unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 72 1. Annexe CAPB CELESTE Bail civil V9

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unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 72 1. Annexe CAPB CELESTE Bail civil V9 Document publié le Lundi 1 janvier 2024 Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 72 1. Annexe CAPB CELESTE Bail civil V9)Thèmes du document : Consommateurs, Justice et droit, Assurance, 1/11

CONTRAT

BAIL CIVIL

ENTRE LES SOUSSIGNÉES

d’une part :

LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION PAYS BASQUE, dont le siège est situé 15, avenue Foch, à Bayonne (64115), représentée par son Vice-Président Délégué, Monsieur Claude OLIVE, en exercice dûment habilité par délibération du Conseil Permanent du 9 avril 2024 (ANNEXE 1),

LE BAILLEUR,

ci-après désignée «la CAPB » ou « le BAILLEUR»,

ET

d’autre part :

CELESTE, association déclarée, ayant pour numéro SIRET 318 571 858 00055, dont le siège social est 1 place Pereire, à Bayonne (64100), représentée par son Président, Monsieur Patrick BOBIN dûment habilité (ANNEXE 2),

LE PRENEUR,

ci-après désignée «l’Association» ou « le PRENEUR»,

Ensemble désignées « les PARTIES », ou « PARTIE » pris individuellement

EXPOSE :

Préalablement à la convention faisant l’objet des présentes, le BAILLEUR expose être propriétaire du lot n°1 d’un immeuble en copropriété sis 1 place Péreire à Bayonne (64100) - le bâtiment étant en angle, l’adresse est également 27 rue Maubec à Bayonne (64100).

LE BAILLEUR est titré à la suite de la signature d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA) prêt à aménager le 30 juillet 2019 en l’étude de Me PINATEL.

Le PRENEUR expose être déjà occupant de locaux au sein du même immeuble, où se trouve son siège social.

ARTICLE 1 : OBJET

L’objet du présent bail est la location par le PRENEUR du lot n°1 d’un immeuble en copropriété sis 1 place Péreire à Bayonne (64100) - le bâtiment étant en angle, l’adresse est également 27 rue Maubec à Bayonne (64100) - appartenant au BAILLEUR.

Le lot n°1 objet du présent bail est désigné ci-après le « LOCAL ».

Le présent Contrat de bail civil régit les relations contractuelles entre le BAILLEUR et le

PRENEUR.

Le BAILLEUR s’engage à délivrer le LOCAL conformément aux conditions du présent contrat.

Le PRENEUR s’engage à occuper le LOCAL conformément aux conditions du présent contrat.2/11

Le PRENEUR affirme ne pas être soumis à un régime d’ordre public.

ARTICLE 2 : IDENTIFICATION DU BIEN

Le LOCAL est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété sis 1 place Péreire à

Bayonne (64100) - cadastré section BI n° 322, 323, 325, 327.

Le LOCAL a une superficie au sol de 252,7 m² répartie comme suit : - 190,5 m² en rez-de-chaussée ;

- 62,2 m² en R+1.

Un plan du LOCAL est annexé au présent bail (Annexe 3) dont un extrait est reproduit ci-après :

Extrait Annexe 3

Le PRENEUR déclare bien connaître les lieux loués pour les avoir visités préalablement aux présentes. Un état des lieux contradictoire a été réalisé et annexé au présent Contrat de bail civil (ANNEXE 4).

ARTICLE 3 : AFFECTATION DU LOCAL

Conformément à ses statuts, le PRENEUR entend réaliser des activités en lien avec la petite

enfance -crèche familiale, relais petite enfance, micro-crèche etc.- et la parentalité.

Toute autre affectation est exclue durant la période de location et entrainera la résiliation du

présent Contrat de bail civil par la Communauté d’Agglomération Pays Basque.3/11

ARTICLE 4 : DURÉE DU CONTRAT

Le présent Contrat de bail civil débutera à la date de sa signature pour une durée de dix (10)

années. Les PARTIES conviennent que le présent Contrat de bail civil ne pourra en aucun cas

être renouvelé par tacite reconduction.

L’échéance du présent contrat peut intervenir :

- soit en raison de l’écoulement de la durée de dix (10) ans stipulée supra ;

- soit en raison de la résiliation du présent contrat comme stipulée aux articles 14 et 16.

Le PRENEUR s’engage à revenir vers le BAILLEUR un (1) mois avant l’échéance du présent

contrat afin de convenir d’un état des lieux de sortie.

