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unknown - Rapport Enquête relative à la révision générale du PLU de la Commune de Menton
Document publié le Lundi 7 avril 2025 par la commune de Menton.
Lien du pdf (unknown - Rapport Enquête relative à la révision générale du PLU de la Commune de Menton)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Environnement,
Département des Alpes-Maritimes
Commune de Menton
Enquête relative à la révision
générale du PLU de la
Commune de Menton
Du 07 avril 2025 au 09 mai 2025
RAPPORT
Françoise HENNETEAU, commissaire-enquêteur 2
SOMMAIRE
1/ CADRE GÉNÉRAL DE L’ENQUÊTE ..................................................................7
1.1. Présentation de la commune de Menton ............................................................. 7
1.2. Le cadre réglementaire ......................................................................................... 8
1.2.1. Le PLU .................................................................................................................................8
1.2.2. La procédure de révision ...................................................................................................10
1.2.3. Rappels sur le PLU en vigueur et les procédures en cours ................................................10
1.2.4. La révision du PLU en cours ..............................................................................................11
2/ L’ENQUÊTE PUBLIQUE EN QUESTION ........................................................ 38
2.1. L’objet de l’enquête ............................................................................................ 38
2.2. L’organisation de l’enquête ................................................................................ 38
2.2.1. La désignation du commissaire enquêteur .......................................................................38
2.2.2. La préparation de l’enquête .............................................................................................38
2.2.3. Publicité de l’enquête .......................................................................................................39
2.2.4. Mise à disposition du dossier d’enquête...........................................................................40
2.2.5. Modalités de participation du public ................................................................................40
2.3. Déroulement de l’enquête .................................................................................. 41
2.3.1. La durée et le lieu de l’enquête .........................................................................................41
2.3.2. Les permanences ..............................................................................................................41
3/ L’ANALYSE DU DOSSIER D’ENQUÊTE, DES AVIS ET DES OBSERVATIONS
RECUEILLIES .................................................................................................. 43
3.1. Le dossier d’enquête publique ............................................................................ 43
3.1.1. La composition du dossier d’enquête ...............................................................................43
3.1.2. L’Évaluation environnementale ........................................................................................45
3.2. Avis exprimés, observations, requêtes et propositions recueillies .................... 45
3.2.1. Modalités de traitement des observations .......................................................................45
3.2.2. Avis exprimés par les Personnes Publiques Associées et Consultées ................................46
3.2.3. Observations formulées par les Personnes Publiques Associées et Consultées ................48
3.2.4. Les avis et contributions du public ....................................................................................54
3.2.5. Traitement des observations par thèmes .........................................................................74
3.2.6. Bilan de l’enquête .............................................................................................................75 3
3.3. Bilan des observations recueillies ....................................................................... 76
3.3.1. Observations des Personnes Publiques Associées et Consultées ......................................76
3.3.2. Observations du public .....................................................................................................76
3.4. Clôture de l’enquête publique ............................................................................ 78
4/ PV DE SYNTHÈSE ET MÉMOIRE EN RÉPONSE DE LA COMMUNE................. 79
4.1. Réponses de la commune au observations des personnes Publiques Associées et Consultées ............................................................................................................... 79
4.2. Réponses de la commune aux observations des particuliers ........................... 154
4.3. Réponses de la commune aux questions du Commissaire Enquêteur ............. 196 4
GLOSSAIRE
ABF : Architecte des Bâtiments de France
AOC : Appellation d’origine contrôlée
ALUR : (Loi) pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové
ASPONA : Association pour la sauvegarde de nature et des sites)
AZI : Atlas des zones inondables
CARF : Communauté d’agglomération de la riviera française
CCI : Chambre de Commerce et de l’Industrie
CDNPS : Commission Départementale de la nature des paysages et des sites
CDPENAF : Commission Départementale de la Préservation des Espaces
Naturels et Forestiers
CE : Commissaire Enquêteur
CEN PACA : Conservatoire d’espaces naturels Provence Cote d’Azur
CEREMA : Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la
mobilité et l'aménagement
CRCM : Comité Régional de la Conchyliculture de Méditerranée
CRPF : Centre régional de la propriété forestière
CU : Code de l’urbanisme
DDTM : Direction Départementale des Territoires et de la Mer
DTA : Directive territoriale de l’aménagement
EBC : Espace boisé classé
ER : Emplacement réservé
EVP : Espace vert protégé
GEMAPI : Gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations
IGP : Indication géographique protégée
MRAE : Mission Régionale d’autorité environnementale
OAP : Orientation d’aménagement et de programmation
OPAH : Opération programmée pour l’amélioration de l’habitat
PACA : Provence Alpes Côte D’azur
PCAET : Plan climat-air-énergie territorial
PAC : Politique agricole commune
PADD : Le Projet d'Aménagement et de Développement Durable
PAT : Projet alimentaire territorial
PAVE : Plan de mise en accessibilité de la voirie et des espaces
PCET : Plan climat-énergie territorial
PER : Plan d’exposition aux risques
PLH : Plan local de l’habitat
PLU : Plan local d’urbanisme
POS : Plan d’occupation des sols
PPA : Personnes publiques associées
PPRI : Plan de prévention des risques d’incendie
PPRMT : Plan de prévention des risques mouvements de terrain
PRPGDD : Plan régional de prévention et de gestion des déchets
PSMV : Plan de sauvegarde et de mise en valeur 5
RLP : Règlement local de publicité
SCORAN : Stratégie de cohérence pour l’aménagement numérique
SCOT : Schéma de cohérence territoriale
SDAGE : Schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux
SDDAHGV : Schéma départemental d’accueil des gens du voyage
SDDAN : Schéma directeur départemental d’aménagement numérique
SDU : Secteur déjà urbanisé
SMIAGE : Syndicat mixte pour les inondations l’aménagement et la gestion de
l’eau
SRADETT : Schéma régional d’aménagement et de développement durable et
d’égalité des territoires.
SRU : (Loi) solidarité et renouvellement urbain
SUP : Servitudes d’utilité publique
ZAIIPER : Zone d’accélération pour l’implantation d’installation de production
d’énergies renouvelables
ZAN : Zéro artificialisation nette
ZNIEFF : Zone naturelle d’intérêt écologique, faunistique et floristique
+++++++++++++++++++++++ 6
ANNEXES
1) Prescription de la révision du Plan local d’urbanisme de la commune de MENTON, approuvée par délibération le 01/12/2020
2) Débat sur le PADD par délibération 10/24 du 20/02/2024
3) Arrêt du projet de révision du Plan local d’urbanisme de la commune de MENTON, par délibération 174/24 du 04/12/2024
4) Arrêté municipal 14/25 du 17/03/2025 portant ouverture de l’enquête publique de la révision générale du PLU de MENTON
5) Décision de désignation du Commissaire Enquêteur du Tribunal Administratif de Nice du 05/03/2025
6) Avis d’enquête publique
7) Certificats d’affichage
8) Registre d’enquête
9) Mémoire de la Commune de Menton en réponse au PV de synthèse
+++++++++++++++++++++++ 7
1/ CADRE GÉNÉRAL DE L’ENQUÊTE
1.1. Présentation de la commune de Menton
Menton est une commune française située dans le département des Alpes- Maritimes, en région PACA.
Son maire est M. Yves JUHEL depuis 2022.
• Nombre d'habitants : 30 326 au recensement de 2022
• Densité : 2 158 habitants/km²
La Commune de Menton dispose d’un territoire d’une superficie de 14,05 km². Son altitude est comprise entre un minimum de 16 mètres et un maximum de 774 mètres.
Menton est bordée par la mer Méditerranée et se trouve à la frontière avec l'Italie, à environ 30 kilomètres à l'est de Nice. Géographiquement, Menton est nichée entre les montagnes des Alpes et la mer Méditerranée, offrant un paysage spectaculaire. La commune est caractérisée par un climat méditerranéen, avec des hivers doux et des étés chauds, ce qui favorise la culture d'agrumes, notamment les citrons, pour lesquels Menton est célèbre. La ville est également traversée par le fleuve côtier du Careï, qui se jette dans la Méditerranée. Sa position géographique lui confère un port naturel et un accès facile à la mer, faisant de Menton une destination prisée pour le tourisme balnéaire, tout en bénéficiant d'un environnement montagneux propice à la randonnée et aux activités de plein air.
Son relief est caractérisé par des collines et des montagnes, ce qui influence l'aménagement urbain et l'architecture. Les constructions sont souvent en terrasses, intégrées au paysage naturel. La ville est célèbre pour ses maisons colorées et son patrimoine architectural, qui reflètent un mélange de styles, allant du baroque au style Belle Époque. Les jardins, comme le Jardin Botanique Val Rahmeh, et les espaces publics sont également des éléments clé de son urbanisme, contribuant à l'attrait touristique de la ville. Menton a connu divers développements au fil des décennies, avec une attention particulière à la préservation de son caractère historique et naturel.
La ville met en œuvre des politiques de développement durable, cherchant à équilibrer la croissance urbaine avec la protection de l'environnement. Le réseau de transport à Menton est bien développé, avec des liaisons en train et en bus facilitant les déplacements vers les villes voisines, comme Nice et Monaco. Cependant, la ville fait face à des défis en termes de circulation, notamment lors des saisons touristiques.
Comme beaucoup de villes côtières, Menton doit faire face à des enjeux liés au changement climatique, tels que l'érosion côtière et la montée des eaux. La gestion des ressources en eau et la préservation de la biodiversité locale sont également des priorités pour le développement urbanistique futur. 8
Menton fait partie de la CARF (Communauté d’agglomération de la Riviera Française) crée en 2002 et comptant aujourd’hui 15 communes. La communauté d’agglomération exerce des compétences obligatoires en lieu et place des communes membres, il s’agit notamment de :
• Assainissement, eau usées et pluviales
• Eau potable
• Déchets ménager, collecte et incinération incluant le tri sélectif
• Gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations (GEMAPI)
• Aménagement du territoire
• Aménagement de l’espace communautaire
• Politique de la ville
• Développement économique
• Accueil des gens du voyage
• Équilibre social de l’habitat
Et des compétences facultatives, qui sont :
• Création, aménagement, entretien voirie et parcs de stationnement
• Création, aménagement gestion de services au public
• Protection de l’environnement et mise en valeur du cadre de vie
• Fourrière des animaux
• Fourrière automobile
• Création, aménagement gestion d’équipements culturels et sportifs d’intérêt
communautaire
1.2. Le cadre réglementaire
1.2.1. Le PLU
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est un document d'urbanisme qui, à l'échelle du groupement de communes ou de la commune, traduit un projet global d'aménagement et d'urbanisme et fixe en conséquence les règles d'aménagement et d'utilisation des sols (articles L.123-1 et suivants du Code de l’Urbanisme).
Le Plan Local d'Urbanisme a succédé, depuis la Loi Solidarité et Renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000, au « Plan d'Occupation des Sols » (POS) décentralisé en 1983. Le Plan Local d'Urbanisme doit, sur son périmètre, respecter les principes généraux énoncés à l’article L. 121-1 du Code de l’Urbanisme et déterminer les conditions d'un aménagement de l’espace respectueux des principes du développement durable en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction des besoins en matière d'habitats et d'équipements publics, d'activités économiques, commerciales ou touristiques, de sport, et de culture.
En matière d'urbanisme, la Loi Grenelle II du 12 juillet 2010, portant sur l’engagement national pour l’environnement, vise à répondre aux grands enjeux suivants : 9
• Limiter la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers
• Renforcer le lien entre urbanisme et déplacements, limiter l'étalement urbain,
les émissions de gaz à effet de serre
• Inciter à la réalisation de constructions économes en énergie
• Préserver la biodiversité et les continuités écologiques
Ces enjeux avaient déjà été, pour partie, abordés dans la Loi Solidarité et Renouvellement urbain (SRU), la Loi Grenelle II les complète, les précise, et les renforce.
La loi du 24 mars 2014 pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (Loi ALUR) a, quant à elle, imposé le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) comme la clef de voûte du dossier de Plan Local d'Urbanisme, remettant au premier plan l'utilité et la cohérence dans l'application du projet de territoire, la recodification du code de l'urbanisme, ayant abouti fin décembre 2015 à une série de décrets, limitant les contraintes introduites suite au Grenelle II, a apporté de nombreux changements en enrichissant la palette d'outils du Plan Local d'Urbanisme pour l'adapter aux enjeux de densification et de protection de l'environnement et aux besoins de souplesse et de territorialisation. Nécessitant un minimum d'ingénierie, dont ne disposent pas forcément les communes, ces nouveaux outils ne sont pas forcément évidents à s'approprier par les collectivités.
La loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 traduit une partie des 146 propositions de la Convention citoyenne pour le climat retenues par le chef de l'État, pour réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40% d'ici 2030, dans un esprit de justice sociale.
Le PLU doit être compatible notamment avec :
• Les articles L.101-1, L.101-2 et L.101-2-1 du Code de l’Urbanisme
• La Directive Territoriale d’Aménagement (DTA) des Alpes-Maritimes et loi
Littoral
• Le Schéma Directeur d’Aménagement et de Gestion des Eaux du bassin Rhône
Méditerranée (SDAGE)
• Le Plan de Gestion des Risque Inondations du bassin Rhône-Méditerranée
(PGRI)
• Le Schéma Régional d’Aménagement et de Développement Durable et
d’Égalité des Territoires (SRADDET)
• Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) de la Riviera Française et de la
Roya
• Le Programme Local de l’Habitat (PLH) de la CARF
Il doit également prendre en considération les éléments suivants :
• Le Plan Climat Énergie Territorial (PCET)
• Le Plan de Protection de l’Atmosphère (PPA)
• Le Plan Régional de Prévention et de Gestion des Déchets Dangereux 10
(PRPGDD)
• Le Stratégie de Cohérence Régionale d’Aménagement Numérique (SCORAN)
• Le Schéma Directeur Départemental d’Aménagement Numérique (SDDAN 06)
• Le Schéma Départemental d’Accueil et d’Habitat des Gens du Voyage 2023-
2029
• Le Périmètre d’Appellation d’Origine Contrôlée (AOC) et Indication
Géographique
• Protégée (IGP)
• Le Schéma Régional PACA vélo routes et voies vertes
• Les Servitudes d’Utilité Publique (SUP)
• Le Régime forestier
Aucun SCOT n’est à ce jour approuvé sur le Territoire de la CARF.
1.2.2. La procédure de révision
La loi SRU a reconnu aux documents d'urbanisme un caractère évolutif qui était perçu auparavant parfois comme source d'instabilité. Ainsi, il s'agit aujourd'hui de faciliter l'adaptation des PLU aux nouveaux enjeux et aux priorités qui peuvent apparaître, sans toutefois se dégager de la nécessité de conduire un projet durable. Cependant, le présent projet de révision est soumis à une enquête publique, dans les formes prévues par les articles L.123-1 et suivants et R. 123-1 et suivants du code de l'environnement.
Ce dossier a pour objet de présenter le projet de révision du Plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Menton.
1.2.3. Rappels sur le PLU en vigueur et les procédures en cours
1.2.3.1. Le PLU en vigueur
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document réglementaire et de planification qui d’une part, définit le projet d’avenir de la commune sur l’ensemble de son territoire et d’autre part, fixe la règle d’urbanisme en fonction de laquelle les demandes d’occuper et d’utiliser le sol, telles que les déclarations préalables, les permis de construire, sont instruits.
Cette règle d’urbanisme est une traduction des choix formulés dans le PADD.
1.2.3.2. Les évolutions successives du PLU
Depuis son approbation, le 5 mars 2018, le PLU a fait l’objet de plusieurs évolutions successives :
• Des mises à jour :
- Mise à jour le 2018 par Arrêté du Maire n°2018/22
- Mise à jour le 11 septembre 2019 par Arrêté du Maire n°2019/42 portant mise à jour des servitudes du Plan Local d'Urbanisme de la commune de Menton 11
- Mise à jour le 20 août 2021 par Arrêté du Maire n°2021/26 portant mise à jour des servitudes du Plan Local d'Urbanisme de la commune de Menton - Mise à jour le 13 avril 2023 par Arrêté du Maire n°2023/24 portant mise à jour de l’instauration du DPU renforcé sur les périmètres des ZAD « Sœurs Munet, Jeanne d’Arc, 75 route de Sospel »de la commune de Menton
• Des modifications :
- -Modification de droit commun 1 du 25 juin 2019 par Arrêté du Maire approuvée par délibération du 25 juin 2019 n° 2019/76
- -Modification de droit commun 2 du 31 janvier 2019 par Arrêté du Maire 2019/2, abrogée par Arrêté du Maire n°121/22 suite à la décision CU 2019/2134 de la Mission Régionale de l’Autorité environnementale pour l’absence d’évaluation environnementale
- Modification simplifiée 2 (il n’y a pas eu de MS1) du 31 janvier 2019 par Arrêté du Maire approuvée par délibération du 25 juin 2019 modifiée par délibération du 21 décembre 2021
- Modification de droit commun 3 du 11 octobre 2022 par arrêté 2022/122.
1.2.4. La révision du PLU en cours
Le 01/12/2020, par délibération 118/20 du conseil municipal, la commune a engagé la procédure de révision du PLU.
1.2.4.1. Plusieurs objectifs ont présidé à cette mise en révision
1) Affiner l’analyse urbaine des quartiers en prenant en compte le niveau d’accueil des équipements publics.
2) Renforcer les impératifs de protection et notamment la préservation des paysages remarquables de Menton, dont est, non seulement constitutif, les grands ensembles de jardins mais également l’habitat pavillonnaire mentonnais.
3) Retranscrire sur le territoire communal de Menton les orientations d’aménagement et d’urbanisme intercommunal dans une perspective de développement harmonieux qui préserve les caractéristiques essentielles de la ville.
4) La révision devra s’inscrire dans un contexte de changement climatique et de rationalisation de la ressource.
1.2.4.2. Les enjeux de cette révision
Ils constituent la synthèse des contraintes et des atouts du territoire mis en évidence dans le Diagnostic territorial et l’État initial de l’environnement.
Ils touchent l’ensemble des secteurs : économie, agriculture, démographique, environnement… 12
1.2.4.3. La traduction au travers des documents du dossier de révision
A. LE DIAGNOSTIC
Le diagnostic permet de mettre en avant les grandes tendances du territoire et ses enjeux
Ce dernier est structuré en trois parties principales :
1. Le diagnostic territorial : qui, conformément à l'article L.151-4 du Code de l'Urbanisme, décrit la relation entre le plan et d'autres documents d'urbanisme. Elle prend en compte les prévisions économiques et démographiques, ainsi que les besoins en matière de développement économique, d'infrastructures, d'environnement, et de services sociaux et commerciaux.
2. L’évaluation environnementale qui évalue les impacts potentiels du PLU sur l'environnement, y compris les incidences sur les zones Natura 2000. Elle justifie les choix effectués pour le PADD, les OAP et le règlement, tout en proposant des mesures pour prévenir ou compenser les effets négatifs sur l'environnement.
3. L’analyse des perspectives d'évolution qui examine l'évolution de l'état initial de l'environnement, en se concentrant sur les zones qui pourraient être significativement affectées par la mise en œuvre du plan.
L'ensemble de ces éléments vise à garantir la cohérence des choix effectués pour le PADD et les OAP, tout en assurant leur mise en œuvre par des règles précises et en définissant les zones concernées.
Le diagnostic de Menton révèle un lien direct entre la qualité urbaine, la forme et le relief du territoire. La commune, caractérisée par une urbanisation dispersée sur les pentes, a vu son espace agricole se réduire au fil du temps. Elle abrite de nombreux sites remarquables et des vestiges des anciennes cultures en terrasses.
Le relief prononcé des monts mentonnais, culminant à 772 mètres, ainsi que son microclimat, contribuent à une richesse écologique notable. Cette topographie favorise une interaction entre la ville et la nature, mise en évidence par des points de vue sur les collines et la mer, qui renforcent l'identité de la commune.
Bien que le relief et le type de sols posent des risques d'aménagement et affectent la sécurité des biens et des personnes, ils constituent aussi une part essentielle de l'identité de Menton. La ville est renommée pour son environnement naturel, incluant ses citronneraies et ses jardins, ce qui souligne le caractère intime entre l'urbanisme et la nature.
Menton a plusieurs fois évolué au cours de son histoire, et son projet de développement durable s'inscrit dans cette continuité. Le Plan Local d'Urbanisme (PLU), approuvé en mars 2018, a mis en lumière certains dysfonctionnements réglementaires qui pourraient menacer la qualité de vie. 13
La révision du PLU a pour objectif de préserver la morphologie urbaine et le caractère paysager de certains quartiers, face à la forte pression liée à son attractivité.
La pression foncière, le morcellement des terres cultivables, l'essor du tourisme notamment ont conduit à l'abandon des exploitations agricoles qui étaient au cœur de l’économie locale il y a plusieurs siècles.
Ce déclin a laissé des sites non entretenus, entraînant des problèmes comme l'absence d'entretien des infrastructures hydrauliques et un risque accru d'incendie. La préservation de ces espaces naturels nécessite une valorisation active plutôt qu'un simple gel des activités.
Face à ce constat, la Commune de Menton, en collaboration avec divers acteurs locaux, s'engage dans une reconquête des espaces agricoles, notamment en soutenant l'agrumiculture. Un inventaire des terrains cultivés ou favorables à la culture du citron a été réalisé pour les inscrire dans le projet de révision du PLU, renforçant ainsi la vocation agricole de la commune.
La commune de Menton cherche à équilibrer la protection des sites et paysages, notamment ceux protégés par la Loi Littoral et la DTA des Alpes-Maritimes, avec la relance de la production de citrons.
La revitalisation de l'agriculture est donc cruciale pour préserver l'identité de Menton, enrichir la diversité paysagère et augmenter les bénéfices économiques. Le projet de révision du PLU propose des mesures pour protéger les paysages, promouvoir un tourisme de qualité et améliorer le cadre de vie. La ville offre également des parcours de découverte et des espaces verts qui, en plus de leur rôle écologique, favorisent la détente et le lien social, tout en contribuant à la résilience face aux changements climatiques.
Cette relance agricole, à forte valeur ajoutée, est liée à un tourisme axé sur la nature et la culture, et contribue à la protection du patrimoine local. Menton est classé comme site inscrit depuis 1973, ce qui impose une réglementation stricte nécessitant l'approbation de l'Architecte des Bâtiments de France pour toute opération.
Le tourisme est le moteur économique principal de Menton. L'attractivité de Menton repose sur son patrimoine architectural de qualité et sa situation géographique entre la mer et l'arrière-pays. Face à la concurrence sur le littoral, Menton doit diversifier son offre en renforçant son identité et en garantissant la qualité des services. Le projet de révision du PLU prévoit des mesures pour renforcer le potentiel touristique de Menton tout en envisageant sa diversification.
Le document aborde la nécessité de maintenir un équilibre fragile à Menton en renforçant son rôle de ville-centre. Les atouts traditionnels de la ville doivent répondre aux besoins modernes des habitants, notamment en matière de logement et de réaménagement des espaces publics. Deux types d'interventions sont proposées : 14
1. Refaire la ville sur elle-même : Cela implique la réutilisation des logements vacants et le renouvellement des zones existantes. L'objectif est de faire de Menton une ville conviviale, inclusive et à taille humaine, avec un développement mesuré et une mixité des fonctions. Le projet prévoit la création de logements sociaux, de petites unités dispersées sur le territoire, et des logements adaptés à la population active pour limiter le développement des résidences secondaires.
2. Renforcer l'urbanisation des secteurs encore « libres » : Cela doit se faire tout en préservant le paysage et l’environnement. L'identification de zones à urbaniser nécessite une étude approfondie pour évaluer leur pertinence. La révision du (PLU) doit également être conforme aux nouvelles législations, telles que la loi Climat et Résilience, qui vise à lutter contre l'étalement urbain et à réduire la consommation d'espace.
En résumé, le projet de Menton cherche à améliorer le cadre de vie des habitants, répondre à leurs besoins en matière de logement tout en respectant l'environnement et en préservant l'identité de la ville.
La ville cherche à maintenir son statut de ville-centre dynamique, offrant divers services, culture et éducation. Elle vise également à renforcer les connexions entre la montagne, la ville et la mer, tout en favorisant des actions communes avec la Communauté d'Agglomération de la Riviera Française, la Principauté de Monaco et des collectivités italiennes, pour un développement équilibré du territoire.
B. LE RAPPORT DE PRÉSENTATION
Le rapport de présentation du PLU répond aux dispositions des articles R.151-1 à R.151-5 du Code de l’Urbanisme et de l’article R.122-20 du Code de l’Environnement.
• Le premier tome du rapport de présentation s’appuie sur un diagnostic
• Le second tome donne La justification des choix entrepris :
- Pour établir le PADD
- Pour mettre en cohérence les OAP avec le PADD
- Pour permettre la mise en œuvre du PADD et des OAP par les dispositions édictées dans le règlement
- Pour délimiter les zones et les différentes prescriptions
• Un troisième tome consacré à l’évaluation environnementale qui :
- Expose les conséquences éventuelles du plan sur la protection de l’environnement et l’évaluation des incidences Natura 2000
- Explique les choix retenus pour établir le PADD, les OAP et le règlement au regard des objectifs de protection de l’environnement
- Présente les mesures envisagées pour éviter, réduire et si possible compenser s’il y a lieu les conséquences dommageables de la mise en œuvre du plan sur l’environnement
- Définit les critères, indicateurs et modalités retenues pour l’analyse des résultats de l’application du plan
- Comprend un résumé non technique des éléments précédents et une 15
description de la manière dont l’évaluation environnementale a été effectuée
Le diagnostic territorial, préalablement établi dans le cadre de l’élaboration de la révision du Plan Local d’Urbanisme, a permis à la commune de Menton de dégager les éléments lui permettant d’exprimer son projet communal au travers du Projet d’Aménagement et de Développement Durables.
Aussi, cinq orientations de développement communal fondent le Projet d’Aménagement et de Développement Durables de la commune de Menton :
• Orientation 1 : Confirmer l’identité paysagère et environnementale de
Menton.
→ Thématiques : Paysage, Protection des espaces naturels, agricoles et
forestiers, préservation et remise en bon état des continuités écologiques
• Orientation 2 : Maîtriser le développement urbain et préserver les équilibres
du territoire.
→ Thématiques : Aménagement du territoire et urbanisme, Habitat, Réseaux
d’énergie
• Orientation 3 : Développer l’économie locale pour une vie communale
dynamique et attractive.
→ Thématiques : Équipement commercial, de services et d’artisanat,
Développement touristique, Activités agricoles
• Orientation 4 : Garantir une mobilité durable et raisonnée.
→ Thématiques : Transports et déplacements, Développement des
télécommunications numériques
• Orientation 5 : Fixer les objectifs de modération de la consommation de
l’espace et de lutte contre l’étalement urbain.
1. Le rapport de présentation va s’attacher à relever les incidences de la mise en œuvre du PLU sur l’environnement par :
• Des orientations du PADD
• Une analyse fine Une analyse des incidents du zonage et du règlement
2. Le rapport de présentation va s’attacher à relever les incidences de la mise en œuvre du PLU sur les sites Natura 2000.
3. Il explique les choix retenus pour le PADD en :
• Rappelant la structure et les objectifs du PLU 16
• Détaillant les fondements des orientations, leur compatibilité avec le
développement durable et les documents supra-communaux
• Débattant sur la façon dont le PADD répond aux enjeux territoriaux.
4. Il donne la définition des orientations d’aménagement, les motifs de la délimitation des zones et des règles, ainsi que des exemples concrets d'orientations d'aménagement.
Ce document constitue ainsi un cadre stratégique pour la prise en compte des
enjeux environnementaux dans le développement urbain, garantissant une
approche intégrée et durable pour la commune de Menton :
• Préserver la biodiversité et les fonctionnalités écologiques
• Prendre en compte les risques naturels
• Conserver la qualité paysagère du territoire de Menton
• Favoriser un développement durable des activités économiques et
touristiques
• Dynamiser le secteur agricole
• Préserver les ressources et lutter contre les nuisances
5. Il résume l'Analyse des Orientations du PADD au Regard des Enjeux Environnementaux en détaillant pour chaque orientation, l’objectif, les stratégies d’intervention, des dispositifs de soutien, gestion des risques.
6. Il résume les incidences prévisibles du zonage et du règlement. Les effets prévisibles de cette révision sont évalués selon cinq thématiques environnementales essentielles :
• Préservation de la biodiversité et des fonctionnalités écologiques
• Prise en compte des risques naturels
• Préservation de la qualité paysagère et patrimoniale
• Développement durable des activités industrielles, économiques et agricoles
• Maintien de la qualité des eaux superficielles et souterraines
• Préservation des ressources naturelles et lutte contre les nuisances
7. Il résume le règlement de zonage qui comporte :
Un règlement écrit et un règlement graphique avec l’ensemble des différents
zonages et la prise en compte des espaces verts protégés et patrimoines à
conserver, des terrains classés comme espaces boisés à préserver, des zones de
risques (PPR mouvements de terrain, des secteurs avec orientations
d’aménagement et de programmation, des emplacements réservés pour voies
publiques et installations d’intérêt général, des Périmètres de mixité sociale, des 17
Polygones d’emprise du bâti, servitudes de vue, et zones non aedificandi.
8. Il précise l’ensemble des zones existantes et les parties de territoires concernés. Il indique les incidences du règlement et du zonage sur la biodiversité, les ressources énergétiques, les zones Natura 2000….
9. Il traite du PADD et démontre qu’il est élaboré en réponse aux enjeux identifiés dans le diagnostic territorial.
Il vise un développement maîtrisé tout en préservant la qualité de vie et le patrimoine naturel et paysager de la commune. Les orientations du PADD sont définies en tenant compte des documents supra-communaux, des lois d'urbanisme, et de la loi Littoral. L'objectif principal est de réduire les dysfonctionnements et d'encourager un développement équilibré et respectueux de l'environnement.
10. Le document traite également de la compatibilité PADD avec les enjeux territoriaux majeurs, ainsi que de sa traduction réglementaire au travers des 5 objectifs.
11. Le document traite des emplacements réservés dans le PLU de la commune, en mettant l'accent sur deux principaux objectifs : prévoir des emplacements réservés qui favorisent l'accessibilité, la sécurité et les modes de transport doux, tout en répondant aux besoins d'équipements publics de la population
12. Le document aborde la question de la mixité qui est soumise :
• Aux obligations de la loi SRU depuis 2000.
• Aux objectifs du Programme Local de l'Habitat (PLH) de la Communauté
d'Agglomération de la Riviera Française (CARF). Dans ce cadre, la commune
de Menton s'engage à améliorer la mixité sociale à travers des actions
concrètes et des outils juridiques dans le PLU, face à un déficit significatif de
logements sociaux.
13. Le document traite des prescriptions environnementales relatives aux espaces boisés classés (EBC) dans le cadre du PLU.
Il souligne l'importance de la classification et de la protection des espaces boisés
dans le PLU de la commune, ainsi que les responsabilités des collectivités locales
dans cette démarche.
14. Le document traite des espaces verts protégés.
Dans ce cadre, le PLU de Menton renforce la protection des espaces verts, 18
favorisant ainsi la biodiversité et la qualité de vie en milieu urbain, tout en
réglementant strictement les interventions sur ces espaces.
15. Le document décrit les prescriptions patrimoniales inscrites dans le PLU de Menton.
Dans ce cadre, il vise à établir des règles générales pour la protection et la mise
en valeur du patrimoine bâti, culturel, historique et architectural de la commune.
16. Le document présente les évolutions des surfaces entre le PLU en vigueur et le PLU révisé, en mettant l'accent sur les changements dans les zones urbaines, agricoles et naturelles.
• Zones urbaines : réduction d’environ 10,3 ha
• Zones à urbaniser : aucune
• Zones agricoles : les 109,6 hectares dans le PLU en vigueur et sont
maintenues et légèrement augmentées dans le PLU révisé
• Zones naturelles : augmentation de 17,7 ha
Les évolutions entre le PLU en vigueur et le PLU révisé reflètent une tendance vers
une protection accrue des zones naturelles et agricoles tout en rationalisant
l'utilisation des zones urbaines.
17. Le document traite des ouvertures à l’urbanisation nécessaires pour la mise en œuvre d'un projet communal à Menton, en particulier concernant l'extension du commerce Intermarché.
Celle-ci est essentielle pour l'extension de l'Intermarché et le développement
d'aménagements d'intérêt général à Menton, tout en tenant compte des erreurs à
corriger et des contraintes techniques à surmonter.
18. Le document aborde une demande d'ouverture à l'urbanisation concernant la parcelle AZ 68 bâtie soulignant qu'il s'agit d'une rectification d'erreur matérielle plutôt que d'une consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF).
19. Il traite de l’évolution des surfaces au travers des prescriptions environnementales qui ont évolué, afin de conforter une préservation et une protection d’ordre environnemental ou paysager de certains espaces.
20. Le document examine le potentiel de développement de la commune à travers les capacités d’accueil du PLU. 19
Celui-ci vise à équilibrer le développement urbain avec la préservation de
l’environnement et la qualité de vie, tout en faisant face à des défis liés à la
disponibilité des terrains constructibles et à la rétention foncière.
21. Le document présente le potentiel de développement de la commune de Menton en termes des capacités d'accueil selon le PLU.
Il prévoit une intégration réfléchie des capacités d'accueil pour répondre aux
besoins de logement et de services, tout en respectant les contraintes de rétention
foncière et en favorisant la mixité sociale.
22. Le document examine le potentiel de densification des zones urbaines :
On constate que la révision du PLU de Menton met l'accent sur la densification des
zones urbaines pour répondre aux besoins de logement tout en respectant les
contraintes environnementales et en luttant contre l'étalement urbain.
23. Enfin il traite des mesures envisagées pour réduire et compenser les effets du PLU sur l’environnement.
C. LE PADD
Le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) est un élément
clé du Plan Local d’Urbanisme (PLU).
En effet, il définit les objectifs de développement économique, social et
environnemental de la commune pour 2035.
Le PADD présente les orientations générales sur des enjeux variés tels que
l’aménagement, l’équipement, la protection des espaces naturels, l’habitat, et le
développement économique. Il fixe également des objectifs chiffrés pour limiter la
consommation d’espace et combattre l’étalement urbain.
Les orientations d’urbanisme du PADD s’articulent autour de trois piliers :
1. Équilibrer le renouvellement urbain avec la protection des espaces naturels et agricoles.
2. Diversifier les aménagements pour répondre aux besoins futurs en habitat et équipements.
3. Utiliser de manière raisonnée les espaces pour préserver l’environnement et la qualité de vie.
Le diagnostic territorial présenté ci-dessus a permis d’identifier les éléments essentiels pour formuler ce projet communal.
6 20
Orientation 1 : Confirmer l’identité paysagère et environnementale
de Menton
• Préserver le Grand Cadre Paysager Naturel de Menton
1. La Protection des Espaces Naturels :
- Interdiction de nouvelle urbanisation sur les sites emblématiques et paysagers de Menton, qui contribuent au patrimoine vivant et aux services écosystémiques.
- Zones à préserver : espaces boisés (Ubac Foran, Les Castagnins, Les Moulins), espaces terrestres remarquables (Les Cabrolles, Mont Gros), zones de coupure à l’urbanisation (Baousset-La Colle, L’Olivaie du Pian), parcs et jardins (Jardin des Colombières, Serre de la Madone), et plages (Sablettes, La Condamine).
2. Maintien de la Dominante Naturelle :
- Valorisation des coteaux et vallons de Menton (Careï, Borrigo, Val de Gorbio).
- Renforcement de la trame paysagère en préservant une faible densité bâtie et en maintenant les caractéristiques paysagères.
3. Sauvegarde du Patrimoine Urbain :
- Protection des ensembles urbains remarquables, y compris hôtels particuliers et jardins, ainsi que des secteurs boisés.
- Mesure d'accompagnement : résorption de l'habitat indigne et de la vacance par une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH).
4. Requalification du Littoral :
- Aménagement et restructuration des espaces publics le long du littoral de Roquebrune-Cap-Martin à la frontière italienne, avec valorisation des plages et des espaces commerçants.
5. Requalification des Entrées de Ville :
- Réflexion sur les entrées de ville, notamment l'entrée Est depuis l'Italie, l'entrée Nord depuis l'autoroute A8, et l'entrée Ouest depuis Roquebrune- Cap-Martin, pour améliorer l'accueil à Menton.
Ce plan vise à assurer un équilibre entre la conservation du patrimoine naturel et urbain de Menton tout en améliorant la qualité de vie des habitants et des visiteurs
• Protéger la Qualité Environnementale et définir des Orientations générales pour la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers
1. Espaces forestiers : 21
- Pérenniser les activités forestières en créant des corridors écologiques pour préserver la diversité des biotopes.
Mesures d’accompagnement :
o Impliquer les propriétaires privés dans les actions communales pour l’entretien et la restauration des forêts.
o Identifier des parcours piétons pour valoriser et faire connaître les espaces naturels.
2. Espaces agricoles :
- Maintenir et renforcer l’activité agricole en préservant les terres dédiées à l’agrumiculture, l’arboriculture et l’oléiculture.
- Prolonger les actions pour classer les secteurs agricoles en zone A avec une réglementation tenant compte des risques.
Mesures d’accompagnement :
o Développer l’agriculture périurbaine et les circuits courts. o Établir des partenariats avec la Chambre d’Agriculture pour soutenir l’installation de jeunes agriculteurs.
3. Imperméabilisation des sols et gestion des eaux :
- Préserver les vallons et les écoulements naturels, et éviter les occupations des sols contraires à leur vocation.
- Valoriser les actions pour l’entretien et la restauration des vallons. - Créer des bassins de rétention pour les projets d’imperméabilisation, encourager l’infiltration et la collecte des eaux de pluie pour l’irrigation. - Assurer le bon état des barmes, des canaux et des systèmes d’écoulement des eaux de pluie.
4. Protection de la biodiversité :
Conserver la trame verte et bleue en identifiant les espaces naturels, agricoles et urbains pour mieux préserver la biodiversité.
5. Préservation des réservoirs de biodiversité :
Délimiter les zones écologiques en bon état et identifier les réservoirs d'eau naturels, comme les vallons et ruisseaux, pour maintenir la richesse faunistique et floristique.
6. Conservation des corridors écologiques :
Cartographier et restaurer les corridors permettant le mouvement des espèces entre les réservoirs de biodiversité, en lien avec les continuités écologiques de la région.
7. Gestion responsable de la trame bleue :
Protéger les cours d’eau et leurs berges, préserver la végétation riveraine, appliquer des réglementations pour les constructions, protéger les nappes phréatiques et promouvoir des économies d'eau. 22
8. Ville jardin :
Valoriser les espaces verts urbains et maintenir des continuités entre la ville et la nature pour affirmer Menton comme une « Ville jardin ».
9. Préservation de la trame noire :
Limiter la pollution lumineuse par un éclairage adapté afin de protéger la faune nocturne, en intégrant des normes dans les nouveaux projets d'éclairage public.
Ces orientations visent à assurer une gestion durable des ressources naturelles et à renforcer la biodiversité dans la région.
• Gérer les risques naturels et assurer leur prise en compte
1. Concevoir un territoire résilient qui aura donc la capacité à anticiper, à réagir et à s'adapter pour se développer durablement quelles que soient les perturbations auxquelles il doit faire face.
- Intégrer les zones à risques (incendies, mouvements de terrain, inondations) et les plans de prévention des risques (PPR) dans l'élaboration du Plan Local d'Urbanisme (PLU).
- Prendre en compte le Plan d'Action pour la Prévention de la submersion marine (PAC) et les risques non couverts par les PPR.
2. Protéger les biens et les personnes :
- Agir à l’échelle locale en utilisant des leviers publics, comme l'acquisition foncière.
- Réduire la vulnérabilité face aux inondations par des aménagements (ex : bassins écrêteurs) et intégrer les prescriptions du schéma directeur d’assainissement.
- Promouvoir la plantation d’essences résistantes aux incendies de forêts. - Limiter les risques liés aux mouvements de terrain par des aménagements adaptés ou en interdisant la construction dans les zones à risques.
3. Gérer les réseaux d’eau :
- Assurer le bon fonctionnement des réseaux d’eau potable, d’assainissement et des eaux pluviales pour prévenir les insuffisances et risques de pollution, en collaboration avec la Communauté d’Agglomération de la Riviera Française (CARF).
- Concevoir un développement maîtrisé pour éviter d'aggraver les risques de mouvements de terrain et d'inondations.
Le texte souligne l'importance d'une gestion économique des ressources naturelles à travers plusieurs actions clés :
1. Assainissement : 23
- Mettre en place des systèmes efficaces pour réduire les rejets polluants.
2. Protection des nappes phréatiques :
- Assurer leur préservation et protection.
3. Économie de l'eau potable :
- Sensibiliser le public sur les économies possibles et les techniques à adopter. - Vérifier la performance des équipements publics en matière d'eau. - Intégrer des dispositions réglementaires dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU) visant à réduire la consommation d'eau potable.
Ces mesures visent à promouvoir une utilisation durable et responsable des
ressources.
Orientation 2 : Maîtriser le développement urbain et préserver les
équilibres du territoire
• Prendre en compte des espaces sensibles :
- Préserver la morphologie des quartiers Garavan et Ciappes. - Requalifier l'îlot Jeansoulin (secteur entre Partouneaux, Ardoïno, Félix Faure et la place Loredan Larchey / Rue Trenca).
- Mettre en œuvre un plan de renouvellement urbain pour le secteur « Les Sœurs Munet ».
• Porter une réflexion sur les espaces stratégiques :
- Valoriser le secteur Rondelli avec une Orientation d’Aménagement et de Programmation dans le PLU.
- Accompagner la mutation des Sœurs Munet en harmonie avec le site. - Requalifier les abords de la Gare Menton-ville et créer un parc de stationnement souterrain.
- Aménager l’ancien centre de vacances Roger Latournerie pour des usages mixtes.
- Requalifier le vallon du Borrigo avec une OAP pour améliorer les mobilités. - Structurer le quartier de Carnolès.
• L’occasion de renouveler et de densifier :
- Densifier les zones proches du centre-ville avec des projets d’habitat groupé et collectif, à proximité des transports et services.
• Promouvoir un urbanisme durable : 24
- Créer des espaces de respiration entre quartiers pour équilibrer espaces minéraux et agricoles.
- Optimiser l’utilisation de l’espace urbanisé bien desservi par les transports en commun.
Ces axes visent notamment à :
- Répondre aux besoins de la population actuelle et future en logements
- Diversifier l’offre en logements et favoriser la mixité sociale et spatiale
- Offrir les meilleures conditions de vie possibles aux mentonnais en offrant une gamme diversifiée de logements, adaptés et respectueux des équilibres sociaux et de la qualité urbaine globale du territoire communal
- Contribuer à l’accueil des gens du voyage conformément au schéma départemental en vigueur
Le projet de logement vise à répondre aux besoins actuels et futurs de la population en prévoyant la construction d'environ 2070 logements d'ici 2035, en mettant l'accent sur la mixité sociale.
Pour diversifier l'offre de logements, le projet de révision du PLU met en œuvre des outils réglementaires pour atteindre les objectifs du Programme Local de l'Habitat (PLH) pour 2019-2025, incluant des logements sociaux et des zones de mixité sociale. Le développement de logements pour jeunes actifs et étudiants, ainsi que des solutions adaptées aux séniors, est également prévu.
Enfin, le projet s'efforcera d'améliorer les conditions de vie des habitants en proposant une gamme variée de logements respectant les équilibres sociaux et la qualité urbaine, tout en favorisant la réhabilitation du patrimoine dégradé. Le schéma départemental pour l'accueil des gens du voyage sera aussi pris en compte.
• Prendre en compte la dépense énergétique dans les bâtiments
C’est-à-dire, la dépense énergétique, la qualité environnementale, les énergies nouvelles, la performance énergétiques et les économies. 25
Orientation 3 : Développer l’économie locale Pour une vie communale dynamique et Attractive
• Maintenir et renforcer l'attractivité en :
- Requalifiant le Littoral : Continuer les efforts pour améliorer le littoral Mentonnais.
- Réaménageant du secteur Rondelli : Créer des équipements culturels et de loisirs, et intégrer le stationnement paysager.
- Valorisant le Quai Laurenti : Développer les activités commerciales et nautiques en lien avec le secteur Rondelli.
• Renforcer le dynamisme économique en :
- Soutenant la filière Citron.
- Dynamisant l'agriculture.
- Accroissant le Tourisme.
- Requalifiant le Pont Saint-Ludovic.
- Procédant au développement maritime.
- Pérennisant les sports de nature.
• Renforcer la fonction commerciale et de service en :
- Créant des pôles commerciaux.
- Reconfigurant le secteur Borrigo.
- Protégeant et améliorer la visibilité des commerces dans le centre historique.
- Restructurant l'Entrée de Ville Nord.
• Développement des Zones d'Activités par :
- Le développement d’un centre de télétravail.
- Le soutien à l'artisanat local.
Ces actions visent à dynamiser l'économie locale tout en améliorant la
qualité de vie des habitants et l'attractivité de Menton.
Orientation 4 : Garantir une mobilité durable et raisonnée et un
territoire accessible à tous
• Installer le Wifi Public sur les places de la commune.
• Développer les transports en commun :
- En amplifiant le réseau de transports en commun « Zest » et des lignes
gérées par le Conseil Départemental des Alpes-Maritimes ; en maintenant
et valorisant les chemins ruraux ; en étendant les pistes cyclables sécurisées
le long des axes principaux, comme le Borrigo et le Bord de Mer ; en menant
une réflexion pour l'élaboration d'un Plan vélo. 26
- Repenser les voiries secondaires
• Améliorer l’accessibilité et stationnement en :
- Renforçant de l'offre de stationnement pour les nouveaux projets de
logements pour réduire le stationnement sur voies publiques.
- Aménageant des parkings gratuits pour deux-roues.
- Réalisant deux parkings : celui de la gare SNCF Menton-ville et celui de
l’Armée des Alpes.
