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unknown - Communauté de communes - Yonne Nord - 2024.101a Annexe Rapports de gestion
Document publié le Dimanche 31 décembre 2023
Lien du pdf (unknown - Communauté de communes - Yonne Nord - 2024.101a Annexe Rapports de gestion)
Thèmes du document : Banque, Économie et finances, Investissement et développement économique,
(2. Equipement € Soune ÎY
€
Yonne
Equipement
Wouue ÎY A
Envoyé en préfecture le 04/12/2024
Reçu en préfecture le 04/12/2024
Publié le S L O7
ID : 089-248900896-20241129-2024 101-DE
Rapports de ges,on 2023
SEM Yonne Équipement (2. Equipement € Soune ÎY
Envoyé en préfecture le 04/12/2024
Reçu en préfecture le 04/12/2024
Publié le S L O7
ID : 089-248900896-20241129-2024 101-DE
AGO YE 24/06/2024
YONNE EQUIPEMENT
SOCIETE ANONYME AU CAPITAL DE 3 434 253,30 EUROS
SIEGE SOCIAL : AVENUE PLAINES DE L'YONNE
89000 AUXERRE (YONNE)
402 196 224 RCS AUXERRE
RAPPORT DE GESTION SUR LES OPERATIONS
DE L’EXERCICE CLOS LE 31 DECEMBRE 2023
Mesdames, Messieurs,
Nous vous avons réuni en Assemblée Générale Ordinaire annuelle pour vous rendre compte de l’acAvité de notre société la SAEML Yonne Équipement et des résultats de notre gesAon durant l’exercice clos au 31 décembre 2023 et pour soumeJre à votre approbaAon les comptes annuels dudit exercice.
Ce rapport d’acAvité fait état des principaux événements de l’année 2023 qui ont fortement impacté la gesAon de la SAEML Yonne Équipement.
En 2023, dans l’immobilier d'entreprise (bureau, commerce, hôtellerie, logisAque et locaux d'acAvité), 7,8 Mds€ ont été invesAs au 1er semestre 2023 marquant une baisse des invesAssements de 40% par rapport au 1er semestre 2022 et une baisse de 30% par rapport à la moyenne décennale.
Plus précisément les sommes engagées sur le marché français de l'immobilier industriel sont également en net recul, s'élevant à près de 400 millions d'euros au 3e trimestre 2023 et à 1,5 milliard d'euros depuis le début de l'année (-72 % par rapport à la même période l'an passé).
Nous avions connu une situaAon faible en 2010 où une fois encore « l’aJenAsme des invesAsseurs » face à la hausse des taux d’intérêt et la « poursuite du resserrement monétaire » engagés par les banques centrales ont fait flancher le secteur.
Très clairement, le nouvel équilibre entre le rendement des acTfs immobiliers et des acTfs financiers donne dorénavant l’avantage à ces derniers. Le cash est placé et non plus invesA dans les programmes immobiliers. Jusqu’en 2022, on devenait riche en empruntant, rappelons-nous des taux à 0,80 %, cela n’est plus d’actualité.
En 2023, le secteur logisAque paye un plus lourd tribut à la crise transacAonnelle. Il ne représente plus, au 2T que 9% des engagements totaux et l’embellie n’est pas pour demain, au seul moAf que les surfaces déjà construites répondent à la demande. (2. Equipement € Soune ÎY
Envoyé en préfecture le 04/12/2024
Reçu en préfecture le 04/12/2024
Publié le S L O7
ID : 089-248900896-20241129-2024 101-DE
Même si les acteurs du commerce et de l’industrie ont toujours besoin de stocker davantage pour mieux maîtriser leurs flux, ils sont disponibles avec le parc existant. Le conseil constate un recul des volumes sur un an glissant, de -75%. Ceux qui ont misé sur les plateformes logisAques sans regarder dans le rétroviseur des années 2009/2010 sont à sec de projets et ils devront aJendre le retour de la liquidité et de nouveaux entrants.
