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Document publié le Jeudi 21 septembre 2017 par la commune de Niort.
Lien du pdf (Déliberation - 69 d1506423094831)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Culture et patrimoine, Transports,
Accusé de réception de la préfecture en date du jeudi 21 septembre 2017 DEPARTEMENT
DES
DEUX-SEVRES _______ VILLE DE NIORT
________
EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS
DU CONSEIL MUNICIPAL
___________
Conseillers en exercice : 45
Votants : 42
Convocation du Conseil Municipal :
le 12/09/2017
Affichage du Compte-Rendu Sommaire
et affichage intégral :
le 25/09/2017
SEANCE DU 18 SEPTEMBRE 2017
Délibération n° D-2017-337
Opération Port-Boinot - Approbation du Programme de maîtrise
d'œuvre et de l'enveloppe travaux pour la réhabilitation de la
Fabrique et de
la Maison Patronale
Président :
MONSIEUR JÉRÔME BALOGE
Présents :
Monsieur Jérôme BALOGE, Monsieur Marc THEBAULT, Madame Rose-Marie NIETO, Monsieur Alain BAUDIN, Madame Christelle CHASSAGNE, Monsieur Alain GRIPPON, Madame Jacqueline LEFEBVRE, Monsieur Michel PAILLEY, Monsieur Luc DELAGARDE, Madame Jeanine BARBOTIN, Monsieur Dominique SIX, Madame Sylvette RIMBAUD, Madame Elisabeth BEAUVAIS, Madame Marie-Paule MILLASSEAU, Madame Catherine REYSSAT, Monsieur Dominique DESQUINS, Monsieur Eric PERSAIS, Madame Agnès JARRY, Madame Yvonne VACKER, Monsieur Elmano MARTINS, Monsieur Guillaume JUIN, Madame Christine HYPEAU, Monsieur Fabrice DESCAMPS, Madame Carole BRUNETEAU, Madame Marie-Chantal GARENNE, Monsieur Florent SIMMONET, Madame Valérie BELY-VOLLAND, Monsieur Sébastien PARTHENAY, Madame Yamina BOUDAHMANI, Monsieur Romain DUPEYROU, Monsieur Simon LAPLACE, Madame Fatima PEREIRA, Madame Josiane METAYER, Monsieur Pascal DUFORESTEL, Monsieur Alain PIVETEAU, Madame Elodie TRUONG, Madame Isabelle GODEAU, Madame Monique JOHNSON.
Secrétaire de séance : Simon LAPLACE
Excusés ayant donné pouvoir :
Madame Dominique JEUFFRAULT, ayant donné pouvoir à Monsieur Alain BAUDIN, Madame Anne-Lydie HOLTZ, ayant donné pouvoir à Monsieur Michel PAILLEY, Monsieur Lucien-Jean LAHOUSSE, ayant donné pouvoir à Monsieur Dominique SIX, Monsieur Christophe POIRIER, ayant donné pouvoir à Monsieur Alain PIVETEAU
Excusés :
Madame Cécilia SAN MARTIN ZBINDEN, Madame Nathalie SEGUIN, Monsieur Jean-Romée CHARBONNEAU. CONSEIL MUNICIPAL DU 18 septembre 2017
Délibération n° D-2017-337
Direction Développement Urbain et
Habitat
Opération Port-Boinot - Approbation du Programme
de maîtrise d'œuvre et de l'enveloppe travaux pour la
réhabilitation de la Fabrique et de
la Maison Patronale
Monsieur le Maire expose :
Mesdames et Messieurs,
L’opération « Port-Boinot », lancée par la Ville de Niort, va transformer à partir de 2018, le site des
anciennes usines de chamoiserie Boinot en un vaste espace paysagé, respectant la mémoire du passé
industriel et marquant l’entrée dans le Parc Naturel Régional du Marais Poitevin. Faisant écho aux jardins
de la Brèche et à la reconquête du Centre-ville, elle s’inscrit dans le futur Parc Naturel Urbain de la Sèvre
niortaise. Le développement du tourisme fluvial entre Niort et Marans contribuera également à en faire un
pôle d’attractivité.
Dans la poursuite du concours « Port-Boinot » qui a confié à l’équipe de maîtrise d’œuvre mandatée par
Phytolab la conception et la réalisation du projet urbain, architectural et paysager, la collectivité lance un
appel d’offres restreint en vue de retenir une maîtrise d’œuvre portant sur la réhabilitation des patrimoines
Maison Patronale et Fabrique.
Programme : enjeux et objectifs
Le présent programme de maîtrise d’œuvre porte sur la réhabilitation de deux patrimoines historiques
emblématiques de l’industrie de la chamoiserie à Niort que sont la Fabrique et la Maison Patronale. Ils
viennent compléter le projet d’aménagement d’espaces publics du site Port-Boinot et les usages
déployés dans les deux autres patrimoines Séchoir et Hangars qui sont déjà à l’œuvre sur le site : le
Centre d’Interprétation d’Architecture et du Patrimoine (CIAP), le pôle des itinérances douces, les
espaces propices aux activités culturelles et événementielles, les jardins du port…
La réhabilitation de ces patrimoines prend non seulement place dans les aménagements d’espaces
publics du site Port-Boinot et donnera également vie à sa façade urbaine pour valoriser la continuité
paysagère souhaitée vers le Boulevard Main et le Quai Métayer et ainsi contribuer à l’ouverture du site
sur la ville.
Le présent programme s’adresse aux équipes de maîtrise d’œuvre pour qui ce document cadre sert de
support de travail au maître d’œuvre retenu pour l’élaboration du projet de réhabilitation de la Fabrique et
de la Maison Patronale.
Les grandes orientations programmatiques du projet doivent répondre à deux objectifs :
- La Maison patronale sera réhabilitée pour accueillir un établissement de restauration selon un potentiel de surface de réhabilitation d’environ 600 m². Le projet de réhabilitation s’inscrit en cohérence et en complémentarité avec les fonctions, pratiques et activités déployées sur le site Port-Boinot et en direction des publics et professionnels attendus.
- La fabrique fera l’objet d’une réhabilitation délimitée par une consolidation de la structure de l’édifice et à une restauration « esthétique » de l’enveloppe extérieure du patrimoine, de sorte que cette séquence de temporisation, puisse proposer sur le site Port-Boinot, d’ici 2020-2021, un ensemble paysagé sans partie dégradée. A ce stade, l’aménagement intérieur du bâtiment ne fait pas l’objet de programmation.
La consultation de maîtrise d’œuvre pour la réhabilitation de la Maison patronale et de la Fabrique se
combine et s’entend avec le mécanisme d’un prochain appel à projets opérateurs. Il s’agit, pour début
2018 de disposer simultanément d’une équipe de maîtrise d’œuvre et d’un futur exploitant de sorte
qu’une réflexion itérative s’opère.
Enveloppe travaux
Le coût prévisionnel des travaux est établi à 1 915 000 € HT.
Il est demandé au Conseil municipal de bien vouloir :
- approuver le programme de maîtrise d’œuvre pour la réhabilitation de la Fabrique et de la Maison
Patronale ci-annexé ;
- approuver l’enveloppe affectée aux travaux pour un montant de 1 915 000 € HT.
LE CONSEIL
ADOPTE
Pour : 42
Contre : 0
Abstention : 0
Non participé : 0
Excusé : 3
Le Maire de Niort
Signé
Jérôme BALOGE Septembre 2017
O P E R A T I O N « P O R T - B O I N O T »
P R O G R A M M E D E M A I T R I S E D ’ Œ U V R E
P a t r i m o i n e s M a i s o n P a t r o n a l e e t F a b r i q u e
2
Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 SOMMAIRE
ARTICLE 1. PROGRAMME GENERAL............................................................................................3
1.1 Présentation du territoire niortais....................................................................................................3
1.2 Contexte : du site indutriel au projet Port-Boinot.............................................................................5
ARTICLE 2. PROGRAMME DETAILLE..........................................................................................18
2.1 Périmètre opérationnel..................................................................................................................18
2.2 Intentions programmatiques..........................................................................................................19
LA MAISON PATRONALE......................................................................................................................19
LA FABRIQUE.......................................................................................................................................31
2.3 Missions de maîtrise d’œuvre.........................................................................................................35
2.4 Planning prévisionnel de l'opération...............................................................................................36
2.5 Contraintes spatiales, architecturales et réglementaires................................................................37
LISTE DES ANNEXES..................................................................................................................40
3
Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 ARTICLE 1. PROGRAMME GENERAL
1.1 Présentation du territoire niortais
Au sein de la région Nouvelle-Aquitaine et à l’extrémité sud-ouest du département des Deux-Sèvres, le territoire niortais est limitrophe de deux départements : la Charente-Maritime et la Vendée, et d’une région : les Pays de la Loire. Il est donc à l’interface de deux grandes Régions. Sa position est facteur d’attractivité mais suppose de tisser des liens avec les territoires voisins pour renforcer son attractivité et ses activités.