- Menant une réflexion sur un parking de délestage pour les livraisons en
centre-ville.
- Restructurant le pôle commercial d'Intermarché pour gérer les livraisons et
créer un parking relais public.
• Développer les télécommunications numériques.
Ces initiatives visent à améliorer la connectivité, l'accessibilité et la
sécurité des déplacements au sein de la commune.
Orientation 5 : Fixer des objectifs de consommation de l’espace et
de lutte contre l’étalement urbain
En 2020, la population de Menton s’élève à 30 679 habitants, en augmentation par rapport aux 28 853 habitants de 2014, avec un taux de croissance annuel moyen de 1,2% sur cette période.
Population estimée en 2035 : 34 318 habitants.
Besoin en logements d'ici 2035 : 2 257 logements (dont 193 à réhabiliter et 2 064 à créer).
Objectifs de développement :
Menton, soumise à des contraintes légales et géographiques (Loi Littoral, topographie difficile, risques naturels), s'engage à un développement urbain harmonieux et maîtrisé. Les enjeux principaux incluent :
• Répondre aux besoins en logements tout en préservant l’environnement et le
patrimoine naturel.
• Assurer une mixité sociale et maintenir des équipements publics pour le bien-
être des habitants.
• Limiter l’étalement urbain, surtout sur les coteaux boisés et les zones
excentrées.
La commune vise ainsi à équilibrer développement économique et qualité de vie, tout en préservant ses grands espaces naturels et son potentiel agricole.
Le projet de développement de la commune de Menton vise à trouver un équilibre entre le renouvellement urbain et la consommation foncière. 27
À l'horizon 2035, la consommation d'espace à Menton doit respecter les objectifs de la loi Climat et Résilience, avec environ 4,5 hectares (0,3 ha/an) alloués pour les logements et équipements, dont 4,4 ha pour des logements dans les zones urbaines. Entre 2011 et 2021, la consommation d'espace avait été de 9,8 hectares.
D. LE RÈGLEMENT
Le règlement s'applique à l'ensemble du territoire de Menton, sauf pour le centre historique qui est régi par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé en 2003.
Il comprend une partie écrite et une partie graphique qui délimitent les différentes zones et prescriptions applicables.
La partie graphique est faite de plans comportant l’ensemble des prescriptions attachées au territoire.
Il est composé d’un plan de la Commune entière et des plans de tous les secteurs.
Le règlement organise l'utilisation du sol à Menton en tenant compte des réglementations nationales et des lois spécifiques, tout en assurant la protection de l'environnement et du patrimoine.
Le territoire est divisé en trois grandes catégories de zones : urbaines (U), agricoles (A) et naturelles (N).
Zones Urbaines (U)
1. Zone UA : Centre-ville dense, subdivisé en :
o UAa : Zones denses le long du littoral et vallons du Careï.
o UAb : Zones denses dans la vallée du Careï et du Borrigo, avec un
sous-secteur UAb1 pour le site Jeanne d’Arc.
2. Zone UB : Extensions du centre-ville, réparties en quatre secteurs (UBa, UBb, UBc, UBd) le long des grands boulevards.
3. Zone UC : Petits collectifs et habitat pavillonnaire de moyenne densité. 4. Zone UD : Habitat pavillonnaire de faible densité, incluant le secteur UDp. 5. Zone UE : Équipements publics et d’intérêt collectif, avec des secteurs dans le centre-ville, à Garavan et au complexe sportif du Val d’Anaud. 6. Zone UF : Site Rondelli, à vocation mixte en front de mer. 7. Zone UM : Trois secteurs à plan masse :
o UMa : Est de l’ancien centre de vacances Roger Latournerie.
o UMb : Secteur à plan masse de Rosmarino.
o UMc : Secteur à plan masse des Sœurs Munet.
8. Zone UP : Espace portuaire de Garavan.
9. Zone UPl : Plages le long de la Promenade de la Mer, incluant commerces et restaurants.
10.Zone UT : Activités et équipements touristiques, avec deux secteurs (UT1 : camping Saint-Michel, UT2 : partie Ouest de l’ancien centre de vacances Roger Latournerie).
11.Zone UZ : Activités artisanales, commerciales et industrielles, réparties en trois secteurs (UZa, UZb, UZc). 28
Zones Agricoles (A)
Ces zones sont consacrées aux activités agricoles, incluant le secteur Ap pour les espaces cultivés ou potentiellement cultivables à protéger.
Zones Naturelles (N)
Comprend plusieurs sous-catégories :
• Zone N : Espaces naturels sans protection spécifique.
• Nc : Cimetières et aménagements.
• Nj : Jardins du Palais de Carnolès et de la chapelle de la Madone.
• Nm : Domaine Public Maritime.
• Np : Espaces naturels protégés (bois significatifs, parcs, sites Natura
2000).
• NPl : Plages avec installations précaires et balnéaires.
• Nv : Zones de culture de vergers.
Le règlement graphique inclut plusieurs éléments importants :
• Espaces verts protégés et patrimoine à préserver, ainsi que les
périmètres de protection.
• Terrains boisés à conserver, protéger ou créer.
• Zones de risques, notamment pour les mouvements de terrain.
• Secteurs avec orientations d’aménagement et de programmation.
• Emplacements réservés pour voies publiques, installations d’intérêt
général et espaces verts.
• Réserves pour mixité sociale et périmètres associés.
• Polygones d’emprise du bâti définis comme plan masse.
• Servitudes de vue.
• Zones non aedificandi où la construction est interdite.
E. LES OAP
RONDELLI
Le site de Rondelli, situé en zone littorale dans le quartier de Garavan, présente une occupation variée comprenant un centre commercial, des logements, un parking pour les plages, un terrain multisport, un skate-park, des locaux associatifs, ainsi que des équipements de loisirs comme un jardin d'enfants et des jeux de boules.
L'objectif principal est de désimperméabiliser le site en transférant la majorité des parkings sous l'esplanade Porte de France, afin de créer un grand parc à vocation ludique et sportive. Seul un équipement sportif le long du Boulevard Porte de France pourrait être autorisé. Actuellement, le site est en grande partie imperméabilisé, avec peu de couvert végétal, principalement des pins parasols.
Le projet prévoit une augmentation des surfaces de pleine terre paysagère tout en intégrant de nouveaux équipements sportifs et un parking public partiellement 29
enterré. Les transferts de surfaces illustrent ce haut niveau de dé imperméabilisation, visant à améliorer l'espace public et à renforcer l'articulation entre les activités balnéaires et portuaires.
Le projet d'aménagement de l'espace Rondelli vise à réorganiser et valoriser les usages actuels tout en préservant certaines zones.
• Les objectifs et enjeux principaux sont :
1. La conservation et réorganisation des usages : Maintien des locaux sous le boulevard des Portes de France et des espaces autour des jeux. 2. La transformation des zones de stationnement : Réduction de l'imperméabilisation pour créer un grand parc de loisirs et sportifs. 3. La réhabilitation du centre commercial : Intégration cohérente dans le parc avec accès par un parking public enterré.
4. L’ajout d'un équipement sportif : Renforcement de l'offre sportive du parc, tout en conservant les fonctions des bâtiments existants jusqu'à l'aménagement définitif.
• Les enjeux paysagers et environnementaux sont :
1. La valorisation du paysage : Renforcer l'intégration de Rondelli dans le
maillage des parcs et jardins, tout en préservant la vue sur la mer et les montagnes.
2. L’amélioration de la ligne côtière : Traitement du front de mer et respect
de l'écosystème local.
• Les enjeux de valorisation du site sont :
1. La mise en valeur des vues panoramiques : Optimiser la perspective sur la
mer, le port et la montagne.
2. La continuité des usages : Assurer une transition qualitative entre les
plages et le port.
3. La dés imperméabilisation : Prendre en compte la géologie locale pour
améliorer l'usage et la durabilité du parc.
• Les enjeux urbains sont :
1. Un aménagement structurant : Créer un espace sportif, culturel et
récréatif qui valorise l’Est mentonnais.
2. Une cohérence urbaine : Améliorer l'entrée de ville et veiller à une gestion
durable (mobilité douce, parkings, gestion des eaux).
3. Des espaces publics partagés : Développer un lieu à forte valeur humaine,
accessible et convivial.
4. La reconfiguration de l'espace.
Ce projet a pour ambition de transformer l'espace Rondelli en un lieu attractif, durable et en harmonie avec son environnement. 30
LE BORRIGO
L’OAP « Boulevard Urbain du Borrigo » concerne la RD 22, qui traverse la vallée du Borrigo depuis la voie ferrée jusqu’à l’avenue des Acacias. Cette voie sert à la fois de transit vers Saint Agnès et dessert d'importantes opérations immobilières.
Elle est entourée de logements, de commerces et de services, mais son apparence rappelle davantage un axe routier qu’un boulevard urbain. Les vues sur les coteaux sont parfois obscurcies par des immeubles des années 1970-1980.
L’OAP vise à transformer cet espace en un aménagement plus mixte et qualitatif Elle veut permettant une densification à certains endroits tout en préservant des vues et des espaces verts, ainsi qu'une zone commerciale près des Sœurs Munet.
Les aménagements prévus ne doivent pas aggraver le risque d'inondation et doivent respecter les conditions d'écoulement des eaux en cas de débordement, en tenant compte du PPRi) une fois approuvé.
L'objectif de l'OAP est de corriger les dysfonctionnements du boulevard et en encadrant les nouvelles constructions pour faciliter leur intégration. Un séquençage a été établi pour traiter chaque partie du boulevard de manière spécifique, soit en renforçant son caractère urbain, soit en ouvrant des perspectives sur le paysage environnant.
Les schémas de l'OAP identifient plusieurs types de parcelles :
• Celles contenant des bâtiments patrimoniaux à préserver.
• Celles avec des constructions ayant un intérêt architectural à maintenir ou
valoriser.
• Celles pouvant évoluer sous certaines conditions.
• Celles offrant des vues sur le paysage arrière, à considérer dans les projets
d'aménagement.
• Celles adjacent à des espaces paysagers, nécessitant un traitement soigné
des limites sur rue.
• Les éléments d'architecture inesthétiques (comme des pignons) à prendre en
compte dans les futurs projets de construction.
LES TRAMES VERTE ET BLEUE
Le territoire de Menton se caractérise par une couverture végétale dans sa partie nord et centrale, tandis que le littoral est fortement urbanisé.
Le tissu urbain s'étend sur les coteaux sous l'autoroute A8 et dans les vallées du Careï et du Borrigo, se densifiant vers le littoral.
Un diagnostic de la trame verte et bleue a révélé des continuités écologiques, y compris des réservoirs de biodiversité et des corridors reliant ces espaces. 31
• La trame verte, riche en forêts et en milieux ouverts, joue un rôle clé dans
la biodiversité, faisant le lien entre le littoral et le relief.
Trois types d'occupation des sols ont été identifiés :
1. Des milieux boisés : Ils couvrent une grande partie de la commune, offrant des habitats riches pour la faune.
2. Des milieux ouverts : Ces espaces sont essentiels pour la faune et la flore, et doivent être préservés et restaurés dans les programmes d'aménagement.
3. Des espaces verts et jardins urbains : Ces zones incluent les parcs, jardins privés et espaces de loisirs, contribuant à la biodiversité et à l'esthétique urbaine.
• La trame bleue, quant à elle, est constituée de cours d’eau et de vallons,
formant des corridors écologiques temporaires entre les hauteurs de la
commune et le littoral, qui favorisent les déplacements de la faune et abritent
des zones humides riches en biodiversité.
Le territoire de Menton est principalement un espace naturel dans sa partie nord, avec des réservoirs de biodiversité et des corridors écologiques limités par le relief et les infrastructures routières. Les orientations de la trame verte et bleue visent à respecter les objectifs du SRADDET) en identifiant les zones de biodiversité à conserver et celles à restaurer. Environ 32 % de la commune est urbanisée. L'enjeu principal est d'harmoniser l'urbain et la nature, tout en recréant des espaces verts fonctionnels pour assurer la continuité écologique. Le milieu marin, bien qu'étant un réservoir de biodiversité, reste peu interactif avec les espaces naturels du littoral. Les continuités écologiques sont considérées comme peu fonctionnelles en raison de l'urbanisation.
• Les objectifs d’aménagement incluent :
1. La préservation et restauration des réservoirs de biodiversité 2. La préservation des continuités écologiques
3. La conservation des lisières boisées.
Les continuités écologiques s'étendent aux communes voisines, formant un réseau dynamique de biodiversité à l'échelle intercommunale.
Le projet d’aménagement et de développement durable de Menton vise à préserver et renforcer la biodiversité à travers plusieurs leviers d'action.
• Les principaux objectifs incluent :
1. L’élaboration d’un plan de gestion de la biodiversité
2. La promotion d'une occupation végétale adaptée
3. Les actions pour le développement de la biodiversité
4. Préserver de la trame noire
5. Restaurer des vallons et des zones humides 32
6. Restaurer de la trame verte et bleue
7. Conserver des restanques
8. Intégrer des nichoirs
9. Créer de passages pour la faune
10.Utiliser d'une palette végétale locale
11.Protéger les ripisylves et zones humides
12.Conserver des vallons asséchés
13.Avoir des luminaires adaptés
14.Limiter l'imperméabilisation des sols
• Les actions proposées pour préserver la biodiversité et le paysage à
Menton sont :
1. L’identification et protection des espaces paysagers agricoles : Identifier les zones agricoles d'origine sur la commune et établir des enjeux et actions pour les protéger et les requalifier.
2. Le maintien des Espaces Boisés Classés (EBC) : Protéger les espaces boisés pour garantir les continuités écologiques, délimiter les zones urbanisées et préserver les boisements, notamment sur les sommets
3. Le zonage du PLU : Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) doit intégrer des outils réglementaires adaptés aux enjeux de la trame verte et bleue pour garantir un développement durable
• Enfin, la méthodologie pour définir les continuités écologiques
fonctionnelles inclut :
1. L'identification des trames vertes et bleues,
2. La vérification sur des fonds ortho photo
3. Des traductions réglementaires seront mises en place pour préserver et restaurer ces zones.
LES EMPLACEMENTS RÉSERVÉS
• Les emplacements réservés pour sentiers pédestres, équipements et
voirie
P1 ; E1 à E3 ; V1 à V17.
• Les emplacements réservés pour mixité sociales
Selon le Programme Local de l’Habitat (PLH) de la Communauté d’Agglomération
de la Riviera Française (CARF) pour la période 2019-2025, la répartition des
logements sociaux est définie de la façon suivante :
• 50 % de PLUS • 30 % de PLAI • 20 % de PLS 33
La loi ELAN permet de prendre en compte au titre de l’article 55 de la loi SRU, les
logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire (BRS) et les logements type prêt
social location-accession (PSLA).
Selon le Contrat de Mixité Sociale pour la période triennale 2023-2025, la
répartition des logements sociaux est définie de la façon suivante pour la commune
de Menton :
• Au minimum 30 % de logements locatifs sociaux de type PLAI,
• Au maximum 30% de logements locatifs sociaux de type PLS et assimilés.
Sur la commune de Menton, un périmètre de mixité sociale est identifié sur le plan
de zonage.
Il concerne les zones constructibles à vocation d’habitat de forte densité (UA et
UB, à l’exception du secteur UBd) ainsi que les zones constructibles de moyenne
densité (UC).
En cas de réalisation d’un programme de constructions ou d’aménagements neufs,
de démolition/reconstruction, de changements de destination, à destination
d’habitat de plus de 12 logements ou d’au moins 800 m² de surface de plancher,
un minimum de 40 % de la surface de plancher totale du programme doit être
affecté à des logements à usage locatif sociaux.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Le dossier de révision du PLU est
conforme aux articles L151.1 et suivants du code de l’urbanisme.
1.2.4.4. La révision du PLU a fait l'objet de plusieurs réunions
Le 26 avril 2023 la Commune a organisé une réunion publique et information sur la concertation
Le 26 septembre 2024 la Commune a organisé une seconde réunion publique.
1.2.4.5. Le projet a été transmis aux Personnes Publiques associées
• Agence régionale de santé
• ASPONA
• Centre régional de la propriété forestière
• Chambre d’agriculture des Alpes Maritimes
• Chambre des métiers et de l’artisanat des Alpes Maritimes
• Comité régional de la Conchyliculture de Méditerranée
• Communauté d’agglomération de la Riviera Française
• Département des Alpes Maritimes
• Direction Départementale des Territoires et de la Mer
• Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement 34
PACA
• GIR MARALPIN
• Institut national de l’origine et de la qualité
• Préfecture des Alpes Maritimes
• Région Provence cote d’azur
• Service départemental de l’architecture et du patrimoine
• Commune de Castellar
• Commune de Castillon
• Commune de GORBIO
• Commune de Roquebrune Cap Martin
• Commune de Saint Agnès
• Commune de Vintimille
• Commission Départementale de la nature des paysages et des sites (CDNPS)
Commission Départementale de la Préservation des espaces naturels,
agricoles et forestiers (CDPENAF)
Commentaire du Commissaire Enquêteur : ces organismes ont été saisis dans
le respect des articles L153.14 à L 153.17 du code de l’urbanisme.
Le projet a été transmis également à :
La Mission régionale d’autorité environnementale (MRAE).
Conformément aux articles L.104-1 et suivants du Code de l’urbanisme, le PLU
de la commune de Menton est soumis à une évaluation environnementale.
La présence de sites inscrits dans le réseau Natura 2000 implique aussi que le PLU
soit soumis à une évaluation des incidences Natura 2000 qui constituera un volet
particulier de l’évaluation environnementale.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : ces organismes ont été saisis dans
le respect des articles L 104.3 et suivants du code de l’urbanisme.
1.2.4.6. Monsieur le Maire a également exposé le bilan de concertation
La concertation publique a révélé plusieurs préoccupations majeures des habitants
concernant les déplacements et l'aménagement de la commune. Voici un résumé
des points clés :
1. Modes de déplacements à vélo : Bien que le Plan d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) aborde les modes de déplacements actifs, les documents fournis n'ont pas suffisamment détaillé les aménagements nécessaires pour sécuriser l'usage du vélo. La commune collabore avec le département pour développer ces aménagements malgré des contraintes topographiques.
2. Parking de délestage et transports en commun : Un parking de délestage gratuit est prévu à Haut Careï, avec une navette gratuite vers le 35
centre-ville. Des mesures tarifaires avantageuses pour les transports en commun sont également mises en place, en particulier pour les résidents. 3. Arrêt de la révision du PLU : Un arrêt du Plan Local d'Urbanisme est prévu vers la fin de l'année 2023 ou début 2024.
4. Tourisme et protection de la commune : Bien que Menton accueille des bateaux de croisière, le tourisme est essentiel à son économie. Les retombées économiques de la fête du Citron sont significatives, atteignant entre 60 et 70 millions d'euros.
5. Maillage des pistes cyclables : Les nouvelles pistes cyclables sont intégrées dans des espaces déjà imperméabilisés, et le premier tronçon de la piste le long du littoral est partagé entre piétons et cyclistes. 6. Sécurité des vélos-rues : Les habitants sont encouragés à signaler à la mairie toute détérioration de la voirie pour améliorer la sécurité. 7. Protection du vallon de Gorbio : Le texte et la cartographie du PLU incluent des mesures de protection pour le vallon de Gorbio, bien que certains points d’orientation n’y fassent pas référence explicitement. 8. Projets en cours : Les projets mentionnés, notamment « La Tournerie » et « Le Borrigo », sont en phase de réflexion avec des validations à venir de la part des services de l'État. Le PADD (Projet d'Aménagement et de Développement Durable) fixe les grandes orientations de la commune. a. La Tournerie : Ce projet conservera sa vocation touristique, mais a évolué, abandonnant l’idée d’un cinéma.
b. Le Borrigo : Un plan d'aménagement prévu (OAP) vise à requalifier les zones non construites, protéger le patrimoine bâti et éviter un développement similaire à celui de la Vallée du Careï. 9. Valorisation des espaces agricoles : La commune encourage le développement du maraîchage au-delà du citron. Des terrains peuvent être acquis pour soutenir l'agriculture, et le foncier agricole est surveillé de près.
10.Rôle des élus : Le PADD reflète les aspirations des élus concernant le développement urbanistique, économique, social et environnemental 11.Changement climatique : La commune s'engage à freiner l'augmentation des températures par des initiatives de verdissement, bien que des contraintes subsistent concernant l'utilisation des eaux grises pour l'entretien des espaces verts.
12.Permis de construire : La commune doit jongler entre les contraintes réglementaires et les besoins en logement, ce qui complique la délivrance de nouveaux permis.
13.Règles de recul et révision du PLU :
a. Il est essentiel d'établir des règles de recul suffisantes pour préserver la qualité de vie à Menton.
b. Une révision du Plan Local d'Urbanisme (PLU) est en cours pour traiter ces enjeux, avec un objectif de réduction de la densité dans certains quartiers afin de préserver le paysage.
14.Résidences secondaires et logements vacants :
a. La différence entre résidences principales et secondaires est faible. Une proposition est faite pour mobiliser ces résidences pour loger les actifs mentonnais.
b. La commune a imposé une surtaxe sur les résidences secondaires pour en réduire le nombre, mais leur gestion reste complexe. c. La Ville ne peut pas forcer les propriétaires à louer leurs biens vacants. 36
d. Une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) est en cours pour réhabiliter des logements, et un nombre de
logements à réhabiliter a été défini dans le cadre de la révision du PLU.
15.Document applicable en attendant la révision : Le PLU actuel reste en vigueur jusqu'à l'approbation de la révision.
16.Demande de classement en EBC : Les demandes de classement doivent être adressées au service urbanisme. Un refus a été émis dans un cas, mais un reclassement a été effectué pour d’autres.
17.Dents creuses dans le PADD : Les 11 hectares mentionnés dans le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) visent à répondre aux besoins de logements, d'équipements et d'activités d'ici 2035, en accord avec le scénario de croissance établi.
18.Transformation de zones : Pour passer d'une zone naturelle à une zone constructible, il faut respecter des réglementations strictes, notamment celles de la loi Climat et Résilience. Les demandes seront examinées par le service urbanisme.
19.Changement climatique : La commune s'engage à freiner l'augmentation des températures par des initiatives de verdissement, bien que des contraintes subsistent concernant l'utilisation des eaux grises pour l'entretien des espaces verts.
20.Permis de construire : La commune doit jongler entre les contraintes réglementaires et les besoins en logement, ce qui complique la délivrance de nouveaux permis.
21.Règles de recul et révision du PLU :
a. Il est essentiel d'établir des règles de recul suffisantes pour préserver la qualité de vie à Menton.
b. Une révision du Plan Local d'Urbanisme (PLU) est en cours pour traiter ces enjeux, avec un objectif de réduction de la densité dans certains quartiers afin de préserver le paysage.
22.Résidences secondaires et logements vacants :
a. La différence entre résidences principales et secondaires est faible. Une proposition est faite pour mobiliser ces résidences pour loger les actifs mentonnais.
b. La commune a imposé une surtaxe sur les résidences secondaires pour en réduire le nombre, mais leur gestion reste complexe. c. La Ville ne peut pas forcer les propriétaires à louer leurs biens vacants.
d. Une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) est en cours pour réhabiliter des logements, et un nombre de
logements à réhabiliter a été défini dans le cadre de la révision du PLU.
23.Document applicable en attendant la révision : Le PLU actuel reste en vigueur jusqu'à l'approbation de la révision.
24.Demande de classement en EBC : Les demandes de classement doivent être adressées au service urbanisme. Un refus a été émis dans un cas, mais un reclassement a été effectué pour d’autres.
25.Dents creuses dans le PADD : Les 11 hectares mentionnés dans le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) visent à répondre aux besoins de logements, d'équipements et d'activités d'ici 2035, en accord avec le scénario de croissance établi. 37
26.Transformation de zones : Pour passer d'une zone naturelle à une zone constructible, il faut respecter des réglementations strictes, notamment celles de la loi Climat et Résilience. Les demandes seront examinées par le service urbanisme.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : La concertation et le bilan ont été
menés conformément aux articles L 103.2 et suivants du code de l’urbanisme. 38
2/ L’ENQUÊTE PUBLIQUE EN QUESTION
2.1. L’objet de l’enquête
Par délibérations du 01.12.2020 relative à la prescription de la révision du PLU et
du 04.12.2024 n° 147/24 relative à l’arrêt du projet de révision du PLU, le Conseil
Municipal de Menton a fixé 5 grands objectifs :
1. Confirmer l’identité paysagère et environnementale de Menton 2. Maitriser le développement urbain et préserver les équilibres du territoire
3. Développer l’économie locale pour une vie communale dynamique et attractive
4. Garantir une mobilité durable et raisonnée avec les thématiques relatives aux transports et déplacements
5. Fixer les objectifs de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain en limitant cet étalement et en favorisant les opérations de rénovation et réhabilitation au sein du tissu urbain existant.
2.2. L’organisation de l’enquête
2.2.1. La désignation du commissaire enquêteur
Le 05/02/2025, le Tribunal Administratif, par décision n° E25000006/06, m’a
désigné comme commissaire enquêteur pour l’enquête relative à la révision
générale du PLU et a désigné Mme Alice KUHNE BARBIER comme commissaire
enquêteur suppléante.
2.2.2. La préparation de l’enquête
• L’information du CE
Les permanences ont été arrêtées, en accord avec le service urbanisme, en
fonction des jours et heures d’ouverture au public de la mairie dans le respect de
la règlementation.
• La rencontre avec le Maitre d’ouvrage
Le dossier de révision générale du PLU arrêté m’a été transmis par e-mail le 7
février 2025 par le service urbanisme de la Commune de Menton.
J’ai reçu ensuite l’ensemble des documents à ajouter au dossier au fur et à mesure
de leur arrivée.
J’ai rencontré Monsieur le Maire accompagné de la Directrice de l’urbanisme le 17
février 2025. 39
Il m’a été exposé les grandes lignes du projet et surtout la philosophie du conseil
Municipal pour entreprendre cette révision.
• Visites sur place
Le 15 février, je me suis rendue sur place et j’ai fait la visite des deux OAP, à savoir
le Borrigo et le vallon du Gorbio afin de visualiser l’état actuel des sites et me
permettre de me projeter dans le projet de révision.
2.2.3. Publicité de l’enquête
• Par affichage :
L’arrêté d’enquête publique 14/25 du 18 mars 2025 a fait l’objet d’un affichage du
18 mars 2025 au 12 mai 2025 aux emplacements prévus par la commune à cet
effet.
Un agent assermenté a constaté, le 26 avril 2025, que l’arrêté d’enquête publique
susvisé était bien apposé aux endroits requis qui sont : devant les locaux de la
Police Municipale rue Saint-Charles et dans la vitrine de la mairie de Menton au
17, rue de la République.
• Par voie dématérialisée :
Tous deux ont été mis en ligne à partir du 21 mars 2025 sur le site www.menton.fr.
Un certificat d’affichage a été établi par Mme Joanna GEVONESE, adjointe à
l’Urbanisme, le 24 mars 2025.
• Par voie de presse :
La publicité dans la presse a été faite dans deux journaux locaux :
- Quinze jours avant le début de l’enquête et rappelé dans :
o La Tribune Côte d’Azur, le 21 mars 2025
o Nice-Matin, le lundi 24 mars 2025
- Dans les huit premiers jours de l’enquête à savoir :
o La Tribune Côte d’Azur, le 11 avril 2025
o Nice-Matin, le lundi 14 avril 2025
Des contrôles réguliers de cet affichage ont été réalisés par le Commissaire
Enquêteur, sur le site du projet situé sur le territoire de la commune de Menton
ainsi que sur les panneaux d’affichage administratifs de la commune afin de
s’assurer de la réalité de cet affichage lors de visites périodiques.
Des certificats de l'avis d'affichage et de l'arrêté d'enquête ont été établis par le
Maire de la commune ou son représentant : 40
• Un certificat d’affichage datant du 24 mars 2025 qui précise que :
- L’arrêté d’enquête publique 14/25 a fait l’objet d’un affichage à compter
du 18 mars 2025 et ceci jusqu’au 12 mai 2025.
- L’avis au public a fait l’objet d’un affichage à compter du 20 mars 2025
dans les lieux principaux d’accueil du public et sur les panneaux
d’information municipale, et cela jusqu’au 12 mai 2025.
• Que l’arrêté d’enquête publique 14/25 et l’avis au public sont publiés en
ligne depuis le 21 mars 2025 sur le site www.menton.fr.
• Un certificat d’affichage datant du 12 mai 2025 qui précise que :
- L’arrêté d’enquête publique 14/25 du 17 mars 2025 a fait l’objet d’un
affichage à compter du 18 mars 2025 et ceci jusqu’au 12 mai 2025 aux
emplacements prévus par la Mairie de Menton.
- L’avis au public a fait l’objet d’un affichage à compter du 20 mars 2025 dans
les lieux principaux d’accueil du public et sur les panneaux d’information
municipale, et cela jusqu’au 12 mai 2025.
- Une parution a également été faite dans le journal local.
2.2.4. Mise à disposition du dossier d’enquête
• Sur support papier : le dossier a été mis à disposition du public à l’accueil
de la Mairie et dans le bureau dédié au Commissaire Enquêteur et des
particuliers pendant la durée de l’enquête
• Sur le site internet de la commune à l’adresse www.menton.fr
2.2.5. Modalités de participation du public
• Lors des visites au cours de quatre permanences
• Sur un registre que j’ai paraphé le premier jour de l’enquête et mis à la
disposition du public à l’accueil de la mairie durant toute la durée de
l’enquête
• Par courrier adressé au Maire et/ou au Commissaire Enquêteur en mairie de
Menton
• Par messagerie à l’adresse e-mail dédiée à l’enquête publique 41
2.3. Déroulement de l’enquête
2.3.1. La durée et le lieu de l’enquête
Par arrêté 14/2025 du 17 mars 2025, vous avez décidé de procéder à une enquête
publique sur le projet de révision générale du PLU de la Commune de Menton du
7 avril 2025 au 9 mai inclus pour 33 jours consécutifs.
Celle-ci s’est déroulée, en mairie de Menton au 17, rue de la République.
2.3.2. Les permanences
Le commissaire enquêteur a reçu le public en mairie principale de Menton au 17
rue de la République, les jours suivants :
• Lundi 07 avril 2025 de 10 heures à 12 heures 30 et de 13 heures 30 à
16 heures
• Mercredi 16 avril 2025 de 10 heures à 12 heures 30 et de 13 heures
30 à 16 heures
• Mercredi 23 avril 2025 de 10 heures à 12 heures 30 et de 13 heures
30 à 16 heures
• Vendredi 09 mai 2025 de 10 heures à 12 heures 30 et de 13 heures
30 à 16 heures
Les salles mises à disposition du public et du Commissaire Enquêteur pour honorer
les permanences présentielles étaient adaptées à cette consultation. Le public a
pu s’exprimer sans réserve et dans un climat serein ; dans ce sens, j’estime que
le but recherché dans une enquête publique a été atteint.
Une organisation a été mise en place, avec l’aide des services de la Mairie,
permettant aux personnes souhaitant rencontrer le Commissaire Enquêteur de le
faire dans de bonnes conditions, mise à part une panne de l’ascenseur qui a obligé,
certaines personnes ayant des problèmes de déplacement, d’emprunter plusieurs
escaliers compte tenu de la configuration des lieux.
Moi-même, j’ai disposé de tout le confort et de l’aide des services pour mener à
bien ma mission.
J’ai pu relever l'importance du dossier dématérialisé, véritable outil de travail pour
le Commissaire Enquêteur compte tenu de l’importance du dossier venant en
complémentarité des permanences physiques assurées qui restent, malgré tout,
la charnière essentielle permettant l'expression du public. Malgré tout, en début
d’enquête, certaines personnes se sont plaintes de devoir télécharger l’entièreté
du dossier et rencontrer des difficultés. Vos services ont rapidement remédié à ce
problème en permettant le téléchargement des pièces individuellement. 42
Conformément aux dispositions règlementaires, un poste informatique a été mis à
la disposition du public à proximité de l’accueil de la Mairie pour la consultation
informatique du dossier d’enquête.
Pendant la durée de l’enquête la page du PLU sur le site internet de la ville de
Menton pouvait être consultée.
Il est peut-être regrettable que le registre n’ait pas été dématérialisé, ce qui aurait
possiblement permis d’avoir plus d’observations.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : La procédure d’enquête publique s’est déroulée conformément aux articles L 123.1 à L 123.18 du code de
l’urbanisme. 43
3/ L’ANALYSE DU DOSSIER D’ENQUÊTE, DES AVIS
ET DES OBSERVATIONS RECUEILLIES
3.1. Le dossier d’enquête publique
3.1.1. La composition du dossier d’enquête
Le dossier soumis à l’enquête publique comporte les pièces suivantes :
• Pièces écrites :
1. Rapport de présentation
Tome 1 – Diagnostic et état initial de l’environnement
Tome 2 – Rapport de présentation
Annexe : Étude de densification
2. Projet d’aménagement et de développement durables (PADD)
3. Règlement
a. Palette des couleurs prescrites
b. Palette des essences végétales
4. Plans de zonage
Plan de localisation – 1/6500 4a – Planche globale – 1/6500 4b –
Planche Est – 1/3000
4c – Planche Centre – 1/2500 4d – Planche Ouest – 1/3000 4e –
Planche Nord – 1/3000
4g – Plan masse Secteur Rosmarino – 1/600
5a. Liste des emplacements réservés
5b. Liste des emplacements pour mixité sociale et des Périmètres de
mixité sociale
6. Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)
• Annexes :
7. Annexes sanitaires
7a – Alimentation eau potable
7b – Assainissement
7c – Déchets
8. Servitudes d’Utilité Publique
8a – Liste des servitudes d’utilité publique
8b – Plans des servitudes d’utilité publique
_ PPR Mouvements de terrain Projet de PPRi
9. Secteurs d’isolement acoustique
10. Règlement local de publicité (RLP)
11. PSMV
12. Zones de préemption au titre des espaces naturels sensibles
départementaux
13. Obligations légales de débroussaillement
14. Bois et Forêts soumis au régime forestier
15. Inventaire des éléments remarquables (L.151-19 CU)
- Éléments de patrimoine – Plan d’ensemble – 1/6500
- Éléments de patrimoine – Zoom centre-ville – 1/2500 44
- Éléments de patrimoine – Zoom Garavan – 1/2500
16. Droit de préemption urbain
17. Risques naturels
- Plan d’Exposition aux Risques (PER) Mouvements de terrain
- Aléa Retrait et gonflement des argiles
- Inondation
- PAC submersion marine
- Risque sismique
18. Risque exposition au plomb
19. Secteur d’information sur les sols
20. ZAIIPER
21.Taxes d’aménagement
• Pièces administratives :
1. Délibération de prescription du PLU
2. Débat du Conseil Municipal sur le PADD,
3. Délibération d’arrêt du PLU et bilan de la concertation publique,
4. Avis CDPENAF / Avis Dérogation pour Ouvertures à l’urbanisation
(L.142-5 CU) Bilan de la concertation publique,
5. Désignation du commissaire enquêteur :Décision du tribunal
administratif de Nice n° E25000006/06 en date du 05.02.25 désignant
Madame Françoise HENNETEAU en qualité de commissaire enquêteur et
Madame Alice KUHNE BARBIER en de suppléante, pour l’enquête publique
mentionnée ci-dessus.
6. Évaluation environnementale : Courrier de la Commune de Menton en
date du 18 décembre 2024 consultant la Mission Régionale de l’Autorité
Environnementale pour avis sur le projet.
Accusé de réception de la Mission Régionale de l’Autorité
Environnementale, en date du 8 novembre,
Avis de la Mission Régionale de l’Autorité Environnementale sur le projet
en date du 13/03/2025.
7. Avis des personnes publiques associées :
▪ Avis de ASPONA en date du 19 Mars 2025
▪ Avis de Chambre d’agriculture des Alpes Maritimes en date du 18
mars 2025
▪ Avis de Communauté d’agglomération de la Riviera Française en
date du 12 Mars 2025
▪ Avis de Département des Alpes Maritimes en date du 12 Mars 2025
▪ Avis de Préfecture des Alpes Maritimes en date du 27 février 2025
▪ Avis de la CDPENAF en date du 06 mars 2025
▪ Avis de la CDNPS en date du 26 février.
8. Registre d’enquête 45
3.1.2. L’Évaluation environnementale
Conformément aux articles L.104-1 et suivants du Code de l’urbanisme, le PLU de
la commune de Menton est soumis à une évaluation environnementale.
La présence de sites inscrits dans le réseau Natura 2000 implique aussi que le PLU
soit soumis à une évaluation des incidences Natura 2000 qui constituera un volet
particulier de l’évaluation environnementale générale, dans la mesure où elle doit
faire l’objet d’une instruction administrative spécifique. En effet, elle fait l’objet
d’un avis spécifique du Préfet qui porte sur la qualité de l’évaluation et sur la prise
en compte de l’environnement dans le document de PLU arrêté.
De plus, le décret du 09 avril 2010 relatif à l’évaluation des incidences Natura 2000
impose aux SCoT, PLU et autres documents de planification soumis à une
évaluation environnementale, non approuvés avant mai 2011, et étant
susceptibles d’affecter les sites Natura 2000 sur le territoire concerné, de réaliser
une étude d’incidences sur les sites Natura 2000.
Dans ce cadre, le PLU de la commune de Menton dispose :
D’un diagnostic permettant de mettre en avant les grandes tendances du territoire
et ses enjeux. Une partie de ce diagnostic, notamment l’état initial de
l’Environnement.
D’un rapport de présentation du PLU répondant aux dispositions de l’article R.151-
1 à R.151-5 du Code de l’Urbanisme et de l’article R.122-20 du Code de
l’Environnement avec une évaluation environnementale et une étude d’incidences
Natura 2000, répondant à l’article R.414-23 du Code de l’Environnement.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Le dossier d’enquête est
conforme à l’article R.123.8 du code de l’urbanisme.
3.2. Avis exprimés, observations, requêtes et
propositions recueillies
3.2.1. Modalités de traitement des observations
Seront traitées successivement :
A. Les observations et propositions formulées par les personnes
publiques associées au projet (PPA).
B. Les observations et propositions du public qui ont été numérotées
dans l’ordre chronologique de leur dépôt, en séparant :
- Les observations et propositions émises lors de l’entretien avec le
commissaire enquêteur sont répertoriées « E »,
- Les observations et propositions consignées le registre d’enquête « 46
papier », tenu à la disposition du public sont répertoriées « R » - Les observations et propositions écrites adressées par voie postale au commissaire enquêteur ou reçues lors de mes permanences sont répertoriées « L »,
- Les observations et propositions transmises par courriel sont répertoriées « C ».
3.2.2. Avis exprimés par les Personnes Publiques Associées et
Consultées
Liste Date envoie
notification
Emission
d’un avis
AVIS
Agence régionale
de santé (ARS)
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
Association pour la
sauvegarde de
nature et des sites
(ASPONA)
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
19.03.2025 Émet des
observations
Défavorable à
l’OAP BORRIGO
Centre régional de
la propriété
forestière (CRPF)
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
Chambre de
commerce et
d’industrie (CCI)
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
01.04.25
adressé au
Maire
29.04.25
adressé au
CE
Hors délais
Hors délais
Chambre des
métiers et
d’industrie
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
Chambre
d’agriculture des
alpes maritimes
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
12.03.2025 Avis favorable
avec observations
Comité régional de
la Conchyliculture
méditerranée
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
Communauté
d’agglomération
de la riviera
française (CARF)
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
12.03.2025 Observations sans
avis
Département des
Alpes Maritimes
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
12.03.2025 Avis favorable
avec observations
Direction
Départementale
des Territoires et
de la Mer
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
12.03.2025 Avis Favorable
avec observations
et
recommandations 47
Direction
Régionale de
l’Environnement,
de l’Aménagement
et du Logement
PACA
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
Gir Maralpin Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
Institut national de
l’origine et de la
qualité
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
Préfecture des
Alpes Maritimes
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
06.03.2025 Avis favorable
avec
recommandations
Région PACA Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
Service
Départemental de
l’architecture et du
patrimoine
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
Commune de
CASTELLAR
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
Commune de
CASTILLON
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024 +
15/01/2025
Commune de
GORBIO
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
Commune de
ROQUEBRUNE DE
CAP MARTIN
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
Commune de
VINTIMILLE
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
Commission
Départementale de
la nature des
paysages et des
sites (CDNPS)
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
26.02.2025 Avis favorable
avec
recommandation
Commission
Départementale de
la Préservation des
espaces naturels,
agricoles et
forestiers
Mail :18/12/2024
Courrier :
20/12/2024
06.03.2025 Avis favorable
sous réserves 48
Mission Régionale
d’autorité
environnementale
En ligne :
18.12.2024
13.02.2025 Emet des
recommandations
3.2.3. Observations formulées par les Personnes Publiques
Associées et Consultées
1. L’Association pour la sauvegarde de nature et des sites (ASPONA) le 19 mars 2025 :
L'application de la règle Zéro Artificialisation Nette (ZAN) utilise la
méthodologie du CEREMA, permettant un calcul plus précis des surfaces
consommées par le passé. Cela ouvre la possibilité de consommer 4,5 hectares
d'ici 2035. Cependant, l'ASPONA souligne que le rapport de présentation indique
4,9 hectares d'ici 2031 et doit être mis à jour pour refléter le SRADDET révisé en
2024.
De plus, l'ASPONA exprime des réserves concernant l'urbanisation des « dents
creuses », qui représentent souvent des espaces de respiration dans les zones
denses et doivent être préservées pour des raisons de santé publique.
L'ASPONA se réjouit des améliorations apportées à la Trame Verte et
Bleue, qui prennent en compte la biodiversité et la rétention d'eau. Cependant, la
construction de nouveaux bâtiments sur les sommets de collines menace la
continuité des couloirs écologiques. L'ASPONA appelle à restreindre les droits à
construire dans ces zones fragiles. En parallèle, elle demande la protection des
stations de nivéoles de Nice dans les zones des Granges Saint-Paul et des Cuses
par un Arrêté de protection d'habitats naturels. Les cascades altérées et le Pont
Saint-Louis, qui abritent une riche biodiversité, devraient également être
protégées dans le plan local d'urbanisme.
L'ASPONA a des réserves concernant l'Orientation d'Aménagement et de Programmation (OAP) Borrigo, car les intentions de la commune sur la vallée sont floues et contradictoires, entre un besoin de préservation et des projets immobiliers lourds en cours.
OAP Rondelli : L’ASPONA se réjouit que le périmètre choisi soit conforme à une analyse équilibrée des besoins urbains des habitants et des exigences de la collectivité. Cela inclut des considérations sur la pratique sportive et artistique, ainsi que sur la sécurité civile, tout en cherchant un équilibre entre tourisme, commerce, mobilité et nature. Elle émet un avis favorable
OAP Borrigo : Bien que l’ASPONA apprécie l'effort de limiter le mitage urbain et de freiner les extensions non régulées, elle critique le manque de vision pour le secteur valléen, où les conditions d'urbanisation n'ont pas évolué depuis le PLU précédent. L'association souligne l'importance des habitats naturels pour la faune aviaire dans cette zone. 49
L’ASPONA déplore que l’analyse détaillée concernant le quartier de l’avenue Guillaume 1er de Provence n’ait pas été appliquée à la parcelle de l’ancien Centre Latournerie-Cernuschi, qui contient un patrimoine architectural remarquable. Elle demande que cette parcelle soit reclassée en zone UD pour mieux protéger ses éléments hydrauliques.
Concernant la densification, l’ASPONA soulève des inquiétudes sur l'impact potentiel sur la vallée du Borrigo, où des projets pourraient entraîner une emprise au sol excessive, dépassant les normes établies.
L’association émet un avis défavorable sur cette OAP.
Concernant la capacité d’accueil et la mixité sociale, l'ASPONA note des incohérences dans les données chiffrées de la version arrêtée par rapport aux précédentes et s'oppose à une application limitée de la mixité sociale à certaines zones urbaines. Elle demande que la règle de 40% de logements sociaux s'applique à toutes les zones urbaines susceptibles d'accueillir des logements.
Enfin, en matière de densification, l'ASPONA critique la réduction de la distance d'implantation des constructions, passant de 8 m à 4 m, jugée trop faible dans le contexte actuel. Elle propose d’adapter cette distance en fonction de la hauteur des constructions pour éviter les vis-à-vis et l'ombre portée, tout en respectant l'objectif de densification.
Le nouveau Plan Local d'Urbanisme (PLU) autorise désormais les toits- terrasses, auparavant prohibés, en leur attribuant un « bonus » si ces toits sont végétalisés, ce qui permettra de les considérer comme des espaces verts. Cela s'applique également aux zones naturelles et agricoles, mais l'ASPONA s'y oppose pour des raisons de protection paysagère et critique également la promotion de parkings souterrains non comptabilisés dans l'artificialisation des parcelles.
Concernant la végétalisation, la protection des arbres existants est reconduite. L'ASPONA appelle à une règle stipulant la replantation de deux arbres de variétés différentes pour chaque arbre abattu afin de renforcer la couverture arborée face aux enjeux climatiques.
En ce qui concerne les zones agricoles, l'orientation principale du projet reste de préserver les terres agricoles, sans évolutions vers un développement. Les règles actuelles, trop similaires à celles des zones urbaines, sont problématiques. L'ASPONA suggère d'initier une politique de reconquête des terres agricoles abandonnées et plaide pour un « Espace Test » sur la commune afin de favoriser l'installation de nouveaux agriculteurs. Ce lieu pourrait être situé près du chemin Glena, offrant une opportunité de formation pour de futurs exploitants agricoles.
L'ASPONA exprime des réserves concernant les secteurs à plan de masse Sœurs Munet et ex-Centre Latournerie, en raison d'un accès limité aux données détaillées sur les bâtiments. Concernant la mise en œuvre des lignes directrices du SRADDET, bien que les Tomes 1 et 2 du rapport aient été complétés, certaines lacunes persistent : 50
Le PLU révisé distingue trois secteurs à plan de masse : UMa (ancien centre Cernuschi-Latournerie), UMb (Rosmarino) et UMc (îlot des Sœurs Munet). UMc est lié à l'OAP Borrigo, tandis que UMa a un lien indirect via l'avenue Cernuschi et le sentier du Val d’Anaud.
