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Déliberation - 2022 72 acquisition ancien local commercial lidl 173 av de nivelles
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Saintes.
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Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Institutions publiques,
Envoyé
en
préfecture
le 30/05/2022
Reçu
en
préfecture
le 30/05/2022
Affiché
le
ET
ID
: 017-211704150-20220519-2022_72AQULIDL-DE
CONSEIL
MUNICIPAL
DU
JEUDI
19
MAI
2022
Délibération DAFU/ER-CP 2022 - 72. ACQUISITION
DE
L'ANCIEN
LOCAL
COMMERCIAL
LIDL
SITUE
173
AVENUE
DE
NIVELLES
Président
de
séance
: DRAPRON
Bruno,
Maire
Etaient
présents
: 22
DRAPRON
Bruno,
BARON
Thierry,
BERDAI
Ammar,
BUFFET
Martine,
CALLAUD
Philippe,
CAMBON
Véronique,
CHEMINADE
Marie-Line,
CREACHCADEC
Philippe,
TOUSSAINT
Charlotte,
ABELIN-
DRAPRON
Véronique,
AUDOUIN
Caroline,
CARTIER
Nicolas,
DAVIET
Laurent,
DEBORDE
Sophie,
GUENON
Delphine,
JEDAT
Günter,
ROUDIER
Jean-Pierre,
VIOLLET
Céline,
MARTIN
Didier,
MAUDOUX
Pierre,
BETIZEAU
Florence,
CATROU
Rémy
Excusés
ayant
donné
pouvoir
: 10
ARNAUD
Dominique
à VIOLLET
Céline,
BENCHIMOL-LAURIBE
Renée
à MAUDOUX
Pierre,
CHANTOURY
Laurent
à BERDAÏ
Ammar,
DIETZ
Pierre
à MARTIN
Didier,
EHLINGER
François
à
CREACHCADEC
Philippe,
MACHON
Jean-Philippe
à ROUDIER
Jean-Pierre,
PARISI
Evelyne
à
CHEMINADE
Marie-Line,
ROUSSAUD
Barbara
à BETIZEAU
Florence,
TERRIEN
Joël
à DRAPRON
Bruno,
TORCHUT
Véronique
à CAMBON
Véronique
Absents
excusés
: 3
CHABOREL
Sabrina,
DELCROIX
Charles,
DEREN
Dominique
Secrétaire
de
séance
: ABELIN-DRAPRON
Véronique
Date
de
la convocation
: 12/05/2022
Date
d'affichage
:
8 0
MAI
2072
Le
Conseil
Municipal,
Vu
le Code
Général
des
Collectivités
Territoriales,
Vu
le Code
Général
de
la Propriété
des
Personnes
Publiques,
Considérant
l’avis
du
domaine
n°2021-17415-65001
du
29
octobre
2021
joint
en
annexe
1,
Considérant
la mise
en
vente
par
la Société
en
Nom
Collectif
(SNC)
LIDL
de
l’ensemble
immobilier
situé
173
avenue
de
Nivelles
composé
d’un
ancien
bâtiment
commercial
d’une
surface
hors
œuvre
nette
de
1316.35
m’,
des
espaces
non
bâtis
en
état
de
parking
avec
des
espaces
verts
comprenant
105
places
et
des
espaces
situés
en
zone
N du
PLU
pour
une
superficie
totale
de
9 800
m?
dont
la liste
des
parcelles
est
indiquée
dans
le tableau
ci-dessous
:
Envoyé
en
préfecture
le 30/05/2022
Reçu
en
préfecture
le 30/05/2022
Affiché
le
ET
ID
: 017-211704150-20220519-2022_72AQULIDL-DE
Section
N°
Lieudit
Surface
(n m?)
