unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 17 Plui Soule Xiberoa 1.2 RdP Diagnostic analyse fonciere et loi montagne

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unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 17 Plui Soule Xiberoa 1.2 RdP Diagnostic analyse fonciere et loi montagne Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 17 Plui Soule Xiberoa 1.2 RdP Diagnostic analyse fonciere et loi montagne)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Tourisme, Z PaYs

A Basque

eUSKAaL

HERRIA

COMMUNAUTÉ

D'AGGLOMÉRATION

HIRIGUNE

ELKARGOA

E © @communautePB | communaute-paysbasque.fr

ELABORATION DU PLAN LOCAL D’URBANISME

INFRACOMMUNAUTAIRE (PLUi)

SOULE-XIBEROA

Rapport de

Présentation

1.2 Analyse foncière et loi montagne

(version arrêt du projet au conseil communautaire du 21/06/2025)

SOULE

- XIBEROA

| AMIKUZE | SUD BASSE

- NAVARRE | LITTORAL/LABOURD OUEST |

RÉTRO LITTORAL / LABOURD ESTTable des matières /

Table des matières/

Chapitre 1: analyse de la consommation foncière

Table des matières

....................................................................................................................................... 2

................................................................................................... 3

1. Contexte règlementaire ............................................................................................................. 3

2. LA METHODE D’ANALYSE ........................................................................................................... 5

3. BILAN DE LA CONSOMMATION DES ESPACES NATURELS, AGRICOLES ET FORESTIERS DE

JANVIER 2011 A JANVIER 2021 (LOI CLIMAT ET RESILIENCE) .............................................................. 7

4. BILAN DE LA CONSOMMATION DES ESPACES NATURELS, AGRICOLES ET FORESTIERS AU

COURS DES 10 ANS PRECEDENT L’ARRET DU PROJET (CODE DE L’URBANISME).............................. 12

Chapitre 2 : Application de la loi Montagne.......................................................................................... 14

1. CONTEXTE JURIDIQUE .............................................................................................................. 14

2. CARACTERISATION DES ESPACES BATIS AU SENS DE LA LOI MONTAGNE ............................... 16

2.1 METHODOLOGIE ..................................................................................................................... 16

3. LA CARACTERISATION DES ESPACES BATIS EXISTANTS SUR LE TERRITOIRE DU PLUi SOULE... 18

4. LA DETERMINATION DES TERRES NECESSAIRES AU MAINTIEN ET AU DEVELOPPEMENT DES

ACTIVITES AGRICOLES, PASTORALES ET FORECTIERES...................................................................... 20

L’EVALUATION DES CAPACITES D’ACCUEIL .................................................................................. 20

Chapitre 3 : étude de densification des espaces bâtis .......................................................................... 21

1. LA DELIMITATION DE LA TACHE URBAINE EN 2021 ................................................................. 21

2. L’ANALYSE DES CAPACITES DE DENSIFICATION ....................................................................... 25

2.1 LES DIFFERENTS TYPE DE DENSIFICATION POSSIBLES ............................................................. 25

2.2 . LE POTENTIEL BRUT DE DENSIFICATION ............................................................................ 26

3. L’ANALYSE DES CAPACITES DE MUTATION ET DEFINITION DU POTENTIEL NET DE

DENSIFICATION.................................................................................................................................. 32

3.1. ANALYSE DES CAPACITES DE MUTATION DES ESPACES LIBRES AU SEIN DE LA TACHE

URBAINE ........................................................................................................................................ 32

3.2. ANALYSE DES CAPACITES DE MUTATION DU BATI EXISTANT ......................................... 35

3.3. DEFINITION DU POTENTIEL NET DE DENSIFICATION ....................................................... 38PR

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L’analyse de la consommation des espaces Naturels Agricoles et Forestiers (NAF) dans les PLU(i) s’inscrit dans un objectif général de limitation de l’artificialisation des sols, avec un objectif final de Zéro Artificialisation Nette à l’horizon 2050 fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

Dans ce contexte, la limitation de la consommation d’espaces NAF est règlementée :

❖ D’une part à l’article L.4251-1 du code général des collectivités territoriales :

« La région (…) élabore un schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires. Ce schéma fixe les objectifs de moyen et long termes sur le territoire de la région en matière (…) de lutte contre l'artificialisation des sols, (…). En matière de lutte contre l'artificialisation des sols, les objectifs fixés sont traduits par une trajectoire permettant d'aboutir à l'absence de toute artificialisation nette des sols ainsi que, par tranches de dix années, par un objectif de réduction du rythme de l'artificialisation. Cet objectif est décliné entre les différentes parties du territoire régional ».

L’article 194 de la loi Climat et Résilience précise que :

1° La première tranche de dix années débute à la date de promulgation de la présente loi ;

2° Pour la première tranche de dix années, le rythme d'artificialisation est traduit par un objectif de réduction de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers par rapport à la consommation réelle de ces espaces observée au cours des dix années précédentes ;

3° Pour la première tranche de dix années, le rythme prévu à l'article L. 4251-1 du code général des collectivités territoriales ne peut dépasser la moitié de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers observée au cours des dix années précédant la date mentionnée au 1° du présent III ;

5° Au sens du présent article, la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers est entendue comme la création ou l'extension effective d'espaces urbanisés sur le territoire concerné.

❖ Et d’autre part aux articles L.151-4 et L.151-5 du code de l’urbanisme notamment :

Article L.151-4 : « Le rapport de présentation (…) analyse la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l'arrêt du projet de plan ou depuis la dernière révision du document d'urbanisme et la capacité de densification et de mutation de l'ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales. Il expose les dispositions qui favorisent la densification de ces espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers. Il justifie les objectifs chiffrésLes c

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ffres proposés sont un exemple

11-2011 01-2015 01-2021 01-2031 01-2035

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100 ha 130 ha <50ha <130ha

Con: nmation d'espaces 01-2011/01-2021 =

X ha dont X ha d'espaces NAF

Loi Climat et Résilience : Réduction de 50% de la consommation

d'espaces NAF en comparaison des 10 ans précédents la loi

SRADDET Nouvelle-Aquitaine : Réduction de 50 % la

consommation d'espace à l'échelle régionale à l'horizon 2030

L

SCOT : en cours de révision

de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le projet d'aménagement et de développement durables au regard des objectifs de consommation de l'espace fixés, le cas échéant, par le schéma de cohérence territoriale et au regard des dynamiques économiques et démographiques. »

Article L.151-5 : « (…) Pour la réalisation des objectifs de réduction d'artificialisation des sols (…) le projet d'aménagement et de développement durables fixe des objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain.

Il ne peut prévoir l'ouverture à l'urbanisation d'espaces naturels, agricoles ou forestiers que s'il est justifié, au moyen d'une étude de densification des zones déjà urbanisées, que la capacité d'aménager et de construire est déjà mobilisée dans les espaces urbanisés. Pour ce faire, il tient compte de la capacité à mobiliser effectivement les locaux vacants, les friches et les espaces déjà urbanisés pendant la durée comprise entre l'élaboration, la révision ou la modification du plan local d'urbanisme et l'analyse prévue à l'article L. 153-27. »

Ce contexte réglementaire peut ainsi être synthétisé de la manière suivante :

Nota : il est important de rappeler que cette analyse ne doit pas se limiter aux périodes règlementaires fixées par la loi CR et le code de l’urbanisme, mais doit pouvoir se réaliser en continu tout au long de l’élaboration du PLU(i) puis tout au long de sa mise en œuvre, afin de :

• suivre l’évolution de la consommation d’espaces et de l’artificialisation des sols,

• incrémenter le rapport relatif à l’artificialisation des sols qui doit être présenté tous les 3 ans en Conseil Communautaire,

• et ajuster, le cas échéant, le document d’urbanisme.