L'ASPONA questionne l'exclusion de l'UMa de la production de logements, bien que cette zone inclue déjà des habitations. Des erreurs ont été notées dans un tableau concernant UMa et UMb, et l'exclusion d'UMa du dispositif SRU de mixité sociale semble incompréhensible. De plus, la surface d'UMa serait mal évaluée, à 2,9 ha au lieu de 2,5 ha.
Concernant l'accessibilité, bien qu'il soit prévu deux parkings semi-enterrés, la route menant à ces lieux est jugée difficile d'accès. L'ASPONA souligne l'ampleur du projet et le risque d'un classement en « secteur à plan de masse » pour une parcelle déjà bâtie avec des constructions de mauvaise qualité des années 1970. Elle propose plutôt un concours d'architectes pour réinventer cet espace et améliorer son intégration paysagère.
Enfin, une clarification est demandée quant au plan de masse à retenir pour UMc : celui de 2023 ou un plan ajusté en réponse aux demandes des habitants prévu pour 2024.
2. La Chambre d’agriculture des alpes maritimes le 12 mars 2025 = avis favorable avec observations :
Diagnostic :
- Ajouter une précision cartographique permettant d’identifier clairement les exploitations agricoles en page 79.
- Évaluer la faisabilité des projets agricoles envisagés
Rapport de présentation :
- Partie incidences : pages 401/402 corriger les contradictions Règlement :
- Reprendre l’avis de la CDPENAF concernant la règlementation des extensions et annexes d’habitations en zones N et A ainsi que l’ajout d’une mention dans le règlement et le rapport de rapport de présentation concernant les zones Nj et Nv. Zonage :
- Supprimer les EBC pour les parcelles qui ne bénéficient pas de la protection de la DTA.
3. La Communauté d’agglomération de la riviera française le 12 mars 2025
Éléments liés aux milieux aquatiques, à la prévention des inondations, aux milieux
marins et aux risques naturels
Le Diagnostic :
- Page 153 : le cours d’eau le plus à l’Est s’appelle le Monieri.
- Faire apparaître la cartographie réglementaire des cours d’eau et par-dessous
celle du réseau hydrographique. 51
- Page 155 : qualité des eaux de surface : la CARF dispose d’études un peu plus
précises.
- Page 160 : évoquer la révision du PPR séisme, noter qu’un PPR incendie a été
prescrit et qu’il existe un PAC submersion marine.
- Page 172 : rappeler le PPR prescrit pour les incendies.
- Page 184 : les zones humides ne sont pas issues d’une étude menée par la
CARF mais par le SMIAGE Maralpin en collaboration avec le CEN PACA.
- Page 263 : ajouter les embouchures du Fossan et du Gorbio.
- Page 271 : seulement 2 traitements de couverture/embouchure de petits fleuves
côtiers actuellement recensés et non 4.
Le PADD :
- Page 8 : protection des biens et des personnes : ajouter le maintien des ouvrages
hydrauliques dans un bon état de fonctionnement et la réalisation de pièges à
embâcles.
- Page 9 : poursuivre les trames bleues dans les ouvrages couverts afin de rétablir
les connexions avec la mer.
Les OAP :
- Borrigo : incorporer dans la réflexion des ouvertures ou des puits de lumières
tant pour faciliter les accès à l’ouvrage pour son entretien et son inspection que
d’améliorer le rôle de connectivité écologique qu’il pourrait jouer entre la mer et la
partie amont du bassin versant du cours d’eau.
Ouverture à l’urbanisation du Haut-Careï :
- Confirmer le principe de la création et l’emplacement d’un parking public
Les Énergies renouvelables :
- Intégrer les zonages dans le PLU suite à la délibération n°29/2025 du Conseil
Communautaire
Le Terrain communal situé 9023 chemin des Moulins :
- Il paraît opportun de permettre la possibilité d’un changement de destination des
bâtiments existants pour l’accueil du public, des ateliers ou expositions en lien
avec l’activité agricole future
4. Le Département des Alpes Maritimes le 12 mars 2025
Emplacements réservés :
V14 et V 17 au bénéfice du Département doivent prendre en compte les projets
de création d’un giratoire au carrefour de la RD22 et de l’Avenue de Prade et la
mise en double sens de la RD52 rue Henri GREVILLE.
V11, V12, V13, V15, ex V16 devront être conservés pour permettre l’ensemble des
projets d’infrastructure. 52
Voies départementales :
Poursuivre l’étude des projets en lien avec les services départementaux
notamment pour la piste cyclable du littoral qui correspond à l’itinéraire de l’Euro
Vélo 8.
Le règlement :
Modifier les DG pour autoriser les clôtures occultantes et brises vues de 2,5 m pour
les équipements publics d’intérêt collectif et services publics afin de permettre de
sécuriser les lieux de rassemblement des collèges.
Demande d’ouverture à l’urbanisation d’une partie du site de l’institut Médico
Educatif BARIQUAND ALPHAND actuellement en zone NP et son classement en
zone Ubd. Dans ce secteur se trouve la voie de desserte et un bâtiment qui sont
situés en dehors de la zone de risques du PPR.
5. Les services de l’État le 06 mars 2025
1° Concernant la compatibilité avec les documents supra communaux ou leur prise en compte :
Loi Littoral et la DTA : le volet justifications au titre de la loi littoral a été renforcé mais des compléments sont encore attendus. Cf. parties III/8 et IV/1/4 de l’avis. SRADDET : la partie mérite d’être confortée afin de démontrer que le PLU ne vient pas en contradiction avec les règles du SRADDET.
PLH : des éléments complémentaires de justification mériteraient d’y figurer. Cf. partie 1/rapport de présentation de l’avis.
SDAGV : supprimer la partie qui indique que le nouveau schéma impose la réalisation d’une aire d’accueil de 30 emplacements.
PPA :
- Pages 126 et 351 mettre à jour la référence du PPA.
- Intégrer dans le diagnostic le nouveau PPA qui a été approuvé
2° Bilan du PLU en vigueur :
- Un chapitre dédié à cette analyse devrait être intégré au PLU afin de présenter de manière claire l’analyse des résultats de l’application du PLU en vigueur, approuvé en 2018
3° Les différentes thématiques du PLU :
1. Méthodologie de consommation foncière : Bien que détaillée, la grille de critères devrait être ajustée pour clarifier la méthode utilisée par le PLU. 2. Orientation d'aménagement et de programmation (OAP) sur la trame verte/trame bleue : La révision du PLU inclut une OAP, mais elle est sommaire et devrait être enrichie pour mieux préserver la biodiversité et les milieux naturels de Menton.
3. Loi littorale : Bien que la commune ait identifié un secteur déjà urbanisé (SDU), il existe d'autres secteurs, comme celui de la route des Cabrolles, qui devraient également être considérés. De plus, certaines zones urbaines 53
peu denses devraient être reclassées en zones naturelles, car elles ne correspondent pas à des agglomérations au sens de la loi littorale. 4. Règlement des zones agricoles et naturelles : Les règles en vigueur s'éloignent des recommandations de la CDPENAF sans justifications adéquates. Il est conseillé de suivre ces recommandations pour contribuer à la préservation de ces zones, qui sont par nature non constructibles.
6. La Commission Départementale de la nature des paysages et des sites (CDNPS) le 26 février 2025
1° Avis favorable à la limitation de la consommation d’espaces naturels, forestiers, agricoles et la réduction des surfaces des espaces naturels agricoles et forestiers sous réserves que les zones Nv et Nj soient indicées p ou apporter des précisions dans le rapport de présentation et le règlement pour qualifier ces zones comme visant à protéger un espace remarquable et une coupure d’urbanisation identifiée par la DTA
2° Avis favorable à l’ouverture à l’urbanisation du site « Intermarché » du secteur haut CAREI.
3° Avis favorable pour permettre l’extension des constructions à usage d’habitation et des annexes en zone A et N sous réserves de :
- L’habitation existante à la date d’approbation du PLU ait une surface
supérieure à 40 m² avec suppression de la mention « latérale »
- Que l’opération projetée ne crée pas de logement supplémentaire.
- Que la hauteur de l’extension soit inférieure ou égale à la construction
existante et ne dépasse pas 7m.
- Que l’extension ait une SDP inférieure à 30ù de celle de la construction
existante sans que l’ensemble ne dépasse 120m².
4° Favorable aux annexes à condition que :
- L’habitation existante à la date d’approbation du PLU ait une SDP supérieure
à 70m²
- Que l’emprise au sol cumulée (y compris piscine) ne dépasse pas 60m².
- Un maximum de 2 annexes par UF, hors piscines non couvertes,
- D’une hauteur au faitage ou à l’attique maximum de 3m
- De correspondre à un niveau de rez-de-chaussée plus combles
- D’être implantées à moins de 20 m de l’habitation principale
- De faire l’objet d’une intégration paysagère et environnementale.
7. La Commission Départementale de la Préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers le 26 février 2025
Avis favorable au projet de révision du PLU de MENTON avec la recommandation
que la commune se rapproche d’un agronome afin de savoir si le terrain communal
à déclasser est compatible avec la culture du citron. 54
8. La MRAE le 13 février 2025
- Analyser la compatibilité du projet de PLU avec le SRADDET
(Document de planification qui, à l'échelle régionale, précise la stratégie, les
objectifs et les règles fixées par la Région dans plusieurs domaines de
l'aménagement du territoire).
- Compléter le dispositif du suivi du PLU par un état de référence et des
objectifs chiffrés afin de le rendre pleinement opérationnel et de préciser,
pour chaque indicateur, les mesures correctrices en cas de non atteinte des
objectifs.
- Reprendre l’analyse des incidences du réaménagement du secteur du front
de mer sur le risque de submersion marine et l’accessibilité afin de
démontrer la prise en compte de l’ensemble de ces enjeux par l’intégration
des mesures adaptées dans le règlement de l’OAP.
- Préciser l’articulation de l’urbanisation prévue avec la desserte en transports
collectifs et en modes actifs de déplacement, et d’en intégrer les modalités
dans le règlement du PLU.
- Les cartes d’aléas du PPRi ne sont pas annexées au rapport de présentation
ni au PLU.
- Expliquer comment le risque d’inondation a été intégré dans la séquence
éviter-réduire-compenser et dans le règlement du PLU.
- Expliquer comment le risque de ruissellement a été intégré dans la séquence
éviter-réduire-compenser notamment en démontrant l’adéquation entre le
réseau d’eaux pluviales et l’évolution du PLU.
- Préciser les modalités de prise en compte du risque d’incendie de forêt par
le PLU révisé
- Justifier la capacité de la station d’épuration à traiter les effluents de la future population permanente et touristique.
3.2.4. Les avis et contributions du public
3.2.4.1. Observations et propositions lors des entrevues avec le
Commissaire Enquêteur (rubrique « E »)
E1 : Demande de Madame et Monsieur UPERT lors de la permanence du 7
avril 2025 concernant leur terrain situé 93, route de Sospel à MENTON
- Souhaitent savoir ce que la révision va changer sur leur terrain.
+++++++++++++++++++++++
E2 : Demande de Madame Laurence KASPRZYCKI lors de la permanence
du 7 avril 2025 :
- Souhaitait avoir copie du PADD, du PLH, de l’OPAH et du PAVE.
+++++++++++++++++++++++ 55
E3 : Demande de Monsieur Jerôme CAPEFIGUE résidant 25 avenue des
acacias à MENTON, parcelle cadastrée BH 323 lors de la permanence du 7
avril 2025 :
- Constate, après une longue absence dans la région, que des constructions ont été faites sur l’emprise du canal qui passait au bas du vallon au droit de sa parcelle.
- Souhaite construire une grande villa de 3 étages environ mais le Projet de révision du PLU prévoit un retrait des constructions à 10m du canal. - Souhaite que la distance soit réduite à 3m.
+++++++++++++++++++++++
E4 : Demande de Madame LUPANO représentant la SRL MARELLA, 853
Corniche des Serres de la Madone à MENTON lors de ma permanence du 7
avril 2025.
Sa parcelle BM 330 de 13 647 m² est classée pour la plus grande partie en
secteur Np avec une grande partie en NpTC et une petite partie est en UC
- Concernant le bas du terrain :
En 2020 lors de l’élaboration du PLU, la commune aurait déclassé une petite
partie pour la mettre en secteur UBb. Cependant, la configuration de cette
partie ne permet aucune construction compte tenu des règles d’urbanisme.
Le terrain est entouré d’habitation.
Le secteur est en mixité sociale.
La propriétaire a le souhait de vendre à un promoteur social pour édifier des
logements sociaux
Elle souhaite donc un nouveau déclassement d’une plus grande partie de la
zone TC pour l’inclure en UBb afin de faire des logements sociaux.
- Sur le haut de son terrain la villa familiale est située en secteur NP et une
petite partie en UC.
La propriétaire demande un changement de zone de tout ou partie pour pouvoir étendre la villa existante et, construire d’autres bâtiment afin de permettre à elle et ses 2 sœurs de se partager le terrain.
+++++++++++++++++++++++
E5 : Demande de l’ASPONA représentée par sa Présidente et sa Directrice qui ont déposé un courrier lors de ma permanence le 16 avril 2025.
Leurs demandes sont de deux ordres :
- Permettre de télécharger les pièces du dossier de PLU en révision
individuellement. Actuellement, le dossier ne peut être téléchargé qu’entier
et cela est impossible si la capacité de l’ordinateur est insuffisante.
- Dans le dossier de PLU, il manque 3 secteurs plan de masse (hauteur,
largeur, longueur) : ROMARINO ; ilot des sœurs MUNET, ancien domaine
LATOURNERIE (UMa ; UMb ; UMc) leur permettant d’identifier où se
trouvent et combien de m² occupent les espaces pleine terre. 56
+++++++++++++++++++++++
E6 : Demande de Madame OLIVIER Monique lors de la permanence du 16
avril 2025, résidant au 42, boulevard de Garavan, à MENTON, Parcelle AV
42 d’une superficie de 4 750 m².
- Elle conteste le classement de son terrain en secteur de protection EVP. Elle
demande que les 2 000 m² au bout de son terrain composé de cannes
uniquement soit remis en UBc afin de pouvoir le vendre et utiliser cet argent
pour entretenir le reste de sa propriété.
Elle accepte que sa villa et les 2 750 m² attenants restent en EPV.
Sa propriété héritée de ses parents, d’une superficie de 4 750 m² est située
en zone UBC au PLU en vigueur.
Elle précise que le terrain comporte de très hauts murs (6 à 7 m) très ancien
et elle a dû dépenser 100 000 € récemment pour les entretenir.
Elle a signé un compromis avec un promoteur pour lui vendre 2 000 m² de
terrain. Elle a besoin de cette vente pour continuer à entretenir sa villa et le
terrain restant (2 750 m²) qu’elle veut conserver.
Le projet serait un petit immeuble de 2 étages sur 80 m² au sol, 12
appartements.
Elle fait valoir que son terrain est entouré d’immeuble, que la partie à vendre
disposerait d’un accès, l’intérêt pour la commune car le terrain serait
entretenu sinon elle n’aura plus les moyens. L’intérêt aussi de construire des
logements en déficit actuellement.
Elle a déjà prévu le découpage (mais n’a pas encore déposé de déclaration
préalable)
Elle devrait envoyer des photos ainsi que le relevé du géomètre d’ici la fin
de l’enquête pour étayer sa demande.
+++++++++++++++++++++++
E7 : Demande de Mesdames Catherine et Isabelle HELLUIN et Monsieur,
qui sont venus lors de ma permanence du 16 avril 2025 pour appuyer leur
demande faite par mail le 7 avril 2025.
+++++++++++++++++++++++
E8 : Demande de Monsieur GANELLON Richard résidant au 99, route de
Gorbio à Menton, parcelle BM 99 de 2 498 m² venus lors de ma
permanence du 16 avril 2025.
- Ne conteste rien.
Ce Monsieur a acheté ce bien il y a 35 ans et l’a mis en vente récemment
car handicapé et ne peut donc plus l’entretenir.
Est venu se renseigner pour savoir ce qu’on pouvait construire sur son
terrain à la demande des agences chez qui il s’est adressé.
Après recherche, il s’avère que sa parcelle est située en secteur UD avec un
espace protégé. 57
+++++++++++++++++++++++
E9 : Demande de Monsieur GIORGI, lors de ma permanence du 16 avril 2025, qui réside au 737 chemin de St Agnès, lieu-dit val d’Anaud. Sa requête concerne les parcelles BN 171 ;172 ;173 ;174 qui lui appartiennent et les parcelles BN 269 et 179 qui appartiennent et à la SCI TEBO dont il est le gérant.
A déposé un courrier et des annexes.
- Lors de sa visite, Monsieur GIOGI explique que le seul accès qui mène à un bâti à rénover lui appartenant, se fait par une servitude notariée de passage sur les parcelles BN 269 et 179 appartenant à la SCI TEBO
Conteste donc que cette partie de terrain a été mise, au projet de révision du PLU en zone UD et N, ce qui viendrait l’empêcher de faire les travaux nécessaires sur le chemin d’accès pour se rendre à la propriété.
+++++++++++++++++++++++
E 10 : Demande de Monsieur GIORGI gérant de la SCI TEBO, lors de ma permanence du 16 avril 2025
Sa requête concerne les parcelles BN269 et 179 qui appartiennent et à la SCI et les parcelles BN 171 ;172 ;173 ;174 qui lui appartiennent en propre.
Un courrier doit suivre.
+++++++++++++++++++++++
E11 : Demande de Monsieur CHENIER, lors de ma permanence du 16 avril 2025, qui réside allée des Arbousiers à MENTON, parcelle BN 457.
- Il souhaite connaitre le devenir de l’allée des arbousiers car il se plaint du
stationnement anarchique et certains ont implantés des piquets sur la voie
pour empêcher le stationnement au droit de leur propriété.
- Il souhaite également savoir quelle est la distance minimale que doit
respecter une construction par rapport à la limite de propriété car des
voisins ayant obtenu un permis récemment et ayant commencé la
construction se tiendrait très près de la limite de propriété.
+++++++++++++++++++++++
E12 : Demande de Monsieur BASSILANA Daniel, lors de ma permanence
du 16 avril 2025, qui réside 37, impasse du LANTERNO à ST AGNES.
- Ce Monsieur indique qu’un voisin qui habite sur le territoire de Menton
déverse sur son terrain d’énormes déblais qui dévalent dans le vallon et sur
les terrains situés en contrebas. Il a averti la CARF sui s’est occupé de
nettoyer le vallon. Il pense que le PLU n’empêche pas ces agissements.
+++++++++++++++++++++++ 58
E13 : Demande de Madame et Monsieur MAMMONE, lors de ma
permanence du 16 avril 2025, qui réside 12, allée des arbousiers,
propriétaires de la parcelle cadastrée BO 203
- Demande le déplacement de la limite entre la zone UC et NP
- Contestent la zone Np car leur bien n’est ni à protéger, ni soumis à risques.
+++++++++++++++++++++++
E14 : Demande de Madame SALSEDO Paulette, lors de ma permanence du
16 avril 2025, résidant au 20 chemin de la colle supérieure à MENTON,
parcelle AM 134 135 de 2400 m.
- Conteste le fait que son terrain soit en zone protégée alors que lorsqu’elle
l’a acheté en 1979 il était constructible
Après recherche, il s’avère qu’effectivement son terrain est en zone N au
PLU en vigueur et serait en zone A au PLU révisé. Elle va demander au Maire
et au commissaire enquêteur de faire passer son terrain en UC
+++++++++++++++++++++++
E15 : Demande de Monsieur LOMBARDI Massimo, avocat, et Monsieur
RIBEO David, architecte, lors de ma permanence du 23 avril 2025,
concernant la Parcelle AZ 68 DE 11430 m² appartenant à la SCI Le
PERCHOIR.
- Ils demandent l'extension de la zone UC autour de la villa pour 1/3 environ de la surface du terrain pour valoriser la villa.
Ce terrain était classé en UDb au POS, entièrement classé en Np en 2018
PLU actuel. Une villa construite dans les années 60. A l’époque l’avocat et
l’architecte avaient fait une demande à la commune de conserver environ
1/3 du terrain en secteur UDb. Au PLU en révision, uniquement l’accès et la
villa ont été conservés en secteur constructible.
+++++++++++++++++++++++
E16 : Demande de Monsieur LOMBARDIE Massimo avocat et Monsieur
RIBEO David architecte concernant les parcelles BP 163 et BO 169 de la
propriété POGLIANO situées au 13 bis rue de GORBIO à MENTON sont
venus à ma permanence du 23 avril 2025
- Demandent que la commune pour rattacher les deux parcelles à la zone
UBc.
- Le terrain a été divisé et deux parcelles constructibles ont été données en
héritage à deux enfants du propriétaire initial. L’un d’eux a pu construire et
l’autre a tardé. La parcelle non construite est devenue inconstructible en
2018.
+++++++++++++++++++++++ 59
E17 : Demande de Madame MARYSE CASTELLANI résidant au 441 chemin
de la pinède, est venu lors de ma permanence du 23 avril 2025 concernant
son terrain.
- Voulait savoir ce qui allait changer sur sa parcelle au PLU révisé mais ne disposait d’aucun renseignement pouvant me permettre de retrouver son terrain sur le plan du PLU. Elle indique qu’elle reviendra donc le 9 mai 2025.
+++++++++++++++++++++++
E18 : Demande d’un groupe de 6 personnes lors de ma permanence du 23
avril 2025.
Ils résident dans un ancien domaine divisé, situé entre le BAOUSSET et le
chemin de la colle supérieure.
- Souhaitent tous, un changement de zonage en zone urbaine de façon à
pouvoir construire pour eux ou leurs descendants. Deux d’entre eux ont
acquis les 2 villas existantes et les 4 autres, 4 terrains vierges issus du
domaine. Ces terrains sont en zone agricole A au PLU en vigueur. Aucun
changement prévu au projet de révision.
Ils vont transmettre un courrier collectif plus des courriers individuels car
sur certains points leur objectif est différent.
+++++++++++++++++++++++
E19 : Demande de Monsieur RUFFO lors de ma permanence du 23 avril 2025. Il réside au chemin de la pinède, parcelle AL 367.
- Demande pourquoi son terrain a été mis en NDTC au PLU en vigueur et qu’il n’est pas prévu de changement au PLU en révision. Autour de lui 2 villas ont été construites en 2013.
+++++++++++++++++++++++
E20 : Demande de Madame Nathalie SUGLIANO et Madame Sophie CIPRIANI, lors de ma permanence du 23 avril 2025, propriétaires d’une villa au 38 avenue des allées dans le secteur OAP du BORRIGO.
- Elles souhaitent vendre la villa située en zone UAb et donc faire supprimer le périmètre de protection EVP du projet de révision située sur leur parcelle.
+++++++++++++++++++++++
E21 : Demande de Monsieur Rudolphe REPNIK, lors de ma permanence du
23 avril 2025, qui réside au 288 chemin des Belvesasses, parcelles
220 221.
- Il est satisfait que son terrain reste en zone Na et demande la
règlementation pour protéger la végétation.
+++++++++++++++++++++++ 60
E22 : Demande de Monsieur GUILLOZIC et Monsieur GUILLOU, lors de ma
permanence du 09 mai 2025, qui sont producteurs de citrons au BORRIGO.
- Le terrain en question est en partie en zone A et Np
Ils contestent le fait que la zone NP n’admette plus de faire de l’agriculture
car ne pourront jamais évoluer
+++++++++++++++++++++++
E23 : Demande de Madame Marie JUVIN, lors de ma permanence du 09
mai 2025, qui réside au 30 avenue des acacias.
- Elle est cycliste et indique que la contre allée du BORRIGO destinée aux
vélos est très dangereuse car mauvais et réparations de fortune.
- Dénonce la démolition de beaucoup de vielles villas pour faire des
immeubles.
+++++++++++++++++++++++
E24 : Demande de Madame Claudine CAIA, lors de ma permanence du 09
mai 2025, qui réside au 61 Val des CASTAGNINS, parcelle BH 423 a et
possède un terrain au 30 Val des CASTAGNINS.
- Elle demande la suppression de la trame bleue sur le canal d’arrosage BH
262 qui imposerai à son projet de se tenir en retrait alors que ce canal
n’existe plus
- Elle a fait faire un rapport technique par un expert et la Mairie a constaté
que ce canal était obsolète
+++++++++++++++++++++++
E25 : Demande de Madame Chantal LANTERI et Monsieur Christian
LANTERI, lors de ma permanence du 09 mai 2025, qui résident 175 route
de Castellar, parcelles AL 010 ;197.
- Contestent le fait que leur terrain est en zone UC mais zone rouge.
+++++++++++++++++++++++
E26 : Demande de Monsieur LAROSA, architecte, lors de ma permanence
du 9 mai 2025.
Il représente Madame BOYLE propriétaire de la parcelle AS 15 au 87
boulevard du GARAVAN
- Conteste que la totalité de son terrain soit mis en zone de protection
(environ 26000 m²) au projet de révision du PLU. Au PLU en vigueur, sont
terrain est situé sur 3 zones (U.A.N).
- Demande de mettre en zone de protection uniquement
Le jardin des Antipodes, 61
Le canal d’irrigation,
L’ancien chemin muletier en pierres qui traverse sa propriété.
+++++++++++++++++++++++
E27 : Demande de Monsieur LAROSA, architecte, lors de ma permanence
du 9 mai 2025. Il représente un collectif d’architectes
- Il demande la modification de certaines pièces du dossier de PLU sur les points suivants :
Le calcul de la hauteur à l’acrotère pénalise à la fois la construction elle- même ainsi que sa végétalisation
Les rampes d’accès sont exclues de l’emprise au sol mais pas les rampes mécanisées.
Dans le lexique, les saillies sont autorisées chez le voisin.
+++++++++++++++++++++++
E28 : Demande de Monsieur LIKERMAN lors de ma permanence du 9 mai
2025. Il a acquis le relais de MONTI, restaurant maintenant fermé. Il est
en secteur NP. Il veut faire une blanchisserie et RdC et 8 chambres au 1er
étage du bâtiment existant.
- Demande que la zone NP autorise cette exploitation.
+++++++++++++++++++++++
E29 : Demande de Madame Béatrice EMMANUELLIAN, lors de ma
permanence du 9 mai 2025 qui est venue confirmer ses dires précédents.
+++++++++++++++++++++++
E30 : Demande de Monsieur Claude SPERANZA, lors de ma permanence du
09 mai 2025, propriétaire des parcelles AB 229 (terrain vierge) et 230
(villa) au 115 Val de CASTAGNINS à MENTON.
- Conteste le classement de la parcelle AB 229 en partie en Np sans
justification.
- Demande qu’il reste en UC.
E31 : Demande de Madame Marie MADELEINE ISOARDO accompagnée de
son gendre, lors de ma permanence du 9 mai 2025.
Elle réside au 335 ancienne voie du tramway à Menton
Elle a déposé un permis d’aménager qui a été refusé. Elle Souhaite en
déposer un autre avec un projet à la baisse
- Elle conteste que son terrain en UC au PLU en vigueur passe en N
intégralement.
+++++++++++++++++++++++ 62
E32 : Demande Madame me SALSEDO Paulette, lors de ma permanence du
9 mai 2025 qui réside au 20 chemin de la colle supérieure à MENTON,
parcelle AM 134 135 de 2400 m²
+++++++++++++++++++++++
E33 : Demande de Madame et Monsieur TREVISAN (SCI Le PERCHOIR),
venus avec leur conseil lors de ma permanence du 9 mai 2025 concernant
leur parcelle AZ 68 DE 11430 m²
- Ils viennent appuyer leur demande faite lors de ma permanence du 23 avril
2025 et réitérée par courrier.
+++++++++++++++++++++++
E34 : Demande de Mme ZUCCHETTO, lors de la permanence du 9 mai 2025
qui a une lettre pétition au nom du BORRIGO signée par 145 personnes.
- Contestent le plan de masse UMc
+++++++++++++++++++++++
E35 : Demande de Monsieur Sylvain LEYDER, lors de la permanence du 9
mai 2025, propriétaire des parcelles 520 et 215 et 608 609.
- Demande déclassement de la zone N en zone UC pour au moins une partie
de son terrain. Son terrain est déjà en zone N au PLU en vigueur.
+++++++++++++++++++++++
E36 : Demande de Monsieur Didier KARAZIAK, lors de la permanence du 9
mai 2025, qui est propriétaire au Val d’ANAUD, propriété cadastrée BN
89.90.101 de 7426m².
- Conteste et demande que son terrain reste en UC comme au PLU en vigueur,
ou la partie en restanques avec la villa
- Accepte N pour la partie en vallon qui jouxte l’espace boisé
- Indique que le fait de mettre tout le terrain en N favorisera
l’embroussaillement, risque de feu……
3.2.4.2. Observations et propositions déposées sur le registre
« papier » (rubrique « R »)
R1 : Monsieur Thomas DUCLOY a laissé un courrier qui a été agrafé au
registre le 29 avril 2025. Propriétaire de la parcelle AI 34 précédemment
constructible qui a été classée en zone naturelle au projet de révision du
PLU
- Ne demande pas le déclassement de sa parcelle mais souhaite recevoir soit
une subvention qui prenne en charge les taxes foncières et les droits de
succession ou l’acquisition par la ville du terrain en lui donnant bail 63
emphytéotique de 99 ans. Ces deux alternatives lui auraient été proposées
par la Commune.
+++++++++++++++++++++++
R2 : Observation de Madame Frédérique LORENZI Présidente de l’ASPONA
le 5 mai 2025, relative au projet de digue impactant la plage d’Hawaï.
- Opposée au projet de démantèlement de la plage Hawaï
- Demande que la commune fournisse un document visualisant une stratégie
complète de la gestion des traits de cote en lien avec le changement
climatique
- Demande la réduction de la hauteur de bâtiments du côté de la rue des
sœurs Munet en partie centrale, préservation des espaces verts. Demande
une révision du plan UMC conformément à la consultation publique de 2024.
+++++++++++++++++++++++
R3 : Observation de Monsieur BODAR le 5 mai 2025 qui s’interroge sur les
points suivants :
- La gestion de l’eau potables
- La gestion des eaux pluviales
- La gestion des eaux usées
- Le risque de submersion marine
- L’autonomie alimentaire et agricole du territoire
- La gestion du bruit et de l’air
- Le plan de mobilité
- Le respect des servitudes de vues
3.2.4.3. Observations et propositions effectuées par lettres, transmises
ou déposées (rubrique « L »)
L1 : Lettre déposée lors de la permanence du 7 avril 2025 par Monsieur
Jerôme CAPEFIGUE résidant 25 avenue des acacias à MENTON, parcelle
cadastrée BH 323.
+++++++++++++++++++++++
L2 : Lettre déposée lors de ma permanence du 7 avril 2025, par Madame
Simona LUPANO pour la SRL MARELLA, sise au 15 Via Strigelli à MILAN
pour un terrain situé sur la commune de Menton cadastré BM
115,301,302,303,330.
Sa parcelle BM 330 de 13 647 m² est classée pour la plus grande partie en
secteur Np avec une grande partie en NpTC et une petite partie est en UC
+++++++++++++++++++++++ 64
L3 : Lettre déposé lors de ma permanence du 16 avril2025.par Madame
Frédérique LORENZI Présidente et Madame Marjorie JOUEN Secrétaire
Générale de l’ASPONA.
+++++++++++++++++++++++
L4 : Lettre remise lors de ma permanence du 16 avril 2025 par Monsieur
GIORGI qui réside au 737, chemin de Sainte-Agnès, lieu-dit val d’Anaud.
Sa requête concerne les parcelles BN 171 ;172 ;173 ;174 qui lui
appartiennent et les parcelles BN 269 et 179 qui appartiennent et à la SCI
TEBO dont il est le gérant.
+++++++++++++++++++++++
L5 : Lettre du 16 avril 2025 de Monsieur GIORGI gérant de la SCI TEBO, sa requête concerne les parcelles BN269 et 179 qui appartiennent et à la SCI et les parcelles BN 171 ;172 ;173 ;174 qui lui appartiennent en propre.
+++++++++++++++++++++++
L6 : Lettre remise lors de ma permanence du 23 avril 2025 de Monsieur
RUBEO architecte pour terrain POGLIANO.
+++++++++++++++++++++++
L7 : Lettre pétition apportée par Madame ZUCCHETTO, lors de la
permanence du 9 mai 2025, au nom du BORRIGO signée par 145
personnes.
- Contestent le projet de réaménagement de l’ilot « les sœurs Munet et le
plan de masse UMc projeté : Une pétition du 14 mai 2024 indiquant les
raisons de cette désapprobation est annexée.
3.2.4.4. Observations et propositions effectuées par courriels (rubrique
« C »)
C1 : Courriel du 7 avril 2025 de Mesdames Catherine et Isabelle HELLUIN
– 10, allée du 8 Mai 1945 - 06500 Menton.
La requête concerne la parcelle de terrain située au 10, allée du 8 Mai
1945 à Menton (06500).
Références cadastrales : BL 337 de 1 722 m²
Contenance cadastrale de la parcelle : 1 722 m²
- Demandent que le classement au PLU en vigueur (UC) soit réhabilité.
Ces personnes, expliquent que rien ne justifie que leur terrain soit en partie
classé en EVP au titre des articles L 151.19 et L 151.23 du code de
l’urbanisme 65
Elles considèrent qu’il y a une incohérence entre les différents documents
du dossier de projet de révision du PLU.
+++++++++++++++++++++++
C2 : Lettre et annexes transmises par courriel le 12 avril 2025 de Madame
Élise MAESANO résidant 597, impasse des sources à MENTON.
Sa requête concerne ses parcelles BE 102 / 105/ / 323 / 328 d’une
superficie de 2 011 m².
- Demande l’intégration de sa propriété actuellement en zone N au sein de la
zone UC qui l’entoure afin de construire une maison pour ses enfants.
Elle joint des documents cadastraux, plans du PLU, proposition et photos.
+++++++++++++++++++++++
C3 : Courriel de Mme Justine GHIENA du 16avril 2025.
- Demande de réduire à 2 ou 3 mètres le retrait minimum imposé aux
constructions se situant en zone UC ou UD qui est prévue à 5 m.
+++++++++++++++++++++++
C4 : Courriel de M ADRIEN GHIENA du 16 avril 2025.
- La demande est identique à celle de Mme Justine GHIENA.
+++++++++++++++++++++++
C5 : Courriel du 18 avril 2025 de Mme EMMANUELIAN Béatrice ; M et Mme
ALUNNO-BRUSCIA Sylvain ; M et Mme BAGNIS Assunto ; M et Mme LATINO
Loris ; Mme ROMANO Cindy.
- Craignent que les résidents soient enclavés
- Contestent les constructions à venir du côté prévu par le PLU qui
assombriraient la vue
- Contestent le sens unique de la voie rue des Sœurs Munet
- Évoquent les difficultés de circulation
- Demandent un large trottoir et des dos d’âne afin de ralentir les
automobilistes
+++++++++++++++++++++++
C6 : Courriel du 18 avril 2025 de Madame Béatrice EMMANUELLIAN par
Madame Lucienne BEA
Même demande que C5
+++++++++++++++++++++++
C7 : Courriel du 27 avril 2025 de Madame Henriette HAMET-JOUEN qui
réside dans la vallée du BORRIGO. 66
- Souhaite que les lacets de l'ancien centre de vacances Latournerie ne soient
pas classés en zone urbaine (UMa ou UAb) mais en zone UD. Au minimum,
ils doivent être recouverts de la prescription "Espace vert protégé".
- Sollicite que tous les cours d'eau à l'air libre soient bordés dans les plans de
zonage par un zonage EBC (deux vallées des Castagnins et des Cabrolles ;
au Val d'Anaud ; le haut du Careï, le Gorbio, et tous les cours d'eau de
Garavan.
- Souhaite conserver, dans les parcelles proches du Borrigo, les vues qui sont
signalées dans l'étude OAP Borrigo.
- Conteste la hauteur prévue de 7 étages situés derrière l'avenue des alliés
et l'avenue Cernuschi et demande que le zonage UAb prévoit des hauteurs
différentes pour les parcelles et immeubles jouxtant les voies principales (7
étages) et ceux qui sont derrière (4 étages maximum).
- Demande de tenir compte des immeubles existants comme dans la rue des
Sœurs Munet, qui est très étroite et ne peut supporter de vis-à-vis à 4, 5
ou 6 étages.
- Conteste l'UMc qui est présenté qui prévoit une trop forte densité alors que
les bâtiments existants ne dépassent pas 2 étages.
- Souhaite conserver un pourcentage d'espaces verts dans cet ilot, prévoir
des commerces, des logements mais aussi des équipements publics ou
collectifs.
- Demande que les toits soient en tuiles à 2 ou 4 pentes.
- Conteste la mini-tour de 6 étages au milieu de l'îlot
- Précise que L'OAP Borrigo n'explique pas du tout quel est le projet pour la
vallée
- Demande quelle mesure la Commune compte-t-elle prendre pour rendre les
plages acceptables au classement national.
+++++++++++++++++++++++
C8 : Courriel du 27 avril 2025 de Monsieur Ronan BONSIGNORE qui réside
au domaine de Latournerie à MENTON, parcelles cadastrées BL394 ; 395 ;
412
- Souhaite une réduction de l’emprise au sol des aménagements sur le haut
du domaine (plateau du site centre la Tournerie) pour diminuer la gêne et
bruits sur le domaine (faunes et flores), et habitations
- Demande de réduire le nombre d’appartements prévus au bas du domaine
Le projet au bas du domaine, avec plus de 110 appartements,
- Il constate que le site la Tournerie / Borrigo / lacets et ouvrage hydrauliques,
escaliers… est très dégradé et nécessite un entretien il demande un
entretien.
+++++++++++++++++++++++
C9 : Courriel du 27 avril 2025 de M Jean-Yves BOSSE VIDAL relative à 3
emplacements réservés ER V6, ER V11, ER V25 au bénéfice du Conseil
Départemental prévus au projet de révision du PLU de MENTON.
- La justification ne serait pas démontrée. 67
- Incohérence avec la topographie et la carte des risques mouvements de
terrain et qui serait préjudiciable au droit de propriété.
- Ces ER ne seraient assortis d’aucune des spécifications prévues à l’article
L.151-41 du Code de l’Urbanisme.
- Il souhaite la suppression des travaux d’élargissement de la voirie de
desserte.
+++++++++++++++++++++++
C10 : Courriel du 23 avril 2025 de Monsieur Rodolphe REPNIK et Madame
Karine MOREL.
- Souhaitent que soient classés deux cyprès. Ils ont annexé à leur demande
des photos et un plan qui semblent démontrer que les arbres sont situés sur
leur terrain.
+++++++++++++++++++++++
C11 : Courriel du 30 avril 2025 Maitre LOMBARDI Massimo, avocat,
concernant la Parcelle AZ 68 DE 11430 m² pour le compte de la SCI LE
PERCHOIR
- Ce courrier vient préciser la demande faite lors de la visite à la permanence
du 23 avril 2025 et du 9 mai 2025.
+++++++++++++++++++++++
C12 : Courriel du 30 avril 2025 de Madame Mélanie FABRE :
- Conteste le fait que l’OAP RONDELLI présentée au projet de révision de PLU
ne sera pas l’opération finale puisque l’ETAT a demandé des modifications.
- Conteste le fait que l’OAP RONDELLI ne tient pas compte des souhaits
exprimés lors de la consultation publique de 2024. Elle doit être complétée
sur l’ensemble des points évoqués soit la mobilité, la pollution de l’air,
végétalisation…
- Concernant la trame verte, il manque des mesures concrètes pour protéger
les cours d’eau, sources et cascades et nécessité d’identifier les parcelles
qui serviront de compensations lorsqu’il y aura des projets qui auront un
impact négatif sur la biodiversité.
- Sollicite la création d’une trame marine relative à la gestion du littoral
- Demande la suppression d’une rangée de place de stationnement pour y
faire une piste cyclable sur la promenade du soleil.
- Conteste le chiffre relatif à la production de nouveaux logements et le
nombre trop important de résidences secondaires.
- Demande de mieux prendre en compte la question de l’eau et de
l’assainissement.
- Apprécie le recensement des barmes et canaux.
+++++++++++++++++++++++ 68
C13 : Courriel du 6 mai 2025 de Monsieur Laurent MAITRE Directeur de l’EHPAD Maison Russe Sainte Anastasie,166 Impasse de la Maison Russe - 06500 MENTON :
- Demandent de laisser la parcelle BM 105 en UBb au lieu de UBd projeté au
PLU en révision afin de pouvoir acquérir la parcelle mitoyenne de leur terrain
et mettre en œuvre leur projet de rénovation et d’extension de
l’établissement.
- Demandent également des dérogations aux articles du règlement de UBb
relatifs à la hauteur et aux toitures.
+++++++++++++++++++++++
C14 : Courriel du 6 mai 2025 de Monsieur LEPAERE Directeur de la
Maitrise d’ouvrage à ESCOTA :
- Demande l’inscription de l’autoroute A8 et de ses dépendances en zone UZ
au lieu de N qui ne correspond pas à la réalité du terrain et ne permettent
pas la valorisation des équipements.
+++++++++++++++++++++++
C15 : Courriel du 6 mai 2025 de Madame Mélanie FABRE :
- Demande à connaitre la traduction des risques et des aléas de la carte du
PPR.
+++++++++++++++++++++++
C16 : Courriel du 6 mai 2025 de Monsieur CUESTA :
- Ce Monsieur s’oppose au projet de révision du PLU car est opposé au projet
de digue.
+++++++++++++++++++++++
C17 : Courriel du 6 mai 2025 de Monsieur MASSIMO LOMBARDI, avocat,
pour le compte de la SCI LE PERCHOIR pour la parcelle AZ 68 de 11 430
m². Il joint à sa demande un PV.
+++++++++++++++++++++++
C18 : Courriel du 6 mai 2025 de Madame Anne BOINET qui souhaite :
- Limiter les constructions, l'urbanisation et exiger des bâtis espacés avec
toits pentus en tuiles conforme à l'usage local.
- -conserver un maximum de zones vertes en particulier autour des cours
d'eau (Borrigo, Carei, Fossan...) afin de permettre l'écoulement naturel des
eaux vers la mer sans bétonner.
- Prendre en considération la montée du niveau de la mer et laisser au
Mentonnais davantage de surface de plages publiques.
- Assurer un traitement efficace des eaux usées afin que l'eau de baignade ne
soit plus souillée 69
+++++++++++++++++++++++
C19 : Courriel du 6 mai 2025 de Monsieur Patrick BERTRAND :
- S’oppose au PLU et demande que la commune :
- Remplisse son obligation de présenter une stratégie d'adaptation face au
risque d'érosion et de submersion Marine
- Présente un plan d'action en faveur des cours d'eau comme couloir de
biodiversité pour protéger les 20 m le long du bord de mer des torrents et
fleuves côtiers le geravano le Careï le Borrigo et le Gorbio.
- S’oppose à la suppression de la plage de Hawaï.
+++++++++++++++++++++++
C20 : Courriel du 6 mai 2025 Monsieur Patrick BARRALIS représentant la
SAFER, concernant les parcelles 118,121, 122 et 136 dont la SAFER est
propriétaire.
- Demande le classement en zone Ap de sa parcelle classée en Np au projet
de révision du PLU afin de permettre de faire perdurer l’exploitation de
l’oliveraie séculaire déjà en place et la rénovation du verger d’agrumes
actuellement à l’abandon.
La SAFER a transmis un courrier hors délai sur le même sujet.
+++++++++++++++++++++++
C21 : Courriel du 6 mai 2025 de Mme Lucette LEGOT :
- Considère qu’il y a trop de plages privées et que toute possibilités de
construction d’ouvrages de protection des plages devrait disparaitre.
- Demande la protection et la conservation les cours d’eau
- Demande la Création et protection des trames vertes, bleues, noires et
brunes afin de retrouver une biodiversité indispensable à tous notamment
en limitant la construction de nouveaux immeubles.
- Demande le rétablissement des toits en tuiles.
- Demande de tenir compte des infrastructures routières existantes avant
d’ajouter de nouvelles constructions.
- Souhaite donc Plus de transport en commun, stations de co-voiturage,
pistes cyclables et inciter la population à délaisser la voiture.
- Souhaite que la qualité de l’air soit d’avantage mesurée à MENTON.
- Demande de protéger et reconquérir des zones agricoles et faciliter
l’installation de nouveaux agriculteurs.
- Demande de protéger et reconquérir des zones piétonnes avec des trottoirs
plus larges, des arbres et une dés imperméabilisations.
- Du côté du Borrigo : Demande de classer tous les lacets en espaces verts
protégés et préserver l’installation hydraulique centenaire de conserver le
pourcentage d’espaces vert et harmoniser la hauteur des immeubles à la
colline.
- Vers le Gorbio : Considère que la poursuite de la densification de cette zone
sans réflexion à long terme est préjudiciable. 70
- Vers Garavan : Demande de réduire le nombre de plages privées trop
nombreuses.
+++++++++++++++++++++++
C22 : Courriel du 6 mai 2025 de Madame Anne KIPP :
- Remarque que l’enquête n’est pas dématérialisée
- Demande d’inscrire dans le règlement une surface minimale de pleine terre
par parcelle, et refuser les revêtements imperméables dans les zones
sensibles.
- Souhaite un dispositif de gestion des eaux pluviales à la parcelle pour
chaque construction ou rénovation, afin d’éviter le déversement sur la voie
publique ou les terrains en aval.
- Souhaite que le PLU encourage une cartographie des points noirs concernant
les engorgements des réseaux d’eaux pluviales et fixe des critères plus
stricts d'évaluation des projets dans ces secteurs
- Demande de préserver et renforcer les zones naturelles ou boisées dans les
hauteurs pour freiner naturellement le ruissellement
- Souhaite que la commune surveille plus les chantiers pour éviter les
conséquences d'une imperméabilisation mal maîtrisée (création de pente en
béton, suppression de haies ou remblais directs sur talus), qui aggravent
les écoulements vers les voies ou les voisins.