ARTICLE 5 : LOYER

Le loyer a été fixé sur la base d’un prix de 110 € HT le m² par an, soit 27 797 € HT de loyer.

Le loyer n’est pas soumis à la TVA, conformément aux conditions indiquées à l’article 12.

Le PRENEUR s’engage à verser le loyer mensuellement, soit 27 797 / 12 = 2 316,42 € HT

Le loyer mensuel qui sera versé par le preneur sera de 2 316,42 € HT.

Le loyer devra être versé d’avance avant le 5 du mois.

Le PRENEUR s’engage à verser le loyer prévu par le présent article dans les délais convenus

sur le compte du BAILLEUR visé à l’article 11.

ARTICLE 6 : INDEXATION DU LOYER

Le présent loyer est indexé par rapport à l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) publié

par l’INSEE. L’indice de référence est celui de 2023 - T3 qui s’établit à 132,15 [MAJ à faire à la

signature du contrat].

L’indexation interviendra annuellement à la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du présent

bail civil comme indiqué à l’article 23.

ARTICLE 7 : CHARGES

En sus du loyer, le PRENEUR remboursera au BAILLEUR toutes les charges, fournitures et

prestations auxquelles les preneurs sont ordinairement tenus -notamment la taxe d’enlèvement

des ordures ménagères- sur présentation des factures/appels de fonds.

Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR la taxe foncière du LOCAL.

Le PRENEUR souscrira directement les abonnements nécessaires à l’utilisation du LOCAL

(eau, électricité, gaz, téléphonie, fibre optique, assurance locataire…).4/11

Le PRENEUR supportera seul les charges induites par ces différents abonnements.

ARTICLE 8 : DÉPÔT DE GARANTIE

LE PRENEUR s’engage à verser au BAILLEUR un dépôt de garantie équivalent à trois (3) mois

de loyer, soit 6 949,25 € HT.

Ce dépôt de garantie sera conservé par le BAILLEUR en cas d’activation de la clause pénale

prévue à l’article 17.

ARTICLE 9 : INTÉRÊTS DE RETARD

À défaut pour le PRENEUR de régler les sommes dont elle est redevable dans les conditions et

délais prévus par le présent Contrat, le BAILLEUR percevra des intérêts de retard à compter du

jour de l'échéance, sans qu'il soit besoin d'adresser une mise en demeure, le tout sans

préjudice des effets de la clause résolutoire prévue à l’article 16.

Ces intérêts seront calculés prorata temporis au Taux Moyen Mensuel du Marché Monétaire au

jour le jour (dit « T.M.M »), majorés de 5 points.

ARTICLE 10 : OCCUPATION ET JOUISSANCE DU BIEN

Le PRENEUR s’engage à réaliser à sa charge les réparations dites locatives et d’entretiens.

Le PRENEUR s’engage à n’effectuer aucune construction, aucun changement de distribution, ni

de démolition, si ce n’est avec le consentement préalable exprès du BAILLEUR et sous le

contrôle de l’architecte du BAILLEUR dont les frais et honoraires resteront à la charge du

PRENEUR.

Le PRENEUR affirme se conformer aux obligations légales et réglementaires, notamment en ce

qui concerne la voirie, la salubrité, l’inspection du travail, et de manière générale à toutes les

prescriptions relatives à son activité de façon que le BAILLEUR ne puisse être ni inquiété ni

recherché à ce sujet.

Le PRENEUR affirme avoir bien pris connaissance du règlement de copropriété du 29 mai 2019

qui lui a été préalablement transmis ainsi que la résolution de l’assemblée générale de la

copropriété située 1 place Péreire / 27 rue Maubec votée le 20 mars 2024 modifiant le

règlement de copropriété précité.

Le PRENEUR s’engage à prendre en charge les frais éventuels liés à toutes réclamations de la

part des voisins ou des tiers notamment pour bruits, odeurs, chaleurs, ou trépidations, causés

par lui ou par des appareils lui appartenant.

Le BAILLEUR s’engage à prendre en charge les réparations relevant de l’article 606 du code

civil.5/11

Le PRENEUR devra prévenir immédiatement le BAILLEUR de toute réparation dont elle aurait

la charge, sous peine d’être tenue pour responsable de toute aggravation résultant de son

silence ou de son retard.

