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unknown - Communauté de communes - Maremne Adour Côte Sud - 20210923D07A annexe
Document publié le Mardi 11 novembre 2025 à 22h24
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Thèmes du document : Aménagement du territoire, Tourisme, Fiscalité,
Création d'une filiale foncière de revitalisation
Dossier investisseur
Interne SOMMAIRE
1 LE CONTEXTE DU PROJET
1.1
1.2
1.3
Des enjeux importants de revitalisation dans un département rural
Les objectifs portés
La foncière, levier de revitalisation des territoires
3
3
6
7
2 LES OBJECTIFS DE LA STRUCTURE
2.1
2.2
2.3
Objectifs
Création de valeur
AXE stratégique 1. Développer l'attractivité des cœurs de ville Dax et Mont-de-Marsan
8
8
9
10
2.4 AXE stratégique 2. Favoriser le développement économique et l'attractivité du territoire au sens large 10
2.5 Une structure de gouvernance privée : le choix de l'outil foncière 11
3 LE MODELE D'INTERVENTION DE LA FONCIERE : LE CYCLE DU PROJET
4 LA PRESENTATION DU MODELE ECONOMIQUE
4.1
4.2
4.3
4.4
Portefeuille d'actifs identifiés et hypothèses de modélisations retenues
Structuration de l'outil et charges de fonctionnement associées
Compte de résultat prévisionnel de la foncière
Le plan de trésorerie prévisionnel de la foncière
12
16
18
23
25
26
5 DOCTRINE D'INTERVENTION 28
6 LE DIMENSIONNEMENT DU CAPITAL DE LA FONCIERE ET LE TOUR DE TABLE PRESSENTI 29
6.1
6.2
6.3
Dimensionnement du capital social de la foncière
Tour de table pressenti pour la constitution du capital de la foncière
Organisation de la gouvernance de la foncière
29
30
31
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 2/31
Interne 1 LE CONTEXTE DU PROJET
1.1 Des enjeux importants de revitalisation dans un département rural
Des centralités à conforter
Le Département des Landes, l'un des plus vastes de
France est cependant caractérisé par son caractère rural
et une faible densité de population (44 hab./ km2) :
plus de 60% de son territoire est recouvert par des
forêts,
Près de 70% des communes comptent moins de
1 000 habitants,
Aucune métropole sur le territoire, mais deux
agglomérations de taille moyennes - Mont-de-
Marsan et Dax qui comptent chacune près de
56 000 habitants à l'échelle de l'agglomération.
Le département est confronté depuis plusieurs années
à des problématiques de dévitalisation des centres-
villes et des centre-bourgs, marqués par une forte
vacance commerciale et de logements.
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centrallté économique (com muno d'IJu moina 800 emploi s)
commune attenante aux central!ës êconomlquea (apparlenan, il ltt mime unité urlUJln&)
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Dans ce contexte, le Conseil Départemental des Landes
souhaite accompagner les démarches visant à
redynamiser ces centra lités, notamment dans le cadre des programmes Action Cœur de Ville (ACV) déjà déployé à Mont-
commuoea rurales
source: A'urbo
de-Marsan et Dax et Petites Villes de demain (PV2D) qui concerne 12 centres bourgs des Landes (Aire-sur-I' Adour, Amou,
Geaune, Grenade-sur-I' Adour, Hagetmau, Labouheyre, Morcenx-la-Nouvelle, Mugron associée à Montfort-en-Chalosse,
Peyrehorade, Roquefort en lien avec Gabarret, Saint-Sever et Villeneuve-de-Marsan).
Dans ce département rural, l'enjeu est bien de préserver les pôles centralités qui jouent un rôle d'équilibre territorial,
de dynamiques économique et démographique locales.
Une destination attractive
Le Département des Landes reste très attractif avec une croissance soutenue de la population, liée notamment à ses
atouts (cadre de vie de qualité et attraits touristiques majeurs) et la présence de secteurs économiques structurants
(industries aéronautique, agroalimentaire, filières bois-papier ... ).
Un potentiel touristique important
12 % des établissements d'hébergement touristique de la région Nouvelle Aquitaine, principalement sur le
littoral mais également à l'intérieur des terres grâce au Thermalisme (Les Landes, 1er département thermal)
8 900 emplois soit 6,5% de l'emploi départemental,
21,9 millions de nuitées,
1,1 milliard d'euros de consommation annuelle,
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 3/31
Interne Une croissance démographique soutenue, mais inégalement répartie
Une croissance démographique dynamique(+ 4 500 nouveaux habitants par an), principalement liée au solde
migratoire, avec une prévision de 500 000 habitants d'ici 2040 si le rythme de croissance actuel se poursuit.
Cette dynamique est cependant concentrée sur le littoral et les agglomérations de Dax et Mont-de-Marsan,
tandis que d'autres secteurs du département restent fragilisés (massif forestier, nord est Landais, bassin
d'Hagetmau).
Le département soutient cette dynamique d'attractivité, en veillant à une urbanisation plus dense et plus compacte
autour des pôles d'emploi et de services, tout en orientant le développement de nouvelles polarités de services et
équipements dans des espaces ruraux; et d'autre part en développant la politique de mobilité permettant d'améliorer
les connexions entre les principaux pôles du département.
Pour autant, cette dynamique démographique dans les principales agglomérations est marquée par des disparités avec
une attractivité plus grande de leurs périphéries. Les villes de Mont de Marsan et Dax s'inscrivent dans la catégorie des
villes dites « moyennes », voyant leurs centres villes perdre en attractivité au profit de leurs périphéries -tant en termes
de commerces que de services ou logements. Afin de lutter contre cette dévitalisation et les problématiques de vacance
des logements et vacance commerciales auxquelles elles sont confrontées, ces villes ont déjà engagé des politiques
volontaristes de reconquêtes de leurs cœurs de ville à travers des opérations importantes de requalifications d'espaces
publics, renouvellement urbain, et réhabilitation d'immeubles.
Les défis de l'habitat
Les villes de Mont-de-Marsan et Dax concentrent une part très importante de la dynamique démographique
départementale. Pour autant cette dynamique se concentre principalement sur la périphérie des centres urbains, avec
un taux de vacance de logement important sur les cœurs de ville, en lien avec un habitat davantage dégradé :
près de 10% sur la Ville de Dax, concentrée sur le centre-ville avec en moyenne près de 18% de vacance.
près de 9% sur Mont de Marsan, également très concentrée sur le centre-ville où la vacance s'élève à près de
15% des logements.
Relevé terrain : Etat du b3ri
- Mauvais
D Moyen
Immeubles dégradés et logements
vacants sur certains secteurs du centre-
ville de Dax
Relevé terrain : Vac.1nce
* Immeuble ~otalemenl vacant (Partie logement)
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 4/31
Interne Des mesures incitatives (OPAH-RU; ravalement de façades) et coercitives (taxe sur les logements vacants à Mont de
Marsan, taxe sur les friches commerciales à Dax) déjà mis en place par les collectivités ont permis d'enclencher des
dynamiques positives. Ces actions menées ont également permis d'identifier les enjeux stratégiques pour accueillir de
nouvelles populations dans les cœurs de villes, et notamment des familles :
Le renouvellement urbain à des fins de développement du parc privé de logements neufs qualitatifs mais aussi
de logements locatifs conventionnés ;
Le travail sur l'offre de services attractive pour les familles; notamment les parcs de stationnement à proximité
dans le centre ancien facilitant l'accessibilité,
La proposition de niveaux de loyers accessibles dans le libre pour garantir la mixité sociale dans le centre-ville.
Les principales agglomérations confrontées à des enjeux commerciaux
Des atouts indéniables :
à Dax Un centre-ville clairement identifié, délimité par les cours principaux, avec un tissu commercial dense.
à Mont de Marsan, la force du tissu commerciale reposant sur sa diversité et son identification forte sur
l'équipement de la personne et les bars/restaurants.