- Demande une cartographie des cours d'eau
- Souhaite que le PLU recommande des actions de sensibilisation des
propriétaires privés, qui jouent un rôle clé dans la gestion de l'eau à la
parcelle.
- Constate l’absence de carte des zones inondable
- Demande que l’ancien Centre Latournerie-Cernuschi soit mieux protégé
que ne le fait le projet de révision du PLU
- Demande également la protection des Granges Saint-Paul Les Granges
Saint-Paul (zone au fort potentiel agricole et patrimonial, actuellement
menacée par la cabanisation)
- L’intérêt écologique et patrimonial de la vallée du Gorbio n'est pas
suffisamment pris en compte dans les documents actuels.
+++++++++++++++++++++++
C23 : Courriel du 6 mai 2025 de Madame LOMBARDO :
- Demande de renforcer les règles dans l’ensemble PLU afin de contenir les
vagues de chaleurs urbaines
- Constate que l’OAP thématique de la Trame Verte et bleue déploie des
arguments très notables en faveur de la protection de la biodiversité mais
peu lisibles sur certains sujets notamment la « restauration »
+++++++++++++++++++++++
C24 : Courriel du 6 mai 2025 de Madame MIREUX :
- Demande de limiter la hauteur des bâtiments à 4 étages sur l’ancienne cité
des oliviers, chemin de Ste Agnès. 71
- Demande de limiter la hauteur des immeubles à l’ilot des sœurs MUNET
- Demande de classer les lacets de la Tournerie en zone verte protégée.
- Demande de revégétaliser le Borrigo, garder la contre-allée pour les
riverains en la limitant à 30 km/heure.
+++++++++++++++++++++++
C25 : Courriel de Mme OLIVIER Monique remis lors de la permanence du
16 avril 2025, résidant au 42 boulevard de Garavan, à MENTON Parcelle
AV 42.
- Demande identique à celle faite lors de la permanence du 16/04/2025. Un
courrier de chacun de ses 2 avocats vient renforcer la demande.
+++++++++++++++++++++++
C26 : Courriel du 6 mai 2025 de Monsieur Jean Christophe STORAI :
- Demande la « suspension du zonage » sur l’OAP RONDELLI car la
constructibilité est trop restrictive,
- Demande une concertation, l’insertion de réserves foncières, la mise en
compatibilité avec les nouvelles dispositions législatives permettant de lutter
contre la pression spéculative sur le littoral mentonnais.
A envoyé un courrier en Mairie, dont les termes étaient identiques le 12 mai
2025, hors délais
+++++++++++++++++++++++
C27 : Courriel du 7 mai 2025 de Madame et Monsieur BABINI pour un
terrain au 122, chemin de la Colle Supérieure – 06500 Menton.
- Souhaitent que leur parcelle AM 404 de 3 300 m² en zone A au PLU en
vigueur soit classée en zone constructible.
+++++++++++++++++++++++
C28 : Courriel du 7 mai 2025 de Madame et Monsieur KARAZIAK sont
propriétaires des parcelles BN 89, 90 et 101 pour un total de 7 426 m²
située au bas du Val d’Anaud après le Parc Gorre.
- Contestent le classement d’une partie de leur parcelle 101 de 4 043 m² en
Zone Natura 2000 qui va dévaloriser la propriété, empêcher la transmission
et l’entretien. Le reste de la propriété est en zone UC.
+++++++++++++++++++++++
C29 : Courriel du 7 mai 2025 de Monsieur D’HAUTESSERRE architecte,
résidant à CANNES.
- Propose diverses modifications du règlement ainsi que des dispositions
générales du projet de révision du PLU
++++++++++++++++++++++ 72
C30 : Courriel du 7 mai 2025 de Monsieur Laurent DELAUNAY architecte
pour Techni Architecture :
1) Secteur Val de Castagnins
- Souhaite pouvoir inscrire le projet d’aménagement du Val des Castagnins
dans le cadre d’une OAP sectorielle, compte tenu des règles du PLU qui ne
leur sont pas adaptées.
2) Secteur Saint Roman
- Autoriser les bardages métalliques sur les bâtiments industriels qui sont
interdits par l’article UZ5 du projet de révision du PLU
- Demandent si une cartographie sera-t-elle actualisée dans le future PLU ou
si un P.A.C. sera établi pour les parcelles AE 197,198,199 ;200 qui ont fait
l’objets d’études préconisant le classement en zone G2, constructible sous
conditions.
+++++++++++++++++++++++
C31 : Courriel du 8 mai 2025 de Madame et Monsieur BABINI Gabrielle
et Jean,122, Chemin de la Colle Supérieure à Menton
Madame et Monsieur DRANES Lionel ,11, avenue du port à MONACO
Madame et Monsieur Dorina et Vasile RODIDEAL,3, bretelle du Vistaero
à Beausoleil
Leur requête concerne la parcelle AM 404 (ROBINI) ; AM 398 et AM
402(RODIDEAL) ; AM 393 ; AM 400 ; AO 404 ; AO 405 (DRANES)
- Demandent le passage en tout ou partie de leurs parcelles en zone UC au
lieu de A actuellement.
+++++++++++++++++++++++
C32 : Courriel du 8 mai 2025 de Madame Marie Christine CARANICOLAS
pour la SCI les OLIVIERS pour sa parcelle BM 313.
- Conteste la requalification de sa parcelle en EVP et demande le maintien en
UD voire le passage en UC.
+++++++++++++++++++++++
C33 : Courriel du 8 mai 2025 de Madame Aline CARANICOLAS pour sa
parcelle BM 138 et 139.
- Conteste la requalification de sa parcelle en EVP et demande le maintien en
UD voire le passage en UC.
+++++++++++++++++++++++
C34 : Courriel du 9 mai 2025 de Monsieur MORAND, propriétaire de la parcelle BM 133
- Conteste la requalification de sa parcelle en UD, actuellement en UC 73
- Demande que la zone UMa de la partie Est de l’ancien centre Roger
Latournerie soit requalifiée en zone UD.
+++++++++++++++++++++++
C35 : Courriel du 9 mai 2025 de RTE :
- Demande de compléter le dossier du PLU notamment les servitudes, la liste
des servitudes et le règlement.
+++++++++++++++++++++++
C36 : Courriel du 9 mai 2025 de Madame Clémentine GRANGE :
- Souhaite des renseignements sur le PPR.
+++++++++++++++++++++++
C37 : Courriel du 9 mai 2025 de Monsieur LARSON, architecte,
Demande plusieurs modifications des dispositions générales, du règlement dans
les zones U ; N, du lexique :
- Faire coïncider la règlementation avec la réalité du terrain
- Faire coïncider la réglementation avec les exigences des ABF
- Reconstruction au gabarit plutôt qu’à l’identique
- Adapter le zonage à la réalité du terrain.
+++++++++++++++++++++++
C38 : Courriel du 9 mai 2025 de Madame Isabelle TALLARIDA :
- Défavorable au projet de PLU tel qu’il est.
- Demande pourquoi il n’y a pas de cartographie de la Trame Noire présentée
?
- Demande si la commune envisagerait de restaurer les continuités
écologiques en
front de mer ? Et si oui, comment précisément ?
- Demande comment la commune pense pouvoir conserver voire restaurer
les qualités écologiques de ces lisières, précisément ?
- Comment sont représentés les objectifs sur la carte nommée : « OAP -
Quel sont les objectifs dans le cadre de la conservation de la Trame Verte et
bleue,
- Demande la communication de la méthodologie des études relatives à un
plan de gestion de la biodiversité à l’échelle de la commune et de
l’agglomération de la CARF ; « actions ciblées de reboisement », ou les
moyens pour « préserver les « zones humides en fonds de vallons ».
+++++++++++++++++++++++ 74
C39 : Courriel du 9 mai 2025 de Monsieur BARRUTELLO Laurent
concernant le plan de masse UMc :
- Conteste le projet car trop dimensionné, engendrant des nuisances.
+++++++++++++++++++++++
C40 : Courriel du 9 mai 2025 de Madame Nathalie PETRU :
- Demande un plan d'action concernant le réchauffement climatique et la
montée des eaux.
- Conteste l’accueil de beaucoup de touristes et l’augmentation prévue des
habitants,
- Demande des renseignements sur la station d’épuration
- Demande ce qu’il est prévu par rapport à la pollution de la mer et la
protection des cours d’eau et abords.
- Conteste les plages privées,
- Conteste la réduction de la distance entre les bâtiments de 8m à 5m
- Demande de prévoir une stratégie pour s’adapter au changement
climatique.
+++++++++++++++++++++++
C41 : Courriel du 9 mai 2025 de Madame Astrid SANSA PINTO :
- S’oppose au projet sur le secteur des sœurs MUNET
+++++++++++++++++++++++
C42 : Courriel du 9 mai 2025 de Madame Carine MICQUIAUX propriétaire
de la parcelle BM 312 :
- Conteste le fait que sa parcelle passe pour la quasi-totalité en espace vert
protégé sans justification et passe de UC (0.20) en UD (0.15).
- Conteste que la zone de La Tournerie ne soit pas en zone espace vert
protégé et passe en zone à 0.30.
3.2.5. Traitement des observations par thèmes
Le public a donc émis durant cette enquêtée au total 88 observations soit de manière individuelle, soit collective.
Ces réclamations et remarques, accompagnées des nom, prénom et coordonnées, qualité des requérants, lorsque j’en ai eu connaissance, sont résumées dans ce rapport et ont été annexées au registre des observations. Sont indiqués les noms, lieux ou, sujets concernés, les propos, observations ou demandes résumés des personnes. 75
Les références des observations (entretien, lettres déposées, reçues, messagerie sont précisées).
La plupart concerne des demandes individuelles relatives à un changement de zonage au PLU (pour une constructibilité ou de demande de « rectification » de zonage). Il s’agit donc de demandes visant à modifier le règlement graphique et écrit du PLU.
L’ensemble de ces observations seront regroupées par thème tel que détaillé ci- après. On notera quelques observations ne relevant pas de l’enquête publique.
3.2.6. Bilan de l’enquête
Cette enquête publique a connu une participation moyenne des mentonnais. Lors des quatre permanences que j’ai effectuées (7 avril, 16 avril, 25 avril et 9 mai) une affluence moyenne a été notée. Une organisation a été mise en place, avec l’aide des services de la Mairie, permettant aux personnes souhaitant rencontrer le Commissaire Enquêteur de le faire dans de bonnes conditions. Aucun incident n’a été noté lors de cette enquête publique notamment lors des permanences du Commissaire Enquêteur.
L’enquête publique s’est ainsi déroulée dans de bonnes conditions d’accueil du public mise à part une panne de l’ascenseur qui a obligé certaines personnes ayant des problèmes de déplacement d’emprunter plusieurs escaliers compte tenu de la configuration des lieux
Conformément aux dispositions règlementaires, un poste informatique a été mis à la disposition du public à proximité de l’accueil de la Mairie pour la consultation informatique du dossier d’enquête.
Pendant la durée de l’enquête la page du PLU sur le site internet de la ville de Menton pouvait être consultée.
Il est regrettable que l’enquête n’ait pas été dématérialisée, permettant peut-être à plus de personnes de s’y intéresser.
Aucun incident n’a été noté lors de cette enquête publique notamment lors des permanences du Commissaire Enquêteur. Bien au contraire, j’ai rencontré certaines personnes qui voyaient leur avenir ou celui de leurs descendants compromis par l’application de zonage naturel ou d’un EVP sur la tout ou partie de leur terrain. Malgré tout, je n’ai constaté aucune hostilité de leur part, juste de l’incompréhension. 76
3.3. Bilan des observations recueillies
3.3.1. Observations des Personnes Publiques Associées et
Consultées
Les différents avis ont été joints au dossier d’enquête mis à la disposition du public.
o L’ASPONA émet des réserves et un avis défavorable à l’OAP BORRIGO : o La chambre d’agriculture des alpes maritimes avis favorable avec observations.
o La Communauté d’agglomération de la riviera française émet des observations sans avis.
o Le Département des Alpes Maritimes émet un avis favorable avec observations.
o Les services de l’État émettent un avis favorable avec observations et recommandations.
o La Commission Départementale de la nature des paysages et des sites (CDNPS) émet un avis favorable avec recommandations.
o La Commission Départementale de la Préservation des espaces naturels,
agricoles et forestiers émet un avis favorable avec réserves.
o La MRAE en date du 13 février 2025 émet des recommandations.
3.3.2. Observations du public
Observations recueillies lors de mes permanences :
J’ai décompté la visite de 44 personnes ou groupes de personnes sur les 4 jours de permanences à savoir :
• Lundi 07 avril 2025 : 3
• Mercredi 16 avril 2025 : 10
• Mercredi 23 avril 2025 : 13
• Vendredi 09 mai 2025 : 18
Observations portées aux registres d’enquête avec ou sans pièces jointes :
On dénombre 3 observations portées par le public.
Documents adressés ou remis en annexes de l’enquête :
Pour l’ensemble de la période de l’enquête, 7 lettres, 42 courriels, ont été reçus
ou remis. Certains font doublon. Ces documents ont été joints au fur et à mesure
de leur réception aux registres d’enquête permettant leur consultation par le
public.
Courriers hors délais :
Deux courriels ont été reçus hors délais le 12 mai 2025. 77
Quelques personnes sont venues simplement pour obtenir des précisions sur les
évolutions de la constructibilité de leurs terrains ou propriétés. Nous avons
consulté ensemble le plan de zonage et le règlement du PLU. De nombreuses
personnes reçues ont souhaitaient faire part d’observations sur les dispositions
particulières du PLU concernant principalement leurs propriétés. Elles ont par la
suite soit portées des observations sur le registre mise à leur disposition soit
déposées ou envoyées un courrier – parfois sous forme d’une pétition ou par
messagerie.
Quelques personnes reçues lors de mes permanences ont souhaité échanger sur
les dispositions générales retenues dans le cadre de l’élaboration du PLU tel que
les prévisions d’évolution de population ou la prise en compte des risques
inondation et incendie.
La plupart des propriétaires de parcelles qui subissent ou ont déjà subi au PLU en
vigueur au moment de l’enquête des restrictions en matière de constructibilité des
parcelles, ne comprennent pas pourquoi « eux ». La plupart souhaitent la
réduction ou la suppression des zones N ou des EBC affectant leur bien.
Un grand nombre de riverains contestent le plan de masse UMc du secteur des
sœurs MUNET . Le site de Latournerie est également un centre d’intérêt important.
Après examen attentif, les observations, formulées par le public, peuvent se
regrouper suivants les différents thèmes indiqués ci-après sans ordre prioritaire :
a. Contestation sur le projet de zonage, de U en N
b. Contestation sur le projet de zonage en U avec diminutions de la constructibilité (ex UC vers UD)
c. Contestation de l’application des EPV
d. Demande de déclassement de N ou d’un secteur EBC en zone constructible
e. Demande de déclassement de A an U
f. Demande de mise à jour
g. Contestation de l’OAP du BORRIGO et notamment le projet ilot des Sœurs Munet : hauteur excessive, circulation, troubles de voisinage… h. Demande de préservation du secteur LATOURNERIE
i. Demande de prise en compte de l’environnement
j. Lisibilité du dossier…
Le public a parfois formulé les mêmes observations demandes ou propositions sous
plusieurs formes par courrier, registre ou mails. 78
3.4. Clôture de l’enquête publique
En application de l'article R 123-18 du code de l'environnement le vendredi 9 mai
2025 à 16h l’enquête publique est close. Le registre est clos par le Commissaire
enquêteur. Le registre et l’ensemble des pièces annexes ont été remis au Maire. 79
4/ PV DE SYNTHÈSE ET MÉMOIRE EN RÉPONSE DE
LA COMMUNE
À la fin de l’enquête, le 9 mai 2025 un échange a eu lieu les services de la commune
sur le déroulement de l’enquête et les observations formulées par le public.
En application de l'article R 123-18 du code de l'environnement, le 14 mai 2025
un procès-verbal de synthèse comportant notamment le descriptif des
observations du public et la liste des questions formulées par le commissaire
enquêteur a été remis au Maire.
Le mémoire en réponse m’a été transmis le 22 mai 2025.
Ce procès-verbal se trouve en annexe du présent rapport.
Pour une meilleure lisibilité, les commentaires de la Commune sur les
requêtes des particuliers sont indiqués en bleu et encadrés et celles du
Commissaire Enquêteur, en vert et encadrés.
4.1. Réponses de la commune au observations des
personnes Publiques Associées et Consultées
Tableau de prise en compte des avis des personnes publiques associées :
Remarques formulées Réponses apportées par la Commune
Pièces du
PLU
modifiées
CDNPS : avis favorable
Au titre du L.113-1 du
CU (classement et
déclassement d’EBC)
Avis ne nécessitant aucun retour ni
modification du dossier de PLU.
Pièces modifiées /
/
CDPENAF : avis favorable sous réserves
1. Au titre de l’article
L.112-1-1 du code rural
de la pêche maritime
concernant les moyens
de contribuer à la
limitation de la
consommation d’ENAF et
au titre du L153-16 du
CU concernant la
1. Conformément aux précisions
apportées par la commune lors de la
CDPENAF, le chapeau du règlement du
PLU a été complété pour les zones Nv
et Nj.
Le rapport de présentation précise
bien qu’il s’agît d’espaces protégés de
la DTA notamment en pages 464, 465,
622, 623, 627 (version arrêt). Pièces
modifiées : règlement
Règlement 80
réduction des surfaces
des ENAF :
- Indicer les zones
Nv et Nj « p » ou
ajouter une
mention dans le
règlement ou le
rapport de
présentation du
PLU.
2. Au titre des articles
L.142-4 et L.142-5 du
CU concernant les
ouvertures à
l’urbanisation :
- Avis favorable
pour les deux
secteurs.
3. Au titre de l’article
L.151-12 du CU
concernant les
possibilités d’extensions
des constructions à
usage d’habitation et
des annexes en zones A
et N :
- Mettre le
règlement en
cohérence avec
les
recommandations
de la CDPENAF
approuvées le 12
avril 2023.
2. Avis ne nécessitant aucun retour ni
modification du dossier de PLU.
3. Le règlement des zones N et A a été
corrigé conformément aux
recommandations de la CDPENAF et à
l’avis de la CDPENAF.
- L’extension latérale des
constructions à destination
d’habitation existantes à la date
d’approbation du PLU aux
conditions cumulatives
suivantes :
o Que l’habitation existantes à la
date d’approbation du PLU soit
d’une surface de plancher
supérieure à 40m2.
o Que l’opération projetée ne crée
pas de logement
supplémentaire,
o Que la hauteur de l’extension
soit d’une hauteur inférieure ou
égale à la hauteur de la
construction d’habitation
existante à la date
d’approbation du PLU sans
toutefois pouvoir dépasser 9 7
mètres,
o Que l’extension soit d’une
surface de plancher inférieure à
30% de la surface de plancher
de la construction existante et
que l’emprise au sol des
constructions à usage
d’habitation (habitation
existante, extension et
annexes) n’excède pas, après
extension, 180m² de surface de
plancher.
- Les annexes aux constructions à
destination d’habitation existante
à la date d’approbation du PLU aux
conditions cumulées suivantes :
o Que l’habitation existantes
à la date d’approbation du
PLU soit d’une surface de
plancher supérieure à
70m2.
Règlement,
Rapport de
présentation 81
o D’avoir une emprise au sol
cumulée de 60m2
maximum (piscine
comprise) ;
o Dans une limite de 2
annexes par unité foncière,
hors piscine non couverte ;
o De présenter une hauteur
inférieure à 3 mètres au
faitage ou à l’attique ;
o De correspondre à un
niveau rez-de-chaussée +
combles ;
o D’être implantées à moins
de 20 mètres de la
construction d’habitation
existante ;
o De faire l’objet d’une
intégration paysagère et
environnementale.
Services de l’Etat : avis favorable avec observations et recommandations
I. Compatibilité du PLU avec les documents supra-communaux ou prise en compte
Loi Littoral et DTA : le
volet justifications au
titre de la loi littoral a été
renforcé mais des
compléments sont encore
attendus. Cf. parties III/8
et IV/1/4 de l’avis.
SRADDET : la partie
mérite d’être confortée
afin de démontrer que le
PLU ne vient pas en
contradiction avec les
règles du SRADDET.
PLH : des éléments
complémentaires de
justification mériteraient
d’y figurer.
Cf. réponses apportées pages 14 à
16.
Le document précise que le PLU de
Menton prend en compte les lignes
directrices du SRADDET ainsi que les
règles et objectifs associés et ne
fixent pas de dispositions
contradictoires.
Le rapport de présentation rappelle
pour chaque ligne directrice l’objectif
principal avec les justifications par
rapport au PLU et notamment le PADD
et ensuite pour chaque ligne directrice
les règles et objectifs pour le territoire
communal.
Des compléments ont déjà été ajoutés
lors de la phase pré-arrêt.
Rapport de
présentation
Diagnostic
Zonage
Règlement
Rapport de
présentation
Diagnostic 82
Cf. partie 1/rapport de
présentation de l’avis.
SDAGV : supprimer la
partie qui indique que le
nouveau schéma impose
la réalisation d’une aire
d’accueil de 30
emplacements.
PPA :
- Pages 126 et 351
mettre à jour la
référence du PPA.
- Intégrer dans le
diagnostic le
nouveau PPA qui a
été approuvé.
Cette partie a été corrigée.
Les corrections ont été apportées au
document.
II. Bilan du PLU
en vigueur
- Un chapitre dédié à
cette analyse
devrait être
intégré au PLU afin
de présenter de
manière claire
l’analyse des
résultats de
l’application du
PLU en vigueur,
approuvé en 2018.
Le diagnostic dresse un bilan du PLU
en vigueur (densités, capacités
d’accueil, besoins, le développement
réalisé etc.).
Le rapport de présentation s’appuie
sur le diagnostic territorial, explique
les choix retenus pour établir le PADD,
les orientations d’aménagement et de
programmation, le règlement et le
zonage. Il expose également les
motifs des changements apportés par
rapport au PLU en vigueur.
L’évaluation du PLU (L.153-27 du CU)
doit être réalisée six ans au plus après
la délibération portant approbation du
plan local d'urbanisme, ou la dernière
délibération portant révision complète
de ce plan, ou la délibération ayant
décidé son maintien en vigueur ou sa
modification en application du présent
article, l'organe délibérant de
l'établissement public de coopération
intercommunale, après avoir sollicité
l'avis de ses communes membres, ou
le conseil municipal procède à une
analyse des résultats de l'application
du plan, au regard des objectifs visés
à l'article L. 101-2 et, le cas échéant,
aux articles L. 1214-1 et L. 1214-2 du
code des transports.
L'analyse des résultats donne lieu à
une délibération de ce même organe
délibérant après que celui-ci a sollicité
/ 83
l'avis de ses communes membres ou
du conseil municipal sur l'opportunité
de réviser ce plan.
La commune a prescrit la révision de
son PLU avant ce délai. Cette
évaluation n’a donc pas été réalisée.
III. Les différentes thématiques
1. La consommation
foncière passée et
future
- Apporter des
informations
complémentaires sur
différents éléments :
grille de critères,
surfaces
consommées depuis
le 1er janvier 2021.
Le rapport est modifié afin d’intégrer
la méthodologie et la grille de critères
les plus récentes, telles que portées à
la connaissance des services de l’État
à travers diverses études et Plans
Locaux d’Urbanisme (PLU) en cours.
Diagnostic
et Rapport
de
présentation
2. Le logement et la
mixité sociale
- L’aspect qualitatif
des ER MS reste à
mieux préciser et
clarifier. Il convient
de préciser dans le
tableau des ER MS
une clé de répartition
par type de
financement en
adéquation avec les
besoins de la
population et avec
les exigences légales
de répartition par
type de financement.
- Il convient de
rajouter dans le PLU
une estimation du
potentiel de
production de LS
dans le PMS.
La 1ère page du fichier 5b précise la
répartition qualitative attendues sur le
nombre de logements locatifs sociaux
produits par opération. Cet aspect
qualitatif reprend celle du PLH en
vigueur.
L’aspect qualitatif a été complété lors
de la phase pré-arrêt du PLU. Pour
certains ER MS, la clé de répartition
correspond à des projets.
Cette estimation figure bien dans le
rapport de présentation : pages
633/655/656. Elle se base pour
certaines capacités d’accueil sur les
projets connus ou projetés.
Pour les secteurs en renouvellement
urbain, l’estimation du nombre de LLS
qui sera produit par l’application du
périmètre de mixité sociale est un
exercice périlleux en raison de la
méconnaissance de l’ensemble des
projets pouvant se réaliser sur les 10
années à venir au sein de ces
Liste des
emplaceme
nts réservés 84
périmètres et de l’absence de maitrise
foncière par la commune.
3. Les risques
naturels
- Bande
inconstructible le
long des cours
d’eau, vallons ou
vallats : clarifier la
distance exacte
prise en compte,
sa représentation
et sa terminologie.
- Compléter le PLU
en identifiant les
cours d’eau,
vallons, ou vallats
concernés sur le
plan de zonage du
PLU par cette
bande
inconstructible et
renvoyer
explicitement dans
la légende du plan
de zonage au
règlement écrit.
- Revoir certaines
incohérences :
Tome 2 page
433/PADD pages 7
& 9, règlement
pages 12 & 29,
zonage, OAP TVTB
pages 29, 31, 32 et
33.
- Annexer le cahier
de
recommandations
pour la prise en
compte du risque
inondation dans
l’instruction des
autorisations
d’urbanisme qui
sera transmis par
les services de
l’Etat.
Le plan de zonage fait figurer les cours
d’eau. Par ailleurs, dans l’OAP TVTB
une cartographie page 31 identifie ces
espaces.
La règle du PLU a été clarifié lors de la
phase pré-arrêt.
La marge de 5 m s’applique par
rapport à la limite cadastrale des
cours d’eau représentée en bleu sur le
règlement graphique.
Le plan graphique ne peut être
complété par de nouvelle prescription,
en raison du grand nombre de
prescriptions déjà présentes qui
compromettent sa lisibilité.
La carte présente dans l’OAP TVTB est
complétée.
Les incohérences sont corrigées.
Le cahier de recommandations sera
annexé si réception avant
l’approbation du PLU prévue en
septembre 2025.
Diagnostic,
Rapport de
présentation
, règlement,
OAP
Diagnostic,
Rapport de
présentation
, règlement,
OAP
Annexes 85
5. La prise en compte de
la biodiversité et la
préservation des
espaces naturels,
agricoles et forestiers
(ENAF)
- Compléter et
améliorer l’OAP
Trame verte/trame
bleue.
L’OAP TVTB a été renforcée.
Rapport de
présentation
, OAP
8. La loi littorale
- Mentionner dans le
règlement et dans
le rapport de
présentation que
les zones Nv et Nj
sont identifiées en
espace
remarquable (Nv)
et en coupure
d’urbanisation (Nj)
de la DTA.
- Identifier le
secteur UC de la
route des Cabrolles
page 565 du Tome
2 du rapport de
présentation en
secteur déjà
urbanisé (SDU)
comme le secteur
UDp du Val des
Castagnins.
- Certaines limites
de zones U voire
leur classement
méritent des
justifications ou un
reclassement au
regard de
l’extension de
l’urbanisation en
continuité des
agglomérations et
villages existants
Cf. réponses apportées pour l’avis de
la CDPENAF. Le rapport de
présentation mentionne déjà que ces
zones sont en espaces protégés de la
DTA.
Comme précisé lors de la CDPENAF,
une mention en tête du règlement
écrit a été ajoutée.
Cf. réponses apportées pages 14 à
16.
Cf. réponses apportées pages 14 à
16.
Règlement
Zonage,
rapport de
présentation
, OAP et
règlement 86
Cf. IV – Partie 4 / le
document/règlement
graphique de l’avis.
8. Les énergies
renouvelables
- Des compléments
pourraient être
apportés dans le
dossier.
Des objectifs relatifs aux ENR sont
inscrit en page 13 du PADD.
Ce dernier a été débattu avant les
travaux sur les ZAIIPER faisant l’objet
d’une délibération communale mais
pas encore d’une validation
préfectorale.
Le règlement du PLU n’interdit pas le
déploiement de dispositifs ENR mais
l’encadre par des prescriptions
générales figurant aux dispositions
générales du PLU. En outre, la
commune songe à réaliser une OAP
ENR qui apporterait des précisions sur
les orientations attendues en matière
de développement d’ENR sur le
territoire.
Le dossier de PLU est complété par
une OAP qui apporte des précisions
sur les orientations attendues en
matière de développement d’ENR sur
le territoire communal.
Rapport de
présentation
, règlement,
OAP
IV. Les différentes pièces du PLU
1. Le rapport de présentation
- Préciser dans le
préambule en
page 6, que le PLU
comporte un plan
de zonage et trois
plans-masses et
évoquer la DUP
MEC Jeanne d’Arc.
- Apporter des
éléments sur les
logements
insalubres.
- Le PLH couvre la
période 2020-
2025 et non 2019-
2025.
- Corriger dans le
chapitre 2 les
informations
Les pièces citées font référence au
contenu d’un dossier de PLU
conformément à l’article L.151-2 du
CU. Le règlement comprend le
règlement écrit et graphique. La DUP
a été ajoutée.
Des compléments ont été ajoutés
mais la commune ne dispose que de
très peu d’éléments sur les logements
insalubres.
Ces éléments ont été corrigés.
Diagnostic 87
concernant le PLH
: approbation le 3
février 2020 et
couvre la période
2020-2025 et non
2019-2025.
L’objectif de
logements
intermédiaires est
également à
rajouter.
Le rapport
environnemental
- Habitats naturels
et le réseau
écologique/TVB :
préciser les
secteurs visités,
les dates et les
ajustements que
ces visites ont
entraîné par
rapport aux
données
bibliographiques.
- Energie : mettre à
jour cette partie
notamment avec
les données du
SRADDET ou
autres données.
Celles citées sont
obsolètes.
- Qualité du cadre
de vie : les enjeux
liés à la pollution
sonore semblent
être minorés et ne
mettent pas en
perspective
pollution sonore et
pollution
atmosphérique. Le
PPBE couvre la
période 2019-
2023 : il doit être
précisé si la
L’état initial de l’environnement a été
complété.
L’état initial de l’environnement a été
complété.
L’état initial de l’environnement a été
complété.
Le PPBE n’a pas fait l’objet d’une
révision.
Cf. réponse apportée précédemment.
Diagnostic &
état initial
de
l’environne
ment (EIE)
Diagnostic &
état initial
de
l’environne
ment (EIE) 88
révision s’est
imposée et si oui
l’état
d’avancement.
- Consommation
d’espace :
observations sur la
grille de critères.
- Carte de la
consommation
d’ENAF page 376 :
revoir la légende.
- Risques pages 389
à 393 : au-delà de
la submersion
marine le
changement
climatique va
entraîner une
hausse des risques
de mouvements
de terrain,
d’inondations et
d’incendies de
forêt.
La légende est maintenue et des
éléments ont été ajoutés pour décrire
« autres ».
L’état initial de l’environnement a été
complété.
Explication des choix
retenus et évolution du
PLU
- Mentionner en
page 452 : SDAGE
2022-2027, PGRI
2022-2027 et
SRADDET.
- Compatibilité loi
littoral/DTA : cette
partie apporte un
certain nombre
d’éléments de
justifications qui
pourraient être
davantage
explicitées et
cartographiées.
Les zones Nv et Nj
ne sont pas
Ces plans et programmes ont été
mentionnés.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Des compléments ont été ajoutés
entre le pré-arrêt et l’arrêt.
Des éléments ont été ajoutés pour
les zones Nv et Nj.
Rapport de
présentation 89
toujours reprises
dans les rubriques
concernées.
- Compatibilité avec
le SRADDET :
cette partie mérite
d’être
substantiellement
confortée afin de
démontrer que le
projet de PLU ne
vient en
contradiction
d’aucune règle du
SRADDET.
- Compatibilité avec
le PLH : celui-ci a
été adopté le 3
février 2020 et
couvre la période
2020-2025. Les
justifications
concernant la
démonstration de
la compatibilité du
projet de PLU avec
le PLH devra
porter sur
l’ensemble des
objectifs et
orientations.
- Compatibilité avec
le PCAET : celui en
cours
d’élaboration
contient un axe
sur le
développement
des énergies
renouvelables. Or
le PLU arrêté
aborde très peu la
question des
énergies et aucune
stratégie
Cf. réponses apportées
précédemment.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Ce terme a été supprimé.
La cartographie a été ajoutée.
Rapport de
présentation 90
concernant ce
sujet est mise en
avant.
- Motifs de la
définition des
OAP : supprimer le
terme « plages
privées ».
- Superficie des
zones et capacités
d’accueil du PLU
➢ Evolution des
EBC : une
cartographie
identifiant les ajouts
et les suppressions
par rapport au PLU
en vigueur aurait été
pertinente.
➢ Justifier en page
651 la réhabilitation
de 193 logements
vacants dont 77 LS.
➢ Faire figurer sur la
cartographie de la
page 653 les ER MS
en renouvellement
urbain. L’ER MS 18
est comptabilisé en
ENAF sans apparaitre
comme ER MS.
➢ Revoir les couleurs
et légendes des
cartes sur les
capacités d’accueil
du PLU afin de ne pas
porter à confusion.
L’objectif de réhabilitation de 50 %
des logements vacants a été inscrit.
La cartographie a été complétée.
La légende est maintenue.
Mesures envisagées pour
éviter, réduire et
compenser les effets du
PLU sur l’environnement 91
- Tableau pages 665
à 668 :
➢ Risques : la
commune ne dispose
que d’un seul PPR.
➢ Consommation
d’ENAF : indiquer la
baisse du rythme de
consommation
foncière projetée à
l’horizon du PLU et
précise
l’augmentation des
zones naturelles
dans le projet révisé.
➢ Equipements
publics : préciser
qu’un SDA est en
cours d’élaboration
par la CARF intégrant
un volet pluvial.
Un PPRs est en cours de réalisation
(phase d’enquête publique) et un PPRi
en cours d’élaboration.
L’évaluation environnementale a été
complétée par ces éléments.
Rapport de
présentation
Evaluation et suivi des
résultats de l’application
du PLU
- Déterminer l’état 0
et l’objectif pour
chaque indicateur
et que, dès
l’approbation du
PLU, les
indicateurs soient
arrêtés.
- Les objectifs ne
relèvent pas le
plus souvent d’un
objectif et
contredisent la
périodicité
annuelle.
L’évaluation environnementale a été
complétée par ces éléments.
Rapport de
présentation
Résumé non technique et
méthodologie
- Citer l’élaboration
du PPR sismique
en page 674. Le
risque inondation
L’évaluation environnementale a été
complétée par ces éléments.
Rapport de
présentation 92
ne concerne pas
uniquement du
ruissellement.
- Pages 682 à 685 :
prendre en compte
les remarques de
la partie 5
mesures
envisagées pour
éviter, réduire et
compenser…
Annexe : étude de
densification
- Cartographie des
logements en
dents creuses : un
terrain sans ENAF
n’apparaît pas par
rapport à la
cartographie
figurant dans le
rapport de
présentation
notamment au
Sud de la
commune.
- Faire apparaitre
les ER MS en
renouvellement
urbain sur la
cartographie.
- Harmoniser les
termes utilisés.
- Point 2.1 : parler
d’enveloppe
urbaine.
L’étude de densification a été
corrigée. Annexe
rapport de
présentation
2. Le PADD
- Orientation n°2 :
supprimer la partie
sur l’accueil des
gens du voyage au
regard du nouveau
schéma
départemental
approuvé.
Les corrections ont été apportées.
PADD,
rapport de
présentation 93
- Le PADD ne
comporte pas
d’action
significative pour
le développement
des énergies
renouvelables.
Cf. réponses apportées
précédemment.
3. Les OAP
- Rondelli :
➢ L’introduction sur
l’évolution de l’OAP
n’a pas lieu d’être.
➢ Compléter l’OAP
avec des vues de
plus près.
➢ La notion de pleine
terre doit être
enlevée.
➢ Les locaux situés
sous le boulevard ne
seront pas conservés
ou reclassés.
➢ Le projet de PLU et
le contenu de l’OAP
doivent être
complétés afin de
démontrer la
cohérence du parti
d’urbanisme
aujourd’hui retenu
par la commune avec
ladite concession et
les décisions en
COPIL.
L’introduction est maintenue et
permet d’expliquer l’évolution de cette
OAP qui a fait l’objet d’un affichage
public.
Des éléments de réponses ont déjà
été apportés lors de la phase pré-arrêt
du PLU. Aucunes vues
supplémentaires possibles. Plus on se
rapproche de la digue moins on
aperçoit ce qu’il se passe derrière au
regard de la barrière de la digue.
La notion de pleine terre est
remplacée par « sols perméables ».
Les locaux sont conservés.
Les concessions précisent que la
Mairie peut jouir et disposer des
terrains comme bon lui semble sous
condition que les travaux
d’endiguement soient effectués (ce
qui est le cas, attesté dans les deux
actes de concession).
OAP,
Rapport de
présentation
- Borrigo :
➢ La légende n’est
pas complète en
page 18.
➢ Supprimer la
mention du parking
page 20.
La légende est complète.
La mention du parking a été
supprimée. 94
- TVB :
➢ Compléter et
améliorer cette OAP
thématique.
➢ Améliorer la
lisibilité des cartes.
➢ Une présentation
des corridors non
fonctionnels serait
intéressante
notamment pour des
projets de
renaturation.
L’OAP TVTB sera renforcée.
OAP,
Rapport de
présentation
- ENR :
Une OAP
thématique
« énergie » aurait
pu être proposée
ou des OAP
sectorielles plus
incitatives avec
des dispositions en
matière de
performances
énergétiques.
Le dossier de PLU sera complété par
une OAP ENR.
Rapport de
présentation
, règlement,
OAP
4. Les documents/règlement graphique
Le plan de zonage
- Zones Nj et Nv :
cf. remarques au
point 8. La loi
littorale
- Certaines limites
de zones U
méritent des
justifications ou un
reclassement :
zones UD Corniche
de la Madone,
zone UC
Annonciade/Careï,
zone UC route des
Cabrolles
Cf. réponses apportées
précédemment.
Zone UD Corniche de la Madone n°1
- Zone qui a déjà été retravaillée
dans le cadre de la révision du
PLU pour réduire la densité. Des
éléments de paysage ont été
fixé sur des grandes parcelles
qui pouvaient générer un projet
dense au détriment du
paysage. Il y a de l’habitat
individuel sur toute la zone, il
s’agit d’une zone urbanisée,
connectée aux réseaux public
(AEP et assainissement collectif
+ déchets).
Zonage,
règlement,
Rapport de
présentation
, 95
Un classement en zone N ne
peut être justifié.
- Les règles permettent de
maintenir la densité actuelle,
d’éviter une urbanisation
diffuse et de préserver le
paysage. Cette zone est par
ailleurs entourée de zones
denses : UBc, UMa et UT2.
- Les règles sont cohérentes avec
la justification présente dans le
rapport de présentation. Il
s’agit notamment d’un secteur
situé sur les coteaux où une
densité faible doit être retenue
(terrains au relief marqué),
souhait de développement de la
commune.
Zone UD Corniche de la Madone n°2
- Il s’agit de combler les dents
creuses dans une zone
resserrée au plus près du bâti.
Il ne reste que quelques
potentialités. La zone ne
présente pas de rupture
d’urbanisation.
OAP
Zonage,
règlement,
Rapport de
présentation
,
OAP 96
- La zone est située en extension
de l’urbanisation du secteur
dense du Borrigo (UA/UB).
- Comme pour la précédente
zone, les terrains sont en pente
ce qui minimise les possibilités
de construire.
Par ailleurs, la voirie a été
élargie récemment et des
permis de construire accordés.
La zone est desservie par les
réseaux.
Zone UC Annonciade/Careï
- Cette zone représente
l’extension de l’urbanisation
dense du Careï. La zone est
desservie par les réseaux.
- Il n’y a pas d’enjeux paysagers
ni de contraintes d’accessibilité.
- La partie générant de la
consommation d’ENAF est
protégée par un EVP.
Zone UC Route des Cabrolles
- Cette zone est inconstructible
au regard de la zone rouge du
PPR mouvements de terrain.
Les prescriptions
inscrites au plan de
zonage
- Risques : faire
figurer les cours
d’eau, vallons et
vallats sur lesquels
s’applique une
marge de recul
inconstructible en
cohérence avec les
autres pièces du
PLU et renvoyer
explicitement au
règlement écrit.
- L’intitulé dans la
légende des trois
périmètres de
protection comme
EVP au titre du
L.151-19 du CU
doit être modifié.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Il s’agit d’une erreur. La légende a
été corrigée.
Le périmètre est correct. Avec la
superposition des couches il n’est plus
très lisible.
OAP 97
- PSMV : la
représentation ne
correspond pas à
la réalité.
Les ouvrages (digues et brise-lame)
ne sont pas représentés puisqu’ils ne
font pas l’objet d’une découpe
parcellaire. L’espace maritime, le
vieux port, les plages et la voirie sont
du domaine public donc non
distingués sur le cadastre.
Seuls, le port de Garavan et l’espace
Rondelli avec sa digue font l’objet
d’une découpe cadastrale.
Les brise-lames en zone NPi ne
ressortent pas en raison d’une
découpe cadastrale mais du dessin de
la limite de zone du PLU.
5. Le règlement écrit
Dispositions générales
- Article 3 : faire un
paragraphe sur les
polygones
d’emprise du bâti
établis comme
plan masse et
modifier la
description de la
zone Nm.
- Article 4 : préciser
qu’un PPR
sismique est en
cours
d’élaboration. Les
aléas retrait-
gonflement des
argiles sont
moyens.
- Article 4 :
supprimer le
paragraphe sur
l’inconstructibilité
du secteur
inondable et
annexer le cahier
de
recommandations
à venir.
Pourquoi spécialement pour cette
prescription ? Les explications figurent
dans le rapport de présentation.
Cette précision peut être ajoutée :
« Le plan de masse a pour objet de
fixer, pour un secteur donné, les
règles spéciales applicables aux
constructions au moyen d’une
représentation graphique
volumétrique en trois dimensions. ».
Pour le secteur Nm, un ajout a été
fait : « espaces continuellement
submergés du Domaine Public
Maritime ».
Des compléments ont été ajoutés.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Des éléments ont été ajoutés dans la
partie « éléments techniques liés aux
réseaux ».
Règlement
Règlement 98
- Article 6 :
mentionner les
ouvrages RTE au
sein de cet article
et les dispositions
réglementaires du
prestataire pour
les zones
concernées.
- Article 10 : ajouter
la sous-
destination « lieux
de culte ».
- Articles 15 et 16 :
supprimer la
deuxième phrase
« dans le cas où
un ERMS se
superpose… ».
- Article 20 :
modifier le terme
« terrain » et se
cantonner à
l’emprise au sol de
l’EVP.
La sous-destination a été ajoutée.
La phrase a été supprimée.
La modification a été prise en
compte.
Dispositions spécifiques
- Chapeau et article
2 de chaque zone ;
renvoyer à la prise
en compte de
l’intégralité des
règles inscrites à
l’article 4 des
dispositions
générales du
règlement et non
seulement au PPR
et au PAC de
submersion
marine.
- Article 3 : corriger
et renvoyer aux
articles 15 et 16.
- Article 4 : les
règles relatives à
Le renvoi aux dispositions générales
est déjà fait.
La ligne relative aux risques est
supprimée.
Les modifications ont été prises en
compte.
Les modifications ont été prises en
compte.
Règlement 99
la hauteur des
constructions
doivent prendre en
compte la
potentielle
surélévation des
constructions en
zone inondable
pour leur mise
hors d’eau.
- Article 6 : l’annexe
4 à laquelle
renvoie cet article
ne traite pas des
espèces
allergènes. Une
liste des essences
allergènes de
l’ANSES est jointe
à la note technique
des services de
l’Etat et doit être
annexée au
règlement écrit.
- Article 7 : rappeler
en chapeau que
dans les zones
concernées par un
risque
d’inondation, le
stationnement en
souterrain pour
des constructions
à usage
d’habitation est
strictement
réglementé.
- Vérifier les
contradictions
lorsque sont
évoqués les
EICSP, exemple
page 51.
- Zone UDp :
modifier les
dispositions au
regard des
La liste a été annexée.
La remarque a été prise en compte.
La mention « ni aux EICSP » a été
supprimée des dispositions générales.
Le règlement a été complété pour les
zones UDp et UF.
La zone UPi est maintenue.
Règlement,
Rapport de
présentation
Règlement,
Rapport de
présentation 100
remarques de la
zone N.
- Zone UF : ajouter
la pratique
nautique vocation
essentielle des
concessions
accordées par
l’Etat.
- Zone UPi :
l’utilisation des
lettres « UP » pour
cette zone hors
périmètre
portuaire peut
porter à confusion.
- Zones agricoles :
ajouter que la
sous-destination
des locaux
techniques et
industriels des
administrations
publiques et
assimilés et les
paragraphes
suivants sont
autorisés sous-
conditions qu’ils
ne sont pas
incompatibles
avec l’exercice
d’une activité
agricole ou
pastorale dans
l’unité foncière…
- Zones naturelles :
il n’est pas précisé
pour les secteurs
les plus sensibles
(aire
d’alimentation de
captage)
l’interdiction des
installations,
travaux, ou dépôts
qui impacteraient
Ce complété a été ajouté.
Menton ne dispose pas sur son
territoire d’aire d’alimentation de
captage. Pour tout projet de captage
se faisant sur la commune de Menton
ou à proximité, l’instauration d’un
périmètre de protection des points de
prélèvement d’eau pour l’alimentation
sera obligatoire (loi sur l’eau du 3
janvier 1992). Ce périmètre s’il existe
devra être intégré au PLU avec un
renvoi au règlement propre de ce(s)
périmètre(s).