Arrêt du PLUi2. LA METHODE D'ANALYSE

ns

La méthodologie présentée ci-dessous est proposée pour analyser la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (NAF) effective entre le 1er janvier 2011 et le 1er janvier 2021, conformément aux dispositions de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 ; mais également sur les 10 années précédant l’arrêt du PLUi, conformément aux dispositions du code de l’urbanisme.

Un atlas d’analyse de la consommation des espaces NAF du territoire de la Soule est annexé au présent rapport de présentation du PLUi.

Consommation d’un terrain = irréversibilité de la construction ou de l’occupation sur un foncier non bâti présentant jusque-là un usage agricole (culture ou pâture), naturel ou forestier.

Etape 1 : Report des espaces « U » de la nomenclature NAFU

La première étape consiste à reporter les espaces identifiés comme « U » (territoires artificialisés) de la nomenclature NAFU de l’OCS 2009 sur le cadastre et la photo aérienne du périmètre du PLUi. La même action est réalisée concernant les espaces « U » de l’OCS 2020.

Note : la BD OCS est une base de données vectorielle pour la description de l’occupation du sol de l’ensemble du territoire métropolitain et des départements d’outre-mer. Elle est un référentiel national, constituant un socle, utilisable au niveau national et au niveau local. L’espace « U » est définit selon la répartition des classes de nomenclature de l’OCS régionale en espaces NAFU ci-jointe en annexe.

Etape 2 : Actualisation des espaces « U » de la nomenclature NAFU

 de l’OCS 2009 pour réaliser l’OCS « 2011 »

A partir de l’OCS 2009, il est procédé à une actualisation de la délimitation des espaces « U » de la nomenclature NAFU via un report des autorisations d’urbanisme (permis de construire et permis d’aménager) délivrées entre janvier 2009 et janvier 2011 ainsi qu’une analyse de l’orthophotoplan. Cette actualisation comprend l’espace bâti à vocation principale d’habitation, d’équipements, économique, touristique, photovoltaïque.

 de l’OCS 2020 pour réaliser l’OCS « 2021 »

A partir de l’OCS 2020, il est procédé à une actualisation de la délimitation des espaces « U » de la nomenclature NAFU via un report des autorisations d’urbanisme (permis de construire et permis d’aménager) délivrées entre janvier 2020 et janvier 2021 ainsi qu’une analyse de l’orthophotoplan. Cette actualisation comprend l’espace bâti à vocation principale d’habitation, d’équipements, économique, touristique, photovoltaïque.En croisant les données des étapes n°1 et 2, il est alors possible de calculer la superficie des espaces NAF consommés sur la période allant du 01/01/2011 au 01/01/2021 => les espaces consommés sont ceux situés hors de l’enveloppe « U » de l’OCS 2011 et classés comme espace « U » dans l’OCS 2021.

Afin d’obtenir des résultats les plus exhaustifs possibles quant à la consommation d’espaces NAF, une vérification a été réalisée via l’analyse des registres communaux des autorisations d’urbanisme (cf. méthode ci-dessous) couplée à une photo-interprétation de l’évolution du bâti.

Etape 3 : recensement des autorisations d’urbanisme (AU) délivrées entre le 1er janvier 2011 et le 01er janvier 2021

Lors de cet inventaire, un tri a été opéré pour ne retenir que les travaux à l’origine de création de nouveau logements, équipements, activités… et qui ont entraînés une consommation d’ENAF.

Pour le calcul de la consommation d’espaces NAF, les AU suivantes ont donc été prises en compte :

• Les permis d’aménager accordés et dont les travaux de viabilisation ont été réalisés

dans la période analysée, localisés hors de la tâche urbaine 2011 ;

• Les permis de construire accordés pour la construction d’un logement neuf, localisés

hors de la tâche urbaine 2011 ;

• Les déclarations préalables de division accordées, localisés hors de la tâche urbaine.

A contrario, n’ont pas été pris en compte les autorisations d’urbanisme :

• pour un garage,

• pour une piscine,

• pour un abri de jardin,

• pour une extension.

Etape 4 : calcul du nombre de logements produits entre le 1er janvier 2011 et le 01er janvier 2021 (avec et sans consommation d’espaces NAF)

Afin de définir le nombre de logements produits sur le territoire de la Soule durant la période analysée, les AU suivantes ont été prises en compte :

• les autorisations d’urbanisme énumérées ci-dessus permettant d’évaluer le nombre

de logements créés avec consommation d’espaces NAF ;

• les autorisations d’urbanisme entraînant la création de logements sans consommation

d’espaces NAF permettant de quantifier la production de logements en densification

ou renouvellement urbain :

- Construction d’un nouveau logement au sein de la tâche urbaine de 2011,

- Démolition-reconstruction s’accompagnant d’une création de logement,

- Changement de destination pour la création d’un logement,

- Réhabilitation d’un logement vacant.3. BILAN DE LA CONSOMMATION DES ESPACES NATURELS,

AGRICOLES ET FORESTIERS DE JANVIER 2011 À JANVIER

2021 (LOI CLIMAT ET RESILIENCE)

Pour la période 2011-2021, la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers a été d’environ 104,8 hectares, dont :

• 52,7 ha pour la croissance urbaine liée principalement à l’habitat.

• 12,4 ha pour les besoins liés aux « zones industrielles ou commerciales et réseaux de

communications »,

• 34,5 ha pour les besoins de « mines, chantiers ou décharges »,

• 5,2 ha pour les besoins liés aux « espaces verts artificialisés non agricoles ».

La consommation d’ENAF sur le territoire du PLUi entre 2011 et 2021

source : OCS2009, OCS2020 et données ADS communales

Avec environ 53 hectares, l’habitat représente la vocation la plus consommatrice d’espaces (50% des espaces consommés) au sein du territoire de la Soule. L’urbanisation résidentielle s’est principalement réalisée au sein des communes d’Espès-Undurein, de Chéraute, de Gotein-Libarrenx et de Moncayolle-Larrory-Mendibieu. Sur la période 2011-2021, c’est donc le nord du secteur du PLUi qui a connu un fort développement en comparaison du reste du territoire.

On observe également une consommation d’espace notable en lien avec les activités d’extraction de matériaux (34,5 ha soit 33%). La commune de Charritte-de-Bas comptabilise à elle seule 19 ha du fait de l’aménagement d’un centre d’enfouissement des déchets. De plus, environ 11 ha de la surface consommée correspond à des chantiers liés à la déviation de la canalisation DN 650 Lacq/Calahora de TEREGA (secteurs Haute-Soule et polarité de Tardets).|

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Commune

Ainharp

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Alos-Sibas-Abense

Arost-Larebieu

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Barcus

Chorritte-de-Bos

Chéraute

Etchebor

Goarindein

Gotein-Libarenx

Haux

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L'Hôpitak-Saint-Blaise

Lichans-Sunhor

Lichos

Menditte

Montory

Musculdy

Ordiarp

Ossas-Suhare

Tardets-Sorholus

Trois-Viles

Viodos-Abense-de-Bas

Les activités artisanales et commerciales se sont principalement implantées au sein des communes du nord du territoire, notamment à Barcus, Charritte-de-Bas, Chéraute, Mauléon et Viodos-Abense-de-Bas.

Enfin, l’essentiel de la surface consommée à vocation « d’espaces verts artificialisés non agricoles » est localisé sur la commune de Barcus (3,9 ha soit 75%).

