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Déliberation - 2024 05 27 Delib 2024 031 Acquisition de parcelles boisees et demande de subvention au departement de lIsere Annexe 1 PREF
Document publié le Samedi 27 janvier 2024 par la commune de Noyarey.
Lien du pdf (Déliberation - 2024 05 27 Delib 2024 031 Acquisition de parcelles boisees et demande de subvention au departement de lIsere Annexe 1 PREF)
Thèmes du document : Bois et produits du bois, Aménagement du territoire, Espaces terrestres et maritimes,
SAS UEF
Mai 2024
Estimation de la valeur vénale de parcelles boisées
Bois Gélinot
Commune : Noyarey (38)
Compte rendu d’expertise établi par M. Benjamin PRIEUR, ingénieur forestier,
Validé par M. Emmanuel BONAIME, Expert forestier agréé.
Rapport rédigé le 07 Mai 2024, contient 7 pages.
---------------- SAS UEF
Mai 2024 2
1 Contexte
Objet de l’expertise
La présente expertise est sollicitée par la commune de Noyarey souhaitant faire des propositions de rachat des parcelles aux propriétaires privés concernés.
Cette expertise a pour but d’approcher la valeur vénale des parcelles boisées.
Localisation de la propriété
Les parcelles boisées se situent sur la commune de Noyarey (38360).
L’expertise porte sur 10 parcelles cadastrales pour une surface totale de 3 HA 83 A 99 CA :
Commune Parcelle Cadastrale Surface (ha)
Noyarey
AE21 0,3727
AE7 1,3325
AL34 0,0236
AR58 0,1593
AR59 0,024
AR65 0,0135
AR66 0,8891
AS12 0,7065
AS13 0,1491
AS19 0,1696
A cette surface, il faut déduire celle des parcelles AR65 (parcelle avec une ruine) et AL34 (parcelle de lotissement déboisée). La surface forestière de la présente expertise est donc de 3 HA 80 A 28 CA.
2 Description technique des parcelles
Description générale
Parcelles situées au niveau de la plaine de l’Isère. L’accès se fait aisément par la route départementale D1532 traversant la commune de Noyarey.
Pente nulle. Il n’y a pas de contrainte technique particulière pour l’exploitation forestière.
La forêt repose sur un sol formé d’alluvions fluviatiles et lacustres récentes et se compose donc majoritairement de sables, graviers.
L’ensemble des parcelles se situe à moins de 500m d’une route ou piste forestière ce qui les rend toutes facilement accessibles dans le cadre d’exploitations forestières. Toutefois, les parcelles ne bénéficient pas de zone de stockage dédiée ce qui est un frein à la mobilisation de bois.
Le climat local est favorable à la production forestière feuillu.
La chasse est laissée à l’ACCA locale, sans rétribution particulière. SAS UEF
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Zonages environnementaux en vigueur :
▪ ZNIEFF I (820032113) : BOISEMENTS DU MOLLARD DES ILES
▪ ZNIEFF II (820000424) : ZONE FONCTIONNELLE DE LA RIVIERE ISERE A L’AVAL DE MEYLAN
Les parcelles sont situées à proximité immédiate de la voie verte des berges de l’Isère.
Peuplements forestiers
L’ensemble des parcelles boisées a la même origine : la déprise agricole ayant donné lieu à une recolonisation naturelle de ces terrains. Ces différentes parcelles ont ainsi toutes le même faciès : un mélange futaie-taillis.
Les essences rencontrées sont diverses : érable plane, robinier faux acacia, tremble, frêne, merisier. La hauteur totale des arbres de futaie dépasse les 20 m témoignant de la fertilité de ces sols et de l’adaptation des essences en présence.
Le diamètre des bois varie de 15 à 35 cm pour le bois de taillis et de 40 à 55 cm pour les bois de futaie.
Les parcelles visitées n’ont pas été exploitées depuis plusieurs décennies.
Une visite a été réalisée pour l’ensemble des parcelles en date du 06/05/2024.
3 Evaluation
Principes
La valeur technique d'une forêt se décompose en deux termes : Valeur technique = Fonds + Superficie
◼ Le fonds comprend, outre le sol, les valeurs incorporées au sol,
Soit naturellement : souches, racines, graines tombées des arbres, provision d'humus, couverture morte et toutes les qualités physiques et chimiques que le sol a pu acquérir du fait de la présence des arbres,
Soit par le propriétaire : signes de limites, bornes, fossés de périmètre, d'assainissement, routes, lignes d'aménagement, maisons forestières. Soit tout ce qui constitue l'équipement de la forêt.
