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unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 35. 1. Annexe Contrat mixite sociale Mouguerre
Document publié le Dimanche 1 janvier 2023
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 35. 1. Annexe Contrat mixite sociale Mouguerre)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Démocratie locale et participation citoyenne,
Direction départementale des Territoires et de la Mer
Service Habitat Construction
Commune de Mouguerre
Communauté d’agglomération Pays Basque Établissement Public Foncier Local du Pays Basque
Contrat de mixité sociale
Commune de Mouguerre Sommaire
Préambule ........................................................................................................................... 3
1/ Le contexte communal ................................................................................................. 4
a) La démographie........................................................................................................ 4
b) Les particularités ...................................................................................................... 5
c) L’habitat .................................................................................................................... 5
d) L’urbanisme .............................................................................................................. 6
e) Des recours .............................................................................................................. 6
2/ La situation de Mouguerre relative au logement social ................................................ 6
a) La situation au 01/01/2021 ....................................................................................... 6
b) L'évolution du taux de logements sociaux du 01/01/2001 au 01/01/2019 ................ 6
c) La simulation du rattrapage du déficit au taux de référence 33 %, par période triennale ........................................................................................................................ 6
d) L’évolution de la demande locative sociale ............................................................... 6
Contrat de mixité sociale...................................................................................................... 7
Article 1 : Les engagements globaux des signataires ...................................................... 8
Article 2 : Objet du contrat ................................................................................................ 8
Article 3 : Le volet foncier ................................................................................................. 9
a) Réalisation d'un diagnostic foncier ........................................................................... 9
Article 4 : L'urbanisme réglementaire ............................................................................... 9
a) Situation actuelle ...................................................................................................... 9
b) Situation future ......................................................................................................... 9
Article 5 : L'urbanisme opérationnel et programmatique .................................................. 9
Article 6 : La programmation .......................................................................................... 10
a) La construction ....................................................................................................... 10
b) La mobilisation de l'existant .................................................................................... 10
Article 7 : Le financement ............................................................................................... 10
Article 8 : Synthèse du plan opérationnel d'actions ........................................................ 11
Article 9 : L'évaluation du contrat ................................................................................... 12
Article 10 : Le suivi du contrat ........................................................................................ 12 Préambule La loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant sur
diverses mesures de simplification de l’action publique dite « 3DS » est venue adapter le dispositif de l’article 55 de la
loi SRU, en pérennisant un mécanisme de rattrapage soutenable pour les communes encore déficitaires en logements
sociaux, tout en favorisant une adaptabilité aux territoires.
C’est dans cette perspective que la loi 3DS confère au contrat de mixité sociale une portée juridique inédite
ainsi qu’un champ d’application élargi.
Précédemment plutôt orienté en accompagnement ou en alternative des procédures de carence, le nouveau
contrat de mixité sociale doit être le lieu d’un dialogue renouvelé entre l’État, les collectivités -communes et
intercommunalités – et les acteurs de l’habitat sur la production de logements sociaux et sur l’ensemble des leviers qui
doivent être activés pour permettre le rattrapage du déficit.
D’autant que les contrats de mixité sociale qui vont être élaborés pour la période 2023-2025 seront les premiers
à pouvoir décliner les nouvelles dispositions de la loi 3DS sur le rythme et les modalités de rattrapage du déficit de
logements sociaux.
L’enjeu de ces contrats de mixité sociale « nouvelle génération » est bien de mettre en acte les principes de
déconcentration et de différenciation territoriales, ce qui est à la fois une opportunité et un défi. Une opportunité car
elle laisse une marge d’appréciation aux acteurs locaux, qui doit permettre de conférer tout son sens au principe
d’adaptation territoriale. Un défi car elle doit s’accompagner d’une vision partagée et d’un portage fort pour montrer
que cette approche innovante est garante de l’atteinte des objectifs SRU.
1/ Le contexte communal
Ville du rétro-littoral Aquitain, la Commune de Mouguerre est située sur le territoire de la Communauté
d’Agglomération Pays Basque dans le Département des Pyrénées Atlantiques.
a) La démographie
L’agglomération Pays-Basque rassemble 158 communes, comptant plus de 312 278 habitants en 2018. Elle
connaît depuis 40 ans une hausse constante du nombre de ses habitants.