Situation / desserte
Routière : Niort est accessible via les échangeurs entre l’A10 (Paris-Bordeaux) et l’A83 (Nantes-Rouen / Rennes). Elle est au croisement de 5 échangeurs autoroutiers qui la place à 1h30 de Nantes et à 2h00 de Bordeaux. La commune est également traversée par la N11 (Poitiers-La Rochelle). Le littoral atlantique se trouve à 40 mn (2x2 voies Niort-La Rochelle).
Transport urbain : Le réseau de bus TAN (Transports de l’Agglomération Niortaise) comprend 22 lignes.
Ferroviaire : La gare SNCF de Niort est située à environ 1,5 km du projet (soit 6 min en voiture ou 15-20 min à pied). Elle permet de rejoindre Paris en 1h50 (LGV via Poitiers) et la Rochelle en 35 min environ. Elle accueille également les TER de la région en direction Poitiers, Niort et La Rochelle.
Aéroportuaire : La commune est équipée d’un aérodrome « Niort Marais Poitevin » qui permet l’accueil d'aéronefs de type avions de transport régionaux, avions de transport militaire, avions d'affaires et avions légers. Il comptabilise chaque année en moyenne 35 000 mouvements (décollages ou atterrissages). il n’accueille pas de lignes régulières.
Il est situé à 6 km environ du projet (10 min en voiture). Les autres aéroports les plus proches sont : - L’aéroport de Poitiers, situé à env. 78 km du projet. Il a accueilli près de 123 000 passagers en 2015. 2 compagnies aériennes opèrent sur cet aéroport : Hop! et Ryan air. Elles desservent 4 destinations en direct : Ajaccio, Edimbourg, Londres et Lyon.
- L’aéroport de la Rochelle à env. 67 km du projet a accueilli près de 217 000 passagers en 2015. Il dessert Bruxelles, Dublin, Porto et Londres via Ryan air, Lyon via Hop! et Southampton via la compagnie Flybe
4
Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 Données démographiques
La ville de Niort accueille, selon le recensement complémentaire de 2014 (en vigueur au 1er janvier 2017), une population totale de 60 450 habitants, au sein d’une communauté d’agglomération d'environ 117 000 habitants et 45 communes. La population de la ville de Niort a connu une légère hausse depuis le recensement de 2012.
Niort est également le cœur d’une aire urbaine qui, en 2010, comptait plus de 150 000 personnes et était composée de 77 communes dont 3 en Vendée.
En 2013, l’INSEE a dressé un profil sociodémographique précis de l’aire urbaine de Niort dans le cadre d’une étude réalisée pour la CAN. Cette étude relève notamment des conditions d’attractivité et de développement économique particulièrement favorables, portées principalement par la présence historique des mutuelles et qui en font une des aires les plus « métropolitaines » de France (cf. Décimal n°331 - Octobre 2013).
Les atouts économiques du territoire (cf. publication INSEE - Juillet 2015) expliquent le rebond démographique qui s’est opéré dans les années 2000, l’aire ayant gagné 10 % de population entre 1999 et 2009, soit près de 14 000 habitants. Sur cette même période, l’aire a également gagné 12 000 emplois.
Le dynamisme économique, la qualité du cadre de vie, le plan d’action biodiversité (Niort Capitale française de la Biodiversité en 2013), le patrimoine architectural et paysager, la présence d’une zone humide d’exception reconnue par le label Parc Naturel Régional sont des atouts pour la filière touristique qui s’appuie sur deux axes principaux : le tourisme d’affaires sur Niort et le tourisme de nature concentré sur le Marais Poitevin et la Vallée de la Sèvre, destination à forte notoriété.
Localisation du site « Port-Boinot »
L’opération « Port-Boinot » est localisé dans le centre-ville de Niort, rue de la Chamoiserie. Une partie est située sur une île (Belle-Ile) bordée par la Sèvre niortaise. C’est une localisation idéale du fait de son environnement à la fois adossé à l’hyper centre et en bordure de Sèvre. Bien qu’aujourd’hui, le cadre ne soit pas valorisant (friches), à termes, tous les bâtiments seront rénovés et les premières esquisses réalisées montrent une volonté de créer un parc urbain, ouvert sur le centre-ville et le port.
L’opération « Port-Boinot » fait écho à plusieurs échelles territoriales. Appliqué au développement urbain ce projet à la convergence de grands itinéraires et des itinéraires urbains se distingue et se combine avec la mise en tourisme de la Sèvre Niortaise.
Porteur de sens quant à son rapport de la ville à
son fleuve, à son passé industriel de la
chamoiserie, il tisse un lien physique entre Niort
et l’océan.
« Port-Boinot » se conçoit comme un des
supports de l’essor du marketing identitaire et
vecteur de la promotion du territoire.
La superposition des temps et des fonctions de la ville aspire ici à se tisser, se déployer et s’amplifier avec un projet qui se situe dans le temps de la découverte, du loisir, de la culture, du tourisme d’affaires, de la détente qui s’invitent dans ce site industriel identitaire.
Porteur de modernité, le projet saisit les nouvelles technologies les nouveaux outils de la découverte pour affirmer des liens entre patrimoine tourisme et culture, l’économie urbaine et des services, pour ouvrir de nouvelles portes, un nouvel horizon. Il appréhende l’ensemble en renvoyant à la notion de public, visiteurs et usagers.
5
Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 1.2 Contexte : du site industriel à l’opération « Port-Boinot »
Historique du site Boinot :
Le site Boinot constitue un lieu exceptionnel marqué par son passé industriel prospère et sa localisation privilégiée le long de la Sèvre Niortaise, à proximité du Centre-Ville historique et commercial de Niort. Issu du 14ème siècle, il est aujourd’hui assimilé à la friche industrielle Boinot, ancienne chamoiserie et ganterie de renom.
Au cœur de la cité Niortaise, cette chamoiserie Boinot évoque avant tout un haut lieu d’artisanat d’Art de cette fin du 19ème au 20ème siècle. Les industriels chamoiseurs dont T. Main puis la famille Boinot furent les plus importants et marquèrent profondément le quartier. Ils financèrent notamment la construction des Ponts Main (fin 19ème) et de l’Eglise St Etienne favorisant le développement du quartier du Port devenu quartier des Chamoiseurs. Le moulin fut reconstruit sous le nom de Moulin Neuf et abrita successivement un moulin à papier, une filature de laine, une féculerie de pommes de terre, et enfin, la chamoiserie T. Boinot reprise par ses fils en 1881.
Au 19ème siècle, l’activité marchande sur la Sèvre était importante entre Niort et Marans en Charente- Maritime (échanges de bois, vins, sels, draps, cuirs..).
Au 20ème siècle, l’entreprise Boinot prospéra
jusqu’à dominer la production niortaise. Elle
employait alors 1 600 ouvriers et s’étendait sur
6 autres sites.
En 1925, Charles Boinot, fils de Théophile
Boinot, président des Chamoiseries ; crée le
premier club de football de la ville, le "Chamois
Niortais Football Club".
Les Frères Boinot créèrent, en 1937, une
société mutuelle familiale et de prévoyance,
première mutuelle de Niort.
