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Déliberation - 2022 42 acquisition biens immobiliers epfna
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Saintes.
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Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Institutions publiques,
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ET
ID
:017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
CONSEIL
MUNICIPAL
DU
JEUDI
31
MARS
2022
Délibération DAFU/ER-CP 2022 — 42 ACQUISITION
AUPRES
DE
L’EPFNA
DE
DEUX
BIENS
IMMOBILIERS
DANS
LE
CADRE
DE
LA
CONVENTION
POUR
LA
REDYNAMISATION
DU
CENTRE-VILLE
Président
de
séance
: DRAPRON
Bruno,
Maire
Etaient
présents
: 25
DRAPRON
Bruno,
BARON
Thierry,
BERDAI
Ammar,,
CAMBON
Véronique,
CHEMINADE
Marie-Line,
CREACHCADEC
Philippe,
TOUSSAINT
Charlotte,
TERRIEN
Joël,
TORCHUT
Véronique,
ABELIN-DRAPRON
Véronique,
AUDOUIN
Caroline,
BUFFET
Martine,
CARTIER
Nicolas,
CHANTOURY
Laurent,
DEBORDE
Sophie,
JEDAT
Günter,
ARNAUD
Dominique,
ROUDIER
Jean-Pierre,
MACHON
Jean-Philippe,
CHABOREL
Sabrina,
DIETZ
Pierre,
BENCHIMOL-LAURIBE
Renée,
MARTIN
Didier,
MAUDOUX
Pierre,
BETIZEAU
Florence
Excusés
ayant
donné
pouvoir
: 7
CALLAUD
Philippe
à DRAPRON
Bruno,
CATROU
Rémy
à BETIZEAU
Florence,
DAVIET
Laurent
à
CHANTOURY
Laurent,
GUENON
Delphine
à CAMBON
Véronique,
PARISI
Evelyne
à BERDAI
Ammear,
VIOLLET
Céline
à ROUDIER
Jean-Pierre,
ROUSSAUD
Barbara
à BETIZEAU
Florence
Absents
excusés
: 3
DELCROIX
Charles,
DEREN
Dominique,
EHLINGER
François
Secrétaire
de
séance
: BARON
Thierry
Date
de
la convocation
: 24/03/2022
Date
d’affichage
:
0 6
AVR.
2027
Le
Conseil
Municipal,
Vu
le Code
Général
des
Collectivités
Territoriales,
Vu
le Code
Général
de
la Propriété
des
Personnes
Publiques,
Vu
la délibération
n°2021-167
du
conseil
municipal
du
20
décembre
2021
relative
à la
convention
requalification
urbaine
en
faveur
de
la redynamisation
du
centre-ville
entre
la ville
de
Saintes,
la
Communauté
d'Agglomération
de
Saintes
(CDA)
et
l'Etablissement
Public
Foncier
de
Nouvelle
Aquitaine
(EPFNA),
Considérant
l’avis
du
domaine
n°2022-17415-03729
du
17
février
2022
joint
en
annexe
1,
Considérant
l'intérêt
pour
la ville
d'acquérir
les
biens
situés
29
et
31
rue
Bourignon
et
7 et
8
avenue
des
Arènes
dans
le cadre
du
projet
de
mise
en
valeur
patrimoniale
des
Arènes
(plans
de
situation
joints
en
annexes
2 et
3),
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ID :017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
Considérant le montant
de
cession
présenté
par
l’'EPFNA
pour
les
biens
situés
29
et
31
rue
Bourignon
cadastrés
section
BX
n°449
et
450
de
349
305,
70
€ HT
(trois
cent
quarante-neuf
mille
trois
cent
cinq
euros
et
soixante-dix
centimes
hors
taxe)
soit
359
486.52
€ TTC
(trois
cent
cinquante-neuf
mille
quatre
cent
quatre-vingt-six
euros
et
cinquante-deux
centimes
toutes
taxes
comprises)
dont
10
180.82
€ de
TVA
sur
marge
(annexe
4),
Considérant
le montant
de
cession
présenté
par
l’'EPFNA
pour
les
biens
situés
7 et
8 avenue
des
Arènes
cadastrés
section
BX
n°292
et
433
de
366
333.97
€ HT
(trois
cent
soixante-six
mille
trois
cent
trente-trois
euros
et
quatre-vingt-dix-sept
centimes
hors
taxe)
soit
372
985.17
TTC
(trois
cent
soixante-douze
mille
neuf
cent
quatre-vingt-cinq
euros
et
dix-sept
centimes
toutes
taxes
comprises)
dont
6 651.20
€ de
TVA
sur
marge
(annexe
5),
Considérant
l'accord
intervenu
entre
l’'EPFNA
et
la ville
de
Saintes
pour
échelonner
sur
4 ans
le
paiement
de
ces
acquisitions
comme
indiqué
dans
les
tableaux
ci-dessous
:
Pour
les
biens
29
et
31
rue
Bourignon
:
Exercice
Montant
HT
Montant
TVA
|
Montant
TTC
2022
(à la
signature
de
l’acte,
à réaliser
avant
|
87
326.43
€
10
180.82
€
97
507.25
€
le 30
juin)
2023
(à réaliser
avant
le 30
juin)
8732643€
|-
87
326.43
€
2024
(à réaliser
avant
le 30
juin)
87326.43€
|-
87
326.43
€
2025
(à réaliser
avant
le 30
juin)
87326.43€
|-
87
326.43
€
TOTAL
359
486.52
€
Pour
les
biens
7 et
8 avenue
des
Arènes
:
Exercice
Montant
HT
|
Montant
TVA
|
Montant
TTC
2022
(à la
signature
de
l’acte,
à réaliser
avant
|
91
583.49€
|
6651.20
€
98
234.69
€
le 30
juin)
2023
(à réaliser
avant
le 30
juin)
91583.49€
|-
91
583.49
€
2024
(à réaliser
avant
le 30
juin)
91
583.49
€
-
91
583.49
€
2025
(à réaliser
avant
le 30
juin)
91583.49€
|-
91
583.49
€
TOTAL
372
985.17
€
Considérant
que
cet
accord
doit
être
concrétisé
par
un
acte
notarié,
Les
crédits
afférents
sont
inscrits
sur
le budget
principal
2022
:
- chapitre
21-—
fonction
810
— articles
2138
(bâti)
et
2111
(terrain)
— opération
FONCIER
—
service
BFON
pour
ce
qui
concerne
l’annuité
à payer
à la
signature
de
l'acte
- chapitre
041
— fonction
810
— article
2138
(bâti)
et
2111
(terrain)
— service
FINA
pour
ce
qui
concerne
les
3 annuités
à payer
en
2023
— 2024
- 2025.