En conclusion les résultats 2023 sont contrastés dans le secteur de l’immobilier et s’expliquent par une pluralité de facteurs :
- Une meilleure aJracAvité d’autres supports financiers d’invesAssements (les placements),
- Un aJenAsme des acteurs immobiliers faisant iniAalement face à des chocs externes puis composant avec la lenteur d’adaptaAon inhérente à l’immobilier,
- Une réducAon du nombre d’acheteurs et des primes de risques immobilières loin d’être reconsAtuées malgré les efforts consenAs par les vendeurs.
- Des assureurs très frileux qui se désengagent des opéraAons à risque (sans preneur – locataire).
- De nombreux dossiers d’invesAssement (en blanc sans locataire) ont été reArés du marché pour cause de désalignement des prix entre celui proposé par le vendeur et l’acheteur disparu.
Bien que l’année 2023 a été marquée par des défis majeurs, elle a également ouvert la voie pour Yonne Équipement à des opportunités de reposiAonnement ce qui lui a permis d’augmenter sa surface de patrimoine de 2022, il y avait 35 511m2 et 2023 pour 55 831 m2.
Ainsi, et plus que jamais, Yonne Équipement est resté proacAf et aJenAf à la tendance confirmée de la réindustrialisaAon et aux évoluAons du marché pour anAciper les prochaines étapes. Son experAse lui a permis de faire face à ceJe année 2023 tumultueuse, stressante et pleines d’embûches.
La trésorerie disponible de Yonne Équipement est la clé de voute de sa réussite, ne disposant ni de subvenAon ni de garanAt d’emprunt des collecAvités locales.
La stabilisaAon des taux directeurs, la reconsAtuAon de la prime immobilière et la baisse de 10 % en moyenne des valeurs d’experAse devraient concourir à de meilleurs résultats, mais cela s’inscrit sur 18/24 mois soit fin 2025.
Par ailleurs, l’enjeu de la performance environnementale, la quesAon de la transiAon vers un modèle de travail hybride ont le potenAel de redessiner le paysage de l’immobilier d’entreprise en 2024 et dans les années à venir. (7 Vonne
Envoyé en préfecture le 04/12/2024
Reçu en préfecture le 04/12/2024 7
Publié le S LO ec
ID : 089-248900896-20241129-2024 101-DE
Equipement,
LHouté j'y
BILAN ACTIF 31/12/2023 31/12/2022 | ECARTS
Immobilisations corporelles 22 342 665 € 18 274 232 € 22%
ACTIF IMMOBILISÉ 22 342 665 € 18 274 232 € 22%
Stocks et en-cours 0€ 0 €
Créances diverses 2778851€ 2 422 630 € 15%
Disponibilités 3 703 243 € 4555013 € -19%
Charges constatées d'avance 31233€ 31196 € 0,1%
ACTIF CIRCULANT 6513327€ 7 008 839€ -8%
TOTAL DES ACTIFS 28 855 992 € 25 283 071 € 14%
BILAN PASSIF
Capital Social 3 434 254 € 3 434 254 € 0%
Primes d'émission, de fusion, d'apport 363 491 € 363 491] € 0%
Réserve légale 247 169 € 210320 € 17%
Autres Réserves 3 688 183 € 2 988 044 € 23%
Report à nouveau
Résultat de l'exercice 1 682 659 € 736 989 € 128%
Subvention d'investissement 111 698 € 189 927 € 41%
TOTAL CAPITAUX PROPRES 9 527 455 € 7 923 025 € 20%
Provision pour charges 26 920 € 1 974 722 € NA
Dettes 19 301 617 15 376 626 € 25%
Produits constatés d'avance 0 8 650 € -100%
TOTAL DETTES 19 301 617 € 15 385 276 € 25%
TOTAL PASSIF 28 855 992 € 25 283 071 € 14%
1 - PrésentaTon des états financiers
Les états financiers qui vous sont présentés ne comportent aucune modificaAon, tant au niveau de la présentaAon des comptes qu'à celui des méthodes d'évaluaAon, par rapport à ceux de l'exercice précédent.
La situaAon de la SAEML Yonne Équipement à la clôture de l’exercice écoulé apparaît dans le tableau ci-après qui résume le bilan présenté par le cabinet comptable ORCOM et souligne les variaAons dans les comptes depuis l’exercice précédent.