◼ La superficie est l'ensemble des arbres poussant sur le fonds, mobilisables à des dates échelonnées dans le
temps selon les caractéristiques du peuplement. La superficie est obtenue selon 3 méthodes :
Soit en appliquant une décote immobilière à la valeur de consommation (valeur actuelle du peuplement en coupe rase). Cette dernière valeur dépend du prix du bois actuel, de la qualité du peuplement et de la difficulté d'exploitation. La décote immobilière dépend du type de peuplement, elle tient compte de la nécessité de conserver une partie des bois sur pied (Coupe de jardinage) ou de reboiser après coupe (Coupe de régénération).
Soit en calculant la valeur actuelle d’avenir dans des futaies ou taillis de mêmes âges.
Elle est calculée à partir d'un ou plusieurs scénarii sylvicoles appliqués aux différents types de peuplement et s'appuie sur les recettes et dépenses futures en euros constants.
Soit en calculant un prix de revient pour les jeunes peuplements.
La méthode du prix de revient consiste à capitaliser les frais liés à la constitution de l’arbre à l’année de l’expertise selon la formule suivante :
Valeur de la superficie pour chaque peuplement
Nous utiliserons pour ce type de peuplement le calcul de la valeur actuelle d’avenir, considérant que le peuplement est en pleine croissance et donc assez éloignés de sa récolte définitive.
𝑃 𝑟 = 𝑐𝑜𝑢𝑡 𝑝𝑙𝑎𝑛𝑡𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑥 (1 + 𝑡𝑎𝑢𝑥 𝑎𝑐𝑡𝑢𝑎𝑙𝑖𝑠𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛)30 𝑎𝑛𝑠 + ∑ 𝑐𝑜𝑢𝑡 𝑒𝑛𝑡𝑟𝑒𝑡𝑖𝑒𝑛 𝑥 (1 + 𝑡𝑎𝑢𝑥)30−𝑎𝑛𝑛é𝑒 𝑒𝑛𝑡𝑟𝑒𝑡𝑖𝑒𝑛 SAS UEF
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Parcelle cadastrale Surface (ha)
Volume global
sur pied
(m3/ha)
% bois d’œuvre
AS19 0.1696 315 20%
AS12, 13 0.8556 300 15%
AR58, 59 0.1833 315 20%
AR66 0.8891 450 25%
AE7 1.3325 450 20%
AE21 0.3727 375 10%
TABLEAU 1 : DONNEES DENDROMETRIQUES MOYENNES DES PARCELLES
Le volume moyen constaté est de 390 m3/ha (bois d’œuvre + bois de chauffage + bois énergie). Compte tenu de l’homogénéité des peuplements dans l’ensemble des parcelles forestières, nous utiliserons ce volume moyen dans les calculs ci-dessous.
En utilisant les prix de bois sur pied suivants :
▪ Bois d’œuvre : 40€/m3 sur écorce toute essence
▪ Bois énergie : 8€/tonne
Les prix unitaires utilisées sont des prix de vente constatés dans les ventes privées par appel d’offres ou de gré à gré ces dernières années dans cette région.
A ce peuplement (mélange futaie-taillis), nous appliquons un schéma sylvicole type au regard de l’existant :
- 1 éclaircie à 50 ans de Mélange Futaie-Taillis : récolte de 75% en volume du taillis (bois énergie) + 50% en volume de la futaie (bois d’œuvre) ;
- 1 coupe définitive à 80 ans de la totalité du capital forestier marchand. SAS UEF
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La superficie obtenue est donc : 5030 €/ha.
Soit pour une surface de 3,8028 ha = 19128 €.
Valeur arrondie de la superficie : 19 000 euros.
Méthode de la valeur d'attente
Composition:
Peuplement Volume sur pied Q1 Q2 Q3 Ho Øo
m3/ha %Vol %Vol %Vol (m) (cm)
390 m3 20% 80% 0% 20 35 45 80 ans
La valeur de la superficie sera estimée par la méthode de la valeur d'attente, s'agissant d'un peuplement régulier de Mélange Futaie-Taillis âgé de 45 ans pour lequel la coupe définitive interviendra à l'âge de 80 ans, soit dans 35 ans.