Après
consultation
de
la commission
« Action
et
développement
durable
» en
date
du
jeudi
17
mars
2022,
31
mars
2022
— 42
Acquisition
auprès
de
l'EPFNA
de
deux
biens
immobiliers
dans
le cadre
de
la convention
pour
la
redynamisation
du
centre-ville
2/3
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ET
ID
:017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
Il est proposé au Conseil
Municipal
de
délibérer
:
-
Sur
l’approbation
de
l'acquisition
auprès
de
l’Etablissement
Public
Foncier
de
Nouvelle
Aquitaine
(EPFNA)
des
biens
situés
29
et
31
rue
Bourignon
cadastrés
section
BX
n°449
et
450
pour
un
montant
de
349
305,70
€ HT
(trois
cent
quarante-neuf
mille
trois
cent
cinq
euros
et
soixante-
dix
centimes
hors
taxe)
soit
359
486.52
€ TTC
(trois
cent
cinquante-neuf
mille
quatre
cent
quatre-
vingt-six
euros
et
cinquante-deux
centimes
toutes
taxes
comprises)
dont
10
180.82
€ de
TVA
sur
marge
et
dont
le
paiement
sera
échelonné
sur
4
ans
comme
indiqué
dans
le
1°
tableau
ci-dessus,
-
Sur
l'approbation
de
l'acquisition
auprès
de
l'Etablissement
Public
Foncier
de
Nouvelle
Aquitaine
(EPFNA)
des
biens
situés
7
et
8
avenue
des
Arènes
cadastrés
section
BX
n°292
et
433
pour
un
montant
de
366
333.97
€ HT
(trois
cent
soixante-six
mille
trois
cent
trente-trois
euros
et
quatre-vingt-dix-sept
centimes
hors
taxe)
soit
372
985.17
€ TTC
(trois
cent
soixante-douze
mille
neuf
cent
quatre-vingt-cinq
euros
et
dix-sept
centimes
toutes
taxes
comprises)
dont
6 651.20
€
de
TVA
sur
marge
et
dont
le paiement
sera
échelonné
sur
4 ans
comme
indiqué
dans
le 2ème
tableau
ci-dessus,
-
Sur
l’autorisation
donnée
au
Maire,
ou
à son
représentant,
pour
signer
tous
documents
relatifs
à cette
affaire,
dont
les
frais,
notamment
d'acte
notarié,
sont
à la
charge
de
la commune.
Le
Conseil
Municipal,
Après
en
avoir
délibéré,
ADOPTE
à l’unanimité
ces
propositions.
Pour
l’adoption
: 32
Contre
l’adoption
: 0
Abstention
: 0
Ne
prend
pas
part
au
vote
: O0
Les
conclusions
du
rapport,
mises
aux
voix,
sont
adoptées.
Pour
extrait
conforme,
Le
Maire,
En
application
des
dispositions
des
articles
R.421-1
à R.421-5
du
code
de
justice
administrative,
cette
décision
peut
faire
l’objet
d’un
recours
en
annulation
par
courrier
ou
par
l'application
Télérecours
citoyens
accessible
à partir
du
site
www.telerecours.fr
devant
le
Tribunal
Administratif
de
Poitiers
dans
un
délai
de
deux
mois
à compter
de
sa
publication.
31
mars
2022
- 42
Acquisition
auprès
de
l'EPFNA
de
deux
biens
immobiliers
dans
le cadre
de
la convention
pour
la
redynamisation
du
centre-ville
3/3 EM RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Liberté Égalité Fraternité Direction
Générale
Des
Finances
Publiques
Direction
Départementale
des
Finances
Publiques
de
LA
CHARENTE-MARITIME
Pôle
d'évaluation
domaniale
24,
avenue
de
Fétilly
17021
LA
ROCHELLE
CEDEX
téléphone
: 05
46
00
39
39
mél.