Carte évolution de la population de la CAPB entre 2010 et 2015
Ancienne commune rurale, Mouguerre fait aujourd’hui partie de la première couronne urbaine de
l’agglomération de Bayonne . Depuis les années 1970, la commune a connu une très forte dynamique de croissance
démographique et urbaine. Ce phénomène s’est traduit par l’accélération de l’étalement urbain sous forme de lotissements pavillonnaires
(notamment sur le versant surplombant l’Adour), posant des problèmes d’articulation avec les entités urbaines plus
anciennes et de modernisation des équipements notamment d’infrastructures.
Mouguerre est devenue une ville essentiellement résidentielle cependant, elle conserve une identité très forte
liée à la qualité de ses paysages naturels et de ses reliefs de crêtes.
Cette préservation d’une grande partie du territoire est due au caractère inconstructible des pentes, mais aussi
à l’existence des échangeurs et infrastructures routières qui empêchent toute continuité de l’urbanisation avec Bayonne.
Au 1er janvier 2017, la population communale est de 5108 habitants contre 4741 habitants au recensement de
2012.
b) Les particularités
En 2001, la commune est soumise aux dispositions de la loi SRU. A ce titre, elle devait disposer sur son territoire
de 20 % de logements sociaux (LS).
En 2013, conformément à la loi du 18 janvier 2013, la commune située en territoire tendu doit atteindre un taux de 25 % de LS.
Afin de résorber son déficit de LS à l’horizon 2025, la loi définit un rythme de rattrapage sur quatre périodes triennales à venir (25 % sur la période 2014-2016, 33 % sur la période 2017-2019, 50 % sur la période 2020-2022, 100 % sur la période 2023-2025). Cette loi introduit également la typologie des LS dans les objectifs triennaux (30 % minimum de PLAI, 30 % maximum de PLS).
En 2017, la loi Égalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017 précise que les objectifs triennaux seront notifiés par
le Préfet, la typologie de financement dans la production de LLS (30 % minimum de PLAI, 30 % maximum de PLS) devra
obligatoirement être respectée, le taux de prélèvement par logement manquant passe de 20 % à 25 %.
La commune se trouve confrontée à de multiples obstacles et handicaps, notamment le manque de foncier
ouvert à l’urbanisation, limitant les possibilités de construction de logements sur son territoire et par là-même
pénalisant la production de logements sociaux. L’approbation du PLU le 4 mars 2023 lui facilitera l’atteinte des objectifs
attendus.
c) L’habitat
Le PLH de la Communauté d’agglomération Pays Basque a été approuvé le 2 octobre 2021 et est exécutoire depuis le 2 décembre 2021.
Ce PLH définit la politique de l'habitat de la Communauté d'agglomération Pays Basque pour les 6 années à
venir. Les objectifs de mixité sociale ont trouvé leur traduction dans le PLU de la commune, dans l’attente de l’élaboration
du PLU infracommunautaire. Ce PLH a reçu l’avis favorable de l’État assorti de réserves notamment sur les objectifs de
production de logements sociaux en commune SRU.
La CAPB s'appuiera sur la délégation de compétence des aides à la pierre pour maintenir une dynamique de la
politique de l'habitat sur l'ensemble de son territoire.
Le PLH prévoit un objectif de production de 80 logements en moyenne annuelle pour la ville de Mouguerre
dont 45 logements sociaux.
d) L’urbanisme
Le Plan local d’urbanisme de Mouguerre a été approuvé par le Conseil communautaire le 4 mars 2023.
Le périmètre du futur Plan Local d’Urbanisme infracommunautaire a été arrêté. Il sera prescrit courant 2023.