Ce point a été corrigé.
Aucune modification n’est à apporter
au règlement.
Cf. réponses apportées
précédemment. 101
la qualité de la
ressource.
- Zone Nm :
l’installation de
structures
gonflables
flottantes hors
périmètre
portuaire n’est pas
autorisée.
- Zones Nm et NPi :
toutes les
installations
listées ne sont pas
soumises à l’article
L.2124-2.
- Zones naturelles
et agricoles : se
conformer aux
recommandations
de la CDPENAF et
dans le tableau
autoriser les sous-
destinations
exploitations
agricoles et
forestières ainsi
que les
constructions
agricoles ou
forestières sous-
conditions.
6. La liste des emplacements réservés
- Présenter l’intérêt
et la volonté
communale pour
l’ER V1.
- ER E2 : le parking
a été inauguré.
- ER E3 : sa
solarisation
Cet emplacement réservé concerne la
piste de la Giraude dans son
ensemble. La commune a commencé
des acquisitions en partie de cette
piste qui représente un enjeu dans la
gestion des réseaux puisque qu’une
canalisation d’eau potable a été
installée en-dessous.
L’ER E2 a été supprimé.
Liste des
emplaceme
nts
réservés,
Rapport de
présentation
, OAP 102
pourrait être
envisagée.
La solarisation de cet emplacement
réservé n’est pas exclue et sera incitée
par l’OAP ENR.
7. La liste des emplacements réservés pour mixité sociale
- Modifier le titre du
préambule.
- Décliner le volet
qualitatif des ER
MS.
- Inscrire que les
dispositions du
PLH et du CMS
s’appliquent à
l’ensemble des ER
MS appelle à une
clarification.
- Vérifier que l’ER
MS 11 concerne la
parcelle BK131.
Le préambule est modifié.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Il s’agit bien de la parcelle BK131.
Supprimer la référence à la parcelle
126.
Liste des ER
MS, rapport
de
présentation
8. Les annexes
- SUP : Ajouter
l’arrêté préfectoral
de prescription du
PPR sismique et ne
maintenir que
l’arrêté préfectoral
de prescriptions du
PPRi. Les cartes
d’aléas doivent
figurer dans l’annexe
« risques ».
- Liste des SUP :
actualiser les fiches
SUP et supprimer la
fiche I3.
- Annexe 13 : préciser
la source de la
cartographie.
- Annexe 17 : préciser
la source de la
Les annexes ont été complétées. Annexes 103
cartographie sur le
retrait-gonflement
des argiles. Les
documents relatifs
au PPR sismique en
cours d’élaboration
doivent être ajoutés
ainsi que ceux
relatifs au PPRi.
PAC submersion
marine : ajouter les
courriers de
transmission du PAC
et celui du Préfet.
- Annexe 18 à
supprimer.
- Annexe 20 :
ajouter le projet
de zonage joint à
la délibération.
CARF : avis favorable avec observations
Diagnostic :
- Page 153 : le
cours d’eau le plus
à l’Est s’appelle le
Monieri.
- Faire apparaître la
cartographie
réglementaire des
cours d’eau et par-
dessous celle du
réseau
hydrographique.
- Page 155 : qualité
des eaux de
surface : la CARF
dispose d’études
un peu plus
précises.
- Page 160 :
évoquer la révision
du PPR séisme,
noter qu’un PPR
L’état initial de l’environnement a été
complété.
L'arrêté de prescription de
l'élaboration d'un plan de prévention
des risques naturels prévisibles
d'incendies de forêt sur la commune
de Menton a été abrogé par arrêté
préfectoral en date du 3 décembre
2021.
L’état initial de l’environnement a été
complété.
L’état initial de l’environnement a été
complété.
Diagnostic &
EIE
Diagnostic &
EIE 104
incendie a été
prescrit et qu’il
existe un PAC
submersion
marine.
- Page 172 :
rappeler le PPR
prescrit pour les
incendies.
- Page 184 : les
zones humides ne
sont pas issues
d’une étude
menée par la CARF
mais par le
SMIAGE Maralpin
en collaboration
avec le CEN PACA.
- Page 263 : ajouter
les embouchures
du Fossan et du
Gorbio.
- Page 271 :
seulement 2
traitements de
couverture/embou
chure de petits
fleuves côtiers
actuellement
recensés et non 4.
L’état initial de l’environnement a été
complété.
L’état initial de l’environnement a été
complété.
L’état initial de l’environnement a été
complété.
L’état initial de l’environnement a été
complété.
PADD :
- Page 8 :
protection des
biens et des
personnes :
ajouter le maintien
des ouvrages
hydrauliques dans
un bon état de
fonctionnement et
la réalisation de
pièges à
embâcles.
La phrase suivante du PADD a été
modifiée : « Limiter les effets « avals
» dus à l’imperméabilisation des sols
par le maintien des ouvrages
hydrauliques dans un bon état de
fonctionnement, la réalisation de
pièges à embâcles, créations de
bassins écréteurs adaptés, … »
En page 7, l’action suivante a été
ajoutée : « poursuivre les trames
bleues dans les ouvrages couverts afin
de rétablir les connexions avec la
mer ».
PADD,
rapport de
présentation 105
- Page 9 :
poursuivre les
trames bleues
dans les ouvrages
couverts afin de
rétablir les
connexions avec la
mer.
La cartographie en page 9 est
également complétée.
OAP :
- Borrigo : incorporer
dans la réflexion des
ouvertures ou des
puits de lumières
tant pour faciliter les
accès à l’ouvrage
pour son entretien et
son inspection que
d’améliorer le rôle de
connectivité
écologique qu’il
pourrait jouer entre
la mer et la partie
amont du bassin
versant du cours
d’eau.
Ces éléments sont ajoutés dans l’OAP
TVTB.
OAP,
rapport de
présentation
Ouverture à
l’urbanisation du Haut-
Careï :
- Confirmer le principe
de la création et
l’emplacement d’un
parking public.
La liste des emplacements réservés a
été complété par l’ajout d’un ER pour
création de parking relais
conformément au projet envisagé.
Liste des
emplaceme
nts
réservés,
Rapport de
présentation
Energies renouvelables :
- Intégrer les zonages
dans le PLU suite à la
délibération
n°29/2025 du
Conseil
Communautaire.
Pour le moment cette étude n’a pas
fait l’objet d’une validation
préfectorale.
La commune a ajouté une OAP ENR
avec le report des terrains ciblés
comme zone d’accélération.
OAP,
rapport de
présentation
Terrain communal situé
9023 chemin des
Moulins :
- Il paraît opportun de
permettre la
possibilité d’un
changement de
destination des
bâtiments existants
pour l’accueil du
L’article L.121-10 du Code de
l’Urbanisme interdit par principe, dans
les communes littorales, le
changement de destination pour les
constructions ou installations
nécessaires aux activités agricoles ou
forestières ou aux cultures marines,
/ 106
public, des ateliers
ou expositions en
lien avec l’activité
agricole future.
sauf conditions d’ancienneté ou
d’abandon.
Le changement de destination fait par
ailleurs l’objet d’un avis CDPENAF au
moment de l’arrêt du PLU.
CONSEIL DEPARTEMENTAL : avis favorable avec observations Emplacements
réservés :
- ER V14 et V17 :
modifier ces ER afin
de prendre en
compte les projets
de création d’un
giratoire au carrefour
de la RD22 et de
l’Avenue de Prades
et de mise à double
sens de la RD52 rue
Henri Gréville.
- L’étude des projets
devra être poursuivis
en lien étroit avec les
services routiers
départementaux en
particulier pour la
piste cyclable du
littoral qui
correspond à
l’itinéraire de l’Euro
Vélo 8.
- Conserver les ER
V11, ex V12, V13,
V15 et exV16.
Toutes les réponses et modifications
ont été apportées lors de la phase pré-
arrêt.
Ce point est déjà précisé dans le
rapport de présentation du PLU.
Les ER V12 et V16 (phase pré-arrêt)
ont été supprimés à la demande de la
DDTM : les voies en encorbellement ne
sont pas autorisées au regard de la loi
littoral.
/
Règlement :
- Dispositions
générales :
➢ Autoriser les
clôtures occultantes
d’une hauteur de 2,5
mètres ainsi que les
brises-vues pour les
équipements publics
d’intérêt collectif et
de services publics.
➢ Article 10 :
permettre une
dérogation aux
Toutes les réponses et modifications
ont été apportées lors de la phase pré-
arrêt.
Toutes les réponses et modifications
ont été apportées lors de la phase pré-
arrêt.
/
/ 107
règles de traitement
environnemental et
paysager des
espaces non bâtis et
abords des
constructions au
profit des
équipements publics
afin de faciliter la
réalisation et
l’évolution de ce type
d’équipements.
Zonage :
- Ouverture à
l’urbanisation d’une
partie de la zone où
est située l’IME
Bariquand Alphand.
Pas de suite favorable possible à
donner comme précisé lors de la phase
pré-arrêt.
Les parcelles identifiées sont
concernées par les éléments suivants
de la DTA 06 : coupure à l’urbanisation
et EBC (parcs et ensembles boisés les
plus significatifs au sens de la loi
Littoral).
Elles sont également situées dans les
espaces proches du rivage.
Sous réserve de prescriptions plus
restrictives, ne sont admis dans les
coupures d’urbanisation que :
- L’adaptation, la réfection et
l’extension mesurée des constructions
existantes, ainsi que leur changement
de destination, s’ils sont liés à une
fonction paysagère ou à une vocation
agricole ou ludique,
- Les équipements publics
d’infrastructures d’intérêt général dont
la localisation répond à une nécessité
technique impérative,
- Les constructions, les aménagements
et les installations nécessaires :
- au maintien ou à la mise en culture
des terres,
- au fonctionnement des activités
sportives et de loisirs existants.
- Les constructions, aménagements et
installations légères, nécessaires à la
réalisation de parcs et de jardins
publics et aux activités de loisirs de
plein air.
/
/ 108
Par ailleurs, il s’agit d’une demande
d’ouverture à l’urbanisation qui doit
faire l’objet d’un avis de la CDPENAF et
d’une dérogation du Préfet en
l’absence de SCoT approuvé.
MRAe : avis favorable avec des recommandations
Compatibilité du PLU
avec le SRADDET :
- Recommande
d’analyser la
compatibilité du
projet de PLU avec
le SRADDET.
Le document précise que le PLU de
Menton prend en compte les lignes
directrices du SRADDET ainsi que les
règles et objectifs associés et ne fixent
pas de dispositions contradictoires.
Le rapport de présentation rappelle
pour chaque ligne directrice l’objectif
principal avec les justifications par
rapport au PLU et notamment le PADD
et ensuite pour chaque ligne directrice
les règles et objectifs pour le territoire
communal.
/
Indicateurs de suivi :
- Compléter le
dispositif de suivi du
PLU par un état de
référence et des
objectifs chiffrés afin
de le rendre
pleinement
opérationnel et de
préciser, pour
chaque indicateur
les mesures
correctrices en cas
de non-atteinte des
objectifs.
L’évaluation environnementale a été
complétée.
Rapport de
présentation
Zones susceptibles
d’être touchées de
manière notable :
- Reprendre l’analyse
des incidences du
réaménagement du
secteur du front de
mer sur le risque
submersion marine
et l’accessibilité afin
de démontrer la
prise en compte de
l’ensemble de ces
enjeux par
l’intégration de
mesures adaptées
L’évaluation environnementale a été
complétée et souligner que
l’aménagement de l’esplanade en parc
paysager s’inscrit dans une démarche
de réduction des enjeux humains et
matériels sur cet espace par rapport
au risque de submersion marine.
Rapport de
présentation 109
dans le règlement
de l’OAP.
Cohérence urbanisme-
transports :
- Préciser
l’articulation de
l’urbanisation
prévue avec la
desserte en
transports collectifs
et en modes actifs
de déplacement, et
d’en intégrer les
modalités dans le
règlement du PLU.
Absence de Plan de Mobilité à l’échelle
de la commune et de
l’intercommunalité.
Le réseau de TC (Zest) est en
cohérence avec le plan de zonage
puisque les secteurs les plus enclin à
connaitre une densification ou des
opérations de renouvellement urbain
sont les secteurs desservis par au
moins 2 lignes de bus (la frange
littorale de Carnolès à la frontière et
les 3 vallées principales : le Careï, le
Borrigo et le Gorbio.
/
/
Risques naturels :
Débordement de cours
d’eau :
- Les cartes d’aléas du
PPRi ne sont pas
annexés au rapport
de présentation ni
au PLU.
- Expliquer comment
le risque inondation
a été intégré dans la
séquence éviter-
réduire-compenser
et dans le règlement
du PLU.
Ruissellement :
- Expliquer comment
le risque de
ruissellement a été
intégré dans la
séquence éviter-
réduire-compenser,
notamment en
démontrant
l’adéquation entre le
réseau d’eaux
pluviales et
l’évolution du PLU.
Risques feux de forêts et
mouvement de terrain :
Les cartes figurent bien annexes du
dossier de PLU.
Des compléments ont été ajoutés.
Des compléments ont été ajoutés
dans l’évaluation environnementale.
L’OAP TVTB a été complétée par des
recommandations d’aménagements
pour protéger la lisière de forêt.
Rapport de
présentation,
OAP 110
- Préciser les
modalités de prise
en compte du risque
d’incendie de forêt
par le PLU révisé.
Eau potable et
assainissement :
- Justifier la
capacité de la
station
d’épuration à
traiter les
effluents de la
future population
permanente et
touristique.
Des données ont été sollicité auprès
de la CARF (qui a la compétence
réseaux) relatifs à la capacité de la
STEP et des travaux/projets à venir.
Rapport de
présentation
Qualité de l’air et bruit :
- Réaliser une
évaluation de
l’exposition des
populations aux
nuisances sonores
et à la pollution
atmosphérique au
niveau des
secteurs de projet
Borrigo et
Rondelli.
« Borrigo » et « Rondelli » ne sont pas
des secteurs de projet de
densification.
Des compléments ont été ajoutés.
Rapport de
présentation
Préservation des
continuités écologiques :
les trames vertes, bleues
et noires :
- Compléter le
projet de PLU
(PADD ou OAP)
par l’identification
de la trame noire
à préserver ou à
restaurer.
Des éléments propres au
renforcement de la trame noire
figurent dans le règlement écrit. L’OAP
TVB sera renforcée sur ce point.
Une action sur la trame noire est
intégrée en page 7 du PADD.
PADD,
Rapport de
présentation,
OAP
Chambre d’Agriculture : avis favorable avec des observations Diagnostic :
- Ajouter une
précision
cartographique
permettant
d’identifier
clairement les
exploitations
La commune ne dispose pas de toutes
ces informations ainsi que la CARF.
Elle se rapprochera de la Chambre
d’Agriculture.
Des plans et programmes sont en
cours d’élaborations ou de réflexion à
Diagnostic 111
agricoles en page
79.
- Evaluer la
faisabilité des
projets agricoles
envisagés.
l’échelle de la CARF tels que le SCoT
ou le Plan Alimentaire Territorial.
Pour le moment la commune ne
dispose pas de données ou éléments
supplémentaires pouvant alimenter le
diagnostic du PLU.
Rapport de
présentation :
- Partie incidences :
pages 401/402
corriger les
contradictions.
Ces éléments ont été corrigés. Rapport de
présentation
Règlement :
- Reprendre l’avis
de la CDPENAF
concernant la
règlementation
des extensions et
annexes
d’habitations en
zones N et A ainsi
que l’ajout d’une
mention dans le
règlement et le
rapport de rapport
de présentation
concernant les
zones Nj et Nv.
Cf. les éléments de réponses apportés
pour les avis CDPENAF et DDTM. Règlement,
rapport de
présentation
Zonage :
- Supprimer les
EBC pour les
parcelles qui ne
bénéficient pas de
la protection de la
DTA.
Aucune remarque n’a été formulée par
la Chambre d’Agriculture lors de la
phase pré-arrêt et dans l’avis aucun
secteur n’a été ciblé.
A ce stade de la procédure aucun EBC
ne peut être supprimé.
En effet, étant soumise à la loi littoral,
la commune doit recueillir l’avis de la
CDNPS.
Par ailleurs, un EBC présent sur des
terrains agricoles sont justifiés par la
présence de berges protégés
(ripisylve). Dans une optique de
protection de la trame verte et bleue,
l’EBC est maintenu.
/
Tableau de prise en compte des avis des personnes publiques consultées 112
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
ASPONA
Application de la règle
Zéro Artificialisation
Nette (ZAN) :
- L’ASPONA signale
que le chapitre 2.1
(pages 367-381) du
rapport de
présentation
mentionne 4,9 ha
d’ici 2031 et doit
être actualisé pour
tenir compte du
SRADDET révisé fin
2024.
- L’ASPONA émet de
nombreuses
réserves sur les «
dents creuses à
urbaniser » qui
constituent souvent
des espaces de
respiration (ou «
puits de fraicheur »)
dans les zones
denses et devraient
être maintenues
pour des raisons de
santé publique.
La modification du SRADDET n’est pas
encore approuvée.
Des espaces de respiration figurent au
sein des zones urbaines et sont
protégés par des EVP.
Les dents creuses permettent de
densifier les zones urbaines et
répondre aux besoins en logements,
équipements et au développement
envisagé à l’horizon 2035.
Par ailleurs, la majeure partie des
capacités d’accueil est réalisée en
renouvellement urbain.
/
OAP Trame Verte et
Bleue :
- Demande que
l’identification des
stations de nivéoles
de Nice dans la zone
des Granges Saint-
Paul et des Cuses
(p. 185) soit suivie
d’un engagement
de protection via un
Arrêté de protection
d’habitats naturels
(APHN).
- Les cascades, en
particulier celles
ayant été fortement
altérées (Careï,
Ce n’est pas du ressort du PLU.
L’OAP TVTB sera complétée pour
rappeler l’identification des stations de
la nivéole de Nice dans cette zone et
la protection des cascades.
OAP TVTB,
rapport de
présentation 113
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
Cabrolles) ou
encore celle du Pont
Saint Louis qui
abrite le plus
important nombre
de taxons du PNA
Nivéole, devraient
être identifiées et
protégées en tant
que telles dans le
PLU et le plan de
zonage.
OAP Borrigo :
- L’ASPONA ne peut
pas valider cette
OAP dans la mesure
où les intentions de
la commune restent
floues sur cette
vallée, voire
contradictoires.
Dans l’OAP figure des orientations
d’aménagement et le règlement
graphique et écrit traduit ces
orientations.
/
OAP Rondelli :
- Sur ce projet dont
la surface a été
réduite et qui
semble évoluer
dans une bonne
direction, l’ASPONA
émet un avis
favorable.
/ /
Capacité d’accueil et
mixité sociale :
- Un certain nombre
de données
chiffrées figurant
dans la version
arrêtée (page 382,
etc.) diffèrent de
celles des versions
précédentes, sans
explication
(augmentation du
nombre de
logements, sans
changement de
hauteur ou de CES).
Le rapport de présentation ne doit pas
présenter les modifications entre le
pré-arrêt et l’arrêt du PLU.
La version arrêt tient compte des
modifications demandées par les PPA
lors de la phase pré-arrêt. Des
modifications de zonage entrainent
forcément un changement au niveau
des données chiffrées.
Les zones UD sont des secteurs peu
denses, la création de collectifs n’est
pas souhaitée. De ce fait, par rapport
aux règles du PMS, aucun logement
/ 114
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
- Demande à ce que
la règle de mixité
sociale s’applique à
l’ensemble des
zones urbaines de
la commune
susceptibles
d’accueillir des
logements - UA, UB,
UC, UD, UM.
social ne sera créé. Pour ce qui est des
secteurs de la zone UM, il y a peu
d’intérêt puisque :
o Rosmarino = coup parti,
projet déjà établi
o Sœurs Munet = fait
l’objet d’une DUP, des
logements locatifs
sociaux sont envisagés
o Latournerie Nord =
programme hôtelier et
résidence pour séniors
Densification dans les
zones urbaines :
- Suggère de la
moduler en fonction
de la hauteur des
constructions : par
exemple, 4 m pour
les constructions
jusqu’à R+2 ; 6 m
pour les
constructions entre
R+3 et R+5 ; 8 m
au-delà de R+6.
Cela permettra
d’éviter les vis-à-vis
intrusifs et l’ombre
portée, tout en
préservant l’objectif
de densification.
Cette observation est pertinente, mais
elle requiert une analyse plus
approfondie pour évaluer les impacts
de ces différentes règles sur le
paysage, l’environnement, les projets
etc. Elle sera examinée et pourra être
prise en compte lors d’une future
évolution du PLU.
/
Toits-terrasses sur les
constructions et les
parkings :
- L’ASPONA y est
opposée pour
toutes les zones du
PLU, ainsi qu’à
l’encouragement à
la construction de
parkings
souterrains qui ne
seraient pas
comptabilisés dans
l’artificialisation des
parcelles.
L’artificialisation et la perméabilité du
sol sont deux notions différentes.
La règle a été adaptée.
Règlement 115
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
Végétalisation dans les
zones urbaines et
agricoles :
- Règle doit être
adaptée pour toutes
les zones dans les
paragraphes «
arbres existants à
conserver ».
La règle 1 pour 1 est maintenue. La
plantation d’arbre en milieu urbain
n’est pas chose si aisée.
/
Zones agricoles :
- L’orientation n°1 du
PADD « préserver
les espaces affectés
aux activités
agricoles » n’a
toujours pas été
modifiée en «
développer … ».
- La procédure des
zones agricoles
protégées parait la
plus adaptée pour
parvenir à
consolider ce «
chapelet de
parcelles ».
- Dans la perspective
du plan alimentaire
territorial de la
CARF et pour
promouvoir
l’installation de
nouveaux
agriculteurs, il
serait également
judicieux de pouvoir
disposer d’un «
Espace Test » sur la
commune.
Le PADD est l’expression des
aspirations politiques.
La procédure de ZAP est distincte de
celle du PLU et reste envisageable
dans le cadre de l’application du
nouveau PLU.
La détermination d’un espace « test »
dans le cadre du PAT non commencé
à ce jour est hors champ du PLU.
/
Les secteurs à plan de
masse :
- N’ayant pas eu
accès aux données
détaillées (côtes et
volumes des
L’urbanisation en zone inondable est
encadrée par le PPRi qui sera
prochainement approuvé.
Tous les documents sont annexés au
PLU. 116
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
différents
bâtiments) des
secteurs à plan de
masse Sœurs
Munet et ex-Centre
Latournerie,
l’ASPONA émet les
plus grandes
réserves à ce sujet.
- Mise en œuvre des
lignes directrices et
objectifs issus de la
1ère modification
du SRADDET :
L’encouragement
renforcé au report
modal pour la
logistique mais
aussi la mobilité des
personnes avec
l’élaboration d’un
plan local ;
- La systématisation
du recours aux
solutions fondées
sur la nature pour
prévenir les risques
;
- La mise en
conformité avec la
Stratégie de façade
maritime
Méditerranée, via
un plan local
d’adaptation au
risque d’érosion et
de submersion en
lien avec le
changement
climatique. Le
SRADDET enjoint
aussi les
collectivités de
maitriser
l’urbanisation en
zone inondable, en
L’OAP TVTB sera complétée.
OAP, Rapport
de
présentation 117
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
identifiant et en
préservant les
espaces de bon
fonctionnement des
cours d’eau et les
zones d’expansion
de crues ;
- L’élaboration d’une
trame noire
(obscurité) – la
carte présentée et
les mesures
envisagées sont
trop succinctes
(page 135) ;
- La trame brune
pour les sols
(potentiel
agronomique).
1. Les OAP
OAP Borrigo :
- Signale que
l’existence
d’immeubles
anciens et les
couloirs de
végétation allant
des collines vers le
cours d’eau, même
s’il est
partiellement
couvert, entrainent
la présence d’une
faune aviaire
intéressante
nocturne (rapaces
et pipistrelles) et
diurne (hirondelles
ou martinets).
- Le qualificatif
inapproprié de «
comte » utilisé 2
fois dans les
documents du PLU
doit être éliminé.
Ce point est ajouté dans l’OAP TVTB.
Ce point a été corrigé.
Ces informations ont été ajoutés dans
l’OAP TVTB.
Les lacets sont protégés par une étoile
« protection du patrimoine bâti ».
Un EVP a été ajouté.
OAP,
règlement,
Rapport de
présentation 118
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
- L’ASPONA donne
des informations
sur les lacets.
- Propose que les
lacets soient
classés en zone UD
et non pas UMa, à
défaut une
classification en «
espaces verts
protégés »
s’impose.
- Souligne que la
majoration du
volume
constructible pose
problème.
OAP Trame verte et
bleue et prescriptions
environnementales :
- La diminution des
surfaces couvertes
par les EBC et
l’identification des
nouvelles surfaces,
le rapport de
présentation
(pages 401 à 406)
n’est pas conforme
à ce qui a été
présenté en CDNPS
et CDPENAF en
mars 2025.
De manière générale, la majoration de
la surface de plancher pour les
opérations majoritairement sociale ne
devra pas amputer le taux minimal de
pleine terre attendue. La règle sera
précisée en ce sens.
L’Ilot des Sœurs Munet fait l’objet d’un
plan masse donc la volumétrie des
bâtiments doit être contenue dans les
polygones déterminées.
En outre, le secteur fera l’objet d’une
DUP donc l’emprise au sol des
construction est encadrée.
Le secteur « des Oliviers » fait l’objet
d’un projet dont la majoration n’est
pas au sol mais en hauteur dans un
principe de densification et de
préservation de la pleine terre sur le
site.
L’évaluation environnementale a été
complétée.
Il n’y a pas de carte des zones
tampons en page 398.
Par ailleurs, l’OAP TVTB a été
renforcée.
Rapport de
présentation,
OAP 119
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
- La carte des zones-
tampons de 5 m le
long des cours
d’eau s’avère
lacunaire (page
398).
2. Les secteurs à plan de masse
- L’ASPONA
s’interroge sur les
raisons de
l’exclusion d’UMa
du raisonnement
sur la production de
logements (page
657).
- Le tableau de la
page 662 a été
corrigé mais de
nouvelles erreurs
ont été introduites.
- Si une confusion de
lignes a été faite, il
n’est pas
acceptable de se
contenter de la
mention « +
logements créés »
pour décrire la
vaste opération
immobilière portant
Cette partie traite du potentiellement
de développement permettant de
répondre aux objectifs du PADD
(orientation n°5) et non de l’état
actuel des logements de chaque zone.
Actuellement les constructions sont
reconnues comme des logements
touristiques. Le programme prévu à
ce jour (sans projet définitif) prévoit
une production de logements séniors
mais qui ne répond pas aux besoins
identifiés par les perspectives
d’évolution à l’horizon 2035 (2064
logements – PADD débattu en Conseil
Municipal).
Le projet a de nombreuses fois évolué
lors de la phase de révision du PLU et
à ce jour il n’est pas définitif et le
nombre de logements prévus pour les
séniors n’a pas fait l’objet d’une
validation définitive.
Il ne s’agit pas d’une erreur. Comme
expliqué dans le rapport de
présentation, il s’agit de la zone du
PLU en vigueur, qui a basculé ensuite
dans le cadre de la modification n°3
du PLU en zone UA.
Il faut bien distinguer les zones du PLU
en vigueur et celles du PLU révisé.
Il n’y a pas de confusion de lignes. Cf.
point précédent.
Il s’agit d’un projet de résidences
séniors qui n’est à ce jour qu’à l’état
de projet. Le plan masse fige les
emprises au sol et la hauteur des
constructions à venir.
Concernant la mixité sociale, la
résidence services séniors est
concernée par la sous-destination
/
/ 120
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
sur la réhabilitation
de l’ancien Centre
Latournerie. De
plus, il serait
incompréhensible
d’exclure l’UMa du
dispositif SRU de
mixité sociale.
- L’ASPONA note que
la surface UMa
n’est pas cohérente
avec la division de
parcelle à laquelle
pourrait donner lieu
la construction du
projet « Borrigo »
(ERMS n°16 : 118
logements dont
30% de LLS) : elle
s’élève à 2,9 ha et
pas à 2,5 ha (p 641
à rectifier).
- Alors que deux
parkings « semi-
enterrés » sont
annoncés dans le
Rapport de
présentation (page
600), le problème
majeur de
l’accessibilité n’est
pas évoqué.
- L’ASPONA attire
l’attention sur
l’ampleur du projet
qui nécessiterait la
mise en place des
procédures
associées. Elle
« hébergement » qui n’entre pas dans
le champ d’application des
dispositions du PMS (confirmé par le
Conseil d’Etat).
Même si les sous-destinations
« logement » et « hébergement »
sont intégrées à la destination
« habitat », le champ d’application de
certaines dispositions du Code de
l’Urbanisme relatives à la mixité
sociale est différent selon que la
construction relève de la sous-
destination « logement » ou
« hébergement ».
La surface annoncée est correcte.
La commune ne comprend pas la
référence faite à l’ER MS n°16 qui est
située en zone UA.
L’accès au site (partie Nord de l’ancien
centre Latournerie) se fait depuis la
Corniche des Serres de la Madone,
accès existant et historiquement
emprunté pour la desserte du club de
vacances.
Le plan masse sur le site vise à définir
une volumétrie maximale des
bâtiments, indépendamment du
programme qui sera mis en place. Il
ne s’agit donc pas d’une
règlementation « hasardeuse »
puisque le dispositif mis en place
assure à la commune un meilleur
encadrement de l’opération. Ce plan
masse déterminant des volumes
n’interdit pas le renouvellement des
façades existantes ni même la
démolition des constructions
existantes en vue d’en reconstruire de
/ 121
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
alerte sur le
caractère
extrêmement
hasardeux d’un
classement en «
secteur à plan de
masse » pour une
parcelle de
plusieurs hectares.
nouvelles proposant une autre
intégration à l’environnement par
leurs couleurs, matériaux, ouvertures,
…
En outre, la commune de Menton n’a
pas la maîtrise foncière du site, ne lui
permettant pas d’être à l’initiative de
quelconque appel à projet sans accord
du propriétaire.
Secteur UMC :
- Une clarification
serait nécessaire
sur le plan de
masse retenu :
s’agit-il de celui
datant de 2023
établi par des
experts ou de celui
qui sera élaboré
pour prendre en
compte les
demandes des
habitants de la
vallée formulées au
printemps 2024 ?
Suite à la concertation publique
organisée en 2024 autour des
prémices du projet proposée pour le
renouvellement de l’ilot dit « des
Sœurs Munet » et des requêtes faites
par les habitants portant notamment
sur le maintien d’un avocatier, des
études complémentaires ont été
réalisées afin de clarifier les impacts
de modifications du projet par rapport
au projet initial (sur le volet
environnementale, réseaux, financier,
…). A la connaissance de ces études,
révélant notamment que le maintien
de l’avocatier n’assurait pas sa
pérennisation au regard de la
modification projetée de son
environnement actuel, il a été décidé
de maintenir le plan masse initial.
En outre, l’ilot « des sœurs Munet »
fera l’objet d’une procédure de DUP
fixant un programme précis.
/
3. Les orientations du PLU et les zonages
- Aucun projet de
site de covoiturage
prévu, ni de
nouvelle piste
cyclable à échéance
de 2030-2035.
- Aucun
cheminement
piétons et PMR
n’existe sur la rive
droite du Careï et
aucune disposition
dans le règlement
Menton n’a actuellement pas de projet
concret de création d’une aire de
covoiturage sur son territoire. Un
projet de parking relais au Nord du
Careï pourrait occuper cette double
fonction (le projet reste à l’étude).
La commune prend note de ce
constat. Toutefois, l’urbanisation
historique et l’étroitesse des voies
publiques d’antan rendent complexes
grand nombre d’élargissement de voie
ou de trottoir.
/ 122
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
d’urbanisme et le
zonage ne paraît
devoir mettre fin
aux problèmes déjà
signalés le long de
la voie ferrée, dans
la vallée du Gorbio,
etc.
- L’ASPONA marque
toujours son
désaccord avec les
tableaux des pages
143-144 du Tome1
du rapport de
présentation, qu’il
s’agisse de
l’irréaliste parking
souterrain de la
Place d’armes, de
la piscine en bord
de mer ou du
ponton d’accueil
des croisières sur le
port.
- S’étonne qu’à ce
stade l’essentiel
des pistes
évoquées pour
satisfaire les
besoins en eau en
dehors de l’eau
potable se focalise
sur le traitement et
la réutilisation des
eaux usées pour les
agrumes, ce qui est
loin de répondre
aux besoins du
maraichage (page
339).
Le tableau évoque un besoin de
piscine municipal sans en cibler le lieu
d’implantation.
La création d’un ponton d’accueil des
navires de grande plaisance doit faire
l’objet d’études ainsi que le projet de
parking souterrain de la place
d’armes.
Le diagnostic évoque en page 334 des
recherches pour accroitre la ressource
en eau. En outre, en annexe du PLU,
une étude sur la disponibilité de la
ressource en eau et la gestion de sa
consommation est présente afin de
compléter l’analyse sur la nécessaire
préservation de l’eau. Le PLU révisé
s’est attaché à renforcer la prise en
compte de l’état de la ressource en
eau des réseaux publics dans les
projections d’aménagement du
territoire. Cette meilleure prise en
compte consiste en :
o Un état des lieux de la ressource
en eau potable précisé suite à
des études de la CARF (dans le
diagnostic du PLU) ;
o La pose de conditions pour les
installations d’activités
fortement consommatrices
d’eau à l’accord de l’autorité
compétente afin de s’assurer
que la consommation d’eau
potable journalière à annuelle de
l’activité en question soit
compatible avec les
disponibilités de la ressource ;
o Une limitation des emprises et
du volume des piscines privées
dans chacune des zones du PLU
;
/
/
Diagnostic et
état initial de
l’environneme
nt 123
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
- La surveillance et
l’amélioration de la
qualité des eaux de
baignade ne sont
jamais
mentionnées, alors
que la situation se
dégrade et que cela
constitue un
élément essentiel
o La définition d’essences
végétales à privilégier car peu
consommatrices d’eau /
adaptées au climat.
o Une accentuation des
prescriptions relatives à la
gestion des eaux pluviales
accompagnées d’une incitation
leurs réutilisation à des fins
domestiques (dans le règlement
écrit) ;
o L’intégration de dispositions
concernant le traitement et
vidanges des eaux industrielles
et de piscine (dans le règlement
écrit) ;
o Une préservation de
l’urbanisation des axes
préférentiels d’écoulement (sur
le zonage) ;
o Une incitation à des
aménagements perméables
notamment pour la réalisation
des aires de stationnement
(dans le règlement écrit) ;
o Une protection des barmes et
canaux recensés sur le territoire
(sur le zonage et dans le
règlement écrit) ;
o Un élargissement de la
protection des abords des cours
d’eau (dans le règlement écrit) ;
o Une prise en compte des travaux
d’élaboration du Plan de
Prévention des Risques
d’inondation en cours sur la
commune (sur le zonage et dans
le règlement écrit).
Des compléments ont été ajoutés
dans le diagnostic.
/
/
/ 124
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
pour une station
balnéaire.
- Il manque une
réflexion sérieuse
sur les services
publics fournis à la
population dans le
PADD et leur
adéquation aux
besoins actuels et
futurs, l'usage des
équipements et
bâtiments publics
dans le cadre d'une
rénovation de la
ville (production
énergétique,
isolation,
accessibilité ...).
- Augmenter la part
des logements
sociaux (40% au
minimum) dans les
nouveaux
programmes
immobiliers hors
SMS.
- Dans un contexte
de changement
climatique, il est
hasardeux et
spéculatif de
vouloir implanter
des citronniers en
rive gauche du
Careï sur la route
du Mont Gros en
déclassant deux
parcelles d’espace
boisé classé
orientées à l’Ouest
appartenant à la
commune.
- L’établissement
d’une carte du
Le diagnostic met en relief des enjeux
propres au territoire de Menton
concernant les différentes
thématiques dont les équipements
(p.142 et suivantes). L’amélioration
de l’habitat (isolation, énergie, …), la
réhabilitation de l’existant, le
renouvellement urbain, … sont autant
de pistes d’aménagements étudiées
notamment dans le cadre de l’étude
de densification (annexe du rapport de
présentation).
Les règles du PMS ont été renforcées
dans le cadre de la révision du PLU par
rapport au PLU en vigueur.
Pour ce déclassement d’EBC, la
CDNPS a émis un avis favorable.
Dans le cadre de la révision du PLU, il
n’a pas été lancé une étude spécifique
de définition de la valeur et du
potentiel agronomique des sols.
Ce point pourrait être étudié avec la
CARF.
Le règlement du PLU détermine des
zones avec des prescriptions relatives
aux droits à bâtir. Il ne règlemente
pas l’usage du sol. Autrement dit, il
Zonage, OAP,
rapport de
présentation 125
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
potentiel
agronomique
constitue un
prérequis, […]. Cet
inventaire pourrait
aussi permettre de
repérer des terrains
pouvant être
convertis en jardins
partagés pour
couvrir les
nombreux quartiers
de Menton qui n’en
disposent pas.
- Aucune disposition
n’étant prévue
dans la révision du
PLU afin
d’augmenter les
superficies
agricoles de la
commune pour
contribuer à la mise
en place du plan
alimentaire
territorial.
- L’ASPONA suggère
d’augmenter le
nombre de «
terrains cultivés à
protéger » pour y
inclure des vergers
privés en
production. Deux
vergers très
productifs
pourraient faire
l’objet d’une telle
inscription dans le
PLU : le premier
situé dans le
Borrigo, Impasse
des sources
(BH131 = 1600m²)
et le second dans le
n’est pas interdit de développer une
plantation agricole sur un terrain en
zone naturelle.
La parcelle BH131 fait l’objet d’une
protection en EVP. Le zonage a été
modifié pour l’inscrire en « terrain
cultivé à protéger ».
La parcelle AK158 est en grande partie
en zone rouge du PPRi (comme la BD
429). Toutefois une petite partie du
terrain est constructible (360m²). Une
protection sur plusieurs restanques
serait plus opportune comme ci-
dessous : 126
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
Careï (parcelle AK
158, voire BD 429).
- L’ASPONA réitère
sa demande depuis
l’incendie de 2015
de voir réaliser une
opération de
préservation-
valorisation des
Granges Saint-
Paul, zone au
parcellaire en
lanières très
particulier dévolue
à la culture de
céréales en période
hivernale.
Le secteur fera l’objet d’une attention
particulière dans l’OAP TVTB.
Il fait aussi l’objet d’échanges avec
différentes instances pour une
protection autre que celle du
document d’urbanisme local.
OAP, rapport
de
présentation
Le cas particulier de la
Vallée du Gorbio :
- L’ASPONA
demande que le
versant Ouest des
Serres de la
Madone soit
couvert par
l’inventaire des
barmes et canaux
réalisé en 2022-
2023.
- L’ASPONA émet des
réserves sur la
poursuite de la
densification de
cette zone avec le
SMS 18 (ex-SMS
5b), compte-tenu
de l’absence
d’amélioration ou
de projet
d’amélioration des
voies d’accès.
- La pertinence du
projet de SMS 9 (à
l’emplacement de
la station essence –
La commune ne possède pas
d’information justifiant à ce jour la
présence de barmes sur des
propriétés privées.
La commune prend note du constat.
L’emplacement réservé souligne le
programme attendu sur ce site en cas
de changement de l’activité. La
commune veillera à l’aspect qualitatif
de la construction au regard de son
emplacement à proximité du Palais de
Carnolès. Le secteur reste toutefois
très dense avec de nombreuses
constructions dont certaines sont en
cours côté Roquebrune-Cap-Martin.
En outre, le projet prendra en compte
les prescriptions du PPRi.
/ 127
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
il n’en restera donc
plus que 3 sur la
commune, dont 2
dans des
supermarchés) et
l’annonce d’un
potentiel de
production de 66
logements (dont
50% de LLS)
soulève des
interrogations, à la
fois parce qu’il se
situe quasiment sur
le lit du Gorbio et
en raison de sa
proximité avec le
Palais Carnolès,
monument classé.
- Il n’y a toujours
pas de référence au
volet mer quand
est abordé le SCoT
(page 123)
Le SCoT est en cours d’élaboration
(lancement de la phase de
diagnostic). Son contenu n’est donc
pas connu.
La page 123 ne reprend que les
principaux objectifs poursuivis par le
SCoT. Ce n’est pas du ressort du PLU
de Menton.
4. La prise en compte de l’environnement physique
- La commune
devrait s’engager
dans une action de
vigilance accrue sur
la cabanisation en
cours, notamment
aux Granges Saint-
Paul. Une piste
DFCI n’est pas
suffisante.
La commune prend note de la
recommandation qui dépasse le
champ du PLU.
/
- La carte des zones
inondables issue de
l’Atlas a disparu,
alors qu’elle était
très explicite sur la
nécessité
d’interdire la
construction de
sous-sols. Cette
carte devrait être
réintroduite.
La carte a été supprimée lors de la
phase pré-arrêt à la demande de la
DDTM.
Concernant l’interdiction de
construction de sous-sols en zone
inondable, le règlement du PLU en fait
référence.
Les zones humides évoquées des
Cabrolles, des Castagnins et du Gorbio
ne sont pas référencées à l’inventaire
départemental.
/ 128
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
- L’ASPONA prend
connaissance
positivement des
inventaires réalisés
pour les zones
humides et
ripisylves (page
184). Elle
s’interroge
toutefois sur la
portée d’une
injonction de «
vigilance accrue de
la zone humide et
ripisylves pour le
Caréi », en ne
mentionnant pas
celles des Cabrolles
et des Castagnins,
ainsi que le Gorbio.
La commune prendra attache auprès
de l’ASPONA pour connaitre les études
et la localisation des dites « zones
humides ».
Energies renouvelables
:
- L’ASPONA note la
prise en compte de
la stratégie
d’accélération au
plan communal et
l’élimination, suite
à l’enquête
publique, du
camping Saint-
Michel comme une
zone potentielle de
production.
/ /
Qualité de l’air :
- L’analyse est
correcte mais il
aurait fallu qu’elle
débouche sur une
conclusion
fortement
attendue, à savoir
l’installation d’un
capteur fixe sur la
zone la plus
bruyante et la plus
polluée de Menton
selon AtmoSud :
gare routière /
L’état initial de l’environnement a été
complété.
Diagnostic et
état initial de
l’environneme
nt 129
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
marché du Caréi.
Pourquoi la carte de
la page 351 a-t-elle
été changée ? celle
du précédent
document de juin
2024 était explicite.
Nuisances sonores :
- La page 353 est à
réactualiser
substantiellement
avec des
indications sur la
façon dont la
commune va
répondre aux
problèmes
identifiés […].
L’absence de
parking de
covoiturage et
même de projet de
ce type est
également
renvoyée à la
commune.
Cf. réponses apportées
précédemment.
/
Evolution de la
consommation des
ENAF (p. 367 à 375) :
- La dernière phrase
de la page 375
correspond à un
contresens. Elle
équivaut à donner
une « prime »
(réduction de 50%
au lieu de 54,5%)
aux retardataires.
Il faudrait revoir
cette rédaction,
dans la mesure où
le SRADDET a été
modifié le 22
novembre 2024.
La modification du SRADDET n’a pas
été approuvée, elle est en cours.
Une concertation publique a été
organisée du 18 novembre 2024 au 20
janvier 2025.
La révision du PLU de Menton a intégré
cet objectif qui n’a pas encore fait
l’objet d’une approbation.
/
Espaces Réservés :
- La question de la
protection de la
route de bord de
Ceci va au-delà des actions du PLU. / 130
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
mer à hauteur de
la rue Panaït-
Istratti n’est pas
réglée.
Règlement d’urbanisme
Titre 1 : Dispositions
générales
- L’ASPONA s’étonne
que le « Dire
complémentaire au
porter-à-
connaissance de
2017 » ne soit pas
joint au dossier de
révision du PLU.
[…] De plus, le
dossier de «
Déclaration au titre
de la loi sur l’eau
visant la
réhabilitation des
ouvrages
maritimes suite aux
désordres
occasionnés par la
tempête Adrian »
établi par le
SMIAGE en juillet
2023 dresse un
diagnostic assez
préoccupant de
l’exposition au
risque et du
caractère
hasardeux des
aménagements
passés.
- L’ASPONA
s’inquiète que la
vulnérabilité du
littoral communal,
en particulier sur la
zone du musée
Cocteau-esplanade
Palmero, d’une
part, et sur la zone
L’état initial de l’environnement a été
complété par ces éléments. Ces
éléments ne doivent pas figurer dans
le règlement écrit.
La zone du musée Cocteau-esplanade
Palmero est intégrée au PSMV d’où
l’absence d’analyse sur cet espace
situé hors PLU.
L’OAP Rondelli est complétée par des
éléments relatifs au risque de
submersion marine même si
l’aspiration de l’OAP est de diminuer
les enjeux humains et matériels sur
cet espace.
Diagnostic et
état initial de
l’environneme
nt
OAP, rapport
de
présentation
/ 131
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
du terre-plein
Rondelli-port de
Garavan, d’autre
part, ne soit pas
évoquée dans le
PLU (Rapport de
présentation). Elle
estime très
problématique que
ce risque ne soit
pas pris en compte
dans la
présentation
détaillée de l’OAP
Littoral Rondelli, ni
dans le règlement
d’urbanisme pour
la zone UF, ainsi
que pour les zones
UP et UPI.
Risque inondation :
- L’expérience des
désordres
récurrents
provoqués par des
chantiers récents
lors du creusement
des sous-sols de
parking et portant
atteinte à la nappe
phréatique […]
devrait conduire à
limiter le nombre
des sous-sols à 2
niveaux et
conditionner leur
construction à des
vérifications
préalables.
Zones de bruit :
- Mentionner les 2 «
points noirs »
identifiés dans le
Plan de Prévention
du Bruit dans
l’environnement
(PPBE) 2024-2029
Une restriction du nombre de niveau
en sous-sol dans les secteurs
inondables figure dans le règlement
écrit.
