Accusé de réception de la préfecture en date du lundi 20 décembre 2021 DEPARTEMENT
DES
DEUX-SEVRES _______ VILLE DE NIORT
________
EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS
DU CONSEIL MUNICIPAL
___________
Conseillers en exercice : 45
Votants : 44
Convocation du Conseil Municipal :
le 08/12/2021
Affichage du Compte-Rendu Sommaire
et affichage intégral :
le 21/12/2021
SEANCE DU 14 DÉCEMBRE 2021
Délibération n° D-2021-463
Projet de Programme Local de l'Habitat Communautaire pour la
période 2022-2027 - Avis de la commune de Niort
Président :
MONSIEUR JÉRÔME BALOGE
Présents :
Monsieur Jérôme BALOGE, Monsieur Dominique SIX, Madame Rose-Marie NIETO, Monsieur Michel PAILLEY, Monsieur Nicolas VIDEAU, Madame Jeanine BARBOTIN, Monsieur Lucien-Jean LAHOUSSE, Monsieur Elmano MARTINS, Madame Christine HYPEAU, Monsieur Bastien MARCHIVE, Monsieur Philippe TERRASSIN, Madame Valérie BELY-VOLLAND, Monsieur Thibault HEBRARD, Monsieur Romain DUPEYROU, Madame Yamina BOUDAHMANI, Madame Sophie BOUTRIT, Monsieur Gerard LEFEVRE, Madame Aurore NADAL, Monsieur Guillaume JUIN, Madame Marie-Paule MILLASSEAU, Monsieur Florent SIMMONET, Madame Yvonne VACKER, Madame Stéphanie ANTIGNY, Monsieur François GUYON, Madame Lydia ZANATTA, Madame Ségolène BARDET, Monsieur Nicolas ROBIN, Madame Mélina TACHE, Monsieur Hervé GERARD, Monsieur David MICHAUT, Madame Aline DI MEGLIO, Monsieur Karl BRETEAU, Madame Fatima PEREIRA, Monsieur Baptiste DAVID, Monsieur François GIBERT, Madame Cathy GIRARDIN, Monsieur Sébastien MATHIEU, Madame Véronique BONNET-LECLERC, Madame Elsa FORTAGE, Monsieur Yann JEZEQUEL, Madame Anne-Lydie LARRIBAU.
Secrétaire de séance : Valérie BELY-VOLLAND
Excusés ayant donné pouvoir :
Madame Christelle CHASSAGNE, ayant donné pouvoir à Monsieur Nicolas VIDEAU, Madame Florence VILLES, ayant donné pouvoir à Monsieur Bastien MARCHIVE, Monsieur Eric PERSAIS, ayant donné pouvoir à Monsieur Dominique SIX
Excusés :
Madame Noélie FERREIRA. CONSEIL MUNICIPAL DU 14 décembre 2021
Délibération n° D-2021-463
Direction Action Coeur de Ville Projet de Programme Local de l'Habitat Communautaire pour la période 2022-2027 - Avis de
la commune de Niort
Monsieur Bastien MARCHIVE, Adjoint au Maire expose :
Mesdames et Messieurs,
Sur proposition de Monsieur le Maire
Validé en novembre 2015 pour six ans au titre de la compétence obligatoire relative à « l’équilibre social de l’habitat », le Programme Local de l’Habitat (PLH) actuel de l’Agglomération du Niortais s’achève le 31 décembre 2021.
- Une démarche d’élaboration avec deux approches complémentaires :
A l’appui des objectifs poursuivis par les documents cadres (SCoT, PCAET, CLS,…), l’élaboration du PLH de « 4éme génération » pour la période 2022-2027 a été réalisée sur la base de deux approches complémentaires menées simultanément :
- une première mission confiée au Groupement ASI / CYLEA / FLD afin de définir, à l’appui d’une étude du marché de l’immobilier (comportant deux « focus » sur le logement des étudiants et le logement social) et basée sur des « études-tests », une stratégie opérationnelle de l’habitat pour une meilleure qualité et attractivité du parc privé et social ;
- une seconde mission confiée à Guy Taieb Conseil (GTC) afin d’élaborer le futur PLH (principalement ses principales orientations stratégiques et son programme d’actions), en intégrant les conclusions de la première mission pour mieux les décliner territorialement, quantitativement et financièrement.
- Un projet de PLH pour contribuer au développement de l’attractivité du territoire :
Reposant sur un modèle de développement durable et équilibré du territoire, le futur PLH identifie quatre principaux enjeux :
- adapter quantitativement et qualitativement l'offre de logements destinée à accueillir de nouveaux ménages, et ainsi accompagner le développement économique du territoire,
- répondre aux besoins de l'ensemble des populations en améliorant leurs conditions d'habitat et de logement, en tenant compte de la diversité socio-économique, géographique et démographique de l’organisation territoriale,
- mobiliser et requalifier le bâti et le tissu urbain des centres-bourgs, centres anciens de quartiers et centre-ville de Niort afin d’accroître l’attractivité des communes et de leur cadre de vie,
- assurer la transition écologique (performance énergétique et émission de gaz à effet de serre) afin de poursuivre la mise en œuvre des objectifs des documents stratégiques communautaires (ScoT, PCAET).
- Un scénario basé sur la poursuite d’une dynamique territoriale :
Le scénario de développement et programmatique retenu s’établit sur la base :
- d’une croissance démographique toujours dynamique, avec un taux d’évolution annuel de + 0,6 % (soit + 800 nouveaux habitants par an), avec un vieillissement de la population active et un desserrement du nombre de personnes par ménage compensé par l’arrivée de jeunes actifs avec enfants,
- d’une production de 650 nouveaux logements par an dont 423 logements annuels pour le Cœur d’Agglomération, compris 325 logements à Niort,
- du respect des objectifs nationaux, lutte contre la vacance, l’habitat indigne, et obligations règlementaires, notamment pour les communes soumises (ou potentiellement soumises) à l’article 55 de la loi SRU, - d’une volonté d’assurer une plus grande diversification des produits, des modes opératoires et des programmes de logements innovants tant dans les formes urbaines, la qualité architecturale et paysagère, les typologies de logements qu’en matière de performance énergétique,
- d’un accompagnement renforcé auprès des communes dans leur stratégie d’aménagement,
- d’un accompagnement de l’accession à la propriété, y compris l’accession sociale pour les locataires du parc HLM.
- Une stratégie habitat basée sur l’organisation du marché de l’immobilier :
Les cinq orientations du projet de PLH fixées à l’horizon 2027 sont les suivantes :
- améliorer la qualité des projets en confortant l’identité urbaine, architecturale et paysagère des communes,
- confirmer le réinvestissement, la mobilisation du parc de logements anciens privés et communaux pour mieux maîtriser les consommations foncières,
- rééquilibrer l’offre de logements en s’appuyant sur la stratégie habitat, l’organisation du marché de l’immobilier, et la diversifier au sein de l’organisation territoriale en générale, du Cœur d’Agglomération en particulier, ainsi que dans les quartiers de Niort,
- apporter des réponses spécifiques au plus près des besoins et en accord avec les équilibres sociaux recherchés,
- développer les fonctions de pilotage, de gouvernance, d’animation et du partenariat dans la programmation territoriale des opérations d’aménagement, d’habitat social et la participation à la genèse des opérations.
- Un programme d’actions ambitieux et volontariste :
Articulé autour de ces principaux axes d’intervention, le programme d’actions du PLH est décliné en 21 fiches distinctes, concrétisant ainsi le volet opérationnel et programmatique de la politique de l’habitat pour les six prochaines années.
Applicable à partir de 2022, il pourra néanmoins faire l’objet de développement et/ou de modifications voire d’ajustements :
- après avis des communes du territoire puis du CRHH (Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement) de Nouvelle-Aquitaine,
- dans le cadre de discussions partenariales, des instances d’animation et de gouvernance du PLH, et au regard des besoins identifiés par l’Observatoire de l’habitat,
- à l’appui de son évaluation légale et obligatoire à mi-parcours.
- Un budget prévisionnel de 16,5 M€ :
- Les dépenses d’investissements :
Le programme d’actions envisagé se traduit par une dépense globale de l’ordre de 16,5 M€, dont :
- 5,5 M€ pour l’amélioration du parc existant, y compris l’accompagnement auprès des communes du territoire,
- 9,4 M€ pour le logement locatif social,
- 987 000 M€ pour l’accession sociale à la propriété,
- 615 000 € pour les besoins des populations spécifiques (jeunes et étudiants, Gens du Voyage, nouvelle Résidence sociale, …).
- Les dépenses de fonctionnement :
Le programme d’actions envisagé se traduit par une dépense globale de l’ordre de 1,3 M€, dont :
- 370 000 € pour la gestion des résidences étudiantes/habitat jeunes,
- 360 000 € pour le développement des partenariats,
- 570 000 € pour le soutien aux associations et/ou dispositifs relatifs à l’insertion par le logement. Il est joint à la présente délibération le projet de PLH pour la période 2022-2027 comprenant :
- un diagnostic détaillé sur la situation du logement, de l’hébergement ainsi que du marché de l’immobilier sur le territoire communautaire,
- les enjeux et les orientations stratégiques,
- la répartition territorialisée quantitative et qualitative des objectifs de production de logements, y compris de logements locatifs sociaux,
- le programme d’actions et les dispositifs opérationnels envisagés,
- le budget prévisionnel.
Conformément à l’article R 302-9 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), le Conseil municipal émet un avis sur le projet de PLH communautaire pour la période 2022-2027, et délibère, notamment sur les moyens relevant de sa compétence pour mettre en œuvre ces actions.
Au vu de l’ensemble des documents remis à la Ville de Niort, les objectifs du PLH pour la période 2022- 2027 s’articuleront également avec les dispositifs, programmes et labellisations pour lesquels la Ville centre est engagée avec au 1er rang desquels la feuille de route développement durable 2030.
A l’appui du partenariat du programme Action Cœur de Ville, des outils et des dispositifs spécifiques et sur mesure en faveur de l’Habitat sont mis en place. Plus particulièrement, ils permettent le déploiement de son orientation N°1 « intensifier le rapport entre l’emploi, l’activité et l’Habitat ». La prolongation du programme Action cœur de ville jusqu’en 2026 s’efforcera de traiter les questions de transition climatique, démographique et économique.
La Ville de Niort, en présence de trois quartiers, Politique de la Ville, fera l’objet d’une attention particulière. Le PSMV est également gage de qualité eu égard aux attentes qualitatives du volet production-réhabilitation exprimé dans le projet du PLH. La déclinaison opérationnelle de la transition écologique s’exprimera à travers le label Ci’tergie territoire engagé transition écologique.
Plus largement, Niort est une des 116 villes sélectionnées « Villes Durables en action » pour porter les questions de sobriété, inclusion, résilience et créativité et pour mettre en avant des pratiques en matière d’urbanisme, de construction et d’aménagement au service de l’accélération de la transition des territoires à l’échelle du logement, du bâtiment et du quartier.
Il est demandé au Conseil municipal de bien vouloir :
- émettre un avis favorable ;
- autoriser Monsieur le Maire ou l’Adjoint délégué à signer et transmettre à la CAN, tous les documents afférents à cette démarche et nécessaires à son bon déroulement.
LE CONSEIL
ADOPTE
Pour : 44
Contre : 0
Abstention : 0
Non participé : 0
Excusé : 1
Pour le Maire de Niort,
Jérôme BALOGE
L'Adjoint délégué
Signé
Bastien MARCHIVE ELABORATION DU PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT (PLH) 2022-2027
DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU NIORTAIS
Diagnostic territorial global du logement et de l’hébergement - Enjeux
et orientations stratégiques - Scénario d’évolution programmatique et
territorialisé Diagnostic territorial global du
logement et de l’hébergement Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 3
Le Programme Local de l’Habitat (PLH)
• Le Programme Local de l’Habitat est un document stratégique de programmation pour l’ensemble de la politique de l’habitat d’un territoire :
o Il traduit une véritable volonté politique.
o Il nécessite une élaboration partenariale.
o Il coordonne les initiatives et les projets.
• Pour l’Agglomération du Niortais :
o Le PLH en cours :
Couvre les six années de la période 2016-2021.
A fait l’objet d’une évaluation à mi-parcours réalisée en 2019.
o Le nouveau PLH couvrira la période 2022-2027 :
En s’inscrivant dans les différentes démarches engagées par l’Agglomération du Niortais : SCoT, PCAET, PLU-I valant Déplacements, CLS, …
En intégrant l’étude en cours visant à définir la stratégie habitat opérationnelle de l’Agglomération du Niortais : rapprochement entre l’offre et la demande (avec une expertise sur le logement social et étudiant), et un volet opérationnel (études-tests). Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 4
Programme Local
de l’Habitat
(PLH)
Plan Local d’Urbanisme-Intercommunal
Déplacement (PLU-i D)
En cours d’élaboration
Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT)
Approuvé le 10 février 2020
Rapport de
compatibilité
Rapport de
compatibilité
Article L 131-6 du Code de l’urbanisme : lorsque le PLU (ou la carte communale) a été approuvé avant le PLH, il doit être rendu compatible dans un délai de trois ans, ramené à un an si ce programme prévoit dans un secteur de la commune, la réalisation d’un ou plusieurs programmes de logements nécessitant une modification du plan. Le PLU n’est pas illégal du seul fait qu’il autorise la construction de plus de logements que les obligations minimales du PLH n’en prévoient.
Une articulation des documents stratégiques nécessaire
Plan Climat Air Energie
Territorial (PCAET)
Adopté le 10 février 2020
Prise en
compte
Prise en
compte
Schéma Régional d’Aménagement de
Développement Durable et d’Egalité des
Territoires (SRADDET)
Approuvé le 27 mars 2020 Rapport de
compatibilité Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 5
Les objectifs du SCoT : + 800 habitants en moyenne / an
• CAN : un territoire attractif, durable et équilibré.
« Un territoire perçu comme apaisé qui s’identifie à
la douceur de vivre » (source : étude ASI - 2021).
• La structuration du territoire :
o Le Cœur d’Agglomération : 6 communes
(dont Niort).
o Les communes d’équilibre : 8 communes.
o Les communes de proximité : 26
communes.
• Des objectifs en matière de démographie, de
logements neufs, de densité et de
réhabilitation :
o + 16 000 habitants (+ 800 en moyenne /
an).
o + 13 000 logements (+ 650 en moyenne /
an).
o 36 % des nouveaux logements dans les
enveloppes urbaines.
o Une densité moyenne brute pondérée de 21
logements en moyenne / hectare (de 12 à
28 selon les secteurs). Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 6
Des espaces de marché de l’immobilier bien distincts
• Plusieurs espaces de marchés de l’immobilier identifiés dans l’étude de « Stratégie opérationnelle de l’habitat » - Cf COPIL n°1 du 16 décembre 2020
Communauté d’Agglomération du Niortais - Découpage de marché
Source : Etude Stratégie opérationnelle de l’habitat – ASI – Décembre 2020
7 segments de marché pour la CAN
Cœur d’Agglo élargi
Nord
Marais Nord
Marais Centre
Marais Sud
Sud
Est Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 7
Contexte socio-démographique
Parc de logements
Marchés immobiliers et fonciers
Besoins spécifiques
Rencontres avec les communes Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 8
Un pôle d’emplois excédant le nombre d’actifs occupés
résidants
• L’emploi total :
o Une légère croissance entre 2012 et 2017 : + 174 emplois.
o Un indice de concentration de l’emploi élevé (1,26) = une attractivité vis-à-vis des actifs des territoires voisins ; 44 % d’actifs travaillent dans leurs communes de résidence (NB : France métropolitaine : 34 %).
• L’emploi salarié privé : 72 % de l’emploi total
o Une croissance récente : + 864 de 2016 à 2019 (Agglomération du Niortais : 1,5 % / an, France métropolitaine : 0,9 % / an), y compris dans les communes d’équilibre et de proximité.
o Un taux de chômage dans la zone d’emplois modéré (5,4 % au 1er trimestre 2020), mais une augmentation du nombre de demandeurs d’emploi de catégorie A au 2ème trimestre 2020 de 15,3 % en un an (5 424 demandeurs) : un des effets de la crise sanitaire actuelle ?
Enjeu de réponse à la demande en logement des salariés
0,05%
-0,25%
0,04%
0,45%
0,15%
0,40% 1,26
1,00 0,98
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
1,40
-0,30%
-0,20%
-0,10%
0,00%
0,10%
0,20%
0,30%
0,40%
0,50%
CA du Niortais Deux-Sèvres France métropolitaine
Evolution comparée de l'emploi (au lieu de travail) et de la
population entre 2012 et 2017 (en taux d'évolution annuel) et
indice de concentration de l'emploi (nombre d'emplois / nombre
d'actifs de 15 ans ou + occupés) Source : Insee, traitement GTC
Taux d'évolution annuel du nombre d'emplois
Taux d'évolution annuel du nombre d'habitants
Indice de concentration de l'emploi 2017
Nombre d'emplois CAN :
2017 : 63 529
2012 : 63 355
43 549
emplois
42549 42691
43479 43613 43862 43896 44115
44719 44923
45504
46835
47 516
80
85
90
95
100
105
110
115
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Evolution du nombre d'emplois salariés privés, base 100 en 2007
Données à fin décembre Source : ACOSS, traitement GTC
CA du Niortais Cœur d'agglomération
Communes d'équilibre Communes de proximité
France métropolitaine
3 386
1 984
42 146
NB : Catégorie A : demandeurs
d’emploi tenus de rechercher un
emploi, sans emploi Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 9
Une croissance de la population soutenue, avec un
rééquilibrage au sein des espaces du territoire
Extrait de :
Observatoire
0,45%
-0,23%
1,79%
-0,09%
1,18%
0,50% 0,49% 0,57% 0,59%
0,21%
0,45% 0,36%
-0,50%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
2,00%
CA du Niortais Niort Cœur d'agglo
hors Niort
Communes
d'équilibre
Communes de
proximité
France
métropolitaine
Taux d'évolution annuel de la population
Source : Insee, traitement GTC
2008-2013
2013-2018
• L’Agglomération du Niortais : 121 220 habitants au 1er
janvier 2018 (population légale entrant en vigueur au
1/1/2021).
• Une croissance de la population toujours soutenue : +
589 habitants par an sur cinq ans (contre + 528 entre 2008
et 2013).
• Un rééquilibrage territorial : une amélioration de la
situation à Niort et des communes d’équilibre, mais un
ralentissement dans les autres communes du Cœur
d’Agglomération et les communes de proximité.
Enjeu de poursuite du rééquilibrage
territorial du développement démographique Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 10
Un solde migratoire quatre fois supérieur au solde naturel
• Le Cœur d’Agglomération et les communes d’équilibre
bénéficient d’une forte attractivité migratoire, contrairement
aux communes de proximité où le solde naturel est toujours
porteur.
• Hors Cœur d’Agglomération, les régimes démographiques
diffèrent, entre le Marais (excédent migratoire) et les espaces
Est et Nord (excédent naturel).
0,09%
0,00%
0,23%
-0,27%
0,48%
-0,21%
-0,09% -0,09%
0,05%
0,64%
0,57%
0,41%
0,57%
0,36%
0,49%
-0,03%
0,30% 0,31%
0,07%
-0,17%
-0,54%
-0,35%
0,49% 0,57%
0,59%
0,21%
0,45%
0,09%
0,22%
-0,03% -0,13%
0,10%
0,22%
-0,60%
-0,40%
-0,20%
0,00%
0,20%
0,40%
0,60%
0,80%
CA du
Niortais
Niort Cœur d'agglo
hors Niort
Communes
d'équilibre
Communes
de proximité
Espace
Marais Nord
Espace
Marais
Centre
Espace
Marais Sud
Espace sud Espace Est Espace Nord
Taux d'évolution annuel 2013-2018 Source : Insee, traitement GTC
Taux de croissance naturelle
Taux de croissance migratoire
Taux d'évolution annuel de la population
Armature du SCoT Espaces de marché hors Coeur d'Agglo élargi
Enjeu d’une meilleure
répartition du
développement entre
les territoires et des
composantes de ce
développement Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 11
Un territoire toujours très attractif pour les familles avec
enfants scolarisés
• Une attractivité du territoire auprès des familles avec enfant(s) scolarisés (30 à 44 ans et 5-14 ans).
• Mais moins auprès des jeunes sans enfant et des jeunes couples avec enfants en bas âge (20-29 ans et 0-4 ans).
Enjeu de maintien sur le territoire des jeunes et des jeunes couples pour assurer les équilibres démographiques
56
112
33
-22
-128
26
64 73 59 63
-7
2
-3
39 42
-18
17
-17
155
84
-6
-140
17
71
103 98
-6 -14
19
32
-33
22 13
-18
-200
-150
-100
-50
0
50
100
150
200
0 à 4
ans
5 à 9
ans
10 à 14
ans
15 à 19
ans
20 à 24
ans
25 à 29
ans
30 à 34
ans
35 à 39
ans
40 à 44
ans
45 à 49
ans
50 à 54
ans
55 à 59
ans
60 à 64
ans
65 à 69
ans
70 à 79
ans
80 à 89
ans
90 ans ou
+
Solde migratoire annuel par tranche d'âge 2007-2012 et 2012-2017
CA du Niortais
Traitement GTC, d'après INSEE RP 2007, 2012, 2017
Départ de jeunes adultes
(formation, emploi)
Arrivées de familles
avec enfants
Arrivées de ménages proches de la
retraite et de séniors
Etude ASI : « A
l’accession et en location,
des demandes en rupture,
voire insatisfaites :
• Jeunes couples /
jeunes familles primo-
accédant, un cœur de
cible pour la CAN, un
enjeu majeur de réponse
aux attentes, garant de la
pérennité de l’attractivité
du territoire. » Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 12
Un solde naturel positif, mais qui se réduit
• Un solde naturel toujours positif depuis cinq ans.
• Mais la diminution du nombre de naissances et l’augmentation du nombre des décès conduisent à un solde naturel plus faible : 286 en moyenne par an de 2007 à 2011, 159 de 2012 à 2016, puis 15 plus récemment = contribue au vieillissement de la population.
Extrait de Portrait de
territoire – Agglomération du
Niortais - Décembre 2020
CAN - Nombre en
moyenne par an
Source : Ins ee,
tra itement GTC
2007-2011
inclus
2012-2016
inclus
2017-2019
inclus
Naissances 1294 1217 1150
Décès 1008 1058 1136
Solde naturel 286 159 15
Solde migratoire 282 380 ND
Enjeu de maintien sur le territoire des jeunes et des jeunes couples pour assurer les équilibres démographiques Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 13
Malgré l’apport de familles, de plus en plus de petits ménages
• Une taille moyenne des ménages (nombre d’occupants par résidence principale) faible, en particulier à Niort où elle est inférieure à deux.
• Mais toujours élevée dans les communes de proximité = un potentiel de décohabitation important (départs des jeunes adultes du domicile familial, séparations,…).
• Un desserrement rapide dans les communes d’équilibre.
• Un fort accroissement du nombre de personnes seules, et dans une moindre mesure, de familles monoparentales.
2,16
1,93
2,36
2,54
2,43
2,11
1,89
2,28
2,49
2,35
2,08
1,87
2,20
2,44
2,29
1,60
1,70
1,80
1,90
2,00
2,10
2,20
2,30
2,40
2,50
2,60
CA du Niortais Niort Communes
d'équilibre
Communes de
proximité
Cœur
d'agglomération
hors Niort
Evolution de la taille moyenne des ménages
Source Insee, traitement GTC
2007 2012 2017
-0,35%
-0,75%
-0,37%
-0,56%
France métropolitaine :
2017 : 2,20
2012-2017 : -0,42%/an
-0,19%
1765
198
-94
487
-101
-500 0 500 1000 1500 2000
Ménages d'1 personne
Couples sans enfant(s)
Couples avec enfant(s)
Familles monoparentales
Autres ménages sans familles
CA du Niortais : Variation du nombre de ménages
selon leur composition entre 2012 et 2017
Source : Insee, traitement GTC
Etude ASI : « A l’accession et en location des demandes
en rupture, voire insatisfaites :
• Personnes seules, une demande circonscrite au Cœur
d’Agglomération : une première étape d’évolution de
l’offre et du marché combinée à un enjeu d’évolution vers
des formes urbaines économes d’espace : « sortir » du
produit individuel sur ces profils.
• Familles monoparentales, des demandes importantes
tant à l’accession qu’en locatif social et libre sur le Cœur
d’Agglomération et les communes d’équilibre : un besoin
de proximité de services pour ces profils à capitaliser pour
évoluer vers des produits plus urbains et une réflexion sur
la conception du logement à mener.
Enjeu de garder et d’attirer des familles sur Niort, et de répondre aux personnes qui « décohabitent » dans les communes d’équilibre et les communes de proximité, et enjeu global de réponses aux besoins des personnes seules et des familles monoparentales Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 14
Synthèse des enjeux relatifs au peuplement
Un territoire où les emplois sont plus
nombreux que les actifs résidents ayant un
emploi
Maintenir la réponse aux besoins en logements des
salariés dans un cadre de vie de qualité et « apaisé »
Une croissance de population soutenue et
relativement homogène entre les principales
composantes territoriales
Ancrer sur le territoire des jeunes et les jeunes
couples, garants des équilibres démographiques et
de la pérennité de l’attractivité du territoire
Une attractivité du territoire pour les familles
composées de parents âgés de 30 à 49 ans
avec enfants scolarisés (emplois, qualité de
vie, proximité littoral)
Un déficit sur les jeunes âgés de 20-29 ans,
dont ceux disposant d’enfants en bas âges
Une majorité de petits ménages sur Niort, un
peuplement plus familial en dehors, mais une
forte décohabitation notamment dans les
communes d’équilibre
Enjeux Constats
Les courbes des naissances (en forte
diminution), et des décès (en augmentation)
se rejoignent. Un solde naturel devenu nul,
alors qu’il est excédentaire au niveau national.
Poursuivre le rééquilibrage démographique territorial,
en renforçant le poids des familles sur Niort et la
réponse à la forte décohabitation dans les
communes d’équilibre Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 15
Contexte socio-démographique
Parc de logements Marchés immobiliers et fonciers
Marchés immobiliers et fonciers
Besoins spécifiques
Rencontres avec les communes Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 16
Un parc encore peu diversifié, sauf à Niort
• 62 % de propriétaires occupants (NB : France métropolitaine : 58 %).
• 70 % de T4 et plus (NB : France métropolitaine : 60 %).
• Une offre diversifiée à Niort (50 % de logements locatifs), y compris en logements de petite et moyenne taille (43 %).
• Sur le reste du territoire : des propriétaires occupants + grands logements.
• Une demande en logements individuels (principalement de plain-pied), pour tous les segments du marché et pour tous les profils de ménages.
Enjeu de diversification de l’offre et de rééquilibrage selon l’organisation territoriale du SCoT
62%
12%
26%
49%
17%
33%
73%
9%
18%
74%
6%
19%
83%
2%
15%
58%
15%
25%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Propriétaires occupants Locatif HLM Locatif privé
Répartition des résidences principales par statut
d'occupation en 2017 Source : Insee, traitement GTC
CA du Niortais Niort
Cœur d'agglomération hors Niort Communes d'équilibre
Communes de proximité France métropolitaine
14% 16%
26%
44%
22% 21% 25%
32%
5%
10%
30%
55%
5%
13%
27%
55%
2%
8%
26%
63%
19% 21%
25%
35%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
1 et 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus
Répartition des résidences principales selon le nombre de
pièces en 2017 Source : Insee, traitement GTC
CA du Niortais Niort
Cœur d'agglomération hors Niort Communes d'équilibre
Communes de proximité France métropolitaine Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 17
Une vacance de logements faible, mais en augmentation
• Peu de résidences secondaires et logements occasionnels :
3,1 % en 2017 (sauf dans certaines communes du Marais).
• Environ 5 000 logements vacants :
o Un taux relativement modéré de 7,9 % (proche de la moyenne
nationale), homogène sur le territoire sauf dans le Cœur
d’Agglomération (hors Niort), où il est très faible.
o Mais une augmentation en volume et en taux depuis une
dizaine d’années.
o Des logements essentiellement anciens : 43 % datent d’avant
1946 (soit 14,7 % des logements construits à cette époque).
5,9%
5,9%
6,0%
6,9%
7,6%
7,9%
7,9%
9,0%
9,1%
9,5%
10,3%
10,8%
11,1%
0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0%
CA Golfe du Morbihan - Vannes…
CA de la Rochelle
CA du Choletais
CA de Laval Agglomération
CA Chartres Métropole
CA du Niortais
CU du Grand Poitiers
CA du Grand Angoulême
CA Le Grand Chalon
CA de Blois Agglopolys
CA du Bassin de Brive
CA d'Agen
CA Roannais Agglomération
Taux de logements vacants en 2017
Source : Insee 2017
2712
3859
2655
4481
5015
1728 1455 1674 1785 2005
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
1990 1999 2007 2012 2017
Evolution du nombre de logements vacants et de résidences
secondaires - logements occasionnels (et taux)
Source : Insee, traitement GTC
Logements vacants Résidences secondaires et logements occasionnels
(7,9%)
(7,4%)
(4,7%)
(7,6%)
(3,1%) (2,9%)
(3,0%) (2,8%)
7,9%
8,9%
4,2%
7,9% 7,4% 8,1%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
10,0%
Taux de logements vacants
en 2017 Source : Insee, traitement GTC
CA du Niortais Niort
Cœur d'agglomération hors Niort Communes d'équilibre
Communes de proximité France métropolitaine
Enjeu de récupération de logements vacants et de valorisation des centres villes et centres-bourgs en coordination avec le développement d’une offre nouvelle plus qualitative Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 18
Une politique d’amélioration du parc privé active, qui se
poursuit
• Un dispositif en cours : une OPAH généraliste sur 40 communes + une OPAH Renouvellement Urbain sur les centres anciens de 12 communes.
o Une implication financière complémentaire des communes en OPAH RU.
o Un objectif : la réhabilitation de 1 201 logements (soit 240 en moyenne / an). Bilan : 336 logements agréés en trois ans.
o Des difficultés pour rendre l’OPAH attractive auprès des propriétaires bailleurs (recherche de rentabilité).
OPAH et OPAH RU (2018-2022) – Communauté d’Agglomération du Niortais Source : Copil de l’OPAH de l’Agglomération du Niortais – niort agglo OPAH
Objectifs Agréés par l'Anah Taux de réalisation
OPAH
Propriétaires occupants 398 262 66% 655
dont adaptation 110 81 74% 180
dont énergie 285 181 64% 470
dont indigne / dégradés 3 0 0% 5
Propriétaires bailleurs 10 6 60% 18
OPAH RU
Propriétaires occupants 141 47 33% 340
dont adaptation 32 7 22% 80
dont énergie 88 40 45% 220
dont indigne / dégradés 21 0 0% 40
Propriétaires bailleurs 94 21 22% 188
TOTAL 643 336 52% 1201
CA du Niortais OPAH
2018-2022
au 30/10/2020
2018-2019-2020 (au 30/10/2020) Objectifs à 5
ans (2018-
2022)
Source : Bilans 2018 et 2019 a rrêtés au 31/12/2018 et a u 31/12/2019 et 2020
arrêté au 30/10/2020 Comités de pilotage OPAH de l'Aggloméra tion du Niortais
Enjeu de soutien opérationnel sur l’OPAH RU Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 19
… avec la mise en place de dispositifs opérationnels
volontaristes
• Trois Opérations de Restauration Immobilière (ORI) dans l’hyper centre à Niort depuis 2011 : une centaine de logements réhabilités. Projet d’une quatrième ORI.
