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Déliberation - DEL 2026 070 Document publié le Mardi 6 janvier 2026 par la commune de Chatou. Lien du pdf (Déliberation - DEL 2026 070)Thèmes du document : Logement, Investissement et développement économique, Aménagement du territoire, Extrait du registre des délibérations

République Française

N°DEL_2026_070

OPERATION 2 RUE MARCONI - DEMANDE DE DEROGATION AU PLU AU TITRE DE L'ARTICLE L.152-6-5 DU CODE DE L'URBANISME

L'an deux mille vingt six, le vingt huit mai à 20 h 30

Le Conseil Municipal, dûment convoqué par Monsieur le Maire, le , s'est assemblé à l’Hôtel de Ville, Place du Général de Gaulle à Chatou, sous la présidence de Monsieur Eric DUMOULIN Maire.

Présents :

Eric DUMOULIN, Michèle GRELLIER, Vincent GRZECZKOWICZ, Inès de MARCILLAC, Laurent MALOCHET, Pierre ARRIVETZ, Véronique FABIEN-SOULE, Arménio SANTOS, Christelle HANNEBELLE, Guilhem PEAUCELLE, Laurence GNEMMI, Edith MOLDOVAN, Franck PACQUET, Dominique BAUD, Pascale PATAT, Bertrand BRUNET, Cécile DELAUNAY, Marc SAULNIER, Laure PETRELLUZZI, Laurent LEFEVRE, Laurent GENINI, Fabien BARSUKOW, Njoud PAYEN, Arnaud BEAUVOIR, Aurélie PIOT, Romain BRUDER, Elodie MEHAULT, Marine RIGATTI, Quentin BERNARD, Aude HENNEQUIN, Paul MARSAL, Matthieu LECROSNIER, Marie-Georgette DOUE, Tariq FILLAH, Valentin DE WISSOCQ, Alexandra SAVY

Absents excusés ayant donné pouvoir :

Virginie MINART-GIVERNE à Eric DUMOULIN, Véronique LIGNIER à Paul MARSAL, Marcel PEDRO à Dominique BAUD

Secrétaire :

Romain BRUDER

Les 36 membres présents forment la majorité des membres du Conseil en exercice, lesquels sont au nombre de 39.

NOTE DE SYNTHÈSE

Le service instructeur des demandes d’autorisation d’urbanisme a été rendu destinataire, aux dates ci-après indiquées, de 26 dossiers de déclaration préalables portant toutes sur un changement de destination sans travaux de lots de copropriété dans l’immeuble situé 2 rue Marconi à Chatou, parcelle cadastrée section AK n°560 :

Déclarant

N° de DP

078 146

26-

Date de

dépôt

Lot(s)

no(s)

Surface

de

plancher

(m²)

CONSEIL MUNICIPAL

SEANCE DU 28 MAI 2026M. Maurice ADAM 2077 21/04/26 79 22,8

M. et Mme COUDERC 2078 21/04/26 52,53 44,37

M. et Mme CISTAC 2079 21/04/26 64 26,85

M. Chris MC EVOY 2080 21/04/26 96 22,8

M. Pascal AZNAR 2081 21/04/26 87 40,5

MCGRORY Kyran 2082 21/04/26 6 23,53

M. et Mme DUBOURG 2083 21/04/26 50 23,31

M. et Mme PETIET 2084 21/04/26 56,57,65,66 98,88

M. Richard MC EVOY 2085 21/04/26 95 22,8

M. Charles MUSSAT 2086 21/04/26 100,101 43,55

M. Jacques LEBEGUE 2087 21/04/26 70,71 44,37

M. et Mme TEXEIRA 2091 24/04/26 51 40,88

SARL DRY FLEURY 2092 24/04/26 67,68,69,78 90,19

SARL THIGRA 2093 24/04/26 7 41,01

LANTERNIER IMMOBILIERS 2094 24/04/26 46 26,85

SCI La Résidence de Chatou 2095 24/04/26 1,2,12,13,14,15,16,

17,18,40,58,76,93

168,4

SARL MJML2 2096 24/04/26 62,63,83,84 88,77

ANN'IMMO 2097 24/04/26 10,11,44,45,80,81 136,68

SARL VIALEU 2098 24/04/26 59,60,61,104 78,68

SARL SO FAAN 2099 24/04/26 86 23,31

SARL RJB 2100 24/04/26 47,48,74,75 98,77

SARL Prudhomme Immobilier 2101 24/04/26 82,97,98,99 99,97

NANOU 2102 24/04/26 8,9 44,47

SARL Fonds d'investissement

Les Colombes

2103 24/04/26 3,4,103 85,1

SARL DALIAN 2104 24/04/26 41,42,43,88,89,90,91 137,46

SARL TEOREM Immobilier 2105 24/04/26 102 39,57

Cet immeuble est actuellement exploité comme une résidence de tourisme et relève donc de la destination « commerce et activités de service » et de la sous-destination « autres hébergements touristiques ».

