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Déliberation - DL 20250220 008 Rapport SEMCODA 2023 avec annexe
Document publié le Jeudi 20 février 2025 par la commune de Miribel.
Lien du pdf (Déliberation - DL 20250220 008 Rapport SEMCODA 2023 avec annexe)
Thèmes du document : Logement, Banque, Investissement et développement économique,
bel LE MAS RILLIER . LES ECHETS
1/2
DL-20250220-008
République Française – Liberté • Egalité • Fraternité
DÉLIBÉRATION DU CONSEIL MUNICIPAL
Séance du 20 février 2025
Date de convocation et d’affichage : 14 février 2025
DL-20250220-008
L’an deux mille vingt-cinq et le vingt février, le Conseil municipal de cette Commune, régulièrement convoqué, s’est réuni au nombre prescrit par la loi, dans la salle du Conseil de la CCMP située 238 rue des Brotteaux à Miribel, sous la présidence de Jean-Pierre GAITET, Maire.
Présent Absent Présent Absent Jean-Pierre GAITET, Maire X Pascal GIMENEZ X Guy MONNIN, 1er Adjoint X Vanessa GERONUTTI X Josiane BOUVIER, 2e Adjoint X Margaux CHAROUSSET X Jean-Marc BODET, 3e Adjoint X Alain ROUX X Anne-Christine DUBOST, 4e Adjoint X Patrick GUINET X Lydie DI RIENZO - NADVORNY, 5e Adjoint X Marie Chantal JOLIVET X Tanguy NAZARET, 6e Adjoint X Nathalie DESCOURS X Annie CHATELARD, 7e Adjoint X Isabelle LOUIS COMME X Jean-Michel LADOUCE, 8e Adjoint X Emilie NGUYEN X Georges THOMAS X Guylène MATILE-CHANAY X Corinne SAVIN X Pierre LAIGLE X Jean COMTET X Antoine MATRAS X Hervé GINET X Isabelle DEBARD X Laurent TRONCHE X Didier MONTRADE X Annie GRIMAUD X
Élus absents Donne pouvoir à Vanessa GERONUTTI
Margaux CHAROUSSET
Isabelle LOUIS COMME
Emilie NGUYEN
Guylène MATILE-CHANAY Marie Chantal JOLIVET Isabelle DEBARD Jean-Michel LADOUCE
Secrétaire de Séance Taux de présence En exercice Présents Votants Josiane BOUVIER 79,3 % 29 23 25
T DOMAINE ET PATRIMOINE Présentation du Rapport de gestion de la SEMCODA – Exercice 2023
La Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain (SEMCODA) a été créée en 1959 à l’initiative du Conseil Général de l’Ain. Elle construit et gère des logements de qualité, locatifs et en accession à la propriété. Elle joue également un rôle d’aménageur du territoire.
La SEMCODA est une société d’économie mixte locale. Il s’agit d’une personne morale de droit privé présentant la particularité d’avoir un capital social partagé entre un actionnariat public et un actionnariat privé.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 2/2
DL-20250220-008
Dotée d’un capital social de 81 millions d’euros, les trois principaux actionnaires de la SEMCODA sont le Département de l’Ain, Action Logement Immobilier et ADESTIA, détenant 75,54 % du capital social de la SEM. La Commune de Miribel figure, quant à elle, dans la liste des actionnaires publics de la SEMCODA avec 0,16% des parts sociales détenues.
A ce titre, Anne-Christine DUBOST, adjointe en charge de l’Aménagement Urbain et du Cadre de Vie, représente la Commune de Miribel à l’Assemblée spéciale des Communes actionnaires de la SEMCODA. Dans ce cadre, elle présente le Rapport de gestion 2023 de la SEMCODA annexé à la présente délibération.
Vu l’article L.1524-5 – alinéa 14 du Code général des collectivités territoriales,
Vu le Rapport de gestion 2023 de la SEMCODA,
Considérant que la Commune de Miribel est actionnaire de la SEMCODA et qu’à ce titre, elle est représentée à l’Assemblée spéciale,
Il convient à l’Assemblée de prendre acte de la présentation du Rapport de gestion 2023 de la SEMCODA tel que présenté.
Le Maire le Conseil municipal à prendre acte de cette présentation.
Le Conseil municipal, après en avoir délibéré :
PREND ACTE de cette présentation.
Voix pour 25
Voix contre 0
Abstentions 0
ONT SIGNÉ AU REGISTRE TOUS LES MEMBRES PRÉSENTS POUR EXTRAIT CERTIFIÉ CONFORME.
Fait à Miribel, le 20 février 2025
Je certifie que le présent acte a été
publié ou notifié selon les règlements
en vigueur.
Le Maire,
Jean-Pierre GAITET
La secrétaire de séance,
Josiane BOUVIER
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 a (à
LS MAS
nd
S E M C O D A S O C I É T É D ’ É C O N O M I E M I X T E
D E C O N S T R U C T I O N D U D É P A R T E M E N T D E L ’ A I N
R A P P O R T
D E G E S T I O N
2 0 2 3
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
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SOMMAIRE
PREAMBULE 4
1. PRESENTATION DE LA SOCIETE 6
A. PRESENTATION 7
A- HISTORIQUE 7
B- AXES D’ACTIVITES 7
C- MARQUES 8
B. CHIFFRES-CLES 9
C. UN PROJET D’ENTREPRISE ELABORE EN 2022 ET POURSUIVI EN 2023 10
2. INFORMATIONS SUR LA SOCIETE ET SON CAPITAL 14
A. RENSEIGNEMENTS GENERAUX 15
B. STATUTS ET OBJET SOCIAL 16 C. CAPITAL SOCIAL ET ACTIONNARIAT 18
D. DIVIDENDES 22 E. ACTIONNAIRES SOUHAITANT CEDER LEURS ACTIONS 23
3. RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D’ENTREPRISE 26
A. ADMINISTRATION DE LA SOCIETE 28
A- COMPOSITION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION 28
B- LISTE DES DIFFERENTS MANDATS ET FONCTIONS EXERCES EN 2023 31
C- MODIFICATION DU REGLEMENT INTERIEUR DU CONSEIL D’ADMINISTRATION ET CHARTE DEONTOLOGIQUE 35
D- BILAN DU CONSEIL D’ADMINISTRATION SUR L’EXERCICE 2023 36
E- BILAN DE L’ACTIVITE DES DIFFERENTES INSTANCES DU CONSEIL D’ADMINISTRATION (COMITES / COMMISSIONS) 38
F- REMUNERATIONS ET FRAIS DE VOYAGE DES ADMINISTRATEURS POUR L’EXERCICE DE LEURS MISSIONS EN 2023 51
B. DIRECTION GENERALE 52
A- PRESENTATION 52
B- MANDATS ET AUTRES FONCTIONS DES MANDATAIRES SOCIAUX EN 2023 53
C- CONFLITS D’INTERET, EMPECHEMENT, CONDAMNATION DES MANDATAIRES SOCIAUX SUR L’EXERCICE 2023 53
D- CAUTIONS, AVALS ET GARANTIES 54
C. CONVENTIONS REGLEMENTEES 55
D. ORGANES DE CONTROLE ET DE SURVEILLANCE 56 A- COMMISSAIRE AUX COMPTES 56
B- AUDIT ET MAITRISE DES RISQUES 56
C- CONTROLE DE GESTION 57
4. BILAN DE L’EXERCICE 2023 59
A. SITUATION DE LA SOCIETE DURANT L'EXERCICE ECOULE 60
B. EVOLUTION PREVISIBLE DE LA SOCIETE 61 C. EVENEMENTS IMPORTANTS DE LA SOCIETE DURANT L'EXERCICE ECOULE 63
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
3
D. EVENEMENTS IMPORTANTS DE LA SOCIETE, SURVENUS ENTRE LA DATE DE CLOTURE ET LA DATE D'ETABLISSEMENT DU RAPPORT DE GESTION 64 E. ACTIVITES EN MATIERE DE RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT 64
F. DESCRIPTION DES PRINCIPAUX RISQUES ET INCERTITUDES AUXQUELS LA SOCIETE EST CONFRONTEE 65 G. INFORMATION SUR LES CONTROLES EVENTUELS DONT LA SOCIETE FAIT L'OBJET 67
H. ETAT DES RELATIONS ENTRE LA SOCIETE ET LES COLLECTIVITES ACTIONNAIRES SUR L’EXERCICE ECOULE 68
5. ELEMENTS COMPTABLES ET FINANCIERS DE L’EXERCICE 2023 71
A. ANALYSE DE L’EVOLUTION DES AFFAIRES, DES RESULTATS ET DE LA SITUATION FINANCIERE 72 A- ACTIF DU BILAN 73
B- PASSIF DU BILAN 77
C- COMPTE DE RESULTAT 80
D- LOYERS 83
E- AUTRES PRODUITS 85
F- FRAIS DE PROPRIETE 87
G- FRAIS DE FONCTIONNEMENT 91
H- MARGES SUR VENTES DE PATRIMOINE 93
I- CHARGES ET PRODUITS EXCEPTIONNELS 94
J- DOTATIONS NETTES EXCEPTIONNELLES 95
B. BILAN ET COMPTE DE RESULTAT 2023 98 C. RESULTATS DES CINQ DERNIERS EXERCICES 102 D. INSTRUMENTS FINANCIERS UTILISES PAR LA SOCIETE 103
E. INFORMATION SUR LES DELAIS DE PAIEMENT DES FOURNISSEURS ET DES CLIENTS 104 F. SOCIETES TIERCES ET PARTICIPATIONS DE LA SEMCODA 106
6. ACTIVITES DE LA SOCIETE 109
A. GESTION IMMOBILIERE 111
B. RESIDENCES INTERGENERATIONNELLES (MARQUE RESEDA) 113 C. LOCAUX TERTIAIRES (MARQUE CARRE PRO) 114
D. PROMOTION IMMOBILIERE (MARQUE APRICOT) 115 E. AMENAGEMENT (MARQUE PRAILIA) 117 F. SYNDIC (MARQUE ELLIPSE) 119
G. ASSISTANCE A MAITRISE D’OUVRAGE (AMO) 120 H. VENTES DE PATRIMOINE 121
I. MAITRISE D’OUVRAGE 123 J. REHABILITATION DE PATRIMOINE 124
7. DECLARATION DE PERFORMANCE EXTRA-FINANCIERE DE LA SOCIETE EN 2023 126
A. DECLARATION DE PERFORMANCE EXTRA-FINANCIERE (DPEF) 127
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
4
PREAMBULE
Mesdames et Messieurs les actionnaires,
Nous vous avons réuni en Assemblée générale ordinaire annuelle en application des statuts et des dispositions du Code de commerce pour vous rendre compte de l’activité de SEMCODA au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2023, des perspectives d’avenir, et soumettre à votre approbation les comptes annuels dudit exercice.
Les comptes de l’exercice 2023 sont présentés dans le rapport de gestion qui intègre le rapport sur le gouvernement d’entreprise. La déclaration de performance extra-financière (DPEF) et la plaquette comptable des comptes annuels 2023 font l’objet d’un rapport spécifique.
Tous les documents sociaux, les comptes, rapports et autres pièces complémentaires ont été mis à votre disposition ou expédiés conformément aux lois et règlements.
Le cabinet ERNST & YOUNG, Commissaire aux comptes de SEMCODA, vous donnera lecture de ses rapports et ses avis sur la régularité des comptes après ses contrôles.
Nous vous proposons ainsi d’examiner les différents événements de l’activité de SEMCODA au cours de l’exercice 2023.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 5
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
6
1. Présentation de la société
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
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Présentation
a- Historique
Créée en 1959 à l’initiative du Conseil Général de l’Ain, la Société d’Economie Mixte de Construction du Département de l’Ain (SEMCODA) construit et gère des logements de qualité, locatifs et en accession à la propriété.
Elle joue également un rôle d’aménageur du territoire. Dotée d’un capital social de 81 millions d’euros, la SEMCODA, 1ère SEM d’Auvergne-Rhône-Alpes, une des premières SEM de France, a su acquérir et conforter une dimension régionale en s’implantant dans 7 départements : l’Ain, le Rhône, l’Isère, la Saône-et-Loire, la Haute-Savoie, la Savoie et le Jura.
La performance extra-financière de la SEMCODA se développe autour de quatre dimensions : •La proximité des territoires et la gouvernance
•La relation Client
•La performance environnementale
•La transversalité et l’engagement humain
b- Axes d’activités
LA PROXIMITE AU QUOTIDIEN
La proximité est pour la SEMCODA une nécessité. Le patrimoine implanté sur plus de 5 50 communes, est géré au quotidien par nos collaborateurs répartis au sein d’agences et de bureaux décentralisés.
De l'employé d’immeuble au responsable d’agence, du chargé de maintenance au conducteur d’opérations, du directeur d’agence à l’agent d’accueil, nous sommes présents sur le terrain. C’est notre oxygène, notre manière à nous d’être plus proches donc plus humains.
Nous avons toujours voulu que la proximité abolisse les distances et resserre les liens parce que nous avons compris depuis longtemps qu’un patrimoine se gère et s’entretient par la présence, l’écoute et le dialogue.
LA QUALITE DES CONSTRUCTIONS ET DE LEUR ENTRETIEN
La qualité a toujours permis à la SEMCODA de se différencier. Qualité des œuvres, qualité des hommes : pour nous, les deux sont liées. La qualité est une exigence permanente dans la construction comme dans la gestion, dans le détail comme dans la globalité, dans la relation client comme dans le management des collaborateurs.
Cette reconnaissance de la qualité est tangible lorsque nous meno ns auprès de nos locataires une enquête de satisfaction ou lorsque notre service de promotion Apricot Immobilier construit et commercialise un programme qui va au-delà des exigences du marché.
AU COEUR DES PREOCCUPATIONS ECONOMIQUES, SOCIALES ET ENVIRONNEMENTALES
Tout au long des étapes de programmation, conception et réalisation des travaux, en construction neuve ou en réhabilitation, SEMCODA prête une attention particulière aux exigences de confort, de qualité de vie et de santé pour ses occupants, à la réduction des consommations énergétiques des logements et à la maîtrise des coûts globaux de construction et de fonctionnement.
La qualité environnementale des bâtiments est une valeur forte intégrée en amont du processus, depuis le choix intégré des produits et matériaux de construction, jusqu'à la gestion de l'entretien et de la maintenance, du confort intérieur de l'habitat et la qualité sanitaire des espaces.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 L
€)
apricot| immobilier La promotion immobilière
SEMCODA
ellipse La Syndic de caprapriété
MCODA SE
7 LA]
CARRÉ PRO L'IMMOBILIER PROFESSIONNEL
SEMCODA
@\MH PRAILIA
LE FONCIER QUALITÉ
MCODA
d
Réséda Résidences Générations Plurielles EMCODA
8
Au-delà de la construction, de la gestion et du maintien qualitatif du patrimoine locatif, que ce soit des logements collectifs ou individuels, la SEMCODA est un prestataire réactif au service des communes et des élus. Ainsi, le service Assistance à Maîtrise d’Ouvrage est principalement en charge de la réalisation d’équipements pour compte de tiers en matière d’enseignement, de santé et de gestion.
c- Marques
Aujourd’hui avec ses 9 agences, ses bureaux répartis sur toute sa zone d’influence, la SEMCODA s’affirme comme un bailleur social majeur, mais aussi en tant que promoteur immobilier avec la marque Apricot Immobilier, gestionnaire de copropriétés avec sa marque Ellipse Syndic, spécialiste des locaux professionnels avec sa marque Carré Pro Immobilier, aménageur avec sa marque de foncier à bâtir de qualité, PRAILIA Aménagement, et référent en matière de construction et de gestion de résidences intergénérationnelles avec la marque Réséda Immobilier.
Apricot Immobilier, les logements neufs en location accession
Vente de logements neufs, elle est la marque de promotion immobilière, référente en matière d’accession sociale, PSLA, BRS…
***
Ellipse Syndic, le syndic de copropriété
Ellipse est l’interlocuteur privilégié des copropriétés construites et/ou mises en vente par la SEMCODA et Apricot Immobilier.
***
Carré Pro Immobilier, les locaux professionnels
Vente ou location de locaux professionnels (tertiaire, commerce, santé), une – installation personnalisée de qualité, Carré Pro dynamise l’économie des territoires.
***
Prailia Aménagement, Les terrains à bâtir
L’aménagement de qualité du foncier à bâtir et la vente de terrains en lotissement ou en zones d’activités
***
Réséda Immobilier, les résidences intergénérationnelles
Réséda c’est un concept d’accueil locatif bienveillant et solidaire destiné aux seniors autonomes et aux nouvelles générations.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
La SEMCODA
en chiffres \
1”
SEM RÉGIONALE DÉPARTEMENTS
PRÉSENT DANS
PLUS DE
550 9 COMMUNES AGENCES "2
4 LU SAM
LOGEMENTS +
PLUS DE
TON: COLLABORATEURS CAPITAL SOCIAL
CHIFFRE D'AFFAIRES
276".