• Les études de Renouvellement Urbain dans les douze communes de l’OPAH RU : des préconisations pour une stratégie de redynamisation des centres-bourgs.
• Le traitement des copropriétés dégradées à Niort : mise en place d’un dispositif de Veille et d’Observation des Copropriétés (VOC) (en cours), et réalisation d’une étude pré-opérationnelle sur trois copropriétés repérées en difficultés (en cours).
• La mise en place du SARE (1) au 1er janvier 2021 : intégration de la plateforme énergétique ACT’e (en Bressuirais, Niortais, Thouarsais), avec une nouvelle organisation pour l’information des ménages.
• Le repérage et le traitement des situations d’habitat indigne : avec la constitution du Comité Technique Habitat Indigne (CTHI) au niveau intercommunal, basé sur un partenariat efficace, qui permet un accompagnement des communes.
• La mise en place du Permis de louer : sur 3 îlots, bientôt 5 à Niort. Basé également sur un partenariat efficace. Contribue à assainir le parc privé.
Enjeu d’accompagnement des propriétaires et de développement d’outils spécifiques pour le traitement d’îlots : maîtrise du foncier, mobilisation de nouveaux dispositifs d’intervention immobilière et foncière (DIIF), Vente d’Immeubles à Rénover (VIR), Organisme de Foncier Solidaire (OFS)
Enjeu de poursuite de la lutte contre le « mal logement ». Faut-il transférer le pouvoir de police des maires à la CAN ?
(1) SARE : Service d’Accompagnement à la Rénovation Energétique Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 20
Le recensement des friches par la Direction « Urbanisme
réglementaire et Stratégie foncière »
Un travail d’examen des friches foncières et bâties est en cours :
• Il constitue un élément dans la mise en œuvre d’une stratégie foncière sur le territoire niortais, en accompagnement de l’examen des potentialités foncières dans le cadre du PLU-I D.
• Ce recensement contribuera à créer de nouveaux logements en renouvellement urbain, renforcer les centralités, développer la nature en ville, limiter l’étalement urbain.
• Un examen exhaustif des potentialités de chaque commune et de tous les types de friches (locaux, terrains, habitat) a été réalisé. La durée de vacance retenue est de 3 ans pour l’habitat.
Recensement des friches
- Février 2021 - CA DU
NIORTAIS HORS NIORT
(1) - POTENTIEL HABITAT -
Nombre Taux
Mobilisable à court terme 84 39%
Mobilisable à moyen terme 84 39%
Mobilisable à long terme 49 23%
Total 217 100%
Source Direction Urbanisme réglementaire et Stratégie
foncière de la CA du Niortais. (1) Les données sur Niort
ne sont pas encore consolidées.
• Une analyse de la mutabilité des sites retenus a été réalisée grâce à une étude de terrain :
o Mobilisable à court terme : projet pouvant être développé dans le cadre du PLH.
o Mobilisable à moyen terme : mobilisation des propriétaires plus compliquée.
o Mobilisable à long terme : très mauvais état ou rétention foncière, nécessitant une intervention publique.
• Avec un objectif de diversification de l’offre en produits et en localisation (bâti existant, centres- bourgs…).
• Au total, 356 sites (Niort : 73, CAN hors Niort : 283) ont été retenus après entretiens avec les maires. Hors Niort : 283 sites, dont 3 / 4 pourraient donner lieu à des projets d’habitat. Parmi ces derniers : 39 % sont mobilisables à court terme.
Enjeu de mobilisation des ces sites et de la stratégie à mettre en place Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 21
Deux communes engagées dans des programmes
nationaux de développement de leur territoire
Deux communes engagées :
• Niort : Action Cœur de Ville.
• Mauzé-sur-le Mignon : Petites Villes de Demain.
Le programme Petites Villes de Demain : 1 000 territoires engagés sur 6 ans (2020-2026) en France :
• Pilote de la mise en œuvre du programme : Agence nationale de cohésion des territoires (ANCT).
• Objectif : donner aux élus des villes de moins de 20 000 habitants exerçant des fonctions de centralités et à leurs intercommunalités, les moyens de concrétiser leurs projets de revitalisation. En partant des territoires et de leurs projets, en apportant une réponse sur-mesure, en mobilisant davantage de moyens et en recherchant des formes nouvelles d’intervention, en combinant approche nationale et locale, en se donnant du temps.
• Programme décliné en trois piliers :
o Un soutien en ingénierie : renforcement des équipes (subvention d’un poste de Chef de projets jusqu’à 75 %) et apport d’expertises.
o Un accès à un réseau : grâce au Club « Petites villes de demain », pour favoriser l’innovation, l’échange d’expériences et le partage de bonnes pratiques entre acteurs du programme.
o Un financements sur des thématiques ciblées, mobilisées en fonction du projet et des actions à mettre en place.
• Thématiques : économique, transition écologique, transition énergétique, numérique, …
• De nombreux partenaires financiers et d’actions : ANCT, Banque des Territoires, Ademe, Anah, Cerema, EPF, CCI, CMA, Fédération des PNR, …
• La convention-cadre Petites Villes de Demain permet un passage en convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) si elle comporte les critères requis.
Enjeu de mise en œuvre des actions envisagées dans ces programmes pour les communes concernées et pour les autres communes du territoire et de mobilisation des outils Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 22
Synthèse des enjeux relatifs au parc de logements
existant
Une progression du taux de vacance, marquée dans les
centres anciens, favorisée par un développement de l’offre
neuve en lotissement
Récupérer des logements vacants dans
les tissus anciens des centres bourgs et
centres villes, en coordination avec le
développement d’une offre nouvelle plus
qualitative
La mise en place du SARE : Service d’Accompagnement à la
Rénovation Energétique
Aboutir la réflexion opérationnelle sur les
secteurs, en intégrant les contraintes
financières, urbaines et les possibilités
données par la mobilisation de nouveaux
dispositifs (VIR, DIIF, OFS…)
L’existence du CTHI permettant un accompagnement des
communes
Un règlement financier communautaire incitant les
organismes HLM / communes à intervenir sur le parc ancien
(vacant, dégradé), mais encore trop peu mobilisé
Des études de renouvellement urbain dans les 12 communes
de l’OPAH RU
Enjeux Constats
Des études pré-opérationnelles sur trois copropriétés
repérées en difficulté sur Niort
Des ilots anciens à restructurer choisis dans les « études-
tests » en cours, à vocation démonstrative, pédagogique et
« duplicables »
La mise en place du Permis de louer sur trois ilots à Niort
La mise en place d’un dispositif de veille sur les copropriétés
(VOC)
Renforcer l’accompagnement des
communes et des propriétaires privés
afin de conforter la dynamique de
revitalisation Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 23
Un parc social toujours concentré sur Niort et des
objectifs à atteindre pour Aiffres et Chauray
• Le territoire compte, en 2019,
7 601 logements locatifs
sociaux, concentrés pour 80 %
d’entre eux sur Niort.
• Près de 40 % des logements
conventionnés à Niort (soit
2 700 logements), se
localisent dans ses trois QPV :
Clou Bouchet, Tour Chabot /
Gavacherie et Pontreau / Colline
Saint-André.
• Des démolitions sont
envisagées dans le quartier du
Clou Bouchet, avec des objectifs
de reconstituer moins de
logements en volume et en
dehors des QPV + réflexions en
cours sur le quartier « Gare ».
Parc locatif social en
2019
Source : RPLS 2019
Nombre de
logements
locatifs sociaux
au 1/1/2019
Part du LLS
de la CAN
Taux de LLS /
Résidence
principale
estimé
Niort 6109 80% 20,1%
Cœur d'agglo hors Niort 784 10% 10,1%
Communes d'équilibre 525 7% 6,1%
Communes de proximité 183 2% 1,8%
CA du Niortais 7601 100% 13,4%
Deux-Sèvres 15639 9,4%
Inventaire SRU
Au 1/1/2021
Source : DDT79
Nombre de
logement locatifs
sociaux (LLS)
Nombre de
RP/Nombre de
LLS
Nombre de
logements
manquants
Niort 7375 23,9% SANS OBJET
Aiffres 434 18,3% 40
Chauray 485 15,5% 142
Echiré 180 11,2% 142
Vouillé 33 2,3% 256
Communes soumises à l'article 55 de la loi SRU
Communes non soumises à l'article 55 de la loi SRU
Source : DDT 79, inventaire SRU
Les décomptes du Répertoire du Parc Locatif Social (RPLS)
et de la loi SRU sont différents (voir en annexe)
• Trois communes sont concernées par les objectifs fixés par la loi SRU (dont deux en rattrapage) : Aiffres et Chauray, pour atteindre l’objectif de 20 % de LLS en 2025 (objectif triennal 2020-2022 : respectivement 17 et 84 logements à produire). Deux autres communes sont en phase d’atteindre le seuil de population SRU (Echiré et Vouillé), qui ont de très faibles taux de logements locatifs sociaux.
Enjeu de poursuite du redéploiement de l’offre sur le territoire, avec une attention particulière pour les communes concernées (et potentiellement concernées à l’avenir par la loi SRU), et sur la reconstitution de l’offre à démolir en QPV Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 24
Un parc social concentré sur Niort, mais dont le
développement récent concerne aussi la périphérie
• Entre 2014 et 2020, le volume de logements qui compose le parc social a augmenté de 1,4 % (passant de 7 178 à 7 780 logements
sociaux). L’évolution est plus marquée dans les communes
d’équilibre (+ 2,4 %) et dans le Cœur d’Agglomération hors Niort
(+ 2,1 %).
• Entre 2014 et 2020 (source : RPLS), 749 logements sociaux ont été mis en service, soit 107 logements par an en moyenne.
Parmi eux, 66 % ont été produits à Niort (mais un rééquilibrage
perceptible depuis 2018).
NB : en 2021, la DDT 79 dénombre 262 logements sociaux supplémentaires produits (prévisions), dont 230 à Niort pour 195 PLA-I.
• Les bailleurs visent un développement de l’offre dans les communes où il existe des services : Niort et les communes de
première couronne, parfois dans le cadre de VEFA (Vente en Etat
Futur d’Achèvement). L’absence de réserves foncières et la
réduction des zones à construire (PLU-I D) limitent les possibilités
de développement de la production neuve.
93 75 70 84
38 25
103
19 42 38 13
38 37
74
0
50
100
150
200
au 1er janvier
2014
au 1er janvier
2015
au 1er janvier
2016
au 1er janvier
2017
au 1er janvier
2018
au 1er janvier
2019
au 1er janvier
2020
Les mises en service récentes sur la CAN
Source : RPLS 2020
Niort Hors Niort
2014 2020
Taux
d'évolution
annuel
moyen
CA du Niortais 7178 7780 1,35%
Niort 5815 6233 1,16%
Cœur
d'agglomératio
n hors Niort 718 813 2,09%
Communes
d'équilibre 483 556 2,37%
Communes de
proximité 162 178 1,58%
Deux-Sèvres 15245 15711 0,50%
Source :
RPLS 2020
Enjeu de poursuite de la dynamique
de diversification territoriale et
typologique de l’offre sociale neuve Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 25
Un parc social plutôt accessible et pleinement occupé
Parc locatif social
Source : RPLS
Nombre de
LLS au
1/1/2019
Taux de
vacance dans
le parc social
Taux de
mobilité
(moyenne
pondérée)
Loyer moyen
(moyenne
pondérée)
Niort 6109 2,8% 9,8 5,15
Aiffres 374 2,4% 8,3 5,08
Chauray 367 2,5% 14,0 5,45
Frontenay-Rohan-Rohan 130 1,5% 2,3 4,96
Coulon 89 0,0% 11,4 5,79
Échiré 82 0,0% 9,3 5,56
Magné 70 0,0% 10,1 5,43
Mauzé-sur-le-Mignon 55 0,0% 7,3 5,30
Beauvoir-sur-Niort 37 0,0% 5,4 5,05
Prahecq 34 8,8% 2,9 4,93
Saint-Hilaire-la-Palud 28 0,0% 3,6 5,24
Saint-Symphorien 27 7,4% 3,7 6,28
Vouillé 25 0,0% 11,8 5,32
Fors 24 0,0% 25,0 5,55
Arçais 21 0,0% 14,3 5,47
Le Vanneau-Irleau 16 0,0% 12,5 4,73
Germond-Rouvre 15 0,0% 6,7 5,58
Bessines 13 0,0% 7,7 6,03
Saint-Rémy 12 0,0% 8,3 5,88
Saint-Maxire 12 0,0% 25,0 5,89
Brûlain 12 0,0% 16,7 5,37
Vallans 10 0,0% 30,0 5,31
Saint-Georges-de-Rex 10 0,0% 11,1 5,28
Val-du-Mignon 7 14,3% 28,6 5,98
Prin-Deyrançon 6 0,0% 0,0 5,55
Le Bourdet 6 0,0% 0,0 5,88
Sciecq 5 0,0% 0,0 6,04
Marigny 5 20,0% 0,0 5,60
Autres communes (1) 0 N.R. 0,0 0,00
Communes de proximité 183 2,2% N.R. N.R.
Communes d'équilibre 525 1,0% N.R. N.R.
Cœur d'agglomération hors Niort 784 2,3% N.R. N.R.
Cœur d'agglomération 6893 2,8% 9,8% 5,15
En QPV 2551
Hors QPV 5050
CA du Niortais 7601 2,6% 9,80% 5,19
Deux-Sèvres 15639 3,7% 10,31% 5,02 (1) Autres communes : Amuré, Pl a i ne-d'Argens on, Épa nnes , La Foye-Monja ul t, Gra nza y-Gri pt, Jus corps , La Rochéna rd, Sa int-Gel a i s , Sa i nt-Ma rtin-de-Bernegoue, Sa i nt-Roma ns -des -Cha mps , Sa ns a i s , Vil l i ers - en-Pl a ine
• En 2019, sur 7 601 logements locatifs sociaux,
la vacance commerciale touche 2,6 % du parc
total (et 2,8 % du parc à Niort).
• La vacance est moins marquée sur le
territoire qu’à l’échelle départementale (où
elle atteint 3,8 % du parc).
• Le taux de mobilité est également inférieur
au référent départemental (9,8 %).
• Le niveau de loyer mensuel moyen est de
5,19 € / m2, légèrement supérieur à celui
départemental.
• Des objectifs de rééquilibrage des
attributions sont fixées par la CIA dans les
QPV pour les quartiles de revenus 2, 3 et 4.
Enjeu de poursuite du redéploiement
de l’offre sur le territoire et de réponse
aux besoins des populations
défavorisées (ménages du 1er quartile
et publics prioritaires) Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 26
Une tension de la demande plus accentuée sur le Cœur
d’agglomération, et pour les grands ménages
• En 2019, 2 900 ménages ont
demandé un logement social
sur le territoire ; 869 ménages
ont fait l’objet d’une attribution.
Quatre communes du Cœur
d’Agglomération concentrent
près de 90 % de la demande :
Aiffres, Chauray, Echiré et Niort.
Parc locatif social :
Demandes et
attributions
Source : SNE 2019
Nombre de
demandes
Nombre
d'attributions Ratio D/A
Aiffres 214 44 4,9
Chauray 242 63 3,8
Échiré 61 47 1,3
CA hors Niort 827 154 5,4
Niort 2073 676 3,1
CA du Niortais 2900 869 3,3
Deux Sèvres 5272 1744 3,0
France 2161455 450772 4,8
2129
534
84 56 3,2 2,7
12
28
0
5
10
15
20
25
30
0
500
1000
1500
2000
2500
=< PLAI > PLAI et =< PLUS > PLUS et =
PLS
Tension à l'accès au parc social selon le niveau de
ressources du ménage
Source : SNE 2019, traitement GTC
Demande en volume Ratio D/A
1366
642
439
232
123 98
3,3
2,6
4,0 4,2
4,7
7,5
0
1
2
3
4
5
6
7
8
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
Ménage 1
pers
2 pers 3 pers 4 pers 5 pers 6 personnes et plus
Tension à l'accès au parc social selon la taille du
ménage Source : SNE 2019, traitement GTC
Demande en volume Ratio D/A
5% 5% 2% 3%
19% 21%
10% 19% 10%
39% 37%
42%
55%
47%
30% 29% 39%
22%
36%
7% 8% 9% 2% 4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
CAN Niort Cœur d'agglo
hors Niort
Communes
d'équilibre
Communes de
proximité
Parc locatif social : répartition selon la typologie en
2019 Source : RPLS 2019, traitement GTC
T1 T2 T3 T4 T5 et +
• Le ratio de tension est de 3,3 demandes pour une attribution à l’échelle du territoire (NB : France métropolitaine : 4,8). La tension est un peu plus marquée sur certaines communes du Cœur d’Agglomération : Aiffres et Chauray notamment.
• Les demandeurs dont le niveaux de ressources est inférieur aux plafonds du PLA-I, représentent 73 % de la demande (et le rapport entre les demandes et les attributions pour ces ménages modestes est de 3,2).
• Le parc est constitué en grande majorité de T3 et T4 surtout dans les communes du Cœur d’Agglomération (hors Niort), d’équilibre et de proximité. Il compte seulement 24 % de T1 / T2, alors que 47 % des demandeurs sont des personnes vivant seules.
• L’accès au parc est encore plus difficile pour les ménages composés de trois personnes ou plus : ainsi, plus le nombre de personnes au sein du ménage augmente, plus l’accès au parc est délicat, traduisant une pression sur les grands logements.
• La demande est très orientée vers l’individuel, y compris celle de personnes seules. Un problème d’attractivité des logements collectifs ?
Enjeu de réponse au développement des petits ménages, à la demande de grands logements, et globalement d’une plus grande diversification de l’offre en matière de typologies, de produits (loyers), de formes urbaines (petit collectif / individuel / intermédiaire, parc ancien / neuf, …) et de programmations Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 27
Un besoin de plus de diversifications typologiques
• Les petits logements (T1 et T2) représentent 42 % des
mises en service récentes (2014 / 2020), tandis que les
grands logements (T5 et plus) ne représentent qu’un
faible pourcentage des mises en service, malgré la
pression exercée par la demande sur cette typologie.
• Les T3 représentent 84 % des financements attribués
en 2016 / 2018 : en dehors de Niort, les financements
sont largement fléchés vers le T3 et la maison individuelle
(91 % de la production). A Niort, cela est plus mesuré
avec 26 % de T1 / T2 et 68 % de T3).
• Des financements un peu plus équilibrés : en 2019, 105
logements agrées dont 22 % de T2 et 55 % de T3. En
2020, 75 logements agréés dont 36 % de T2 (27
logements), 36 % de T3 (27 logements) et 27 % de T4
(21 logements).
• En matière de formes urbaines, certains bailleurs
développent du petit collectif R+2 et R+3 à Niort et de
l’individuel superposé, de l’individuel groupé R+1 et
jumelé, avec jardinets dans les autres communes.
L’absence de jardin est assez rédhibitoire en dehors de
Niort.
Enjeu de poursuite de la dynamique de diversification territoriale, typologique et de formes urbaines de l’offre sociale neuve Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 28
Une diversification en termes de produits à poursuivre
• Le PLA-I représente 20 % des mises
en service récentes 2014 / 2019. Cela
représente 206 logements produits en
PLA-I entre 2014 et 2020 (contre 324
en PLUS) et 209 (dont 165 pour la
Résidence Habitat Jeunes) sont en
projet en 2021 (53 en PLUS). Source :
CAN et DDT 79
• Selon les bailleurs, le PLS pourrait
avoir sa place à Niort, malgré la
faiblesse des ménages éligibles dans
la demande exprimée.
20%
57%
18%
0% 4%
Niveaux de loyers du parc mis en service
récemment sur la CAN (2014/2019)
Source : RPLS 2019, traitement GTC
PLAI PLUS PLS Autres financements
• En 2020, la CAN finance la production en
logements sociaux à hauteur de 1 864 886
euros, dont 830 400 € sont affectés à la
production de PLUS et PLA-I et 835 000 € au
volet foncier. Entre 2016 et 2020, elle a
financé en moyenne le logement social à
hauteur de 2 340 000 € par an et le volet
foncier représente une part de plus en plus
importante.
• Un règlement financier communautaire qui
favorise le PLA-I et la diversification
typologique. Enjeu de poursuite de la diversification du parc social Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 29
Le parc locatif HLM : les démolitions envisagées
Démolitions :
• Les démolitions concernent le bailleur Deux Sèvres Habitat (DSH).
• Des démolitions sont engagées : 2 immeubles au Clou Bouchet (52 et 74 logements).
• Un projet pour un bâtiment de 40 logements et une cage d’escalier de 15 logements dans le quartier de la Gare. Mais des questionnements quant au relogement des locataires, à la reconstitution de l’offre démolie qui nécessite une stratégie foncière.
• Une réflexion en cours pour 2 autres bâtiments dans le quartier de la Gare.
• Reconstruction : 130 logements à reconstruire, dont 100 à Niort et 30 dans les autres communes. Pas de reconstitution de l’offre en QPV .
Parc HLM Source : CUS + entretiens
bailleurs
Nombre total de
logements sur le territoire Démolitions envisagées
DSH 4 668 (dont 2 346 en QPV)
Le PSP prévoit la démolition de 126 logements
au Clou Bouchet (opération engagée) et de 55
logements dans le quartier de la Gare.
En réflexion : 86 logements (Gare).
Nécessité d’une stratégie foncière
IAA 1 984 (dont 132 en QPV) 0
SEMIE Niort 653 0 Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 30
Le parc locatif HLM : les réhabilitations dans le parc existant
Réhabilitation du parc HLM :
• Les passoires thermiques sont de moins en
moins nombreuses. Le volet énergétique
reste néanmoins un enjeu (logements en
étiquette D).
Adaptation au vieillissement dans le
parc HLM :
• Des travaux d’adaptation étudiés à la
demande des locataires.
• Un label spécifique développé par IAA.
• Une thématique qui va concentrer les
efforts à l’avenir.
• Des bailleurs qui apprécient le soutien
financier de la CAN.
Reconquête des centres anciens et
acquisition-amélioration :
• Des opérations jugées complexes, souvent
plus coûteuses que pour le neuf, mais qui
peuvent intéresser les bailleurs sur de
petites opérations.
• Des actions de réhabilitation menées
prioritairement dans les QPV pour
améliorer leur image (par DSH).
• Dans le cadre du dispositif Action Cœur de
Ville, la SEMIE Niort réalise une opération
de 10 logements à Niort (Colline Saint-
André).
Parc HLM
Source : CUS +
entretiens
bailleurs
Réhabilitation notamment thermique Adaptation au vieillissement
DSH
Volet énergétique dans chaque programme
de réhabilitation. Priorité : les QPV (pour plus
d’attractivité).
Réhabilitation : environ 60 logements en
moyenne / an
Réponse aux sollicitations des
locataires. Forte demande.
Objectif de maintien des
locataires dans le logement.
IAA
Réhabilitation thermique : 37 logements
prévus.
Objectif : éradiquer le parc en étiquette E, F,
G d’ici 2022.
Pas de programmes importants de grosse
réhabilitation
Travaux dans le cadre du label
HSS (170 logements labelisés
dans les Deux-Sèvres), label Cap
Autonomie. Accessibilité :
démarche Ad’AP (deux dossiers
dans les Deux-Sèvres)
SEMIE Niort
Réhabilitation thermique : 22 logements en
2022, 17 en 2025, 34 en 2028. Objectif :
gagner 2 à
3 étiquettes de DPE (passage en D ou C)
Adaptation du parc au
vieillissement : 0,15 % du parc
par an (soit un logement/an)
• Des aides
communautaires de
523 000 € en moyenne
par an de 2018 à 2020. Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 31
Le parc locatif HLM : les plans de ventes des bailleurs
Ventes :
• Des ventes de logements individuels, en priorité aux locataires, pour favoriser leur parcours résidentiel. Mais un vivier de locataires en capacité d’acheter qui peut se tarir.
• De nombreux logements mis en vente, mais encore peu de ventes réalisées. Assez peu de recul. Des stratégies qui peuvent évoluer.
• Selon les bailleurs et les communes, des stratégies de compensation sont prévues ou pas.
Parc HLM
Source : CUS +
entretiens
bailleurs
Ventes prévues dans la CUS Niort Hors Niort
DSH
Nouvelle CUS en cours de rédaction. Niort et quelques
communes hors SRU.
Uniquement des logements individuels
Pas de reconstitution prévue
IAA
9,2 % du parc (soit 182 logements mis en vente sur le
territoire)
20 % tous les trois ans (soit 36 logements pour 2021 puis
36 pour 2024)
Uniquement des logements individuels.
Prix inférieur au prix du marché.
Des travaux sont réalisés avant la vente + engagement de
rachat.
Ventes aux locataires, le flot devrait se tarir
Construction d‘1 logement
pour 1 vendu.
- Communes SRU : construction d‘1 logement
pour 1 vendu.
- Communes non SRU : la ventilation des fonds
propres se fait entre renouvellement de l'offre et
entretien du parc existant
SEMIE Niort 0,15 % du parc par an (soit 1 logement / an). Uniquement des logements individuels 0,15 % du parc par an (soit 1 logement / an) Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 32
Un parc locatif communal et privé conventionné qui
complète le parc HLM et participe à la revitalisation des
centres-bourgs
Le parc locatif communal :
• 259 logements locatifs communaux répartis dans 29
communes en 2019 :
o Un tiers de logements conventionnés.
o 87 % de logements individuels.
o 80 % de T3 et plus.
• La réalisation de 13 études de faisabilité par
SOLIHA (missionné par la CAN).
• Huit logements pourraient faire l’objet d’un bail
emphytéotique avec SOLIHA Bâtisseur de Logement
d’Insertion (BLI).
• L’intention de certaines communes pour vendre leurs
biens à des investisseurs privés (sur Niort).
Le parc privé conventionné :
• 1 085 logements en 2019 (source : DDT 79)
• Une augmentation significative du parc entre 2010 et
2014, moins marquée depuis.
Enjeu de poursuite de la diversification de l’offre
locative sociale favorisant la revitalisation des
centres-bourgs Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 33
Synthèse des enjeux relatifs au parc social
Un parc social concentré géographiquement, peu diversifié dans
ses typologies + offre à bas loyer concentrée dans les QPV à
Niort
Les demandeurs dont le niveau de ressources est inférieur aux
plafonds du PLA-I, représentent 73 % de la demande, les PLA-I
20 % de la production et le PLA-I avec accompagnement social
est peu développé
Un rééquilibrage territorial perceptible ; Objectif SRU de 20 % à
assurer à Aiffres et Chauray (voire dans deux autres communes)
Des démolitions envisagées à Niort dans le quartier du Clou
Bouchet + réflexions en cours sur le quartier « Gare »
Enjeux Constats
Une tension de la demande plus accentuée sur les communes du
Cœur d’agglomération (hors Niort)
Un parc social composé pour 24 % de petits logements (T1 et
T2), et 7 % de grands logements (de cinq pièces et plus) …
… Les ménages d’une personne représentent 47 % de la
demande. L’accès au parc est plus difficile pour les ménages
composés de trois personnes ou plus Répondre aux besoins des petits ménages et à la demande de grands
logements sociaux, par des logements
à loyers sociaux et très sociaux, variés
dans leurs formes / typologies
Une production HLM en majorité constituée de pavillons de plain-
pied de trois pièces, sur le modèle du lotissement privé
Proposer une offre répondant à un
besoin local et à une demande qui
s’exprime au-delà de Niort, notamment
dans les communes dotées d’une offre
de services, d’équipements scolaires,
de mobilité, et d’un environnement de
qualité
Une incitation financière au conventionnement du parc
communal, la promotion du bail emphytéotique / à réhabilitation Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 34
Contexte socio-démographique
Parc de logements
Marchés immobiliers et fonciers
Besoins spécifiques
Rencontres avec les communes Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 35
Une reprise de la construction neuve depuis deux ans
• La production de logements neufs :
o Un ralentissement entre 2013 et 2017, puis une reprise ces deux dernières années, dans le Cœur d’Agglomération et les communes d’équilibre.
o Avec des situations contrastées dans les communes d’équilibre : des communes dynamiques et d’autres moins (Frontenay-Rohan-Rohan, Saint-Hilaire-la-Palud, Magné).
• Des démarches engagées par la CAN en matière de foncier, en lien avec les communes :
o Un examen des friches foncières et bâties, évaluées selon le degré d’opportunité de mobilisation. Avec un objectif de diversification de l’offre en produits et en localisation (bâti existant, centres-bourgs…).
o Un examen des potentialités foncières dans le cadre du PLU-I D.
Enjeu de diversification de l’offre, y compris en intégrant des exigences qualitatives (insertion urbaine, lien social, espaces végétalisés, formes intermédiaires,…) et financières (budgets des ménages cibles)
Logements construits (y
compris résidences)
Source : SITADEL,
traitement GTC
2008-2012
inclus
2013-2017
inclus
2018-2019
inclus
CA du Niortais 1010 479 621
Niort 509 227 294
Cœur d'agglo. hors Niort 232 83 127
Communes d'équilibre 110 82 119
Communes de proximité 159 86 81
Deux-Sèvres 2332 1067 1091
4,0 4,0
4,7 4,3
3,6
4,7 5,1 5,0
7,0
6,1
3,3
5,3
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
CA du Niortais Niort Cœur d'agglo.
hors Niort
Communes
d'équilibre
Communes de
proximité
France
métrop.
Indice de construction (nombre de logements construits par an
pour 1000 habitants) Source : SITADEL, traitement GTC
2013-2017 inclus 2018-2019 inclus Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 36
Le terrain à bâtir, un produit de moins en moins
compatible avec la demande
« Le terrain à bâtir, un mono produit dédié aux primo-accédant à la propriété, mais qui leur échappe et une offre locative privée très insuffisante et inadaptée au regard de la pression de la demande, en particulier en individuel ». (Etude ASI)
Le terrain à bâtir :
• Une offre qui s’oriente vers des parcelles de 300 / 350 m², à 85 € / m2, nécessitant ainsi un budget maison + terrain de 160 000 € (à l’exception du Marais), qui n’est plus compatible avec :
o Les produits de plain-pied, principale demande locale.
o Les budgets des primo-accédant (de 130 000 € / 150 000 € à 180 000 €).
• Une perte d’identité très prégnante de l’offre nouvelle.
Le marché locatif privé :
• La fin / l’absence de dispositif de défiscalisation qui pénalise le développement de l’offre.
• Une offre diversifiée mais insuffisante à Niort, et une offre restreinte (voire marginale) dans les autres communes.
• Une forte pression de la demande sur l’ensemble du territoire sur des profils diversifiés : jeunes qui « décohabitent », jeunes couples, familles monoparentales, séniors.
Le PSLA, un produit spécifique pour les primo accédants :
• Très faible production : 5 à Echiré et 5 à Niort. En réflexion à Aiffres. Une demande jugée modérée par les opérateurs. Un produit complémentaire.