La demande vise à le faire évoluer vers la destination « habitation » et la sous- destination « logement ».

L’immeuble faisant l’objet des demandes de changement de destination est situé en zone UT secteur UTp :Le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) applicable à la zone concernée n’admet « 2. Les constructions, ouvrages ou travaux à destination d’habitation » qu’« à condition d’être liés et nécessaires au fonctionnement des activités exercées dans la zone (gardiennage, surveillance, direction, terrains de sport …) ».

Les dossiers reçus indiquent que « le changement de destination du déclarant visant à créer un local à usage d’habitation (logement) n’est pas en lien et n’est pas nécessaire au fonctionnement des activités exercées dans la zone ».

Cependant, dans le cadre de chaque demande, il est expressément sollicité le bénéfice d’une dérogation à la règle précitée de l’article UT2 du règlement du PLU portant donc sur les destinations autorisées dans la zone.

Plus précisément, la dérogation vise les dispositions de l’article L. 152-6-5 I du code de l’urbanisme qui prévoient :

“I. - En tenant compte de la nature et de la zone d'implantation du projet, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme peut, à l'occasion de la délivrance d'une telle autorisation, autoriser le changement de destination d'un bâtiment ayant une destination autre que d'habitation en bâtiment à destination principale d'habitation, en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le plan local d'urbanisme ou le document en tenant lieu. La dérogation s'applique également aux travaux ou aux constructions d'extension ou de surélévation faisant l'objet de l'autorisation d'urbanisme.

La dérogation peut être refusée au regard des risques de nuisances pour les futurs occupants, de l'insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile et des conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle. Le refus est motivé. [...] “

L’octroi ou le refus des dérogations demandées relève du maire en qualité d’autorité décisionnaire sur les demandes d’autorisation d’urbanisme.

Cependant, pour pouvoir éventuellement accorder la dérogation de l’article L. 152-6-5 du code de l’urbanisme, le maire doit recueillir “l'avis conforme de l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme“(II de l’article L. 152-6-5), à savoir donc le conseil municipal.

C’est donc dans ce cadre que le Conseil municipal est appelé à émettre un avis sur les demandes de dérogation qui lui sont présentées.

Compte tenu de l’identité entre toutes les demandes, il est proposé de rendre un avisunique sur les dossiers listés ci-avant.

L’article L.152-6-5 II du code de l’urbanisme précise qu’un avis défavorable ne peut être rendu par le conseil municipal qu'au regard des critères mentionnés au même I, à savoir donc :

• Risques de nuisances pour les futurs occupants ;

• Insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile ;

• Conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ;

• Conséquences sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle.

Les dossiers de déclaration préalable comprennent systématiquement une notice expliquant la demande de dérogation et la justifiant notamment au regard des quatre critères visés au I de l’article L. 152-6-5 précité.

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété sont joints à chaque déclaration préalable.

Il en ressort que l’immeuble est divisé en 104 lots privatifs qui, seuls ou regroupés, correspondent à 64 « appartements », outre des emplacements de stationnement ainsi que deux lots en rez-de-chaussée qui accueillent actuellement des espaces partagés de la résidence (bureau et salon), cela outre des parties communes.

A date, les demandes reçues portent sur 57 lots, soit 89% du nombre de lots privatifs correspondant à des appartements et une surface de plancher totale de 1 400m².

L’analyse des différents dossiers montre qu’au-delà des dépôts opérés individuellement (certaines demandes concernant toutefois plusieurs lots lorsqu’une même personne est propriétaire de plusieurs lots), il convient de procéder à une appréciation globale.

Les dossiers le revendiquent d’ailleurs :

La notice justifiant la demande évoque la nature et la zone d’implantation du projet puis l’absence de risque de nuisance pour les futurs occupants, l’accessibilité suffisante par les modes de transport alternatifs à l’usage individuel de l’automobile, l’absence de conséquence négative sur la démographie scolaire et l’absence de conséquences sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle.Outre l’interrogation qui est permise quant à la capacité à faire cohabiter sans nuisances quelques lots résiduels à destination de « commerce et activités de service » et sous- destination « autres hébergements touristiques » avec d’autres lots à destination « habitation » et sous-destination « logement », notamment compte tenu de l’entrée unique du bâtiment, les changements de destination sollicités apparaissent de nature à porter atteinte aux objectifs de mixité sociale et fonctionnelle.