Le PRENEUR fera son affaire personnelle, sans recours contre le BAILLEUR, des servitudes de

toute nature, y compris administratives, existantes à ce jour, ou qui viendraient à se révéler

postérieurement, qu'elles soient apparentes ou occultes, continues ou discontinues, actives ou

passives. Leur existence éventuelle ne pourra donner lieu ni à une réduction du loyer ni au

versement d’une indemnité.

Les PARTIES conviennent que le BAILLEUR ne pourra jamais être inquiété en raison de retard

de paiement concernant les taxes, redevances, polices d’assurance et autres frais à la charge

du PRENEUR.

Le PRENEUR s’engage à relever indemne le BAILLEUR de toutes les condamnations qui

pourraient être prononcées à son encontre, en lien avec un retard de paiement du PRENEUR.

ARTICLE 11 : DOMICILIATION BANCAIRE

Toutes les sommes dues par le PRENEUR au BAILLEUR devront être réglées par virement sur

le compte bancaire suivant :6/11

ARTICLE 12 : RÉGIME FISCAL ET TAXE

Les Parties ont convenu que le présent Contrat ne sera pas soumis à la taxe sur la valeur

ajoutée, compte tenu de l’activité à but non lucratif du PRENEUR.

Comme stipulé à l’article 7, le PRENEUR s’engage à rembourser au BAILLEUR chaque année

le montant de la taxe foncière ainsi que le montant de la taxe d’ordure ménagère. Le montant de

ces taxes sera appelé par le BAILLEUR dans le cadre du titre de recette mensuel prévu par

l’article 5 en supplément du loyer.

ARTICLE 13 : SOUS LOCATION

Le présent Contrat ne permet pas, par principe, de sous-location même à titre gratuit à

l’exception des entités à but non lucratif du groupement associatif CELESTE.

Le PRENEUR pourra solliciter une dérogation à ce principe auprès du BAILLEUR qui sera libre

d’y faire droit ou non. Le silence gardé par le BAILLEUR durant trois (3) mois à la suite d’une

demande de dérogation vaut refus tacite.

En toute hypothèse, l’affectation prévue à l’article 3 du présent Contrat devra être respectée.

ARTICLE 14 : RESILIATION AVEC PRESENTATION D’UN NOUVEL OCCUPANT

Le PRENEUR pourra solliciter par anticipation la résiliation du présent Contrat, sous réserve de

présenter au BAILLEUR un nouvel occupant qui reprendra l’occupation dans les mêmes

conditions que le présent Contrat.

Le PRENEUR doit informer le BAILLEUR d’une résiliation anticipée par lettre recommandée

avec accusé de réception en fournissant l’ensemble des informations nécessaires, notamment

sur le nouvel occupant afin de permettre l’instruction de la demande.

Si le potentiel nouvel occupant exerce la même activité que le PRENEUR conformément à

l’article 3, le silence gardé par le BAILLEUR durant trois (3) mois à la suite d’une demande de

dérogation vaut acceptation tacite.

Dans tous les autres cas, le silence gardé par le BAILLEUR durant trois (3) mois à la suite d’une

demande de dérogation vaut refus tacite.

ARTICLE 15 : GARANTIES

Le PRENEUR s’engage à faire assurer ses mobiliers, matériels, ainsi que les risques locatifs et

le recours des voisins et des tiers contre l’incendie, l’explosion, le vol, le choc d’un véhicule

terrestre, la foudre, le bris de glace, et le dégât des eaux, auprès d’une compagnie notoirement

solvable.7/11

Une copie du contrat d’assurance devra être remise au BAILLEUR, puis annuellement, une

attestation d’assurance pour l’année en cours. Le contrat ne pourra prévoir aucun reste à

charge à l’encontre du BAILLEUR.

De convention expresse, toutes indemnités dues au PRENEUR par une compagnie

d’assurances en cas de sinistre pour quelques causes que ce soit, seront affectées par priorité

au BAILLEUR.

ARTICLE 16 : CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Le présent Contrat est soumis aux clauses résolutoires suivantes prévues au bénéfice du

BAILLEUR :

- la justification par le PRENEUR du respect de ses obligations en matière d’assurance

prévue par l’article 15 ;

- le versement par le PRENEUR du dépôt de garantie prévue par l’article 8.

La non-réalisation d’une ou plusieurs des conditions ci-dessus devra être constatée par le

BAILLEUR par lettre recommandée avec accusé réception au plus tard dans les trois (3) mois

suivant la signature du présent Contrat.