L’acAvité de la SEAML Yonne Équipement a cours de l’exercice 2023 se trouve résumée dans le tableau qui suit, regroupant les postes les plus significaAfs du compte de résultat, ainsi que leur évoluAon par rapport à l’exercice précédent. (7 Vonne
Envoyé en préfecture le 04/12/2024
Reçu en préfecture le 04/12/2024 |
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ID : 089-248900896-20241129-2024 101-DE
ART ge
COMPTE DE RÉSULTAT 31/12/2023 31/12/2022 | ECARTS
Production vendue 2825 359€ 2880031 € 2%
Production immobilisée 284 400 € 101 150€ 181%
PRODUCTION DE L'EXERCICE 3 109 769€ 2981181€ 4%
Autres achats et charges externes 631 342€ 507 805 € 34%
Valeur ajoutée 2478 417€ 2473 376€ 0,1%
Subventions d'exploitation 30 846 € 31 536€ 2,5%
Impôts et taxes 324 839€ 381 754 € 15%
Frais de personnel 299 860 € 266 991 € 12%
Charges sociales 113 626€ 100 439 € -13%
Excédent brut d'exploitation 1 754 075 € 1755 728€ 0% Reprises sur amorts et prov, transferts de 6970 €
charges 41571€ -83%
Autres produits de gestion courante 30 846€ 31 536€ -2,5%
Dotations aux amorts et prov. 1 306 819€ 1 245 598 € 8%
Autres charges de gestion courante 4 343€ 1 079 € 303%
Résultat d'exploitation 480 729 € 581 963 € -17%
Produits financiers 34 536€ 18 690 € 84%
Charges financières 299 326€ 282 266 € 5,5%
Résultat financier (264 790) € (263 576) € 0%
Résultat courant 215 939€ 318 387 € -32%
Produits exceptionnels 2859288€ 3736440€! -23,5%
Charges exceptionnelles 825 090 € 3 067 706 € -18%
Résultat exceptionnel 2 034 199€ 668 734€ 205%
Impôts sur les bénéfices 567 478 € 250 133 € 125%
Résultat net 1 682 659 € 736 989 € 128%
2 - SituaTon et acTvité de la SAEML Yonne Équipement en cours de l’exercice 2023
Ainsi que vous pouvez le constater, l’acAvité réalisée au cours de l’exercice 2023 écoulé se traduit par un chiffre d’affaires quasiment idenAque à celui de l’exercice précèdent puisqu’il s’élève à 2 825 359 euros contre 2 880 031 euros en 2022.
Yonne Équipement, malgré le contexte économique post covid plus que délicat, marqué notamment par l’augmentaAon des maAères premières et des taux bancaires, mainAen son acAvité puisque pour rappel, l’année 2022 faisait apparaître une hausse de 17%. (2. Equipement € Soune ÎY
Envoyé en préfecture le 04/12/2024
Reçu en préfecture le 04/12/2024
Publié le S L O7
ID : 089-248900896-20241129-2024 101-DE
Le total des produits d’exploitaAon ressort à 3 161 558 euros après reprises des provisions et amorAssements de 6 970 euros, pour un total des charges d’exploitaAon qui ressort à 2 680 830 euros après dotaAon aux provisions et amorAssements pour 1 306 820 euros.
Il en découle un résultat d’exploitaAon à 480 729 euros contre 581 963 euros pour l’exercice précédent, marquant une diminuAon d’environ 17,5 %. Il est à noter que ce résultat d’exploitaAon prend en compte la dépréciaAon des loyers impayés par les locataires sur l’exercice 2023.
Le résultat courant avant impôt s’élève à 215 939 euros contre 318 388 euros au 31 décembre 2022.
Le résultat excepAonnel s’élève ceJe année à 2 034 199 euros contre 668 734 euros au 31 décembre 2022. Ce résultat excepAonnel résulte de la décision de jusAce de la Cour de CassaAon du 16 février 2024, donnant gain de cause à Yonne Équipement dans l’affaire Senoble.
L’impôt sur les sociétés de l’exercice 2023 se porte ainsi excepAonnellement à 567 478 euros.