Cependant, un phénomène de vacance commerciale toujours important, mais souvent très localisé :
à Dax, près de 16% de vacance commerciale, localisé principalement à l'ouest (rues Carmes et Neuve
notamment) et l'est du centre-ville (rue Saint-Pierre en particulier)
à Mont de Marsan près de 14% de vacance commerciale, avec une vacance structurelle localisée sur quelques
rues au nord (rues V. Hugo, A. Dulamon, Laubaner), à l'ouest du centre-ville (rues Bastiat et Cordeliers)
Armature commerciale et vacance commerciale à Dax:
- ~ 1
__..... _ -•~œ--.~ C::Jc..-n.-. , __ ..... C::J--- c:::::1---
c:::J=
-- --
• Alimentaire
• Equipement
personne
• Equip emenl de la maion
• Culture /loisns
• 1-f\r!liè ne,/ Santé
■ Servi ces commerc iaux
Servi ces non
commerciaux
• Calés l hômls 1
restauran ts
source : Repi!:r-age AJD - novembre 2018
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 5/31
Interne Armature commerciale et vacance commerciale à
Mont-de-Marsan :
• f,quipement de k1 mc ucn
• Cu hure, lc-i~in
111 Café, Hotel, ~e1t(lurant
• Se ,viCl,! I ,::o m m E!' ICiC.JL.I X
■Yac
Dans ce contexte, les enjeux identifiés sont de différents ordres :
Le resserrement des parcours marchands en travaillant sur la commercialité de certains axes, afin d'enrayer le
sentiment de mitage et de déprise commerciale globale des centres-villes; orienter les polarités
commerciales et travailler sur les complémentarités entre les commerces de centre villes et la périphérie,
L'identification de « locomotives» commerciales au sein des parcours marchands,
L'adaptation des locaux commerciaux, baux et loyers aux nouvelles pratiques commerciales et besoins des
clientèles ;
A Dax plus particulièrement, un travail sur la devanture des commerces et les vitrines, participant à la qualité
du paysage urbain.
Face à ces enjeux importants, ces politiques doivent être confortée et amplifiée pour enclencher une dynamique de
reconquête des cœurs de villes et centre-bourgs des petites agglomérations.
1.2 Les objectifs portés
Dans ce cadre, la direction régionale de la Banque des Territoires (BDT) s'est rapprochée de la SATEL afin d'étudier la
création d'une foncière de revitalisation, sous forme de société de projet, qui interviendrait à l'échelle du
département, pour :
Prioritairement, appuyer à la revitalisation des centra lités et notamment à la mise en œuvre des programmes
nationaux Action Cœur de Ville et Petites Villes de Demain ;
Plus largement, agir sur le développement économique et l'attractivité du territoire en proposant de
l'immobilier aux entreprises adapté à leurs besoins.
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 6/31
Interne 1.3 La foncière, levier de revitalisation des territoires
A travers le développement d'un outil patrimonial, investisseur immobilier, le Conseil Départemental des Landes,
associé à la Banque des Territoires, porte l'objectif de répondre à une politique active d'aménagement et de
reconstitution de centralités économiques et commerciales à l'échelle de pôles d'équilibre territoriaux.
En effet, en matière de revitalisation territoriale, commerciale comme artisanale, ou plus largement de politique globale
de renforcement d'attractivité, il s'agit de faire face à la désaffection des territoires (de l'échelle du quartier, à la ville,
à des bassins plus larges), en travaillant à la création d'emplois et d'activités non délocalisables, sources de création de
valeur. Cet enjeu est d'autant plus prégnant dans les centralités des ville moyennes marquées par une forte
désaffection.
En particulier concernant la revitalisation urbaine et commerciale, il s'agit d'activer les différents leviers de lutte contre
la vacance et la paupérisation. L'enjeu est de travailler l'offre globale pour accroitre, mixer la fréquentation globale des
centra lités urbaines ou des quartiers: implantation d'enseignes marchandes, diversification des activités et intégration
de nouveaux usages, relocalisation de l'artisanat, requalification des logements en étages, restructuration des cellules
et plus largement sur le tissu urbain et l'organisation des espaces ....
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 7/31
Interne 2 LES OBJECTIFS DE LA STRUCTURE
2.1 Objectifs
La foncière de revitalisation aura pour objectifs :
1. De développer l'attractivité des cœurs de ville et centre-bourgs dans le cadre des programmes Action Cœur
de Ville et Petites Villes de Demain, à la fois en pérennisant et renouvelant le tissu commercial et en offrant
une offre de logements de qualité accessible en centre-ville en travaillant sur des opérations mixtes de
commerces/ logements.
2. De favoriser le développement économique et l'attractivité du territoire au sens large, par sa capacité à
ancrer sur le territoire emplois, flux marchands, touristiques et de services, pour participer à l'insertion
professionnelle de ses habitants, en lien avec le développement de l'offre de logement et de services de
proximité.
Ces objectifs sont déclinés ci-dessous, il s'agit notamment de prolonger et compléter les politiques publiques déjà
engagées par les collectivités locales.
1. Développer l'attractivité des centres-villes des principales agglomérations et centre-bourgs des Petites Villes
C'est un choix qui vise à pérenniser le tissu économique de ces cœurs de ville, à savoir :
• travailler sur les parcours commerciaux pour renforcer le rayonnement marchand de ces villes;
être en capacité d'adapter l'offre commerciale et de pouvoir offrir des emplacements attractifs (en qualité de
site et avec une surface adaptée) pour attirer de nouvelles enseignes nationales
s'assurer du potentiel de valorisation des actifs, et bénéficier de la fluidité du marché sur le secteur le plus actif
au niveau des transactions.
Ce travail sur les rez-de-chaussée commerciaux doit permettre, plus largement, d'engager la restructuration de ces
immeubles ; et en particulier sur les étages, pour :
Développer l'offre résidentielle en centre-ville
Requalifier et réinvestir des étages laissés sans entretien ni occupation
Mieux valoriser les deux parties de l'immeuble réaménagé, logement et commerce avec des fonctionnalités
adaptés et un meilleur équilibre des couts d'occupation
Ce périmètre principalement identifié sur les deux principales agglomérations Dax et Mont-de-Marsan sera élargi à
terme pour intervenir sur des polarités secondaires des « Petites Villes de Demain » jouant un rôle structurant dans
l'équilibre de l'aménagement du territoire. Cet élargissement, qui devra conserver les mêmes critères de rendement et
de sécurisation, devra faire l'objet d'une décision des actionnaires en fonction des projets identifiés.
2. Favoriser le développement économique et l'attractivité du territoire au sens large
Ce deuxième axe d'intervention est celui d'un aménagement économique cohérent sur le territoire et d'une réflexion
sur les leviers d'attractivité du territoire, c'est-à-dire:
de proposer une offre immobilière de qualité, répondant aux besoins du parcours de vie des entreprises, à
travers des acquisitions d'actifs économiques de type ateliers-relais, bureaux,
de pérenniser le tissu productif sur le territoire, via l'acquisition d'actifs économiques à vocation industrielle
dans des secteurs stratégiques sur le territoire Landais.
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 8/31
Interne 2.2 Création de valeur
Sur les commerces de centre-ville. la création de valeur se fera par :
la maitrise d'unités commerciales stratégiques,
la maitrise de plusieurs unités commerciales dans une même séquence marchande,
la reconquête de locaux vacants et la création des conditions d'une commercialité,
une commercialisation active et cohérence,
une gestion commerciale unique, en lien avec la politique d'animation commerciale de la ville,
la faculté de pouvoir valoriser et remettre sur le marché des étages logements aujourd'hui inutilisés du fait de
l'occupation sans partage des rez-de-chaussée par le commerce,
la création, chaque fois que possible, de division en volume, dont on sait l'attrait pour les investisseurs,
la mise en place de baux de type « investisseur » :
bail 3/6/9 d'une durée de 10 ou 12 ans, permettant un déplafonnement du loyer
loyer comportant une part de variable et autorisant un suivi du chiffre d'affaires
clause de spécialisation pour assurer le contrôle de l'évolution du commerce
ajustement de la refacturation des charges
Sur les autres actifs économiques, une création de valeur via :
l'identification de projets cohérents, et sécurisés, avec l'identifications de preneurs en amont,
un développement de projets cohérent au regard des besoins des entreprises et des territoires,
des projets partenariaux, s'inscrivant en cohérence avec les plans gouvernementaux (plan de relance, Petites
Villes de Demain, Action Cœur de Ville)
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 9/31
Interne • Les axes d'intervention de la structure
2.3 AXE stratégique 1. Développer l'attractivité des cœurs de ville et centra lités
Objectifs:
Poursuivre les dynamiques de reconquêtes commerciales en lien avec les programmes
Action Cœur de Ville et Petites Villes de Demain,
Requalifier les étages vacants pour développer le logement de qualité en centre-ville,
et restructurer des rez-de-chaussée commerciaux pour améliorer la qualité de l'offre
commerciale.