: ddfip17.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR
NOUS
JOINDRE
Affaire
suivie
par
: Olivier
LE
ROY
Courriel
: olivier.leroy1@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone
: 05
46
50
4419
Réf
DS
: 7275009
Réf
OSE
: 2022-17415-03729
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ET
ID
:017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
FINANCES
PUBLIQUES
Le 17/02/2022
Le
Directeur
départemental
des
Finances
publiques
de
LA
CHARENTE-MARITIME
oo
Monsieur
le Maire
de
la commune
de
Saintes
AVIS
DU
DOMAINE
SUR
LA
VALEUR
VÉNALE
Nature du bien :
Ensemble
immobilier
- opération
d'ensemble
Adresse
du
bien
:
29
et
31
rue
Bourignon
— 7
et
8,
avenue
des
Arènes
17100
SAINTES
Valeur
:
720
000
€, assortie
d'une
marge
d'appréciation
de
5 %
(des
précisions
sont
apportées
au
&
9
- détermination
de
la
valeur)
Envoyé
en
pr
1re
le 06/04/2082
re le
6/04/2022
1-
SERVICE
CONSULTANT
Commune
de
SAINTES
affaire
suivie
par
: Mme
Élodie
ROBINET
— 06
46
92
34
76
2-DATE de
consultation
: 17/01/2022
de
délai
négocié
: sans
objet
de
visite
: du
bureau
de
dossier
en
état
: 17/01/2022
3 - OPÉRATION
SOUMISE
À L'AVIS
DU
DOMAINE
3.1.
Nature
de
l'opération
Acquisition
amiable
- Opération
d'ensemble
3.2.
Nature
de
la saisine
Réglementaire
soumise
au
délai
d'un
mois
3.3.
Projet
et
prix
envisagé
Dans
la cadre
de
la convention
n°17-14-044
de
requalification
urbaine
en
faveur
de
la
redynamisation
du
centre-ville
passée
entre
la ville
de
Saintes
et
l'EPFNA,
la commune
a décidé
d'inscrire
à l'ordre
du
jour
du
prochain
conseil
municipal
devant
se
dérouler
le 31
mars
2022,
facquisition
trois
biens
immobiliers
entrant
dans
ce
cadre.
Le
projet
porté
par
l'EPFNA
prévoit
la création
d'un
espace
à vocation
de
mise
en
valeur
patrimoniale
des
Arènes
de
Saintes.
S'agissant
d'une
opération
de
portage,
le prix
convenu
porte
sur
la valeur
d'acquisition
à laquelle
se
rajoutent
les
frais,
taxes
et
impôts
liquidés
durant
le
portage
de
l'opération.
l'opération
d'ensemble
a nécessité
l'acquisition
de
plusieurs
parcelles
donnant
lieu
à trois
actes
de
vente
:
- le
19/06/2015
: acquisition
de
la parcelle
cadastrée
BX
n°
449
pour
un
montant
de
87
000
€,
- le
28/08/2015
: acquisition
des
parcelles
cadastrées
BX
n°
292
et
433
pour
un
montant
total
de
3382
000
€,
par
exercice
du
droit
de
préemption
suite
à
une
DIA
- Je
02/10/2015
: acquisition
de
la parcelle
cadastrée
BX
n°
450
pour
un
montant
de
210
000
€ par
exercice
du
droit
de
préemption
suite
à
une
DIA.
Le
prix
total
des
acquisitions
est
de
629
000
€ auquel
s'ajoutent
les
frais,
taxes
et
impôts
pour
un
montant
de
50
305,70
€ pour
les
parcelles
BX
449
et
450
d'une
part,
et
pour
un
montant
de
34
338,97
€
d'autre
part.
(les
montants
sont
hors
TVA).
Les
parcelles
BX
n°
433
et
292
ont
été
évaluées
le 29/04/2015
dans
le cadre
de
l'exercice
du
droit
de
préemption
au
prix
de
la
DIA,
soit
332
000
€
( n°
2015-415V0479).
4 -
DESCRIPTION
DU
BIEN
4.1.
Situation
générale
Les
biens
se
situent
sur
la commune
de
Saintes,
2°"
agglomération
de
la Charente-Maritime
avec
environ
25
000
habitants
à
70
km
de
La
Rochelle
et
à
environ
130
km
de
Bordeaux.
Elle
est
desservie
par
l'autoroute
A10.
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ET
ID
:017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
4.2.
Situation
particulière
- environnement
- accessibilité
- voirie
et
réseau
A proximité
de
l'amphithéâtre
gallo-romain
de
Saintes,
appelé
aussi
les
arènes
de
Saintes,
les
parcelles
sont
localisées
sur
les
hauteurs
de
la rive
droite
de
la Charente
dans
le faubourg
du
centre-
ville
historique
de
Saintes.
Bien
desservies
par
les
transports,
les
arènes
sont
sur
un
site
patrimonial
remarquable
dont
bénéficient
les
parcelles
soumises
aux
servitudes
d'utilité
publique
(SUP)
AC2
et
AC4.
4.3.