2/ La situation de Mouguerre relative au logement social
Après deux périodes triennales lors desquelles les objectifs de rattrapage n’ont pas été atteints, la commune a
souhaité lancer l’élaboration d’un contrat de mixité sociale. a) La situation au 01/01/2021
Résidences
principales
Nbre de LLS Taux de LLS Nbre de LLS correspondant à 25%
des RP
Nbre de LLS manquants pour
atteindre 25%
2261 213 9,42 % 565 352
b) L'évolution du taux de logements sociaux du 01/01/2001 au 01/01/2019
01/01/2001 01/01/2004 01/01/2007 01/01/2010 01/01/2013 01/01/2016 01/01/2019
3,67 % 3,20 % 3,67% 6,14 % 7,74 % 8,94% 9,62%
Le taux de LLS évolue plus régulièrement à partir du 01/01/2010 mais reste faible.
c) La simulation du rattrapage du déficit au taux de référence 33 %, par période triennale
Sous réserve des données au 01/01/2022 :
2020-2022 (50 %) 2023-2025 2026-2028 2029-2031 Total LS à produire
170 61 52 45 328
d) L’évolution de la demande locative sociale Contrat de mixité sociale 8 / 12
Conclu entre :
L’État,
La ville de Mouguerre,
La communauté d’agglomération Pays Basque,
L’établissement public foncier local Pays Basque,
Vu les articles L.302-5 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation,
Considérant la nécessité de réaliser du logement social sur la commune de Mouguerre pour faire face aux besoins de la population,
Considérant les obligations de réalisation de logements sociaux s'imposant à la commune de Mouguerre, au titre l'article 55 de la loi SRU,
Considérant que les obligations sur la période triennale 2017-2019 n’ont pas été atteintes,
Considérant qu'un effort conjugué est nécessaire pour réaliser du logement social,
Décident
Article 1 : Les engagements globaux des signataires
La ville de Mouguerre s’engage à continuer à mettre en œuvre l’ensemble des moyens nécessaires pour tenter de satisfaire aux objectifs des deux prochaines périodes triennales.
En tant que délégataire des aides à la pierre, la Communauté d’agglomération Pays Basque s’engage à donner une priorité aux opérations mentionnées dans le présent contrat, ainsi qu’à toute autre opération concourant à l’atteinte des objectifs de production de la commune. Cette disposition s’applique tant aux aides de l’État qu’à ses propres aides, dans les conditions définies par son règlement d’intervention.
La Communauté d’agglomération Pays Basque s’engage par ailleurs à rechercher des porteurs de projet, en liaison avec la commune, pour les programmes de logements identifiés.
L’État s’engage à assurer une présence constante pour répondre aux sollicitations de la commune et les accompagner dans la résolution des points de blocage identifiés. Plus précisément, la délégation territoriale Pays basque est amenée à apporter son expertise sur les opérations complexes pour lesquelles la commune la solliciterait. La commune, ayant sollicité la délégation territoriale Pays basque, s’engage à associer cette dernière le plus en amont possible et à toute évolution du projet jusqu’à sa réalisation.
Les partenaires s’engagent à examiner prioritairement les points de blocage administratifs et à instruire dans un délai restreint les dossiers soumis contenant des logements sociaux.
Article 2 : Objet du contrat
Les engagements du présent contrat portent sur les logements sociaux tels que définis par l’article L.302-5 du code de la construction et de l’habitation.
Pour garantir la réalisation de logements sociaux, qu’il s’agisse des opérations en projets identifiés ou à venir, les signataires s’engagent à mettre en œuvre les dispositions prévues dans les articles qui suivent. 9 / 12
Article 3 : Le volet foncier
a) Réalisation d'un diagnostic foncier
Les partenaires participeront à l’élaboration d’un diagnostic détaillé sur le foncier vierge et le foncier bâti pouvant être utilisé sur le territoire pour la construction de logements et plus particulièrement de logements sociaux.
A cet effet, la commune et la Communauté d’agglomération Pays Basque mettront à disposition de l’État et de l’EPFL les études déjà réalisées. L’EPFL se chargera de croiser les données avec le diagnostic foncier réalisé dans le cadre de la convention de gestion du droit de préemption urbain.