Anticiper les mutations commerciales de certains secteurs en regard des projets de
développement urbain, et orienter les activités commerciales,
Pérenniser et structurer le commerce et les services de proximité en centre-ville des
agglomérations et centralités secondaires; assurer la diversité et qualité de l'offre
commerçante pour répondre aux besoins des nouveaux habitants des centres villes.
Moyens:
1. Maitrise de l'offre commerçante par la mutation d'activité commerciale /
changement de destination
2. Redynamisation commerciale de périmètres stratégiques par la maitrise de locaux
vacants
3. Adaptation de l'offre à la demande commerciale par la restructuration de locaux
4. Reconstitution de logements en étages par le remembrement de rez-de-chaussée
commerciaux
2.4 AXE stratégique 2. Favoriser le développement économique et l'attractivité du territoire au
sens large
Objectifs:
Pérenniser l'immobilier productif sur le territoire,
Offrir une offre de bâti économique adaptée aux besoins des entreprises et à leur
parcours résidentiel,
Veiller à l'équilibre de l'aménagement économique et l'offre immobilière aux
entreprises sur le territoire du Département.
Moyens:
1. Développement de locaux productifs de qualité, répondant aux besoins des
entreprises (acquisition / exploitation / cession) et à leur parcours de vie (ateliers-
relais, bureaux)
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 10/31
Interne 2.5 Une structure de gouvernance privée: le choix de l'outil foncière
Au regard du souhait de la SATEL de porter le projet, la constitution d'une société anonyme de type SAS a été
privilégiée.
L'outil foncière travaillera en partenariat fort avec les services de la SATEL et des villes concernées dans la détection des
opportunités d'acquisitions et de cessions.
Principaux avantages liés à la SAS
• Très grande souplesse-liberté statutaire et du cadre d'action, donc réactivité dans les interventions de la foncière.
• Pas de capital social minimum, répartition du capital libre entre les associés
• Possibilité d'effectuer des apports en nature, donc possibilité de valorisation d'actifs au sein de la foncière
• Outil très simple pour réunir les acteurs autour d'un projet de développement économique surtout adaptable en
fonction de l'envergure du projet mené.
• Une grande crédibilité auprès des investisseurs, prêteurs et clients
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 11/31
Interne 3 LE MODELE D'INTERVENTION DE LA FONCIERE : LE CYCLE DU PROJET
L'objectif de la foncière est d'une part la requalification et/ ou la restructuration de biens d'habitat pour une remise sur
le marché permettant la redynamisation de certains secteurs des centres-villes; d'autre part l'acquisition et le portage
de biens commerciaux d'actifs économiques.
Le principe d'intervention premier est donc la requalification des patrimoines ciblés avec revente à des tiers des
logements; et portage à moyen termes des actifs économiques (commerciaux, industriels, bureaux, ateliers relais)
pour une cession à des tiers à terme.
La foncière est supposée intervenir en propre, à savoir hors contrat public : acquisition et financement des travaux par
fonds propres et recours à l'emprunt puis revente du bien dans une logique investisseur.
Le cycle du projet
Le mode d'intervention implique différentes catégories d'acteurs :
SATEL / collectivités La foncière
• La SATEL : réalise les travaux
de construction des actifs
économiques (tertiaire /
industriels)
• La collectivité accompagne à
l'identification des projets
potentiels et la négociation
avec les propriétaires + exerce
le droit de préemption si
difficultés d'acquisition directe
par l'outil.
• Réalise des études de
faisabilité en regard des
opportunités identifiées en
amont ou au fil de l'eau
• Rachète le bien en direct si
possible, ou le cas échéant
préempté par la ville.
• Assure la maîtrise d'ouvrage
des travaux
• Porte l'actif immobilier sur des
durées plus ou moins longue en
fonction de l'opportunité de le
conserver en portefeuille
• Cède l'actif remis en valeur à
au porteur du fonds si intéressé
ou à un investisseur.
• Rachète l'actif remis en valeur
par la foncière et le porte
• Cette cession permet de libérer
des marges de manœuvre à la
foncière pour engager de
nouveaux projets
• La distinction entre une foncière
qui assure les travaux et porte
pour assurer la cohérence de
l'action menée et un
investisseur permet de dégager
une partie du risque lié à
l'opération, ce qui crée de la
valeur pour celui-ci
Le schéma ci-dessous présente les différentes étapes du cycle d'intervention de la foncière : de l'étude de faisabilité
préalable à la revente du local/bâtiment.
Ces étapes sont applicables à l'ensemble des biens à acquérir par la structure quelle que soit leur typologie: murs
commerciaux, logements en étages ou actifs économiques.
NB: Il n'est envisagé d'acquérir que les murs des commerces. La maitrise des fonds de commerce, qui est par principe
écartée mais dont le recours restera possible, ne pourra intervenir que dans des cas très spécifiques, par exemple dans
le cas où une reprise, par un repreneur agrée, serait sécurisée.
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 12/31
Interne Acquisition
• Principe privilégié d'une négociation à l'amiable (pouvant limiter les possibilités
d'acquisition)
• Possibilité de réaliser les acquisitions via les Collectivités lorsque nécessaire, pour activer
des acquisitions plus difficiles (DPU)
Travaux et Commercialisation
• Le pilotage et le suivi des travaux nécessite des capacités de maitrises d'ouvrage que
la foncière n'aura pas en interne : elle fera appel à des prestataires (AMO, mandat
de travaux, maitre d'œuvre ... )
• L'ensemble des activités commerciales (commercialisation, recherche de preneurs,
négociation et signature du bail) impliquera également de recourir à des prestataires
externes.
Exploitation
Portage de long terme de certains actifs:
• Sécurisation de l'occupation pour le maintien de la cohérence de la stratégie d'ensemble.
• Nécessité imposée par le marché
• Capacité à présenter des garanties sur la sécurisation des remboursements aux
financeurs par l'établissement de baux de long terme avec les preneurs à bail
Cession
• Effet revolving des fonds propres à retrouver des fonds pour engager de nouveaux projets.
• Le turn-over des actifs dépendra des objectifs de portage pour chacun des actifs et de la
liquidité de des actifs sur le marché.
Acquisition et phase de travaux
Le principe de disposition de la maitrise foncière repose sur l'acquisition de la pleine propriété. Etant donné que la
foncière interviendra sur des opérations en propre, seule l'acquisition à l'amiable par la foncière sera possible. Elle
impliquera donc des négociations à l'amiable avec les propriétaires pour l'acquisition de l'ensemble des lots de
copropriété ou cellules commerciales (difficilement quantifiable mais chronophages).
Pour rappel, le recours à des mécanismes coercitifs (Droit de Préemption Urbain, Expropriation) n'est possible que dans
le cas d'une concession d'aménagement. Dans le cadre d'une structure investisseur, non attributaire d'un contrat public
de type concessif, il n'est pas possible pour la collectivité de déléguer son Droit de Préemption Urbain.
Focus sur le Droit de préemption urbain (DPU) (art. L 211-1 et s. du Code de l'urbanisme)
Le but de cette procédure est de réaliser des opérations d'intérêt général (ex: mise en œuvre d'un projet urbain comme
l'organisation du maintien, l'extension ou l'accueil d'activités économiques). Toute décision de préemption doit être
motivée c'est-à-dire mentionner l'objet pour lequel le droit est exercé.
La commune ou l'EPCI peut exercer son droit de préemption, en principe, sur tout immeuble (maison, appartement,
terrain, etc.) vendu ou donné.
Une délibération de l'assemblée délibérante de la personne publique compétente fixe les secteurs de la commune
concernée par le DPU
Si le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption, le vendeur ou le notaire adresse au maire du lieu
de situation du bien immobilier une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Elle indique le prix et les conditions de la
vente. Le titulaire du DPU a 2 mois à compter de la réception de la DIA pour faire connaître sa réponse. Ce délai peut
être, sous conditions, allongé à trois mois.