Enjeu de réponse aux parcours résidentiels et de vie des ménages en rupture d’offre locative, et d’intervention d’investisseurs/opérateurs se positionnant sur le collectif, l’individuel groupé Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 37
La contribution de quatre logements neufs sur dix à la
croissance démographique
• La construction de logements neufs permet
d’accroître la population et de répondre à d’autres
types de besoins regroupés sous le terme de
« Point mort ». Il s’agit :
o Du remplacement des logements détruits ou
désaffectés = renouvellement du parc.
o De la compensation de l’augmentation du
nombre de logements vacants et de résidences
secondaires.
o Du desserrement des ménages (baisse de la
taille moyenne des ménages), lié à la
décohabitation, au vieillissement de la population
et aux séparations / divorces.
• Entre 2012 et 2017, quatre logements neufs sur
dix « ont ainsi servi » à la croissance de la
population, et trois sur dix au desserrement des
ménages.
193
48
107
44
253
Utilisation de la construction neuve 2012-
2016 inclus en nombre de logements par an
- CA du Niortais
Source : Insee, SITADEL, traitement GTC
Logements disponibles
pour la croissance de la
population
Variation du nombre de
résidences secondaires
Variation du nombre de
logements vacants
Remplacement des
logements détruits ou
désaffectés
Desserrement des
ménages
645 logements
construits par an
Besoins liés au point mort
:
392 logements par an
Enjeu de réponse aux besoins liés au
desserrement des ménages et au maintien de
familles sur le territoire pour favoriser le
renouvellement de la population, et ainsi limiter
le desserrement Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 38
Synthèse des enjeux relatifs à la production de logements
Un rythme de construction de 650 logements / an,
fixé dans le PLH actuel et repris dans le SCoT en
vigueur
Faire évoluer la manière de produire du
logement, en intégrant progressivement des
exigences qualitatives (insertion urbaine, lien
social, espaces végétalisés, partagés, formes
intermédiaires…) et financières (budgets des
ménages cibles)
Un niveau de financement communautaire du
logement social important et un règlement financier
(suite à l’évaluation du PLH) qui engage les bailleurs
à diversifier leur production, à réhabiliter le parc
existant
Renforcer la gouvernance et / ou le partenariat
Agglomération du Niortais / opérateurs
(immobiliers et fonciers) dans la programmation
territoriale et la participation à la genèse des
opérations
Une production neuve dominée par le lotissement
pavillonnaire mono produit, où la taille de la parcelle
se réduit pour compenser la hausse du coût
d’opération, et qui échappe aux primo-accédant à la
propriété, générant un habitat avec une densité mal
maîtrisée
Des démarches engagées par l’Agglomération du
Niortais en matière d’identification du gisement
foncier, de sites de reconquête de friches et
patrimoines vacants, en lien avec les communes, et
une approche programmatique sur des sites test
Une étude de stratégie immobilière ayant identifié
les cibles de clientèles, les produits à développer
Enjeux Constats Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 39
Contexte socio-démographique
Parc de logements
Marchés immobiliers et fonciers
Besoins spécifiques
Rencontres avec les communes Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 40
Une population relativement aisée
• Un revenu médian disponible par unité de consommation de 21 930 € par an (1 828 € / mois) en 2017, supérieur de 5 % à la moyenne nationale. Une population globalement assez favorisée dans la plupart des communes.
• Un taux de ménages à très faibles revenus plus faible qu’en France métropolitaine (10,8 % contre 14,5 %).
• Néanmoins, l’existence de catégories de ménages à très faibles ressources : familles monoparentales, jeunes de moins de 30 ans, et surtout des locataires du parc social (dans les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville).
12350
15410
17750
19880
21930
24200
26930
30690
37300
10948
13939
16357
18607
20809
23190
26072
30223
37880
2000
7000
12000
17000
22000
27000
32000
37000
42000
1er décile 2e décile 3e décile 4e décile Médiane 6e décile 7e décile 8e décile 9e décile
Distribution des revenus disponibles par unité de consommation, par décile -
Année 2017 Source(s) : Insee-DGFIP-Cnaf-Cnav-CCMSA, Fichier localisé social et fiscal
CA du Niortais
France métropolitaine
10,8
16,1
21,7
26,3
5,0
17,8
38,5
14,5
17,3
22,4
29,3
6,5
22,0
34,4
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0
35,0
40,0
45,0
Ensemble Ménages d'une
personne
Moins de 30 ans Familles
monoparentales
Ménages
propriétaires
Ménages
locataires du
parc privé
Ménages
locataires du
parc social
Taux de pauvreté au seuil de 60% (%) selon la composition des ménages
Année 2017 Source(s) : Insee-DGFIP-Cnaf-Cnav-CCMSA, Fichier localisé social et fiscal. Traitement GTC
CA du Niortais
France métropolitaine
Enjeu de réponse aux besoins des ménages potentiellement les plus fragiles (dans un contexte économique potentiellement dégradé par la crise sanitaire) Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 41
Des besoins globalement satisfaits pour les publics en
difficultés
• Un cadre départemental, le PDALHPD (1) 2016-
2021, avec cinq axes stratégiques et seize actions.
• Des dispositifs et structures destinés aux
personnes en difficultés :
o Un parc HLM à loyer social et très social : 366
PLAI (dont 233 à Niort), et 3 358 PLUS ancien
(avant 1977).
o Très peu de PLAI Adapté.
o Une Convention Intercommunale
d’Attributions (CIA) signée en 2020 : des
objectifs d’attributions définis pour les populations
défavorisées et publics prioritaires.
o Des mesures d’intermédiation Locative (IML) : menées par les associations L’Escale-Site La Colline et L’Escale Habitat des Jeunes pour les 16-30 ans.
o Des mesures d’accompagnement (ASLL, …) : assurées par le CCAS de Niort et autres structures.
o L’hébergement : habitat adapté, d’urgence, temporaire, pour demandeurs d’asiles. Un projet de création d’une nouvelle Maison Relais à Bessines (gérée par l’UDAF 79).
o Des aires d’accueil pour les Gens du Voyage (GDV) : six aires gérées par l’Agglomération du Niortais. Des besoins peu identifiés en matière de sédentarisation.
(1) PDALHPD : Plan Départemental d’Action
pour le Logement et l’Hébergement des
Personnes Défavorisées
Enjeu d’encouragement pour l’accès au logement des publics défavorisés, dans un esprit de mixité, et d’amélioration de la connaissance des besoins des Gens du Voyage
Logement et hébergement pour personnes défavorisées - CA du Niortais
Type d'accueil Localisation Gestionnaire Capacités Types de publics
Maison Relais Aiffres Escale La Colline 20 logements Isolés, faibles ressources, fragiles
Résidence Accueil Niort UDAF 20 logements Difficultés sociales, psychiques, exclusion
Résidence Sociale Niort Restos du Cœur 8 places Difficultés sociales
CHRS La Colline 99 places
. dont Urgence Niort Escale La Colline 22
. dont Insertion 56
. dont Stabilisation 21
Urgence Mauzé sur le M. CCAS 3 places
Urgence Prahecq CCAS 1 place
Urgence Niort Croix Rouge 4 places Tous publics en difficultés
Temporaire Niort Escale La Colline 6 logements Victimes violences conugales
Temporaire - Ha lte
Soins de Santé Niort Escale La Colline 5 lits Prise en charge médicale
CADA Niort France Terre d'Asile 154 places Demandeurs d'asile
Tous publics en difficultés Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 42
Synthèse des enjeux relatifs aux ménages à faibles
ressources
Un taux de ménages à faibles revenus
inférieur à la moyenne nationale
Anticiper les besoins en logements très sociaux à
venir, en mettant le plus rapidement possible les
personnes en autonomie dans leur logement
Un parc HLM ancien, à bas loyer (en QPV)
qui joue son rôle auprès des ménages à bas
revenus
Etablir une stratégie de réponse équilibrée aux
difficultés sociales, couvrant le territoire
L’existence de catégories de ménages à très
faibles ressources : familles monoparentales,
jeunes de moins de 30 ans
L’impact social de la crise sanitaire actuelle
qui doit être pris en compte dans le futur PLH
Des objectifs d’attributions de logements pour
des ménages à faibles ressources plus
territorialisés (CIA), en lien avec des
dispositifs d’accompagnement social (IML,
ASLL) et une politique des loyers à adapter
Enjeux Constats
Une ville de Niort qui propose une offre en
habitat adapté, d’urgence, temporaire. Un
projet de création d’une nouvelle Maison
Relais à Bessines (gérée par l’UDAF 79) Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 43
Une évolution de l’offre pour les publics jeunes
Type de résidence
pour les jeunes -
CAN - A fin 2020
Nom Gestionnaire Capacités
La Roulière Escale Habitat Jeunes 69
L'Atlantique Escale Habitat Jeunes 88
Champollion Escale Habitat Jeunes 34
Villon Escale Habitat Jeunes 54
HG Clouzot CROUS 90
335
Capacités en nombre de chambres et logements
Résidence
Habitat Jeunes
Résidence
étudiantes
Total
• Une stabilisation du nombre de jeunes.
• Des dispositifs spécifiques proposés aux jeunes de
16 à 30 ans :
• La Bourse aux logements privés (dispositif SILOJ) :
o Une trentaine de propriétaires, 86 logements.
o Une demande de jeunes apprentis satisfaite à Niort, mais moins dans les autres communes (en lien avec la problématique de la mobilité).
• Les projets :
o La construction à Niort d’une nouvelle Résidence Habitat Jeunes collective (165 logements, soit 185 places) pour remplacer les deux existantes vétustes.
o Le développement d’une offre de logements dans les communes hors Niort : dans parc privé, parc communal.
Population des
15-29 ans et plus
Source : Insee,
traitement GTC
Nombre
en 2017
Taux en
2017
Variation
2012-2017
Taux
d'évolution
annuel
2012-2017
CA du Niortais 19 108 15,8% -54 -0,1%
France métrop. 11 350 787 17,6% -143 313 -0,3%
o Deux Résidences Habitat Jeunes (jeunes actifs,
stagiaires, apprentis, …) qui ne répondent plus
aux attentes.
o Un jeune sur deux a moins de 600 € / mois pour
vivre.
o Trois Résidences pour les étudiants.
o L’Intermédiation Locative (IML) : une tendance à
l’accroissement de la demande, principalement
dans le centre-ville de Niort.
Enjeu de poursuite à améliorer les réponses apportées aux besoins des jeunes, y compris les étudiants Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 44
Le logement étudiant, un enjeu fort pour l’attractivité du
territoire
• 3 000 étudiants actuellement :
o Un objectif de 5 000 étudiants à horizon 2028.
o Des besoins en logements qui vont donc s’intensifier.
• Une demande en logements importante et exigeante :
o Une recherche de logements de qualité, offrant des prestations.
o Une demande de meublés (apprentis, …), de colocations.
o Un besoin de souplesse (pour les alternants, jeunes actifs, …).
• Deux profils d’étudiants avec des priorités différentes :
o Des étudiants modestes, qui privilégient la proximité des lieux de formation et le coût du logement = budget inférieur à 300 € / mois (charges comprises).
o Des étudiants plus aisés, pour qui l’attractivité et la proximité de l’hyper-centre comptent (services, lien social, accès aux transports Place de la Brèche, …) = budget de 300 € à 500 € / mois (charges comprises).
• Une cible potentielle pour contribuer à poursuivre la dynamisation du centre-ville et de l’hyper-centre de Niort.
Etude ASI : « La question du
logement étudiant, un enjeu fort
pour le territoire et un levier
puissant pour la redynamisation du
centre ville »
Enjeu de développement de réponses correspondant aux besoins des étudiants, notamment dans le centre-ville et l’hyper-centre de Niort Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 45
Synthèse des enjeux relatifs aux jeunes
La construction à Niort d’une nouvelle
Résidence Habitat Jeunes collective (165
logements, soit 185 places) pour remplacer
les deux existantes vétustes
Mieux ancrer ces jeunes plus largement sur le
territoire
Une demande de jeunes apprentis satisfaite
par la bourse aux logements privés (SILOJ)
Accompagner l’intensification des besoins en
logements étudiants prévisibles, en plus du soutien
aux alternants, apprentis … tous touchés par la crise
économique suite à la crise sanitaire
L’Intermédiation Locative (IL) : une tendance
à l’accroissement de la demande,
principalement dans le centre-ville de Niort
Des objectifs de développement d’une offre
de logements dans le parc privé et communal
(hors Niort)
Enjeux Constats
3 000 étudiants, trois résidences étudiantes.
Une demande de meublés, de colocation. Un
objectif de 5 000 étudiants à horizon 2028
Des étudiants, apprentis, alternants modestes
(budget inférieur à 300 € / mois (charges
comprises), privilégiant la proximité des lieux
de formation et le coût du logement + des
étudiants plus aisés, pour qui l’attractivité et la
proximité de l’hyper centre comptent = budget
de 300 € à 500 € / mois (charges comprises) Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 46
Un vieillissement de la population, qui va se poursuivre
• Un vieillissement de la population :
o Plus fort qu’en moyenne en France.
o Les projections (1) : + 3 700 personnes de 75 ans et
plus sur le territoire d’ici 2027.
• L’adaptation à la perte d’autonomie des logements
privés PIG / OPAH : 200 logements adaptés en 2013-
2020. Un objectif de 260 pour 2018-2022.
• Le développement de produits spécifiques dédiés :
logements locatifs individuels groupés avec espaces
communs (Niort, Mauzé sur le Mignon, Fors, …).
• Une demande insuffisamment satisfaite à
l’accession et à la location, un retour vers les centres
pour la proximité des services. Une demande endogène
et de l’extérieur. Une diversité de besoins.
• Les structures d’hébergement :
o 1 347 places en EHPAD, 337 places en foyers
logements.
o 286 places pour adultes handicapés.
• Un Schéma départemental de l’autonomie (2015-
2020) : quatre axes stratégiques, douze fiches actions.
Enjeu de développement de produits
répondant aux besoins des séniors,
tant en formes urbaines qu’en
localisation, prix, offrant du lien social
ACCUEIL DES PERSONNES AGEES
Taux d'équipement au 31.12.2018 en
nombre de places pour 1 000 habitants de
75 ans et plus
Deux-
Sèvres
NOUVELLE-
AQUITAINE
FRANCE
métrop.
Estimation
CAN
En places dans les structures non EHPAD
(places en mais on de retraite, logements
de logements -foyers , places USLD)
22,12 22,9 25,7 27
En places dans les EHPAD 137,7 105,2 99,5 110
Sources : DREES, FINESS ; INSEE, estimations de population 2019
(1) Application pour la CAN des projections pour la France de 2013 à 2070, hypothèse centrale, de l’Insee
Installation d’une douche à l’italienne
Mauzé-sur-le-Mignon - OPAH
Source : OPAH niort agglo Population de 60-74
ans Source : Insee,
traitement GTC
Nombre en
2017
Taux en
2017
Variation
du nombre
2012-2017
Taux
d'évolution
annuel
2012-2017
CA du Niortais 21 202 17,6% 2714 2,8%
France métropolitaine 10 549 545 16,3% 1254050 2,6%
Population de 75 ans
et plus Source : Insee,
traitement GTC
Nombre en
2017
Taux en
2017
Variation
du nombre
2012-2017
Taux
d'évolution
annuel
2012-2017
CA du Niortais 12 255 10,2% 668 1,1%
France métropolitaine 6 085 451 9,4% 279286 0,9%
Etude ASI : « A l’accession et en location des demandes
en rupture, voir insatisfaites :
• Les séniors, un enjeu de réponse aux besoins, à leur
croissance et à leurs diversités, une diversité des
produits qui permettra une graduation des réponses
en termes de formes urbaines et de densité. » Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 47
Synthèse des enjeux relatifs aux personnes âgées
Un vieillissement de la population plus fort
qu’en moyenne en France. Les projections : +
3 700 personnes de 75 ans et plus sur le
territoire d’ici 2027
Diversifier les produits pour répondre à
l’accroissement continu des personnes âgées, à
mobilité réduite ou handicapées
Le développement de produits spécifiques
dédiés : logements locatifs individuels
groupés avec espaces communs (Niort,
Mauzé sur le Mignon, Fors, …)
Approfondir la connaissance des besoins en
sédentarisation avec les services de l’Etat
Une augmentation des objectifs d’adaptation
à la perte d’autonomie des logements privés
1 347 places en EHPAD, 337 places en foyers
logements. 286 places pour adultes
handicapées
Enjeux Constats
Six aires d’accueil gérées par la CAN
Un budget dédié pour les terrains familiaux,
mais des besoins peu identifiés en matière de
sédentarisation
Synthèse des enjeux relatifs aux Gens du voyage
Enjeux Constats Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 48
Contexte socio-démographique
Parc de logements
Marchés immobiliers et fonciers
Besoins spécifiques
Rencontres avec les communes Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 49
Les ateliers territoriaux : rencontre des communes
Des ateliers territoriaux ont eu lieu les 2 et 3 mars 2021 :
• Les groupes de communes rencontrées ont été composés selon l’organisation territoriale du SCoT : Communes du Cœur d’Agglomération, communes d’équilibre et communes de proximité.
• La moitié des communes étaient représentées.
• Une synthèse du diagnostic a été présentée, ainsi que quelques éléments du travail en cours mené sur les îlots tests par le groupement ASI dans le cadre de l’étude de stratégie opérationnelle.
• Un débat a été engagé sur l’évolution des communes, les besoins en logements, les produits à développer, … Ces rencontres ont donné lieu à des échanges, des questionnements, des propositions.
• Elles ont confirmé les enjeux identifiés dans le diagnostic, y compris dans l’étude de stratégie opérationnelle de l’habitat.
• La synthèse de ces échanges est présentée ci-après. Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 50
Les ateliers territoriaux : rencontre des communes
• L’évolution de la population et les profils d’habitants qui s’installent dans les
communes dépendent d’un certain nombre de facteurs :
o Des possibilités de construire qui sont plus ou moins importantes :
Disponibilité du foncier : insuffisance ou absence de terrains constructibles - rétention foncière - problèmes
de succession (Aiffres, Chauray, Echiré, Magné, Saint-Hilaire-la-Palud, Coulon, Prahecq, …).
Problème d’assainissement : station d’épuration - saturation des équipements (Aiffres, Chauray, Saint-
Hilaire la Palud,…).
o De la nature de l’offre de logements existante, des produits développés et de leur localisation :
Insuffisance de logements à loyers abordables (Aiffres, Chauray, Sciecq, Arçais, Fors, La Rochénard,
Granzay-Gript,…). Le PLS ne trouve pas preneur et absence d’emplacements réservés pour la production de
LLS dans les documents d’urbanisme.
Les jeunes ménages avec enfants en bas âge : un manque dans les communes du Cœur d’Agglomération
et en première couronne, des ménages qui s’éloignent (Coulon, Prahecq, Mauzé-sur-le-Mignon, Arçais,
Granzay-Gript,…).
L’arrivée de nouveaux ménages qui ne sont pas ceux qui étaient ciblés : les dynamiques
démographiques et scolaires sont dissociées (Echiré, …). Manque de familles de classe moyenne dans le
centre ville de Niort.
o De la localisation des communes en lien avec la problématique de la mobilité et le niveau de services :
Les communes proches de Niort et / ou bien desservies (Aiffres, Mauzé-sur-le-Mignon, …).
Les communes plus éloignées et / ou avec une desserte moins satisfaisante en transports en commun
(Sciecq, Echiré, …).
La présence de commerces et services insuffisantes pour les séniors et les jeunes (Fors, Saint-Maxire,
Plaine d’Argenson, …). Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 51
Les ateliers territoriaux : rencontre des communes
• Les pratiques des communes en matière de foncier : un enjeu important
o Création de ZAC (Magné).
o Constitution de réserves foncières (Mauzé-sur-le-Mignon, …), « annuellement » (Aiffres),
« démarche pro active vers les propriétaires » (Coulon).
o Négociation avec les propriétaires « avant que des projets soient envisagés » (Saint-Hilaire la
Palud).
o Sollicitation d’un expert aménageur pour rencontrer les propriétaires (Aiffres).
o Recours à l’EPF (Aiffres, …) : montage et équilibre financiers cruciaux, nécessité d’avoir un projet
élaboré car rétrocession à la commune.
• Les informations sur les coups partis et les projets à venir (ou en réflexion) :
o Lotissements privés (Sciecq, Magné, Echiré, Mauzé-sur-le-Mignon, Prahecq, …).
o Lotissements communaux (Coulon, …).
o Accession sociale et / ou PSLA (Aiffres, Mauzé-sur-le-Mignon, …).
o Logements locatifs sociaux (Aiffres, Chauray , Magné, …) et démolition de logements locatifs
sociaux (Niort).
o Résidences séniors (Vouillé, Magné, Mauzé-sur-le-Mignon, Coulon, …) : un tiers des logements
envisagés dans les opérations évoquées.
o Habitat participatif : des communes sollicitées (Prin-Deyrançon, Saint-Gelais, Fors, Plaine
d’Argenson, Le Vanneau-Irleau, …) et plus ou moins séduites.
o Un désir de qualité des opérations. Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 52
Les ateliers territoriaux : rencontre des communes
• La vente de logements HLM :
o Nombre de logements mis en vente et vendus plus ou moins élevés (Aiffres, Mauzé-sur-le-Mignon, Prahecq, …).
o Questionnement quant au financement de la reconstitution de l’offre vendue (Aiffres, Echiré, …).
• Le parc locatif communal : des situations différentes selon les communes, mais pas de difficultés pour trouver des locataires :
o Des logements utilisés comme logement d’urgence - politique sociale (Magné, Echiré,…).
o Des logements destinés aux séniors - village retraite (Aiffres, Chauray, …).
o Un nombre relativement élevé (Aiffres, Chauray, Mauzé-sur-le-Mignon, Plaine d’Argenson, …), quelques unités (Vouillé, …), pas de logement (Sciecq, …).
o Des besoins de travaux, parfois des difficultés pour entretenir ce parc, des questionnements quant à leur avenir, des logements en cours de vente (Vouillé, Magné, Mauzé-sur-le-Mignon, Coulon, Saint-Hilaire-la-Palud, Echiré, …). Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 53
Les ateliers territoriaux : rencontre des communes
• Le bâti ancien privé : une réelle préoccupation
o Des logements vacants, des biens dégradés, des friches urbaines :
Des communes peu concernées par la vacance et les friches (Aiffres, Chauray, Sciecq, …).
Des friches identifiées (Saint-Maxire, Saint-Martin-de-Bernegoue, …), des biens qui se dégradent (Granzay-Gript, Arçais, …) voire des logements insalubres, des arrêtés de péril (Arçais, Le Vanneau-Irleau, …), du logements social de fait (Niort).
Des problématiques de succession, de biens sans maître (Vouillé, Saint- Martin-de-Bernegoue, …).
o Une volonté de réhabiliter le bâti ancien :
Mais des montages d’opérations (financiers…) jugés complexes (Saint-Hilaire- la-Palud, …).
Des propriétaires à accompagner.
Des outils spécifiques : OPAH Renouvellement Urbain (12 communes), ORI, Permis de Louer et Observatoire des copropriétés (Niort).
Des programmes nationaux : Action Cœur de Ville (Niort) et Petites Villes de Demain (Mauzé-sur-le-Mignon). Enjeux et orientations stratégiques,
scénario d’évolution programmatique
et territorialisé 27/10/2021 55
• La définition des orientations et du scénario d’évolution du territoire de la CAN du Niortais s’appuie sur le bilan du premier PLH, les constats réalisés dans le cadre du diagnostic et les enjeux qui en découlent, les éléments fournis par l’Etat, la réflexion collective qui a été conduite au travers des différentes rencontres et entretiens menés auprès des élus et des partenaires. Elle prend également en compte les orientations définies dans le cadre du précédent PLH, qui sont ainsi remaniées.
• Les orientations et les objectifs fixés dans le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) qui couvre la période 2020-2040, servent de cadre aux objectifs affichés pour les six ans du PLH 2022-2027, à l’échelle de l’ensemble du territoire et selon l’organisation territoriale définie dans le PADD du SCoT . Visant une approche plus fine, le PLH propose une déclinaison des objectifs de production de logements neufs à l’échelon communal. Cette projection est mise en parallèle avec l’examen des potentialités foncières réalisé par les communes, qu’il conviendra d’affiner. Le travail précis de repérage des gisements fonciers, est, en effet, en cours de détermination par les services de la CAN en collaboration étroite avec les élus dans le cadre de l’élaboration du PLU-I D.
• L’objet de ce document est de présenter :
o Le retour sur les enjeux et les pistes de solutions abordés lors des entretiens communaux.
o Les orientations stratégiques et les actions qui sont envisagées.
o La territorialisation et la segmentation du scénario d’évolution. 27/10/2021 56
1. Retour sur les entretiens communaux
2. Orientations
3. Territorialisation et segmentation du scénario 1. Retour sur les entretiens communaux
27/10/2021 57
Différents temps d’échanges ont été organisés avec les communes tout au long
de la démarche dans l’objectif de co-construire ce nouveau PLH. Ils ont pris la
forme d’ateliers territoriaux les 2 et 3 mars 2021, ainsi que de rencontres
individuelles avec les représentants de chacune des communes les 10, 11 et
12 mai 2021.
Lors de ces derniers entretiens, différents thèmes ont été abordés,
principalement les dynamiques passées, les besoins actuels en logement et les
produits à développer, les orientations et les hypothèses de répartition de la
production de logements neufs proposées, les opérations d’habitat en cours et les
projets connus, les actions à mener dans le bâti ancien.
Ainsi, différents enjeux ont été identifiés avec les élus des communes et
une réflexion sur les réponses qu’il serait possible / souhaitable d’apporter
évoquée. La volonté de produire des opérations de meilleure qualité, le regret de
ne pas maitriser certains phénomènes comme l’évolution des effectifs scolaires,
la rétention foncière ont été clairement indiqués. Et le développement de certains
produits spécifiques a été abordé. 1. Retour sur les entretiens communaux
27/10/2021 58
Face aux principaux enjeux identifiés avec les communes, quelles sont les réponses à apporter ?
Une volonté d’aller vers plus de qualité, conserver la qualité de vie, les paysages (lotissements, découpage parcellaire, logements) :
• Découpage parcellaire par les propriétaires :
Enjeu d’anticipation / régulation face aux excès dans un marché du foncier en détachement très actif : densification raisonnée, limitation des vis-à-vis, nuisances liées au voisinage, manque de stationnement, …
Accompagnement des propriétaires au cas par cas : Assistance à Maitrise d’Ouvrage (AMO) ?
Outils règlementaires dans le futur PLU-I D pour freiner ou inciter : bandes non constructibles ?
• Qualité des lotissements :
Enjeu de mieux travailler les limites séparatives, intégration de circulations douces, gestion du stationnement, végétalisation, qualité des espaces publics, prise en compte du tissu urbain et paysager environnant
Opérations exemplaires ?
Référentiel commun de règles et d’outils pour le territoire ?
Recours aux professionnels présents sur le territoire : services de la CAN, CAUE 79, Parc Naturel Régional, ID 79 (Ingénierie Départementale 79 : outil créé par le Département au service des collectivités) ?
• Qualité des logements et innovation :
Enjeu de développement d’une offre de bonne qualité et abordable, alors que le coût du foncier augmente, prise en compte de nouveaux usages, impact environnemental
Maisons à énergie positive ? Architecture bioclimatique ?
Vers la conception d’une « maison niortaise » ?
Mise en place d’une cellule de recherche architecturale ? 1. Retour sur les entretiens communaux
27/10/2021 59
• Réalisation d’opérations en centre-bourg :
Enjeu de remise sur le marché de logements vacants, neuf en cœur de bourg, de dynamisation de la vie sociale
Accompagnement en ingénierie ?
Etude de faisabilité ?
Accompagnement financier spécifique de la CAN selon les projets ?
Accompagnement à la réalisation de « plan guide » / étude d’aménagement en vue du PLU-I D (réflexion voirie, centralités, …) ?
• Volonté de travailler avec des opérateurs, pour des programmes d’ensemble :
Enjeu de maintien d’une offre foncière d’une certaine taille ? Y compris en limite d’urbanisation ?
Identification des gisements fonciers stratégiques dans le cadre du repérage foncier (dans l’enveloppe urbaine ou en dehors si gisement interne faible) ?
Création d’enveloppes foncières d’attente dans le PLU-I D ? 1. Retour sur les entretiens communaux
27/10/2021 60
Un manque de maîtrise : effectifs scolaires, disponibilités (foncier, offre locative, logements vacants)
• Evolution des effectifs scolaires :
Enjeu de maintien des effectifs et de maîtrise du peuplement, de réflexion prospective sur l’offre scolaire
Lotissement de 15 maisons en accession = réponse obligatoire ? Offre de logements à louer (maisons) pour mieux conserver les jeunes de la commune ou des communes environnantes ?
Prise en compte du « point mort » en vue d’un lissage du rythme de construction ?
• Réduction de l’offre locative sociale liée aux ventes HLM :
Enjeu de reconstitution de l’offre alors que le foncier n’est pas extensible, pérennité des investissements réalisés par les communes
Reconstitution de l’offre y compris dans les communes ?
Avec quel soutien financier de la CAN ?
Le prévoir dans les OAP ?
• Rétention foncière, spéculation, faiblesse des réserves foncières communales : Enjeu d’anticipation
Majoration de la taxe foncière non bâtie sur les terrains constructibles ?
Acquisitions en fonction des opportunités ?
Droit de préemption urbain ?
Périmètres de veille foncière sur les projets stratégiques ?
Aide à la maitrise foncière publique de la CAN ?
Instauration de ZAC ? 1. Retour sur les entretiens communaux
27/10/2021 61
• Logements vacants :
Enjeu de reconquête des centres-bourgs
Création d’une aide spécifique de la CAN dans le cadre d’une rénovation globale (hors Anah) ?
Mise en place d’un groupe de travail dédié ? D’une AMO dans le cadre d’une future OPAH-RU ?
• Assainissement complexe ou impossible :
Enjeu de reconquête des centres-bourgs
• Lotissements privés dont la situation est bloquée (le promoteur « ne donne plus de nouvelles depuis plusieurs années ») :
Outils juridiques : expropriation ? 1. Retour sur les entretiens communaux
27/10/2021 62
Des questionnements concernant certains produits spécifiques
• Logements pour les personnes âgées :
Enjeu de diversification de l’offre
Maison de « plain-pied » ou avec étage ? Maison en cœur de bourg ? Locatif social / accession à la propriété ? Résidence avec services ?
Quel dialogue avec les porteurs de projet : bailleurs HLM, opérateurs privés spécialisés ?
• Logements pour les jeunes familles :
Enjeu de diversification de l’offre
Lotissements ? Locatif social ? Accession sociale ? Nouveaux montages avec la dissociation de la propriété ?
• Logements pour les étudiants (à Niort) :
Résidence Habitat Jeunes ? Co-living ?
