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unknown - 1541150 Document publié le Lundi 20 mars 2023 par la commune de Joinville. Lien du pdf (unknown - 1541150)Thèmes du document : Investissement et développement économique, Changement climatique, Aménagement du territoire, E Hamaris HABITER EN HAUTE-MARNE

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1

16/11/2023

RENOUVELLEMENT URBAIN

Quartier La Madeleine à JOINVILLE

PROGRAMMATION ET PHASAGE

Contexte :

Copie pour impression

Réception au contrôle de légalité le 12/01/2024 à 12h22

Réference de l'AR : 052-215201807-20231214-2023DL088-DE

Affiché le 12/01/2024 ; Certifié exécutoire le 12/01/2024LEE arr s ne :

Vers Nancÿ

e

conf Pacthritt 5 et

BOmMmértes _

TIR RUE Unilelel

7

© Centre ville

ES Quartier

+ Axe routier principal

=} Axe routier secondaire

2

Situé en rive droite de la Marne, « La Madeleine » est le premier quartier historique d’habitat social de la ville

de Joinville construits entre 1956 et 1969 : il comporte 194 logements répartis dans 32 petits bâtiments

collectifs de 4 à 12 appartements. Objet d’un programme de réhabilitation partiel et faiblement qualitatif au

début des années 2000, le quartier s’est paupérisé et souffre aujourd’hui d’un manque global d’attractivité et

d’une vacance structurelle importante (14%).

Face à cette situation et, à l’image du programme réalisé dans le quartier voisin du Champ de Tir, une réflexion

globale sur son devenir été réalisé en 2022 par un groupement de bureaux d’études spécialisés pilotés par le

cabinet HTC. Le diagnostic, les enjeux stratégiques et les scénarios préconisés ont été présentées aux élus de la

ville et à l’Etat (DDT 52) le 20 mars 2023 qui en ont approuvé les grandes orientations.

A la suite, un travail de définition des modalités pratiques de mise en œuvre du scénario a été entamé par les

équipes d’Hamaris : phasage et priorités d’intervention, état de l’occupation sociale et projet de concertation

avec les habitants, engagements réciproques d’Hamaris et de la collectivité, estimation des couts et du

financement prévisionnels.

Le projet a été validé par le Conseil d’Administration d’Hamaris le 26 octobre 2023. Il doit ensuite être approuvé

par le Conseil Municipal de Joinville et il fera également l’objet d’une présentation publique aux habitants,

premiers concernés par cette opération de restructuration de leur quartier.3

1/ ETAT DES LIEUX :

1.1 Engagement des études :

HAMARIS a identifié dans son parc trois quartiers d’habitat social construits dans les années 1960 à Joinville, La Porte du Der et Wassy qui nécessitent aujourd’hui une réflexion d’ensemble sur leur devenir. Il s’agit donc, à partir d’un diagnostic multidimensionnel, de définir les programmes d’actions partagés et les axes d’investissement à court et moyen terme pour répondre au mieux :

✓ A la demande et aux besoins actuels, y compris dans leurs dimensions qualitatives ; ✓ A l’obsolescence du patrimoine existant ;

✓ Aux enjeux climatiques et à la lutte contre la précarité énergétique ;

✓ A l’adaptation typologique du parc aux attentes actuelles (plus petits logements, maison de ville, bal- cons) ;

✓ A la prise en considération du vieillissement de la population, de la perte d’autonomie et du maintien à domicile ;

✓ Au maintien de l’accessibilité économique du parc pour les familles modestes

Ceci passe également par une analyse fine :

✓ des grandes tendances et des évolutions du marché de l’habitat ;

✓ des orientations de la politique de l’habitat au niveau communal, intercommunal et départemental ✓ du potentiel des bâtiments existant et leur pérennité dans le projet urbain ✓ du potentiel du quartier dans la ville et la communauté de communes.

Il s’agit pour HAMARIS, en partenariat avec les communes, d’appréhender les caractéristiques, les dysfonction- nements et les potentialités du quartier afin de définir un plan stratégique d’investissement qualitatif et parta- gé.