AK
150
Les
Chailles
774
AK
153
Les
Chailles
1026
AK
154
Les
Chailles
913
AK
155
Les
Chailles
1387
AK
156
Les
Chailles
1 408
AK
164
Les
Chailles
395
AK
390
171
avenue
de
Nivelles
47
AK
391
171
avenue
de
Nivelles
225
AK
394
173
avenue
de
Nivelles
3 625
Considérant
l'intérêt
pour
la ville
d'acquérir
le bien
situé
173
avenue
de
Nivelles
dont
le bâtiment,
les
espaces
de
stationnement
et
la situation
géographique
vont
permettre
la réalisation
d’un
équipement
public
dans
ce
secteur
de
la commune
(plans
de
situation
joints
en
annexes
2 et
3),
Considérant
l’accord
du
propriétaire,
la SNC
LIDL,
pour
le prix
proposé
par
la ville
de
Saintes
de
750
000
€ net
vendeur
(sept
cent
cinquante
mille
euros),
Considérant
que
cet
accord
doit
être
concrétisé
par
un
acte
notarié,
Considérant
que
les
crédits
afférents
sont
inscrits
sur
le budget
principal
2022
au
chapitre
21
—
fonction
810
— article
2138
— opération
FONCIER
— service
BFON,
Après
consultation
de
la Commission
« Action
et
développement
durable
» en
date
du
jeudi
5 mai
2022, 19
mai
2022
— 72
Acquisition
de
l’ancien
local
commercial
Lidl
situé
173
avenue
de
Nivelles
2/3
Envoyé
en
préfecture
le 30/05/2022
Reçu
en
préfecture
le 30/05/2022
Affiché
le
ET
ID
: 017-211704150-20220519-2022_72AQULIDL-DE
ILest
proposé
au
Conseil
Municipal
de
délibérer
:
Sur
l'approbation
de
l'acquisition
auprès
de
la Société
en
Nom
Collectif
(SNC)
LIDL
de
l’ensemble
immobilier
situé
173
avenue
de
Nivelles
pour
une
superficie
totale
de
9
800
m?
dont
l’ensemble
des
parcelles
est
listé
dans
le
tableau
ci-dessous
pour
un
montant
de
750
000
€
net
vendeur
(sept
cent
cinquante
mille
euros)
:
Section
N°
Lieudit
Surface
(n
m°?)
AK
150
Les
Chailles
774
AK
153
Les
Chailles
1 026
AK
154
Les
Chailles
913
AK
155
Les
Chailles
1387
AK
156
Les
Chailles
1 408
AK
164
Les
Chailles
395
AK
390
171
avenue
de
Nivelles
47
AK
391
171
avenue
de
Nivelles
225
AK
394
173
avenue
de
Nivelles
3
625
Sur
l'autorisation
donnée
au
Maire,
ou
à son
représentant,
pour
signer
tous
documents
relatifs
à cette
affaire,
dont
les
frais,
notamment
d'acte
notarié,
sont
à la
charge
de
la commune.
Le
Conseil
Municipal,
Après
en
avoir
délibéré,
ADOPTE
à l’unanimité
ces
propositions.
Pour
l’adoption
: 32
Contre
l’adoption
: O
Abstention
: 0
Ne
prend
pas
part
au
vote
: 0
Les
conclusions
du
rapport,
mises
aux
voix,
sont
adoptées.
Pour
extrait
conforme,
En
application
des
dispositions
des
articles
R.421-1
à R.421-5
du
code
de
justice
administrative,
cette
décision
peut
faire
l’objet
d’un
recours
en
annulation
par
courrier
ou
par
l'application
Télérecours
citoyens
accessible
à partir
du
site
www.telerecours.fr
devant
le
Tribunal
Administratif
de
Poitiers
dans
un
délai
de
deux
mois
à compter
de
sa
publication.
19
mai
2022
- 72
Acquisition
de
l’ancien
local
commercial
Lidl
situé
173
avenue
de
Nivelles RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Liberté Égalité Fraternité Direction
Générale
Des
Finances
Publiques
Direction
départementale
des
Finances
Publiques
de
LA
CHARENTE-MARITIME
Pôle
d'évaluation
domaniale
24,
avenue
de
Fétilly
17021
LA
ROCHELLE
CEDEX
téléphone
: 05
46
00
39
39
mél.