• Logements locatifs communaux :
Des situations différentes selon les communes, une réponse dans les communes rurales
dépourvues d’offre locative sociale :
Les conserver ? Les réhabiliter ? Les vendre ? En réaliser de nouveaux ? Les proposer en gestion à un bailleur HLM (par bail emphytéotique) ? 27/10/2021 63
1. Retour sur les entretiens communaux
2. Orientations
3. Territorialisation et segmentation du scénario 2. Orientations
27/10/2021 64
Les éléments de diagnostic, les rencontres avec les élus des communes et les différents partenaires ont
permis de mettre en évidence les enjeux importants pour la CAN, territoire attractif sur les plans
économique, démographique, environnemental et touristique notamment en sa frange ouest. Ces enjeux se
traduisent en cinq orientations stratégiques :
1) Améliorer la qualité des projets de construction en confortant l’identité architecturale, urbaine et
paysagère des communes
2) Confirmer le réinvestissement du parc privé et communal existant
3) Rééquilibrer l’offre de logements en s’appuyant sur la stratégie habitat et l’organisation du marché
immobilier et le développement de l’enseignement supérieur
4) Apporter des réponses spécifiques au plus près des besoins et en accord avec les équilibres sociaux
recherchés
5) Développer les fonctions de pilotage et d’animation du partenariat
Ces orientations constituent le socle du programme d’actions qui comprend 21 actions. Parallèlement à la
reconduction, l’ajustement ou le renforcement de certaines actions déjà en œuvre notamment sur le plan des
interventions dans le parc existant, la mise en place de nouvelles actions vient enrichir ce programme.
La recherche d’une plus grande qualité et d’une plus grande maitrise qui s’est notamment exprimée lors des
rencontres communales, visant les projets de construction (lotissements, dents creuses, découpage
parcellaire, …) et de dynamisation des centres bourgs (logements vacants, dégradés, abandonnés), pose la
question de la maitrise foncière, de la mise en place de nouvelles façons d’opérer, de l’accompagnement des
communes et des habitants, du développement et de la diversification des produits pour qu’ils soient plus en
adéquation avec les besoins de la population. 2. Orientations
27/10/2021 65
Différents leviers devront être actionnés par le biais de la mise en place d’une
stratégie foncière (repérage, observatoire foncier, …), de la reconduction de
certains dispositifs (OPAH, Permis de louer, …), du développement de produits
(logements abordables dont le PLA-I Adapté, logements étudiants, pour jeunes
actifs, pour séniors, …), voire de recourir et d’en instaurer de nouveaux (Action
Cœur de Ville, Petite Ville de Demain, DIIF, …).
Pour s’assurer de la mise en place de ces actions et évaluer les effets de la
politique mise en place, la fonction de pilotage et d’animation, déjà assurée par
la Communauté d’Agglomération du Niortais, sera poursuivie et complétée en
collaboration avec les communes et les partenaires. 27/10/2021 66
Un rythme de construction de 650
logements / an, fixé dans le PLH actuel
et repris dans le SCoT en vigueur
Une production neuve dominée par le
lotissement pavillonnaire mono produit,
où la taille de la parcelle se réduit pour
compenser la hausse du coût
d’opération, et qui échappe aux primo-
accédant à la propriété, générant un
habitat avec une densité mal maîtrisée
Des démarches engagées par
l’Agglomération du Niortais en matière
d’identification du gisement foncier, de
sites de reconquête de friches et
patrimoines vacants, en lien avec les
communes, et une approche
programmatique sur des sites test
Améliorer la
qualité des
projets de
construction
en confortant
l’identité
architecturale
, urbaine et
paysagère
des
communes
1. La stratégie foncière, comme
un pré requis à la mise en place
d’un urbanisme de projet
Nouvelle
action
2. Accompagner les communes
dans leur stratégie
d’aménagement en engageant
des études de faisabilité
opérationnelle
3. Renforcer les outils
d’aménagement pour assurer la
réalisation du projet habitat et
urbain
Orientation 1 Actions
Une progression du taux de vacance
marquée dans les centres anciens
Des études de renouvellement urbain
dans les douze communes de l’OPAH
Renouvellement Urbain
Un redécoupage du parcellaire par
détachement
4. Engager la diversification des
formes d’habitat en intégrant les
spécificités des segments de
marché immobilier
Nouvelle
action
Nouvelle
action
Nouvelle
action 27/10/2021 67
Des études pré-opérationnelles
sur trois copropriétés repérées en
difficultés sur Niort et la mise en
place d’un dispositif de veille sur
les copropriétés (VOC)
L’existence du comité technique
de lutte contre l’habitat indigne,
permettant un accompagnement
des communes
La mise en place du SARE :
Service d’Accompagnement à la
Rénovation Energétique
Confirmer le
réinvestisse
ment du
parc privé et
communal
existant
Action qui
se poursuit
5. Poursuivre la mise en œuvre
opérationnelle des dispositifs en
cours
6. Définir les modalités et
objectifs du futur dispositif
communautaire après 2022, en
articulation avec les autres
dispositifs
Orientation 2 Actions
La mise en place du Permis de
louer sur plusieurs îlots à Niort
Des démolitions envisagées à
Niort dans le quartier du Clou
Bouchet + réflexions en cours sur
le quartier de La Gare
Une incitation financière au
conventionnement du parc
communal, la promotion du bail
emphytéotique / à réhabilitation
10. Définir le devenir opérationnel
du parc locatif communal : point
sur la stratégie communale
(ventes, réhabilitation)
Action qui
se poursuit
7. Développer le Prêt à taux 0 %
pour la primo-accession à la
propriété dans le parc ancien
Nouvelle
action
Action qui
évolue 27/10/2021 68
Un parc social concentré
géographiquement, peu diversifié
dans ses typologies et une offre à
bas loyers concentrée dans les
QPV à Niort
Une plus forte tension de la
demande sociale sur le Cœur
d’Agglomération (hors Niort)
Un rééquilibrage territorial
perceptible ; Objectif SRU de 20
% à assurer à Aiffres et Chauray
(voire à Echiré et Vouillé)
Rééquilibrer
l’offre de
logements
en
s’appuyant
sur la
stratégie
habitat et
l’organisation
du marché
immobilier
9. Adapter les modalités de
financement du logement social
et engager le dialogue avec les
opérateurs en amont de la
conception des projets
Orientation 3 Actions
Un parc social composé à 24 %
de petits logements (T1 et T2), et
7 % de logements de cinq pièces
et plus. Les ménages d’une
personne représentent 47 % de la
demande. L’accès au parc est
plus difficile pour les ménages
composés de 3 personnes ou +
Une production HLM en majorité
constituée de pavillons de plain-
pied de trois pièces, sur le
modèle du lotissement privé
10. Développer l’accession
sociale à la propriété avec
adaptation des modalités de
financement de la primo-
accession
Une difficulté pour conserver les
primo accédants qui s’éloignent
du Cœur d’Agglomération
11. Stratégie programmatique
dans les quartiers de Niort -
Quartier Prioritaire Politique de la
Ville (QPV) « Clou Bouchet »
12. Stratégie programmatique
dans les quartiers de Niort -
Quartier Prioritaire Politique de la
Ville (QPV) « Ribray-
Gavacherie »
Action qui
évolue
Action qui
évolue
Action qui
évolue
Action qui
évolue 27/10/2021
69
La persistance de catégories de
ménages à très faibles ressources :
familles monoparentales, jeunes de
moins de 30 ans. L’impact social de la
crise sanitaire actuelle doit être pris en
compte
Apporter des
réponses
spécifiques
au plus près
des besoins
et en accord
avec les
équilibres
sociaux
recherchés
14. Favoriser le développement de
moyens en insertion et en
accompagnement social, dans le parc
existant ou à créer et via le
développement d’une offre en PLA-I
Adapté
15. Expérimenter de nouveaux produits
séniors et intergénérationnels
16. Soutenir l’accueil des alternants,
apprentis et jeunes actifs
17. Développer une offre adaptée de
logements étudiants à l’appui des
conclusions de l’étude de marché
immobilier et du développement de
l’enseignement supérieur
Orientation 4 Actions
Un développement d’une offre en PLA-I
Adapté qui fait débat, et un enjeu de
renforcement de l’offre en
accompagnement des publics
précarisés dans le logement ordinaire
Un vieillissement de la population plus
fort qu’en moyenne en France. Les
projections : + 3 700 personnes de 75
ans et plus sur le territoire d’ici 2027
La ville de Niort qui propose une offre en
habitat adapté, d’urgence, temporaire.
Un projet de création d’une nouvelle
Maison Relais à Bessines (gérée par
l’UDAF 79)
Des étudiants / apprentis / alternants
modestes (budget inférieur à 300 € /
mois charges comprises), qui
privilégient la proximité des lieux de
formation et le coût du logement + des
étudiants plus aisés, pour qui
l’attractivité et la proximité de l’hyper-
centre (meublés / cololocation) comptent
= budget de 300 € à 500 € / mois
(charges comprises). Un objectif de 5
000 étudiants à horizon 2028
Nouvelle
action
Nouvelle
action
13. Conforter, voire renforcer l’offre de
logements et d’hébergement destinés
aux personnes en situation de grande
vulnérabilité et d’exclusion sociale
18. Concrétiser les réflexion sur
l’amélioration de la prise en charge
des Gens du Voyage
Nouvelle
action
Action qui
évolue
Action qui
évolue
Action qui
se poursuit 27/10/2021 70
Développer
les fonctions
de pilotage
et
d’animation
du
partenariat
19. Accroitre le rôle de la CAN en
mettant en place une Commission
du Logement Social et en
s’interrogeant sur l’opportunité de
la prise de la compétence
« Délégation des aides à la
pierre »
20. Développer un partenariat
avec les communes sur
l’avancement et le contenu des
projets communaux
Orientation 5 Actions
L’évaluation à mi-
parcours du PLH 2016-
2021 a permis
d’engager des
premiers ajustements
des aides et d’intégrer
les orientations du
SCoT et les premières
réflexions du PLU-I D
Le partenariat est
activé régulièrement
dans le cadre des
instances (CIL,
séminaire habitat).
Toutes les démarches
de réflexion sont
réalisées en
concertation avec les
partenaires (évaluation,
études stratégiques,
autres)
21. Evaluer annuellement la
politique de l’habitat en lien avec
les observatoires et en appui du
Séminaire habitat, et contribuer à
l’animation et à l’organisation des
instances partenariales
Nouvelle
action
Nouvelle
action
Action qui
se
poursuit 27/10/2021 71
1. Retour sur les entretiens communaux
2. Orientations
3. Territorialisation et segmentation du scénario 3. Territorialisation et segmentation du scénario
27/10/2021 72
Objectifs du SCoT 2020-2040
Source : SCoT CAN
Variation
du nb
d'habitants
par an
Production
nb de
logements
neufs par an
CA du Niortais 800 650
Niort 398 325
Cœur d'agglomération hors Niort 122 98
Communes d'équilibre 154 125
Communes de proximité 126 102
L’élaboration du scénario d’évolution pour les six ans du PLH (2022-2027) s’appuie sur :
• Les objectifs du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT), qui couvre la période 2020- 2040.
• La notion de « Point mort » » avec la prise en compte du desserrement, du renouvellement, de la variation du nombre de logements vacants et de résidences secondaires.
Les objectifs du SCoT indiquent :
• Pour l’ensemble de la CAN :
- Une croissance de la population de
800 habitants en moyenne / an.
- Une production de 650 logements
neufs en moyenne / an.
• Une répartition selon l’organisation
territoriale (Cœur d’Agglomération,
communes d’équilibre et communes de
proximité).
NB : les chiffres présentés sont à l’arrondi. 27/10/2021 73
1/ Les besoins en logements, hors croissance démographique (notion du « Point mort » )
La production de logements neufs sert aussi à répondre à d’autres types de besoins regroupés sous le terme de « Point mort » qui comprend :
• Le desserrement des ménages en lien avec la décohabitation, le vieillissement des habitants et les séparations / divorces.
• La variation du nombre de logements vacants.
• La variation du nombre de résidences secondaires (et de logements occasionnels).
• Le renouvellement du parc de logements, avec notamment une hypothèse de démolition de 267 logements locatifs sociaux à Niort (Clou Bouchet : 126 logements + quartier de La Gare : 141 logements).
Le « Point mort » est le niveau de construction nécessaire pour permettre la stabilisation du nombre d’habitants. 27/10/2021 74
Evolution de la taille moyenne des ménages :
• Un léger ralentissement du desserrement est envisagé grâce à l’installation de ménages avec enfants.
• La taille moyenne des ménages passerait de 2,08 en 2017 à 2,01 en 2028.
• A Niort, la taille moyenne des ménages est déjà très basse.
• Le desserrement « consommerait » entre 2017 et 2028, de l’ordre de 156 logements par an, soit 25 % de la production de logements neufs, contre 30 % lors de la période précédente.
Taille moyenne
des ménages
2017
Taux d'évol 2012-
2017
par an
Taille moyenne
des ménages
2028
Taux d'évol 2017-
2028
par an
2012-2017 Scénario PLH 2017-2028
CA du Niortais 2,08 -0,35% 2,01 -0,27% 196 156
Niort 1,87 -0,19% 1,84 -0,12% 56 37
Cœur d'agglomération hors Niort 2,29 -0,56% 2,18 -0,43% 41 34
Communes d'équilibre 2,20 -0,75% 2,07 -0,55% 64 49
Communes de proximité 2,44 -0,37% 2,35 -0,35% 35 35
Desserrement : besoins en
logements (nb de logts / an) Période 2012-2017 SCENARIO PLH
Taille moyenne des ménages et
desserrement
Scénario PLH 75
Logements vacants : vers un infléchissement de la tendance
L’objectif : réduire le taux et le nombre, pour atteindre un taux de 7 % en 2028. Deux enjeux sur le territoire :
• Résorber la vacance structurelle à Niort, dans les communes d’équilibre et de proximité (principalement dans les centres-bourgs). Un outil : le futur programme communautaire d’amélioration du parc ancien.
• Détendre le marché pour obtenir une meilleure fluidité dans le parc de logements des communes du Cœur d’Agglomération (hors Niort), d’où une légère augmentation de la vacance. Un marché tendu contribue à l’augmentation du niveau des prix.
2007 2012 2017 2007 2012 2017 2007- 2012 2012- 2017
CA du Niortais 2655 4481 5015 4,7% 7,4% 7,9% 365 107
Niort 1485 2908 3052 4,7% 8,8% 8,9% 285 29
Cœur d'agglomération hors Niort 259 305 346 4,0% 4,0% 4,2% 9 8
Communes d'équilibre 415 629 786 4,7% 6,7% 7,9% 43 31
Communes de proximité 496 640 832 5,1% 6,0% 7,4% 29 38
Logements vacants Source Ins ee 2007 2012 2017
France métropolitaine 6,4% 7,5% 8,1%
Nombre Taux Variation du nombre par an Logements vacants
Source Ins ee
Nbre 2017 Taux 2017 Nbre 2028 Taux 2028 Total Par an
CA DU NIORTAIS 5015 7,9% 4855 7,0% -120 -20
COMMUNES A ENJEU DE RESORPTION DE LA VACANCE 4669 8,4% 4405 7,3% -198 -33
Niort 3052 8,9% 2850 7,7% -151 -25
Communes d'équilibre 786 7,9% 750 6,7% -27 -4
Communes de proximité 832 7,4% 805 6,6% -20 -3
COMMUNES A ENJEU DE DETENTE DU MARCHE 346 4,2% 450 4,9% 78 13
Cœur d'agglomération hors Niort 346 4,2% 450 4,9% 78 13
SCENARIO PLH
Logements vacants
Nombre et taux 2017 Nombre et taux 2028 Scénario PLH Variation 2022-2028 27/10/2021 76
Nombre 2017 Taux 2017 Nombre 2028 Taux 2028
CA du Niortais 2005 3,1% 1983 2,9%
Niort 923 2,7% 880 2,4%
Cœur d'agglomération hors Niort 73 0,9% 73 0,8%
Communes d'équilibre 512 5,1% 520 4,6%
Communes de proximité 496 4,4% 510 4,2%
SCENARIO PLH
Résid. second. et logts occas.
Période 2012-2017 Scénario PLH
Evolution du parc de résidences secondaires et des logements occasionnels
Vers une stabilisation du nombre et du taux global sur l’ensemble du territoire de la CAN. Dans certaines communes du Marais, les résidences secondaires sont toujours recherchées. 27/10/2021 77
Pop
municipale
2018 (ins ee)
Taux d'évol
pop 2013-
2018 par an
Pop
muncipale
2028
Taux d'évol
pop 2018-
2028 / an
Variation
du nb d'hab
2018-2028
par an
CA du Niortais 121 220 0,59% 129 220 0,64% 800
Niort 59 059 0,57% 63 040 0,65% 398
Cœur d'agglomération hors Niort 18 120 0,59% 19 360 0,66% 124
Communes d'équilibre 19 531 0,21% 21 060 0,76% 153
Communes de proximité 24 510 0,93% 25 760 0,50% 125
Scénario PLH Période 2013-2018
SCENARIO PLH
Evolution de la population
L’évolution de la population : l’objectif annuel fixé par le SCoT est appliqué pour l’ensemble de la CAN et pour les groupes de communes.
2/ Les besoins en logements pour répondre à l’objectif de croissance démographique 27/10/2021 78
Conséquences sur la production de logements neufs :
Les objectifs de production de logements neufs du SCoT sont respectés.
Remarque : les prévisions démographiques ont pour point de départ le recensement 2017. L’objectif démographique fixé par le SCoT au PLH est donc évalué du 1er janvier 2017 (121 220 habitants) au 1er janvier 2028 (129 220 habitants). Pour atteindre cet objectif, il convient de produire en moyenne 651 logements par an, pendant 11 ans. Or, sur les trois premières années (2017-2018-2019), 555 logements ont été construits, soit un manque de 300 logements, qui réduit la portée démographique de la construction, sauf à construire davantage après.
2012-2016
inclus par an
2017-2019
inclus par an Par an
Total 2022-2027
inclus (6 ans)
Dont Point
mort
Dont
croissance
démographiqu
e
CA du Niortais 645 555 651 3 905 248 377
Niort 361 253 326 1 956 99 207
Cœur d'agglomération hors Niort 85 118 97 579 52 51
Communes d'équilibre 90 104 127 762 52 69
Communes de proximité 109 79 101 608 45 50
Période 2012-2020
SCENARIO PLH
Production de logements neufs
Scénario PLH 27/10/2021 79
Déclinaison de la production de logements neufs et des potentialités par commune
La déclinaison de la production de logements neufs par commune est basée (sauf exception) sur le poids démographique de chaque commune au sein du « groupe » auquel elle appartient. Cette hypothèse de travail constitue en quelque sorte une valeur de référence, impliquant un indice de construction identique à toutes les communes (sauf exception).
En parallèle, pour vérifier les capacités des communes à réaliser les objectifs, est indiqué le potentiel repéré dans chaque commune (source : entretiens communaux réalisés les 10, 11 et 12 mai 2021, puis vérification par les communes). Celui-ci comprend les opérations de logements projetées et les potentialités dans le diffus. Il est probable que parmi ces projets, certains ne se concrétiseront pas, ou seront retardés, alors que d’autres pourront émerger.
Cette mise en perspective montre :
• A Niort, le potentiel identifié intègre notamment les opérations envisagées et la volonté de la ville de construire chaque année une résidence (sénior, étudiants, social, mixte, privée, coliving ou intergénérationnel) d'environ 100 logements, soit 600 logements d’ici 2028. D’où un potentiel total qui s’élève à environ 310 logements en moyenne par an pour la période 2022-2027 inclus, à hauteur des objectifs théoriques définis.
• Sur le reste du territoire de la CAN, le potentiel est beaucoup plus important que l’objectif de production dans le Cœur d’Agglomération (hors Niort), et dans l’ensemble des communes de proximité, alors qu’il est équivalent pour les communes d’équilibre. 27/10/2021 80
Déclinaison de la production de logements neufs et des potentialités par commune
Dans les communes où les potentialités sont largement supérieures aux objectifs, il convient d’être vigilant quant au rythme de lancement et de commercialisation des opérations au regard :
o De l’équilibre du projet d’ensemble compte tenu des niveaux d’équipements et de services et des contraintes de mobilité,
o De l’impact souvent de durée limitée sur les équipements communaux (scolaires, …),
o De l’impact sur le taux de logements locatifs sociaux (en lien avec l’augmentation du nombre résidences principales) pour les communes dites « SRU »,
o De la ligne de conduite à respecter quant aux restrictions en matière de consommation foncière (cf élaboration actuelle du PLU-I D),
o Des disponibilités foncières à conserver après 2027,
o Du budget de la CAN pour le financement des logements sociaux.
Pour les communes à faible construction, l’enjeu est celui de la prospection foncière.
Pour celles qui ont des potentialités équivalentes à l’objectif, un suivi est à opérer avec les communes pour vérifier les capacités à sortir les projets envisagés et à réaliser les objectifs.
Des outils :
o La cartographie des opérations potentielles de logements repérées dans chaque commune,
o Le phasage des opérations d’aménagement,
o La nécessité de travailler les projets différemment,
o Le suivi annuel présenté en COPIL du PLH de la production de logements neufs (et de logements sociaux) et de la mobilisation du foncier.
Pour finaliser la programmation communale, il conviendra de s’appuyer sur l’inventaire foncier qui est en cours de constitution dans le cadre de l’élaboration du PLU-I D. 27/10/2021 81
Nb logements /
an
Nb logements
total
Indice de
construction
Nb logements /
an
Nb logements
total
Poids de la pop
2018 de chaque
commune dans
son groupe (sauf
Nb logements
/ an
Nb logements
total
Indice de construction
estimé (1) 2022-2027
inclus
CA du Niortais 611 4 887 5,2 651 3 905 / 726 4 358 5,9
Niort 321 2 566 5,7 326 1 956 / 310 1862 5,3
Cœur d'agglo hors Niort 97 777 5,6 97 579 100% 152 914 8,3 Aiffres 18 145 3,4 32 192 56 337 10,1 Chauray 48 381 7,2 37 219 38 225 5,3 Vouillé 16 131 5,0 17 103 36 214 10,5 Bessines 13 103 7,9 8 45 14 82 7,9 Sciecq 2 17 3,4 3 20 9 56 14,1 Communes d'équilibre 95 761 5,0 127 762 100% 128 769 6,5 Échiré 32 258 9,7 22 133 17% 28 169 8,0 Coulon 13 103 5,9 15 88 12% 17 103 7,5 Beauvoir-sur-Niort 8 60 4,4 11 69 9% 17 101 9,6 Frontenay-Rohan-Rohan 6 49 2,2 18 111 15% 12 71 4,1 Magné 8 64 3,0 17 105 14% 22 131 7,9 Mauzé-sur-le-Mignon 12 92 4,3 19 111 15% 15 90 5,3 Prahecq 13 103 6,4 14 86 11% 12 72 5,5 Saint-Hilaire-la-Palud 4 32 2,6 10 60 8% 5 32 3,4 (1) Indice de construction : nombre de logements construits par an pour 1000 habitants
(2) Sauf ajustement pour Aiffres et Bessines
Potentialités des communes
(projets + diffus) selon les entretiens communaux
de mai 2021, va lidés a près COPIL du 1er juin
PRODUCTION DE
LOGEMENTS NEUFS
SCENARIO PLH
CA du NIORTAIS
2012-2019 inclus (8 ans)
OBJECTIF PLH 2022-2027 inclus (6
ans) Hypothèse basée sur le poids de population
des communes (2)
Déclinaison de la production de logements neufs et des potentialités par commune 27/10/2021 82
Nb logements /
an
Nb logements
total
Indice de
construction
Nb logements /
an
Nb logements
total
Poids de la pop
2018 de chaque
commune dans
son groupe (sauf
Nb logements
/ an
Nb logements
total
Indice de construction
estimé (1) 2022-2027
inclus
Communes de proximité 98 783 4,1 101 608 100% 135 813 5,4 Amuré 1 6 1,6 11 2% 9 55 20,9 Arçais 1 10 2,1 15 2% 5 32 8,8 Le Bourdet 2 12 2,6 14 2% 4 23 6,4 Brûlain 2 18 3,1 19 3% 3 15 3,2 Plaine-d'Argenson 3 21 2,7 24 4% 7 44 7,4 Épannes 5 39 6,0 21 4% 5 30 5,6 Fors 5 36 2,5 45 7% 10 60 5,4 La Foye-Monjault 2 17 2,6 21 3% 4 21 4,1 Germond-Rouvre 4 30 3,2 29 5% 4 26 3,6 Granzay-Gript 4 30 4,1 22 4% 11 64 11,5 Juscorps 1 11 3,7 9 1% 1 3 1,3 Marigny 3 22 3,1 22 4% 6 36 6,7 Prin-Deyrançon 1 8 1,6 15 2% 3 19 5,1 La Rochénard 2 13 3,2 14 2% 3 15 4,8 Saint-Gelais 20 157 9,9 52 9% 6 34 2,6 Saint-Georges-de-Rex 1,5 12 3,7 11 2% 5,8 35 13,6 Saint-Martin-de-Bernegoue 3 23 3,6 20 3% 5 27 5,6 Saint-Maxire 9 68 7,0 32 5% 14 83 10,3 Saint-Rémy 5 40 4,7 28 5% 6 38 5,6 Saint-Romans-des-Champs 0 2 1,4 4 1% 1 3 2,8 Saint-Symphorien 10 79 5,2 48 8% 11 64 5,4 Sansais 2 12 2,0 19 3% 1 3 0,7 Val-du-Mignon 2 17 1,9 27 4% 1 6 0,9 Vallans 3 23 3,7 20 3% 4 24 5,0 Le Vanneau-Irleau 3 22 3,2 22 4% 4 21 3,9 Villiers-en-Plaine 7 55 4,0 44 7% 5 32 3,0 (1) Indice de construction : nombre de logements construits par an pour 1000 habitants
Potentialités des communes
(projets + diffus) selon les entretiens communaux
de mai 2021, va lidés a près COPIL du 1er juin
PRODUCTION DE
LOGEMENTS NEUFS
SCENARIO PLH
CA du NIORTAIS
2012-2019 inclus (8 ans)
OBJECTIF PLH 2022-2027 inclus (6
ans) Hypothèse basée sur le poids de population
des communes (2)
Déclinaison de la production de logements neufs et des potentialités par commune 27/10/2021 83
Objectifs de production de logements sociaux
• L’objectif de production de logements sociaux tous types confondus (PLA-I Adapté / PLA-I / PLUS / PLS / PSLA) est de 159 logements en moyenne par an, dont 105 PLA-I Adapté / PLA-I / PLUS par an (soit 15 de plus que l’objectif annuel actuel) pour l’ensemble de la CAN.
• L’objectif prend en compte les obligations des communes soumises (ou potentiellement soumises) à l’article 55 de la loi SRU.
• L’objectif est établi en estimant un taux de logement social à terme.
• Une volonté d’intervention dans le parc existant est affichée : prévoir à minima 5 % de la production de LLS en acquisition-amélioration.
• Une possibilité d’ajustements est prévue lors de l’évaluation du PLH à mi-parcours.
Estimation du taux de logements sociaux au 1er janvier 2028 selon la loi SRU (voir tableau page suivante) :
• Sont pris en compte la production (livraisons) de logements sociaux en locatif privé et social (neuf et acquisition- amélioration), ainsi qu’en accession sociale, les démolitions HLM (Niort : 267 logements au Clou Bouchet et dans le quartier de La Gare), la suppression des 2 RHJ et la construction d’une nouvelle RHJ et le conventionnement Anah. Mais point de vigilance : les plans de vente des bailleurs HLM ne sont pas comptabilisés dans le calcul du taux de logements
sociaux (NB : seuls les logements HLM vendus à leurs occupants sont comptabilisés dans le décompte SRU encore pendant 10 ans.).
• Niort, un enjeu de rééquilibrage : une partie de l’offre démolie sera reconstituée dans la ville (hors QPV) et dans les autres communes du Cœur d’Agglomération. Un enjeu de maintien d’une offre en PLA-I (niveau de loyers peu élevés) pour poursuivre l’accueil des ménages à faibles ressources. Un taux estimé à 23 % en 2028.
• Aiffres et Chauray : un taux de 20 % au 1er janvier 2028.
• Echiré et Vouillé : poursuite d’un rattrapage sur ce PLH.
• Autres communes : garder une possibilité de production pour répondre aux besoins (notamment dans les communes d’équilibre), et prendre en compte les projets identifiés des communes.
Au total, l’objectif de production locative sociale conduit à une très légère augmentation du taux de logements sociaux, qui serait de 16,3 % en 2028 sur l’ensemble du territoire. 27/10/2021 84
Objectifs de production de logements sociaux
Nombre
moyen / an
Total
2022-2023-
2024
Total
2025-2026-
2027
Taux / Résid
Princ Nombre
Taux estimé
en 2028 (4)
Nb estimé
2028
Niort 72 216 216 23,7% 7 373 23,0% 7 549 176 244 (+165 RHJ) Aiffres 15 49 40 17,8% 426 20,0% 515 89 99 Chauray 33 42 155 15,3% 484 20,0% 681 197 121 Echiré 12 35 35 11,0% 179 14,0% 249 70 72 Vouillé 13 38 38 2,3% 33 7,0% 109 76 61 Total des 5 communes "dites SRU" 144 380 484 21,4% 8 495 21,6% 9 103 608 570
Autres cnes Cœur d'agglo hors Niort 1 0 6 3,5% 36 3,8% 42 6 2 Autres communes d'équilibre 8 25 23 8,0% 599 7,9% 647 48 43 Communes de proximité 6 15 18 3,4% 350 3,5% 383 33 50
CA du Niortais 159 420 531 16,2% 9 480 16,3% 10 175 695 665
(4) Residences principales 2028 selon taux d'évolution du scénario du groupe de communes.
(5) Source : Entretiens communaux des 10, 11, 12 mai 2021. La répartition par financement LLS des projets n'est pas définie
Pour RP Niort : prise en compte RP DHUP 2020.
SCENARIO PLH 2022-2027 inclus
Production logements sociaux neufs et
AA (PLAIA / PLAI / PLUS / PLS Séniors / PLS
Etudiants / PSLA) - Hors RHJ (1)
Parc logements sociaux au
1/1/2021 (s ource : DDT) (2)
Parc de logements
sociaux estimé 2028 (3)
Variation
parc
logements
sociaux 2020-
2028
Nb total
a pproxima tif de LLS
da ns les
opéra tions en
cours et projetées
pa r les communes
(5)
(1) Il s'agit des livraisons (y compris la reconstitution de l'offre démolie)
(2) Sont compris : logements foyers, résidences lits ; personnes physiques, SCI et autres ; IAA, DSH, ERILIA, SOLIHA, SEMIE. Aucun PSLA / BRS. Correspond au décompte SRU
(3) Sont pris en compte la production de logements sociaux locatifs et en accession sociale (neufs et AA) ; le conventionnement Anah ; les démolitions (267 logements à Niort) ; la suppression des 2 RHJ et
la construction d'1 nouvelle à Niort. Y compris la reconstitution de l'offre démolie. NE SONT PAS PRIS EN COMPTE LES VENTES DE LOGEMENTS HLM 27/10/2021 85
Répartition de la production de logements sociaux par type de produit
Objectifs :
• Niort : un objectif de 26 % de PLA-I et un objectif élevé de PLS séniors et étudiants.