La sortie des ouvriers des usines Boinot
La friche actuelle fut en activité jusqu’en 2001. Depuis 2004, une liquidation judiciaire a mis fin à l’activité et la Ville a acquis les terrains. Historiquement, l’établissement reste emblématique de cette industrie qui a marqué l’urbanisme et la vie sociale et économique niortaise.
6
Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 Evolution urbaine du quartier :
Au 19ème siècle ce secteur de la ville avec l’essor de la Chamoiserie, de l’automobile et la réalisation de la ligne de chemin de fer de Poitiers à la Rochelle (1857), a vécu une profonde mutation qui s’illustre par le déplacement du port à son emplacement actuel (1868), un nouveau franchissement de la Sèvre avec la réalisation des ponts Main et la canalisation du bras de la Sèvre qui a laissé place au bd Main et aux allées Dunant.
Le cadastre de 1948 intitule le bd Main et les allées Dunant « les jardins publics du port »
La 2ème grande période est marquée par les aménagements de la coulée verte et la réalisation du centre d’action culturelle. En 1987, la réalisation du centre d’action culturelle a impliqué l’aménagement du rond- point « Gambetta » et de ses abords en continuité de la coulée verte qui devait se prolonger boulevard Main en vue d’une grande promenade vers le quai Métayer.
Le boulevard Main était alors composé d’une voie à sens unique de part et d’autre d’une placette centrale. En même temps que la réalisation du rond-point, pour « créer un espace apaisé devant le bar (angle rue Gambetta) », une des voies à sens unique est supprimée privilégiant une voirie en double sens côté usines Boinot. Ce choix soulevait déjà des questions à l’époque considérant qu’il « poserait problème dans la continuité piétonne avec les allées Dunant et générateur de conflits avec les véhicules ». Depuis cette discontinuité perdure.
Une 3ème période est sans doute marquée par la fermeture du pont de la Chamoiserie (pont Bellay) en 2010 pour des raisons de sécurité. Il demeure accessible aux piétons et deux roues. La rue de la chamoiserie, à partir du rond-point du CAC est donc passée du statut de voirie de liaison automobiles inter quartiers à une voirie presque destinée aux seuls riverains. D’où cette impression de quiétude à l’approche du port.
7
Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017
Premier port de
Niort au pied du
château rue
Brisson
Nouveau port creusé sur
le bras de la Sèvre,
derrière le fort Foucault
en 1377
En 1868,
déplacement du port
après création du
pont Main Des ateliers ont été ajoutés ou détruits à diverses époques en fonction des besoins de l’exploitation et des choix de production. Le site a ainsi été en perpétuelle transformation jusque dans les années 90 et a donc toute légitimité à poursuivre sa mutation pour être de nouveau en phase avec son époque.
Depuis l’acquisition du site par la ville de Niort, la maison patronale et la fabrique ont fait l’objet en 2012 de confortement des bâtiments pour préserver ce patrimoine historique et enrayer leur dégradation.
En 2015, en préfiguration du projet global sur le site « Port-Boinot, » une première phase de travaux concernant l’aménagement du bief est engagée.
Fin 2015, un concours de maîtrise d’œuvre est lancé sur l’aménagement des espaces publics et la réhabilitation des deux bâtiments Séchoir et Hangars. La reconquête se poursuit aujourd’hui avec le présent programme de réhabilitation des deux autres patrimoines historiques : Fabrique et Maison patronale.
En 2015, lancement d’une opération d’aménagement d’ensemble :
L’opération « Port-Boinot », lancée par la Ville, va transformer le site des anciennes usines de chamoiserie Boinot en un vaste espace paysagé, respectant la mémoire du passé industriel et marquant l’entrée dans le Parc Naturel Régional du Marais Poitevin. Faisant écho aux jardins de la Brèche (Victoire d’Or des Victoires du Paysage 2014), il s’inscrit dans le futur parc naturel urbain de la Sèvre niortaise. Le développement du tourisme fluvial entre Niort et Marans contribuera à en faire un pôle d’attractivité.
En octobre 2015, le conseil municipal a approuvé le programme d’aménagement urbain, architectural et paysager du site de Port Boinot. Le concours de maîtrise d’œuvre a été lancé dans la foulée : 20 000 m² d’espaces publics à aménager, en parc urbain, du quai Métayer à la Sèvre naturelle, de la rue de la Chamoiserie aux Ponts-Main, et la réhabilitation des bâtiments Séchoir et Hangars. Le concours n’intégrait pas les patrimoines Fabrique et Maison Patronale.
C’est le projet porté par l’équipe pilotée par Phytolab qui a été choisi en juin 2016. Il propose la création de différents espaces aux ambiances complémentaires, entre rigueur de la Sèvre canalisée et souplesse de la Sèvre naturelle. Fin 2016 et début 2017, les études de conception se sont poursuivies. En Conseil municipal du 22 mai 2017, l’Avant-Projet (AVP) des espaces publics et l’Avant-Projet Détaillé (APD) des bâtiments ont été approuvés. L’enveloppe des travaux a été ajustée et s’élève aujourd’hui à 9 640 555 € HT.
Après la restauration du bief en 2015, le concours Port-Boinot en 2016, une 3ème séquence s’engage en 2017 avec la réhabilitation des 2 patrimoines Fabrique et Maison patronale font l’objet de la présente consultation de maîtrise d’œuvre.
8
Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017
A cheval sur la rive Nord de la Sèvre niortaise et la
pointe insulaire de Belle-Île, l’emprise du site
industriel Boinot (15 000m²) est traversée par un
bras du bief qui a fait l’objet récemment d’une
lourde réhabilitation. Il est borde au Sud par la vieille
Sèvre, plus « sauvage ». L’eau y était historiquement
exploitée comme ressource énergétique et pour le
traitement des peaux.
Le site a été utilisé de manière rationnelle d’où
résulte une constitution de sédiments historiques qui
s’expriment dans la variété des différents
patrimoines qui le composent. Vue aérienne 1924 « Port-Boinot » est considéré comme un lieu d’accueil au sens large. C’est un lieu hybride, public, ouvert à tous. La mutualisation des offres déployées dans les domaines des activités de loisirs, de la culture, de la découverte, ou tout simplement de la détente, sera favorisée par une mise en synergie des différentes fonctions complémentaires et génératrices de flux. Le projet participe à l’identité et à l’attractivité du territoire.
Ce lieu charnière explore et renvoie aux synergies entre tourisme, patrimoine et économie qui ont en commun leur territoire et son développement. Il fait écho aux différents publics et aux évolutions comportementales en matière de loisirs et de découverte en s’appuyant sur la mémoire, les nouvelles technologies, les services, la qualité environnementale et le paysage.
9
Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 Un projet évolutif
L’opération « Port-Boinot » va se mettre en œuvre de manière évolutive avec une montée en charge progressive entre 2019 et 2024 dont il faudra tenir compte dans la vie et l’attractivité du lieu.
10
Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 Différentes temporalités sont à l’œuvre tant au sein de l’opération qu’avec les autres projets périphériques et néanmoins complémentaires.
11
Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017
Aménagement du site Port-Boinot, Séchoir et Hangars
Février 2017 :
• APS et AVP validés et engagement de la phase APD
CM 3 avril 2017 :
• Approbation transfert de Maitrise d’ouvrage CIAP
• Actualisation AP / CP
CM 22 mai 2017 :
• Approbation de l’APD / AVP
Septembre 2017 :
• Dépôt du permis de construire
• Dépôt du dossier Loi sur l’Eau
Fin 2017 :
• Lancement consultation des entreprises
Début 2018 :
• Consultation des entreprises
Mi 2018 / 2020 : travaux
• 1ères livraisons 2ème semestre 2019
• Livraison mi 2020
Aménagement Maison patronale et/ou Fabrique
Eté 2017 :
• Elaboration du programme de moe
3ème trimestre 2017 :
• Consultation et désignation de moe
• Lancement appel à projet restaurateur Maison patronale
2018 / 2019 :
• Etude de Moe
• Autorisations d’urbanisme
• Consultation des entreprises
2020 : travaux
• Livraison fin 2020
Mise en tourisme de la Sèvre navigable
2016 :
• Désignation AMO : DSA
Fin 2017 :
• Signature de la convention cadre
• Consultation et désignation de l’opérateur fluvial (IIBSN)
• Consultation et désignation moe mise en navigabilité (PNR)
2018 / 2019
• Etudes de moe
• Autorisations d’urbanisme
• Consultation entreprises
2019 / 2020 : travaux
• Commercialisation : fin 2019
• Mise en service et printemps 2020 Une opération au croisement de plusieurs thématiques :
Cette opération croise les domaines de :
- l’accueil, les événements, les manifestations ;
- la valorisation du patrimoine ;
- l’économie, les services, le tourisme d’affaires ;
- le tourisme, les loisirs, la détente ;
- les cheminements, le paysage urbain
Ces thématiques prennent sens dans les différentes entités qui composent l’opération : espaces publics, séchoir, hangars, fabrique et maison patronale.