Répartition par commune de la consommation d’ENAF estimée entre 2011 et 2021 sur les 36 communes du territoire du PLUi - Source : OCS2009, OCS2020 et données ADS communales40,0

35,0

30,0

25,0

20,0

15,0

10,0

5,0

0,0

Secteurs définis pour

l'armature territoriale :

Secteurs :

EM Basse Soule

[ J Basse Soule Nord

EU Haute Soule

UN Polarite de Mauleon

EM Polarite de Tardets

D |

| | ] ]

Basse Soule Polarité de Basse Soule Haute Soule Polarité de Nord Mauléon Tardets

Répartition par bassins de vie et par type de la consommation d’ENAF estimée entre 2011 et 2021 - Source : OCS2009, OCS2020 et données ADS communalesTotal

consommation

ENAF 2011-2021

Zones

urbanisées

Surface en ha

Zones urbanisés

moyenne/commune

Basse Soule Nord 34,7 12,2 2

Polarité de Mauléon 19,7 12,4 2,5

Basse Soule 21,5 12 1,3

Haute Soule 21,2 13,1 0,9

Polarité de Tardets 7,7 2,9 1,5

Total 104,8 52,7 1,5

« Basse Soule Nord » (6 communes) :

Ce bassin de vie totalise la plus grande consommation d’ENAF avec 34,7 ha. Il compte notamment une forte consommation en lien avec les activités d’extraction de matériaux principalement localisés sur la commune de Charritte-de-Bas comme vu précédemment. La commune d’Espès-Undurein regroupe quant à elle l’essentiel des surfaces consommées à vocation principale résidentielle avec 5,2 ha soit 43% de la surface recensée sur le secteur (et 10% au regard de l’ensemble du PLUi).

« Polarité de Mauléon » (5 communes)

Il s’agit du secteur le plus consommateur d’espace à vocation d’habitat par rapport au nombre de commune qui le compose avec une moyenne de 2,5 hectares par commune sur la période 2011-2021 (la commune de Chéraute a consommé 5 hectares et Viodos-Abense-de-Bas environ 3,3 ha).

« Basse Soule » (9 communes)

En termes de croissance urbaine liée principalement à l’habitat, c’est la commune de Gotein- Libarrenx qui a connu le plus fort développement (4 ha de consommation d’espaces). En comparaison des autres bassins de vie, on observe une importante consommation de surface à vocation « d’espaces verts artificialisés » sur la commune de Barcus.

« Haute Soule » (14 communes)

Avec une moyenne de 0,9 ha de consommation d’espaces à vocation d’habitat par commune, il s’agit du ratio le plus bas en comparaison des autres bassins de vie du territoire de la Soule.

« Polarité de Tardets » (2 communes)

Cette polarité compte une consommation d’espace principalement à destination des besoins en matière de « mines, décharges et carrières ».PLUi Soule

2011-2021

Basse Soule Nord

Polarité de Mauléon

Basse Soule

Haute Soule

Polarité de Tardets

Total

PLUï Soule

2011-2021

Basse Soule Nord

Polarité de Mauléon

Basse Soule

Haute Soule

Polarité de Tardets

Bilan au regard des documents d’urbanisme en vigueur :

Conso

2011-

2021

(ha)

dont

« zones

urbanisées »

(ha)

Nombre de

communes

Moy /

commune

(ha)

Moy

« Urbanisé »

/ commune

(ha)

PLU 10,5 7,9 2 5,3 4

Carte

communale 30,5 19,3 9 3,4 2,1

RNU 63,7 25,5 25 2,5 1

104,8 52,7 36 2,9 1,5

Bilan au regard du nombre de logements créés :S

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Sur la période 2011-2021, 455 logements ont été créés sur le périmètre du PLUi Soule. La majorité d’entre eux (64%) ont été réalisés sans consommation d’ENAF principalement via des opérations de renouvellement urbain (changement de destination ou réhabilitation de bâti existant). Cette tendance est particulièrement marquée sur les secteurs de Basse Soule et de Haute Soule. A contrario, 36% des logements produits ont entraîné de la consommation d’ENAF.

La moyenne du nombre de logements créés par commune sur ces 10 ans se situe aux alentours de 13 logements.

Si on analyse le nombre de logements créés par bassin de vie par rapport au nombre de commune qui le compose, c’est sur le secteur de la Polarité de Mauléon que la production de logement a été la plus élevée. A contrario, elle est plus faible au sein des secteurs de la Haute Soule et de la Polarité de Tardets.

Plus précisément, les logements ont été principalement construits sur les communes de Mauléon-Licharre (60 logements), Barcus (41 logements), Espès-Undurein (34 logements), Viodos-Abense-de-Bas (29 logements), et Menditte (28 logements) : cela représente192 logements soit plus de 40% de la production observée.

Pour la période du 01er janvier 2015 au 1er janvier 2025, la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers a été d’environ 100,7 hectares, dont :

• 51 ha pour la croissance urbaine liée principalement à l’habitat,

• 13,1 ha pour les besoins liés aux « zones industrielles ou commerciales et réseaux de

communications »,

• 35,7 ha pour les besoins de « mines, chantiers ou décharges »,

• 0,9 ha pour les besoins liés aux « espaces verts artificialisés non agricoles ».

La moitié des espaces consommés sur la période 2015-2025 ont pour destination l’habitat. L’urbanisation résidentielle s’est principalement réalisée au sein des communes d’Espès- Undurein, de Chéraute, de Moncayolle-Larrory-Mendibieu et de Viodos-Abense-de-Bas, soit au nord du territoire de la Soule.

Sur la période 2015-2025, le ratio consommation d’ENAF à destination des « zones urbanisées » par commune est de 1,4 ha soit environ 0,14 ha/commune/an (contre une moyenne de 0,15 ha/commune/an sur la période 2011-2021).Mines, décharges

et carrières

35%

Zones industielles

ou commerciales

et réseaux de

communication

13%

Espaces verts

artificialisés non

agricoles

1%

Zones urbanisées

51%

La consommation d’ENAF sur le territoire du PLUi entre 2015 et 2025

source : OCS, données ADS communales

En termes de production de logements, 456 logements ont été réalisés sur cette période soit une moyenne de 13 logements par commune sur une période de 10 ans. 83% de ces derniers ont été créés sans consommation d’ENAF, majoritairement via des opérations de renouvellement urbain. Mauléon-Licharre est la commune qui s’est le plus développée en matière d’habitat sur la période analysée avec 118 nouveaux logements (pour une consommation d’espaces NAF à destination de l’habitat de seulement 2,6 ha).2% £

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Chapitre 2 : Application de la loi

Montagne

La loi « Montagne » pose le principe, codifié à l’article L.122-5 du code de l’urbanisme, d’une urbanisation en continuité des zones urbanisées : « l’urbanisation est réalisée en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d’habitation, existants (…) ».

Une jurisprudence florissante est venue alimenter la réflexion et a posé peu à peu les critères à retenir pour définir ces notions et les appliquer de manière particulière à certains territoires.

La loi n°2016-1888 du 28 décembre 2016 de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne est venue préciser ces critères, nécessaires à la mise en œuvre de ce principe de continuité de l’urbanisation. Dorénavant posés à l’article L.122- 5-1 du code de l’urbanisme, ils correspondent à ceux qui avaient été précisés par les décisions et avis jurisprudentiels : « le principe de continuité s'apprécie au regard des caractéristiques locales de l'habitat traditionnel, des constructions implantées et de l'existence de voies et réseaux ».

L'instruction ministérielle du 12 octobre 2018 est venue préciser cet article ; les critères à prendre en compte pour appliquer le principe de continuité sont :

• les distances entre les bâtiments (une proximité de quelques mètres n'étant pas

nécessaire),

• la densité, la forme et la logique de l'urbanisation locale,

• les caractéristiques architecturales, paysagères et topographiques.

