Conseil Municipal - Conseil Municipal Délibérations 5 mars 2018

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Conseil Municipal - Conseil Municipal Délibérations 5 mars 2018 Document publié le Lundi 5 mars 2018 par la commune de Falaise. Lien du pdf (Conseil Municipal - Conseil Municipal Délibérations 5 mars 2018)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Tourisme, Institutions publiques, C.M 05.03.2018 DÉLIBÉRATION CONSEIL MUNICIPAL VILLE DE FALAISE n° 18-017 1/2

SÉANCE DU 5 MARS 2018

Nombre de Conseillers

Municipaux présents ou

représentés : 29

DÉLIBÉRATION

n° 18-017

DIRECTION GENERALE

DES SERVICES

A L’UNANIMITE,

sur 29 votants

L'AN DEUX MILLE DIX-HUIT, le LUNDI CINQ MARS, A VINGT HEURES TRENTE, le CONSEIL MUNICIPAL DE LA VILLE DE FALAISE S'EST RÉUNI, à l’HÔTEL DE VILLE, sous la présidence de Monsieur le Docteur Éric MACÉ, Maire.

Date de la convocation écrite : 27 FEVRIER 2018

Etaient présents :

M. le Dr MACÉ - MAIRE

Mme JOSSEAUME, M. DUBOST, Mme CHIVARD, M. POURNY, Mme MARY ROUQUETTE & M. BARTHE - Maire-Adjoints

MM. TURBAN, LENGLINÉ, LEFEBVRE, Mme LASNE, MM. SOBECKI, ANDRÉ, Mmes BURET, STANC, M. VIVIEN, Mmes AUBEY, GUILBERT, M. LE BRET, Mmes LEBAILLY, PETIT & M. MAUNOURY - Conseillers Municipaux

Etaient absents avec motif connu et valablement excusés :

Mme RUL (qui avait donné pouvoir à M. POURNY)

M. RUAU (qui avait donné pouvoir au Dr MACÉ)

Dr LETEURTRE (qui avait donné pouvoir à M. TURBAN)

Mme MARTIN (qui avait donné pouvoir à Mme CHIVARD)

Mme JARRY (qui avait donné pouvoir à M. BARTHE)

Mme GUEVEL BADOU (qui avait donné pouvoir à Mme LEBAILLY)

M. BARBERA (qui avait donné pouvoir à M. MAUNOURY)

DESIGNATION D’UN SECRETAIRE DE SEANCE

En application de l’article L 2121-15 du Code Général des Collectivités Territoriales, il a été proposé de nommer un secrétaire de séance, dont la mission est d’assister le Maire pour :

- la vérification du quorum

- la validité des pouvoirs

- la constatation des votes

- le bon déroulement des scrutins.

LE CONSEIL MUNICIPAL,

le rapport de Monsieur le Maire entendu

& après en avoir délibéré,

DEPARTEMENT DU CALVADOS

DELIBERATION DU

CONSEIL MUNICIPALC.M 05.03.2018 DÉLIBÉRATION CONSEIL MUNICIPAL VILLE DE FALAISE n° 18-017 2/2

TRANSMIS A LA

PRÉFECTURE DU

CALVADOS & AFFICHÉ,

le 6 MARS 2018

DESIGNE

Madame Caroline GUILBERT en qualité de secrétaire de séance.

Pour copie conforme,

Le Maire

Accusé de réception - Ministère de l'Intérieur

014-211402581-20180305-18-017a-DE

Accusé certifié exécutoire

Réception par le préfet : 06/03/2018

Publication : 06/03/2018

Pour l'"autorité Compétente"

par délégationC.M 05.03.2018 DÉLIBÉRATION CONSEIL MUNICIPAL VILLE DE FALAISE n° 18-018 1/11

SÉANCE DU 5 MARS 2018

Nombre de Conseillers

Municipaux présents ou

représentés : 29

DÉLIBÉRATION

n° 18-018

DIRECTION

CITOYENNETE &

RELATIONS

PUBLIQUES

L'AN DEUX MILLE DIX-HUIT, le LUNDI CINQ MARS, A VINGT HEURES TRENTE, le CONSEIL MUNICIPAL DE LA VILLE DE FALAISE S'EST RÉUNI, à l’HÔTEL DE VILLE, sous la présidence de Monsieur le Docteur Éric MACÉ, Maire.

Date de la convocation écrite : 27 FEVRIER 2018

Etaient présents :

M. le Dr MACÉ - MAIRE

Mme JOSSEAUME, M. DUBOST, Mme CHIVARD, M. POURNY, Mme MARY ROUQUETTE & M. BARTHE - Maire-Adjoints

MM. TURBAN, LENGLINÉ, LEFEBVRE, Mme LASNE, MM. SOBECKI, ANDRÉ, Mmes BURET, STANC, M. VIVIEN, Mmes AUBEY, GUILBERT, M. LE BRET, Mmes LEBAILLY, PETIT & M. MAUNOURY - Conseillers Municipaux

Etaient absents avec motif connu et valablement excusés :

Mme RUL (qui avait donné pouvoir à M. POURNY)

M. RUAU (qui avait donné pouvoir au Dr MACÉ)

Dr LETEURTRE (qui avait donné pouvoir à M. TURBAN)

Mme MARTIN (qui avait donné pouvoir à Mme CHIVARD)

Mme JARRY (qui avait donné pouvoir à M. BARTHE)

Mme GUEVEL BADOU (qui avait donné pouvoir à Mme LEBAILLY)

M. BARBERA (qui avait donné pouvoir à M. MAUNOURY)

CAMPING DU CHATEAU : RAPPORT PREALABLE SUR LE PRINCIPE

D’UN CONTRAT DE CONCESSION SOUS FORME DE DELEGATION DE

SERVICE PUBLIC

PRÉAMBULE

1- RAPPORT DU CONTEXTE

La Commune de Falaise est propriétaire du bâti et du foncier du « Camping du Château ». Celui-ci, classé 2 étoiles (classement Atout France du 16/11/2017), est géré en régie.

Il s’agit d’un site de 1,9 hectare comprenant un bâtiment accueil-sanitaires et 66 emplacements.

DEPARTEMENT DU CALVADOS

DELIBERATION DU

CONSEIL MUNICIPALC.M 05.03.2018 DÉLIBÉRATION CONSEIL MUNICIPAL VILLE DE FALAISE n° 18-018 2/11

Du point de vue technique, l'offre du camping est en retrait sur plusieurs points significatifs :

- la vétusté des sanitaires

- l’inaccessibilité PMR des locaux

- l’inadaptabilité de l’accueil et de l’entrée

- une confusion entre « camping » et « espace de loisirs ».

Cette offre, en l’état, fonctionne mais les points de vieillissements structurels imposent des réinvestissements rapides pour une remise à niveau : réseaux, reprise de l’entrée et, prioritairement, requalification des sanitaires ....

Dans ce contexte, le développement de l’activité du camping suppose que soient entrepris des investissements afin que celui-ci soit en adéquation avec les attendus des clientèles touristiques sur le territoire. Des travaux sont programmés pour l’hiver 2018 et portent sur : la reprise de l’accueil et des sanitaires, la reprise de l’entrée, l’augmentation de la capacité d’accueil et la création d’emplacements de camping-cars et d’autres raccordés pour l’accueil de locatifs.

Du point de vue économique, les résultats d’exploitation expriment bien la réalité du camping :

 Depuis les 5 dernières années, les nuitées se stabilisent autour de

6 500

 Il s’agit principalement d’une offre de passage et de halte touristique

qui s’avère attractive pour des clientèles étrangères

 Un chiffre d’affaires global qui ressort à 56 000 € (résultats 2017), soit

un chiffre d’affaire/emplacement (base 60) à 938 €

 Le camping est un service qui coûte à la Ville avec un déficit chronique

installé de l’ordre de 17 000 €/an.

Les estimations économiques et financières résultant d’une requalification du site ont été menées par le cabinet MLV Conseil dans le cadre du travail d’études préalables en 2016.

Le rapport du cabinet MLV Conseils est annexé au présent rapport en annexe 1. Les données 2017 sont présentées en annexe 2.

Les simulations en fonctionnement démontrent un équilibre en gestion pure qui permet de couvrir les charges de fonctionnement. Par contre, les prévisionnels établis mettent en évidence que les capacités d'investissements, résultant de la seule exploitation du camping, sont largement insuffisants au regard du besoin de financement pour la réhabilitation du site. Les investissements ne pourront donc pas être assurés par l’exploitant du camping.

La Ville de Falaise a donc pris la décision de porter les investissements liés à la requalification du site qui sera ensuite mis à disposition de l’exploitant pour assurer le service public envisagé portant sur l’accueil et l’hébergement de clientèles touristiques.C.M 05.03.2018 DÉLIBÉRATION CONSEIL MUNICIPAL VILLE DE FALAISE n° 18-018 3/11

La condition de réussite du projet passe par une gestion par un opérateur privé en capacité de créer du service, d’optimiser les partenariats locaux, d’être réactif sur l’ensemble des demandes nées des besoins locaux (y compris les clientèles secondaires : en déplacement professionnels, lors de regroupements familiaux, des événementiels, ...).