: ddfip17.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR
NOUS
JOINDRE
Affaire
suivie
par
: Olivier
LE
ROY
Courriel
: olivier.leroy1@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone
: 05
46
50
4419
Réf
DS
: 5197547
Réf
OSE
: 2021-17415-65001
Envoyé
en
préfecture
le 30/05/2022
Reçu
en
préfecture
le 30/05/2022
Affiché
le
ET
ID
: 017-211704150-20220519-2022
72AQULIDL-DE
J
FINANCES
PUBLIQUES
Le 29/10/2021
Le
Directeur
départemental
des
Finances
publiques
de
LA
CHARENTE-MARITIME
œ
Monsieur
le Maire
de
Saintes
AVIS
DU
DOMAINE
SUR
LA
VALEUR
VÉNALE
Nature du bien :
Local
commercial
Adresse
du
bien
:
173,
Avenue
de
Nivelles
- 17100
SAINTES
Valeur
:
859
000
€,
assortie
d'une
marge
d'appréciation
à la
baisse
de
10
%
(des
précisions
sont
apportées
au
89
- détermination
de
la valeur)
m1 nvOoyÉ
en
fé
ID: 017-211704150-20220519-2022
724QULIDL-DE
1-
SERVICE
CONSULTANT
Commune
de
SAINTES
affaire
suivie
par
: Mme
Élodie
ROBINET
—
05
46
92
34
76
2 -
DATE
de
consultation
: 02/09/2021
de
délai
négocié
: 19/11/2021
de
visite
: du
bureau
-
Photos
réalisées
par
le
consultant.
de
dossier
en
état
: 25/11/2021
3 -
OPÉRATION
SOUMISE
À L'AVIS
DU
DOMAINE
3.1.
Nature
de
l'opération
Acquisition
amiable
3.2.
Nature
de
la saisine
Réglementaire
soumise
au
délai
d'un
mois
3.3.
Projet
et
prix
envisagé
La
commune
envisage
l'acquisition
d'un
ancien
local
commercial
sous
l'enseigne
LIDL
pour
réaliser
un
projet
sportif
et
souhaite
faire
une
offre
d'achat
d'un
montant
de
750
000
€.
4 -
DESCRIPTION
DU
BIEN
4.1.
Situation
générale
Les
parcelles
concernées
par
l'évaluation
sont
situées
dans
la partie
Est
de
la commune
du
centre-
ville
de
la
ville
de
Saintes,
2°"
agglomération
de
la
Charente-Maritime
avec
environ
25
000
habitants
à
70
km
de
La
Rochelle
et
à environ
120
km
de
Bordeaux.
Elle
est
desservie
par
l'autoroute
A10. 4.2.
Situation
particulière
- environnement
- accessibilité
- voirie
et
réseau
A l'extrême
Est
de
la commune,
à la
limite
de
la commune
de
Fontcouverte,
le bâtiment
se
positionne
en
sortie
de
ville.
Il reste
relativement
accessible
tant
à partir
du
centre-ville
par
l'avenue
de
Nivelles
prolongée
par
l'avenue
Jules
Dufaure
que
par
la
rocade
avec
la
RN141
et
le
RD150.
Cependant,
cette
partie
de
la ville
reste
éloignée
de
l'échangeur
de
l'A10
et
ce
secteur
commercial
est
moins
dynamique
que
ceux
situés
en
entrée
de
ville
sur
la rive
droite
à l'Ouest.
4.3.
Références
Cadastrales
L'immeuble
sous
expertise
figure
au
cadastre
sous
les
références
suivantes
:
Commune
Parcelle
Adresse/Lieudit
Superficie
Nature
réelle
Parcelles
en
nature
{
eo
H
2
Saintes
AK
n°150
Les
Chailles
774
m
de
Bois-taillis
Saintes
AK
n°153
Les
Chailles
1 026
m?
Parcelles
en
nature
de
soi
à usage
de
Saintes
AK
n°154
Les
Chailles
913
m?
Envoyé
en
préfecture
le 30/05/2022
Reçu
en
préfecture
le 30/05/2022
Affiché
le
ET
ID
: 017-211704150-20220519-2022_72AQULIDL-DE
Saintes
AK
n°155
Les
Chailles
1 387
m?
Saintes
AK
n°156
Les
Chailles
1 408
m°?
parking
bitumé
Saintes
AK
n°164
Les
Chailles
395
m°
parcelles
en
nature
de
Bois-taillis
:
o
:
2
Saintes
AK
n°
390
171,
Av.
de
Nivelles
47m
pärcéllésénnäturé
Saintes
AK
n°
391
171,
Av.
de
Nivelles
225
m?
d'espaces
verts
Parcelle
supportant
Saintes
AK
n°
394
173,
Av.
de
Nivelles
3625
m°?
un
local
commercial
TOTAL
9 800
m?
4.4,
Descriptif
(Repris
in extenso
à partir
de
la demande
du
consultant).
Les
parcelles
cadastrées
section
AK
n°150
et
164
sont
situées
en
zone
N.