Le Séchoir
► Accueil général du site, visible et ouvert à tous, et Centre d’Interprétation d’Architecture et du Patrimoine
Lieu d’accueil, espace commun d’information et de promotion du territoire, c’est un guichet unique pour obtenir des informations générales, accéder à la billetterie, faciliter l’accès aux activités, aux événements, aux pratiques (sport- loisir, culture, tourisme, etc…) et mettre en lumière l’actualité du territoire.
Sa conception scénographique, son organisation spatiale, son architecture en font un outil innovant et porteur de sens en matière d’accueil, de déambulation et d’organisation d’événements. • Lieu d’accueil, espace commun d’information et de billetterie en RDC pour l’OT, le PNR, le CIAP (phase de préfiguration) et le pôle des itinérances.
• Un guichet unique pour obtenir des informations générales, faciliter l’accès aux activités, évènements, pratiques (sport- loisir, culture, tourisme, etc…), mettre en lumière l’actualité du territoire.
• Un Centre d’Interprétation d’Architecture et du Patrimoine en R+1, créé par la CAN dans le cadre du processus de labellisation « Pays d’art et d’histoire », viendra promouvoir le patrimoine local par des espaces pédagogiques, des déambulations et des lieux d’exposition. Par convention de mise à disposition des locaux, la CAN aura les charges de propriétaire de cet espace et partagera également les charges communes avec la Ville de Niort
• Les différents espaces ouverts qu’offrent le RDC et le R+2 constituent des lieux propices à des expositions, vernissages, manifestations, expositions temporaires, …
12
Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 Le gestionnaire du site aura à proposer des formules billettiques et numériques (carte, applications…) pour les accès aux services et aux activités
Les Hangars
► Lieu de pratiques, évènements et de manifestations toutes saisons – Culture, tourisme, loisirs, détente
La halle événementielle (600 m²) préserve le caractère industriel et offre un vaste espace libre de près de 600 m² chauffés qui s’ouvre à la fois sur le préau, la serre, l’espace public et la Sèvre naturelle. C’est un lieu modulable à vocation événementielle et culturelle.
Les hangars comprennent par ailleurs un espace servant dédié aux activités de loisirs-sportifs et d’itinérances. Y prennent place : le pôle des itinérances au croisement des itinéraires de grande randonnée (GR36, Circuit Vélo Francette, Sèvre navigable…) avec services en libre accès (sanitaires, vestiaires), accueil, location, atelier de réparation pour les activités vélos et canoës, locaux de stockage…
Dans la serre en lien avec la halle des hangars, un kiosque bar / snack avec terrasse prendra place géré par un opérateur privé à désigner. La halle pourra aussi voir des manifestations avec repas via un traiteur autonome.
La Maison patronale – objet de la présente consultation de moe
► Lieu de restauration
Un établissement de restauration porté par un opérateur privé prendra place dans la Maison Boinot, patrimoine de caractère porteur d’histoire, alliée à un environnement de grande qualité.
En termes de gestion et de fonctionnement, une collaboration étroite sera à mettre en place avec l’opérateur-restaurateur qui fera partie de l’animation du site.
13
Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 La Fabrique – objet de la présente consultation de moe
► Lieu en attente de programmation définitive faisant l’objet d’une « mise en sécurité esthétique »
La réhabilitation de la Fabrique consiste uniquement en la consolidation de la structure et du clos et couvert. Il s’agit de mettre en valeur l’enveloppe du bâtiment dans un site renouvelé sans, dans l’immédiat, lui affecter de nouvelles fonctions et usages. Le second œuvre sera confié ultérieurement à une autre équipe de maîtrise d’œuvre.
La consolidation patrimoniale du bâtiment devra être suffisamment flexible pour permettre un large spectre d’usages ultérieurs.
A noter que l’appel à projet opérateurs pourrait offrir la potentialité aux opérateurs intéressés de formaliser pour la Fabrique des propositions étoffées en matière de concept, d’ambition, d’attractivité qui élargiraient le propos au déploiement de fonctions cohérentes et complémentaires et qui garantiraient la gestion et l’exploitation de ces futurs établissements, tout en faisant écho à la vie du site.
Le boulevard Main
► Espace de logistique, de desserte et mail piéton / vélos
Un service optimal est offert aux usages et activités du lieu, le Boulevard Main est réorganisé de manière à dégager un mail piéton généreux au droit du site qui puisse à la fois :
- servir d’espace servant permettant la desserte logistique du site : arrêt cars de tourisme, livraison… et favoriser les déplacements doux par des cheminements apaisés et plantés
Pour
-
Les espaces publics, les jardins
► Espace de détente, de promenade
La mise en valeur du paysage, du paysage urbain, des cheminements, des espaces publics en cœur de site et des parvis au droit des bâtiments participent à créer un lieu propice à l’accueil d’animations, de 14
Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 manifestations ou d’événements extérieurs. Le château d’eau, totem et enseigne lumineuse du site, concourt à créer un signal d’appel depuis la ville et vers le port.
La mise en valeur du paysage
► Le parc urbain et paysager
Le site est dédié à la mise en valeur du paysage
de marais et aux usages de promenade,
détente et animations extérieurs. Les espaces
publics sont ici étroitement mêlés aux
patrimoines bâtis (séchoir et hangars) et
participent aux transparences physiques et
fonctionnelles souhaitées sur le site.
Le traitement paysager et la palette végétale
des jardins consistent à mettre en valeur le
patrimoine naturel du Marais poitevin pouvant
être le support d’expressions ludique (jeux
d’eau…) et pédagogique (découverte
botanique, sensibilisation à la biodiversité…)
en lien avec le CIAP notamment.
La mise en lumière du site
► Le plan lumière
Le site fait l’objet d’une mise en lumière
spécifique qui participera également à
l’animation du lieu.
En phase « quotidienne » ou en phase
« événementielle », le site sera à gérer et à
animer différemment au gré des usages et
animations.
15
Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 L’activité nautique
► Le ponton à canoë
Une activité location / pratique de sports nautiques (canoës / kayaks, paddles pédalos, …) prendra place dans les hangars via un opérateur. Les bords de la Sèvre naturelle sont aménagés en pente douce avec ponton pour permettre un accès à l’eau et un service touristique adapté aux attentes de tous les publics.
Le port fluvial de Niort
► Tête de ligne du tourisme fluvial sur la Sèvre
Porté par l’IIBSN et le PNR Marais poitevin, le projet de mise en
navigabilité et de mise en tourisme de la Sèvre va voir la cale du
port devenir une des 2 têtes de ligne des pénichettes circulant
entre Niort et Marans (avec une capitainerie).
Les 2 opérations se développent en complémentarité l’une de
l’autre et participent ensemble à l’attractivité du territoire.
La mise en commercialisation est prévue pour oct-nov 2018 pour
une ouverture touristique au printemps 2019/2020.
L’offre de stationnement et les mobilités
► Des mobilités facilitées
A proximité des principaux lieux attractifs du centre-ville, le site est également bien desservi par les cheminements doux (piétons, vélo…) inscrits dans le parc naturel urbain de la Sèvre niortaise et bénéficie d’une bonne desserte par les transports en commun.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017
Le port
Capitainerie Distance Port-Boinot / Centres d’intérêt :
Port-Boinot Donjon / Halles : 500 m - 8 mn
Port-Boinot Centre administratif : 300 m - 5
mn
Port-Boinot Place de la Brèche : 1100 m - 15
mn
Port-Boinot Gare TGV : 1400 m - 20 mn
Une navette gratuite d’une fréquence de 10 mn relie le site Port-Boinot au pôle d’échanges de la Place de la Brèche via les rues piétonnes du centre-ville.