D’une part, s’agissant de la mixité fonctionnelle, le Plan d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) du PLU faisait de la « création projetée d’une résidence hôtelière sur le site […] dans anciennes usines Pathé-Marconi » un élément du « dispositif » destiné à « enraciner les entreprises présentes » en assurant la présence de services aux entreprises (3.1) et évoquait l’aménagement du site Pathé-Marconi en indiquant : « réaliser un programme d’aménagement mixte comportant des logements diversifiés, des activités économiques et des services ainsi que des équipements publics » ; « organiser une transition fonctionnelle et physique entre l’espace Lumière, le site Thalès et les quartiers pavillonnaires environnants » (3.3).

Par ailleurs, l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n°3 du PLU, relative au site Pathé-Marconi, identifie un « secteur à dominante activités et services » et entend « assurer une interface fonctionnelle entre l’activité et le résidentiel » (3.2) puis vise à « conforter le pôle économique mitoyen, espace Lumière, par l’apport de services aux entreprises tels qu’une résidence hôtelière ».

Ainsi, compte tenu de la zone et du secteur du projet, il apparaît que les changements demandés de destination auraient pour conséquence – revendiquée – de faire, à terme, disparaître la résidence hôtelière qui participe, en elle-même et par son concours aux activités alentours, de la mixité fonctionnelle du territoire catovien.

D’autre part, lorsque ces mêmes documents évoquent le logement, le PADD vise à « 1.3 Renforcer la mixité sociale dans l’habitat », ce qui passe à la fois par les différents types de financement mais aussi par « les équilibres en termes de typologie de logements (collectifs/individuels), de statut d’occupant (locataires/propriétaires », de taille des logements (un déficit de grands logements est observé) […] » tandis que l’OAP Pathé- Marconi évoque « un programme de construction mixte » (3.3) puis, lorsqu’elle évoque du logement dans son périmètre, décline l’objectif comme suit : « Créer des logements diversifiés […] réaliser un programment de logements diversifiés comprenant au moins 20 % de logements locatifs aidés ».

Par ailleurs, la commune de Chatou est concernée par l'arrêté du préfet des Yvelines n°78-2023-12-28-00012 du 28 décembre 2023 prononçant à son encontre la carence définie par l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation.

A titre d’information, la requête de la commune de Chatou contre cet arrêté a d’ailleurs été rejetée par le Tribunal administratif de Versailles par jugement du 13 avril 2026, tout comme la précédente requête liée à la carence prononcé en 2020.

En conséquence, en application de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme et de l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation « dans toute opération de construction d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux définis à l'article L. 302-5 dudit code, hors logements financés avec un prêt locatif social. »

Par ailleurs, le règlement du PLU mobilise, dans les zones qui étaient destinées à de l’habitation, l’article L.151-15 du code de l’urbanisme en prévoyant que « tout programme de logements comportant une surface de plancher à usage d’habitation supérieure à 800 m² est admis, à condition qu’il comporte au minimum 30% delogements locatifs sociaux ».

Ainsi, compte tenu de la nature du projet global dans lequel s’inscrit expressément la déclaration préalable, l’opération est de nature à engendrer la création de 57 nouveaux logements.

Or, il ressort des cartouches 4.2 de chaque dossier de déclaration préalable et des notices que si chaque nouveau logement est destiné à la location, il n’est jamais question de location sociale, sous quelque régime que ce soit.

Et si la notice annexée à chaque demande identifie bien le sujet en évoquant des « niveaux de loyers encadrés », cette déclaration n’est corroborée par aucun élément et ne peut, en tout état de cause, permettre de regarder les locations projetées, ou certaines d’entre elles, comme portant sur des logements locatifs sociaux.

Dans ces conditions, en augmentant uniquement l’offre de logements locatifs de droit commun, le projet global dans lequel s’inscrit expressément la déclaration préalable aura pour conséquence d’aggraver automatiquement la défaillance de la commune au regard de ses obligations en matière de logements sociaux.

En outre, compte tenu de la typologie des logements (studios et T2), le projet global dans lequel s’inscrit expressément la déclaration préalable est de nature à accentuer encore la part des petits logements et n’apporte ainsi aucun concours – voire complexifie – au parcours résidentiel sur le territoire communal.

Par suite, la réalisation du projet serait de nature à porter atteinte aux objectifs légaux et municipaux de mixité sociale et fonctionnelle.

Dans ces conditions, il est proposé au Conseil Municipal de prononcer un avis défavorable à l’octroi de la dérogation à chacune des déclarations préalables.