Références
Cadastrales
L'immeuble
sous
expertise
figure
au
cadastre
sous
les
références
suivantes
:
Commune
Parcelle
Adresse/Lieudit
Superficie
Nature
réelle
Parcelle
supportant
une
habitation
o
î
2
BX
n°
449
31,
rue
Bourignon
839
m
individuelle
de
83
m°
Parcelle
supportant
un
bâti
à usage
©
î
|
BX
n°
450
29,
rue
Bourignon
38122m
dihsbitation
collective
Saintes
BX
n°
292
7, rue
des
Arènes
451
m?
Parcelle
en
nature
de
jardin
Parcelle
supportant
un
bâti
à usage
o
à
2
BX
n°
433
8,
rue
des
Arènes
6
647
m
d'habitation
individuelle
TOTAL
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ET
ID
:017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
4.4.
Descriptif
La
parcelle
BX
n°
449
supporte
une
maison
construite
en
1880
au
31
rue
Bourignon,
tout
à côté
des
arènes.
Selon
le descriptif
extrait
de
l'acte
de
vente
du
19/06/2015,
la maison
se
compose
d'une
entrée,
d'un
séjour,
d'une
cuisine,
d'un
bureau,
de
deux
chambres,
d'une
salle
d'eau
et
de
WC.
La
surface
habitable,
selon
les
applications
cadastrales,
est
de
80
m2.
Il est
précisé
qu'il
s’agit
d'un
bien
à restaurer.
Les
ouvertures
sont
murées.
La
parcelle
BX
n°
450,
mitoyenne
de
la précédente
supporte
une
maison,
de
1880
également,
sur
deux
niveaux,
à rénover
et
divisée
en
huit
appartements
avec
une
cave
de
6 m?
chacun
(six
appartements
de
type
T2
et
deux
studios)
selon
l'acte
du
02/10/2015.
L'immeuble
en
pierre
de
taille,
dont
les
ouvertures
sont
murées,
bénéficie
d'une
couverture
en
tuiles.
BX n° 450
BX n° 449
La
parcelle
BX
n°
433
supporte
une
maison
érigée
en
1733.
Aucun
changement
n'est
intervenu
depuis
la dernière
évaluation
en
date
du
29/04/2015.
Aussi
le descriptif
des
éléments
bâtis
rédigé
à
cette
occasion,
suite
à une
visite
sur
place
du
29/04/2015
sera
repris
in extenso
:
Au
8 avenue
des
Arènes,.....,
un
portail
métallique
2 battants
entre
2 piliers
en
pierre,
une
allée
de
pierres
avec
de
part
et
d'autre
des
statues
de
pierre,
un
terrain
arboré
, un
préau,
une
maison
principale
de
1733,
une
dépendance
en
pierres
avec
un
étage
, une
petite
dépendance
près
de
la
terrasse
une
cave
avec
un
départ
de
souterrain
dans
le
rocher,
et
un
puits
La
grande
maison
sur
3 niveaux,
en
pierre,
charpente
traditionnelle
en
bois
et
toit
de
tuiles;
Au
Rez
de
Chaussée
: 1 grand
couloir
carrelé,
1 salle
à manger
parquet,
cheminée
et
fenêtre
double
vitrage,1
cuisine
avec
cheminée,
1 fenêtre
bois
simple
vitrage;
de
l'autre
coté
du
couloir
, 1
salon
fenêtres
bois
simple
vitrage,
volets
bois,
1 cheminée,
une
porte
donne
sur
un
petit
appartement
composé
de
1cuisine,
1 chambre
et
1sdb,
1 véranda
très
sommaire.
A l'étage
: escalier
bois
peint
en
bleu,
palier
plancher,
3 chambres
avec
cheminée
et
fenêtres
bois
simple
vitrage,
1 salle
de
bains
et
2 petites
chambres
; 1 porte
donne
sur
une
terrasse
en
pierres
avec
rambardes
de
pierres(envahie
par
la végétation)
;.
Au
grenier
: plancher;
escalier
bois
, 2 greniers
partiellement
aménageables
.
AU
niveau
-1
; une
cave
avec
terre
battue,
un
puits,
un
couloir
menant
à un
tunnel
obstrué
;
Par
derrière,
un
logement
attenant
à la
maison,
en
bon
état,
les
fenêtres
bois
et
les
planchers
sont
corrects,
la cuisine
est
ancienne
et
non
aménagée,
chauffage
électrique...
les
toitures
ont
besoin
de
travaux
; l'assainissement
est
fait
pour
la maison
principale
mais
pas
pour
l'appartement
ni
pour
la dépendance.
A l'extérieur,
près
de
l'allée
, une
dépendance
en
pierres
avec
au
RDC
2 pièces
dont
1 avec
cheminée,
et
un
chaï
sol
terre
battue,
à l'étage
2 pièces.
Une
autre
petite
dépendance
dans
le jardin
de
l'est
;
Vue
sur
l'église
St
Eutrope
et
le vallon
des
arènes.
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ET
ID
:017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
Photos prises lors de la visite du 29/04/2015. Les dépendances sont dans un mauvais état. En revanche,
la maison,
en
moellons,
reste
dans
un
état
moyen
et
supérieur
aux
bâtis
sur
les
parcelles
BX
n°
449
et
450.
Cependant,
depuis
l'acquisition
par
l'EPENA
en
2015,
cette
maison
est
inoccupée
et
on
peut
douter
du
bon
entretien
intérieur
du
bâtiment
après
le
déménagement
des
occupants.
