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Document publié le Jeudi 8 décembre 2016
Lien du pdf (unknown - Métropole - Européenne de Lille - 16 C 0896)
Thèmes du document : Logement, Banque, Aménagement du territoire,
MÉTROPOLE
16 C 0896
séance du 02/12/2016
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Délibération du CONSEIL
DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ET EMPLOI - ENTREPRISES ET EMPLOI - SOLUTIONS ENTREPRISES
LOOS - Eurasanté - Concession d'aménagement - Bilan de l'année 2015 et pré bilan de clôture
Situé sur le territoire de la commune de Loos à proximité du C.H.R.U de Lille, le parc Eurasanté constitue l’un des cinq sites d’excellence du développement de la Métropole Européenne de Lille et le premier parc régional d’activités dédié à la santé et la biologie. Le développement du parc est assuré par le lancement d’opérations d’aménagement successives.
Un premier périmètre opérationnel couvrant une superficie de 25 ha (secteur Est) a été mis en œuvre sous la forme d’une zone d'aménagement concerté. Par délibérations n°177 du 31 mars 2000 et n°70 du 9 février 2001, le Conseil de Communauté a approuvé respectivement la création de la ZAC Eurasanté Est puis le dossier de réalisation.
Un deuxième secteur opérationnel (secteur Sud-ouest) correspondant à 80 ha a fait l’objet de premières études globales d’aménagement achevées fin 2012.
Pour mener à bien l’aménagement de ces 2 secteurs, le Conseil de Communauté a décidé de confier la concession d’aménagement à la SAEM SORELI, par délibération n°202 du 26 mars 1999, pour une durée initiale de 8 ans. Prolongée de 5 ans par délibération n°05 C 0642 du 16 décembre 2005, cette concession a finalement été prorogée de 3 années par délibération n°11 C 0705 du 8 décembre 2011, pour permettre à l’aménageur de terminer le programme de l’opération. La concession a fait l’objet d’un avenant 9 de résiliation anticipée de contrat à l’amiable au 23 décembre 2015.
Habituellement, un Compte Rendu Annuel aux Collectivités Locales (CRACL) de l’année n-1 (en l’occurrence 2015) est soumis au vote du Conseil de Communauté conformément aux articles L.1523-3 du Code Général des Collectivités Territoriales et L.300-5 du Code de l’urbanisme. Compte tenu de la fin de contrat anticipé de cette concession, la SAEM SORELI n’est pas redevable de CRACL pour l’exercice de fait incomplet de l’année 2015. Toutefois, il est opportun de retracer pour le Conseil de la Métropole les activités de cette concession sur l’exercice 2015.
L’étape suivante sera la clôture et le quitus qui seront délibérés courant 2017 le temps de réaliser toutes les tâches administratives, financières et techniques afférentes.
1- La ZAC Est
1-1 Commercialisation MÉTROPOLE
16 C 0896
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La SORELI a négocié avec l’Institut Médico Educatif de « La Pépinière », qui est le représentant sur site du propriétaire du terrain, pour acquérir une parcelle de terrain de 2403 m² destinée à permettre d’une part la réalisation de l’aménagement du carrefour du Triangle Sud et d’autre part le raccordement futur de la Liane sur la RD 147.
Un accord a été trouvé entre l’IME « La Pépinière » et la SORELI sur l’acquisition de terrains et la prise en charge du déplacement d’un candélabre et de la clôture actuelle existants sur la parcelle à acquérir par la SORELI.
Le propriétaire du terrain est l’Association Nationale des Parents d’Enfants Aveugles (ANPEA).
La vente entre l’ANPEA et la SORELI a eu lieu le 11 décembre 2015.
Les échanges avec Vinci Immobilier pour une implantation sur le lot F1/F2 se sont poursuivis en 2015.
Un protocole d’accord a été signé le 14 avril 2015 entre la SORELI et Vinci Immobilier.
Un avenant au protocole d’accord a été signé le 29 septembre 2015, afin de reporter au 30 octobre 2015, la date à laquelle la SORELI doit adresser un projet de compromis de vente à Vinci Immobilier.