• Obligation pour Aiffres et Chauray (communes déficitaires) : prévoir a minima 30 % de PLA-I et un maximum de 30 % de PLS / PSLA.
• Echiré, Vouillé (communes prochainement déficitaires) : prévoir a minima 30 % de PLA-I.
• Prévoir une part de PLA-I Adapté pour les ménages en difficultés financières et sociales (10 % des PLA-I).
• CAN : une part de production de PLA-I de 26 %, soit 41 logements en moyenne par an.
PLAI Adapté PLAI PLUS PLS-BRS-PSLA Total LLS
40% 30% max 100%
3% 27%
PLAI adapté = 10% des PLAI
PLAI Foyers, hébergement, résidences et logements ordinaires
PLUS Logements ordinaires
PLS Foyers, hébergement, résidences et logements ordinaires
BRS Logements ordinaires en accession sociale
PSLA Logements ordinaires en accession sociale
30% mini
Les PLA-I Adaptés sont des logements très sociaux
avec la garantie d’un niveau de loyer/redevance
maîtrisé qui s’adressent à des ménages rencontrant
des difficultés économiques et sociales. Ce produit
intègre un volet accompagnement social des
ménages et peut être développé en résidence
sociale et en logement familial.
Répartition de la PRODUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX 2022-2027 inclus - CAN
En nombre de
logements moyen
par an
PLAI Adapté
/ PLAI
Neuf + AA
PLUS
Neuf + AA
PLS Séniors -
Etudiants PSLA Total
41 63 36 18 159
26% 40% 23% 11% 100%
16 21 25 10 72
22% 29% 35% 14% 100%
14 22 6 5 48
30% 47% 13% 10% 100%
7 12 3 2 24
30% 50% 11% 8% 100%
4 8 2 1 15
26% 56% 11% 7% 100%
Echiré, Vouillé
Autres
communes
CA du Niortais
Niort
Aiffres, Chauray
PLAI Adapté PLAI PLUS PLS-BRS-PSLA Total LLS
40% 30% max 100%
3% 27%
PLAI adapté = 10% des PLAI
PLAI Foyers, hébergement, résidences et logements ordinaires
PLUS Logements ordinaires
PLS Foyers, hébergement, résidences et logements ordinaires
BRS Logements ordinaires en accession sociale
PSLA Logements ordinaires en accession sociale
30% mini 27/10/2021 86
Les objectifs de production locative sociale
Proposition de répartition de la future production en
matière de typologies et de formes urbaines :
Alors que l’offre est essentiellement constituée de T3 et T4
(69 % du parc HLM), la moitié des demandeurs est un
ménage composé d’une personne (avec un ratio demandes /
attributions encore plus défavorable pour les grandes
familles).
Objectif : diversifier la production en introduisant davantage
de logements de petite taille (et plus ponctuellement, de
grande taille à faibles loyers), et de formes urbaines
intermédiaires.
(Source : Extrait de DDT 79 – Porter à
connaissance de l’Etat pour
l’élaboration du Programme Local de
l’Habitat de la communauté
d’agglomération du Niortais)
Tyologie CAN Niort CAN hors Niort
T1 5% 5% 1%
T2 19% 21% 13%
T3 39% 37% 47%
T4 30% 29% 33%
T5 7% 8% 6%
Total 100% 100% 100%
Collectif 64% 76% 14%
Individuel 36% 24% 86%
Parc locatif social 2019 (RPLS)
Nombre de
pièces
CA du
Niortais Niort
Autres
communes
T1-T2 40% 50% 36%
T3 35% 35% 35%
T4 20% 10% 24%
T5 et + 5% 5% 5%
100% 100% 100%
141 62 79
Objectif de répartition de la production locative sociale par
typologie 2022-2027 inclus (hors Résidence Habitat Jeune)
Total La répartition proposée de la production de logements neufs par type de produits
Le poids de la production de PLA-I Adapté / PLA-I / PLUS dans la production neuve pour Aiffres - Chauray - Echiré et Vouillé est important : environ un logement sur deux.
PLAIA / PLAI
/ PLUS
PLS
(Séniors /
Etudiants)
Accession
sociale
(PSLA)
Autre
accession
sociale
(avec PTZ)
651 100 36 18 14 484
100% 15% 5% 3% 2% 74%
326 35 25 10 3 253
100% 11% 8% 3% 1% 78%
108 53 9 7 5 33
100% 49% 8% 6% 5% 31%
217 11 2 1 6 197
100% 5% 1% 0% 3% 91% Autres communes
Accession sociale
CA du Niortais
Locatif social
TOTAL PRODUCTION NEUVE 2022-2027 En nombre moyen de logements par an Parc privé non conventionné
Niort
Aiffres, Chauray, Echiré, Vouillé Annexes 27/10/2021 89
Glossaire des sigles usités
Sigles
ADEME Agence de la transition écologique
ALEC Agence Locale de l’Energie et du Climat
AMO Assistance à Maitrise d’Ouvrage
Anah Agence nationale de l’habitat
BBC Bâtiment Basse Consommation
CAUE Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de
l’Environnement
CIL Conférence Intercommunale du Logement
DIIF Dispositif d’Intervention Foncière et Immobilière
EHPAD Etablissement d’Hébergement pour Personnes
âgées Dépendantes
Insee Institut National de la Statistique et des Etudes
Economiques
Loi SRU Loi Solidarité et Renouvellement Urbains
MOUS Maîtrise d’œuvre Urbaine et Sociale
OAP Orientations d’Aménagement et de Programmation
OPAH Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat
ORI Opération de Restauration Immobilière
ORT Opération de Revitalisation Territoriale
PADD Plan d’Aménagement et de développement
Durable
PCAET Plan Climat Air Energie Territorial
PDALHPD Plan Départemental d’Action pour le Logement
et l’Hébergement des Personnes Défavorisées
PIG Programme d’Intérêt Général
PLH Programme Local de l’Habitat
PLU I Plan Local d’Urbanisme Intercommunal
QPV Quartier Prioritaire de la Ville
SARE Service d’Accompagnement à la Rénovation
Energétique
SCoT Schéma de Cohérence Territoriale
Siloj Service Logements Jeunes
Sitadel Système d’Information et de Traitement
Automatisé des Données Elémentaires sur les Logements
et les locaux (base de données)
SNE Système National d’Enregistrement
SOLIHA Solidaires pour l’habitat
VIR Vente d’Immeuble à Rénover
VOC Veille et Observation des Copropriétés
ZAC Zone d’Aménagement Concerté 27/10/2021 90
Focus sur le parc social
PLA-I Adapté Prêt Locatif Aidé d’Intégration Adapté : finance des logements locatifs très sociaux avec la garantie d’un niveau de loyer/redevance maîtrisé. Ce produit s’adresse à des ménages rencontrant des difficultés économiques et sociales. Il intègre un volet accompagnement social des ménages et peut être développé en résidence sociale et en logement familial.
PLA-I Prêt Locatif Aidé d’Intégration : finance des logements locatifs sociaux destinés aux ménages qui rencontrent des difficultés économiques et sociales pour se loger. Les plafonds de revenus des ménages sont inférieurs de 60% à ceux du PLUS.
PLUS Prêt Locatif à Usage Social : dispositif le plus fréquemment mobilisé par les bailleurs sociaux.
PLS Prêt Locatif Social : finance des logements locatifs intermédiaires. Ils sont destinés à des ménages qui ont des revenus au-dessus des plafonds PLUS, mais trop bas pour pouvoir se loger dans le secteur privé. Les plafonds de revenus des ménages sont supérieurs de 30% à ceux du PLUS. En priorité dans les zones dont le marché immobilier est tendu.
PSLA Prêt Social Location-Accession : dispositif d’accession à la propriété destiné à des ménages sous plafonds de ressources, qui comporte une phase locative et une phase d’accession. Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 91
Décompte RPLS et décompte SRU
Le Répertoire du Parc Locatif Social (RPLS) recense les logements dits « ordinaires » des organismes d’habitations à loyer modéré, des sociétés d’économie mixte, de l’association foncière logement, des organismes bénéficiant de l’agrément prévu à l’article L.365-2 du CCH. Il contient pour chaque logement des données essentielles.
L’inventaire des logements comptabilisés au titre de l’article 55 de la loi SRU intègre :
• Le patrimoine des organismes d’HLM,
• Les autres logements conventionnés (des collectivités publiques, conventionnés par l’Anah à loyer social ou très social),
• Les logements-foyers, lits ou places pour personnes âgées, handicapées, jeunes travailleurs, travailleurs migrants et en résidences sociales, en CHRS et CADA, • Les logements PSLA (pour une durée de 5 ans suivant la levée d’option) et les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire (à compter du 1er janvier 2019), depuis la loi du 23 novembre 2018 dite loi ELAN,
• Les terrains locatifs familiaux,
• Les logements du parc privé faisant l’objet d’un dispositif d’intermédiation locative (IML). Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 92
PLAFONDS DE RESSOURCES APPLICABLES AUX BENEFICIAIRES DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX (PLA-I - PLUS - PLS) - Au 1er janvier 2021
Ressources prises en compte : Plafonds de ressources annuels (montants indiqués en gras) : à comparer au revenu fiscal de référence N-2 du ménage. En 2021, prendre en compte le(s) revenu(s) fiscal(aux) de référence du ménage indiqué(s) en ligne 25 du (des) avis d'impôt 2020 sur les revenus de l'année 2019. Le candidat locataire doit justifier de ressources égales ou inférieures aux plafonds réglementés ci-dessous :
PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) :
Catégories de ménage
Paris et communes
limitrophes(1)
(en €)
Île-de-France Hors
Paris et communes
limitrophes(1) (en €)
Autres régions
(en €)
1 personne seule 13 268 13 268 11 531
2 personnes sans personne à charge à l'exclusion des jeunes
ménages(2) ou une 1 personne seule en situation de
handicap(3)
21 626 21 626 16 800
3 personnes ou 1 personne seule + 1 à charge ou jeune
ménage(2) sans personne à charge ou 2 personnes dont au
moins 1 en situation de handicap(3)
28 348 25 995 20 203
4 personnes ou 1 personne seule + 2 à charge ou 3 personnes
dont au moins 1 en situation de handicap(3) 31 029 28 543 22 479
5 personnes ou 1 personne seule + 3 à charge ou 4 personnes
dont au moins 1 en situation de handicap(3) 36 912 33 792 26 300
6 personnes ou 1 personne seule + 4 à charge ou 5 personnes
dont au moins 1 en situation de handicap(3) 41 539 38 024 29 641
Par personne supplémentaire +4 628 + 4 235 + 3 306 Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 93
PLAFONDS DE RESSOURCES APPLICABLES AUX BENEFICIAIRES DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX (PLA-I - PLUS - PLS) - Au 1er janvier 2021
PLUS (Prêt locatif à usage social) :
Catégories de ménage
Paris et communes
limitrophes(1)
(en €)
Île-de-France Hors Paris et
communes
limitrophes(1) (en €)
Autres régions
(en €)
1 personne seule 24 116 24 116 20 966
2 personnes sans personne à charge à l'exclusion des jeunes
ménages(2) ou une 1 personne seule en situation de handicap(3) 36 042 36 042 27 998
3 personnes ou 1 personne seule + 1 à charge ou jeune
ménage(2) sans personne à charge ou 2 personnes dont au moins 1
en situation de handicap(3)
47 247 43 325 33 670
4 personnes ou 1 personne seule + 2 à charge ou 3 personnes dont
au moins 1 en situation de handicap(3) 56 410 51 897 40 648
5 personnes ou 1 personne seule + 3 à charge ou 4 personnes dont
au moins 1 en situation de handicap(3) 67 116 61 435 47 818
6 personnes ou 1 personne seule + 4 à charge ou 5 personnes dont
au moins 1 en situation de handicap(3) 75 523 69 134 53 891
Par personne supplémentaire +8 416 + 7 703 + 6 011
PLS (Prêt Locatif Social) :
Catégories de ménage
Paris et communes
limitrophes(1)
(en €)
Île-de-France Hors Paris et
communes
limitrophes(1) (en €)
Autres régions
(en €)
1 personne seule 31 351 31 351 27 256
2 personnes sans personne à charge à l'exclusion des jeunes
ménages(2) ou une 1 personne seule en situation de handicap(3) 46 855 46 855 36 397
3 personnes ou 1 personne seule + 1 à charge ou jeune
ménage(2) sans personne à charge ou 2 personnes dont au moins 1 en
situation de handicap(3)
61 421 56 323 43 771
4 personnes ou 1 personne seule + 2 à charge ou 3 personnes dont au
moins 1 en situation de handicap(3) 72 333 67 466 52 842
5 personnes ou 1 personne seule + 3 à charge ou 4 personnes dont au
moins 1 en situation de handicap(3) 87 251 79 866 61 163
6 personnes ou 1 personne seule + 4 à charge ou 5 personnes dont au
moins 1 en situation de handicap(3) 98 180 89 874 70 058
Par personne supplémentaire +10 941 + 10 014 + 7 814 Niort Agglo ● Programme Local de l’Habitat – DIAGNOSTIC – Mars 2021 - Page 94
PLAFONDS DE PRIX PSLA et BRS au 1er janvier 2021 :
Nombre de personnes destinées à
occuper le logement
Zone A
(en €)
Zone B et C
(en €)
1 personne seule 32 562 24 683
2 personnes 45 586 32 914
3 personnes 52 099 38 072
4 personnes 59 263 42 187
5 personnes et plus 67 600 46 291
PLAFONDS DE RESSOURCES APPLICABLES AUX BENEFICIAIRES DES LOGEMENTS PSLA (Prêt Social Location-Accession) et BRS (Bail Réel Solidaire) - Au 1er janvier 2021 :
Le respect des plafonds de prix est calculé au niveau de chaque logement pour ceux qui bénéficient d’un taux réduite de TVA. Les données présentées ici sont calculées selon les modalités en vigueur actuellement et applicables à partir du 1er janvier 2021, en euros au m² de surface utile.
Zone Abis A B1 B2 C
Plafond
HT/m² 4906 3717 2977 2598 2272
PLAFONDS DE REDEVANCE LOCATIVE EN PSLA au 1er janvier 2021 :
Zone Abis A B1 B2 C
Plafond
HT/m² 13,76 10,58 9,11 8,74 8,11 Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 20211
Juillet 2018
Novembre 2021
PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT (PLH) 2022-2027
DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU NIORTAIS
Programme d’actions Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 20212
PROGRAMME D’ACTIONS DU PLH 2022-2027
ORIENTATION 1 : AMELIORER LA QUALITE DES PROJETS DE CONSTRUCTION EN
CONFORTANT L’IDENTITE ARCHITECTURALE, URBAINE ET PAYSAGERE DES
COMMUNES
Action 1 : La stratégie foncière, comme un prérequis à la mise en place d’un urbanisme de projet
Action 2 : Accompagner les communes dans leur stratégie d’aménagement en engageant des études de faisabilité opérationnelles
Action 3 : Renforcer les outils d’aménagement pour assurer la réalisation du projet habitat et urbain
Action 4 : Engager la diversification des formes d’habitat en intégrant les spécificités des segments de marché immobilier
ORIENTATION 2 : CONFIRMER LE REINVESTISSEMENT DU PARC PRIVE ET
COMMUNAL EXISTANT
Action 5 : Poursuivre la mise en œuvre opérationnelle des dispositifs en cours
Action 6 : Définir les modalités et objectifs du futur dispositif communautaire après 2022, en articulation avec les autres dispositifs
Action 7 : Développer le Prêt à taux 0 % de la CAN pour la primo-accession à la propriété dans le parc ancien
Action 8 : Définir le devenir opérationnel du parc locatif communal : point sur la stratégie communale (ventes, réhabilitation)
ORIENTATION 3 : REEQUILIBRER L’OFFRE DE LOGEMENTS EN S’APPUYANT SUR LA STRATEGIE HABITAT ET L’ORGANISATION DU MARCHE IMMOBILIER
Action 9 : Adapter les modalités de financement du logement social et engager le dialogue avec les opérateurs en amont de la conception des projets
Action 10 : Développer l’accession sociale à la propriété avec adaptation des modalités de financement de la primo-accession
Action 11 : Stratégie programmatique dans les quartiers de Niort - Quartier Prioritaire Politique de la Ville (QPV) du « Clou Bouchet »
Action 12 : Stratégie programmatique dans les quartiers de Niort - Quartier Prioritaire Politique de la Ville (QPV) de « Ribray-Gavacherie » Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 20213
ORIENTATION 4 : APPORTER DES REPONSES SPECIFIQUES AU PLUS PRES DES BESOINS ET EN ACCORD AVEC LES EQUILIBRES SOCIAUX RECHERCHES
Action 13 : Conforter, voire renforcer, l’offre de logements et d’hébergement destinés aux personnes en situation de grande vulnérabilité et d’exclusion sociale
Action 14 : Favoriser le développement de moyens en insertion et en accompagnement social, dans le parc existant (ou à créer), et via le développement d’une offre en PLA-I Adapté
Action 15 : Expérimenter de nouveaux produits séniors et intergénérationnels
Action 16 : Soutenir l’accueil des alternants, apprentis et jeunes actifs
Action 17 : Développer une offre adaptée de logements étudiants à l’appui des conclusions de l’étude de marché immobilier et du développement de l’enseignement supérieur
Action 18 : Concrétiser les réflexions sur l’amélioration de la prise en charge des Gens du Voyage
ORIENTATION 5 : DEVELOPPER LES FONCTIONS DE PILOTAGE ET D’ANIMATION
DU PARTENARIAT
Action 19 : Accroitre le rôle de l’Agglomération du Niortais en mettant en place une Commission du Logement Social et en s’interrogeant sur l’opportunité de la prise de la compétence « Délégation des aides à la pierre »
Action 20 : Développer un partenariat avec les communes sur l’avancement et le contenu des projets communaux
Action 21 : Evaluer annuellement la politique de l‘habitat en lien avec les observatoires et en appui du Séminaire Habitat, et contribuer à l’animation et à l’organisation des instances partenariales
ANNEXE 1 ORGANISATION TERRITORIALE DE LA CAN
ANNEXE 2 ETUDE MARCHE IMMOBILIER
ANNEXE 3 : DISPOSITIFS DE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL
ANNEXE 4 : GLOSSAIRE DES SIGLES Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 20214
ORIENTATION 1 : AMELIORER LA QUALITE DES PROJETS DE CONSTRUCTION EN
CONFORTANT L’IDENTITE ARCHITECTURALE, URBAINE ET PAYSAGERE DES COMMUNES
Action 1 : La stratégie foncière, comme un prérequis à la mise en place d’un urbanisme de projet
Descriptif synthétique
Contexte
Un enjeu de constitution d’une offre foncière pour la réalisation d’opérations d’ensemble,
Un enjeu de régulation du marché du foncier en détachement (découpage des grandes parcelles privées), très actif dans de nombreuses communes, contribuant à l’inflation des prix du foncier et induisant parfois des nuisances liées à une densification mal étudiée (vis-à-vis, problèmes de voisinage, manque de stationnement).
Objectifs
Identifier des gisements de fonciers stratégiques, en cohérence avec les logiques urbaines, les polarités et les identités architecturales, urbaines et paysagères de chaque organisation territoriale du SCoT,
Définir les différentes modalités d’intervention sur les sites prioritaires, Mobiliser les moyens fiscaux en vigueur,
Réduire la production de terrains à bâtir au profit de formes d’habitat plus économes en espaces,
Traduire la politique foncière dans le PLU-I D actuellement en cours d’élaboration.
Modalités
d’intervention
Constitution d’un observatoire du gisement foncier afin de :
o Stabiliser et actualiser le repérage foncier effectué dans le cadre du PLU-I D, o Intégrer le repérage des friches urbaines et des biens vacants.
Réalisation d’une veille foncière (par l’analyse des mutations via les DVF), Définition et identification des sites prioritaires et des modalités d’intervention possibles,
Traduction dans le PLU-I D de la stratégie foncière, avec notamment les périmètres d’attente, de droit de préemption urbain (DPU), …
Inscription d’une « clause de revoyure » sur le foncier mobilisé pour la réalisation des objectifs du PLH, suite à la validation du PLU-I D,
Renforcement des partenariats conventionnels avec les opérateurs (aménageurs publics et privés, EPF, SEM, …) pour anticiper les futures opérations d’habitat et réaliser le portage foncier nécessaire,
Mise en place d’actions de sensibilisation auprès des propriétaires de grandes parcelles constructibles sur les bonnes pratiques en matière de division parcellaire.
Territoire visé Les communes de l’Agglomération du Niortais.
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
Action Cœur de Ville,
Petites villes de demain,
OPAH RU,
Cf actions n°2, 3, 4, 20 et 21. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 20215
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services
internes de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : néant,
En fonctionnement : moyens internes de la CAN,
Cout global sur six ans : moyens internes de la CAN.
Partenaires
associés
Opérateurs privés (aménageurs-lotisseurs, promoteurs, constructeurs),
EPF,
Bailleurs sociaux,
CAUE 79,
Parc Naturel Régional du Marais Poitevin,
Autres.
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Observatoire
du foncier +
veille foncière
X PLU-I D X X X
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Réalisation de l’Observatoire du gisement foncier,
Réalisation du PLU-I D,
Nombre annuel et caractéristiques des mutations via les DVF,
Nombre annuel et caractéristiques des sites prioritaires analysés,
Nombre annuel et caractéristiques des projets engagés,
Caractéristiques des modalités d’intervention mobilisées,
Nombre et caractéristiques des moyens fiscaux en vigueur mobilisés,
Suivi et évolution de la réduction de la production de terrains à bâtir : localisation, volume et pourcentage de la production neuve ; nombre et caractéristiques des formes d’habitat plus économes en espaces, … Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 20216
Action 2 : Accompagner les communes dans leur stratégie d’aménagement en engageant des études de faisabilité opérationnelles
Descriptif synthétique
Contexte
Une prise de conscience des élus sur les dérives de l’étalement urbain (figuré par le lotissement pavillonnaire mono-produit et une densité mal maîtrisée), et une volonté d’aller vers une meilleure qualité du cadre de vie,
Une volonté de travailler sur des projets situés dans les centres-bourgs / centres anciens / centre-ville (remise sur le marché de logements vacants, dents creuses et sites / îlots à fort potentiel), en s’adaptant aux contraintes,
Des études-tests réalisées dans le cadre de l’étude sur le marché de l’immobilier qui ont montré l’intérêt de mener une réflexion programmatique en amont de l’acquisition foncière par la puissance publique, et de montrer l’intérêt d’une réflexion croisant les enjeux urbains et immobiliers.
Objectifs
Faire évoluer la manière de produire du logement, en intégrant progressivement des exigences qualitatives (insertions urbaine et paysagère, espaces végétalisés et/ou partagés, formes architecturales intermédiaires, …) et financières (budgets des ménages « cibles », …) en :
o Renforçant la gouvernance et / ou le partenariat entre l’Agglomération du Niortais, les communes et les opérateurs (immobiliers et fonciers) dans la programmation territoriale et la participation à la genèse des opérations d’aménagement, o Intégrant une dimension économique dans les projets le plus en amont possible et travaillant en partenariat entre les collectivités et les opérateurs à bilan ouvert pour faciliter la programmation et le montage financier,
Assurer un accompagnement des communes dans la définition et la mise en œuvre d’opérations d’aménagement favorisant les conditions de leur réussite (foncier, faisabilité économique et financière, programmation, …),
Concevoir un bâti durable, économe avec une meilleure maîtrise des charges (rénovation du bâti ancien, développement d’une architecture bioclimatique, utilisation de matériaux biosourcés, favorisation de l’utilisation des systèmes solaires, …).
Modalités
d’intervention
Mise en place d’un groupe de travail interservices communautaires, associant les communes à la réflexion sur les sites d’intervention potentiels afin de les accompagner dans leur stratégie foncière ou d’aménagement,
Engagement des études de faisabilité sur des sites préalablement identifiés : o Reposant sur une démarche itérative, entre conception urbaine et paysagère, positionnement de l’opération sur le marché immobilier et équilibre financier (dont la définition de la valeur du foncier admissible),
o Favorisant la qualité d’aménagement des opérations : vocabulaires architecturaux, dimensions paysagère et environnementale, intégration des fonctions (habitat, économie, commerce, équipements, …),
Restitution de ces études aux communes et opérateurs susceptibles d’être intéressés, afin d’engager une réflexion à bilan ouvert,
Si besoin ou nécessaire, après avis de la Commission ad hoc et une décision du Bureau de l’Agglomération du Niortais, pour les opérations dont le portage foncier est assuré par la commune et comprenant du logement social, une aide au bilan d’opération pourrait être accordée à hauteur de 25 % d’un montant de 200 000 € HT, plafonné à 70 000 € maximum / opération - dans la limite de 15 opérations sur la période du PLH, au titre d’une enveloppe financière dédiée, Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 20217
Les critères d’éligibilité : sites ciblés par la stratégie foncière, recherche de formes urbaines diversifiées, insertions paysagères et architecturales, niveau de performance énergétique, espaces végétalisés et/ou partagés, place accordée aux stationnements/parkings et à la circulation, cohérence des produits logements réalisés avec les budgets et profils des ménages ciblés, comportant des logements sociaux (locatifs sociaux et / ou en accession sociale à la propriété),
Le processus d’instruction : présentation obligatoire et le plus en amont possible du projet en Commission « Stratégie territoriale et habitat social », puis présentation en Bureau de l’Agglomération du Niortais, avant une délibération du Conseil d’Agglomération.
Territoire visé
Les communes du Cœur d’Agglomération, les communes d’équilibre et les communes de proximité, en premier lieu les opérations stratégiques territorialement,
Les opérations éligibles : programmes de requalification d’îlots urbains existants et / ou de production neuve (restreints aux enveloppes urbaines).
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
Action Cœur de Ville,
Petites villes de demain,
OPAH RU,
Cf actions n°1, 3, 4, 20 et 21.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation de la Direction « Aménagement
Durable du Territoire et Habitat »,
- Mobilisation de la Mission « Etudes et projets
urbains »,
- Et / ou Ingénierie externalisée (prestataire).
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : 4 000 € / étude de
faisabilité,
En investissement : 70 000 € maximum /
aide au bilan d’opération,
En fonctionnement : moyens internes de
la CAN,
Coût global sur six ans : 1 210 000 €.
Partenaires
associés
Communauté d’Agglomération du Niortais : maître d’ouvrage des études de faisabilité, Communes : maîtres d’ouvrage des opérations d’aménagement,
Opérateurs privés (aménageurs-lotisseurs, promoteurs, constructeurs), bailleurs sociaux, CAUE 79, Parc Naturel Régional du Marais Poitevin.
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Commission +
groupe de
travail CAN
X X X X X Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 20218
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Nombre, types et caractéristiques des partenariats développés annuellement : réunions, conventions d’objectifs, …
Nombre annuel des communes accompagnées,
Nombre, types et caractéristiques qualitatives des opérations d’aménagement accompagnées annuellement,
Suivi et évolution annuelle des moyens (humains et financiers) mobilisés : nombre d’études de faisabilité réalisées ; nombre et montants des aides au bilan d’opérations accordées, ... Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 20219
Action 3 : Renforcer les outils d’aménagement pour assurer la réalisation du projet habitat et urbain
Descriptif synthétique
Contexte
Une volonté des communes de travailler davantage avec des opérateurs sur des programmes de logements d’ensemble pour aller vers plus de qualité (architecturale, paysagère et environnementale) et de diversité dans la programmation,
Un manque de maîtrise globale face à des contraintes d’aménagement et d’impact de la programmation sur l’occupation de l’offre nouvelle et les effectifs scolaires.
Objectifs
Développer des projets en adéquation avec l’identité architecturale, urbaine et paysagère du territoire et limiter l’étalement urbain,
Optimiser / valoriser les gisements fonciers au sein des secteurs de projet, Concevoir un bâti durable, économe en espaces avec une meilleure maîtrise des charges (rénovation du bâti ancien, développement d’une architecture bioclimatique, utilisation de matériaux biosourcés, favorisation de l’utilisation des systèmes solaires, …), Travailler sur une nouvelle approche de l’équilibre financier des opérations, Renforcer les outils d’aménagement en corrélation avec les outils de la stratégie foncière (cf action 1),
Faire du PLU-I D un véritable outil opérationnel pour la mise en œuvre du programme d’actions du PLH.
Modalités
d’intervention
Incitation à la réalisation de « plans guides » par les communes pour définir un projet urbain,
Développement dans le PLU-I D d’outils d’aménagement tels que :
• Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) sur la base des études précédentes,
• Le cas échéant, les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) pour des Secteurs de Mixité Sociale ou de Servitudes de Mixité Sociale (article L 151-15 et R.51- 38 « 3 » du Code de la Construction et de l’Habitat (CCH).
Programmation des outils opérationnels pour intervenir sur un secteur particulier ou plusieurs zones complémentaires afin de concevoir un projet d’ensemble, structuré comme les :
• Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) multi-sites,
• Appels à Manifestation d’Intérêt (AMI) ou des conventions d’objectifs, afin de trouver des péréquations entre des sites plus ou moins faciles à valoriser,
Développement de deux types de montages d’opération d’aménagement en mixité : • Le montage privé avec une VEFA bailleur,
• Le montage public (bailleur / aménageur) avec une cession de la charge foncière au promoteur.
Développement d’outils opérationnels pour mettre en place des opérations territorialisées stratégiques et des montages d’opérations spécifiques (types Dispositif d’Intervention Immobilière et Foncière (DIIF), Vente d’Immeubles à Rénover - VIR, …) comme :
• L’élargissement du territoire d’intervention de la SEMIE Niort,
• L’intervention d’opérateurs agréés Organisme Foncier Solidaire (OFS).
Territoire visé Les communes de l’Agglomération du Niortais. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202110
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
Action Cœur de Ville,
Petites villes de demain,
OPAH RU,
Cf actions n°1, 2, 4, 20 et 21.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services
internes de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : études urbaines, « plans guide », études de
faisabilités à la charge des communes,
En fonctionnement : moyens internes de la CAN,
Coût global sur six ans : moyens internes de la CAN.
Partenaires
associés
Communes,
Bailleurs sociaux,
Opérateurs privés (aménageurs-lotisseurs, promoteurs, constructeurs).
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
X X X X X X
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Nombre de « plans guides » réalisés,
Nombre, types et caractéristiques qualitatives des opérations d’aménagement engagées annuellement,
Nombre et caractéristiques des outils d’aménagement mobilisés dans le cadre du PLU-I D : clauses d’opérationnalité, OAP, …
Nombre et caractéristiques des outils opérationnels mobilisés : ZAC, AMI, … Nombre et caractéristiques des montages d’opérations mobilisés : DIIF, VIR, … Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202111
Action 4 : Engager la diversification des formes d’habitat en intégrant les spécificités des segments de marché immobilier
Descriptif synthétique
Contexte
Un « idéal » de la maison individuelle sur son terrain prégnant,
Un marché du terrain à bâtir qui domine le marché de la production nouvelle, enfermé dans des produits standards, de plain-pied et qui s’adapte difficilement aux contraintes financières et à la diminution de la taille des parcelles, échappant ainsi de plus en plus aux primo-accédant à la propriété,
Des attentes et des demandes sur des produits répondant à des besoins différents, couplés à des services pour les ménages et des budgets plus contraints,
Une volonté des élus d’aller vers davantage de qualité (des lotissements et des logements) et vers la redynamisation des centres bourgs et centres anciens,
Une étude de stratégie immobilière qui a identifié les cibles de clientèles, les produits à développer à l’appui d’un diagnostic du marché immobilier et d’études-tests sur cinq communes.
