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Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN
Lien du pdf (Arrêté - Préfecture - Oise - Annexe 5)
Thèmes du document : Fiscalité, Institutions publiques, Tourisme,
135
-
ANNEXE
5 -
RÉFORME
DES
VALEURS
LOCATIVES
FONCIERES
DES
LOCAUX
PROFESSIONNELS
(A
TITRE
EXPERIMENTAL)
TEXTE
: Article
34
de
la
loi
de
finances
rectificative
pour
2010
COMMENTAIRE
:
Les
valeurs
locatives
cadastrales,
qui
servent
de
base
au
calcul
de
la
taxe
d'habitation,
de
la
taxe
foncière
sur
les
propriétés
bâties
et
de
la
cotisation
foncière
des
entreprises,
sont
calculées
sur
des
valeurs
de
référence
datant
de
1970.
Elles
n'ont
pas
été
revues
profondément,
malgré
quelques
tentatives
de
réformes”,
depuis
cette
date
et
sont
désormais
obsolètes.
Or,
il
convient
de
rappeler
que
le
défaut
majeur
d’une
telle
obsolescence
réside
dans
les
écarts
d'imposition
qu'elle
fait
naître
entre
les
contribuables
locaux.
Faute
de
pouvoir
mieux
discriminer
entre
les
locaux
et
de
pouvoir
actualiser
les
secteurs
et
les
tarifs,
les
bases
ont
évolué
forfaitairement
depuis
1980,
fossilisant
peu
à
peu
des
écarts
de
fiscalité
dont
la justification
matérielle
date
de
1970.
Annoncée
en
2010,
au
cours
du
débat
sur
la
taxe
professionnelle,
et
prenant
acte
des
propositions
des
associations
représentant
les
élus
locaux,
cette
révision
sera
opérée
par
étape
dont
la
première
est
matérialisée
par
l'article
34
de
la
LFR
2010.
Elle
concernera
les
valeurs
locatives
foncières
des
locaux
professionnels
et
particulièrement,
selon
le
1 de
l'article
34,
les
locaux
commerciaux
(mentionnés
à
l'article
1498
du
CG)
et
les
locaux
professionnels
des
professions
libérales
(au
sens
de
l’article
92
du
CGI).
Trois
raisons
ont
présidé
au
choix
de
commencer
le
chantier
de
la
révision
des
valeurs
locatives
par
ces
deux
types
de
locaux
professionnels
:
1.
Ces
locaux
concentrent
le
plus
de
difficultés
dans
le
système
actuel
puisque
la
méthode
d'évaluation
retenue
en
1970
se
heurte
aujourd’hui
à
des
difficultés
pratiques
: locaux-type
non
représentatifs,
absence
de
local-type
dans
beaucoup
de
communes,
type
de
locaux
n'existant
pas
en
1970
(comme
par
exemple
les
complexes
cinématographiques
ou
les
parcs
de
loisirs).
2.
La
valeur
locative
des
locaux
commerciaux
et
des
professions
libérales
concentrent
la
plupart
des
contentieux,
souvent
couronnés
de
succès
par
les
demandeurs.
3.
Cette
révision
ne
porte
que
sur
3
millions
de
locaux
alors
qu'une
révision
générale
des
propriétés
bâties
et
non
bâties
serait
une
opération
«
de
masse
»
qui
concernerait
33
millions
de
locaux
(voire
44
millions
si
on
compte
les
dépendances),
et
poserait
nécessairement
plus
de
difficultés
de
mise
en
œuvre.
L'esprit
de
l’article
34
de
la
LFR
2010
est,
d'une
part,
d'asseoir
dorénavant
les
valeurs
iocatives
des
locaux
concernés
sur
des
valeurs
calculées
à
partir
des
loyers
réellement
constatés,
révisées
automatiquement
chaque
année
(1)
et,
d'autre
part,
de
conduire
une
expérimentation
en
2011
dans
cinq
départements
—
l'Hérault,
le
Pas-de-Calais,
le
Bas-Rhin,
Paris
et
la
Haute-Vienne
(2),
en
vue
d'une
généralisation
des
travaux
en
2012
(3)
et
d'une
traduction
dans
les
bases
d'imposition
en
2014
(4).
#
La
plus
importante
a été
menée
à son
terme
en
1990
mais
n'a
finalement
pas
été
adoptée. 136
1.