Le 14 décembre 2015, le compromis de vente a été signé entre la SORELI et Vinci Immobilier pour le lot F1/F2 et le lot E1 correspondant à une aire de stationnement. Vinci Immobilier a déposé un permis de construire le 29 décembre 2015 en mairie de Loos. Le permis de construire a été obtenu le 29 mai 2016. Une fois passé le délai de recours des tiers vis-à-vis du permis de construire, plus rien ne s’opposera à la signature de l’acte entre la Métropole Européenne de Lille et Vinci Immobilier. Les échanges avec TERENEO pour une implantation sur le lot G1 et une partie du lot G2 se sont poursuivis en 2015.
Un compromis de vente a été signé entre la SORELI et TERENEO le 13 mai 2015 pour le lot G1, avec la possibilité de développer 3000 m² de Surface de plancher. TERENEO a déposé un permis de construire le 10 Juillet 2015 en mairie de Loos. Le programme d’implantation de bâtiments écologiques bois, adaptés à l’implantation d’entreprises tertiaires ou mixtes dans le domaine de la santé, se décompose en sept bâtiments R+1 ayant des surfaces de plancher comprises entre 209 m² et 583 m².
Le 23 Décembre 2015, l’acte de vente a été signé avec TERENEO pour la cession du lot G1.
Au cours du deuxième semestre 2015, la SORELI a engagé une négociation avec KAUFMAN & BROAD pour les lots F3 et F4 et une partie des terrains E2. KAUFMAN & BROAD a confirmé par écrit le 14 avril 2016, son intention de réaliser un projet d’implantation de quatre bâtiments de 1800 m² de Surface de plancher soit 7200 m² sur l’ensemble des îlots F3 et F4 et la réalisation de 45 places de parking en surface sur une partie du terrain E2.
Le 24 décembre 2015, un constat de l’exercice du droit de reprise et du transfert de propriété a été signé par la SORELI au profit de la Métropole Européenne de Lille. Cet acte a permis de transférer à la Métropole Européenne de Lille : - Les actifs correspondants aux terrains viabilisés vendus en m² de surface de
plancher, soit les lots A, B2, D2, F1 à F6, E1 à E3. MÉTROPOLE
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- Les actifs correspondants aux terrains non encore viabilisés ou non
commercialisables vendus en m² de terrain au prix du m² libéré, soit les lots
F7, H, G2 et G3.
- L’actif correspondant à la propriété bâtie Vanstechelman ; soit trois maisons
habitation.
1-2 Travaux
Les travaux de réalisation du Canal Paysager, constitué de 5 biefs, se sont poursuivis en 2015.
Suite à la découverte de catiches non répertoriées en 2014, la SORELI avait engagé une campagne de sondages systématiques et très denses sur la totalité des emprises des biefs 2 à 5, le premier bief étant en phase de finition. Cette campagne a confirmé qu’il n’y avait pas de catiche non remblayé hormis celle découverte pendant l’été 2014. Cette catiche a été remblayée et les travaux de réalisation du Canal Paysager ont repris en décembre 2014.
En 2015, des tassements de matériaux de comblement de catiches ont été constatés sur le bief 1. La vérification du comblement de l’ensemble des catiches du bief 1 a été effectuée. Les vides constatés lors des sondages de vérification ont été comblés par injection sous pression d’un coulis de traitement suivi d’un clavage. Les travaux de réalisation du Canal Paysager ont été réceptionnés le 22 décembre 2015.
1-3 Acquisition
42 882 euros ont été réglés en 2015 sur le poste Foncier.
Ce montant correspond :
A l’acquisition d’une parcelle de terrain de 2403 m² de l’IME dont le propriétaire est l’ANPEA, destinée à permettre d’une part la réalisation de l’aménagement du carrefour du Triangle Sud et d’autre part le raccordement futur de la Liane sur la RD 147.
Aux provisions sur frais pour l’acquisition de la parcelle appartenant à l’ANPEA et pour une partie des frais de cession d’actif à la Métropole Européenne de Lille. Aux travaux de déplacement du candélabre et de la clôture situés sur la parcelle de l’ANPEA à acquérir par SORELI.
L’écart avec les prévisions des dépenses 2015 du CRAC 2014 s’explique notamment par des dépenses non effectuées :
- Pour l’acquisition de la parcelle AT2, des propriétaires Huyghe Hooghe,
restant problématique car la cession divise les héritiers.