De même, cette même circulaire précise les notions de bourg, village, hameau, groupe de constructions traditionnelles ou d'habitations existantes :

• le village s'organise autour d'un noyau traditionnel, assez important pour avoir une vie

propre tout au long de l'année. Le village se distingue du hameau par une taille plus

importante et par le fait qu’il accueille encore, ou a accueilli, des éléments de vie

collective, une place de village, une église, quelques commerces de proximité

(boulangerie, épicerie) ou service public par exemple, même si ces derniers n’existent

plus compte tenu de l’évolution des modes de vie. Le bourg répond aux mêmes

caractéristiques que le village, mais sa taille est plus importante.

• le terme de hameau, selon la jurisprudence, désigne un petit ensemble de bâtiments

agglomérés à usage principal d’habitation, d’une taille inférieure aux bourgs et aux

villages. Les critères cumulatifs suivants sont généralement utilisés : un nombre de

constructions limité (une dizaine ou une quinzaine de constructions) destinéesGROUPES DE CONSTRUCTIONS

TRADITIONNELLES OÙ D'HABITATIONS

EXISTANTES :

BOURG/VILLAGE :

densification

principalement à l'habitation, regroupé et structuré, isolé et distinct du bourg ou du

village.

Le hameau implique, comme la notion de continuité, une proximité des constructions. Le Conseil d’État a jugé que le fait que les constructions soient édifiées sur des parcelles contiguës n'implique pas nécessairement qu'elles constituent un hameau, lequel est caractérisé également par une proximité des bâtiments.

• les groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants (cette

dernière notion est issue de la loi n°2003-590 du 2 juillet 2003 relative à l’urbanisme

et à l’habitat), sont définis comme des groupes de plusieurs bâtiments qui, bien que

ne constituant pas un hameau, se perçoivent, compte tenu de leur implantation les

uns par rapport aux autres, notamment de la distance qui les sépare, de leurs

caractéristiques et de la configuration particulière des lieux, comme appartenant à un

même ensemble

Le PLU ne pourra offrir des zones constructibles (classement en U) qu’à l’intérieur (densification) ou en continuité (extension) des bourgs, hameaux et groupes de constructions2. CARACTERISATION DES ESPACES BATIS AU SENS DE LA

LOI MONTAGNE

2.1 METHODOLOGIE

Sur chacun des ensembles bâtis retenus sur le territoire du PLUi Soule, il est procédé à une analyse multicritère, étudiant :

La forme urbaine

• L’ancienneté du bâti et des ensembles bâtis : étude de l’évolution urbaine relatif à la

structuration urbaine et au cadre bâti, afin de déterminer l’ancienneté des ensembles

bâtis existants actuellement

• Le nombre de constructions

• La densité de logements

• Le caractère groupé des constructions = un secteur urbain constitué soit « un

ensemble bâti » d’au moins 5 constructions, chaque construction ayant au moins 2

autres constructions à moins de 50 mètres (les cercles d’un rayon de 25 mètres autour

de chacune des constructions doivent être sécants).

• Le caractère artificialisé des sols

La nature des constructions

Elles doivent être à dominante d’habitations mais il peut y avoir des constructions liées à l’activité agricole, artisanale ou commerciale. La présence de lieux de vie (commerces de proximité, équipements publics, services…) permettra de faire la distinction en les bourgs/villages et les autres types d’espaces bâtis.

La desserte par les infrastructures et réseaux

Les constructions doivent être desservies par une voie d’accès et disposer d’une desserte suffisante par les réseaux.

L’implantation des bâtiments dans le paysage, leur inscription paysagère et visuelle dans le site Ce point est déterminant notamment pour la définition des hameaux et groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants.

Ainsi, sont notamment pris en compte :

• l’absence de rupture significative : naturelle (cours d’eau, boisements…) ou artificielle

(route…)

• l’absence de rupture visuelle : le groupe de constructions doit générer une seule unité

urbaine dans le paysage.

• la présence d’espaces artificialisés (aire de stationnement…) assurant la continuitéSi un ou plusieurs de ces critères sont absents dans les ensembles bâtis étudiés, ils ne pourront entrer dans la typologie « bourg/village/hameaux ou groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existantes ».

Enfin, cette analyse est superposée à l’état initial de l’environnement ainsi qu’au diagnostic agricole, tous deux réalisés pour l’ensemble du territoire. La présence d’enjeux environnementaux ou agricoles au niveau des ensembles bâtis étudiés sera considérée comme critère « déclassant ».

L’ensemble de ces étapes ayant été réalisées, il pourra alors être décliné la typologie « loi Montagne » sur le territoire : le ou les bourgs/village, hameau, groupes de construction traditionnelles ou d’habitation existantes seront alors déterminés.£ EE UE

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Pour les zones à vocation principalement résidentielle de Soule, il est proposé de distinguer les espaces bâtis suivants :

Le village :

Un ensemble de bâtiments agglomérés à usage principal d’habitation composé d’un minimum de 15 constructions présentant un caractère homogène et groupé (distance de moins de 50 m entre deux constructions) et sans enjeux agricoles ou environnementaux. Le bourg se distingue du hameau par le fait qu’il accueille encore, ou a accueilli des éléments de vie collective, une place de village, une église, quelques commerces de proximité (boulangerie, épicerie) ou service public même si ces derniers n’existent plus compte tenu de l’évolution des modes de vie.

Le bourg :

Il répond aux mêmes caractéristiques que le village mais sa taille est plus importante (polarités).

Le hameau :

Le hameau serait défini comme un groupe de constructions à dominante d’habitation composé entre 10 et 15 constructions qui se perçoivent, compte tenu de leur implantation les uns par rapport aux autres, notamment de la distance qui les sépare (distance de moins de 50 m entre deux constructions), de leurs caractéristiques et de la configuration particulière des lieux comme appartenant à un même ensemble. Ils sont sans enjeux agricoles ou environnementaux

Le groupe de constructions traditionnelles ou d’habitations existants :

Un ensemble de bâtiments agglomérés à usage principal d’habitation composé de 5 à 10 constructions.

Le bâti dispersé :

Toute autre construction dispersée/isolée au sein d’un espace agricole ou naturel ne pourra être le support d’un développement de l’urbanisation et ne fera pas partie de la tâche urbaine définie.

Exemple : commune de Sainte-EngrâcePrésence de

Nombre de | Densité PROS meseton Desserte A Nom Lunette | logt/ha commerces, du bâti / Sn Réseaux

L services et paysage

équipements

1 L'église 10 9 Oui Bourg rue Oui ANC

pets Tissu urbain à 2 L'église 6 10 Non diffus Oui ANC

3 Village 13 9 Non Bourg anneau Oui ANC

4 Village 4 10 Non Bourg anneau Oui ANC

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L’EVALUATION DES CAPACITES D’ACCUEIL

La loi Montagne (article L.122-8 du code de l’Urbanisme) précise les critères à prendre en compte pour la détermination, au travers des documents d’urbanisme, de la capacité d’accueil du territoire. Il s’agit :

- De la préservation des espaces et milieux remarquables,

- De la protection des espaces nécessaires au maintien ou au développement des activités agricoles, pastorales et forestières.

Il convient donc d’apprécier la capacité d’accueil du territoire, qui peut donc se définir comme le niveau maximum de pression exercée par les activités ou les populations permanentes et saisonnières pouvant être supportées par le système de ressources du territoire, sans que soient mises en péril ses spécificités.

La détermination des capacités d’accueil du territoire au moment de l’élaboration du document d’urbanisme est ainsi la résultante du diagnostic et de l’analyse de l’état initial de l’environnement. Elle permet alors de pouvoir dimensionner le projet de développement du territoire, tel qu’il sera exprimé dans le PADD et sa traduction règlementaire (zonage, règlement, OAP). Par l’appréciation, dans la démarche d’élaboration du document d’urbanisme, de ces capacités d’accueil la commune doit pouvoir évaluer si l’accueil supplémentaire de populations et d’activités envisagées est compatible avec les ressources disponibles de son territoire (ceci est fait dans les chapitres relatifs à la justification du projet et à l’analyse des incidences du projet de PLUi).