Une bonne desserte en transports collectifs
5 lignes du réseau urbain → un bus toutes les 6
mn
Navette gratuite → une navette toutes les 10
mn
Par ailleurs, à partir du 1er
septembre 2017, l’ensemble du
réseau de transport de
l’Agglomération sera en libre
accès et deviendra, le plus grand
réseau gratuit de France.
C’est aussi en septembre, que
seront développés
progressivement la mise à
disposition de vélos, une
application locale pour
smartphone ainsi que des écrans
placés dans les bus ou à des
endroits stratégiques comme la
Brèche ou la gare qui
permettront aux usagers de
suivre en direct les trajets et de
connaître à la minute près leur
heure d’arrivée.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 ► Le stationnement environnant
Le site Port-Boinot est conçu comme un parc. Il est entièrement réservé aux piétons et modes doux et n’accueille pas de véhicules en stationnement.
La situation centrale des lieux fait que le site « Port-Boinot » se trouve à proximité de plusieurs ilots de stationnement et des principaux lieux d’attractivité du centre-ville.
Plusieurs actions ont été validées pour adapter le stationnement à l’opération « Port-Boinot » :
Mesure 1 : Proposer une offre accessible et de courte durée : Parc de la Mégisserie Le parc de la Mégisserie, 84 places aujourd’hui gratuit, va devenir un parc réglementé à vocation de stationnement de courte durée, géré par horodateurs. Il accueillera principalement les clients des restaurants et du site d’exposition, les promeneurs, …
Mesure 2 : Proposer une offre gratuite moyenne et longue durée à proximité pour les résidents et les actifs : Gratuité du parking des Capucins
Le parking des Capucins (142 places), aujourd’hui gérés par horodateur, mais dont les places sont très peu utilisées actuellement, va redevenir gratuit, afin de proposer une offre alternative restant gratuite aux résidents et aux actifs qui ne pourront plus se garer aux alentours du périmètre du projet Port Boinot.
Mesure 3 : Proposer une offre de stationnement de longue durée pour les croisiéristes: Parc Henri Gelin
Le Parc Henri Gelin (59 places) est réservé aux abonnés. Ces derniers étaient 28 en 2015. Il reste ainsi de la marge pour de nouveaux usagers, qui aujourd’hui se garent à la Mégisserie
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017
Bessac
Bessac
Mégisserie
Mégisserie ARTICLE 2. PROGRAMME DETAILLE
Le présent programme de maîtrise d’œuvre porte sur la réhabilitation de deux patrimoines historiques emblématiques de l’industrie de la ganterie à Niort que sont la Fabrique et la Maison Patronale. Ils viennent compléter le projet d’aménagement d’espaces publics du site « Port-Boinot » et les usages déployés dans les deux autres bâtiments Séchoir et Hangars qui sont déjà à l’œuvre sur le site : le Centre d’Interprétation d’Architecture et du Patrimoine (CIAP), le pôle des itinérances douces, les espaces non dédiés propices aux activités culturelles et événementielles, les jardins du port…
La réhabilitation de ces patrimoines prend non seulement place dans les aménagements d’espaces publics du site « Port-Boinot » mais doit également donner vie à sa façade urbaine pour valoriser la continuité paysagère souhaitée vers le Boulevard Main et le Quai Métayer. Ces patrimoines participent à développer un parc « hors les murs » qui s’ouvre sur la ville.
Le présent programme s’adresse aux équipes de maîtrise d’œuvre qui participeront à la reconquête du projet global.
2.1. Périmètre opérationnel :
Ces deux patrimoines s’inscrivent dans le
périmètre opérationnel du projet
d’aménagement du site « Port-Boinot » dont
la maîtrise d’œuvre a été retenue mi 2016.
Aujourd’hui en phase PRO, Les travaux
d’aménagement devraient démarrés au
printemps 2018.
Le périmètre opérationnel sur lequel l’équipe de maîtrise d’œuvre posera une réflexion architecturale comprend les 2 bâtiments : La Maison Patronale et la Fabrique.
La Maison patronale sera réhabilitée pour accueillir un établissement de restauration selon un potentiel de surface de réhabilitation d’environ 600 m².
La fabrique fera uniquement l’objet, dans une logique de pérennisation du patrimoine, d’une consolidation de sa structure, d’embellissement des façades et de mesures anti-intrusion.
La consultation de maîtrise d’œuvre pour la réhabilitation de la Maison patronale et de la Fabrique se combine et s’entend avec le mécanisme d’un prochain appel à projets opérateur. Il s’agit, pour début 2018 de disposer simultanément d’une équipe de maîtrise d’œuvre et d’un futur exploitant de sorte qu’une réflexion itérative s’opère.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 2.2. Intentions programmatiques
LA MAISON PATRONALE
Enjeux et objectifs
Cette habitation imposante fut construite aux alentours de 1900, et agrandie dans les années 1920 mais l’extension a partiellement été démolie.
La réhabilitation de la Maison Patronale, où a vécu pendant plus d’un siècle la Famille Boinot, accueillera un établissement de restauration, qui s’inscrit en cohérence et en complémentarité avec les fonctions, pratiques et activités déployées sur le site « Port-Boinot » et en direction des publics et professionnels attendus. Elle fait partie de la dynamique impulsée par la nouveauté du site et par la commercialisation de la Sèvre navigable tout en répondant aux besoins des Niortais et du tourisme urbain en particulier. La synergie des différents lieux qui composent Port-Boinot est génératrice de flux qui bénéficieront au restaurant et réciproquement.
L’établissement prendra place dans la Maison Boinot, patrimoine de caractère porteur d’histoire, allié à un environnement de grande qualité. Située sur l’entrée historique de l’usine, la Maison patronale s’ouvre sur le jardin et le bief et sera connectée au renouveau du port fluvial.
La maison se situe à l’angle des ponts Mains (15 000 véhicules jours), du bd Main et des allées Dunant. Face au Centre d’Action Culturelle comprenant la Médiathèque et la Scène Nationale du Moulin du Roc.
La Maison patronale représente une
superficie totale d’environ 650 m²
Elle comporte 2 niveaux.
Elle est en pierre de taille.
Les murs porteurs sont en pierre de
taille ou en moellon, les poutres et
planchers en bois.
La toiture est à croupes en ardoise.
Les clientèles identifiées correspondent au grand public (découverte, Centre d’Interprétation d’Architecture et du Patrimoine (CIAP), pratique d’activités, évènements culturels, détente, commercialisation des pénichettes sur la Sèvre Niortaise fluviale, les touristes en grands itinéraires, à la population locale, à la clientèle d’affaires et aux groupes constitués (autocaristes, touristes, opérateur fluvial…).
L’offre attendue couvrirait, sur 2 niveaux, une proposition de restauration de type « Bistronomique », « Brasserie parisienne », avec possibilité de salons à l’étage. Une offre différente le soir est possible.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 Selon le type de restauration choisi et d’occupation du 1er étage et selon le concept le potentiel maximum de couverts nombre de couverts pourrait s’établir à :
- Environ 200 couverts en format brasserie
- Environ 140 couverts en format restaurant
Un appel à projets pour retenir un opérateur s’engage prochainement de sorte qu’un travail itératif soit, dès la phase conception, effectif entre le maître d’œuvre et l’opérateur.
La souplesse des fonctions et usages s’exprimera dans les attendus de l’appel à projets qui distinguera les deux entités patrimoniales pour :
- d’une part, garantir au site l’ouverture d’un établissement de restauration d’ici 2021 - d’autre part, offrir toute latitude au porteur de projet d’être force de proposition sur la Fabrique.
Contraintes d’ensemble du bâtiment
L’accessibilité / PPRI
Le PPRI recommande la mise hors d’eau des bâtiments qui devront voir leur côte établie à 13,10 NGF. Le sol actuel de la Maison patronale est à 13,04 pour les principales pièces ; certaines pièces n’ont plus de planchers. Un niveau uniforme à 13,10 m devra donc être trouvé.