Les
nouvelles
modalités
d'évaluation
des
locaux
professionnels
Les
Il
à
VI
de
l’article
34
de
la
LFR
énoncent
le
nouveau
mode
de
calcul
de
la
valeur
locative
des
locaux
professionnels,
en
trois
étapes,
singulièrement
simplifié
par
rapport
au
calcul
actuel,
Ces
trois
étapes
sont
résumés
par
le
Ill
de
l'article
34
qui
dispose
: «
/a
valeur
locative
des
[locaux
commerciaux
et
des
professions
libérales]
est
obtenue
par
application
d'un
tarif par
mètre
carré
(a)
à
la
surface
pondérée
du
local
(b)
ou
à
défaut
de
tarif,
par
la
voie
d'appréciation
directe
(c).
a)
Etape
n°1
: Application
d'un
tarif
au
mètre
carré
Aux
termes
du
B
du
IV
de
l’article
34,
les
tarifs
par
mètre
carré
sont
déterminés
à
partir
des
loyers
constatés
des
«
secteurs
d'évaluation
par
catégorie
de
propriétés
»
au
1° janvier
2012
(qui
constitue
la
date
de
référence).
Ces
loyers
seront
ensuite
mis
à
jour
par
l'administration
fiscale
à
partir
d’une
nouvelle
déclaration
déposée
par
les
redevables
des
impôts
locaux
(un
nouvel
article
1498
bis
est
introduit
à
cet
effet
dans
le
CGI).
Autrement
dit,
le
classement
du
local
dans
une
des
catégories
permet
d'appliquer
à
sa
surface
pondérée
(b)
le
tarif
au
m7
fixé
pour
sa
catégorie
de
propriété
dans
son
secteur
géographique
(ou
d'évaluation).
Deux
sous-étapes
sont
donc
nécessaires.
-
Le
rattachement
du
local
à
une
catégorie
de
propriété
: identification
de
la
nature
et
la
destination
du
local
La
réforme
innove
ici
puisqu'elle
abandonne
la
notion
de
«
local-type
»,
figé
dans
le
temps.
L'article
34
envisage
de
classer
les
locaux
commerciaux
et
professionnels
libéraux
dans
des
sous-groupes
définis
en
fonction
de
leur
nature
et
de
leur
destination.
Au
sein
de
chaque
sous-groupe,
les
locaux
sont,
le
cas
échéant,
classés
par
catégories,
en
fonction
de
leur
destination
et de
leurs
caractéristiques
physiques.
La
détermination
des
sous-groupes
et de
leur
classification
par
catégorie
des
immeubles
à
usage
commercial
ou
professionnel
est
renvoyée
à
un
décret
en
Conseil
d'Etat
(dont
le
projet,
déjà
rédigé,
a
reçu
un
avis
positif
du
comité
des
finances
locales
du
8 février
2011).
En
voici
un
extrait,
illustrant
deux
sous-groupes
:
Sous-groupe
Il,
Bureaux
et locaux
diverses
:
Catégorie
1
:
Locaux
à
usage
de
bureaux
situés
dans
un
immeuble
de
conception
ancienne.
Catégorie
2
:
Locaux
à
usage
de
bureaux
situés
dans
un
immeuble
de
conception
récente.
Catégorie
3
:
Locaux
assimilables
à
des
bureaux
mais
présentant
des
aménagements
spécifiques.
Sous-groupe
III,
Lieux
de
dépôt,
de
garage
et
de
stationnement
et
terrains
à
usage
commercial
:
Catégorie
1
: Lieux
de
dépôt
à
ciel
ouvert
et
terrains
à
usage
commercial
où
industriel. Catégorie
2 : Lieux
de
dépôt
couverts
(entrepôts,
hangars,
garages
….).
Catégorie
3
: Parcs
de
stationnement
ou
de
garage
à
ciel
ouvert.
Catégorie
4
: Parcs
de
stationnement
ou
de
garage
couverts.
Catégorie
5 : Installations
de
stockage
destinées
à
abriter
des
biens
ou
à
stocker
des
produits
(réservoirs,
cuves,
silos
…). 137
-
Le
rattachement
du
local
à
un
secteur
d'évaluation
Aux
termes
du
A
du
IV
de
l’article
34,
ces
secteurs
sont
déterminés
au
sein
des
départements,
en
fonction
des
loyers.
Chaque
secteur
pouvant
regrouper
des
communes
ou
des
parties
de
communes,
pourvu
qu'il
constitue
un
marché
locatif
homogène.