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 13/31
Interne Il sera donc privilégié au maximum l'acquisition à l'amiable en direct par la structure constituée, avec appui des
services des collectivités pour l'identification des mutations potentielles.
Toutefois il pourra être rendu nécessaire l'acquisition en direct par les collectivités. Dans ce cadre, celles-ci s'engageront
à revendre l'actif immobilier dans les meilleurs délais à la foncière sans surcoût par rapport à son coût de revient (pas de double droit de mutation dans ce cadre).
Quoi? Qui? Prérequis et points de vigilance
Prise de contact et négociation
propriétaire
Dossier d'investissement
Acte d'acquisition
Suivi des travaux
Profil chargé d'opération
(mise à disposition foncière/ prestataire)
+
prestataires
Préparation comité d'engagement : calibrage des bilans
d'opération, détermination du montant soutenable de
l'acquisition
Anticiper la durée des travaux et son impact sur les recettes du
projets (location, cession de certains lots annexes etc.)
Exploitation
La foncière n'a pas pour objectif le portage à long terme des logements en étage des opérations mixtes dans les cœur
de ville, ni leur exploitation locative. Le principe d'intervention pour la requalification des patrimoines est en effet basé
sur une remise sur le marché à court terme, dès la fin des travaux de réhabilitation des logements.
Pour les commerces, il est prévu une exploitation locative des commerces à moyen/ long terme : les prestataires de la
foncière seront en charge de cette commercialisation, en appui avec les services des villes ou intercommunalités
concernées.
Certains biens pourront cependant présenter un intérêt fort à être maintenu à moyen/long terme dans l'actif de la
structure. Une analyse d'opportunité devra être réalisée au cas par cas en tenant compte de la rentabilité locative des
biens et des fonds propres mobilisés dans ces actifs :
■ Conservation de locaux à forte rentabilité permettant de couvrir une quote-part des charges de
fonctionnement de la structure (cf 3.2. Structuration de l'outil)
■ Souhait de la collectivité d'agir à long terme sur la maitrise des fonds pour changement de destination
commerciale d'un secteur
■ Anticipation d'un développement de quartiers ou redynamisation commerciale d'un secteur
Les durées d'exploitation cibles seront donc définies lors des comités d'engagement en fonction des objectifs
stratégiques définis. Il sera prévu un dépôt de garantie des locataires pour sécuriser les éventuels impayés, et les loyers
seront perçus par avance.
Quoi? Qui? Prérequis et points de vigilance
Commercialisation
Contrat de location
Profil assistant
(mise à disposition foncière/ prestataire)
+
Prestataire en charge de la
commercialisation
• Intérêt à conserver certains actifs
dans l'actif de la structure en fonction
de leur rentabilité ou de la volonté de
maitrise foncière de certains secteurs
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 14/31
Interne Cession
Concernant les commerces reloués ou les autres actifs économiques (industriel/ tertiaire/ ateliers relais), leur cession
à terme est une étape fondamentale du schéma d'intervention retenu. En effet, l'outil développé n'a pas vocation à garder en portefeuille des actifs en location mais bien à les revendre, pour pouvoir réengager ses fonds propres sur de nouveaux projets de requalification.
Les locataires propriétaire du fond du commerce seront les principales cibles en termes de revente. Par opportunité,
d'autres investisseurs pourront être identifiés (foncière privée)
Pour faciliter la cession des murs, il pourra être envisagé la constitution d'un partenariat avec un pool d'investisseurs
publics ou privés, dont les membres pourraient en amont se positionner sur les projets et ainsi sécuriser la sortie des
opérations.
En ce qui concerne l'habitat en étage, les cessions seront réalisées prioritairement auprès des futurs acquéreurs
occupants (particuliers); elles pourront être réalisées auprès des opérateurs privés et des bailleurs sociaux du territoire
intéressés au projet pour permettre le maintien d'une mixité sociale sur le centre-ville. Il est prévu que les logements
cédés soient réhabilités et/ou les accès indépendants reconstitués par la foncière. Certaines opportunités de cession en
l'état après acquisition de l'ensemble du bâti (rez-de-chaussée commercial + logements en étage) pourront être
étudiées.
La sécurisation de la sortie des projets pourrait être en partie assurée en amont par la constitution d'un pool
d'investisseurs privés, ou publics (bailleurs ... ) qui pourraient se positionner en amont sur les projets et ainsi sécuriser la
sortie des opérations en fonction des politiques publiques menées sur les territoires.
Quoi? Qui? Prérequis et points de vigilance
Relevés et diagnostics
Négociation acquéreur
Acte d'acquisition
profil chargé d'opération
(mise à disposition foncière/ prestataire)
+
Intervention ponctuelle de sociétés
habilitées (diagnostics)
+
Commercialisateurs externes
Elément fondamental du modèle
À sécuriser le plus tôt possible,
pourquoi pas en allant chercher
l'investisseur (ou un pool
d'investisseurs) avant même
l'acquisition
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 15/31
Interne 4 LA PRESENTATION DU MODELE ECONOMIQUE
Le modèle économique repose donc sur la capacité de dégager, par la requalification des logements, des marges à la
revente par la financiarisation de la plus-value apportée aux actifs: c'est le modèle de la promotion immobilière dans
lequel la société se rémunère par la marge dégagée à la cession.
Il est toutefois proposé que le portefeuille d'actifs et les interventions reposent sur un potentiel mix d'activités, avec le
maintien à plus long terme de certains actifs au bilan de la foncière : c'est le modèle par lequel la société se rémunère
par l'exploitation locative, puis la marge à la cession à plus long terme.
Modèle de promotion
• « Portage » court terme
• Mobilisation des fonds propres sur la durée de l'opération
• Séquestration du risque sur l'opération, permet de créer de la valeur pour des investisseurs et donc de générer les marges de manœuvre
nécessaires au financement des travaux.
• Conséquences : opérations fortement risquées, mais capacité d'intervenir avec peu de fonds propres sur de nombreux actifs : nécessite une parfaite maitrise du programme en amont de la cession
Pas de
recettes
d'exploitation
Modèle de portage immobilier
• Portage de moyen / long terme
• Mobilisation des fonds propres dans la durée
• Mutualisation des risques entre la réalisation de l'opération (réhabilitation, rénovation ... ) et l'exploitation du bien
• Conséquences : opération moins risquée car capacité à rattraper un bilan déficitaire grâce à l'exploitation MAIS moins d'opérations de mises en œuvre à cause de la mobilisation des fonds propres
Les recettes
d'exploitation
allègent
le besoin
de marge sur
cession
Le portefeuille d'opérations devra donc anticiper une capacité à porter les charges de fonctionnement propres à la
structure constituée, ce qui nécessitera une analyse des engagements opération par opération.
Par ailleurs, dans le modèle développé, la cession est donc au cœur des enjeux du dispositif. L'acte d'acheter doit se
faire en fonction de la capacité à créer de la valeur et à revendre. Cette opération permet de limiter le volume de fonds
propres à injecter dans la foncière.
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 16/31
Interne L'idée est ainsi de rechercher un effet « revolving » des fonds propres à court terme.