Par délibération en date du 10 septembre 2020, le Bureau du Conseil d’Administration d’HAMARIS a autorisé

l’engagement des études pour ces 3 quartiers, en s’appuyant sur une assistance à maîtrise d’ouvrage.

1.2 Périmètre de l’étude :

Les études concernent sur le quartier « La Madeleine » regroupant un ensemble 32 bâtiments collectifs pour

194 logements

Par années de constructions :

Année Avant 1960 De 1960 à 1964 De 1965 à 1969 Total

Nbre Bâts 4 14 14 32

Nbre Logts 42 56 96 194

Par typologie (nature/type)

Nature Type 2 Type 3 Type 4 Type 5 Total

Collectif 24 70 84 16 194

Par classe de performance énergétique (DPE volets thermique et gaz à effet de serre)

Classification C D E F Total

Energie 4 156 34 194

Emission gaz à effet de serre 28 142 24 194

Vacance commerciale au 30 septembre 2023 : 13 logements (6,70 %)

Age des occupants :

54 1er signataire (27,8%) à entre 60 et 74 ans.

18 1er signataire (9,3%) à 75 ans et plus.EL. { Fi 1 ] »

Nr = " | J

= Axe routier principal

== Axe secondaire structurant

== Voie résidentielle

= em Voie privé / stationnement

4

Plan du quartier étudié et implantation des immeubles

Visite Virtuelle5

1.3 Réalisation des études :

Le marché d’assistance à maîtrise d’ouvrage a été attribué à Habitat & Territoires Conseil (HTC) accompagné de

A.R.O., consultant spécialiste du logement social et Atelier De La Ville, Architecte urbaniste.

Réunion de démarrage : 06/01/2022

Remise du diagnostic : 23/06/2022

Remise des scénarii : 07/01/2023

Présentation à la mairie : 20 mars 2023

1.3 Enjeux et synthèse de l’analyse :

1.3.1 : Les enjeux :

✓ Enjeux de marchés :

- réduction de l’offre du marché locatif

- accessibilité du parc aux seniors et PMR (petit pavillon T3 de plain-pied)

- diversification de l’offre de logements sociaux (nature et gamme de loyers)

✓ Enjeux urbains :

- réduction de l’impression de densité (rue du 8 mai)

- réinvestissement du square public de cœur de quartier

✓ Enjeux résidentiels :

- traitement / affectation et entretien de la voierie et des espaces extérieurs

- amélioration de l’offre de stationnement résidentiel

✓ Enjeux patrimoniaux et de gestion :

- rééquilibrage typologique avec amélioration des surfaces

- amélioration technique et énergétique, décarbonation

- transformation ou suppression de l’offre de logements de faible qualité (immeubles de 4

logements)

-

1.3.2 : Synthèse de l’analyse multicritères :

Principaux constats à l’issue du diagnostic :

✓ Un déséquilibre en termes de typologie (trop de grands logements) et de niveau de loyer (majorité

de bas loyers)

✓ Un niveau d’attractivité réduit du parc de logements collectifs

✓ Une commercialité très fragile (marché détendu, image et réputation, déséquilibre social et

typologique)

✓ Un assez bon niveau d’attractivité urbaine et résidentielle (morphologie des bâtiments, proximité

des services et commerces, tranquillité), mais fragile sur certains aspects et secteurs (cœur de

quartier, mésusages, qualité des espaces extérieurs, stationnement…)

✓ Un niveau d’attractivité architecturale et patrimoniale moyenne mais contrastée (orientation et

agencement plus ou moins attractif des logements, besoins techniques sur certains bâtiments,

impression de densité sur la rue du 8 mai)

✓ De forts enjeux d’intervention sur les franges sud et est du quartier

✓ Une population vieillissante et un déficit de logements adaptés aux séniors6

1.3.3 : Les axes d’intervention proposés

S’inscrire dans une logique de renouvellement et d’amélioration résidentielle et, pour certains immeubles, de replis résidentiel (démolition), comportant des opérations :