La
parcelle
BX
n°
292
est
située
face
à la
parcelle
BX
n°
433
de
l'autre
côté
de
la rue
des
Arènes.
Il
s'agit
d'une
parcelle
en
nature
de
jardin
d'agrément.
4.5.
Surfaces
du
bâti
La
maison
bâtie
sur
la parcelle
BX
n°
449
est
d'une
surface
habitable
estimée
à 80
m?
(information
cadastrale),
celle
de
l'immeuble
collectif
sur
la parcelle
BX
n°
450
à 270m°.
S'agissant
de
la parcelle
BX
n°
433,
la maison
et
le petit
logement
sont
d'une
surface
habitable
de
242
m?,
les
dépendances
d'une
surface
utile
de
116
m°
et
la cave
de
98
m2.
Il sera
retenu
la surface
utile
pondérée
(SUP)
de
296,40
m°
(cave
pondérée
à 0,2
et
dépendances
à 0,3).
5 -
SITUATION
JURIDIQUE
5.1.
Propriété
de
l'immeuble
Le
propriétaire
de
l'ensemble
des
parcelles
est
l'EPFNA
suite
aux
acquisitions
réalisées
en
2015.
(Cf.
infra
83.3).
5.2.
Conditions
d'occupation
Les
biens
sont
libres
de
toute
occupation.
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ET
ID :017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
6 -
URBANISME
6.1.Règles
actuelles
Parcelle
BX
n°
449
: 32
%
en
N ;
68
%
en
UAc
Parcelle
BX
n°
450:48%enN;25%enNj;27%
UAC | Parcelle
BX
n°
433
: 47
% en
N et
53
% en
Nh
Parcelle
BX
n°
292
: 100
% en
Ni
N : espace
agro-naturels
Nj
: Espaces
de
jardin
individuels
ou
collectifs
Nh
: Espaces
résidentiels
en
contexte
naturel
UAc
: Faubourg
du
péricentre
6.2.Date de référence
et
règles
applicables
Plan
Local
d'Urbanisme
(PLU)
approuvé
le 20/12/2013.
7 -
MÉTHODE
D'ÉVALUATION
Il sera
utilisé
la méthode
de
la comparaison
directe
consistant
à déterminer
une
valeur/m?
à partir
des
ventes
de
termes
similaires
ou
approchants
en
termes
de
configuration,
de
zonage,
etc,
et
à
appliquer
cette
valeur/m?
au
bien
immobilier.
Compte
tenu
de
l'importante
superficie
des
parcelles
BX
n°
450
et
433,
la moitié
de
leur
superficie
sera
évaluée
en
jardin
d'agrément
comme
la parcelle
BX
n°
292.
La
superficie
retenue
en
nature
de
jardin
est
donc
de
5 335
m°
(3122
+6
647
m°/2)+
451
m°
8 -
DÉTERMINATION
DE
LA
VALEUR
:
MÉTHODE
COMPARATIVE
8.1.
Études
de
marché
8.1.1.
Sources
et
critères
de
recherche
- Maisons
brest
HR EU
5
Périmètre
géographique
: 8 av
des
arenes,
17100,
Saintes
- 500
m autour
Référence
cadastral
7 415
/000
BX
0433
Pérlode
de recherche
: De
12/2018
à 12/2021
Caractéristiques
du bien
: Maison
Surface
: De
150
à 400
m?
Période
de
construction
: De
1700
à 1900
8 ventes
répondent
à vos
critères
dont
1 atypique
Synthèse
des
prix
de
la sélection Prix
du m2(€)
- Surface
utile
Année
Période
Se
Moyen
Médian
Minimum
Maximum
12019
janvier-décembre
210,25
1221025
| 1525,87
2884,62
|2020
janvier-décembre
1480,36
1291,54)
937,50
2240,00
Synthèse
1686,90
1535,87
937,50,
2664,62
DS
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ET
ID
:017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
Maison
en pierre
meuñère
sur
3
niveaux,
cave
jardin,
préau,
garage
SAINTES
1535,87|
Ensemble
immobifer
sur
3 niveaux
avec
cave
sous
partie
et grenier,
Jardin
avec
dépendance.
18 RUE
CHARLES
DANGIBEAUD
448.000)
Maison
sur
trois
niveaux
avec
une
dizaine
de pièces
dont
quatre
à
usage
de combles
au 2d
, 6
chambres,
cave
en sous-sol,
dépendances
à l'extérieur
06/07/2020
503
700|
Maison
sur
trois
niveaux
3
chambres
et plusieurs
pièces
annexes,
cave
sous
partie
AA SHBXI2AAIN
SAINTES
_|18 RUE
SAINT
FRANCOIS
| 18/03/2020
199056]
1251.92)
1164,07
1489,61
Moyenne
1324,32
Les
moyennes
sont
calculées
après
exclusion
du
terme
n°
4 qui
offre
des
prestations
très
largement
supérieures
aux
biens
à
évaluer.
Les
maisons
rue
Bourignon
seront
évaluées
sur
la base
des
prix
au
m°?
de
la surface
habitable
constaté
lors
des
ventes
de
maisons
anciennes
réalisées
entre
2019
et
2020.
S'agissant
de
maisons
à
rénover,
il sera
retenu
le
prix
de
937,50
€/m?
correspond
également
à
un
bien
à
rénover.