Les
parcelles
cadastrées
section
AK
n°153,
154,
155
et
156
sont
à usage
de
parking
avec
un
peu
d'espaces
verts.
Les
parcelles
cadastrées
section
AK
n°390
et
391
sont
en
nature
d'espace
vert.
La
parcelle
cadastrée
section
AK
n°394
comprend
le
bâtiment
(anciennement
un
LIDL).
Le
bâtiment
est
composé
de
(plan
dénommé
plan
intérieur
joint):
- Un
local
poubelle
de
10
m°.
- Un
local
groupes
froids
de
19
m°
- Un
quai
de
livraison
de
64.80
m2
- Un
espace
à
usage
de
réserve
de
210.10
m°.
- Un
espace
bureaux
et
locaux
sociaux
de
86.70
m2
- Une
surface
de
vente
de
810.80
m2
- Un
sas
entrée
/ sortie
de
27.70
m°
Soit
une
superficie
totale
bâtie
de
1 229.10
m°
auquel
s'ajoute
un
auvent
de
94.10
m?
et
un
cabanon
en
bois.
Surface
hors
œuvre
nette
de
1 316.35
m°
dont
811
m°
de
surface
de
vente
et
105
places
de
parking. Le
descriptif
intérieur
est
repris
à partir
des
éléments
produits
dans
le diagnostic
immobilier
réalisé
le 03/12/2020.
Les
sols
sont
carrelés
d'une
manière
générale,
les
murs
sont
constitués
d’un
bardage
en
tôle,
avec
des
revêtements
intérieurs
en
toile
de
verre
peinte,
en
plâtre
ou
en
faïence
selon
l'usage
des
pièces.
Les
ouvrants
sont
en
aluminium
le
plus
souvent.
Envoyé
en
préfecture
le 30/05/2022
Reçu
en
préfecture
le 30/05/2022
Affiché
le
ET
ID
: 017-211704150-20220519-2022_72AQULIDL-DE
4,5.
Surfaces
du
bâti
La
surface
hors
œuvre
nette
(SHON)
est
de
1
316,35
m?,
la surface
utile
(SU)
de
1 229,10
m?
dont
811
m?
de
surface
de
vente.
La
surface
pondérée
est
établie
à
894,62
m°
(ratio
surface
de
vente/autres
surfaces).
5
- SITUATION
JURIDIQUE
5.1.
Propriété
de
l'immeuble
Le
propriétaire
est
le Crédit
Mutuel
REAL
ESTATE
LEASE
(CMCIC
LEASE)
2012
pour
l'avoir
acquis
par
acte
du
20/04/2012
sous
la forme
de
crédit-bail
immobilier
au
prix
de
2 250
000
€ suivi
d'une
vente
dans
le
cadre
d'une
levée
d'option
anticipée
le
19
janvier
2021.
5.2.
Conditions
d'occupation
Estimé
libre
d'occupation.
6 -
URBANISME
6.1.Règles
actuelles
Les
parcelles
cadastrées
AK
n°
150
et
164
sont
situées
en
en
zone
N et
et
les
autres
en
zone
UBb
du
P.LU.
de
la
commune
de
Saintes
approuvé
le
20/12/2013,
modifié
le
29/05/2015,
le
15/11/2017
et
11/01/2021. 6.2.Date
de
référence
et
règles
applicables
Sans
objet.
7 - MÉTHODE
D'ÉVALUATION
Il sera
utilisé
la méthode
de
la comparaison
directe
consistant
à déterminer
une
valeur/m?
à partir
des
ventes
de
termes
similaires
ou
approchants
en
termes
de
configuration,
de
zonage,
etc,
et
à
appliquer
cette
valeur/m?
à
la
surface
du
bien
à évaluer.
Cette
méthode
sera
réalisée
selon
les
usages
en
vigueur
pour
les
locaux
commerciaux
de
grande
taille
de
type
grande
surface
avec
une
approche
par
la
surface
pondérée
( surface
de
vente
et
autres
surfaces).
A
titre
de
corroboration,
il
sera
également
recherché
une
valeur
vénale
par
la
méthode
du
revenu
(rendement
brut).
8 -
DÉTERMINATION
DE
LA
VALEUR
: MÉTHODE
COMPARATIVE
8.1.
Études
de
marché
Envoyé
en
préfecture
le 30/05/2022
Reçu
en
préfecture
le 30/05/2022
Affiché
le
ET
ID
: 017-211704150-20220519-2022_72AQULIDL-DE
8.1.1.