Les
tarifs
au
m?,
dans
chaque
secteur
ainsi
déterminé
et
pour
chaque
catégorie
de
locaux,
seront
établis
en
fonction
des
relevés
des
loyers
pratiqués.
Faute
de
loyers
en
nombre
suffisamment
représentatif,
le
tarif
du
secteur
pour
une
catégorie
donnée
peut
être
estimé
à
partir
de
celui
d’une
autre
catégorie,
voire
d’un
autre
sous-groupe
dans
un
autre
secteur
du
département,
à
la
condition
que
les
niveaux
de
loyer
y soient
comparables.
En
outre,
la
réforme
a
maintenu
la
faculté
d'attribuer,
en
sus
de
la
valeur
locative
ainsi
affecté,
un
coefficient
de
localisation.
Ce
coefficient
peut
majorer
ou
minorer
la
valeur
locative
de
10
%
ou
de
15
%
(2°
alinéa
du
Il}
de
l'article
34
de
la
LFR).
Cette
modulation
se
révèle
indispensable
pour
affiner
les
valeurs
locatives
au
sein
d'un
même
secteur.
Ainsi,
prenons
l'exemple
de
deux
boutiques
situées
dans
un
même
marché
locatif
homogène ; elles
auront
une
valeur
locative
différente
si
l’une
d'elle
est
en
zone
commerçante
ou
zone
touristique
ou
encore
en
bord
de
mer
et
pas
l'autre.
De
telles
circonstances
pèsent
assurément
sur
les
conditions
de
fixation
des
baux
des
locaux.
Ainsi,
le
coefficient
de
localisation
permettra
malgré
tout
de
globaliser
dans
un
secteur
homogène
des
variations
de
loyers
de
plus
ou
moins
15
%,
sans
biaiser
l'évaluation.
b)
Etape
n°2
: évaluation
de
la
surface
pondéré
du
local
Aux
termes
du
V
de
l'article
34,
«
la
surface
pondérée
d'un
local
est
obtenue
à
partir
de
la
superficie
de
ses
différentes
parties,
réduite,
le
cas
échéant,
au
moyen
de
coefficients
fixés
par
décret,
pour
tenir
compte
de
leur
utilisation
et
de
leurs
caractéristiques
physiques
respectives
».
Autrement
dit,
la
surface
est
d'abord
obtenue
par
l'addition
de
la
surface
de
toutes
ses
parties.
La
pondération
consistera
à
distinguer
au
sein
du
local
la
partie
dite
principale
et
ses
annexes,
la
superficie
de
ces
dernières
étant
affectée
d'un
coefficient
de
minoration,
qui
sera
fixé
par
décret
simple.
Cette
pondération
a
donc
été
simplifiée
par
rapport
à
l'ancien
mécanisme.
Elle
est
justifiée
pour
tenir
compte,
pour
les
locaux
commerciaux
par
exemple,
de
la
«
surface
de
vente
»
de
la
«
surface
de
stockage
»
ou
de
conception.
A
superficie
identique,
le
bail
d'un
local
qui
dispose
d'une
surface
de
vente
supérieure
sera
plus
onéreux
que
celui
où
la
surface
de
stockage
est
supérieure.
c)
Etapes
n°3
: l'appréciation
directe
: méthode
d'évaluation
subsidiaire
Aux
termes
du
Vi
de
l'article
34,
lorsque
l'étape
1,
de
droit
commun,
n'est
pas
réalisable,
la
valeur
locative
est
déterminée
par
l'application
d'un
taux
de
8
%
à
la
valeur
vénale
de
l'immeuble,
à
la
date
de
référence
susmentionné
à
l'étape
1,
si
l'immeuble
était
libre
de
toute
location
ou
toute
occupation.
A
défaut,
la
valeur
vénale
peut
être
reconstituée
en
additionnant,
comme
aujourd'hui,
la
valeur
vénale
du
terrain
(mais
en
2012
et
non
en
1970)
et
le
coût
de
la
reconstruction
du
local. 138
2.
L'’expérimentation
de
2011
TEXTE
: XXI
de
l’article
34
de
la
LFR
Dans
un
premier
temps,
le
gouvernement
va
publier
un
décret
en
Conseil
d'Etat
pour
la
classification
des
locaux
commerciaux
en
sous-groupes
et
catégories.
|! sera
suivi
par
un
décret
simple
pour
les
coefficients
de
pondération
de
surface
et
un
arrêté
décrivant
les
modalités
d'application
de
l'expérimentation
elle-même.