DÉLIBÉRATION

Vu le Code Général des Collectivités Territoriales,

Vu le Code de l’urbanisme, notamment en ses articles L. 421-1, L. 152-6-5, L. 153-21, R. 423-23, R. 423-24 et R. 423-59,

Vu le Code de la Construction et de l’Habitation, et notamment ses articles L.302-5 et L. 302-9-1-25,

Vu le courrier du Préfet des Yvelines, en date du 28 décembre 2023, notifiant, au terme de la période triennale 2020-2022, l’arrêté de carence emportant majoration du prélèvement SRU,

Vu l’arrêté préfectoral 78-2023-12-28-00012 du 28 décembre 2023 prononçant la carence de la Ville de Chatou,

Vu le courrier du Préfet des Yvelines, en date du 23 février 2023, notifiant à la commune ses obligations pour la période triennale 2023-2025,

Vu l'avis de la commission communale Aménagement Urbain, Habitat et Logement en date du 05 mai 2026,Vu le plan local d’urbanisme approuvé le 9 novembre 2006, modifié les 22 juin 2016 et 3 octobre 2018, notamment le PADD, le cahier des orientations d’aménagement et de programmation ainsi que le règlement, dont celui de la zone UT – secteur UTp,

Vu les déclarations préalables suivantes portant toutes sur un changement de destination de « commerce et activités de service » / sous-destination « autres hébergements touristiques » à « habitation » / sous-destination « logement »

Déclarant N° de DP 078 146 26- Date de dépôt Lot(s) no(s)

Surface

de

plancher

(m²)

M. Maurice ADAM 2077 21/04/26 79 22,8

M. et Mme COUDERC 2078 21/04/26 52,53 44,37

M. et Mme CISTAC 2079 21/04/26 64 26,85

M. Chris MC EVOY 2080 21/04/26 96 22,8

M. Pascal AZNAR 2081 21/04/26 87 40,5

MCGRORY Kyran 2082 21/04/26 6 23,53

M. et Mme DUBOURG 2083 21/04/26 50 23,31

M. et Mme PETIET 2084 21/04/26 56,57,65,66 98,88

M. Richard MC EVOY 2085 21/04/26 95 22,8

M. Charles MUSSAT 2086 21/04/26 100,101 43,55

M. Jacques LEBEGUE 2087 21/04/26 70,71 44,37

M. et Mme TEXEIRA 2091 24/04/26 51 40,88

SARL DRY FLEURY 2092 24/04/26 67,68,69,78 90,19

SARL THIGRA 2093 24/04/26 7 41,01

LANTERNIER IMMOBILIERS 2094 24/04/26 46 26,85

SCI La Résidence de Chatou 2095 24/04/26 1,2,12,13,14,15,16,

17,18,40,58,76,93

168,4

SARL MJML2 2096 24/04/26 62,63,83,84 88,77

ANN'IMMO 2097 24/04/26 10,11,44,45,80,81 136,68

SARL VIALEU 2098 24/04/26 59,60,61,104 78,68

SARL SO FAAN 2099 24/04/26 86 23,31

SARL RJB 2100 24/04/26 47,48,74,75 98,77

SARL Prudhomme Immobilier 2101 24/04/26 82,97,98,99 99,97

NANOU 2102 24/04/26 8,9 44,47

SARL Fonds d'investissement

Les Colombes

2103 24/04/26 3,4,103 85,1

SARL DALIAN 2104 24/04/26 41,42,43,88,89,90,9

1

137,46

SARL TEOREM Immobilier 2105 24/04/26 102 39,57

Vu la demande de dérogation aux destinations fixées par le plan local d’urbanisme formulée dans chaque déclaration préalable,Vu la demande d’avis au conseil municipal formulée dans le cadre de l’instruction de chaque déclaration préalable,

Vu les liens entre les déclarations préalables et le caractère global du projet dans lequel elles s’inscrivent individuellement,

Considérant qu’aux termes de l’article L. 152-6-5, “I. - En tenant compte de la nature et de la zone d'implantation du projet, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme peut, à l'occasion de la délivrance d'une telle autorisation, autoriser le changement de destination d'un bâtiment ayant une destination autre que d'habitation en bâtiment à destination principale d'habitation, en dérogeant aux règles relatives aux destinations fixées par le plan local d'urbanisme ou le document en tenant lieu.

