Déliberation - 07 10 24 DEL 14 Protocoles transactionnels pour 2eme tranche parc Delage

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Déliberation - 07 10 24 DEL 14 Protocoles transactionnels pour 2eme tranche parc Delage Document publié le Lundi 7 octobre 2024 par la commune de Courbevoie. Lien du pdf (Déliberation - 07 10 24 DEL 14 Protocoles transactionnels pour 2eme tranche parc Delage)Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Fiscalité, DEPARTEMENT des HAUTS-DE-SEINE

VILLE de COURBEVOIE

EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL

SEANCE DU 7 OCTOBRE 2024

2024- 14 PROTOCOLES TRANSACTIONNELS POUR LA 2E"* TRANCHE DU PARC DELAGE

1.5 YO/BG

Conseillers municipaux présents : 39

Conseillers municipaux ayant donné pouvoir : 13

Conseillers municipaux excusés, non représentés : 01

Le quorum étant atteint, le Conseil Municipal peut délibérer valablement en application de l’article L. 2121-17 du code général des collectivités territoriales (Pour le détail nominatif, se rapporter à la délibération n° 1).

Après en avoir délibéré, le Conseil,

Vu le code général des collectivités territoriales et notamment ses articles L. 1311-9, L. 2121-29, L. 2122-21, L.2131-1,L.2131-2, L.2241-1,

Vu le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et notamment ses articles L. 122-6, L.132-2, L.221-

2, L. 222-2, L.231-1, L. 321-1, L. 321-3

Vu le code général de la propriété des personnes publiques et notamment ses articles L. 1112-2,

Vu l'arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d’acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les Collectivités publiques et divers organismes,

Vu l'arrêté préfectoral du 18 octobre 2021 déclarant d’utilité publique l'aménagement du parc public de lPEcoquartier Village Delage à Courbevoie sur une partie de la parcelle cadastrée AP 62, qui accueille la

copropriété dite de l’IMIE,

Vu Parrêté préfectoral du 7 décembre 2021 modifiant l'arrêté préfectoral susvisé et prenant en compte la ligne

divisoire projetée,

Vu les mémoires valant offres adressés à la SCI ABCM et à la SAS CENTRE DE DOCUMENTATION en date

du 14 mars 2022,

Vu l'arrêté préfectoral du 17 mai 2022 déclarant immédiatement cessibles les biens nécessaires à l'aménagement du parc public de l’Ecoquartier Village Delage à Courbevoie sur une partie de la parcelle cadastrée AP 62,

Vu l’ordonnance du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre prononçant l’expropriation des

biens figurant au sein de l’arrêté de cessibilité,

Vu l’avis des domaines en date du 27 juin 2024,

Vu les projets de protocoles transactionnels à intervenir entre la Commune et respectivement la SCI ABCM et

la SAS CENTRE DE DOCUMENTATION ci-annexés,

Vu Pavis de la commission du cadre de vie, du patrimoine et de l’urbanisme du 30 septembre 2024,

Vu le rapport de présentation transmis aux conseillers municipaux et annexé à la présente délibération,Considérant que les deux sociétés susvisées doivent être indemnisées de la dépossession des lots qu’elles possédaient, savoir les lots n°201, 309, 310 et 311 (pour la société ABCMD) et des lots n°202, 289, 290, 291, 292, 293, 294, 304, 305, 306, 307, 308, 408, 409 (pour la SAS CENTRE DE DOCUMENTATION),

Considérant que la Commune, maître d’ouvrage du parc de l’Ecoquartier Village Delage et bénéficiaire de l’expropriation, doit se rendre propriétaire de l’ensemble des biens précités,

Considérant qu’à la suite de l’arrêté préfectoral déclarant immédiatement cessibles les biens précités, l'ordonnance d’expropriation a emporté le transfert de propriété desdits biens au bénéfice de la Commune,