Cession (cession du
patrimoine aux occupants, à
des foncières, ou à des SCI
ouvertes à des investisseurs;
libération de tout ou partie
des fonds propres,
sécurisation des plus-values)
identification et
développement des projets
(études amont, acquisition/
travaux et injection de fonds
propres) ... en lien avec les
collectivités/ la SATEL
Portage immobilier
(Commercialisation, gestion,
entretien, sécurisation du
modèle économique)
Exemple du modèle économique sur une opération
Années 2021 2022 2023 2024
Produits encaissés 18892 45681 45681 22840
Charges d'exploitation décaissées -2 680 -6497 -6 562 -3 314
IS -60 000
Flux d'exploitation 16 212 39184 39119 -40 474
Acquisitions -450 000 0 0 0
Travaux -45 000 0 0 0
Cession 0 0 0 520 000
Flux d'investissement -495000 0 0 520 000
Remboursement capital -20 771 -21 082 -21 399 -21 719
Frais financiers -5 198 -4 886 -4 570 -4 249
Annuités -25 968 -25 968 -25 968 -25 968
Versement capital & remboursement anticipé 346 500 0 0 -285 650
Mise de Fonds 148 500 0 0 0
Flux de financement 469 032 -25968 -25968 -311 619
coût de revient
global:
acquisition + frais
de mutation +
travaux dont
honoraires
Montant de la
cession
frais de portage
financier
Levier n°1
Marge d'exploitation
Levier n°2
Marge d'opération
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur- 17/31
Interne 4.1 Portefeuille d'actifs identifiés et hypothèses de modélisations retenues
La doctrine d'intervention de la foncière s'inscrit dans une logique globale d'intervention sur la requalification de
patrimoines, l'évolution des usages pour répondre à l'objectif de revitalisation et engager un effet de levier sur la
dynamique d'attractivité sur certains secteurs. La foncière sera en capacité notamment d'intervenir sur des
requalifications d'actifs dans les centre-bourgs du programme Petites Villes de Demain. Toutefois ces actifs types
n'entrent pas dans le premier portefeuille d'actifs de la foncière et seront étudiés a posteriori en fonction de
l'avancement des projets.
Un travail préalable de détection d'actifs type pouvant rentrer dans le portefeuille de la structure a été réalisé. La
sélections du portefeuille d'actifs type repose sur:
• Un critère de priorité en termes d'objectifs de politiques publiques : opérations mixtes commerces/ logements
en cœur de ville/ centre bourg;
• Un critère d'équilibre du modèle économique global (mix d'opérations aux rentabilités différentes pour
assurer la viabilité du modèle économique global)
ANNEE nb opérations dont ACV dont industriel INVESTISSEMENT
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2 020 K€
1550 K€
2 040 K€
2 040 K€
950 K€
1100 K€
TOTAL 10 5 5 9 700 K€
Le périmètre initial d'intervention de la foncière repose en priorité sur les opérations cœur de ville et les actifs industriels
compte tenu de leur rentabilité prévisionnelle et des projets identifiés à court/ moyen terme. A terme et en fonction
des opportunités, la foncière pourra également intervenir sur les autres actifs types identifiés dans les modèles étudiés :
ateliers relais et bâtiments tertiaires.
Il est nécessaire d'appréhender que ce portefeuille d'actifs identifiés représente un portefeuille type qui a été évalué
pour poser le principe du modèle économique de la future foncière. Au regard de la temporalité du projet, certains de
ces actifs auront pu être remis sur le marché et d'autres opportunités pourront se présenter à la date de constitution
de la foncière.
Les hypothèses ont été posées pour appréhender les enjeux du modèle économique futur. Les hypothèses communes
suivantes ont été retenues et appliquées mais feront l'objet au cas par cas d'échanges et d'accord entre actionnaires.
Hypothèses temporelles
• Les dates d'acquisitions retenues dans les simulations financières permettent de réaliser les opérations souhaitées
sur une dizaine d'années. Elles répondent à la logique de répartition suivante :
Engagement de grosses opérations à la création de la structure (peu d'opérations mais jouissant d'une forte
visibilité)
Connaissance affinée du parc au fil des années permet d'engager davantage de petites opérations d'où une
augmentation du nombre pour un volume moins important
• Les durées de réalisation des travaux sont comprises entre 12 et 24 mois en fonction du niveau de travaux à réaliser
pour les opérations cœur de ville. Il est tenu compte de la situation en centre ancien et des procédures annexes
préconisées (division en volume etc.).
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 18/31
Interne • Les durées d'exploitation (portage hors travaux) sont fonction des axes stratégiques définis en amont :
Logements : revente à l'achèvement des travaux
Commerces: 15 ans
Autres actifs : 15 ans
Pour le portage des commerces et actifs économiques, des délais plus courts pourront être prévus selon les opérations,
et devront être appréciés en fonction des opportunités de cessions qui se présenteraient après un délai permettant
l'attente des objectifs assignés. Il est rappelé que les logements ne sont pas prévus comme gardés en exploitation par
la foncière mais revendus après leur requalification.
Hypothèses d'investissement
• Les valeurs d'acquisition Les valeurs ont été travaillées avec les services de la SATEL en fonction d'opérations
similaires réalisées dans les centres-villes de Dax et Mont-de-Marsan, et dans d'autres secteurs du
département pour les autres actifs (industriel, atelier relais, tertiaire). Ce prix d'acquisition intègre les droits de
mutation selon les taux connus à date :
1
Prix d'acquisition
Cœur de Ville - logements 946€/m2
Cœur de Ville - commerces 946€/m2
Industriel récent 806€/m2
Industriel neuf 1100 € / m2
Industriel Tosse 215 € / m2
Tertiaire 1935 €/ m2
Atelier relais 968 / m2
• Concernant les coûts de travaux des opérations cœur de ville. Ceux-ci sont difficiles à évaluer sans visite des locaux,
les hypothèses suivantes ont été retenues à partir d'opérations similaires réalisées dans les villes et de ratios
bâtimentaires de travaux :
Pour les commerces : hypothèse de restructuration et réfection : 742 € / m2
Pour les logements : hypothèse de réaménagement total : 1 360 € /m2
A ces coûts de travaux ont été intégrés l'ensemble des frais connexes : les frais de Maitrise d' œuvre et d' Assistance à
Maitrise d'Ouvrage sur les opérations.
Pour les autres actifs, aucun coût de travaux n'est à prévoir à l'acquisition, puisqu'il s'agira de locaux récents ou neufs.
Point d'attention:
L'ensemble de ces valeurs permet d'apprécier une cohérence globale du portefeuille et de mettre en avant des
opérations types. Elles constituent une première approche compte tenu de l'ampleur de l'exercice. Ces évaluations
ne sauraient remplacer les études préalables à engager sur chaque actif avant toute prise de décision.
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 19/31
Interne Hypothèses de financement
Les actions engagées font l'objet de plans de financements différents:
■ Répartition dette/fonds propres :
Part des fonds propres
1
Part de l'emprunt
Cœur de Ville - commerces 30% 70%
Cœur de Ville - logement 20% 80%
Autres opérations 25% 75%
Industriel Tosse 100% 0%
A noter: l'actif industriel de Tosse serait financé intégralement par fonds propres et n'implique donc aucun recours
à l'emprunt.
■ Conditions de l'emprunt (une valeur de taux prudentielle a été retenue):
Taux de l'emprunt: 1,5%
Durée de l'emprunt: 15 ans
■ Conditions à la cession :
Remboursement anticipé du capital restant dû
Indemnité de remboursement fixée à 3%
Points d'attention:
0 Des financements bancaires sont donc levés par actif et font l'objet d'un remboursement anticipé à la cession de celui-ci. Au cours de la vie de la structure, il pourra être opportun de se garder l'opportunité de procéder ou non à un remboursement anticipé lors des cessions; afin de permettre d'engager de nouveaux programmes sans souscrire de nouveaux prêts (particulièrement intéressant en cas de remontée des taux notamment).
@ Les simulations n'incluent pas de remboursement différé des annuités dès la première année. Ceci crée un
décalage de trésorerie (remboursement d'emprunt en phase travaux sans recettes d'exploitation). Au cours
de la vie de la structure, un arbitrage pourra être rendu sur ce point en fonction du coût de la dette et du
surcoût engendré par le fait d'éventuellement différer le remboursement eu égard à la trésorerie disponible.
Hypothèses d'exploitation
Pour chacun des actifs, commerces et logements, il a été évalué les niveaux de recettes et de charges d'exploitation,
sur la base de ratios issus des benchmarks et observatoires d'experts (pour les locaux industriels de Tosse, les ratios au
m2 correspondent aux valeurs transmises par le syndicat exploitant l'actif).