Ces éléments ne doivent pas figurer
dans un règlement écrit.
Comme souligné dans la remarque, le
site en question se trouve être
réglementé par le PSVM et non le
règlement du PLU.
Le règlement a été complété en ce
sens.
/
Règlement
/
/ 132
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
du Conseil
Départemental.
Article 5 :
Reconstruction d’un
bâtiment et démolition
- L’ASPONA
s’interroge sur
l’absence de
mention dans le
PLU de l’espace
gagné sur la mer
entre le marché
couvert et la mer,
qui abrite la station
d’épuration mais
surtout le musée
Cocteau.
Article 6 : Ouvrages
techniques
- Les descentes
d’eau de nombreux
immeubles des
années 1960-70 et
1980 s’effectuent
actuellement par
des gueulards qui
dirigent les eaux
pluviales sur la voie
publique. Une
mention ne
pourrait être
ajoutée pour que,
lors des
rénovations ou
ravalements de
façade, il soit mis
un terme à ces
dysfonctionnement
s.
Article 13 : desserte par
les voies publiques et
privées
- L’ASPONA s’étonne
que ces
dispositions ne
soient pas
Le PLU en vigueur continue à
s’appliquer. La révision du PLU en
cours et n’est pas exécutoire.
La largeur des trottoirs ne peut être
fixée au regard de la diversité et
l’étroitesse de certaines voies
publiques. En outre, l’implantation des
constructions en limite de propriété
est autorisée dans certaines zones du
PLU.
Les règles du PMS ont été renforcées
dans le cadre de la révision du PLU.
Le règlement a été modifié en ce sens.
La mise en page a été corrigée.
/
Règlement,
rapport de
présentation
/
Règlement
/ 133
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
appliquées pour les
chantiers récents
en cours (cf. Les
Hauts jardins,
route de Castellar).
Article 13 bis : largeur
des trottoirs
- L’absolue nécessité
de préserver les
bonnes conditions
de circulation
piétonne avec la
préservation ou
l’aménagement
d’une largeur
minimale des
trottoirs (sans
parler de l’accès
PMR) n’est pas
rappelée dans le
règlement.
Article 15 : Périmètre
de mixité sociale
- Dans la mesure où
la situation
urbanistique
(densité) est
proche de celle de
la ville de Paris, la
surface minimale
de déclenchement
de l’exigence de
mixité sociale
devrait être
abaissée de 800 m²
à 500 m² de SDP
(prescription posée
dans le projet de
PLU à Paris).
Article 15 bis
(majoration du volume
constructible)
- Demande à ce que
la règle de % de
pleine terre soit
Le schéma est compréhensible et est
conservé.
La taille moyenne d’un français est
1m75 et de 1m62 pour une française.
Ceci revient à une hauteur des yeux à
plus d’1m50 en moyenne et non
1m20.
Le règlement a été complété.
La règle est maintenue. 134
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
respectée par
l’ajout de « sans
dépasser le % de
surface de pleine
terre
correspondant à la
zone concernée ».
Article 19
- L’ASPONA note
dans la version
arrêtée du PLU
révisé une erreur
d’insertion du
graphique illustrant
la servitude de vue,
qui se trouve
maintenant au
milieu de l’article
20.
- Pour autant,
l’analyse de ce
graphique qui pose
le plan horizontal à
hauteur de la voie
est contredite par
le texte qui évoque
« la hauteur au
faîtage des
bâtiments à édifier
ne devra pas
excéder [de 0 ou
10% ] le plan
horizontal défini à
1m50 au-dessus de
la voie ». On peut
d’ailleurs se
demander quelle
visibilité peuvent
avoir des
promeneurs dont la
hauteur des yeux
se situent à 1,20 m
en moyenne du sol
si le toit des
constructions
/
Les zones humides sont identifiées
dans l’OAP TVTB. 135
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
s’élève 30 cm plus
haut. Ce dispositif
paraît donc
inapproprié et « le
plan horizontal »
devrait être défini
soit au niveau de la
voie, soit à 1m au-
dessus de la voie.
- Une phrase devrait
être ajoutée « La
servitude de vue
s’impose
également aux
clôtures des
propriétés qui ne
peuvent être
réalisées sous la
forme de plaques
métalliques » pour
éviter les clôtures
opaques.
Article 20 : Eléments
de patrimoine
architectural et
paysager à protéger
- 20-2 et 20-4 :
L’ASPONA insiste
pour que cette
règle soit adoptée
dans ce paragraphe
et pour toutes les
zones dans les
paragraphes «
arbres existants à
conserver ».
- 23-2 : ces
prescriptions sont
particulièrement
importantes et
bienvenues mais il
importe qu’elles
soient respectées.
- 23-4 : « Dans les
zones humides 136
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
repérées dans les
documents
graphiques du PLU
» paraît
difficilement
applicable, faute
d’un zonage
effectivement
lisible sur la
commune.
Titre 2 : Dispositions
applicables aux zones
urbaines
Zone UA :
- Article UA1 :
L’ASPONA ne
comprend pas
pourquoi les
équipements
sportifs, salles de
spectacle et d’art
sont interdites en
zones UAb.
- Article UA2 :
Interdictions et
limitations (à
reprendre aussi en
UB2) : L’ASPONA
demande la
suppression de ce
paragraphe « Les
changements de
destination des
constructions
existantes […] à
destination d’un
équipement
d’intérêt collectif et
services publics. »
En effet, le choix «
politique » de
laisser tous les
établissements
hôteliers ou
d’hébergement
Le règlement a été modifié.
La commune prend note de cette
proposition.
Règlement,
rapport de
présentation
/ 137
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
touristique situés
au Nord de la voie
de chemin de fer se
transformer en
immeubles
d’habitation ou
autre mérite d’être
mis en exergue et
non pas considéré
comme une
disposition
technique banale.
- Article UA4 :
Implantation des
constructions les
unes par rapport
aux autres sur une
même propriété
(remarque valable
également pour
toutes les autres
zones urbaines)
o La distance de 4
m pour les
constructions
de surface
parait trop
faible
o Le secteur UAb1
devrait y être
également
soumis.
- Article UA4 :
Emprise au sol en
secteur UAb :
L’ASPONA ne
comprend pas la
phrase « les
façades en
superstructure
d’une construction
ne pourront
dépasser 35 m »
alors que la
hauteur autorisée
des bâtiments est
Cf. réponses apportées
précédemment.
Le secteur UAb1 fait l’objet d’un projet
et d’une DUP. Les règles sont
conformes à la procédure de DUP
valant mise en compatibilité du PLU.
La règle concerne la longueur
horizontale de la façade et non sa
hauteur. Elle est conservée.
La proposition de prescriptions vise à
encadrer les devantures commerciales
pour plus d’harmonie. La commune
rappelle qu’un Règlement Local de
Publicité (RLP) a été approuvé et
s’applique sur le territoire communal.
La commune prend note de cette
proposition.
/
Règlement
/ 138
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
de 22 m, soit R+ 6
étages. Il faut la
supprimer.
- Article UA 5 :
Qualité urbaine,
architecturale, … :
o Concernant les
façades (page
38) des
devantures et
vitrines des
magasins et
cafés, on peut
s’interroger sur
les modalités de
mise en œuvre
d’un tel article
au vu de
l’anarchie
esthétique qui
caractérise
notamment
l’avenue de
Verdun. Un
guide devrait
être élaboré à
destination des
aménageurs.
o Les toitures :
L’ASPONA
demande dès
lors que les
toitures à pans
restent la règle
inscrite dans les
dispositions
générales du
règlement, des
dérogations
pouvant être
octroyées
exceptionnelle
ment dans
certaines zones
UA et UB, mais
pas en UC, UD
ou UM, ni à
La règle a été modifiée pour ne
concerner que les toits en sous-sols.
Au regard de l’urbanisation historique
dans les zones UA et UB, l’exigence de
2/3 de pleine terre dans les espaces
libres est trop contraignante (accès,
stationnement, …).
Cf. réponses apportées
précédemment.
La commune ne comprend pas à
quelle prescription il est fait référence. 139
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
l’occasion d’une
extension et
encore moins si
celle-ci
s’effectue dans
une zone A ou
N.
- Article UA 6 :
Surfaces minimales
d’espaces
perméables :
o A minima, le «
toit-terrasse »
doit être
supprimé de la
parenthèse
pour ne
concerner que
les toits des
bâtiments en
sous-sol.
o Il conviendrait
aussi de
corriger les
paragraphes
précédents.
Après l’énoncé
du pourcentage
de l’unité
foncière laissé
en espaces
perméables, il
ne faut pas
prévoir
seulement « a
minima la
moitié seront
traités en
espace vert de
pleine terre »,
mais plutôt « a
minima deux-
tiers seront
traités en
espace vert de
pleine terre ».
Cette
L’absence de place de stationnement
en centre-ville participe au report
modal vers d’autres moyens de
déplacement. L’urbanisation en zone
UA est si dense qu’augmenter les
exigences en termes de
stationnement reviendrait à bloquer
tout projet. 140
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
modification
doit concerner
la totalité des
zones U (voir
tableau
récapitulatif
synthétique
infra).
o Arbres existants
à conserver :
prévoir 2 arbres
plantés pour 1
abattu (voir
supra),
o L’ASPONA
estime que les
dépassements
en hauteur de
10% sont
excessifs
puisque sont
déjà autorisés
des combles.
- Article UA 7 :
Stationnement –
aspects quantitatifs
o Il n’est pas
satisfaisant de
prévoir de
réduire la
production de
places de
stationnement
de 15% au
motif que la
zone est
desservie par
les transports
collectifs.
Selon toute
vraisemblance
, il pourrait
être demandé
une
dérogation à
l’application 141
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
de l’article
L.151- 31 du
code de
l’urbanisme,
en plaidant la
particularité
de
l’ancienneté
du parc de
logements.
Zone UB :
- Article UB2 :
Interdictions et
limitations (page
43) : même
demande de
suppression que
pour UA2.
- Article UB4 :
Implantations des
constructions par
rapport aux voies :
o Il n’y a aucune
raison de ne
pas
règlementer
l’implantation
par rapport
aux voies
publiques dans
les zones UBa
et UBb. Pour
ce qui est des
zones UBc et
UBd, la
mention «
hors sous-sol
enterré »
interpelle.
- Article UB4 :
Implantations des
constructions sur
une même
propriété :
o L’ASPONA
suggère
Cf. réponses apportées
précédemment.
La construction du Val d’Or n’a pas
empiété sur le domaine public, les
constructions se sont faites au sein de
la propriété privée.
Les dispositions spécifiques précisent
que les sous-sols peuvent être
implantés à l’alignement d’où la
précision de structure « hors-sol ».
Cf. réponses apportées
précédemment.
/ 142
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
de
reprendre
les mêmes
disposition
s que pour
les zones
UA et de
ne pas
faire
d’exceptio
n en
réduisant
la distance
entre
constructi
ons à 2 m
pour les
ouvrages
publics et
technique
s.
- Article UB5 : même
demande que pour
UA5 concernant les
toits-terrasses.
- Article UB6 : même
demande que pour
UA6.
Zone UC :
- Article UC1 :
L’ASPONA
demande que
l’interdiction
d’exploitations
agricoles et
forestières soit
supprimée.
- Article UC4 :
mêmes demandes
que pour UA4 et
UB4. L’ASPONA ne
comprend pas ce
qui justifierait de
donner une
Le règlement du PLU détermine des
zones avec des prescriptions relatives
aux droits à bâtir. Il ne règlemente
pas l’usage du sol. Autrement dit, il
n’est pas interdit de développer une
plantation agricole sur un terrain en
zone urbaine mais, une construction
agricole n’y sera pas autorisée.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Cette disposition a été supprimée.
/
Règlement 143
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
autorisation aux
équipements
publics d’atteindre
jusqu’à une
hauteur frontale de
18 m (soit R+5),
alors que toutes les
autres
constructions ne
peuvent dépasser 7
m.
- Article UC5 : même
demande que pour
UA5 concernant les
toits-terrasses
Cf. réponses apportées
précédemment.
Zone UD :
- Article UD1 : même
demande que pour
UC1. Les
exploitations
agricoles et
forestières ne
devraient pas être
interdites.
- Articles UD4, UD5 :
mêmes demandes
que pour UC4 et
UC5.
- Article UD7 :
pourquoi les
dispositions sur le
stationnement ne
s’appliquent-elles
pas aux terrains
supportant des
bâtiments associés
aux services
publics ?
Cf. réponses apportées
précédemment.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Le besoin en stationnement dépend de
l’activité au sein de l’équipement ce
qui ne permet pas de déterminer une
règle de calcul fixe adaptée à tout cas
de figure.
/
Zone UE :
- La justification de
ce zonage et son
contenu, en
excluant le Stade
de Saint-Roman,
ne sont pas
explicités dans le
Les justifications figurent dans le
rapport de présentation, dans la partie
explication des choix retenus.
Les prescriptions de la zone UE visent
justement à affirmer la pérennisation
de ces espaces à vocation
d’équipements publics.
/ 144
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
Rapport de
présentation ; ils ne
ressortent pas non
plus de la lecture
du règlement
d’urbanisme.
- Article UE4 :
hauteur des
constructions
L’ASPONA
demande une
réduction de la
hauteur autorisée à
R+2, et pas à 18 m
qui équivaut à R+6
sur le site sportif du
Val d’Anaud.
- Article UE6 : outre
les mêmes
demandes que pour
UA6 et autres, le
pourcentage des
surfaces
perméables – 10%
- est
manifestement
insuffisant. Il
devrait être porté,
s’agissant
d’espaces de faible
densité, à 65 ou
70%.
- Article UE7 : La
rédaction est
inappropriée et
devrait être revue
s’agissant de sites
accueillant des
sportifs, du public
pour des
compétitions, etc.
Ces espaces d’équipements peuvent
comporter des constructions telles
que des tribunes. Une hauteur
maximale doit être déterminée.
L’écriture de la règle sera réétudiée.
Le pourcentage de perméabilité a été
modifié.
La règle sera réétudiée.
Règlement,
rapport de
présentation
Zone UF :
- Article UF2 :
Compte-tenu de la
protection N2000
Mer associée à la
La règle est conservée.
/ 145
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
Stratégie de façade
maritime et de la
nécessaire
adaptation au
changement
climatique, les
mentions de la
possibilité de
construction de
nouveaux pontons
et d’ouvrages de
protection des
plages contre
l’érosion devraient
être supprimées.
Zone UM :
- pour UMb
(Rosmarino), il
faudrait supprimer
les interdictions
d’exploitation
agricole.
- pour UMC, il
conviendrait de
supprimer
l’interdiction de
bureaux et locaux
de services
accueillant du
public,
d’équipements
sportifs,
d’établissements
d’action sociale,
etc. alors que la
population a insisté
pour que ces
immeubles ne
soient pas
exclusivement des
logements ou des
commerces mais
aussi des lieux de
convivialité y
compris d’activités
de loisirs.
Le règlement du PLU détermine des
zones avec des prescriptions relatives
aux droits à bâtir. Il ne règlemente
pas l’usage du sol. Autrement dit, il
n’est pas interdit de développer une
plantation agricole sur un terrain en
zone urbaine mais, une construction
agricole n’y sera pas autorisée.
Le règlement a été modifié.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Règlement,
rapport de
présentation
Règlement,
zonage,
rapport de
présentation 146
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
- Article UM5 :
mêmes demandes
relatives à
l’interdiction des
toitures-terrasses
- Article UM6 :
mêmes remarques
sur les % d’espaces
perméables et de
pleine terre. Il
conviendrait pour
UMa d’indiquer ce
que deviendra
l’ouvrage d’art
protégé des lacets,
son traitement
paysager, son
maintien en bon
état de
fonctionnement,
son entretien, etc.
- Article UM7 :
inadapté pour UMa
et UMc – devrait
être révisé.
Les lacets sont protégés au titre de
l’article L.151-23 du CU. Des EVP ont
été ajoutés
La règle sera réétudiée.
Zone UP :
- Article UP4 : Les
toitures à pans
coupés ne sont pas
envisageables sur
cette zone et le
paragraphe devrait
être éliminé. La
hauteur des
clôtures paraît
excessive.
- Article UP7 :
inadapté pour UP –
devrait être révisé.
La règle des toitures à pans coupés a
été retiré du règlement.
La hauteur des clôtures a été limitée à
1,50 mètres.
La règle sera réétudiée.
Règlement
Zone UPI :
- Article UPI 1 :
l’interdiction
d’équipement
sportif est
surprenante.
La commune ne comprend pas la
remarque. Règlement
Règlement 147
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
- Article UPI 2 : les
encorbellements et
les pontons ne
devraient pas être
autorisés.
- Article UPI 5 : les
toitures à pans
devraient être
supprimées.
Le règlement a été modifié en ce
sens.
La règle a été modifiée en ce sens.
Règlement
Zone UT :
- Les préconisations
du rapport de
présentation (tome
1 - page 306)
relatives à UT1 : «
Protéger l’oliveraie
Saint-Michel,
notamment en
contenant et en
encadrant le
développement du
camping » ne se
retrouvent pas
dans le Règlement.
- Article UT1 : Les
interdictions et
autorisations
relatives au
logement et à
l’hébergement ne
sont pas
cohérentes avec
l’existant : pour
UT1 (en attente de
rénovation de
l’auberge de
jeunesse) il paraît
surprenant que
l’hébergement soit
interdit).
Concernant les
équipements
sportifs, le site UT2
possédant déjà 2
piscines et des
Le PLU ne prévoit pas un
développement surfacique du
camping afin de préserver l’oliveraie
Saint-Michel qui fait l’objet par ailleurs
d’une protection en EBC.
L’hébergement sera autorisé.
Les piscines, salles de loisirs, etc. de
l’ancienne résidence touristique ne
constituent pas des équipements
publics. Il s’agit d’équipements privés
annexes à la destination principale du
site. Ce type d’activités annexes est
autorisé.
L’interdiction est conservée
puisqu’elle précise « en dehors des
terrains aménagés à cet effet ». Les
Règlement,
rapport de
présentation
/ 148
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
courts de tennis, on
ne comprend pas
pourquoi ils
seraient interdits.
Idem pour les
salles de spectacle,
qui constituent un
équipement-clé
pour un centre de
tourisme.
- Article UT2 :
L’interdiction des
caravanes et
camping-cars dans
un camping (UT1)
devrait être
corrigée. Quant aux
autorisations sous
condition, elles
devraient être
également révisées
selon les vocations
d’UT1 et UT2.
- Article UT4 (page
126) : La référence
au « Comte »
Cernuschi devrait
être supprimée et
remplacée par «
frères ». La hauteur
du bâtiment
historique est
excessive comme
référence pour le
reste des bâtiments
qui ne dépassent
pas actuellement
R+1.
- Article UT5 :
mêmes
observations sur
les toitures-
terrasses, etc.
- Article UT6 :
Compte-tenu de
autres autorisations sous conditions
semblent pertinentes.
La référence est corrigée.
La hauteur maximale limite à un rez-
de-chaussée + 3 niveaux.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Des aménagements tels que des aires
de stationnements perméables ou
encore des chemins d’accès non
asphaltés, sont envisageables est ne
constituent pas de la pleine terre.
Ce point sera réétudié si besoin. 149
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
l’importance de la
végétation dans les
2 unités
touristiques,
situées dans des
couloirs de
biodiversité (trame
verte), la totalité
des espaces
perméables devrait
être classée en
espaces verts de
pleine terre.
- Article UT7 : la
rédaction sur le
stationnement est
inadaptée.
Zone UZ :
- Rien à signaler si ce
n’est les mêmes
remarques pour
UZ6 que UA6.
Cf. réponses apportées
précédemment.
/
Zone A :
- Article A1 :
L’interdiction
d’exploitation
agricole dans les
zones Ap constitue
une erreur à
corriger.
- Article A2 : Pour
éviter la
cabanisation et le
mitage, il
conviendrait de
réduire les
possibilités
d’extension des
bâtiments
d’habitation
existants et plus
Il ne s’agit pas d’une erreur. La zone
AP n’est pas vouée à l’accueil de
construction telle qu’elle soit.
Comme précisé dans le rapport de
présentation, le sous-secteur Ap
concerne les espaces agricoles ou au
potentiel agricole avéré inscrit dans
des espaces protégés au titre du
réseau Natura 2000 ou de la Directive
Territoriale d’Aménagement (DTA)
des Alpes-Maritimes.
La réglementation est conforme à la
doctrine de la CDPENAF.
/
/ 150
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
généralement de
nouvelles
constructions.
L’ASPONA insiste
pour que le plafond
de SDP après
extensions soit fixé
à 150 m² et non
pas 180 m² (même
si réduit par
rapport aux 200 m²
initiaux).
Compte-tenu du
changement
climatique et du
risque accru à venir
de pénuries d’eau,
les piscines
devraient être
explicitement
interdites.
- Article A5 : il
conviendrait de
supprimer le
paragraphe sur les
toitures terrasses
- Article 6 : Compte-
tenu de la vocation
agricole des unités
foncières, 100%
des espaces
perméables devrait
être en pleine terre.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Des chemins d’accès sont des espaces
perméables mais non de pleine terre.
Le taux de pleine terre sera réétudié.
/
/
Zone N :
- Article N1 : On ne
comprend pas
pourquoi une
exploitation
agricole serait
interdite en Nv,
dédiée aux vergers.
Par ailleurs, les
exploitations
agricoles et
forestières
devraient être
autorisées sous
La Nv est concerné par un espace
protégé de la DTA. La règlementation
est conforme aux dispositions de la
DTA et la loi littoral.
Le règlement de la zone N est
maintenu.
/ 151
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
conditions en N
(agroforesterie,
agropastoralisme,
…).
- Article N2 : Les
piscines devraient
être explicitement
interdites sur
l’ensemble des
zones N
(changement
climatique + loi
littoral). Les
autorisations
d’extension de
bâtiments existants
devraient être
réduites à 10% et
la superficie finale à
150 m². Les 2
paragraphes avec
schéma sur les
piscines devraient
être supprimés. Le
paragraphe relatif
aux changements
de destination
devrait être révisé
car il ne correspond
pas à la plupart des
zones N.
- Article N4 : mêmes
suppressions
(piscines) et
interrogations (18
m) que pour A4.
- Article N5 : révision
à faire et
spécification de
sous-zonage pour
les toitures
- Article N6 : la
totalité des espaces
perméables devrait
La réglementation est conforme à la
doctrine de la CDPENAF.
La réglementation sur les piscines est
maintenue et la règle de hauteur de
18 mètres pour les équipements est
retirée.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Cf. réponses apportées
précédemment.
Règlement
/ 152
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
être classée en
pleine terre.
- L’ASPONA, insiste
pour que les
formulations et
prescriptions des
règlements
d’urbanisme soient
les plus
harmonisées
possible. Elle
insiste aussi pour
qu’aucune trame
verte et bleue ne
soit pas
interrompue en
limite de commune.
Cette recommandation implique les
autres communes de la CARF.
La commune de Menton ne peut
garantir la prise en compte de cette
demande.
/
- Compte-tenu de la
dégradation rapide
de l’habitabilité de
notre région (fortes
chaleurs, risques
inondation,
sècheresse, risques
de glissement de
terrain, …), il paraît
également
hautement
souhaitable qu’au-
delà de la
conformité à la
règlementation
nationale et de la
compatibilité avec
des documents et
stratégies de
niveau supérieur
(intercommunaux,
départementaux,
régionaux, etc.),
les dispositions «
mieux-disantes »
environnementales
soient
systématiquement
recherchées.
La commune souligne que les
dispositions prises dans le cadre de la
révision du PLU prennent en
considération un ensemble de
dispositifs, d’objectifs et de
thématiques (dont l’environnement,
l’économie, l’habitat, la mobilité …)
afin de trouver un équilibre dans son
projet d’aménagement.
Le rapport de présentation sera
complété en ce sens.
/ 153
Remarques
formulées
Réponses apportées Pièces du
PLU
modifiées
- Il est proposé
d’introduire un
tableau
récapitulatif
synthétique relatif
à la végétalisation
et au traitement
environnemental et
paysager des
espaces non
construits, tout en
mettant en
cohérence les
prescriptions du
règlement
d’urbanisme avec
les annonces faites
dans le rapport de
présentation et le
PADD.
Commentaire du Commissaire Enquêteur :
Les PPA ont émis énormément demandes très éclectiques touchant à l’ensemble
du dossier de révision du PLU.
La Commune a apporté des réponses détaillées, point par point, à chaque
remarque.
- En énonçant très exactement les modifications effectuées suite à leur
intervention et en précisant dans quels documents ces modifications
interviendront.
- En justifiant l’ensemble des mesures inscrites dans le PLU lorsque celles-ci sont
mises en causes par les PPA
- En indiquant occasionnellement que la règle sera réétudiée mais, toutefois, sans
apporter de précisions. Ce qui est regrettable mais compréhensible compte tenu
de l’ampleur de la tâche à effectuer.
Voir mes commentaire dans mes conclusions. 154
4.2. Réponses de la commune aux observations des
particuliers
E1 : Demande de Madame et Monsieur UPERT lors de la permanence du 7
avril 2025 concernant leur terrain situé 93, route de Sospel à MENTON
- Souhaitent savoir ce que la révision va changer sur leur terrain.
Commentaire de la Commune : pas de contribution complémentaire nécessaire.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Leur parcelle est située en partie en secteur UBc pour la villa et en partie en secteur UAb pour un parking en bordure
de la bretelle qu’autoroute, route de Sospel.
Leur villa est en zone rouge au PPR. Le parking est en zone blanche mais la
constructibilité extrêmement limitée compte tenu de sa topographie. La villa, en
zone rouge, ne pourra faire l’objet d’aucun travaux d’extension.
+++++++++++++++++++++++
E2 : Demande de Madame Laurence KASPRZYCKI lors de la permanence
du 7 avril 2025 :
- Souhaitait avoir copie du PADD, du PLH, de l’OPAH et du PAVE.
Commentaire de la Commune :
Commentaire du Commissaire Enquêteur : a reçu les renseignements demandés.
+++++++++++++++++++++++
E3 : Demande de Monsieur Jerôme CAPEFIGUE résidant 25 avenue des
acacias à MENTON, parcelle cadastrée BH 323 lors de la permanence du 7
avril 2025 :
- Constate, après une longue absence dans la région, que des constructions
ont été faites sur l’emprise du canal qui passait au bas du vallon au droit de
sa parcelle.
- Souhaite construire une grande villa de 3 étages environ mais le Projet de
révision du PLU prévoit un retrait des constructions à 10m du canal.
- Souhaite que la distance soit réduite à 3m.
Commentaire de la Commune : Il s’agit de reconnaitre le canal comme un « canal » protégé dans le cadre du PLU et non comme « cours d’eau » qui implique une règlementation plus contraignante. Au regard de l’installation existante qui est bien un canal enterré, la commune projette une réponse favorable à cette 155
demande. En outre, cela nécessite suppression de l’EVP ce qui devra être discuté avec les PPA.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Tout à fait favorable à la mise jour d’une situation existante et de fait modifier la règlementation.
+++++++++++++++++++++++
E4 : Demande de Madame LUPANO représentant la SRL MARELLA, 853
Corniche des Serres de la Madone à MENTON
Sa parcelle BM 330 de 13 647 m² est classée pour la plus grande partie en
secteur Np avec une grande partie en NpTC et une petite partie est en UC
- Concernant le bas du terrain :
En 2020 lors de l’élaboration du PLU, la commune aurait déclassé une petite
partie pour la mettre en secteur UBb. Cependant, la configuration de cette
partie ne permet aucune construction compte tenu des règles d’urbanisme.
Le terrain est entouré d’habitation.
Le secteur est en mixité sociale.
La propriétaire a le souhait de vendre à un promoteur social pour édifier des
logements sociaux
Elle souhaite donc un nouveau déclassement d’une plus grande partie de la
zone TC pour l’inclure en UBb afin de faire des logements sociaux.
- Sur le haut de son terrain la villa familiale est située en secteur NP et une
petite partie en UC.
La propriétaire demande un changement de zone de tout ou partie pour pouvoir étendre la villa existante et, construire d’autres bâtiment afin de permettre à elle et ses 2 sœurs de se partager le terrain.
Commentaire de la Commune +++++6 La commune ne peut garantir une conclusion favorable de la part des différents organismes qui devront donner leur accord (service de l’Etat, CDNPS, préfet)
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Favorable à sa requête pour le bas du terrain uniquement car la construction de logements sociaux est d’utilité publique.
+++++++++++++++++++++++
E5 : Demande de l’ASPONA représentée par sa Présidente et sa Directrice qui ont déposé un courrier lors de ma permanence le 16.04.25. Voir L3
Leurs demandes sont de deux ordres : 156
- Permettre de télécharger les pièces du dossier de PLU en révision
individuellement. Actuellement, le dossier ne peut être téléchargé qu’entier
et cela est impossible si la capacité de l’ordinateur est insuffisante.
- Dans le dossier de PLU, il manque 3 secteurs plan de masse (hauteur,
largeur, longueur) : ROMARINO ; ilot des sœurs MUNET, ancien domaine
LATOURNERIE (UMa ; UMb ; UMc) leur permettant d’identifier où se
trouvent et combien de m² occupent les espaces pleine terre.
Commentaire de la Commune : La page du site internet a été complétée 7 jours
après le début de l’ouverture de l’enquête publique en proposant le téléchargement
des pièces du PLU par gros dossiers. Durant les 7 premiers jours, la mairie a
transmis le dossier du PLU par voie numérique à toute personne en faisant
la demande (1 seule personne).
Les secteurs à « plan masse » sont visibles sur le plan d’ensemble du zonage.
Conformément au code de l’urbanisme, ces plans font état des volumétries
maximales attendues des bâtiments sur des polygones d’implantation précis. Le
secteur à plan masse n’a pas vocation à faire apparaitre les espaces de pleine
terre.
C’est le règlement écrit qui détermine un taux minimal de pleine terre à conserver
sans en préciser la localisation exacte.
Commentaire du Commissaire Enquêteur :
1) Dont acte
2 Le plan de masse est effectivement visible sur le plan général de zonage.
Cependant, les OAP sectorielles n’ont pas vocation à être aussi précises et n’ont
pas à contenir des plans de masses définissant avec précision les parcelles qui
seront affectées à des espaces en pleine terre ni leur surface. Voir également
l’article 17 du règlement du PLU
+++++++++++++++++++++++
E6 : Demande de Madame OLIVIER Monique lors de la permanence du 16
avril 2025, résidant au 42, boulevard de Garavan, à MENTON, Parcelle AV
42 d’une superficie de 4 750 m².
- Elle conteste le classement de son terrain en secteur de protection EVP. Elle
demande que les 2 000 m² au bout de son terrain composé de cannes
uniquement soit remis en UBc afin de pouvoir le vendre et utiliser cet argent
pour entretenir le reste de sa propriété.
Elle accepte que sa villa et les 2 750 m² attenants restent en EPV.
Sa propriété héritée de ses parents, d’une superficie de 4 750 m² est située
en zone UBC au PLU en vigueur.
Elle précise que le terrain comporte de très hauts murs (6 à 7 m) très ancien
et elle a dû dépenser 100 000 € récemment pour les entretenir. 157
Elle a signé un compromis avec un promoteur pour lui vendre 2 000 m² de
terrain. Elle a besoin de cette vente pour continuer à entretenir sa villa et le
terrain restant (2 750 m²) qu’elle veut conserver.
Le projet serait un petit immeuble de 2 étages sur 80 m² au sol, 12
appartements.
Elle fait valoir que son terrain est entouré d’immeuble, que la partie à vendre
disposerait d’un accès, l’intérêt pour la commune car le terrain serait
entretenu sinon elle n’aura plus les moyens. L’intérêt aussi de construire des
logements en déficit actuellement.
Elle a déjà prévu le découpage (mais n’a pas encore déposé de déclaration
préalable)
Elle devrait envoyer des photos ainsi que le relevé du géomètre d’ici la fin
de l’enquête pour étayer sa demande.
Commentaire de la Commune : Le terrain comporte un fort enjeu paysager.
Il est constitué de restanques visibles depuis la plage des Sablettes et le vieux
port.
En outre, le terrain est grevé d’une servitude de vue qui contraint la constructibilité
sur ce site. Ces enjeux paysagers ont maintes fois été soulevés par l’Architecte
des Bâtiments de France dans le paysage à proximité du site patrimonial
remarquable (le vieux Menton).
Commentaire du Commissaire Enquêteur :
Le fort enjeu paysager devrait être démontré.
Favorable à sa proposition dans l’intérêt du propriétaire mais également de la
Commune (entretien du terrain, construction de logements tout en maintenant un
espace protégé conséquent).
Les objectifs du PADD seraient respectés.
Une discussion avec les services de l’Etat et l’Architecte des bâtiments de France
me parait nécessaire.
+++++++++++++++++++++++
E7 : Demande de Mesdames Catherine et Isabelle HELLUIN et Monsieur,
qui sont venus lors de ma permanence du 16 avril 2025 pour appuyer leur
demande faite par mail le 7 avril 2025.
Commentaire de la Commune : Dans le projet de PLU en cours de révision, la parcelle BL337 est grevée sur une partie du terrain d’une protection d’Espace Vert
Protégé (EVP). L’application de cette protection résulte de la mise en œuvre de la
loi « climat et résilience » d’août 2021, demandée par les services de l’Etat afin de
fortement limiter le principe de consommation d’espaces. La constructibilité de la
parcelle s’en trouve effectivement fortement impactée. 158
Néanmoins, après échange avec les services de l’Etat sur le cas précis de ce terrain
(ciblé comme espace potentiel de densification), le retrait de l’EVP est envisageable
avant l’approbation définitive du PLU.
Toutefois, afin de garantir une insertion des projets dans le paysage, il n’est pas
souhaité y voir une construction autre qu’une maison individuelle de type Villa ou
annexe ou piscine.
En outre, tout projet futur sur ce terrain sera soumis à l’avis de l’ABF, dont la
commune ne peut à ce jour garantir l’acceptabilité fortement impactée.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Favorable à la proposition de la Commune
+++++++++++++++++++++++
E8 : Demande de Monsieur GANELLON Richard résidant au 99, route de
Gorbio à Menton, parcelle BM 99 de 2 498 m² venus lors de ma
permanence du 16 avril 2025.
- Ne conteste rien.
Ce Monsieur a acheté ce bien il y a 35 ans et l’a mis en vente récemment
car handicapé et ne peut donc plus l’entretenir.
Est venu se renseigner pour savoir ce qu’on pouvait construire sur son
terrain à la demande des agences chez qui il s’est adressé.
Après recherche, il s’avère que sa parcelle est située en secteur UD avec un
espace protégé.
Commentaire de la Commune : pas de contribution complémentaire nécessaire
Commentaire du Commissaire Enquêteur : J’ai pris acte qu’il ne réclame aucun changement du projet.
+++++++++++++++++++++++
E9 : Demande de Monsieur GIORGI, lors de ma permanence du 16 avril 2025, qui réside au 737 chemin de St Agnès, lieu-dit val d’Anaud. Sa requête concerne les parcelles BN 171 ;172 ;173 ;174 qui lui appartiennent et les parcelles BN 269 et 179 qui appartiennent et à la SCI TEBO dont il est le gérant.
A déposé un courrier et des annexes.
- Lors de sa visite, Monsieur GIOGI explique que le seul accès qui mène à un bâti à rénover lui appartenant, se fait par une servitude notariée de passage sur les parcelles BN 269 et 179 appartenant à la SCI TEBO 159
Conteste donc que cette partie de terrain a été mise, au projet de révision du PLU en zone UD et N, ce qui viendrait l’empêcher de faire les travaux nécessaires sur le chemin d’accès pour se rendre à la propriété.
Commentaire de la Commune : Dans le cadre de la révision du PLU, la commune
a dû intégrer les principes de protection émanant de l’application de la Loi
Climat et résilience d’août 2021. Ceci s’est traduit par une redéfinition des limites
des zones urbaines au plus près des bâtis existants excluant parfois des terrains
dont l’urbanisation serait à considérer comme une extension de l’urbanisation et
par conséquent de la consommation d’Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers.
La mise en œuvre de la loi Climat et résilience explique donc en partie la
modification du zonage sur votre secteur, caractérisé par une faible densité. C‘est
également dans un objectif de maintien de faible densité sur ce secteur que le
règlement a intégré une nouvelle zone « UD » plus protectrice de l’environnement
que la zone UC.
La préfecture, dans son avis rendu suite à l’arrêt de projet du PLU, remet en cause
le classement de ce secteur en zone constructible par application de la loi littoral
et d’absence de SCOT opposable sur la commune de Menton (principe de
discontinuité).
Elle propose un classement en zone UDp qui n’autorise aucune construction en
l’absence de SCoT approuvé.
Commentaire du Commissaire Enquêteur :
Le règlement de la zone N page 157 du règlement de projet de révision du PLU précise dans son article N2 que les affouillements et exhaussements sont autorisés à condition qu’ils soient indispensables et nécessaires aux constructions et leur desserte, à fortiori si la construction est située en zone UD. Le règlement du projet de PLU fait état de la zone UD de la page 70 à la page 80. Dans la zone UD, les constructions d’habitation sont autorisées avec des restrictions un peu plus importantes qu’en zone UC en ce qui concerne les règles de protection de l’environnement (notamment surface imperméable de 75% minimum au lieu de 65 en zone UC ; emprise au sol de 15% au lieu de 20% en zone UC). La zone UD n’est pas du tout incompatible avec la remise en état et l’amélioration d’une bâtisse existante.
+++++++++++++++++++++++
E 10 : Demande de Monsieur GIORGI gérant de la SCI TEBO, lors de ma permanence du 16 avril 2025
Sa requête concerne les parcelles BN269 et 179 qui appartiennent et à la SCI et les parcelles BN 171 ;172 ;173 ;174 qui lui appartiennent en propre.
Un courrier doit suivre.
Commentaire de la Commune : Voir E9
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir avis sur E9
+++++++++++++++++++++++ 160
E11 : Demande de Monsieur CHENIER, lors de ma permanence du 16 avril 2025, qui réside allée des Arbousiers à MENTON, parcelle BN 457.
- Il souhaite connaitre le devenir de l’allée des arbousiers car il se plaint du
stationnement anarchique et certains ont implantés des piquets sur la voie
pour empêcher le stationnement au droit de leur propriété.
- Il souhaite également savoir quelle est la distance minimale que doit
respecter une construction par rapport à la limite de propriété car des
voisins ayant obtenu un permis récemment et ayant commencé la
construction se tiendrait très près de la limite de propriété.
Commentaire de la Commune : L’allée des Arbousiers est située en zone UC au
PLU. Le PLU ne prévoit pas d’aménagement.
En zone UC, les constructions principales doivent s’implanter à une distance au
moins égale à 5 mètres des limites séparatives.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Sa demande est sans rapport avec l’objet de l’enquête.
+++++++++++++++++++++++
E12 : Demande de Monsieur BASSILANA Daniel, lors de ma permanence
du 16.04.25, qui réside 37, impasse du LANTERNO à ST AGNES.
- Ce Monsieur indique qu’un voisin qui habite sur le territoire de Menton
déverse sur son terrain d’énormes déblais qui dévalent dans le vallon et sur
les terrains situés en contrebas. Il a averti la CARF sui s’est occupé de
nettoyer le vallon. Il pense que le PLU n’empêche pas ces agissements.
Commentaire de la Commune : les actions possibles ne concernent pas le PLU.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Sa demande est sans rapport avec l’objet de l’enquête. Elle relève de la police du Maire.
+++++++++++++++++++++++
E13 : Demande de Madame et Monsieur MAMMONE, lors de ma
permanence du 16.04.25, qui réside 12, allée des arbousiers,
propriétaires de la parcelle cadastrée BO 203
Demande le déplacement de la limite entre la zone UC et NP
Contestent la zone Np car leur bien n’est ni à protéger, ni soumis à risques.
Commentaire de la Commune : Initialement, les parcelles BO202 et BO203 ne constituée qu’une unique parcelle (BO167) sur laquelle l’habitation et les
aménagements existants occupés la totalité des droits à bâtir. Se situant dans un
périmètre d’abord de Monument Historique la division du terrain en vue de bâtir
aurait dû faire l’objet d’un permis d’aménager (Article R*421-19 du code de
l’urbanisme), ce qui n’est pas le cas. Des sanctions peuvent alors être mise en 161
place par application de l'article L. 480-4-1 du code de l'urbanisme. De ce fait, la
commune n’envisage pas un déclassement du terrain en question.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
+++++++++++++++++++++++
E14 : Demande de Madame SALSEDO Paulette, lors de ma permanence du
16.04.25, résidant au 20 chemin de la colle supérieure à MENTON, parcelle
AM 134 135 de 2400 m.
Voir E 32
- Conteste le fait que son terrain soit en zone protégée alors que lorsqu’elle
l’a acheté en 1979 il était constructible
Après recherche, il s’avère qu’effectivement son terrain est en zone N au
PLU en vigueur et serait en zone A au PLU révisé. Elle va demander au Maire
et au commissaire enquêteur de faire passer son terrain en UC
Commentaire de la Commune : Les parcelles ont fait l’objet d’une demande d’ouverture à l’urbanisation, examinée par la CDPENAF en date du 12 septembre
2023. Cette demande a reçu un avis défavorable, confirmé par l’arrêté préfectoral
n°2023.769 en date du 4 octobre 2023.
Avis du Commissaire Enquêteur : Dont acte. La modification du zonage en zone
A lui est tout de même favorable par rapport à la zone N et respecte les objectifs
du PADD.
+++++++++++++++++++++++
E15 : Demande de Monsieur LOMBARDI Massimo, avocat, et Monsieur
RIBEO David, architecte, lors de ma permanence du 23 avril 2025,
concernant la Parcelle AZ 68 DE 11430 m² appartenant à la SCI Le
PERCHOIR.
- Ils demandent l'extension de la zone UC autour de la villa pour 1/3 environ de la surface du terrain pour valoriser la villa.
Ce terrain était classé en UDb au POS, entièrement classé en Np en 2018
PLU actuel. Une villa construite dans les années 60. A l’époque l’avocat et
l’architecte avaient fait une demande à la commune de conserver environ
1/3 du terrain en secteur UDb. Au PLU en révision, uniquement l’accès et la
villa ont été conservés en secteur constructible.
Commentaire de la Commune : Dans le cadre de la révision du PLU, après échanges avec les services de l’Etat, la construction existante et son accès ont fait
l’objet d’une demande d’ouverture à l’urbanisation, examinée par la CDPENAF en
date du 27 février 2025. Cette demande a reçu un avis favorable, confirmé par
l’arrêté préfectoral n°2025.341 en date du 25 mars 2025. L’ouverture à
l’urbanisation a été présenté afin de rectifier une erreur matérielle. 162
En effet, la partie de cette parcelle n’est pas concernée par un espace protégé de
la DTA. En revanche, la partie non urbanisée figure bien dans les espaces
remarquables.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Le commissaire enquêteur chargé de l’enquête publique relative à l’approbation du PLU, aujourd’hui en vigueur, avait indiqué dans son rapport que la demande était de modifier l'accès et autour de la villa. Le commissaire Enquêteur y était favorable. C’est apparemment ce qui a été fait.
+++++++++++++++++++++++
E16 : Demande de Monsieur LOMBARDIE Massimo avocat et Monsieur
RIBEO David architecte, lors de ma permanence du 16 avril 2025,
concernant les parcelles BP 163 et BO 169 de la propriété POGLIANO
situées au 13 bis rue de GORBIO à MENTON sont venus à ma permanence
du 23 avril 2025
- Demandent que la commune pour rattacher les deux parcelles à la zone
UBc.
- Le terrain a été divisé et deux parcelles constructibles ont été données en
héritage à deux enfants du propriétaire initial. L’un d’eux a pu construire et
l’autre a tardé. La parcelle non construite est devenue inconstructible en
2018.
Commentaire de la Commune : le terrain se situe dans un espace protégé par la DTA ce qui se traduit dans le PLU par un classement en zone Np et d’une protection en Espace boisé classé. En outre, il s’agit d’une ouverture à l’urbanisation non prévue dans le projet global du PLU.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
+++++++++++++++++++++++
E17 : Demande de Madame MARYSE CASTELLANI résidant au 441 chemin
de la pinède, est venu lors de ma permanence du 23 avril 2025 concernant
son terrain.
- Voulait savoir ce qui allait changer sur sa parcelle au PLU révisé mais ne disposait d’aucun renseignement pouvant me permettre de retrouver son terrain sur le plan du PLU. Elle indique qu’elle reviendra donc le 9 mai 2025.
Commentaire de la Commune : le classement du terrain de Mme CASTELLANI
ne change pas, il reste en zone UC.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
+++++++++++++++++++++++ 163
E18 : Demande d’un groupe de 6 personnes lors de ma permanence du 23
avril 2025.
Ils résident dans un ancien domaine divisé, situé entre le BAOUSSET et le
chemin de la colle supérieure.
- Souhaitent tous un changement de zonage en zone urbaine de façon à
pouvoir construire pour eux ou leurs descendants. Deux d’entre eux ont
acquis les 2 villas existantes et les 4 autres, 4 terrains vierges issus du
domaine. Ces terrains sont en zone agricole A au PLU en vigueur. Aucun
changement prévu au projet de révision.
Ils vont transmettre un courrier collectif plus des courriers individuels car
sur certains points leur objectif est différent.
Commentaire de la Commune : voir C29.
Toute demande d’ouverture à l’urbanisation doit faire l’objet d’une demande
auprès de la CDPENAF et d’une dérogation du Préfet.
Par ailleurs, la constructibilité de cette parcelle n’est pas prévue dans le projet de
PLU et n’a pas fait l’objet d’une demande d’ouverture à l’urbanisation validée par
la commission départementale pour la protection des espaces naturels, agricoles
et forestiers (CDPENAF).
Le reclassement en zone urbaine est de nature à porter atteinte au PADD et plus
particulièrement aux objectifs de modération de la consommation des espaces
naturels, agricoles et forestiers.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte.