Considérant qu’il y a lieu de distinguer le transfert de propriété du droit d’entrée en jouissance et que ce dernier est subordonné au paiement des indemnités couvrant l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation,

Considérant que la Ville, la SCI ABCM et la SAS CENTRE DE DOCUMENTATION sont entrées dans un processus de médiation, à la suite de deux ordonnances du Tribunal judiciaire de Nanterre en date du 17 avril 2023, afin de trouver entre elles une solution amiable et plus précisément de déterminer le montant des indemnités dues,

Considérant que sur la base d’expertises immobilières, les parties sont parvenues à un accord amiable prenant la forme de deux protocoles transactionnels, dont les caractéristiques essentielles sont relatées au sein du rapport

de présentation ci-annexé,

Considérant que le service des Domaines a validé le montant négocié, suivant un avis en date du 27 juin 2024,

APPROUVE les protocoles transactionnels ci-annexés, à intervenir entre la Commune et respectivement la SCI ABCM et la SAS CENTRE DE DOCUMENTATION ; lesdits protocoles prévoyant le versement d’une indemnité de 2.184.309 €, indemnité de remploi comprise, à la SCI ABCM pour la dépossession des lots de copropriété n°201, 309, 310 et 311 et d’une indemnité de 9.315.691 €, indemnité de remploi comprise, à la SAS CENTRE DE DOCUMENTATION, pour la dépossession des lots de copropriété n°202, 289, 290, 291, 292, 293, 294, 304, 305, 306, 307, 308, 408, 409.

AUTORISE Monsieur le Maire, ou son représentant, à signer lesdits protocoles et à effectuer l’ensemble des démarches y afférentes et à signer toutes les pièces nécessaires.

Délibération adoptée par

Votes pour: 44

Votes contre : 08

Abstentions : 00

Pour extrait conforme,

Le Maire, Le secrétaire de

* D

Jacques KOSSOWSKI

Délibération transmise en Préfecture le 0 8 0 CT. 2024

Délibération affichée en mairie le 0 8 0CT. 2024

Délibération notifiée le

L'intéressé, s'il désire contester cet acte, peut saisir le tribunal administratif compétent d'un recours contentieux dans les deux mois à partir de la notification de la décision attaquée. Il peut également saisir l'autorité compétente d'un recours gracieux. Cette démarche prolonge le délai de recours contentieux qui doit alors être introduit dans les deux mois suivant la réponse (au terme d'un délai de deux mois, le silence gardé par l'autorité compétente vaut rejet implicite)RAPPORT : Protocoles transactionnels pour la 2*"° tranche du parc Delage

L'aménagement de l’Ecoquartier Village Delage prévoit la réalisation d’un parc public au nord-ouest du quartier entre l’avenue de l’Europe, l’ancienne usine Delage au sud, le boulevard de Verdun à lOuest et la rue du Moulin des Bruyères à l’est. Cet équipement structurant présentera une surface d’environ 16.000 m°? (1,6 ha), dont près

de 10.000 m? de cœur de parc et près de 6.000 m? d’allées de desserte.

Ce projet d'aménagement paysager porte sur un foncier très morcelé et aux propriétaires multiples : lots privatifs et parties communes de la copropriété de l’IMIE sur la parcelle AP 62 (objet d’une procédure d’expropriation en cours), tènements fonciers à provenir des parcelles AP 87, 89 et 90. Cette fragmentation du foncier induit immanquablement un phasage en plusieurs tranches de travaux (trois a minima) et nécessite une conception d'ensemble, afin d’éviter des incohérences et d’offrir dès la première tranche de travaux un aménagement

définitif du parc.

La première tranche de travaux porte sur 3.087 m° d’emprise foncière apportée par le promoteur SEFRI-CIME au titre d’une participation au projet urbain partenarial du village Delage. Elle débutera début 2025 pour une

durée prévisionnelle de 12 mois.

