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unknown - 2025 100 Annexe N°2 Avis du Domaine Document publié le Jeudi 29 juin 2017 par la commune de Chaponnay. Lien du pdf (unknown - 2025 100 Annexe N°2 Avis du Domaine)Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aménagement du territoire, Direction Générale des Finances Publiques

Direction régionale des Finances Publiques

Auvergne – Rhône-Alpes et Département du Rhône

Pôle d’évaluation domaniale de Lyon

3, rue de la Charité

69268 LYON cedex 02

téléphone : 04 72 77 21 00

Courriel : drfip69.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr

Le 02/06/2025

Le Directeur régional des Finances publiques

à

MONSIEUR LE MAIRE

COMMUNE DE CHAPONNAY

POUR NOUS JOINDRE

Affaire suivie par : Michel GINESTE

Courriel : michel.gineste@dgfip.finances.gouv.fr

Téléphone : 04 72 77 21 91

Portable : 06 72 29 58 17

Réf DS: 24196841

Réf OSE : 2025-69270-36051-AR

AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE

La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr

Nature du bien : Une maison et terrain attenant.

Adresse du bien : 17, rue d’Avesnes - 69970 CHAPONNAY.

Valeur vénale : 294 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 % (des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)

1

7302 - SD1 - CONSULTANT

Affaire suivie par : Stéphanie PRAT – Responsable du service urbanisme – 04.78.96.44.28 – stephanie.prat@mairie-chaponnay.fr

2 - DATES

De consultation : 13/05/2025

Le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: /

Le cas échéant, de visite de l’immeuble : 22/05/2025

Du dossier complet : 22/05/2025

3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE

3.1. Nature de l’opération

Cession :

Acquisition : amiable

par voie de préemption

par voie d’expropriation

Autre opération :

3.2. Nature de la saisine

Réglementaire :

Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :

Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)

3.3. Projet et prix envisagé

Acquisition amiable dans le but de réaliser un parking.

Aucune négociation n’a été engagée entre les propriétaires et la commune sur le prix d’acquisition.

4 - DESCRIPTION DU BIEN

4.1. Situation générale

La commune de Chaponnay se situe au sud-est de l’agglomération Lyonnaise. Elle fait partie des communes dites « de l’Est Lyonnais ».

4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau

Le bien est situé à proximité centre du village. Commerces et école à proximité.

4.3. Références cadastrales

L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :

Commune Parcelle Adresse/Lieu-dit Superficie Nature réelle

CHAPONNAY B 1665 17, rue d’Avesnes 8a 69ca Agrément

1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine

24.4. Descriptif et surfaces

Maison de 70 m², construite en 1973, en préfabriqué sur ossature bois sur vide-sanitaire. Cour avec pavés autobloquants à l’avant et terrain engazonné et arboré à l’arrière. Elle comporte un garage de 30 m² environ qui ne communique pas avec l’intérieur de la maison.

Couloir, avec placard à l’entrée, qui dessert 2 chambres, une salle de bains avec douche, un WC séparé, une cuisine comportant une porte-fenêtre permettant l’accès à une véranda à l’arrière, un séjour comportant une baie vitrée donnant sur l’avant de la maison, avec une alcôve/salon qui comporte une fenêtre donnant sur l’arrière de la maison. Sol carrelé dans le couloir, la salle de bains, le WC et la cuisine et en stratifié dans les autres pièces. Plafonds en lambris bois dans les 2 chambres, en lambris PVC dans la salle de bains et en plaques de polystyrène dans le reste des pièces.

Les huisseries sont en PVC avec double vitrage. Volets roulants électriques. La véranda est en aluminium avec simple vitrage.

Chauffage par pompe à chaleur dans la pièce de vie et une chambre, radiateur électriques dans les autres pièces.

Le garage possède un sol béton. Il est doté d’une porte basculante manuelle métallique et d’une fenêtre bois avec simple vitrage à l’arrière. Présence d’un point d’eau (évier 2 bacs). L’accès aux combles et au vide-sanitaire s’effectue par le garage.

Le bien est en état d’usage. Il nécessite des travaux de rénovation. Le DPE classe le bien en E.

Surfaces retenues : surface mentionnée dans le DPE : 70 m² habitables.

5 – SITUATION JURIDIQUE

5.1. Propriété de l’immeuble

Madame BAILLIF Marie, née THOMAS.

5.2. Conditions d’occupation

Occupée par la propriétaire, mais le bien sera cédé libre.

6 - URBANISME

6.1. Urbanisme

La parcelle se situe en zone Ud au PLU de la Commune de Chaponnay.

La zone Ud correspond à l’extension urbaine autour du village. Les constructions s’y édifient généralement en retrait par rapport à la voirie et en ordre continu. Elle a pour vocation principale l’habitat.