• de désaffectation et de démolition des immeubles les moins attractifs

• de construction de nouveaux immeubles sur les emprises démolies :

o Immeuble collectif adapté à l’accueil ou au relogement des locataires séniors o Création d’une résidence sociale pour partie réservés à l’accueil de publics âgés o Construction de logements individuels groupés

• de réhabilitation avec volet thermique, amélioration du confort et résidentialisation • de restructuration de petits immeuble collectifs de 4 logements pour les transformer en « maison de ville » de 2 logements

• de traitement des espaces et des aménagements extérieurs en lien avec la ville (voierie et stationnement, espaces verts, OM et compostage, télésurveillance, …)CNY Ne | EU

7

2/ PROGRAMME D’INTERVENTION ET PHASAGE :

L’association des locataires

Facteur primordial de réussite du plan d’intervention proposé, l’information, la concertation et

l’accompagnement des locataires devra être menée tout au long du processus opérationnel. Ceci implique

notamment : une analyse fine du peuplement et des particularités de chacune des familles concernées,

l’établissement du plan de relogement pour les immeubles devant être restructurés ou démolis, les aides et les

mesures d’accompagnement apportées par Hamaris, des actions d’accompagnement spécifiques pour les

familles présentant des difficultés ou des fragilités en lien avec les intervenant sociaux.

Avec une attention particulière sur :

✓ Age et composition familiale

✓ Situation de handicap, perte de mobilité

✓ Revenu et situation sociale, notamment pour les doubles déménagements

✓ Fragilité économiques et sociales, situation et risques d’impayés

✓ Réalisation de parcours résidentiels

2.1 : Phase 1 : Construction de la Résidence Sociale

Acquisition de la parcelle 107 auprès de la ville de Joinville

Désaffectation en 2023 et démolition en 2024 du bâtiment W

Construction d’une résidence sociale UDAF de 25 logements, entre 2025 et 2026.[=] Résidence Sociale [A Réhabititation

Bâtiment type 1B - transformation des T3 et T2

Palier / Hall ER Chambres

En Circulations logement EM Salle d'eau

Es Salon

ES Cuisine

Es Toilettes

ES Rangements / celliers

8

2.2 : Phase 2 : Réhabilitations

Réhabilitation de 114 logements collectifs entre 2025 et 2027.

Les actions retenues sont :

✓ Réhabilitation thermique et d’amélioration du confort à intégrer dans le plan stratégique de patrimoine

global d’Hamaris

✓ Résidentialisation

✓ Possibilité de restructuration typologique en fonction de l’occupation

Le traitement des abords, la forme des résidentialisations, enjeux importants sur ces ilots, sont à définir avec la

ville.[UN] Résidence Sociale EM sénavil

EE /A/

itation Se Restructuration

Escalier ». . restructure

UE NC) 1 A Stationnement + RER, privatif 3 privatif

Stationnement

privatif 43

Avant Après

ROC et R+1 existant Rez-de-chaussée restructuré 1 étage restructuré

Palier / Hall = Chombres

ER Circulations logement SN Salle d'eau Es ED Salon En Toilettes à "à je En Cuisine M Rangements / celliers Sortie au jardinet privatif

Typologie : 2 T3 superposés rer} Typologie : 1 T4 en maison de ville

£Z

9

2.3 : Phase 3 : Restructuration de bâtiments de 4 logements et 2 logements

Pour 8 bâtiments de 4 logements (MNORSTUV), transformation en logement à caractère individuel (maison de

ville):

✓ Suspension des relocations à partir de 2023

✓ Désaffectation et relogements à partir de 2024

✓ Restructuration en 8 bâtiments de 2 logements en 2025 et 2026

Phase 3k {3 4 ” L NN , fs . S . | 2 / ’ De, LP | . .) R . Jk 4 ÿ à . | 4

» - &

1 & . {4 4 R ) à ., 2 f. /L, de .