La valeur d'avenir du peuplement est alors donnée par la formule :
VA = Ru +somme(Eq)-(f+CA) x [(1+t)^(n-m)-1]
(1+t)^(n-m)
avec :
Capital d'administration CA = (I+G)/t
I = Impôt foncier (en €/ha/an) ------> 15,00 soit CA = 500 €
G = Frais de garderie (en €/ha/an) ------> 0,00
Taux de placement (t) ------> 3,0%
Le taux de 3% est traditionnellement appliqué pour le Mélange Futaie-Taillis dans les régions à risques moyens.
f = valeur du fond ------> 1 000,00 € €/ha
m = âge actuel du peuplement ------> 45 ans
n = âge d'exploitabilité ------> 80 ans
somme(Eq) = somme( (Vq x Pq) )x (1+t)^(n-q) correspond au revenu des récoltes intermédiaires
Vq = volume récolté lors de l'éclaircie
Pq = prix du m3
q = âge lors de l'éclaircie
INTERVENTION
âge de la
coupe Accroissem ent
Volume
avant
coupe
Prélèvem
ent Prix unitaire
Volume
ap
coupe
Montant de
la coupe
Valeur
actualisée à la
date u
Eclaircie MFT 50 ans 8 m3/ha/an 430 m3 301 m3 13 €/m3 129 m3 3 913,00 € 9497 € Coupe définitive 80 ans 8 m3/ha/an 369 m3 369 m3 20 €/m3 0 m3 7 380,00 € 7380 €
On a donc VA = 16877 -( 1000 + 500 ) x [(1,03)^(80-45) - 1 ] = 5030 €/ha
(1,03)^(80-45)
déduction éventuelle pour reconstitution de peuplement (plantation) : 0 €/ha
actualisé à 0 €/ha
soit une valeur totale ramenée à la superficie occupée par ce type de peuplement de :
5030 x 3,8028 = ........................................... 19128 €
Mélange Futaie-
Taillis
âge de récolte âge actuel SAS UEF
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Fonds forestier
Nous appliquons les valeurs de fonds suivantes :
Parcelles cadastrales Surface (ha) Fonds/ha Fonds
AS19, 12, 13, AR58, 59, 66, AE7,21 3,8028 1000 €/ha 4 563€
AR65 0,0135 400 €/ha Pour mémoire
AL34 0,0236 400 €/ha Pour mémoire
TABLEAU 2 : VALEUR DE FONDS PAR GROUPES PARCELLES
La valeur de fond tient compte des bonnes potentialités de croissance de la forêt sur ce type de terrain mais aussi des difficultés liées à la mobilisation de bois (pas d’aménagement spécifique pour le stockage des bois, parcelles voisines en maraichage ou culture donc avec de fortes contraintes). Le morcellement du foncier est également un aspect entrant en ligne de compte pour déterminer la valeur du fond.
Valeur technique de la forêt
La valeur technique d'une forêt se décompose en deux termes : Fonds + Superficie.
La valeur technique de la propriété est donc :
Parcelles cadastrales Surface (ha) Fonds Superficie Valeur technique Valeur technique/ha
AS19, 12, 13, AR58, 59, 66, AE7,21 3,8028 4 563€ 19 128 € 23 691 € 6 230 €/ha
AR65 0,0135 Pour mémoire Pour mémoire 0 € -
AL34 0,0236 Pour mémoire Pour mémoire 0 € -
TABLEAU 3 : VALEUR TECHNIQUE PAR GROUPES DE PARCELLES
Les résultats obtenus permettent d’établir une valeur technique, de l’ensemble des 10 parcelles
cadastrales, de 23 691€. SAS UEF
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4 Conclusion
La Valeur Technique de la propriété est estimée à 23 691 €.
La Valeur Vénale s’estime à partir de la valeur du capital technique, par application d’une plus-value ou d’une moins-value prenant en compte les conditions de marché.
La localisation de ces parcelles, à proximité immédiate de Grenoble, fait que la demande pour ce type de biens est assez forte.
De plus, l’aspect environnemental, paysager et les services écologiques rendus par ces forêts alluviales sont des aménités forestières autres que la simple fonction économique.
Pour la prise en compte de ces éléments, nous appliquons une plus-value de 10% sur la valeur technique actuellement constatée.
La valeur vénale de l’ensemble est ainsi arrêtée à 26 000 € soit environ 6 800 €/ha.
Parcelle cadastrale Surface (ha) Valeur vénale
AE21 0,3727 2534 €
AE7 1,3325 9061 €
AL34 0,0236 0 €
AR58 0,1593 1083 €
AR59 0,024 163 €
AR65 0,0135 0 €
AR66 0,8891 6046 €
AS12 0,7065 4804 €
AS13 0,1491 1014€
AS19 0,1696 1153 €
TABLEAU 4 : VALEUR VENALE PAR PARCELLE
Rapport édité en 2 originaux remis :
- 1 exemplaire remis à Monsieur Cyril TRUCHET-DEMARE, Urbaniste - Aménagement du territoire de la ville de Noyarey
- 1 exemplaire à conserver en nos bureaux
Fait à MOIRANS, le 07 Mai 2024