La dernière et troisième tranche de travaux porte sur environ 8.331 m? de terrains à provenir de l’actuel parc d’affaires « Energy Park » situé boulevard de Verdun. Elle fera prochainement l’objet d’une enquête publique environnementale pour en reconnaître son utilité publique. Conditionnée par la démolition du parc d’affaires et le déplacement d’un data center, elle ne devrait pas entrer en phase opérationnelle a minima avant 2032.

La seconde tranche de travaux porte sur l’essentiel de l’emprise expropriée au sein de la copropriété de l’IMIE cadastrée AP 62, sur une surface de près de 4.151 m2. Elle a été reconnue d’utilité publique en 2021. Les travaux

sont projetés à compter de 2028/2029, après libération et prise de possession des locaux.

La Commune en tant que maître d’ouvrage du parc a dû poursuivir l’expropriation des biens concernés sur la parcelle AP 62, pour assurer la maîtrise foncière des emprises nécessaire à sa réalisation. Précisément, la Commune a été rendue bénéficiaire d’un arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique le projet d’aménagement du pare le 18 octobre 2021. Ledit arrêté a été modifié par arrêté préfectoral le 7 décembre 2021. Puis, un arrêté préfectoral du 17 mai 2022 a déclaré immédiatement cessible les biens précités. Enfin, le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Nanterre a prononcé par ordonnance du 3 juin 2022 l’expropriation des biens précités

(à l'exception des lots de portés par l'EPFIF au profit de la Ville.

Cette ordonnance d’expropriation a entrainé le transfert de propriété des biens expropriés au profit de la Ville. Pour autant, cette dernière n’est pas encore en droit d’entrer en jouissance desdits biens, étape nécessaire pour commencer les travaux. En effet, le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que l’entrée en jouissance est subordonnée au paiement d’une indemnité couvrant l'intégralité du préjudice direct, matériel et

certain causé par l’expropriation.

Il s’agit donc, via le paiement d’indemnités de dépossession et de libération du foncier, d’entrer en jouissance

de divers biens (lots privatifs bâtis et non bâtis et parties communes de copropriété) à savoir : - les parties communes appartenant au syndicat des copropriétaires des 43-55 avenue de l’Europe et 35/47 rue

Moulin des Bruyères, formant principalement une voie d’accès ;

- les lots n°288, 297, 298, 299, 300, 301, 302, 303, 313 et 316 appartenant à la SARL NOVACO ; - les lots n°201, 309, 310 et 311 appartenant à la SCI ABCM, objets des présentes ; - les lots n°202, 289, 290, 291, 292, 293, 294, 304, 305, 306, 307, 308, 408, 409 appartenant à la SAS CENTRE DE DOCUMENTATION, objets des présentes.

En parallèle, les lots n°295, 296, 401, 403 et 404 acquis par l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF) avant l'engagement de la procédure d’expropriation devront par ailleurs être rachetés auprès de l'EPFIF, qui en assure le portage foncier pour le compte de la Ville. L’acquisition s'effectuera au prix de revient de ces biens, estimé à 1.660.000 € (à consolider suivant l’ensemble des dépenses liées à la maîtrise foncière, telles que les honoraires, les frais légaux d’actes, la taxe foncière et la taxe sur la valeur ajoutée afférente à ces dépenses).

A noter que les négociations avec le syndicat de copropriété de l’IMIE n’ont pas été engagées pour déterminer l’indemnités de dépossession des parties communes. Par ailleurs, aucun accord n’a encore été trouvé avec la

SARL NOVACO.L’estimation sommaire et globale jointe au dossier de demande de déclaration d’utilité publique mentionne un montant total d’indemnités de 22.500.000 € (pour les parties communes, les biens de la SARL NOVACO, le prix de rachat à 'EPFIF et les biens des SCI ABCM et de la SAS CENTRE DE DOCUMENTATION).

L'objet des présentes consiste à acter l’accord trouvé concernant lots de la SCI ABCM et de la SAS CENTRE

DE DOCUMENTATION.