Objectifs
Positionner les différentes gammes de produits en complémentarité géographique et en gammes de prix,
Répondre aux enjeux de respect de l’identité (architecturale, urbaine et paysagère) des communes et d’évolution de l’image du territoire,
Proposer aux populations une offre novatrice leur permettant de trouver un cadre de vie de qualité offrant un bon niveau de services et de nouveaux « modes d’habiter », Cibler des opérateurs en capacité de développer ces produits et les intégrer dans des opérations d’aménagement d’ensemble.
Modalités
d’intervention
Incitation à une montée en qualité et en gamme des lotissements en : • Diversifiant la programmation des lotissements pour répondre aux besoins des différentes cibles : familles en accession à la propriété libre (moyen / haut de gamme), jeunes familles en accession à la propriété libre (entrée / moyenne gamme), investisseurs pour permettre le développement d’une offre locative libre en individuel, familles à revenus modestes en locatif social, …
• Valorisant la réalisation des premiers lotissements exemplaires qui serviront de référence pour l’ensemble du territoire, et en leur donnant une dimension pédagogique vis-à-vis des constructeurs et de la clientèle.
Développement de l’individuel groupé comme une réponse pour les primo-accédant / familles monoparentales à proximité des services, commerces et équipements publics / transports publics :
• Une gamme principale à développer en accession sociale (130 à 170 K€),
• Une gamme secondaire en accession libre sur Niort avec un produit à concevoir « La maison niortaise » (200 à 300 K€),
• Le développement d’une offre locative libre en individuel groupé et dense (gamme 160 à 190 K€, avec une rentabilité locative de 4 à 5 % et des loyers adaptés aux budgets 600 à 800 € par mois).
Introduction du logement collectif intermédiaire en locatif et en accession à la propriété sur les secteurs les plus attractifs, et en particulier dans le Cœur d’Agglomération : • Une gamme à développer en accession sociale à la propriété (T2 / T3 à 90 à 120 K€) pour les jeunes qui dé-cohabitent, personnes seules, jeunes actifs, Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202112
• Une gamme à développer en accession investisseur T2 / T3 à 120 à 166 K€ pour mettre sur le marché une offre locative libre en réponse aux attentes des familles monoparentales (T3 à 550 à 580 € par mois), jeunes qui dé-cohabitent, célibataires, jeunes actifs (T2 / T3 à 400 à 550 € par mois), jeunes couples T3 à 550 à 580 € par mois),
• Une mixité de produits locatifs sociaux en termes de typologie et de financement.
Développement du logement collectif en s’appuyant sur l’attractivité du centre-ville de Niort pour :
• Les séniors, principale cible sur un segment haut de gamme :
- Hyper centre : T3 à 180 à 250 K€ et T4 / T5 à 280 à 350 K€,
- Centre-ville : T3 à 150 à 200 K€,
- Cœur d’Agglomération : T1 / T2 à 100 à 200K€.
• Les jeunes actifs, cible émergente :
- Hyper centre : accession libre T2 / T3 à 120 à 180 K€,
- Hyper centre : accession sociale T2 / T3 à 90 à 120 K€,
- Centre-ville intra boulevards : T2 / T3 à 120 à 150 K€.
• L’accession sociale à la propriété des familles monoparentales et jeunes couples : T3 à 150 K€,
• Les investisseurs privés : T2 / T3 à 130 à 180 K€ pour une offre locative à destination des jeunes et des étudiants (400 à 500 € mensuel),
• Le locatif social pour une offre à destination des jeunes qui dé-cohabitent et les familles monoparentales à faibles ressources (T1 et dominante T2 / T3 en PLA-I / PLUS).
Territoire
visé (cf
annexe 2)
Lotissements Individuel groupé Collectif intermédiaire Collectif
Cœur
d’Agglomération
Moyen haut de gamme
Locatif social
Accession sociale (hors
Niort centre)
Accession libre « La maison
niortaise » (à Niort)
Investisseur
Logement social (Niort
intra boulevard et autres
communes)
Accession sociale
hors hyper centre de
Niort
Accession
investisseur pour
familles
monoparentales,
jeunes qui dé-
cohabitent,
célibataires, jeunes
actifs et jeunes
couples
Locatif social
Séniors cible
principale de
l’accession (prix
descendants de
l’hyper centre,
centre-ville)
Jeunes actifs à
l’accession libre et
sociale (centre-ville
intra boulevards)
Espace Nord Entrée - moyenne gamme
Espace Est Entrée - moyenne gamme
Espace Sud
Moyen - haut de
gamme et investisseurs
dans les communes
d’équilibres
Investisseur (communes
d’équilibre)
Locatif social
Marais Nord
Moyen haut de gamme
Locatif social
Accession sociale
Investisseur
Locatif social
Accession sociale
Accession
investisseur (pour
jeunes qui dé-
cohabitent, jeunes
couples jeunes actifs
et célibataires) Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202113
Marais Centre
Entrée - moyenne
gamme
Investisseur
Accession sociale
Marais Sud
Moyen haut de
gamme, locatif social,
Investisseur à Mauzé
sur le Mignon
Accession sociale et locatif
social à Mauzé sur le
Mignon
Accession sociale à
Mauzé sur le Mignon
Accession
investisseur (pour
jeunes qui dé-
cohabitent, jeunes
couples jeunes actifs
et célibataires) à
Mauzé sur le Mignon
Articulation
avec d’autres
dispositifs /
actions
Action Cœur de Ville,
Petites villes de demain,
Cf actions 1, 2, 3, 4, 20 et 21.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
La Communauté d’Agglomération du Niortais avec les opérateurs via les consultations (AMI, AAP), les études de faisabilité, la stratégie foncière et les instances d’animation du PLH,
Les communes (en amont de l’instruction des Permis de Construire).
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services
internes de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : néant,
En fonctionnement : moyens internes de la CAN,
Cout global sur six ans : moyens internes de la CAN.
Partenaires
associés
Communes,
Bailleurs sociaux,
Opérateurs privés (aménageurs-lotisseurs, promoteurs, constructeurs).
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
X X X Actualisation étude
marché immobilier
X X
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Suivi et évolution de la programmation des lotissements développée : nombre et typologies des formes d’habitat, gammes des prix, …
Suivi et évolution de la programmation de l’habitat individuel groupé développée : nombre et typologies des formes d’habitat, gammes des prix, …
Suivi et évolution de la programmation du logement collectif intermédiaire développée : nombre et typologies des formes d’habitat, gammes des prix, …
Suivi et évolution de la programmation du logement collectif développée : nombre et typologies des formes d’habitat, gammes de prix, …
Enquête triennale auprès des opérateurs pour mesurer l’attractivité du territoire sur les différentes cibles de population,
Suivi et évolution annuelle des prix de l’immobilier,
Actualisation de l’étude stratégique de l’habitat opérationnelle. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202114
ORIENTATION 2 : CONFIRMER LE REINVESTISSEMENT DU PARC PRIVE ET
COMMUNAL EXISTANT
Action 5 : Poursuivre la mise en œuvre opérationnelle des dispositifs en cours
Descriptif synthétique
Contexte
En 2022, la CAN anime et finance deux dispositifs de soutien à l’amélioration du parc privé ancien :
L’OPAH / OPAH Renouvellement Urbain (RU) 2018-2022 qui fait suite à une précédente OPAH RU 2013-2017 sur la Ville de Niort, ainsi qu’à un PIG communautaire. L’OPAH RU porte sur les centre-anciens de douze communes et l’OPAH sur les 40 communes du territoire. En complément du suivi-animation des propriétaires occupants et bailleurs, l’OPAH / OPAH RU a donné lieu à la mise en œuvre de dispositifs et d’outils plus spécifiques : Opération de Restauration Immobilière (ORI), Permis de louer, études de Renouvellement Urbain, Comité Technique de Lutte contre l’Habitat Indigne (CTLHI), études de pré-repérage / pré- opérationnelles de copropriétés en difficultés, Veille et Observations des Copropriétés, …
La Plateforme de la rénovation énergétique, issue du programme SARE, propose des actions de conseils, sensibilisation et animation des propriétaires et des professionnels afin de favoriser la réalisation de travaux d’économie d’énergie.
Les études pré-opérationnelles réalisées sur trois copropriétés pourraient aboutir, à terme, à la mise en place de dispositifs opérationnels d’accompagnement et de soutien de ces copropriétés à la réalisation de travaux de rénovation énergétique : Programme Opérationnel de Prévention et d'Accompagnement des Copropriétés (POPAC) sur deux copropriétés, OPAH Copropriété Dégradée sur une copropriété.
Objectifs
Les objectifs des dispositifs de soutien à l’amélioration du parc privé ancien sont :
L’amélioration énergétique des logements,
L’adaptation des logements au vieillissement et à la perte d’autonomie, La lutte contre la vacance, notamment dans les centres anciens et centres-bourgs, La lutte contre l’habitat indigne et dégradé,
Le repérage, l’accompagnement et le traitement des copropriétés fragiles.
Les objectifs quantitatifs de l’OPAH / OPAH RU inscrits dans les conventions partenariales sont l’amélioration de 1 200 logements en cinq ans, dont 995 logements de propriétaires occupants et 205 logements de propriétaires bailleurs.
Modalités
d’intervention
- OPAH / OPAH RU 2018-2022 :
Maîtrise d’ouvrage : CAN,
Suivi-animation : SOLIHA / ADIL 79 / URBANiS / Jean-Marc NOYER (ORI).
- PTRE :
Maîtrise d’ouvrage : CAN (en régie),
Conseillers énergie : CAN / CRER (copropriétés).
Territoire visé La Communauté d’Agglomération du Niortais. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202115
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
PCAET,
Action Cœur de Ville,
Petites villes de demain,
Cf action n°6.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services
internes de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : 820 000 € (dont 220 000 € de subventions
Etat / Anah),
En fonctionnement : moyens internes de la CAN,
Cout global en 2022 : 820 000 € + moyens internes de la CAN.
Partenaires
associés
OPAH / OPAH RU : co-financeurs Etat et Anah,
PTRE : ADIL 79 et ADEME.
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Fin OPAH /
OPAH RU Mise en œuvre du nouveau programme communautaire
Fin de la Plateforme de
rénovation énergétique Poursuite du dispositif à définir
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Nombre annuel par thématiques des propriétaires aidés / conseillés (PTRE), Nombre annuel par thématiques des dossiers déposés et agréés par l’Anah (OPAH / OPAH RU),
Montant annuel par thématiques des subventions accordées aux propriétaires par les partenaires (OPAH / OPAH RU),
Production d’un bilan annuel mesurant l’efficacité et l’efficience des objectifs quantitatifs et qualitatifs poursuivis,
Production d’un rapport final mesurant l’efficacité et l’efficience des objectifs quantitatifs et qualitatifs poursuivis. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202116
Action 6 : Définir les modalités et objectifs du futur dispositif communautaire après 2022, en articulation avec les autres dispositifs
Descriptif synthétique
Contexte
Le programme communautaire OPAH / OPAH RU s’appuie sur deux conventions partenariales signées avec l’Etat et l’Anah pour cinq ans, soit jusqu’au 04 février 2023, A compter de cette date, la CAN en association avec les partenaires, envisage la poursuite du dispositif de soutien à l’amélioration du parc ancien privé. Les modalités et objectifs seront définis dans le cadre d’une étude pré-opérationnelle communautaire.
Objectifs
Définir quantitativement et qualitativement le prochain programme d’intervention sur le parc privé ancien, en relais des OPAH et OPAH RU actuelles,
Poursuivre les travaux menés au titre des études de faisabilité dans le cadre de l’OPAH RU 2018-2022.
Modalités
d’intervention
L’étude devra permettre une approche thématique du parc privé ancien avec :
- Un repérage de l’habitat indigne, en prenant appui sur les travaux du CTHI et sur les
bilans du Permis de louer,
- Une estimation des logements en situation de précarité énergétique,
- Une analyse et un repérage des copropriétés dégradées ou fragiles, en s’appuyant sur
l’étude de pré-repérage des copropriétés en difficultés et les bilans intermédiaires du
VOC,
- Une analyse et un repérage des logements vacants, en s’appuyant, notamment, sur les
études de Renouvellement Urbain réalisées dans le cadre de l’OPAH RU 2018-2022.
A partir de ces analyses thématiques, l’étude devra permettre :
- D’initier, sur les secteurs ou communes prioritaires, les dispositifs particuliers à mettre
en place,
- De définir précisément les objectifs quantitatifs et qualitatifs au regard notamment du
bilan de l’OPAH précédente,
- D’identifier le(s) dispositif(s) opérationnel(s) à mettre en œuvre pour atteindre les
objectifs, pour chacun desquels le prestataire retenu s’attachera à :
• Estimer les moyens à mettre en œuvre et les engagements de chacun des
partenaires,
• Identifier les besoins en matière de suivi et d’animation pour atteindre les objectifs,
• Prévoir la rédaction d’un projet de convention partenariale.
Concernant le volet Renouvellement Urbain, l’enjeu est de capitaliser sur le travail mené depuis
2018 pour proposer un programme qui permette de donner une suite opérationnelle aux études
et réflexions engagées. Par ailleurs, l’Agglomération du Niortais s’engage à adresser un courrier
aux propriétaires de logements vacants et / ou indignes, repérés dans le cadre de ces études,
pour les informer de l’existence des aides de l’Anah.
Territoire visé La Communauté d’Agglomération du Niortais. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202117
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
PTRE,
PCAET,
Action Cœur de Ville,
Petites villes de demain,
Cf actions n°2 et 5.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services
internes de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement (2022) : étude pré-opérationnelle de 60 000 €
HT (avec 50 % de subvention Anah),
En investissement (2023-2027) : 3 400 000 € (animation +
subventions), dont 750 000 € financés Etat / Anah,
En fonctionnement : moyens internes de la CAN,
Cout global prévisionnel sur six ans (2023-2027) : 3 460 000 € +
moyens internes de la CAN.
Partenaires
associés
Etat,
Anah.
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Etude pré-
opérationnelle
Signature
conventions
partenariales
Mise en œuvre d’un nouveau programme communautaire
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Réalisation de l’étude pré-opérationnelle définissant le futur programme d’intervention sur le parc ancien privé,
Signature des conventions partenariales pour la mise en œuvre du futur programme d’intervention sur le parc ancien privé,
Production d’un bilan annuel mesurant l’efficacité et l’efficience des objectifs quantitatifs et qualitatifs poursuivis,
Production d’un rapport intermédiaire mesurant l’efficacité et l’efficience des objectifs quantitatifs et qualitatifs poursuivis,
Production des études de faisabilité en cours dans le cadre de l’OPAH RU 2018-2022. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202118
Action 7 : Développer le Prêt à taux 0 % de la CAN pour la primo-accession à la propriété dans le parc ancien
Descriptif synthétique
Contexte
Créé en 2014, le Prêt à taux 0 % de la CAN est un dispositif de soutien à la primo-accession à la propriété des ménages aux revenus modestes,
Il concerne l’achat de logements anciens avec travaux d’économie d’énergie, l’achat de logements HLM, ainsi que la construction de logements dans des lotissements « labellisés », principalement dans les communes du Cœur d’Agglomération, Avec 300 Prêts accordés depuis sept ans pour plus de 45 M€ de travaux réalisés et 3,5 M€ de PTZ CAN octroyés, il s’avère être un véritable soutien à l’économie locale, voire aux établissements bancaires partenaires,
Mais une hausse récente des prix du foncier et de l’immobilier a pour conséquences l’installation des jeunes familles actives primo-accédant vers la périphérie urbaine.
Objectifs
Poursuivre à soutenir la primo-accession à la propriété,
Contribuer à redynamiser les centres-bourgs et centres anciens en développant davantage le PTZ CAN dans le parc ancien,
Développer l’amélioration de la qualité énergétique des logements dans le parc ancien.
Modalités
d’intervention
Augmentation du nombre de PTZ CAN pour l’achat de logements anciens avec travaux d’économie d’énergie,
Limiter l’octroi du PTZ CAN pour l’achat de logements HLM par les occupants.
Territoire visé La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
Accession aidée au titre du PTZ + de l’Etat.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services
internes de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement :
Coût moyen des intérêts pris en compte par la CAN pour l’achat
d’un logement ancien (avec travaux d’économie d’énergie) : 2
500 € en moyenne / logement,
Coût moyen des intérêts pris en compte par la CAN pour l’achat
d’un logement HLM par les occupants : 800 € en moyenne /
logement, Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202119
En fonctionnement :
Moyens internes de la CAN.
Cout global sur six ans : 447 000 € + moyens internes de la CAN.
Partenaires
associés
Etablissements bancaires partenaires,
Courtiers et conseillers en patrimoine,
Professionnels de l’immobilier (aménageurs-lotisseurs, promoteurs, constructeurs, agences immobilières, études notariales, …).
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
X X X X X X
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Suivi et évolution annuelles du nombre et de la localisation de PTZ CAN accordés, Suivi et évolution annuelle du montant et des caractéristiques des PTZ CAN accordés, Suivi et évolution annuelle des modes de financements,
Suivi et évolution annuelle du coût d’opération,
Suivi annuel de l’équilibre financier et économique des opérations en accession à la propriété,
Suivi et évolution annuelle du profil et caractéristiques des ménages aidés : niveau de revenus ; apport personnel ; taux d’endettement, …
Evaluation des causes d’inéligibilité au dispositif,
Suivi et évolution annuelle des prix de l’immobilier. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202120
Action 8 : Définir le devenir opérationnel du parc locatif communal : point sur la stratégie communale (ventes ou réhabilitation)
Descriptif synthétique
Contexte
Un parc de 260 logements communaux identifié en 2019 par les communes qui souhaitent soit le conserver, soit le vendre (aux bailleurs sociaux parfois). Dans le premier cas, ce parc nécessite souvent des travaux d’amélioration et de réhabilitation,
Dans le cadre de l’OPAH / OPAH RU 2018-2022, le bureau d’études SOLIHA est missionné par la CAN pour réaliser des études de faisabilité sur les patrimoines communaux (estimation des coûts des travaux, hypothèses de montages d’opération et financements associés).
Objectifs
Accompagner la réflexion de la commune sur le devenir du patrimoine existant, Apporter des outils d’aide à la décision aux communes,
Selon les cas, réhabiliter le parc de logements communaux par le biais de programmes d’acquisition-amélioration ou de baux emphytéotiques ou à réhabilitation.
Modalités
d’intervention
A partir de 2023, choix d’un prestataire pour la réalisation d’études de faisabilité sur le devenir opérationnel des patrimoines communaux.
Territoire visé La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
Nouveau programme communautaire d’intervention sur le parc ancien, Cf actions n°6 et 9.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
Les communes,
La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services
internes de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : cf actions 6 et 9,
En fonctionnement : cf action 6 + moyens internes de la CAN,
Cout global sur six ans : cf actions 6 et 9.
Partenaires
associés - Les opérateurs privés ou publics.
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
X Choix du
prestataire
X X X X Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202121
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
- Nombre et caractéristiques de logements vendus,
- Nombre et caractéristiques des logements réhabilités par modes opératoires : en MOD communale ou après la cession du bien immobilier à un opérateur par voie de bail à réhabilitation ou bail emphytéotique. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202122
ORIENTATION 3 : REEQUILIBRER L’OFFRE DE LOGEMENTS EN S’APPUYANT SUR LA STRATEGIE HABITAT ET L’ORGANISATION DU MARCHE IMMOBILIER
Action 9 : Adapter les modalités de financement du logement social et engager le dialogue avec les opérateurs en amont de la conception des projets
Descriptif synthétique
Contexte
Un parc HLM comprenant 7 565 logements au 1er janvier 2020 (source : inventaire SRU + RPLS 2020), concentré à Niort, avec toutefois un développement récent de l’offre qui concerne de plus en plus la périphérie urbaine,
A Niort, un objectif de démolitions de 267 logements familiaux dans le QPV du Clou Bouchet et dans le quartier de la Gare et un enjeu de rééquilibrage territorial de l’offre, Une insuffisante diversification de l’offre, le parc social étant composé de : • 24 % de logements de petite taille (T1 et T2), alors qu’une demande sur deux est formulée par une personne seule,
• 7 % de logements de grande taille (5 pièces et plus), d’où un accès difficile au parc pour les familles plus nombreuses / recomposées,
L’article 55 de la loi SRU qui concerne les communes de :
• Niort (avec un taux actuel de 23,9 %),
• Aiffres et Chauray, avec un taux de 20 % qui doit être atteint à l’horizon 2025, • Echiré et Vouillé, dont l’effort de rattrapage du taux SRU doit se poursuivre (en prévision du dépassement du seuil des 3 500 habitants durant le PLH).
Objectifs
Permettre à Aiffres et Chauray d’atteindre les objectifs fixés par l’article 55 de la loi SRU, et poursuivre l’effort de rattrapage à Echiré et Vouillé,
Orienter la production locative sociale sur des produits cohérents avec le marché de l’immobilier, les besoins et la stratégie habitat, mais également adaptés aux différents contextes locaux (en fonction des zones de marché) et au vieillissement démographique,
Favoriser davantage la mixité sociale dans chaque programme d’habitat social en développant notamment la diversité des typologies de logements et les produits de logements financés (PLUS et PLA-I),
Reconstituer l’offre démolie à Niort (hors QPV) et dans les autres communes du Cœur d’Agglomération, en veillant néanmoins à développer une nouvelle offre pour les ménages du 1er quartile (petites typologies et logements financés en PLA-I), Apporter plus de diversité dans les programmes en incitant à l’innovation en termes de formes urbaines denses, d’habitat intergénérationnel, …
Permettre aux bailleurs sociaux d’assurer l’équilibre financier et économique des opérations locatives sociales, notamment dans les programmes d’acquisition- amélioration.
Modalités
d’intervention
Maintien d’un rythme soutenu de la production de logements locatifs sociaux pour atteindre un objectif annuel moyen de 141 logements de types PLUS, PLA-I, PLA-I Adapté et PLS (séniors et étudiants),
Réalisation de 5 % minimum de la production locative sociale en acquisition- amélioration,
Adoption des principes de diversification des formes urbaines, de qualité architecturale et paysagère, Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202123
Adoption des principes de diversifications typologiques, avec un effort particulier à réaliser pour développer davantage des logements de petite taille (T1 / T2) en PLA-I, notamment pour les ménages du 1er quartile, et quelques logements de grande taille :
Enrichissement du système de suivi des opérations permettant notamment la capitalisation des montages des opérations,
Ajustement des dispositifs d’aides communautaires (et communales) avec : • Des aides de base forfaitaires et des critères de majorations (ambition d’une meilleure qualité thermique et énergétique / diversification typologique / qualité architecturale, urbaine et paysagère),
• Le maintien d’une participation de la commune en complément de celle de la CAN,
• Une différenciation des aides entre la production neuve et les opérations d’acquisition-amélioration,
• Le maintien d’une aide à la minoration foncière,
Présentation obligatoire et le plus en amont possible des projets d’habitat social à la CAN, dans le cadre de la Commission Stratégie territoriale et habitat social.
Territoire visé
La Communauté d’Agglomération du Niortais, selon les segments de marché suivants : • En collectif : Niort centre-ville intra-boulevards, autres quartiers de Niort, Chauray, Aiffres,
• En collectif intermédiaire et en individuel groupé : Niort centre-ville intra- boulevards, autres quartiers de Niort, Cœur d’Agglomération 2 et 3, Espace Marais Nord, Mauzé-sur-le-Mignon, Beauvoir-sur-Niort, Frontenay-Rohan- Rohan.
Articulation
avec d’autres
dispositifs /
actions
PDALHPD 79,
Cf actions 20 et 21.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
La Communauté d’Agglomération du Niortais,
Les bailleurs sociaux.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services internes
de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : 1,56 M€ / an,
En fonctionnement : moyens internes de la CAN,
Cout global sur six ans : 9,4 M€.
Nombre de
pièces
CA du
Niortais Niort
Autres
communes
T1-T2 40% 50% 36%
T3 35% 35% 35%
T4 20% 10% 24%
T5 et + 5% 5% 5%
100% 100% 100%
141 62 79
Répartition de la production locative sociale par typologie
2022-2027 inclus (hors Résidence Habitat Jeune)
Total Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202124
Cf Tableaux détaillés en annexe 3
Partenaires
associés
Etat (pour les programmations HLM annuelles, agréments et aides financières), Bailleurs sociaux.
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
X X X X X X
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Suivi de la programmation HLM annuelle, avec une production annuelle à minima de 141 logements de types PLUS, PLA-I, PLA-I Adapté et PLS (séniors et étudiants), et comportant 5 % minimum de programmes en acquisition-amélioration, Suivi annuel des dates d’engagements prévisionnels et de mise en service des logements sociaux produits,
Suivi des objectifs triennaux pour les communes déficitaires,
Suivi annuel des objectifs de la CIA : nombre, taux et évolution des attributions aux ménages du 1er quartile hors QPV, des attributions hors ménages du 1er quartile en QPV, et des attributions aux ménages relevant du contingent préfectoral,
Nombre annuel, localisation et caractéristiques des logements sociaux produits, Suivi de la diversification des formes urbaines, de la qualité architecturale et paysagère des programmes d’habitat social produits,
Suivi de la diversification typologique des logements sociaux produits, Nombre et caractéristiques de l’offre reconstituée suite aux démolitions sur Niort,
Réalisation d’un bilan annuel des aides accordées par la CAN et les communes, Suivi annuel de l’équilibre financier et économique des opérations locatives sociales. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202125
Action 10 : Développer l’accession sociale à la propriété avec adaptation des modalités de financement de la primo-accession
Descriptif synthétique
Contexte
Une offre dédiée aux primo-accédant à la propriété qui ne répond que partiellement aux attentes, en particulier pour les jeunes couples et les jeunes familles confrontés à des prix de vente trop élevés dans certains secteurs du territoire,
Peu d’opérations réalisées à ce jour en Prêt Social Location Accession (PSLA) et Accession Sociale à la propriété,
Peu d’acteurs en capacités de développer des produits en accession sociale à la propriété,
Des équilibres d’opérations difficiles à trouver,
Des programmes de ventes de logements HLM prévus dans les Conventions d’Utilité Sociale (CUS) des bailleurs sociaux, qui offrent aux ménages modestes des conditions sécurisées pour accéder à la propriété.
Objectifs
Répondre aux attentes des jeunes ménages en accession à la propriété, élément contribuant à garantir la pérennité de l’attractivité du territoire,
Cibler des opérateurs en capacité de développer ces produits, dans le cadre d’opérations en individuel groupé, collectif et collectif intermédiaire.
Modalités
d’intervention
- Accélération du rythme de production de logements en accession sociale à la
propriété pour atteindre un objectif annuel moyen de 18 logements,
- Accroissement de la diversification des produits :
Diversification des produits en formes urbaines et en gamme de prix :
• Développer des produits individuels denses à l’accession en entrée de gamme en respectant simultanément les préconisations de prix unitaires
et de prix au m² suivantes :
o Gamme prix unitaire : 130 à 170 K€,
o Gamme prix au m² : 1 850 € à 2 100 € / m²,
o Territoires concernés : Cœur d’Agglomération hors Niort, Marais
nord et centre, Mauzé-sur-le-Mignon, communes d’équilibre de
l’Espace sud.
• Compléter par une offre de collectif en accession entrée de gamme sur l’hyper-centre de Niort en respectant les prix unitaires par type (parking inclus) suivants :
o T2 / T3 : 90 à 120 K€ et jusqu’à 150 K€,
o T4 : 180 K€.
• Développer une offre en collectif intermédiaire en accession entrée de gamme sur des :
o T2 / T3 : 90 à 120 K€ sur le Cœur d’Agglomération 3, Marais Nord
et Mauzé-sur-le-Mignon.
Diversification des types de produits en accession à la propriété abordable : • Accession libre avec TVA de 5,5 % dans les QPV (ou dans la bande des 300 mètres des QPV),
• Accession sociale sécurisée avec TVA à 20 % réalisée par les bailleurs sociaux ou les coopératives HLM, qui implique de respecter des plafonds de ressources et de prix de sortie, Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202126
• Prêt Social Location Accession (PSLA) avec TVA à 5,5 % produit par les bailleurs sociaux ou les coopératives HLM, qui implique des respecter des plafonds de ressources et de prix de sortie,
• Vente de logements HLM avec TVA à 5,5 % réservée aux occupants (avec une vigilance, en cas d’absence de production nouvelle, à ce que les ventes ne contribuent pas à réduire le poids du parc locatif social dans les communes, principalement celles concernées par la loi SRU).
- Maintien d’une aide de la CAN à la primo-accession dans le neuf et dans l’ancien :
Poursuite de l’octroi du PTZ CAN pour la construction d’un logement dans des lotissements « labellisés »,
Poursuite de l’octroi du PTZ CAN pour l’achat d’un logement HLM par les occupants,
Ajustement de l’aide accordée au PSLA.
Territoire visé
Accession sociale en collectif : Niort hyper-centre,
Accession sociale en individuel groupé : Cœur d’Agglomération 1, Cœur d’Agglomération 2, Cœur d’Agglomération 3, Espace Marais Nord, Espace Marais Centre, Mauzé-sur-le-Mignon, Beauvoir-sur-Niort, Frontenay-Rohan-Rohan, Accession sociale entrée de gamme en terrains à bâtir : Espace Nord, Espace Marais Centre, Autres communes de l’Espace Marais Sud, Autres communes de l’Espace Sud, Espace Est.
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
Cf actions 7, 9 et 20.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
Les bailleurs sociaux,
Les professionnels de l’immobilier.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services internes
de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement :
Coût moyen des intérêts pris en compte par la
CAN pour la construction d’une maison
individuelle en lotissement et pour l’achat d’un
logement HLM par les occupants : 800 € en
moyenne / logement,
PLSA : 5 000 € forfaitaire / logement.
En fonctionnement :
Moyens internes de la CAN.
Cout global sur six ans : 540 000 € + cf action 7
moyens internes de la CAN.
Partenaires
associés Etat (pour les programmations HLM annuelles), Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202127
Bailleurs sociaux,
Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
Professionnels de l’immobilier.