Il
s'agit
du
prix
le
plus
faible
qui
se
justifie
par
l'état
des
maisons.
La
différence
de
552
€
entre
ce
prix
et
celui
de
la
moyenne
correspond
assez
logiquement
à
un
coût
de
rénovation
intermédiaire.
La
maison,
avenue
des
arènes,
sera
évaluée
sur
la base
des
prix
calculés
en
surface
pondérée
en
raison
de
l’importante
surfaces
des
dépendances.
De
plus,
la
maison
est
en
meilleur
état
que
celles
sises
rue
Bourignon.
Le
terme
n°
5
présente
des
points
communs
suffisamment
nombreux
pour
le
retenir
en
tant
que
terme
de
référence
(Superficie
du
terrain,
dépendances,
année
de
construction,
localisation).
Pour
mémoire,
l'importante
différence
de
la superficie
des
terrains
est
compensée
par
une
valorisation
indépendante
de
la
moitié
de
la
superficie
de
la
parcelle
BX
n°
433.
Le
valeur
de
référence
sera
donc
de
1 179,63
€/m?
SUP.
Périmètre
géographique
: 8
r des
arenes,
17100,
Saintes
- 3000
m autour
Référence
cadastrale
: 17
415
/ 000
BX
0292
Période
de
recherche
: De
12/2018
à 12/2021
Caractéristiques
du blen
: Non
bâti
Surface
: De
100
à 5000
m?
Prix
de
vente
au
m2:
De
1 à 15
11
ventes
répondent
à vos
critères
dont
3 atypiques
Synthèse
des
prix
de
la
sélection Prix du
m2(€)
- Surface
utile
Année
Période
Hoyen
| Médian
| Minimum
| Maximum
2019
janvier-décembre
11,24|
11,24]
9,00!
13,48
| 2020 | | 2021
janvier-décembre
8,63
janvier-décembre
4,38
Synthèse
8,75
9,90! 438 9,45
4,05! 438 4,05
10,74 4,38 13,48
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ET
ID
:017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
FE
Cadastr
RUE
DE
LA
Jardin.
Périmètre
de
protection
de
AISIDENSN
ml:
SAINTES
PIERRIERE
30/09/2020
FREE
captage
de
la
source
de
Lucérat
Se j
|.
[Terre
|
Terre agricole.
EXCLU
en
raison
|
EXCLU
en
raison
415//BM/221/
LA
CHAGNEE
08/01/2021
15
000:
4,38
du
zonage
et
de
l'usage
415//1BM/401//
Commune
È
TEE
TUS
Nature
de
bien
(Nature2)
TCn
(re 11LN
(LE)
[
IERS
|
|
Jardin
RIERS
ÉARS)
1 30
Si l'on ne considère
que
les
termes
en
zone
Nj
(TC
n°
1,4
et
7),
la moyenne
du
prix
de
vente/m?
est
de
9,73
€.
Ce
prix
sera
retenu
en
tant
que
valeur
de
référence.
8.1.3.
Autres
sources
Sans
objet.
8.2.
Analyse
et
arbitrage
du
service
- valeurs
retenues
Concernant
la valeur
des
terrains
en
nature
de
jardin,
on
notera
que
la totalité
de
la surface
à
évaluer
(5
335
m?)
est
très
nettement
supérieure
à celles
des
termes
de
comparaisons
(801,
67
m'en
moyenne).
Aussi,
il sera
appliqué
un
abattement
pour
grande
surface
de
20
% au
prix
moyen
de
9,73
€Jm?.
(Pour
mémoire,
la valeur
vénale
des
jardins
avait
été
évaluée
à 10
€/m?
lors
de
l'évaluation
réalisée
en
2015).
Les
valeurs
retenues
pour
les
maisons
intègrent
les
plus-values,
à savoir
une
localisation
à
proximité
de
l'hyper-centre
dans
un
cadre
historique
et
privilégié
avec
des
espaces
verts,
mais
aussi
les
moins-
values
et
notamment
l'état
des
biens
qui
sont
à
rénover.
S'agissant
d'une
opération
d'ensemble
dans
le cadre
d'une
convention
de
portage,
il n'y
a pas
lieu
d'appliquer
un
abattement
pour
vente
en
bloc.
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ID :017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
9 -
DÉTERMINATION
DE
LA
VALEUR
VÉNALE
— MARGE
D'APPRÉCIATION
Maisons
rue
Bourignon
: (80
m?
SHAB
+ 270
m?
SHAB)
x 937,50
€/m°
= 328
125,00
€
Maison
avenue
des
Arènes
: 296,40
m?
SUP
x 1
179,63
€/m?
=
349
642,34
€
Jardins
et
espaces
verts
: (5
335
m?
x
9,73
€/m°)
x
0,8
=
41
527,64
€.
Soit
un
total
de
719
294,98
€
arrondi
à
720
000
€.
L'évaluation
aboutit
à la
détermination
d'une
valeur,
éventuellement
assortie
d'une
marge
d'appréciation,
et
non
d'un
prix.
Le
prix
est
un
montant
sur
lequel
s'accordent
deux
parties
ou
qui
résulte
d'une
mise
en
concurrence,
alors
que
la
valeur
n'est
qu'une
probabilité
de
prix.