+++++++++++++++++++++++
E19 : Demande de Monsieur RUFFO lors de ma permanence du 23 avril 2025. Il réside au chemin de la pinède, parcelle AL 367. - Demande pourquoi son terrain a été mis en NDTC au PLU en vigueur et qu’il n’est pas prévu de changement au PLU en révision. Autour de lui 2 villas ont été construites en 2013.
Commentaire de la Commune : le terrain se situe dans un espace protégé par la DTA ce qui se traduit dans le PLU par un classement en zone Np et d’une protection en Espace boisé classé. En outre, le terrain se situe en zone rouge du PPR mouvement de terrain.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
+++++++++++++++++++++++ 164
E20 : Demande de Madame Nathalie SUGLIANO et Madame Sophie CIPRIANI, lors de ma permanence du 23.04.25, propriétaires d’une villa au 38 avenue des allées dans le secteur OAP du BORRIGO.
- Elles souhaitent vendre la villa située en zone UAb et donc faire supprimer le périmètre de protection EVP du projet de révision située sur leur parcelle.
Commentaire de la Commune : le terrain est dans un périmètre de protection
patrimonial afin de préserver l’ilot (encore végétalisé) d’une densification trop
abondante. Cet ilot est également concerné par un risque d’inondation.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Au vue du projet, il semble
effectivement que seul ce terrain puisse représenter un espace de respiration
nécessaire pour le secteur et tout à fait en accord avec les objectifs du PADD.
+++++++++++++++++++++++
E21 : Demande de Monsieur Rudolphe REPNIK, lors de ma permanence du
23.04.25, qui réside au 288 chemin des Belvesasses, parcelles 220 221.
- Il est satisfait que son terrain reste en zone Na et demande la
règlementation pour protéger la végétation.
Commentaire de la Commune : le terrain est dans un périmètre de protection
patrimonial afin de préserver l’ilot (encore végétalisé) d’une densification trop
abondante.
Commentaire du Commissaire Enquêteur :
Ne conteste pas le projet.
La règlementation lui a été donnée.
+++++++++++++++++++++++
E22 : Demande de Monsieur GUILLOZIC et Monsieur GUILLOU, lors de ma
permanence du 09 mai 2025, qui sont producteurs de citrons au BORRIGO.
- Le terrain en question est en partie en zone A et Np
Ils contestent le fait que la zone NP n’admette plus de faire de l’agriculture car ne
pourront jamais évoluer
Commentaire de la Commune : Le règlement du PLU en cours de révision
détermine les droits à bâtir / à modifier l’aménagement d’un terrain. Il n’est pas
du ressort du PLU de déterminer « l’usage même du sol », de ce fait, planter une
culture est possible sauf si le secteur est également protégé par un EBC.
En outre, le règlement précise que seuls sont autorisés en zone Np les
aménagements prévus à l’article R121-5 du code de l’urbanisme :
« Seuls peuvent être implantés dans les espaces et milieux mentionnés à l'article
L. 121-24, dans les conditions prévues par cet article, les aménagements légers 165
suivants, à condition que leur localisation et leur aspect ne dénaturent pas le
caractère des sites, ne compromettent pas leur qualité architecturale et paysagère
et ne portent pas atteinte à la préservation des milieux :[…]
4° A l'exclusion de toute forme d'hébergement et à condition qu'ils soient en
harmonie avec le site et les constructions existantes :
a) Les aménagements nécessaires à l'exercice des activités agricoles, pastorales
et forestières dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol au sens de
l'article R. 420-1 n'excèdent pas cinquante mètres carrés ;[…]. »
Commentaire du Commissaire Enquêteur : La zone Np n’est donc pas incompatible avec la culture des citrons. Néanmoins, il serait peut-être utile, pour la meilleure compréhension des néophytes, de modifier la règle dans la zone NP.
+++++++++++++++++++++++
E23 : Demande de Madame Marie JUVIN, lors de ma permanence du 09
mai 2025, qui réside au 30 avenue des acacias.
- Elle est cycliste et indique que la contre allée du BORRIGO destinée aux
vélos est très dangereuse car mauvais et réparations de fortune.
- Dénonce la démolition de beaucoup de vielles villas pour faire des
immeubles.
Commentaire de la Commune : La commune prend note que cette remarque ne
modifie pas le PLU.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : La démolition de certaines vieilles bâtisses, par contre, nécessiterait plus d’explications au public en indiquant les critères qui poussent à proposer certaines démolitions.
+++++++++++++++++++++++
E24 : Demande de Madame Claudine CAIA, lors de ma permanence du 09
mai 2025, qui réside au 61 Val des CASTAGNINS, parcelle BH 423 a et
possède un terrain au 30 Val des CASTAGNINS.
- Elle demande la suppression de la trame bleue sur le canal d’arrosage BH
262 qui imposerai à son projet de se tenir en retrait alors que ce canal
n’existe plus
Elle a fait faire un rapport technique par un expert et la Mairie a constaté que ce
canal était obsolète
Commentaire de la Commune : Le retrait minimal exigé dans le cadre de la
révision du PLU par rapport à un canal est de 2,50 mètres. Le retrait minimal exigé
par rapport aux limites séparatives est de 4 mètres. Ainsi, la future règlementation
relative aux canaux ne sera pas un point problématique dans le projet de Mme
CAIA.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Il serait utile de mettre à jour les plans relatifs à ce canal et aux autres si nécessaire. 166
+++++++++++++++++++++++
E25 : Demande de Madame Chantal LANTERI et Monsieur Christian
LANTERI, lors de ma permanence du 09 mai 2025, qui résident 175 route
de Castellar, parcelles AL 010 ;197.
- Contestent le fait que leur terrain est en zone UC mais zone rouge.
Commentaire de la Commune : La commune prend note de cette demande qui
ne concerne pas le PLU
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Il convient de porter la requête devant le commissaire enquêteur nommé pour la prochaine enquête publique relative au PPR.
+++++++++++++++++++++++
E26 : Demande de Monsieur LAROSA, architecte, lors de ma permanence
du 9 05.25.
Il représente Madame BOYLE propriétaire de la parcelle AS 15 au 87
boulevard du GARAVAN
- Conteste que la totalité de son terrain soit mis en zone de protection
(environ 26000 m²) au projet de révision du PLU. Au PLU en vigueur, sont
terrain est situé sur 3 zones (U.A.N).
- Demande de mettre en zone de protection uniquement
Le jardin des Antipodes,
Le canal d’irrigation,
L’ancien chemin muletier en pierres qui traverse sa propriété.
Commentaire de la Commune : Au regard des éléments apportés, la commune
répondra favorablement à la demande de précision des éléments protégés sur le
terrain de Mme BOYLE.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Favorable.
+++++++++++++++++++++++
E27 : Demande de Monsieur LAROSA, architecte, lors de ma permanence
du 9 mai 2025. Il représente un collectif d’architectes
Il demande la modification de certaines pièces du dossier de PLU sur les points suivants :
- Adapter le calcul de la hauteur selon le secteur
- Le calcul de la hauteur à l’acrotère pénalise à la fois la construction elle- même ainsi que sa végétalisation 167
- Les rampes d’accès sont exclues de l’emprise au sol mais pas les rampes mécanisées.
- Dans le lexique, les saillies sont autorisées chez le voisin.
Commentaire de la Commune : Les demandes de modifications des écritures de règles seront étudiées avec notre bureau d’études afin d’en saisir les
potentielles conséquences.
Commentaire du Commissaire Enquêteur
- Pour la hauteur frontale, selon la topographie du terrain
- Pour ce qui est du calcul de la hauteur à l’acrotère : Une hauteur d'égout inappropriée peut affecter l'apparence générale du bâtiment. De plus, elle peut limiter les options de conception d’aménagement intérieur (combles par exemples). Je suis favorable à conserver le calcul de la hauteur à l’acrotère mais en limitant la hauteur de cet acrotère (mais pas trop) pour éviter les déviances éventuelles des constructeurs en construisant un acrotère trop haut qui impacterai sur l’esthétique et permettrait d’utiliser le toit à des fins non permises. Par contre, celui-ci ne devrait pas être trop faible pour permettre une végétalisation efficace du toit.
- Il ne me semble pas nécessaire de préciser le mécanisme de la rampe dans un règlement d’urbanisme.
- En ce qui concerne les saillies autorisées sur le fond voisin, je pense qu’il s’agit d’une erreur qu’il convient de corriger. En effet, cela constituerait une atteint au droit de propriété et aurait impact sur la lumière naturelle, la vue et l'environnement immédiat du voisin
+++++++++++++++++++++++
E28 : Demande de Monsieur LIKERMAN lors de ma permanence du 9
05.25. Il a acquis le relais de MONTI, restaurant maintenant fermé. Il est
en secteur NP. Il veut faire une blanchisserie et RdC et 8 chambres au 1er
étage du bâtiment existant.
- Demande que la zone NP autorise cette exploitation.
Commentaire de la Commune : La demande suppose d’autoriser un
changement de destination sur le relais de Monti. Ce point fera l’objet d’un échange
avec les services de l’Etat car le PLU en cours de révision ne contient à ce jour
aucun changement de destination dans les zones naturelles et agricoles.
Selon l’article L.151-11 2° du Code de l’Urbanisme, dans les zones agricoles,
naturelles ou forestières, le règlement du PLU peut désigner les bâtiments qui
peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors qu’il ne compromet
pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site.
La CDNPS est amenée à émettre un avis conforme sur les demandes d’autorisation
d’urbanisme présentées sur les bâtis préalablement identifiés dans les documents
d’urbanisme comme pouvant faire l’objet d’un changement de destination.
Dans le cadre de la révision du PLU ce changement de destination n’a pas fait
l’objet d’un avis de la commission. 168
Commentaire du Commissaire Enquêteur : défavorable au projet qui ne correspondrait plus avec ce secteur protégé (Le secteur Np correspondant aux espaces naturels protégés au titre de la DTA des Alpes-Maritimes et des sites Natura 2000)
+++++++++++++++++++++++
E29 : Demande de Madame Béatrice EMMANUELLIAN, lors de ma
permanence du 9 mai 2025 qui est venue confirmer ses dires précédents :
Voir C5 ; C6
Commentaire de la Commune : La commune informe que dans le cadre de l’opération de renouvellement urbain sur le site dit « des sœurs Munet » dont les
acquisitions de terrains sont portées par l’EPF PACA, il est nécessaire de trouver
un équilibre du projet (notamment sur le volet environnemental, des réseaux,
financier, …), c’est pourquoi un programme a été défini. Le plan masse du projet
de révision du PLU détermine des volumétries permettant de répondre aux
objectifs du programme. Toutefois, ce site fera l’objet d’une procédure de DUP au
cours de laquelle la volumétrie proposée pourrait se voir être modifiée.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Le projet doit être remanié en tentant de minimiser l’impact final du projet sur la vie des habitants du secteur.
+++++++++++++++++++++++
E30 : Demande de Monsieur Claude SPERANZA, lors de ma permanence du
09 mai 2025, propriétaire des parcelles AB 229 (terrain vierge) et 230
(villa) au 115 Val de CASTAGNINS à MENTON.
- Conteste le classement de la parcelle AB 229 en partie en Np sans
justification.
- Demande qu’il reste en UC.
Commentaire de la Commune : au regard des éléments apportés, la commune
projette de répondre favorablement à la demande.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
+++++++++++++++++++++++
E31 : Demande de Madame Marie MADELEINE ISOARDO accompagnée de
son gendre, lors de ma permanence du 9 mai 25.
Elle réside au 335 ancienne voie du tramway à Menton
Elle déposé un permis d’aménager qui a été refusé. Elle Souhaite en
déposer un autre avec un projet à la baisse 169
- Elle conteste que son terrain en UC au PLU en vigueur passe en N
intégralement.
Commentaire de la Commune : Le site constitue une ouverture à l’urbanisation non prévue dans le projet du PLU. Cette demande se confronte avec le respect des
différents objectifs en matière de réduction de la consommation d’espaces (loi
climat et résilience). Les enjeux paysagers que le site comprend ont maintes fois
été soulevés par l’Architecte des Bâtiments de France.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
+++++++++++++++++++++++
E32 : Demande Madame me SALSEDO Paulette, lors de ma permanence du
9 mai 2025 qui réside au 20 chemin de la colle supérieure à MENTON,
parcelle AM 134 135 de 2400 m²
Commentaire de la Commune : Les parcelles ont fait l’objet d’une demande
d’ouverture à l’urbanisation, examinée par la CDPENAF en date du 12 septembre
2023. Cette demande a reçu un avis défavorable, confirmé par l’arrêté préfectoral
n°2023.769 en date du 4 octobre 2023
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir avis E 14
+++++++++++++++++++++++
E33 : Demande de Madame et Monsieur TREVISAN (SCI Le PERCHOIR),
venus avec leur conseil lors de ma permanence du 9 mai 2025 concernant
leur parcelle AZ 68 DE 11430 m²
- Ils viennent appuyer leur demande faite lors de ma permanence du 23 avril
2025 et réitérée par courrier.
Commentaire de la Commune : Voir E15
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E15
+++++++++++++++++++++++
E34 : Demande de Mme ZUCCHETTO, lors de la permanence du 9 mai 2025
qui a une lettre pétition au nom du BORRIGO signée par 145 personnes.
- Contestent le plan de masse UMc
Commentaire de la Commune : La commune informe que dans le cadre de l’opération de renouvellement urbain sur le site dit « des sœurs Munet » dont les acquisitions de terrains sont portées par l’EPF PACA, il est nécessaire de trouver un équilibre du projet (notamment sur le volet environnemental, des réseaux, 170
financier…), c’est pourquoi un programme a été défini. Le plan masse du projet de révision du PLU détermine des volumétries permettant de répondre aux objectifs du programme. Toutefois, ce site fera l’objet d’une procédure de DUP au cours de laquelle la volumétrie proposée pourrait se voir être modifiée.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E 29
+++++++++++++++++++++++
E35 : Demande de Monsieur Sylvain LEYDER, lors de la permanence du 9
mai 2025, propriétaire des parcelles 520 et 215 et 608 609.
- Demande déclassement de la zone N en zone UC pour au moins une partie
de son terrain. Son terrain est déjà en zone N au PLU en vigueur.
Commentaire de la Commune : Le site constitue une ouverture à l’urbanisation
non prévue dans le projet du PLU. Cette demande se confronte avec le respect des
différents objectifs en matière de réduction de la consommation d’espaces (loi
climat et résilience).
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
+++++++++++++++++++++++
E36 : Demande de Monsieur Didier KARAZIAK, lors de la permanence du 9
mai 2025, qui est propriétaire au Val d’ANAUD, propriété cadastrée BN
89.90.101 de 7426m².
- Conteste et demande que son terrain reste en UC comme au PLU en vigueur,
ou la partie en restanques avec la villa
- Accepte N pour la partie en vallon qui jouxte l’espace boisé
- Indique que le fait de mettre tout le terrain en N favorisera
l’embroussaillement, risque de feu……
Commentaire de la Commune : Les parcelles sont classées en zone Np et N au PLU révisé.
La parcelle BN101 est en partie en zone Np au regard de l’espace protégé de la
DTA.
Les autres parcelles sont quant à elles en zone naturelle au regard des objectifs
de réduction de la consommation d’ENAF.
Par ailleurs, le classement d’un terrain en zone naturel dans le PLU ne suspend pas
les devoirs des propriétaires de l’entretenir, il encadre les possibilités de
construction et/ou d’artificialisation du sol
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Un terrain peut être classé en zone naturelle selon des critères bien spécifiques (écologiques, géologiques, biodiversité, valeur paysagère, accessibilité...). Ces critères doivent être fournis à 171
chacun des propriétaires concernés pour éviter des revendications basées sur des malentendus.
+++++++++++++++++++++++
R1 : Monsieur Thomas DUCLOY a laissé un courrier qui a été agrafé au
registre le 29 avril 2025. Propriétaire de la parcelle AI 34 précédemment
constructible qui a été classée en zone naturelle au projet de révision du
PLU
- Ne demande pas le déclassement de sa parcelle mais souhaite recevoir soit
une subvention qui prenne en charge les taxes foncières et les droits de
succession ou l’acquisition par la ville du terrain en lui donnant bail
emphytéotique de 99 ans. Ces deux alternatives lui auraient été proposées
par la Commune.
Commentaire de la Commune : Les droits à bâtir dépendent du document en
vigueur selon le projet d’aménagement global et d’intérêt général établit par la
commune et du respect du cadre règlementaire et législatif. La commune insiste
sur la correction d’une erreur de retranscription de la requête car les deux
alternatives de compensation ont été exposées par Monsieur DUCLOY à des agents
de la municipalité et nullement l’inverse.
La commune n’est aucunement contrainte à un principe de compensation des
terrains ayant eu et n’ayant plus de droits à bâtir plus ou moins importants et cela
n’a nullement été envisagé.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Il n’existe pas de droits acquis en urbanisme donc pas de compensation obligatoire.
+++++++++++++++++++++++
R2 : Observation de Madame Frédérique LORENZI Présidente de l’ASPONA
le 5 mai 2025, relative au projet de digue impactant la plage d’Hawaï.
- Opposée au projet de démantèlement de la plage Hawaï
- Demande que la commune fournisse un document visualisant une stratégie
complète de la gestion des traits de cote en lien avec le changement
climatique
- Demande la réduction de la hauteur de bâtiments du côté de la rue des
sœurs Munet en partie centrale, préservation des espaces verts. Demande
une révision du plan UMC conformément à la consultation publique de 2024.
Commentaire de la Commune :
- Le projet de digue impactant la plage d’Hawaï est de compétence CARF. Il a fait
l’objet d’une enquête publique. Le PLU est relativement neutre par rapport aux
ouvrages de protection contre les risques de submersions marines dont la création
relève parfois de demandes de l’Etat.
- La commune de Menton ne figure pas dans la liste des communes impactées par
le recul du trait de côte du Décret n° 2023-698 du 31 juillet 2023. 172
- Dans le cadre de l’opération de renouvellement urbain sur le site dit « des sœurs
Munet » dont les acquisitions de terrains sont portées par l’EPF PACA, il est
nécessaire de trouver un équilibre du projet (notamment sur le volet
environnemental, des réseaux, financier, …), c’est pourquoi un programme a été
défini. Le plan masse du projet de révision du PLU détermine des volumétries
permettant de répondre aux objectifs du programme. Toutefois, ce site fera l’objet
d’une procédure de DUP au cours de laquelle la volumétrie proposée pourrait se
voir être modifiée
Commentaire du Commissaire Enquêteur : : Le projet doit être remanié en tentant de minimiser l’impact final du projet sur la vie des habitants du secteur.
+++++++++++++++++++++++
R3 : Observation de Monsieur BODAR le 5 mai 2025 qui s’interroge sur les
points suivants :
- La gestion de l’eau potable
- La gestion des eaux pluviales
- La gestion des eaux usées
- Le risque de submersion marine
- L’autonomie alimentaire et agricole du territoire
- La gestion du bruit et de l’air
- Le plan de mobilité
- Le respect des servitudes de vues
Commentaire de la Commune :
Les sujets évoqués relèvent essentiellement d’une compétence de l’intercommunalité :
- La CARF (compétente en matière de gestion des eaux potables) a réalisé un document de projection de la disponibilité de la ressource en eau potable et de la consommation à venir sur Menton (dans le cadre du PLU), disponible dans les annexes sanitaires au dossier du PLU (et conformément au Dire du Préfet, cette note a été validée en CDPENAF) ;
- La CARF (compétente en matière de gestion des eaux pluviales) lance la réalisation de son schéma directeur des eaux pluviales, dans le cadre de la révision du PLU des dispositions réglementaires ont été fixées suite à un travail avec la CARF ;
- La CARF (compétente en matière de gestion des eaux usées) assure les capacités de gestion des eaux usées avec la démographie mentonnaise, dans le cadre de la révision du PLU des dispositions réglementaires ont été fixées suite à un travail avec la CARF ;
- Le risque de submersion marine est connu notamment par la réalisation d’un porter à connaissance de l’État disponible en annexe du PLU (dans l’attente de la réalisation d’un PPR submersion marine) ;
- La CARF lance la réalisation d’un projet alimentaire territorial (PAT) dans lequel la question de l’autonomie alimentaire n’est pas traitée à une simple échelle communale mais à l’échelle de l’intercommunalité ;
- La CARF finalise son PCAET traitant des sujets de pollutions sonores et atmosphériques.
- Il n’y a pas de plan de mobilité sur le territoire communal. 173
- Des servitudes de vues figurent bien le PLU révisé et des dispositions réglementaires sont fixées dans le règlement écrit.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
L1 : Lettre déposée lors de la permanence du 7 avril 2025 par Monsieur
Jerôme CAPEFIGUE résidant 25 avenue des acacias à MENTON, parcelle
cadastrée BH 323.
o Maintien sa demande orale
Commentaire de la Commune : Voir E3
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E3
+++++++++++++++++++++++
L2 : Lettre déposée lors de ma permanence du 7 avril 2025, par Madame
Simona LUPANO pour la SRL MARELLA, sise au 15 Via Strigelli à MILAN
pour un terrain situé sur la commune de Menton cadastré BM
115,301,302,303,330.
Sa parcelle BM 330 de 13 647 m² est classée pour la plus grande partie en
secteur Np avec une grande partie en NpTC et une petite partie est en UC
Commentaire de la Commune : Voir E4
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E4
+++++++++++++++++++++++
L3 : Lettre déposé lors de ma permanence du 16/04/2025.par Madame
Frédérique LORENZI Présidente et Madame Marjorie JOUEN Secrétaire
Générale de l’ASPONA.
Commentaire de la Commune : Voir E5
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E5
+++++++++++++++++++++++
L4 : Lettre remise lors de ma permanence du 16 avril 2025 par Monsieur
GIORGI qui réside au 737, chemin de Sainte-Agnès, lieu-dit val d’Anaud.
Sa requête concerne les parcelles BN 171 ;172 ;173 ;174 qui lui
appartiennent et les parcelles BN 269 et 179 qui appartiennent et à la SCI
TEBO dont il est le gérant.
Voir E9 174
Commentaire de la Commune : Voir E9
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E9
+++++++++++++++++++++++
L5 : Lettre du 16.04.25 de Monsieur GIORGI gérant de la SCI TEBO, sa requête concerne les parcelles BN269 et 179 qui appartiennent et à la SCI et les parcelles BN 171 ;172 ;173 ;174 qui lui appartiennent en propre.
Commentaire de la Commune : Voir E10
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E10
+++++++++++++++++++++++
L6 : Lettre remise lors de ma permanence du 23 avril 2025 de Monsieur
RUBEO architecte pour terrain POGLIANO.
Voir E16
Commentaire de la Commune : Voir E16
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E16
+++++++++++++++++++++++
L7 : Lettre pétition apportée par Madame ZUCCHETTO, lors de la
permanence du 9 mai 2025, au nom du BORRIGO signée par 145
personnes.
Voir E36
- Contestent le projet de réaménagement de l’ilot « les sœurs Munet et le
plan de masse UMc projeté : Une pétition du 14 mai 2024 indiquant les
raisons de cette désapprobation est annexée.
Commentaire de la Commune : Voir E34
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E 34
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C1 : Courriel du 7 avril 2025 de Mesdames Catherine et Isabelle HELLUIN
– 10, allée du 8 Mai 1945 - 06500 Menton.
La requête concerne la parcelle de terrain située au 10, allée du 8 Mai
1945 à Menton (06500).
Références cadastrales : BL 337 de 1 722 m² 175
Contenance cadastrale de la parcelle : 1 722 m²
- Demandent que le classement au PLU en vigueur (UC) soit réhabilité.
Ces personnes, expliquent que rien ne justifie que leur terrain soit en partie
classé en EVP au titre des articles L 151.19 et L 151.23 du code de
l’urbanisme
Elles considèrent qu’il y a une incohérence entre les différents documents
du dossier de projet de révision du PLU.
Commentaire de la Commune : Voir E7
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E7
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C2 : Lettre et annexes transmises par courriel le 12 avril 2025 de Madame
Élise MAESANO résidant 597, impasse des sources à MENTON.
Sa requête concerne ses parcelles BE 102 / 105/ / 323 / 328 d’une
superficie de 2 011 m².
- Demande l’intégration de sa propriété actuellement en zone N au sein de la
zone UC qui l’entoure afin de construire une maison pour ses enfants.
Elle joint des documents cadastraux, plans du PLU, proposition et photos.
Commentaire de la Commune : : Les parcelles sont actuellement en zone naturelle au PLU en vigueur.
Toute demande d’ouverture à l’urbanisation doit faire l’objet d’une demande auprès de la CDPENAF et d’une dérogation du Préfet.
Par ailleurs, la constructibilité de cette parcelle n’est pas prévue dans le projet de PLU et n’a pas fait l’objet d’une demande d’ouverture à l’urbanisation validée par la commission départementale pour la protection des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF). Le reclassement en zone urbaine est de nature à porter atteinte au PADD et plus particulièrement aux objectifs de modération de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
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C3 : Courriel de Mme Justine GHIENA du 16/04/2025.
- Demande de réduire à 2 ou 3 mètres le retrait minimum imposé aux
constructions se situant en zone UC ou UD qui est prévue à 5 m.
Commentaire de la Commune : au regard des éléments exposés, la commune projette de répondre favorablement à la demande. 176
Commentaire du Commissaire Enquêteur : La demande ne précise pas si c’est
par rapport à la voie publique ou à la limite de propriété voisine.
Les règles d'implantation des constructions sont essentielles à l'organisation du
tissu urbain et à son apparence. Elles imposent des contraintes par rapport à la
voirie et aux espaces publics, favorisant un alignement régulier des façades et une
densification de l'espace urbain. Les implantations en retrait permettent une
variation des fronts bâtis, tout en respectant des contraintes de hauteur Cela peut
également servir des objectifs écologiques ou esthétiques, comme la plantation
d'espaces libérés.
Ces règles régulent l'espace entre constructions pour éviter les troubles de
voisinage et garantir de bonnes conditions d'habitabilité. Elles contribuent
également à des objectifs de sécurité publique, notamment dans l'accès pour les
services d'urgence, tout en influençant la consommation énergétique des
bâtiments.
Il est nécessaire de prendre en considération les règles du Code Civil relatives aux vues et aux jours que le PLU n'a pas d'obligation à rappeler. Une étude fine des conséquences d’une diminution du retrait par rapport à la parcelle voisine et/ou à la voirie publique est indispensable avant de valider une telle demande.
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C4 : Courriel de M ADRIEN GHIENA du 16/04/2025.
- La demande est identique à celle de Mme Justine GHIENA.
Commentaire de la Commune : Voir C3
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir C3
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C5 : Courriel de Mme EMMANUELIAN Béatrice ; M et Mme ALUNNO-
BRUSCIA Sylvain ; M et Mme BAGNIS Assunto ; M et Mme LATINO Loris ;
Mme ROMANO Cindy du 17 avril 25
- Craignent que les résidents soient enclavés
- Contestent les constructions à venir du côté prévu par le PLU qui
assombriraient la vue
- Contestent le sens unique de la voie rue des Sœurs MUNET
- Évoquent les difficultés de circulation
- Demandent un large trottoir et des dos d’âne afin de ralentir les
automobilistes
Commentaire de la Commune : Voir E29
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E29
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C6 : Courriel de Madame Béatrice EMMANUELLIAN du 18 avril 2025 par
Lucienne BEA
Commentaire de la Commune : Voir E29
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E29
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C7 : Courriel de Madame Henriette HAMET-JOUEN qui réside dans la vallée
du BORRIGO.
- Souhaite que les lacets de l'ancien centre de vacances Latournerie ne soient
pas classés en zone urbaine (UMa ou UAb) mais en zone UD. Au minimum,
ils doivent être recouverts de la prescription "Espace vert protégé".
- Sollicite que tous les cours d'eau à l'air libre soient bordés dans les plans de
zonage par un zonage EBC (deux vallées des Castagnins et des Cabrolles ;
au Val d'Anaud ; le haut du Caréi, le Gorbio, et tous les cours d'eau de
Garavan.
- Souhaite conserver, dans les parcelles proches du Borrigo, les vues qui sont
signalées dans l'étude OAP Borrigo.
- Conteste la hauteur prévue de 7 étages situés derrière l'avenue des alliés
et l'avenue Cernuschi et demande que le zonage UAb prévoit des hauteurs
différentes pour les parcelles et immeubles jouxtant les voies principales (7
étages) et ceux qui sont derrière (4 étages maximum).
- Demande de tenir compte des immeubles existants comme dans la rue des
Sœurs Munet, qui est très étroite et ne peut supporter de vis-à-vis à 4, 5
ou 6 étages.
- Conteste l'UMc qui est présenté qui prévoit une trop forte densité alors que
les bâtiments existants ne dépassent pas 2 étages.
- Souhaite conserver un pourcentage d'espaces verts dans cet ilot, prévoir
des commerces, des logements mais aussi des équipements publics ou
collectifs.
- Demande que les toits soient en tuiles à 2 ou 4 pentes.
- Conteste la mini-tour de 6 étages au milieu de l'îlot
- Précise que L'OAP Borrigo n'explique pas du tout quel est le projet pour la
vallée
- Demande quelle mesure la Commune compte-t-elle prendre pour rendre les
plages acceptables au classement national.
Commentaire de la Commune : : voir réponse apportée à l’avis de l’ASPONA
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Ces sollicitations font partie de toutes celles des riverains du quartier qu’il faudra prendre en considération afin d’élaborer un projet définitif qui rassemble les riverains tout en conservant l’objectif du PADD.
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C8 : Courriel de Monsieur Ronan BONSIGNORE qui réside au domaine de
Latournerie à MENTON, parcelles cadastrées BL394 ;395 ;412
- Souhaite une réduction de l’emprise au sol des aménagements sur le haut
du domaine (plateau du site centre la Tournerie) pour diminuer la gêne et
bruits sur le domaine (faunes et flores), et habitations
- Demande de réduire le nombre d’appartements prévus au bas du domaine
Le projet au bas du domaine, avec plus de 110 appartements,
- Il constate que le site la Tournerie / Borrigo / lacets et ouvrage hydrauliques,
escaliers… est très dégradé et nécessite un entretien il demande un
entretien.
Avis de la Commune :
1 : la commune étudiera la proposition au regard des autres enjeux sur le projet ;
2 : le projet fait l’objet d’un PC en cours mais attaqué (la commune ne prendra pas de position sur le site tant que la procédure de recours sera en cours) ; 3 : la commune envisage de répondre favorablement à la demande en protégeant
le système hydraulique dans le cadre du PLU.
Commentaire du Commissaire Enquêteur :
1 : En effet, une étude fine est à prévoir.
2 : La question se posera si le recours contre le permis de construire abouti à une annulation de ce dernier.
3 : Favorable
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C9 : Courriel du 27 avril 2025 de M Jean-Yves BOSSE VIDAL relative à 3
emplacements réservés ER V6, ER V11, ER V25 au bénéfice du Conseil
Départemental prévus au projet de révision du PLU de MENTON.
- La justification ne serait pas démontrée.
- Incohérence avec la topographie et la carte des risques mouvements de
terrain et qui serait préjudiciable au droit de propriété.
- Ces ER ne seraient assortis d’aucune des spécifications prévues à l’article
L.151-41 du Code de l’Urbanisme.
- Il souhaite la suppression des travaux d’élargissement de la voirie de
desserte.
Commentaire de la Commune :
Les ER au bénéfice du Département ont été demandé par ce dernier. La commune se rapprochera du Département pour les justifier de nouveau.
La commune ne peut agir sur le PPR mouvement de terrain (document de l’État).
Commentaire du Commissaire Enquêteur : L’article L.151-41 du Code de l’urbanisme impose que chaque emplacement réservé soit justifié dans le rapport de présentation du PLU. Cette motivation est essentielle pour :
Garantir la légalité de la mesure,
Permettre aux propriétaires de comprendre la restriction, 179
Prévenir les contentieux.
La motivation doit porter sur :
L’objectif poursuivi (intérêt général, besoin d’équipement public, etc.) ;
La cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durable (PADD)
;
La localisation précise et la surface de l’emplacement ;
La faisabilité du projet (financière, technique, juridique).
Le rapport de présentation, page 630 (et non 619 comme indiqué au sommaire)
définit bien les Emplacements réservés dont traite la requête ci-dessus : Il
précise que :
Ce sont des emplacements réservés pour aménagement de voirie
L’un des objectifs du PADD est de garantir une accessibilité pour tous aux espaces
urbains structurants en développant les modes doux. Il vise également à améliorer
le maillage et la sécurité des dessertes locales.
_ La commune a inscrit des emplacements réservés dans le PLU. Ces derniers
permettent de caractériser le tracé des voies. Il peut s’agir de voies à modifier, à
créer ou à réaménager.
Le Département inscrit également des emplacements réservés pour :
- élargir des voies existantes et aménager des chemins pour améliorer la desserte
et la sécurité des déplacements : ER n°V1 à V17.
Dans la liste des emplacements réservés, on lit que :
L’ER V6 pour l’élargissement à 6m du Mont Gros (et non du chemin de la colle
inférieure) au profit de la commune (et non du conseil départemental) qui
concernera 21 107m² et non 3625m². L’ensemble des parcelles concernées est
indiqué.
L’ER V11 pour l’élargissement à 8m de l’abreuvoir à la route du Baousset et à 7m
de la nouvelle route du Baousset à la limite communale pour 23 753 m². Par
contre, les parcelles concernées ne sont pas indiquées.
L’ER V25 ne figure pas au projet de révision du PLU.
Ces emplacements réservés apparaissent sur le plan d’ensemble et les plans de
secteur du projet de révision du PLU.
Il semble que la cohérence avec le PADD ne figure pas même si elle se comprend
à la lecture du PADD, ni la localisation précise sur l’ERV11, ni la faisabilité
financière, technique et juridique, difficile toutefois à développer à ce stade de la
procédure.
Il serait souhaitable d’inscrire la liste des parcelles concernées de l’ERV11 que le conseil département a demandé de maintenir. Par contre, la question du maintien de l’ER V6 se pose dans la mesure ou le conseil départemental n’a pas demandé son maintien dans son avis de PPA.
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C10 : Courriel du 23 avril 2025 de Monsieur Rodolphe REPNIK et Madame
Karine MOREL.
- Souhaitent que soient classés deux cyprès. Ils ont annexé à leur demande des
photos et un plan qui semblent démontrer que les arbres sont situés sur leur
terrain. 180
Commentaire de la Commune : au regard des éléments exposés, la commune projette de répondre favorablement à la demande.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Pourquoi pas si ces arbres entrent dans les critères de la loi paysage.
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C11 : Courriel du 30 avril 2025 Maitre LOMBARDI Massimo, avocat,
concernant la Parcelle AZ 68 DE 11430 m² pour le compte de la SCI LE
PERCHOIR
Commentaire de la Commune : Voir E15
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E15
o Ce courrier vient préciser la demande faite lors de la visite à la permanence
du 23 avril 2025 et du 9 mai 2025.
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C12 : Courriel de de Madame Mélanie FABRE le 30 avril 2025 :
- Conteste le fait que l’OAP RONDELLI présentée au projet de révision de PLU
ne sera pas l’opération finale puisque l’ETAT a demandé des modifications.
- Conteste le fait que l’OAP RONDELLI ne tient pas compte des souhaits
exprimés lors de la consultation publique de 2024. Elle doit être complétée
sur l’ensemble des points évoqués soit la mobilité, la pollution de l’air,
végétalisation………….
- Concernant la trame verte, il manque des mesures concrètes pour protéger
les cours d’eau, sources et cascades et nécessité d’identifier les parcelles
qui serviront de compensations lorsqu’il y aura des projets qui auront un
impact négatif sur la biodiversité.
- Sollicite la création d’une trame marine relative à la gestion du littoral
- Demande la suppression d’une rangée de place de stationnement pour y
faire une piste cyclable sur la promenade du soleil.
- Conteste le chiffre relatif à la production de nouveaux logements et le
nombre trop important de résidences secondaires.
- Demande de mieux prendre en compte la question de l’eau et de
l’assainissement.
- Apprécie le recensement des barmes et canaux.
Commentaire de la Commune :
L’OAP Rondelli et celle sur la trame verte et bleue seront renforcées.
Les objectifs de production de logements dans le cadre du PLU en révision sont issus d’un objectif de diminution du rythme de croissance annuel par rapport à la tendance observée ces dernières années mais également du besoin de production de logements locatifs sociaux pour répondre aux objectifs de la loi SRU qui 181
incombent à la commune.
Le PLU a fait l’objet de nombreux échanges avec les services de l’eau de la CARF et de l’Etat pour une meilleure prise en compte.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Il serait utile de préciser les
mesures à prendre pour améliorer les projets cités.
Le projet de la digue ne concerne pas le PLU.
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C13 : Courriel de Monsieur Laurent MAITRE Directeur de l’EHPAD Maison Russe Sainte Anastasie,166 Impasse de la Maison Russe - 06500 MENTON, en date du 6 mai 2025.
- Demandent de laisser la parcelle BM 105 en UBb au lieu de UBd projeté au
PLU en révision afin de pouvoir acquérir la parcelle mitoyenne de leur terrain
et mettre en œuvre leur projet de rénovation et d’extension de
l’établissement.
- Demandent également des dérogations aux articles du règlement de UBb
relatifs à la hauteur et aux toitures.
Commentaire de la Commune : au regard des éléments exposés, la commune
projette de répondre favorablement à la demande
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
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C14 : Courriel de Monsieur LEPAERE Directeur de la Maitrise d’ouvrage à
ESCOTA, en date du 6 mai 2025.
- Demande l’inscription de l’autoroute AB et de ses dépendances en zone UZ
au lieu de N qui ne correspond pas à la réalité du terrain et ne permettent
pas la valorisation des équipements.
Commentaire de la Commune : La commune informe que la demande sera étudiée de concert avec les services de l’Etat car elle s’apparente à une ouverture
à l’urbanisation non prévue dans la révision du PLU. En outre, la demande semble
ne pas s’inscrire dans le respect de la loi littorale.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Il serait souhaitable que la commune négocie avec l’Etat car ce classement en zone naturelle risque de porter atteinte à la mission de service public délégué de ESCOTA (concession autoroutière).
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C15 : Courriel de Madame Mélanie FABRE le 6 mai 2025. 182
- Demande à connaitre la traduction des risques et des aléas de la carte du
PPR.
Commentaire de la Commune : La commune informe que les lettres et nombres indiçant les zones d’aléas de mouvement de terrain correspondent à des précisions
sur la nature de l’aléa comme exposées dans la légende annexée au projet de
révision du PLU.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
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C16 : Courriel de Madame Mélanie FABRE le 6 mai 2025.
- Conteste le fait que l’OAP RONDELLI présentée au projet de révision de PLU
ne sera pas l’opération finale puisque l’État a demandé des modifications.
- Conteste le fait que l’OAP RONDELLI ne tient pas compte des souhaits
exprimés lors de la consultation publique de 2024. Elle doit être complétée
sur l’ensemble des points évoqués soit la mobilité, la pollution de l’air,
végétalisation…
- Concernant la trame verte, il manque des mesures concrètes pour protéger
les cours d’eau, sources et cascades et nécessité d’identifier les parcelles
qui serviront de compensations lorsqu’il y aura des projets qui auront un
impact négatif sur la biodiversité.
- Sollicite la création d’une trame marine relative à la gestion du littoral
- Concernant la promenade du soleil, il faut supprimer une rangée de pace de
stationnement pour y faire une piste cyclable.
- Constate que le recensement des barmes et canaux est une excellente
chose.
- Conteste le chiffre relatif à la production de nouveaux logements et le
nombre trop important de résidences secondaires.
- Les logements sociaux doivent concerner tous les gros projets de la
commune et non pas être concentrés dans certains secteurs.
- La question de l’eau et de l’assainissement ne sont pas suffisamment pris
en compte.
- Par un second envoi, Mme FABRE souhaite comprendre ce que signifient les
sigles inscrits sur la carte du PPR.
Commentaire de la commune : Voir C12 et C 15
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir C12 et C15
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C17 : Courriel de Monsieur CUESTA le 6 mai 2025.
- Ce Monsieur s’oppose au projet de révision du PLU car est opposé au projet
de digue. 183
Commentaire de la Commune : le sujet est hors PLU
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Sans rapport avec le projet de révision du PLU.
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C18 : Courriel de Monsieur MASSIMO LOMBARDI, avocat, pour le compte
de la SCI LE PERCHOIR, le 6 mai 2025, pour la parcelle AZ 68 de 11 430
m². Il joint à sa demande un PV.
Commentaire de la Commune : Voir E15
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E15
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C19 : Courriel de Madame Anne BOINET le 6 mai 2025 qui souhaite
- Limiter les constructions, l'urbanisation et exiger des bâtis espacés avec
toits pentus en tuiles conforme à l'usage local.
- Conserver un maximum de zones vertes en particulier autour des cours
d'eau (Borrigo, Carei, Fossan...) afin de permettre l'écoulement naturel des
eaux vers la mer sans bétonner.
- Prendre en considération la montée du niveau de la mer et laisser au
Mentonnais davantage de surface de plages publiques.
- Assurer un traitement efficace des eaux usées afin que l'eau de baignade ne
soit plus souillée
Commentaire de la Commune :
Le PLU protèges les abords de cours d’eau (la règle sera reprécisée dans l’OAP
trame verte et bleue) ;
Le PLU prévoit une réduction des zones urbaines au profit des zones naturelles ou
agricoles ;
Le règlement fixe des règles concernant l’aspect des constructions ;
La régulation des plages privées est hors PLU ;
Le PLU s’est attaché à traiter la question de la gestion de l’eau dans son ensemble
et dans la limite des outils que permet un PLU.
Commentaire du Commissaire Enquêteur :
Le sujet de la protection des cours d’eau est récurrent et devra être traité avec
rigueur.
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C20 : Courriel de Monsieur Patrick BERTRAND le 6 mai 2025. 184
- S’oppose au PLU et demande que la commune :
- Remplisse son obligation de présenter une stratégie d'adaptation face au
risque d'érosion et de submersion Marine
- Présente un plan d'action en faveur des cours d'eau comme couloir de
biodiversité pour protéger les 20 m le long du bord de mer des torrents et
fleuves côtiers le Geravano, le Careï, le Borrigo et le Gorbio.
- S’oppose à la suppression de la plage de Hawaï.
Commentaire de la Commune :
La commune de Menton ne figure pas dans la liste des communes impactées par
le recul du trait de côte du Décret n° 2023-698 du 31 juillet 2023.
Le PLU protège les abords de cours d’eau (la règle sera reprécisée dans l’OAP
trame verte et bleue) ;
Le PLU s’est attaché à traiter la question de la gestion de l’eau dans son ensemble
et dans la limite des outils que permet un PLU. La qualité des eaux de baignade
en 2024 s’explique par plusieurs facteurs qui varient selon le secteur (curage du
Gorbio, …) et dont certains sont indépendants des travaux de la commune de
Menton.
Le projet de la digue impactant la plage d’Hawaï a fait l’objet d’une enquête
publique. Le dossier est suivi par l’Etat. Le PLU est neutre sur ce sujet.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : les remarques concernant l’environnement démontrent l’inquiétude du public pour l’avenir. A prendre en considération avec sérieux.
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C21 : Courriel Monsieur Patrick BARRALIS représentant la SAFER le 6 mai
2025 concernant les parcelles 118,121, 122 et 136 dont la SAFER est
propriétaire.
- Demande le classement en zone Ap de sa parcelle classée en Np au projet
de révision du PLU afin de permettre de faire perdurer l’exploitation de
l’oliveraie séculaire déjà en place et la rénovation du verger d’agrumes
actuellement à l’abandon.
La SAFER a transmis un courrier hors délai sur le même sujet.
Commentaire de la Commune : Voir E22
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E22
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C22 : Courriel de Mme Lucette LEGOT le 6 mai 2025.
- Considère qu’il y a trop de plages privées et que toute possibilités de
construction d’ouvrages de protection des plages devrait disparaitre.
- Demande la protection et la conservation les cours d’eau 185
- Demande la Création et protection des trames vertes, bleues, noires et
brunes afin de retrouver une biodiversité indispensable à tous notamment
en limitant la construction de nouveaux immeubles.
- Demande le rétablissement des toits en tuiles.
- Demande de tenir compte des infrastructures routières existantes avant
d’ajouter de nouvelles constructions.
- Souhaite donc Plus de transport en commun, stations de co-voiturage,
pistes cyclables et inciter la population à délaisser la voiture.
- Souhaite que la qualité de l’air soit d’avantage mesurée à MENTON.
- Demande de protéger et reconquérir des zones agricoles et faciliter
l’installation de nouveaux agriculteurs.
- Demande de protéger et reconquérir des zones piétonnes avec des trottoirs
plus larges, des arbres et une dés imperméabilisations.
- Du côté du Borrigo : Demande de classer tous les lacets en espaces verts
protégés et préserver l’installation hydraulique centenaire de conserver le
pourcentage d’espaces vert et harmoniser la hauteur des immeubles à la
colline.
- Vers le Gorbio : Considère que la poursuite de la densification de cette zone
sans réflexion à long terme est préjudiciable.
- Vers Garavan : Demande de réduire le nombre de plages privées trop
nombreuses.
Commentaire de la Commune : Voir C12
Commentaire du Commissaire Enquêteur : : Beaucoup de remarques concernant l’environnement démontrant l’inquiétude du public pour l’avenir. Nombreuses réclamations concernant le BORRIGO qui démontrent l’inquiétude des riverains pour leur qualité de vie qu’il faudra prendre en considération avec sérieux.
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C23 : Courriel de Madame Anne KIPP le 6 mai 2025.
- Remarque que l’enquête n’est pas dématérialisée
- Demande d’inscrire dans le règlement une surface minimale de pleine terre
par parcelle, et refuser les revêtements imperméables dans les zones
sensibles.
- Souhaite un dispositif de gestion des eaux pluviales à la parcelle pour
chaque construction ou rénovation, afin d’éviter le déversement sur la voie
publique ou les terrains en aval.