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
X X X X X X
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Nombre annuel, localisation et caractéristiques des opérations et logements produits en accession sociale à la propriété, avec une production annuelle à minima de 18 logements,
Réalisation d’un bilan annuel des aides accordées par la CAN,
Suivi annuel de l’équilibre financier et économique des opérations en accession sociale à la propriété,
Suivi et évolution annuelle des prix de l’immobilier. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202128
Action 11 : Stratégie programmatique dans les quartiers de Niort - Quartier Prioritaire Politique de la Ville (QPV) du « Clou Bouchet »
Descriptif synthétique
Contexte
Un quartier inséré dans des enceintes caractérisées par des voies routières importantes qui constituent de véritables « barrières urbaines », le quartier ne communiquant pas assez fonctionnellement et produisant un effet « d’entre soi »,
Des espaces publics alloués au stationnement et à la circulation souvent surdimensionnés, traités sommairement sous le prisme monofonctionnel avec des espaces verts vastes et peu valorisés,
Un quartier de transition, entre Cœur d’Agglomération et périphérie avec activités économiques,
Un quartier bien desservi avec des équipements et un centre commercial à proximité, Un quartier qui a fait l’objet d’un PRUS entre 2007 et 2013, et qui a engagé une requalification importante de l’offre de logement social, mais une occupation sociale qui a peu évolué, des problématiques de fonctionnement identifiées et un secteur Est restant à traiter,
Un quartier qui demeure un quartier d’habitat social dans les faits et dans les « têtes », avec peu de diversification de l’habitat dans le cadre du PRUS.
Objectifs
Plus qu’un projet, identifier un devenir du quartier à envisager sur le long terme, avec des étapes, en le replaçant dans le projet de développement de l’Agglomération du Niortais, Intégrer ce projet urbain et social dans un enjeu de cohérence avec la stratégie habitat à l’échelle de l’Agglomération du Niortais d’une part, et à l’échelle de Niort et de son centre- ville d’autre part,
Ouvrir le quartier sur l’extérieur et diversifier les fonctions.
Modalités
d’intervention
Réflexion / étude stratégique programmatique devant permettre la définition de principes de requalification urbaine, sociale et économique de l’espace transitoire / réserve foncière créé suite aux démolitions envisagées,
Définition du projet sur le secteur Est en identifiant la vocation de l’emprise foncière libérée, le devenir du siège social de Deux-Sèvres Habitat (DSH) et de la Maison des Associations, les impacts sur les démarches / actions sur le reste du quartier : méthodologie / conduite de projet, processus et phasage du projet, ...
Dessin du projet avec une approche urbaine, sociale et économique en deux étapes : 1/ Ouvrir le quartier sur son flanc Est en travaillant la dé-densification, en recréant des liens fonctionnels avec l’extérieur du quartier et en désenclavant le quartier par des connexions physiques avec l’Avenue de La Rochelle,
2/ Faire évoluer la trame viaire pour donner les moyens au projet de se reconvertir, en retrouvant l’idée de la « Cité jardin » plurifonctionnelle et en développant un modèle urbain qualitatif attractif en dehors des limites du quartier.
Territoire visé Le QPV du Clou Bouchet à Niort (en particulier le secteur Est).
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
Contrat de Ville,
Politique de la Ville. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202129
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
A définir.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation de la Direction «
Politique de la Ville » de la Ville de
Niort,
- Mobilisation de la Direction
« Espaces publics » de la Ville de
Niort,
- Mobilisation de la Direction
« Aménagement Durable du
Territoire et Habitat » de la CAN,
- Mobilisation de l’Unité « Etudes et
projets urbains » de la CAN,
- Mobilisation de la Direction du
« Développement économique » de
la CAN,
- Mobilisation de la Direction
« Cohésion sociale et Insertion » de
la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : étude urbaine de 50 000 € HT (dont
50 % de participation de la CAN),
En fonctionnement : moyens internes des partenaires,
Cout global en 2022 / 2023 : 50 000 € HT (dont 50 % de
participation de la CAN).
Partenaires
associés
Communauté d’Agglomération du Niortais,
Ville de Niort,
Services de l’Etat (DDT et Délégation ANRU),
Bailleurs sociaux.
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Etude
programmatique
Définition
du projet
Dessin du
projet
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Réalisation d’une étude de stratégie programmatique urbaine, sociale et économique (commerces, services, tertiaire, …) devant permettre de définir le devenir du quartier. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202130
Action 12 : Stratégie programmatique dans les quartiers de Niort - Quartier Prioritaire Politique de la Ville (QPV) de « Ribray-Gavacherie »
Descriptif synthétique
Contexte
Dans le cadre de la Politique de la Ville, le secteur Ribray-Gavacherie inscrit en quartier prioritaire, fait l’objet d’une poursuite de la diversification de son parc de logements en faveur de la mixité sociale, d’une part, et du soutien à la redynamisation et à l’image de ce quartier, d’autre part,
En septembre 2018, une opération de recyclage foncier et de renouvellement urbain a été engagée sur deux secteurs (Max Linder et Dumont d’Urville) de près de deux hectares appartenant à Deux-Sèvres Habitat (DSH), et composés de 58 pavillons (dont la vacance était effective depuis plusieurs mois),
Après études de maîtrise d’œuvre et diagnostics menés en 2019, la maitrise d’ouvrage des travaux de dépollution et de démolition a été confiée à DSH. A l’issue des travaux, la CAN a acquis les terrains en juillet 2021 en vue d’y réaliser un projet d’habitat, dont la programmation est en cours d’élaboration.
Objectifs
Faire de ce secteur en QPV un quartier innovant en matière d’habitat, d’aménagement urbain et de transition écologique, traduisant ainsi les principes et orientations collectivement partagés et définis dans le SCoT et le PCAET,
Redonner une nouvelle image du quartier et améliorer son attractivité en « re-naturant » des terrains vagues pour qu’ils ne restent pas à l’abandon, en offrant des usages extérieurs et publics pour les habitants (lieu de rencontre ou d’événements ponctuels, terrains de jeux, …) et en favorisant la réappropriation par les habitants de ces espaces, Assurer la production d’une soixantaine de logements sur les deux îlots Max Linder et Dumont d’Urville,
Par le développement de produits cibles, répondre à des demandes spécifiques (le logement locatif social n’étant pas une cible sur ce secteur) : primo-accession à la propriété, logements adaptés, décohabitation, accueil des familles en ville.
Modalités
d’intervention
Construction d’une intervention en trois étapes :
Elaboration d’une étude urbaine précisant les orientations et principes d’aménagements des espaces fonciers libérés et acquis par la CAN,
Réalisation fin 2021 d’un aménagement paysager permettant de gérer les différentes temporalités des futurs aménagements, et notamment sur les espaces non commercialisables, à proximité des logements sociaux,
Sur une partie du foncier libéré et non paysager, lancement d’un Appel à Projet (AAP) auprès d’opérateurs de l’habitat, pour définir les orientations d’aménagement urbain et d’habitat des deux secteurs concernés et confirmer leur vocation :
o Répondre aux objectifs d’habitat du PLH,
o Traduire les impacts de leur vocation dans les différentes démarches / actions sur le reste du quartier (méthodologie / conduite de projet, processus et phasages du projet, mobilisation des partenaires, recherche de financements),
o Dessiner le projet urbain, architectural et paysager, ainsi que ses étapes avec l’opérateur retenu.
Territoire visé Le QPV de la Tour Chabot-Gavacherie / Secteur Ribray-Gavacherie à Niort (en particulier les secteurs Max Linder et Dumont d’Urville). Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202131
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
Contrat de Ville,
Politique de la Ville.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation de la Direction « Aménagement
Durable du Territoire et Habitat » de la CAN,
- Mobilisation de la Mission « Etudes et projets
urbains » de la CAN,
- Mobilisation de la Direction « Cohésion
sociale et Insertion » de la CAN,
- Mobilisation de la Direction « Politique de la
Ville » de la Ville de Niort.
MOYENS FINANCIERS :
Réalisation des aménagements paysagers :
175 000 € TTC (études + travaux) pris en charge
par la CAN (hors budget PLH) et la Ville de Niort,
Lancement d’un Appel à Projets (AAP) auprès
d’opérateurs d’habitat : moyens internes de la
CAN.
Partenaires
associés
Ville de Niort,
Services de l’Etat (DDT et Délégation ANRU),
Bailleurs sociaux,
Opérateurs d’habitat privés.
Calendrier de mise
en œuvre
2020 2021 2022 2025 2026 2027
Etude
urbaine
Etudes et travaux
des aménagements
paysagers
Lancement AAP
habitat + choix
opérateur et
études secteur
habitat
Travaux
secteur
habitat
Livraison
logements
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Réalisation d’une étude urbaine,
Réalisation des aménagements paysagers,
Définition des orientations d’aménagement des deux secteurs concernés dans le dossier d’AAP,
Attribution de l’AAP à un opérateur privé,
Réalisation du projet d’habitat par l’opérateur retenu,
Livraison des logements. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202132
ORIENTATION 4 : APPORTER DES REPONSES SPECIFIQUES AU PLUS PRES DES
BESOINS ET EN ACCORD AVEC LES EQUILIBRES SOCIAUX RECHERCHES
Action 13 : Conforter, voire renforcer, l’offre de logements / hébergements destinés aux personnes en situation de grande vulnérabilité et d’exclusion sociale
Descriptif synthétique
Contexte
La présence sur le territoire d’un ensemble de dispositifs de logements et d’hébergements destinés aux publics en difficultés relativement complet : résidences sociales, mise à l’abri, urgence, insertion, stabilisation, intermédiation locative, accueil des bénéficiaires d’une protection internationale, …
Une insuffisance de logements à caractère social pour les personnes en situations précaires, en situation de grande vulnérabilité et en exclusion sociale, identifiée dans le PDALHPD en vigueur,
Le « Logement d’abord », une priorité nationale dans le cadre du Plan pour le Logement d’abord et la lutte contre le « sans-abrisme »,
Un projet de construction d’une nouvelle Résidence sociale sur le territoire.
Objectif Compléter l’offre de logements / d’hébergements destinée aux personnes précaires et vulnérables, qui s’inscrivent dans un « parcours de stabilisation ».
Modalités
d’intervention
Poursuite du soutien aux trois structures existantes à Aiffres et Niort, Renforcement, voire développement, de l’offre nouvelle sur le territoire, notamment en matière de Résidences sociales destinées aux personnes à faibles ressources, en situation d’isolement affectif, familial ou social, ayant un parcours antérieur fait de ruptures, des difficultés de santé, physiques ou psychologiques, voire psychiatriques qui les fragilisent.
Territoire visé Les communes du Cœur d’Agglomération.
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
PDALHPD 79,
Cf action n°14.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
Les associations d’insertion par le logement,
Les bailleurs sociaux.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services internes
de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : 90 000 €,
En fonctionnement : moyens internes de la CAN,
Cout global sur six ans : 90 000 €. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202133
Partenaires
associés
Etat (pour les programmations HLM annuelles, aides financières à l’investissement et au fonctionnement),
Bailleurs sociaux,
Services sociaux du Département, des communes,
Centre Hospitalier,
SIAO,
Associations d’insertion par le logement.
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Réflexion
partenariale
Livraison nouvelle
Résidence Sociale
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Réalisation d’une nouvelle Résidence sociale, avec le taux d’occupation annuel et le nombre de locataires,
Réflexion partenariale devant produire des conclusions relatives à la nécessité (ou non) d’engager le développement d’une offre nouvelle destinée aux personnes à faibles ressources, en situation d’isolement affectif, familial ou social. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202134
Action 14 : Favoriser le développement de moyens en insertion et en accompagnement social, dans le parc existant ou à créer via le développement d’une offre en PLA-I Adapté
Descriptif synthétique
Contexte
Une population relativement aisée, avec néanmoins la présence de catégories de ménages à très faibles ressources : familles monoparentales, jeunes de moins de 30 ans, locataires du parc social,
La présence d’un ensemble de dispositifs et de structures destinés aux personnes en difficultés relativement complète, mais une tendance à l’augmentation du volume des procédures d’expulsions locatives, des dossiers DALO, des relogements liés aux sorties d’insalubrité, …
Une réduction (potentielle) de l’offre locative à faibles loyers dans le parc locatif social liée aux (futures) démolitions,
Une priorité nationale avec le Plan pour le Logement d’abord et la lutte contre le « sans-abrisme », et un objectif ambitieux : la réalisation de 10 % de la programmation annuelle de PLA-I en PLA-I Adapté.
Objectifs
Favoriser l’accès au logement des ménages les plus fragiles rencontrant des difficultés économiques et sociales,
Avoir une meilleure connaissance des besoins.
Modalités
d’intervention
Identification, en lien avec les partenaires sociaux des besoins des ménages les plus démunis (exclus, sans abri, …), pour déterminer les (éventuels) manques observés aujourd’hui et affiner si nécessaire, les réponses adéquates à apporter et pour quels publics,
Développement de logements très sociaux à bas niveaux de loyers de type PLA-I et PLA-I Adaptés, et par d’autres catégories de réponses (NB : les publics cibles des PLA-I Adaptés sont les demandeurs reconnus prioritaires tels que définis par l’article L 441-1 du CCH, au titre du droit au logement opposable (DALO) ou dans le cadre du PDLHPD, les ménages reconnus en situation de surendettement par la Banque de France. Ces logements ont un niveau de loyer et de charges maîtrisé et font l’objet d’une gestion locative adaptée. Et, si besoin, un accompagnement est dédié en fonction du besoin des ménages occupant le logement. Le PLA-I Adapté peut être un logement familial ordinaire, en construction neuve ou en acquisition- amélioration, ou un logement inclus dans une structure collective de type pension de famille ou Résidence sociale),
Identification d’un opérateur d’insertion ayant l’expérience et la capacité de réaliser ce type d’opérations (PLA-I Adapté) grâce à des économies de fonctionnement, au recours à des financements publics, …
Développement de la Gestion Locative Adaptée (GLA), qui entre dans le champ du Logement d’abord, en mobilisant davantage le parc locatif privé.
Territoire visé Les communes du Cœur d’Agglomération, Les communes d’équilibre. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202135
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
PDALHPD 79,
CF actions n° 9 et 13.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
Les bailleurs sociaux,
Les associations d’insertion par le logement.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services internes
de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement :
Montant de la subvention supplémentaire de
l’Etat par logement PLA-I Adapté (en complément
de la subvention principale PLA-I) :
- Pour un logement ordinaire : 13 980 € dans
une opération comportant 1, 2 ou 3 PLA-I
Adapté,
- Pour un logement foyer : 5 600 € dans une
opération de pension de famille ou
résidence sociale.
Pour la CAN : 10 000 € / PLA-I Adapté,
En fonctionnement : moyens internes de la CAN,
Coût global sur six ans : cf action n°9.
Partenaires
associés
Bailleurs sociaux,
Associations d’insertion,
Etat,
Conseil Département 79,
CAF 79,
Autres partenaires (notamment financiers).
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Analyse
partenariale
besoins
X X X X X
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Réalisation d’une analyse partenariale des besoins des ménages les plus démunis, Nombre et caractéristiques des PLA-I Adaptés réalisés annuellement, Nombre d’opérateurs d’insertion mobilisés,
Suivi et évolution de la GLA. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202136
Action 15 : Expérimenter de nouveaux produits séniors et intergénérationnels
Descriptif synthétique
Contexte
Des besoins en logements et en hébergements qui se diversifient avec : • Une population qui compte globalement de plus en plus de personnes âgées, qui souhaitent pour la plupart vivre à domicile,
• Des besoins liés :
- A l’évolution démographique : besoins endogènes,
- A l’arrivée de jeunes séniors sur la CAN en provenance de la Charente- Maritime,
- A l’arrivée de séniors nationaux installés préalablement en résidence secondaire.
• Des personnes en situation de handicap qui font face à un vieillissement précoce (perte d’autonomie à partir de 55 ans), mais qui se heurtent à l’insuffisance de réponses adaptées à leur situation (avec notamment des
EHPAD),
• Une évolution en Deux-Sèvres du cadre règlementaire lié à l’habitat inclusif probable en 2023,
• Des modes de vie qui évoluent, avec une recherche de lien social, un besoin de cohabitation, …
Des expérimentations de nouveaux modes d’habitat qui tendent à se développer, avec une forte prise de conscience des élus.
Objectifs
Multiplier la diversité des réponses aux nouveaux modes d’habitat pour répondre à la variété des besoins,
Poursuivre les travaux / réflexion du Groupe de travail menés par Action Cœur de Ville / CCAS de Niort « Bien vieillir ensemble » relatifs à l’importance du vieillissement démographique (à horizon 10 ans et plus particulièrement dans le parc social), et son impact concernant trois séquences de vieillissement : personnes âgées autonomes, personnes âgées en perte d’autonomie et / ou en situation de handicap, personnes âgées dépendantes.
Modalités
d’intervention
Accompagnement des communes dans la recherche d’opérateurs et de sites d’intervention pour :
- Développer de nouveaux produits destinés aux séniors :
• Dans l’hyper centre et le centre intra boulevards de Niort : une ou deux résidences services séniors privées offrant des services de
restauration, d’animation, des prestations d’aide à la personne pour
séniors valides. Viser une gamme de loyers de 1 000 à 1 800 € / mois
tous services inclus,
• Dans les communes du Cœur d’Agglomération (hors Niort), du Marais nord et centre, et les communes d’équilibre de l’espace sud : des
produits de type petits collectifs, individuel groupé, résidence séniors,
béguinage privé et social.
- Favoriser des concepts offrant du lien social autour d’un espace commun et de réelles interactions avec la vie des quartiers, de la commune et ses habitants, mais également des formules d’habitat partagé et d’habitat inclusif :
• Cohabitation intergénérationnelle qui permet à une personne âgée de loger un jeune, le lien étant fait par l’intermédiaire d’une association,
dédiée, Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202137
• Immeuble intergénérationnel qui comprend par exemple un tiers d’appartements pour des étudiants, un tiers pour des familles et un
tiers pour des personnes âgées. Ce sont en général des bailleurs
sociaux en partenariat avec des associations ou des investisseurs privés
qui initient ce type de projet,
• Habitat inclusif qui permet aux personnes en situation de handicap à vieillissement précoce de continuer de vivre en milieu ordinaire, avec
projet social et accompagnement adapté.
- Intégrer ces programmes dans des opérations d’aménagement d’ensemble offrant une mixité des formes urbaines et une mixité de produits,
- Localiser ces opérations dans les quartiers, en cœur de bourg, avec accessibilité à pied aux aménités urbaines,
- Continuer de prévoir des logements adaptés dans des résidences accessibles,
- Poursuivre l’aide aux propriétaires occupants pour l’adaptation de leur logement à la perte d’autonomie.
Territoire visé La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
Schéma de l’autonomie 2015-2020,
OPAH / OPAH RU,
Cf action n°20.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
Les bailleurs sociaux,
Les opérateurs privés,
Les associations,
Les communes.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services internes
de la CAN,
- Mobilisation des services interne
Ville de Niort / CCAS.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : 2 000 € forfaitaire / logement
PLS séniors en structure dédiée,
En fonctionnement : moyens internes de la CAN,
Coût global sur six ans : cf action 9.
Partenaires
associés
Opérateurs privés,
Bailleurs sociaux,
Les communes,
Le CCAS de Niort,
Etat,
Agence Régionale de la Santé (ARS),
Conseil Départemental 79,
EHPAH / EHPAD,
Associations d’insertion par le logement. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202138
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
Poursuite Groupe
de travail « Bien
vieillir ensemble »
X X X X X
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Nombre et caractéristiques des opérations innovantes et / ou diversifiées destinées aux séniors,
Suivi et évolution du taux d’occupation des opérations innovantes et / ou diversifiées destinées aux séniors,
Restitution des travaux / réflexion du Groupe de travail menés par Action Cœur de Ville / CCAS de Niort « Bien vieillir ensemble » relatifs à l’importance du vieillissement démographique,
Suivi de la corrélation entre l’offre et la demande au regard de l’essor démographique. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202139
Action 16 : Soutenir l’accueil des alternants, apprentis et jeunes actifs
Descriptif synthétique
Contexte
Des dispositifs spécifiques proposés aux jeunes actifs, alternants, apprentis, stagiaires, de 16 à 30 ans pour accéder à un logement ou à un hébergement : - Deux résidences Habitat Jeunes (La Roulière, et Foyer de L’Atlantique) qui ne répondent plus aux attentes / besoins d’aujourd’hui, gérées par l’association L’Escale Habitat Jeunes (où un jeune sur deux hébergés dispose de moins de 600 € de ressources mensuelles),
- Un projet en cours de construction d’une nouvelle Résidence Habitat Jeunes (165 logements) pour remplacer les deux existantes,
- Une Bourse aux logements privés (dispositif SILOJ) concernant au 1er septembre 2021, 30 propriétaires et 86 logements. Mais une demande difficile à satisfaire hors Niort par manque de logements proposés.
Objectifs
Développer en qualité et en quantité le logement et l’hébergement des jeunes actifs et apprentis en :
Réalisant le projet de construction d’une nouvelle Résidence Habitat Jeunes pour une occupation à la rentrée scolaire 2024,
Captant davantage de logements dans le cadre du dispositif SILOJ, passant de 86 logements à 120 logements à horizon 2027,
Construisant une structure supplémentaire à horizon 2027 sous condition des conclusions de la réflexion partenariale à engager prouvant la nécessité et la faisabilité de ce projet, en adéquation avec l’évolution du nombre de jeunes âgés de 16 à 30 ans sur le territoire.
Modalités
d’intervention
Construction par la SEMIE Niort de la nouvelle Résidence Habitat Jeunes collective qui prévoit la réalisation de 165 logements (soit 185 places) en remplacement des foyers existants. Cette nouvelle structure sera réalisée à Niort (Boulevard de l’Atlantique). Le gestionnaire sera l’association l’Escale Habitat Jeunes,
Accompagnement de l’association l’Escale Habitat jeunes dans ses actions de communication et de prospection auprès des propriétaires privés et des communes, afin de capter davantage de logements locatifs pour compléter l’offre actuelle proposée aux jeunes. Cela concerne le parc de logements locatifs privés ainsi que le parc de logements communaux, principalement dans les zones d’emplois hors Niort,
Animation d’une réflexion partenariale sur l’opportunité de développer une structure d’accueil éclatée (ou toute autre structure), qui permettrait d’élargir l’offre de logements collectifs pour les jeunes dans les bassins d’emplois hors Niort, et de proposer des services d’accompagnement social.
Territoire visé
Niort : Résidence Habitat Jeunes,
Communes d’équilibre : captation de logements locatifs dans le cadre du dispositif SILOJ.
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
PDALHPD 79,
Cf actions 9 et 17. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202140
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s) d’ouvrage
de l’action
La SEMIE Niort : Résidence Habitat Jeunes,
L’Association l’Escale Habitat Jeunes : dispositif SILOJ.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services internes
de la CAN (dont le service
Développement Economique,
Emploi et Enseignement Supérieur)
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : néant,
En fonctionnement habitat jeunes : 92 000 € /
an (en 2022 et 2023),
Fonctionnement dispositif SILOJ : 12 000 € /
par an,
Coût global sur la durée du PLH : 256 000 €.
Partenaires associés Association l’Escale Habitat Jeunes, Etat (pour les programmations HLM annuelles et les aides financières).
Calendrier de mise en
œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
SILOJ
Travaux RHJ
+ réflexion
partenariale
SILOJ
Travaux
RHJ
SILOJ
Ouverture
RHJ
SILOJ SILOJ SILOJ
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Réalisation de la nouvelle Résidence Habitat Jeunes pour la rentrée scolaire de septembre 2024, avec un taux d’occupation annuel à minima de 85 %,
Nombre annuel de nouveaux logements locatifs captés dans le cadre du dispositif SILOJ (parc privé, parc communal et logements occupés), avec un développement à minima de 30 logements supplémentaires,
Réflexion partenariale et ses conclusions relatives à la nécessité (ou non d’engager) de la construction d’une structure supplémentaire. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202141
Action 17 : Développer une offre adaptée de logements étudiants à l’appui des conclusions de l’étude de marché immobilier et du développement de l’enseignement supérieur
Descriptif synthétique
Contexte
Un nombre d’étudiants en augmentation, qui a pour ambition de passer de 3 000 actuellement à 5 000 à horizon 2028, avec une montée en charge progressive des besoins en logements,
La présence de :
• Trois résidences accueillant spécifiquement les étudiants : Champollion et Villon gérées par l'association l’Escale Habitat Jeunes, et la Résidence Clouzot gérée par le CROUS de Poitiers,
• Deux résidences Habitat Jeunes (La Roulière et Le Foyer de l’Atlantique) gérées par l'association l’Escale Habitat Jeunes, qui ne répondent plus aux besoins actuels des jeunes,
Une offre de meublés privés dans l’hyper centre de Niort qui répond partiellement aux demandes formulées, et qui s’avérera insuffisante à l’avenir, Une étude du marché immobilier qui identifie :
• Les jeunes, dont les étudiants, comme un élément contribuant à conforter l’attractivité de l’hyper centre de Niort,
• Deux profils d’étudiants avec des attentes qui ont évoluées :
o Celui des étudiants aux revenus modestes qui privilégient pour se loger la proximité des lieux de formation et le niveau de loyer et de charges,
o Celui des étudiants plus aisés attirés par la proximité de l’hyper centre de Niort (accès aux transports, lieux de vie et d’animation) qui
privilégient des formules de logements avec services de qualité.
Objectifs
Accroitre quantitativement de 400 logements l’hébergement étudiant en hyper- centre de Niort et dans le centre-ville intra boulevards,
Diversifier qualitativement les possibilités de logements et d’hébergements des étudiants en hyper-centre de Niort et dans le centre-ville intra boulevards.
Modalités
d’intervention
Soutien au développement de produits adaptés aux besoins et aux budgets des étudiants (de type résidence étudiante, résidence pour jeunes actifs, offre de type co-living) :
• Comprenant une mixité de profils : étudiants, jeunes actifs, apprentis / jeunes en alternance,
• Incluant une mixité de loyers pour répondre aux différents budgets : PLA- I / PLUS / PLS / loyers libres,
• Visant les niveaux de loyer de 300 à 400 € / mois Toutes Charges Comprises pour un studio à 400 à 500 € / mois Toutes Charges Comprises pour un T2, • Prévoyant des produits en colocation permettant d’offrir un loyer plus accessible de 300 € / mois par chambre,
• Intégrant une souplesse dans les baux et durées de location : nuitée, semaine ou semestre sur une partie de la résidence pour capter les jeunes en alternance, les actifs en déplacements professionnels, …
Développement d’un volume de 400 logements (permettant de loger entre 500 et 600 étudiants environ), dont : Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202142
• Une ou deux Résidence pour jeunes actifs (de type « Yellome » par exemple) de 20 à 25 places chacune dans l’hyper centre de Niort,
• Une Résidence de type co-living de 20 à 25 places, couplée avec des logements étudiants (60 à 80) dans l’hyper centre de Niort ou le centre-ville intra boulevards,
• Deux ou trois Résidences étudiantes privées de 50 logements chacune, et plus globalement le soutien à la promotion immobilière privée pour le développement de l’offre étudiante,
• 60 à 70 logements développés au titre du dispositif PLS étudiants,
• Plusieurs opérations en acquisition-amélioration (soit entre 10 et 15 logements) dans le cadre de la requalification urbaine de la Colline Saint- André,
• Entre 5 et 10 logements conventionnés privés au titre de l’OPAH RU,
• 10 à 12 logements supplémentaires développés au titre du dispositif SILOJ dans le cadre d’un partenariat renforcé avec les propriétaires privés.
Territoire visé
L’hyper-centre de Niort et centre-ville de Niort : pour répondre aux nouvelles attentes en termes de localisation, de services et équipements, de lieux de vie et d’animation,
La proximité du Pôle Universitaire de Niort (PUN) : pour les résidences étudiantes, avec des loyers compris entre 350 à 450 € / mois,
Les autres communes du territoire offrant des formations (Magné, Bessines, …).
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
Action Cœur de ville,
OPAH RU,
Dispositif PLS étudiants,
Dispositif SILOJ,
Actions en faveur des opérations d’acquisition-amélioration.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
La Communauté d’Agglomération du Niortais,
La Ville de Niort,
Les opérateurs privés,
Les bailleurs sociaux,
L’Association L’Escale Habitat Jeunes,
L’UNPI (association de propriétaires privés).
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation de la Direction de l’Aménagement
Durable du Territoire et Habitat,
- Mobilisation de la Mission « Etudes et projets
urbains » de la CAN,
- Mobilisation de la Direction « Economie et
enseignement supérieur » de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : cf actions 6, 7, 9 et
16,
En investissement : 2 000 € forfaitaire
/ PLS étudiant,
En fonctionnement : 20 000 € / an par
résidences étudiantes.
Coût global sur la durée du PLH : cf
actions 6, 7, 9, 16 et 17. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202143
Partenaires
associés
Etat,
Opérateurs privés,
Bailleurs sociaux,
EPF.
Calendrier de
mise en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
X X X X X Fin livraison programmes
Indicateurs
d’évaluation et
de suivi
Nombre annuel de contacts engagés avec des promoteurs,
Nombre annuel et caractéristiques de projets concrétisés,
Nombre annuel de résidences et de logements créés,
Localisation, niveaux de loyers et taux d’occupation de l’offre nouvellement créée. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202144
Action 18 : Concrétiser les réflexions sur l’amélioration de la prise en charge des Gens du Voyage
Descriptif synthétique
Contexte
La CAN assure aujourd’hui la gestion et l’entretien de six sites accueillant les Gens du Voyage, dont :
• Quatre aires d’accueil : Noron (24 places) et La Mineraie (36 places) à Niort, ainsi qu’à Aiffres (20 places), et Chauray (20 places),
• Une aire de petit passage à Echiré (20 places),
• Une aire de grand passage à Niort pouvant accueillir des groupes de 50 à 200 caravanes.
Des stationnements illicites sont régulièrement constatés, principalement dans les zones commerciales ou d’activités du territoire, voire dans d’autres lieux à Niort,
Le taux d’occupation des aires d’accueil est de plus de 90 % en 2019 et la rotation y est très faible,
Le Schéma Départemental d’Accueil et d’Habitat des Gens du Voyage en Deux- Sèvres (2018-2023) préconise pour la CAN :
• L’optimisation de l’utilisation des aires existantes, qui sont fréquemment occupées par des familles en voie de sédentarisation,
• L’augmentation des capacités en aires d’accueil de 20 à 40 places supplémentaires,
• La création d’un terrain familial pour des familles partiellement sédentarisées.
Objectifs
Limiter les stationnements illicites,
Améliorer les conditions de vie des Gens du Voyage qu’ils soient voyageurs ou en voie de sédentarisation.
Modalités
d’intervention
Mise en place d’une Maitrise d’Oeuvre Urbaine et Sociale (MOUS) ou bien s’intégrer dans une MOUS départementale pour :
• Formaliser et développer les partenariats,
• Assurer l’accompagnement social des familles,
• Déterminer les besoins en sédentarisation, avec identification des familles intéressées et émergence des besoins,
• Définir le projet d’hébergement avec les familles sédentarisées retenues, • Rechercher / identifier une parcelle pour la création d’un ou de plusieurs terrains familiaux,
• Accompagner les familles pendant la période de réalisation des terrains, et les aider à se les approprier,
• Déterminer les besoins en nombre de places d’aires d’accueil à créer : localisation en extension d’une aire existante, ou en création d’une nouvelle aire.
Engagement du développement de l’offre au regard des conclusions de la MOUS.
Territoire visé Les communes du Cœur d’Agglomération, Les communes d’équilibre. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202145
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
Schéma Départemental d’Accueil et d’Habitat des Gens du Voyage 79, Groupe de travail départemental (cellule de suivi).
