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Déliberation - D2023 07 052 Estimation des Domaines
Document publié le Mardi 13 décembre 2016 par la commune de Praz-sur-Arly.
Lien du pdf (Déliberation - D2023 07 052 Estimation des Domaines)
Thèmes du document : Tourisme, Aménagement du territoire, Justice et droit,
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Égalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de la Haute-
Savoie
Pôle d'évaluation domaniale 74
129 avenue de Genève
74000 ANNECY
Courriel : ddfip74.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Marie-Pierre CHEVRIER
Courriel :marie-pierre.chevrier@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 04 50 23 87 77 / 06 18 18 69 77
Réf DS:12326568
Réf OSE : 2023-74173-31902
7302 - SD
FINANCES PUBLIQUES
Le 06/06/2023
La Directrice départementale des Finances
publiques de la Haute-Savoie
D
Monsieur le Directeur de TERACTEM
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Terrain Nature du bien :
Adresse du bien :
Valeur :
Route de la Rosière ZAC des Varins à Praz-sur-Arly
2 462 000 €, assortie d'une marge d'appréciation de 10 % et 123
100 € au titre de l'indemnité de remploi.
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur ») 1- CONSULTANT
TERACTEM
affaire suivie par : TOURNAY Gilles
2 - DATES
de consultation : 25/04/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble :
du dossier complet : 25/04/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession : CO
Acquisition : amiable
par voie de préemption [1
par voie d’expropriation [1
Prise à bail : 0
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire : Û]
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l'instruction du 13 décembre 2016":
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) CO
3.3. Projet et prix envisagé
Dans le cadre de l'aménagement de la ZAC des Varins sur la commune de Praz-sur-Arly, TERACTEM (concessionnaire de la ZAC) envisage l'acquisition des parcelles communales concernées. La cession est prévue à titre gratuit au titre de la participation en nature de la commune au bilan de la ZAC.
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
a
SN © NAVATIP. Se? È 7
Parcele
pi
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
4.3. Références cadastrales
Parcelles :
4.4. Descriptif
Il s'agit d'une vaste zone servant actuellement d'arrivée des pistes de ski, proche du centre ville. Le projet prévoit un vaste réaménagement afin de dynamiser le secteur.
La ZAC a été créée le 7/11/2018.
Actuellement, aucun des propriétaires n'a accepté les offres de Teractem et l'intégralité des dossiers vont être jugés par le juge de l’expropriation. Le préfet a pris un arrêté d'utilité publique le 22 mars 2022.
Le service note qu'à ce jour, la demande ne porte que sur les biens communaux qui seront rétrocédés à titre gratuit au titre de la participation au bilan de la ZAC. Descriptif ci-dessous des parcelles communales :
Commune |Références| Surface Parcelle Surface Zone du | Situation |Remarques cadastrales| totale en fille parcelle PLU locative de la m? acquise (cf.| fille en m?
parcelle plan joint)
mère
Praz sur B3 5489| B2735 1528 1AUt Libre La partie Arly voirie de la parcelle B3
n'est pas
acquise.
B 2736 719 1AUt Libre
Praz sur B8 1145] B 2739 265 1AUt Libre Arly
Praz sur B9 562| B2742 271 1AUt Libre Arly
Praz sur B 10 827| B2744 410 1AUt Libre Arly
Praz sur B 11 2878| B2746 274 1AUt Libre Arly
Praz Sur B 1394 207| B2748 125 1AUt Libre Arly
Praz sur B 1969 1088| B2749 883 1AUTt Libre La partie Arly voirie de la parcelle
B1969 n'est
pas
acquise.
B 2751 9 1AUt Libre
Praz sur B 1970 4255] B2752 2614 1AUt Libre La route Arly n'est pas acquise
mais le
parking
OUI.
B 2753 724 AU Libre
B 2755 522 1AUt Libre
Praz sur B 1971 687| B2756 517 1AUt Libre
Arly
Praz sur B 1973 4721| B2758 3591 AU Libre La partie Arly voirie de la parcelle
B1973 n'est
pas
acquise.
Praz sur
Arly
B 2056 1820 B2761 1582! 1AUt Libre Le chemin d'accès de
la parcelle
bâtie
voisine
B2057
n'est pas
acquis.
