), Chamalières (0,50), Romagnat (0,63) par exemple. Gerzat (1,02), Pont-du-Château (0,97) sont
les communes avec l'indice de jeunesse le plus élevé, supérieur à la moyenne métropolitaine (0,87) (Insee, RP 2016) (cf. carte ci-après).
Indice de jeunesse des communes de Clermont Auvergne Métropole en 2016
Indice de jeunesse
| n: F n. [| 6.50 à 0.65 Étorunent = , L
Le. À L [| 0-65 à 0.79
Purtol Le F £ , : r 0-79 à 0.92 CléFTiont-Ferr tn | ce en LE | —
È cé - _— [| 0.92 à 1.25
Indice de jeunesse moyen
Clenont-Auvergne- Métropole
Puy-de-Dôme
[10] Aavergne Rhâne Alpes
Romagnat
0 2.5 5 km
|
Source : Insee RP 2016 / Réalisation : Espacité
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0 e \ L'indice de jeunesse est le rapport entre la population âgée de moins de 20 ans \ | | et celle des 60 ans et plus
Nu
Une taille des ménages toujours en diminution mais une certaine stabilisation à venir
La taille des ménages a diminué entre 2006 et 2016. En 2006, les ménages comptaient en
moyenne 2,01 personnes contre 1,96 en 2011 et 1,94 en 2016. On note toutefois que cette diminution a tendance à ralentir. En effet, entre 2006 et 2011 la taille des ménages a diminué
de 2,7 % contre 1,02 % entre 2011 et 2016. Une certaine stabilisation de la taille des ménages
est donc à noter.
Depuis 2006, les ménages de la métropole sont en moyenne plus petits que ceux du reste du
département. Le centre de la métropole, plus urbain, concentre les petits-ménages (Clermont-
Auvergne-Métropole, Aubière, Beaumont, Chamalières, Royat), la périphérie Ouest et Sud les familles les plus grands ménages (Orcines, Saint-Genès-Champanelle, Le Cendre, etc.).
Evolution de la taille des ménages entre 2006 et 2016
2,16
2,11 2,08
1,96 1,94
2006 2011 2016
Clermont Auvergne Métropole = Puy-de-Dôme
Source : Insee RP 2006, 2011, 2016 / Réalisation : Espacité
Des revenus en légère augmentation mais des ménages toujours plus modestes
qu'au début des années 2010
En 2017, le revenu médian par unité de consommation était de 21 540 €, soit un revenu
légèrement plus élevé que celui enregistré en 2015 (21 113 €). Toutefois, il est à noter que le
niveau de la fin des années 2010 n’a pas encore été retrouvé. En effet, en 2011, le revenu médian
par UC était de 22 335 €. Il était de 23 125 € en 2013. Le revenu des ménages ayant tendance
à évoluer rapidement sur le territoire, il nécessite une attention particulière.
Les inégalités ont légèrement diminué sur le territoire avec une diminution du rapport
interdécile. Alors qu'il était de 5.9 en 2013 (revenu 1: décile : 6 900 €/UC -— revenu 9": décile :
40 800 €/UC) il était de 3.5 en 2017 (revenu 1° décile : 11 120 €/UC -— revenu 9în: décile : 39
030 €/UC
Evolution de la médiane du revenu disponible par unité de
consommation entre 2011 et 2017
23 125 €
22 335 €
HE 21 113 € 21.540 €
2011 2013 2015 2017
Source : Filocom Rp 2011, 2013, 2015, 2017 / Réalisation : Espacité N°DEL20210702_070
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> Nécessité de développer une offre en petits logements dans un parc dominé par les grandes typologies ainsi que des logements adaptés à la perte d'autonomie
> Réflexion à engager sur la localisation des programmes et sur la diversification des produits locatifs et d’accession proposés sur le territoire pour satisfaire des ménages aux revenus variés
“” Une production et un marché du logement dynamiques dont les prix ont
tendance à augmenter
Une augmentation de la production de logement
Après une baisse importante de la production de logement due à la crise en 2008, la dynamique
de production s’est globalement renforcée avec un volume de mises en chantier annuel
oscillant entre 1100 et 1750 logements entre 2009 et 2017. En 2018, la production a été très
importante. En effet, cette année-là, 2 195 logements étaient en chantier soit une augmentation
de 25 % par rapport à l’année précédente (2 195 logements).
Depuis 2013, une augmentation continue des ventes et mises en vente est à observer sur le
marché de la promotion immobilière. En 2013, on comptait 295 mises en ventes et 234 ventes,
pour 1033 et 831 en 2017. Dans l’ancien, le marché est également dynamique malgré une légère
baisse des ventes en 2014. On comptait en 2016 3 664 ventes sur le marché d'occasion.
Un inversement de la répartition de la production entre Clermont-Ferrand et les
autres communes en 2018.
Avant 2018, les communes hors Clermont-Ferrand portaient davantage la progression du
nombre de logements mis en chantier. En 2018, la situation s’est inversée, notamment du fait
de l’évolution du dispositif de défiscalisation Pinel et de la mise en œuvre de grands projets.
En effet, la production de logements a tendance à se recentrer sur la ville-centre et sur sa
commune voisine de Chamalières du fait du zonage A/B/C. L'enjeu est alors de savoir si l’offre
produite sur ces communes permet de répondre à la demande et si cette dynamique ne
participe pas aux déséquilibres à l’échelle de la Métropole.
Une hausse des prix de vente et une accession « aidée » toujours peu développée
Alors que les ventes de logements à plus de 3000 €/m2 représentaient 37 % des ventes en 2014,
elles représentaient 66 % des ventes en 2018. En termes de loyer, les prix sont élevés mais sont restés stables. Le poids des ventes « aidées » dans le total des ventes est relativement limité :
Nombre de ngements mis en chanter entre 2007 et 2017
13% des ventes en 2018.
EC 7
1 592
1 117
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
source : St@del
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Evolution du nombre de logements mis en chanter 1550
1262 1246
— 1087 |
911 = Ss —
765 T6 SE, —— = ée 788 753 34—710
sé = 5
= 8
2
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
- -Autres communes de la Métropole - -Clemont-Ferand
source : Sit@del
Evaluäon des ventes par gammes de prix
3%
2014 2015 2016 2017 2018 Offre 2018 source - l'Oel
Source : diagnostic habitat du PLU métropolitain, réalisation NovaScopia
” Un poids croissant de l’investissement locatif :
Alors qu’en 2014, les ventes à investisseurs représentaient 54 % des ventes, elles représentent
64 % des ventes en 2018. Cela s'explique notamment par les types de logements réalisés en promotion privée : logements collectifs, petits logements.
Le segment locatif privé joue un rôle essentiel. Il représente 32% des résidences principales
(25% au niveau national) et 66% des flux résidentiels, soit plus de 14 000 emménagements en
2016 (3 700 dans le parc social).
" Une vacance en légère progression à l’échelle de la métropole mais
éographiquement circonscrite
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La vacance a légèrement augmenté sur la période 2011-2016. En effet, alors que 8.1 % des
logements étaient vacants en 2011, 8.5 % l’étaient en 2016, soit 252 logements vacants en plus
par an.
La vacance est concentrée dans certains secteurs, notamment :
+ La ville de Clermont-Ferrand : 67 % des logements vacants son situés au sein de la ville-
centre (pour rappel, la commune représente 55 % des logements de la Métropole). Certains quartiers sont davantage concernés, notamment l’hypercentre.
+ D'autres communes comme Beaumont sont également concernées, de manière ponctuelle.
Les données mobilisées pour l’analyse de la vacance sont celles du recensement Insee, qui sont
à relativiser en général. Pour autant, il réside un enjeu d’analyse des causes et des types de
logements concernés par les phénomènes de vacances. Il peut là aussi s’agit d’un enjeu pour
les années à venir sur le territoire.
3. Les évolutions relatives aux caractéristiques du parc de logement et de la
situation du marché immobilier
“" Des signes de fragilité dans le modèle de développement résidentiel
Les tendances socio-démographiques sont plus favorables dans les territoires limitrophes. Le
poids des « actifs » au sein de la population est nettement plus élevé dans les territoires
limitrophes de la Métropole. Par ailleurs, le taux d'évolution de la population entre 2010 et
2015 a été deux à trois fois supérieur dans les territoires limitrophes du nord et de l’ouest. L'évolution démographique dans les territoires limitrophes est en partie alimentée par le
desserrement résidentiel des ménages de la Métropole clermontoise.
Des ménages quittent la Métropole pour s'installer dans les territoires
limitrophes. Cela peut s'expliquer à la fois par la structure de l'offre d'habitat à l'échelle de la
Métropole (collectif, locatif) mais aussi par les prix plus élevés du territoire (à la fois dans le
neuf et dans l’ancien). On constate notamment une primo-accession dans le neuf 3 à 4
fois plus développée qu'au sein de la Métropole.
PTZ dans le neuf
Nombre de PTZ dans le neuf
pour 1000 habitants
en moyenne annuelle (2010-2017)
Moins de 0,6
06à1
Mn 1514
mm 114518
D Ps de 18
[7] Contour Clermont Auvergne Métropole
C2 Contour Puy-de-Dôme
Source : data gounfr
Source : diagnostic habitat du PLU métropolitain, réalise, … N°DEL20210702_070 24/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 +
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Prex moyen, tous brens confondus (neuf / ancen, cobectf / sxhachaet)
OMETEEE
Source : diagnostic habitat du PLU métropolitain, réalisation NovaScopia
" Un nouveau contexte de financement du logement
Depuis le 1°" janvier 2018, les communes situées en zone B2 et C ne peuvent bénéficier du
dispositif Pinel, sauf dérogation obtenue après avis favorable du CRHH. Ainsi, à l'échelle de
l’agglomération, seules les communes de Clermont-Ferrand et Chamalières, classées en zone
B1, restent concernés par le dispositif Pinel.
Par ailleurs, les conditions d'éligibilité au Prêt à Taux Zéro ont également été modifiées. Ainsi, le PTZ dans le neuf est encore accessible en zone B2, mais avec une quotité diminuée de moitié
et il disparaîtra prochainement (sauf évolution législative à venir). En B1 (Clermont-Ferrand et Chamalières), le PTZ n’est plus éligible pour une acquisition dans l’ancien.
Ces évolutions risquent d’avoir des conséquences importantes sur l’ensemble de la chaîne de
production du logement et notamment sur l’accession aidée à la propriété : baisse de la primo-
accession, moindre réinvestissement du parc existant par les propriétaires occupants.
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Le bilan des orientations et de la production de logements
1. Le bilan des orientations
*" Une Métropole pilote de l’habitat
Rappel des principaux objectifs
> Coordonner les actions menées en matière d'habitat, accompagner les communes
dans la définition de leur projets urbains stratégiques et animer un réseau de
partenaires ;
> Mobiliser des financements complémentaires pour soutenir les projets innovants notamment ;
> Piloter la programmation de logements et notamment les logements locatifs sociaux et éviter les phénomènes de concurrence entre les projets ;
> Rendre pédagogiques et visibles les actions du PLH pour mieux touchers les cibles
des dispositifs ;
> Piloter, ajuster et suivre la politique habitat en vue d'atteindre les objectifs fixés, en
repensant les outils notamment et partageant les indicateurs ;
> Permettre la mise en œuvre opérationnelle du PLH par sa traduction dans les PLU ;
> Anticiper le développement futur par la constitution de réserves foncières et la mise
en place d’un document d'urbanisme intercommunal.
Analyses et perspectives
La première orientation est donc relative à la gouvernance du PLH et plus globalement
de la politique locale de l'habitat. Sur ce point, l’absence d’instances de pilotage et d'outil
de suivi ou d'observation du PLH témoigne d’un pilotage transversal encore limité de
cette politique par la Métropole, ce que confirment les entretiens menés avec les acteurs
locaux de l'habitat. Une nouvelle organisation des services s’est bien mise en place avec la
structuration de la direction de l’habitat et de la politique de la ville en cohérence avec les
orientations du PLH modifié. Cependant, la Métropole est aujourd’hui identifiée comme pilote
uniquement sur les sujets liés l'habitat social et sur la gestion de la demande et des attributions de logements, ainsi que sur le renouvellement urbain. En effet, les travaux de la Conférence
Intercommunale du Logement ainsi que l'élaboration de la convention NPNRU ont néanmoins permis l’affirmation de la Métropole et l'instauration d’un nouveau cadre partenarial sur lequel
il parait intéressant de s'appuyer à l’avenir. Ce partenariat est notamment renforcé avec les bailleurs sociaux. On observe aussi que ce renforcement du positionnement de la Métropole se constate également dans le cadre de la mise en œuvre accélérée du plan Logement d’Abord.
Sur ces sujets notamment, on note que des instances thématiques se réunissent régulièrement.
Mais il n’y a pas d’instances transversales en place à ce jour, sur l’ensemble de la politique de
l'habitat, notamment incluant le parc privé
Au-delà du pilotage, il apparait aussi que le PLH ne constitue pas encore une feuille de
route des politiques locales de l’habitat pour les partenaires. Du point de vue de certaines communes notamment, le PLH qui doit porter la politique métropolitaine est trop orienté vers la seule commune de Clermont-Ferrand. Le programme local de l'habitat est aussi
essentiellement considéré comme un document de programmation et plus particulièrement de
programmation du logement social sur le territoire. En cela, il ne permet pas d'offrir une vision
d'ensemble et territorialisée sur l'offre à produire afin de répondre anx hesains exnrimés N°DEL20210702_070
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Néanmoins, la Métropole est identifiée sur ce volet programmatique. En effet, les financements
accordés au logement social et la programmation paraissent bien suivis par la Métropole. Pour
autant, les partenaires s'accordent sur le caractère trop ambitieux des objectifs de production
du précédent PLH ainsi que sur la nécessité de redéfinir les aides à la production afin de
renforcer la cohérence entre les différents volets de la politique menée localement, en intégrant
l’ensemble du parc de logements.
Enfin, concernant le volet foncier du PLH et son articulation avec les documents d’urbanisme,
on observe que la constitution des réserves foncières ne semble actuellement pas répondre à une stratégie foncière d'ensemble. L’'EPF disposerait en effet aujourd’hui d'un stock
conséquent de fonciers non mobilisés et parfois dégradés, pour lesquels s'engage cependant un travail en vue d’une meilleure mobilisation. Il s’agira ainsi d’un enjeu majeur du prochain PLH
et du Plan Local de l'Urbanisme Métropolitain en cours d'élaboration. Compte-tenu du
calendrier, il conviendra par ailleurs de travailler la bonne articulation du PLUM et du futur
PLH, notamment sur ce sujet foncier.
s Une Métropole qui promeut un développement territorial et un habitat
équilibré
Rappel des principaux objectifs
> Favoriser l'équilibre social sur le territoire et répondre de manière satisfaisante à la
demande de logement social sur le territoire par une nouvelle politique
d’attributions et par la production d’une offre adaptée ;
> Améliorer la connaissance partagée des enjeux et des conséquences des politiques
d'attribution de logements ;
> Affirmer le soutien aux projets de renouvellement urbain (finalisation du PRU et
lancement du NPNRU) ;
> Mettre en place une stratégie reposant sur 3 piliers : intervention sur le parc social
(dans le cadre de la CIL notamment), copropriétés (avec un travail d'analyse de
l'occupation du parc privé et la proposition d'interventions adaptées) et
diversification résidentielle (avec un travail approfondi sur le dimensionnement de l'offre par segment, le niveau de prix et les cibles) ;
> Diversifier l'offre de logements dans les quartiers prioritaires, permettant ainsi de
lutter contre la spécialisation des territoires.
Analyses et perspectives
Considérant les éléments rappelés préalablement concernant la nouvelle politique
d'attribution et de gestion de la demande comme le renouvellement urbain, il apparait que
cette orientation a été bien engagée.
Aussi, la définition d’une nouvelle politique d’attributions s’est traduite par la mise en
place de la Conférence intercommunale du Logement et par l'élaboration du document cadre,
de la convention intercommunale d'attribution (CIA) et du plan partenarial de gestion de la
demande (PPGD). Ces travaux ont permis d'établir un nouveau cadre partenarial associant
largement les acteurs et d'affirmer le rôle de la Métropole sur ces sujets. L'enjeu est désormais
de mettre en œuvre opérationnellement la réforme et d’articuler la CIL avec les instances à
mettre en place dans le cadre du PLH avec une approche globale sur les sujets habitat, ainsi
qu'avec les instances de suivi de programmes en cours (NPNRU, Logement d’abord, sur PL Lis sr 1 24 + , etc.). N°DEL20210702_070
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La CIA vise à renforcer les équilibres territoriaux à l’échelle de la Métropole, s'inscrivant ainsi
dans l'orientation 2 du PLH modifié. Une réflexion doit être engagée sur les modalités de
production d’une offre de logements accessibles et sur le financement des opérations de
logement social. Elle prévoit également une vigilance sur la localisation des ventes HLM (avec
notamment l’adoption d’une charte partenariale sur le sujet). Elle porte aussi l'objectif de
répondre au besoin de connaissance partagée : il s’agit désormais de travailler à la mise en œuvre de l'observation prévue, avec l’appui de l’agence d’urbanisme.
Concernant le NPNRU, qui concerne 3 quartiers situés à Clermont-Ferrand (Les Vergnes, la Gauthière et Saint-Jacques Nord), le bilan de l'élaboration du projet est positif. La convention
a été signée avec l’ANRU en juillet 2019. Les financements accordés sont conséquents : 122 millions d’euros dont 92,4 millions de l’'ANRU et 29,5 millions de prêts d'Action Logement. Un
point d’attention est porté sur la territorialisation de la reconstitution de l'offre démolie.
S'agissant du parc privé, les différents dispositifs fonctionnent aujourd’hui en silo, une mise
en cohérence entre les enjeux d'urbanisme et d'habitat restant à préciser pour favoriser l'équilibre territorial. Concernant l'intervention sur les copropriétés, le travail d'analyse engagé
n’est pas encore abouti. Concernant la diversification, le travail reste également à approfondir, notamment en renforçant le partenariat avec les opérateurs. Plus globalement, les bailleurs et
les promoteurs ont formulé des difficultés quant au développement d’une offre diversifiée dans les quartiers prioritaires. Il peut s’agit d’un point de travail de la Métropole dans le cadre du
prochain PLH.
»" Une Métropole qui s’engage en faveur de l’habitat abordable et durable
Rappel des principaux objectifs
> Répondre aux besoins en logements sociaux sur l’ensemble du territoire et
diversifier l'offre de logements ;
> Permettre le rattrapage des déficits SRU et anticiper la perspective de dépassement
du seuil de 3500 habitants de certaines communes ;
> Favoriser le développement d’une offre abordable pour accompagner les parcours résidentiels des ménages aux revenus modestes ;
> Mettre en place un travail partenarial sur la vente des logements sociaux ;
> Maintenir l'objectif de réhabilitation (thermique notamment) de 600 logements
SOCIAUX ;
> Mise en place d’un schéma directeur de la rénovation des logements 2028-2030 avec un renforcement de l’accompagnement des ménages et une diversification des cibles
> Maintenir une mixité sociale et lutter contre la vacance ;
> Soutenir le traitement des copropriétés ;
> Améliorer la connaissance des prix du foncier, disposer d’une réserve foncière stratégique et utiliser les potentialités foncières du bâti.
Analyses et perspectives
Les éléments relatifs à la production quantitative sur la période 2017-2019 ainsi que sur
l’ensemble du PLH sont précisés dans la partie suivante du document. Si l’objectif global (tout
type de logements confondus) n’est pas atteint, il apparait que les objectifs de production et de
réhabilitation de logements sociaux sont atteints. Concernant les réhabilitations, les bailleurs N°DEL20210702_070
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ont rappelé l'importance du maintien des aides CTDD et du FEDER, pour lesquelles les
procédures pourraient cependant être simplifiées.
Concernant le travail partenarial sur la vente des logements sociaux, conformément aux
actions prévues dans le PLH et dans la CIA, une charte de la vente HLM responsable a été élaborée par la Métropole en partenariat avec les bailleurs sociaux en 2019. Ce document
permet ainsi de répondre à l'objectif de sécurisation des ventes, tout en renforçant le partenariat avec les bailleurs et le pilotage de la Métropole. L'enjeu est désormais au suivi de
cette charte et des plans de vente, dans le cadre du PLH.
S'agissant du parc privé, l'atteinte des objectifs est moins favorable. Les partenaires relèvent
que le cadre d'intervention général sur le parc privé reste méconnu. Le schéma directeur n’a
pas aujourd’hui de financement, ce qui conduit à la faiblesse d’une approche globale sur ce
sujet. Les volets diversification de l’offre et développement d’une offre abordable
restent donc à travailler avec les partenaires. Ces derniers rencontrent des difficultés
quant au développement d'opérations de diversification et d’accession dans certains quartiers ou communes du fait des coûts opérationnels (foncier et construction). Des pistes de travail
sont proposées : minorations foncières, prime à l’accession, etc. Plus globalement, il apparait nécessaire d'identifier les besoins et les types de produits adaptés.
L'investissement locatif est un enjeu majeur sur le territoire, relativement absent du PLH
actuel. Les opérateurs privés et sociaux ainsi que les communes relèvent des difficultés
d'intervention dans certains secteurs du fait du zonage (seules Clermont-Ferrand et
Chamalières étant situées en zone B1).
Concernant la rénovation des logements, la création de la plateforme Rénover, non prévue
dans le PLH, enregistre un bilan positif. En effet, les communes se sont bien approprié le
dispositif. Il est cependant encore difficile d'en évaluer les impacts. A ce stade, on observe qu'il
est parfois difficile d'accompagner les ménages tout au long de la procédure. Le taux de
déperdition serait en effet important.
»” Une Métropole qui soutient l’habitat solidaire
Rappel des principaux objectifs
> Développer l'offre d'hébergement de bas seuil sur la Métropole ;
> Accompagner les personnes sans logement et hébergées en déployant notamment les actions en faveur du Logement d’Abord ;
> Prévenir des expulsions dans une démarche d'amélioration d’accès et maintien dans le logement ;
> Poursuivre l'accueil des jeunes ;
> Adapter le parc existant au vieillissement des ménages (via les logements neufs, les mutations internes dans le parc social, etc.) ;
> Définir une stratégie d'accueil des gens du voyage sur la Métropole avec le SDAGV en cours de révision, définir les besoins de la Métropole, favoriser le parcours
résidentiel des familles avec des solutions d’habitat pérenne et un accompagnement
adapté ;
> Assurer le transfert de compétence de la gestion des terrains familiaux depuis les communes vers la Métropole.
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Analyses et perspectives
S'agissant de cette orientation, particulièrement stratégique au regard également des éléments
de diagnostic rappelé préalablement et des prises de compétence récente de la Métropole, les
actions menées sont naissantes à ce stade.
Sur ce sujet, il convient de rappeler que si la Métropole n’est pas compétente sur
l'hébergement d’urgence et les résidences sociales, elle a néanmoins développé des
partenariats avec l'Etat et le Département afin d’articuler au maximum l’ensemble de la chaine
de l'hébergement d'urgence au logement. Une approche intégrée pourrait trouver à se mettre
en place dans le cadre du prochain PLH. Les partenaires considèrent en effet qu'il serait
intéressant de disposer d’une vision globale des besoins et de l'offre d'hébergement à l'échelle
de la Métropole.
Concernant le développement d’un habitat solidaire, l’élément phare du bilan, non inscrit au
PLH, est la sélection de la Métropole en tant que territoire de mise en œuvre accélérée
du Logement d’Abord. Dans ce cadre et en partenariat avec le Département, l'Etat et l'ADIL,
la Métropole a créé une agence immobilière à vocation sociale (AIVS) sous forme de
groupement d'intérêt public (GIP). Cela participe aux objectifs du PLH actuel, renforçant la
mobilisation des logements privés à des fins sociales et l’accompagnement des ménages. Il
s'agira d’articuler son suivi avec celui du PLH. Enfin, dans le cadre du plan, l'ADIL anime le
travail partenarial sur la prévention des expulsions. On note aussi que la Métropole est
représentée lors des CCAPEX mais a un rôle encore mal défini.
La Métropole est devenue compétente pour la gestion déléguée du Fonds de Solidarité
Logement (FSL) en janvier 2019. Elle a choisi d’axer vers une logique préventive plutôt que
curative avec plusieurs actions pédagogiques auprès des bénéficiaires. Un travail est engagé
sur le dépôt de garantie. Sur ce point, le prochain PLH devra préciser les orientations retenues
en matière d'accompagnement dans et vers le logement.
Les publics jeunes, vieillissant ou en situation de handicap ne font pas l’objet de dispositif
spécifique. L'adaptation des logements est gérée dans le cadre du PIG mais des actions
renforcées pourraient être élaborées. Un schéma d'adaptation au handicap de la ville existe par ailleurs, incluant l'habitat.
Concernant l’accueil des gens du voyage, la Métropole est désormais compétente pour la
gestion des terrains familiaux. Ce transfert de compétence a entrainé un certain
désengagement des communes. Le rôle de la Métropole n'est pas clair ni affirmé, notamment
du fait de la transversalité du sujet et de son organisation actuelle. Le nouveau schéma d’accueil
en cours d'élaboration pourrait s’articuler aux réflexions menées dans le cadre du PLH.
Mettre en place une véritable gouvernance métropolitaine sur le prochain PLH, associant largement les communes et les acteurs de l'habitat.
Travailler, dans le cadre des futures instances du PLH, à une vision articulée de
l’ensemble des thématiques liées à l'habitat, afin de sortir d’une « logique en silo ».
Outre les instances avec les partenaires, les questions d'organisation de la Métropole
pourraient être réfléchis dans une logique de transversalité des politiques publiques.
Faire en sorte que le PLH devienne une feuille de route pour l’ensemble des
partenaires. Ainsi, il conviendrait également d’avoir une approche transversale
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afin d'articuler l’ensemble des dispositifs mis en œuvre autour d’un projet global,
portant une vision d'ensemble pour s’assurer de la cohérence entre les différents
axes.
Veiller à la structuration du prochain PLH et à sa rédaction afin qu'il porte cette
vision globale et définisse des actions opérationnelles en déclinaison des orientations
portées.
Sur les thématiques sur lesquelles le travail est déjà engagé et les orientations de la
Métropole et de ses partenaires définis (par exemple la CIL, le NPNRU, le Logement d’Abord), s'attacher à approfondir les conditions de la mise en œuvre
opérationnelle des actions prévues. Une réflexion pourrait également être engagée sur le caractère duplicable de la méthode de travail déployée sur ces sujets.
Poursuivre le travail engagé sur la mise en place d’outils de suivi et d'observation, adossés aux PLH et partagés avec l’ensemble des partenaires,
notamment avec les communes. Ceci pourrait permettre de faire du PLH un outil de
dialogue avec l’ensemble des communes (au-delà de la ville-centre).
La définition des besoins en logement dans une approche globale sur tous les segments, afin de faciliter les parcours résidentiels sur la Métropole (privé, social,
locatif, accession, typologies, habitats alternatifs, etc.).
La place de la Métropole à l’échelle départementale dans une logique
prospective (notamment en articulation avec les EPCI voisins, et pour freiner les
mobilités vers l’extérieur de la Métropole).
La définition des aides (au logement social et privé) et la territorialisation de
l'offre notamment en lien avec les orientations de la CIL et en s’attachant à la cohérence globale de la politique locale, permettant d’articuler les objectifs de la CIL,
ceux du Logement d’Abord, du NPNRU, en matière d’habitat privé, etc.
La définition d’une approche métropolitaine sur l’investissement locatif privé.
Les perspectives ouvertes par le projet de loi 3D et l’expérimentation menée en
Bretagne en termes de territorialisation seraient à explorer. Se pose aussi la question
de la production de logement « abordable », notamment par une offre d’accession à
la propriété en dehors de ces communes et plus particulièrement encore dans les
quartiers prioritaires.
S'agissant du parc privé existant, outre la poursuite du travail engagé sur la
rénovation énergétique, la prise en compte l’enjeu de revitalisation de
centres villes en matière d'habitat. Il pourrait aussi être utile d'assurer une veille
sur l’habitat pavillonnaire, en articulation avec les orientations du PLUI, pourrait
être pertinente (en lien avec l'enjeu de la limitation de l’artificialisation des terres, et
compte tenu du vieillissement de la population).
Le traitement des enjeux de la prise de compétence du FSL avec notamment une
réflexion spécifique sur l’accompagnement.
La définition d'une stratégie foncière, en lien avec l'élaboration du PLUM,
considérant qu’il s’agit d’une nouvelle obligation réglementaire. Ce besoin a été
plusieurs fois abordé dans le cadre des entretiens.
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2. Le bilan de la production de logements
"” Une accélération de la production neuve dans la deuxième partie du PLH
Le PLH 2014-2019 fixe un objectif de production de 14 123 logements neufs. Lors des trois
premières années de mise en œuvre du PLH (2014-2016), 4 766 logements ont été commencés.
Ainsi, à la fin 2016, 43 % de l'objectif global de production avait été atteint. Par ailleurs, il
convient de rappeler que ces objectifs de production paraissent très élevés pour certains
acteurs locaux et décorrélé de la réalité des besoins du territoire et de ses capacités. Par
conséquent, lors de la révision du PLH, la programmation pour la période 2017-2019 a été
ajustée — la nouvelle programmation proposée portant à 13 945 logements l'objectif de
production sur la période 2014-2019 et à 9 179 logements l'objectif de production sur la période
2017-2019.
Lors des trois dernières années du PLH, la dynamique de construction s’est accélérée : 6 128
logements ont été commencés, soit 1 362 logements produits de plus que sur la période
précédente.