2- RAPPEL DES OBJECTIFS

La volonté de la Ville de Falaise de conserver un hébergement touristique sur ce foncier est affirmée : le développement du camping doit s’entendre comme un ingrédient indispensable à la consolidation d’une offre d’hébergements touristiques dans un contexte national favorable pour la filière de l’hôtellerie de plein air.

Ne pas disposer de cette offre « camping » à Falaise serait faire l’impasse sur la clientèle naturellement présente et, d’autre part, fragiliser la stratégie de développement touristique de la Ville et du territoire.

Le scénario de développement préconisé à l’issue de l’étude MLV Conseil a porté sur le développement du tourisme de séjour avec la mise en place d’une offre locative adaptée.

3- INVESTISSEMENTS PRIS EN CHARGE PAR LA COLLECTIVITE

Un programme de travaux a été défini :

- Réfection de l’accueil et des sanitaires.

Le permis de construire est obtenu.

Les marchés de travaux sont en cours : sélection des entreprises.

Le budget d’investissement est de 490 000 € HT (honoraires de

maitrise d’œuvre, études et missions diverses compris).

- Reprise de la zone entrée, suppression des deux terrains de tennis,

aménagement d’emplacements raccordés pour l’accueil de locatifs et

d’une aire de camping-cars.

Le programme de travaux a été arrêté pour un montant de

590 000 € HT (honoraires de maitrise d’œuvre, études et missions

diverses compris).

Le permis d’aménager correspondant à ces travaux est en cours

d’étude.

Le programme va permettre de passer à une capacité d’accueil de 99 emplacements dont 12 pouvant accueillir du locatif.

LES MODES DE GESTION ENVISAGEABLES

1- LA GESTION EN REGIE

Les difficultés pour une collectivité à gérer un hébergement touristique aujourd'hui sont de plusieurs ordres :C.M 05.03.2018 DÉLIBÉRATION CONSEIL MUNICIPAL VILLE DE FALAISE n° 18-018 4/11

Marketing

Pour se développer, un camping ne peut fonctionner avec une politique commerciale attentiste, se limitant à capter la clientèle de passage et à recevoir ses habitués. Même pour un produit simple, un minimum d'actions doit être mis en place, ce qui n'est pas nécessairement dans le savoir-faire d'une collectivité publique.

Gestion commerciale

Les limites de la gestion en régie municipale sont vite atteintes : les tarifs des produits proposés à la vente doivent faire l'objet d'une délibération du Conseil Municipal, il n'est pas possible de pratiquer de remises tarifaires, etc.

Personnel

Activité saisonnière, un camping est très exigeant en personnel sur des périodes de pics. Une des premières attentes des clientèles est l'accueil, la disponibilité et les clients aiment retrouver le personnel qu'ils connaissent sur le site.

La grille de la fonction publique intègre mal les contraintes du personnel saisonnier. Cela entraîne pour la qualité du service :

- au mieux, une multiplication du personnel, avec pour conséquence une charge financière importante, pouvant devenir insupportable,

- au pire, un service de moindre qualité.

Les limites du fonctionnement en régie

En fait, il faut rappeler que, pour assurer le bon fonctionnement d’un camping en régie, il faut une personne ou un couple qui s'implique totalement dans le fonctionnement de l'établissement et qui dispose bien sûr des compétences nécessaires, en particulier sur le plan commercial. Ce noyau est éventuellement complété par du personnel saisonnier en fonction des besoins.

Aujourd'hui, le personnel en place a en charge l’accueil et l'entretien sans véritable action en termes de mise en marché.

Les limites de la gestion d'une activité commerciale en régie sont ici clairement identifiées :

- difficultés pour "sortir" des grilles tarifaires votées par le Conseil Municipal,

- complexité pour fixer les tarifs des produits dérivés ou la flexibilité tarifaire (réduction de prix en fonction des périodes de remplissage),

- contraintes liées au personnel (grille de la fonction publique, amplitude d’horaires de travail),

- besoin de compétences professionnelles en matière de mise en marché.

En regard des contraintes précédemment citées, ce mode de gestion n’a pas été retenu par la collectivité.C.M 05.03.2018 DÉLIBÉRATION CONSEIL MUNICIPAL VILLE DE FALAISE n° 18-018 5/11

2- LE PRINCIPE DU RECOURS À UNE GESTION DÉLÉGUÉE DU SERVICE PUBLIC

Aux termes de l’article L. 1411-4 du Code Général des Collectivités Territoriales (CGCT), « Les assemblées délibérantes des collectivités territoriales, de leurs groupements et de leurs établissements publics se prononcent sur le principe de toute délégation de service public local après avoir recueilli l'avis de la commission consultative des services publics locaux prévue à l'article L. 1413-1. Elles statuent au vu d'un rapport présentant le document contenant les caractéristiques des prestations que doit assurer le délégataire ».

Il est à noter que la commission sus désignée est mise en place uniquement dans les communes de plus de 10 000 habitants (Article L 1413.1 du CGCT).

Au regard des missions, qui seront confiées à l’opérateur, lequel sera notamment chargé de l’exploitation du service public d’hébergement de clientèle touristique, la délégation de service public constitue, en effet, le mode de gestion contractuelle le plus adapté (2), au détriment de tous les autres (1).

3- LES CONTRATS INADAPTES

Dès lors qu’elles ne permettent pas de répondre à la volonté exprimée par la collectivité de confier l’exploitation du service public aux risques et périls du cocontractant, de nombreuses formules contractuelles peuvent être écartées.

a. La vente en l’état futur d’achèvement

Aux termes de l’article 1601-3 du Code Civil, « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ». Le même article précise que « Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».

Ce contrat peut être rapidement écarté parce qu’il ne constitue qu’un simple contrat de vente auquel ne peut être assortie aucune prestation, la propriété étant transférée progressivement à l’acquéreur, auquel cette charge incombe.

b. Le marché de partenariat

Sans qu’il soit nécessaire de s’arrêter sur tous les obstacles qui s’opposent à ce qu’un marché de partenariat soit envisagé, on se contentera d’indiquer que conformément aux dispositions de l’article 151 du décret n° 2016-360 du 25 mars 2016 relatif aux marchés publics, un tel contrat ne peut être conclu qu’au- delà d’un certain montant d’investissements.

Or, en l’espèce, le seuil au-delà duquel ce type de contrat pourrait être envisagé n’est pas atteint.C.M 05.03.2018 DÉLIBÉRATION CONSEIL MUNICIPAL VILLE DE FALAISE n° 18-018 6/11

c. Le marché public

Le marché public est un contrat conclu à titre onéreux par une personne publique avec un opérateur privé ou public, pour répondre à ses besoins en matière de travaux, de fournitures ou de services. Il est en général de plus courte durée qu’une délégation de service public et limite la mission du cocontractant à la réalisation d’une prestation en fonction d’un cahier des charges défini par la personne publique, en contrepartie du paiement d’un prix. Concrètement, l’opérateur qui se voit confier un service public par le biais d’un marché public ne supporte aucun risque d’exploitation, il serait directement rémunéré par la personne publique, via le paiement d’un prix.

Or, la collectivité souhaite que l’exploitant assume le risque d’exploitation en se rémunérant sur le paiement, par les usagers, des prestations offertes.

La solution du marché public n’a donc pas été retenue.

d. La convention d’occupation du domaine public

Les titres d’occupation du domaine public peuvent se définir comme des actes administratifs confiant à un tiers la possibilité d’occuper le domaine public et d’y exercer une activité économique, pour une durée déterminée et dans le respect des règles prévues par le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques (CGPPP), en échange du versement d’un loyer et/ou d’une redevance d’occupation. Plus précisément, l’occupation du domaine public peut prendre la forme « d’autorisations d’occupation temporaire (AOT) constitutives de droits réels ou en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général » (article L.1311-5 du CGCT) ou d’un « bail emphytéotique [administratif] (BEA) en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général » (article L.1311-2).

Toutefois, depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 23 juillet 2015, les AOT et les BEA ne peuvent avoir pour objet « l'exécution de travaux, la livraison de fournitures, la prestation de services ou la gestion d'une mission de service public, avec une contrepartie économique constituée par un prix ou un droit d'exploitation, pour leur compte ou pour leurs besoins ».

Désormais, ces instruments juridiques sont cantonnés à la simple occupation du domaine et ne peuvent constituer le support d’une opération en vue de la construction et de l’exploitation d’un équipement d’intérêt général.

Or, en l’espèce, compte tenu des investissements envisagés et de la volonté de renforcer l’attractivité touristique de la commune ainsi que le développement économique local par les retombées touristiques pour le bassin de vie, le projet ne s’inscrit pas dans la seule valorisation du domaine de la collectivité, mais dans l’objectif affiché de déléguer un service public d’hébergement touristique. La collectivité souhaite en outre contrôler l’activité de son prestataire.