A noter que cette démarche converge avec celle de l’évaluation environnementale, mise en œuvre dès le début de l’étude d’élaboration du document d’urbanisme, en tant qu’outil d’aide à la décision des élus pour la mise en place du projet de territoire, après qu’auront été révélés ses contraintes, pressions et atouts pour en dégager les opportunités d’actions et les menaces à contrer.1. LA DELIMITATION DE LA TACHE URBAINE EN 2021

f/ vensiieation ou extension?

L à Enveloppe urbaine de référence NY Urbanisation postérieure à la date

EM Surfaces non bâties situées au sein de référence

de l'enveloppe

Es Espaces urbanisés à un tempsT

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L urbanisation

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sein de l'enveloppe l'enveloppe

(densification) (extension)

Chapitre 3 : étude de densification des

espaces bâtis

Pour limiter la consommation d’espace dans les prochaines années, un des leviers principaux est de mieux utiliser les gisements fonciers situés au sein du tissu urbain déjà constitué. Ces ressources concernent des disponibilités résiduelles dans l’enveloppe urbaine pouvant répondre aux besoins résidentiels comme économique.

Les termes de « densification » et de « mutation » renvoient à deux notions différentes. La densification, pour un secteur donné, s’évalue au regard de différents critères, parmi lesquels :

• l’accessibilité et la desserte (voirie, réseaux),

• les contraintes physiques et naturelles : topographie (pente), présence de risques, …,

• les enjeux environnementaux (intérêt paysager, valeur écologique,…),

• le contexte urbain (la densité environnante),

• le marché foncier et immobilier.

La mutabilité renvoie quant à elle à la capacité d’un terrain à changer d’affectation et à être construit.

Un atlas d’analyse des capacités de densification est annexé au présent rapport de présentation du PLUi.

Objectif : définir les secteurs bâtis du territoire pouvant être considérés comme étant de la tache urbaine (partie actuellement urbanisée).

Note : Il s’agit de l’enveloppe urbaine de référence sur laquelle se fonde ensuite l’analyse de l’évolution du potentiel de densification/mutabilité et la définition des zones urbaines lors de l’élaboration du règlement graphique.

Source : Le potentiel de développement au sein des espaces bâtis de votre commune, agence d’urbanisme de la région mulhousienne, Juin 2015

SOULE

- XIBEROA

| AMIKUZE | SUD BASSE

- NAVARRE | LITTORAL/LABOURD OUEST |

RÉTRO LITTORAL / LABOURD ESTLa notion d’espace urbanisé se rapporte à une réalité physique (les espaces effectivement bâtis). Ils sont constitués de l’ensemble des espaces contigus, bâtis ou imperméabilisés, comportant à minima 5 constructions distantes les unes des autres de 50 mètres au maximum.

Ces espaces urbanisés doivent être à vocation principale d’habitat, d’activité économique ou d’équipement, ou comprendre au moins 5 logements.

Ils peuvent inclure des espaces libres enclavés.

En deçà de 5 constructions à usage principal d’habitat, d’activité économique ou d’équipements, distantes les unes des autres de moins de 50 mètres, on ne pourra pas délimiter un espace urbanisé et le bâti sera considéré comme diffus.

Pour délimiter la tâche urbaine sur le territoire de la Soule, la méthodologie suivante a été appliquée :

Analyse géomatique :

• création de zones tampons d’un rayon de 25 m autour de chaque construction (hors

bâtiments légers et annexes inférieure à 40m²)

• fusion des tampons adjacents

• tampon / érosion de 20m pour combler les « vides » au cœur de l’espace urbain. Cette

étape permet d’identifier les ensembles bâtis distants de moins de 50 mètres. Les

groupes de constructions comprenant moins de 5 bâtiments distants de moins de 50m

sont assimilés à du bâti isolé, non inclus dans la tâche urbaine.

Délimitation de l’emprise de la tache urbaine sur la base :

• de l’analyse géomatique

• des espaces « U » de l’OCS

• de la photo-interprétation

• des données agricoles (bâtiments d’élevage, Registre Parcellaire Graphique).

A noter que sont exclus de la tache urbaine :

• Les bâtiments agricoles, excepté s’ils sont imbriqués dans le tissu urbain,

• Le bâti ne présentant pas une continuité lors de la fusion des tampons de 25m,

• Les parcelles ou unités foncières comprises dans les zones tampons mais rattachées à

un ilot agricole ou naturel de plus de 5 000 m² (pour éviter l’enclavement des

parcelles),

• Les parcelles ou unités foncières de plus de 2500 m² (les espaces interstitiels)

comprises dans les zones tampons mais non comprises dans les « espaces urbains »

identifiés dans l’OCS. Pour autant, les espaces interstitiels (parcelles ou unités

foncières de plus de 2500m²) compris dans l’OCS ont été conservés dans la tâcheurbaine ; ceci afin de pouvoir y évaluer le potentiel de mutabilité de ces espaces, et

offrir un outil d’aide à la décision aux élus dans leurs futurs choix de zonage.

Une analyse multicritère a également été réalisée en lien avec les dispositions de la loi Montagne (cf. chapitre Application de la loi Montagne).ti_elevage.

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Exemple de délimitation d’une tache urbaine

Analyse géomatique

Délimitation de la tâche urbaine2. CANALYSE DES CAPACITES DE DENSIFICATION

À. Pays COMMUNAUTÉ

NN Basque D'AGGLOM ÉRATION E © @communautePB | communaute-paysbasque.fr

HR HERRI

Objectif : sur la base de la tache urbaine définie, il s’agit d’évaluer les capacités de densification à l’intérieur des espaces bâtis existants (= potentiel de densification).

2.1 LES DIFFERENTS TYPE DE DENSIFICATION POSSIBLES

DENSIFICATION « DENTS CREUSES »

Les dents creuses correspondent à des terrains non bâtis entourées par des terrains bâtis au sein des zones urbaines et pouvant être urbanisés.

DENSIFICATION « EXTENSION D’AJUSTEMENT »

Ce type de densification concerne des logements individuels qui font l’objet d’une extension ou d’une surélévation ne produisant pas un nouveau logement. Elle suppose que le propriétaire dispose de droits résiduels de construction et procède à l’extension (ou à la surélévation) répondant à des besoins propres à son ménage. Ce potentiel de densification est difficilement estimable mais tout à fait envisageable sur le territoire, notamment au regard de la taille des terrains.

DENSIFICATION « BIMBY » OU PAR « DIVISION PARCELLAIRE »

Le dispositif connu sous l’appellation « Bimby » (Build In My Back Yard » ou construire dans mon jardin) se concrétise par la densification des zones pavillonnaires ou des lotissements dont les parcelles possèdent suffisamment de droit à construire pour produire un ou plusieurs logements supplémentaires. Il permet ainsi de bénéficier de la création de terrains à bâtir dans des quartiers déjà desservis et équipés, sans générer d’étalement urbain. Il est aujourd’hui considéré comme une réelle alternative dans l’évolution de l’habitat individuel.

DENSIFICATION «1 EGALE 2 »26

Ce type de densification concerne les logements individuels qui possèdent des caractéristiques permettant de créer un (ou plusieurs logements supplémentaire(s)) sans création de surface de plancher. Généralement, il s’agit de logements individuels de grande superficie pouvant être divisés.