Le règlement du PPRI prévoit une mise hors d’eau des réseaux et équipements sensibles à l’eau (par rapport à la cote de référence) qui doit être comprise au sens large.
Pour ce qui concerne les réseaux électriques (tableaux, câblage, prises et interrupteurs), il est demandé : - soit que les prises et interrupteurs des pièces inondables soient au-dessus de la cote de référence
- soit que les installations en dessous de la cote de référence soient conçues de façon à permettre : - la mise hors circuit des parties de réseaux, prises et interrupteurs situés sous la cote de référence tout en maintenant fonctionnel les parties de réseaux, prises et interrupteurs situés au-dessus de la cote de référence ;
- la remise en circuit des parties de réseaux, prises et interrupteurs situés sous la cote de référence sans qu’il soit nécessaire de faire procéder à des interventions particulières (du type remplacement du câblage, des prises, des interrupteurs, …).
Le sol rehaussé devra en outre répondre à l’accessibilité PMR et le bâtiment devra prévoir un ascenseur pour accéder aux étages.
La préservation patrimoniale / AVAP
La Maison patronale, le mur de clôture et le jardin attenant sont protégés dans l’AVAP comme patrimoine architectural constitutif de l’ensemble urbain ce qui implique une conservation ou construction de qualité équivalente.
Dans la maison, l’objectif patrimonial consiste à :
- Préserver les caractéristiques architecturales, l’ordonnancement des pièces et la décoration
notamment du hall et du vestibule
- Connecter le projet avec le jardin et les espaces publics
Une partie de la charpente / toiture a été remise à neuf en ardoise en 2011. Une autre partie de la toiture a été uniquement consolidée en bac acier sur charpente provisoire (en vert ci-dessous), pour assurer la préservation du patrimoine. Il conviendra de la reprendre à neuf dans le cadre de la présente mission.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 La préservation des espèces protégées
L’inventaire faune-flore réalisé début 2017 sur le site Port-Boinot a observé dans la Maison patronale des traces de présences de pipistrelles et oreillards dans le bâtiment. La cave accueille des chiroptères (Petit rhinolophe) en hiver et un moineau domestique niche au niveau de la façade Sud.
Petit rhinolophe observé dans la cave de la Maison patronale
En conséquence :
- Les travaux sur la façade Sud devront être évités en période de reproduction / nidification (mars à août)
- Les aménagements de ce bâtiment devront conserver la cave et la rendre accessible notamment en réalisant une ouverture au niveau de la porte fermant la cave et aménager les combles dans ce sens (pas d’accès au public mais accès aux chiroptères).
Les terrasses extérieures
L’aménagement du jardin de la Maison patronale est réalisé par l’équipe mandatée par Phytolab. Il sera public et ouvert à tous. Des terrasses extérieures en occupation du domaine public pourront être déployées dans le jardin restauré de la Maison patronale.
Un emplacement pour une terrasse extérieure est prévu (environ 80 m²). L’aménagement de la terrasse sera à réaliser par l’opérateur-restaurateur.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017
1ère construction 1900 Extension après 1920 Les limites de prestations entre maîtrise d’œuvre et opérateur
La maîtrise d’œuvre assure le clos et couvert du bâtiment et une partie des lots du second œuvre (plomberie/sanitaire, électricité/fluides, carrelage/faïence, menuiseries intérieures, cloisons…). Les travaux de finition : éclairage, peinture, équipements de cuisine, … seront pris en charge par l’opérateur / futur restaurateur.
La maintenance et l’entretien
En vue du conventionnement avec le futur exploitant du restaurant, le maître d’œuvre devra estimer les bilans d’exploitation et de maintenance du bâtiment :
- Dépenses énergétiques prévisionnelles (eau, gaz, électricité, chaleur…)
- Charges de maintenance/entretiens annuelles (par nature)
Prescriptions techniques
Pour rendre ces services, les objectifs suivants ont été définis :
- Satisfaire les besoins exprimés dans la limite du budget qui sera alloué à l’opération et du respect des différentes réglementations.
- L’architecture du projet devra être, sobre et simple en évitant de créer des surfaces ou des parties d’ouvrages inutiles. Par contre elle devra offrir une fonctionnalité optimale. - Réhabiliter un bâtiment qui permettra d’évoluer avec les activités.
Il sera donc recherché systématiquement des systèmes de construction, des matériaux et des installations techniques simples, robustes, fiables, à longue durée de vie, nécessitant un entretien courant faible et aisé, à fonctionnement automatisé.
Le souci de réduire les coûts d’exploitation conduit à minimiser les consommations de fluides et d’énergie. Le choix des matériaux et des produits résulte toujours d’un compromis entre différents critères et en concertation avec la Direction du Patrimoine et Moyens.
Le maître d’œuvre devra concevoir son projet en intégrant et en privilégiant la maintenance et l’exploitation, et notamment :
• Prévoir une accessibilité :
- aisée à tous les locaux techniques, avec fourniture des plans spécifiques ; - en toute sécurité à tous les ouvrages à maintenir (façades en particulier). • Décrire les équipements prévus pour les matériaux et matériels :
- choisir les matériaux et matériels en fonction de leur durabilité et de leur facilité d’entretien. • Prévoir pour les outils de gestion :
- un consignateur d’état ou une Gestion Technique du Bâtiment (GTB), avec proposition de formation du personnel qui sera assignée à cette tâche.
Systèmes constructifs
L’ensemble de l’opération devra être traité en harmonie avec les bâtiments environnants et ses abords.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 L’emploi des matériaux devra se référer au code de l’urbanisme et de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine.
Les règlements concernés :
- AVAP, PLU, PPRI, RLP (cf. article 2.5)
- Site archéologique
- Code la construction
Prescriptions spécifiques
Thermique : Le concepteur devra optimiser la thermique du bâtiment en considérant : - La sobriété énergétique (orientation, travail sur le plan masse, composition de l’enveloppe…) ; - L’efficacité énergétique (choix des installations, des équipements…) ;
- Les énergies renouvelables ;
- Un système de rafraichissement sera mis en place.
Acoustique : les études devront mettre l’accent sur le traitement de l’acoustique au sein du bâtiment.
Éclairage : les études devront mettre l’accent sur l’utilisation au maximum de l’éclairage naturel.
Mobilier : le mobilier sera acheté directement par le futur exploitant.
Qualité de l’air : en lien avec l’ARS.
Exigences environnementales et architecturales
Le projet devra tenir compte du milieu environnant. Les techniques nouvelles, notamment en matière d’économie d’énergie ou de constructions rapides pourront être envisagées.
L’amélioration globale du confort des utilisateurs passera par une architecture, simple et rationnelle (confort thermique, visuel, acoustique, ergonomie, fonctionnalité des espaces) intégrée dans le tissu bâti existant. Plus qu’un mimétisme aux bâtis proches, c’est une adéquation avec le site et le programme qui sera recherchée.
La démarche entreprise par l’équipe de maîtrise d’œuvre devra réduire tous les besoins énergétiques, tout en garantissant les conforts d’usage et d’ambiance, et à couvrir autant que possible ces besoins par des énergies propres, renouvelables et locales.
Ainsi, la rénovation du bâtiment s’inscrira dans la lutte contre le changement climatique, avec notamment : - Des apports solaires et de lumières maximalisés en hiver et maîtrisés en période chaude ; - Une recherche de confort d’été par des protections solaires ;
- Une isolation renforcée composée de matériaux naturels et des menuiseries et vitrages performants ;
- Une ventilation naturelle afin de garantir une bonne Qualité de l’Air Intérieure ; - Les matériaux sains et naturels seront privilégiés : peinture sans COV, bois sans formaldéhydes,… ; - A l’intérieur des bâtiments, l’éclairage naturel sera systématiquement recherché.
L’acoustique sera traitée pour rendre tous les espaces propices à l’échange et à l’écoute malgré une pluralité d'usages.