En vue de déterminer le montant des indemnités dues, les parties ont accepté de rentrer dans un processus de médiation. En effet, la Ville a souhaité favoriser l’approche amiable, afin d’exclure les incertitudes liées à un éventuel procès, d’acter un accord rapidement et de temporiser le versement des indemnités. Dans ce cadre,

chacune des parties a sollicité des expertises immobilières et foncière.

La SEGAT a été désignée par la Commune et a évalué les biens des deux sociétés à la somme de 9.280.000 €,

hors indemnité de remploi et à 10.210.000 € avec indemnité de remploi. La société MARTEL EXPERTISE a été désignée par les deux expropriés et a évalué ces mêmes biens à la somme

de 11.980.000 € hors indemnité de remploi et à 13.495.000 € avec indemnité de remploi.

Après négociation, les parties sont parvenues à un accord dont les termes principaux sont relatés ci-après.

Les deux projets de protocole étant annexés à la délibération, seules les principales clauses seront ici relatées à

titre informatif.

L'accord porte sur :

- le montant total de l’indemnité (indemnité principale + indemnité de remploï) acté à 11.500.000 € (ventilé entre

les sociétés conformément au tableau ci-dessous) ;

- le versement progressif suivant un échéancier sur trois années ;

- le fait que la SCI ABCM et la SAS CENTRE DE DOCUMENTATION restent en jouissance des biens jusqu’au

versement du solde de l’indemnité et continuent à percevoir les indemnités d’occupation ; - le fait que la Commune est redevable des taxes et charges liées à la propriété des biens, néanmoins, car la SCI ABCM et la SAS CENTRE DE DOCUMENTATION refacturant les charges à leurs locataires/occupants, les

montants refacturés à ce titre seront reversés à la Commune ;

- la SCI ABCM fait son affaire de la libération des locaux par les sociétés STRANGE COMMUNICATION, S-CAL CROSSFIT, MON SPECIALISTE AUTO ;

- la SAS CENTRE DE DOCUMENTATION fait son affaire de la libération des locaux par les sociétés dénommées FLEURS DELANGLE, ATELIER DE RICOU, S-CAL CROSSFIT, ADN PRODUCTION, PM

INSTRUMENTATION, MON SPECIALISTE AUTO ;

- Ja libération des locaux par les sociétés BLOCBUSTER, INTERSELECT, FA CONCEPT CHEMTOV reste à

la charge de la Ville.

ECHEANCE MONTANT SOCIETE CENTRE DE SOCIETE ABCM DOCUMENTATION

A LA DATE DE 25 % de l’indemnité de

SIGNATURE DU dépossession 2 328 923 € 546 077€

PROTOCOLE

AU 31 MARS 2025 AU 50 % de l’indemnité de

PLUS TARD dépossession 4 657 846 € 1 092 154€

A L’ENTREE EN 25 % de l’indemnité de

JOUISSANCE DES dépossession 2328923 € 546 077 €

LOCAUX FIXEE

AU 30 JUIN 2027

Le montant précité et sa répartition a été validé par le service des Domaines compétent par un avis du 27 juin

2024.Il est demandé au Conseil :

- d'approuver les protocoles transactionnels ci-annexés, à intervenir entre la Commune et respectivement la SCI

ABCM et la SAS CENTRE DE DOCUMENTATION, lesdits protocoles prévoyant le versement d’une indemnité de 2.184.309 € indemnité de remploi comprise à la SCI ABCM pour la dépossession des lots de copropriété n°201, 309, 310 et 311 et d’une indemnité de 9.315.691 € indemnité de remploi comprise pour la dépossession des lots de copropriété n°202, 289, 290, 291, 292, 293, 294, 304, 305, 306, 307, 308, 408, 409,

- d'autoriser Monsieur le Maire, ou son représentant, à signer lesdits protocoles et à effectuer l’ensemble des

démarches y afférentes et à signer toutes les pièces nécessaires.