DENSIFICATION « DEMOLITION-RECONSTRUCTION »

La densification peut aussi se faire par des opérations plus lourdes et plus complexes à mettre en œuvre à travers la démolition-reconstruction. Ce type de densification est liée à une volonté d’optimisation d’un foncier mal occupé parce que peu dense ou supportant un bâti dégradé et/ou une entreprise dont l’activité n’est pas en concordance avec la vocation de la zone.

DENSIFICATION « REHABILITATION »

Il s’agit d’une potentielle augmentation du nombre d’habitants liée à la réhabilitation de logements vacants remis sur le marché. C’est une capacité de logements sans consommation de ressources foncières qui peut être intéressantes pour créer de nouvelles résidences principales.

2.2 . LE POTENTIEL BRUT DE DENSIFICATION

2.2.1. LE POTENTIEL BRUT A VOCATION PRINCIPALE D’HABITATION

La première étape consiste, sur la base de la tâche urbaine préalablement définie, d’analyser le potentiel brut de densification. Le potentiel brut correspond à l’état des lieux exhaustif du potentiel de densification de l’enveloppe urbaine actuelle. Il s’agit d’identifier l’ensemble des espaces libres au sein de la tâche urbaine (dents creuses, divisions parcellaires). Cette analyse correspond à un état de la situation et des connaissances à un instant « T ». Une telle évaluation doit être considérée comme une aide à la décision permettant de construire le projet communautaire.

La « dent creuse » correspond soit à :

- Une parcelle, non bâtie, aménagée dans la cadre

d’une opération d’aménagement d’ensemble

(lotissement, ...).

Nota : ont été analysées les dents creuses de plus

de 2500 m² (espaces interstitiels) situés à l’intérieur

de la tâche urbaine, afin d’apporter un outil d’aide

à la décision aux élus dans leurs futurs choix de

zonage27

- Une parcelle, non bâtie, présente dans la

tâche urbaine, située entre deux constructions

(hors annexe) distantes de moins de 50m et non

rattaché à un ensemble agricole ou naturel de plus

de 5000 m².

Sur le périmètre du PLUi de la Soule, la superficie minimale prise en compte dans cette analyse des dents creuses est de 500 m² pour les espaces desservis par l’assainissement collectif et 800 m² pour les espaces non desservis par le réseau d’assainissement collectif.

Les divisions parcellaires : une unité foncière

bâtie présente dans la tâche urbaine et dont la

superficie minimale non bâtie est de 500 m²

pour les espaces desservis par l’assainissement

collectif et 800 m² pour les espaces non

desservis par le réseau d’assainissement

collectif. Les potentielles divisions parcellaires

sont en outre identifiées en fonction de la

topographie et de la desserte (voirie,

réseaux…).

Les surfaces disponibles en densification doivent permettre de couvrir une partie des besoins en logements afin d’évaluer les besoins nécessaires en extension de l’urbanisation actuelle. Le potentiel brut évalué est ainsi estimé.

Le potentiel brut de densification à vocation principale d’habitation dans les espaces déjà bâtis sur les 36 communes est estimé à environ 943 logements, répartis de la manière suivante :

• 583 dents creuses pour une surface totale de 62 ha soit un potentiel de 665 logements

Il est ici défini le postulat que les dents creuses disponibles vont respecter la densité moyenne de logements existante dans l’espace bâti dans laquelle elles se situent, en cohérence avec le tissu urbain existant. Le nombre et l’éparpillement des ilots constructibles, parfois délimités dans le cadre d’opérations de lotissement notamment, ne permettent pas de projeter des densités supérieures.

• 278 divisions parcellaires soit un potentiel de 278 logements28

Dans un second temps, certains secteurs ont été exclus en raison de contraintes ou enjeux : • Environnementaux : présence de zones humides, d’habitats d’intérêts, …

• Paysagers et patrimoniaux : qualité paysagère, proximité d’un Monument Historique,

continuité écologique, espaces de nature en ville

• Agricoles : bâtiment d’élevage, épandage, zone irriguée, …

• Risques : zone inondable, …

• Topographie et géographie : forte pente, sols pollués, …

• Réseaux : absence de réseaux AEP, Eau, Electricité

Cette analyse des capacités de densification doit être relativisée, au regard des choix qui seront établis par la commune et du potentiel de mutation des terrains. Elle ne correspond donc pas forcément aux capacités de densification qui seront évaluées in fine dans le projet de PLUi (certaines dents creuses, espaces interstitiels ou unités divisibles pourront en effet ne pas être rendues constructibles, de par un classement en zone agricole ou en zone naturelle, par exemple, ou bien via l’utilisation d’outil règlementaire rendant la parcelle inconstructible (EBS, espaces verts protégés,…)29

2.2.2. LE POTENTIEL BRUT A VOCATION PRINCIPALE D’ECONOMIE

Concernant les disponibilités foncières au sein des zones d’activités, une analyse spécifique a été menée. Dans un premier temps, l’ensemble des espaces à vocation économique présents sur le territoire du PLUi de la Soule ont été recensés et analysés. L’objectif est de disposer d’un état des lieux exhaustif actualisé et spatialisé des espaces/activités économiques existants.

La méthodologie de recensement a été la suivante :

 Analyse croisée des fichiers fonciers, du zonage économique des documents

d’urbanisme, de l’OCS Nouvelle Aquitaine (Observatoire NAFU) et de la base Sirene ;

 Tri et traitement des données via SIG pour identifier de façon précise les périmètres

des espaces d’activités économiques (ne prend pas en compte les activités agricoles)

→ identifier l’ensemble des parcelles accueillant une activité économique ;

 Délimitation des espaces bâtis (5 constructions distantes de moins de 50 mètres) à

vocation économique en distinguant les espaces d’activités mixtes et les espaces

d’activités commerciales ;

 Localisation des activités économiques isolées (autres qu’agricoles) ;

 Contrôle des périmètres par analyse des orthophotographies.

Puis les différents types d’espaces d’activité économique ont été caractérisés :

Espaces d’activités économiques constitués, à vocation commerciale, artisanale et/ou industrielle : Croisement des Zones d’Activités Economiques (ZAE), des zones UY identifiées dans les documents d’urbanisme et des « emprises industrielle et commerciales » attenantes identifiées par l’OCS (généralement localisées en périphérie des espaces urbains, le long d’axes routiers structurants).

Espaces d’activités économiques à vocation commerciale, insérés dans le tissu urbain : « Emprises commerciales et industrielles » identifiées par l’OCS, localisées au sein ou à proximité immédiate d’espaces urbanisés denses, surtout occupées par des GMS et n’intersectant pas une ZAE ou une zone UY.

Activités isolées, essentiellement commerciales et/ou artisanales : Petites « emprises commerciales et/ou artisanales » identifiées par l’OCS, localisées au sein des espaces urbains ou isolées en milieu rural et ne comptant qu’une ou deux entreprises.

Secteurs d’extension potentielle des espaces d’activités, en dehors de la tâche urbaine existante : Secteurs 1AUy et 2AUy ou « ZAE en cours » identifiés dans les documents d’urbanisme, et/ou parcelles en UY non bâties et localisées en dehors de la tâche urbaine

Polarités commerciales de centre-ville :

Secteur comportant au moins 10 locaux commerciaux.

Identification grâce à l’algorithme de partitionnement de données DBSCAN, qui définit des clusters de points en utilisant l’estimation de la densité locale, points issus de la base Sirene et des fichiers fonciers.Espace d'activités économiques

Espace d'activités économiques constitué à vocation |k

commerciale, artisanale et / ou industrielle E

Espace d'activités économiques à vocation

commerciale

[__] Activité isolée

Polarités commerciales

NK Secteur comptant au moins 10 locaux commerciaux

Magasins et lieux de vente

Ateliers et autres locaux assimilables

Bureaux et locaux divers assimilables

Cliniques et établissements du secteur sanitaire et social

Établissements d'enseignement et locaux assimilables

Établissements de spectacles, de sports et de loisirs et autres locaux assimilables

Établissements industriels n'étant pas évaluées selon la méthode comptable

Hôtels et locaux assimilables

Lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement

Autres établissements

2

|

0000000060

30

L’exemple de la

polarité de

Mauléon-Licharre

(Source : fichiers

fonciers et base

Sirene)31

Dans un second temps, il a été défini le potentiel brut de densification sans consommation d’espace au sein des espaces d’activités préalablement recensés.