On observe que l’année 2018 marque un pic de construction pour la métropole. La dynamique
de construction a été particulièrement forte à Chamalières, Clermont-Ferrand, Lempdes,
Orcines, Romagnat et Saint-Genès-Champanelle.
" Un objectif quantitatif globalement non-atteint cachant des dynamiques de
construction inégales au sein du territoire
Sur la période du PLH (2014-2019), 10 894 logements ont été commencés sur le territoire de
la métropole pour un objectif initial de 13 945 logements. 78 % de l'objectif a ainsi été atteint.
Ce chiffre cache toutefois des disparités territoriales importantes. En effet, certaines
communes ont dépassé, atteint ou quasiment atteint leur objectif quand d’autres ont construit
moins de la moitié des logements programmés.
L'objectif est atteint et dépassé à Clermont-Ferrand où 5 698 logements ont été construits sur
les 5 394 programmés (106 % de l'objectif atteint). L'objectif est également atteint à Orcines,
Romagnat, Saint-Genès-Champanelle. L'objectif est presque atteint à Chamalières et Lempdes
(plus de 80 %) et l'avancement encourageant à Aubière, Ceyrat, Cournon, Nohanent, Pérignat-
lès-Sarliève, et Pont-du-Château (plus de 70 % de l'objectif atteint). Dans l’ensemble des huit
autres communes, moins de la moitié de la production programmées a été construite.
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Objectif de production révisé et nombre de logements commencés sur la période 2017-2019
Source : Sit@del, 2017, 2018, 2019
Objectif initial et révisé et nombre de logements commencés sur la période 2014-2019
Beaumont
Blanzat
Cébazat
Le Cendre
Chamalières
Orcines
-lès-Sarliève
Pont-du-Château
Source : Sit@del, 2017. 2018. 2019 et PLH modifié N°DEL20210702_070
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Gi) Précaution méthodologique :
Afin de pouvoir analyser des données similaires pour 2017, 2018 et 2019, les logements commencés en « date de prise en compte » ont été pris en compte et non les logements commencés « en date réelle » (uniquement disponibles pour l’année 2017). Aucune correction de l'information enregistrée à un temps T n’est a posteriori réalisée. Peuvent ainsi figurer de manière marginale des projets commencés mais abandonnés. Ce biais peut avoir pour effet une légère surestimation du nombre de logements commencés.
Par ailleurs, les données disponibles ne permettent pas de distinguer les logements par type de financement, notamment le logement social, l'accession sociale, l'accession libre.
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V- Le bilan des actions du PLH
1. Tableau de bord de l’avancée des actions
Cette partie du bilan a vocation à évaluer les actions réalisées dans le cadre de chaque grande
orientation. Le tableau suivant synthétise les différentes actions et leurs objectifs ainsi que
l’état d'avancement global par action. Les fiches-bilan détaillent par action : les objectifs
initiaux, les réalisations (réussites et difficultés) quantitatives et qualitatives, le cas échéant les
actions non-inscrites dans le précédent PLH mais pouvant relever de l’action. Les fiches
dressent également de premières perspectives qui seront détaillées en seconde phase.
@ Action non-engagée ou peu avancée
@ Travail amorcé mais objectifs partiellement atteints
e Bon état d'avancement / objectifs atteints
Action RE
d'avancement
Orientation 1 : Une Métropole pilote de l'habitat
Action 1.1 : Partager la vision stratégique de l'habitat et communiquer auprès © du public et développer les partenariats et l'innovation
Action 1.2. : Développer les outils de suivi et d'observation du PLH ©
Action 1.3. : Veiller à la traduction du PLH dans les documents d'urbanisme LT
Orientation 2 : Une Métropole qui promeut un développement
territorial et un habitat équilibré
Action 2.1. : Mettre en place une stratégie de peuplement métropolitaine via la CIL visant à guider les politiques d’attributions des logements sociaux
Action 2.2. : Engager un programme ambitieux de rénovation urbaïne dans les quartiers retenus au titre du NPRU
Action 2.3. : Poursuivre la diversification des produits immobiliers
Orientation 3 : Une Métropole qui s’engage en faveur d’un
habitat abordable et durable
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Action 3.1. : Produire une offre de logements suffisante, diversifiée et abordable
Action 3.2. : Poursuivre et consolider les actions sur le parc privé existant
Action 3.3. : Mettre en place une stratégie foncière partenariale pour atteindre les objectifs de production de logements
Orientation 4 : Une Métropole qui soutient un habitat solidaire
Action 4.4. : Soutenir l'habitat des personnes en situation de fragilité et
favoriser l’accès et le maintien dans le logement
Action 4.2 : Développer un habitat social pour les jeunes
Action 4.3. : Définir les conditions d'adaptation des logements pour les
personnes âgées ou en situation de handicap
Action 4.4 : Organiser les conditions d’accueil et les parcours résidentiels des gens du voyage présents sur la Métropole
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2. Les fiches bilan par action
Orientation 1 : Une métropole pilote de l’habitat
e Action 1.1. : Partager la vision stratégique de l’habitat et communiquer auprès du public
et développer les partenariats et l’innovation
Niveau d’avancement : œ
©) Rappel des objectifs
“ Coordonner sur le long terme les actions habitat et animer un réseau de
partenaires
“ Permettre la montée en qualité des projets de logements : favoriser l'apparition
d'opérations innovantes dans les formes d’habitat, favoriser le développement de filières éco-matériaux, lancer ou participer à des appels à projets ou appels à manifestation d'intérêt
sur des thématiques à expérimenter
“ Accompagner les communes dans la définition et la mise en œuvre de leurs
projets urbains stratégiques
“ Piloter la programmation de logements et notamment les logements locatifs
sociaux et éviter les phénomènes de concurrence entre les projets
“ Rendre pédagogique et visibles les actions du PLH pour mieux toucher les
cibles des dispositifs : diffusion de documents grands publics, organisation d'ateliers d’information auprès des communes, de groupe de travail avec les professionnels, tenue
d’une instance partenariale à vocation plus exceptionnelle
Avancement de l’action ts
Le Programme Local de l'Habitat permet d'établir la programmation de logements pour les années à venir. On observe qu’en cela il constitue un outil mobilisé par les communes et les
opérateurs, sociaux notamment, en vue de la construction de logements neufs ou
d'intervention sur le parc existant.
Cependant, on note qu'il s’agit surtout d’un outil de programmation du logement social
permettant ainsi d'établir un cadre partenarial entre les bailleurs sociaux et le territoire. Sur ce
point, il semble que le partenariat établi fonctionne bien et que les démarches à suivre sont
relativement fluides. A l'inverse, la programmation de logements privés, en accession ou en
locatif, semble parfois décorrélée des objectifs de production fixés dans le PLH. Notamment
sur ce point, on observe que le zonage A/B/C et le classement de Clermont-Ferrand et de
Chamalières en zone B1 a eu tendance à recentrer la production dans ces deux communes.
Aussi, le PLH ne constitue pas un document de référence pour les promoteurs immobiliers.
Enfin certaines communes considèrent que la programmation est décorrélée de la réalité du
territoire, soit du fait d’une surestimation des besoins au regard de la structure
sociodémographique du territoire ou du fait de difficultés d’accès au foncier. Certaines
communes estiment également qu'il s’agit d’un document de référence pour la commune de
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Clermont-Ferrand ou en vue de la structuration des services de la Métropole et manquant de
vision métropolitaine.
Plus globalement, le PLH a vocation à définir des orientations et un programme d'actions allant
au-delà de la seule programmation de logements. On observe que s’il constitue un document de
référence pour la production quantitative de logements sociaux notamment, il n’est pas
considéré comme une feuille de route globale de la politique de l'habitat. Ainsi il semblerait qu’à
l'échelle des communes les élus et les techniciens s'y réfèrent rarement.
Cependant, on observe que les communes et l’ensemble des partenaires ont été associés à
l'évaluation à mi-parcours et à la modification récente du PLH. En cela, la Métropole a participé à l'objectif initial du document, visant à animer le réseau de partenaires et à coordonner
l’ensemble des axes de la politique locale de l'habitat. On observe également que la modification du PLH s’est accompagnée d’une restructuration par thématique des services de la
Métropole qui parait cohérente au regard des objectifs fixés.
De plus, la Métropole a accompagné la mise en œuvre d’un certain nombre d’actions,
notamment la mise en place de la Conférence intercommunale de l'habitat, l'élaboration des
projets de renouvellement urbain mais aussi des actions non identifiées dans le PLH telles que
la mise en place de la plateforme Rénover+ ou encore la mise en œuvre accélérée du Logement
d’abord. Ainsi, on note un dynamisme et une volonté forte de la Métropole d’agir sur l’habitat
ainsi qu'une montée en compétence récente sur les sujets liés à l’habitat.
Enfin, concernant le pilotage et le suivi des actions inscrites au PLH, on note que la Métropole
n'a pas encore mis en œuvre d'instance de pilotage transversale dédiée à la politique locale de
l'habitat. Cela aurait pu contribuer à la coordination des actions ainsi qu’à leur prise en main
par l’ensemble des partenaires.
Pour autant, on observe que de nombreuses instances thématiques sont mises en œuvre
(notamment dans le cadre du NPNRU, de la CIL, du PIG, etc.) dont certaines ont permis
d’initier une vraie dynamique de concertation et de co-construction à l’échelle de la Métropole.
Il serait donc possible de s'appuyer sur ces instances existantes pour instaurer un pilotage
métropolitain de la politique locale de l'habitat.
A+ Perspectives
Des instances de pilotage de la politique locale de l'habitat et du PLH sont à prévoir
dans le prochain programme.
Des actions pourraient être engagées afin de rendre plus visible la politique locale de l'habitat et d'y associer l’ensemble des partenaires
Le futur PLH est aussi l’occasion d'établir une stratégie métropolitaine claire et partagée avec l’ensemble des acteurs locaux de l’habitat.
Afin d'améliorer le suivi et la mise en œuvre du PLH, il apparait également essentiel de
mettre en place des outils dédiés au suivi des actions sur le plan opérationnel et financier.
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e Action 1.2. : Développer les outils de suivi et l’observation du PLH
Niveau d’avancement : e
©) Rappel des objectifs
“Piloter, ajuster et suivre la politique de l’habitat et vue d’atteindre les objectifs
fixés
“ Repenser l’outil dynamique de suivi et d’observation de l’habitat : mettre en valeur les indicateurs clés permettant une analyse régulière des marchés de l’habitat et de
leur évolution, réaliser les bilans annuels et triennaux du LH et communiquer sur les actions menées
“ Maîtriser et ajuster la programmation de logements locatifs sociaux sur le
territoire pour répondre au projet métropolitain : évaluer les obligations liées à la
loi SRU et à la Délégations des Aides à la Pierre, disposer d’une politique concertée sur la
vente de logements sociaux
Avancement de l’action
En matière de suivi et d'observation, un premier travail partenarial avec l'Agence d'Urbanisme
et de Développement a été engagé. En effet, l’agence a été missionnée afin d'intervenir en appui
à la Direction de l'Habitat et de la Politique de la ville de la Métropole, pilote de l'Observatoire
sur la mise en place d'outils de suivi et sur la centralisation des données de cadrage.
Un premier travail prometteur a été engagé dans le cadre de la Conférence Intercommunale
du Logement avec le développement d'indicateurs et la création d’un tableau de bord organisé
en 4 grandes thématiques devant permettre la structuration d’un observatoire : le marché local
de l'habitat et le positionnement de l'offre locative sociale, les déséquilibres territoriaux, la
satisfaction de la demande, l’atteinte des objectifs fixés. Dans le cadre des travaux de la CIL,
des fiches communales permettant de recenser les principaux indicateurs sur l'offre, la
demande et les objectifs d’attributions par commune ont également été réalisées.
Toutefois, il n’a pas pu être développé, sur le temps du PLH, un outil de suivi partagé associé à
l’ensemble des actions du PLH. Or, il s’agit d’un besoin identifié par l’ensemble des acteurs rencontrés. Les élus et partenaires de la métropole soulignent en effet le manque de données
de cadrage nécessaires pour décliner localement les objectifs généraux en matière d’habitat.
Il est ainsi prévu que les efforts engagés soient poursuivis lors du futur PLH, celui-ci devant
permettre le déploiement opérationnel de l'observatoire.
La métropole a toutefois réalisé l’ensemble des évaluations réglementaires liées au PLH et à la
production de logements sociaux. En effet, les bilans annuels et le bilan à mi-parcours ont bien
été élaborés. La métropole a toutefois peu communiqué autour des analyses produites, si bien qu'elles ne sont pas toujours connues.
Les obligations liées à la loi SRU ont également été évaluées et l’évaluation de la Délégation
des Aides à la Pierre lancée (étude en cours). L'ensemble de ces travaux d'évaluation viendra
nourrir le déploiement opérationnel de l'observatoire.
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> Perspectives
e Une feuille de route à créer pour développer un Observatoire permettant de livrer
en continu une vision partagée de la situation de l'habitat sur la métropole et de fournir les
éléments pour une évaluation de la mise en œuvre du PLH aux différentes échelles de
territoires ((infra-communal, communes, territoires périphériques - sur certains aspects).
e Une communication pédagogique et efficace à mettre en place pour permettre
l'identification et l’appropriation de l'Observatoire par l’ensemble des acteurs de l'Habitat
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e Action 1.3. : Veiller à la traduction du PLH dans les documents d’urbanisme
Niveau d’avancement : S
C) Rappel des objectifs
“ Permettre la mise en œuvre opérationnelle du PLH par sa traduction dans les
PLU : traduire les orientations du PLH dans les orientations d’aménagement des secteurs stratégiques, poursuivre la mise en œuvre d'outils réglementaires en faveur du logement
locatif social, faire évoluer les règles d'urbanisme pour favoriser la production de logements sociaux et permettre le développement de formes d'habitat plus compactes
ÿ S’inscrire dans les orientations du SCOT en matière de lutte contre la
consommation foncière dédiée à l'habitat
“ Anticiper le développement futur par la constitution de réserves foncières et
la mise en place d’un document d’urbanisme intercommunal
Avancement de l’action
Lors du bilan à mi-parcours 16 communes sur les 21 de l’agglomération avaient modifié ou
révisé leur document d'urbanisme (depuis 2014) afin de les rendre compatibles avec le PLH.
Les communes qui n'avaient pas engagé de procédure de révision (Blanzat, Le Cendre,
Châteaugay, Nohanent — Durtol était sous RNU) étaient en attente du PLUï dont la réflexion
politique commençait à se lancer.
Depuis le bilan à mi-parcours, Durtol a adopté son PLU (approuvé par délibération du Conseil
Métropolitain du 15 février 2019) et intégré les orientations et outils réglementaires du PLH.
Les 3 révisions de PLU en cours au moment du bilan à mi-parcours (Aubière, Cournon
d'Auvergne, Romagnat) ont été approuvées en 2018. En février 2020, le PLU révisé de Pont-
du-Château a également été voté. Enfin, trois PLU étaient, en février 2020, en cours de révision.
Il s’agit des PLU de Beaumont, d’Aulnat et du Cendre.
La traduction de l’objectif de mixité sociale établie au PLH par la mise en place de Secteurs de
Mixité Sociale (SMS) obligeant à la réalisation de 20 à 30 % de logements sociaux dans les
opérations de 5 logements ou plus s’est donc poursuivie. Les objectifs de densité du SCoT ont
été traduits par une réduction des zones AU, une modification des hauteurs et des règles
d'implantation.
Clermont-Auvergne a lancé en 2018 son PLUM, outil réglementaire qui expose les objectifs
d'aménagement et de développement du territoire pour les 10 à 15 prochaines années. Le diagnostic a été arrêté et le Projet d'Aménagement et de Développement Durable devrait
bientôt être finalisé et adopté. Le renouvellement des centres-bourgs, le développement d’un habitat accessible et désirable et la lutte contre l’artificialisation des sols, constituent les
principaux axes du document. De manière générale, le PLUM aura vocation à se concentrer
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sur les enjeux de renouvellement urbain et de répartition de la production de logements entre
les communes.
Le taux d’artificialisation des sols n’a pas encore été acté, mais devrait être exigeant en matière
de consommation foncière, alors que les seuils du SCoT sont relativement permissifs.
La démarche de PLUM n’a pas unanimement été reçue par l’ensemble des communes -—
certaines exprimant une certaine méfiance vis-à-vis de ce document intercommunal. L'enjeu
sera donc de réussir à co-construire le document afin de respecter les projets, besoins et
volontés politiques de chaque commune tout en parvenant à porter un projet intercommunal
global. Un important travail de pédagogie sera également nécessaire.
La métropole souhaite mettre en place, dans le cadre du PLUïi, une « boîte à outils »,
notamment sur le volet habitat, pour permettre aux communes de mettre en œuvre les
orientations et de décliner localement les grandes actions.
LES DOCUMENTS D'URBANISME EN VIGUEUR
+ DANS LE PUY-DE-DOME AU 06/04/2020
OI ea
C2 EPCI compétent en planification urbaine
Documents communaux d'urbanisme en vigueur {208}
O3 & 147]
EM PLU (159)
Em r0s (2)
PLU en vigueur [67 communes ]
C2 Limagne d'Ennezat [14]
EM Pays de Cunihat [7]
EM vanée de l'Ance [10]
EM &tiom Communauté [25]
EM Coteau d'Allier [5]
EM Pays d'Olberques [6]
C2 AA [159]
C2 RNU ex POS [34]
PLUI en cours d'étaboration
JS PUR dermont Auvergne Métropole
PLUI PLAINE LIMAGNE
r » PLU RIOM LIMAGKNE ET VOLCAN
J'J PLU MOND AVERNE COMMUNAUTE
Procédures communales en cours [53]
© Elaboration CC [10]
© Révision CC (1)
© Etaboration PLU [12]
© RéwsionPLU [30]
© Arret en cours [12]
Rate Foncegtion : DOT 63 / SET / GC 0 10 20 km ur - M /Peudcun à 2 #8. quev à
IL Copvrige LG BD RE tte A'AMEMACEMENT LRSANISMER ZOMACES PLANIPOCA TION. COMMUNE LRBA % 062 cesenent W\ ESPACE MORCARTOTEQUEUX AMENAGEMENT LRSANESME NX. jertan QUE
Source : Direction Départementale des Territoires du Puy-de-Dôme, Avril 2020
A Perspectives
e Un PLUM à co-construire et à traduire de façon opérationnelle : afin que l’ensemble des communes adhére au projet de PLUM, un travail de concertation, de
sensibilisation aux enjeux supra-communaux, et de prise en compte des difficultés et projets locaux devra être menée. Les orientations et objectifs du PLUM devront se
traduire par des outils concrets permettant aux communes de mener à bien la politique co-construite et de se sentir épaulées par la métropole.
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Orientation 2 : Une métropole qui promeut un développement territorial et un
MÉLDIET ES NTIOTS
e Action 2.1. : Mettre en place une stratégie de peuplement métropolitaine via la CIL visant
à guider les politiques d’attributions des logements sociaux
Niveau d’avancement : o
© Rappel des objectifs
Ÿ Favoriser l'équilibre social sur le territoire et faire évoluer la répartition
géographique des familles précaires sur la métropole par une nouvelle politique
d’attributions et par la production d’une offre adaptée
Améliorer la connaissance partagée des enjeux et des conséquences des
politiques d'attribution de logement.
“_ Répondre de manière satisfaisante et équilibrée à la demande sur le territoire
en ajustant le développement de l’offre en logement social.
# L2
= Avancement de l’action
Afin de répondre aux nouvelles obligations réglementaires, issues de la loi ALUR puis des lois
Egalité & Citoyenneté et ELAN, la Métropole a installé sa Conférence intercommunale du
Logement (CIL) en décembre 2015. Elle a ensuite confié à l’agence d’urbanisme du Grand
Clermont la réalisation d’un diagnostic présenté en novembre 2017. La Métropole a ensuite
engagé près de deux ans de travail partenarial avec l’ensemble des membres de la CIL pour l'élaboration des documents de la réforme de la demande et des attributions. Afin de mettre en
œuvre la réforme de la demande et des attributions, la Métropole a créé un ETP dédié à la mise en œuvre de peuplement et de l'équilibre territorial et a aussi eu recours à un prestataire.
La CIL a ainsi adopté son document cadre d’orientations en juillet 2018 et a validé
la convention intercommunale d’attribution (CIA) et le plan partenarial de
gestion de la demande et d'informations des demandeurs (PPGDID) en mai 2019.
Ces documents définissent la stratégie métropolitaine en matière d’attribution et de gestion de
la demande de logement social. Ils doivent ainsi faciliter le parcours des demandeurs de
logement social et contribuer au rééquilibrage social et à la mixité à l’échelle de
la Métropole. Afin de mettre en œuvre sa nouvelle politique, la Métropole a inscrit 12
orientations thématiques dans son document cadre, déclinées en 17 actions détaillées dans la
CIA. Les principales modalités opérationnelles de mises en œuvre sont les suivantes :
o La territorialisation des objectifs d’attributions aux ménages du premier
quartile en dehors des quartiers prioritaires (QPV) afin de favoriser le rééquilibrage social à l'échelle métropolitaine,
o La définition d’un nouveau cadre de financement des opérations de
logements locatifs sociaux (en lien avec le futur PLH),
o L'élaboration d’une charte de la vente HLM responsable,
o La mise en place d’un observatoire de l’habitat, prévu en lien avec le futur PLH,
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o L’adhésion au fichier partagé de la demande mis en place par l'association inter
bailleurs,
o L’articulation des dispositifs d’accompagnement (dans le parc social et en lien
avec la politique du Logement d’Abord et prise de compétence du FSL),
o L’articulation avec le NPNRU et notamment le relogement des ménages concernés
par les démolitions,
o La mise en place d’instances de pilotage et de groupe de travail technique
thématique,
o La réflexion sur la gestion en flux et la cotation de la demande,
o La mise en place d’un réseau d’accueil des demandeurs et la définition d’une information unique à l'échelle métropolitaine.
Le rappel des objectifs quantitatifs d'attribution :
o 25% des attributions hors QPV et hors anciennes ZUS doivent bénéficier à des
demandeurs du premier quartile à l'échelle de la Métropole (réparties de la manière
suivante : 30% pour les territoires peu fragiles, 25% pour les territoires moyennement
fragiles et 21% pour les territoires fragiles);
o Au moins 50% des attributions réalisées en QPV doivent bénéficier à des demandeurs
des autres quartiles, considérant qu'il ne s’agit pas de réduire le taux actuellement atteint, soit 75% ;
o Chaque réservataire et chaque bailleur doit consacrer 25% de ses attributions à des
ménages reconnus DALO et à défaut à des ménages prioritaires.
Ainsi, l'élaboration de ces documents semble atteindre l'objectif initialement fixé dans le
programme local de l'habitat. Le travail engagé a aussi permis d'établir un nouveau cadre
partenarial avec les bailleurs sociaux, les réservataires de logement social, les
communes et les associations membres de la CIL. Il s’est traduit par l’organisation de
plusieurs groupes de travail thématique et par la création de nouvelles instances. Enfin, ces
documents ont été établi en coordination avec les autres volets de la politique locale
de lhabitat, notamment le renouvellement urbain, le Logement d’Abord et le soutien au
développement d’une offre sociale accessible.
Enfin, il apparait que la mise en œuvre de la CIL et la dynamique engagée lors de ses travaux
pourrait être un point d'appui pour l'élaboration du futur programme local de l'habitat.
> Perspectives
e Les deux documents, CIA et PPGDID), étant désormais approuvé par les membres de la
CIL et les communes, l’enjeu est désormais leur mise en œuvre
opérationnelle.
e La CIA introduit plusieurs actions transversales qui pourraient être reprises dans le
cadre de l'élaboration du futur PLH (notamment les conditions de financement des
opérations de logements sociaux, la mise en place d’un observatoire, etc.).
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e Les instances de la CIL étant opérationnelles et ayant démontré leur efficience, il
pourrait être intéressant de s’y appuyer en vue de l'élaboration du prochain PLH. Un
point d'attention majeur néanmoins : l’un des enjeux du futur PLH est d’être approprié
sur l’ensemble de l'habitat et non pas uniquement sur son volet social, notamment en
incluant les acteurs locaux de l'habitat privé également. Il parait néanmoins intéressant
de prendre appui sur cette nouvelle dynamique métropolitaine.
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e Action 2.2. : Engager un programme ambitieux de rénovation urbaïne dans les quartiers
retenus au titre du NPRU
Niveau d’avancement : à
© Rappel des objectifs
“ _ Affirmer le soutien aux projets de renouvellement
Ÿ Accompagner la réalisation de la fin du PRU et les dernières actions à mettre en œuvre
Y Signer une convention avec l’ANRU et s’assurer de la cohérence des
projets/programmes PNRU avec les objectifs du PLH et de la CIL
Ÿ _ Lier la politique de la ville et les grands projets métropolitains en poursuivant
l'intégration de ces quartiers dans la dynamique de développement
métropolitaine
Ÿ Soutenir la démarche de Gestion Urbaine de proximité sur les quartiers et
pérenniser les effets du PRU sur les quartiers rénovés
Y Respecter le principe du « 1 pour 1 » dans la reconstitution de l'offre et la règle
des trois tiers : 1/3 sur la Ville de Clermont-Ferrand, 1/3 dans les communes
déficitaires SRU, 1/3 sur les autres communes dans les secteurs faiblement
pourvus en LLS.
Ÿ_ Une stratégie avec trois leviers :
e Le rééquilibrage de l’offre locative sociale : mise en œuvre d’une nouvelle
politique d'attribution, une intervention importante sur 45 % des logements LLS
ee Les copropriétés : un travail d'analyse de l'occupation du parc privé, proposition d'intervention sur 10 résidences en copropriété (volume potentiel 662 logements)
avec un dispositif de type OPAH
e La diversification résidentielle —
:=z| Avancement de l’action
L'enjeu du PLH était notamment d'engager l’ensemble des projets prévus dans le cadre du premier programme de rénovation urbaine et d'élaborer la convention NPNRU pour l'acte 2
de l’'ANRU au sein du territoire.
Le bilan de cette action est perçu comme positif, considérant que la Métropole a accompagné
la finalisation des projets de l’ANRU 1 et s’est affirmée lors de l'élaboration du Nouveau
Programme de Rénovation urbaine. On note cependant que les opérations de diversification
de l'habitat ont été difficilement menées dans le cadre du premier programme (cf. Actions 2.3 et 3.1).
Les services de la Métropole gère aujourd’hui les projets avec 9 ETP dédiés. Cela témoigne
aussi de son affirmation en tant que pilote des politiques de renouvellement urbain. Il s’agit
d’un changement majeur comparativement au PRU, qui répond aux objectifs du PLH.
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Le NPNRU concerne 3 quartiers situés à Clermont-Ferrand : Saint-Jacques, les Vergnes, la
Gauthière. Le nouveau programme a été élaboré sur la base de nombreuses études thématiques
(habitat, mobilité, développement économique) conduites par la Métropole, permettant
d'inscrire les futurs projets dans une vision métropolitaine d'ensemble. Il a également été établi
dans un cadre de concertation. Validé en comité d'engagement de l’ANRU le 21 mars 2019, la
convention NPNRU a été signée le 14 novembre 2019. La convention prévoit un montant total
hors taxe de 389 millions d’euros de travaux dont 122 millions apportés par l'ANRU au
titre de subventions et de prêts d'Action Logement.
Le territoire affiche donc un projet ambitieux avec 1292 démolitions et une
reconstitution au 1 pour 1 dont 1/3 sur la commune de Clermont-Ferrand, 1/3
dans les communes déficitaires SRU et 1/3 dans les autres communes. Ainsi, la
convention ANRU respecte les objectifs fixés dans le programme local de l'habitat. Sur ce point
néanmoins, on note un enjeu de territorialisation de l’offre sur lequel il sera nécessaire
de travailler dans le cadre du futur PLH. En effet, cette répartition peut poser question en
termes de cohérence territoriale.
Concernant les démolitions, des opérations anticipées ont été réalisées dans le cadre du
protocole de préfiguration, notamment la démolition de la Muraille de Chine et de l’allée de
Dômes. Ainsi, un protocole interbaïlleur et une charte de relogement ont déjà été
élaborés au sein du territoire. La convention intercommunale d'attribution précise également
les modalités de relogement, permettant ainsi d’articuler le projet NPNRU et la stratégie locale
d'attribution.
Par ailleurs, une OPAH copropriétés dégradées devant bénéficier des aides de l’Anah doit aussi
être mise en œuvre aux Vergnes et à la Gauthière dans une logique de rénovation globale et afin de limiter les risques de décrochage d’une partie des quartiers concernés.
Enfin, la mise en œuvre du renouvellement urbain prévoit également des instances spécifiques,
permettant l'affirmation d'une gouvernance métropolitaine. Ainsi, le suivi du NPNRU
devra se faire dans le cadre de la CIL et une équipe projet a été constituée pour chaque secteur.
Il est prévu un comité technique trimestriel suivi par la Métropole ainsi qu'un comité de suivi
du relogement et un groupe technique relogement. Le schéma des instances de la CIL (cf!
convention intercommunale d'attribution) permet de rendre lisible l'articulation des nouvelles
instances à l’œuvre sur le territoire.
Concernant le suivi du NPNRU, la Métropole ne dispose pas d’outil interne mais a recours à
une mission d'OPC-U externe.