Ensuite,
lexpérimentation
commencera
par
une
enquête
générale
des
locaux
commerciaux
(commerces,
bureaux
notamment)
dans
cinq
départements
tests
représentatifs
(Paris,
Hérault,
Bas-Rhin,
Haute-Vienne
et
Pas-de-Calais).
Cette
enquête,
effectuée
«
à
blanc
»
c'est-à-dire
sans
conséquences
pour
le
contribuable,
permettra
d'évaluer
la
viabilité
de
la
procédure
votée
en
loi
de
finances
rectificative
pour
2010
et
de
corriger
éventuellement
ses
défauts.
Un
rapport
faisant
le
bilan
de
cette
évaluation
sera
remis
au
Parlement
avant
le
30
septembre
2011.
Un
comité
de
pilotage
a
par
ailleurs
été
constitué
réunissant
les
divers
services
de
la
direction
générale
des
finances
publiques
intéressés
à
la
procédure
(sous-direction
et
bureaux
en
charge
du
cadastre
et
de
la
fiscalité
du
patrimoine,
direction
de
la
législation
fiscale,
service
informatique,
logistique,
communication
et
service
des
collectivités
locales)
et
la
direction
générale
des
collectivités
locales
(bureau
de
la
fiscalité
locale).
Ce
comité
est
chargé
de
veiller
à
l’organisation
globale
et
au
bon
déroulement
de
l'expérimentation
menée
en
2011.
3.
L'évaluation
générale
de
2012-2013
pour
une
application
définitive
en
2014
TEXTE
: VII
à
XX
de
l'article
34
de
la
LFR
Si
l'expérience
se
révèle
satisfaisante
en
2011,
elle
sera
étendue
durant
jes
années
2012
et
2013
à
l'ensemble
du
territoire.
Le
XVI
prévoit
ainsi
qu'en
2014
les
feuilles
d'imposition
traduiront
ces
résultats
puisque
les
bases
prendront
en
compte
la
révision
des
valeurs
locatives.
Il s'agit
donc
d’une
démarche
approfondie,
systématique
et
progressive,
Cette
évaluation
générale,
sur
les
quelques
trois
millions
de
locaux
concernés,
sera
validée
à
deux
niveaux :
a)
par_
la
commission
départementale
des_
valeurs
locatives
des
locaux
professionnels
(VIII
de
l’article
34)
comprenant
21
membres
désignés
par
le
préfet:
dix
représentants
des
collectivités
territoriales
et
des
EPCI%,
neufs
représentants
des
contribuables
{des
professionnels)
et
deux
représentants
de
l'administration
fiscale
avec
voix
consultative.
Le
président
de
cette
commission
sera
forcément
un
élu
local
et
il
disposera
d'une
voix
prépondérante
en
cas
de
partage
égal
des
voix.
Cette
commission
sera
compétente
pour
définir
les
zones
de
tarification
ainsi
que
les
tarifs
par
catégorie
de
commerce
ou
de
bureaux;
ses
décisions
seront
soumises
à
l'avis
des
commissions
communales
et
intercommunales
des
impôts
A
Paris,
les
dix
membres
sont
issus
du
conseil
de
Paris.
En
province,
ils sont
ainsi
répartis
: deux
conseillers
généraux,
quatre
maires
et
quatre
délégués
communautaires. 139
b)
éventuellement,
par
la
commission
départementale
des
valeurs
locatives
des
impôts
directs
locaux
présidée
par
le
président
du
tribunal
administratif
territorialement
compétent
(ou
un
de
ses
délégués).
Elle
comprendra,
en
plus
du
magistrat,
14
membres
désignés
par
le
préfet :
six
représentants
des
coliectivités
territoriales
et
des
EPCI
%,
cinq
représentants
des
contribuables
(des
professionnels)
et
trois
représentants
de
l'administration
fiscale
avec
voix
consultatives
unique.
Cette
commission
interviendra
en
cas
de
désaccords
entre
les
commissions
communales
et
intercommunales
des
impôts
locaux,
qui
demeurent,
et
la
commission
départementale
citée
au
a).
%
A
Paris,
les
six
membres
sont
issus
du
conseil
de
Paris,
En
province,
ils sont
ainsi
répartis
: Un
conseiller
général,
trois
maires
et
deux
délégués
communautaires.