- Pour des éventuelles interventions sur les bâtis occupés par M. et Mme
Vanstechelman.
- Le montant prévu pour la réalisation de sondages dans le cadre d’étude ou
d’expertise nécessaire en vue des négociations avec les promoteurs sur les
îlots F. MÉTROPOLE
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- Pour des investigations complémentaires à réaliser sur les sols pour permettre
de définir des filières d’élimination des terres du site dur les îlots F.
2900 euros de frais liés aux honoraires d’études ont été réglés en 2015. Ce montant correspond à la mise à jour du cahier de prescription architectural et urbain dans le cadre de la mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage de l’urbaniste.
1-4 Finances et bilan
L’écart avec les prévisions des dépenses 2015 du CRAC 2014 s’explique soit à des décalages de paiement de factures de travail réalisé en 2015 mais arrivées au début 2016 soit par des dépenses non effectuées :
- Pour le suivi des projets architecturaux sur les lots en cours de
commercialisation dans le cadre de la mission d’assistance à maîtrise
d’ouvrage de l’urbaniste ;
- Pour faire face à des frais d’avocats, d’expertises éventuellement nécessaires
pour clôturer l’opération.
Le CRAC 2014 prévoyait un montant de 3 058 940 euros HT de dépenses de travaux et honoraires d’infrastructures en 2015.
780 469 euros ont été dépensés sur l'année 2015 correspondant essentiellement : - Aux travaux de réalisation du Canal Paysager ;
- Aux honoraires de la maîtrise d’œuvre et études ;
- Aux sondages et diagnostics réalisés sur l’ensemble des catiches du bief 1,
afin de procéder à la vérification du comblement suite à des tassements de
matériaux de comblement de catiches constatés sur le bief 1.
L’écart entre le prévisionnel et le réalisé est lié :
- Au décalage de la facturation pour la mise en place du poste de
transformation implanté sur l’îlot G1 ;
- Au décalage de la facturation pour les honoraires de CSPS ;
- Au décalage de la facturation pour honoraires du géomètre opérationnel ;
- A la non consommation de la provision pour des travaux de
concessionnaires ;
- Au décalage de la vente de l’îlot F1&F2 et en conséquence à la non prise en
charge par le bilan de la concession d’aménagement de la participation aux
travaux de comblement des catiches sous cet îlot ;
- Au décalage du solde des travaux de réalisation du canal paysager dont les
marchés sont transférés à la Métropole Européenne de Lille ;
- Aux honoraires de la maîtrise d’œuvre qui suivent l’avancement des
paiements des travaux du canal et du solde des honoraires des travaux
restant à réaliser. Le marché de maîtrise d’œuvre est transféré à la Métropole
Européenne de Lille. MÉTROPOLE
16 C 0896
séance du 02/12/2016
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En 2015, le CRAC 2014 prévoyait 629 299 euros de dépenses décomposés en 414 103 euros HT de frais divers, prenant en compte les impôts et les taxes, frais de reprographie et d’appel d’offres, frais de communication, frais d’huissiers et d’avocats, frais d’assurance, frais de gestion et frais financiers et 215 196 euros HT d’aléas. Le poste aléas comprend les frais de gestion des implantations et des camps de Roms ou des gens du voyage et des frais des reprises d’espaces publics. 20 406 euros HT ont été dépensés au cours de l’année 2015. Ils concernent essentiellement les impôts et taxes et frais de communication.
Le CRAC 2014 prévoyait, en 2015, 375 008 euros de rémunération forfaitaire du concessionnaire, au titre de la ZAC Est, conformément à l’avenant n°7 au traité de concession, en date du 8 décembre 2011, et comprenant également la rémunération de clôture.
338 547 euros ont été imputés en 2015. L’écart entre le prévisionnel et le réalisé correspond au montant de rémunération pour la clôture.
En 2015, le CRAC 2014 prévoyait 369 000 euros de cessions de charges foncières. 637 298 euros de recettes ont été perçues sur l’année 2015 correspondant à : - La cession du lot G1 signé le 23 décembre 2015, à TERENEO ;
- Le versement par Vinci Immobilier d’un acompte lors de la signature du
compromis de vente pour le lot F1/F2 et le lot E1.