Comme pour les espaces à vocation principale d’habitation (cf. ci-dessus), il a été distingué : • les espaces en dents creuses sans consommation d’espace :

- soit une parcelle, non bâtie, aménagée dans le cadre d’une zone d’activité

viabilisée,

- soit un secteur non occupé, présent dans la tâche urbaine, dont la superficie

est inférieure à 5000 m² ;

• les possibilités de divisions parcellaires : unité foncière bâtie présente dans la tâche

urbaine et disposant d’une partie non bâtie pouvant être valorisée en densification.

Le potentiel brut de densification à vocation principale d’économie dans les espaces déjà bâtis sur les 36 communes est estimé à :

• 10 dents creuses (concernant 5 communes du PLUi),

• 13 divisions parcellaires (au sein de 6 communes du PLUi).

Ce potentiel brut a également été ajusté au regard des contraintes et enjeux du territoire (enjeux environnementaux, enjeux agricoles, topographie, risques, réseaux).

Commune

Nombre de dents

creuses

identifiées

Nombre de

divisions

parcellaires

potentielles

Chéraute 2 4

Espès-Undurein 2

Gotein-Libarrenx 1

Idaux-Mendy 1 1

Mauléon-Licharre 5 3

Tardets-Sorholus 1

Viodos-Abense-de-

Bas 1 2

Total 10 133. CANALYSE DES CAPACITES DE MUTATION ET DEFINITION

DU POTENTIEL NET DE DENSIFICATION

32

Objectif : définition du potentiel net de densification à travers l’analyse des capacités de mutation du potentiel brut identifié au sein de la tâche urbaine ainsi que des capacités de mutation du bâti existant (renouvellement urbain, réhabilitation de logement vacant).

La capacité de mutation des espaces bâtis, ou mutabilité, renvoie à leur capacité à changer d’usage. On parle également de dureté foncière, un foncier dur étant un foncier peu mutable. L’analyse de la capacité de mutation peut ainsi répondre à l’objectif de densification. Par exemple, un terrain nu de type dent creuse, non soumis à contrainte particulière, est à la fois susceptible de muter vers un nouvel usage, via sa construction, et de participer à la densification du tissu urbain.

La rétention foncière désigne le fait que certains terrains potentiellement constructibles ne peuvent muter car les propriétaires conservent ce patrimoine. Les motivations des propriétaires à la conservation de la terre sont variées1 :

Propriétaires ayant reçu leur bien en héritage et qui souhaitent le conserver pour le transmettre à leur tour à leurs enfants ;

- Propriétaires ayant déjà leur maison construite sur l’unité foncière. La ou les parcelles

supposées « libres » sont en réalité un prolongement de leur propriété sous forme de

jardin, de pré ou de potager qu'il n'est pas envisagé de céder à un tiers, du moins dans

l'immédiat ;

- Propriétaires de fraîche date qui ont acquis leur parcelle en vue d'y bâtir leur maison

mais qui ont momentanément différé leur construction pour des raisons

administratives ou de financement ;

- Propriétaires qui font de la rétention spéculative.

Évaluer la part de rétention foncière est un exercice délicat. Le phénomène de rétention foncière est cependant une réalité qui conduit à l'immobilisation d'une partie des surfaces identifiées comme urbanisables.

L’évaluation du potentiel de mutabilité peut apporter une première approche du taux de rétention à l’échelle du territoire de la Soule et il convient donc de l’appréhender pour pouvoir dimensionner au mieux le projet de PLUi au regard des besoins. L’analyse menée à donc pour objectif d’identifier dans les capacités de densification, le foncier qui pourrait facilement changer d’affectation et être construit.

3.1. ANALYSE DES CAPACITES DE MUTATION DES ESPACES LIBRES AU SEIN DE LA TACHE URBAINE

3.1.1. A VOCATION PRINCIPALE D’HABITATION

1 Source : Economie de l’aménagement marchés fonciers : identifier et comprendre la rétention foncière, DREAL Pays

de la Loire, sept. 2013.33

La méthodologie utilisée vise à déterminer le « potentiel de mutabilité » des capacités de densification identifiées au sein de l’enveloppe urbaine. Pour cela une note globale est affectée à chaque terrain. Plus la note globale attribuée au terrain est faible, plus ce dernier est mutable. Cela permet de classer le potentiel de mutabilité de chaque terrain comme fort (de 3 à 5 pts), moyen (de 6 à 7 pts) ou faible (de 8 à 9 pts).

Cette note globale est la somme de trois notes concernant :

LE TYPE DE PROPRIETAIRE

On met ici une note de 1 à 3 en fonction du type de propriétaire (public, privé) et de son statut (indivision), étant entendu qu’un bien en copropriété est moins mutable qu’un bien détenu par la collectivité :

- Les propriétaires publics (Etat, Région, Département, Commune, établissement

public...) : note de mutabilité = 1

- Les propriétaires privés uniques (1 seul propriétaire privé, personne morale privée,

office HLM) : note de mutabilité = 2,

- Les propriétaires multiples (copropriété ou indivision) : note de mutabilité = 3.

LA COMPLEXITE PARCELLAIRE

On met ici une note de 1 à 3 en fonction de la complexité parcellaire :

- Une unité foncière complète : note de mutabilité = 1

- Une parcelle existante au sein d’une unité foncière nécessitant une division en

propriété : note de mutabilité = 2,

- Une portion d’unité foncière nécessitant une division parcellaire ou un espace

constitué de plusieurs parcelles appartenant à de multiples propriétaires : note de

mutabilité = 3.

L’USAGE ACTUEL DU TERRAIN

Cette note de 1 à 3 est basée sur une analyse subjective du Maire et de membres de la commission urbanisme, en fonction de leur connaissance :

- De l’usage actuel du terrain (niveau d’entretien et d’appropriation) : par exemple, une

parcelle non construite mais occupées par un potager ou un jardin soigné sera sans

doute plus difficilement mutable qu’un bout de terrain en friche ;

- De la connaissance de l’intérêt de porteurs de projets ou de mouvements de vente :

demande de renseignements en mairie, dépôt d’un certificat d’urbanisme… ;

- De la connaissance du contexte familial de propriétaires et de leurs intentions quant à

leur patrimoine.

La somme de ces trois critères permet d’évaluer le potentiel mutable des terrains identifiés comme ayant une capacité à être densifiés.

Cette analyse a été réalisée sur le territoire du PLUi de la Soule et permet d’obtenir les résultats suivants :34

Potentiel de mutabilité Potentiel de dents creuses

Potentiel de

divisions

parcellaires

Total

Note de 3 à 5 : potentiel fort 121 2 123 14%

Note de 6 ou 7 : potentiel moyen 323 59 382 45%

Note de 8 ou 9 : potentiel faible 139 217 356 41%

Total 583 278 861 100 %

On observe que seul 14% des dents creuses et divisions parcellaires recensées présentent un potentiel de mutabilité fort. A contrario, 41% du potentiel mis en évidence au sein des dents creuses ou via des divisions parcellaires ne mutera probablement pas. La majorité du potentiel identifié sur le territoire du PLUi de la Soule présentent une probabilité moyenne d’être construit d’ici les dix prochaines années.