Tenant compte du bilan du PRU, il apparait qu’un enjeu majeur, outre la territorialisation de
l'offre dans le cadre de la reconstitution, est la réussite des projets de diversification au sein
des quartiers. Il ressort notamment un enjeu de phasage des opérations mais aussi de
définition de la cible des acquéreurs (cf. Action 2.3)
A Perspectives
e L'enjeu est désormais à la mise en œuvre opérationnelle du NPNRU et à son suivi
(phasage relogement, démolition, lancement des opérations de réhabilitation et
opérations neuves). N°DEL20210702_070
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e Action 2.3. : Poursuivre la diversification des produits immobiliers
Niveau d’avancement : D
© Rappel des objectifs
Ÿ Améliorer l’image des quartiers prioritaires en diversifiant l’offre de
logements et les modes d’habiter : programmer des opérations en PSLA / accession sociale ou abordable
“ Lutter contre la spécialisation des territoires et des quartiers (enjeu de mixité
sociale)
Ÿ Rendre accessibles certains quartiers à des publics aux ressources
intermédiaires
# _ -.
Avancement de l’action f
Dans le cadre du PNRU, plusieurs opérations d’accession sociale à la propriété ont été
réalisées. Parmi celles-ci peuvent être citées: trois opérations à Champratel (Coopérative
Clerdôme, Domia, Auvergne Habitat) et une opération à Saint-Jacques (Domia).
Globalement, les bailleurs ont constaté une commercialisation lente et difficile des biens
produits qu'ils expliquent de trois manières :
o Le calendrier de l’opération. En effet, les opérations ont été livrées trop tôt
comparativement à l’avancement global du projet, ne permettant pas aux potentiels
acquéreurs de se projeter dans le quartier rénové. A Champratel comme à Saint-Jacques,
les logements ont été livrés en première phase du projet urbain alors que l’ensemble des
aménagements n'avait pas encore été réalisé et que le quartier était globalement en
chantier.
o Une cible d’acquéreur réduite. Les bailleurs commercialisateurs ont observé qu'il
s'agissait essentiellement d'habitants du quartier et de ménages n’ayant pas les moyens
d'acheter ailleurs.
o Les conditions spécifiques d’achat. Les conditions liées au caractère préférentiel de l'offre (impossibilité de location dans les 10 ans suivants l’achat sans reversement du
complément de TVA2) ont également entrainé des réserves chez les potentiels acheteurs.
Dans le cadre du NPNRU, les opérations d’accession sociale à la propriété ne sont encore qu'au
stade de projet. Les baïlleurs souhaitent éviter les erreurs commises dans le cadre du PNRU en
livrant les logements produits en phase finale du projet urbain et en proposant de petites
surfaces en individuel, plus attractives et abordables.
Les logements en Prêt Locatif Social (PLS)
2 Les ménages se portant acquéreur d’un logement neuf en VEFA construit dans une zone d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou dans un périmètre de 300 mètres alentour bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 %. Si les ménages souhaitent | = ce bien sans avoir à reverser le complément de TVA, ils doivent attend N°DEL20210702_070
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Les logements en prêt locatif social (PLS) se sont développés de manière significative sur le
territoire sur la période du PLH (en particulier dans le patrimoine d'Auvergne Habitat et de
l’Ophis). Le PLS s’est développé et a facilement été mis en location dans des petits logements
à proximité des centres-villes où il est parvenu à capter une clientèle de jeunes actifs en début
de parcours résidentiels. (Clermont-Ferrand, Chamalières, Royat). A contrario, des difficultés
ont été rencontrées dans la location des plus grands biens, davantage éloignés des centres-
villes. Ainsi, pour les bailleurs, lorsque les conditions de localisation et de typologie sont
respectées, le PLS se révèle être un outil efficace pour équilibrer certaines opérations et
garantir la mixité sociale
L’accession sociale à la propriété
o Les montages opérationnels
En matière d’accession sociale à la propriété, les bailleurs du territoire proposent une offre
essentiellement en Prêt Social de Location-Accession (PSLA), en individuel et produite en
maitrise d'ouvrage interne, même si une part importante des logements est produite en VEFA
(mode de production historique et principal de Domia notamment). Seule CDC Habitat ne
réalise que de la vente HLM. Les objectifs sont modérés (en moyenne 50 logements
commercialisés par an) mais atteints.
A ce jour, aucune forme plus innovante d’accession à la propriété comme l’accession progressive (SCIAPP) ou l’accession dans le cadre d’un bail réel solidaire (Organisme de
Foncier Solidaire) n’a encore été expérimentée sur le territoire. Les baïlleurs seraient toutefois favorables à ce que des réflexions soient engagées en la matière.
o Les cibles
S'il n'y a pas de difficulté particulière notée par les opérateurs, on observe néanmoins un délai
de commercialisation plus long que celui du marché libre et le fait que cette offre bénéficie
souvent à d'anciens locataires du parc social.
o Les conditions de réussite
Le prix constitue l’enjeu principal à la commercialisation des biens produits. I] s’agit ainsi pour
les baïlleurs de trouver un équilibre entre un prix abordable et une qualité de construction dans
un contexte où les coûts de construction et les prix du foncier augmentent. Les bailleurs
souhaiteraient donc que la métropole développe une stratégie foncière plus ambitieuse afin de
parvenir à offrir une offre abordable sur l’ensemble du territoire.
Le rôle de la métropole dans la diversification des produits proposés par les bailleurs sociaux
et promoteurs est resté limité sur la période du PLH (2014-2019) — ce qui explique en partie
l'offre modérée sur le territoire. Les bailleurs souhaiteraient qu’une réflexion plus générale soit
menée à la fois sur l'articulation des différents produits qui pourraient être commercialisées et
sur la territorialisation des besoins en la matière. Il s’agit également de développer une
stratégie foncière plus ambitieuse pour permettre de modérer l'impact sur les prix de sortie
d’une pression foncière de plus en plus importante (ex : minoration foncière).
72 Perspectives
e Des leviers publics à envisager pour alléger financièrement les opérations : une
prime à l’accession pour constituer un premier apport et montrer le soutien dans la N°DEL20210702_070
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métropole à l’accession sociale, la mise en place d’une clause de mixité sociale pour
l'accession, des dispositifs de minoration foncière.
e Une réflexion à engager sur le déploiement de dispositifs plus innovants et sur
l'articulation des différents produits proposés : une réflexion stratégique pourrait
être menée sur le déploiement du BRS ou de l’accession progressive à la propriété.
e Un travail à conduire sur la territorialisation de l’accession sociale et l’offre
sociale intermédiaire : afin de cibler les zones où les besoins sont les plus importants et
mener une stratégie territoriale concertée et cohérente.
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Orientation 3 : Une métropole qui s’engage en faveur d’un habitat abordable et
durable
e Action 3.1. : Produire une offre de logements suffisante, diversifiée et abordable
Niveau d’avancement : œ
©) Rappel des objectifs
“ Répondre aux besoins en logements sociaux sur l'ensemble du territoire et
diversifier l’offre de logements : poursuivre la garantie d'emprunt pour la production
du logement social, inscrire dans les PLU les moyens à mettre en œuvre pour la production
de logements sociaux, apporter un soutien financier à la production locative sociale en
VEFA avec encadrement des prix de cession, développer un accompagnement renforcé des
communes contraintes en matière de foncier
Ÿ Permettre le rattrapage du déficit de logements locatifs sociaux au sens de
l’article 55 de la loi SRU et anticiper la perspective de dépassement du seuil de
3 500 habitants pour certaines communes
“ Favoriser le développement d'une offre abordable pour donner aux ménages
aux revenus modestes des possibilités d'itinéraires résidentiels en accession sur la métropole : encourager auprès des professionnels de l’immobilier et de la
construction une plus grande diversité des formes urbaines, mettre en place un groupe de travail en faveur d’une production plus économique, abordable et abordable et innovante
avec les opérateurs privés et publics, favoriser les montages innovants dans des opérations
mixtes, réfléchir à la création ou à la participation à un organisme de foncier solidaire (OFS)
“ Mettre en place un travail partenarial avec les bailleurs sociaux sur la
territorialisation des ventes de logements sociaux
“ Maintenir l’objectif de réhabilitation de 600 logements publics énergivores
par an, en accompagnant l'engagement des bailleurs sociaux à poursuivre la
réhabilitation thermique (prolonger le CTDD mis en place avec le département, faire
évaluer les opérations réalisées, évaluer l’impact pour les locataires en termes de loyers et
de charges)
Avancement de l’action
Un marché de la production libre fortement impacté par la révision du dispositif
d'investissement locatif Pinel
La révision du dispositif d'investissement locatif Pinel du 1°’ janvier 2018, ayant rendu non
éligible au dispositif les zones B2 et C (sauf dérogation obtenue après avis favorable du CRHH), a fortement impacté la géographie du territoire, ses dynamiques de production et mis à mal les
orientations stratégiques fixées en matière d’habitat notamment en ce qui concerne les équilibres territoriaux. Alors que l’ensemble des communes pouvaient bénéficier d'avantages
fiscaux dans l'investissement locatif, depuis 2018, seules Clermont-Ferrand et Chamalières
restent éligibles.
Ce changement national a localement entrainé :
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e Une concentration de la production sur les communes bénéficiaires du
dispositif. Selon la FPI, alors qu'auparavant les promoteurs construisaient sur une
douzaine de communes de la métropole, ils n’opèrent aujourd’hui que sur deux. Le
nombre d'opérations a augmenté mais celles-ci se sont concentrées.
e Une augmentation des prix du marché : cette concentration de l'offre a entrainé
une pression importante sur le foncier qui s’est répercutée sur les prix de vente. Alors
qu’en 2015, le prix de vente moyen était de 3 500 €/m2 il est aujourd’hui proche de
4 000 €. L'arrivée de promoteurs rhônalpins, opérant d’habitude à Lyon, attirés par cette nouvelle attractivité de la métropole, a également participé à cette augmentation
des prix.
Ces tendances de marché ont ainsi bouleversé les équilibres territoriaux et rendu difficiles une
production abordable et équitablement répartie sur le territoire. Le prochain PLH devra
prendre en compte ces évolutions et imaginer des outils permettant de contrebalancer ces
nouvelles tendances de marché.
Des difficultés à investir dans les réhabilitations du parc privé
Il est à ce jour difficile pour les opérateurs privés de réaliser des opérations de réhabilitation.
Ces opérations coûtent en général plus cher aux promoteurs immobiliers que les opérations
dans le neuf du fait d’une réglementation importante et une fiscalité peu avantageuse. Les
opérateurs souhaiteraient pouvoir être davantage soutenus sur ce type d'opération de
renouvellement urbain, qu'ils jugent stratégiques pour le territoire et pouvant répondre aux enjeux de durabilité. En effet, le PLH actuel ne prévoit pas de dispositif ou d'outil particulier
en matière de réhabilitation privée. Une réflexion pourrait être amorcée dans ce sens.
Des objectifs globaux de production atteints
Atteinte des objectifs fixés dans le PLH en matière de production de logements sociaux
Source : à préciser en fonction
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Un impact significatif des clauses de mixité sociale instaurée par la métropole
sur la production malgré certains effets délétères
La traduction des objectifs de mixité sociale dans les PLU des communes via les Servitudes de
Mixité Sociale et la délibération prise par le Conseil Communautaire le 12 février 2016 instaurant le subventionnement des seules opérations locales sociales produites en VEFA dont
les prix de vente sont inférieurs à 2 000 € HT/m2 de surface habitable ont eu un impact considérable sur la production de logement social dans le diffus.
La part de la VEFA a augmenté dans la
production de la majorité des bailleurs (à
l'exception de l'OPHIS menant une | 1%
politique de développement autonome) en | ,%
particulier au cours de la deuxième période . 80%
du PLH (2017-2019). La construction SERon ec |
neuve en VEFA représentait ainsi 36 % de 50 2 Construction neuve VEFA . . B Acquisition-Ameloraton la production de logement social en 2018, 10%
contre 44 % pour la construction neuve en
Part des modes de production depuis 2015
maitrise d'ouvrage directe et 20 % en
acquisition amélioration. Ces dispositifs 214 SE A di
ont permis de réaliser des opérations dans
des secteurs où il aurait été impossible de
développer une offre en maitrise d'ouvrage Source : Clermont Auvergne Métropole, 2018
directe du fait d’une pression foncière importante. Les bailleurs ne notent, par ailleurs, pas de
difficultés particulières de gestion de ces logements développés en « diffus ». Ces mesures ont
globalement permis la création de nouvelles relations entre opérateurs sociaux et privés et la
mise en place de nouvelles habitudes de travail.
Part des modes de production depuis 2015
La production de logement sociaux en VEFA s’est toutefois concentrée sur deux communes,
Clermont-Ferrand et Chamalières, du fait du resserrage de l’éligibilité de la loi Pinel à la seule
zone B1 et a parfois entrainé une augmentation des prix de vente dans le libre. En effet, afin d’équilibrer certaines opérations, les promoteurs ont parfois dû compenser les pertes induites
par la vente en VEFA aux bailleurs sociaux (lorsque le plafond de vente de 2 000 € est inférieur au coût de revient), par une augmentation des prix de vente des logements privés. Cette
dernière difficulté a causé certaines réticences chez les opérateurs privés. Un travail davantage partenarial avec ces acteurs pourrait permettre de lever certains freins (cf. partie suivante).
Des communes toujours déficitaires au titre de la loi SRU
Comme pour la première période du PLH, la production de logements sociaux s’est
principalement concentrée sur la ville-centre de Clermont-Ferrand.
Au 1% janvier 2018, 7 communes étaient toujours déficitaires au titre de la loi SRU sur le
territoire de la métropole : Beaumont (16,43 % de logements sociaux), Blanzat (15,71 %), Ceyrat
(12,78 %), Chamalières (8,70 %), Pont-du-Château (14,46 %), Romagnat (17,10 %), et Royat
(12,34 %). Cébazat, n'était quant à elle plus déficitaire grâce à la réalisation de la ZAC des Trois
Fées (20,51 %).
Toutefois, la majorité des communes, à l’exception de Beaumont et Chamalières,ont atteint et
dépassé leur objectif de production triennal. Les objectifs de rééquilibrage seront ainsi à
poursuivre sur le prochain PLH afin d'atteindre, sur le territoire, les objectifs de la loi SRU.
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Bilan de la production de logements sociaux sur la période triennale 2017-2019 au sein des communes déficitaires SRU de la Métropole
Commune Objectifs notifiés 2017 — 2019 HERBE ins Ant lS
l'objectif 17-19
+
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Beaumont 79 logements (24 PLAI min et 24 58 logements (21 PLAI /5 73 %
PLS maxi) PLS)
Blanzat 22 logements dont 7 PLAI (mini) et | 51 logements dont 16 PLAI 231 %
7 PLS (maxi)
Ceyrat 82 logements dont 25 PLAI (mini) 131 logements 159 %
et 25 PLS (maxi)
Chamalières 421 logements 379 logements dont X PLAI 90 %
et 82 PLS
Pont-du- 128 logements dont 38 PLAI (mini) 210 logements dont 63 164 %
Château et 38 PLS (maxi) PLAI
Romagnat 63 logements dont 19 PLAIT (mini) 130 logements dont 40 206 %
et 19 PLS (maxi) PLAIT
Royat 69 logements dont 21 PLAI (mini) | À minima 81 logements
et 21 PLS (maxi) (mais préciser avec
reconstruction NPNRU)
Source : Clermont Auvergne Métropole, 2018
De 2017 à 2019, l'objectif de 600 logements réhabilités par an a été largement atteint sur le
territoire de la métropole.
Les travaux réalisés ont principalement concerné des rénovations thermiques. Des réhabilitations internes et externes ont parfois été réalisées nécessitant dans certains cas des
relogements tiroirs.
Ces réalisations ambitieuses ont notamment été permises par le Contrat Territorial de
Développement Durable (CTDD) du département du Puy-de-Dôme initialement signé pour la
période 2015-2017, et prolongé de 3 ans. 4 200 000 € ont ainsi été versées sur la période 2018-
2020 afin de permettre la rénovation thermique de plus de 2 700 logements du parc social de
Logidôme, Auvergne Habitat, Ophis. Clermont-Auvergne-Métropole apporte, sur ces projets déjà financés, un montant équivalent à celui versé par le département.
Pour les bailleurs sociaux, la réhabilitation constitue un outil important pour la gestion du
peuplement et il pourrait, à l’avenir, être envisagé de conduire une stratégie encore plus
ambitieuse en la matière. En effet, les réhabilitations, sur des logements anciens aux loyers
modérés, sont une manière de générer une offre tout à fait renouvelée grâce à un produit
complètement requalifié — ce qui ne pourrait pas être réalisé dans le neuf à un tel prix.
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Bailleurs sociaux et métropole soulignent le travail partenarial fort s'étant construit sur toute
la durée du PLH. Un premier renforcement du travail collaboratif a tout d’abord été permis
par la délégation des aides à la pierre - les temps de collaboration et d'échange étant plus
nombreux et des prises de décision davantage concertée. La mise en place de la CIL et
l’ensemble des travaux liées à la réforme des attributions ainsi que l'élaboration d’une charte
de la vente HLM responsable (adoptée le 15 novembre 2019 par le Conseil métropolitain) ont
renforcé ce travail partenarial engagé. Des modes de travail collaboratif ont ainsi été mis en
place permettant d'atteindre les objectifs fixés en matière de production et d'amélioration du
parc existant.
Le bilan a toutefois permis de souligner que ce travail partenarial était moins avancé avec les opérateurs privés de l'habitat. Ces derniers ont été moins bien associés à l'élaboration et la
mise en place du PLH et regrettent l’absence de mise en place de groupes de travail. Ces
relations pourront être renforcée à l’avenir.
a Perspectives
e Une réflexion à amorcer vis-à-vis des évolutions de la loi Pinel et des
dispositifs locaux à inventer notamment dans le cadre d’un travail partenarial institué
avec les opérateurs privés
e Des efforts à poursuivre en matière de production de logement social afin
d'atteindre les objectifs de la loi SRU sur les communes déficitaires
e Une réflexion à engager concernant le financement du logement social et
les aides accordées aux opérateurs, notamment en lien avec les objectifs
d’attributions définis par la convention intercommunale d’attribution
e En matière de réhabilitation thermique :
o Un travail de communication auprès des élus à amorcer : partager les
principes et vertus espérés de ces réhabilitations pour les baïlleurs sociaux. Les
réhabilitations doivent être comprises comme un outil permettant de concourir
à la mixité sociale et non comme un moyen d'atteindre la seule baisse des coûts
pour les locataires. En effet, la valeur intrinsèque du bien étant changée (les
immeubles étant plus qualitatifs et attractifs), ceci peut se refléter dans une
valorisation du loyer qui peut compenser la baisse des charges induites par la
réhabilitation.
o Inscrire de façon plus affirmée une volonté de travail pluridimensionnel sur
l'attractivité de l’environnement, la sécurité, la commercialisation dans le
prochain PLH et non un seul travail technique de réhabilitation
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e Action 3.2. : Poursuivre et consolider les actions sur le parc privé existant
Niveau d’avancement : 5
©) Rappel des objectifs
“ Disposer de la connaissance pour examiner la mise en place d’un schéma
directeur de la rénovation des logements 2018-2030
Ÿ Renforcer l’accompagnement auprès des ménages souhaitant améliorer le confort thermique de leur logement
Ÿ Dynamiser le marché de la réhabilitation en agissant sur différentes cibles
Ÿ En matière d’observation du parc privé : mettre en place un outil d'observation du
parc privé afin de faciliter la connaissance sur le moyen-terme
Ÿ Intervenir en matière de lutte contre la vacance : travailler en partenariat avec les
communes et les professionnels de l'immobilier sur des secteurs particulièrement touchés
et à investir et définir un plan d'actions, accompagner les bailleurs dans les opérations
d’acquisition-amélioration
Ÿ Intervenir en matière de massification de la rénovation thermique : poursuivre
le PIG communautaire, animer le dispositif de repérage en lien avec les instances de
pilotage du PIG et les groupes de travail (CTS), mettre en place un accompagnement, un
service public de la rénovation énergétique, proposer un soutien technique, juridique et
financier aux porteurs de projets, mettre en place un réseau des professionnels
Y Intervenir auprès des copropriétés: mettre en place d’un outil de repérage et d'accompagnement, soutenir le traitement des copropriétés ciblées
Y Intervenir pour l’amélioration de l'offre locative privée: prioriser le
conventionnement du parc existant dans les communes soumises au rattrapage SRU,
communiquer sur les dispositifs disponibles avec en lien avec le pilotage de la politique de
l'habitat, expérimenter la mise en place du permis de louer sur différents secteurs de la
Métropole
— .
Avancement de l’action
En matière d'intervention sur le parc privé existant, la Métropole a conforté un outil bien
institué, le Programme d'Intérêt Général (PIG) et posé les bases d’un cadre d'intervention futur
plus ambitieux en matière de lutte contre l'habitat indigne et la vacance et d'amélioration des copropriétés.
Le Programme d'Intérêt Général (PIG) mis en place et piloté par Clermont Auvergne
Métropole et dont le suivi-animation est assuré par un prestataire constitue une des
interventions centrales de la métropole en matière d'amélioration du parc privé. Le PIG
propose ainsi un service d'accompagnement personnalisé gratuit des ménages dans leur
démarche d'amélioration de l’habitat notamment en matière d’aides financières.
Le programme atteint globalement ses objectifs. En 2018, 314 logements ont été agréés sur les
310 logements prévus. En juin 2019, l'atteinte de l'objectif de 471 logements agréés était en
bonne voie avec 227 dossiers déposés et 164 dossiers en cours de montage.
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En fonction des volets et des publics les résultats restent toutefois très hétérogènes. Le
programme peine à toucher les propriétaires bailleurs et n’atteint pas ses objectifs alors même
que ceux-ci sont bien inférieurs à ceux fixés pour les propriétaires occupants. Les loyers
plafonds ont en effet tendance à freiner les investisseurs. Par ailleurs, les objectifs ne sont pas
atteints en matière de résorption de l’habitat indigne. Ceci s’explique à la fois par la complexité
des dossiers à traiter et par le manque de travail partenarial avec les domaines du social et du
juridique. Les objectifs fixés sont également jugés trop faibles par le service Habitat privé, du
fait d’un manque de moyens, qui limite le nombre de dossiers accompagnés.
De manière générale, le PIG s'inscrit dans une logique de guichet qui ne facilite pas la lisibilité
de la politique publique ni l’adhésion des communes à une politique coconstruite de l'habitat. Pour les acteurs interrogés, cette logique de guichet pourrait s’articuler avec d’autres dispositifs
plus généraux, portant une vision davantage stratégique.
Afin de compléter ce PIG et de toucher un public plus large que les seuls ménages éligibles aux
aides Anab, la Métropole a lancé en 2018 une plateforme territoriale de rénovation énergétique (Rénover + demain) proposant un accompagnement technique, juridique et des conseils
financiers pour les ménages souhaitant réaliser des travaux de rénovation. La plateforme a aussi vocation à structurer les réseaux professionnels (entreprises du bâtiment, banques,
maitrise d'œuvres, bureaux d’études) devant permettre de faire émerge une offre qualitative et innovante.
D Cf. le Zoom « Rénover+ demain » du bilan annuel pour plus de détails sur la
plateforme.
La politique de lutte contre
l'habitat indigne consiste sur le
territoire de la Métropole en la
traduction locale des décisions du
Pôle Départemental de Lutte
contre l'Habitat indigne, institué
en décembre 2010 afin de
coordonner les mesures
incitatives et coercitives et
d'accompagner les collectivités. Ce
pôle permet ainsi d'assurer la
traduction effective et homogène
sur l’ensemble du territoire, du
#
Remplissage du ROL
Transmission à l'ADIL (secrétariat du PDLHI)
Transmission à Clermont Auvergne Métropol
Visite technique par URBANSS :
“ qualification juridique des désordres
“ enquête sociale des occupants
” CR de visite
ALL
auvergne
ul e el 3
Réunion de synthèse :
e
Partenaires concernées
Concentration des efforts
sur une situation
particulière
Proposition d'actions
renforcées
En cas de
situation
bloquée
Présentation en CTS :
Proposition d'actions
Décisions concertées entre
tous les membres du CTS
Suivi des actions processus de traitement des js .
situations d’habitat indigne, du
repérage à la mise en place d’une
organisation territoriale. Le Pôle départemental a confié à l'ADIL le rôle de guichet unique.
L'agence assure ainsi un rôle de signalement en orientant les différents dossiers repérés vers
les services compétents. Les dossiers sont transmis à la Métropole qui fait ensuite organiser
par l'opérateur du PIG, une visite technique des logements (qualification juridique des
désordres, enquête sociale des occupants, etc.). Lorsque la situation d’indignité est avérée, le
dossier est transmis à un Comité Technique et Social unique pour les différentes communes —
(Source : Clermont Auvergne Métropole, 2018)
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sauf à Clermont-Ferrand et Royat où le service compétent est le Service Communal d'Hygiène
et de Santé (SCHS).
Si les signalements restent encore limités, ils ont tendance à augmenter et le partenariat entre
avec les communes tend à se consolider. Cependant, l’ADIL note que les signalements à la CAF par le SCHS ne sont pas systématiques, ce qui constitue un problème important pour les
locataires de ces logements puisque c’est la CAF qui à la charge de l'attribution des aides. De manière générale, les services communaux d'hygiène et de santé, compte tenu de leur champ
de compétences, peuvent avoir tendance à se focaliser sur le traitement technique du problème d’indignité et de fait, la situation sociale des ménages logés n’est prise en compte qu’en toile de
fond. Des actions ont été engagées pour amélioration ces partenariats notamment via la tenue de réunions. En 2020, un Comité Technique et Social spécifique à la ville de Clermont-Ferrand
devrait également être développé. Il s’agit d’un point d'amélioration important dans le
traitement effectif des situations d’indignité et l'accompagnement des ménages.
De manière générale, les communes manquent d'outils de repérages et de moyens coercitifs pour forcer les propriétaires à rénover ou à vendre. Ceci est particulièrement problématique à
Clermont-Ferrand où les situations d'habitat indigne sont plus nombreuses. La commune serait intéressée par l’expérimentation d’un permis de louer. Une réflexion pourrait être
engagée dans le cadre du futur PLH sur la mise en place d’un tel outil à l'échelle métropolitaine.
En dehors du PIG, peu d'actions ont été engagées en faveur de la réhabilitation des copropriétés dont les locataires sont souvent vieillissants. A ce jour, seules deux copropriétés
sont accompagnées dans le cadre d'Habiter Mieux (résidence Champfleuri et Résidence Foncimagne à Clermont-Ferrand). Il est aujourd'hui difficile pour le PIG de convaincre les
syndics de réaliser des travaux, et ce malgré les aides proposées. Des actions de communication et de formations à destination des conseils syndicaux et des copropriétaires seraient à
envisager.
Les résidences Champfleuri et Foncimagne
(Source : Clermont Auvergne Métropole, 2018)
Les copropriétés constituent une partie du parc dont les caractéristiques et problématiques
restent encore largement méconnues de la Métropole. Afin d’affiner ses connaissances et
d'assurer une bonne prise en charge de l’ensemble des copropriétés de son territoire, la
Métropole a mis en place, par délibération du 5 avril 2019, un dispositif de Veille et Observation des Copropriétés (VOC). Il a vocation à parfaire les connaissances de
l’intercommunalité, à identifier les problématiques existantes et à détecter les situations de fragilité. Les analyses issues de l'observatoire devraient être connues à l’automne 2020. Des
premières investigations et analyses approfondies sur les copropriétés ont toutefois été menées dans le cadre de l’Opération Programmée d’Amélioration de l'Habitat (OPAH) copropriété
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dégradée sur les 10 copropriétés de Vergnes et de la Gauthière (662 logements) inscrite dans
la convention NPNRU de la Métropole.
Afin de dessiner les contours d’une intervention publique futur, la métropole a lancé une étude
de repérage, fléché dans le cadre de l’AMI Logement d’Abord, visant à quantifier et qualifier
les dynamiques de vacance sur le territoire ainsi qu’à dessiner les contours d’une intervention
publique future.
L'étude est co-conduite par l’agence d'urbanisme et un groupe d'étudiants du Master
STRATAM (Stratégie d'Aménagement des villes petites et moyennes et de leurs territoires).
L'objectif de l’étude est d'identifier la vacance réelle et structurelle sur le territoire en partant des chiffres issus des fichiers taxe d'habitation. Il s’agit également de pouvoir distinguer le parc
remobilisable de celui qui ne l’est pas ou trop difficilement. A ce jour, la vacance structurelle identifiée par l'étude est proche de 5 à 7 %.
Les communes sont globalement démunies pour faire face aux problématiques de vacance et
font principalement appel à la démolition-reconstruction pour la résorber lorsqu'il s’agit de
bâtiments à très faible valeur architecturale. Elles notent que le PLH actuel ne propose pas de
solutions concrètes pour solutionner ces situations. L'enjeu sera à l’avenir de se saisir des
résultats de l’étude réalisée et de proposer des outils opérationnels permettant aux communes
de lutter efficacement contre ce phénomène.
L’habitat pavillonnaire et les enjeux de l'habitat dans le diffus sont peu évoqués dans le PLH.
On note pourtant qu'il s’agit d’un enjeu majeur, en lien avec celui de la revitalisation des
centres-villes mais aussi avec le vieillissement de la population. Ainsi, dans le cadre des
réflexions menées pour l'élaboration du PLU métropolitain et du de celles à venir pour le futur
PLH, il pourrait être utile d'assurer une veille sur l'habitat pavillonnaire. Aussi, cette
thématique fait écho à la limitation de l’artificialisation des terres.
Les acteurs interrogés soulignent le manque de transversalité dans le traitement du parc privé
existants — les outils et dispositifs proposés se concentrant souvent sur un volet particulier
(copropriétés, rénovation énergétique, habitat indigne). Il s'agirait à l’avenir de parvenir à coordonner et articuler l’ensemble des dispositifs existants en portant une stratégie globale
plus affirmée.