La dérogation s'applique également aux travaux ou aux constructions d'extension ou de surélévation faisant l'objet de l'autorisation d'urbanisme. La dérogation peut être refusée au regard des risques de nuisances pour les futurs occupants, de l'insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile et des conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle. Le refus est motivé”,

Considérant que l’article L. 152-6-5 prévoit également : “II. - Lorsqu'elle souhaite accorder la dérogation mentionnée au I, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme recueille l'avis conforme de l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme ou de document en tenant lieu. Un avis défavorable ne peut être rendu qu'au regard des critères mentionnés au même I”,

Considérant que chacune des déclarations préalables vise à changer la destination de « commerce et activités de service » / sous-destination « autres hébergements touristiques » à « habitation » / sous-destination « logement » de lots de copropriété dans l’immeuble situé 2 rue Marconi, parcelle cadastrée section AK n° 560,

Considérant que M. le Maire est saisi de 26 déclarations portant au total sur 73 lots représentant approximativement 1400m² de surface de plancher,

Considérant que le changement de destination déclaré s’inscrit dans une opération globale menée par la majorité des copropriétaires,

Considérant qu’il y a lieu de rendre un avis commun aux différentes déclarations préalables,

Considérant les critères énoncés par le code de l’urbanisme,

Considérant que les changements de destination ne portant pas sur l’ensemble des lots de l’immeuble, la coexistence de logements et de locaux relevant d’une résidence de tourisme apparaît, compte tenu de la configuration des lieux, de nature à occasionner des nuisances pour les futurs occupants,

Considérant qu’aux termes de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme et de l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation « dans toute opération de construction d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux définis à l'article L. 302-5 dudit code, hors logements financés avec un prêt locatif social »,

Considérant les objectifs communaux en matière de création de mixité fonctionnelle et sociale, tels qu’ils ressortent notamment du PADD du PLU et de l’orientation d’aménagement et de programmation n°3 du PLU relative au site Pathé-Marconi,

Considérant que la mutation de la majorité des lots de copropriétés actuellement exploités en résidence de tourisme en logements aurait pour effet de priver le territoire communal d’une offre commerciale participant de sa mixité fonctionnelle,

Considérant que le projet global dans lequel revendique s’inscrire la déclaration préalablevise à créer, par changement de destination, 57 nouveaux logements locatifs sans qu’aucun ne soit destiné à la location sociale,

Considérant par suite que le projet est de nature à aggraver la carence de la commune de Chatou au regard de ses obligations de mixité sociale en accentuant le déficit de logements locatifs sociaux sur le nombre de logements,

Considérant également la typologie des logements à créer par changement de destination (studios et T2) et l’absence de concours apportée par l’opération à la nécessité, dans un objectif de parcours résidentiel, de proposer des logements de toutes tailles,

Considérant qu’il ressort de ce qui précède que, nonobstant la bonne accessibilité aux modes alternatifs à la voiture individuelle et l’absence d’impact identifié sur la démographie scolaire, le projet apparaît méconnaître les critères posés pour déroger au plan local d’urbanisme,

Le Conseil Municipal,

Après avoir entendu les explications qui précèdent et en avoir délibéré,

DÉCIDE :

- de rendre un avis défavorable à la demande de dérogation au PLU au titre de l’article L152-6-5 du code de l’urbanisme sur les déclarations préalables suivantes :

Déclarant N° de DP 078 146 26-

M. Maurice ADAM 2077

M. et Mme COUDERC 2078

M. et Mme CISTAC 2079

M. Chris MCEVOY 2080

M. Pascal AZNAR 2081

MCGRORY Kyran 2082

M. et Mme DUBOURG 2083

M. et Mme PETIET 2084

M. Richard MCEVOY 2085

M. Charles MUSSAT 2086

M. Jacques LEBEGUE 2087

M. et Mme TEXEIRA 2091

SARL DRY FLEURY 2092

SARL THIGRA 2093

LANTERNIER IMMOBILIERS 2094Déclarant N° de DP 078 146 26-

M. Maurice ADAM 2077

M. et Mme COUDERC 2078

M. et Mme CISTAC 2079

M. Chris MCEVOY 2080

M. Pascal AZNAR 2081

MCGRORY Kyran 2082

M. et Mme DUBOURG 2083

M. et Mme PETIET 2084

M. Richard MCEVOY 2085

M. Charles MUSSAT 2086

M. Jacques LEBEGUE 2087

M. et Mme TEXEIRA 2091

SCI La Résidence de Chatou 2095

SARL MJML2 2096

ANN'IMMO 2097

SARL VIALEU 2098

SARL SO FAAN 2099

SARL RJB 2100

SARL Prudhomme Immobilier 2101

NANOU 2102

SARL Fonds d'investissement Les Colombes 2103

SARL DALIAN 2104

SARL TEOREM Immobilier 2105

Le présent avis sera communiqué au service instructeur des demandes d’autorisation d’urbanisme concernées.

A L'UNANIMITÉ,

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