Les équipements techniques devront être simples d’utilisation permettant un entretien manuel et une maintenance simple.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 Problématique par espaces
RDC = 324 m²
L’entrée / le vestibule
Les boiseries du vestibule seront restaurées. La réhabilitation et les aménagements prendront soin de révéler le témoignage de la chamoiserie dans un cadre contemporain et chaleureux.
Les salles de restauration
En RDC, 1 salle de 50 m² et 2 salles en enfilade pour une surface d’environ 110 m² pourraient prendre place. Elles auront un lien direct avec les cuisines et les circulations verticales et horizontales.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 La partie de la Maison patronale ayant fait l’objet d’une extension vers 1920 est relativement dégradée.
La cuisine
Afin de s’assurer de la possibilité d’aménagement de locaux de cuisine professionnelle dans l’espace contraint, une étude de faisabilité a été diligentée auprès d’un bureau d’études cuisiniste. Des scénarios d’organisations fonctionnelles ont confirmé l’implantation d’équipements de cuisine.
Il appartiendra à l’équipe de Maitrise d’œuvre et au futur opérateur de définir l’implantation la plus adaptée au regard du concept de restauration retenu et en respect des réglementations en vigueur.
Un des scénarios issu de l’étude de faisabilité.
Les éléments suivants préconisés par le Bureau d’Etudes doivent être intégrés : - Local poubelles : à prévoir dans le jardin, le défaut de place dans la cuisine implique la création du local poubelle dans le jardin. Idéalement situé à l’extérieur, à proximité de la cuisine. - Un accès direct aux salles de restauration du RDC et aux terrasses extérieures - Conduit de hotte : Ø 400 à 450. Le caisson d’extraction doit être 400° CF 2 heures. Il faut prévoir de ramener de l’air naturel (ex sous 1 fenêtre), soit de ramener de l’air mécaniquement (caisson de compensation).
- Bac à graisse : à prévoir facilement accessible
- Pas de nécessité de gaz en cuisine
- Local technique contenant tableau électrique, ballon d’eau chaude (…) à prévoir en dehors de la cuisine
- Le cas échéant, un local pour le stockage sec dans la cave (en préservant un espace non accessible pour les espèces protégées)
- Le cas échéant, un monte-plats.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 Les sanitaires publics
Des sanitaires publics accessibles aux PMR et répondant aux normes en vigueur sont à prévoir en RDC.
Local technique et d’entretien
Un local technique et d’entretien est à prévoir. Le système de chauffage est centralisé et couvre l’ensemble des 4 patrimoines présents sur le site. La chaufferie est installée dans les hangars.
Les accès / la logistique
Les accès sont organisés comme suit :
- Accès livraisons (accessible VL) : envisagés côté bief, par la porte Sud donnant directement dans la cuisine. - Accès PMR par l’entrée Ouest sur l’allée historique, entre la Fabrique et la Maison Patronale avec porte d’accès à créer (rampe PMR réalisée par la maitrise d’œuvre Phytolab).
- Accès public possible (non PMR) via l’entrée historique, porte côté Nord, donnant sur le boulevard Main / mail Henri Dunant.
Schéma organisationnel et fonctionnel du RDC
Ce schéma présenté, ici à titre indicatif, sera interrogé par l’équipe de Moe et le futur opérateur. Il s’agira de répondre aux attentes architecturales, au concept et au modèle économique de l’établissement.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017
Les accès de l’établissement de
restauration
Les accès publics R+1 = 324 m²
Planchers démolis
NOTA : Compte tenu de la vétusté du lieu, des planchers et plafonds ont été démolis sur une partie du bâtiment lors des travaux de préservation de charpente et de toiture réalisés en 2011.
Les salles de restauration / espace lounge
En R+1, 2 salles de restaurant / brasserie / lounge de 80 et 70 m² pourraient prendre place. Le plan ci- dessous est donné à titre indicatif et ne présente pas une obligation pour le maître d’œuvre.
L’atrium
Aujourd’hui, une partie des planchers (et plafonds) en R+1 n’existe plus. C’est pourquoi, afin d’optimiser les surfaces existantes et adapter le bâtiment actuel aux stricts besoins du futur opérateur, il est suggéré de ne pas reconstituer de plancher sur tout ou partie du R+1 en créant un atrium donnant sur le RDC.
La terrasse-balcon
La terrasse extérieure du 1er étage d’environ 50 m² qui surplombe le jardin offre des possibilités d’exploitation à développer selon l’identité du projet.
Les espaces d’exploitation
Les espaces d’exploitation du restaurant pourront prendre place au R+1. Ils comprennent : - un bureau administratif pour le restaurateur
- les vestiaires du personnel dans le respect du Code du travail
Les sanitaires publics
Des sanitaires publics sont à prévoir en R+1. Néanmoins, et compte tenu de la présence de sanitaires en RDC, leur surface et leur organisation technique et spatiale (mixité, quantité…) pourront être optimisées pour des raisons de coûts d’investissement. Ils devront rester accessibles aux PMR.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 Schéma organisationnel et fonctionnel du 1er étage
Ce schéma présenté, ici à titre indicatif, sera interrogé par l’équipe de Moe et le futur opérateur. Il s’agira de répondre aux attentes architecturales, au concept et au modèle économique de l’établissement.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 Tableau de surfaces de la Maison patronale
Unité SU totale Localisation
Pôle administratif 30 m² Bureau administratif 1 10 m² R+1 Sanitaires / vestiaires du personnel 1 20 m² R+1
Pôle technique et logistique 79 m² Local Technique et d’entretien 1 12 m² RDC Cuisines 1 67 m² RDC Local poubelles 1 PM Extérieur
Pôle accueil 97 m² Entrée / vestibule 1 57 m² RDC Sanitaires publics 1 1 20 m² RDC Sanitaires publics 2 1 20 m² R+1
Pôle restauration 360 m² Salle de restaurant 1 1 50 m² RDC Salle de restaurant 2 1 110 m² RDC Salle de restaurant / lounge 1 1 70 m² R+1 Salle de restaurant / lounge 2 1 80 m² R+1 Terrasse balcon 1 50 m² R+1
Autres espaces PM Escalier 1 PM RDC / R+1 Cage d’ascenseur 1 PM RDC / R+1 Atrium (vide sur RDC) 1 PM R+1
TOTAL 566 m²
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 LA FABRIQUE
Enjeux et objectifs
L'atelier de fabrication appelé aussi Fabrique, le long du boulevard Main a été construit vers 1940. Dans les années 1970, l'entreprise exporte 70 % de sa production, dont 45 % aux Etats-Unis. Dans les années 1980, les deux secteurs de la chamoiserie et de la ganterie se séparent avec la construction de deux ateliers distincts.
Ce bâtiment, qui longe le boulevard Main, contribue très largement à donner un côté majestueux à la friche Boinot. En effet, tout en longueur, aligné sur la rue, il comprend trois niveaux. Le rez-de-chaussée et le premier étage étaient utilisés comme ateliers de fabrication, tandis que le dernier étage accueillait des ateliers et servait de séchoir. Le moulin, construit sur le Bief à la fin du XIIème siècle et attenant à la Fabrique a aujourd’hui quasiment disparu.
Comme évoqué plus haut, l’intervention de l’équipe de maîtrise d’œuvre, sur la Fabrique, sera délimitée à la réalisation d’une opération de consolidation de la structure de l’édifice et de procéder à une restauration « esthétique » de l’enveloppe extérieure du patrimoine, de sorte que cette séquence de temporisation, puisse proposer sur le site Port-Boinot, d’ici 2020-2021, un ensemble paysagé sans partie dégradée.
La consolidation de la structure, très dégradée, et le
clos et couvert doivent être réalisés pour pérenniser
le patrimoine et sortir de l’aspect délaissé du
bâtiment dans un environnement qui sera
entièrement réhabilité et modernisé.
Il convient en particulier d’assurer la stabilité et le
contreventement du bâtiment. Actuellement, un
plancher intérieur provisoire sur une partie du
bâtiment assure une stabilité structurelle non
pérenne.