B 2763 35 1AUTt Libre
Surface 14069
totale
5 — SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble : La commune de Praz-sur-Arly
Origine de propriété : Aucune origine récente
5.2. Conditions d'occupation: Libre de toute occupation
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
1 Aut : Secteur à urbaniser destiné à l'hébergement touristique, aux installations et activités touristiques et aux équipements publics.
OAP n°2:
Zonage nee Densité OAP | Nom de la zone Superficie | logements PLU igts/ha minimum
1 Centre village TAUG 10 000 m? 62 62
2 Les Varins TAUt 45 927 rm?
3 Le Jorrax TAUe 9 000 m°
4 Le Jorrax TAUC 6 000 m° 15 25 # LE PROGRAMME DE CONSTRUCTION
Création de lits touristiques avec commerces, services et équipements, ainsi qu'une vingtaine de lits
saisonniers pour une surface de plancher destinée aux hébergements et équipements touristiques
d'environ 24 900 m°.
Orientation d'Aménagement et de
Programmation
4 Secteur des Varins
—— 1777 périmètre de l'OAP I secteur à vocation d'accueil de chalets
Locaux de services lies aux canstructions et équipements À Salle polyvalente
re Le Principe de perméabäité piétonne interne Secteur à vocation d'accueil de l'hôtellerie, résidences de à ütre indicatif
tourisme et commerces, en R+2+c ou R+3 7 Passerelle piétonne existante ou à créer
Espace commun du front de neige ere Voie de desserte principale du secteur Requalification parkings existants
Traité de concession entre la commune et Teractem:
Réalisation d'une salle des fêtes d’une capacité de 300 places assises, comportant des annexes et espaces de rangement, une annexe de l'Office de Tourisme, une salle hors sac intégrant un espace consigne et des toilettes publiques, sur une surface de plancher
de 1020 m? (surface conforme au programme) :
Réalisation d'une crèche-garderle touristique, accueillant les locaux de l'école de ski (point de vente, lacaux de vie et locaux techniques), sur une surface de plancher d'environ 500 m2;
Réalisation d'une passerelle piétonne reliant le site au centre-bourg de Praz-sur-Arly ;
Développement d'une offre commerciale en pied d'immeubles, tournée notamment vers les activités de sport de montagne et de restauration, sur une surface de plancher de
1 400 m° ;
Édification d'un hôtel d'une surface de plancher de 5 660 m2, comportant 160 lits et
comprenant un espace forme / spa / bien-être ;
Développernent de résidences de tourisme accueillant au total 587 lits, sur une surface de plancher de 9 987 m? avec leurs parkings souterrains, précision étant faite que certains espaces communs à l'hôtel et aux résidences de tourisme seront mutualisés ;
Développement d'une offre de chalets touristiques d'une capacité totale de 96 lits, pouvant être exploités dans le cadre de la résidence de tourisme et bénéficiant des sérvices des résidences, sur une surface de plancher de 3 963 m? ;
Création de 110 places de stationnement publiques en aérien ;
Création de l’ensemble des places de stationnement privées induites par le document d'urbanisme opposable, étant précisé que le stationnement afférent à l'hôtel et aux résidences de tourisme serä obligatoirement enterré ;
Réaménagement des poches de satlonnement public représentant 210 places ;
- Réalisation des espaces publics d'infrastructure (Voirie, trottoirs, parking, réseau, aménagement paÿysagé) et donnant sur les berges de l'Arly.
Observation étant faite que le terrain d'emprise des résidences de tourisme et de l'hôtel sera mis à disposition par voie de bail à construction, pour garantir l'affectation des constructions.
Le montant qlobal du bilan prévisionnel de l'opération d'aménagement est évalué 21 015 241 € HT. 7 - MÉTHODES D'ÉVALUATION MISES EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode de la comparaison directe et par la méthode du CAR aménageur.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1. Sources internes à la DGFIP et critères de recherche -
Vente portant sur des terrains à vocation touristique :
prix moyen / m? HT
prix maxi/m* HT 381€
: SDP :
Acte commune Furage terra prévisionnelle prix FES prixime terrain | prix/m2 SDP Précisions mi
7404P2 Flaine Araches Construction d'un hôtel, d'une résidence de 2021P04409 et Magland) 8455 5000 2 600 000 € 308 € 520€ tourisme classée **#, et de parkings couverts.