9
Chiffres-clés
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
Ambitions 2025
10
Un projet d’entreprise élaboré en 2022 et poursuivi en 2023
LE PROJET D’ENTREPRISE
En 2022, la SEMCODA formalise un projet d’entreprise Ambitions 2025 qui a pour but de relier la vision à l’action dans le cadre d’une démarche participative. Ainsi pour définir les axes stratégiques de ce projet d’entreprise, les parties prenantes sont mobilisées. Un questionnaire est envoyé aux collaborateurs, ils sont 73% à y avoir répondre. Les parties prenantes externes ont été questionnées.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
Engagement
Co) TRS
Q] Qualité
Respect
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Valeurs de la SEMCODA
Cela a permis de faire émerger les valeurs fondatrices de la SEMCODA. En s’appuyant sur celles-ci, la direction, en lien avec les managers, a défini 5 axes stratégiques pour le développement de la SEMCODA.
La ligne directrice de la SEMCODA est la suivante :
Au service de ses territoires, la SEMCODA est l’opérateur de référence du logement social et des métiers de l’immobilier.
Les 5 axes du projet d’entreprise Ambitions 2025 :
• Affirmer une stratégie de développement maîtrisé et de relation de proximité en réponse à la diversité des besoins des territoires
• Adapter le service aux clients en tenant compte de l’expression de nouvelles attentes
• Construire ensemble une organisation transverse et ouverte à son environnement
• Piloter et améliorer la performance économique de nos différentes activités
• Mettre en valeur les expertises métiers en expérimentant des projets innovants
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
12
Pour décliner ces axes en plan d’actions, la SEMCODA met en place des chantiers de réflexion partagées. Chaque axe stratégique a été associé à deux chantiers animés par un binôme de managers et pour chaque chantier trois sessions d’ateliers ont été organisées. 130 salariés ont activement contribué. Ils représentent de manière équilibrée les divers métiers et implantations géographiques de l’entreprise. Au travers de ces dizaines d’ateliers, ils ont coconstruit avec les managers et la direction :
• Les enjeux associés à chaque stratégique
• Les objectifs à atteindre pour répondre à ces enjeux
• Les propositions d’actions concrètes avec des ordres de priorités
En 2023, la SEMCODA est en phase de déploiement des actions, de définition des indicateurs de suivi et d’ajustement.
Accusé de réception en préfecture
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Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
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2. Informations sur la société et son
capital
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
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Renseignements généraux
La SEMCODA est une société d’économie mixte locale.
Le régime juridique des sociétés d’économie mixte locale, fixé pour l’essentiel par la loi n° 83-597 du 7 juillet 1983, a fait l’objet de plusieurs adaptations depuis le début des années 2000 : la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, la loi n° 2001-419 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques, la loi n° 2002-1 du 2 janvier 2002 tendant à moderniser le statut des sociétés d’économie mixte locales. Il est codifié, pour la partie législative, aux articles L. 1521-1 à L. 1525-3 du Code général des collectivités territoriales.
Une société d’économie mixte locale :
- est une personne morale de droit privé présentant la particularité d’avoir un capital social partagé entre un actionnariat public et un actionnariat privé.
- revêt la forme juridique d’une société anonyme, régie par le livre II du Code de commerce, c’est-à- dire que son organisation et son fonctionnement doivent être conformes au droit commun des sociétés dans la limite des dispositions spécifiques contenues dans le Code général des collectivités territoriales.
- est une société commerciale dont le capital est divisé en actions et qui est constituée entre des associés qui ne supportent les pertes qu’à concurrence de leurs apports (article L225-1 du Code de commerce). Comme toute société commerciale, elle est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
- est gérée à partir d’une structure moniste (président et conseil d’administration) ou d’une structure dualiste (directoire et conseil de surveillance) ;
- est constituée d’un capital social minimum de 37 000 euros pour les sociétés anonymes ne faisant pas un appel public à l’épargne et de 225 000 euros pour celles qui y font appel (par référence à l’article L224-2 du Code de commerce). Compte tenu de leur spécificité et de l’importance financière de leurs opérations, les sociétés d’économie mixte d’aménagement et de construction se voient appliquer des seuils plus importants soit respectivement 150 000 euros et 225 000 euros ;
La SEMCODA en quelques éléments clés (31/12/2023) :
Le siège social de la SEMCODA est sis au 50, rue du Pavillon à Bourg-en-Bresse (01000).
Un capital social
de 81 040 300
euros
51,1% du capital
social détenu par
des collectivités
publiques
Une société
enregistrée au
RCS de Bourg-
en-Bresse sous
le numéro
759 200 751
Un Conseil
d'administration
et un Président
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Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
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Statuts et objet social
Les statuts permettent de déterminer, outre les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement (article 1835 du Code civil).
Ceux de la SEMCODA ont été initialement mis en place lors de la constitution de la société en 1959 et ont ensuite été modifiés au fil du temps afin d’être mis en harmonie avec :
• Les dispositions de la loi n°83 597 du 7 juillet 1983 relative aux sociétés d’économie mixte locales (Assemblée générale extraordinaire du 15 janvier 1985) ;
• Les dispositions de la loi n°2001 420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régularisations économiques et de la loi n°2002 01 du 2 janvier 2002 modifiant la loi du 7 juillet 1983 (Assemblée générale extraordinaire du 25 novembre 2002).
• L’évolution des activités de la société ainsi que des dispositions légales applicables aux sociétés anonymes et aux sociétés d’économie mixte (Assemblée générale mixte du 30 juin 2022).
Cette dernière Assemblée générale a notamment modifié l’article 2 des statuts relatif à l’objet social de la société qui stipule désormais :
« La Société a pour objet les activités d’intérêt général suivantes, au sens des dispositions de l’article L1521-1 du Code général des collectivités territoriales :
- La prise à bail, l’acquisition par tous moyens de droit, la construction et la réalisation, la gestion et l’entretien (pour son propre compte ou pour le compte de tiers), la location et la cession, de tous biens ou droits immobiliers (et leurs annexes), principalement à caractère social ou pour garantir un intérêt collectif local ; en ce comprises les activités complémentaires suivantes :
▪ L’acquisition, par tous moyens de droit, éventuellement par voie d’apport, ou encore par prise à bail, de tout immeuble bâti ou non bâti ainsi que de tous droits et biens immobiliers,
▪ La cession, par tous moyens de droit, de tout bien immobilier, dont elle est propriétaire, bâti ou non bâti, ainsi que de tous droits afférents à ces biens immobiliers incluant ceux en location accession,
▪ La réalisation, en sa qualité de maître d’ouvrage, en vue de leur location ou de leur vente, d’immeubles collectifs ou individuels à usage d’habitation ainsi que de locaux commerciaux, professionnels, techniques, administratifs ou à usage de bureaux et les annexes attachées,
▪ L’activité de syndic de copropriété, et ce dans les conditions fixées par le Code de la construction et de l’habitation,
▪ La gestion d’immeubles à usage de bureaux, ainsi que des locaux commerciaux, industriels, professionnels, techniques ou administratifs,
▪ La réalisation de toute opération de lotissement ou d’aménagement telle que définie par le Code de l’urbanisme,
▪ La réalisation d'opérations de rénovations urbaines, de restauration immobilière et d'actions sur les quartiers dégradés,
▪ La réalisation, pour le compte de mandants en tant que maître d’ouvrage délégué, assistant à maître d’ouvrage ou conducteur d’opérations, de missions de construction ou de rénovation d’ouvrages,
▪ La participation au capital des sociétés dont les statuts comprennent des clauses émanant de la législation et de la réglementation instituées au livre IV du code de la construction et de l’habitation et plus généralement la participation au capital d’entreprise ou de sociétés ayant des missions d’intérêt général ou d’utilité sociale, et toutes opérations financières s’y rattachant.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
17
- et, plus généralement, participer à toutes opérations financières (hors activité réglementée), commerciales, industrielles, mobilières et immobilières et fournir tous services pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet social ci-avant ou susceptibles d'en faciliter la réalisation.
La Société exercera les activités visées ci-dessus, en particulier dans le cadre de conventions passées avec des collectivités territoriales et notamment dans le cadre de conventions de mandat, de prestations de services, d'affermage ou de concessions de services publics à caractère industriel et commercial ».
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
18
Capital social et actionnariat
A titre liminaire, l’actionnariat de la SEMCODA a connu les évolutions suivantes au cours des cinq exercices précédents celui de 20231 :
31/12/2018 31/12/2019 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2022 Capital social 46 256 100 € 46 256 100 € 46 256 100 € 81 040 300 € 81 040 300 € Nombre d’actions 1 051 275 1 051 275 1 051 275 1 841 825 1 841 825 Valeur nominale
d’une action 44 € 44 € 44 € 44 € 44 € Augmentation de
capital 25/04/2018 - - 22/04/2021 -
Sur l’exercice 2023 :
✓ le capital social de la SEMCODA est composé de 1 841 825 actions représentant un montant total de 81 040 300 euros, soit une valeur nominale d’action de 44 euros ;
✓ Deux actionnaires ont cédé leurs actions :
Solvay France SA
à Rhodia Operations SAS
Mme Janine PILOTAZ
à la Commune de Prévessin-Moëns
Contexte
La société Solvay France SAS détenait 16
924 actions de la SEMCODA, soit 0,92% de
son capital social.
La société Solvay SA, société anonyme de
droit belge et maison mère du groupe Solvay
envisageait de mettre en œuvre une
opération de scission partielle soumise au
droit belge.
La réalisation de la scission partielle
impliquait la mise en œuvre préalable d’une
réorganisation interne du groupe afin
d’opérer une séparation des périmètres, et
notamment en France, ce qui a conduit à la
cession des actions de la SEMCODA en
interne du groupe Solvay.
Madame Janine PILOTAZ détenait 50
actions de la SEMCODA, soit moins de
0,01% de son capital social.
La Commune de Prévessin-Moëns a
manifesté son intérêt pour acquérir des
actions de la SEMCODA au cours de
l’exercice 2023. La liste des actionnaires
souhaitant céder leurs actions a été
communiquée à la Commune ;
communication qui a permis à la Commune
de Prévessin-Moëns de se positionner pour
l’acquisition des titres détenus par Madame
Janine PILOTAZ.
Cédant
Solvay France SA, immatriculée au registre
du commerce et des sociétés de Lyon sous
le n°352 170 161, dont le siège social est
situé 9 rue des Cuirassiers Immeuble Silex2
à 69003 Lyon
Madame Janine PILOTAZ
Cessionnaire
Rhodia Operations SAS, immatriculée au
registre du commerce et des sociétés de
Lyon sous le n°622 037 083, dont le siège
social est situé 9 rue des Cuirassiers
Immeuble Silex 2 à 69003 Lyon
Commune de Prévessin-Moëns, 27 Chemin
de l’Eglise, 01280 Prévessin-Moëns
Nb actions cédées 16 924 50
Prix par action cédée 15,77 € (valeur historique dans leurs comptes) 35,20€ (valeur négociée de gré à gré)
Date d’agrément par le
Conseil d’administration
de la SEMCODA
11/05/2023 11/05/2023
Date de la cession 04/07/2023 23/06/2023
Impact de la cession sur
le capital social de la
SEMCODA
Cette cession, entre actionnaires du collège
privé, n’a aucun impact sur la répartition du
capital social de la SEMCODA.
Cette cession, bien qu’effectuée entre un
actionnaire du collège privé et un
actionnaire du collège public, n’a aucun
impact sur la répartition du capital social de
la SEMCODA compte tenu du faible
nombre d’actions cédées.
1 Décret n°2022-1406 du 4 novembre 2022
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 19
✓ la SEMCODA n’a connu aucune évolution significative de son actionnariat malgré les deux cessions précitées
✓ tout comme les années précédentes, il n’y a pas eu de participation des salariés au capital social de SEMCODA en 20232.
✓ le capital social de la SEMCODA est resté stable par rapport à l’exercice 2022 et est toujours ventilé entre actionnaires privés et actionnaires publics comme suit :
✓ la SEMCODA compte :
Avant les cessions de titres précitées Après les cessions de titres précitées 203 actionnaires publics, dont
- 194 collectivités territoriales
- 8 groupements de collectivités territoriales
204 actionnaires publics, dont
- 195 collectivités territoriales
- 8 groupements de collectivités territoriales
34 actionnaires privés 33 actionnaires privés
✓ les trois principaux actionnaires de la SEMCODA sont le Département de l’Ain, Action Logement Immobilier et ADESTIA (groupe CDC Habitat), dont la partition des parts de capital social demeure inchangée par rapport à l’exercice 2022 :
Actionnaires Part du capital social
Département de l’Ain 32.64 %
Communes et groupements 18.46 %
Total Actionnaires Publics 51.10 %
Action Logement Immobilier 21.45 %
ADESTIA (groupe CDC Habitat) 21.45 %
Autres actionnaires Privés 6.00 %
Total Actionnaires Privés 48.90 %
✓ la liste détaillée des actionnaires de la SEMCODA au 31/12/2023 est communiquée dans le tableau ci-après.
