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unknown - Métropole - Européenne de Lille - 18 C 0625 Document publié le Vendredi 19 octobre 2018 Lien du pdf (unknown - Métropole - Européenne de Lille - 18 C 0625)Thèmes du document : Justice et droit, Banque, Logement, 18 C 0625

séance du vendredi 19 octobre 2018

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Délibération du CONSEIL

AMENAGEMENT ET HABITAT ET DEVELOPPEMENT TERRITORIAL ET SOCIAL - URBANISME, AMENAGEMENT ET VILLE - AMENAGEMENT

LILLE -

ZAC PEPINIERE - APPROBATION DU CRAC 2017 ET DU BILAN PREVISIONNEL

Par délibération n° 13 C 0033 du 15 février 2013, le conseil de la Métropole Européenne de Lille a décidé de confier l'aménagement de la ZAC Pépinière à la SPL Euralille par concession d'aménagement " in house " et validé la participation de notre établissement à l'opération. Le traité de concession a été notifié le 22 mars 2013.

I. Faits marquants en 2017

Les derniers permis de la phase 1 (C1 et D1/D2) ont été obtenus début 2017 (les permis des lots D3/D4 et C3 avaient déjà été obtenus en 2016).

La commercialisation des 83 logements libres a démarré en mars 2018. Le volet habitat participatif du programme a été mis en suspens en raison de la DUP jugée trop fragile par les intéressés pour s’engager mais reportée sur la phase 2.

Compte tenu de l’état des pignons des maisons mitoyennes après démolition des maisons prévues, des confortements ont dû être réalisés au 115, maison hors ZAC et au 77, maison en cours d’acquisition par expropriation mais occupée. Les maisons 85-87 et 95 ont, quant à elles, fait l’objet de travaux d’étaiement.

L’entretien des maisons vides et la surveillance du site se poursuit de manière soutenue.

Les travaux de viabilisation de l’opération ont été réalisés en 2017 et les derniers travaux de désamiantage se sont terminés début 2017. Les premiers chantiers de construction ont démarré en septembre 2018.

II. Evolution du bilan de la concession d’aménagement

Recettes en 2017 :

Aucune recette n’était prévue en charges foncières et ne s’est réalisée en 2017. Les seules recettes sont les participations des collectivités, conformes au prévisionnel, soit 2 138 856 € HT pour la ville de Lille et 658 401 € HT pour la MEL.

Recettes prévisionnelles :

Le prix de vente des charges foncières initial était de 5 200 k€.

Les actualisations convenues aux signatures des compromis s’élèvent à + 64 k€ ;18 C 0625

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Le confortement du pignon du n°115 mitoyen à l’opération présenté par l’opérateur pour un montant de 333 k€ se décompose comme suit :

230 k€ d’ouvrage

28 k€ d’études

17 k€ de démolition du mur résiduel de la maison mitoyenne au n°113 40 k€ d’intervention (échafaudage)

18 k€ d’intégration de pieux déportés

La prise en charge de ce coût a été négocié à 200 k€ par la SPL.

Par conséquent, les cessions de charges foncières de l’opération sont globalement réévaluées à 5 064 k€.

Dépenses 2017 :

Les dépenses opérées en 2017 sont globalement inférieures aux estimations prévisionnelles du précédent CRAC du fait d’une négociation sur un bien qui n’a pas abouti et sur des décalages dans la facturation des démolitions et travaux de viabilisation.

Dans le détail, elles se décomposent comme suit :

Acquisitions foncières : les dépenses s’élèvent à 17,5 k€ et correspondent en totalité aux frais de contentieux

Libération des sols : apparaissent ici le paiement du confortement du pignon 115 et à 90% des travaux de démolition des maisons du 79 et 87. Le montant inclut aussi les frais de désamiantage (12k€) et les frais annuels de gestion du site (48k€). Travaux d’aménagement : elles correspondent à 90% des travaux de viabilisation Etudes et honoraires : elles s’élèvent à 28 k€ et intègrent les honoraires SPS et OPC ainsi que le suivi de travaux.

Communication : il s’agit du paiement des ateliers scolaires réalisés en 2016 et aux diverses informations chantier pour un total de 7 k€

Frais divers : ce poste est constitué des taxes foncières, des frais de géomètre phase 1 et des coûts de publication légale

Frais financiers : correspondent au paiement de l’intérêt de l’emprunt pour 14 k€ Rémunération : elle est conforme à la rémunération forfaitaire contractuelle (99 k€)

Dépenses prévisionnelles :

Le poste acquisitions foncières est estimé à 6 272 k€ en augmentation de 81 k€ par rapport au CRAC précédent, car il intègre l’actualisation au regard de la décision du juge de l’expropriation qui a fixé un montant global d’indemnités à 2 053 k€, montant supérieur à ce qui était prévu au précédent CRAC.