En complément, sous l’impulsion de l’État, un comité territorial pour le logement au Pays basque a été lancé au début de l’année 2022. Sa traduction se concrétisera par la réalisation d’un guide des outils existants pour le développement de l’offre sociale mais également par un travail partenarial important de développement d’un SIG commun relatif au foncier. Ce comité associe l’État, l’agglomération Pays Basque, l’EPFL Pays Basque, le CD64 et les opérateurs sociaux.
Article 4 : L'urbanisme réglementaire
a) Situation actuelle
Le PLU de la commune a été approuvé le 4 mars 2023. Il contient des règles de mixité sociale, soit la production de 40% de LS pour toute opération à compter de 5 logements.
De plus, le PLU contient des OAP :
- Larretxea 1 : 60% de LS
- Larretxea 2 : 58% de LS
- Hiribarnea : 50% de LS
- Mendilaskor : 80% de LS
- Oyhenartia : 60% de LS
b) Situation future
Le PLU infracommunautaire sera prescrit par la CAPB en 2023.
Article 5 : L'urbanisme opérationnel et programmatique
PLH :
Mouguerre fait partie de la Communauté d’agglomération Pays basque qui a élaboré un Programme Local de l’Habitat à l’échelle de l’ensemble de son territoire. Ce PLH a été adopté le 2 octobre 2021.
Opérations :
La commune est couverte par le PIG Pays basque mis en œuvre en octobre 2018. Le PIG 2019-2021 a fait l’objet d’une prolongation jusqu’en octobre 2023.
Droit de Préemption Urbain :
Dans le cadre d’une préemption, la validation de la ville est obligatoire, étant la principale source de financement du déséquilibre financier pour concrétiser l’opération.
Au titre des nouvelles dispositions de la loi 3DS, le préfet peut, sur demande motivée de la collectivité territoriale initialement titulaire du droit de préemption et en vue d’un bien précisément identifié, renoncer pour lui- même à exercer ce droit et autoriser, par arrêté motivé, ladite collectivité territoriale à exercer ce droit pour ce seul bien. 10 / 12
Article 6 : La programmation
a) La construction
La commune continue à développer des opérations à venir :
A court terme :
Opération Observa- tions Bailleur Nombre total de logements Nombre total de LS Nombre de BRS Nombre de LLS Nombre de PLUS Nombre de PLAI
ZAC
Hiribarnea
Alorean
Travaux
en cours 81 68 32 36
Larretxea 2
PC délivré
en mars
2023
HSA 119 72 44 28 18 10
Larretxea 1
PC dé-
posé en
juin 2023
HSA 96 58 25 33 18 15
Balirac PC dé- posé HSA 31 16 16 0 0 0
Osteberria HSA 22 11 11 0 0 0
Gélosia
PC dé-
posé juin
2023
Domofrance 17 17 17 0 0 0
Pagadoi PC dé- posé HSA 6 6 6 0 0 0
A moyen terme :
Opération Quartier Bailleur Nombre total de logements Nombre total de LS Nombre de BRS Nombre de LLS Nombre de PLUS Nombre de PLAI
ZAC
Hiribarnea
(secteur
Nord)
382 208 52 156 93 63
Mendilaskor 42 34 11 23 13 10
Oyhenartea 300 180 54 126 72 54
Hodia 31 18 6 12 6 6
b) La mobilisation de l'existant
Concernant la réhabilitation du parc privé ancien, la ville s’est engagée et poursuit son action dans le cadre du PIG Pays basque piloté par la CAPB avec une participation financière sur les travaux lourds, la précarité énergétique et l’adaptation des logements des propriétaires occupants et bailleurs.
Un travail d’identification a été mené par la CAPB sur les copropriétés dégradées qui permettra de déterminer un potentiel de logements conventionnables.
Le conventionnement sans travaux pourra faire partie des outils à promouvoir auprès des propriétaires notamment investisseurs.
Le partenariat avec les associations d’intermédiation locative sera renforcé afin de faciliter l’accès de la population au logement privé. 11 / 12
Article 7 : Le financement
Selon le 7ème alinéa de l’article L. 302-9-1 du CCH, le préfet se réserve la possibilité de conclure une convention avec un bailleur social pour la réalisation d’une opération de logement social intégrant une contribution financière obligatoire de la commune dans la limite de 30 000 € par logement construit ou acquis. Cette limite peut être dépassée avec l’accord de la commune. La contribution communale obligatoire est versée directement au bailleur social.