2 L225-102 du Code de commerce
51,10% 48,90%
Ventilation du capital social sur l'ensemble de l'exercice 2023
actionnaires publics actionnaires privés
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 20
ACTIONNAIRES NOMBRE D'ACTIO NS % DE CAPI TAL
ACTIONNAIRES PUBLICS
ACTIONNAIRES NOMBRE D'ACTIO NS % DE CAPI TAL
DEPARTEMENT DE L'AIN 601 156 32,64% FOISSIAT 917 0,05%
ALPE D'HUEZ 2 120 0,12% GENAY 1 980 0,11%
ANNECY 600 0,03% GEX 360 0,02%
ARANC 137 0,01% GRIEGES 34 0,00%
ARTEMARE 400 0,02% HAUT-VALROMEY 73 0,00%
ARVIERE-EN-VALROMEY 830 0,05% HAUTEVILLE-SUR-FIER 636 0,03%
AUTUN 811 0,04% HAUTS DE BIENNE 2 460 0,13%
AZE 20 0,00% INJOUX-GENISSIAT 489 0,03%
BAGE-DOMMARTIN 577 0,03% IZERNORE 22 853 1,24%
BEARD-GEOVREISSIAT 66 0,00% JASSANS-RIOTTIER 1 615 0,09%
BEAUPONT 6 0,00% JUJURIEUX 1 009 0,05%
BELIGNEUX 1 800 0,10% L'ARBRESLE 461 0,03%
BELLEVILLE-EN-BEAUJOLAIS 2 500 0,14% LA BOISSE 412 0,02%
BELLEY 30 446 1,65% LA COMBE-DE-LANCEY 210 0,01%
BEY 307 0,02% LA TABLE 843 0,05%
BLUFFY 1 602 0,09% LACENAS 1 623 0,09%
BONNEVILLE 1 320 0,07% LAIVES 339 0,02%
BOULIGNEUX 150 0,01% LARAJASSE 412 0,02%
BOURG-EN-BRESSE 2 749 0,15% LE CHATELARD-EN-BAUGES 3 807 0,21%
BOUVESSE-QUIRIEU 388 0,02% LELEX 100 0,01%
BREGNIER-CORDON 22 0,00% LENTILLY 760 0,04%
BRENOD 244 0,01% LES ABRETS-EN-DAUPHINE 229 0,01%
BRINDAS 500 0,03% LES AVENIERES-VEYRINS- THUELLIN
2 883 0,16%
BRION 494 0,03% LES NEYROLLES 10 0,00%
CEIGNES 3 120 0,17% LES VILLARDS-SUR-THÔNES 685 0,04%
CERDON 1 049 0,06% LOUHANS 3 096 0,17%
CERTINES 32 0,00% MACON 23 0,00%
CEYZERIAT 1 253 0,07% MAILLAT 693 0,04%
CEYZERIEU 495 0,03% MANTENAY-MONTLIN 11 0,00%
CHALLEX 4 635 0,25% MANZIAT 240 0,01%
CHALLONGES 706 0,04% MARCY-L'ETOILE 1 008 0,05%
CHAMAGNIEU 638 0,03% MARLIEUX 30 0,00%
CHAMONIX-MONT-BLANC 1 395 0,08% MATAFELON-GRANGES 550 0,03%
CHAMPAGNE-EN-VALROMEY 716 0,04% MEGEVE 2 135 0,12%
CHAMPDOR-CORCELLES 5 040 0,27% MEZERIAT 690 0,04%
CHAMPFROMIER 150 0,01% MIJOUX 320 0,02%
CHANEINS 10 0,00% MIONNAY 266 0,01%
CHARBONNIERES-LES-BAINS 1 443 0,08% MIRIBEL 2 897 0,16%
CHATILLON-SUR-CHALARONNE 1 110 0,06% MOIRANS 183 0,01%
CHENE-EN-SEMINE 468 0,03% MONTAGNY 441 0,02%
CHESSY-LES-MINES 565 0,03% MONTALIEU-VERCIEU 263 0,01%
CHEZERY-FORENS 380 0,02% MONTCARRA 318 0,02%
COLIGNY 26 0,00% MONTHIEUX 15 0,00%
COLLONGES 531 0,03% MONTLUEL 5 200 0,28%
COLOMIEU 1 000 0,05% MONTMERLE-SUR-SAONE 1 532 0,08%
COMMUNAY 1 444 0,08% MONTPONT-EN-BRESSE 141 0,01%
CONDAMINE-LA-DOYE 24 0,00% MONTREAL-LA-CLUSE 4 690 0,25%
CORBAS 789 0,04% MONTREVEL-EN-BRESSE 540 0,03%
CORMATIN 10 0,00% MORESTEL 19 000 1,03%
CORMOZ 412 0,02% MORILLON 438 0,02%
CORNIER 4 456 0,24% MORNANT 1 015 0,06%
COURTENAY 293 0,02% NANTUA 600 0,03%
COURZIEU 369 0,02% NIVIGNE ET SURAN 11 0,00%
CRECHES-SUR-SAONE 11 920 0,65% NURIEUX-VOLOGNAT 91 0,00%
CREMIEU 1 467 0,08% OSLON 542 0,03%
CREY-MEPIEU 481 0,03% OULLINS 176 0,01%
CROTTET 13 0,00% OYONNAX 10 800 0,59%
CULOZ 111 0,01% PERONNAS 500 0,03%
DAGNEUX 1 552 0,08% PEYRIEU 30 0,00%
DIVONNE-LES-BAINS 8 200 0,45% PIERRE-BENITE 706 0,04%
DOMARIN 1 858 0,10% PLATEAU D'HAUTEVILLE 998 0,05%
DOMSURE 20 0,00% PONT-D'AIN 210 0,01%
DUERNE 917 0,05% PONT-DE-VAUX 20 0,00%
ELOISE 1 000 0,05% PONT-DE-VEYLE 40 0,00%
EPINAC 4 720 0,26% PORCIEU-AMBLAGNIEU 602 0,03%
FERNEY-VOLTAIRE 11 400 0,62% PREVESSIN-MOENS 50 0,00%
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 E)
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21
ACTIONNAIRES NOMBRE D'ACTIO NS % DE CAPI TAL
ACTIONNAIRES PUBLICS
ACTIONNAIRES NOMBRE D'ACTIO NS % DE CAPI TAL
REYRIEUX 667 0,04% UGINE 1 183 0,06%
RILLIEUX-LA-PAPE 7 060 0,38% VALROMEY-SUR-SERAN 408 0,02%
ROCHE 671 0,04% VALSERHONE 5 344 0,29%
ROMANS 27 0,00% VALSONNE 565 0,03%
ROMENAY 550 0,03% VELANNE 507 0,03%
RUY-MONTCEAU 1 246 0,07% VIEU-D'IZENAVE 250 0,01%
SAMOGNAT 176 0,01% VILLARS-LES-DOMBES 265 0,01%
SAUVERNY 312 0,02% VILLEFONTAINE 368 0,02%
SAVIGNEUX 30 0,00% VILLEURBANNE 2 000 0,11%
SAVIGNY-SUR-SEILLE 11 0,00% VIRIAT 250 0,01%
SENOZAN 30 0,00% VONNAS 1900 0.10%
SERMERIEU 1 320 0,07% Communauté d'agglomération Porte de l'Isère
2 ,00%
SERVAS 76 0,00% Communauté d'agglomération du Bassin de Bourg-en-Bresse
1 113 0,06%
SEYSSEL 118 0,01% Communauté d'agglomération du Pays du Voironnais
252 ,01%
SIMANDRE-SUR-SURAN 180 0,01% Communauté de communes de Bresse et Saône
2 461 0,13%
SAINT-ANDRE-DE-CORCY 324 0,02% Communauté de communes de la Dombes
493 ,03%
SAINT-CLEMENT-LES-PLACES 282 0,02% Communauté de communes de la Plaine de l'Ain
39 934 2,17%
SAINT-DESERT 615 0,03% Communauté de communes des Usses et Rhône
731 0,04%
SAINT-DIDIER-SUR-CHALARONNE 250 0,01% Communauté de communes entre Saône et Grosne 2 615 0,14%
SAINT-EMILAND 247 0,01%
ACTIONNAIRES PUBLICS ACTIONNAIRES PRIVES
ADESTIA 395 159 21,45%
SAINT-ETIENNE-DE-CROSSEY 318 0,02% AIN HABITAT 7 970 0,43%
SAINT-ETIENNE-DU-BOIS 1 203 0,07% ACTION LOGEMENT IMMOBILIER 395 159 21,45%
SAINT-ETIENNE-SUR-CHALARONNE 20 0,00% ALFA3A 5 439 0,30%
SAINT-EUSEBE 1 204 0,07% ASSOCIATION NEIGE ET PLEIN AIR 2 826 0,15%
SAINT-GENGOUX-LE-NATIONAL 795 0,04% CAISSE D'EPARGNE RHONE-ALPES 13 722 0,75%
SAINT-GENIS-POUILLY 4 404 0,24% CAPELLI Monique 10 0,00%
SAINT-GENIS-SUR-MENTHON 20 0,00% CHAMBRE DE COMMERCE ET D'INDUSTRIE DE L'AIN
4 066 0,22%
SAINT-GEORGES-SUR-RENON 70 0,00% CHAMBRE DES METIERS ET DE L'ARTISANAT DE L'AIN
23 0,00%
SAINT-GERMAIN-DE-JOUX 183 0,01% CITINEA 602 0,03%
SAINT-GERMAIN-DU-PLAIN 1 307 0,07% CREDIT MUTUEL ARKEA 903 0,05%
SAINT-GERVAIS-LES-BAINS 6 707 0,36% DEXIA CREDIT LOCAL DE France 15 758 0,86%
SAINT-JEAN-DE-THOLOME 1 351 0,07% DEBORNE Serge 10 0,00%
SAINT-JEAN-LE-VIEUX 1 642 0,09% DYNACITE 30 000 1,63%
SAINT-JULIEN-EN-GENEVOIS 1 834 0,10% EMIN Jean-Paul 4 0,00%
SAINT-JULIEN-SUR-VEYLE 25 0,00% FEDERATION DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS DE L'AIN
914 0,05%
SAINT-LEGER-SUR-DHEUNE 530 0,03% FIALAIRE ENTREPRISE 20 0,00%
SAINT-MARTIN-EN-HAUT 872 0,05% FRANGECLIM 300 0,02%
SAINT-MAURICE-DE-BEYNOST 1 060 0,06% FRANPART SAS 3 139 0,17%
SAINT-NICOLAS-LA-CHAPELLE 1 217 0,07% GLEIZAL Robert 6 0,00%
SAINT-PAUL-DE-VARAX 2 0,00% GRAHAM PACKAGING France 852 0,05%
SAINT-QUENTIN-FALLAVIER 1 477 0,08% GROSFILLEX SA 1 052 0,06%
SAINT-RAMBERT-EN-BUGEY 1 376 0,07% IN'LI 20 0,00%
SAINT-ROMAIN-AU-MONT-D'OR 372 0,02% JUSTAMON Louisette 10 0,00%
SAINT-SYMPHORIEN-D'ANCELLES 300 0,02% NCM1 532 0,03%
SAINT-SYMPHORIEN-D'OZON 156 0,01% OXXO EVOLUTION 647 0,04%
SAINT-TRIVIER-SUR-MOIGNANS 302 0,02% PARDUCCI RHONE PAPIERS- PEINTS
88 0,00%
SAINT-VALLIER 816 0,04% PECHINEY BATIMENT 2 230 0,12%
SAINTE-CATHERINE 900 0,05% RHODIA OPERATIONS SAS 16 924 0,92%
SAINTE-FOY-LES-LYON 62 0,00% SAS CARRELAGE BERRY 198 0,01%
THOIRY 2 000 0,11% SETA INGENIERIE SAS 200 0,01%
THURINS 275 0,01% SRE FLORIOT 411 0,02%
THUSY 500 0,03% VERALLIA FRANCE 1 452 0,08%
TIGNIEU-JAMEYZIEU 1 272 0,07%
CAPITAL SOCIAL DE LA SEMCODA :
81 040 300 €
1 841 825 actions
Valeur nominale d'une action : 44 €
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
22
Dividendes
Le besoin de poursuivre le renforcement de la situation financière de la société, sous protocole CGLLS jusqu’en 2025, ne permet pas de procéder à une distribution de dividendes pendant la durée du protocole.
La situation demeure donc inchangée sur ce point par rapport aux exercices précédents , aucun versement de dividendes n’est proposé au titre de l’exercice 2023.
A titre d’information, le montant des revenus distribués au titre des trois exercices précédents est rappelé ci-après3 :
Exercice Montant total des dividendes distribués (en euros) Montant des dividendes
distribués par action (en
euros)
2020 0 0
2021 0 0
2022 0 0
3 243 bis du Code général des impôts
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
23
Actionnaires souhaitant céder leurs actions
Certains actionnaires de la SEMCODA ont manifesté leur souhait de céder leurs titres. Ce souhait est porté à la connaissance de l’ensemble des actionnaires :
Actionnaires souhaitant céder leurs
actions
Nombre
d'actions à
céder
Contact
Actionnaires publics
ALPE D'HUEZ 2 120
Mairie
226 route de La Poste
38750 ALPE D'HUEZ
info@mairie-alpedhuez.fr
CRÊCHES-SUR-SAÔNE 11 920
Mairie
Place de la Mairie
71680 CRÊCHES-SUR-SAONE
mairie@creches-sur-saone.com
LACENAS 1 623
Mairie
79 route du Chazier
69640 LACENAS
mairie@lacenas.fr
LA COMBE-DE-LANCEY 210
Mairie
56 place du Boÿs
La Chapelle
38190 LA COMBE-DE-LANCEY
mairie@lacombedelancey.fr
PAYS VOIRONNAIS 252
Communauté d'agglomération du Pays Voironnais
40 rue Mainssieux
CS 80363
38516 VOIRON CEDEX
info@paysvoironnais.com
RUY-MONTCEAU 1246
Mairie
495, rue de la salière
38300 Ruy-Montceau
mairie@ruy-montceau.fr
SAINT-ETIENNE-DE-CROSSEY 318
Mairie
134, rue de la Mairie
38960 ST ETIENNE DE CROSSEY
accueil@crossey.org
SAINT-GERVAIS-LES-BAINS 6 707
Mairie
50 avenue du Mont d'Arbois
74170 SAINT-GERVAIS-LES-BAINS
mairie@saintgervais.com
THURINS 275
Mairie
2 place Dugas
69150 THURINS
mairie@mairie-thurins.fr
UGINE 1 183
Mairie
Place de l'Hôtel de Ville
73400 UGINE
mairie@ugine.com
Total collège actionnaires publics 25 854
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
24
Actionnaires souhaitant céder leurs
actions
Nombre
d'actions à
céder
Contact
Actionnaires privés
DEXIA 15 758
DEXIA CREDIT LOCAL
Tour CBX
1 passerelle des Reflets
La Défense 2 - TSA 12203
92919 LA DEFENSE
Relations investisseurs :
investor.relations@dexia.com
RHODIA OPERATIONS SAS 16 924
RHODIA OPERATIONS SAS
9 rue des Cuirassiers Immeuble Silex2
69003 LYON
VERALLIA France 1 452
Tour Carpe Diem
Place des Corolles
92400 COURBEVOIE
Total collège actionnaires privés 34 134
Total d'actions concernées 59 988
Il est rappelé que selon les statuts de la société, toute cession de titres est soumise à l’agrément préalable du Conseil d’administration de la SEMCODA conformément à l’article L228-23 du Code du Commerce.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 "” 2 =
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Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
26
3. Rapport sur le gouvernement
d’entreprise
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
27
Préambule
Le présent rapport sur le gouvernement d’entreprise a été établi par le Conseil d’administration de la SEMCODA4 qui l’a approuvé au cours de sa réunion du 16 mai 2023.
Le Conseil d’administration a choisi de présenter ce rapport dans une section spécifique du rapport de gestion conformément aux dispositions en vigueur4.
L’élaboration de ce document par le Conseil d’administration a été effectuée avec le concours de la Direction générale de la société.
4 L225-37 al. 6 du Code de commerce
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 >
€
28
Administration de la société
a- Composition du Conseil d’administration
Compte tenu du type de structure juridique de SEMCODA, à savoir une Société d’Economie Mixte (SEM), son Conseil d’administration est composé à la fois d’un collège d’Administrateurs publics ainsi qu’un collège d’Administrateurs privés.
Au total, ces deux collèges réunissent 18 Administrateurs au sein du Conseil d’administration de la SEMCODA conformément aux dispositions statutaires.
Au cours de l’exercice 2022, l’Assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la SEMCODA a toutefois modifié les statuts de la société5 impactant ainsi la répartition des sièges au sein du Conseil d’administration entre le collège d’actionnaires publics et le collège d’actionnaires privés. Cette nouvelle répartition est apparue nécessaire ensuite de la dernière augmentation de capital. En effet, il est rappelé que le nombre de sièges au sein du Conseil d’administration doit être fixé dans une proportion au plus égale à celle du capital détenu par l'ensemble des collectivités territoriales ou de leurs groupements actionnaires par rapport au capital de la société.
Répartition des sièges au sein du Conseil d’administration de la SEMCODA Avant la modification des statuts
en 2022
Après la modification des
statuts en 2022
Administrateurs
représentant le collège
d’actionnaires publics
11 dont :
• 6 représentants du
Département de l’Ain
• 5 représentants de
l’Assemblée Spéciale des
collectivités territoriales et
leurs groupements
10 dont :
• 6 représentants du
Département de l’Ain
• 4 représentants de
l’Assemblée Spéciale des
collectivités territoriales et
leurs groupements
Administrateurs
représentant le collège
d’actionnaires privés
7 8
Nombre total d’Administrateurs composant le Conseil d’administration de la SEMCODA : 18
Un vote de l’Assemblée Spéciale des collectivités territoriales et leurs groupements actionnaires de la SEMCODA étant nécessaire, en date du 29 juin 2023, les modifications dans la composition du Conseil d’administration ont été effectives à partir du Conseil d’administration du 29 juin 2023 :
• l’Assemblée Spéciale des collectivités territoriales et leurs groupements actionnaires de la SEMCODA du 29 juin 2023 a désigné ses 4 nouveaux représentants qui siègent au Conseil d’administration depuis cette date ;
Représentants des collectivités territoriales et leurs groupements au sein du Conseil d’administration de la SEMCODA
Avant le 29 juin 2023 Depuis le 29 juin 2023 5 dont :
• Mme Carole BONTEMPS-HESDIN (Maire de
REYRIEUX)
• M. Hubert BERTRAND (Maire de SAINT-
GENIS-POUILLY)
• M. Michel FONTAINE (Maire-Adjoint de
BOURG-EN-BRESSE)
• M. Dimitri LAHUERTA (Maire de BELLEY)
• M. Bernard PERRET (Maire Bourg-Saint-
Christophe – CCPA)
4 dont :
• Mme Carole BONTEMPS-HESDIN (Maire de
REYRIEUX)
• Mme Aurélie CHARILLON (Maire de
PREVESSIN-MOENS)
• M. Thierry DOSCH (Maire adjoint à la ville de
BOURG-EN-BRESSE)
• M. Dimitri LAHUERTA (Maire de BELLEY)
5 Cf. point 2 A du présent rapport
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
29
• la prochaine Assemblée générale ordinaire peut désigner l’administrateur supplémentaire représentant le collège d’actionnaires privés ; ce qui est proposé lors de l’AGO du 27 juin 2024.
Par ailleurs il convient de noter qu’un administrateur du collège d’actionnaires privés, Mme Lucile BAROU, a démissionné avant le Conseil d’administration du 14/12/2023. Lors de ce Conseil, Mme Anne CANOVA a été cooptée sur le mandat de Mme Lucile BAROU.
