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unknown - AR 2024 65 Cession de la maison BESSET a monsieur COLLOMB CLERC Annexe3
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Trévoux.
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Thèmes du document : Justice et droit, Aménagement du territoire, Logement,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de l’Ain
Pôle d’évaluation domaniale 01
11 boulevard Maréchal Leclerc
01 012 BOURG-EN-BRESSE CEDEX
Courriel : ddfip01.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 17/04/2024
Le Directeur départemental des Finances
publiques de l’Ain
à
COMMUNE DE TREVOUX
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Elodie LAMBERT
Courriel : elodie.lambert@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 04 26 37 70 19
Réf DS: 17330843
Réf OSE : 2024-01427-28063
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Maison de ville
Adresse du bien : 2 Boulevard Poyat 01600 TREVOUX
Valeur : 310 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %.
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
Le prix négocié de 320 000 € s’inscrit dans cette marge d’appréciation et est donc conforme à la valeur de marché.
1
7302 - SD
Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20240605-20240506URSF65-DE
Date de télétransmission : 07/06/2024
Date de réception préfecture : 07/06/2024 1 - CONSULTANT
Affaire suivie par : Monsieur Richard SIMMINI, adjoint à l’urbanisme et au foncier (contact : i.pagnon@mairie-trevoux.fr)
2 - DATES
de consultation : 10/04/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 10/04/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession
3.2. Nature de la saisine
A titre réglementaire.
3.3. Projet et prix envisagé
Estimation de la valeur vénale à titre réglementaire pour la cession d’une maison de ville. Le bien a été acquis en 2018 par l’EPF dans le cadre d’une préemption au prix de 265 000 €. L’objectif de la préemption était d’élargir le boulevard Poyat. Aujourd’hui, la commune a reçu une proposition d’achat à 320 000 €. La commune souhaite donc vendre cette maison après la rétrocession du bien par l’EPF.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation du bien - Environnement - Accessibilité - Voirie et réseau
Le bien se situe à l’Est de l’hypercentre de la commune, au sud-ouest du département, à la frontière avec le Rhône.
4.2. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie
TREVOUX AH 67 2 Boulevard Poyat 168 m²
TOTAL 168 m²
4.3. Descriptif
Le bien évalué est une maison mitoyenne de 1850 située à l’angle de la rue Médecine et du Boulevard Poyat. Elle se compose :
2
Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20240605-20240506URSF65-DE
Date de télétransmission : 07/06/2024
Date de réception préfecture : 07/06/2024 • au rez-de-chaussée : un home-salon (chambre d'amis), une salle de douche et un WC séparé donnant sur un jardin coquet. Un escalier étroit en colimaçon en bois et rampe en fer forgé permet l'accès au 1er étage. Deux caves servent de rangement.
• au 1er étage, en enfilade : un salon avec parquet au sol, une cuisine avec tomettes au sol et une salle à manger avec cheminée et parquet au sol. Une porte de sortie permet d’accéder à la rue.
• au 2ème étage : une grande chambre avec douche et dressing, deux autres chambres avec lit en mezzanine, une salle de bains avec baignoire et lavabo et un WC séparé.
La maison dispose :
• d’éléments de plus-value : proximité des commerces et charme de l'ancien
• d’éléments de moins-value : pas de WC au 1er étage, mitoyenneté sur un côté, compteur électrique à l’extérieur de la partie habitable, pas de garage ni de place de parking et peu de terrain d'aisance
4.4. Surfaces du bâti
Maison : 142 m²
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété présumée de l’immeuble
Commune de Trévoux (rétrocession par l’EPF en cours).
L’EPF a acquis la parcelle le 17/09/2018 (acte 0104P03 2018P05404) pour 265 000 €.
La rétrocession par l’EPF est prévue à 268 318,46 €.
5.2. Conditions d’occupation
Biens estimés en valeur libre de toute occupation au jour du transfert de propriété.
6 - URBANISME
6.1. Règles actuelles
PLU approuvé le 13/02/2019 et dernière modification le 18/10/2023.
Zonage : U, densité 3, les Granges. La parcelle est grevée de l’emplacement réservé n°6 qui prévoit l’élargissement du Boulevard Poyat.
La parcelle est en zone grise selon le PPR « Inondations de la Saône et du Formans, mouvements de terrain » approuvé le 27/02/2014.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée selon la méthode par comparaison catégorielle qui consiste à fixer la valeur vénale du bien en fonction du prix du marché immobilier local à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1. Critères de recherche – Termes de comparaison
3
Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20240605-20240506URSF65-DE
Date de télétransmission : 07/06/2024
Date de réception préfecture : 07/06/2024 Critères de recherche PATRIM : cessions entre 03/2021 et 03/2024 de maisons anciennes mitoyennes avec un terrain maximum de 250 m² à Trévoux
Biens bâtis – maison – valeur vénale
N Date mutation Commune Cadastre Surface Urbanisme Prix Prix/m² Observations
1 15/07/2021 2021P04717 TREVOUX AD 357 110 m² U, densité 1
centre
ancien
187 000 € 1 700 €
Maison frappée de double mitoyenneté en
R+2 avec 3 chambres, une salle d’eau, une
salle de bain et 2 WC. Pas d’extérieur.
2 25/05/2023 2023P11216 TREVOUX AC 75 108 m²
U, densité
5, entrée
de ville
ouest
309 100 € 2 862,04 €
Sur une parcelle de 174 m², maison
mitoyenne sur 1 côté en R+2 avec 2
chambres, 2 WC, une salle de bains et une
salle d’eau.
3 04/07/2022 2022P17203 TREVOUX AE 31 100 m² U, densité
1, centre
ancien.
196 350 € 1 963,50 €
Maison frappée de double mitoyenneté en
R+2 avec 3 chambres, une salle de bain et 3
WC. Pas d’extérieur.
Moyenne 2 177,97 €
Médiane 1 963,50 €
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
La commune va acquérir le bien à 268 318,46 € après rétrocession par l’EPF. Il serait donc logique de conserver cette valeur d’acquisition pour évaluer le bien, d’autant plus qu’il n’a pas subi de modification. Cependant, l’achat par l’EPF est relativement ancien car il date de 2018. De plus, d’après la conjoncture immobilière de l’Ain publiée par la chambre des notaires du département, les prix des maisons anciennes ont fortement augmenté depuis 2018.
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Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20240605-20240506URSF65-DE
Date de télétransmission : 07/06/2024
Date de réception préfecture : 07/06/2024 Par conséquent, une nouvelle étude de marché, plus récente, a été réalisée. Il est proposé de retenir la valeur moyenne de cette étude, plus élevée que la médiane, car la maison évaluée dispose d’un joli espace extérieur, ce qui n’est pas le cas de deux des termes de comparaison.
Valeur vénale : 2 177,97 € x 142 m² = 309 271,74 €
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 310 000 €, arrondie de 309 271,74 €.
Le prix négocié de 320 000 € s’inscrit dans cette marge d’appréciation et est donc conforme à la valeur de marché.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 279 000 € (arrondie).
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
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Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20240605-20240506URSF65-DE
Date de télétransmission : 07/06/2024
Date de réception préfecture : 07/06/2024 11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
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L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
Accusé de réception en préfecture
001-210104279-20240605-20240506URSF65-DE
Date de télétransmission : 07/06/2024
Date de réception préfecture : 07/06/2024