Le recours à une convention d’occupation du domaine public n’est donc pas pertinent.C.M 05.03.2018 DÉLIBÉRATION CONSEIL MUNICIPAL VILLE DE FALAISE n° 18-018 7/11

LE CONTRAT RETENU

C’est au regard de ses caractéristiques propres, mais également de tout ce qui précède, que la collectivité estime que la délégation de service public - sous forme d’une concession de service public - constitue la solution la plus adaptée. C’est donc celle-ci qu’il convient de proposer au Conseil Municipal.

La délégation de service public se définit comme « un contrat par lequel une personne morale de droit public confie la gestion d’un service public dont elle a la responsabilité à un délégataire public ou privé, dont la rémunération est substantiellement liée aux résultats de l’exploitation du service » (article L.1411-1 du Code Général des Collectivités Territoriales [CGCT]).

Elle est qualifiée de concession lorsque le délégataire prend en charge la réalisation des investissements nécessaires au service et d’affermage lorsque le délégataire est simplement chargé de l’entretien des ouvrages et de l’exploitation du service, les travaux et investissements étant réalisés par l’autorité délégante.

Cette notion, créée par la loi « Sapin » du 29 janvier 1993, s’inscrit aujourd’hui dans celle, plus large, des concessions de service dont le régime – qui reprend largement celui qui existait auparavant – est posé par l’ordonnance n° 2016-65 du 29 janvier 2016 et le décret n° 2016-86 du 1er février 2016.

Ainsi, l’article 5 de l’Ordonnance définit les concessions comme :

« Les contrats conclus par écrit, par lesquels une ou plusieurs autorités concédantes soumises à la présente ordonnance confient l’exécution de travaux ou la gestion d’un service à un ou plusieurs opérateurs économiques, à qui est transféré un risque lié à l’exploitation de l’ouvrage ou du service, en contrepartie soit du droit d’exploiter l’ouvrage ou le service qui fait l’objet du contrat, soit de ce droit assorti d’un prix.

La part de risque transférée au concessionnaire implique une réelle exposition aux aléas du marché, de sorte que toute perte potentielle supportée par le concessionnaire ne doit pas être purement nominale ou négligeable. Le concessionnaire assume le risque d’exploitation lorsque, dans des conditions d’exploitation normales, il n’est pas assuré d’amortir les investissements ou les coûts qu’il a supportés, liés à l’exploitation de l’ouvrage ou du service ».

Quant à l’article 6, il précise que « Les contrats de concession de services ont pour objet la gestion d’un service. Ils peuvent consister à déléguer la gestion d’un service public. Le concessionnaire peut être chargé de construire un ouvrage ou d’acquérir des biens nécessaires au service ».

En résumé, une délégation de service public nécessite la réunion de trois conditions :

- l’activité en cause constitue un service public ;

- la responsabilité de ce service doit être confiée au délégataire qui

l’exploite à ses risques et périls ;

- la rémunération du délégataire doit être substantiellement liée aux

résultats de l’exploitation du service.C.M 05.03.2018 DÉLIBÉRATION CONSEIL MUNICIPAL VILLE DE FALAISE n° 18-018 8/11

Premièrement, une activité peut être qualifiée de service public par le Législateur ou, dans le silence de la Loi, par le Juge qui applique la méthode dite du faisceau d’indices.

Concrètement, il vérifie i) que le délégataire assure une mission d’intérêt général, ii) sous le contrôle de la personne publique et iii) au moyen de prérogatives de puissance publique. Et, à défaut de telles prérogatives, « une personne privée doit également être regardée [...] comme assurant une mission de service public [...] eu égard à l’intérêt général de son activité, aux conditions de sa création, de son organisation ou de son fonctionnement, aux obligations qui lui sont imposées ainsi qu’aux mesures prises pour vérifier que les objectifs qui lui sont assignés sont atteints »1.

Un service public est une activité d’intérêt général mise en œuvre par une collectivité publique. La définition est large et donc, en dehors de certains services publics par nature, c’est souvent un choix de la collectivité, par son implication, de faire d’une activité un service public. A noter que son implication doit se justifier par une carence de l’initiative privée.

Concourir, grâce à un immeuble dont la collectivité est propriétaire, à :

- l’activité économique d’un territoire par des retombées économiques

et des emplois générés,

- représenter un intérêt à long terme pour la collectivité,

- assurer une animation locale,

sont des éléments usuellement reconnus pour caractériser l’intérêt général.

Deuxièmement, le délégataire doit assurer la gestion du service à ses risques et périls, c’est-à-dire que les recettes perçues au titre de la commercialisation des services doivent permettre de couvrir ses investissements, ses charges d’exploitation et de dégager un bénéfice.

Concrètement, le délégataire supporte le risque d’exploitation lorsque sa rémunération globale est « susceptible d’être inférieure aux dépenses d’exploitation »2.

Quant au caractère « substantiel » de la rémunération liée aux résultats de l’exploitation du service, il ne s’apprécie pas d’un point de vue quantitatif, mais au regard de l’aléa financier qui caractérise le contrat en cause (secteur d’activité, aides financières apportées par l’autorité délégante, ...).

Troisièmement, il est à rappeler que la qualification de concession ou de délégation de service public impose la mise en œuvre préalable, par l’autorité délégante, d’une procédure de publicité et de mise en concurrence, dont les modalités (qui dépendent de la nature et du montant du contrat) sont définies par le CGCT ainsi que l’ordonnance et le décret précités.

1 CE, 22 février 2007, APREI, req. n° 264541.

2 CE, 19 novembre 2010, Consorts Dingreville, req. n° 320169.C.M 05.03.2018 DÉLIBÉRATION CONSEIL MUNICIPAL VILLE DE FALAISE n° 18-018 9/11

Or, toutes les conditions sont ici réunies, le contrat ayant bien pour objet :

- de confier la gestion effective - sous la responsabilité de la collectivité -

d’une activité d’intérêt général susceptible d’être qualifiée, au regard

des prescriptions qui seront imposées à l’opérateur, de service public ;

- à un opérateur tiers qui se rémunérera directement sur les usagers et

exploitera le service en cause à ses risques et périls.

La collectivité a donc fait le choix d’opter pour cette technique contractuelle et, en vertu des dispositions légales précitées, demande au Conseil Municipal de se prononcer sur le principe du recours à une telle convention de délégation de service public.

LES CARACTÉRISTIQUES DU CONTRAT

Nota : Il est rappelé qu’une première consultation des opérateurs avait été lancée au printemps 2017 (délibération du Conseil Municipal du 3 avril 2017) sans suite favorable. Les caractéristiques de la nouvelle consultation sont présentées ci-après.

1. Les travaux de requalification et de mise aux normes du site seront réalisés sous maîtrise d’ouvrage et à la charge de la collectivité.

2. Une fois les travaux réalisés et réceptionnés, l’ouvrage sera mis à disposition du délégataire pour en assurer l’exploitation.

3. L’objectif du contrat est de confier à un exploitant l’ensemble des champs d’activités du site d’hébergement, à savoir :

a. l’entretien courant du camping,

b. la gestion administrative et financière,

c. la gestion, la comptabilité, la facturation,

d. la gestion des activités d’hébergement,

e. la commercialisation et la promotion du camping.

4. La durée d’exploitation, correspondant à la durée d’amortissement des investissements réalisés par le gestionnaire (investissements

commerciaux, investissements locatifs et matériels), est fixée entre 10 ans, plus ou moins 2 ans en fonction des investissements prévisionnels du concessionnaire et de leur durée d'amortissement comptable. Le candidat devra proposer la durée qu'il souhaite, en restant dans la fourchette fixée qui prendra en compte les investissements demandés par l’autorité délégante et/ou ceux qu’il se propose de réaliser.

5. Le délégataire devra souscrire les assurances nécessaires pour couvrir sa responsabilité et les biens.

6. Les tarifs des hébergements seront soumis par le délégataire à la collectivité qui les validera par délibération du Conseil Municipal. Une méthode d'évolution des tarifs sera prévue au contrat.