Le Conseil d’administration était donc composé des Administrateurs suivants au cours de l’exercice 2023 :
Administrateurs de la SEMCODA
Collège d'actionnaires publics
Nommés par le Conseil Départemental de l'Ain
Nom Mandat électoral Début du mandat6 Fin du mandat6
Mme Hélène CEDILEAU
Conseillère Départementale
du Canton de BOURG EN
BRESSE 2
Délibération du Conseil
départemental de l’Ain
du 01/07/2021
Elections
départementales de
2027
Mme Aurélie BOREL Conseillère Départementale du Canton de BELLEY
M. Jean-Yves FLOCHON Conseiller Départemental du canton de CEYZERIAT
Mme Clotilde FOURNIER Conseillère Départementale du canton d'ATTIGNAT
Mme Elisabeth LAROCHE Conseillère Départementale du canton de MEXIMIEUX
Mme Martine TABOURET Conseillère Départementale du canton de CEYZERIAT
Nommés par l'Assemblée Spéciale des collectivités territoriales et leurs groupements
Nom Mandat électoral Début du mandat6 Fin du mandat6
Mme Carole BONTEMPS-
HESDIN Maire de REYRIEUX
Assemblée Spéciale du
24/09/2020 renouvelée
le 29/06/2023
Assemblée Spéciale à
réunir en 2026 (suite
élections municipales)
M. Hubert BERTRAND Maire de SAINT-GENIS- POUILLY Assemblée Spéciale du 24/09/2020 29/06/2023
Mme Aurélie CHARILLON Maire de PREVESSIN- MOENS Assemblée Spéciale du 29/06/2023 Assemblée Spéciale à
réunir en 2026 (suite
élections municipales)
M. Thierry DOSCH Maire adjoint à la ville de BOURG-EN-BRESSE Assemblée Spéciale du 29/06/2023 Assemblée Spéciale à
réunir en 2026 (suite
élections municipales)
M. Michel FONTAINE Maire-Adjoint de BOURG-EN- BRESSE Assemblée Spéciale du 24/09/2020 29/06/2023
M. Dimitri LAHUERTA Maire de BELLEY
Assemblée Spéciale du
24/09/2020 renouvelé
le 29/06/2023
Assemblée Spéciale à
réunir en 2026 (suite
élections municipales)
M. Bernard PERRET Maire Bourg-Saint-Christophe – CCPA Assemblée Spéciale du 24/09/2020 29/06/2023
6 Sauf événement nécessitant un renouvellement anticipé :
- La durée des fonctions des Administrateurs, autres que ceux représentant les collectivités locales, est de six ans.
- Le mandat des représentants des collectivités territoriales prend fin avec celui de l'assemblée qui les a désignés.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
30
Collège d'actionnaires privés
Début du mandat 6 Fin du mandat 6
Action Logement
Immobilier
Représentant permanent :
M. Yvan FRANCHINI
AG statuant sur les
comptes de l'exercice
2021
AG statuant sur les
comptes de l’exercice
2027
ADESTIA Représentant permanent : M. Clément LECUIVRE AG statuant sur les
comptes de l'exercice
2019
AG statuant sur les
comptes de l’exercice
2025
Caisse d'Epargne Rhône
Alpes Lyon
Représentant permanent :
M. Pascal CHARRIERE
AG statuant sur les
comptes de l'exercice
2019
AG statuant sur les
comptes de l’exercice
2025
Chambre de Commerce et
d’Industrie de l’AIN
Représentant permanent :
M. Michel GALLET
AG statuant sur les
comptes de l'exercice
2020
AG statuant sur les
comptes de l’exercice
2026
Chambre des Métiers et de
l'Artisanat de l’AIN
Représentant permanent :
M. Pierre GIROD
AG statuant sur les
comptes de l'exercice
2017
AG statuant sur les
comptes de l’exercice
2023
Mme Lucile BAROU Administrateur personne physique
AG statuant sur les
comptes de l'exercice
2022
CA du 14/12/2023
Mme Anne CANOVA Administrateur personne physique
Cooptée en CA du
14/12/2023
AG statuant sur les
comptes de l'exercice
2023
AG statuant sur les
comptes de l’exercice
2028
Mme Valentine PELSY Administrateur personne physique
AG statuant sur les
comptes de l'exercice
2019
AG statuant sur les
comptes de l’exercice
2025
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
31
b- Liste des différents mandats et fonctions exercés en 2023
Conformément aux dispositions légales7, il est porté à la connaissance de l’ensemble des actionnaires la liste des mandats et fonctions exercés dans toute société par chacun des Administrateurs et durant l’exercice 2023 :
Administrateurs Mandats (sociaux et électoraux) et autres fonctions exercées en 2023
Lucile BAROU
- Représentante permanent ADESTIA à la SEM4V
- Représentante permanent ADESTIA à Vichy Habitat
- Représentante permanent ADESTIA à la Montélimar Agglomération Habitat
Hubert BERTRAND
- Maire de Saint-Genis-Pouilly
- Vice-président du Pays de Gex Agglomération
Carole BONTEMPS-
HESDIN
- Maire de Reyrieux
- Vice-présidente de la communauté de communes chargée de l’aménagement du territoire, de l’habitat et des affaires juridiques
- Vice-présidente SCOT
Aurélie BOREL
- Conseillère Départementale du canton de Belley
- Conseillère municipale de Peyrieu
Anne CANOVA
- Administrateur de la Société d'Habitation des Alpes SA
- Directrice régionale de CDC Habitat Direction Auvergne Rhône-Alpes
- Directrice régionale de CDC Habitat Social Direction Auvergne Rhône-Alpes
- IDEIS - Immobilière de Développement Economique et d'Innovation Sociale
- La Foncière Solidaire du Grand Lyon
- Administrateur unique du GIE Auvergne Rhône-Alpes
Hélène CEDILEAU
- Conseillère Départementale du canton de Bourg-en-Bresse 2
- Vice-président du Conseil Départemental de l'Ain
- Maire de Péronnas
- Présidente du Centre de Gestion de l'Ain
Aurélie CHARILLON
- Maire de Prévessin-Moëns
- Conseillère départementale, canton de Saint-Genis-Pouilly
- Vice-présidente de Pays de Gex Agglo
7 L225-37-4 du Code de commerce
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
32
Administrateurs Mandats (sociaux et électoraux) et autres fonctions exercées en 2023
Pascal CHARRIERE
- Administrateur - personne physique à Alliade Habitat
- Représentant permanent de la CERA - Administrateur à Apidae Tourisme
- Représentant permanent de la CERA – Administrateur à Foncière cœur de ville
- Représentant permanent de la CERA - Administrateur à l’Association le HUB612
- Représentant permanent de la CERA - Administrateur à Le Centsept
- Représentant permanent de la CERA - Administrateur de la Fondation Emergences
- Représentant permanent de la CERA - Administrateur de la Fondation d’entreprise CERA
- Représentant permanent de la CERA - Administrateur de la Fondation pour l’université de Lyon
- Représentant permanent de la CERA - Administrateur de Ronalpia, incubateur de l’école 3A
- Représentant permanent de la CERA - Administrateur suppléant de la Chambre Régionale de l'Economie Sociale et Solidaire Auvergne-Rhône-Alpes CRESS AURA
- Représentant permanent de la CERA - CENSEUR au Comptoir de Campagne
- Représentant permanent de la CERA - CENSEUR à Waoup
Thierry DOSCH
- Maire adjoint à la Ville de Bourg-en-Bresse
- Conseiller communautaire à Grand Bourg Agglomération
Jean-Yves FLOCHON
- Conseiller Départemental du canton de Ceyzériat
- Maire de Ceyzériat
- Vice-président de Grand Bourg Agglomération
- Vice-président du Conseil Départemental de l'Ain
- Administrateur de la SEM LEA (les énergies de l'Ain)
- Administrateur de la SPL IN TERRA (aménagement foncier)
- Administrateur de la SPL ALEC de l'Ain
- Administrateur de la SAFER Auvergne-Rhône-Alpes
- Président du Conseil d'administration de la SEMCODA
Michel FONTAINE
- Conseiller municipal de Bourg-en-Bresse
- Vice-président de Grand Bourg Agglomération délégué à l'économie et à l'innovation
- Président de la SOGEPEA
Clotilde FOURNIER
- Conseillère Départementale du canton d'Attignat
- Maire de Saint-Sulpice
- Vice-présidente du Conseil Départemental déléguée à l'insertion, à l'emploi, à l'habitat et au logement
- Présidente de l'ADIL de l'Ain
- Présidente de l'ADIA
- Présidente de la commission départementale présence postale territoriale pour l'AMF
- Administratrice de Dynacité
- Administratrice de Bourg Habitat
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 33
Administrateurs Mandats (sociaux et électoraux) et autres fonctions exercées en 2023
Yvan FRANCHINI
- Assesseur au tribunal des affaires sociales d'Annecy représentant des salariés - désigné par la CFE-CGC
- Délégué MSA des Alpes du Nord
- Délégué Mutualia
Michel GALLET
- Membre de la Chambre de Commerce et d'Industrie de l'Ain
- Président du Conseil de surveillance de Fonlupt Service SAS
- Gérant de Natanverca
- Membre du Comité technique du fond départemental de revitalisation de l'Ain
- Membre du Conseil d'administration du MEDEF de l'Ain
Pierre GIROD
- Adjoint à la Mairie de Saint-Martin-du-Fresne
- Président du CECOF à Ambérieu-en-Bugey
- Président de la Chambre des Métiers et de l'Artisanat de
l'Ain
- Elu au CESER
Dimitri LAHUERTA
- Maire de Belley
- Conseiller communautaire (Communauté de communes Bugey Sud)
- Co-dirigeant de la SCI CLADIM
- Directeur Général associé - Mandataire da la SARL JODIVI (Groupe HERO)
- Président de SAS CLAVIMAX Holding
- Président du Conseil de surveillance du centre hospitalier Belley Bugey-sud
Elisabeth LAROCHE
- Conseillère Départementale du canton de Meximieux
- 1ère adjointe au Maire de Meximieux
- Vice-présidente à la communauté de communes de la Plaine de l'Ain
- Administratrice de SOLLAR
Clément LECUIVRE
- Représentant permanent de CDC Habitat - Administrateur de la SAEM ADOMA
- Représentant permanent de CDC Habitat - Membre et Président du Comité des rémunérations de la SAEM ADOMA
- Représentant permanent de CDC Habitat - Membre du Comité stratégique de la SAEM ADOMA
- Représentant permanent de CDC Habitat - Vice-Président du Comité stratégique de la SAEM ADOMA
- Membre du Conseil de surveillance de la SAS AMPERE Gestion
- Membre du Directoire de la SA CDC Habitat
- Directeur Général des représentants légaux de la SA CDC Habitat
- Représentant permanent d’ADESTIA - Membre et Président du Comité d’audit de la SA D'HLM CDC Habitat Social
- Représentant permanent d’ADESTIA - Membre du Conseil de surveillance de la SA d'HLM CDC Habitat Social
- Administrateur unique des représentants légaux du GIE Expertise et Support
- Administrateur unique des représentants légaux du GIE Systèmes
d'information et numérique
- Administrateur du Conseil d'administration de la SAS Sainte-Barbe
- Vice-Président du Conseil d'administration de la SAS Sainte-Barbe
- Représentant permanent de CDC Habitat - Administrateur du Conseil d'administration de la SAEM Société Immobilière de Kourou - SIMKO
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
34
Administrateurs Mandats (sociaux et électoraux) et autres fonctions exercées en 2023
Clément LECUIVRE
(suite)
- Représentant permanent de CDC Habitat - Membre et Président du Comité des rémunérations de la SAEM Société Immobilière de Kourou - SIMKO
- Représentant permanent de CDC Habitat - Membre du Comité
stratégique de la SAEM Société Immobilière de Kourou - SIMKO
- Représentant permanent de CDC Habitat - Administrateur du Conseil d'administration de la SAEM Société Immobilière de la Guyane - SIGUY
- Représentant permanent de CDC Habitat - Membre et Président du Comité des rémunérations de la SAEM Société Immobilière de la Guyane - SIGUY
- Représentant permanent de CDC Habitat - Membre du Comité stratégique de la SAEM Société Immobilière de la Guyane - SIGUY
- Représentant permanent de CDC Habitat - Président des représentants légaux de la SAS DP1
- Représentant permanent de CDC Habitat - Gérant des représentants légaux de la SCI DP2
- Représentant permanent de CDC Habitat - Gérant des représentants légaux de la SCCV DP3
- Représentant permanent de CDC Habitat - Président des représentants légaux de la SAS GRAND PARIS INVEST
- Représentant permanent de CDC Habitat - Administrateur du Conseil d'administration de la SICAV FPS IMMO DURABLE
- Membre du Conseil stratégique de la SCI LAMARTINE
- Représentant permanent de CDC Habitat - Administrateur du Conseil d'administration de l'association CLUB IKOS
- Représentant de CDC Habitat - Président des représentants légaux de la SAS ADESTIA
- Représentant de CDC Habitat - Membre et Président du Conseil
d'administration de la SAS ADESTIA
- Représentant permanent d’ADESTIA - Administrateur du Conseil
d'administration de la SA d'HLM Maisons & Cités
- Représentant permanent d’ADESTIA - Membre du Comité d’audit de la SA d'HLM Maisons & Cités
- Représentant permanent d’ADESTIA - Membre du Comité des rémunérations de la SA d'HLM Maisons & Cités
Valentine PELSY - Administratrice de la SEMISE
Bernard PERRET
- Maire de Bourg-Saint-Christophe
- Vice-président de la Communauté de communes de la Plaine de l’Ain
- Président du Syndicat Intercommunal à Vocation Scolaire (SIVOS) Bourg- Saint-Christophe, Pérouges
Martine TABOURET
- Conseillère départementale du canton de Ceyzériat
- Maire de Dompierre-sur-Veyle
- Vice-présidente du Conseil Départemental de l'Ain déléguée à la démographie médicale et à l'autonomie
- Conseillère communautaire (Grand Bourg Agglomération)
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
35
c- Modification du règlement intérieur du Conseil d’administration et charte déontologique
Lors de sa réunion du 22 avril 2021, le Conseil d’administration avait adopté, conformément aux dispositions légales et statutaires, un règlement intérieur ayant pour objet de définir ses modalités de fonctionnement et d’organisation.
Ce règlement vise à préciser les règles de fonctionnement du Conseil d’administration. A cet effet, il précise notamment les droits et obligations des Administrateurs, la composition, la mission et le fonctionnement du Conseil d’administration et de ses Comités, les rôles et pouvoirs du Président et du Directeur Général, conformément aux dispositions du Code de commerce et des statuts de la Société.
Le règlement intérieur avait par ailleurs instauré quatre instances (i.e. Comité d’Audit, Comité des Rémunérations, Comité d’Engagement des Opérations Immobilières, Commission d’Orientation Territoriale) dont la vocation est d’éclairer les membres du Conseil par des avis et des recommandations en vue de faciliter leurs prises de décisions.
Le règlement intérieur prévoyait également que deux Commissions soient par ailleurs placées sous l’autorité du Conseil d’administration, à savoir la Commission d’Appel d’Offres et la Commission d’Attribution des Logements et d’Examen de l’Occupation des Logements.
Compte tenu des modifications statutaires intervenues en 20228, une mise à jour du règlement intérieur a été adoptée par le Conseil d’administration le 13 octobre 2022.
Cette mise à jour n’engendre aucune modification majeure concernant le fonctionnement et l’organisation du Conseil d’administration et de ses instances et commissions. Elle a seulement pour vocation d’harmoniser le règlement intérieur avec les nouveaux statuts et de rappeler les règles de déontologie auxquelles doivent s’astreindre les Administrateurs et tous les participants au Conseil d’administration.
Sur ce dernier point, les Administrateurs et toute personne participant aux travaux du Conseil sont en effet tenus à une obligation de discrétion à l'égard des informations qui leur sont communiquées tant en séance que lors des différents travaux préparatoires du Conseil et de ses instances . Ces obligations sont fixées dans le règlement intérieur du Conseil d’administration qui prévoit en outre la signature d’une charte déontologique par chaque personne concernée.
A ce jour, toutes les personnes participantes au Conseil d’administration (Administrateurs, représentants du CSE et invités) ont signé cette charte déontologique. Il convient cependant de préciser qu’une seule personne ayant été administrateur en 2023, en l’espèce Monsieur Hubert BERTRAND, a signé cette charte avec une réserve.