Les ratios suivants ont ainsi été retenus (en€/ m2 /an):
Entretien Courant I Gros entretien Assurance Honoraires 1 Taxes foncières
Cœur de Ville - commerces 22,50 € / m2 13,0 € / m2 1,75 €/ m2 7,50 € / m2 10,00 €/ m2
Industriel récent 11,25 € / m2 6,0 €/ m2 1,75 €/ m2 3,75 € / m2 10,00 €/ m2
Industriel neuf 12,75 € / m2 8,2 €/ m2 1,75 €/ m2 4,25 € / m2 10,00 €/ m2
Industriel Tosse 0,00€/m2 4,0 €/ m2 0,00€/m' 1,07 € / m2 1,00 € / m2
Tertiaire 22,50 € / m2 14,4 € / m2 1,75 €/ m2 7,50 € / m2 10,00 €/ m2
Atelier relais 10,50 € / m2 7,2 €/ m2 1,75 €/ m2 3,50 € / m2 10,00 €/ m2
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 20/31
Interne Hypothèses de revente
Les valeurs de cession :
Pour les actifs économiques, elles reposent de façon classique sur des investissements sur un niveau de loyer
sur lequel est appliqué un taux de capitalisation. Des taux de capitalisation différents sont appliqués en
fonction des caractéristiques de chaque actif.
Pour les logements, la valeur de cession a été évaluée de façon prudentielle à 2 400 € / m2 à ce stade (valeur
de logement rénové, niveau intermédiaire).
Prix
d'acquisition (y.c
travaux)
Taux de
Loyer annuel . 1• • capita isation
Cœur de Ville 2 306 €/ m
2 2 400 € / m2
Commerces 1688 €/ m2 125,0 €/ m2 10,0% 1250 € / m2
Industriel récent 806€/m2 75,0 € / m2 9,5% 789 €/ m2
Industriel neuf 1100 € / m2 85,0 € / m2 9,0% 944 €/ m2
Industriel Tosse 215 €/ m2 21,4 € / m2 9,5% 226 €/ m2
Tertiaire 1935 €/ m2 150,0 €/ m2 9,0% 1667 € / m2
Atelier relais 968 €/ m2 70,0 € / m2 10,0% 700 €/ m2
Synthèse des caractéristiques économiques du portefeuille d'actifs :
ACV Atelier industriel industriel Industriel Tertiaire
Logements/ commerces relais récent neuf Tosse
Superficie 450 m2 600 m2 750 m2 1000 m2 5 000 m2 680 m2
Coût d'invest. au m2
Commerces 1688 €/ m2 968 € / m2 806€/m2 1100 € / m2 215 €/ m2 1935 € / m2
Logements 2 306 €/ m2
Coût d'invest. total 945 K€ 581 K€ 605 K€ 1100 K€ 1075 K€ 1316 K€
Mix Fonds Propres/ Emprunt 30%- 70% 25%- 75% 25%- 75% 25% - 75% 100% 25%- 75% Préfinancement 20% FP logts
Total Fonds Propres 214 K€ 145 K€ 151 K€ 275 K€ 1075 K€ (*) 329 K€
Loyer (hors charges) 125 € / m2 (commerces) 70 € / m2 75 €/ m2 85 € / m2 21 € / m2 150 €/ m2
Trésorerie annuelle moyenne 0,6 K€ 1,9 K€ 1,8 K€ 1,8 K€ 63,1 K€ 3,3 K€
Prix de cession
Commerces 1250 €/ m2 700 € / m2 789 € / m2 944 €/ m2 226 €/ m2 1667 € / m2
Logements 2400€/m2
Durée de portage
Commerces 15 ans
Logements 2 ans 15 ans 15 ans 15 ans 15 ans 15 ans
TRL 7,0% 7,2% 8,7% 7,6% 9,2% 7,3%
(yc vacance/ impayés, hors charges)
TRI investisseur 5,3% 7,0% 8,6% 7,9% 9,6% 7,7%
(y/c charges de structure, 15)
(*) Tosse financement 100% Fonds propres
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 21/31
Interne Consolidation du portefeuille d'activités
A ce stade, des bilans d'opérations synthétiques ont été réalisés pour chacun des actifs identifiés sur la base
d'hypothèses de coûts d'acquisition, de travaux et de potentialités de revente en regard des typologies de bâtis et des
emplacements concernés.
La consolidation des projets à l'échelle de la structure met en évidence les phases d'acquisition et de travaux importants
au démarrage de la foncière et les phases de cession de logements à court terme; et de cessions des autres actifs à plus
long terme (15-20 ans) :
► Financement de l'investissement◄
-Acquisitions -Travaux - Cession -0- solde annuel (invest-cession)
2000k€---------------------------------
1 000 k€ ,__ ___,_
500 k€ 1------t
0 k€
-500 k€
-1 000 k€
-1 500 k€
1492
-2500k€--------------------------------- 0 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Chaque projet type est équilibré dans son modèle. Toutefois, dans le cadre de la mise en œuvre opérationnelle de la
foncière l'évaluation du modèle économique de chaque projet sera à valider par le comité d'engagement, en fonction
des critères d'engagement déterminés pour chaque typologie d'intervention.
Les modélisations développées dans le présent dossier ne comprennent pas le travail d'optimisation sur le
portefeuille d'actifs, qui devra être menés par les actionnaires de la foncière.
Les études de faisabilité doivent être l'occasion de réinterroger les équilibres des projets et la pertinence d'une
intervention. Bien que la péréquation entre les programmes soit un principe de fonctionnement, certains projets
doivent pouvoir être abandonnés en raison de pertes qu'ils génèrent et/ou des niveaux de risques qu'ils feraient
porter à la structure. En effet, ce sont les bilans d'opération travaillés préalablement à chaque engagement de
projet qui détermineront la viabilité économique du projet, l'objectif étant de couvrir les charges de
fonctionnement de la structure grâce aux marges dégagées.
Pour ce faire, l'élément discriminant principal sera le prix d'acquisition négocié auprès des propriétaires actuels. En
effet, dans le compte à rebours financier qui sera réalisé pour chaque projet pré-identifié, le prix de cession sera
cadré par le marché des murs commerciaux et du logement quand les travaux à réaliser dépendront de l'état
technique du bâti. De fait, la soutenabilité du prix d'acquisition sera calculée pour mettre en évidence les marges
de négociation.
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 22/31
Interne Sur une base de la réalisation de 2 à 3 projets par an, le portefeuille d'actifs types cibles serait constitué d'une dizaine
d'opérations réalisées sur 6 ans, dont les objectifs économiques pourraient être les suivants :
Typologie Nb Surface Montant Travaux Loyer annuel Cession opérations acquisition
ACV logements/ 5 450 m2 426 K€ 519 K€ 19 K€ 908 K€
commerces
Industriel récent 1 750 m2 605 K€ 0 K€ 56 K€ 592 K€
Industriel neuf 3 1000 m2 1100 K€ 0 K€ 85 K€ 944 K€
Industriel : Tosse 1 5000 m2 1 075 K€ 0 K€ 107 K€ 1128 K€
TOTAL
1 1
7108 K€ 2 597 K€
1
(toutes opérations) 10 7 200 m
2 512 K€ 9 091 K€
9 705 K€
4.2 Structuration de l'outil et charges de fonctionnement associées
Eu égard au côté cyclique des opérations, et afin de sécuriser financièrement l'outil, il n'apparait pas nécessaire de
recruter directement du personnel. Un contrat doit donc être passé avec une entreprise tierce pour pouvoir bénéficier
d'une quote-part du temps de son personnel en fonction des compétences requises.
Par ailleurs, une distinction des missions par intervenant a été présentée dans chaque étape clé de l'intervention de la
structure : certaines prestations seront réalisées directement par des sociétés de prestations de services externes :
Bureau d'études techniques pour mener les études de faisabilité et le suivi des travaux selon le degré de
complexité de l'opération
Commercialisateurs
Sociétés habilitées à la réalisation de diagnostic avant-vente
Charges de fonctionnement fixes
A/ Ressources Humaines
La structuration de la foncière reposerait donc sur la mise à disposition des profils suivants de façon permanente, le
temps passé devant être possiblement ajusté en fonction de la montée en puissance de la structure :
Un Directeur (caractère obligatoire) pour la supervision de la structure, l'organisation des CA, l'organisation et
la préparation des comités d'engagement, les négociations commerciales au besoin
Un assistant pour le suivi administratif des dossiers, l'organisation matérielle de la vie sociale de la structure,
des comités d'engagements, interface avec les parties-prenantes ...