3.1.2. A VOCATION PRINCIPALE D’ECONOMIE

La même méthodologie est appliquée pour déterminer le potentiel de mutabilité des capacités de densification identifiées dans les espaces à vocation principale d’économie.

Potentiel de mutabilité Potentiel de dents creuses

Potentiel de

divisions

parcellaires

Total

Note de 3 à 5 : potentiel fort 7 7 14 61 %

Note de 6 ou 7 : potentiel moyen 2 5 7 30 %

Note de 8 ou 9 : potentiel faible 1 1 2 9 %

Total 10 13 23 100 %

61 % du potentiel identifié sur le territoire de la Soule présente une probabilité forte d’être construit d’ici les dix prochaines années.Logement disponible à la vente ou à la location

Logements avec travaux en cours ou prévus

Problème de partage ou d'indécision familiale

Difficulté à rassembler le budget pour rénover ou remettre en état le logement

Vacance de désintérêt économique (faible valeur économique du bien, désintérêt pour s'occuper du logement et pas de souhait de l'occuper soi-

même)

Vacance expectative {logement réservé pour soi ou pour un proche, pour transmettre à ses héritiers)

Autre

35

3.2. ANALYSE DES CAPACITES DE MUTATION DU BATI EXISTANT

Objectif : Analyse du potentiel de logements sans consommation de ressources foncières via la réhabilitation de logements vacants, par changement de destination ou par division de logements existants.

Les mutations par réhabilitation sont principalement le fruit de l’initiative privée et ce potentiel est difficilement estimable mais doit être pris en compte. On peut principalement distinguer deux types de vacance :

- La vacance conjoncturelle ou de rotation, qui correspond à une vacance de courte durée, nécessaire au fonctionnement du marché immobilier (déménagements, réalisation de travaux…),

- La vacance structurelle (vacance de plus d’un an), qui traduit davantage l’intensité de la tension du marché et la présence de bâtis dégradés.

L’existence d’un parc de logements vacants est indispensable pour assurer la fluidité du marché et permettre aux habitants d’une commune de changer d’habitation en fonction de leurs besoins. Un taux de vacance équivalent à environ 5 ou 6 % du parc de logements permet d’assurer une bonne rotation de la population dans le parc de logements.

L’étude des fichiers fonciers de 2022 ainsi qu’un inventaire au cas par cas réalisé avec les élus des communes du périmètre du PLUi, montrent que 433 logements sont réellement vacants. Afin d’évaluer la mutabilité de ce bâti, une analyse concernant le type de vacance a été réalisée. Pour cela, une note entre 1 et 7 (cf. tableau ci-dessous) a été affecté à chaque logement identifié comme vacant :

• les logements ayant une note de 1 ou 2 sont considérés comme ayant un potentiel fort

de mutation,

• les logements notés 3 ou 4 sont considérés comme disposant d’un potentiel moyen,

• les logements avec une note allant de 5 à 7 sont quant à eux identifiés en potentiel

faible.36

Potentiel de mutabilité Potentiel en réhabilitation de logements vacants

Note de 3 à 5 : potentiel fort 149 34 %

Note de 6 ou 7 : potentiel moyen 117 27 %

Note de 8 ou 9 : potentiel faible 167 39 %

Total 433 100 %

On observe que plus de 60 % des logements identifiés ont un potentiel moyen ou faible de mutabilité et il est donc peu probable qu’ils soient réhabilités dans les dix ans à venir. 34 % des logements vacants ont toutefois un potentiel fort. Parmi eux, la majorité sont actuellement vacants du fait de travaux en cours ou prévus ; ce qui permet d’envisager une possibilité d’être occupés à court terme.Tache urbaine en 2022

EX Mise à jour du bâti

Projets en cours (source ADS Communes)

EM Bitiments agricoles (source Communes)

Périmètre de réciprocité de bâtiment agricole (source Communes)

Logements vacants :

EE potentiel de mutabilté fort

[1 potentiel de mutabilté moyen

| potentiel de mutabilté Ésible

Dents creuses :

EN potentiel de mutabilté fort

potentiel de mutabilté moyen

potentiel de mutabilté Ésible

Divisions parcellaires :

P72 potentiel de mutabilté fort

potentiel de mutabilté moyen

potentiel de mutabilté faible

37

3.2.1. Exemple d’analyse du potentiel de densification

Exemple de la commune de Barcus120

110

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

90

80

70

60

50

40

30

20

10

Evaluation de la mutabilité des dents creuses et du nombre

de logements potentiel

140

120

100

80

60

40

20

0

Basse soule nord Basse soule Polarité de Mauléon Polarité de Tardets Haute Soule

En Mutabilité forte En Mutabilité moyenne

a Mutabilité faible potentiel net de logements en DC

Evaluation de la mutabilité des divisions parcellaire et du

nombre de logements potentiel

18

16 16

14

12

10

8

6

4

2

0

Basse soule nord Basse soule Polarité de Polarité de Tardets Haute Soule

Mauléon

a Mutabilité forte sn Mutablité moyenne

ss Mutabilité faible — Potentiel net de logements par div Parc

38

3.3. DEFINITION DU POTENTIEL NET DE DENSIFICATION

Cette approche d’évaluation du potentiel réel de densification et de mutabilité des espaces bâtis correspond à un état de la situation et des connaissances à un instant « T ». Une telle évaluation doit être considérée comme une aide à la décision permettant de construire le projet communautaire.

3.3.1. LE POTENTIEL NET A VOCATION PRINCIPALE D’HABITATION

Suite à l’analyse de mutabilité réalisée, il est fait le choix de retenir comme potentiel net de densification : l’ensemble des dents creuses et division parcellaires identifiées ayant un potentiel fort et la moitié de ces dernières ayant un potentiel moyen.

Il est appliqué la même logique concernant le bâti existant, c’est-à-dire le potentiel de logements par réhabilitation de logements vacants.80

70

60

50

40

30

20

10

Evaluation du potentiel de réhabilitation de logements

vacants

94

Basse soule nord Basse soule

un Mutabilité forte

Ba Mutabilité faible

Polarité de Mauléon Polarité de Tardets Haute Soule

Sn mutabilité moyenne

"Potentiel net de logements en réhab LV

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

39

Le potentiel net de densification à vocation principale d’habitation dans l’enveloppe urbaine est estimé à environ 571 logements, répartis de la manière suivante :

• 332 logements sur 32,34 hectares en dents creuses,

soit 50 % du potentiel de densification brut.

• 32 logements en divisions parcellaires,

soit 11% du potentiel de densification brut.

• 208 logements et réhabilitation de logements vacants,

soit un potentiel de mutabilité d’environ un logement vacant sur 2.

A l’échelle des bassins de vie qui composent le territoire de la Soule, on observe que :

• Le potentiel de densification en dents creuses se localisent principalement au sein de la polarité de Mauléon ainsi que dans les bassins de vie de Basse Soule et de Haute Soule ;

• Il existe un faible potentiel de densification via les divisions parcellaires ;

• Les possibilités de réhabilitation de logements vacants sont majoritairement situées dans le secteur de la polarité de Mauléon, notamment dans les communes de Mauléon-Licharre et Chéraute.| nr CCS On =

| on nn

——

40

3.3.2. LE POTENTIEL NET A VOCATION PRINCIPALE D’ACTIVITES

Le potentiel net de densification à vocation principale d’économie dans l’enveloppe urbaine est estimé à :

• 8 dents creuses,

• 10 divisions parcellaires,

• Ce qui équivaut à 78% du potentiel brut.

Superficie Nombre

Potentiel

brut de

logements

Potentiel

net de

logements

capacités de

densification

Dents creuses 62 ha 583 665 332

Divisions

parcellaires / 278 278 32

Réhabilitation

de vacants / 433 433 208

Total 1294 1376 571