Compte tenu des produits et charges de toutes natures, l’acAvité de l’exercice écoulé se traduit avec un résultat bénéficiaire de 1 682 659 euros, représentant 59,55% du chiffre d’affaires hors taxes.
3 - Parc LocaTf propriété de Yonne Équipement
Le parc locaAf de la SAEML Yonne Équipement s’élève à 26 bâAments au 31 décembre 2023 (dont un seul en crédit-bail) pour un total d’invesAssement de 22 342 665 euros.
Trois locataires ont des aménagements de loyers, l’un en raison du secteur d’acAvité, le second du fait d'une procédure collecAve et le troisième compte tenu de la locaAon de courte durée. Pour les deux premiers, l’objecAf est de recouvrir les sommes dues avant le terme du bail et/ou lors de la vente de l’acAf.
4 - OpéraTon de cession
Une seule opéraAon de cession s’est faite au cours de l’exercice 2023 pour un montant total de 827 373 euros.
5- Événements importants survenus depuis la clôture de l'exercice 2022
FIN DE BAIL
MeJetal à St Julien Du Sault :
Surface en m2 : 4 000
Par cession de bail le 30 mars 2023 (2. Equipement € Soune ÎY
Envoyé en préfecture le 04/12/2024
Reçu en préfecture le 04/12/2024
Publié le S L O7
ID : 089-248900896-20241129-2024 101-DE
Chloé Industrie à Villeneuve sur Yonne :
Surface en m2 : 3 000
Par mise en place de la clause Résolutoire au 19 septembre 2023
Décision de JusAce du 19 septembre 2023
Lepage à Chatel Gérard :
Surface en m2 : 12 756
Par mise en place de la clause Résolutoire au 30 Octobre 2023
Décision de JusAce du 19 janvier 2024
Chauff Excel à Auxerre :
Surface en m2 : 1 200
Par mise en place de la clause résolutoire au 05 juin 2023
LiquidaAon judiciaire au 05 juin 2023.
6 - Les perspecTves de développement pour 2024.
En ce qui concerne notre cœur de méAer l’invesAssement en immobilier d'entreprise, il n’y aura pas de reprise au 1er trimestre 2024 et le focus sur Jeux Olympiques sur le second trimestre 2024 bloquera les projets. Les volumes invesAs aJendus sur le marché français de l'immobilier d'entreprise seront atones sur l’année.
Le marché immobilier en 2024 est marqué par une diminuAon significaAve du nombre de transacAons, enregistrant une baisse spectaculaire de 17% dans les métropoles contre 55 % en province par rapport à l'année précédente, la plus forte diminuAon depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale.
Yonne Équipement a un record de bâAments vacants depuis ces 10 dernières années du fait des défaillances des locataires et des difficultés à trouver de nouveaux preneurs.
Mais les couts de construcAons de ces bâAments construits sur la dernière décennie est inférieure du marché actuel du neuf et sur des concours d’emprunts pour parAs remboursés. Le premier élan de reprise pourra donc être accompagné par la SEM au travers de ceJe offre immobilière, qui n’aura plus qu’à être réhabilitée, ce qui permeJra de faire des prix en dessous du marché.
2024 sera donc marqué par un ralenAssement sérieux et un marché aJenAste, faute de nouveaux clients sans perspecAve à ce jour de reprise. L’indicateur principal demeure la fin du remboursement du PGE (Prêt GaranAe par l’État) en 2025.
Dans l’Yonne, les tendances du marché immobilier sont plus disparates. Certaines zones comme le GâAnais, Yonne NORD ont maintenu une demande robuste et ont même enregistré une augmentaAon du nombre de transacAons, soutenues par des facteurs tels que l'aJrait de la migraAon des acAvités parisiennes, les opportunités d'invesAssement et les poliAques de développement local. (2. Equipement, Vente JT CG
Envoyé en préfecture le 04/12/2024
Reçu en préfecture le 04/12/2024
Publié le S L O7
ID : 089-248900896-20241129-2024 101-DE
Cependant, le sud du département de l’Yonne a connu une forte chute du nombre de transacAons et des ajustements à la baisse, qui ne sont pas encore faits, sur des prix immobiliers pour des biens vendus trop chers par rapport à la réalité du marché de la demande.