Un chargé d'opération pour la réalisation/ le suivi des études de faisabilité, des acquisitions, et des travaux
Leurs temps passés ont été ajustés en regard du portefeuille d'activités cibles présenté pour évaluer le coût annuel
associé; ce coût est imputé dans le bilan de chaque opération :
Base Taux Total
Direction 90 000 5% 4 500
Assistant 30 000 25% 7 500
Chargé d'opération 40000 20% 8 000
20 000
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 23/31
Interne Focus sur modalités opérationnelles : Mise à disposition ou Prestations de service pour les RH
Les coûts présentés sont estimés sur la base de salaires bruts chargés, tels qu'on pourrait les retrouver en recrutant directement
ou par de la mise à disposition de personnel d'un autre outil public local.
En tout état de cause, l'outil serait pouvoir adjudicateur et, à ce titre, devra mettre en concurrence le recrutement de l'ensemble des prestations nécessaires.
B/ Honoraires pour la gestion de la structure
Elles sont estimées à 20.000 € par an comprenant les assurances Responsabilité Civile, les éventuels locaux, les
honoraires d'expertise-comptable et de Commissariat Aux Comptes et les frais de gestion de vie sociale (externalisée -
de préférence à l'opérateur qui fait la mise à disposition).
Soit un total d'environ 40 000 € de charges annuelles récurrentes
Charges de fonctionnement variables
Elles ne concerneront que les opérations cœur de ville et recouvrent les frais d' AMO et études préalables de faisabilité,
ainsi que le suivi des opérations : soit 15 K€ par opération cœur de ville.
D'autre charges variables dépendront du nombre de projets réalisés et de leurs caractéristiques. Il pourra s'agir de
recours à des expertises non intégrées aux effectifs de la structure (BET, expertise ponctuelle ... ), telles que des charges
complémentaires de travaux; des frais de commercialisation; ou des frais liés à la cession (diagnostics suite aux
travaux).
Ces charges variables seront à préciser en fonction des projets et à intégrer au bilan de chaque opération
Pour gagner en réactivité, il est important pour pouvoir procéder à la passation d'accords-cadres afin de constituer
des pools de prestataires par spécialité et de pouvoir« piocher» en souplesse dans ces expertises en fonction des
besoins des projets.
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 24/31
Interne 4.3 Compte de résultat prévisionnel de la foncière
Milliers d'€ 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
Loyers 0 112 181 274 375 405 493 501 514 519 524 530 535 540 546 407
Charges refacturées 0 7 24 49 78 87 114 117 122 124 126 128 130 132 134 125
Chiffre d'affaires 0 119 205 323 454 492 607 617 636 643 650 657 665 672 679 532
Produits promotion logement 0 0 720 720 720 720 720 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cession d'immobilisation 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1492
TOTAL PRODUITS 0 119 925 1043 1174 1212 1327 617 636 643 650 657 665 672 679 2 023
Charges de la structure
Honoraires et prestations 5 10 20 21 21 21 21 21 22 22 22 22 23 23 23 23
Frais généraux 5 10 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
Charges des opérations
Charges copra. (yc maintenance) 0 2 11 25 40 45 59 60 63 64 66 67 68 70 71 69
Gros entretien 0 37 40 40 40 40 41 44 50 55 58 66 72 77 79 42
Assurance 0 0 2 4 6 6 8 8 8 8 8 9 9 9 9 9
Honoraires 0 6 9 14 19 21 26 26 27 28 28 29 30 30 31 23
Autres charges 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Taxes foncières 0 6 16 27 39 41 52 52 53 53 54 54 55 56 56 49
Amortissements 0 53 87 142 196 206 250 250 250 250 250 250 250 250 250 250
Intérêts emprunts long terme 0 0 3 12 26 40 40 49 46 42 39 35 31 27 23 19
Intérêts préfinancement logts 8 8 17 17 17 17 8 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Rémunération CCA 0 0 0 6 12 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19
VNC actif cédéx 0 0 692 692 692 692 692 0 0 0 0 0 0 0 0 531
TOTAL CHARGES 18 143 932 1039 1149 1160 1237 548 554 559 560 567 572 577 577 1044
RESULTAT AVANT IS
0 0 0 0 0 8 23 17 20 21 23 23 23 24 26 245
Résultat net
RESULTATS NETS CUMULES -18 -42 -49 -45 -20 24 92 144 205 269 336 404 474 545 622 1 356
Le modèle présenté sur 15 ans comprend l'ensemble des projets présentés, sans réalisation d'optimisations financières préalables, notamment recherche de subventions.
Le modèle économique repose à la fois sur la capacité des marges sur cession et les marges d'exploitation dégagés par certains actifs pour porter les charges de
fonctionnement. L'équilibre économique de la foncière repose notamment un principe de péréquation économique entre des actifs contribuant de manière plus importante
aux résultats de la foncière et d'autres actifs moins contributeurs.
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 25/31
Interne ➔ Un résultat comptable cumulé déficitaire les premières années de fonctionnement pour absorber l'amorçage de la structure: à compter de la 5e année, les marges d'exploitation dégagées et les marges de promotion permettent de couvrir les charges de structure (résultat cumulé positif). ➔ Résultat net comptable cumulé : à 10 ans de 432 K€; à 15 ans de 1 588 K€.
4.4 Le plan de trésorerie prévisionnel de la foncière
Le plan de trésorerie associé est présenté sur 15 ans. Il met en évidence le besoin initial de fonds propres, et donc de capital social. La structuration de la foncière repose sur
un apport en capital social à 1,6 M€ et une avance en compte courant d'associés à due concurrence, soit 1,6 M€ (rémunérés au taux de 1,2%), dont la mobilisation pourrait
se faire au fur et à mesure de la « montée en charge» de la foncière (par hypothèse 3 apports réalisés sur 3 ans).
en milliers€ 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036
Produits encaissés (CA} 0 119 205 323 454 492 607 617 636 643 650 657 665 672 679 532
Produits promotion logements 0 0 720 720 720 720 720 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Charges d'exploitation décaissées -10 -71 -118 -151 -186 -195 -227 -233 -243 -251 -256 -267 -275 -284 -288 -234
/5 0 0 0 0 0 -8 -23 -17 -20 -21 -23 -23 -23 -24 -26 -245
Flux d'exploitation -10 49 807 892 988 1009 1078 367 373 371 372 368 366 364 365 52
Acquisitions -1501 -1030 -1526 -1 526 -426 -1100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Travaux -315 -519 -519 -519 -519 -204 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cession 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1492
Flux d'investissement -1816 -1550 -2045 -2 045 -945 -1304 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1492
Capital social 1600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Mobilisation CCA 0 500 500 600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Remboursement capital CCA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -500 -500
Intérêt CCA 0 0 -6 -12 -19 -19 -19 -19 -19 -19 -19 -19 -19 -19 -19 -13
Subvention 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Préfinancement court-terme 177 631 1 002 1002 177 825 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Annuité préfinancement -8 -17 -570 -570 -570 -562 -553 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Mobilisation emprunt long terme 553 553 553 553 553 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Annuité emprunt long terme 0 -13 -61 -136 -211 -224 -286 -286 -286 -286 -286 -286 -286 -286 -286 -286
Flux de financement 2322 1654 1419 1438 -69 20 -859 -305 -305 -305 -305 -305 -305 -305 -805 -799
Dividendes 0 0 0 0 0 0 0 0 17 27 35 39 31 24 0 0
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 26/31
Interne L'équilibre du modèle et la constitution de la trésorerie repose
notamment sur les cessions des logements au début du cycle de
vie de la foncière (années 2023 à 2027).
Le cycle de projet présenté est prévu sur 15 ans, ce qui explique
l'arrêt des investissements, mais certaines cessions sont prévues
au-delà. Bien entendu, de nouveaux projets devront être
enclenchés pour s'appuyer sur l'effet levier apporté par l'outil.
Sur la base du portefeuille étudié et des hypothèses présentées,
le TRI consolidé à 20 ans s'élèverait à 7 %.
Ce TRI s'explique principalement le financement bâtiment
industriel de Tosse, acquis à 100% : sur un financement classique
de cet actif (25% de fonds propres et 75% d'emprunt), le TRI
investisseur s'élèverait à 8%.