7. Le délégataire se rémunérera sur le paiement des prestations des usagers.

8. Le délégataire versera à la collectivité un loyer établi sur un montant fixe

assorti d’un montant variable calculé sur un seuil de chiffre d’affaires.C.M 05.03.2018 DÉLIBÉRATION CONSEIL MUNICIPAL VILLE DE FALAISE n° 18-018 10/11

PAR 23 VOIX

POUR &

6 CONTRE

(sur 29 votants)

(J. LE BRET, B. LEBAILLY,

S. PETIT, C. GUEVEL

BADOU, H. MAUNOURY,

M. BARBERA)

DÉCISION DU CONSEIL MUNICIPAL

Vu l’ordonnance n° 2016-65 du 29 janvier 2016 relative aux contrats de concession ;

Vu le décret n° 2016-86 du 1er février 2016 relatif aux contrats de concession ;

Vu le Code Général des Collectivités Territoriales et notamment ses articles L.1411-4 et suivants ;

Vu le dossier adressé à chaque membre du Conseil Municipal ;

Vu l’avis favorable du Comité technique en date du 24 mars 2017 ;

Vu le rapport de présentation et ses annexes ;

Considérant :

- la nécessité que soient entrepris des investissements afin que le

camping soit en adéquation avec les attendus des clientèles

touristiques sur le territoire,

- que les capacités d'investissements résultant de la seule exploitation

du camping seront largement inférieures au besoin de financement

pour la réhabilitation du site,

- l’opportunité d’obtention pour la commune d’une subvention publique

significative pour la mise en place des travaux de requalification du

camping, par conséquent, la pertinence d’une prise en charge des

investissements par la commune,

- la nécessité d’une gestion professionnalisée de cet équipement ;

Considérant le service public considéré, les caractéristiques de l’activité et les autres modes de gestion envisagés avec notamment les limites commerciales du fonctionnement en régie ;

Considérant les aspects techniques et commerciaux nécessitant la mise en place d’un suivi régulier et d’une évaluation permanente ;

Vu la proposition de Monsieur le Maire de recourir à une délégation de service public afin de confier la gestion du camping à un opérateur spécialisé disposant des compétences de nature à garantir le développement commercial et le fonctionnement pérenne du service public, dans le respect des conditions et objectifs fixés par la Collectivité ;

VOTANTS : LE CONSEIL MUNICIPAL,

le rapport de Monsieur le Maire entendu

& après en avoir délibéré,

APPROUVE

le principe du recours à une délégation de service public pour la gestion du camping.C.M 05.03.2018 DÉLIBÉRATION CONSEIL MUNICIPAL VILLE DE FALAISE n° 18-018 11/11

TRANSMIS A LA

PRÉFECTURE DU

CALVADOS & AFFICHÉ,

le 6 MARS 2018

APPROUVE

les caractéristiques principales des prestations que devra assurer le délégataire, telles que définies dans le rapport de présentation communiqué aux membres du Conseil Municipal et exposées en séance.

AUTORISE

Monsieur le Maire à engager toutes démarches et à prendre toutes décisions utiles à l’exécution de la présente délibération, en particulier pour la mise en œuvre et le bon déroulement de la procédure de délégation de service public.

Pour copie conforme,

Le Maire

Accusé de réception - Ministère de l'Intérieur

014-211402581-20180305-18-018a-DE

Accusé certifié exécutoire

Réception par le préfet : 06/03/2018

Publication : 06/03/2018

Pour l'"autorité Compétente"

par délégation 1

ANNEXE 1 :

Extraits de l’étude MLV Conseil réalisée en 2016 pour le compte de la Communauté de Communes du Pays de Falaise préalablement au lancement de la procédure de recherche d'un opérateur en concession

L'analyse du Cabinet MLV Conseil

Nota : le territoire ayant fait l’objet de nombreuses et études et réflexions et les élus et techniciens disposant déjà d’une bonne connaissance de la situation touristique, nous ne rappelons ici que les éléments essentiels utiles à la réflexion.

1 . Contexte touristique, marché de l'HPA et concurrence

1.1. La réalité départementale

Le tourisme dans le département du Calvados

Le tourisme dans le Calvados est d'abord un tourisme littoral structuré autour de stations prestigieuses telles que Deauville et Cabourg.

C’est aussi une Destination de tourisme de mémoire qui capte des clientèles étrangères (35% des nuitées) avec la particularité de générer des déplacements de clientèles très distantes (USA, Canada, Australie ...).

Le Calvados c’est aussi un tourisme urbain avec des offres attractives sur Caen (+100 000 visiteurs), Bayeux (97 000), Lisieux (200 000) avec des niveaux de fréquentations conséquents sur ces villes.

La situation à proximité de bassins de populations très importants (Ile de France, Normandie, Nord Pas de Calais) est favorable y compris pour des courts séjours. De grands événements permettent de stimuler et de maintenir la fréquentation touristique.

Nous qualifions le taux d'attractivité touristique du Calvados de très fort. Les résultats économiques sont bons et en progression.

Cette photographie départementale cache une grande disparité avec une situation en « intérieur » (c’est à dire au sud de l'autoroute N13-A13) moins favorable. Seule la Suisse Normande fait exception disposant d’une certaine image spontanée.

Les résultats sont moins bons en partie intérieure du Calvados.

La « Suisse Normande » se distingue disposant d’une notoriété touristique reconnue et appréciée de clientèles touristiques qui sont pour l’essentiel déjà acquises.

L’hôtellerie de plein air dans le département du Calvados 2

Le parc compte 81 campings (13 600 emplacements) classés avec la répartition suivante :

Avec un taux de 70 % d'emplacements classés en catégorie 3 à 5 étoiles, on peut parler d'une offre d'un très bon niveau qualitatif apparent.

On estime que :

- 80 % de l'offre en emplacements est située sur le littoral,

- plus de 40 % des emplacements est occupé par une clientèle dites "résidentielle" c'est à dire louant un emplacement à l'année pour y installer son propre matériel (caravane ou résidence mobile de loisirs) pour venir passer des fins de semaine de vacances, - 14 % des emplacements sont occupés par des hébergements locatifs destinés à la location de vacances.

Du point de vue des résultats, le taux d’occupation moyen est bon (36%) comparable à la moyenne nationale. Les emplacements nus sont occupés à 32,3% et 51,7% pour les emplacements équipés (soit l’équivalent de 11,3 semaines de location).

Le total des nuitées est de 1 365 000 avec 50% de clientèle étrangère et spécifiquement les néerlandais (40 % des nuitées étrangères) suivis des britanniques (33%).

Signalons là encore que ces chiffres moyens cachent de fortes disparités entre les établissements importants commercialisés « camping clubs » et propriété de chaînes et les établissements non liés à des groupements.

1.2. La réalité du Pays de Falaise

1 étoile

5%

2 étoiles

30%

3 étoiles

28%

4 étoiles

31%

5 étoiles

6%

Taux de terrains par catégorie

1 étoile

2% 2 étoiles 20%

3 étoiles

26%

4 étoiles

39%

5 étoiles

13%

Taux d'emplacements par catégorie

L’offre est importante au

niveau départemental :

plus de 53 000 lits. C’est la

première filière

d’hébergements

touristiques avec la

particularité d’être

essentiellement

positionnée sur le littoral. 3

Situation géo-touristique et facteurs d’attractivité de Falaise :

Situation au regard de ... Points favorables .... Points contraignants Axes de circulations Très forte accessibilité depuis l’un des

axes autoroutiers majeurs du Département

l’A 88 (Caen - Falaise) se prolongeant

par A 28

Sur l’itinéraire des clientèles

britanniques : un point de halte adapté

avant/après le bateau de Ouistream

Eloignée des ressources touristiques

majeures de la Normandie : Mont Saint

Michel, plages du Déparquement

Bassins de population Bonne situation pour les clientèles d’Ile-

de-France, Nord Pas de Calais et

Britanniques.

L’offre de visite Une offre urbaine : des rues, des places

pour de la déambulation

Une offre patrimoniale ciblée autour de

Guillaume le Conquérant : le plus illustre

personnage normand avec le point focal

le château (70 000 visiteurs. Une

fréquentation qui a doublé en 10 ans)

Un équipement distinctif qui va ouvrir en

2016 : le Mémorial des civils : Un

objectif de 40 000 visiteurs avec

l’ambition de se raccrocher aux

itinéraires de mémoire et de capter des

clientèles internationales (USA,

Australiens...).

une réalité méconnue des publics

... mais une attractivité qu’il convient de

resituer dans l’offre très élargie : en 2013,

les sites liés à Guillaume le Conquérant

(Musée de la Tapisserie, Château de

Falaise, Abbaye aux Hommes, Musée de

Normandie à Caen) représentaient 7% de

la fréquentation totale des sites et lieux de

visite du Calvados (source Observatoire

de Guillaume le Conquérant)

Toutefois un ciblage limité auprès des

groupes adultes (10 à 12%). Les cibles

prioritaires sont les individuels et les

clientèles scolaires (30%) (source

Mémorial de Caen, futur gestionnaire).

L’offre en hébergements Une offre hôtelière limitée et peu adaptée

pour du séjour touristique. Très peu

d’offre en chambres d’hôtes

L’absence de produits d’hébergements

générateurs de séjours et/ou disposant de

notoriété

L’offre en restaurant, Une offre de commerces et de services Mais avec des fermetures en saison 4

commerces et services étoffée

Une offre de restauration qualitative et

d’un bon rapport qualité/prix

estivale qui pèsent pour le développement

touristique. Sur déclaratif, les 15 premiers

jours d’août les commerces de bouche

sont annoncés fermés, les cafés

également...

L’offre animation Une petite politique est en place avec

quelques événements : le plus important

est la Fête des jeux (2 500 visiteurs)

Pas d’offre en soirée

L’offre de loisirs La présence d’une offre aqualudique

attractive

Sa distance vis-à-vis du camping

Image et de la notoriété Acquise pour les clientèles britanniques :

lors de la halte (depuis ou vers

Ouistreham) et pour du tourisme

historique (Guillaume le Conquérant).