Yonne Équipement va poursuivre son approche prudente d’acquisiAon au prix le plus bas des acAfs immobiliers en contraignant au maximum les couts de travaux et les taux de prêt pour permeJre aux locataires qui ont vu leurs financements refusés, se subsAtuer à eux dans la prise de risque. Le second objecAf demeure la prospecAon pour réduire le nombre de m2 disponibles à la locaAon.
7 -Liste des mandats exercés dans d’autres sociétés par les mandataires sociaux
François Boucher, Président :
SCI C.B.O.F (SIRET : 383 763 737 00020)
SCI DU CHAT BOTTÉ (SIRET : 479 439 812 00013)
EURL TENDANCE CHAUSSURES (SIRET : 480 488 659 00016)
DOMANYS – OPH (SIRET : 382 820 033 00019)
Clarisse MarTn, Directeur Général :
SCI YD IMMO 2 (SIRET : 408 815 777 00011)
YD IMMO (SIRET : 351 246 301 00029)
SCI DEL BAHIA (SIRET : 483 169 801 00022)
8 - AcTvité de la société en maTère de recherche et développement
Notre société n'a pas comptabilisé de frais de ceJe nature au cours de l'exercice écoulé.
9 - Prises de parTcipaTons
Aucune prise de parAcipaAon n'est intervenue au cours de l'exercice.
10 – InformaTons sur les risques : la gesTon des contenTeux et retard de paiement
Conformément aux décisions de notre conseil d’administraAon, nous maintenons une vigilance accrue en limitant l’encours à deux trimestres maximums et en accordant des délais de paiement pour la taxe foncière et l’assurance mulArisque aux locataires qui ne paient pas de provisions pour charges mensuelles. Des procédures de recouvrement adéquates conAnuent d’être mises en place si besoin.
11 - Délais de paiement
Conformément aux nouvelles obligaAons en maAère de délais de paiement introduites par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisaAon de l’économie, dite loi « LME », complétée par le décret n° 2008-1492 du 30 décembre 2008, nous vous indiquons la décomposiAon du solde des deJes à l’égard de nos fournisseurs par dates d’échéance. Envoyé en préfecture le 04/12/2024
Reçu en préfecture le 04/12/2024 7
Y Publié le S'LGF A7 ID : 089-248900896-20241129-2024 101-DE Yonne
Equipement
Factures reçues et émises non réglées à la date de clôture de l'exercice dont le terme est échu (tableau au | de l’article D. 441-6 c.com
Nombre des factures exclues
Montant total des factures
(préciser : HT }
Délais contractuels : X Délais contractuels : X Délais de paiement utilisés
ne 0 PEUR de Détais légaux : Délais légaux : (2. Equipement € Soune ÎY
Envoyé en préfecture le 04/12/2024
Reçu en préfecture le 04/12/2024
Publié le S L O7
ID : 089-248900896-20241129-2024 101-DE
11 - ProposiTon d'affectaTon du résultat
Ainsi que vous pouvez le constater, déducAon faite de toutes charges et de tous
amorAssements, les comptes qui vous sont présentés font ressorAr un bénéfice de 1 682 659 € que nous vous proposons d'affecter de la manière suivante :
Une somme de 84 132,95€
représentant 5 % du bénéfice, au compte de "réserve légale",
et le surplus, soit 1 598 526,05€
au compte "Autres réserves"
13 - Rappel des dividendes antérieurement distribués
Conformément aux disposiAons de l'arAcle 243 bis du Code général des impôts, nous vous rappelons qu'il a procédé à aucune distribuAon au Atre des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, et cet exercice 2023.
14 - Dépenses non déducTbles fiscalement
Conformément aux disposiAons de l'arAcle 223 du Code général des impôts, nous vous informons que les comptes de l'exercice écoulé ne prennent pas en charge de dépenses non déducAbles du résultat fiscal au sens des disposiAons de l'arAcle 39-4 du même code.
Conclusion
Nous espérons que les résoluAons qui vous sont proposées recevront votre agrément et que vous voudrez bien donner à votre conseil quitus de sa gesAon pour l'exercice clos le 31 décembre 2023.