Sources
et
critères
de
recherche
- Termes
de
référence
Périmètre
géographique
:
8 imp
de
voiville,
17100,
Saintes
- 10000
m autour
Référence
cadastrale
: 17
415
/ 000
BD
0645
Période
de
recherche
:
De
01/2018
à 12/2020
Caractéristiques
du
bien
: Bâti
professionnel
- Commerce
Surface
:
De
400
à 3000
m2
8 ventes
répondent
à vos
critères
dont
2 atypiques
Synthèse
des
prix
de
la sélection Prix
du
m2(€)
- Surface
utile
Année
Période
=
Moyen
Médian
Minimum
| Maximum
2018
janvier-décembre
381,27
381,27
228,76
533,78
2019
janvier-décembre
499,03
536,19
207,99
715,75
Synthèse
459,78
509,32
207,99
715,75
M7
ETC
CCI
LEE
TCN
ITA) ra
er
|
F
LE
Année
| Surf.
utle
|
5)
CERTES
Commune
Rene
Es
4151BU
Vendu
de SCI
à SCI
. Terrain
à bâti
sans
bâtiment.
LÉ anaS4r352
ux
SAINTES
|eRuEDUcHAMPDETIR|
17057019
|
2019
707
147047|
207,99
Bâtiment
de stockage
comprenant
bureaux
etvestiaires,
WG:
vendu
5 RUE
pu
2 fsisuerisoon
|
17
sanTES
SÉAieMAuOUIT
1210272018
107
245
000!
228,76
eu
de EC
à SCI.
EXCLU
Commerce
vendu
de Sci
à SCI.
Immeuble
à usage
de
supermarché
à l'enseigne
"INTERMARCHE",
stué
dans
la ZAC
des
BOIFFIERS,
comprenant
un bâtiment
de 1
853
m? SHON
dont
1387
m* de
surface
de vente,
L'immeuble
estloué
à usage
commercial
pour
le
supermarché.
Le loyer
annuel
est
un loyer
égal
à 1,6
%
du CA
TTC
de lintermarché
hors
gaz,
hors
carburants
avec
un mhimum
de 82
250
Elan
et un
maximum
de 103
103
Ean
et paur
la phermarcie
dans
le bâtiment
le loyer
est
de 31
427,45
Elan
HT.
a some
|
ux |
ouvres
[sorensnecron
|oouomoiol
1900 |
1655 |
raooo0o)
75533
uuoz
| stat
Commerce
vendu
de
SCI
à SARL.
Un
ensemble
immobiler
sur
deux
niveaux
avec
en
RDC
un
sas
ÉSCRSOUNAREGHAL
| Gsnanois
1650
|
anoono|
4485
| curtte
mssrésene
dppreete
ben
etauvent
sur
l'arrière,
et à
l'étage,
bureau,
WC,
vestiaire,
Important
parkng
pour
la elntèle.Libre
de
toute
occupation.
45e. L407/4251420128 aientzaaa
| UP
FAN:
Commerce
vendu
de SCI
à SOI.
Ge ben
est à usage
SR
a Ste
ces de
pres
comes
at
bois
Leoounneoe
| pois
|
oo
|
740 |
s05000)
ssa7e
|
ensimanutes
lcsthué
auprtt
de
Su Santos
ADM
puce ve
cube
pour
unies
Ho 00e
415/AU 19/4201384140 la1393/383/389/4 A 14101408
ux
SAINTES
Commerce
vendu
de SCI
à SCI.
Un Immeuble
à usage
commercial
dune
surface
couverte
de 854
m* environ
avec
terrain
etstationnements
autour
situé
dans
le
Itssement
de la
ZAC
des
Charriers.
Le loyer
annuel
est
60 000
HG.
A usage
de restauration
et raeur
avec
vente
à emporter.
SAINT-GEORGES-
6 |ss6rzusin
UX
|
'DES-COTEAUX
1 ZC
LA BOBINERIE
01/02/2019
est
500000!
587,54
Vendeur
le groupe
LIDL
à EPFNA
par
voie
de
préemption.