F4 Perspectives
e Inscrire davantage le PIG dans une politique globale d'amélioration de
l'habitat
e Sur la base des différents travaux d'observation réalisées, développer des stratégies
d'intervention opérationnelles et concertées
e Articuler davantage les dispositifs les uns avec les autres et affiner une
stratégie globale d’intervention sur le parc privé existant
= D
suivre le travail sur la vacance, notamment afi- *- "1 --t&-- N°DEL20210702_070 59/140
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e Identifier les enjeux propres à l’habitat dans le diffus et aux zones
pavillonnaires et développer une stratégie d'intervention opérationnelle dans ces
formes urbaines
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e Action 3.3. : Mettre en place une stratégie foncière partenariale pour atteindre les objectifs
de production de logements
Niveau d’avancement : a
©) Rappel des objectifs
“ Accompagner la production de logements et notamment sociaux et la mise en
œuvre de projets mixtes (mixité sociale, fonctionnelle, générationnelle
“ Améliorer la connaissance des prix du foncier pratiqués sur le territoire, et
proposer des références cohérentes selon les caractéristiques du foncier
Y _ Disposer, à terme, d’une réserve foncière stratégique
Ÿ_ Utiliser les potentialités foncières du bâti, même de faible envergure, mobilisables à court
terme, en particulier dans le tissu existant pour des opérations de
renouvellement urbain,
+
P— -.
Avancement de l’action
Il apparait que la période du PLH (2014-2019) n'a pas permis à la Métropole et à ses
partenaires d'établir une stratégie foncière métropolitaine. En effet, il ressort des entretiens
réalisés que les communes définissent encore seule leur stratégie foncière sans intégration des
orientations ou objectifs intercommunaux. Sur ce point, les communes ne se sentiraient pas
ou peu accompagnées par la Métropole ou ne sauraient dans quel cadre la solliciter. A l'échelle
de la Métropole, le service d’études et de programmation de la direction de l'urbanisme de la
Métropole est un service commun proposant d'accompagner les communes sur le volet foncier
et auquel toutes les communes peuvent adhérer. A ce jour, seule la commune de Clermont-
Ferrand est adhérente.
La stratégie foncière de la Métropole devrait être détaillée dans le Plan Local
d'Urbanisme Métropolitain en cours d’élaboration. Pour le moment, le territoire ne
dispose pas d’observatoire foncier mais des fichiers fonciers sont actualisés et mis à disposition
des communes de manière régulière.
L'établissement public foncier d'Auvergne est le premier partenaire des communes et
de la Métropole en matière d’acquisitions foncières. Ainsi, l'EPF porte un certain nombre de projets mais souhaiterait être plus associé à l'élaboration des documents réglementaires et note
l’absence de cohérence dans les stratégies d’acquisition. En effet, on observerait une tendance à la préemption automatique, sans stratégie d'ensemble ou projets préalablement définis.
L’EPF propose de jouer un double rôle au sein du territoire :
o Le soutien à la mise en œuvre des documents d’urbanisme,
o La réalisation d’études opérationnelles.
Par ailleurs, il dispose d’un observatoire foncier qui permet notamment de réaliser la veille
foncière mais pourrait être mobilisé de manière plus stratégique par la Métropole et ses partenaires. Cet observatoire pourrait aussi constituer un appui pour la Métropole dont
l’objectif inscrit dans le PLH étant d'améliorer la connaissance du prix du foncier. En effet, on note qu'aujourd'hui la Métropole dispose de peu d'éléments sur le sujet.
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L’EPF dispose d’un stock de foncier, généralement bâti, considérable notamment au sein de la
commune de Clermont-Ferrand dont une part conséquente est rétrocédée, à la fin du bail,
chaque année en l’absence de projet. Ainsi, l'objectif d'accompagnement de la production de
logement via la stratégie foncière ne semble pas atteint. Avant le lancement de nouvelles
acquisitions, il y aurait un enjeu sur la régularisation du stock disponible.
Considérant le nombre de fonciers portés par l'EPF, cela pourrait participer à l’objectif défini
dans le PLH visant à disposer d’une réserve foncière stratégique. Seulement, il est fait le constat
d’une certaine dégradation des bâtiments, qui ne sont pas démolis, ni entretenus, et parfois
occupés illégalement. Ainsi, l’'EPF doit faire face à des situations d’insalubrité et de relogement
d'urgence qu'il ne peut assurer au sein de son patrimoine. Sur le sujet, un travail est engagé
avec les services de l'Etat (DDT et DDCS), sans lien avec la politique métropolitaine.
Perspectives
ee e Il apparait nécessaire, dans le cadre du PLU Métropolitain, mais aussi dans le cadre du
futur PLH d'élaborer une stratégie foncière métropolitaine en associant
l’ensemble des partenaires concernés, notamment l’EPF. On note aussi un enjeu
d’articulation entre la politique foncière et la politique de l’habitat.
e Pour rappel, la loi Egalité et Citoyenneté, et son décret d’application, rendent
obligatoire le volet foncier des programmes locaux de l'habitat. Ainsi, le diagnostic du PLH doit comporter une analyse des marchés fonciers, de l'offre foncière
et de son utilisation, de la mutabilité des terrains et de leur capacité à accueillir des logements. Le programme d'actions doit également préciser les actions à mener en
matière de politique foncière permettant la réalisation du PLH.
e Au-delà de la commune de Clermont-Ferrand, il apparait aussi nécessaire d’élaborer une stratégie métropolitaine, tenant compte des enjeux identifiés sur les autres
communes, notamment le traitement des zones pavillonnaire et l’habitat dans le diffus. Il s’agit là encore d’un sujet d’articulation avec le futur PLU dont le PADD prévoit de
limiter l’artificialisation des sols.
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Orientation 4 : Une métropole qui soutient un habitat solidaire
e Action 4.1. : Soutenir l'habitat des personnes en situation de fragilité et favoriser l'accès et
le maintien dans le logement
Niveau d'avancement 6
© Rappel des objectifs
“Développer l'offre d'hébergement et répondre aux besoins des publics défavorisés
Ÿ Accompagner les personnes sans logement et hébergées à intégrer un logement de droit
commun et déployer des actions en faveur du « Logement d’abord » dans le cadre de l’'AMI
“Appuyer le développement de l’offre locative sociale de petite typologie à bas
loyer
“ Prévenir les expulsions dans une démarche d'amélioration de l’accès et de maintien
dans le logement dans un cadre partenarial (organiser le nouveau positionnement de la
M2tropole en lien avec l’Etat et le Conseil Départemental)
“ Mettre en œuvre la compétence FSL au sein de Clermont Auvergne Métropole
en sortant de la logique de guichet et en développant la prévention en lien avec les autres politiques publiques de l'habitat
?=| Avancement de l’action CE
Partant de l'enjeu d’articuler l’ensemble de la chaîne de l’hébergement d'urgence au logement,
la Métropole, bien que n'étant pas compétente sur l’hébergement d’urgence et les résidences
sociales, a développé des partenariats avec l'Etat et le Département sur ces sujets. Il ressort des
entretiens menés localement la nécessité d'engager une réflexion métropolitaine sur la
localisation des équipements et leur intégration dans le tissu urbain. Il apparait aussi
nécessaire d'engager une démarche transversale sur ces questions. Ainsi, une approche
intégrée pourrait trouver à se mettre en place dans le cadre du prochain PLH. Les partenaires
considèrent qu'il serait intéressant de disposer d’une vision globale des besoins et de l'offre
d'hébergement à l'échelle de la Métropole.
D'un point de vue quantitatif, en 2018, 482 personnes sont sorties d'hébergement et ont eu
accès à un logement dont 350 vers du logement locatif social, 71 vers le parc privé et 61 vers un
logement adapté. En juillet 2019, on enregistrait 329 sorties d'hébergement alors qu’en octobre
2019 le SIAO comptabilisait 2 471 personnes hébergées (à l'échelle départementale).
Le Département du Puy-de-Dôme et Clermont Auvergne Métropole ont fait
candidature commune dans le cadre du plan quinquennal pour le Logement d’Abord (2018-
2022) et ont été retenus, avec 24 autres territoires, pour la mise en œuvre accélérée du
plan afin de favoriser l’accès directe au logement et un accompagnement adapté aux besoins
des personnes, le développement de logements abordables et proposer des solutions pérennes
de retour au logement. Dans le cadre du plan, 14 actions ont été financées sur le territoire en
matière d’animation et de communication, de mobilisation du parc public et privé,
d'accamnaanement des publics, d'observation et d'innovation. N°DEL20210702_070 63/140
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La mise en œuvre du plan s’est traduite par la création d’une agence immobilière sociale
(AIS) sous forme de groupement d'intérêt public (GIP) associant la Métropole, le Département,
l'Etat et l’ADIL. Elle constitue le volet central du plan et doit permettre de renforcer l’effectivité
du système de captation. L'activité de l’agence a débuté début 2020 et propose, dans un
premier temps, de l’intermédiation locative en mandat de gestion sur le territoire
de Clermont-Auvergne-Métropole. Elle est chargée de la prospection et la captation des
logements, de la gestion locative adaptée et de l’accompagnement des propriétaire (cf. fiche
détaillée bilan annuel 2018) et compte 4 ETP depuis novembre 2019 mis à disposition par les
membres du GIP. En termes de financement, près de 180 000 € ont été versés par l’Etat
au titre de l’AMI notamment pour constituer un fond de garantie qui sera abondé par les
cotisations des bailleurs à hauteur de 2 % du loyer annuel encaissé. Le département et la
métropole financent l’AIS a hauteur, respectivement, de 50 000 et 15 000 €/an.
La mise en œuvre du plan et la création de l’AIS participent donc à l’atteinte des objectifs du
PLH, en favorisant l'accès et le maintien dans le logement des publics fragiles. De plus, dans le
cadre du Logement d’Abord et d’une expérimentation lancée en novembre 2018, l'ADIL anime
la prévention des expulsions pour les locataires du parc privé. Elle doit ainsi contacter par
courrier les personnes ayant reçu un commandement de payer afin de leur proposer un rendez-
vous individuel permettant de trouver une solution adaptée au ménage (plan d’apurement,
accompagnement dans la rechercher d’un nouveau logement, etc.) en lien avec la CCAPEX.
L'accompagnement proposé par l’ADIL a un effet positif pour les ménages mais le taux de
réponse positif au courrier envoyé par l’Agence pourrait être amélioré (environ 20 %).
La Métropole est compétente sur le fonds de solidarité logement (FSL) depuis le 1° janvier
2018. Elle a fait le choix de conserver le même règlement intérieur que celui du département
et de l’adapter progressivement aux spécificités du territoire. Certains changements ont d'ores
et déjà été opérés :
o Les syndicats d’eau sont devenus financeurs du FSE,
o La mise en œuvre d’une politique publique davantage préventive que curative afin de
conjuguer une entrée « public » et une entrée « bâti ». Par exemple, un travail a été mené
sur des actions de sensibilisation aux dépenses énergétiques. Ce travail conduit a aussi été
une porte d’entrée pour repérer le logement indigne,
o Le transfert automatique du dépôt de garantie afin d'éviter aux ménages d’avoir à payer
de nouveaux et qu'il ne s’agisse pas d’un point bloquant pour l’accès au logement.
Cette prise de compétence se fait donc progressivement et on note que la Métropole ne dispose
encore que partiellement d'outils et d'indicateurs de suivi. Il s’agira d’un enjeu de mise en œuvre du prochain PLH.
A? Perspectives
e La Métropole ne dispose pas d'instance permettant d'aborder les questions liées au
logement des publics fragiles alors que plusieurs actions sont menées en parallèles. Un
cadre de réflexion et de coordination de cette politique publique pourrait
être défini. A noter cependant que le projet Logement d’abord fait l’objet d’une
gouvernance dédiée.
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e Il conviendrait d’associer plus largement l’ensemble des partenaires de la
Métropole, notamment les communes afin de garantie le déploiement des dispositifs
sur tout le territoire et non pas uniquement au sein de la ville-centre.
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e Action 4.2. : Développer un habitat social pour les jeunes
Niveau d’avancement : (a
© Rappel des objectifs
Objectifs généraux :
“Apporter une réponse aux publics jeunes en mobilité et à présence intermittente
“Poursuivre les efforts d’accueil des jeunes présents en longue durée sur le territoire
“Proposer une offre sociale adaptée en taille et aux besoins des jeunes selon leurs
ressources et leurs durées de séjour
Pour les étudiants :
e Lancer une nouvelle réflexion sur l'offre et la demande de logements pour les étudiants en tenant compte de tous les profils présents sur la Métropole pour affiner les besoins
et les actions à développer.
e Permettre la production de 400 à 600 logements locatifs sociaux à loyer abordable, soit sous forme de logements locatifs sociaux publics, soit de logements conventionnés
privés pour loger les étudiants à faibles ressources. Une attention particulière sera portée à la localisation de cette offre nouvelle.
e Mobiliser et mutualiser le parc existant diffus pour loger les étudiants de longue durée
et notamment les doctorants.
Pour les jeunes travailleurs, apprentis ou stagiaires :
e Encourager la réhabilitation et la mutualisation au sein du parc existant dédié ou diffus
(FJT ou logements locatifs).
e Mobiliser les partenaires concernés par cette thématique (CROUS, Action Logement,
FJT, SIRA, bailleurs sociaux).
e Mettre en place d'un groupe de travail partenarial pour identifier les freins aux
logements des jeunes, travailler sur l'adaptation de l'offre à la demande, renforcer la
communication et l'information auprès des jeunes
Avancement de l’action D
Les actions à destination des jeunes ont été limitées. Au-delà des réhabilitations thermiques des logements du CROUS, aucune action n’a été entreprise à destination de ce public. Il ressort
des entretiens que les besoins restent mal identifiés et les partenariats à construire.
Malgré un développement d’une offre adaptée pour les jeunes et les étudiants, les besoins demeurent particulièrement forts, notamment sur le cœur d'agglomération, en lien avec la
présence d’une population estudiantine, mais également sur les autres communes disposant de structures de formation et aujourd’hui peu pourvues en hébergements adaptés pour les
stagiaires, apprentis ou les jeunes travailleurs.
La métropole identifie plusieurs axes de travail sur lesquels il conviendrait de se pencher dans
les années à venir : la situation des alternants, les jeunes en situation de précarité (sortie de
l’Aide Sociale à l'Enfance, Mineurs non-accompagnés), les jeunes vivant en squat.
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A Perspectives
Des besoins des étudiants et des jeunes actifs ou à la recherche d’un emploi
à étudier et une feuille de route à établir en fonction des priorités identifiées.
Un travail partenarial à construire avec les acteurs concernés par cette
thématique : CROUS, Action Logement, FJT, SIRA, bailleurs sociaux afin de compléter
l'offre
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 e Action 4.3. : Définir les conditions d'adaptation des logements pour les personnes âgées
ou en situation de handicap
Niveau d’avancement : eo
© Rappel des objectifs
+
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Ÿ Adapter le parc existant au vieillissement des ménages
Y Augmenter le nombre de logements neufs accessibles aux personnes en situation de handicap
Faciliter les mutations internes dans le parc public
Développer une offre diversifiée pour offrir des itinéraires résidentiels aux
seniors et aux personnes souffrant de handicap et favoriser leur maintien à
domicile dans une offre de logements adaptée
+ —
dt
— Avancement de l’action
Au sein du parc privé, la question du
maintien à domicile
Logements agréés, par volet, dans le cadre du
est PIG en 2018
essentiellement traitée dans le cadre
du PIG et l'apport d'aide à : . .
l adaptation. De manière encore | p&LH 9
plus prégnante que pour les autres | PB autonomie o
volets, le programme est | PB énergie 4 relativement attractif pour les |__PBSSH o
propriétaires occupants mais peine |-TBautre 1 x DE : Total PB 21 18 86 % à toucher les propriétaires baïlleurs . . . PO LHI/TD 10 4 40 # pour qui un tel investissement peut PO autonomie 59 67 114 % sembler peu rentable. En 2018, 67 | poénersie 220 182+25 94 % agréements ont été réalisés à Total PO 289 296 102 % | destination de propriétaires Source : Urbanis, 2018
occupants ayant demandé une aide à
l’adaptation à la perte d’autonomie (soit 114 % de l’objectif atteint), aucun agrément n’a été
acté pour les propriétaires baïlleurs. Pour la Métropole, une qu’une logique de guichet ne suffit
pas et il conviendrait à l'avenir d'engager des actions particulières d'accompagnement des
personnes âgées pour qui ces démarches peuvent se révéler complexes.
Au sein du parc social, l'adaptation se fait essentiellement au coup par coup dans des
immeubles accessibles ou dans le cadre de réhabilitation plus largement d'immeubles entiers.
A minima, elle consiste en des travaux dans les pièces d’eau maïs peut parfois être renforcée :
chemins lumineux, etc. L'adaptation à la perte d’autonomie passe également par la production
neuve — une mutation vers un logement plus adapté étant proposé aux personnes concernées.
Sur la deuxième partie du PLH, aucune résidence autonomie où EHPAD n'a été créé sur le
territoire. Un projet de 80 logements est toutefois en projet à Cébazat.
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Une pension de famille de 158 places a été créée à Clermont-Ferrand afin d’accueillir des
personnes à faible niveau de ressources, dont la situation sociale et psychologique voire
psychiatrique rend impossible à échéance prévisible leur accès à un logement ordinaire.
De manière générale, la métropole ne dispose pas d’une connaissance quantitative et qualitative précise des besoins en logements des personnes âgées et/ou en situation de
handicap.
ri Perspectives
e Les communes pourraient être accompagnées dans le recensement des
besoins tout en veillant à ne pas provoquer une situation de suroffre
e Une adéquation entre l’offre et les revenus des personnes âgées devra être
recherchée, en prenant en compte la part grandissante des ménages disposant de petites retraites et avec une vigilance sur la localisation des programmes
e Une attention serait à porter aux seuls besoins des personnes en situation
de handicap : si certains besoins des personnes en situation de handicap peuvent se
rapprocher des personnes âgées en situation de perte d'autonomie, ce public présente
des besoins particuliers impliquant un traitement propre.
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e Action 4.4. : Organiser les conditions d’accueil et les parcours résidentiels des gens du
voyage présents sur la métropole
Niveau d’avancement : é
© Rappel des objectifs
“ Définir une stratégie d’accueil des gens du voyage sur la Métropole en
compatibilité avec le Schéma Départemental d’Accueil et d’Habitat des Gens
du Voyage en vigueur, en tenant compte toutefois de la révision en cours.
“ Définir les besoins d’accueil sur la Métropole (aire de passage et aire d'accueil) et créer les équipements nécessaires, ainsi que l’accueil des groupes dits « de grands
passages » sur un terrain adapté
“ Favoriser le parcours résidentiel des familles par la mise en œuvre de solutions
d'habitat pérenne, un travail d’accompagnement à leur insertion sociale, un rééquilibrage
géographique
“ Assurer le transfert de compétences de la gestion des terrains familiaux depuis
les communes vers la Métropole
=| Avancement de l’action
La Métropole est désormais compétente pour la gestion des terrains familiaux. Cependant on
note que ce transfert a entrainé un certain désengagement des communes alors que le rôle de
la Métropole n’est pas encore clair. Les services de la Métropole sont néanmoins organisés
puisque 2 ETP du service Habitat solidaire sont dédiés à l’accueil des gens du voyage et aux
enjeux de sédentarisation des publics. De plus, un comité de pilotage ainsi qu’un comité
technique dédié à chaque projet ont été mis en place. Il apparait que les communes doivent
néanmoins rester des partenaires majeures dans la mise en œuvre d’une politique d'accueil.
L’ASGSGV considère qu'un copilotage est en effet essentiel à la conduite des projets.
Ainsi, la stratégie d'accueil des gens du voyage sur le territoire n’est pas encore dessinée,
d'autant que le schéma départemental d’accueil et d’habitat des gens du voyage, arrivé à
échéance, est toujours en cours de révision. En effet, un premier diagnostic a été réalisé mais
est jugé peu satisfaisant par la Métropole et le Département. Il doit donc être retravaillé par
l’Association de gestion du schéma d’accueil des gens du voyage (AGSGV). L'objectif du schéma
est de poser un cadre départemental et de le décliner à l’échelle des EPCI. La stratégie
métropolitaine pourrait donc se dessiner dans le cadre du futur PLH en lien avec la révision du
schéma.
Le transfert de compétences et le retrait progressif des communes a eu tendance à bloquer les
projets ou à en allonger le délai de réalisation alors que les besoins restent nombreux et non
satisfaits sur le territoire. Les opérations semblent également compliquées à monter du fait de la difficulté d'accès au foncier.
L’'ASGSGV estime qu'il y aurait une cinquante de ménages en itinérance forcée et des
expulsions à répétition, faut d'offre adaptée. Neuf aires étaient prévues dans le SDAGV, 7 ont
été réalisées mais début 2020 seules 3 étaient toujours en fonction (Cébazat, Le Cendre et
Pont-du-Château). Ainsi, la commune de Clermont-Ferrand ne dispose plus d’aire d’accueil,
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les aires de Cournon-d’Auvergne et Lempdes ont été fermées temporairement à la suite de
dégradations et des rivalités dues à leur localisation. Un projet d'aire de grand passage est en
cours mais avance difficilement du fait de rivalités entre familles.
Par ailleurs, l'ASGSGV note un besoin en logement de certaines familles déjà sédentarisées. Pour ces familles, les PLAI bonifiés sont une solution adaptée, 100 PLAIT adaptés ont ainsi été
réalisés à Clermont, mais les dispositifs à l’œuvre semblent toujours insuffisants.
Enfin, si les services de la Métropole se sont organisés pour la prise de compétence, il apparait
qu'il difficile de mettre en œuvre une approche transversale, incluant l'habitat, l'éducation, la
culture, l’insertion économique, etc. jugée nécessaire par les partenaires. Ainsi, l'entrée habitat
semble trop restrictive et ne permettrait pas de formuler une réponse adaptée aux
problématiques rencontrées. Une instance plus transversale que le comité de pilotage existant
pourrait par exemple être installée.
A Perspectives
e Le rôle de pilote de la métropole en matière d'accueil et de logement des
gens du voyage pourrait être explicité et réaffirmé.
e Une instance transversale pourrait être mise en place, permettant d'associer
plus largement les services habitat, éducation, culture, développement, économique.
Cette instance pourrait également associer les communes.
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 CAUSE LS
Délégation de Compétences
des Aides à la Pierre 2015-
plop1e
Bilan à 6 ans
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 SOMMAIRE
Synthèse dé rrnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnne ec ec cc ccccccccceccenennnnnnnnnneeeeeseeeeseeeeeeeeeese 5
Partie 1 : bilan des objectifs de la convention... 8
A) Le développement et la diversification de l'offre de logements locatifs sociaux : la production de
logements PLUS, PLA-1, PES et PSLA iii diien sie eee sucer eee an ces eneennceeeneenneeseeses 9
1. Un ajustement des objectifs à l'occasion des avenants annuels : un écart de + 15% entre
l'objectif de la convention initiale et les objectifs cumulés inscrits dans les avenants annuels ..9
2. Un bilan globalement satisfaisant : 95% des objectifs atteints pour le parc public sur la période
2015-2020 mais des disparités selon les produits 10
3. PLUS et PLA-l : des objectifs atteints mais une tension sur le parc locatif social qui reste
SIgNIFICATIVE usines sense sense sense sauna cesse cesse cesse ceaannee seance sense cesenses eee 11
4. Le rééquilibrage territorial de l'offre : un processus en cours, à poursuivre et à travailler plus
FINEMENT.. iii enesssesseesnensnneneseeesceneneeneeeeeseemeneenneee ess eeeneeneeenessee 16
5. Un décalage entre l'offre et la demande en termes de typologies 21
6. Zoom sur le PLA-I : un objectif atteint (96%) mais un effort à poursuivre pour développer cette
offre et mieux la répartir géographiquement iii 23
7. Zoom sur le PLS : des réalisations nettement supérieures à l'objectif initial ; un « créneau de
marché » mais des conditions de réussite à réunir... ss 28
8. Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) : un objectif quasiment atteint grâce à un pic
d’agréments en 2018 ; un enjeu plus global de développement de la primo-accession et de
l'accession aidée sur le territoire... sise 32
9, Des innovations qui restent encore très ponctuelles... 36
10. FOCUS sur l'intervention métropolitaine hors délégation : la démolition et la réhabilitation de
logements locatifs sociaux iii rrercse creer eee creer 36
B) La réhabilitation du parc privé ancien et la requalification des copropriétés 0 41
1. Des résultats encourageants, un effort à poursuivre... 41
2. Des besoins d'intervention dans le parc privé existant qui restent importants 49
3. Des dispositifs existants qui pourraient être davantage mobilisés... 53
4. Focus : des actions engagées par Clermont Auvergne Métropole pour favoriser la
requalification du parc privé existant... issues 54
Partie 2 : bilan financier ss ssnnnrrrrssseernrrrrreseseeeeeereeeeeeeeesses 57
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 1. Surla période 2015-2020, des droits à engagement légèrement inférieurs à ce qui était prévu
initialement ; des montants mis à disposition néanmoins conséquents................................. 58
2. Au global, 85% des droits à engagement ont été consommés 59
3. Au global, 56% des financements directs relèvent des fonds propres de la Métropole ; un
montant significatif d'aides indirectes de l'Etat... 59
4. Des aides indirectes de l'Etat importantes qui se sont élevées à près de 75 Millions d’£ sur 4
5. 64% des financements directs sont orientés vers le parc public ; une progression de la part des
financements en direction du parc privé ice 61
6. Une complémentarité des financements directs entre l'Etat et la Métropole... 62
7. Une problématique concernant le versement des crédits de paiement... 63
Partie 3 : organisation, gouvernance et pratiques partenariales ….........................…. 66
Glossaire... sssssseeeennrrrrrrrrnesssssseeeeeeseseseeeennnnssessssesseseseeeeeeeeeee 69
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 La délégation des aides à la pierre est un outil stratégique pour la mise en œuvre
d’une politique intercommunale de l'habitat ambitieuse et efficace.
En effet, la délégation des aides à la pierre permet à la Métropole :
e De mettre en œuvre sa stratégie et d'exercer ses responsabilités en tant
qu'autorité organisatrice de l'habitat sur son territoire (choix des
opérations et de leur localisation, coordination des financements et des
acteurs...)
e De mutualiser les aides directes et indirectes de l'Etat ainsi que ses
financements pour les orienter dans le sens des ambitions quantitatives,
qualitatives et territoriales de son PLH.
e De disposer d'une visibilité pluriannuelle sur les agréments et les
financements mobilisables.
La convention de délégation 2015-2020 arrive à échéance en fin d'année 2020.
Compte tenu de la dimension stratégique de cet outil, il est essentiel de solliciter
auprès des services de l'Etat une prorogation de cette convention dans l'attente
de l'élaboration du nouveau Programme Local de l'Habitat. La prochaine
convention pourra ainsi être adossée au nouveau PLH.
Au dernier trimestre 2020, il a été convenu entre la Métropole et les Services de
l'État de prolonger d'une année l'actuelle convention de délégation avant
d'établir les modalités de poursuite de la délégation des aides à la Pierre.
Le délégataire est tenu de réaliser des bilans annuels de la délégation ainsi
qu'une évaluation au terme des 6 années. Le présent document répond à cette
disposition règlementaire.
Le document est structuré en trois parties pour rendre compte et établir un bilan
des résultats mais aussi des moyens mobilisés pour la mise en œuvre des
objectifs et des orientations :
e Partie 1 : bilan des objectifs
e Partie 2 : bilan financier
e Partie 3 : organisation, gouvernance et pratiques partenariales
Au-delà des constats, ce document vise à apporter des éléments d'explication pour
comprendre ce qui a permis l'atteinte des objectifs ou à l'inverse identifier les
freins.
Des premières préconisations sont établies. Elles seront complétées
ultérieurement.
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Synthèse
La délégation a permis de mobiliser et de coordonner des moyens financiers significatifs tant de la part
de la Métropole que de l'Etat :
Environ 55 Millions d'aides directes entre 2015 et 2020 sur un total de près de 65 Md’£ de
droits à engagement.
Environ 75 Millions d'aides indirectes de l’Etat entre 2015 et 2018.
Ces moyens ont permis globalement d'atteindre les objectifs fixés dans la convention de délégation et ont eu des effets positifs pour le territoire et ses habitants, en contribuant à mieux répondre à leurs
besoins en logements :
La convention a contribué à la mise en œuvre des objectifs fixés par le PLH pour le parc locatif
public.
Les résultats concernant la rénovation et l'adaptation du parc privé existant (aides aux
propriétaires occupants et propriétaires bailleurs, copropriétés) sont encourageants et
doivent être amplifiés dans les prochaines années.
D’autres outils ont contribué à ces résultats, comme par exemple pour le parc locatif public les garanties
d'emprunt apportées par la Métropole aux bailleurs sociaux (50 millions d'euros de prêts garantis en
2020), l’utilisation des pénalités SRU, les clauses de mixité sociale prévues dans le Programme Local de
l'Habitat de la Métropole et déclinées dans les Plans Locaux d'Urbanisme...
La délégation est un outil central au sein de l’ensemble de ces actions et dispositifs.
Le bilan de mise en œuvre de la convention de délégation a mis en lumière — au-delà des bons résultats
— des enjeux majeurs pour la suite :
Pour la production de logements locatifs sociaux :
Assurer un volume de production à la hauteur des besoins et des enjeux dans un contexte de
demande soutenue.
Poursuivre et travailler plus finement le rééquilibrage territorial de l'offre afin :
o D'atteindre le taux de 20% tel que fixé dans le cadre de la loi SRU pour les communes
déficitaires en logements locatifs sociaux.