8 Cf. point 2 B du présent rapport
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
36
d- Bilan du Conseil d’administration sur l’exercice 2023
Au cours de l’exercice 2023, le Conseil d’administration s’est réuni comme suit :
Réunions du Conseil d’administration de la SEMCODA en 2022
Date Lieu Présence Ordre du jour
30/03/2023
Siège social
de la
SEMCODA
Présentiel :
Visioconférence :
Pouvoirs :
Excusé :
Total :
10
6
2
0
18
1. Approbation du procès-verbal du Conseil
d’administration du 15 décembre 2022
2. Informations sur la Commission d’orientation
territoriale, le Comité des rémunérations et le Comité
d’audit du 23 mars 2023
3. Bilan 2022 de l’activité des différentes instances du
Conseil d’administration (comités / commissions)
4. Arrêté des comptes annuels 2022
5. Actif réalisable et disponible et passif exigible au 31
décembre 2022
6. Validation des créances irrécouvrables suite à une
décision juridique extérieure
7. Réalisation des objectifs 2022 des mandataires
sociaux
8. Bilan 2022 des ventes de logements en lots
9. Ventes de patrimoine issues du Budget 2023
10. Autres ventes de patrimoine
11. Acquisitions depuis le dernier Conseil
d’administration
12. Questions diverses
11/05/2023
Siège social
de la
SEMCODA
Présentiel :
Visioconférence :
Pouvoirs :
Excusé :
Total :
10
5
3
0
18
1. Approbation du procès-verbal du Conseil
d’administration du 30 mars 2023
2. Approbation du rapport de gestion et du rapport sur
le gouvernement d’entreprise (exercice 2022)
3. Approbation du bilan social (exercice 2022)
4. Communication sur la politique de la société en
matière d’égalité professionnelle et salariale
5. Convocation de l’Assemblée générale ordinaire des
actionnaires de la SEMCODA
6. Adoption du nouveau plan de concertation locative
7. Validation des créances irrécouvrables suite à une
décision juridique extérieure
8. Agrément d’actionnaires
9. Convention réglementée
10. Ventes de patrimoine
11. Acquisitions
12. Participation de la SEMCODA au Fonds de
Solidarité Logement (FSL) du Département de l’Ain
13. Questions diverses
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 37
Réunions du Conseil d’administration de la SEMCODA en 2023
Date Lieu Présence Ordre du jour
29/06/2023
Technopole
Alimentec à
Bourg-en-
Bresse
Présentiel :
Visioconférence :
Pouvoirs :
Excusé :
Total :
11
4
1
1
17
1. Accueil des nouveaux représentants de l’Assemblée
spéciale
2. Approbation du procès-verbal du Conseil
d’administration du 11 mai 2023
3. PMT 10 ans actualisé sur la base des comptes 2022
4. Rapport de suivi annuel du protocole CGLLS
5. Validation des créances irrécouvrables suite à une
décision juridique extérieure
6. Désignation des membres des commissions
7. Représentants permanents
8. Autorisation du Conseil d’administration pour les
cautions, avals et garanties
9. Ventes de patrimoine
10. Acquisitions depuis le dernier Conseil
d’administration
11. Questions diverses
12/10/2023
Siège social
de la
SEMCODA
Présentiel :
Visioconférence :
Pouvoirs :
Excusé :
Total :
7
6
1
3
17
1. Approbation du procès-verbal du Conseil
d’administration du 29 juin 2023
2. Hausse de loyer au 1er janvier 2024 des logements
conventionnés
3. Validation des créances irrecouvrables suite à une
décision juridique extérieure
4. Actif réalisable et disponible et passif exigible au 30
juin 2023
5. Ventes de patrimoine
6. Acquisitions depuis le dernier Conseil
d’administration
7. Questions diverses
14/12/2023
Siège social
de la
SEMCODA
Présentiel :
Visioconférence :
Pouvoirs :
Excusé :
Total :
7
4
1
5
17
1. Cooptation d’administrateur et modification de la
composition d’instances
2. Approbation du procès-verbal du Conseil
d’administration du 12 octobre 2023
3. Suivi de la stratégie de l’entreprise
4. Suivi du plan d’action du rapport ANCOLS
5. Compte de résultat analytique 2022
6. Pertes sur créances locataires irrécouvrables
7. Opérations abandonnées sur l’exercice 2023
8. Budget 2024 et atterrissage 2023 du compte de
résultat
9. Fixation des objectifs 2024 des mandataires
sociaux
10. Ventes de patrimoine
11. Acquisition à Rillieux-la-Pape (69140)
12. Acquisition depuis le dernier Conseil
d’Administration
13. Calendrier des différentes instances pour l’année
2024
14. Questions diverses
Aucune délégation accordée par l’Assemblée générale des actionnaires dans le domaine des augmentations de capital n’était en cours de validité en 20239.
9 L225-37-4 du Code de commerce
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
38
e- Bilan de l’activité des différentes instances du Conseil d’administration (comités / commissions)
Le règlement intérieur du Conseil d’administration10 a créé quatre instances dont l’objet est d’éclairer les membres du Conseil par des avis et recommandations en vue de faciliter leurs prises de décisions :
- le Comité d’audit,
- le Comité des rémunérations,
- la Commission d’orientation territoriale
- le Comité d’engagement des opérations immobilières.
Le règlement intérieur du Conseil d’administration prévoit également que deux Commissions sont par ailleurs placées sous l’autorité du Conseil d’administration, à savoir : - la Commission d’Appel d’Offres
- la Commission d’Attribution des Logements et d’Examen de l’Occupation des Logements .
Au cours de l’exercice 2023, les différentes instances du Conseil d’administration se sont réunies selon les modalités décrites ci-après.
10 Cf. point 3 A c du présent rapport
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
39
• Comité d’audit
Missions du Comité d’audit
Le Comité d’audit assure le suivi de la conception de l’information financière, de l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, et de la mission du Commissaire aux comptes.
Composition du Comité d’audit
• Mme Lucile VIORNERY (Présidente)
• Mme Lucile BAROU*
• M. Pascal CHARRIERE
• Mme Valentine PELSY
Dates de
réunion Participants Ordre du jour
23/03/2023
Membres :
• Mme Lucile BAROU
• M. Pascal CHARRIERE
• Mme Valentine PELSY
• Mme Lucile VIORNERY
Autres participants :
• Mme Isabelle BREVET
• Mme Dominique CHAUVET
• M. Mohamed MABROUK (EY)
• M. Bernard PERRET
• M. Stéphane SAINT SARDOS
1. Approbation du compte-rendu du Comité
d’audit du 08/12/2022
2. Arrêté des comptes annuels 2022
3. Etat des lieux dispositif anticorruption – loi
Sapin 2
4. Cartographie des risques SEMCODA
5. Plan de charge du service Audit et maîtrise
des risques
6. Questions diverses
03/05/2023
Membres :
• Mme Lucile BAROU
• Mme Valentine PELSY
• Mme Lucile VIORNERY
Autres participants :
• Mme Isabelle BREVET
• Mme Dominique CHAUVET
• M. Bernard PERRET
• M. Stéphane SAINT SARDOS
1. Approbation du compte-rendu du Comité
d’audit du 23/03/2023
2. Rapport de gestion et rapport sur le
gouvernement d’entreprise (exercice 2022)
3. Point d’avancement sur les plans d’actions
audit
4. Prévisions de trésorerie
5. Questions diverses
07/12/2023
Membres :
• M. Pascal CHARRIERE
• Mme Valentine PELSY
• Mme Lucile VIORNERY
Autres participants :
• Mme Isabelle BREVET
• Mme Anne CANOVA
• Mme Dominique CHAUVET
• M. Mohamed MABROUK (EY)
• M. Bernard PERRET
• M. Stéphane SAINT SARDOS
1. Approbation du compte-rendu du Comité
d’audit du 03/05/2023
2. Avis sur atterrissage 2023 et budget 2024 du
compte de résultat
3. Information sur la trésorerie prévisionnelle au
31/12/2023
4. Point d’avancement sur la mise en place du
dispositif anti-corruption
5. Point d’avancement sur le traitement du
risque Marchés / achats
6. Calendrier des réunions 2024
7. Questions diverses
* Mme Lucile BAROU a démissionné et a été remplacée par Mme Anne CANOVA le 14/12/2023
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
40
• Comité des rémunérations
Missions du Comité des rémunérations
Le Comité des rémunérations a pour mission de s’assurer que les rémunérations et leur évolution soient en cohérence avec les intérêts des actionnaires et la performance de la société.
Composition du Comité des rémunérations
• M. Jean-Yves FLOCHON (Président)
• M. Michel GALLET
• M. Clément LECUIVRE
• M. Henri-Jacques PERRIN
Dates de réunion Participants Ordre du jour
23/03/2023
Membres :
• M. Jean-Yves FLOCHON
• M. Michel GALLET
• M. Clément LECUIVRE
• M. Henri-Jacques PERRIN
Autres participants :
• Mme Dominique CHAUVET
• M. Bernard PERRET
• M. Stéphane SAINT SARDOS
1. Approbation du compte-rendu du Comité des
rémunérations du 09/12/2022
2. Informations sur les NAO 2023
3. Réalisation des objectifs 2022 des
mandataires sociaux
4. Questions diverses
07/12/2023
Membres :
• M. Jean-Yves FLOCHON
• M. Clément LECUIVRE
• M. Henri-Jacques PERRIN
Autres participants :
• Mme Dominique CHAUVET
• M. Bernard PERRET
• M. Stéphane SAINT SARDOS
1. Approbation du compte-rendu du Comité des
rémunérations du 23/03/2023
2. Fixation des objectifs 2024 des mandataires
sociaux
3. Calendrier des réunions du Comité pour 2024
4. Questions diverses
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
41
• Commission d’orientation territoriale
Missions de la Commission d’orientation territoriale
La Commission a pour vocation d’éclairer les représentants des collectivités locales sur l’action de la Société. Pour ce faire, la Commission analysera les investissements de l’année passée, par territoire, ainsi que les investissements de l’année en cours, par territoire.
Composition de la Commission d’orientation territoriale
• M. Bernard PERRET - Administrateur (Président de la Commission) * • Mme Lucile BAROU**
• M. Hubert BERTRAND***
• M. Jean-Yves FLOCHON
• M. Yvan FRANCHINI
Dates de
réunion Participants Ordre du jour
23/03/2023
Membres :
• Mme Lucile BAROU
• M. Hubert BERTRAND
• M. Jean-Yves FLOCHON
• M. Bernard PERRET
(Administrateur)
Autres participants :
• Mme Dominique CHAUVET
• M. Bernard PERRET (DG)
• M. Stéphane SAINT SARDOS
1. Validation du compte-rendu de
la Commission d’orientation
territoriale du 03/03/2022
2. Bilan des investissements 2022
et perspectives 2023
3. Questions diverses
* Le mandat d’administrateur de M. Bernard PERRET est arrivé à son terme le 29/06/2023. ** Mme Lucile BAROU a démissionné le 14/12/2023.
*** Le mandat d’administrateur de M. Hubert BERTRAND est arrivé à son terme le 29/06/2023.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
42
• Comité d’engagement des opérations immobilières
Le comité d’engagement examine les projets :
• de production d’offre nouvelle (acquisition de terrain, construction en maîtrise d’ouvrage interne et acquisition de lots en VEFA);
• de réhabilitation ou démolition du patrimoine SEMCODA ;
• d’aménagement et d’optimisation des fonciers SEMCODA (vente ou aménagements de fonciers).
Il examine les opérations en couplant analyse des besoins, du marché et de l’équilibre financier des opérations.
Il est sollicité pour valider les étapes essentielles d’engagement de la SEMCODA en particulier au stade :
• de faisabilité des opérations (prix de l’opération de Maîtrise d’ouvrage estimé ou prix proposé par un promoteur en VEFA)
• de lancement d’OS au vu du retour des appels d’offres pour la construction • de clôture de l’opération
• et à l’occasion de toute évolution majeure du projet venant remettre en cause la faisabilité de l’opération
Réunions 2023 :
En 2023, le Comité d’engagement s’est réuni 23 fois et a examiné 165 dossiers correspondant à 123 opérations.
Certaines opérations ont en effet été examinées plusieurs fois en cours d’année, soit pour validation par le CE de l’ordre de service soit parce que le CE a demandé de retravailler le projet ou soit parce qu’un imprévu a modifié les équilibres de l’opération.
Nombre de
passages
en CE 2023
Nombre
d’opérations
Production offre
nouvelle 68
1 41
2 22
3 5
Réhabilitation 38
1 34
2 3
3 1
Aménagement
et OPF 17
1 12
2 5
Total 123
Dans la suite de ce document, l’analyse des opérations par nature retient la décision du Comité d’engagement la plus récente intervenue en 2023.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 E)
700
200
100
Répartition nb logements locatifs / accession
Haute Savoie
iL. 304 105 35 Isère Rhône Saône et Loire ® Nb logements locatifs M Nb delogementsaccession © Nb total logements 41
43
Production d’offre nouvelle :
68 opérations ont été examinées :
• 63 ont obtenu un avis favorable du Comité d’engagement pour engager l’opération ou lancer l’Ordre de service ;
• 5 opérations ont fait l’objet d’un avis négatif du CE ou d’une demande d’optimisation du projet.
Les 63 opérations ayant fait l’objet d’un avis favorable représentent : • 1 431 logements répartis en 857 logements locatifs (dont 793 logements locatifs sociaux) et 574 logements en accession (dont 234 en accession sociale) ;
• un investissement de 321 M€ ;
• la mobilisation de 44 M€ de fonds propres pour financer les logements locatifs.
En termes de mixité de produits :
• 16 opérations conjuguent logements locatifs (289) et accession (298) et 6 parmi elles associent des locaux tertiaires ;
• 34 opérations comportent uniquement des logements locatifs (568) et 5 parmi elles associent des locaux tertiaires ;
• 12 opérations comportent uniquement des logements en accession (276) ; • 1 opération concerne uniquement des locaux tertiaires (extension d’une maison de santé.)
Répartition des logements locatifs / accession par département
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 L
€)
1 600lgts
1 4001gts
1 2001lgts
10001gts
800 lgts
600 lgts
400 lgts
200 lgts
Olgts
400
300
250
200
100
7231lgts
e
332Igts
3911gts
Ain
375
173
1051gts
e 65 gts
40lgts
isère
73
©
39
Haute Savoie
Répartition nb logements VEFA / MOI
3041gts
e
1431gts
1611gts
Rhône
MOI
Répartition nb logements locatifs sociaux
43
e
23
Isère
B NB PLAI NB PLUS
223lgts
0@s
35lgts 41lgts 223 1çu
6let® e
29lgts
Saône et Loire Savoie Haute Savoie
VEFA € total
238
Oo
87
105
23
3 12
Rhône Saône et Loire
NBPLS © NbIgt locatifs sociaux
1431Igts
e
610lgts
8211gts
total
41
41
Savoie
44
• Répartition mode de production par département
• Répartition des logements sociaux par financement et département
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
Répartition nb logements accession sociale / accession libre
400
350 342
e
300
250
218
200
150 136
e
100
2 66
e
so 20
24
En Ca . 0 Ain Haute Savoie Isère Rhône Saône et Loire = Nb lgt Accession sociale Nb Igt Accession libre © Nb logements accession
Réhabilitation par département
40000 K€
485 gts
34 695K€
35000 K€
30000 K€
326lgts
25000K€ 23 291K€
20000 K€
15000 K€
159gts
11404K€
10000 K€ lets 489K€
67 lets
5000 K€ 3720K€ 1331lgts 34 lgts 1707K€ La] 1398K€
ke nn Ain Haute Savoie Isère Rhône Saône et Loire
+ ANRÜ 8 hors ANRU
45
• Répartition par type d’accession et département
Réhabilitation :
38 opérations de réhabilitation ont été présentées en 2023 :
• 30 opérations ont reçu un avis favorable pour lancer les travaux. Parmi elles on dénombre 5 opérations ANRU.
• 8 opérations nécessitent de retravailler le programme de travaux envisagé. Le total engagé en 2023 représente un investissement de 62 millions d’euros (dont 35 millions pour l’ANRU soit 56% du total), permettant de réhabiliter 1 556 logements.
• Répartition par département
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 E)
46
Aménagement et optimisation des fonciers :
17 opérations ont été examinées.
Elles visent à aménager (AMGT) ou revendre (OPF) des fonciers en stock ou immobilisés avec comme objectif de solder au mieux les investissements réalisés et non compatibles avec la réalisation d’une opération équilibrée.
Les opérations ont été approuvées et au global impactent positivement le résultat. Il convient de noter toutefois que tous ces accords de cession ne seront pas transformés en cessions réalisées aux prix validés par le CE en 2023 (par exemple : Vente Oyonnax, vente Artemare, vente Vacheresse et vente Mont de Lans).
• Commission d’Appel d’Offres
Au sein de SEMCODA siège, conformément aux dispositions de l’article R 433-6 du Code de la construction et de l’habitation, une Commission d’Appel d’Offres (ci-après « CAO ») a pour objet :
- d’attribuer les marchés et accords-cadres dont le montant à notifier est égal ou supérieur à 90 000 euros HT ;
- d’autoriser la signature des avenants qui entrainent une augmentation du montant initial du marché de 15% pour les travaux et de 10% pour les fournitures et services.
Cette Commission est placée sous l’autorité du Conseil d’administration. Sa composition, ses modalités de fonctionnement et ses pouvoirs sont définis dans son Règlement intérieur qui est annexé au Guide de la commande publique de la SEMCODA.