Faibles pour les clientèles françaises

En synthèse pour Falaise :

On identifie une réalité touristique réelle de Falaise vis-à-vis de certaines clientèles : les clientèles en excursion autour de la thématique « Guillaume le Conquérant » et du médiéval (notons les initiatives prévues pour renforcer cette thématique à l’échelle de la Normandie et en lien avec Caen et Bayeux).

L’ouverture prochaine du Mémorial des Civils va permettre de capter des clientèles étrangères.

L’accessibilité autoroutière est un facteur favorable.

L’est également la présence d’une offre de restauration de qualité.

A l’inverse, la ville souffre d’une activité commerciale réduite en haute saison estivale et d’un faible dynamisme en matière d’animation.

Si les ingrédients en faveur d’un tourisme d’excursion et de halte touristique sont bien en place, à l’inverse en faveur du séjour touristique ils apparaissent limités.

1.3 – L’hébergement touristique du Pays de Falaise

A l’échelle du Département, le Pays Sud Calvados apparaît faiblement pourvu en lits touristiques : 2,5 % de la capacité départementale (soit 2 530 lits) : c’est la réalité du Calvados intérieur.

Cette offre est essentiellement structurée autour de campings (43% dont une forte capacité sur Pont d’Ouilly) et une petite offre hôtelière (13,5%) exclusivement sur Falaise. Le reste de l’offre est constituée de meublés de tourisme et de centres de vacances (Clécy). 5

Quantitativement l’offre apparaît donc faible sans que l’on identifie des besoins non couverts : les hébergements ne font jamais le plein et les taux d’occupation sont moyens (gîtes : 14,4 semaines contre 18,3 semaines à l’échelle du département) voire limités (en camping cf ci-après).

Qualitativement on peut parler de « décrochage » de l’offre au regard des attentes du marché touristique cela vaut tant pour l’hôtellerie que pour les campings.

La situation de l’hébergement touristique sur le territoire est préoccupante pour l’avenir touristique. La réflexion des élus en faveur de l’hôtellerie de plein air est à ce titre tout à fait légitime.

1.4 La situation de l’HPA dans le territoire

Offre en emplacements de

campings ou locatifs associés

L’offre se structure

principalement autour de petits

terrains de campings aux

prestations simples, implantés

soit :

- le long des axes routiers Nord

Sud : Falaise sur la D658 et plus au

sud, Argentan.

Thury Harcourt, Clécy, Condé sur

Noireau, Flers sur la D562,

- au bord de l’Orne.

Dans cet espace, on compte 10 établissements pour un total de 551 emplacements. L’offre apparaît très limitée en terme de locatifs. 6

Trois campings se distinguent :

- Le camping de la Rouvre à Ménil-Hubert-sur-Orne (2* 51 emplacements) : une gestion privée annoncée comme dynamique. Un positionnement nature/campagne. De nombreux locatifs. Une forte proportion de clientèles loisirs et d’habitués.

- Le camping Les Rochers des Parcs à Clécy (3* 90 emplacements) : une gestion privée. Une implantation porteuse en bordure de rivière en articulation avec l’attractivité du territoire « la Suisse Normande ». Une offre qualitative intégrant du locatif (20). Des réinvestissements réguliers (sanitaires). Une clientèle d’habitués à forte dominante familles. Un bon taux de remplissage du locatif (de l’ordre de 14 semaines) pour l’essentiel sur du court séjour (y compris en juillet et août). Une dynamique commerciale intéressante, avec une forte implication du couple propriétaire/gestionnaire.

- Le camping de Thury-Harcourt (3* 86 emplacements) : un camping municipal ayant fait l’objet de travaux importants (sécurité, réseaux). Un potentiel de marché du fait de l’attractivité de la Suisse Normande et de Thury-Harcourt. Le camping a été confié en 2014 en gestion à un privé (DSP). Le CA est proche des 100 000 € dont 1/3 issu de l’offre bar-restauration.

Sur un plan administratif, 40% de l’offre est non classée et 60% classée en 2 ou 3 étoiles. Les établissements sont de petites tailles : 1 seul atteint les 100 places.

C'est évidemment très en retrait des standards nationaux et même de ceux en espace rural. Le taux de terrains non classés est au double des moyennes nationales : il s’agit de camping très simples que l’on peut qualifier « d’espace à camper ». Il n'y a que 2 campings trois étoiles. Il n’y a pas de 4 ni de 5 étoiles.

Ville Code

Postal

Nom du terrain Cat.

1993

Cat.

2010

Nb.

Empl.

Argentan 61 Camping municipal La Noé 0 23

Aunay 14 Camping municipal La Closerie 0 59

Clécy 14 Les Rochers des Parcs 3 90

Condé sur Noireau 14 Camping municipal Le Stade 0 35

Putanges 61 Camping municipal Le Val d'Orne 0 33

Falaise 14 Camping mnicipal Le Château 2 66

Ménil-Hubert-sur-Orne 61 Camping de la Rouvre 2 51

Pont d'Ouilly 14 Camping municipal 2 58

Flers 61 Camping du Pays de Flers 3 50

Thury-Harcourt 14 Le Traspy 3 86

Totaux 551

NC

40%

1 étoile

0%

2 étoiles

30%

3 étoiles

30%

4 étoiles

0%

5 étoiles

0%

Taux de terrains par catégorie

NC

27%

1 étoile

0% 2 étoiles 32%

3 étoiles

41%

4 étoiles

0%

5 étoiles

0%

Taux d'emplacements par catégorie 7

En synthèse, on retiendra :

- Une offre qui quantitativement compte à l’échelle du Calvados intérieur - Une offre simple : 3 établissements en 3 étoiles

- De petites dimensions (moins de 100 emplacements)

- Avec peu de locatifs : La Rouvre (10), Clécy (20), Thury (5)

- Les établissements les plus structurés sont gérés par des privés avec des dynamiques de proximité qui se mettent en place.

1.5. La situation de l’accueil des camping-cars

Il n’existe pas de comptages de camping-cars.

Chacun s’accorde à constater que cette clientèle est en fort développement sur le territoire. Sur déclaratif, il n’existe pas de problématique particulière camping-car. L’accueil des campings cars s’organise assez naturellement.

Ville Code

Postal

Type Gestion Remarques

Falaise 14 Aire de service et stationnement Privée Parking centre commercial Pont d'Ouilly 14 Aire de service et stationnement Privée Bordure de l'Orne St-Denis-de-Méré 14 Aire de service et stationnement Privée ANC Les Lilas de Morieux Condé-sur-Noireau 14 Aire de service et stationnement Communale Proximité tennis municipaux Clécy 14 Aire de service et stationnement Communale Proximité mairie Soumont-Saint-Quentin 14 Aire de service et stationnement Privée Proximité échangeur routier Grainville-Langannerie 14 Aire de service et stationnement Intercommunale Parking mairie Saint-Germain-le-Vasson 14 Aire de service et stationnement Privée Exploitation agricole Bretteville-sur-Laize 14 Aire de service Intercommunale Proximité Eglise Saint-Pierre-sur-Dives 14 Aire de service et stationnement Communale Halle Médiévale Fierville-Bray 14 Aire de stationnement Privée Ferme - étape France Passion L'Oudon 14 Aire de service et stationnement Communale Proximité site naturel du Billot (parc 7ha) Argences 14 Aire de service et stationnement Privée Parking centre commercial Argentan 61 Aire de service et stationnement Communale Centre ville Putanges 61 Aire de service Communale Centre ville

Merri 61 Aire de stationnement - Centre ville

Médavy 61 Aire de stationnement - Centre ville

L’offre est conséquente

(17 aires) diffuse avec

un axe majeur qui se

dégage le long de l’A

88. Il s’agit

majoritairement

d’équipements mis en

place par les

communes et d’accès

gratuit.

L’aire privée de Pont

d’Ouilly se distingue :

45 places en bordure

de l’Orne. Les résultats

ne sont pas diffusés

mais la fréquentation 8

1.6 – Nos conclusions d’opportunité au regard du territoire

La ville de Falaise est dotée d'une attractivité touristique certaine :

C'est un lieu de patrimoine avec des équipements de visites significatifs (70 000 visiteurs au château, l’ouverture du Mémorial des Civils géré par le Mémorial de Caen), une offre de restauration, des commerces.

Sa situation en bord d’autoroute est un facteur favorable.

A cet égard, elle constitue un aimant pour des populations touristiques en itinérance et sur la route des vacances (halte) notamment pour les clientèles britanniques.

Le marché en hébergement touristique est toutefois contraint :

La capacité de la ville à capter des séjours touristiques demeure limitée. La ville est éloignée des autres points d’attractivité du Calvados et de la Région Normandie : la notion de « camp de base » visant à rayonner est délicate à exploiter.

La clientèle groupes adultes est faible (comparativement à d’autres sites de Normandie) : elle est composée de groupes de seniors à la journée qui ne consomment pas d’hébergements.

Par ailleurs la ville n’est pas située sur des axes majeurs d’itinérance (vélo, pédestre) permettant de capter de l’itinérance.