7404P02 Araches-La Construction d'un hôtel, d'une résidence de 2021P04134 | Frasse (Flaine) 6328 uns D ASONRIS cute 350 € tourisme classée **#*, et de parkings couverts.
7404P2 Les Contamines Construction d'un hôtel, d'une résidence de 2018P04486 Montioie 9383 5113 1 950 000 € 208 € 381€ tourisme classée **#, et de parkings couverts.Frais de 2018P10810 ÿ démolition à prévoir
7404P3 : Construction d'un hôtel de 117 chambres + restaurant + 202GP03951 Veigy 10599 4955 1 170 000 € 0e PenE 3 commerces ( contraintes au niveau du sol)
résidence de tourisme*** comprenant 53 appartements
7404P01 dont 5 logements pour le personnel, un local
2020P13027 Manigod 5936 5213 1 700 000 € 286 € 326€ commercial, l'office du tourisme, le club des sports et une sale hors-sac, un accueil, une piscine couverte, un
espace balnéothérapie et fitness,
7404P02 résidence de tourisme de 70 logements, 11 bgements 2021P00988 Marion ÉL2Se Du PMONONE 110€ 306 € pour le personnel et 2 commerces.
vente commune à MGM —résidence de tourisme au
Le Grand Chinaillon avec appartements haut de gamme du T2 au 7404P01 T5 duplex, restaurant et salle de sémhaire et 2
| 2019P14948 (rence) .-. 529 PAREURE Lo 201€ commerces, espace spa -zone UT — Roc des Tours 2 SDP hébergement hôtelier: 2870 m? + commerces et
activités : 370 n°
TAB pour hébergement touristique- MGM chalets de
7404P01 Le Grand Joy — zone 1AUT — appartements du T2 au T4 duplex- 2021P07563 |Bornand ( Suize) 5514 4531 1 2383 333 € 224€ 272€ SHAB: 5 550 nv - SDP globale de de 4531 m£ dont 3675 m2 pour les appartements touristiques - espace piscine
et spa
prix mini /m° HT 110€ 201€ Etude commerce dans le secteur :
Ref. Date F 4 LUS ; enregistrement Ref Cadastrales Cu COLE re Surf. utile totale Prix total Te Occupation
Î
| 1542/2021 | MEGEVE [806 RTE DU JAIELET z4| 600 900! 2941 | libre | 7404P02 | 2021P14207 | 173/8/26731/14
7404P02 33 VOIE ARCADES DU MONT 1 partiellement occupé loyer annuel de 48 440 € Tx NS (TSIAMIEBIT2 MEGEVE ENS | 19/06/2020 477 810 coo| 4576 | je
7404P02 |173/AN/5079 MEGEVE 4541 RTE NATIONALE 1107/2022 | 101 287 500 3837 ibre 2022P08784
22 ITSANGS/O MEGEVE /332 RTE DU PALAIS DES SPORTS Ê 09/08/2022 177) 438 000 asrs| joué loyer annuel 25 974 € tx de rdt 6 % 2022 SERRE = _- 2 mn : IE ee 1 Je =
TA04PD2 |173YAL/107# MEGEVE 63 RTE DE ROCHEBRUNE 1on22021 | 65 380 000 5846 | ibre 2021P14033
IEEE | ! | ! | — ==
| 17S/HAP/ 82142 MEGEVE (20 RTE DU TELEPHERIQUE 14/06/2022 14) 522 000 #0] loué loyer annuel de 35 740 € tx de rat 6,84 % = } _ = ! — =:
T404P02 | 215/4/2204//57 PRAZ SUR ARLY [151 RTE DU VAL D ARLY 15/12/2020 | 62 168 000 2710 bre 2021P00494
Moyenne 3799
Médiane 3837
8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
S'agissant d'une ZAC, il convient de prendre le dossier en globalité et répartir le montant en fonction de l'apport de chacun dans la ZAC. Ce projet couvre une superficie de 4,6 ha (hors emprise télésiège) dont 3,4 ha de surface constructible.
D'après Teractem le projet final est le suivant :
- un bâtiment multifonction (ESF, crêche, locaux techniques.) : 1138 m°
- hôtel et résidence de tourisme : 11 600 m°
- commerces : 558 m°
- chalets touristiques : 3 960 m°.