- Souhaite que le PLU encourage une cartographie des points noirs concernant
les engorgements des réseaux d’eaux pluviales et fixe des critères plus
stricts d'évaluation des projets dans ces secteurs
- Demande de préserver et renforcer les zones naturelles ou boisées dans les
hauteurs pour freiner naturellement le ruissellement
- Souhaite que la commune surveille plus les chantiers pour éviter les
conséquences d'une imperméabilisation mal maîtrisée (création de pente en 186
béton, suppression de haies ou remblais directs sur talus), qui aggravent
les écoulements vers les voies ou les voisins.
- Demande une cartographie des cours d'eau
- Souhaite que le PLU recommande des actions de sensibilisation des
propriétaires privés, qui jouent un rôle clé dans la gestion de l'eau à la
parcelle.
- Constate l’absence de carte des zones inondable
- Demande que l’ancien Centre Latournerie-Cernuschi soit mieux protégé
que ne le fait le projet de révision du PLU
- Demande également la protection des Granges Saint-Paul Les Granges
Saint-Paul (zone au fort potentiel agricole et patrimonial, actuellement
menacée par la cabanisation)
- L’intérêt écologique et patrimonial de la vallée du Gorbio n'est pas
suffisamment pris en compte dans les documents actuels.
Commentaire de la Commune :
Prévention du ruissellement :
Le PPR mouvement de terrain vient limiter les constructions et encadrer les
aménagements dans les zones à risques ;
Le règlement du PLU prescrit des taux minimums de surface perméable par zone ;
L’OAP Trame verte et bleue sera renforcée sur le sujet de la végétalisation en ville.
Surface de pleine terre :
Le règlement du PLU prescrit des taux minimums de surface de pleine terre et vise
à limiter l’imperméabilisation des sols notamment autres que les emprises des
constructions ;
L’OAP Trame verte et bleue sera renforcée sur le sujet de la perméabilité des
aménagements (stationnement, …).
La gestion des eaux pluviales à la parcelle :
La gestion des eaux pluviales à la parcelle est règlementée dans les dispositions
générales du règlement écrit.
Etat des réseaux et débordements :
La CARF, compétente en matière de gestion des eaux, lance la réalisation de son
schéma directeur des eaux usées et pluviales. Les points noirs et actions à mener
seront évoqués au cas par cas dans ce document.
Zone naturelle et végétalisation :
Le PLU protège plusieurs boisements par une protection en « espace boisé
classé ». Le défrichement y est interdit.
Soucis observés lors de récents chantier :
La commune ne réalise pas de suivi de chantier sur des projets privés. La
règlementation sera réétudiée pour envisager un meilleur encadrement des
travaux dans le cadre de l’application du code de l’urbanisme (outil du PLU)
La cartographie des cours d’eau :
Le recensement des cours d’eau vient des données officielles. La commune se
rapprochera du service GEMAPI de la CARF pour s’assurer de sa mise à jour. 187
Communication et sensibilisation :
L’OAP trame verte et bleue sera renforcée afin de jouer également un rôle
informatif et préventif auprès de chaque habitant sur les enjeux de la végétation
et de l’eau sur le territoire mentonnais.
Absence de carte des zones inondables :
Le PLU comprend en annexe la cartographie de l’aléa inondation réalisée dans le
cadre de l’élaboration du Plan de Prévention des Risques d’inondation (PPRi)
actuellement en cours de procédure.
Ancien centre Latournerie :
La protection des lacets présents sur le site sera renforcée, ainsi que celle des
ouvrages hydrauliques.
Les Granges St Paul :
Le PLU n’interdit pas la mise en culture de ce site mais limite les possibilités de
constructions notamment pour lutter contre la cabanisation (construction illégale).
Cet espace est protégé au titre de la DTA.
La vallée de Gorbio :
Plusieurs remarques soulignent la présence d’éléments patrimoniaux dans cette
vallée sans pour autant les localiser. La commune est preneuse de repérage des
canaux et des barmes s’appuyant sur la connaissance de chacun afin de compléter
son inventaire initié dans le cadre de la révision du PLU.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Effectivement, l’enquête dématérialisée aurait probablement permis plus de participation Beaucoup de remarques concernant l’environnement démontrant l’inquiétude du public pour l’avenir. A prendre en considération avec sérieux.
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C24 : Courriel de Madame LOMBARDO le 6 mai 2025.
- Demande de renforcer les règles dans l’ensemble PLU afin de contenir les
vagues de chaleurs urbaines
- Constate que l’OAP thématique de la Trame Verte et bleue déploie des
arguments très notables en faveur de la protection de la biodiversité mais
peu lisibles sur certains sujets notamment la « restauration »
Commentaire de la Commune : les remarques sont toutes liées à la notion de
trame verte et de trame bleue en milieu urbain. De ce fait, ces éléments seront
analysés pour venir compléter l’OAP trame verte et bleue du PLU.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : même remarque que pour C22
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C25 : Courriel de Madame MIREUX le 6 mai 2025.
- Demande de limiter la hauteur des bâtiments à 4 étages sur l’ancienne cité
des oliviers, chemin de Ste Agnès.
- Demande de limiter la hauteur des immeubles à l’ilot des sœurs MUNET 188
- Demande de classer les lacets de la Tournerie en zone verte protégée.
- Demande de revégétaliser le Borrigo, garder la contre-allée pour les
riverains en la limitant à 30 km/heure.
Commentaire de la Commune :
Le règlement graphique et écrit veille à limiter la hauteur des constructions en « fond de terrain », chemin de Sainte-Agnès.
Le règlement graphique par la mise en place d’une zone à plan masse sur l’ilot de Sœurs Munet vise à mieux encadrer les possibilités de densification du site tout en permettant d’envisager une opération de renouvellement urbain.
La protection des lacets de la Tournerie sera renforcée par une protection en espace vert protégé.
Une étude de requalification de l’espace public du Borrigo est en cours au sein de la commune afin de projeter un partage des circulations et un renforcement du végétal.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Le projet doit être remanié en tentant de minimiser l’impact final du projet sur la vie des habitants du secteur. Ce secteur nécessitera une étude plus approfondie notamment sur la hauteur des bâtiments.
Favorable à la protection des lacets de la Tournerie.
+++++++++++++++++++++++
C26 : Courriel de Mme OLIVIER Monique lors de la permanence du 16 avril
2025, résidant au 42 boulevard de Garavan, à MENTON Parcelle AV 42.
- Demande identique à celle faite lors de la permanence du 16/04/2025. Un
courrier de chacun de ses 2 avocats vient renforcer la demande.
Commentaire de la Commune : Voir E6
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E6
+++++++++++++++++++++++
C27 : Courriel de Monsieur Jean Christophe STORAI reçue le 06/05/2025.
- Demande la « suspension du zonage » sur l’OAP RONDELLI car la
constructibilité est trop restrictive,
- Demande une concertation, l’insertion de réserves foncières, la mise en
compatibilité avec les nouvelles dispositions législatives permettant de lutter
contre la pression spéculative sur le littoral mentonnais.
A envoyé un courrier en Mairie, dont les termes étaient identiques le 12 mai
2025, hors délais
Commentaire de la Commune : les propos et demandes ont été tenus lors du
conseil municipal du 12 mai 2025 durant lequel Mme GENOVESE, élue à
l’urbanisme, a apporté tous les éléments de réponse. 189
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Il aurait été utile d’indiquer les éléments de réponse apportée par Madame GENOVESE.
La limitation de la constructibilité dans ces secteurs sensibles constitue une mesure d’anticipation responsable de la collectivité qui doit prévenir et s’adapter face aux effets du changement climatique.
+++++++++++++++++++++++
C28 : Courriel de Madame et Monsieur BABINI le 7 mai 2025 pour un
terrain au 122, chemin de la Colle Supérieure – 06500 Menton.
- Souhaitent que leur parcelle AM 404 de 3 300 m² en zone A au PLU en
vigueur soit classée en zone constructible.
Commentaire de la Commune : Le site constitue une ouverture à l’urbanisation
non prévue dans le projet du PLU. Cette demande se confronte avec le respect des
différents objectifs en matière de réduction de la consommation d’espaces (loi
climat et résilience).
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
+++++++++++++++++++++++
C29 : Courriel de Madame et Monsieur KARAZIAK le 7 mai 2025, sont
propriétaires des parcelles BN 89, 90 et 101 pour un total de 7 426 m²
située au bas du Val d’Anaud après le Parc Gorre.
- Contestent le classement d’une partie de leur parcelle 101 de 4 043 m² en
Zone Natura 2000 qui va dévaloriser la propriété, empêcher la transmission
et l’entretien. Le reste de la propriété est en zone UC.
Commentaire de la Commune : Voir E36.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E36
+++++++++++++++++++++++
C30 : Courriel de Monsieur D’HAUTESSERRE architecte, le 7 mai 2025,
résidant à CANNES.
- Propose diverses modifications du règlement ainsi que des dispositions
générales du projet de révision du PLU
Commentaire de la Commune : les propositions de modification de règles seront analysées pour en comprendre les conséquences
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
+++++++++++++++++++++++ 190
C31 : Courriel de Monsieur Laurent DELAUNAY architecte pour Techni
Architecture le 7 mai 2025 :
1) Secteur Val de Castagnins
o Souhaite pouvoir inscrire le projet d’aménagement du Val des Castagnins
dans le cadre d’une OAP sectorielle, compte tenu des règles du PLU qui ne
leur sont pas adaptées.
1) Secteur ST ROMAN
o Autoriser les bardages métalliques sur les bâtiments industriels qui sont
interdits par l’article UZ5 du projet de révision du PLU
o Demandent si une cartographie sera-t-elle actualisée dans le future PLU ou
si un P.A.C. sera établi pour les parcelles AE 197,198,199 ;200 qui ont fait
l’objets d’études préconisant le classement en zone G2, constructible sous
conditions.
Commentaire de la Commune :
La demande de création d’une OAP sectorielle manque de matière permettant de
déterminer un projet à venir.
La demande de majoration d’emprise au sol pour les commerces n’est pas
justifiée ;
Les demandes de modifications de l’AZI ou encore du PPR mouvement de terrain
ne sont pas de la compétence du PLU ;
Le tracé des cours d’eau en surface sera mis à jour avec l’apport des éléments de
la GEMAPI ;
Le tracé de l’Emplacement Réservé sera mis à jour avec l’apport des éléments du
Département ;
La réglementation en zone UZ sera revue.
Les éléments de PPR et PAC sont disponibles en annexes du PLU.
- La demande de majoration d’emprise au sol pour les commerces n’est pas
justifiée ;
- Les demandes de modifications de l’AZI ou encore du PPR mouvement de terrain
ne sont pas de la compétence du PLU ;
- Le tracé des cours d’eau en surface sera mis à jour avec l’apport des éléments
de la GEMAPI ;
- Le tracé de l’Emplacement Réservé sera mis à jour avec l’apport des éléments
du Département ;
- La demande de création d’une OAP sectorielle manque de matière permettant de
déterminer un projet à venir ;
Commentaire du Commissaire Enquêteur :
1 En effet, pour créer une OAP sectorielle il est indispensable de fournir de
nombreux éléments (diagnostic territorial, parties prenantes financement…………).
C’est seulement en intégrant ces éléments, une opération d'aménagement
programmée sectorielle peut être réfléchie et mise en œuvre de manière efficace.
2) Favorable à la modification du règlement de la zone UZ 5 191
+++++++++++++++++++++++
C32 : Maitre ADAD pour Madame et Monsieur Marc ORAV, le 7 mai 2025,
pour les parcelles AZ 394 et 395.
Leur villa est située en UC et la piscine et jardin en N
- Demande de passer l’intégralité en zone UC afin de pouvoir construire un
parking sous la piscine.
Commentaire de la Commune : la localisation du terrain en zone Np relève de
son implantation dans les zones de la DTA.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
+++++++++++++++++++++++
C33 : Courriel de Madame et Monsieur BABINI Gabrielle et Jean,122,
Chemin de la Colle Supérieure à Menton
Madame et Monsieur DRANES Lionel ,11, avenue du port à MONACO
Madame et Monsieur Dorina et Vasile RODIDEAL,3, bretelle du Vistaero
à Beausoleil
Leur requête concerne la parcelle AM 404 (ROBINI) ; AM 398 et AM
402(RODIDEAL) ; AM 393 ; AM 400 ; AO 404 ; AO 405 (DRANES) le 8 mai
2025.
- Demandent le passage en tout ou partie de leurs parcelles en zone UC au
lieu de A actuellement.
Commentaire de la Commune : Voir C28
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir C28
+++++++++++++++++++++++
C34 : Courriel de Madame Marie Christine CARANICOLAS du 8 mai 2025,
pour la SCI les OLIVIERS pour sa parcelle BM 313.
- Conteste la requalification de sa parcelle en EVP et demande le maintien en
UD voire le passage en UC.
Commentaire de la Commune : Le secteur dans lequel ses situe la parcelle est
localisé dans la partie Ouest de la commune, au sein des espaces naturels de la
Corniche de la Madone, surplombant, à l’Est la Vallée du Borrigo et à l’Ouest le Val
de Gorbio.
Les constructions sont desservies par l’Avenue Guillaume Ier de Provence et le
Chemin de Sainte-Agnès.
Cette zone ne regroupe que des constructions individuelles avec des jardins
d’agréments. 192
L’avenue Guillaume Ier de Provence est un site réellement révélateur du paysage
Mentonnais. L’inscription dans la pente des nombreuses restanques prouvent
l’histoire liée à la culture sur ce territoire.
Cette relation à la pente est un point important de l’histoire de la Ville car elle
permet de préserver les ouvertures sur le paysage.
Les espaces verts protégés ont donc été renforcés au sein de cette zone au regard
des enjeux paysagers (restanques, ouvertures vers le paysage), de l’accessibilité
limitée, la réduction de la consommation d’ENAF conformément à la loi Climat et
Résilience.
Le rapport de présentation explique le classement des zones UD et le classement
des parcelles en espace vert protégé.
Le règlement fixe les dispositions réglementaires relatives aux espaces verts
protégés notamment dans les dispositions générales.
Il ne s’agit pas d’un emplacement réservé mais d’une protection.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Favorable au maintien de la protection. La Commune fournie des explications claires.
+++++++++++++++++++++++
C35 : Courriel de Madame Aline CARANICOLAS du 8 mai 2025 pour sa
parcelle BM 138 et 139.
- Conteste la requalification de sa parcelle en EVP et demande le maintien en
UD voire le passage en UC.
Commentaire de la Commune : Voir C34
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir C 34
+++++++++++++++++++++++
C36 : Courriel de Monsieur MORAND, le 9 mai 2025, propriétaire de la parcelle BM 133
- Conteste la requalification de sa parcelle en UD, actuellement en UC
- Demande que la zone UMa de la partie Est de l’ancien centre Roger
Latournerie soit requalifiée en zone UD.
Commentaire de la Commune : Voir C34
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir C 34
+++++++++++++++++++++++
C37 : Courriel de RTE du 9 mai 2025 :
- Demande de compléter le dossier du PLU notamment les servitudes, la liste
des servitudes et le règlement. 193
Commentaire de la Commune : au regard des éléments apportés, la commune
projette de répondre favorablement à la demande
Commentaire du Commissaire Enquêteur : favorable
+++++++++++++++++++++++
C38 : Courriel de Madame Clémentine GRANGE, le 9 mai 2025,
- Souhaite des renseignements sur le PPR
Commentaire de la Commune : le PPR mouvement de terrain est en annexe du
dossier de PLU, sa modification ne relève pas des compétences de la commune.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Sans rapport avec le PLU. Voir E25
+++++++++++++++++++++++
C39 : Courriel de Monsieur LARSON, architecte, le 9 mai 2025 :
Demande plusieurs modifications des dispositions générales, du règlement dans
les zones U ; N, du lexique :
1. Faire coïncider la règlementation avec la réalité du terrain
2. Faire coïncider la réglementation avec les exigences des ABF
3. Reconstruction au gabarit plutôt qu’à l’identique
4. Adapter le zonage à la réalité du terrain
Commentaire de la Commune : Les demandes de modifications des écritures
de règles seront étudiées afin d’en saisir les potentielles conséquences.
Commentaire du Commissaire Enquêteur :
1.c’est un enjeu essentiel pour garantir une planification urbaine cohérente,
adaptée aux besoins du territoire et conforme aux règles. Mais ceci impose des
mises à jour régulières, des contrôles sur le terrain…………
2.Cela demande une concertation étroite et une bonne compréhension des rôles
de chacun.
3.La reconstruction au gabarit, plus facilement identifiable au cadastre ou dans les
archives, permet notamment de restaurer un équilibre architectural et
réglementaire, tout en évitant de valider des situations irrégulières ou
disharmonieuses.
4.Il faudrait ajuster les plans de zonage (urbanistique, agricole, environnemental,
etc.) pour qu’ils correspondent aux conditions réelles observées sur le terrain.
Un intérêt évident mais difficile et c’est sans compter sur la multiplicité des règles
supra communales. 194
+++++++++++++++++++++++
C40 : Courriel de Madame Isabelle TALLARIDA, le 9 mai 2025 :
- Défavorable au projet de PLU tel qu’il est.
- Demande pourquoi il n’y a pas de cartographie de la Trame Noire présentée ?
- Demande si la commune envisagerait de restaurer les continuités écologiques en front de mer ? Et si oui, comment précisément ? - Demande comment la commune pense pouvoir conserver voire restaurer les qualités écologiques de ces lisières, précisément ?
- Comment sont représentés les objectifs sur la carte nommée : « OAP » ?
- Quels sont les objectifs dans le cadre de la conservation de la Trame Verte
et bleue ?
- Demande la communication de la méthodologie des études relatives à un
plan de gestion de la biodiversité à l’échelle de la commune et de
l’agglomération de la CARF ; « actions ciblées de reboisement », ou les
moyens pour « préserver » les « zones humides en fonds de vallons ».
Commentaire de la Commune : L’OAP trame verte et bleue sera renforcée.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : favorable à ces remarques très pertinentes qui demandent que la commune y prête un intérêt tout particulier.
+++++++++++++++++++++++
C41 : Courriel de Monsieur BARRUTELLO Laurent, le 9 mai 2025,
concernant le plan de masse UMc :
- Conteste le projet car trop dimensionné, engendrant des nuisances.
Commentaire de la Commune : Voir E29
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E 29
+++++++++++++++++++++++
C42 : Courriel de Madame Nathalie PETRU, le 9 mai 2025 :
- Demande un plan d'action concernant le réchauffement climatique et la
montée des eaux.
- Conteste l’accueil de beaucoup de touristes et l’augmentation prévue des
habitants,
- Demande des renseignements sur la station d’épuration
- Demande ce qu’il est prévu par rapport à la pollution de la mer et la
protection des cours d’eau et abords.
- Conteste les plages privées,
- Conteste la réduction de la distance entre les bâtiments de 8m à 5m
- Demande de prévoir une stratégie pour s’adapter au changement
climatique. 195
Commentaire de la Commune : La croissance de la population projetée dans le
cadre du PLU résulte essentiellement de la nécessité de production de logements
locatifs sociaux sur la commune, dans le respect de la loi SRU ;
La question de la ressource en eau et de sa gestion fait l’objet d’une étude réalisée
par la CARF (compétente) et disponible dans les annexes du dossier du PLU en
enquête publique ;
Les cours d’eau et leurs abords font l’objet d’une protection dans le cadre du
règlement du PLU ;
La régulation des plages privées est hors PLU ;
La distance minimale des constructions sur un même terrain sera réétudiée au
regard des avis.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : toujours beaucoup de soin à apporter aux questions environnementales.
Attention à la diminution des distances entre les constructions sur un même terrain
qui peuvent engendrer les mêmes problèmes que pour la distance entre deux fonds
contigus. Voir C3
+++++++++++++++++++++++
C43 : Courriel de Madame Astrid SANSA PINTO, le 9 mai 2025 :
- S’oppose au projet sur le secteur des sœurs MUNET
Commentaire de la Commune : Voir E29
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir E29
+++++++++++++++++++++++
C44 : Courriel de Madame Carine MICQUIAUX propriétaire de la parcelle
BM 312, le 9 mai 2025 :
- Conteste le fait que sa parcelle passe pour la quasi-totalité en espace vert
protégé sans justification et passe de UC (0.20) en UD (0.15).
- Conteste que la zone de La Tournerie ne soit pas en zone espace vert
protégé et passe en zone à 0.30.
Commentaire de la Commune : Le secteur est caractérisé par une faible densité. C‘est dans un objectif de maintien de faible densité sur les collines que le règlement a intégré une nouvelle zone « UD » plus protectrice de l’environnement que la zone UC. Les lacets du site La Tournerie feront l’objet d’une protection supplémentaire en EVP
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Favorable 196
4.3. Réponses de la commune aux questions du
Commissaire Enquêteur
Quels enseignements tirez-vous du peu de retour des PPA ?
La commune souhaite rappeler que la consultation des PPA s’est faite conformément aux dispositions du code de l’urbanisme. La commune a également saisie la Commission Départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS), de la Commission Départementale de Protection des Espaces Naturels Agricoles et Forestiers (CDPENAF) et la Mission Régionale de l’Autorité Environnementale (MRAE) pour avis sur les points les concernant.
La commune accuse réception de 10 réponses transmises dans le délai imparti de trois mois et de deux réponses arrivées hors délai (celle de la CCI et de la CMA). Comparativement aux taux de réponses sur les autres communes du Département pour un sujet similaire, Menton estime ce taux de réponse correcte.
Dans le cadre de la procédure de révision du Plan Local d’Urbanisme (PLU), la commune a veillé à assurer une concertation régulière avec les Personnes Publiques Associées (PPA). À cet effet, deux réunions ont été organisées au cours de l’élaboration du projet, permettant de présenter les grandes orientations du document et de recueillir les observations et avis des PPA à chaque étape clé de la procédure.
Parallèlement, des réunions techniques ciblées ont également été tenues avec certaines PPA, afin de traiter de manière approfondie des enjeux spécifiques, notamment en matière d’environnement, d’aménagement sur des secteurs à enjeux (exemple Rondelli) ou de gestion des risques. Ces échanges ont contribué à enrichir le contenu du projet de PLU et à assurer sa compatibilité avec les documents supra-communaux et les politiques publiques en vigueur.
La commune constate également une absence de réponse des communes limitrophes et ce malgré l’accusé de réception du dossier. Elle suppose (sans en avoir confirmation) que ces collectivités n’ont pas les moyens humains et techniques pour garantir une lecture convenable du dossier et que de ce fait, il ne leur a pas été possible de se prononcer sur ce dernier.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : sans commentaire
Quelles sont vos réponses aux observations et réserves apportées par ces
organismes ?
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Voir tableau de prise en compte
des avis des personnes publiques associées sous 4.4.1.
Quels enseignements tirez-vous de la participation moyenne du public ?
La commune constate que les personnes qui se sont exprimées lors de cette 197
enquête publique sont des personnes qui souhaitent une modification du dossier. Le constat fait d’une participation dite « moyenne » ne prend pas en considération la possibilité que plusieurs personnes aient pris connaissance du dossier en ligne ou papier, s’abstenant d’une observation. Les personnes adhérentes au projet ne semblent pas s’être exprimées.
Tout au long de la procédure d’élaboration de la révision du Plan Local d’Urbanisme, la commune a veillé à assurer une information régulière et transparente auprès de la population. Divers moyens de communication ont été mobilisés afin de permettre aux administrés de s’informer et de s’exprimer sur le projet en cours. Cette démarche de concertation a permis d’associer les habitants, les acteurs locaux, … à la réflexion sur l’aménagement du territoire communal.
Les échanges ont permis d’apporter des éléments de réponse aux préoccupations exprimées par les administrés. En outre, avant arrêt de projet du PLU en conseil municipal, une réunion publique s’est tenue invitant les personnes qui aurait des questions d’intérêt privé à se rapprocher des services de la commune. De nombreuses demandes d’informations sur de potentielles évolutions du PLU ont été faite directement auprès des élus ou du service de l’urbanisme de la mairie de Menton qui a veillée à ce qu’une réponse soit apportée pour chacun. Pour les demandes faites après l’arrêt de projet du PLU, les requérants ont été invités à s’exprimer lors de l’enquête publique afin que leur demande puisse être analysée dans le respect de la procédure de révision du PLU.
Le bilan de la concertation publique, annexé au dossier de PLU, témoigne de cette volonté de dialogue portée par la commune tout au long de la procédure.
La commune a communiqué sur cette enquête publique par différents supports (exposé dans ce procès-verbal auxquels sont ajoutées une communication sur la page Facebook de la ville de Menton ainsi que dans le Menton Mag d’avril 2025). Le dossier du PLU arrêté a été mis à disposition du public dès la phase de consultation des PPA afin de permettre aux habitants d’avoir plus de temps pour prendre connaissance du dossier.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Effectivement, la publicité de l’enquête a été importante et effectivement les personnes satisfaites ne s’expriment que rarement.
Pour quelle raison n’avez-vous pas mis en place une enquête dématérialisée ?
Lors des précédentes enquêtes publiques ayant un registre dématérialisé, ce type
de support n’a pas trouvé son public. La commune a donc privilégié les supports
qui fonctionnent le mieux sur le territoire à savoir, la possibilité d’envoyer un mail
pour les personnes privilégiant le support numérique, la possibilité d’envoyer un
courrier pour les personnes privilégiant le support papier et la possibilité d’inscrire
ses remarques dans un registre papier pour les personnes préférant se déplacer
en mairie. 198
Commentaire du Commissaire Enquêteur : le registre dématérialisé aurait été out de même un plus. On ne peut pas savoir, si, pour cette révision, il aurait trouvé ou pas des adeptes.
Dans quelle mesure allez-vous tenir compte de l’avis défavorable de
l’ASPONA sur l’OAP du BORRIGO ?
Dans le cadre de l’OAP du Borrigo, qui porte sur un secteur élargi, la réflexion
porte essentiellement sur une notion paysagère et de maintien de perspectives.
Cette OAP n’a pas pour objectif de cibler les parcelles qui pourraient faire l’objet
d’une nouvelle construction au regard des dispositions règlementaires du PLU mais
détermine les séquences paysagères à maintenir ou renforcer en invitant
notamment le porteur de projet à agir sur les volumétries des constructions ou
encore et à travailler sur le camouflage de pignons aveugles disgracieux dans le
paysage. Cette OAP précise, en cas d’évolution du quartier, des invariants (ce qui
est souhaité, ce qui ne l’est pas) qui sont plus précis que les prescriptions du
règlement écrit. Ce qui est relatif aux projets de construction sur les parcelles
privées (contesté par l’ASPONA) est règlementé par les dispositions du règlement
du PLU.
Néanmoins, la commune projette d’intégrer certaines remarques formulées
directement dans l’OAP Trame verte et bleue.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : il serait utile de connaitre les
remarques qui seront prises en compte.
Quels sont les critères spécifiques aux terrains qui vous ont conduit à en
classer certains ou parties en secteur Agricole ?
La justification de chaque zone agricole figure au sein du Rapport de Présentation.
Ces zones ont fait l’objet d’un avis de la CDPENAF au moment de l’arrêt du PLU
Extrait du rapport de présentation présentant les délimitations de zones :
« Lors du PLU antérieur un important travail de terrain, à la parcelle a été mené
par les services municipaux et les terrains cultivés ou favorables à la culture du
citron ont été recensés sur le territoire de la commune de Menton. Ils sont inscrits
en zone agricole (A) ou agricole protégée (Ap).
Sur les secteurs du Fossan, des Ciappes et de la Colle/Baousset, des terres
anciennement agricoles ont fait l’objet d’un classement en zone A afin de préserver
le caractère historiquement agricole de ces terres et de valoriser ce patrimoine
agricole.
La zone A du PLU recouvre ainsi des espaces encore en activité, ainsi que ceux
présentant un potentiel agronomique. Certains secteurs peuvent même constituer
un site à enjeu en termes de protection contre la propagation des incendies - 199
interface entre le bâti et les zones boisées proches des constructions.
L’occupation du sol dicte donc la délimitation des zones agricoles de la commune. »
Pour information, Le règlement du PLU détermine les droits à bâtir / à modifier
l’aménagement d’un terrain. Il n’est pas du ressort du PLU de déterminer l’usage
même du sol. De ce fait, planter une culture sur un terrain classé dans une autre
zone que de la zone « Agricole » est possible sauf si le secteur fait également
l’objet d’une autre protection tels qu’un EBC ou un EVP.
Commentaire du Commissaire Enquêteur :
La justification est claire.
En ce qui concerne le dernier paragraphe, voir mon avis au E22
Quels sont les critères spécifiques aux bâtiments qui vous ont conduit à
en classer certains en secteur Agricole ?
La zone agricole est destinée à protéger les espaces agricoles en raison de leur
potentiel agronomique, biologique ou économique. L’urbanisation y est strictement
encadrée conformément aux recommandations de la CDPENAF et du Code de
l’Urbanisme (prise en compte de la loi Littoral).
La délimitation des zones du PLU n’a pas tenu compte de l’usage des bâtiments
existants mais de l’environnement dans lequel ces bâtiments étaient implantés
ainsi que du contexte réglementaire et législatif. Par exemple, un bâtiment agricole
se trouvant dans une zone urbaine mixte (avec des commerces ou autres) n’a pas
été classé en zone Agricole mais en zone Urbaine.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : La justification est claire.
Quels sont les critères spécifiques aux terrains qui vous ont conduit à en
classer certains ou parties en secteur naturel ?
La zone N regroupe les grandes entités naturelles de la commune, reconnues pour
leurs caractéristiques et leur sensibilité sur le plan biologique, écologique et
paysager. Elle intègre notamment :
- Les espaces naturels protégés au titre du réseau Natura 2000 ou de la DTA ;
- Le domaine maritime ;
- Les cimetières ;
- Des espaces artificialisés isolés, diffus ou limitrophes à une grande zone
urbaine mais n’ayant pas pour vocation d’être urbanisés ou densifiés pour
des raisons de respect de réduction de l’artificialisation des sols (loi climat et
résilience), de gestion des réseaux primaires, d’intervention aisée des
services de secours, de protection face à un risque naturel, ou encore de 200
protection d’espace s’inscrivant dans la trame verte et bleue de la commune.
Les zones N du PLU en vigueur sont maintenues et sont renforcées dans le projet
de révision de PLU.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : La justification est claire
Quels sont les critères spécifiques aux terrains qui vous ont conduit à en
classer certains ou parties en EPV ?
Plusieurs critères ont été retenus : présence de risques naturels, de protections réglementaires, prise en compte des enjeux dégagés lors de l’état initial de l’environnement, la préservation de la trame verte urbaine, la prise en compte d’enjeux paysagers et patrimoniaux, limiter l’artificialisation des sols dans certains secteurs à enjeux et limiter l’imperméabilisation des sols.
Extrait du rapport de présentation présentant le ciblage des EVP :
« Parallèlement au classement des espaces boisés remarquables en EBC, les espaces verts protégés inscrits sur le zonage de PLU, au titre des articles L.151- 19 et L.151-23 du Code de l’Urbanisme, participent également à cette logique de protection et de mise en valeur du paysage.
Le règlement précise : « Les espaces identifiés au règlement graphique du PLU doivent être conservés, faire l’objet d’une maintenance ou d’une restauration sauf nécessité dûment justifiées de mise en œuvre d’une opération ayant un caractère de Projet d’Intérêt Général (PIG). Dans ce cas, ils doivent faire l’objet d’une demande de permis de démolir en application de l’article R.421-28 du Code de l’Urbanisme ».
Au sein de ces espaces ne sont autorisés que :
. Les installations permettant la mise en valeur d’un parc (table d’information, installation sportives légères ou démontables et les dispositifs d’accueil de la faune), dont l’emprise au sol cumulée est limitée à 10% du périmètre du parc identifié ;
. Des éléments ponctuels d’aménagement paysager de type treille, pergolas à condition de conserver le sol en pleine terre pourront être admis. Toute construction imperméabilisant le sol naturel est interdite (piscine, abri jardin, véranda, …) ;
. Les installations et ouvrages publics et techniques nécessaires au fonctionnement des services publics sous réserve de pas remettre en cause la destination principale de la zone (La prescription permet qu’après, étude justifiant du choix du site en EVP et de la non remise en cause du fonctionnement écologique et de l’intérêt environnemental du site, l’implantation d’une installation ponctuelle servant à la grande distribution du réseau de télécommunication, d’eau ou d’autres réseaux publics (et non du réseau d’un particulier) soit possible).
. Si elle représente moins de 5% de l’emprise au sol du terrain, une imperméabilisation du sol pour la création de liaisons piétonnes. Ces 201
aménagements ne devront pas modifier le tracé du parc ou du jardin. Le style et les matériaux devront s’intégrer parfaitement à l’existant, ne pas perturber l’aspect esthétique de l’ensemble et conserver la perméabilité du sol existant ;
. La végétation arborée remarquable devra être maintenue en place notamment pour les sujets de hauteur supérieure à 4 mètres et de diamètre supérieur à 20 centimètres (mesuré à 1 mètre du sol), ainsi que les espèces dites exotiques (palmiers). L’abattage d’arbre n’est autorisé que pour des raisons sanitaires ou de sécurité publique, dûment justifiées. Dans ce cas, l’arbre abattu devra être remplacés par un sujet de même nature et d’une hauteur similaire.
Ce sont de véritables espaces protégés renforçant les espaces de nature en ville notamment.
La règlementation a été renforcée dans le cadre de la révision du PLU.
Dans le cadre du PLU de Menton, 26,1 hectares sont concernés par des espaces verts protégés sur l’ensemble du territoire communal.
Les espaces verts protégés se situent essentiellement en milieu urbain, au niveau des boisements et espaces végétalisés importants, marquants des coupures entre les différentes poches d’urbanisation.
L’inscription de ces éléments permet, outre la préservation de la qualité et du cadre de vie mentonnais, de préserver et/ou renforcer la trame verte communale au travers de l’espace urbain. »
Commentaire du Commissaire Enquêteur : La justification est claire
Comment a été menée la concertation sur le classement et le déclassement de certaines parcelles au regard de l’importance des terrain classés en zone naturelle ?
Dans le cadre de la révision générale du PLU, des réunions publiques d’information
ont été tenues afin de présenter les orientations prises dans ce document
d’urbanisme notamment en respect des lois et des objectifs des documents
supérieurs et dans une vision d’intérêt général. Les évolutions du zonage ont été
présentées de manière globale.
Les personnes ayant des questions d’ordre privé ont été invitées à se rapprocher
des services de la commune afin de connaitre les possibilités d’intégration de leur
demande au regard du cadre règlementaire qui a été fixé.
Pour rappel, le droit à bâtir sur une parcelle dépend du document d’urbanisme en
vigueur, il ne s’agit pas d’un droit acquis à ad vitam aeternam. Depuis plus de 50
ans, les évolutions législatives et celles des outils règlementaires ont amené à la
nécessité de préciser les politiques de développement des territoires et par
conséquent de renouveler le document d’urbanisme. La réglementation
déterminée dans le PLU traduit les orientations et objectifs d’intérêt général fixés 202
dans le PADD et la ligne directrice donnée au développement du territoire sur les
10 prochaines années, il ne s’agit pas d’une accumulation de prise en compte des
demandes individuelles et privées.
En outre, le classement de certaines parcelles émane des demandes de PPA
notamment de l’État.
La commune n’a pas pris contact avec les propriétaires dont le classement du
terrain évolue, ceci en raison :
- D’un manque de moyens humains permettant d’assurer le respect des temps de
procédure de révision du PLU face aux nombreux cas d’évolutions règlementaires
sur des terrains ;
- D’une nécessité d’égalité de traitement entre tous ;
- D’une justification difficilement acceptable pour les tiers avec des arguments issus
d’intérêts privés (essentiellement liés à la notion de patrimoine personnel)
confrontés à ceux de l’intérêt public et général ;
- D’un temps (celui de l’enquête publique) consacré à la réception des requêtes des
personnes qui souhaitent faire part de leurs observations dont celle de maintenir
ou non leur terrain en zone constructible.
La commune a donc privilégié une approche méthodologique de définition de son
PLU selon l’intérêt général.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Il faudrait donc rencontrer et
expliquer au cas par cas ce que des propriétaires peuvent difficilement comprendre
avec cette approche et qui risque d’entrainer des contentieux long et indésirables.
Secteur LATOURNERIE : envisagez-vous de revoir le projet d’urbanisation
à la baisse et la protection des éléments suggérés par le public ?
Le secteur global dit de « Latournerie » fait l’objet d’une division en 3 zones
distinctes :
• La partie basse donnant sur l’avenue de Cernuschi, classée en zone UAb, fait
l’objet d’un Permis de Construire en vue d’un développement urbain dans la
vallée du Borrigo. Le Permis est accordé, la commune ne peut pas agir sur ce
dernier.
• La partie Nord, à l’Est de la Corniche des Serres de la Madone, est classé en
zone UMa et fait l’objet d’un secteur à plan masse afin de définir les volumes
(implantation et hauteur maximales) dans lequel devront s’implanter les
nouvelles constructions (dont la maitrise foncière est privée). La définition de
ce plan masse est faite dans une recherche d’équilibre entre revalorisation
d’un site stratégique vacant à ce jour (permettre l’initiation de projet) et la 203
préservation de l’environnement dans lequel il s’inscrit. De ce fait, la
commune envisage de répondre favorablement aux demandes de
renforcement de la protection des « lacets » en les classant comme Espace
Vert Protégé (EVP) et en ciblant une protection supplémentaire du système
hydraulique qu’ils contiennent.
• La partie Nord, à l’Ouest de la Corniche des Serres de la Madone, est classé
en zone UT2 afin de permettre une revalorisation touristique de cet espace
(dont la maitrise foncière est privée). La commune informe d’une absence de
projet opérationnel connu à ce jour.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
Quelles sont les OAP qui vont se concrétiser à court terme ?
Les OAP figurant dans le dossier d’arrêt du PLU n’ont pas de temporalités
déterminées.
La mise en œuvre opérationnelle de l’OAP sectorielle de Rondelli est projetée à
moyen et long terme.
Dans le cadre des études de faisabilité menées sur le périmètre des Sœurs Munet,
en aval du Borrigo, il a été établi l’intérêt d’enrichir la réflexion sur l’environnement
du secteur d’étude et en particulier sur la qualité du traitement du boulevard urbain
du Borrigo. Ainsi, 6 séquences urbaines ont été identifiées. Chacune des six
séquences fait l’objet de recommandations ou préconisations selon l’enjeu urbain
identifié : pignon à traiter dans le cadre d’un aménagement, morphologie basse et
fractionnée bâtie ou valeur paysagère à maintenir, la préservation des vues et
venelles vers les coteaux etc. L’objectif de l’OAP est de réancrer le boulevard
urbain dans son site, en traitant au mieux ses dysfonctionnements et en encadrant
les nouvelles constructions pour favoriser leur insertion urbaine. L’OAP du Borrigo
s’appliquera donc pour chaque projet.
L’OAP thématique sur la trame verte et bleue a pour ambition d’orienter les projets
vers les recommandations exposées dans cette OAP dès sa mise en œuvre.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
Quels moyens de concertation seront adoptés pour associer les
riverains notamment pour prendre en compte leurs aspirations au
maintien du cadre de vie ?
Il est difficile pour la commune de répondre à cette question sans connaitre sur
quel objet porte la concertation. 204
L’OAP a pour objectif de déterminer avec plus de prévision que le règlement écrit
des attendus de la commune sur l’évolution d’un secteur. Elle détermine pour cela
un certain nombre d’invariants (ce qui est souhaité, ce qui ne l’est pas). Les OAP
précisent, en cas d’évolution d’un secteur, des invariants (ce qui est souhaité, ce
qui ne l’est pas) autres que les prescriptions du règlement écrit. Ce qui est relatif
aux projets de construction sur les parcelles privées est règlementé par les
dispositions du règlement du PLU.
Ainsi, s’il s’agit d’un souhait de concertation sur les projets privés, la commune
respecte la procédure propre à l’obtention d’un Permis de Construire et de la
possibilité de recours des tiers si celui-ci est accepté au titre de la règlementation
en vigueur.
S’il s’agit de projets opérationnels d’intérêt général ou publics portée par la
commune, la municipalité tend, dans le respect de ce qui est imposé par les Codes
de l’urbanisme et de l’Environnement, à informer la population par des articles de
presse, des réunions publiques ou des mises à dispositions de dossier tel que cela
a été fait pour le site des Sœurs Munet.
Il est important de souligner que la concertation autour d’un projet ne signifie pas,
de fait, une évolution de celui mais permet de recueillir des propositions de
modifications ou d’améliorations qui sont étudiées au regard des autres enjeux
que peuvent contenir le projet et des capacités techniques et financières de ceux
qui le porte.
Si la question concerne plus largement la réalisation de documents de planification urbaine tels que le PLU ou encore le PSMV, les modalités de concertation sont définies par délibération au lancement de la procédure. A savoir que grand nombre de document de planification concernant tout ou en partie la commune de Menton ne sont pas de compétence communale tels que le Schéma de Cohérence Territorial, le Plan Climat Air Energie Territorial et le Projet Alimentaire Territorial élaborés par la CARF, ou encore les Plans de prévention des risques élaborés par l’Etat.
Commentaire du Commissaire Enquêteur :
La multiplicité des concertations, débats, questionnaires en ligne, boite à idées,
réunions de quartiers, réunions thématiques, invitations aux réunions de chantiers,
invitations à inaugurations de projets………… peuvent permettre une meilleure
adhésion au projets finalisés ou en préparation.
Avez-vous fait une étude afin de mesurer l’impact de la hauteur
des constructions à venir (ilot des sœurs Munet notamment) sur
la vue, l’ensoleillement des habitants du secteur ?
Dans le cadre de la révision générale du PLU, la commune n’a pas réalisé d’étude
portant spécifiquement sur les ombres portées des nouvelles constructions ou des
surélévations selon les hauteurs autorisées dans la zone où elles se situent. Cette 205
étude ne serait que théorique puisqu’en fonction d’une forme et d’une implantation
prédéterminées à chaque nouvelle construction.
Toutefois, dans le cadre de l’étude de faisabilité sur le site des Sœurs Munet, le
projet de volumes, ayant fait l’objet d’une concertation publique, résulte d’une
réflexion globale croisant enjeux paysagers, sociaux et économiques. Dans cette
étude, l’impact des ombres portées des nouvelles constructions a été étudié selon
les différents scénarios proposés lors des réunions de travail.
Afin de limiter ces ombres portées, des gradations de hauteurs sont inscrites sur
le secteur à plan masse relatif au site des Sœurs Munet (variant du R+3 au R+7
afin de camoufler le pignon aveugle existant de la résidence le Nausicaa).
Commentaire du Commissaire Enquêteur : des études plus approfondies afin d’éviter de futurs contentieux me semblent indispensables telles que par exemple : Réaliser une analyse solaire, simuler les ombres et s’assurer que les logements voisins reçoivent un minimum de lumière naturelle, notamment en hiver, Appliquer les règles de prospect (hauteur/distance) …
Pensez-vous réduire l’objectif démographique aux vues des demande
de réduction de logements et de préservation et d’augmentation des
zones végétalisées notamment dans le secteur des Sœurs MUNET ?
Les objectifs démographiques présenté dans le cadre du PLU en révision sont issus d’un objectif de diminution du rythme de croissance annuel par rapport à la tendance observée ces dernières années (environ 1,2% par an) mais également du besoin de production de logements locatifs sociaux pour répondre aux objectifs du PLH et de la loi SRU qui incombent à la commune (la commune est carencée et doit répondre par ailleurs à un contrat de mixité sociale).
Minorer cette projection démographique n’aurait pas les effets attendus en termes de réduction de la densification sur les projets de renouvellement urbain de grande envergure tel que celui de l’ilot des Sœurs Munet puisque dans ce type d’opération, l’optimisation des règles d’urbanisme est recherchée pour des raisons d’équilibre financier du projet face à une dureté foncière croissante et non d’atteinte des projections démographiques.
L’application du PLU en vigueur a démontré qu’il était essentiel de prévoir un développement plus maîtrisé sur les coteaux, en réduisant la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers pour davantage préserver les espaces à forte sensibilité paysagère et environnementale. Les protections paysagères ont ainsi été renforcées sur ces secteurs et la densité réduite.
Par ailleurs, sur les vallons du Careï, du Borrigo et du Val de Gorbio un équilibre entre minéral et végétal a été maintenu, symbole du paysage mentonnais.
La répartition des zones urbaines, agricoles et naturelles est en cohérence avec le contexte réglementaire et législatif et les contraintes environnementales du 206
territoire. Le développement de la commune est projeté en grande partie en renouvellement urbain et en densification des zones urbaines. La révision du PLU a permis de renforcer la trame verte communale et de réduire la consommation d’ENAF. Il est à noter également que c’est en privilégiant les opérations de renouvellement urbain que la commune limite l’extension de son enveloppe urbaine et l’urbanisation diffuse sur les coteaux, et répond en cela aux principes de développement édictés par la loi Climat et résilience.
A contrario, dans le Borrigo, l’ilot voisin de celui dit « des Sœurs Munet », sur lequel de grands jardins persistent, fait l’objet d’une protection pour éviter sa densification et maintenir un espace végétalisé dans le secteur. Ce cas révèle la complexité d’atteindre un équilibre du projet dans le PLU au regard des diverses thématiques qu’il croise.
Ainsi, minorer la projection démographique reviendrait donc à replacer des terrains en zones non constructibles au profit de terrains déjà urbanisés (préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers), proches de la desserte en transport en commun (incitation au report modal de la voiture individuelle vers des modes collectifs) et desservis par les réseaux (moindre coût de gestion pour la collectivité). Or, cette réduction de « l’enveloppe constructible » est problématique pour les habitants comme le démontre déjà le nombre de requêtes relatives à ce sujet.
Commentaire du Commissaire Enquêteur : Dont acte
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Le 6 juin 2025
Françoise HENNETEAU
Commissaire Enquêteur