La
valeur
vénale
de
l'ensemble
des
biens
est
arbitrée
à 720
000
€. Cette
valeur
est
assortie
d'une
marge
d'appréciation
de
5 %
portant
la valeur
maximale
d'acquisition
sans
justification
particulière
à
750
000
€
(arrondie).
Les
collectivités
locales
et
leurs
établissements
publics
peuvent
acquérir
à Un
prix
plus
bas.
Ils
ont
toutefois
la possibilité
de
s'affranchir
de
cette
valeur
par
une
délibération
ou
une
décision
motivée
pour
acquérir
à
un
prix
plus
élevé.
La
valeur
vénale
est
exprimée
hors
taxe,
hors
droits
et
hors
frais
d'agence
éventuellement
applicables
sauf
si
ces
derniers
sont
à
la
charge
du
vendeur.
10
- DURÉE
DE
VALIDITÉ
Cet
avis
est
valable
pour
une
durée
de
18
mois.
11
- OBSERVATIONS L'estimation
est
réalisée
sur
la base
des
éléments
en
possession
du
service
à la
date
du
présent
rapport. Il n'est
pas
tenu
compte
des
surcoûts
éventuels
liés
à la
recherche
d'archéologie
préventive,
de
présence
d'amiante,
de
termites
et
des
risques
liés
au
saturnisme,
de
plomb
ou
de
pollution
des
sols. Une
nouvelle
consultation
du
service
du
Domaine
serait
nécessaire
si
l'opération
n'était
pas
réalisée
dans
le
délai
ci-dessus
ou
si
les
règles
d'urbanisme,
notamment
celles
de
constructibilité,
ou
les
conditions
du
projet
étaient
appelées
à changer.
Aucun
avis
rectificatif
ne
peut,
en
effet,
être
délivré
par
l'administration
pour
prendre
en
compte
une
modification
de
ces
dernières.
Pour
le Directeur
départemental
des
Finances
publiques
et
par
délégation,
la Responsable
de
la mission
Domaine,
Noëlle VIAUD
L'enregistrement
de
votre
demande
a fait
l’objet
d'un
traitement
informatique.
Le
droit
d'accès
et
de
rectification,
prévu
par
la
loi
n°
78-17
modifiée
relative
à
l'informatique,
aux
fichiers
et
aux
libertés,
s'exerce
auprès
des
directions
territorialement
compétentes
de
la Direction
Générale
des
Finances
Publiques. u ü z Ê ü £& g d ü
Envoyé en préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
“l'Affché
le
ID:
017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
fs
/'Echelle1:1,
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ID
:017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
21 Echelle 1
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
er
Affiché
le
ET
ID
: 017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
epfna
lissement
public
foncier
de
Nouvelle-Aquitaine
Accord
de
la Collectivité
sur
la cession
d’un
bien
par
l’Établissement
Public
Foncier
de
Nouvelle-Aquitaine
Dans
le cadre
de
la convention
opérationnelle
N°
17-14-044
de
requalification
urbaine
en
faveur
de
la
redynamisation
du
centre-ville
entre
la Ville
de
Saintes,
la Communauté
d'Agglomération
de
Saintes
et
l'Etablissement
Public
Foncier
de
Nouvelle-Aquitaine
du
16
février
2015,
dans
sa
dernière
version
modifiée
par
l'avenant
n°3
du
26
avril
2019.
La
Ville
de
Saintes,
représentée
par
ensa
qualité
de
sa
.,
soussigné,
donne
son
accord,
après
en
avoir
pris
connaissance,
sur
les
conditions
dec
cession
par
1 V'EPF
des
biens
désignés
ci-dessous
:
1)
Désignation
des
biens
cédés
par
l’EPF
Parcelles
situées
sur
la commune
de
Saintes
cadastrée
:
Section
N°
Lieudit
Surface
BX
449
31
rue
Bourignon
839
m?
BX
450
29
rue
Bourignon
3122
m?
TOTAL
3961
m?
Ces deux
propriétés
ont
été
acquises
par
l’EPF
en
juillet
et octobre
2015.