Un bâtiment
anciennement
à usage
de
magasin
alimentaire
d'une
surface
de plancher
de 1
162
| 525.2
m* dont
une
surface
de vente
de
741
m° et421
m° de
ke
réserve
et surfaces
annexs
sur
une
parcelle
de 3
382
me.
enop1f2somiio
|
UMev
| RocHerorT
[ioavwiLIAMPONTY
|
26/22017
| 1664
‘182
|
soo000
|
68846]
969,46]
L'acte
n'est
pas
encore
publié
sous
BNDP.
Bâtiment
à
usaga
commercial
enselgne
BRICOMARCHE
composé
L2831AT
dune
surface
de
vente
de
510
m?
avec
local
de
réserve,
oiA
|éogréogiosst2|
ux
PONS
RUE
DES
GENETS
28/09/2020
510
977
332]
1916.34
|
locaux
techniques,
bureaux
etocaux
sociaux
et
U618
sanitaires
sur
parcelles
dune
superficie
Lotale
de
12280
(m?.
Ge
même
bâtiment
avait
été
acquis
le 22/09/2017
au
prix
de 300018,60
€ soit
S88,27€/m.
Vendu
par
l'enseigne
* les
mousquetaires
(Intermarché),
ce magasin
commercial
dune
surface
de 650
m° est
occupé
par
l'enselgne
"NETTO*
dans
un secteur
proche
du centre-vile
et bénéficiant
d'un
effet
de vitrine
certain
en raison
de son
positionnement
sur
une
artère
pénétrante
de la
vie.
415/Dm L349/350/8511852
28 cours
ou
BNDP3
uBb
sanres
[Recha
lecuerc
|
19/12/2020
650
|
1309000
|
2013.64
Constuetion
récente
de 2018
dune
grande
surface
à
enselgne
LIDL
avec
une
surface
de vente
de 998
m°,
une
surface
totale
1918
m° et 123
places
de parking.
Les
4151
parcelles
avaient
été
acquises
par
acte
de
vente
du
enop
4|auseonet/s82
|
Ux
SAINTES
|LABAUCHE
2802020
|
2018
|
1918
|
5387000!
2208.65
|
21/08/2047
etconstiuées
un
ensemble
immobleer,
1182
56646
désaffecté
au
moment
de la
vente,
consacré
à élevage
de poules
pondeuses.
L'acte
de vente
fai
état
dune
valeur
de 180
€m*
de terran-XCLU
en raison
du
caractère
extrèmement
récent
du b
Revente
du terme
n°6
par
TEPFNA
à la commune
de
Rochefort.
Le descriptif
du bâtiment
est
inchangé.
À
savoir
un bäfiment
anciennement
à usage
de magasin
alimentaire
d'une
surface
de plancher
de 1
162
m* dont
une
surface
de vente
de 741
m et421m
deréserveet
| 5252
surfaces
annexes
sur
une
parcelle
de 3
382
m*.
Devenu
s
un salon
de thé
dansant,
loué
au tire
dune
COP.
Les
éléments
locatifs
n'ont
té
repris
en raison
du caractère
assoclatf
de l'occupant.
Pur
info,
la redevance
annuel
‘est
de 18
000
€.
enops/2oomninto
|
uMev
| RocHEroRT
[ioavwiciauponty
18122020
| 1864
|
1162
|
824186
|
709.29]
998,78|
961,20
Moyenne
après
exclusion
des
termes
n° 1,
2 el
BNDP4.
971,35
698,88
Médiane
après
exclusion
des
termes
n° 1,
2 et
BNDP4.
969,46
Envoyé
en
préfecture
le 30/05/2022
Reçu
en
préfecture
le 30/05/2022
Affiché
le
ET
ID : 017-211704150-20220519-2022_72AQULIDL-DE
* Les
données
figurant
dans
les
actes
ont
été
harmonisées
afin
d'améliorer
la pertinence
de
la comparaison.
En
effet,
dans
certains
actes,
la
surface
de
référence
retenue
s'appuyait
sur
la
surface
de
vente
alors
que
dans
d'autres
c'est
la
surface
utile
qui
était
retenue.
De
plus,
sur
les
termes
pour
lesquels
l'acte
de
vente
permettait
de
distinguer
la surface
de
vente
et
la surface
totale,
il a
été
calculé
une
surface
pondérée
sur
la
même
base
que
celle
traditionnellement
retenue
en
matière
d'évaluation
de
grandes
surfaces
commerciales
à
savoir
une
pondération
de
0,2
pour
les
locaux
autres
que
les
surfaces
de
vente
qui
sont
le critère
prédominant
en
matière
de
valorisation
des
grandes
surfaces
commerciales.