- auberge de jeunesse (hostel) : 3 476 m°
. Estimation par le CAR aménageur :
Estimation de la SDP, hôtel, résidence de tourisme et chalet de tourisme :
La valeur de la SDP varie entre 200 et 520 € le m? avec une valeur moyenne de 300 £€ le m°.. Au cas
particulier, ces résidences se situent au pied des pistes et donc le service retient une valeur de 450 € le m°.
Estimation de la SDP commerce :
Il n'existe pas de terme de comparaison de SDP uniquement commerce. On note des valeurs de commerce entre 2 500 et 5 800 € le m? avec une valeur moyenne et médiane d'environ 3 800 € le m2. Le service note que la plupart des références se situe sur la commune de Megève, secteur plus commerçant. Le service retient donc une valeur plus faible que la moyenne soit 3 000 € le m°, valeur très proche de l'unique référence sur la commune de Praz-sur-Arly.
Le service retient que la SDP est égale à 10 % de la valeur vénale soit une valeur de 300 € le m° de SDP à vocation commerciale.
Estimation de la SDP service publics, locaux techniques :
Il n'existe aucun terme de référence, le service retient une valeur de 250 € le m°. Estimation de la SDP Auberge de jeunesse :
I} n'existe pas de terme de comparaison comparable sur le département. Les tarifs proposés sont inférieurs par rapport à un hôtel classique, par conséquent le service retient une valeur inférieure soit 400 € le m°.
Estimation des coûts de viabilisation :
D'après les données fournies par Teractem, le coût de viabilisation et aménagement de terrain est 6 700 000 £ soit une valeur unitaire de 197 € le m°? de terrain (uniquement en zone constructible).
Le service retient une valeur de 60 € HT le m?, valeur plus usuelle.
1. Description du projet d'aménagement
| Foncier
Surface terrain en m?
| Surface bâti (SHOB) à démolir
Construction projetée en m° de SdP par type
Equipement publiée
Activités
Bureaux
Logement Libre
Logement social
dont Social PLAI
dont Social PLUS
dont Social PLS
TOTAL 20 732
Il. Compte à rebours aménageur
Surface SDP re Pecete HT en
à valoriser 284 500 €
Bureaux
Libre
Social PLAI
Social PLUS
dont
hotel commerce et chalet touristique 7 002 000 €
commerce 167 400 € 1,
auberge de jeunesse 1 390 400 € 15,7%
Total recettes 8 844 300 100,00%
9
Dépenses i Valeur. | TotalHT asrnses for
Coût de démolition 0€ 0%
Travaux de dépollution 0%
2 040 000 67%
0%
0%
Sous-total travaux de mise en état du 67%
Participations (école, crèche, accessibilité, etc) 0%
Honoraires maîtrise d'œuvre sur travaux 8%
Frais 12%
Frais de commercialisation et de communication 6%
Frais financiers 7#
|valeur du m° de terrain encombré 153€
{coût de démolition 0€ Q € Lette feuille n'est qu'une aie. à ln décision C haque cellüle peut être (re terrain nu 153€ j modifiée en fonc tion dudosser ciudié, du marché lucul étdes
fEoût de revientens =. TE me échanges avec le consult et les parénaires. c revient aménagement au m° terrain Selon cette approche la valeur globale est 5 186 000 € à répartir sur les 34 000 m° en zone constructible soit une valeur unitaire de 153 € le m°.
Estimation par la comparaison directe :
La valeur des terrains destinés à l'aménagement de zone touristique varie entre 110 et 285 € le m°, avec une valeur moyenne de 220 £ le m° de terrain. AU cas particulier, cette zone a une très grande superficie, le service retient donc une valeur de 220 € le m° — 20 % pour grande superficie soit une
valeur ramenée à 175 € le m°.
Selon l'approche retenue, le service obtient une valeur entre 153 et 175 € le m°. Le service privilégie
l'approche par la comparaison directe.
Soit : 14069 m? x 175€ : 2 462 075 € arrondis à 2 462 000 €.
Ces terrains sont sur DUP, il convient donc de prévoir l'indemnité de remploi ( 5% pour les
collectivités)
Soit:2462000€ x 5% = 123100€
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 2 462 000 € et 123 100 € au titre de l'indemnité de remploi.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 10 %.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et pIUs le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
#bour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
10 En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du
présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
L'administrateur d
François PANETIER
L'enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.