2)
Désignation
de
l'acquéreur
Nom
: Ville
de
Saintes
Adresse
: Square
André
Maudet
17100
SAINTES
3)
Détail
du
prix
de
cession
(HT)
- comptes
arrêtés
au
26/10/2021
> Acquisition
298
401,57
€
> Autres
dépenses
à l’achat
29
284,00
€
>
Autres
dépenses
pendant
le
portage
21
620,13
€
Prix
de
cession
HT
349
305,70
€
TVA
sur
marge
82
+
| Prix
de
cession
TTC
Établissement
public
foncier
de
Nouvelle-Aquitaine
107
boulevard
du
Grand
Cerf
- CS
70432
- 86011
POITIERS
CEDEX
| Tél
: 05
49
62
63
75
| contact@epfna.fr
RCS
de
Poitiers
- Siret
510
194
186
0035
- Code
APE
8413
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ET
ID
:017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
Ventilation
des
paiements
:
Exercice
Montant
HT
Montant
TVA
Montant
TTC
2022
(à la
signature
de
l’acte,
87
326,43
10
180,82
97
507,25
€
à réaliser
avant
le 30
juin)
2023
87
326,43
=
87
326,43
€
(à réaliser
avant
le 30
juin)
2024
87
326,43
=
87
326,43
€
(à réaliser
avant
le 30
juin)
2025
87
326,43
=
87
326,43
€
(à réaliser
avant
le 30
juin)
Total
: 359
486,52
€ TTC*
*Hors
montant
éventuel
d’apurement
du
compte
de
gestion
5)
Projet Le projet
prévoit
la création
d’un
espace
à vocation
de
mise
en
valeur
patrimoniale
des
Arènes
de
Saintes. 6)
Plan
cadastra
es
LI
& Lam
| Li
44
7)
Coordonnées
du
Notaire
rédacteur
de
l'acte
- Notaire
EPFNA
: Etude
de
Maître
Cabanac,
ayant
son
étude
à Bordeaux
(33),
45
allées
de
Chartres
-
Notaire
Ville
(à
compléter)
:
ss
À Saintes,
le
Signature
et
Cachet
de
la
collectivité
Établissement
public
foncier
de
Nouvelle-Aquitaine
107
boulevard
du
Grand
Cerf
- CS
70432
- 86011
POITIERS
CEDEX
|
Tél
: 05
49
62
63
75
| contact@epfna.fr
RCS
de
Poitiers
- Siret
510
194
186
0035
- Code
APE
8413
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ET
ID
:017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
CS
cofna Établissement
public
foncier
de
Nouvelle-Aquitaine
Accord
de
la Collectivité
sur
la cession
d’un
bien
par
l’Établissement
Public
Foncier
de
Nouvelle-Aquitaine
Dans
le cadre
de
la convention
opérationnelle
N°
17-14-044
de
requalification
urbaine
en
faveur
de
la
redynamisation
du
centre-ville
entre
la Ville
de
Saintes,
la Communauté
d'Agglomération
de
Saintes
et
l'Etablissement
Public
Foncier
de
Nouvelle-Aquitaine
du
16
février
2015,
dans
sa
dernière
version
modifiée
par
l'avenant
n°3
du
26
avril
2019.
La
Ville
de
Saintes,
représentée
par
EC
en
sa
qualité
de
soussigné,
donne
son
accord,
après
en
avoir
pris
connaissance,
sur
les
conditions
de
cession
par
l’EPF
des
biens
désignés
ci-dessous
:
1)
Désignation
des
biens
cédés
par
l’EPF
Parcelles
situées
sur
la commune
de
Saintes
cadastrée
:
Section
N°
Lieudit
Surface
BX
292
7 rue
des
Arènes
451
m?
BX
433
8 rue
des
Arènes
6647
m?
TOTAL
7098
m?
Cette
propriété
a été
acquise
par
l’EPF
en
septembre
2015.
2)
Désignation
de
l’acquéreur
Nom
: Ville
de
Saintes
Adresse
: Square
André
Maudet
17100
SAINTES
3)
Détail
du
prix
de
cession
(HT)
- comptes
arrêtés
au
26/10/2021
> Acquisition
333
077,94
€
> Autres
dépenses
à l'achat
17
927,89
€
> Autres
dépenses
pendant
le portage
15
328,14
€
Prix
de
cession
HT
366
333,97
€
| TVA
sur
marge
Prix
de
cession
TTC
Établissement
public
foncier
de
Nouvelle-Aquitaine
107
boulevard
du
Grand
Cerf
-
CS
70432
- 86011
POITIERS
CEDEX
| Tél
: 05
49
62
63
75
| contact@epfna.fr
RCS
de
Poitiers
- Siret
510
194
186
0035
- Code
APE
8413
AAA
UNE
Envoyé
en
préfecture
le 06/04/2022
Reçu
en
préfecture
le 06/04/2022
Affiché
le
ET
ID
:017-211704150-20220331-2022_42BIENEPFN-DE
Ventilation
des
paiements
:
Exercice
Montant
HT
Montant
TVA
|
Montant
TTC
2022
(à la
signature
de
l’acte,
91
583,49
6651,20
98
234,69
€
à réaliser
avant
le 30
juin)
2023
91
583,49
-
91
583,49
€
(à réaliser
avant
le 30
juin)
2024
91
583,49
5
91
583,49
€
(à réaliser
avant
le 30
juin)
2025
91
583,49
-
91
583,49
€
(à réaliser
avant
le 30
juin)
Total
: 372
985,17
€ TTC*
*Hors
montant
éventuel
d’apurement
du
compte
de
gestion
5)
Projet Le projet
prévoit
la création
d’un
espace
à vocation
de
mise
en
valeur
patrimoniale
des
Arènes
de
Saintes. 6)
Plan
cadastral
"4 LL
eee
M)
7)
Coordonnées
du
Notaire
rédacteur
de
l’acte
- Notaire
EPFNA
: Etude
de
Maître
Cabanac,
ayant
son
étude
à Bordeaux
(33),
45
allées
de
Chartres
- Notaire
Ville
(à compléter)
:
ss
À Saintes,
le
Signature
et
Cachet
de
la
collectivité
Établissement
public
foncier
de
Nouvelle-Aquitaine
107
boulevard
du
Grand
Cerf
- CS
70432
- 86011
POITIERS
CEDEX
| Tél
: 05
49
62
63
75
| contact@epfna.fr
RCS
de
Poitiers
- Siret
510
194
186
0035
- Code
APE
8413