Le présent Contrat pourra être résilié de plein droit par chacune des PARTIES - sans qu’il soit

besoin de former une demande en justice - en cas de destruction totale du Bien ou de

destruction partielle de nature à rendre impossible l’exploitation du Bien durant plus d’un (1)

trimestre.

Aucune des Parties ne pourra réclamer d’indemnité sauf si la cause de la destruction totale ou

partielle est imputable totalement ou partiellement à l’autre PARTIE.

Le BAILLEUR pourra résilier de plein droit le présent Contrat -sans qu’il soit besoin de former

une demande en justice-, après mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet

pendant un (1) mois :

- en cas de non-paiement en tout ou partie d’un loyer dans les délais prévus par l’article 5 ;

- en cas d’inexécution par le PRENEUR de l’un de ses engagements ou de non-respect de

l’une ou l’autre des stipulations du présent Contrat.

En cas de résiliation sur la base d’au moins un de ces deux motifs, la clause pénale prévue à

l’article 17 sera acquise de plein droit au bénéfice du BAILLEUR, sans qu’il soit besoin de

former une demande en justice.

Les sommes perçues par le BAILLEUR au titre des loyers, antérieurement à la résiliation, lui

resteront acquises.

En cas d’application d’une des clauses résolutoires, le PRENEUR s’engage à quitter les lieux

dans un délai d’un (1) mois, en laissant les locaux en bon état d’usage.8/11

Y compris en cas d’éventuelles améliorations apportées au LOCAL, le PRENEUR renonce à

toute indemnité.

Le BAILLEUR est en droit de demander que le LOCAL soit remis dans son état d’origine aux

frais du PRENEUR.

ARTICLE 17 : SANCTIONS ET CLAUSE PÉNALE

En cas d’inexécution totale ou partielle des engagements prévus par le présent Contrat, une

procédure judiciaire devant le Tribunal judiciaire de Bayonne pourra être engagée aux frais

(frais d’avocat et dépens) de la PARTIE défaillante, afin d’obtenir le respect de ses

engagements.

L’application d’une clause pénale d’un montant égal au dépôt de garantie prévu par l’article 8

pourra être demandée à l’encontre de la PARTIE défaillante par la PARTIE ayant respecté ses

engagements.

ARTICLE 18 : TOLÉRANCES

Les PARTIES conviennent que les tolérances de la part du BAILLEUR relatives aux clauses et

conditions énoncées ci-dessus, quelles qu’en aient pu être la fréquence et la durée, ne pourront

en aucun cas être considérées comme apportant une modification ou suppression de ces

clauses et conditions, ni génératrices d’un droit quelconque ; le BAILLEUR pourra toujours y

mettre fin par tous moyens.

ARTICLE 19 : DIAGNOSTICS TECHNIQUES - ÉTAT DES RISQUES NATURELS ET

TECHNOLOGIQUES

Le PRENEUR reconnaît avoir reçu l’ensemble des informations obligatoires dans le cadre d’une

location : amiante, information termite, état des risques naturels ou technologiques.

Dans l’hypothèse d’une levée de l’option, l’intégralité des diagnostics techniques seront refaits

afin de garantir leur validité à la date de cession.

ARTICLE 20 : PACTE DE PRÉFÉRENCE

Dans l’hypothèse où le BAILLEUR entendrait céder son LOCAL, elle s’engage à le proposer

prioritairement à l’Association aux conditions évoquées ci-après.

Les PARTIES conviennent que le prix de cession serait de 680 000 € TTC

Dans l’hypothèse où l’Association entendrait acquérir le LOCAL avant l’échéance du délai de dix

(10) ans prévu par le présent contrat -voir article 4-, le montant du prix de vente sera majoré

dans les conditions suivantes :

Si offre d’acquisition après le Majoration

30 juillet 2023 79 099 €9/11

30 juillet 2024 65 916 €

30 juillet 2025 52 732 €

30 juillet 2026 39 549 €

30 juillet 2027 26 366 €

30 juillet 2028 13 183 €

30 juillet 2029 - €

L’Association indique avoir été parfaitement informée qu’une offre d’acquisition à un prix

inférieur à 680 000 € -le cas échéant majoré dans les conditions présentées ci-dessus- ne lui

permettrait pas de bénéficier du pacte de préférence.