Il ressort
de
cette
première
approche
que
la valeur
moyenne/m?
de
surface
utile
est
de
961,20
€ ce
qui,
appliqué
à la
surface
utile
de
1
229,10
m?,
donne
une
valeur
vénale
de
1181
410,92
€ arrondie
à
1181
000
€.
Avec
une
valeur
médiane
de
698,88
€/m?,
on
obtient
la valeur
de
858
993,41
€ arrondie
à 859
000
€.
En
calculant
une
valeur
à partir
du
prix
moyen/m?
de
la surface
pondérée,
soit
971,55
€/m°?
(surface
de
vente
+ Autres
surfaces
x 0,2),
on
constate
Une
valeur
vénale
de
869
168,07
arrondie
à 870
000
€
(Surface
de
vente
de
811
m?
+ 418,10
m?
x 0,2)
et
une
médiane
de
969,46
€]m?
pour
une
valeur
de
867
356,47
arrondie
à
867
000
€.
Par
ailleurs,
il
est
observé
la
convergence
de
critères
similaires
des
trois
termes
retenus
8.1.2.
Méthode
par
le
revenu
brut
Parmi
les
termes
de
comparaison
issus
de
l'application
"estimer
un
bien",
on
recense
trois
actes
de
ventes
permettant
de
relever
des
valeurs
locatives.
urf, utik ET
Commur
CAC
Commerce
vendu
de
SCI
à SCI.
Ce
bien
est
à usage
d'entrepôt
et de
commerces
de produits
aimentaires
et non
alimentaires
. Il est
loué
au prof
de la
Sté
Saintes
Abbaye
Maine
pour
un usage
commercial
pour
un loyer
HC
de 39
600
€.
9019
LE
DOMAINE
DE
SAINTES
|TERREFORT
29/06/2018
395
000!
533,78
loyer
77
814,32
E/an
Hypothèse
basse
Taux
de
rendement
brut
10,24
Valeur
vénale
2
Ratio
€/m?
—
Valeur
locative/m’/an
63,31
759
905,47
€
Sn
ee
Loyer
80
223,36
Elan
Hypothèse
haute
Taux
de
rendement
brut
10,49
Valeur
vénale
Ratio
€/m?
— Valeur
locative/m?/an
65,27
764
760,34
€
loyer
79
018,84
E/an
Hypothèse
intermédiaire
Taux
de
rendement
brut
10,37
Valeur
vénale
Ratio
€/m?
-
Valeur
locative/m/an
64,29
761
994,60
€
Les
valeurs
hautes
et
basses
étant
très
proches,
il sera
retenu,
dans
notre
synthèse,
la valeur
intermédiaire
de
761
994,60
€
arrondie
à
762
000
€.
8.2.
Analyse
et
arbitrage
du
service
- valeurs
retenues
Rappel
des
valeurs
:
Méthode
de
comparaison
à partir
de
la
moyenne
€/m?
de
SU:
1181000
€
Méthode
de
comparaison
à partir
de
la médiane
€/m?
de
SU:
859
000
€
Méthode
de
comparaison
à partir
de
la moyenne
€/m?
de
SUP:
870
000
€
Méthode
de
comparaison
à partir
de
la
médiane
€/m?
de
SUP:
867
000
€
Méthode
par
le rendement
brut
:
762
000
€
Envoyé
en
f
Reçu
er
pré
2
RS
Affiché
le
KK
ID:
017-211704150-20220519-2022
724QULIDL-DE
iLest
observé
que
la valeur
médiane
en
SU
est
proche
des
valeurs
issues
de
la méthode
par
comparaison
en
surface
pondérée.
Par
ailleurs
la valeur
médiane
calculée
à partir
de
la surface
pondérée
correspond
au
même
type
de
bien,
s'agissant
d'Un
magasin
"LIDL"
avec
une
surface
de
vente
quasiment
identique,
situé
dans
une
agglomération
similaire
à celle
de
Saintes.
Cette
valeur
apparaît
très
pertinente.
La
valeur
vénale
calculée
à partir
du
prix
moyen
de
SU
ne
restitue
la valeur
liée
au
potentiel
des
surfaces
de
vente.
En
principe,
ces
valeurs
sont
écartées
des
pratiques
d'évaluations.