► Décomposition de la trésorerie sur 15 ans◄
- Trésorerie exploit cumulée - Fonds propres investis ~ Trésorerie consolidée
2 000 k€ --------------------------------
1 500 k€
1 000 k€
500 k€
0 k€
-500 k€
-1 000 k€
1 610
-1500k€ -------------------------------- 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Tosse 100% FP Tosse 25% FP
TRL consolidé 7,9 % 7,9%
TRI consolidé à 20 ans 7,0% 8,0%
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur- 27/31
Interne 5 DOCTRINE D'INTERVENTION
La doctrine d'intervention permet de fixer les conditions de portage des actifs par la foncière. Il s'agit notamment de
fixer les caractéristiques des actifs portés pour la décision du comité d'engagement :
• le niveau de risque en termes de portage,
• les coûts d'investissements initiaux,
• le financement et la durée de portage,
• les objectifs de rentabilité,
• les durées de portage
ACV
commerces/ logements Ateliers relais
Industriel
récent Industriel neuf Tertiaire
Superficie
■- - Coût d'investissement au mz Il Logements Il
Coût d'investissement
total
Mix Fonds Propres/
Emprunt
Loyer annuel hors charges
Trésorerie annuelle
moyenne (y/c quote-part
charges structure, 15)
prix de cession au m2
(taux de capitalisation entre 9
et 10%)
450 m2 / 150m2 commerces,
300 m2 logements 600 m
2
25% 25%
10% 5%
Commerces 1600 €/ m
2
2 000 €/ m2
2 000 €/ m2
2 500 €/ m2
1000 €/ m2
1800 €/ m2
840 K€
1050 K€
600 K€
1080 K€
30%- 70% 25%- 75%
120 € / m2 - commerces
150 € / m2 - commerces
75 € / m2
130€/ m2
s:: 0,5 - 1 K€
s:: 10-15 K€ marge cession
logements
s:: 3 K€
Commerces 1 200 - 1 300€ / m
2
1 400 - 1600€ / m2 750 - 800€ / m
2
750 m2 1000 m2 680 m2
25% 15% 15%
10% 5% 10%
800 €/ m2 1 1100 €/ m2 1200 € / m2
1000 € / m2 1600 €/ m2 2 000 € / m2
600 K€ 1100 K€ 816 K€
750 K€ 1600 K€ 1360 K€
25%- 75% 25%- 75% 25%- 75%
75 € / m2 85 €/ m2 100 €/ m2
90 € / m2 120 € / m2 155 €/ m2
s:: 2 -4 K€
Il s:: 2 -3 K€ Il 4 K€
750 - 800 € / m2 850 - 950 € / m2 1 100 - 1 250 € / m2
Durée de portage
TRL cible
TRI cible
(selon le prix de cession)
Logements 2 100 € / m
2-
1 300 - 1 400€ / m2 900- 1 000€ / m2 1.200 - 1.300€ / m2 1 700-1900 €/ m2 2 600 €/ m2
15 ans commerces 15 ans 15 ans 15 ans 15 ans
2 ans logements
7-8% 7- 7,5% 8- 9,5% 7-8% 7-8%
5,5 - 6,5% 7-8% 8-9% 7-8% 7-8%
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 28/31
Interne 6 LE DIMENSIONNEMENT DU CAPITAL DE LA FONCIERE ET LE TOUR DE TABLE PRESSENTI
6.1 Dimensionnement du capital social de la foncière
Dimensionnement du capital social
Les fonds propres de la foncière servent à :
• assurer la part d'autofinancement pour le financement des premiers projets identifiés
• assurer une garantie en termes de couverture du risque pour l'obtention de prêts bancaires permettant l'effet
levier sur les projets
• couvrir le besoin en fonds de roulement au lancement de la structure
Le besoin en fonds propres initial cible de la structure a été fixé à 3 200 000 €.
La répartition du besoin en fonds propre sera laissée à la libre appréciation des actionnaires, la SAS offrant de la
souplesse sur les modalités d'apport des fonds propres, entre le capital social et les avances en comptes courants
d'associés (avances de fonds à la société, remboursables à terme rémunérées par le versement d'intérêts).
Ce montant a été évalué en tenant compte :
• du montant nécessaire à l'acquisition du bâtiment de Tosse, financé intégralement par fonds propres (1 M€),
• du besoin en fonds propre des opérations (entre 25% et 30% du montant de l'investissement initial),
• du besoin de préfinancement des opérations mixtes cœur de ville sur les étages, pour la couverture du
risque (soit 20% de fonds propres),
• de garder une capacité d'intervention opportuniste : ne pas se retrouver dans une situation de consommation
de la quasi-totalité des fonds propres,
• de maintenir une capacité de trésorerie minimum permettant d'honorer les dépenses obligatoires
d'exploitation, soit environ 80 K€.
Synthèse des besoins en fonds propres des projets identifiés et du cadencement des opérations :
Projet Année Investissement Fonds propres
ACV Dax/ MdM 1
Industriel : Tosse
ACV Dax/ MdM 2
Industriel récent
ACV Dax/ MdM 3
Industriel neuf
ACV Dax/ MdM 4
Industriel neuf
ACV Dax/ MdM 5
Industriel neuf
945 K€ 214 K€
2021 1289 K€ 1075 K€ 1075 K€
945 K€ 214 K€
2022 365 K€ 605 K€ 151 K€
945 K€ 214 K€
2023 489 K€ 1100 K€ 275 K€
945 K€ 214 K€
2024 489 K€ 1100 K€ 275 K€
2025 945 K€ 214 K€ 214 K€
2026 1100 K€ 275 K€ 275 K€
TOTAL 9 705 K€ 3123 K€ 3 123 K€
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 29/31
Interne 6.2 Tour de table pressenti pour la constitution du capital de la foncière
La foncière doit compter à minima deux actionnaires.
Les parties prenantes pressenties au tour de table : les 2 actionnaires principaux pressentis sont:
• La SATEL
• La Banque des Territoires.
D'autres investisseurs potentiels privés pourraient être intégrés à la foncière.
La répartition de l'actionnariat
Une répartition de l'actionnariat est envisagée comme suit, sur la base d'un capital social de 1600000 €
Part de . . Comptes courants .
1 Capital social d' . , Total fonds propres capita associes
SATEL 53% 850 000 € 850 000 € 1700000 €
Autres actionnaires privés,
dont Banque des Territoires 47% 750 000 € 750 000 € 1500 000 €
TOTAL 100% 1 1600000 € 1600 000 € 3 200 000 €
L'ensemble de ces éléments est présenté aux investisseurs identifiés dans le cadre de rencontres bilatérales
ayant pour objet la prise de connaissance du projet pour engagement de principe des acteurs.
Le tour de table des investisseurs permettra également de calibrer la répartition du besoin en fonds propres
entre le capital social et les comptes courants associés, en fonction des orientations stratégiques de la foncière
et des actionnaires pressentis.
Foncière de revitalisation des Landes - Dossier investisseur - 30/31
Interne 6.3 Organisation de la gouvernance de la foncière
La représentation des actionnaires
La gouvernance de la SAS est laissée à la liberté des actionnaires, la seule obligation étant la nomination d'un président.
La gouvernance et les organes décisionnaires de la SAS seront validés avec l'ensemble des actionnaires pressentis afin
de garantir leur juste représentativité, dans le respect des dispositions du Code du Commerce. Cette gouvernance sera
formalisée dans les statuts de la SAS.
Le comité d'engagement
Comme précisé dans la présentation des modes d'intervention de la foncière, la constitution d'un comité d'engagement
est le prérequis indispensable à l'opérationnalité de la structure. En effet, l'équilibre économique de la société s'appuie
sur la consolidation des équilibres individuels de chacune des opérations validées à l'engagement.
Ce comité aura pour objectif de sécuriser les opérations en maîtrisant les paramètres techniques et économiques, en
particulier s'agissant de la cession.
Comité d'engagement
Associant les actionnaires désignés membres du
comité
Décision motivée par :
Le montant d'investissement
L'objectif de rentabilité
Les zones de risques
Les conditions d'acquisition
c> Les statuts de la SAS et le pacte d'actionnaires qui sera mis en place seront négociés entre l'ensemble des
acteurs ayant validé leur participation au tour de table de la structure
c> Les règles d'engagement des projets pourront être détaillées dans ce cadre (exemple : validation des
projets en comité d'engagement ou conseil d'administration obligatoire).
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