Le pacte de préférence deviendra caduc à l’échéance du présent contrat. L’Association accepte

ce pacte de préférence sans prendre aucun engagement d'acquérir, se réservant d'user, si bon

lui semble, de cette faculté.

Le BAILLEUR s’engage à informer l’Association de sa volonté de céder le LOCAL par lettre

recommandée avec accusé de réception. L’Association aura la faculté de lever l’option par lettre

recommandée avec accusé de réception reçu par la CAPB au plus tard un (1) mois avant la

caducité du présent pacte de préférence.

Les PARTIES entendent soumettre ce prix et les majorations à une indexation automatique

suivant l’index Travaux Publics TP 01. L’indice de référence est TP 01 de décembre 2023 dont

la valeur est de 129,6. [MAJ à faire à la signature du contrat]. L’indice qui sera retenu sera le

dernier indice publié à la date du courrier recommandée avec accusé de réception informant

l’Association de la volonté de la CAPB de céder ce local.

Pour formaliser la cession qui interviendrait en cas de levée de l’option d’achat, un acte

authentique sera rédigé par notaire. L’Association supportera l’ensemble des frais et charges

afférant à la cession. La signature de l’acte authentique devra intervenir dans les quatre (4)

mois suivant la levée de l’option par l’Association.

Par dérogation expresse aux dispositions de l'article 1641 du code civil, la CAPB ne sera tenue

à aucune garantie notamment pour les vices cachés, l’Association s’engageant à acquérir les

locaux en l’état.

ARTICLE 21 : NATURE JURIDIQUE

Chacune des PARTIES s’engage à exécuter de bonne foi et sans réserve le présent acte qui

constitue un contrat au sens des articles 1101 et suivants du code civil. Il est rappelé qu'aux

termes de l'article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à

ceux qui les ont faits. »

Les PARTIES reconnaissent avoir disposé du temps et des conseils nécessaires à la conclusion

du présent Contrat. Les PARTIES déclarent avoir fait une lecture attentive du présent Contrat et

avoir disposé d’un délai suffisant avant sa signature.10/11

Les PARTIES déclarent, chacune en ce qui la concerne, que leur consentement au présent

accord est libre et traduit leur volonté éclairée.

ARTICLE 22 : FRAIS

Les Parties s’engagent à conserver à leur charge l’ensemble des frais qu’elles ont dû engager

pour parvenir au présent Contrat.

ARTICLE 23 : ENTRÉE EN VIGUEUR DU PRÉSENT CONTRAT

Le présent Contrat entrera en vigueur le 1er du mois suivant la signature par les deux PARTIES

ou, en cas de signature à des dates différentes, le 1er du mois suivant la date à laquelle est

apposée la dernière signature.

ARTICLE 24 : DROIT APPLICABLE - ÉLECTION DE DOMICILE - RÈGLEMENT DES

DIFFÉRENDS - COMPÉTENCE

Les PARTIES conviennent que le présent Contrat est régi par le droit français, tant pour les

règles de fond que pour les règles de forme et de procédure.

Pour l’exécution des présentes, les PARTIES élisent domicile aux adresses indiquées en tête

des présentes et s’obligent à s’informer réciproquement de tout changement d’adresse.

Les PARTIES s'efforceront de régler à l'amiable et dans le respect du principe de loyauté des

relations contractuelles toutes les difficultés qui pourraient surgir dans l’interprétation ou

l’exécution du présent Contrat.

Les contestations relatives au présent Contrat seront de la compétence exclusive du Tribunal

judiciaire de Bayonne.

*

* *

Fait à Bayonne, le

En deux (2) exemplaires,

Pour la COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION PAYS BASQUE

_____________________________

Le Vice-Président Délégué

Monsieur Claude OLIVE

signature précédée de la mention

« lu et approuvé »11/11

Pour CELESTE

______________________________

Le Président,

Monsieur Patrick BOBIN

signature précédée de la mention

« lu et approuvé »

Annexes :

- Annexe n°1 : Délibération du Conseil permanent de la Communauté d’Agglomération

du 9 avril 2024 ;

- Annexe n°2 : Pouvoir Association Céleste

- Annexe n°3 : Plan du LOCAL

- Annexe n°4 : Etat des lieux contradictoire

- Annexe n°5 : Résolution de l’assemblée générale de la copropriété votée le 20 mars

2024 modifiant le règlement de copropriété signée le 29 mai 2019.