©o De mettre en œuvre les objectifs et orientations définis dans le cadre de la Conférence
intercommunale du Logement afin d'améliorer les équilibres socio-territoriaux, en
particulier l'atteinte du taux de 25% d’attributions hors QPV pour les demandeurs du 1°!
quartile et les ménages concernés par les projets de renouvellement urbain.
o De répondre aux besoins identifiés dans les différentes communes de la Métropole.
Limiter la consommation foncière en favorisant le renouvellement urbain et le
réinvestissement de l'existant (mobilisation des friches, acquisition-amélioration...).
Améliorer l'adéquation entre l'offre et la demande :
o Entermes de financements et de niveaux de loyers. La politique mise en place par la
Métropole depuis 2010 (réaliser 20 à 25% de PLA-I dans toute opération), appuyée
par les services de l’Etat, pour développer l'offre de PLA-I a porté ses fruits. L'enjeu est
de poursuivre le développement d’une offre financièrement accessible pour les
ménages modestes (notamment des PLA-) avec une répartition territoriale
équilibrée.
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 En revanche, il conviendra d’être vigilant concernant la production de PLS. Ce produit
correspond à un « marché de niche » et est avant tout à développer dans une logique
de « produit logement » (offrir des parcours résidentiels, améliorer la mixité dans le
parc locatif social) davantage que dans une perspective financière (équilibre des
opérations et / ou produits de défiscalisation).
o Et de typologies. Globalement, la production de logements récente a permis de
contribuer à rééquilibrer les typologies au sein du parc locatif social et à développer
une offre davantage en adéquation avec la demande exprimée. l'effort dans ce sens
est à poursuivre.
La réponse aux souhaits de sédentarisation des Gens du Voyage via la création de terrains
familiaux et la création de PLA-I adaptés est un enjeu majeur pour la Métropole. Le bilan de
mise en œuvre de la convention est mitigé sur ce point. De nouveaux leviers d'actions seront
à prévoir dans le cadre du PLUi en cours d'élaboration et du futur PLH. Le produit « PLA-
adapté » pourrait comme cela est le cas dans d’autres régions de France mobilisé pour loger
d'autres profils de publics relevant de situations complexes, notamment des ménages
cumulant des difficultés économiques et sociales.
L'objectif est quasiment atteint s'agissant du Prêt Social Location Accession (PSLA) grâce à un
pic d'agréments en 2018 ; pour autant, le développement de la primo-accession et de
l'accession aidée à la propriété reste un enjeu majeur afin de mieux fidéliser les ménages actifs
qui quittent la Métropole pour s'installer dans les territoires limitrophes.
Focus : la requalification du parc locatif social existant, une action de soutien de la Métropole
au parc social hors Délégation des Aides à la Pierre
Différentes opérations de requalification ont été réalisées dans le temps de la convention
ou le seront prochainement, notamment dans le cadre des projets de rénovation urbaine
(PRU puis NPRUÜ) ou dans le droit commun, avec la mobilisation de fonds propres des
bailleurs et de financements du Contrat Territorial de Développement Durable.
Le parc locatif social est relativement « bon » en termes de performance énergétique.
Pour autant, l'enjeu mis en évidence par la Métropole dans son PLH de rénovation
énergétique du parc de logements reste d'actualité : 13% des logements locatifs sociaux
peuvent être considérés comme énergivores — avec une étiquette E, F où G- soit environ
3 616 logements.
Aujourd’hui, les interventions dans le droit commun sont conduites par les bailleurs dans
le cadre de leurs stratégies propres. L'enjeu pour les prochaines années est :
o D’établir une programmation pluriannuelle partagée et cohérente au regard des
besoins et enjeux identifiés, dans le cadre d’une stratégie métropolitaine
d'ensemble.
o De cibler des aides éventuelles de la Métropole sur :
= Les patrimoines / secteurs stratégiques (par exemple ceux qui sont en
déficit d’attractivité et / ou de mixité).
“" Les travaux concentrant les enjeux (réhabilitations lourdes, adaptation au
vieillissement...).
La stratégie et programmation partagée doit contribuer à l'amélioration de l'attractivité du
parc et de la mixité entre les quartiers, les résidences et les patrimoines.
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 La requalification et l'adaptation du parc privé existant
e La Métropole a conduit où met en œuvre actuellement des actions pour favoriser et
accompagner la rénovation du parc privé existant.
e Les résultats obtenus dans la mise en œuvre de la délégation des aides à la pierre sont
relativement encourageants, notamment en ce qui concerne les travaux de rénovation
énergétique pour les propriétaires occupants. À noter cependant que les résultats obtenus en
2019 sont à considérer avec prudence :en effet, 368 des 593 dossiers propriétaires occupants
correspondent à des « dossiers Agilité ». Le bilan est de fait mitigé :
o Le dispositif « Agilité » a contribué à enclencher une dynamique de rénovation plus
massive dans le parc de logements.
o Le bémol concerne l'ampleur de la rénovation réalisée dans ce cadre par les ménages
qui en ont bénéficié — a priori plutôt partielle.
Le bilan est plus mitigé concernant les propriétaires bailleurs, la lutte contre l'habitat indigne
et le conventionnement de logements. || convient de préciser que de nombreuses collectivités
rencontrent des difficultés similaires pour atteindre les objectifs sur ces volets d'intervention.
La réflexion menée dans le PLH devra permettre d'identifier des leviers pour aller plus loin sur
ces sujets.
e l'effort engagé pour améliorer et adapter le parc privé existant est à poursuivre :
o Seule une fraction du parc (1,5% du parc) a pu bénéficier des aides de l’'ANAH.
o Les besoins d'intervention pour requalifier et adapter le parc existant restent
importants.
o L'intervention sur le parc privé existant est un levier majeur dans la réponse aux besoins
en logements et doit être traité comme tel dans le prochain PLH.
La mise en œuvre de la convention de délégation des aides à la pierre a contribué à la mise en œuvre
d’une politique de l'habitat ambitieuse. Son utilisation est à optimiser : l'enjeu est de mobiliser l'intégralité de l'enveloppe et des droits à engagement mis à disposition. Les résultats sont globalement
positifs, les efforts sont à poursuivre pour mieux répondre aux besoins en logements dans leur diversité
et améliorer les équilibres socio-territoriaux.
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 PARTIE 1 : BILAN DES OBJECTIFS DE LA CONVENTION
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 A) Le développement et la diversification de l'offre de logements locatifs sociaux : la
production de logements PLUS, PLA-I, PLS et PSLA
Un ajustement des objectifs à l'occasion des avenants annuels : un écart de + 15% entre
l'objectif de la convention initiale et les objectifs cumulés inscrits dans les avenants annuels
A l'occasion des avenant annuels, les objectifs ont été globalement ajustés à la hausse sur l'ensemble
de la période, cette tendance s'est accentuée jusqu'en 2018 puis a été moins importante en 2019 et
2020.
A noter qu'en 2018, l'objectif inscrit dans l'avenant de fin de gestion était supérieur de 31% à celui
figurant en moyenne annuelle dans la convention initiale.
Les écarts entre les objectifs de la convention initiale rapportés à une moyenne annuelle et les avenants
annuels consolidés sur la période 2015-2020 sont plus où moins significatifs selon les produits ; ils ont
principalement concerné le PLS (+ 165%).
Mise en perspective des objectifs inscrits dans la conventioninitiale
et inscrits dans les avenants annuels en ce qui concerne le parc public
(PLAI/PLUS/PLS/PSLA)
+31% |
[+16% | +27 %
1000 956
ETS ETS 843
nn 729 745 730 730
C
2015 2016 2017 2018 20193 2020
æ Convention initiale mm Avenant annuel
Ajustement des objectifs sur la période 2015-2020 en ce qui concerne
le parc public (PLAI/PLU/PLS/PSLA)
4500
4000
3616
3500
3000
2500
2000
1500
1000 662 516 516
. = EL o 7 PLUS/PLAI PLS PSLA
æ Convention initiale m Avenants annuels
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 2. Un bilan globalement satisfaisant : 95% des objectifs atteints pour le parc public sur la période
2015-2020 mais des disparités selon les produits
La catégorie « parc public » recouvre ici les produits suivants : PLA-, PLUS, PLS et PSLA.
Degré d'atteinte des objectifs des
avenants annuels la convention initiale
PLAI 1444 1385 96% 128%
PLUS 2422 2343 97% 93%
PLUS/PLAI 3866 3728 96% 103%
PLS 662 585 88% 234%
PSLA 516 463 90% 90%
Total parc public 5044 4776 95% 109%
Mise en perspective des réalisations et des objectifs des avenants
annuels pour le parc public (PLA-I, PLUS, PLS et PSLA)
[100%| [101% ] Le* ses [57%
sx 33 | 93% | g43 855
| | | | a | |
8
8
È
8
2015 2016 2017 2018 2019 2020
B Avenant annuel B Réalisations
Le bilan est globalement positif s'agissant du degré d'atteinte des objectifs pour le parc public —- 95% des
objectifs des avenants annuels ont été atteints et 109% des objectifs de la convention initiale sur 6 ans.
Néanmoins, les résultats sont différenciés selon les produits {cf analyses détaillées ci-après).
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 PLUS et PLA-I: des objectifs atteints mais une tension sur le parc locatif social qui reste
significative
3.1. La production de PLUS et de PLA4 : des objectifs atteints voire même dépassés
Rappel des objectifs :
Objectif du PLH 2014-2019 Objectif de la DAP 2015-2020
(Convention initiale)
602 logements en moyenne par an ; un objectif revu 603 logements PLUS/PLAI en moyenne par an
en 2014 suite au passage du taux SRU de 25 à 20%
pour les communes déficitaires
La convention initiale fixait un objectif de 3 616 PLAI/PLUS sur 6 ans, soit 603 logements en moyenne par
an :
e Dont 30% de PLAI (1 084 logements) et 70% de PLUS (2 532 logements).
Les objectifs ont été revus à la hausse dans les avenants annuels, en particulier en ce qui concerne les
PLAI :
e Sur la période 2015-2020 : un objectif de 3 866 logements PLUS/PLA-I, soit 644 logements en
moyenne par an.
e _3/% PLA- et 63% PLUS contre 30% PLAI et 70% PLUS dans la convention initiale.
Le bilan est globalement positif :
e Sur la période 2015-2020, 621 logements PLUS et PLA-I ont été agréés en moyenne par an, avec
un pic en 2018 (691 logements).
e Les objectifs des avenants de fin de gestion ont été atteints (96%) et ceux de la convention
initiale dépassés (103%) — cf. tableau page 10.
Logements PLUS et PLAI agréés entre 2015 et 2020
BUU
Objectif DAP 2015-2020:
603 PpLus/PLaI 691 657 en moyenne par an
600 602 ni
499
3500
au
2m
20
Zu
u
2018 2020 2015 2016 2017 2019
7m 679
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 3.2. Unediversité d'outils mobilisés pour la production ; mais des incertitudes pour la production future
Différents outils et leviers ont permis de contribuer à la production de logements locatifs sociaux :
e Des outils financiers : garanties d'emprunt et subventions de Clermont Auvergne Métropole,
mobilisation des pénalités SRU, prêts de la Caisse des Dépôts et Consignations, subventions de
l'Etat...
e Des outils règlementaires, notamment l'application de clauses de mixité sociale. L'impact de cet
outil dans la production de logements locatifs sociaux a été très variable selon les bailleurs et
les sous-secteurs de la Métropole.
Focus : la mobilisation des pénalités SRU
Clermont Auvergne Métropole utilise les pénalités versées par les communes dans le cadre de la loi
SRU pour proposer un abattement de 30% aux communes SRU qui achètent des parcelles en vue de
revente à un bailleur social dans les conditions fixées par délibération du 13 décembre 2013. Les
acquisitions se font par l'intermédiaire de l'EPF.
Entre 2015 et 2019,2 697 660 € ont été versés par les communes déficitaires au titre de la loi SRU. Le
montant reversé dans le cadre de l'abattement s'élève à 1 980 707 £ (soit 73% des crédits).
Pénalités SRU collectées et montants reversés entre 2015 et 2019
3090 000€
2 697 660€
2599 000 €
Consommation de
73% des pénalltés
1980707€ 2090 000 €
1590 000 €
TEKKI OU +
SOU O0 €
0€
Pénalités collectées Montant des pénalités reversés pour la décote foncière
Une part croissante des logements locatifs sociaux est produite en VEFA :
e Sur la période 2015-2020, l'essentiel de la production (70%) a été réalisée en maîtrise d'ouvrage
directe par les bailleurs sociaux, notamment en construction neuve (55%).
e Cependant, la part de logements produits en VEFA est nettement orientée à la hausse : elle a
plus que triplé entre 2015 et 2020.
Entre 2015 et 2020, 15% des logements locatifs sociaux ont été produits en acquisition-amélioration par
la mobilisation de l'existant, soit en moyenne 100 logements par an. Cette proportion n’est pas
négligeable, elle est légèrement supérieure aux objectifs fixés par le PLH en la matière (86 logements
par an). Cette dynamique doit être pérennisée et amplifiée pour contribuer à limiter la consommation
foncière, à favoriser le renouvellement urbain et le réinvestissement de l'existant.
12 N°DEL20210702_070 83/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 100%
90%
80%
10%
C0
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Modalités de production des logements locatifs sociaux
12% 14% |
22% | | 30% 36% |
44% |
| | |
2015 2016 2017 2018 2019 2070 2015-2070
sm Maitrise d'ouvrage directe Construction neuve 8 Maîtrise d'ouvrage directe Acauidtion amélioration mt VFFA
Focus sur le bilan de la mise en place des clauses de mixité sociale dans les documents
d'urbanisme
Le bilan est globalement positif : la mise en œuvre des clauses a permis de soutenir le
développement du logement locatif social et d'en produire dans des secteurs peu dotés où
cette offre ne se serait pas développée — ou difficilement — sans cet outil. La VEFA constitue par
conséquent un levier à ne pas écarter compte tenu du rôle qu’elle joue et doit jouer dans la
production de logements locatifs sociaux.
Pour autant, des points de vigilance sont ici à rappeler :
Son encadrement — comme c'est le cas actuellement via des plafonds de prix de vente
des charges foncières — est nécessaire pour éviter un surenchérissement des coûts de
production du logement social.
Eviter les situations de détournement de la règle pour qu’elle soit efficace, notamment
en termes de mixité — certains opérateurs proposent un nombre de logements juste
en dessous du seuil imposant l'intégration de logements locatifs sociaux.
Faire en sorte que les opérateurs appliquent le même niveau d’exigence que pour la
partie privée des opérations, notamment en termes de localisation — éviter que les
logements locatifs sociaux ne soient positionnés dans les emplacements les moins
attractifs des opérations.
La relative dépendance que génère la VEFA vis-à-vis de la promotion immobilière est
susceptible d’avoir des effets « négatifs »: baisse de la production en cas de
ralentissement de la dynamique immobilière, recentrage de la production sur la zone
B1 (Clermont-Ferrand et Chamalières) …
Il'est important que les organismes HLM préservent voire développent leurs capacités
d'intervention en maîtrise d'ouvrage directe. || convient d’être vigilant à ce que la VEFA
ne devienne pas un outil prédominant dans la production du logement social.
Les clauses de mixité sociale (sectorisation, seuil d'application, servitudes...) seront à
retravailler dans le cadre du PLUI. L'enjeu sera d'affiner les secteurs et les pourcentages
13 N°DEL20210702_070 84/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 d'application de la clause afin d'agir plus efficacement sur la spatialisation de la
production et sur la mixité sociale.
La promotion privée a certes contribué à la production de logements locatifs sociaux. Mais l'inverse est également vrai : le logement locatif social a favorisé et facilité la sortie d'opérations privées : il a représenté plus de 50% des logements réalisés dans certaines opérations de promotion.
Pénade AN — AS jf lose AAA NE Pt 1e À Re ro de 6. fre
Source : analyse réalisée par Villes Vivantes dans le cadre de l'étude sur le secteur de Champratel
3.3. Une tension sur le parc locatif social relativement significative et qui s'est accentuée
Les objectifs de production fixés dans le PLH et la convention de délégation des aides à la pierre ont été
atteints.
Pour autant, malgré cet effort de production significatif, la pression sur le parc locatif social reste
significative et la demande soutenue. Le volume de demandes de logement locatif social a fortement
progressé, de l'ordre de 41% entre 2015 et 2018.
Evolution de la demande de logement social à l'échelle de Clermont Auvergne
Métropole
15 000
16 144
16 000
14 518
14000
11 444 12000
10277
10 000 9 107
8000 6950
5 000
4000 | |
5867
2000 4494 ns |
Fin 2015 Fin 2017 Fin 2018
m lAutations Externes
Source : fichier local partagé de la demande de logement social
14 N°DEL20210702_070 85/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Trois indicateurs illustrent cette tension :
64% des demandes sont des demandes externes (ménages qui ne sont pas logés dans le parc
locatif social).
La tension sur le parc locatif social — déjà élevée en 2015 — a continué à progresser : 3,7
demandes pour 1 attribution en 2015 contre 4,4 demandes pour 1 attribution en 2018.
Le taux de Vacance Evolution du taux de vacance meLaprlhans dans le parc locatif social
commerciale dans 1,60%
le parc locatif social 1,40%
est faible et orienté
à la baisse depuis 120%
2015. 1,05% 1,00%
0,80%
0,60%
0,407%
020%
0,0%
2014 2015 2016 2017 2018 2019
3.4. Desincertitudes concernant la production future, impliquant d’être en capacité de mobiliser tous
les outils pour produire du logement social dans le cadre du PLH et du PLUi
Au-delà de la disparition du Pinel en zone B2, deux autres éléments de contexte sont à prendre en
compte et font peser des incertitudes sur la production future :
L'effet du dispositif de Réduction de Loyer de Solidarité (RLS) sur les fonds propres des bailleurs
et la capacité de ces derniers à maintenir des investissements importants pour la production et
la requalification de l'existant.
La mobilisation des bailleurs dans la reconstitution de l'offre locative sociale qui sera démolie
dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
Le futur PLH et le PLUi en cours d'élaboration devront, en fonction de la stratégie retenue, mobiliser
l'ensemble des leviers permettant :
D'assurer un volume de production à la hauteur des besoins et des enjeux.
De contribuer au rééquilibrage territorial de l'offre entre les communes et les quartiers de la
Métropole.
De mettre en œuvre les objectifs de rattrapage pour les communes déficitaires au titre de
l’article 55 de la loi SRU.
Les secteurs de grands projets, notamment les opérations de reconversion de friches, constituent des
opportunités pour produire du logement locatif social dans les prochaines années et contribuer à la
création de quartiers « mixtes ». Les bailleurs sociaux pourraient ÿ intervenir en maîtrise d'ouvrage
directe, la mise en place de clauses de mixité sociale est peu adaptée sur des projets de cette nature,
elle l’est davantage pour le « diffus ».
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Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 4. Le rééquilibrage territorial de l'offre : un processus en cours, à poursuivre et à travailler plus
finement
4.1. Une progression du taux SRU dans la majorité des communes, un développement de l'offre dans la
partie ouest de la Métropole
Le rééquilibrage territorial de l'offre de logements locatifs sociaux est à l'œuvre :
e Le « taux SRU » a progressé dans la majorité des communes entre 2014 et 2018 témoignant des
efforts engagés par ces dernières et la Métropole. Entre 2014 et 2018, 3 communes ont atteint
le taux de 20% : Aubière et Le Cendre au 1° janvier 2016 et Cébazat au 1° janvier 2018.
Evolution du taux SRU entre 2014et 2017
fSaures : burmiaure SRE)
10.20%
35.00%
50.20%
2 UA
20,0%
SNA
'n,nn%
bous
& CS < & F” dé eo 4 A s & S Fe e £ =, S 4 & $ < # 2 à "à à” À + S Va . à 7 eg sl
POS ER ES OS EE SOS EE EE SOS SE ST À À # + + F $ & æ € Ka « “= qd 7 D ta S a <> À x - na # $ FF É É * # ÿ # 4 # F & E # ë S* > F < v c? AC 4 AG Es Ci He ê “à « rs g LS & 4 &
& ES
4;
m2214 2017
e La progression du parc locatif social a été significative dans les communes de l'Ouest de la
Métropole.
Taux d'évolution annuelle moyenne du nombre de logements sociaux entre 2012 et
2019
|
Evolution en moyenne annuelle
Moins de 5%
Entre 5 et 10%
MM Entre 10 et 15%
MM Entre 15 et 20%
M Pis de 20%
Clermont Auvergne Métropole : 2.9%
25 0 25 5 75 10 km dd Mb sr agES ee |
e Une territorialisation des objectifs de logements PLUS / PLA-I est intégrée en annexe dans la
convention initiale de la délégation des aides à la pierre. Le degré d'atteinte de ces objectifs a
été très variable selon les communes :
16 N°DEL20210702_070 87/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Degré d'atteinte de l'objectif PLUS/PLA-I sur la période 2015-2020
Degré d'atteinte objectif PLUS/PLAI
0%
Moins de 100%
DM Entre 100 et 120%
Mn Entre 120 et 140%
MM Entre 140 et 160%
D Pis de 160%
Clermont Auvergne Métropole : 105%
4.2. Un enjeu majeur de poursuite du rééquilibrage territorial de l'offre de logements locatifs sociaux
Le rééquilibrage de l'offre de logements locatifs sociaux reste un enjeu majeur pour le territoire de
Clermont Auvergne Métropole :
e L'offre reste — en « stock » - géographiquement concentrée :
o 67% des logements locatifs sociaux de la Métropole sont localisés sur la commune de
Clermont-Ferrand.
o 22% des logements sont localisés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Part des locataires du parc HLM au sein des résidences principales en 2017
Part des locataires du parc HLM
Moins de 5%
Entre 5 et 10%
# Entre 10 et 15%
DM Entre 15 et 20%
En Pius de 20%
mn 4,9%
ne | .—…, { Clermont Auvergne Métropole : 18,7% 25 0 25 5 7.5 10 km o 2017
Sant-Cenès-Charrpenedie
N°DEL20210702_070
88/140
Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 PART DU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL
DANS LE PARC DE RÉSIDENCES PRINCIPALES PAR IRIS EN 2016
Eu * EE >
+ M. Eu
e La concentration géographique est particulièrement marquée pour le parc à bas loyer et les
logements financièrement accessibles aux demandeurs du 1° quartile.
Cnrentes degerchées à TP peus bodre, amant (band, Le Corte,
Copæ. Cham ditees. Correct 6, Consnon, Grenzan, eempdhes, Put dé — Fond © IGN - BD Corn Che: et orragruat Pour m4 autres, La conte #4 correrncmaie Kkoméres Source . DREAL Acvergne - APS 2015
Le rééquilibrage de l'offre est nécessaire pour :
18 N°DEL20210702_070 89/140
Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 e Atteindre le taux de 20% tel que fixé dans le cadre de la loi SRU.
+
Application de l'articie 55 de la loi SRU au Ler janvier 2018
BA comen nant semer 1e tons Ge 2e, ous der parer 208
C1 conanss 28taees
D + mgmants cr oc me bee peer
Taux de logements locatifs scciaux au 1er
déficitaires janvier 2018 me. us, de l'article 55
Beaumont 16,43%
Blanzat 15,71%
Ceyrat 12,70%
Chsrrslères 8,70%
Pont du Château 14,45%
Romagnat 17,10%
Royat 12,34%
7 communes restent déficitaires au titre de l’article 55 de la loi SRU : Beaumont, Blanzat, Cevrat,
Chamalières, Pont-du-Château, Romagnat et Royat.
La commune de Beaumont a fait l’objet d’un constat de carence en 2020. La commune conduit
actuellement une réflexion pour identifier des pistes qui permettront de tenir les objectifs.
Les communes d’Orcines et de Saint-Genès-Champanelle pourraient passer le seuil d'application
de la loi SRU (3 500 habitants) et être concernées par la loi SRU.
e Mettre en œuvre les objectifs et orientations définis dans le cadre de la Conférence
intercommunale du Logement, en particulier l'atteinte du taux de 25% d’attributions hors QPV
pour les demandeurs du 1° quartile et les ménages concernés par les projets de renouvellement
urbain.
Atteincre l'ejectif de 25% d'attribution hors QPV, et hors ZUS jusqu'en 2021, aux ménages du premier
quartile, auquel devra contribuer chaque réservataire,
Favoriser les attributions aux ménages au premier quartile en dehors des résidences les olus fragiles et en
dehors des anciennes Zones Urbaines 5Sensibles,
Au-delà du premier quartile, porter une attention particulière aux attributions aux cemandeurs du
deuxième quartile, tant en termes de localisation que de satisfaction de ces cemandes.
Mobiliser l'ensemble des leviers locaux pour permellre laleinte de l'otiectit 25%
Réserver au moins S0% des allibulions aux ménages des deuxième, boisiéme el qualeème quartile dans
les quartiers prioritaires.
Analyser là répartition des attributions par quartile au sein des QPV atin de favoriser le rééquilibrage à
l'échelle de la Métropole
Mobiliser les leviers visant à renforcer lablractisilé des gunbiers. |
engager un travail collectif sur l'analyse de la cemande de logement social des publics prioritaires et sur les
ettroutions bénéficiant 3 ces ménages afin d'identfier le prof! des ménages à pnonser.
Pour chaque réservata re et pour les bailleurs sociaux, réaliser 25% d'attribution aux ménages reconnus
DALO et à défaut aux autres ménages prioritaires
Ce
CCC
N°DEL20210702_070
90/140
Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Les orientations stratégiques visant à renforcer la mixité sociale et le droit au logement ont été
validées en Conférence Intercommunale du Logement le 20 novembre 2018. La CIL du 22 mai
2019 a rendu un avis favorable sur la Convention Intercommunale des Attributions (CIA) et le
Plan partenarial de gestion de la demande et d’information des demandeurs.
Répondre aux besoins observables dans les différentes communes de la Métropole.
A l'échelle de l’EPCI, 52% des ménages sont de par leurs revenus éligibles au logement locatif
social PLUS / PLA-I. La proportion est plus où moins significative selon les communes. Pour
autant, elle se situe aux alentours de 40% pour la majorité des communes.
Part des ménages éligibles au logement locatif social (PLUS/PLAI) en 2015
=
Orcines
“
Part des ménages éligibles
Entre 25 et 30%
Entre 30% et 40%
MN Entre 40 et 50%
EM Entre 50 et 60%
Saint-Gents-Champanee Be Plus de 60%
—, { Clermont Auvergne Métropole : 52.3%
2.5 0 2.5 5 7.5 10 km mers
4.3. La spatialisation de la production : un sujet stratégique majeur pour Clermont Auvergne Métropole
et ses partenaires
La territorialisation de la production est un enjeu majeur et a été évoquée comme tel par l’ensemble
des acteurs interrogés.
La remise à plat de la spatialisation dans le cadre de la DAP, du PLH et du PLUi doit permettre :
D'éviter le risque d’une concentration de la production dans des secteurs déjà bien dotés.
D'aller plus loin dans le rééquilibrage territorial de l'offre, pour améliorer la mixité et les
équilibres socio-territoriaux entre les communes et les quartiers de la Métropole, créer des
conditions favorables à la mise en œuvre des orientations et des objectifs de la Conférence
Intercommunale du logement.
A l'échelle de Clermont-Ferrand, 30,26% des résidences principales sont des logements locatifs sociaux
(inventaire SRU 2017). La commune respecte le quota de 20% de la loi SRU et dispose d’un parc d'ores
et déjà relativement développé. Pour autant, il est essentiel de poursuivre la production de logements
locatifs sociaux dans la ville-centre mais en privilégiant une approche territoriale très fine :
La ville a un poids démographique important au sein de la Métropole et un rôle stratégique
majeur dans l'attractivité et le dynamisme du territoire.
20 N°DEL20210702_070 91/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 e Elle concentre une part significative de la demande de logement social.
e Elle offre un cadre de vie adapté pour de nombreux profils de ménages — accès aux transports
en commun, aux équipements, aux services...
e Elle concentre de nombreuses opportunités foncières (reconversion de friches) essentielles
pour la production des prochaines années.
La spatialisation et sa déclinaison opérationnelle (dans la politique de l’habitat et dans les outils
règlementaires du PLUi) constituent un enjeu majeur. || s'agira non seulement de décliner l'offre globale
(PLUS/PLA-I/PLS) mais aussi par type de financement / type de produit.
Un décalage entre l'offre et la demande en termes de typologies
Mise en perspective de l'offre de logements locatifs sociaux, de la demande et des attributions selon la typologie
du logement
+=
20% T5 et plus EL 23% 32% T2
7 —Offre en 2019
—Demandes à fin 2018
Attributions
Sources : RPLS 2019, fichier local partagé de la demande de logement social
L'offre est en décalage avec la demande :
e L'offre de petits logements (T1 et T2) est déficitaire.
e Al'inverse, le poids des T4 dans l'offre (31%) est supérieur à leur poids dans la demande (20%).
Ce constat est également valable pour les T3.
e Le rapport entre la demande, les attributions et l'offre est relativement équilibré pour les T5 et
plus.
21 N°DEL20210702_070 92/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Profil de l'offre locative sociale financée entre 2015 et 2019 en termes de typologies
Mise en perspective des typologies de logements financés entre 2015 et 2019 avec la structure
de l'offre
100%
90%
80%
70%
EUX
5n%
10%
30%
20%
10%
Ux
Agréments 2015 Agréments 2016 Agréments 2019 Offre en 401/
aTi m7T2 mT3 MITA mISetplus
Sources : RPLS 2017, tableaux de bord de suivi de la programmation fournis par Clermont
Auvergne Métropole
N.B. : les données concernant la typologie des logements ayant bénéficié d'un agrément en 2017 et 2018
ne sont pas suffisamment renseignées pour être exploitables.