Depuis le 08/07/2021, elle est composée de quatre membres : Mme Hélène CEDILEAU (Présidente), Mme Elisabeth LAROCHE, M. Michel FONTAINE et le Responsable du Service juridique qui peut néanmoins se faire représenter par un cadre compétent de la société. Puis le 29/06/2023, M. Thierry DOSCH a remplacé M. Michel FONTAINE.
La CAO s’est réunie à quinze reprises en 2023 :
Réunions des
CAO en 2023
Membres présents Réunions des
CAO en 2023
Membres présents
1 12/01/2023
Mme Hélène CEDILEAU
M. Michel FONTAINE
Mme Elisabeth LAROCHE
9 06/07/2023
Mme Hélène CEDILEAU
M. Thierry DOSCH
Mme Elisabeth LAROCHE
2 26/01/2023
Mme Hélène CEDILEAU
Mme Elisabeth LAROCHE 10 07/09/2023
Mme Hélène CEDILEAU
M. Thierry DOSCH
3 16/02/2023
M. Michel FONTAINE
Mme Elisabeth LAROCHE 11 28/09/2023
Mme Hélène CEDILEAU
M. Thierry DOSCH
Mme Elisabeth LAROCHE
4 09/03/2023
Mme Hélène CEDILEAU
M. Michel FONTAINE
Mme Elisabeth LAROCHE
12 19/10/2023
M. Thierry DOSCH
Mme Elisabeth LAROCHE
5 13/04/2023
M. Michel FONTAINE
Mme Elisabeth LAROCHE 13 09/11/2023
Mme Hélène CEDILEAU
M. Thierry DOSCH
6 10/05/2023
Mme Hélène CEDILEAU
M. Michel FONTAINE
Mme Elisabeth LAROCHE
14 30/11/2023
Mme Hélène CEDILEAU
M. Thierry DOSCH
7 25/05/2023
Mme Hélène CEDILEAU
Mme Elisabeth LAROCHE 15 13/12/2023
Mme Hélène CEDILEAU
M. Thierry DOSCH
8 15/06/2023
Mme Hélène CEDILEAU
M. Michel FONTAINE
Mme Elisabeth LAROCHE
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
47
Lors des réunions de la CAO en 2023, 153 dossiers ont été présentés dont 91 consultations divisées en lots et 62 avenants, ayant au total donné lieu à la signature de 526 engagements (464 contrats et 62 avenants).
91 consultations 62 avenants
Prestations de
travaux
78 consultations dont :
• 2 en procédure sans publicité (i.e. aucune offre et
candidature reçue dans le cadre d’une première
consultation)
• 50 en procédure adaptée ouverte (i.e. estimation du besoin
exprimé inférieure à 5 382 000 € HT)
• 4 en procédure formalisée ouverte (i.e. estimation du besoin
exprimé égale ou supérieure à 5 382 000 € HT)
• 20 en Appel d’Offres Ouvert
• 2 Compte-rendu de négociation
Ces 78 consultations ont donné lieu à la conclusion de 397
contrats pour un montant maximum de 106 751 176,40€ HT.
45 avenants
Le montant total de ces 45 avenants s’élève à
981 023,43 € HT.
Prestations de
services
8 consultations dont :
• 4 en procédure adaptée ouverte (i.e. estimation du besoin
exprimé inférieure à 215 000 € HT)
• 2 en procédure formalisée ouverte (i.e. estimation du besoin
exprimé égale ou supérieure à 215 000 € HT)
• 2 en Appel d’Offres Ouvert
Ces 8 consultations ont donné lieu à la conclusion de 29
contrats pour un montant maximum de 26 464 055,55 € HT.
17 avenants dont :
• 4 portent sur des marchés de Maîtrise d’Œuvre
• 4 portent sur des marchés de contrôle
technique
• 4 portent sur des marchés de Coordination
Sécurité et de Protection de la Santé
• 2 portent sur des marchés OPC
(Ordonnancement Pilotage et Coordination)
• 2 portent sur des marchés d’étude pollution des
sols
• 1 porte sur un marché d’ingénierie
Le montant total de ces17 avenants s’élève à
287 739,55 € HT.
Fournitures de
biens
5 consultations dont :
• 2 en procédure adaptée ouverte (i.e. estimation du besoin
exprimé inférieure à 215 000 € HT)
• 1 en procédure formalisée ouverte (i.e. estimation du besoin
exprimé égale ou supérieure à 215 000 € HT)
• 2 en Appel d’Offres Ouvert
Ces 5 consultations ont donné lieu à la conclusion de 38
contrats pour un montant maximum de 3 751 554,40 € HT. Ils
concernent principalement les fournitures d’énergie (électricité
et gaz).
N/A
Montants
engagés 136 966 786,35€ HT (montant maximum) 1 268 762,98 € HT
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
48
• Commission d’Attribution des Logements et d’Examen de l’Occupation des Logements
Comme chaque année est présenté un compte rendu de l’activité des Commissions d’Attribution des Logements et d’Examen de l’Occupation des Logements (CALEOL) de l’exercice écoulé.
La SEMCODA répond à la diversité de la demande qui s’exprime localement et participe à la mise en œuvre du droit au logement pour satisfaire les besoins des ménages modestes et défavorisés, dans le respect de la nécessaire mixité sociale des villes et des quartiers.
Pour tenir compte de la dispersion géographique de son patrimoine, les Commissions d’attribution sont décentralisées à l’échelon géographique des 9 agences de proximité de SEMCODA.
Chacune comporte 6 membres, désignés par le Conseil d’administration, dont un représentant des locataires.
En outre, sont membres de droit :
➢ Le Maire (ou son représentant) de la commune du lieu de situation du logement à attribuer, ➢ Le Président de l'EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunal) sur le territoire duquel se situe le logement à attribuer,
➢ Le Préfet.
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le Maire a de nouveau voix prépondérante en cas d'égalité de voix.
Les réservataires peuvent également siéger aux Commissions, avec voix consultative, pour l'attribution des logements sur lesquels ils bénéficient d'une réservation.
Les Commissions ont fonctionné sur la base du règlement intérieur et des orientations applicables pour l’attribution des logements approuvés par le Conseil d’administration le 24 septembre 2020.
Sauf en cas d'insuffisance de la demande, trois dossiers sont étudiés pour chaque logement social à attribuer avec une hiérarchisation en fonction notamment des critères définis par la réglementation.
Les dispositions des lois ALUR (2014), Egalité et Citoyenneté (2017) et ELAN (2018) impactent l'activité des Commissions d'attribution, au fil de l'élaboration des Plans Partenariaux de Gestion de la Demande et d'Information du demandeur (PPGDILS) et des Conventions Intercommunales d'Attribution (CIA).
Il est également tenu compte pour chaque attribution des quotas de mixité fixés règlementairement et/ou adaptés localement concernant :
➢ Les demandeurs du premier quartile hors Quartier Prioritaire de la Ville (il s'agit du quart des demandeurs les plus pauvres selon un seuil, fixé par arrêté, propre à chaque EPCI), ➢ Les demandeurs des 3 quartiles supérieurs, en Quartier Prioritaire de la Ville, ➢ Les publics prioritaires pour chacun des contingents.
Depuis septembre 2018, le Système National d'Enregistrement de la demande (SNE) et notre système d'information (ARAVIS) nous permettent de partager avec tous les acteurs de la demande de logement social, les décisions des Commissions d'attribution.
Tous les dossiers sont instruits en agence, mis à jour et partagés avant passage en commission, dans le respect des règles départementales de gestion du dossier unique de demande.
Il est également procédé à une simulation des droits à l’aide à logement (APL) pour calculer le taux d’effort et cerner le reste pour vivre du ménage.
La commission s’assure de la qualité de l’attribution. Elle peut hiérarchiser son choix 1, 2, 3 en tenant compte des critères d’attribution et en veillant au respect des plafonds de ressource (Revenu Fiscal de Référence de l’année N-2 précédent la date de la signature du bail) pour l’ensemble des dossiers. A l’issue de chaque séance de CALEOL, un relevé de décision est visé par l’ensemble des membres présents (ou représentés) et le Président, sur lequel sont portés les décisions et les motifs de rejet pour irrecevabilité et de non attribution.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 L
€)
attributions / candidatures
70%
61%
60%
50%
44%
40% 39%
35% ” 34% 7 36%
31% u
30%
23%
20%
10%
0%
Pays de Gex Chalon sur Trévoux Annecy Villeurbanne Rillieux Bourgoin Bourg en Oyonnax TOTAL Saône Bresse SEMCODA
Activité CALEOL par agence
1 400
1 302 1321
1 200
1097
1 000
834
800
628
600 543
464
400 378 326 333
200 135
1] ! ET
à . æ & S © &° ro & © en S ° SE
54 ÿ % ® LS ? © S O0
& Nb candidatures & Nb candidatures acceptées & Nb logts attribués
49
En 2023, les 9 agences décentralisées ont tenu 448 séances soit environ une séance par semaine.
Les commissions ont étudié 8 297 dossiers en 2023 :
➢ 4 949 candidatures ont été validées pour une attribution de logements. ➢ 3 348 candidatures ont donné lieu à une non attribution par la commission. ➢ 2 959 logements ont été attribués, tenant compte de la hiérarchisation des choix de la commission pour les candidatures acceptées.
Ce nombre représente 36% des candidatures étudiées.
La répartition par agence du rapport entre attributions et candidatures reflète la tension des territoires.
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
50
Les motifs de non attribution, dont le détail par agence est joint en annexe, sont les suivants :
➢ 1 824 refus du logement par le demandeur
➢ 1 127 dossiers non constitués ou incomplets malgré les demandes des chargés de clientèle des agences
➢ 179 candidatures avec un reste pour vivre insuffisant
➢ 133 candidatures pour un dépassement du plafond de ressources ➢ 43 candidatures pour inadaptation du logement à la composition familiale ➢ 5 pour nécessité d’une caution ou d’un accompagnement social ➢ 36 pour dette locative sans plan d’apurement
➢ 1 pour non-respect des obligations locatives
Aucune candidature de ménage n’a été refusée cette année pour les motifs suivants : • déjà propriétaires d’un logement adapté à leurs besoins
• demande de logement radiée
• agressivité ou menaces du demandeur
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
51
f- Rémunérations et frais de voyage des Administrateurs pour l’exercice de leurs missions en 2023
Les Administrateurs ne sont pas rémunérés (i.e. aucun jeton de présence ne leur est distribué) que ce soit pour les Conseils d’administration et les différents comités et commissions. Ils peuvent néanmoins se faire rembourser les frais de voyage et de déplacements engagés dans l’intérêt de la société (participation aux Conseils d’administration, aux Comités et Commissions diverses), étant précisé que les Administrateurs se faisant déjà défrayer par un organisme tiers ou un employeur ne sont pas éligibles au remboursement de ces frais.
En pratique, le remboursement de ces frais de voyage et de déplacements se fait en une fois pour l’ensemble des réunions de l’exercice concerné sur la base (i) du barème fiscal applicable à chaque exercice et (ii) d’une attestation sur l’honneur indiquant, entre autres, le nombre de kilomètres parcourus, le nombre de chevaux fiscaux des véhicules utilisés, le nombre de voyage en train, etc.
Ainsi, pour l’exercice 2023, il a été versé aux Administrateurs les montants ci-après :
Administrateurs
Participation en présentiel
Frais de
déplacement
en euros
Participation
bénévole /
défraiement
par un tiers
Conseil
d'administration
Comités/
Commission
Commission
d'Appel
d'Offres
BAROU Lucile 3 2 0 X
BERTRAND Hubert 1 140,79
BONTEMPS-HESDIN
Carole 2 136,61
BOREL Aurélie 1 107,86
CANOVA Anne 1 0 X
CEDILEAU Hélène 0 6 0 X
CHARRIERE Pascal 2 0 X
CHARILLON Aurélie 0 X
DOSCH Thierry 2 6 0 X
FLOCHON Jean-Yves 5 3 81,40
FONTAINE Michel 2 6 0 X
FOURNIER Clotilde 1 0 X
FRANCHINI Yvan 5 994,23
GALLET Michel 4 1 0 X
GIROD Pierre 4 256,49
LAHUERTA Dimitri 2 0 X
LAROCHE Elisabeth 3 7 487,90
LECUIVRE Clément 0 0
PELSY Valentine 2 0 X
PERRET Bernard 2 1 175,64
TABOURET Martine 2 47,39
TOTAL (en euros) 2 428,34
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
52
Direction Générale
a- Présentation
Aucun changement impactant la Direction générale de la SEMCODA n’est intervenu au cours de l’exercice 2023.
Pour mémoire, au cours de l’exercice 2021, le Conseil d’administration a porté le projet de dissociation des fonctions de Président et de Directeur Général. Ainsi, lors de sa réunion du 8 juillet 2021, le Conseil d'administration a décidé, à l’unanimité de ses membres présents et représentés, en application des dispositions légales et statutaires, de dissocier, avec effet immédiat, les fonctions de Président de celles de Directeur Général de la Société11.
Le Conseil d’administration avait également désigné le jour même un Directeur Général personne physique, à savoir Monsieur Bernard PERRET pour une durée de trois années, prenant fin le 8 juillet 2024. Ensuite, conformément aux dispositions légales et statutaires, ce même Conseil d'administration du 8 juillet 2021 a nommé, sur proposition du Directeur Général, deux directeurs généraux délégués : Monsieur Stéphane SAINT SARDOS et Madame Dominique CHAUVET. Tous deux ont été nommés pour un mandat de même durée que celui du Directeur Général, soit jusqu’au 8 juillet 2024, étant toutefois précisé qu’en cas de cessation des fonctions du Directeur Général avant leur terme ou d’empêchement de ce dernier et sauf décision contraire du Conseil d'administration, les fonctions et attributions des Directeurs Généraux Délégués seront maintenues jusqu’à la nomination d’un nouveau Directeur Général, date à laquelle elles cesseront de plein droit.
Les pouvoirs du Directeur Général et des deux Directeurs Généraux Délégués ont été définis comme suit par le Conseil d’administration du 8 juillet 2021 et appliqués en l’état au cours de l’exercice 2022 :
Bernard PERRET
(Directeur Général)
Stéphane SAINT SARDOS
(Directeur Général Délégué)
Dominique CHAUVET
(Directrice Générale Déléguée)
Les pouvoirs de Monsieur Bernard
PERRET sont les plus étendus dans
le respect des statuts de la société,
sous réserve des décisions ci-après,
qui ne pourront être prises qu’après
autorisation expresse préalable par le
Conseil d’Administration :
• Constitution de partenariats
significatifs ayant des impacts
économiques pour la société,
• Acquisition ou cession des titres de
participation,
• Cession de tous biens immobilisés,
• Acquisition de tous biens
immobiliers bâtis ou non bâtis,
VEFA comprises, incluant les
immobilisations et les stocks, au-
delà de 10 M€ HT par opération. En
deçà de seuil, Monsieur Bernard
PERRET a tous pouvoirs pour
engager la société, et rendra
compte à chaque Conseil
d’administration des décisions du
Comité d’engagement des
opérations immobilières.
Monsieur Stéphane SAINT SARDOS
assume limitativement les fonctions
suivantes :
- Finances
- Comptabilité
- Contrôle de gestion
- Ressources Humaines
- Systèmes d’information
- Juridique
- Moyens généraux
- Audit et maîtrise des risques
Dans la limite des attributions ci-
avant, Monsieur Stéphane SAINT
SARDOS est investi des pouvoirs les
plus étendus dans le respect des
statuts de la société et des pouvoirs
confiés au Directeur Général par le
Conseil d’administration.
Madame Dominique CHAUVET
assume limitativement les fonctions
suivantes :
- La gestion immobilière
- La Maîtrise d’Ouvrage
- La promotion immobilière
- Les ventes de patrimoine
- Le parc tertiaire
- Le syndic
Dans la limite des attributions ci-
avant, Madame Dominique
CHAUVET est investie des pouvoirs
les plus étendus dans le respect des
statuts de la société et des pouvoirs
confiés au Directeur Général par le
Conseil d’administration.
11 L225-51-1 du Code de commerce
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
53
b- Mandats et autres fonctions des mandataires sociaux en 2023
Afin de permettre aux actionnaires de vérifier non seulement la situation des mandataires au regard des cumuls autorisés par la loi, mais aussi leur réelle disponibilité pour la société, il est prévu que la liste de l’ensemble des mandats et fonctions exercés dans toute société, durant l'exercice écoulé, par chacun des mandataires sociaux, soit rendue publique12.
Mandataires sociaux de la
SEMCODA
Mandats et autres fonctions exercés au cours de
l’exercice 2023
Bernard PERRET
Directeur Général
- Membre et Président de l’Association Centre Vallée Bleue
à Montalieu-Vercieu (jusqu’au 25/09/2023), puis liquidateur
de l’Association à compter du 25/09/2023.