Par ailleurs, les différents contentieux sur la DUP occasionnent des frais d’avocats importants et nécessitent de provisionner des budgets supplémentaires prolongés en 2018 et 2019.

Enfin, une mission particulière a été passée auprès de travailleurs sociaux spécialisés pour pouvoir faire des propositions de relogement adaptées aux personnes expropriées.

Le poste libération des sols est réévalué à 1 740 k€ en augmentation de 124 k€ par rapport au CRAC précédent en raison du décalage du calendrier qui implique d’augmenter en parallèle le budget de gestion et sécurisation.18 C 0625

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De la même manière, le poste des travaux d’aménagement est réévalué à 2 722 k€ en augmentation de 178 k€ par rapport au CRAC précédent du fait de l’actualisation des budgets travaux des espaces publics, et le poste maîtrise d’œuvre et honoraires intègre une augmentation de 34 k€.

Enfin, le poste frais divers voit son budget augmenté de 93 k€ en raison de l’allongement du calendrier qui fait peser les taxes foncières tant que les parcelles acquises n’auront pas été libérées.

III. Evolution des participations de la Métropole européenne de Lille

III. Modalités de financement

Un emprunt de 2.000.000€ a été signé en novembre 2015 d’une durée de 4 ans, au taux fixe de 0.7%, avec une garantie MEL à hauteur de 80% et remboursable fin 2019.

IV. Bilan consolidé

Le nouveau bilan prévisionnel de l'opération fait apparaître des dépenses à hauteur de 12 375 k€ HT (euros courant) et des recettes à hauteur de 11 729 k€ HT (euros courant), soit un déficit de 646 k€ HT, lié majoritairement aux contentieux en cours sur l’opération et à des travaux de confortement de pignons dont la situation n’était pas connue initialement, avec une participation inchangée de notre établissement public répartie comme suit :

- 3 867 298 euros H.T. (euros courant) échelonnée sur 8 ans, au titre des espaces publics ;

- 658 401 Euros pour apport en nature du foncier (hors champ d'application de la TVA).

La ville de Lille participe à hauteur de 2 138 856 euros en apport en nature du foncier.

V. Risques éventuels

Il convient d’attirer également l’attention pour la suite, en particulier en raison du contexte contentieux.

En effet, les divers recours déposés rendent incertains tant le calendrier de réalisation de l’opération que son équilibre financier et plusieurs risques sont identifiés et non intégrés au présent CRAC :

- risques liés à une augmentation possible des indemnités relatives aux expropriations, suite aux recours déposés en cour d’appel pour chacune d’entre elle; - risques liés à la mission d’accompagnement au relogement : la SPL a l’obligation de faire 2 propositions de relogement à chaque occupant, tâche pour laquelle elle a missionné des travailleurs sociaux spécialisés mais qui pourrait donner lieu à un accompagnement supplémentaire spécifique pour certains;18 C 0625

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- risques liés au calendrier opérationnel de la phase 2, pour l’heure repoussé en raison des recours en cours induisant : une prolongation du budget de gestion au- delà de 2019, une gestion de la phase 1 de manière qualitative et autonome (notamment sur la gestion des eaux) impliquant certains travaux non prévus, et une démolition des maisons de la phase 2 potentiellement à phaser, alors que le budget le prévoit en une seule fois;

- risque lié au surcoût des travaux de construction relatif à l’ouvrage sur le pignon du n°115, dont l’état a été découvert lors de la démolition de la maison située au n°113, et est en cours d’expertise.

Délai global et conduite de l’opération : l’opération aura des difficultés à être menée à terme dans les délais initiaux de la concession : une actualisation de la rémunération de l’aménageur pourrait être nécessaire.

En conclusion, l’opération n’a plus de marge de manœuvre financière pour supporter de nouveaux imprévus ou retards importants mais est soumise à certains risques ainsi qu’à un décalage dans le temps, les deux étant surtout liés aux contentieux en cours.

Un avenant en 2019 est donc souhaitable pour permettre d’ajuster les conditions financières et calendaires d’atterrissage, qui seront alors mieux cernées.

Par conséquent, conformément à l’article L300.5 du Code de l’urbanisme, la Commission principale Aménagement Durable du Territoire et Urbanisme consultée, le Conseil de la métropole décide :

1) d’approuver le CRAC 2017 annexé à la présente délibération, dont les principales évolutions sont expliquées ci-dessus ;

2) d’approuver le nouveau bilan prévisionnel de l'opération recalé au 31/12/2017 issu du présent CRAC 2017, sans modification de la participation financière de notre établissement public d'un montant global à 3 867 298 euros H.T. (euros courant) échelonnée sur 8 ans, au titre des espaces publics et 658 401 Euros pour apport en nature du foncier (hors champ d'application de la TVA).

Résultat du vote : ADOPTÉ À L'UNANIMITÉ

Acte certifié exécutoire au 26/10/2018

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