La production récente a contribué à réduire le décalage constaté entre l'offre et la demande en termes
de typologie :
La part de T2 dans la production (entre 32 et 35% selon les années) a été supérieure à la
proportion qu’elle représente dans l'offre (17% en 2017).
La production a contribué à renforcer l'offre en T3 qui est d'ores et déjà bien développée. Deux
facteurs peuvent expliquer cette situation :
o Le logement T3 est une « valeur refuge » dans le sens où ce logement de taille moyenne
permet de répondre aux besoins d’une diversité de profils de ménages.
o La part de T3 est une dimension essentielle dans l'équilibre financier des opérations.
La proportion de grands logements (T4 et T5) a été inférieure à leur poids dans le stock de l'offre,
la production récente a donc légèrement contribué à faire diminuer ce segment de l'offre. Ceci
est logique compte tenu des constats formulés précédemment.
Globalement, la production de logements récente a permis de contribuer à rééquilibrer les typologies
au sein du parc locatif social et à développer une offre davantage en adéquation avec la demande
exprimée. À noter cependant deux points de vigilance :
A ne pas produire un volume de T3 trop élevé au regard de la demande et des besoins.
A ne pas générer à terme de la pression sur le parc de très grands logements.
22 N°DEL20210702_070 93/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 6. Zoom sur le PLA-I : un objectif atteint (96%) mais un effort à poursuivre pour développer cette
offre et mieux la répartir géographiquement
6.1. Un objectif atteint concernant la production de PLA-I
Objectif du PLH 2014-2019 Objectif de la DAP 2015-2020
70% de PLUS / 30% de PLA-I Convention initiale = 30% de PLA-I (1 084 logements PLA-|
sur 6 ans)
Avenants de fin de gestion 2015-2020 = 37% de PLA-I
Les objectifs ont été ajustés chemin faisant à la hausse dans les avenants annuels et de fin de gestion
par rapport à la convention initiale.
Mise en perspective des objectifs inscrits dans la conventioninitiale
et inscrits dans les avenants annuels en ce qui concerne les PLA:-I
359
32
259
297
267 263
225 212
. 181 180 181 181 181 182 181
159
12
52
2
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Conventioninitiale M Avenant de fin de gestion
Le bilan de réalisation est globalement positif:
e Avec 1 385 logements PLA- agréés entre 2015 et 2020, les objectifs ajustés dans les avenants
de fin de gestion (1 444 logements) sont atteints à 96% et ceux de la convention initiale
largement dépassés (128%).
e La production de PLA-l est globalement orientée à la hausse depuis 2015, malgré une légère
baisse en 2019 et 2020. Elle a connu un pic notable en 2018, avec 281 PLA-I agréés.
23 N°DEL20210702_070 94/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Nombre de PLA-I agréés par an entre 2015 et 2020
309
259
281
258
ns 229
212
209
180
159
109
59
«
2015 2016 2017 2018 2019 2020
e Entre 2015 et 2020, les PLA- ont représenté 37% des logements locatifs sociaux PLUS / PLA-I
agréés. La proportion de PLA-I a nettement progressé, de 30% en 2015 à 46% en 2020.
Répartition des agréments PLUS / PLA-I
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2015-2020
BPLAA mPLUS
La politique de la Métropole mise en place par la Métropole depuis 2010 (réaliser 20 à 25% de PLA-
dans toute opération), appuyée par les services de l'Etat, pour développer l'offre de PLA-I a porté ses
fruits.
6.2. Mais la question de l'accessibilité financière de l'offre neuve reste globalement posée
La montée en puissance du PLA-| ces dernières années a contribué à développer de nouvelles solutions
pour mieux répondre aux besoins des demandeurs et, plus globalement, de la population.
Pour autant, elle ne permet de répondre que partiellement aux besoins :
24 N°DEL20210702_070 95/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 e 66% des demandeurs ont des ressources inférieures à 60% des plafonds HLM. Selon les bailleurs
sociaux, la demande se paupérise. La proportion est plus importante (80%) dans les données
sur la demande de logement social disponibles en ligne (SNE).
Revenus des demandeurs de logement social rapportés aux plafonds HLM au
31/12/2018
s Revenus Inféneurs À AIX des plafonds 1 A = Reventis momars entre di et OU% des nlafonds PA
= Revenus compris entre 0 et 100% des plafonds 1ILM = Revenus supéneurs & 109% des plafonds !ILM
= Non rerçeigné
Source : fichier local partagé de la demande de logement social
e Parmi les ménages éligibles au logement locatif à l'échelle de Clermont Auvergne Métropole
(68 576 ménages en 2015, soit 52% des ménages), près de la moitié (49%) ont des revenus
inférieurs à 60% des plafonds HLM et sont éligibles au PLA-.
e Le niveau de loyer du PLA-I (5,53 €/ m? en moyenne selon la source RPLS 2019) est élevé pour
les profils de ménages les plus modestes. Une analyse plus fine serait utile pour identifier le
niveau de loyer des PLA-I produits récemment ainsi que la charge réelle pour les ménages
intégrant des éventuels loyers annexes.
6.3. Une production qui a contribué au rééquilibrage territorial de l'offre de PLA-
45 % de la production de PLAI entre 2015 et 2020 a été réalisée sur la commune de Clermont-Ferrand,
55% dans les autres communes.
Répartition de la production de PLA-I de la Métropole entre 2015 et 2020
Part de la production de PLA-I
au sein de la production totale
de la Métropole
MM Envre 1% et 5%
M Ente 5% et 10%
= “5%
25 N°DEL20210702_070 96/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 La production a donc permis de contribuer au rééquilibrage territorial de l'offre dans des proportions
significatives :
e Pour rappel, la commune de Clermont-Ferrand représente 54% des résidences principales de la
Métropole.
e 70% de l'offre de logement social à bas loyer (inférieur à 4,9 € / m? de surface habitable) est
localisée sur la commune de Clermont-Ferrand {source : RPLS 2019).
6.4. Un processus de rééquilibrage à poursuivre pour être en capacité d'améliorer la mixité et de mettre
en œuvre les objectifs et orientations de la Conférence Intercommunale du Logement
Le degré d'atteinte des objectifs de PLA-I a été très variable selon les communes.
Degré d'atteinte de l'objectif PLA-I sur la période 2015-2020
orÀ …. .
Degré d'atteinte objectif PLAI
Moins de 20%
Entre 20 et 60%
Entre 60 et 80%
#7 Entre 80 et 100%
BR Entre 100 et 120%
M Plus de 120%
| Clermont Auvergne Métropole : 93% |
La spatialisation des PLA- devra permettre de mettre en œuvre les orientations et objectifs définis dans
le cadre de la Conférence Intercommunale du Logement :
Objectif d'attributions
aux demandeurs du 1°°
quartile
25% des attributions hors
QPV/hors ex-ZUS à
PR ES l'échelle de la Métropole
bénéficient à des
demandeurs du premier
26 N°DEL20210702_070 97/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Territorialisation des attributions par communes
Source : Convention Intercommunale d'Attribution
Ces trois dernières années, les PLA-I ont été principalement produits dans des opérations mixtes :
2018 2019 2020
Nombre d Nombre d
Nombre POTE CE Nombre DOTE CE Nombre Nombre de Vu logements Vu logements nr d'opérations d'opérations d'opérations | logements PLA:
PLA4 PLA-|
Opérations mixtes intégrant des PLA-| 39 252 31 212 32 228
Opérations 100% PLA-| 2 29 5 46 1 1
L'analyse du degré de mixité des opérations reste à finaliser en intégrant les PLS.
27 N°DEL20210702_070 98/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 6.5. Les PLA-I adaptés pour les Gens du Voyage : un objectif loin d’être atteint; la sédentarisation des
Gens du Voyage : un enjeu important pour la Métropole
Aubière
Aulnat 1
Beaumont 3
Cébazat 12 à 15
Châtea 1
Clermont-Ferrand 10 à 15
Cournon-d'Auve 1
Gerzat 20 à 25
Le Cendre 1
Lem 4a5
Pont-du-Château 5à7 O[O0/O0/O0OounuIOIOoIOoIo|w
| Total | 61 à 79 logements | 8 logements |
La convention initiale de la délégation des aides à la pierre fixait un objectif de production de 61 à 79
logements PLA-| adaptés pour les Gens du Voyage. L'objectif est loin d’être atteint: seulement 8
logements ont été financés entre 2015 et 2020.
Une bonification des aides PLAI est permise dans le cas de projets de sédentarisation : Clermont
Auvergne Métropole fixe le plafond de subvention à 15 OO0£€ par logement concernant la sédentarisation
des gens du voyage (contre 11 500€ pour un PLAI « classique »). Une AMO spécifique pour un
accompagnement des familles dans le cadre de leur projet d'habitat est en outre financée par l'Etat.
La sédentarisation des Gens du Voyage via la création de terrains familiaux et la création de PLA1
adaptés est un enjeu majeur pour la Métropole.
De nouveaux leviers d'actions seront à prévoir dans le cadre du PLUi en cours d’élaboration et du futur
PLH.
Au niveau départemental, le PLA-| adapté est conçu comme un produit dédié au logement des Gens du
Voyage. Ceci n'est pas le cas partout en France ; en effet, dans un certain nombre de départements et
de régions, le PLA-l adapté s'adresse à d’autres profils de ménages, en particulier ceux qui cumulent des
difficultés économiques et sociales. Le PLA-I adapté est un produit pertinent pour différents profils de
ménages.
Zoom sur le PLS : des réalisations nettement supérieures à l'objectif initial ; un « créneau de
marché » mais des conditions de réussite à réunir
7.1. Un développement du PLS plus marqué que l'objectif fixé initialement dans la DAP et le PLH
Objectif du PLH 2014-2019 Objectif de la DAP 2015-2020
260 logements, soit 43 logements en moyenne Convention initiale = 42 logements en moyenne par an
annuelle soit au total 250 PLS
Avenants de fin de gestion 2015-2020 = 110 logements en
moyenne par an
L'objectif fixé initialement dans la convention sur 6 ans était de 42 PLS en moyenne par an. Ces objectifs
28 N°DEL20210702_070 99/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 ont été revus à la hausse dans les avenants initiaux annuels, et dans les avenants annuels finaux
(avenants de fin de gestion) : ils sont passés de 42 à 110 logements en moyenne annuelle pour la période
2015-2020.
Les objectifs inscrits dans les avenants de fin de gestion ont été atteints à hauteur de 88% sur la période
2015-2020. Au-delà de ce constat, le volume de PLS agréés a été plus de deux fois plus élevé que
l'objectif inscrit dans le PLH.
Globalement, après une augmentation entre 2015 et 2016 (de 59 à 117 logements), la production s’est
stabilisée autour de 115 logements par an entre 2016 et 2018, soit une proportion relativement
conséquente par rapport a l'offre de PLS globale (552 logements à l'échelle de la Métropole en 2019).
Le volume de PLS produit est orienté à la baisse depuis 2019.
Mise en perspective des objectifs et des réalisations concernant les PLS
1850
161
150 150
140
120 117 114 118 112
100 104
11)
80
80 F3
59 59
60
10
20
0
2015 2016 2017 2018 2019 2020
m Objectifs inscrits dans l'avenant de fin de gestion Réalisations
Le PLS s’est développé de manière plus ou moins marquée selon les bailleurs :
Auvergne Habitat a développé le produit PLS ces dernières années, du fait de l'intégration dans
un groupe qui réalisait ce type de produit. Le bailleur ne rencontre pas de difficulté particulière
pour les louer au loyer plafond.
L'Ophis a également produit des PLS mais ces derniers sont rarement loués aux niveaux de loyers
plafonds.
Logidome a réalisé un faible volume de logements PLS ces dernières années. Ces logements sont
loués au plafond PLS sans difficulté particulière du fait notamment de leur localisation dans des
secteurs attractifs où il est possible de capter cette clientèle (par exemple à Chamalières, à
proximité du centre-ville). Dès que l’on s'éloigne du centre-ville, le bailleur observe une réelle
difficulté à louer les logements PLS.
CDC Habitat ne produit pas de PLS, uniquement du PLUS/PLAI.
Différents paramètres peuvent expliquer la montée en puissance du PLS :
Certains organismes souhaitent diversifier leur offre de logements et améliorer la mixité au sein
de leur patrimoine.
Selon les acteurs, le PLS a permis d'apporter de la mixité sociale dans certaines opérations et de
les équilibrer. « L'augmentation de la proportion du PLA-I a été compensée par celle du PLS pour
29 N°DEL20210702_070 100/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 équilibrer les opérations ». Les données disponibles à ce stade ne permettent pas d’objectiver
ce point.
e Selon les acteurs, le PLS aurait notamment été mobilisé pour l'application des clauses de mixité
sociale. || a permis aux promoteurs pour certaines obligations de respecter les clauses sans faire
appel à un bailleur social. "Il est plus simple d'avoir un investisseur qui prend 4-5 logements sur
une opération plutôt que de faire venir un bailleur social pour 4-5 logements. "Les données
disponibles à ce stade ne permettent pas d’objectiver ce point.
Il convient de rester prudent sur le PLS ; pour autant, il a permis d'atteindre les objectif fixés dans des
communes où les logements sociaux plus « classiques » (PLUS et PLA-l) sont difficiles à mettre en œuvre,
ce produit est plus facilement accepté par les élus.
L'enjeu est de pouvoir développer une diversité de produits dans les différents secteurs de la Métropole
et de s'assurer de ne pas créer une segmentation géographique des produits. Pour autant, le PLS peut
constituer une « clé d'entrée » pour engager une dynamique de production, là où cela peut s'avérer
compliqué.
7.2. Des PLS « familiaux» produits par les bailleurs sociaux essentiellement sur la commune de
Clermont-Ferrand
Les PLS agréés ces dernières années sont a priori des logements réalisés par des bailleurs sociaux et
correspondent à des produits « familiaux » et non à des PLS « résidences ».
Entre 2014 et 2019 {source : RPLS), 221 PLS ont été mis en service à l'échelle de la Métropole, pour
l'essentiel sur la commune de Clermont-Ferrand (171 logements) et dans une moindre mesure sur
d’autres communes : 24 logements à Lempdes, 20 à Chamalières et 6 à Cébazat.
Des analyses complémentaires seraient à réaliser sur le PLS dans le cadre du dispositif d'observation de
la Métropole notamment pour mieux connaître les produits (localisation, PLS bailleurs / investisseurs,
logements familiaux / offres spécifiques).
A priori, ce sont pour l'essentiel des PLS développés par les bailleurs. Les investisseurs ne semblent pas
à ce stade s'être saisis du produit PLS et ce, malgré la disparition du Pinel.
7.3. Quel rôle pour le PLS dans le marché local de l'habitat métropolitain ?
Le PLS est un produit particulier : en effet, le niveau de rotation est plus élevé que pour les autres
produits locatifs sociaux (15% contre 9 ou 10%), souvent car ils sont occupés par des petits ménages en
début de parcours résidentiels pouvant prétendre plus rapidement à de l'accession sociale.
Selon les acteurs interrogés, il existe un « marché » pour le produit PLS sur la Métropole. || convient
néanmoins de rester prudent sur le volume de logements à développer, il s'agit d’un marché de
« niche ».
La mise en perspective des loyers plafonds du PLS (7,48 € / m? en moyenne selon la source RPLS 2019)
avec ceux du marché libre (selon Clameur en 2018, 10,2 € / m° à l'échelle de la Métropole et 10,4 € /
m? pour la ville de Clermont-Ferrand) confirme l'existence d’un créneau sur le marché.
Mais des conditions doivent être réunies pour que cette offre capte la clientèle ciblée :
e _Viser un développement mesuré et prudent, au maximum aux alentours de la jauge constatée
ces dernières années.
e Localisation: le PLS ne peut pas être développé dans n’importe quelle commune/secteur. ||
s’agit d’être vigilant sur les « adresses » choisies, et proposer des localisations très attractives
(Chamalières, Royat, certains quartiers de Clermont-Ferrand...)
30 N°DEL20210702_070 101/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 e _Privilégier la production de petites typologies afin de proposer des loyers attractifs. En effet les
grands logements PLS atteignent des niveaux de loyers « élevés », relativement proches d’une
mensualité de prêt immobilier pour une acquisition dans certaines communes et / où l'extérieur
de la Métropole.
e Pour les plus grandes typologies, privilégier des formes individuelles
e Adapterla gestion locative. Le PLS ne se gère pas comme le PLAI ou le PLUS. Il s’agit de privilégier
une approche produit (commerciale) et non une approche administrative / institutionnelle.
Le PLS est avant tout à développer dans une logique de « produit logement » (offrir des parcours
résidentiels, améliorer la mixité dans le parc locatif social) que dans une perspective financière (équilibre
des opérations et / ou produits de défiscalisation).
Une vigilance particulière est à apporter afin que ce produit ne soit pas détourné à des fins de
commercialisation des promoteurs (comme un pur produit de défiscalisation), notamment sur certains
secteurs où le risque est, à terme de favoriser un autre public que celui attendu initialement.
On peut supposer qu'avec la disparition du PINEL, une réorientation vers le PLS investisseur pourrait
avoir lieu. A noter qu'a priori, les promoteurs locaux estiment que le PLS est un produit complexe, dur à
vendre aux investisseurs. Le PLS n'est pas encore identifié comme un produit d'investissement locatif à
proprement parler.
Zoom : quel est le profil des attributaires des PLS à l'échelle de la Métropole ?
11Q
e 34% des attributions correspondent à des réponses à des demandes de mutation (ménages déjà
logés dans le parc locatif social), 31% sont hébergés par des parents ou des particuliers et 20%
des ménages étaient auparavant logés dans le parc locatif privé.
e 63% des attributaires ont des revenus inférieurs à 40% des plafonds HLM et seulement 5% ont
des revenus supérieurs à 100% des plafonds HLM. Ces données portent à croire que les
logements PLS ne sont pas loués aux loyers PLS. Comment expliquer ce constat ? Les bailleurs
rencontrent-ils des difficultés à capter les profils de clientèles, les ménages éligibles au PLS
résidant où arrivant sur le territoire ?
e Ce sont pour l'essentiel des petits ménages (73% de ménages de 1 où 2 personnes).
e 81% des attributaires résidaient déjà sur le territoire. À noter que 19% d'entre eux (191
ménages) sont des nouveaux arrivants principalement originaires du reste du département
(171).
Le PLS correspond à un marché « de niche » - il est donc souhaitable de mettre en place un module
d'observation sur ce segment d'offre : rotation, profil des attributaires..
N°DEL20210702_070
102/140
Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 8. Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) : un objectif quasiment atteint grâce à un pic
d’agréments en 2018 ; un enjeu plus global de développement de la primo-accession et de
l'accession aidée sur le territoire
8.1. Une montée en puissance du PSLA
Objectif du PLH 2014-2019 Objectif de la DAP 2015-2020
Dédier 10 à 15% de la production neuve à Convention initiale = 516 PSLA, soit en moyenne 86 par an
l'accession sociale, soit 230 logements en Avenants de fin de gestion 2015-2019 = 86 logements en
moyenne par an moyenne par an
L'objectif fixé dans la convention initiale et dans les avenants de fin de gestion cumulés - à savoir 86
logements en moyenne par an est quasiment atteint pour la période 2015-2020 : 77 PSLA ont été agréés
en moyenne par an, correspondant à 90% de l'objectif.
La production a été très variable selon les années, à noter cependant une montée en puissance depuis
2015.
Mise en perspectives des réalisations et des objectifs
concernant les PSLA
144
86 86 86 86 86 86 81 75
64 67
| |
2015 2016 2017 2018 2019 2020
10
100
m Objectifs inscrits dans l'avenant de fin de gestion m Réalisations
Au-delà du volume d’agréments, il serait intéressant de disposer d'éléments permettant de mieux
connaître cette offre et le rôle qu'elle joue actuellement dans la réponse aux besoins en logements :
e Le nombre de logements effectivement vendus — tous les logements agréés sont-ils réalisés en
PSLA ? Certains logements sont-ils transformés en PLS en cas de non-vente au bout de 18 mois ?
e Quels sont les prix de vente pratiqués ?
e Quelest le profil des acquéreurs ?
Ces analyses ne peuvent pas être conduites à ce stade, faute de données disponibles.
La rareté et les prix élevés du foncier peuvent expliquer le faible voire l'absence de développement de
ce produit sur certains secteurs de la Métropole.
Il'existe un potentiel de développement du PSLA avec des conditions de réussite :
e Le prix est un critère majeur de succès différenciant le produit PSLA de ce que proposent les
32 N°DEL20210702_070 103/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 opérateurs privés.
e Comme pour le PLS, le prix est à envisager à l'échelle du bien global, plutôt qu’au m?.
e || requiert des modalités de commercialisation similaires à celles pratiquées par les opérateurs
pour le marché libre. Les bailleurs sociaux produisant des PLSA ont développé de nouvelles
approches de commercialisation ces dernières années (salons de l'habitat, radio...).
8.2. Un enjeu de développement des produits en accession aidée et abordable à la propriété sur le
territoire de la Métropole
La primo-accession est peu développée. Elle est 3 à 4 fois plus élevée dans les territoires limitrophes,
reflet d’une desserrement résidentiel de certains profils de ménages.
Nombre de PTZ dans le neuf
pour 1000 habitants
en moyenne annuelle (2010-2017)
Moins de 0,6
06a1
Mn 1314
mm 1 14418
D Ps dé 18
|] Contour Clermont Auvergne Métropole
C2 Contour Puy-de-Dôme
Source : ta gontr
Le nombre de Prêts à Taux Zéro accordés dans le neuf a connu une baisse significative en 2018, du fait
des évolutions récentes explicitées précédemment. A l'échelle nationale, elle est de l’ordre de 35%. La
baisse est plus accusée sur la Métropole, de l’ordre de 46% (236 PTZ en 2017 contre 127 en 2018). A
noter cependant que le volume semble se stabiliser voire légèrement repartir à la hausse en 2019 (148).
Entre 2017 et 2018, la diminution du nombre de PTZ accordés dans l’ancien est encore plus marquée (-
55%), contre — 21% à l'échelle nationale.
Le faible développement de la primo-accession dans le neuf est à mettre en lien notamment avec les
prix de l'immobilier (cf. diagnostic du PLUIi). Les prix de l'immobilier sont élevés au regard des capacités
financières des ménages locaux et des prix constatés dans les territoires limitrophes ; à titre d'exemple :
33 N°DEL20210702_070 104/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Le prix moyen de vente des maisons neuves est compris entre 196 000 et 280 000 £ selon la
typologie en 2018. Les prix observés à l'échelle de la Métropole sont supérieurs à ceux pratiqués
dans les territoires limitrophes : pour la Communauté d'Agglomération Riom Limagne et
Volcans, le prix moyen de vente d’une maison neuve est en 2017 inférieure de 14% à celui
observé sur la Métropole, soit 182 385 € (ce qui correspond globalement au budget des
ménages primo-accédants et ménages modestes).
Le prix des terrains est plus élevé sur la Métropole que sur les territoires voisins. || faut compter
un minimum de 200 000 £ pour réaliser ce type de projet dans les secteurs les moins chers de
la Métropole. (Source : diagnostic 3 QPV ©Adéquation)
Le prix moyen constaté dans le marché d'occasion à l'échelle de Clermont Auvergne Métropole
est de :
o 176 100 € pour une maison ; les prix oscillent entre 140 800 € et 240 000 €. Le prix
médian des maisons est orienté à la baisse : - 4,8% sur un an et — 3,8% sur 5 ans.
o 1750€/m° dans le collectif; les prix oscillent entre 1 420 et 2 100 € / m°. Le prix moyen
dans le collectif est orienté à la hausse : +3,9% sur un an et 6,6% sur 5 ans.
Les prix sont globalement dans la fourchette basse des prix observés sur les Métropoles de
comparaison. En revanche, ils sont supérieurs à ceux constatés dans les territoires limitrophes.
Pour les maisons, le prix médian est :
o De 148 100 € pour la Communauté de Communes Entre Dore et Allier, soit inférieur de
16% à celui de la Métropole.
o Etde 150 500 € à l'échelle du département.
La modification des règles de financement du logement (notamment du Prêt à Taux Zéro) a des impacts
conséquents sur le marché immobilier, elle est porteuse de risques mais aussi d'opportunités pour
repenser la programmation de logements et son adéquation aux besoins des ménages et des ambitions
de la Métropole :
Comment soutenir le développement de l'accession aidée à la propriété dans l’ancien ?
Comment réorienter l'offre nouvelle en direction des propriétaires occupants ?
Comment accompagner le développement d’une offre locative de qualité et à des niveaux de
prix accessibles sans dispositif de défiscalisation ?
La réponse à ces enjeux reposera sur la capacité des opérateurs locaux à expérimenter et
innover pour développer de nouveaux produits.
Focus : la vente de logements locatifs sociaux
La vente de logements locatifs sociaux contribue au développement de l'accession sociale à la propriété.
Dans le contexte de mise en place de la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS) et pour être en capacité
de maintenir leurs fonds propres, les bailleurs sociaux visent un développement de la vente de logements
locatifs sociaux — globalement, le nombre de ventes pourrait être multiplié par deux.
Cette perspective est porteuse d'opportunités : offrir des parcours résidentiels aux locataires du parc
social, contribuer au développement d’une offre en accession sociale voire très sociale sur le territoire.
Mais elle appelle également un point de vigilance : la vente de logements contribuera à faire diminuer le
stock de logements locatifs sociaux et —si elle n’est pas compensée par la production neuve — à accentuer
la pression sur le parc social qui est significative à l'échelle de la Métropole (près de 4 demandes pour
une attribution).
La Métropole a signé en novembre 2019 une charte métropolitaine de la vente responsable du logement
34 N°DEL20210702_070 105/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 SCHÉMA DE RÉALISATION DES VENTES, ENLIEN AVEC LES DOCUMENTS CADRE DELA MÉTROPOLE
ET DES ORGANISMES HLM
Collectivités
ENS LT
ctla Métropole
{en amont des avis
formcis)
: Les communes
tete ten : déficitaires SRU ot
ET : l'État local donnent leur
locale de :
Phabittat
QUERe RE
Respect
CES Tee)
de la vente
responsable
Enlien
avec l'observatoire
métropolitain et les €
Instances du PLH
35
Organismes de logement social
Définition des plans de vente ou
EL LE STE E 0 (T
à mettre en vente
Autorisation des ventes par :
+ signature dels CUS
D) 7 US, ©
non intégrés à la CUS
Le nnEn led 11
copropriété
Vie de la
copropriété
N°DEL20210702_070
106/140
Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 9. Des innovations qui restent encore très ponctuelles
Habitat participatif dans l'écoquartier de Trémonteix
D D D De.
Résidence Cocoon'Âges dans le quartier de Champratel Projet "Le Clos des Vignes” : village intergénérationnel de 40 logements à Clermont-Ferrand
A quelques exceptions près, l'offre développée sur le territoire de la Métropole reste relativement «
classique » : logements collectifs, habitat individuel groupé...
Les innovations restent très ponctuelles, certains produits développés et testés sur d’autres Métropoles
sont peu présents voire « absents » de la programmation.
Or, ces produits ont un rôle essentiel à jouer dans la mesure où ils permettront de :
e Contribuer à diversifier la réponse aux besoins en logements.
e Promouvoir le territoire vis-à-vis des différents profils de ménages : l'innovation constitue un
avantage concurrentiel différenciant par rapport aux territoires limitrophes (opérations « phares
», « vitrines »).
Ces innovations et expérimentations pourraient porter sur différents axes / dimensions :
e Modularité et réversibilité.
e Mixité générationnelle et sociale et mixité des produits (accession / locatif).
e Intégration d'offres de services dans la conception des produits habitat.
e Développement de l'accession aidée, abordable à la propriété.
10. FOCUS sur l'intervention métropolitaine hors délégation : la démolition et la réhabilitation de logements locatifs sociaux
10.1. La démolition de logements locatifs sociaux : une action ambitieuse engagée et qui sera poursuivie
dans le cadre du NPRU
La convention initiale prévoyait la démolition de 640 logements locatifs sociaux.
L'objectif a été mis en œuvre : 713 logements ont été démolis dans le cadre du Projet de rénovation
Urbaine. Clermont Auvergne Métropole a engagé une politique de rénovation urbaine ambitieuse au
travers du PRU et qui se poursuivra dans le cadre du NPRU.
36 N°DEL20210702_070 107/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Dans le cadre du PRU 1, des interventions importantes ont été menées sur le parc locatif social dans les
quartiers Champratel, Croix- Neyrat, La Gauthière, Les Vergnes et Saint- Jacques nord à Clermont-
Ferrand ainsi que sur le Patural à Gerzat :
La démolition de 713 logements.
La construction de 688 logements.
La construction de 159 logements en accession sociale à la propriété.
La démolition-reconstruction d’un foyer de travailleurs migrants.
La réhabilitation de 3 901 logements.
L'amélioration de la qualité de service de 2 601 logements.
La politique de rénovation urbaine sera poursuivie dans trois quartiers projets d'intérêt national dans le
cadre du NPNRU : les Vergnes, La Gauthière et Saint- Jacques Nord. Ce projet concerne à l'échelle de
l’agglomération environ 4 480 logements, dont 3 570 logements sociaux.
Le NPNRU prévoit les interventions suivantes :
La démolition de 1 292 logements.
Ils seront reconstitués au 1 pour 1 selon le principe établi des 3 tiers (1/3 sur la commune de
Clermont- Ferrand dans les secteurs peu pourvus en logements locatifs sociaux, 1/3 dans les
communes déficitaires au titre de l’article 55 de la loi SRU, 1/3 sur les autres communes de la
Métropole dans les secteurs peu pourvus en logements locatifs sociaux).