- Maire de Viriat (01440)
- Vice-Président du syndicat de traitement d’ordures
ménagères ORGANOM à Viriat (01440)
- Conseiller communautaire de Grand Bourg Agglomération
à Bourg en Bresse
Dominique CHAUVET
Directrice Générale Déléguée Néant
Stéphane SAINT SARDOS
Directeur Général Délégué
- Membre et Trésorier de l’Association Centre Vallée Bleue
à Montalieu-Vercieu (jusqu’au 25/09/2023)
- Représentant permanent de la SEMCODA au sein du GIE
ACG Synergies
c- Conflits d’intérêt, empêchement, condamnation des mandataires sociaux sur l’exercice 2023
- aucun lien familial n’existe entre les mandataires sociaux et les membres du Conseil d’administration ;
- aucun mandataire social n’est concerné par un conflit d’intérêts entre ses devoirs à l’égard de SEMCODA et ses intérêts privés et/ou d’autres devoirs auxquels il serait tenu ;
- aucun mandataire social n’a été empêché par un tribunal d’agir en qualité de membre d’un organe d’administration, de direction ou de surveillance d’un émetteur ou d’intervenir dans la gestion ou la conduite d’affaires au cours des cinq dernières années au moins.
12 L225-37-4 du Code de commerce
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
54
d- Cautions, avals et garanties
Les cautionnements, avals et garanties donnés par des sociétés autres que celles exploitant des établissements bancaires ou financiers doivent être autorisés par le Conseil d’administration13 qui peut donner l’autorisation d’octroyer l’engagement au Directeur Général dans la limite du plafond fixé par le Conseil lui-même et pour une durée plafonnée qui ne peut excéder un an14.
Dans ce contexte, le Conseil d'administration du 30 juin 2022, à l'unanimité des Administrateurs présents et représentés, a autorisé le Directeur Général à consentir des cautionnements, avals et garanties, dans une limite globale de 10 millions d'euros, et ce pour une durée limitée à une année calendaire du 1/07/2022 au 30/06/2023.
Le Conseil d'administration du 29 juin 2023, à l'unanimité des Administrateurs présents et représentés (une abstention), a autorisé le Directeur Général à consentir des cautionnements, avals et garanties, dans une limite globale de 5 millions d'euros, et ce pour une durée limitée à une année calendaire du 30/06/2023 au 29/06/2024.
Autorisation délibération CA du 30/06/2022 - période du 1/01/2023 au 30/06/2023
Date acte de
nantissement
N°
programme
Nom des
programmes
N°
Emprunt
Montant
nanti
Date
avenant
au contrat
de prêt
Compte
de
Placement
Nature du
placement
Date du
placement
23/06/2023 Diverses opérations 447058 600 000,00 23/06/2023
Caisse
d'Epargne
Rhône-
Alpes (*)
CAT 24/03/2023
TOTAL 1er semestre 2023 600 000,00
(*) : le CAT vient en substitution du CAT Nanti de 1 200 000€ ouvert le 27/07/2020 pour 4 ans à 0,25% et clos le 29/09/2023 (mainlevée) ; le CAT mis en place est de 2 ans, au TRAAB de 3,75%.
Autorisation délibération CA du 29/06/2023 - période du 30/06/2023 au 31/12/2023
Date acte de
nantissement
N°
programme
Nom des
programmes
N°
Emprunt
Montant
nanti
Date
avenant
au
contrat
de prêt
Compte
de
Placement
Nature du
placement
Date du
placement
13/12/2023 3931 / 9246 GREZIEU / MORESTEL 455096 / 454019 800 000,00 - Crédit Mutuel (**) CAT 13/12/2023
19/12/2023 7923
BOURG 22
Rue Charles
Robin
230242 186 530,62 - Société Générale CAT 31/01/2024
TOTAL 2° semestre 2023 986 530,62
(**) : le CAT vient en substitution du CAT Nanti de 1 300 000€ à échéance du 30/12/2023, renouvelé pour 800 000 € sur 3 ans au TRAAB de 4,20%.
TOTAL Année 2023 1 586 530,62
13 L225-35 du Code de commerce et dispositions des statuts de la SEMCODA
14 R225-28 du Code de commerce
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
55
Conventions réglementées
Conformément aux dispositions légales15, doivent être considérées comme des conventions réglementées, les opérations passées – directement ou indirectement - entre SEMCODA et les personnes suivantes :
- les membres du Conseil d’administration,
- le Directeur général et les Directeurs généraux délégués,
- les actionnaires disposant d’une fraction des droits de vote supérieure à 10 %, - une société en contrôlant une autre (au sens de l’article L233-3 du Code de commerce).
Une convention identifiée comme étant « réglementée » doit être soumise à une procédure d'autorisation et de contrôle qui se déroule en cinq phases :
1. information du Conseil d'administration ;
2. autorisation préalable de l’opération donnée par le Conseil d'administration ; 3. avis aux Commissaires aux comptes si la société en est dotée ;
4. rapport spécial des Commissaires aux comptes ou du Président du Conseil d'administration ; 5. consultation de l'Assemblée générale ordinaire.
Au cours de l’exercice 2023, la convention réglementée suivante a été soumise à la procédure d’autorisation et de contrôle et autorisée par le Conseil d’administration :
Conventions réglementées identifiées en 2023
Objet du
contrat
Cocontractant
de la
SEMCODA
Convention
réglementée Description
Conseil
d'administration
SEMCODA
Convention de
location
propriétaire /
gestionnaire
de l’immeuble
loué par
l’association
Centre Vallée
bleue à
MONTALIEU-
VERCIEU
L’association
Centre Vallée
Bleue
SEMCODA est
membre
fondateur de
l'Association
Centre Vallée
Bleue, M.
Bernard PERRET
est Président de
l'Association et
M. Stéphane
SAINT SARDOS
en est le trésorier
Pour réaliser la cession des murs libres de toute occupation,
SEMCODA doit résilier par anticipation la convention de
location avec l’association Centre Vallée Bleue avec date
d’effet au 28/07/2023. A titre de dédommagement de l’arrêt
de son activité exclusive, qui entrainera la mise en liquidation
de l’association, une indemnité conventionnelle de 80 000
euros sera versée par SEMCODA à l’association, montant
calculé sur la rentabilité de l’activité hors CFA (UNICEM).
11/05/2023
Lors des exercices précédents, des opérations avaient été soumises à la procédure d’autorisation et de contrôle des conventions réglementées et étaient toujours actives sur l’exercice 2023 :
Conventions réglementées identifiées en 2022
Objet du
contrat
Cocontractant
de la
SEMCODA
Convention
réglementée Description
Conseil
d'administration
SEMCODA
Vente d'un
foyer-hôtel à
Montalieu
Vercieu
(38390)
appartenant à
la SEMCODA
au profit de
l'UNICEM
Union
Nationale des
Industries de
Carrières et
Matériaux de
construction
(UNICEM)
SEMCODA est
membre
fondateur de
l'Association
Centre Vallée
Bleue, M.
Bernard PERRET
est Président de
l'Association et
M. Stéphane
SAINT SARDOS
en est le trésorier
Au début des années 90, SEMCODA a construit un complexe
comprenant un hôtel et foyer d’hébergement jeunes
travailleurs, composé de 94 chambres et locaux communs
(restauration, lieux de vie), un pavillon de fonction et un
bâtiment d’activité (initialement halte-garderie). Ce complexe
accueille pour l’essentiel les stagiaires du CFA de l’Union
Nationale des Industries de Carrières et Matériaux de
construction (UNICEM) et une activité hôtelière
complémentaire. Le foyer-hôtel est loué à l’association Centre
Vallée Bleue qui en assure l’exploitation. L’UNICEM souhaite
acquérir le foyer-hôtel.
15/12/2022
15 L 225-38 du Code de commerce
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
56
Organes de contrôle et de surveillance
a- Commissaire aux Comptes
Les Commissaires aux Comptes (« CAC ») sont des professionnels indépendants intervenant dans les sociétés commerciales et diverses autres entités. Ils ont essentiellement pour mission de contrôler la comptabilité des sociétés et de certifier leurs comptes annuels.
Les sociétés commerciales doivent désigner un CAC lorsqu'elles dépassent, à la clôture de l'exercice social, deux des trois seuils suivants :
- total du bilan : 4 000 000 €
- montant du chiffre d'affaires hors taxe : 8 000 000 €
- nombre moyen de salariés au cours de l'exercice : 50
Ces seuils sont applicables aux sociétés commerciales, quelle que soit leur forme.
Compte tenu du fait que SEMCODA dépasse ces trois seuils, l’Assemblée générale ordinaire des actionnaires du 24 septembre 2020 a désigné, sur proposition du Conseil d’administration, le cabinet EY en qualité de CAC et ce pour six exercices. Il convient de souligner que la désignation d’un CAC suppléant n’est plus obligatoire depuis 2016 dans le cas où le CAC titulaire n’est pas une personne physique ou une société unipersonnelle, et ce conformément aux dispositions de l’article L823-1 du Code de commerce. La Société n’a pas désigné de CAC suppléant en 2020.
Le Commissaire aux Comptes doit, entre autres missions, certifier les comptes de la société et rendre son rapport sur la gestion et la gouvernance de celle-ci. Les différents rapports du cabinet ERNST & YOUNG, CAC de SEMCODA, sont annexés au présent rapport de gestion.
b- Audit et maîtrise des risques
Le service audit et maîtrise des risques a été créé en octobre 2022. Il comprend deux personnes : le responsable du service, ainsi qu’un collaborateur dont les missions sont partagées entre la fonction contrôle interne / audit et la fonction de DPO.
Le rôle du service audit consiste à déployer une approche par les risques et à réaliser ponctuellement des diagnostics des processus en place au sein de l’organisation, afin de s’assurer du respect de la règlementation et des bonnes pratiques. De plus, le service audit et maîtrise des risques joue un rôle important de conseil auprès de toutes les fonctions opérationnelles, dans la sécurisation et l’optimisation des activités, en identifiant des pistes d’amélioration des processus existants et en anticipant les risques.
Les missions du service audit et maîtrise des risques consistent notamment à : - Maintenir la cartographie des risques SEMCODA
- Etablir un plan d’audit à 2 ans basé sur la cartographie des risques - Assurer le suivi de la mise en œuvre des plans d’actions en vue de la remédiation des risques identifiés
- Assurer le bon fonctionnement du Comité d’Audit
Le Comité d’Audit a pour mission principale d’assurer le suivi de la conception de l’information financière, de l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques et de la mission du Commissaire aux Comptes (outre une recommandation sur sa désignation). Pour ce faire, il s’appuie sur les fonctions de l’audit, des risques et du contrôle interne de la Société.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
57
c- Contrôle de gestion
Un service Contrôle de gestion a été créé au sein de la société en avril 2021. Il est composé à ce jour de deux collaborateurs. Ce service contribue :
• à éclairer les prises de décisions, via les analyses, le budget annuel, les reporting d’activités, et le prévisionnel à moyen terme (10 ans),
• à améliorer l’information financière transmise lors de l’arrêté des comptes annuels au Conseil d’administration et aux actionnaires.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 =
|
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NU
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©
À
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a
RE 1
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58
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
59
4. Bilan de l’exercice 2023
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
60
A. Situation de la société durant l'exercice écoulé
La SEMCODA est sous protocole CGLLS depuis juillet 2020, et jusqu’à 2025 inclus. La situation de la société, sur la base des comptes 2018, nécessitait de réaliser un redressement significatif de sa situation financière : fonds propres, endettement, trésorerie, autofinancement net.
Les comptes 2023, présentés au § 5, confirment le redressement de la société de manière rapide et conformément aux prévisions du protocole CGLLS, malgré un contexte économique fortement dégradé par rapport aux prévisions du protocole. Ce contexte actuel détériore l’année 2023, mais le budget 2024 ainsi que le PMT à 10 ans confirment que la SEMCODA redevient un acteur immobilier majeur sur son territoire.
En parallèle de toutes les actions de redressement entreprises, la réalisation de l’augmentation de capital de 79 M€ en avril 2021 dans le cadre de la signature d’un pacte d’actionnaires (CD01, Adestia – groupe CDC Habitat, Action Logement Immobilier) a permis de conforter les équilibres bilantiels et de retrouver la confiance des partenaires de la société.
Il convient de souligner au titre de l’année 2023 :
- Des ventes en bloc réalisées (marge comptable 20,8 M€) pour compenser l’augmentation importante des charges financières, indépendamment du cycle de cessions prévu au protocole CGLLS terminé fin 2021. Ces ventes ont permis également le remboursement anticipé de l’encours DEXIA négocié sans indemnité.
- Une trésorerie nette des concours bancaires courants qui poursuit son amélioration (+69 M€ fin 2023 contre –217 M€ fin 2019).
- La poursuite de la réduction de la dette financière (–95 M€) avec un poids de la dette (annuités) par rapport aux loyers qui augmente en 2023 à 64,9% en raison de la forte hausse des taux d’intérêts, mais qui reste très en deçà du niveau de 2019 (72,4%). L’atteinte du seuil de 55% est toujours l’objectif à moyen terme.
- Le remboursement anticipé de la totalité de la dette DEXIA (34,5 M€), refinancée à hauteur de 80% par les fonds propres dégagés lors des ventes en bloc de l’année, ainsi que le remboursement de 24,3 M€ de Prêts garantis par l’Etat (PGE) sur un total emprunté de 39,5 M€.