Au cas particulier, ce zonage dispose des caractéristiques suivantes : - implantation des constructions par rapport aux voiries et emprises publiques avec un retrait minimum de 5 mètres par rapport à l’alignement actuel ou futur ;

- implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : en limite de propriété dans la continuité des constructions existantes ou avec une distance de 3 mètres minimum par rapport aux limites si le bâtiment ne jouxte pas cette limite ;

- le coefficient d’emprise au sol ne peut excéder 40 % (pour les immeubles collectifs conventionnés : 50%) ;

- hauteur maximale : 9 mètres ;

- coefficient d’occupation des sols : 0,30 maximum (pour les immeubles collectifs conventionnés : 0,60).

6.2. Date de référence et règles applicables

Modification simplifiée n°4 du PLU approuvée en date du 29 juin 2017.

7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE

La valeur vénale est déterminée par la combinaison des méthodes suivantes : - la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée, car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables.

- la méthode par la charge foncière qui consiste à estimer la valeur du terrain sur la base des droits à construire, c’est-à-dire la surface de plancher (sdp) qui peut être développée sur la parcelle ou l’emprise considérée au regard des règles d’urbanisme (PLU).

38 - MÉTHODE COMPARATIVE – ÉTUDE DE MARCHÉ

8.1. Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison

8.1.1. Recherche de maisons

Des mutations à titre onéreux de maisons, construites entre 1970 et 1980, d’une surface de 60 à 80 m², dans un périmètre de 5 kilomètres autour de l’adresse du bien à évaluer et sur la période de avril 2023 à avril 2025, ont été recherchées.

8.1.2. Recherche de terrains à bâtir avec recherche de SDP (logements collectifs)

Des mutations à titre onéreux de terrains à bâtir, d’une surface de 700 à 6 500 m², entre février 2023 et avril 2025, dans un périmètre de 5 kilomètres autour de l’adresse du bien à évaluer, ont été recherchées.

La surface de plancher (logements collectifs) réalisée sur les termes de comparaison retenus a été recherchée afin de déterminer une valeur de SDP par m² dans le secteur du bien à évaluer.

4

Liste des ventes sélectionnées = 10

Ref. enregistrement Ref. Cadastrales Commune Adresse Date mutation Prix total Groupe

215//B/863// LUZINAY 377 CHE DE JOUX 01/10/2024 1975 4 1600 78 3654 Maison Libre 28 50 0 0

270//A/1152//17 CHAPONNAY 17 LES ECOAREES 10/01/2025 1975 4 69 3768 Maison Libre 15 0 0 0

1 ALL MAURICE RAVEL 28/06/2024 1972 3 32804 66 4473 Maison Libre 21 0 0 0

270//A/1181//107 CHAPONNAY 110 LES ECOAREES 12/12/2024 1977 4 308 73 3836 Maison Libre 18 0 0 0

CORBAS 14 AV DES DAUPHINS 26/11/2024 1975 4 8421 76 4454 Maison Libre 27 43 0 0

CORBAS 50 AV NICOLAS PITIOT 05/04/2024 1975 4 35536 70 4629 Maison Libre 0 70 0 0

273//BM/16// CORBAS 13 RUE DE LA TOUR 05/12/2023 1971 3 869 73 3288 Maison Libre 63 55 0 0

283//AT/487//11 MIONS 11 ALL DES CAPUCINES 28/03/2025 1973 4 71 3954 Maison Libre 15 0 0 0

283//AT/487//16 MIONS 16 ALL DES CAPUCINES 30/08/2024 1973 4 71 3923 Maison Libre 15 0 0 0

283//AT/487//127 MIONS 127 ALL DES JONQUILLES 27/09/2023 1972 4 71 3944 Maison Libre 15 0 0 0

Minimum

Moyenne

Médiane

Maximum

Année

construct.

Nbre

pièces

Surface

terrain

Surface utile

totale

Prix/m²

(surf. utile)

Situation

locative

Surf

garages/

parkings

Surf

caves/

celliers

Surf

terrasses

Surf

greniers

3804P05

2024P13109 285 000

6904P03

2025P01855 260 000

6904P03

2024P13212

289//BC/

333//334//335//251

SAINT-PIERRE-DE-

CHANDIEU 315 000

6904P03

2024P22605 280 000

6904P03

2024P21462

273//BM/

26//32//39//55//70 338 530

6904P03

2024P06133

273//BN/

10//26//28//31//43//52//6

6//75//77//78//101//102

324 000

6904P03

2023P23878 240 000

6904P03

2025P06357 280 700

6904P03

2024P15267 278 500

6904P03

2023P19157 280 000

3 288 €

3 992 €

3 934 €

4 629 €

Commune Adresse Parcelle Prix de vente

16/02/23 470, route de Corbas AI 205 6 278 m² 366 € 3000 m² 767 €

21/12/23 TERNAY 20, rue de Morze

AN 146 1 469 m² 715 €

4018 m² 757 € AN 149 703 m² 910 €

AN 147 / AN 148 1 389 m² 972 €

22/12/23 TERNAY 51, Grande Rue AN 238 1 897 m² 580 € 2108 m² 522 €

08/01/24 SIMANDRES Rue de la Rancollière AL 167 / Al 168 / AL 169 1 446 m² 401 € 858 m² 676 €