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des moyens internes
de la CAN,
- MOUS : prestataire externe.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : 500 000 € pour la création
d’une nouvelle aire d’accueil et d’un terrain
familial + budget d’autres politiques publiques
communautaires (si nécessaire),
En fonctionnement : 35 000 € (MOUS) + moyens
internes de la CAN,
Coût global sur six ans : 535 000 €.
Partenaires
associés
Etat,
Conseil Départemental 79,
CCAS de Niort,
Association Départementale pour l’Accueil des Gens du Voyage (ADAGV), CAF 79.
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
MOUS MOUS MOUS +
terrain
familial
MOUS +
nouvelle aire
d’accueil
MOUS MOUS
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Création de nouvelles places en aire d’accueil, avec à minima 20 places supplémentaires,
Réalisation de terrains familiaux, avec à minima la création d’un nouveau terrain familial,
Nombre et caractéristiques des nouvelles capacités d’accueil créées, Réalisation de la MOUS, avec le suivi des partenariats, des accompagnements sociaux assurés, et plus globalement l’évaluation des engagements relatifs à la sédentarisation des Gens du Voyage,
Suivi et évolution du nombre de stationnements illicites sur le territoire. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202146
ORIENTATION 5 : DEVELOPPER LES FONCTIONS DE PILOTAGE ET D’ANIMATION
DU PARTENARIAT
Action 19 : Accroitre le rôle de l’Agglomération du Niortais en mettant en place une Commission du Logement Social et en s’interrogeant sur l’opportunité de la prise de la compétence « Délégation des aides à la pierre »
Descriptif synthétique
Contexte
La CAN apporte des aides financières conséquentes visant à contribuer à l’équilibre économique des opérations d’habitat social, complétées selon les cas, par des aides financières communales,
Mais elle est rarement (ou très peu associée) en amont à la réflexion sur les projets et la programmation HLM.
Objectifs
Accompagner les communes, les bailleurs sociaux et les opérateurs privés dans la définition et le développement de l’offre locative sociale HLM,
Poursuivre le suivi et la gestion annuelle des aides financières accordées par la CAN et les communes.
Modalités
d’intervention
• Installation d’une Commission du Logement Social pour :
- Mieux accompagner les bailleurs sociaux dans la définition des projets,
- Etudier les projets d’opérations locatives sociales,
- Assurer le suivi et la gestion des programmations HLM annuelles et pluriannuelles,
- Assurer le suivi et la gestion des aides financières octroyées.
Cette Commission tiendra compte des préconisations du PLH pour que les opérations répondent aux objectifs fixés et poursuivis (communes SRU, typologies des logements, produits, formes urbaines, mixité des opérations).
• Réflexion sur la prise de la délégation de compétences, qui dans le cadre d’une Convention pour six ans (renouvelable) concerne obligatoirement l’attribution des aides à la pierre pour le logement locatif conventionné (public et privé), le logement intermédiaire, pour la location-accession, ainsi que la notification aux bénéficiaires.
Territoire visé La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
Cf actions n°9, 10, 15, 16 et 17.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
La Communauté d’Agglomération du Niortais. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202147
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services internes
de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : néant,
En fonctionnement : moyens internes de la CAN,
Coût global sur six ans : moyens internes de la
CAN.
Partenaires
associés
Communes,
Bailleurs sociaux,
Etat.
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
X X X X X X
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Suivi et évolution des programmations HLM annuelles et pluriannuelles, Nombre et caractéristiques des nouvelles opérations d’habitat sociales programmées annuellement,
Suivi et évolution des aides financières accordées par la CAN et les communes, Evaluation des modalités d’accompagnement des bailleurs sociaux dans la définition et le développement de l’offre locative sociale HLM : tableaux de bord de suivi, réunions partenariales individuelles ou collectives, …
Réalisation d’un rapport d’activité annuel de la Commission du Logement social : nombre et types de réunions, fréquences, nombre de dossiers étudiés, …
Réflexion partenariale et ses conclusions relatives à la prise de la délégation de compétence « Aides à la pierre ». Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202148
Action 20 : Développer un partenariat avec les communes sur l’avancement et le contenu des projets communaux
Descriptif synthétique
Contexte
Les élus souhaitent limiter l’étalement urbain, et développer des opérations d’habitat plus vertueuses qui :
- Permettent de modérer la consommation de l’espace,
- S’orientent vers plus de qualité architecturale, urbaine, paysagère et
environnementale,
- Répondent aux besoins des habitants et qui leur soient financièrement
accessibles.
Pour répondre à cette attente, la CAN a installé en avril 2021, une « Commission stratégique territoriale et habitat social » pour accompagner les communes dans la stratégie habitat du PLH.
Objectif
Instaurer un dialogue obligatoire et en amont de tout projet d’aménagement / d’habitat avec les communes pour définir des opérations de qualité favorisant les conditions de leur réussite (foncier, faisabilité économique et financière, programmation, …),
Assurer un accompagnement des communes dans la mise en œuvre d’opérations d’aménagement / d’habitat de qualité.
Modalités
d’intervention
Poursuite de l’animation de la « Commission stratégique territoriale et habitat social » pour la mise en œuvre et le respect des objectifs poursuivis par le PLH, Création d’un Groupe de travail « Revue de projets » associant les services internes de la CAN : habitat, planification, foncier, urbanisme, SIG, pour préparer les travaux de cette Commission.
Territoire visé La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
Cf actions n°1, 2, 3, 4, 9, 10, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 et 21.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Moyens
MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services internes
de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : néant,
En fonctionnement : moyens internes de la CAN,
Coût global sur six ans : moyens internes de la
CAN. Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202149
Partenaires
associés
Communes,
Professionnels de l’immobilier,
EPF,
Etat.
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
X X X X X X
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Réalisation d’un bilan annuel du suivi de la production neuve et de la consommation foncière par rapport aux objectifs poursuivis et des potentialités identifiées,
Réalisation d’un rapport d’activité annuel de la « Commission stratégique territoriale et habitat social » : nombre et types de réunions, fréquences, nombre de dossiers étudiés, nombre et types de communes accompagnées, …
Réalisation d’un rapport d’activité annuel du Groupe de travail « Revue de Projets » : nombre et types de réunions, fréquences, nombre de dossiers étudiés, nombre et types de communes accompagnées, …
Nombre et caractéristiques des nouvelles opérations d’habitat sociales étudiées annuellement au sein des instances d’animation,
Suivi du nombre et des caractéristiques des opérations concrétisées, Evaluation globale de l’efficacité et de l’efficience de la « Commission stratégique territoriale et habitat social » et du Groupe de travail « Revue de projets » : impacts des objectifs et effets produits, … Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202150
Action 21 : Evaluer annuellement la politique de l‘habitat en lien avec les observatoires et en appui du Séminaire Habitat, et contribuer à l’animation et à l’organisation des instances partenariales
Descriptif synthétique
Contexte
La CAN a mis en place en 2011 avec ses partenaires, un Observatoire de l’habitat qui analyse, à partir d’indicateurs fiables et réactualisés annuellement, les principaux phénomènes démographiques, économiques, ainsi que les évolutions en lien avec l’habitat et le marché de l’immobilier,
Ce dispositif d’observation lui permet ainsi de contribuer à établir des bilans / rapports d’activité annuels et triennaux,
Elle a également mis en place et / ou développé différentes instances et des partenariats avec les acteurs en lien avec sa politique de l’habitat : Groupe partenarial de l’Observatoire de l’habitat, Groupe de suivi du PTZ CAN, Commission de coordination de la CIA, …
Objectif Continuer de piloter, d’animer, de suivre et d’évaluer la politique de l’habitat du territoire, en s’appuyant sur les données existantes et analyses réactualisées.
Modalités
d’intervention
Poursuite du suivi des évolutions de la politique de l’habitat à l’appui de l’observatoire de l’habitat,
Mise en place et développement un observatoire du foncier sur la base des travaux menés actuellement en interne, en lien avec l’observatoire de l’habitat, Production de bilans annuels et d’un bilan à mi-parcours du PLH,
Installer des instances techniques de suivi de la politique de l’habitat (COTECH, COPIL), en s’appuyant sur les instances de gouvernance et décisionnaires de la CAN (Bureau communautaire et Conseil d’Agglomération),
Poursuite du développement du partenariat en général, en continuant d’organiser et d’animer des lieux d’échanges, de rencontres, d’informations et de suivi avec les acteurs au logement et de l’habitat : Séminaire annuel, Conférence Intercommunale du Logement (CIL), Commission de coordination de CIA, Plan Partenarial de Gestion de la Demande de Logement Social et d’Information des Demandeurs (PPGDLSID), …
Territoire visé La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Articulation avec
d’autres dispositifs
/ actions
Cf toutes les actions du PLH.
Mise en œuvre opérationnelle
Maître(s)
d’ouvrage de
l’action
La Communauté d’Agglomération du Niortais.
Moyens MOYENS HUMAINS :
- Mobilisation des services internes
de la CAN.
MOYENS FINANCIERS :
En investissement : néant,
En fonctionnement : moyens internes de la CAN, Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202151
Coût global sur six ans : moyens internes de la
CAN.
Partenaires
associés
Etat,
Conseil Départemental 79,
ADIL 79,
Union Régionale HLM en Nouvelle Aquitaine,
AFIPADE,
Fournisseurs de données/statistiques.
Calendrier de mise
en œuvre
2022 2023 2024 2025 2026 2027
X X X Evaluation
du PLH
X X
Indicateurs
d’évaluation et de
suivi
Suivi et évolution des indicateurs de l’Observatoire de l’Habitat et de l’Observatoire des gisements fonciers,
Réalisation d’un rapport d’activité annuel global des différentes instances d’animation et de gouvernance de la CAN relatives à la mise en œuvre du PLH : nombre et types de réunions, fréquences, nombre de dossiers étudiés, …
Réalisation de bilans annuels,
Réalisation de l’évaluation à mi-parcours du PLH,
Evaluation globale de l’efficacité et de l’efficience des lieux d’échanges, de rencontres, d’informations et de suivi organisés avec les acteurs au logement et de l’habitat : qualité des interventions et intervenants, … Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202152
ANNEXE 1 : ORGANISATION TERRITORIALE DE LA COMMUNAUTE
D’AGGLOMERATION DU NIORTAIS (CAN)
Communauté d’Agglomération du Niortais (CAN) –
Organisation territoriale selon le Schéma de Cohérence Territoriale Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202153
ANNEXE 2 : ETUDE DE MARCHE IMMOBILIER
Communauté d’Agglomération du Niortais (CAN)
Organisation territoriale selon les Segments de marché
Source : Etude Stratégie opérationnelle de l’habitat - ASI - Mai 2021 Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202154
ANNEXE 3 : DISPOSITIFS DE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202155
ANNEXE 4 : GLOSSAIRE DES SIGLES
AA Acquisition-Amélioration
AAP Appel A Projets
ADEME Agence de la transition écologique
ADIL Agence Départementale d’Information sur le Logement
AFIPADE Association des Fichiers Partagés de la Demande de logement social
AMI Appel à Manifestation d’Intérêt
Anah Agence nationale de l’habitat
ANRU Agence Nationale pour le Rénovation Urbaine
BRS Bail Réel Solidaire
CAF Caisse d’Allocations Familiales
CAUE Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement
CTLHI Comité Technique de Lutte contre l’Habitat Indigne
CUS Convention d’Utilité Sociale
CROUS Centre Régional des Œuvres Universitaires et Scolaires
DALO Droit au logement opposable
DDT Direction Départementale des Territoires
DIIF Dispositif d’Intervention Immobilière et Foncière
DPE Diagnostic de Performance Energétique
DVF Demande de Valeur Foncière
EHPAD Etablissement d’Hébergement pour Personnes Dépendantes
EHPAH Etablissement d’Hébergement pour Personnes Handicapées
EPCI Etablissement Public de Coopération Intercommunale
EPF Etablissement Public Foncier
FSL Fonds de Solidarité pour le Logement
GLA Gestion Locative Adaptée
Insee Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques
MOD Maitrise d’Ouvrage Déléguée
MOUS Maîtrise d’œuvre Urbaine et Sociale
OAP Orientations d’Aménagement et de Programmation
OPAH Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat - RU : Renouvellement Urbain
OFS Organisme de Foncier Solidaire
ORI Opération de Restauration Immobilière
PCAET Plan Climat Air Energie Territorial
PDALHPD Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées
PIG Programme d’Intérêt Général
PLAI Prêt Locatif Aidé d’Intégration
PLAI-A Prêt Locatif Aidé d’Intégration Adapté
PLH Programme Local de l’Habitat
PLS Prêt Locatif Social
PLU-I D Plan Local d’Urbanisme Intercommunal valant Déplacement
PLUS Prêt Locatif à Usage Social
PRUS Programme de Rénovation Urbaine et Sociale
PSLA Prêt Social Location-Accession
PTRE Plateforme Territoriale de Rénovation Energétique Guy Taieb Conseil ● PLH 2022-2027 de l’Agglomération du Niortais ● Phase 2 ● Novembre 202156
PTZ Prêt à Taux Zéro
QPV Quartier Prioritaire de la Ville
RPLS Répertoire sur le Parc Locatif Social
SARE Service d’Accompagnement à la Rénovation Energétique
SCoT Schéma de Cohérence Territoriale
SEM Société d’Economie Mixte
SEMIE Société d’Economie Mixte Immobilière et Economique
SIAO Service Intégré d’Accueil et d’Intégration
SIG Système d’Information Géographique
SILOJ Service Logement Jeunes
Sitadel Système d’Information et de Traitement Automatisé des Données Elémentaires sur les Logements et les locaux (base de données)
SOLIHA Solidaires pour l’habitat
SRU Solidarité et Renouvellement Urbains (loi)
VEFA Vente en l’Etat Futur d’Achèvement
VIR Vente d’Immeuble à Rénover
ZAC Zone d’Aménagement Concertée Version du 15 novembre 2021
1
PROGRAMME LOCAL DE l’HABITAT (PLH) 2022-2027 :
Propositions d’évolutions des dispositifs relatifs au financement du logement social et de son volet foncier
1/ Le financement de la production locative sociale neuve (PLUS, PLA-Intégration et PLA-Intégration Adapté) :
1-1 Les aides de base forfaitaires
EVOLUTIONS DES AIDES DE BASE FORFAITAIRES (en € / logement)
Périodes 2020-2021 2022-2027
Types de financements CAN Commune CAN Commune
PLUS :
- Offre nouvelle
- Offre suite vente HLM *
7 000 3 500 4 000
3 500
2 500
1 500 **
PLA-Intégration :
- Offre nouvelle
- Offre suite vente HLM *
10 000 5 000 5 000
4 000
2 500
1 000
PLA-Intégration Adapté (avec accompagnement social) :
- Offre nouvelle 17 500 0 10 000 1 000
* Pour tout logement HLM vendu à compter du 1er janvier 2022
** Montant maximum à négocier avec le bailleur social Version du 15 novembre 2021
2
1-2 Les aides majorées (PLUS, PLA-Intégration et PLA-Intégration Adapté) :
EVOLUTIONS DES CRITERES DE MAJORATION (en € / logement)
Périodes 2020-2021 2022-2027
Types de critères CAN Commune CAN Commune
Qualité thermique :
RT 2012 - 20 % 1 500 750 0 0
Bonus label NF Habitat HQE 500 250 0 0
RE 2020 + Certification Globale d’Ouvrage (NF Habitat ou équivalent) 1 500 750 4 500 1 000
RE 2020 + Certification Globale d’Ouvrage (NF Habitat HQE ou équivalent) 3 000 1 500 5 500 1 000
RE 2020 + Certification Globale d’Ouvrage (Profil NF Habitat Bas Carbone ou équivalent) 4 500 2 250 6 000 1 000
Opération de 9 logements et moins 2 500 0 0 0
Communes SRU et anticipation 1 500 0 0 0
Secteurs d'OPAH RU 2 000 0 0 0
Diversification typologique 700 / 1 000 0 Contractualisation * 0
Formes urbaines/Qualité architecturale/insertion paysagère 0 0 Contractualisation * 0
* Contractualisation avec les bailleurs sur la programmation HLM intégrant des objectifs de diversification des typologies de logements et formes urbaines/qualité architecturale/insertion paysagère comme condition préalable à l’obtention d’une aide communautaire. Ces objectifs seraient fixés globalement, annuellement, par bailleur et être adaptés à la commune et aux opérations.
Deux hypothèses à débattre : le respect de la répartition typologique permettrait d’apporter une aide complémentaire aux aides de base forfaitaires (le montant de l’aide restant à déterminer) ou elle permettrait le déclenchement des aides de base forfaitaires. En tout état de cause, une discussion entre les bailleurs et les services de la CAN est nécessaire en amont, avant le dépôt des dossiers. Version du 15 novembre 2021
3
1-3 La minoration foncière du logement social neuf (PLUS, PLA-Intégration et PLA-Intégration Adapté) :
EVOLUTIONS DES AIDES COMMUNAUTAIRES
Types de fonciers
2016-2019 2020-2021
Commune Commune loi SRU * Autre commune **
Emprise foncière type VEFA (suite à
une exigence de mixité sociale
imposée par le règlement
d’urbanisme)
50 % du prix de revient TTC plafonné
à 5 000 € / logement
50 % du prix de revient TTC
plafonné à 5 000 € / logement
50 % du prix de revient TTC plafonné
à 4 000 € / logement
Foncier viabilisé vendu par un
aménageur public ou privé
66 % du prix de revient TTC plafonné
à 10 000 € / logement
66 % du prix de revient TTC
plafonné à 10 000 € / logement
66 % du prix de revient TTC plafonné
à 8 000 € / logement
Foncier non viabilisé vendu par un
particulier ou une commune ***
75 % du prix de revient TTC plafonné
à 15 000 € / logement
75 % du prix de revient TTC
plafonné à 15 000 € / logement
75 % du prix de revient TTC plafonné
à 12 000 € / logement
* Aiffres, Chauray, Echiré, Niort et Vouillé
** Minoration de l’aide financière de 20 % (en lien avec les prix du foncier) *** L’emprise de terrain non viabilisé prise en compte pour le calcul de l’acquisition est de 315 m2 maximum, et son coût d’acquisition de 15 € TTC / m2. En collectif, il pourra être dérogé à ce prix maximum, au cas par cas, au regard du coût prévisionnel de viabilisation (cf délibération du 11 avril 2016) Version du 15 novembre 2021
4
EVOLUTIONS DES AIDES COMMUNAUTAIRES
Types de fonciers
2022-2027
Commune loi SRU * Autre commune
Emprise foncière type VEFA (suite à une
exigence de mixité sociale imposée par le
règlement d’urbanisme)
Aucune aide Aucune aide
Foncier viabilisé vendu par un aménageur
public ou privé*
66 % du prix de revient TTC
plafonné à 3 500 € / logement
66 % du prix de revient TTC
plafonnéà 3 000 € / logement
Foncier non viabilisé vendu par un particulier
ou une commune *
75 % du prix de revient TTC
plafonné à 7 000 € / logement
75 % du prix de revient TTC
plafonnéà 5 000 € / logement
* Aiffres, Chauray, Echiré, Niort et Vouillé Version du 15 novembre 2021
5
2/ Le financement d’une opération en acquisition-amélioration (PLUS, PLA-Intégration et PLA-Intégration Adapté) :
EVOLUTIONS DES AIDES DE BASE ET DES CRITERES DE MAJORATION (en € / logement)
Types de critères 2020-2021 2022-2027
CAN Commune CAN Commune
Aide de base
20 % du montant plafonné
à 200 000 € HT
(40 000 € maximum)
5 % du montant plafonné
à 200 000 € HT
(10 000 € maximum)
17,5 % du prix de revient
plafonné à 200 000 € HT
(35 000 € maximum)
5 % du prix de revient
plafonné à 200 000 € HT
(10 000 € maximum)
Critères de majoration
Qualité énergétique (étiquette B à minima) 3 000 1 500 3 500 0
Secteurs d’OPAH RU 2 000 0 0 0
PLA-Intégration spécifique 7 500 0 0 0 Version du 15 novembre 2021
6
3/ Le financement d’un programme de réhabilitation et d’adaptation du parc HLM et communal :
EVOLUTIONS DES AIDES COMMUNAUTAIRES (en € / logement)
Types de programmes
2020-2021 2022-2027
Parc HLM Parc communal Parc HLM Parc communal
Réhabilitation
20 % du montant plafonné
à 12 500 € HT
(2 500 € maximum)
20 % du montant plafonné
à 45 000 € HT
(9 000 € maximum)
Aucune aide Aucune aide
Adaptation
50 % du montant plafonné
à 3 000 € HT
(1 500 € maximum)
50 % du montant plafonné
à 3 000 € HT
(1 500 € maximum)
Aucune aide Aucune aide Version du 15 novembre 2021
7
4/ Le financement d’un produit d’accession sociale à la propriété (PSLA / BRS) :
EVOLUTIONS DES AIDES (en € / logement)
Types de programmes
2020-2021 2022-2027
CAN Commune CAN Commune
PSLA / BRS 75 % du prix de revient TTC plafonné à 15 000 € / logement 0 75 % du prix de revient TTC plafonné à 5 000 € / logement 0 Version du 15 novembre 2021
8
5/ Le financement d’un produit locatif (PLS) en neuf :
MONTANTS DES AIDES (en € / logement)
2020-2021 2022-2027
Types de
programmes CAN Commune
Types de
programmes CAN Commune
PLS Investissement 2 000 € / logement 0 PLS dédiés aux séniors et étudiants
2 000 € / logement 2 000 € / logement DB S DB S DB S DB S DB S DB S DB S DB S DB S DB S DB S DB S Coût Brut Coût Net Coût Brut Cout net
OPAH / OPAH RU communautaire 820 000 € 230 000 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
60 000 € 25 000 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
- € - € - € - € 680 000 € 150 000 € - € - € 680 000 € 150 000 € - € - € 680 000 € 150 000 € - € - € 680 000 € 150 000 € - € - € 680 000 € 150 000 € - € - €
40 4 000 € 20 000 € - € - € - € 28 000 € - € - € - € 28 000 € - € - € - € 28 000 € - € - € - € 28 000 € - € - € - € 28 000 € - € - € - €
15 70 000 € 175 000 € - € - € - € 175 000 € - € - € - € 175 000 € - € - € - € 175 000 € - € - € - € 175 000 € - € - € - € 175 000 € - € - € - €
TOTAL BATI ANCIEN 1 075 000 € 255 000 € - € - € 883 000 € 150 000 € - € - € 883 000 € 150 000 € - € - € 883 000 € 150 000 € - € - € 883 000 € 150 000 € - € - € 883 000 € 150 000 € - € - € 5 490 000 € 1 005 000 € - € - €
COUT NET BATI ANCIEN
Pret 0 % construction + achat logement HLM (occupants) 90 800 € 12 000 € - € - € - € 12 000 € - € - € - € 12 000 € - € - € - € 12 000 € - € - € - € 12 000 € - € - € - € 12 000 € - € - € - €
Prêt 0 % CAN achat logement ancien + travaux 150 2 500 € 62 500 € - € - € - € 62 500 € - € - € - € 62 500 € - € - € - € 62 500 € - € - € - € 62 500 € - € - € - € 62 500 € - € - € - €
PSLA 108 5 000 € 90 000 € - € - € - € 90 000 € - € - € - € 90 000 € - € - € - € 90 000 € - € - € - € 90 000 € - € - € - € 90 000 € - € - € - €
TOTAL ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE 164 500 € - € - € - € 164 500 € - € - € - € 164 500 € - € - € - € 164 500 € - € - € - € 164 500 € - € - € - € 164 500 € - € - € - € 987 000 € - € - € - €
COUT NET ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE
LOGEMENT LOCATIF SOCIAL
Opération d'acquisition-amélioration 30 35 000 € 175 000 € - € - € - € 175 000 € - € - € - € 175 000 € - € - € - € 175 000 € - € - € - € 175 000 € - € - € - € 175 000 € - € - € - €
Production neuve (PLUS / PLA-I / PLA-I Adapté) 600 6 300 € 630 000 € - € - € - € 630 000 € - € - € - € 630 000 € - € - € - € 630 000 € - € - € - € 630 000 € - € - € - € 630 000 € - € - € - €
Critères de majorations 600 5 000 € 70 000 € - € - € - € 70 000 € - € - € - € 70 000 € - € - € - € 70 000 € - € - € - € 70 000 € - € - € - € 70 000 € - € - € - €
Diversifications typologiques 600 750 € 75 000 € - € - € - € 75 000 € - € - € - € 75 000 € - € - € - € 75 000 € - € - € - € 75 000 € - € - € - € 75 000 € - € - € - €
Minoration foncière 600 5 500 € 546 000 € - € - € - € 546 000 € - € - € - € 546 000 € - € - € - € 546 000 € - € - € - € 546 000 € - € - € - € 546 000 € - € - € - €
PLS (séniors + étudiants) 216 2 000 € 72 000 € - € - € - € 72 000 € - € - € - € 72 000 € - € - € - € 72 000 € - € - € - € 72 000 € - € - € - € 72 000 € - € - € - €
1 568 000 € - € - € - € 1 568 000 € - € - € - € 1 568 000 € - € - € - € 1 568 000 € - € - € - € 1 568 000 € - € - € - € 1 568 000 € - € - € - € 9 408 000 € - € - € - €
COUT NET LOGEMENT LOCATIF SOCIAL
2 500 000 € - € - € - € - € - € - € - € - € 100 000 € - € - € - € 400 000 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
1 35 000 € - € - € 5 000 € - € - € - € 6 000 € - € - € - € 6 000 € - € - € - € 6 000 € - € - € - € 6 000 € - € - € - € 6 000 € - €
Gestion résidences étudiantes 2 20 000 € - € - € 20 000 € - € - € - € 20 000 € - € - € - € 20 000 € - € - € - € 20 000 € - € - € - € 20 000 € - € - € - € 20 000 € - €
Dispositif SILOJ 1 12 000 € - € - € 12 000 € - € - € - € 12 000 € - € - € - € 12 000 € - € - € - € 12 000 € - € - € - € 12 000 € - € - € - € 12 000 €
Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville 1 25 000 € 25 000 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
3 27 000 € - € - € 81 000 € - € - € - € 81 000 € - € - € - € 81 000 € - € - € - € 81 000 € - € - € - € 81 000 € - € - € - € 81 000 € - €
1 27 000 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € 27 000 € - € - € - € 27 000 € - € - € - € 27 000 € - €
1 90 000 € - € - € - € - € 45 000 € - € - € 45 000 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
1 92 000 € - € - € 92 000 € - € - € - € 92 000 € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - € - €
TOTAL STRUCTURES ET POPULATIONS SPECIFIQUES 25 000 € - € 210 000 € - € 45 000 € - € 211 000 € - € 145 000 € - € 119 000 € - € 400 000 € - € 146 000 € - € - € - € 146 000 € - € - € - € 146 000 € - € 615 000 € - € 978 000 € - €
COUT NET STRUCTURES ET POPULATIONS SPECIFIQUES
ADIL 79 1 31 000 € - € - € 31 000 € - € - € - € 31 000 € - € - € - € 31 000 € - € - € - € 31 000 € - € - € - € 31 000 € - € - € - € 31 000 € - €
FSL (Fonds Solidarité Logement) 1 25 000 € - € - € 25 000 € - € - € - € 25 000 € - € - € - € 25 000 € - € - € - € 25 000 € - € - € - € 25 000 € - € - € - € 25 000 € - €
AFIPADE (fichier partagé demande sociale) 1 5 000 € - € - € 5 000 € - € - € - € 5 000 € - € - € - € 5 000 € - € - € - € 5 000 € - € - € - € 5 000 € - € - € - € 5 000 € - €
TOTAL AUTRES - € - € 61 000 € - € - € - € 61 000 € - € - € - € 61 000 € - € - € - € 61 000 € - € - € - € 61 000 € - € - € - € 61 000 € - € - € - € 366 000 € - €
COUT NET AUTRES
2 832 500 € 255 000 € 271 000 € - € 2 660 500 € 150 000 € 272 000 € - € 2 760 500 € 150 000 € 180 000 € - € 3 015 500 € 150 000 € 207 000 € - € 2 615 500 € 150 000 € 207 000 € - € 2 615 500 € 150 000 € 207 000 € - € 16 500 000 € 1 005 000 € 1 344 000 € - €
DB : Dépense Brute S : Subvention
Structures existantes
Nouvelle structure
Nouvelle structure
Résidence Habitat Jeunes (FJT)
Subvention annuelle
Participation annuelle
Subvention annuelle
Subvention association L'Escale
615 000 €
AUTRES
Structures spécifiques (Résidences sociales)
Etude urbaine
146 000 € 145 000 € 119 000 € 400 000 € 25 000 € 210 000 € 45 000 € 978 000 €
- € 366 000 €
15 495 000 € 1 344 000 €
Investissements Fonctionnement
4 485 000 € - €
987 000 € - €
9 408 000 € - €
Coût net = DB- S
TOTAL LOGEMENT LOCATIF SOCIAL
- €
146 000 € - € 146 000 €
Investissements Fonctionnement Investissements Investissements Fonctionnement
BATI ANCIEN (PRIVE, PUBLIC ET COMMUNAL)
1 terrain familial + 1 aire d'accueil
211 000 €
733 000 € - € 733 000 € - €
STRUCTURES ET POPULATIONS SPECIFIQUES
- €
1 568 000 € - €
Investissements Fonctionnement Investissements Fonctionnement Fonctionnement
ANNEE 2027
733 000 €
Investissements
ANNEE 2024 ANNEE 2025
ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE
820 000 €
ANNEE 2022
- € 733 000 €
ANNEE 2023
Fonctionnement
ANNEE 2026
Aides aux bailleurs sociaux
Nombre Montant unitaire Modalités
OBJECTIFS ANNUELS
PLH 2022-2027 : version 15/11/2021
Suivi-animation (ingénierie) + subventions propriétaires privés
Futur programme communautaire
Etude pré-opérationnelle
Coût des intérêts pris en compte
Aide forfaitaire aux opérateurs
Accompagnement des communes
Aide au bilan d'opération
Coût des intérêts pris en compte
Suivi-animation (ingénierie) + subventions propriétaires privés
Etude de faisabilité
Aides aux opérateurs
1 568 000 €
Aides aux bailleurs sociaux
Aides aux bailleurs sociaux
Aides aux bailleurs sociaux
Subvention association L'Escale
Aides aux bailleurs sociaux
Sédentarisation des Gens du Voyage
Maîtrise Ouvrage Urbaine et Sociale
1 568 000 € - € 1 568 000 € - € 1 568 000 € - € 1 568 000 € - €
PLH PERIODE 2022-2027
TOTAL GENERAL NET 2 577 500 € 271 000 € 2 510 500 € 272 000 € 2 610 500 €
- €
164 500 € - € 164 500 € - € 164 500 € - € 164 500 € - € 164 500 € - € 164 500 €
- € 733 000 € - €
- €
TOTAL GENERAL
180 000 € 2 865 500 € 207 000 € 2 465 500 € 207 000 € 2 465 500 € 207 000 €
61 000 € - € 61 000 € - € 61 000 € - € 61 000 € - € 61 000 € - € 61 000 € - €