L’écart entre le prévisionnel et le réalisé est lié :
- Au prix de vente supérieur au prévisionnel pour le lot G1 ;
- Au versement d’un acompte par Vinci Immobilier pour le lot F1/F2 et le lot E1.
Le CRAC 2014 prévoyait le remboursement de 1 063 120 euros au titre de la participation aux ouvrages sur l’année 2015.
L’avance de 1 063 120 euros n’a pas été remboursée à la Métropole Européenne de Lille sur l’année 2015.
Le CRAC 2014 prévoyait le remboursement d’avance de trésorerie par la SORELI en 2015.
Un remboursement de 2 000 000 euros a été versé sur l’année 2015. Le CRAC 2014 prévoyait le remboursement du dépôt de garantie effectué en 2008 par l’Etablissement Français du Sang par la SORELI en 2015. Aucun remboursement n’a été effectué sur l’année 2015. En 2015, suite à la signature de l’acte de vente avec TERENEO un dépôt de garantie a été réalisé par TERENEO pour un montant de 15 000 euros.
Le total des dépenses de l’année 2015 s’élève à 4 667,60 euros HT. Elles concernent essentiellement les impôts et taxes et des frais d’assurance.
2 - Secteur Sud-ouest
La Métropole Européenne de Lille a transmis en septembre 2015 le certificat administratif relatif à la convention de groupement entre la Métropole Européenne de Lille et la SORELI. Ce certificat administratif permet de procéder à l’ajustement de la participation de la SORELI et de constater la fin de la convention de groupement. Il est prévu de procéder à l’ajustement de la participation de SORELI de la manière suivante : MÉTROPOLE
16 C 0896
séance du 02/12/2016
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- Réduction du titre de recettes n°2080 du 16/11/2011 pour un montant de
1 435,20 euros
- Réduction du titre de recettes n°2187 du 28/11/20155 pour un montant de
8 263,76 euros
- Emission d’un titre de recettes d’un montant de 2 678,67 euros.
La régularisation de ces titres de recettes devrait être transmise prochainement par la Métropole Européenne de Lille à la SORELI.
3 - Pré-bilan de clôture
3-1 Sous-opération ZAC Est
Au niveau des travaux, la SORELI a transféré en date du 11 juillet 2016 les huit marchés relatifs à la réalisation du Canal Paysager et ses abords ainsi que le marché de maîtrise d’œuvre. En annexe se trouve l’état des paiements valant arrêté des comptes pour chacun des neufs marchés en date du 24 décembre 2015. Au niveau du foncier, il reste à préparer l’acte de rétrocession des espaces publics entre la SORELI et la Métropole Européenne de Lille. Cet acte pourra intervenir en fin d’année 2016.
Dans le cadre du contrôle fiscal en cours, les vérificateurs de l’administration fiscale ont porté à connaissance de la SORELI, une information pour l’année 2012. Sur cette base une projection financière sur les exercices ultérieurs a été effectuée et un montant a été provisionné dans le cadre du pré-bilan de clôture. Dès lors qu’il y aura une décision définitive de l’administration fiscale, le bilan de clôture pourra être établi.
3-1 Sous-opération ZAC Sud-Ouest
La clôture de la sous-opération Sud-Ouest dépend de la clôture du groupement de commande SORELI/Métropole Européenne de Lille.
La Métropole Européenne de Lille a adressé par courrier du 14 septembre 2015, le certificat administratif du 8 septembre 2015 actant la participation définitive de la SORELI à ce groupement de commande.
Dès lors que les trois titres de recettes annoncés par le courrier du 14 septembre 2015 seront reçus par la SORELI, l’opération pourra être clôturée.
Le rapport et bilan de pré-clôture sera disponible sur le portail des élus.
Par conséquent, la Commission DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE – EMPLOI – RECHERCHE consultée, le Conseil de la Métropole décide :
- de prendre acte des éléments de bilan de l’année 2015 tel que développés dans la présente délibération.
Adopté à l'unanimité MÉTROPOLE
Le Président de la Métropole Européenne de Lille,
Pour le Président,
Le Responsable délégué
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Acte certifié exécutoire au 08/12/2016