18/07/24 SEREZIN DU RHONE 22, rue des Verchères AM 35 / AM 36 1 256 m² 438 € 1383 m² 394 €

18/12/24 TERNAY 10, rue de Villeneuve AL 26 / AL 27 2 027 m² 375 € 1884 m² 403 €

moyenne 595 € moyenne 586 €

médiane 509 € médiane 599 €

Ref

Enregistrement

Date de

Vente

Surface

Terrain

Prix/m²

Terrain

(En €)

Surface

SDP

Prix/m²

SDP

(En €)

6904P03

2023P03867

SAINT

SYMPHORIEN

D’OZON

2 300 000 €

6904P03

2023P24764 1 050 000 €

6904P03

2023P25035 640 000 €

6904P03

2024P00710 1 350 000 €

6904P03

2023P25310 1 100 000 €

6904P03

2024P01751 580 000 €

6904P03

2024P13603 550 000 €

6904P03

2025P00388 760 000 €8.1.3. Autres sources externes à la DGFIP

Aucune source externe à la DGFIP n’a été consultée.

8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur vénale retenue

8.2.1. Évaluation de la maison à l’existant

Les valeurs unitaires de l’étude de marché varient de 3 288 € à 3 629 €/m² avec une moyenne à 3 992 € et une médiane à 3 934 €/m² qui convergent. La valeur moyenne arrondie à 4 000 €/m² sera retenue. Toutefois, compte tenu des travaux de rafraîchissement à effectuer, un abattement de 300 €/m² sera appliqué, soit une valeur vénale : 70 m² x 3 700 € = 259 000 €.

8.2.2. Évaluation du terrain en Surface de Plancher (dans l’hypothèse d’une démolition de l’existant pour construction de logements collectifs)

8.2.2.1. Détermination de la surface de plancher (SDP)

► par application des règles du PLU

La parcelle est en cours de division. Les données mentionnées dans le document d’arpentage font état d’une surface de 815 m² pour la parcelle sur laquelle est assise la maison et qui sera cadastrée B 2154.

La méthode de la charge foncière consiste à estimer la valeur du terrain sur la base des droits à construire qui peuvent être développés sur l’emprise considérée au regard des règles d’urbanisme.

Au cas d’espèce, la SDP potentielle doit être déterminée sur la base des contraintes au PLU, soit pour mémoire : CES de 40 % au maximum, COS de 30 % au maximum avec une hauteur maximale de construction de 9 m, implantation des constructions par rapport aux voiries avec un retrait de 5 mètres minimum.

Soit une surface de plancher déterminée comme suit :

- application du COS de 30 %, soit : 815 m² x 30 % = 245 m² SDP ; il est à noter que de facto le CES de 40 % au maximum est respecté.

- le PLU autorise une hauteur maximale de 9 m, soit 3 étages ; compte tenu des bâtiments situés autour de la parcelle, la hauteur sera limitée à 2 niveaux, soit : 245 x 2 = 490 m² SDP.

Cette SDP de 490 m² constitue la SDP en densification maximale qui peut être développée sur la parcelle au regard des règles du PLU. Elle sera retenue pour le calcul de la valeur vénale des terrains à bâtir

8.2.2.2. Détermination de la valeur vénale

L’étude de marché fait ressortir des valeurs moyenne à 586 €/m² SDP et médiane à 599 €/m² SDP qui convergent. La valeur médiane, arrondie à 600 €/m² SDP est retenue pour la présente évaluation.

Soit une valeur vénale déterminée comme suit : 490 m² x 600 €/m² SDP = 294 000 € arrondis.

8.2.3. Synthèse des deux méthodes

La valeur de l’existant ressort à 259 000 € et la valeur en SDP ressort à 294 000 €. La valeur vénale retenue est la valeur la plus élevée, soit 294 000 €.

9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION

L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.

La valeur vénale du bien est arbitrée à 294 000 €. Elle est exprimée hors taxe et hors droits.

Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur maximale d’acquisition, sans justification particulière, à 323 400 €.

La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.

Le consultant peut, bien entendu, toujours acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.

Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour acquérir à un prix plus élevé.

510 - DURÉE DE VALIDITÉ

Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.

Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai. *pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.

En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis. Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.

Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.

11 - OBSERVATIONS

L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis. Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.

Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.

12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL

Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.

Certaines des informations fondant la présente évaluation sont susceptibles d’être couvertes par le secret professionnel.

Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.

Pour le Directeur régional des Finances publiques et par délégation,

L’évaluateur au Pôle d'Évaluation domaniale,

Michel GINESTE

Inspecteur des Finances publiques.

6

L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.