On est sur une réalité de marché contraint.

Le camping du château dispose d’une situation distinctive qui permet en soi de générer des nuitées : sa position au pied du château est un facteur d’attractivité et de satisfaction des clients (Pour cette raison toute piste de relocalisation serait vaine).

Concernant l’offre technique, elle est en retrait au regard des offres disponibles sur le marché. L’équipement fonctionne mais présente des signes d’usure avec des réinvestissements significatifs à prévoir. La fréquentation est en baisse depuis 10 ans se stabilisant à 6 000 nuitées mais sur une occupation par à-coups et fortement marquée par de la courte durée. L’accueil de clientèles camping-caristes a permis de compenser les pertes issues des caravanes. La gestion est assurée en régie avec un début de mise en marché. Le déficit d’exploitation est chronique.

L’opportunité au maintien du camping de Falaise sur ce site est acquise.

Le développement du camping doit s’entendre comme un ingrédient indispensable à la consolidation d’une offre d’hébergements touristiques dans un contexte national favorable pour la filière de l’hôtellerie de plein air (cf données nationales).

Ne pas disposer de cette offre « camping » à Falaise serait faire l’impasse sur la clientèle naturellement présente et d’autre part fragiliser la stratégie de développement touristique. 9

Les suites à donner : la recherche d’un positionnement

Les contraintes du marché et du site écartent les positionnements de type :

- « camping-club » c'est-à-dire de l'hôtel de plein air avec un fort taux d'hébergements locatifs de type mobile home, des espaces ludiques lourds, incluant un espace aquatique ludique, une animation forte, etc., et ce, quel que soit le "curseur" que l'on va donner au dimensionnement des espaces ludiques et de l'animation.

- ou « camping nature » Assez tendance aujourd’hui, c'est en fait un positionnement très complexe à mettre en œuvre et extrêmement exigeant, car ne souffrant d’aucun "à peu près".

A Falaise le positionnement identifié est celui d’un camping urbain traditionnel pour une clientèle en vacances itinérantes ou en situation de halte .... et pouvant tendre vers du séjour (3 à 4 nuits).

2 . Le camping – Présentation et analyse de la situation

2.1 – Données générales

Une localisation distinctive :

La situation du camping de Falaise est son atout majeur avec :

- une localisation en cœur de Ville

- Dans un faubourg qui a conservé son tissu urbain, ses venelles, ses façades anciennes - En vue directe sur le patrimoine majeur de la Ville : Le Château de Guillaume-le- Conquérant

- Dans un paysage en « paliers » marqué par les élévations spectaculaires du château au sud et du mont Myrrha à l’ouest

- En prise directe (relations visuelles permanentes) avec des éléments de patrimoine : remparts de la ville, anciens bassins, bâti historique original (maison du gardien, vieux lavoir ...), anciens murs...

- avec la présence d’une rivière : « le Val d’Ante » qui parcourt le camping.

Le site d’implantation du camping est distinctif en cohérence avec la réalité patrimoniale de la ville. Il s’inscrit dans un paysage urbain et offre un « décor » naturel attractif pour les clientèles touristiques.

Toutefois cette réalité « patrimoniale » est dans les faits contrariée : les aménagements publics (jeux, clôtures ...) et paysager (haies...) sont banalisés et ont été installés au fil du temps sans approche cohérente. Cette réalité est perceptible depuis le camping avec un sentiment de « confusion », d’accumulation et quelque peu de « banalité » ; elle est aussi très largement perceptible depuis les baies et les terrasses du château .......

Le site souffre d’une absence de cohérence et de traitement dans ses aménagements. Cette question n’est pas rédhibitoire, la mise en place d’un plan de gestion global des espaces peut permettre assez simplement de redonner du sens à l’ensemble. 10

Un petit foncier avec une petite possibilité d’extension

Le foncier du camping est de 1,93 ha répertorié au cadastre sous la parcelle 312 section AE.

A la lecture des documents qui nous ont été transmis, nous considérons que la parcelle limitrophe (anciens terrains de la piscine : parcelle 116) n’est à ce jour pas intégrée dans le périmètre du camping (ce point devra être vérifié à partir de l’autorisation à aménager : non transmis).

Une vue d’exception sur

le Château

Face à un traitement des

espaces qui est banal.

1,93 ha

0,55 ha 11

Selon le projet de développement retenu, l’extension supposera le dépôt d’un permis d’aménager. En tout état de cause cette question sera à traiter lors du prochain classement Atout France (septembre 2017)

Les données d’urbanisme : Un PLU favorable sauf sur la partie basse du camping Le camping est classé au PLU en zone NU et NUi

La zone N est un espace naturel et/ou zone à protéger en raison de la qualité du site des milieux naturels et des paysages. Le secteur NU peut admettre des activités touristiques et culturelles : les campings et parcs résidentiels de loisirs sont autorisés. L’indice « i » caractérise la zone inondable : n’y est autorisée que l’extension des constructions existantes.

Le règlement de la zone n’émet pas de restriction particulière liée à l’activité de camping. Les obligations à respecter portent sur la hauteur des constructions, l’aspects extérieurs des constructions, l’aménagements de leurs abords, les clôtures ....

Toutefois il est clairement rappelé la nécessité de ne pas porter atteinte au caractère des sites, des paysages naturels et la conservation des perspectives monumentales.

Un secteur soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France Le camping se situe dans l’aire de co-visibilité du château Guillaume-le-Conquérant site inscrit au titre des Monuments Historiques. Il se situe également dans l’aire du Mont de Myrrha site classé.

NUi

La partie basse du

camping et la parcelle

limitrophe (ancienne

piscine) sont

concernées par le

zonage Nui et par une

ZIEFF de Type II 12

En conséquence l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France devra être sollicité. Une démarche en amont auprès des services de l'Etat est nécessaire.

C'est une contrainte à intégrer dans un projet de développement y compris en terme de délai de réalisation.

2.2 – L’organisation générale

Une exposition avantageuse :

Le camping se trouve en fond de vallée sur le versant nord de l’Ante. Il dispose d’une exposition sud favorable sud/sud-ouest.

Des accès contraints et des ajustements qui seront nécessaires :

Une double signalétique routière est en place avec :

- un axe majeur celui de la « voie panoramique » accessible depuis l’entrée de la Ville (autoroute) et surplombant le camping. Cet accès est adapté pour les véhicules de grands gabarits (caravanes, camping-cars). La signalétique n’est pas totalement continue semant le doute à certains ronds points.

- des axes secondaires depuis le centre ville empruntant des petites voiries souvent sinueuses et non adaptées pour les grands véhicules.

Le basculement de l’entrée du camping sur la partie sud au pied des remparts du château (Rue de la Roche) est évoqué par les élus et techniciens. En fonction du projet développé cette question de l’accès et de la signalétique sera à travailler.

Une organisation générale confuse :

Le camping ne constitue pas une entité mais rassemble plusieurs fonctions et plusieurs sous secteurs.

La vue depuis le

château. 13

2.3 – Données techniques

Fiche d'identité du terrain

Classement 2 étoiles (28 septembre 2012)

Superficie 1,9 ha

Possibilité d’extension Petite (0,5 ha) sur le foncier de l’ancienne piscine du le terrain de tennis remblayé (cf ci-avant)

Nombre d’emplacements autorisés (classement Atout France) 66

Nombre total d'emplacements exploités (janvier 2016) 60

Dont équipés en électricité 32*

* Il s’agit des parcelles situées autour de la voirie « fer à cheval » et en partie basse du camping (secteur 4 A/4 B)

Données techniques

Voirie Elle est en bon état en entrée et autour de la partie dite « fer à

cheval » mais présente des signes de vieillissements sur le

reste du camping avec un affaissement de certaines parties de

la voirie t au niveau des trottoirs et des avaloirs

Système d'épuration des eaux Le dispositif est collectif

A noter l’absence de système séparatif sur la partie basse du

camping : uniquement réseau pluvial avec rejet des eaux usées

dans la rivière

Electricité type d’abonnement Abonnement bleu. Contrôle APAVE annuel

Mode de production de l'eau chaude sanitaire Chaudière fioul ancienne Cuve installée au niveau de la chaufferie.

Installation d’origine usée

Gestion des ordures ménagères Tri sélectif à l’extérieur du camping sur la placette. Dispositif peu qualitatif (pas de récupération des eaux, pas

d’intégration paysagère ...)

Vérifications périodiques réalisées oui

1

2

3

4A

4

C

4B

1. Logements

2. Jeux dont terrains de tennis

3. Eléments de patrimoine et

esplanade utilisée lors de

manifestation culturelle

4. Emplacements nus

4.A : Fortement stabilisés

4 B : A caractère « nature »

4.C : Sur coteau

Le tout constitue un ensemble peu

homogène avec des circulations et

des stationnements issus des

clientèles du camping et des 14

Diagnostic handicapé et Ad'ap Fait en juin 2015. Le rapport identifie de nombreux écarts en ce qui concerne la circulation des publics, l’accès à

l’installation, les circulations verticales...). Le bureau Véritas

estime les travaux à une enveloppe de 107 000 € dont 35 000

€ en accessibilité extérieure, 40 000 € pour l’accès au niveau

supérieur.