Fe /, f., à \ RS A . / De : - = 7 à

/ mrauele & == | fa / NY / x > c |

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/ k SEE EE _ ? S

[Eu] Résidence Sociale ai Réhabilitation = Restructuration ns Démolition et Construction de 25 logements

10

2.4 : Phase 4 : Démolition de 32 logements et reconstruction de 10 logements individuels et 15

logements collectifs

Pour les 8 bâtiments de 4 logements (EFGHIJKL) :

✓ Arrêt des relocations à partir de 2023

✓ Désaffectation et relogements en 2024

✓ Démolition en 2026

Construction d’un bâtiment collectif sénior de 15 logements et de 10 logements individuels

Exemple de bâtiment collectifs Exemple de PavillonsEE EN = Démolition et Construction de 25 logements

11

2.5 : Phase 5 : Démolition de 12 logements collectifs et aménagements des espaces verts

Pour 3 bâtiments de 4 logements (8, 10, 12) :

✓ Arrêt des relocations à partir de 2025

✓ Désaffectation et relogements à partir de 2026

✓ Démolition à partir de 20272027 COUT AU LOGT K€

COMMUNE TTC

-D

1-3;5-7;5-7;9-

11;13-15

M-N-O-R-S-T-U-V

Avant Intervention Après Intervention

3 4 SI Total 3 4ÏType 5] Total

1

16! 11 11

32

12

2.6 : Tableau récapitulatif de l’évolution du quartier

2.7 : Bilan du nombre de logement et leur typologie avant/après[=] RésidenceSociale [I rénabiitationt DS Restructuration BSSSS Démolition-et-Construction-de-25-1ogements | ENT

INIS Aménagementsfl ° |

13JOINVILLE - QUARTIER MADELEINE SUBVENTIONS

OPERATION re EN KE TTC PRETS ETAT CLIMAXION GIP FP

DEMOLITION - CONSTRUCTION HAB 4j 25 3 564 2 800 306 458 INCLUSIF

DEMOLITION - CONSTRUCTION 10 IND +! 32: 25 4517 3 140 461 916 15 COLL

DEMOLITION + EV 12 192 18 174

REHABILITATION 114; 114 7 410 5 187 342 1041 840

RESTRUCTURATION 32! 16 2 080 1456 48 292 284

99 K£/logt 70,8% 2,2% 11,9% 15,0%

14

3/ FINANCEMENT ET PARTICIPATION DE LA COMMUNE :

3.1 : Coût et financement estimatif :

Un cout global de près de 18 M€ sur 4 à 5 ans, soit 3,6 M€/an

Financements :

Les financements possibles ou recherchés sont les suivants :

✓ Démolitions :

o Subvention de l’Etat

o Subvention Action Logement

o Subvention GIP

o Fonds propres

✓ Réhabilitations :

o Subvention de l’Etat (plan de relance)

o Subvention FEDER ou CLIMAXION (Région)

o Subvention GIP

o Subvention EDF OMC/BURE

o Subvention autres (Département, Communes, Agence de l’eau,…)

o Prêts CDC Amélioration

o Prêts CDC – Eco Prêt

o Autres prêts

✓ Constructions :

o Subvention de l’Etat (PLAI, habitat inclusif)

o Subvention GIP

o Subvention EDF OMC/BURE

o Subvention autres (Département, Communes, Agence de l’eau,…)

o Prêts CDC PLUS / PLAI

o Autres prêts[_] Foncier Hamaris

15

3.2 : Les accompagnements et aides de la commune :

Les lourds investissements d’Hamaris devront être accompagnés par les communes /collectivités, parties

prenantes et partenaires des projets, notamment sur les thématiques suivantes :

✓ Aide à la recherche et/ou subvention allouée à HAMARIS et/ou aux aménagements du quartiers

✓ Adaptations foncières et cessions/échange de parcelles (HAMARIS vers commune ou Commune vers

HAMARIS)

✓ Prise en charge de l’aménagement des espaces verts, des voiries et stationnement

✓ Devenir des emprises de démolitions non reconstruites

✓ Traitement et reprise d’aires vertes

✓ Organisation de la gestion du ramassage des Ordures Ménagères (point de collecte, …)

✓ Organisation et gestion des points de composts

✓ Réflexion sur l’installation de chaufferies urbaines

✓ Réflexion commune sur les besoins émergents : Installation d’IRVE (Infrastructure de Recharge de

Véhicule Electrique), télésurveillance, gestion de proximité, etc