Enfin,
la méthode
issue
sur
la méthode
par
le revenu
brut
ne
peut
être
retenue
en
raison
de
l'absence
de
pertinence
des
termes
et
de
l'indexation
du
loyer
sur
le chiffre
d'affaires
du
terme
n°1,
Par
ailleurs,
il apparaît
aussi
qu'une
superficie
de
1 169
nv°
est
située
en
zone
N,
peu
valorisable
et
peu
exploitable,
avec
une
parcelle
appartenant
à la
commune
entre
les
deux
parcelles
du
propriétaire.
De
plus,
il est
rappelé
que
ce
secteur
de
la ville
n'offre
pas
une
grande
attractivité
commerciale.
Aussi,
afin
de
tenir
compte
de
ces
moins-values,
il sera
retenu
la plus
faible
des
trois
valeurs
cohérentes
à
savoir
la
valeur
de
859
000
€.
ID: 017-211704150-20220519-2022
724QULIDL-DE
9 -
DÉTERMINATION
DE
LA
VALEUR
VÉNALE
— MARGE
D'APPRÉCIATION
L'évaluation
aboutit
à la
détermination
d'une
valeur,
éventuellement
assortie
d'une
marge
d'appréciation,
et
non
d'un
prix.
Le
prix
est
un
montant
sur
lequel
s'accordent
deux
parties
ou
qui
résulte
d’une
mise
en
concurrence,
alors
que
la
valeur
n'est
qu'une
probabilité
de
prix.
La
valeur
vénale
du
bien
est
arbitrée
à 859
000
€.
Cette
valeur
est
assortie
d'une
marge
d'appréciation
de
10
%
à
la
baisse,
en
raison
d'une
faible
exposition
commerciale
dans
cette
partie
de
la
ville,
ce
qui
porte
la
valeur
minimale
à
773
000
€.
Les
collectivités
locales
et
leurs
établissements
publics
peuvent
acquérir
à un
prix
plus
bas.
Ils
ont
toutefois
la possibilité
de
s'affranchir
de
cette
valeur
par
une
délibération
où
une
décision
motivée
pour
acquérir
à
un
prix
plus
élevé.
La
valeur
vénale
est
exprimée
hors
taxe,
hors
droits
et
hors
frais
d'agence
éventuellement
applicables
sauf
si
ces
derniers
sont
à
la
charge
du
vendeur.
10
- DURÉE
DE
VALIDITÉ
Cet
avis
est
valable
pour
une
durée
de
18
mois.
11-
OBSERVATIONS L'estimation
est
réalisée
sur
la base
des
éléments
en
possession
du
service
à la
date
du
présent
rapport. Il n'est
pas
tenu
compte
des
surcoûÛts
éventuels
liés
à la
recherche
d'archéologie
préventive,
de
présence
d'amiante,
de
termites
et
des
risques
liés
au
saturnisme,
de
plomb
ou
de
pollution
des
sols. Une
nouvelle
consultation
du
service
du
Domaine
serait
nécessaire
si l'opération
n'était
pas
réalisée
dans
le
délai
ci-dessus
où
si
les
règles
d'urbanisme,
notamment
celles
de
constructibilité,
ou
les
conditions
du
projet
étaient
appelées
à changer.
Aucun
avis
rectificatif
ne
peut,
en
effet,
être
délivré
par
l'administration
pour
prendre
en
compte
une
modification
de
ces
dernières.
Pour
le Directeur
départemental
des
Finances
Publique,
L'adjoint
à la
Directrice
du
pôle
métiers,
Ÿ Stéphane PELÉ
L'enregistrement
de
votre
demande
à fait
l'objet
d’un
traitement
informatique.
Le
droit
d'accès
et
de
rectification,
prévu
par
la loi
n°
78-17
modifiée
relative
à l'informatique,
aux
fichiers
et
aux
libertés,
s'exerce
auprès
des
directions
territorialement
compétentes
de
la Direction
Générale
des
Finances
Publiques.
Fe
Envoyé
en
préfecture
le 30/05/2022
«TT
Regçu
en
préfecture
le 30/05/2022
Affiché
le
ET
ID
: 017-211704150-20220519-2022_72AQULIDL-DE
s 2. Echellè F4
Envoyé en préfecture le
30/05/2022
Reçu
en
préfecture
le 30/05/2022
Affiché
le
-20220519-2022_72AQULIDL-DE
ID
:017-211704150
TAIELEE|
eue
2