Ce diagnostic met en évidence une certaine usure de l’équipement avec des investissements à prévoir en ce qui concerne l’équipement technique des sanitaires (chaudière...), certains points de la voirie, le recollement des eaux dans la partie basse, le traitement des ordures ménagères.

2.4 - Descriptif commenté de l’offre

Élément

observé Descriptif rapide Avis sur l'offre (fonctionnalité et technique) Secteur Entrée L’entrée du camping est

marquée par un grand portail

coulissant (manuel) entouré de

murs en pierre

Une signalétique est apposée

sur le muret d’entrée

Le premier contact est agréable : une vision immédiate sur la Château et une entrée marquée par des bâtiments de caractère situés sur la

partie gauche (maison traditionnelle) et à droite bâtiment de la

reconstruction (accueil).

L’entrée fonctionne mal :

Absence de parking visiteur : stationnement dans la rue

Absence de parking de nuit : stationnement dans la rue/conflits d’usage Multiplication des utilisateurs (locataires, joueurs de tennis, habitants venus pour les jeux..)

Absence de signalétique d’accueil

L’aire de dépôt des ordures ménagères est en extérieur du camping

Fonction

Accueil

Un bâti dans le style de la

reconstruction.

L’accueil se fait au rdc dans une

petite salle débouchant sur un

bureau d’accueil

Un aménagement en retrait

Le premier espace d’accueil (salon) bien que de dimension réduite est avenant. A l’inverse, le bureau d’accueil est étriqué contraint en

surface avec du mobilier obsolète (haute banque d’accueil). L’ensemble est bas de plafond sans conformité handicap

Local

technique

A l’arrière du bureau d’accueil Très réduit et peu fonctionnel (marches, pas de rangements adaptés ...)

Foncier –

végétation

Végétation de hautes tiges et

haies séparatives

Suppression récente de la haie

trapue qui bordait le camping

en façade et son remplacement

par une haie de charme

La visite ayant été effectuée en janvier, il est difficile d'apprécier le

rendu effectif de la végétation.

Le ressenti est cependant plutôt favorable avec un couvert végétal qui globalement apparaît assez dense. Des arbres de hautes tiges, des haies séparatives.

L’ensemble apparaît bien entretenu

Clôtures de

camping

Clôtures de grillage haut dans

la partie sud du camping et

grillage bas dans la partie nord.

Le dispositif de clôture en place n’est pas optimal : sur la partie

talutée le grillage est en partie détérioré et peu esthétique. Même

constat autour des bassins, bords de rivière .... (travaux prévus en

2016)

Emplacements

de

camping

Emplacements classiques,

souvent grands, délimités par

des haies.

Plusieurs emplacements

stabilisés pour les camping-

cars

L’ensemble apparaît plutôt satisfaisant même si les emplacements ne sont pas de très grandes dimensions (forte proportion de 70 m2 dans la partie haute)

Toutefois la topographie créé un sentiment d'espace.

Sanitaire 1 sanitaire aménagé à l’étage

du bâtiment d’accueil

Une offre très en retrait avec une usure massive des distributions et des équipements. L’accessibilité handicap n’est pas garantie. 15

C’est le point faible du camping et qui fait l’objet de retours clients (même si en moindre proportion depuis le reclassement en 2

étoiles).

Salle

d’animation,

TV

Une salle TV, bibliothèque

aménagée au 1er étage de

l’accueil. Présence d’une

cheminée

Une salle de dimension moyenne qui est agréable : vue en surplomb, multiplicité des fenêtres, lumière

Bornes

électriques,

points d’eau,

éclairage

public

Bornes nouvellement

réinstallés sur la partie basse

Pas d’éclairage sur la partie

haute

Quelques points de retraits : absence d’éclairage (partie haute). Le

recollement des eaux sur les « points d’eau » situés en partie basse du camping

Borne

camping-car

Une aire vidange est installée à

proximité du sanitaire

La vidange de casette est

installée sur le pignon du bloc

sanitaire

Le dispositif d’accueil des camping-cars est peu

fonctionnel (localisation peu adaptée...). Une situation paradoxale

alors même que la clientèle camping-cariste est majoritaire et en

croissance.

Espaces de

loisirs

Des aires de jeux réaménagés à

la périphérie

Deux terrains de tennis

entourés de haies massives de

thuyas taillées au cordeau

Un parking dédié aux terrains

de tennis (de l’ordre de 6

places)

Des terrains de boule

Pour la clientèle du camping l’offre est limitée essentiellement des jeux pour enfants (les terrains de tennis étant peu utilisés par les campeurs).

On note une faible intégration paysagère et pas de cohérence en

terme de circulation, aménagements des espaces publics ....

*nota : les terrains de tennis sont utilisés les we de printemps (tournois) et les soirées en juillet/aout (17H/22H). L’ensemble est propriété de la ville et mis à disposition du club de tennis.

Une entrée plutôt avenante

Mais contrainte en terme de circulation. 16

Un couvert végétal significatif sur la partie haute La haie de thuya nouvellement abattue

Un accueil limité et mal configuré

La salle TV jeux : un espace lumineux très agréable

Le vieillissement des sanitaires 17

En synthèse :

Qualité du foncier

Un petit foncier, bien végétalisé, au bord de la rivière et qui dispose

d’une situation distinctive en cœur de ville et au pied du château

Une toute petite extension possible (0,5 ha) sur un terrain en zone

inondable

Une répartition intéressante des emplacements en étage avec une

exposition sud-sud ouest favorable.

Une mixité de fonction (logement, jeux, tennis ...) qui perturbe la

lisibilité et ne permet pas de constituer une entité « camping »

Qualité technique

de l'offre

Des équipements et aménagements publics (parking, haies,

clôture...) qui ne qualifient pas le site

Des travaux nécessaires sur les réseaux et la voirie

Une entrée qui techniquement fonctionne mal

Une offre sanitaire obsolète

Une offre de service camping-cars peu opérante

Peu de services

Adéquation vis à

vis des attentes

clients

Un produit qui séduit du fait de son emplacement mais en retrait

en ce qui concerne les sanitaires.

Une offre qui en l’état fonctionne mais des points de vieillissements structurels qui vont supposer des réinvestissements rapides pour une remise à niveau : réseaux, reprise de l’entrée et prioritairement requalification des sanitaires ....

Quel que soit le projet de développement retenu le maintien du camping passe par des réinvestissements (rappel : un montant de 500 000 € a été inscrit par les élus au programme d’investissements). 18

2.5 – Données de gestion

*Mode et organisation de la gestion

La gestion est organisée en régie directe et s'appuie sur :

- un régisseur (fonctionnaire territorial) à temps plein effectuant des heures supplémentaires (+100 heures). Il dispose d’une expérience antérieure en gestion des espaces verts. Il loge face au camping (logement privé) mais n’utilise pas le logement de fonction.

- du personnel saisonnier : un personnel en complément du régisseur + un personnel pour assurer les fermetures du soir.

A cela s’ajoute les services de la ville pour différents travaux. Ces charges ne sont pas affectées au budget du camping.

*Période de fonctionnement

Le camping est ouvert du 1 Mai au 30 septembre

*Politique tarifaire (saison 2016) TTC (source site internet)

Libellé / tarif nuit Montant

Forfait 1 personne, 1 emplacement, 1 véhicule 10,00 €

Adulte 5,20 €

Enfant (4 à 10 ans) 3,00 €

Animaux 2,30 €

Electricité 4,30 €

Cette grille induit un tarif journée pour une famille composée de 2 adultes, un enfant de 13 ans et un de 6 ans, en caravane, sans branchement électrique, de 18,2 €. Pour deux personnes (cas le plus fréquent), le prix est de 19,50 € avec l'électricité.

Ces tarifs sont dans la fourchette haute au regard des tarifs usuels et de la réalité de l’offre.

Selon une enquête de la revue professionnelle "L'officiel des terrains », le prix moyen pour deux personnes avec électricité est de 17,79 € en 2 étoiles au niveau national.

*Services et loisirs

Services A l'intérieur du terrain

Lave linge ou laverie Oui MAL et SL

Vente de pain - viennoiseries Non

WIFI Non Uniquement au niveau de l’accueil

Aire de service camping-cars Oui

Cartes de crédit acceptées Oui

Les loisirs et activités

sur place et à proximité

A l'intérieur

du terrain Observations

Salle de TV (avec TV) Oui + bibliothèque – jeux (dont billard)

Salle d'animation Non

Point info tourisme Oui Offre à l'accueil, aux horaires de

fonctionnement

Jeux d'enfants Oui Un petit équipement. Des compléments

prévus en 2016 19

Terrain de Tennis Oui Implantés au sein du camping

Dans les faits peu utilisés par les clients

Terrains de boule Oui Au sein du camping

Aqualudique Non Présence d’une offre significative dans

Falaise : 15 minutes à pied mais accès peu

confortable : fort dénivelé

*Animations

Il n’y a pas d’animation développée sur le camping.