La ville pourra affecter un montant égal à celui des prélèvements SRU en moins-values foncières pour les subventions d’équilibre et travaux d’équipement nécessaires.
Il sera aussi étudié au cas par cas l’octroi de subvention d’équilibre nécessaire pour permettre la concrétisation de préemption pour la réalisation de logements sociaux.
Le Conseil d’Administration du FNAP du 21 décembre 2021 a adopté à titre expérimental pour 2022 une mesure
d’accompagnement destinée à financer les surcoûts des opérations issues de préemptions en communes carencées à
hauteur de 15 M€ afin d'appuyer les préfets dans la mise en œuvre du droit de préemption urbain repris dans les
communes carencées. Cette mesure a été reconduite en 2023.
Cette enveloppe est utilisable pour le seul financement des PLAI par le biais de la subvention principale et ne
pourra pas être mobilisée pour des subventions en faveur des PLUS et PLS.
Parallèlement, afin de rendre efficient l’exercice du DPU, il est prévu une intervention partenariale de l’EPFL PB
et de l’AUDAP pour la réalisation d’études de faisabilité. L’EPFL Pays Basque et l’AUDAP étudieront la faisabilité technique
d’une opération de logements sur le bien objet de la DIA et/ou de son environnement immédiat. Cette étude servira de
base à la consultation de bailleurs sociaux qui alimenteront l’analyse par la production d’un pré-bilan sur la faisabilité
économique.
Article 8 : Synthèse du plan opérationnel d'actions
Opération - Action Actions à engager - points de blocages Qui ? Échéance
PLH Mise en œuvre CAPB Approuvé le 2 octobre 2021
PLU Approbation CAPB Mars 2023
PLUI Elaboration CAPB à compter de 2024
Diagnostic foncier et
analyse de la
potentialité foncière
Création de l’observatoire foncier CAPB 2023-2024
Mobilisation de
l’existant (logements
vacants,
conventionnement...)
En cours, intermédiation locative CAPB, Commune, DDTM 2023
Article 9 : L'évaluation du contrat
La commune et les services de l’État s’emploieront à mener à bien ces dossiers en utilisant leurs compétences pour sécuriser au mieux juridiquement les projets et permis de construire pour avoir une réalisation dans des temps raisonnables.
Une restitution annuelle sera réalisée sur les résultats obtenus en matière de création de logements sociaux, dont une offre très sociale, d’attributions et de mise en œuvre de dispositifs de gestion locative adaptée dans le cadre des réunions trimestrielles de suivi de l’article 55 SRU. 12 / 12
Le tableau opérationnel a vocation à être actualisé lors de chaque réunion trimestrielle Commune - État sans que cela nécessite une nouvelle signature du contrat mais pour que les points de blocage amenés à engager les partenaires selon le présent contrat soient bien identifiés.
L’évaluation de la mise en œuvre du contrat doit prévoir d’analyser l’impact de la forte production de logements locatifs sociaux à court terme en matière de besoins d’aménagements et d'équipements.
L’ensemble des partenaires, dans leurs compétences respectives s’engagent à participer prioritairement à l'étude des demandes qui pourraient, sur cette base, être formulées.
Article 10 : Le suivi du contrat
La présente convention est conclue pour une durée de trois ans. Elle donnera lieu à une réunion annuelle d'évaluation chaque dernier trimestre de l'année.
Les signataires du CMS continueront leur travail commun déjà engagé au rythme d'une réunion trimestrielle et de points ponctuels selon les besoins de la commune.
Parallèlement, un comité de suivi est constitué pour assurer un travail partenarial tout au long de la convention. Il est composé :
• des membres signataires
• des services de la commune
• du service habitat construction et de la Délégation Territoriale du Pays Basque de la DDTM
Fait à Pau, le
Le Maire de Mouguerre Le Préfet du département des Pyrénées-Atlantiques
Le Président de la Communauté d’Agglomération Pays
Basque
Le Président de l’Établissement Public Foncier Local Pays
Basque