Une programmation ambitieuse en matière de diversification de l'offre d’habitat dans les
quartiers concernés.
37 N°DEL20210702_070 108/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 FOCUS/
LE NOUVEAU PROGRAMME DE RENOUVELLEMENT URBAIN
En décembre 2014, trois quartiers de la métropole ont été retenus au titre du Nouveau Programme de Renouvellement Urbain 2014-2024 (NPRU), parmi les 200 quartiers sélectionnés d'intérêt national par l'ANRU : les Vergnes, la Gauthière et Saint-Jacques Nord.
La signature en novembre 2019 d'une convention pluriannuelle de renouvellement urbain formaise l'accompagnement de l'ANRU et des autres partenaires pour la réaësation opérationnelle des projets.
La Gauthière
+ Ouvrir le quartier sur l'ouest et le boulevard léon-iou
+ Compléter l'aménagement de l'espace central
: restruciurer le centre commercial,
- Valoriser le groupe scolaire, créer des
espaces de conviviabté, aménager les espaces
publics
- Poursuivre la réhabilitation de habitat et
accueillir de nouveaux logements (environ 430
déconstructions, 150 nouveaux logements,
FN
} =
‘
démos, dont la Muraïe de Chine)
-+ Redynamiser la place Henn-Dunant
+ Développer l'attractivité du quartier en
misant sur ses nombreux atouts
no
2
2
1
L
di
._—___……
mioeté : LES, L
= | Ryg : Créer un lieu de ve en cœur de LH} ET LL} quarber étendu jusqu'a la plaine du
la Grande Plaine en améhorant
l'ensemble des circulations
- Compléter l'offre en équipements
publics
+ Développer l'atiractité de
l'habitat (environ 320 logements
réhabilités, 155 nouveaux
logements, 270 démolis).
* + Renforcer l'offre économique
artisanale et l'entrepreneuriats
10.2. La réhabilitation de logements locatifs sociaux :
La Métropole a fixé un objectif ambitieux de réhabilitation :
e Dans son PLH de 600 logements publics énergivores par an.
e Dans la convention de délégation des aides à la pierre de 3 896 logements.
Les objectifs de réhabilitation sont inscrits dans les Plans Stratégiques de Patrimoine (PSP) des bailleurs.
38 N°DEL20210702_070 109/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 L'absence de données consolidées ne permet pas de déterminer si l'objectif a été ou non atteint.
Néanmoins, il est possible de poser des éléments de bilan plus qualitatifs :
e Entre 2015 et 2017 (1°"® période triennale de la délégation), les bailleurs ont mis en œuvre des
campagnes de réhabilitation thermique assez importantes sur leur patrimoine.
e Cette dynamique s'est ralentie depuis, notamment du fait du contexte, des contraintes et des
incertitudes que connaissent actuellement les bailleurs sociaux. Ces derniers sont prudents
concernant l'investissement de leurs fonds propres (les réhabilitations nécessitent de mobiliser
les fonds propres de manière importante).
Le NPNRU permettra de poursuivre la dynamique engagée avec la réhabilitation de :
e 530 logements dans le quartier de la Gauthière.
e 330 logements à Saint Jacques Nord.
e 320 logements dans le quartier des Vergnes.
Des réhabilitations sont également engagées dans le droit commun pour rénover le parc locatif social
énergivore. Ces opérations mobilisent les fonds des bailleurs et sont pour partie soutenus dans le cadre
du Contrat Territorial de Développement Durable par la Métropole et le Conseil Départemental.
Focus : le Contrat Territorial de Développement Durable
Depuis 2009, la Métropole et le Conseil Départemental soutiennent les opérations de réhabilitation
thermique dans le parc locatif social, à travers le Contrat Local de Développement jusqu'en 2011 puis
du Contrat Territorial de Développement Durable depuis 2015.
Dans le cadre du CTDD 2015-2020, 8,4 Millions d’£ sont consacrés à parité entre la Métropole et le
Conseil Départemental pour l'intervention sur ce volet.
En 2015 et 2016, 9 opérations ont été identifiées pour un total de 1 265 logements.
Pour la période 2018-2020, 15 opérations sont identifiées, représentant 1 692 logements avec une
participation de 2 819 000 £ de la Métropole.
Quels enjeux et perspectives pour la suite ?
e Le parc locatif social est relativement « bon » en termes de performance énergétique. Pour
autant, l'enjeu mis en évidence par la Métropole dans son PLH de rénovation énergétique du parc de logements reste d'actualité : 13% des logements locatifs sociaux peuvent être
considérés comme énergivores — avec une étiquette E, F ou G- soit environ 3 616 logements.
Etiquettes énergétiques des logements locatifs sociaux en 2019 Score: RDS
we
ven
AmRsaCeRsFsF 6 sNonrcmrigé
39 N°DEL20210702_070 110/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Dans la convention initiale de la délégation des aides à la pierre et le PLH, la réhabilitation de
logements locatifs sociaux concernait principalement les rénovations thermiques.
Or, la requalification et l'amélioration du parc locatif social existant et, plus globalement, le
maintien de son attractivité dans la durée ne dépendent pas uniquement de la performance
énergétique. D'autres dimensions sont à explorer dans la stratégie d'intervention dans les
prochaines années, notamment l'adaptation au vieillissement et aux personnes à mobilité
réduite. À noter que des actions ont d'ores et déjà engagées par la Métropole et ses partenaires
sur ce volet :
o La Métropole est dotée d'un schéma et d’une conférence sur l'accessibilité. Des
réflexions sont en cours sur le logement accessible et sont à poursuivre.
o Auvergne Habitat finance des adaptations des logements (en dehors des opérations de
réhabilitation) sous réserve que le bâtiment soit accessible. Le cas échéant, le bailleur
privilégie une solution de relogement.
o L'Ophis a mis en place un système de « programme à la carte » pour les plus de 70 ans
et s’est fixé pour objectif de disposer de 10 à 15% de logements adaptés au sein de son
patrimoine.
o CDC Habitat traite les demandes d'adaptation des logements au cas par cas, en allant
chercher les aides (CAF, CLIC...) et en mobilisant également les fonds propres de
l'organisme.
Le NPNRU permet de programmer les interventions dans les quartiers concernés. Quid de la
programmation dans le droit commun ? Aujourd’hui, les interventions dans le droit commun
sont conduites par les bailleurs dans le cadre de leurs stratégies respectives. L'enjeu pour les
prochaines années est :
o D'établir une programmation pluriannuelle partagée et cohérente au regard des
besoins et enjeux identifiés, dans le cadre d’une stratégie métropolitaine d'ensemble.
o De cibler des aides éventuelles de la Métropole sur :
" Les patrimoines / secteurs stratégiques (par exemple ceux qui sont en déficit
d'attractivité et / ou de mixité).
“ Les travaux concentrant les enjeux (réhabilitations lourdes, adaptation au
vieillissement...).
La stratégie et programmation partagée doit contribuer à l'amélioration de l'attractivité du
parc et de la mixité entre les quartiers, les résidences et les patrimoines.
40 N°DEL20210702_070 111/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 B) La réhabilitation du parc privé ancien et la requalification des
copropriétes
1. Des résultats encourageants, un effort à poursuivre...
1.1. A l’occasion des avenants annuels, un ajustement de la répartition entre les propriétaires occupants et
les propriétaires bailleurs
Les objectifs globaux (propriétaires occupants + propriétaires bailleurs) sont dans des ordres de
grandeur comparables entre la convention initiale et les avenants annuels. En revanche, la répartition a
été revue chemin faisant pour être adaptée à la réalité des résultats, tenir compte des difficultés à capter
les propriétaires bailleurs et accompagner la dynamique dans le parc de propriétaires occupants :
e Pour les propriétaires occupants, des objectifs très largement revus à la hausse : + 53% pour la
période cumulée 2015-2020.
e Pour les propriétaires bailleurs, des objectifs très largement revus à la baisse de 77% pour la
période cumulée 2015-2020.
Mise en perspective des objectifs inscrits dans la convention initiale et
inscrits dans les avenants de fin de gestion en ce qui concerne les
propriétaires occupants
354
289
261 272
214
198 196 196 209 179
162 160
159 143
1x)
52
2
2015 2016 2017 2018 2019 2020
B Convention initiale M Avenant final
Mise en perspective des objectifs inscrits dans la convention initiale et
inscrits dans les avenants de fin de gestion en ce qui concerne les
propriétaires bailleurs
160
169 159 154
146 141
140
120 116
104
109
0
67
uw
h 32 29
El E 21 20 18 2704
| [ [| [D 2015 2016 2017 2018 2019 2020
m Convention initiale M Avenant final
41 N°DEL20210702_070 112/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 A noter qu’en 2020, un objectif de réhabilitation de 126 logements a été fixé dans les copropriétés
fragiles.
1.2. Un objectif globalement atteint mais un bilan à considérer avec prudence (effets du dispositif Agilité)
Rappel de l'objectif dans la convention initiale de la délégation des aides à la pierre : 1 858 logements à
réhabiliter, soit 310 en moyenne par an
Les objectifs fixés dans la convention de délégation des aides à la pierre ont été globalement atteints
sur la période 2015-2020, grâce à une nette montée en puissance en 2019 et 2020.
Nombre de logements ayant bénéficié d'une aide de l'ANAH entre 2015 et
2020
800
700 669
2015-2020 :
ou0 1,5% du parc
privé rénové
500
500
400
294
3C0 274 253
200 171
. l 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Sur la période 2015-2020, les objectifs ont été dépassés (107%) : 2 161 logements ont été financés en
(360 en moyenne par an) avec une très nette montée en puissance en 2019 et 2020.
Les résultats obtenus en 2019 et 2020 sont à considérer avec prudence :
e En 2019, 368 des 593 dossiers propriétaires occupants correspondent à des « dossiers Agilité ».
e La proportion de dossiers Agilité a été semble-t-il plus limitée en 2020 (174 dossiers sur les
408).
Le bilan est de fait mitigé :
e Le dispositif « Agilité » a contribué à enclencher une dynamique de rénovation plus massive
dans le parc de logements.
e Le bémol concerne l'ampleur de la rénovation réalisée dans ce cadre par les ménages qui en ont
bénéficié — a priori plutôt partielle.
Les aides « Habiter Mieux Agilité » et le Crédit d'impôt Transition Energétique (CITE) ont été remplacés
depuis le 1°’ janvier 2020 par un nouveau dispositif, MaPrimeRénov'.
L'effort est à poursuivre : en effet, seule une fraction du parc (1,5% du parc) a pu bénéficier des aides de
l'ANAH, les besoins d'intervention pour requalifier et adapter le parc existant restent importants.
La dynamique de rénovation a été très variable selon les communes :
42 N°DEL20210702_070 113/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Différents paramètres peuvent expliquer que certaines communes aient connu une dynamique plus
Nombre de logements de propriétaires occupants et propriétaires bailleurs (PO+PB) rénovés pour 1 000 logements du parc privé
entre 2015 et 2019
AL —
soutenue, notamment :
1.3. Un objectif dépassé pour les propriétaires occupants mais non atteint pour les propriétaires bailleurs
À Aulnat, la combinaison de deux facteurs :
o Une implication forte des élus sur le sujet.
o Une population relativement modeste (revenu médian des ménages par unité de
consommation le plus faible de la Métropole) et par conséquent une proportion sans
Taux de logements PO+PB
pour 1000 logements
du parc privé
Moins de 5
EN Entre 5 et 10
MM Entre 10 et 15
DM Entre 15 et 20
D Plus de 20
Nombre de logements
Clermont Auvergne Métropole : 9,6
{un total de 1 106 loaements)
doute significative de ménages éligible aux aides de l'ANAH.
Le Service Communal d'Hygiène de Royat est particulièrement dynamique et actif. Les agents
division d'anciens hôtels ou sont particulièrement attentifs aux phénomènes / risques de
pensions de famille liés au thermalisme.
Rappel des objectifs :
Répartition des dossiers entre les propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs :
o Convention initiale : 56% PO / 44%PB
o Avenants de fin de gestion 2015-2020 = 89% PO / 11%PB
Objectifs concernant les propriétaires occupants :
o Convention initiale : 859 logements
o Avenants de fin de gestion 2015-2020 : 1 586 logements
Objectifs concernant les propriétaires bailleurs :
o Convention initiale : 704 logements
o Avenants de fin de gestion 2015-2020 : 187 logements
43 N°DEL20210702_070 114/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Répartition des financements à destination des propriétaires occupants, des
propriétaires bailleurs et des copropriétés
2015 2016 2017 2018 2019 2020
B Propriétaires occupants M Propriétaires bailleurs M Copropriétés
Entre 2015 et 2020, 88% des logements ayant bénéficié de financements pour travaux concernent des
propriétaires occupants, ce qui correspond à l'objectif visé dans les avenants de fin de gestion cumulés
sur la période. En revanche, le poids des propriétaires bailleurs (6%) est inférieur à l'objectif fixé (11%).
Plus globalement :
e Les objectifs ont été dépassés pour les propriétaires occupants :
o 1 898 logements ont été financés sur la période 2015-2020.
o L'objectif de la convention initiale est dépassé (183%) ainsi que celui des avenants de
fin de gestion (120%).
L'objectif est notamment atteint grâce à une forte montée en puissance en 2019 et 2020 -— à
mettre en lien avec la mise en œuvre du dispositif Agilité. L'enjeu dans les prochaines années
est d’être en capacité de maintenir cette dynamique tout en incitant et accompagnant les
particuliers dans la réalisation de travaux plus ambitieux.
Propriétaires occupants : mise en perspective des réalisations avec les
objectifs
700
600 593
00
4108
avu 354
253 300
261 nm, 276
214 223
198 1936 136 200 162 160 179
145 143
0
2015 2016 2017 2018 2019 2020
2 Convention imitale Avenant linal M Réalisations
A4 N°DEL20210702_070 115/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 La dynamique de rénovation dans le parc de propriétaires occupants a été très variable selon
les communes :
Nombre de logements de propriétaires occupants (PO) rénovés pour 1 000 logements du parc privé
entre 2015 et 2019
Taux de logements PO rénovés
pour 1000 logements
du parc privé
Aucun
Moins de 5
En Entre 5 et 10
OM Entre 10 et 15
BR Entre 15 et 20
M Plus de 20
Nombre de logements
500
100
20
Clermont Auvergne Métropole: 13,8
{un total de 936 loaements)
NB. : le nombre de logements rénovés est rapporté au nombre de logements du parc de propriétaires
occupants.
En revanche, les objectifs ne sont pas atteints pour les propriétaires bailleurs :
o 119 logements ont été financés sur la période 2015-2020.
o L'objectif n’est pas atteint (11% pour l'objectif de la convention initiale et 64% pour les
avenants de fin de gestion).
Propriétaires bailleurs : mise en perspective des réalisations avec les objectifs
153
151
11b
194
29
22 21 21 20 ” 1
Ï [l E fl ll Ïl ;
2017 2013 2019 2020
180
1o0
116
141
140
120
1
32 y
‘ Ï Ï U
2015
La non-atteinte des objectifs s'agissant des propriétaires bailleurs n'est pas spécifique à
Clermont Auvergne Métropole, un constat similaire est fait sur de nombreux territoires. Pour
autant, cet enjeu de mobilisation des propriétaires bailleurs pour développer du parc locatif de
45
»
8
8
8
Èë
B
67
|
2016
micnationitals mAvenant final mkKéaisations
N°DEL20210702_070
116/140
Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 qualité et financièrement accessible constituera un sujet de réflexion pour le prochain PLH.
La dynamique de rénovation dans le parc locatif privé a été très variable selon les communes :
Nombre de logements de propriétaires bailleurs (PB) rénovés
pour 1 000 logements du parc privé
entre 2015 et 2019
me Taux de logements PB
pour 1000 logements
du parc privé
Aucun
Moins de 5
M Entre 5 et 10
M Entre 10 et 15
MM Entre 15 et 20
Cébarat o
D Plus de 20
Nombre de logements
ÿ 500
Cournen-d'auvergre 100
« dont k
20 Sart-Ganés-Champanelie à bd
Le Cencre
& " oh Clermont Auvergne Métropole : 3,5 |
—_—, t {un total de 170 looements)
NB. : le nombre de logements rénovés est rapporté au nombre de logements du parc locatif privé.
1.4. Zoom sur les propriétaires occupants : un degré d'atteinte des objectifs variant selon les travaux
Certains objectifs ont été revus dans le cadre des avenants annuels :
e Aide pour la réalisation de travaux d'adaptation (autonomie) :
o Des objectifs revus à la baisse après 2016, davantage en cohérence avec les réalisations.
o Puis revu à la hausse en 2019 (117) et 2020 (100).
e La lutte contre l'habitat indigne et très dégradé :
o Dans la convention initiale, un objectif de 150 logements pour les 6 ans de la
convention, soit 25 en moyenne annuelle.
o A l'occasion des avenants annuels, des objectifs revus à la baisse : sur la période 2015-
2020, un objectif de 49 logements, soit 8 logements en moyenne annuelle.
S'agissant des propriétaires occupants, le degré d'atteinte des objectifs varie selon la nature des travaux :
Bilan concernant le financement des logements de propriétaires
occupants entre 2015 et 2020
Taux d'atteinte de l'objectif]
Logements indignes et très 49 25 51%
dégradés
T de lutt tre
reset 1063 1408 132% précarité énergétique
Aide pour l'autonomie de la 521 465 89%
personne
46 N°DEL20210702_070 117/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Au global, pour 2015-2020, l'objectif a été dépassé pour les travaux de lutte contre la précarité éner-
gétique (132%).
I] n’a pas été atteint :
e Pour les travaux d'adaptation favorisant l'autonomie de la personne (89%). Ce constat est
cependant à nuancer, compte tenu de la progression significative du nombre de dossiers depuis
2015.
Propriétaires occupants : le nombre de logements financés pour des travaux
d'aide à l'autonomie de la personne
120
102
100 95
80
72
64 66 66
60
40
20
0
2915 2016 2017 2018 2019 2020
e Concernant l'habitat indigne et très dégradé. Le bilan mitigé concernant l'habitat indigne et très
dégradé est à relativiser : en effet, ce sont des dossiers complexes, s'inscrivant dans le temps
long pour être résolus.
Des actions complémentaires à celles engagées pourraient être envisagées, notamment pour
améliorer le repérage et le signalement :
o Communication auprès du grand public sur les conditions de mal logement (indignité,
indécence...), les modalités de signalement et les procédures — en étant vigilant sur le
fait de « rassurer » les ménages qui pourraient être concernés.
o Communication et formation auprès des acteurs potentiellement relais qui peuvent
être en contact avec des ménages dans des situations de mal logement : informations
générales sur les définitions, les dispositifs et les structures vers lesquelles orienter les
ménages concernés.
o Mobilisation et implication des référents au sein des communes. Le degré d’implication
est variable selon les communes. L’appui du référent du CTS de chaque commune
permettrait d’être collectivement plus pro-actifs dans le repérage des situations.
Des modalités d'intervention renforcées pourraient être explorées dans certains secteurs /
poches de territoire concentrant un volume significatif de logements indignes ou dégradés.
1.5. Zoom sur les copropriétés
La Métropole a mis en place en 2017 un nouveau régime d'aide pour les copropriétés fragiles dans le
cadre du programme Habiter Mieux.
Entre 2017 et 2019, aucun logement dans une copropriété fragile où dégradée n’a pu être pris en
compte dans le dispositif. La dynamique est néanmoins engagée :
47 N°DEL20210702_070 118/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 e 60 logements situés en copropriété ont bénéficié d’un financement en 2019.
e En 2020, 80 logements ont été financés. l'objectif (126 logements) n'est pas atteint mais les
résultats témoignent d’une progression encourageante de la dynamique.
Ces résultats sont à mettre en lien avec le nombre limité sur le territoire de copropriétés éligibles au
dispositif et considérées comme fragiles par l'ANAH. Sur la Métropole, certaines copropriétés présen-
tent des signes de fragilité du point de vue technique et nécessiteraient une rénovation énergétique
mais elles ne sont pas en difficulté financière et sont plutôt dans l’ensemble bien gérées (peu d’im-
payés, pas de copropriété en voie de redressement). De ce fait, elle ne rentrent pas dans les critères
d'éligibilité au dispositif Habiter Mieux.
L'enjeu pour la Métropole et ses partenaires, en s'appuyant sur le Service Public de l’Efficacité Energé-
tique, sera d'accompagner les copropriétés ayant besoin d’une rénovation énergétique afin de les sen-
sibiliser sur la nécessité de prévoir une approche globale, les conseiller sur les travaux à engager et les
appuyer dans la mobilisation des différents dispositifs et financements (ingénierie financière).
L'Observatoire Métropolitain des Copropriétés permettra de cibler les catégories / types de coproprié-
tés à cibler en priorité, par exemple celles qui sont équipées d’un chauffage au fioul. Les dossiers des
deux premières copropriétés ont été déposés auprès de l’'Anah en décembre 2020.
1.6. Zoom sur les propriétaires bailleurs : un objectif qui n’est pas atteint mais des résultats encourageants
concernant la lutte contre l'habitat indigne et très dégradé
L'objectif n’est pas atteint :
e Avec 115 réalisations pour un objectif de 187 logements.
e A noter comme évoqué précédemment que les objectifs ont été largement revus à la baisse
dans les avenants annuels.
La convention n'indique pas d'objectif s'agissant de la rénovation énergétique ou des travaux
d'adaptation (autonomie). Les réalisations ont été tres limitées :
e Aucun dossier n’a été financé dans le parc de propriétaires bailleurs pour des travaux
d'adaptation (autonomie).
e Seulement 25 dossiers ont été financés pour des travaux de rénovation énergétique.
e Les autres logements subventionnés correspondent aux autres typologies de travaux.
Compte tenu des besoins identifiés dans le parc locatif privé, en termes d'adaptation des logements
aux besoins liés au vieillissement mais aussi de rénovation énergétique (cf. diagnostic du PLUi), il sera
nécessaire :
e Dans la prochaine convention de décliner l'objectif par nature de travaux.
e Dans le cadre de la politique de l'habitat, de mettre en place des actions permettant d'agir plus
globalement sur le parc locatif privé.
1.7.Zoom sur le conventionnement dans le parc privé : des résultats limités ; un levier important pour
développer du parc locatif privé de qualité et financièrement accessible
La convention initiale fixait les objectifs suivants :
e Loyer intermédiaire : 19 logements répartis sur 2015 et 2016 (OPAH / PIG Ville de Clermont-
Ferrand).
e Loyer conventionné social et très social : 582 logements soit 97 logements en moyenne par an.
Les objectifs ont été revus à la baisse pour 2015 puis sont restés identiques à ceux indiqués dans la
48 N°DEL20210702_070 119/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 convention.
L'objectif n’est pas atteint :
e Aucun dossier de convention pour du loyer intermédiaire.
e 94 logements ont été conventionnés avec un loyer social et 20 avec un loyer très social.
Le bilan est globalement peu satisfaisant bien qu’il ne soit pas totalement négatif. Selon les acteurs
interrogées, la location conventionnée est principalement alimentée par des "propriétaires militants"
qui souhaitent contribuer à développer du logement locatif « bon marché ». Différents paramètres
expliquent les résultats : un dispositif qui est peu connu, une réticence et frilosité des propriétaires à
s'engager dans le conventionnement, complexité dans la mobilisation des aides de l’'ANAH (retours des
artisans), souhait des propriétaires bailleurs de garder la maîtrise de la fixation du niveau de loyer...
Le développement du logement conventionné reste un enjeu important sur le territoire : en effet, le
conventionnement est un levier pour :
e Contribuer au réinvestissement du parc existant, notamment la remise sur le marché de
logements vacants.
e Contribuer au développement d’un logement locatif de qualité et « bon marché » sous la forme
de quelques unités : il est complémentaire en ce sens du parc locatif social et permet de
travailler, d'améliorer la mixité à des échelles fines.
Des actions complémentaires seront à mener pour valoriser et rendre davantage attractif ce
dispositif (communication, accompagnement des propriétaires bailleurs, incitations financières,
accompagnement dans la mobilisation des aides...).
1.8. Le dispositif FART / Habiter Mieux : un objectif atteint à 90% (propriétaires occupants et propriétaires
bailleurs confondus) pour 2015-2019
Dans la convention initiale, l'objectif est fixé uniquement pour les propriétaires occupants. Dès
l'avenant annuel de 2015, un objectif incluant les propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs
a été établi.
Sur la période 2015 — 2020, le taux d'atteinte de l'objectif est de 90% (1 625 logements financés par le
FART pour un objectif de 1 811). Les réalisations ont été globalement inférieures aux objectifs à part
en 2019 et 2020, ce qui s'explique notamment par la mobilisation du dispositif Agilité.
2. Des besoins d'intervention dans le parc privé existant qui restent importants
Sans rappeler l’ensemble des éléments de diagnostic figurant dans les différentes études récentes et
notamment dans le rapport de présentation du PLUIi, il est néanmoins utile de rappeler quelques
indicateurs témoignant des besoins et enjeux d'intervention sur le parc privé existant :
e Le taux de vacance « structurelle » (plus de 2 ans) est a priori quantitativement limité. Pour
autant :
o La vacance constitue un point de vigilance dans la mesure où elle semble orientée à la
hausse (tendances similaires entre les sources Insee et Filocom).
o Mêmesi la vacance structurelle est limitée à l'échelle de la Métropole (5% selon l'étude
en cours à l'échelle du Grand Clermont), elle n’en constitue pas moins un « vivier » pour
produire de nouveaux logements et à l'inverse, si elle n’est pas traitée, elle peut avoir
des incidences fortes sur l’image et le fonctionnement des secteurs concernés.
Pour pouvoir mettre en place des moyens d'actions adaptés, il est nécessaire de :
49 N°DEL20210702_070 120/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 o Quantifier, qualifier et localiser la vacance, en distinguant la vacance structurelle et la
vacance conjoncturelle.
Mieux comprendre les causes de la vacance qui peuvent être multiples (logements en
mauvais état et / ou inadaptés aux attentes des ménages, environnement peu attractif
ou déprécié, propriétaires âgés ne souhaitant ou ne pouvant pas s'engager dans des
travaux de rénovation nécessaires pour une mise en location...).
Sur cette base, de définir un plan d'actions adapté, en alimentant la réflexion avec les
exemples de leviers mobilisés sur d’autres territoires et qui renvoient à différents
registres: outil de repérage et de suivi de la vacance, sensibilisation auprès des
propriétaires de logements vacants, appui financier aux propriétaires bailleurs pour la
remise sur le marché de leur logement, combiné où non à un dispositif
d'accompagnement technique et juridique (pour la mobilisation des aides, le suivi des
travaux...), mise en place de mesures coercitives (taxe sur les logements vacants...).
L'étude menée actuellement à l'échelle du Grand Clermont a permis d'apporter des éléments
de connaissance sur le sujet. Un travail de terrain et de recensement avec les communes serait
nécessaire pour mieux quantifier et qualifier la vacance. Des rencontres avec les communes sur
le sujet sont prévues par le Service HPV de la Métropole.
La rénovation thermique du parc :
O
O
O
A l'échelle de la Métropole, 41% des résidences principales datent d'avant 1970. Cette
proportion varie selon les communes, entre 21% à Cournon d'Auvergne et 49% à Royat.
58% des logements datent d'avant 1975, soit une proportion proche de la moyenne
régionale (56%).
Le « résidentiel » est le plus gros secteur de consommation d'énergie (34%).
A l'échelle de la Métropole, le potentiel de logements à rénover au sein du parc de
propriétaires occupants (étiquettes énergétiques E, F et G) est estimé à 29 100
logements (soit 44% de ce segment d'offre).
Part des logements construits avant 1970
Part des logements construits avant 1970
En %
DM 0: 20 à 30%
( De 20 à 40%
CZ De 40 à 50%
LM De 51; à AU
M 0: 50 à 70%
Clermont Auvergne Métropole : 43%
" 2.5 3 7.5 10 kn Site INSEE LUTS
90 N°DEL20210702_070 121/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Répartition de la consommation énergétique finale territoriale
par secteur (CAM - 2015)
mRésidentiel
æTransport routier
mTertiaire
mindustre
BAutres transports
e La lutte contre la précarité énergétique :
o Selon l'Insee, une personne est en situation de vulnérabilité énergétique pour le
logement si plus de 8% de ses revenus sont consacrés à se chauffer. Une analyse réalisée
par l’Insee en 2015 indique que plus d’un ménage auvergnat sur 4 est vulnérable du
point de vue de ses dépenses de chauffage.
o Cette proportion est inférieure à Clermont Auvergne Métropole : 16% des ménages
sont en situation de vulnérabilité énergétique. Pour autant environ 14 350 ménages
seraient concernés.
o Une forte proportion de ces ménages sont des ménages pauvres (74% de ménages en
vulnérabilité énergétique parmi les 10% de ménages les plus pauvres) et des jeunes
ménages.
e La lutte contre l'habitat indigne :
o Environ 3 000 logements seraient potentiellement indignes sur le territoire (données
2013), soit 2,6% du parc de logements privés - cette proportion est quasiment deux fois
inférieure à celle observée à l'échelle du département (4,6%).
Poids des logements potentiellement indignes au sein du parc
privé en 2013
C2 Era
"Siège de l'EPCI
Commune
œ Taux de pppi en 2013
(pppi total/rpp total)
M 6e 0.00% à 3.00%
EM de 3.0% à 6.00%
de 6.0% à 9.00%
EM de 9.0% à 13.0%
M de 13.0% à 43.00%
SRDNUA 2314, DOS PRECEI MLS source : schéma de transition écologique et énergétique
o Cependant, la proportion de logements potentiellement indignes est supérieure à la
moyenne départementale dans les communes de Royat et d'Aulnat. C'est sur la
ol N°DEL20210702_070 122/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 commune de Clermont-Ferrand que le nombre de logements potentiellement indignes
est le plus élevé.