*Actions commerciales

Un certain nombre d'actions commerciales sont amorcées :

- la gestion du site internet dédié « camping.falaise.fr » qui permet la réservation en ligne via la centrale de réservation du Calvados.

Le site internet est bien structuré, simple, les informations attendues sont disponibles. Les visuels attractifs. Le site est traduit en 4 langues.

Signalons que depuis la commercialisation via la plateforme départementale, des effets immédiats ont été enregistrés : 13% du CA de 2015 à été généré par la plateforme. La durée moyenne des séjours sur réservation est de 3,09 nuitées (versus 1,9 en moyenne).

On notera également en terme de mise en marché :

- la présence dans des guides gratuits et payants en France et à l'étranger. Le camping figure au guide Alan Rogers avec des commentaires plutôt positifs.

- adhésion à ACSI (guide + web+ application smartphone). Sur le site de l’ASCI le camping a une bonne critique (note de 8,1 : une des meilleurs notes dans le Calvados) : « Camping fleuri tranquille, avec des emplacements séparés par des haies, une vue superbe sur le château du 11e siècle et à 500m du centre-ville médiéval » et des avis plutôt positifs - adhésion à campingfrance.com. Le camping est référencé dans camping.fr mais la fiche n’est pas mise à jour.

- présence dans les supports institutionnels départementaux et locaux.

On peut parler de début de mise en marché.

C’est le minimum indispensable.

2.6 – Clientèles et résultats

2.6.1 – Résultats – Données statistiques

Sur un historique de 10 ans, le constat est celui d’un effondrement massif des nuitées : perte de 3 600 nuitées. Depuis les 5 dernières années les nuitées se stabilisent autour de 6 000. Les fluctuations s’expliquent par les incidences de l’événementiel (70ème anniversaire D-Day en 2014) et/ou des conditions météo. 20

Les chiffres de l’INSEE donnent un TO de 26,8 % (2014) et 26,1 % (2015) avec 60% de clientèles étrangères.

La durée moyenne du séjour est désormais constante à 1,9 nuitées (versus 3,09 pour les séjours réservés en ligne cf ci-avant).

Globalement, l'observation de l'occupation au jour le jour donne les résultats suivants : - des fréquentations très fragmentées sans que l’on dispose de « plateau » signifiant que le camping n’enregistre pas de séjour

- au maximum 40 emplacements occupés

- une activité essentiellement concentrée en Juillet et août (62%). Les ailes de saison sont très calmes : en Mai la moyenne est de 9 emplacements occupés/jour ; en juin la moyenne est de 16 pour retomber à 11 en septembre.

9453

8817

6889

6284

5593 6070 5992

4874 4987

6088 5798

2000

4000

6000

8000

10000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Evolution des nuitées

0

20

40

60

31-mars 30-avr. 31-mai 30-juin 31-juil. 31-août 30-sept.

Occupation des emplacements nus au jour le jour d'Avril à Octobre

0

20

40

60

01-juil. 08-juil. 15-juil. 22-juil. 29-juil. 05-août 12-août 19-août 26-août

Focus sur les emplacements nus occupés en juillet / août 2015 21

On est donc sur un remplissage limité et une fréquentation par à-coups. Sur déclaratif du gestionnaire, le camping de Falaise bénéficierait certains jours du trop plein du littoral.

Typologie de clientèles :

Il n’existe pas d’enquête clients. Sur déclaratif nous identifions :

- des clientèles de 45 ans et +

- peu de familles

- une part importante de clientèles étrangères (61%) dont les britanniques (41%) et les hollandais (25%)

- Une forte croissance des clientèles camping-caristes : 60% des emplacements occupés en haute saison

Le nombre de forfait ACSI est de 1 200 (données 2017) pour l’équivalent de 2 300 nuitées (sur 32% des nuitées).

En synthèse :

Les résultats expriment bien la réalité du camping.

Une offre de passage et de halte touristique attractive pour des clientèles étrangères avec une augmentation des campings caristes qui viennent compenser la perte des caravaniers.

2.6.2 – Résultats – Données économiques

Les évolutions du CA sont conformes au constat issus des nuitées : stagnation depuis les 5 dernières années avec un CA global qui ressort à 45 000 € soit un CA/emplacement (base 60) à 750 €.

On est sur des résultats que l’on peut qualifier de moyens.

Les résultats d’exploitation sont conformes à la réalité du produit avec un ratio de frais de personnels qui apparaît élevé sachant qu’il n’intègre pas les interventions des services de la ville pour les gros travaux.

38814 41025 40744 37931 39522

47266 45934

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Camping de Falaise.

Evolu=on du CA 22

Détail des charges de personnels (2015) :

Pascal Valentin Titulaire 1700 h 41 966 €

Kane Ismaël Saisonnier 158 h 2 461 €

Leveque Sarah Saisonnier 14 h 236 €

Le résultat d’exploitation fait apparaître un déficit sachant que les éléments présentés ci-dessous ne tiennent pas compte :

- des interventions des services de la commune pour la gestion du camping, - des amortissements et des investissements.

Le camping est un service qui coûte à la ville avec un déficit chronique installé.

Libellé 2014

CA hébergement 43949

CHARGES d'EXPLOITATION 62952

CHARGES A CARACTERE GENERAL 16289

eau et assaisnissement 2116

Combustibles 3881

Fournitures entretiens et petits équipements 3800

Autres charges

PERSONNELS 46663

RESULTATS d'EXPLOITATION -19003

Accusé de réception - Ministère de l'Intérieur

014-211402581-20180305-18-018-DE

Accusé certifié exécutoire

Réception par le préfet : 06/03/2018

Publication : 06/03/2018

Pour l'"autorité Compétente"

par délégation 1

ANNEXE 2 : Données chiffrées du Tourisme à Falaise (données 2017).

Chiffre d’affaires du tourisme sur le Pays de Falaise : environ 8 000 000 € / an. Sites de visite et de loisirs

a. 190 000 visiteurs sur le territoire du pays de FALAISE (hors centre aquatique) dont 123 500 pour les sites situés à Falaise soit 65 % b. 82 619 pour le château médiéval qui est le château le plus important de Normandie en termes de visite (hors musée)

c. Une progression de + 67 % depuis 2015 due à la progression des principaux sites mais également mécanique grâce à la création du Mémorial (environ 23 000 visiteurs)

d. Evolution depuis 2013 :

→ Château : + 46 %

→ Pont-d’Ouilly Loisirs : + 32 %

→ Automates : + 11, 6 %

Hébergements : 75 731 nuitées en hébergements marchands en 2017 soit + 11, 3 % par rapport à 2016 et + 30 % par rapport à 2013.

→ 32 % en meublés

→ 26 % en hébergement de plein air

→ 24 % en hôtellerie

→ 9 % en chambres d’hôtes

→ 9 % en gîtes de groupes

Une clientèle essentiellement française (environ 80 %) sauf au camping de Falaise.

Le camping de Falaise :

Taux d’occupation

2016 : 29 %

2017 :31 %

Nombres de nuitées : nombre de séjour *nombre d’occupants 2016 2017 évolution

Mai 793 963 + 21.43

%

Juin 1146 1620 + 41.36

%

Juillet 1674 1690 +0.1 %

Aout 2118 1959 -7.5 %

Septembre 1135 1197 +5.4 %

Total 6 866 7 429 + 8.2 %

Moyenne du nombre d’occupants par emplacement:

2016 : 2.1

2017 : 2.14

Durée moyenne du séjour

2015 : 1.9 jours

2016 : 2.1 jours

2017 : 1.8 jours

Origine des occupants

1- France

2- Grande Bretagne

3- Pays Bas 2

Recettes

2016 2017 Estimatif

Recettes de fonctionnement

Entrées du camping

Subvention ville

Vente de marchandises

74 055.84 €

56 293.26 €

17 762.58 €

76 647 .00 €

59 382.06 €

16 875.04 €

389.90 €

Dépenses de fonctionnement

Charges à caractère général

Charges de personnel

74 056.79 €

18 625,45 €

52 988,00 €

76 647.00 €

18 767.00

54 000,00

2016 2017

56 147.76 € 59 771.96 €

Tarif de base

1 emplacement + 1

personne + véhicule

31 403.51 €

32 590.86 €

Emplacements ACSI 15 026.20 € 15 725 €

Enfant (13 à17 ans) 1 145.92 € 1 026.48 €

Enfant (-13 ans) 765.00 € 880.8 €

Electricité (10 amp.) 6 596.16 € 6526.64 €

Animal 884.35 € 900.74 €

Vente Lave-linge +

dose + denrées

327.50 € 389.9 €

Gestion dont les frais

de réservation

387.54

Accusé de réception - Ministère de l'Intérieur

014-211402581-20180305-18-018-DE

Accusé certifié exécutoire

Réception par le préfet : 06/03/2018

Publication : 06/03/2018

Pour l'"autorité Compétente"

par délégation