Le patrimoine réhabilité, non accessible au public et sans aménagement intérieur, devra être capable de gérer une phase transitoire, où l’extérieur est fait mais pas l’intérieur, qui garantisse la sécurité du lieu et assure la pérennisation du patrimoine (en l’absence notamment de ventilation et de chauffage), tout en ne paraissant pas « en cours de chantier ». Dans cette optique, il pourrait être opportun de ne pas réaliser les menuiseries extérieures.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 La réhabilitation devra assurer une flexibilité des aménagements intérieurs ultérieurs pour ne pas obérer des usages futurs aujourd’hui non connus.
En amont de ces travaux, un travail de curage intérieur devra être effectué au niveau des pièces 014, 120, 121 et 208 (cf. plans du bâtiment ci-après).
A noter que les candidats intéressés au prochain appel à projets opérateurs seront amenés à proposer des concepts programmatiques pour les aménagements ultérieurs de la Fabrique. La présente consultation n’est pas concernée par la conception et la mise en œuvre de ces aménagements. Ils feront l’objet, en temps voulu, d’une consultation de maîtrise d’œuvre. Elle pourrait être de portage privé.
Problématique d’ensemble du bâtiment
L’accessibilité / PPRI
Le PPRI recommande la mise hors d’eau des bâtiments qui devront voir leur côte établie à 13,10 NGF. Le sol actuel de la Fabrique est aujourd’hui compris entre 12,60 et 12,84 m. Un niveau uniforme à 13,10 m devra donc être trouvé pour le dallage à créer.
La préservation patrimoniale
Non classée à l’AVAP, l’objectif patrimonial de réhabilitation de la Fabrique consiste à : - Préserver les caractéristiques architecturales, le volume du bâtiment et les ouvertures existantes
du bâtiment.
- Connecter le projet avec le jardin et les espaces publics notamment sur le boulevard Main avec la possibilité d’y créer une entrée.
- L’ensemble de la toiture (environ 465 m²) devra être refait dans le respect des règles de construction et de l’histoire du lieu.
La réfection de la toiture, les ravalements de façades et le dallage intérieur sont inclus dans les missions de la présente consultation de maîtrise d’œuvre. Les dispositifs de fermeture des ouvertures, également compris dans la mission, seront prévus soit devant, soit en lieu et place des menuiseries extérieures.
La préservation des espèces protégées
L’inventaire faune-flore réalisé début 2017 sur le site Port-Boinot a observé dans la Fabrique des traces de présences de pipistrelles et oreillards dans le bâtiment. La cave, accueille des chiroptères (traces de guano) en hiver.
En conséquence, les aménagements de ce bâtiment devront conserver la cave et la rendre accessible notamment en offrant une ouverture possible de l’extérieur vers la cave.
Guano de chiroptères observé dans la cave de la Fabrique
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 Les accès
L’accès principal public et PMR est assuré par
l’entrée historique, entre la Fabrique et la Maison
patronale, avec accès porte Est de la Fabrique
(rampe PMR réalisée par la maîtrise d’œuvre
Phytolab).
L’accès PMR également assuré côté Ouest par
rampe intégrée dans le jardin des escales.
Plans de l’existant
FACADES - coupe : environ 800 m² de surface déployée de façades
RDC = 385 m²
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 R+1 = 165 m²
R+2 = 165 m²
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 2.3. Missions de maitrise d’œuvre :
Les missions de base attendues pour cette mission sont les suivantes :
- Les études diagnostic (DIA) ;
- Les études d'avant-projet sommaire (APS) ;
- Les études d’avant-projet détaillé (APD) ;
- Les études de projet (PRO) ;
- L’assistance pour la passation des contrats de travaux (ACT) ;
- Les études d’exécution et de synthèse (EXE) ou le visa de ces études si elles sont réalisées par les entreprises (VISA) ;
- La direction de l’exécution des contrats de travaux (DET) ;
- L’assistance aux opérations de réception (AOR).
Une mission complémentaire sur l’entretien / maintenance est également demandée.
2.4. Planning prévisionnel de l’opération :
Le planning prévisionnel des études et travaux est transmis ci-après à titre indicatif. Tout devra néanmoins être mis en œuvre pour en respecter ces délais.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 2.5. Contraintes spatiales, architecturales et réglementaires :
Port-Boinot est un site sensible qui fait l’objet de plusieurs contraintes spatiales, architecturales et réglementaires. Les règlements du PLU, de l’AVAP, du PPRI et du RLP sont joints en annexe du présent document et devront être respectés dans les choix d’aménagement :
Le Plan Local de l’Urbanisme (PLU) – zone UCa
Approuvé le 11 avril 2016 par le conseil d’agglomération de la Communauté d'Agglomération du Niortais (CAN), le nouveau PLU de la Ville de Niort est entré en vigueur le 20 avril 2016. C’est un document juridique qui sert de référence à l’instruction des demandes d’occupation et d’utilisation du sol (permis de construire, permis d’aménager…). Il détermine des règles de construction applicables à tous les secteurs de la ville. Il traite aussi bien de la question des espaces naturels, que de celle des équipements publics, de la hauteur des bâtiments, des places de stationnement, de la répartition des logements, de l’implantation de bureaux ou de zones d’activité...
L’ensemble du dossier du PLU, à travers son diagnostic, son Projet d’Aménagement et de Développement Durables (ou PADD), son zonage, son règlement, ses Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP), ses annexes, représente l’ambition de la Ville de Niort en matière d’urbanisme et de développement pour les dix à quinze années à venir.
L’Aire de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP)
L'AVAP a succédé à la ZPPAUP, Zone de protection du patrimoine architectural et paysager. Approuvée le 4 avril 2016 par le conseil municipal, elle est entrée en vigueur le 20 avril 2016. L'AVAP est une servitude d'utilité publique, dont l'objectif est de mettre en valeur le patrimoine bâti et les espaces naturels dans le respect de l’environnement, de la biodiversité et plus largement des objectifs de développement durable fixés par la commune, en cohérence avec le Plan local d'urbanisme. A l’intérieur de son périmètre, les travaux sont soumis à autorisation spéciale après avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) fondé sur les prescriptions de l’AVAP. L'Etat est étroitement associé à la procédure.
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 Le Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) – zone rouge clair
Le PPRI a été prescrit par arrêté préfectoral du 24 novembre 2006. Le risque d'inondation à Niort est lié aux débordements de la Sèvre niortaise, du Lambon et du ruisseau de Romagné. Le PPRI de la Ville de Niort délimite les zones du territoire inondables par les crues de référence soumises à des interdictions de construire (zones rouge foncé) et les zones où la construction est autorisée sous conditions restrictives (zones bleues et zones rouge clair). Il précise également les mesures de prévention, de protection et de sauvegarde qui doivent être prises sur l’ensemble du territoire.
Le Règlement Local de Publicité (RLP) – zone 2
Approuvé le 11 avril 2016 par le conseil d’agglomération de la Communauté d'Agglomération du Niortais, le nouveau RLP de la Ville de Niort est entré en vigueur le 20 avril 2016.
Le RLP édicte des prescriptions à l'égard des publicités, enseignes et pré-enseignes visibles de toute voie ouverte à la circulation publique. Ces règles, plus restrictives que le règlement national, peuvent être générales ou s'appliquer à des zones identifiées.
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13.10 Tout en garantissant la liberté d’expression et la liberté du commerce et de l’industrie, il établit sous quelle forme et dans quelles conditions la publicité peut prendre place dans l’agglomération et plus particulièrement dans l'Aire de Valorisation de l’Architecture et du patrimoine (AVAP). Il définit les normes relatives à la qualité et à l’implantation des matériels constituant les publicités, les enseignes et les pré- enseignes. Objectif : améliorer la sécurité routière et la qualité du cadre de vie (mise en valeur des paysages, lutte contre la pollution visuelle).
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Ville de Niort / DDUH / Programme MP et F / septembre 2017 LISTE DES ANNEXES :
Annexe 1 : Le règlement du PLU
Annexe 2 : Le règlement de l’AVAP
Annexe 3 : Le règlement du PPRI
Annexe 4 : Le règlement du RLP
Annexe 5 : Les levés de bâtiments
Annexe 6 : Le plan des aménagements du site Port-Boinot
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