CD crrmon awergne Méwopols Volume de logements du parc privé
Lite communale potentiellement indigne
Taux de logements du parc privé Clorrront-Forrand : 1 83
potentiellement indigne 15
ne? 00 à 16% & 75
161 26%
== 26 à 46% Beyron EI
a) 40 à 050 Moymes mpmmnnes 150
RÉ PORRAQNE PRANÇCAES
DOT 6YSPARAT P î
L Source : SCAN Région © IGN = à Données secrénsées es ny — M 2013 ME FLOCO!
lzuza
o Selon les acteurs, certaines adresses reviennent régulièrement dans les demandes
d'aide auprès du Fonds de Solidarité Logement (FSL).
L'amélioration du confort des logements :
o Environ 13 700 propriétaires occupants (20%) ont des revenus annuels inférieurs à
20 000 £ ; ces ménages n'ont pas nécessairement la capacité financière d'effectuer des
travaux d'amélioration du confort des logements dans la durée.
L'adaptation des logements au vieillissement de la population : 1 habitant sur 4 a 60 ans et plus.
Cet enjeu concerne quantitativement davantage le parc de propriétaires occupants, pour autant
des besoins existent également dans le parc locatif :
o Propriétaires occupants : 27% sont âgés de 65 à 79 ans et 13% ont 80 ans ou plus.
o Locataires dans le parc privé : 7% sont âgés de 65 à 79 ans et 4% ont 80 ans et plus.
92 N°DEL20210702_070 123/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 3. Des dispositifs existants qui pourraient être davantage mobilisés
Aides ou subventions utilisées pour le 64% des ménages qui ont concrétisé un projet de
financement des travaux rénovation énergétique entre 2016 et 2018 ont
DORE DORE SEE CRETE NES mobilisé le Crédit d’Impôt Transition Energétique de rénovation dont travaux energetiques - Source : enquête CERC ARA (CITE).
Le Crédit d'impôttransition EE Go Ce constat est à mettre en lien avec le profil de ces énergétique (CITE)
ménages qui ont réalisé des travaux et notamment LaTVA réduite M 13% |
leur niveau de revenus.
Un prêt bancaire classique A 8%
5 à & Li e * Profil type des ménages ayant réalisé des travaux de rénovation ou Un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) DE 8% d'amélioration de leur logement au cours des 3 dernières années
Isolation des combles à 1€ Æ 5%
Maisons Entre 35 et 49 ans
i E 3% d'énergie (CEE) Les Certificats d'économies
Une autre aide ou subvention | 1% ; Logements datés F
entre 1975 et 1990 pc non
Source : diagnostic initial de la rénovation énergétique du parc privé,
plateforme Clermont Auvergne Métropole, Auvergne-Rhône-Alpes CERC, décembre 2018 Superficie supérieure à 75 m2? Revenus supérieurs
Le CITE a été semble-t-il — selon les données disponibles — davantage mobilisé sur le territoire de la
Métropole qu'ailleurs ; en 2017, 11,1% des propriétaires occupants en ont bénéficié, contre 9% à l’échelle
de la région (7% en Occitanie à titre de comparaison).
NB. : depuis le 1°” janvier 2020, le CITE a fusionné avec les aides du programme Habiter Mieux dans le cadre
du dispositif MaPrimekRénov”
AN dd ion énergétique Entre 2011 et 2016, les aides du
Programme Habiter Mieux ont
été proportionnellement moins
mobilisées dans le Puy-de-Dôme
que dans les départements voi-
sins du Cantal, de l'Allier et de la
Haute-Loire.
En 2018, 227 logements ont été
rénovés dans le cadre du Pro-
gramme Habiter Mieux à l'échelle
de la Métropole, ce qui repré-
sente environ 8 logements pour
10 000 habitants, soit un niveau
de mobilisation inférieur à ce qui
a été constaté à l’échelle régio-
nale (près de 10 logements pour
Source : le logement privé et l'habitat spécifique, leviers d'actions 10 000 habitants).
pour une région attractive, Soliha, 2017
Source: DREAL - Anah
L’éco-PTZ est également peu mobilisé sur le territoire : entre 2009 et 2019, 1 652 éco-PTZ ont été
accordés sur le territoire de Clermont Auvergne Métropole, soit en moyenne 150 par an.
Entre 2014 et 2019, 0,37 éco-PTZ ont été accordés pour 1 000 habitants en moyenne par an contre
0,51 à l'échelle du département (autre référence : Grand Besançon Métropole = 0,50). Différents
paramètres peuvent expliquer cette situation : méconnaissance du dispositif, frilosité et / ou réticence
de certains établissements bancaires à distribuer ce prêt...
93 N°DEL20210702_070 124/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Autre exemple mis en évidence par le graphique de la page précédente : peu de ménages font appel
aux Certificats d'Economie d’'Energie, notamment parce que ce dispositif reste en partie méconnu.
Ces constats soulèvent un enjeu majeur: celui de communiquer, de faire davantage connaître les
dispositifs existants.
Tous les ans, Clermont Auvergne Métropole transmet aux communes une fiche de synthèse
concernant les aides de l’'ANAH (conditions d'éligibilité, montants..). Le degré de connaissance de ces
aides et d’implication par les communes sont très variables. Certaines communes sont très investies,
elles ont notamment organisé des balades « thermographiques » à travers la ville (Cournon, Cébazat,
Lempdes...).
Quels sont les enjeux pour les prochaines années ?
e Communiquer davantage sur les aides existantes dans leur globalité (aides de l'ANAH mais
aussi éco-PTZ... ainsi que l'offre de services de Rénover+ puis celle du Service Public de la
Performance Energétique) auprès du grand public et des communes en privilégiant une
approche par les projets, dans la logique du design de service (je veux rénover...) et non par
dispositif.
e Renforcer la coopération avec les établissements bancaires pour que ces derniers contribuent
à soutenir la dynamique de rénovation sur la Métropole.
e Renforcer l'accompagnement des particuliers, des copropriétés et des porteurs de projets
pour les conseiller et les aider à mobiliser les financements et dispositifs existants (ingénierie
technique et financière), notamment via le Service Public de la Performance Energétique
(SPPEH). La Métropole a un rôle majeur à jouer sur cette dimension.
e Pour « embarquer » les communes dans la dynamique et faire en sorte qu'elles jouent un rôle
de relais d’information et de signalement entre la Métropole et les administrés : identifier un
élu référent par commune et capitaliser les bonnes pratiques / expériences.
4. Focus: des actions engagées par Clermont Auvergne Métropole pour
favoriser la requalification du parc privé existant
Clermont Auvergne Métropole a mis en œuvre et engagé des actions pour favoriser la rénovation, la
requalification du parc privé existant.
e Surles copropriétés :
o Un observatoire métropolitain des copropriétés est en cours de construction. || sera
intégré dans le SIG de la Métropole. Cet observatoire — qui croise différentes sources
statistiques — constituera un outil d'aide à la décision précieux pour ajuster les politiques
d'intervention métropolitaines en direction du parc privé existant.
o Diagnostic des copropriétés situées dans les quartiers NPNRU.
o Accompagnement de 16 copropriétés énergivores pour la réalisation de travaux de
réhabilitation.
e L'élaboration d’un schéma de transition énergétique et écologique qui a fixé des orientations et
des objectifs, en articulation avec le PLH, notamment la rénovation de 600 logements privés par
an.
e la mise en place de la Plateforme « Rénover + Demain » (Plateforme Territoriale de la
Rénovation Energétique) a permis de construire des partenariats, de tester des modalités
d'accompagnement et un modèle de fonctionnement ; la plateforme sera remplacée par le
Service Public de l’Efficacité Energétique au 1° janvier 2021. Le SPEE s’adressera à l’ensemble
54 N°DEL20210702_070 125/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 des ménages, qu'ils soient copropriétaires ou mono-propriétaires, éligibles ou non aux aides de
l'ANAH. || délivrera un conseil de 1°” niveau, orientera les ménages éligibles aux aides de l'ANAH
vers l'opérateur et accompagnera les autres porteurs de projets, notamment les copropriétés
(conseil sur les travaux à réaliser, les procédures à engager et les financements à mobiliser).
l'accompagnement sera neutre et gratuit (hormis dans des cas particuliers).
Pour son fonctionnement, la Métropole mobilisera des moyens financiers trois fois plus
importants que ceux qui étaient dévolus à la plateforme.
e Lutte contre l'habitat indigne : elle relève de la compétence des communes. La Métropole
apporte son expertise aux communes et pilote le Comité Technique et Social. Cette instance a
pour vocation d'intervenir sur l’ensemble des signalements de mal logement du repérés sur le
territoire. Des visites techniques sont réalisées suite à des signalements. Les participants
déterminent la procédure la plus adaptée et orientent le dossier vers l'autorité compétente. Le
CTS assure le suivi des signalements et rend compte à l’ensemble des partenaires de l’état
d'avancement de ces derniers.
e Des opérations d'intervention structurées permettant d'apporter aux particuliers, propriétaires
occupants et propriétaires bailleurs, un accompagnement et des appuis financiers renforcés :
o Un programme d'Intérêt Général communautaire couvrant la période 2016-2020.
o Un Programme d'Intérêt Général « quartiers anciens » porté par la Ville de Clermont-
Ferrand entre 2012 et 2017.
© Une OPAH sur le quartier Gare à Clermont- Ferrand entre 2011 et 2016.
Globalement, dans ces trois opérations structurées (PIG et OPAH) :
o Les objectifs ont été atteints où presque s'agissant des propriétaires occupants et des
travaux concernant la rénovation thermique et l'adaptation des logements à la perte
d'autonomie.
o Le bilan est nettement plus mitigé concernant les objectifs de lutte contre l'habitat
indigne et pour les propriétaires bailleurs. Ce constat n’est pas spécifique à la Métropole
clermontoise : en effet, ce sont généralement les objectifs qui sont sur la plupart des
territoires les plus complexes à atteindre.
o Le PIG communautaire 2011-2015 s’est achevé avec des résultats plutôt satisfaisants,
les objectifs de la période 2014-2015 ayant notamment été atteints à 189%.
e Le second PIG communautaire 2016-2020 -— en cours - vise à répondre aux 5 enjeux suivants :
o Lutter contre l'habitat indigne et très dégradé.
o Améliorer l'efficacité énergétique du parc privé, en apportant aux ménages modestes,
avec la participation de l'ANAH, un accompagnement technique et un soutien financier
o Favoriser l'adaptation des logements à l’autonomie et au maintien à domicile.
o Réduire la vacance structurelle en permettant l'adaptation des logements existants à la
demande actuelle, et leur remise sur le marché.
o Soutenir les copropriétés fragiles et/ou potentiellement énergivores
Ce PIG a connu des débuts plus difficiles que le précédent mais les résultats restent
globalement satisfaisants si on regarde l'ensemble de la période. Entre le 20 juin 2016 et le
30 juin 2020, 1 030 logements ont été améliorés dans le cadre du PIG.
Au travers des aides financières (déléguées et sur fonds propres) mais également de la plateforme
99 N°DEL20210702_070 126/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Rénover+ et demain du Service Public de l’Efficacité Energétique, la Métropole s'adresse à l'ensemble
des publics : propriétaires occupants / bailleurs, occupants de logements individuels / biens en
copropriété, ménages avec des revenus éligibles ou non aux aides de l’'ANAH...
56 N°DEL20210702_070 127/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 PARTIE 2 : BILAN FINANCIER
57 N°DEL20210702_070 128/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 La convention initiale sur 6 ans pour la période 2015-2020 prévoyait :
Pour les crédits délégués de l'Etat :
e Parc public: la mise à disposition par l'Etat d’une enveloppe de droits à engagements de
5 962 200 £ pour la production de logements locatifs PLA-I (dont habitat adapté pour les gens
du voyage), à laquelle s'ajoutent les aides indirectes estimées initialement à environ
84 903 840.
e Parc privé: la mise à disposition par l'Etat d’une enveloppe de droits à engagement de
11 215 392 € sur le budget de l’'Anah et de 1 986 693 € au titre du fond national géré par l’Anah
pour le programme Habiter Mieux.
Pour le délégataire :
° Une enveloppe globale de 54 Millions d’€, dont 9 Millions d’€ pour la 1° année 2015.
1. Sur la période 2015-2020, des droits à engagement légèrement inférieurs à ce qui était prévu initialement; des montants mis à disposition néanmoins conséquents
Crédits Parc public 5 962 200 € 11 932 743 €
délégués de
l'Etat ANAH (y compris FART) 13 202 085 € 16 642 183 €
Financements du délégataire 54 000 000 € 36 389 286 €
Total 73 164 285 € 64 964 212 €
Les droits à engagement sur la période 2015-2020 ont été globalement légèrement inférieurs à ce qui
était prévu dans la convention sur 6 ans : ils se sont élevés à environ 63 millions d’€ (73 M d’£€ dans la
convention).
Les droits à engagement ont été supérieurs à la convention initiale pour les crédits délégués de l'Etat,
notamment pour le parc public mais aussi pour le parc privé. En revanche, ils ont été sur la période
2015-2020 inférieurs à ce qui était prévu pour le délégataire.
Les moyens mis à disposition ont été néanmoins conséquents : près de 64 Millions d’€ sur 6 ans, soit
environ 10,6 Md’€ par an, dont 4,7 Md’€ en crédits délégués de l'Etat et environ 6 Md'€ par le
délégataire Clermont Auvergne Métropole.
58 N°DEL20210702_070 129/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 2. Au global, 85% des droits à engagement ont été consommés
Crédits déléguées de
l'Etat 11 932 743 € 11 083 799 € 93%
Parc public
Financements ne . 29 083 610 € 24 335 165 € 84%
délégataires
Total parc public 41 016 353 € 35 418 964 € 86%
ANAH (y compris FART) 16 642 183€ 13 499 959 € 81%
Parc privé
Financements
on . 7 305 676 € 6437 188 € 88% délégataires
Total parc privé 23 947 859 € 19 937 147 € 83%
Total parc public et privé | 64 964 212€ | 55 356 111 € 85%
Au global, 85% des droits à engagement ont été engagés / consommés. L’enveloppe pour le parc public
a été davantage consommée (à hauteur de 86%) que celle consacrée au parc privé.
Ce constat met en évidence un enjeu : celui de mobiliser davantage les enveloppes financières mises
à disposition.
3. Au global, 56% des financements directs relèvent des fonds propres de la
Métropole ; un montant significatif d'aides indirectes de l'Etat
Sur la période 2015-2020, 56% des financements ont été apportés par la Métropole sur ses fonds
propres, 44% correspondent aux fonds délégués par l'Etat (parc public et parc privé).
Répartition des moyens financiers consommés entre 2015 et 2020
# Financement Ctat et Anah (y compris FART) m Financements délégataire
La répartition entre les crédits délégués de l’Etat et les fonds propres du délégataire dans les moyens
financiers mobilisés (consommation) a varié selon les années :
e Les fonds propres du délégataire ont représenté entre 51% et 63% des moyens mobilisés.
59 N°DEL20210702_070 130/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 e Sauf en 2019 où la part des crédits de l'Etat dans les moyens mobilisés a été plus importante
que celle du délégataire.
Evolution de la répartition entre les crédits délégués de l'Etat et les fonds propres du
délégataire dans les moyens financiers mobilisés dans le cadre de la délégation des
aides à la pierre
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
. SA F2 - 49%
7 ET 37% nie
10%
0%
2015 2016 2917 2018 2019 2020
B Hinancements Etat (cnvcloppc consomméc) M Hinancements délégatairc (cnvcloppc consomméc)
Les moyens financiers mobilisés, qu'il s'agisse des crédits délégués de l’Etat ou des fonds propres du
délégataire ont globalement augmenté depuis 2015. Après deux années en forte progression (2017 et
2018), le montant consommé dans les moyens mis à disposition par le délégataire a baissé, pour
retrouver un niveau proche de celui de 2015-2016.
Evolution des montants financiers
SUUU LOU &
7000 D00 £ . . . - 6708 337 €
6275125€
3000 000 €
5075 701€
4942 419€ 5000 000 € - 4571887 € -4675907€
\
4084321€ 4086 244€ UUU OU & 38823 oo
3348 31740
3000 000€ _—
2000 000 €
1GO0 000 £ .
- -
2015 2016 2017 2018 2019 2020
m Financements Ftat (enveloppe consommée) m Financements délégataire (enveloppe consnmmée)
60 N°DEL20210702_070 131/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 4. Des aides indirectes de l'Etat importantes qui se sont élevées à près de 75 Millions d'€ sur 4 ans
L'Etat apporte des aides indirectes à la mise en œuvre des objectifs de la convention de délégation,
notamment au travers des dispositifs de défiscalisation, de l'application d’une TVA à taux réduit pour
certains types de produits logements, de l'exonération compensée de la TFPB...
Entre 2015 et 2018, ces aides se sont élevées à près de 75 millions d’€, soit un montant supérieur à ce
qui était prévu initialement (84 903 840 € sur 6 ans, soit 56 602 560 € rapportés sur 4 ans).
Montant des aides indirectes de l'Etat
(Source : avenonts de fin de gestion]
25090 000 €
20293 206€ 20400 000 €
20020 00c € 18824061€
15152249€
15090 000 €
10000 000 €.
000 NC €.
C
m5 2Mm16G 2017 3018
N.B. : les données ne sont pas disponibles pour 2019 et 2020.
5. 64% des financements directs sont orientés vers le parc public; une
progression de la part des financements en direction du parc privé
Entre 2015 et 2020, les financements ont été davantage orientés vers le parc public: 64% des
financements ont été dédiés au parc public (35,4 M d’£€) contre 36% pour le parc privé (près de 20
Md'€).
A noter que la part dédiée au parc privé dans les financements est globalement orientée à la hausse.
Evolution de la répartition des financements entre le parc public et le parc privé dans le
cadre de la DCAP
un de LL M _.
ax
4
20%
10%
”
30% vite 63% NRA 59%
20%
10e
ve 2015 2016 2017 2018 209 2020
m Financements parc public (moyens consommés} m linancements parc privé (moyens consommés)
61 N°DEL20210702_070 132/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 La répartition des moyens financiers sera à revisiter en fonction des ambitions du futur PLH et des
enjeux constatés entre parc public / parc privé, production d’une offre nouvelle / interventions sur le
parc existant.
6. Une complémentarité des financements directs entre l'Etat et la Métropole
A noter : les principes et modalités de financement sont très différents entre le parc public et le parc privé.
Néanmoins, l'intérêt de ce schéma est de produire une lecture synthétique de la répartition des masses financières
engagées.
Clé de lecture :
Période 2015-2020 sur apériode des financements
Financement Etat du parc public provenaient de
l'Etat, et 69% du
—— HS Privé : 55%
Clé de lecture :
« Sur la période 2015-2019, les
financements de l'Etat ont été
orientés à 46% vers le parc
public et à 54% vers le parc
privé » Parc privé
Les moyens financiers engagés par Clermont Auvergne Métropole sont très majoritairement consacrés
au parc public : sur la période 2015-2020, 79% des moyens financiers du délégataire ont été consacrés
au parc public. À noter que cette proportion a diminué, passant de 87% en 2015 à 69% en 2019 et
77% en 2020. Le délégataire a progressivement réorienté une partie de ses fonds vers le parc privé.
Evolution des financements de Clermont Auvergne Métropole pour le
parc public et le parc privé
69%
2015 2016 2017 2013 2019 2020
M Financements parc privé (moyens consommés)
B Financements parc public (moyens consommés)
Les fonds délégués de l'Etat ont été plutôt orientés vers le parc privé — à hauteur de 55%. L'affectation
des fonds déléguées entre parc public et parc privé a été très variable selon les années.
62 N°DEL20210702_070 133/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Evolution des financements de l'Etat pour le parc public et le parc
privé
2015 2016 2017 2018 2019 2020
M Financements parc privé (moyens consommés)
M Financements parc public (moyens consommés)
Il ressort également de ces analyses que :
e Les interventions sur le parc public ont été à 65% financées par Clermont Auvergne Métropole
sur ses fonds propres. Cette proportion est orientée à la baisse.
e Les interventions sur le parc privé sont davantage financées par les fonds délégués de l'Etat, à
hauteur de 68% entre 2015 et 2020. Cette proportion a varié selon les années.
Les financements du délégataire et de l'Etat ont été relativement complémentaires sur la période
2015-2020.
Les moyens financiers à engager des deux côtés et la répartition entre parc privé et parc public seront
à revisiter en fonction des ambitions du futur PLH et des attentes de l'Etat.
7. Une problématique concernant le versement des crédits de paiement
La répartition des crédits de paiement telle qu’indiquée dans la convention initiale est la suivante :
e 10%en année N.
e 30% en année N+1.
e _30%en année N+2.
e 30% en année N+3.
A fin 2019, seulement 9% des crédits de paiement ont été versés à Clermont Auvergne Métropole soit
870 803 € sur les 9 689 540 £ de crédits engagés pour les 5 premières années de la délégation.
Versement crédits de paiement
2016 2017 2018 2019 Total versé 2015- Montant Solde restant à
2019 consommé verser
2015 65 818,40 € | 145 035,20 € | 183 822,20 €| 61 474,40 € 456 150,20 € 944 522,00 € 488 371,80 €
2016 0,00€ 157 947,20 €| 183 472,50 € 341 419,70 € 1 995 358,00 € 1 653 938,30 €
Année n 2017 0,00 € 73 234,00 € 73 234,00 € 1 640 682,00 € 1 567 448,00 €
avenant
2018 0,00€ 0,00 € 2 646 418,00 € 2 646 418,00 €
2019 Lo | 2 462 560,00 € 2 462 560,00 €
| Total ES 65 818,40 € [145 035,20 € | 341 769,40 €| 318 180,90 € | | 870 803,90 € | | 9 689 540,00 € | | 8 818 736,10 € |
63 N°DEL20210702_070 134/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 A peine la moitié (48%) des crédits de 2015 ont été versés jusqu’à présent.
Pour 2018 et 2019, Clermont Auvergne Métropole n’a reçu aucun crédit de paiement, pas même
l'acompte de 10%.
Les retards dans le versement des aides déléguées de l’Etat sont importants. Cette situation qui peut
avoir des effets collatéraux (sur la trésorerie de la collectivité, la production de logements...) constituera
un sujet de réflexion dans le cadre du renouvellement de la DAP.
64 N°DEL20210702_070 135/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 PARTIE 3 : ORGANISATION, GOUVERNANCE ET
PRATIQUES PARTENARIALES
65 N°DEL20210702_070 136/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 1. Un processus partenarial de travail sur la programmation locative sociale
satisfaisant et à pérenniser
Les modalités et conditions de définition de la programmation du logement locatif social sont globalement
satisfaisantes à différents niveaux :
e Les modalités de collaboration au niveau régional (lien avec la DREAL) et local (DDT, bailleurs
sociaux), sont particulièrement constructives.
e Dans le cadre du Comité Régional de l'Habitat et de l'Hébergement (CRHH), les échanges entre
acteurs sur les aspects quantitatifs mais aussi qualitatifs (exemple des PLA-|) contribuent à
alimenter les réflexions de la Métropole.
2. Des process à formaliser pour améliorer la fluidité s'agissant de l'instruction
technique et financière des dossiers
L'instruction technique des dossiers est assurée par les services de l'Etat pour les deux volets de la
délégation des aides à la pierre, le parc public et le parc privé.
Comme sur tous les territoires de délégation, il est important de s'organiser collectivement pour
fluidifier le processus d'instruction technique et financière des dossiers et notamment faciliter la
gestion des paiements au quotidien.
Différentes actions pourraient être conduites pour faciliter la gestion au quotidien :
e Elaboration et validation d'une charte ou d’un processus partagé rappelant les étapes, le rôle
de chacun (qui fait quoi et à quelle étape).
e Organisation d’une journée de formation-action pour l’ensemble des agents concernés, de la
DDT et de la Métropole mais aussi les bailleurs sociaux.
e Actualiser dès que besoin la liste des documents à fournir pour l'instruction et les paiements
et la diffuser largement auprès des agents et des bailleurs.
e Prévoir des réunions d'échanges régulières pour échanger sur les pratiques et les difficultés
rencontrées, les contraintes de chacun et trouver collectivement des solutions.
3. Anticiper les évolutions futures de la délégation des aides à la pierre
Dans le cadre des réflexions actuellement menées sur le projet de loi 4D, des évolutions sont prévues
s'agissant de la délégation des aides à la pierre. L'option retenue a minima est de mettre en place sur
tous les territoires délégataires une délégation de type 3 (instruction prise en charge par le
délégataire). La perspective d’une expérimentation du transfert de compétences sur des territoires
tests est également envisagée.
En tout état de cause, quelle que soit l'option qui sera retenue in fine, la Métropole doit, si elle souhaite
rester délégataire, anticiper sur l'intégration de l'instruction des dossiers dans ses compétences. Ceci
aura des implications significatives sur les moyens d'ingénierie à dédier à la politique locale de
l'habitat, raison pour laquelle ce sujet devra être abordé avec les nouveaux élus.
Selon les bailleurs, l'instruction en direct par la Métropole des dossiers permettrait « d'enlever une
étape » dans le versement des crédits et ainsi de gagner du temps : « l'Etat verse une enveloppe à la
Métropole sur présentation d'un justificatif des bailleurs des constructions en cours. Puis l'Etat verse la
somme à la Métropole. Puis la Métropole peut verser la somme aux bailleurs ».
l’une des pistes qui pourrait être envisagée — dans cette période transitoire (instruction de type 2) -
66 N°DEL20210702_070 137/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 pour verser les crédits plus rapidement aux bailleurs est celle d’une mise à disposition par l'Etat en
début d'année d’une enveloppe financière en fonction du prévisionnel puis de rééquilibrer les comptes
en fin d'année.
Mettre en place une gouvernance de la politique locale de l'habitat permettant
d'asseoir le rôle de la Métropole
La Métropole mène depuis de nombreuses années une politique ambitieuse en matière d'habitat. Ses
compétences, son action ainsi que les moyens financiers et d'ingénierie se sont nettement étoffés ces
dernières années.
L'enjeu est désormais d’asseoir le rôle de la Métropole comme autorité organisatrice de l'habitat sur
son territoire, ce qui passera par un portage politique fort et la mise en place d’une gouvernance
adaptée combinant les deux volets de la stratégie : habitat et peuplement / attributions.
Concrètement, il s'agira de mettre en place des instances politiques (Conférence Intercommunale du
Logement, Comité de Pilotage du PLH) et des instances techniques. Les instances des deux volets,
habitat et peuplement / attributions, pourraient être utilement combinées pour favoriser leur
articulation.
Structurer davantage les outils de suivi de la délégation, notamment sur les
aspects financiers
La Métropole dispose des données sur les aspects financiers, la mise en œuvre des objectifs. tant sur
le parc public que privé.
Pour autant, ces données sont aujourd’hui trop dispersées et ne permettent pas d'assurer un suivi
précis des enveloppes consommées, des versements effectuées et des sommes restant à percevoir.
Clermont Auvergne Métropole n'est pas le seul EPCI délégataire dans ce cas de figure. Cette dimension
constitue une marge de progrès pour de nombreux territoires.
Deux possibilités sont envisageables :
e Utiliser des tableurs, outils spécifiques au territoire.
e Effectuer le suivi au travers de SPLS et de Sisal.
Organiser une relation régulière et rapprochée entre la Métropole et les services de l'Etat
Des temps d'échanges réguliers sont nécessaires entre les services de l'Etat — en l'occurrence la DDT —
et la Métropole pour :
e Faire le point sur la mise en œuvre de la convention de délégation des aides à la pierre.
e Plus globalement sur la politique locale de l'habitat.
Des temps d'échanges semestriels spécifiques sont à envisager.
Conforter la collaboration avec les bailleurs et dans le cadre du PLH, élargir le
tour de table des partenaires
La collaboration avec les bailleurs sociaux est globalement considérée comme satisfaisante et
efficiente. Selon les bailleurs, l'exercice de la délégation des aides à la pierre a permis de renforcer les
échanges et la collaboration avec la Métropole, la relation est constructive.
67 N°DEL20210702_070 138/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 Dans le cadre du PLH — dans son élaboration mais aussi sa mise en œuvre, son suivi, son évaluation.….,
il est essentiel d'élargir les collaborations et les échanges aux autres acteurs de l'habitat, notamment
les acteurs privés (de la production de logements, de la rénovation...).
68 N°DEL20210702_070 139/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631 GLOSSAIRE
ANAH : Agence Nationale de l'Habitat
CAF : Caisse d'Allocations Familiales
CLIC : Centre Local d'Information et de Coordination Gérontologique
CTS : Comité Technique et Social
NPNRU : Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain
OPAH : Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat
PDLHI : Pôle Départemental de Lutte contre l'Habitat Indigne
PIG : Programme d'Intérêt Général
PLA-I : Prêt Locatif Aidé d’Intégration
PLS : Prêt Locatif Social
PLUS : Prêt Locatif à Usage Social
PSLA : Prêt Social Location Accession
PTZ : Prêt à Taux Zéro
RLS : Réduction de Loyer de Solidarité
RPLS : Répertoire du Parc Locatif Social
SRU (loi) : Solidarité et Renouvellement Urbains
VEFA : Vente en l'Etat Futur d'Achèvement
VOC : Veille et Observation des Copropriétés
69 N°DEL20210702_070 140/140 Direction Habitat et Politique de la Ville / 6631