- La poursuite de la réduction des pertes ou des risques concernant des opérations immobilières initiées jusqu’en 2018.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
oo, Ecart Estimé 2023 Ecart Budget 2024 Budget 2023 | E stimé 2023 | Budget 2024| Le Budget 2023 vs Estimé 2023
Libellé Réel2022 |validé CA du | validé CA du | validé CA du
(en K€) 1542/2022 | 14/12/2023 | 14/12/2023
(en K€) (en K€) (en K€) montants % montants %
Loyers du patrimoine 202 601 209 987 213452 220 418 3465| +17% 6967 | +33%
Redevance logements en accession 1 162 900 716 516 -184 -20% -200 | -28%
Loyers 203 764 210 887 214168 220 934 3281! +1,6% 6767 | +3,2%
Marge brute sur ventes de stocks (PV - PR) 3 011 2 144 -20 6 182 -2164| -101% 6202 |-30589%
Rémunération interne accession 183 909 466 1147 -443 49% 680 | +146%
Production immobilisée locative 1 335 1 504 1460 2458 -44 -3% 998 | +68%
Rémunérations et bonis sur concessions 287 152 164 241 12 +8% 77| 447%
Prestations de services & honoraires 2 196 2 388 2416 2316 28 +1% -100 4%
Subventions d'exploitation 453 6 395 2 389 | +6485% -393 | -99%
Produits divers d'exploitation 1 039 628 447 187 -182 -29% -260 | -58%
Autres produits 8 502 7731 5 328 12532 -2 403 | -31% 7204 | +135%
Produits financiers 749 1013 1780 1746 766 | +76% -34| 2%
Total Produits 213 015 219 630 221275 235 213 1645| +#0,7% 13937 | +6,3%
Achats de consommables -1 408 -995 -910 -960 84 8% -50 | +5%
Entretien cour ant -11 785 -11 745 -12499 -13 322 -754 | 46,4% -823 | +66%
Gros entretien (y compris dot nette à la PGE) -281 -5 168 4567 7 322 601 -12% 11889 | -260%
Loyers des baux à long terme 420 477 458 481 19 4% -23| +5%
Charges de copropriété -2 898 -3 247 -3376 -3 362 -129 +4% 14 0%
Assurances -1 410 -1570 -1 800 -1 900 -230 | +15% -100 | +#6%
Honoraires de syndic -1 602 -1 716 -1789 -1 808 -73 +4% 191 41%
Taxes foncières -11 784 -13 619 -13257 -14319 362 -3% -1062| +8%
Cotisation CGLLS -6 961 -7 615 -7 080 -7772 535 7% -692 | +10%
Coût des impayés (créances irrécouvrables + dot.nette pour ' . créances douteuses + honoraires de recouvrement) 2448 2937 2263 2890 674 23% 627 | +28%
Pertes sur projets accession abandonnés -955 0 -222 461 -222 | +100% -239 | +107%
Pertes sur projets locatif abandonnés -1 426 -125 -325 -1588 -201 | +161% -1263 | +388%
Résultat s/charges récupérables -1 798 -1 695 -1 500 -1400 195 -12% 100 7%
Charges financières (stock + immo + frais d'émission d'emprunts) -46 901 -69 212 -71 064 -78 666 -1 852 +3% -7603| +11%
Amortissement du patrimoine -98 960 -100 671 -99 549 -100 438 1 122 1% -889 | +1%
Reprise Sub. d'investissement 4 754 4 560 4640 4 604 80 +2% -36 1%
Reprise Sub. d'investissement suite vtes de patr. 443 2570 2615 150 45 +2% -2465 | -94%
Frais de propriété| -185 840 -213 661 -213 405 -217 292 257 | -01% -3887 | +18%
Achats et stocks -796 -854 -843 -825 11 1% 18 -2%
Frais de personnel (y compris impôts et transferts de charges) -29 441 -31 446 -31 389 -32 944 57| 02% 1555] +50%
Autres impôts -525 -606 -592 -627 14 2% -35 | +6%
Frais informatiques et téléphonie -2 343 -3 035 -2411 -3497 623| -205% -1085 | 450%
Commissions et honoraires divers -1 506 -1 584 -1569 -1605 14 1% -36 | +2%
Frais de communication, publicité et marketing -986 -1 479 -1489 -1532 -10 +1% 43 | +3%
Autres charges externes -3 121 -3 125 -3 008 -2 992 117 4% 161 -1%
Charges financières (Agios et commissions lignes Court Terme) -993 -1 487 -2 283 -1571 -797 | +54% 712| -31%
Amortissements de structure -1 536 -1 503 -1475 -1564 28 2% -89 | +6%
Dotation nette d'exploitation 1 106 60 710 -150 650 | +1088% -860 | -121%
Charges diverses d'exploitation -327 -50 -110 -84 -60 | +119% 26| -23%
Frais de fonctionnement 40 468 45 108 44 460 47 390 648| -14% -2931 | +66%
Total CHARGES -226 308 -258 769 -257 864 -264 682 905 | -0,3% 6818 | +2,6%
Résultat courant -13 293 -39 138 -36 589 -29 469 2 550 1% 7119! 19%
61
B. Evolution prévisible de la société
Budget 2024 approuvé lors du Conseil d’Administration du 14 décembre 2023 :
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €) , Ecart Estimé 2023 Ecart Budget 2024
Budget 2023 | E stimé 2023 | Budget 2024 vs Budget 2023 vs Estimé 2023
Libellé Réel2022 |validé CA du | validé CA du | validé CA du
(en K€) 1542/2022 | 14/12/2023 | 14/12/2023
(en K€) (en K€) (en K£) montants % montants %
Marges sur Ventes de logements diffus 19 565 17 000 14 000 14400 -3 000 -18% 400 | +3%
Marges sur Ventes autres locaux /terrains -6 556 -2 -1389 -1000 -1 387 | +92370% 389 | -28%
Marge sur Cessions de Valeurs Mobilières de Placement 52 0 0 0 0 +0% 0! +0%
VNC des immobilisations remplacées -1171 -2 500 -2500 -2500 0 +0% 0| +0%
Produits exceptionnels 2 514 753 482 502 -271 -36% 20] #1%
Charges exceptionnelles -2 407 -1 050 -1 936 -1476 -886 | +84% 460 | -24%
Dotation nette exceptionnelle 10 333 3 981 4 090 3 788 109 +3% -302 | -7%
Charges et produits exceptionnels 22 330 18 183 12747 13713 -5435 | -30% 966 | +8%
Impôt sur les sociétés 0 0 0 0 0 +0% 0| +0%
Intéressement 0 0 0 -1300 0 +0% -1300 | +100%
Résultat net {hors ventes en bloc et Subvention CGLLS) 9037 -20 956 -23 842 -17 056 -2 886 | +14% 6786| -28%
Marges sur Ventes en bloc 0 18 822 21100 1300 2278| +12% -19 800 | -94%
Subvention CGLLS Protocole PMT 2 250 2 250 2250 2250 0 40% 0! +0%
Résultat net comptable 11 287 116 492 -13 506 -608 | -523% -13 014 | +2648%
Capacité d'autofinancement 81 118 60 701 59337 58471 -1 364 2% -866 | -1%
Amortis sement capital des emprunts -80 034 -67 221 -67 901 -51 798 -680 41% 16104 | -24%
Autofinancement net 1 084 -6 520 8 565 6673 -2045| +31% 15238 | -178%
Autofinancement net en % des produits 0,51% 297% -3,87% 2,84% 0,90% 6,71%
62
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
63
C. Evènements importants de la société durant l'exercice écoulé
1 / Suivi du protocole CGLLS
Afin de contribuer au redressement financier de la Société, un protocole de rétablissement de l’équilibre de la SEMCODA a été signé le 22 juillet 2020 par la CGLLS (Caisse de Garantie du Logement Locatif Social), l’Etat, les 3 actionnaires du pacte d’actionnaires et la Société. Ce protocole reprend tous les engagements des signataires, y compris ceux de la Société, afin de redresser le potentiel financier et l’autofinancement net sur la période 2019-2025. Dans ce cadre, la CGLLS s’engage à verser une subvention de 15 000 k€ étalée jusqu’en 2025, sous condition du respect des engagements des parties.
Un 1er versement de 6 000 k€ a eu lieu le 31 mai 2021 comme prévu suite à la réalisation de l’augmentation de capital.
Le deuxième versement, de 2 250 k€, concernant l’exercice 2022, et conditionné à des d’objectifs fixés dans le protocole de redressement, a été validé par la CGLLS. Le versement des fonds a eu lieu le 31 mars 2023.
Le troisième versement de 2 250 k€ au titre de 2023, lui aussi conditionné par le respect des objectifs, a été versé le 27/12/2023.
2/ Hausse du taux du Livret A :
Le taux du Livret A, à son plus bas niveau en janvier 2022 (0,5%), est passé successivement à 1% au 01/02/2022, 2% au 01/08/2022 puis 3% au 01/02/2023. L’impact de ces hausses a eu son plein effet sur l’exercice 2023, les variations impactant le tableau d’amortissement à compter de la prochaine échéance annuelle ou trimestrielle. La dette adossée au taux du Livret A atteint 1 617 M€, soit 68,2% de la dette totale. En outre les taux courts, notamment l’Euribor 3 mois, sont passés de négatifs en juillet 2022 à presque 4,00% en novembre 2023.
Ces hausses successives représentent une charge d’intérêt supplémentaire de 23,5 M€ qui dégradent le résultat comptable 2023. L’autofinancement net, quant à lui, est impacté à hauteur de 11,5 M€ grâce à la double révisabilité limitée sur les prêts CDC, système de couverture nationale des encours de dettes indexés sur le taux du Livret A qui lisse progressivement l’impact de la hausse des taux.
3/ Ventes en bloc :
Pour permettre à l’entreprise de faire face au fort impact de la hausse du taux du Livret A, plusieurs ventes en blocs de logements locatifs ont été arbitrées sur l’exercice. Sur le dernier trimestre 2023, ce sont ainsi 175 logements qui ont été vendus dégageant une marge brute totale de 20 816 K€. Ces ventes en bloc ont également permis, via le cash dégagé, de poursuivre le désendettement de la société en remboursant par anticipation et sans indemnité la totalité de l’encours de dettes DEXIA.
4/ Consolidation de la trésorerie nette
La trésorerie nette des concours bancaires courants poursuit son amélioration (68,7 M€ fin 2023), malgré le remboursement en 2023 de 24,3 M€ de Prêts garantis par l’Etat (PGE) : • + 68 687 k€ en 2023
• + 63 014 k€ en 2022
• + 536 k€ en 2021
• – 127 455 k€ en 2020
• – 217 681 k€ en 2019
5/ Changements de méthode comptable
La société a appliqué l’arrêté du 08/12/2023 dont l’objet principal est de présenter les documents annuels et états financiers qui doivent être transmis électroniquement au ministère chargé du Logement et dont le format est donné en annexe de l’arrêté. Les états financiers de la plaquette comptable des comptes annuels adoptent ce nouveau format dont la mise en application constitue un changement de méthode comptable. Ce dernier, résultant d’un changement de règlementation qui s’impose, n’a pas à être justifié.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
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D. Evènements importants de la société, survenus entre la date de clôture et la date d'établissement du rapport de gestion
Le niveau du taux du Livret A stabilisé à 3,00 % a été confirmé durant toute l’année 2024, ce qui impactera les comptes 2024 de la société. Cette stabilité du taux était intégrée dans le budget 2024 (cf. § B).
E. Activités en matière de recherche et développement
Au cours de l’exercice 2023, et dans la continuité des exercices précédents, la SEMCODA n’a pas d’activité en matière de recherche et développement.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
65
F. Description des principaux risques et incertitudes auxquels la société est confrontée
L’année 2023 est marquée par un contexte économique difficile impactant l’ensemble des secteurs d’activité et plus particulièrement le secteur du logement, avec une dette très importante indexée sur le taux du Livret A et une activité de ventes de logements en diffus.
Dans la continuité de 2022, l’inflation s’est maintenue à un niveau élevé, avec des répercussions significatives sur les coûts énergétiques et les coûts de construction.
Le taux du livret A a poursuivi son évolution à la hausse pour s’établir à 3% depuis le 1er février 2023. Cette hausse inédite, qui a fait multiplier par 6 ce taux sur une période de 13 mois, affecte le coût de la dette SEMCODA. Bien qu’un mécanisme de couverture des prêts CDC existe pour limiter les impacts trésorerie et autofinancement net, via les clauses de révisabilité, cette couverture ne jouera son plein effet qu’en 2024. La hausse significative des charges financières, bien que budgétée, altère fortement le compte de résultat 2023. Il apparait indispensable de poursuivre le désendettement de la société, à l’instar du remboursement anticipé de l’encours DEXIA en 2023, refinancé à 80% par les fonds propres dégagés lors des cessions en bloc.
Par ailleurs, SEMCODA continue sa progression vers la mise en place d’une politique de gestion des risques de l’entreprise. Cette approche par les risques s’est traduite en 2023, par la finalisation des travaux d’élaboration de la cartographie des risques par le service audit et maîtrise des risques. L’ensemble des travaux de cartographie incluant l’approche, la méthodologie ainsi que les résultats ont été présentés et validés lors du Comité d’audit du 23/03/2023.
Sur la base de ces travaux, un plan de charge à deux ans, également validé par le Comité d’audit, a été élaboré par le service audit et maîtrise des risques.
Depuis cette date, le service audit et maîtrise des risques s’attache à la remédiation et au suivi des risques de priorité 1 identifiés lors de la cartographie.
Sur l’année 2023, la priorité a été donnée au traitement des risques suivants :
Type de
risques net Risques Plans d'actions
Gouvernance Gestion des risques Diffusion de la culture du contrôle interne et mise en œuvre de la politique de gestion des risques
Pilotage de
la
performance
Pilotage de la
performance
Renforcement et élargissement de la fonction du Comité
d'engagement (Ambitions 2025)
Juridique
Dispositif
anticorruption
Sapin II
Mise en conformité avec les préconisations de la loi Sapin II -
mise en place des recommandations détaillées dans l'état des
lieux réalisé en Décembre 2022
RGPD Mise en conformité avec les préconisations RGPD
Process /
Juridique
Risque marchés /
achats
- Réorganisation des activités marchés / achats au sein de
Semcoda
- Projet de création d'un service marchés
- Revue complète et mise en place des processus de contrôle
interne relatifs à la passation, à l'exécution et au suivi des
marchés / achats
Ressources
Humaines
Fonction de
manager Etablissement d'un référentiel managérial (Ambitions 2025)
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001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
% Clos / Traité, à % En cours de % Programmé au
Type de risques nets Total risques cloturer traitement plan d'audit ot css
Assurance 3% 67% 33%
Financier 17% 5% 26% 21% 47%
Gouvernance 4% 75% 25%
Image 1% 100%
Juridique / règlementaire 18% 20% 35% 25% 20%
Pilotage de là performance 8% 78% 11% 11%
Process 21% 9% 61% 17% 13%
RH 6% 14% 71% 14%
Sécurité des données & des informations 10% 45% 18% 36%
Sécurité des personnes et des biens 8% 22% 33% 44%
Stratégique 3% 33% 33% 33%
Total 100% 17% 41% 24% 17%
66
Type de
risques net Risques Plans d'actions
Sécurité des
personnes et
des biens
Formations
obligatoires de
sécurité
Mise en place et diffusion d'un process assurant la dispense
des formations obligatoires de sécurité à l'ensemble des
collaborateurs concernés
Equipements de
Protection
Individuelle
Mise en place et diffusion d'une procédure assurant
l'encadrement du suivi des équipements de Protection
Individuelle
Sécurité des
données et
des
informations
Confidentialité
des informations
et gestion des
espaces de travail
Mise en place et diffusion d'une politique de gestion des
espaces de travail assurant la sécurité et la confidentialité des
informations
Risques
informatiques et
cybersécurité
Externalisation des systèmes d’information
Le tableau ci-dessous fait état du statut du traitement des risques de priorité 1, au 21/03/2024 :
Le plan d’audit a été révisé pour la période 2024-2025, en fonction de ces évolutions.
La cartographie des risques constitue un outil dynamique de la gestion des risques de l’entreprise. A ce titre, elle fera l’objet d’une actualisation régulière, afin de tenir compte des évolutions organisationnelles et règlementaires, ainsi que des nouvelles pratiques et menaces.
.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
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G. Information sur les contrôles éventuels dont la société fait l'objet
Au cours de l’exercice 2023, la société n’a fait l’objet d’aucun nouveau contrôle de la part de l’ANCOLS (Agence Nationale de Contrôle du Logement Social)16, de la CRC (Chambre Régionale des Comptes)17 ou de l’IGA (Inspection Générale de l’Administration)18.
De même, aucun contrôle fiscal ou URSSAF n’est en cours.
16 L342-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
17 L211-4 et L211-8 du Code des juridictions financières, L1524-2 du Code général des collectivités territoriales
18 31-2 de l’ordonnance n°58-896
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
68
H. Etat des relations entre la société et les collectivités actionnaires sur l’exercice écoulé
Contrats signés avec les actionnaires (notion de groupe) du
01/01/2023 au 31/12/2023
Actionnaires Montant
CDC Banque des Territoires 74 340 000,00
CAISSE D'EPARGNE Rhône-Alpes 14 850 000,00
ACTION LOGEMENT SERVICES 2 753 396,59
ARKEA 2 428 800,00
TOTAL 94 372 196,59 €
Subventions accordées par les actionnaires du 01/01/2023 au 31/12/2023
Actionnaires Montant Nombre de logements
CD AIN 1 333 500,00 439
CA3B 243 000,00 120
TOTAL 1 576 500,00 € 559
Garanties accordées par les actionnaires du 01/01/2023 au 31/12/2023
Actionnaires Montant
Nbre Commission
Permanente/
Conseil Municipal
CD Ain 331 310,00 1
OYONNAX 9 109 360,87 1
CA3B 2 007 911,00 1
CAPI 1 368 132,55 2
LES AVENIERES-VEYRINS-THUELLIN 639 685,00 2
TIGNIEU JAMEYZIEU 408 415,00 2
TOTAL 13 864 814,42 €
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
69
Opérations effectuées en Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) par la SEMCODA :
Commune actionnaire Objet de l’opération Commentaire
CHATILLON SUR
CHALARONNE Construction d’une gendarmerie Opération en garantie de parfait
achèvement
CREMIEU Maison de santé Opération en études
CULOZ Centre ville Opération en études
IZERNORE 8 logements et commerces
Les travaux ont déparré le 28 août
2022, pour une réception
prévisionnelle au 28 février 2024
IZERNORE Centre équestre Opération en stand-by
LELEX Extension et réhabilitation du refuge de la Loge Opération en études
MAILLAT Aménagement d'une micro crèche Opération soldée le 19 juillet 2023
MONTMERLE SUR SAÔNE Reconstruction d’une école élémentaire Les travaux ont démarré le 17 octobre
2022, pour une réception
prévisionnelle en mai 2024
PONT D’AIN Groupe scolaire Opération en études
ST PAUL DE VARAX Construction d’une salle multifonctions L’opération est en cours de solde
ST TRIVIER SUR
MOIGNANS Ecole Opération en études
VILLEURBANNE
Groupe scolaire Renan Sud Les travaux ont démarré le 3 juin 2021
Groupe scolaire Croix Luizet Opération en études (une partie des travaux préparatoires ont été réalisés)
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 70
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
71
5. Eléments comptables et financiers de
l’exercice 2023
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 72
Analyse de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière
L’année 2023 est caractérisée par un environnement économique défavorable pour SEMCODA, à l’instar de ce qu’a connu la majorité des entreprises tous secteurs d’activité confondus. Le secteur du logement social est plus particulièrement touché, avec une dette très importante indexée sur le taux du Livret A et une activité de ventes de logements en diffus. L’inflation s’est maintenue à un niveau élevé, avec des répercussions significatives sur les coûts énergétiques et les coûts de construction.
La poursuite de la hausse du taux du Livret A, à 3% depuis le 1er février 2023, a fait multiplier par 6 ce taux sur une période de 13 mois. Cette hausse inédite affecte la dette SEMCODA : un mécanisme de couverture des prêts CDC existe pour limiter les impacts trésorerie et autofinancement net, via les clauses de révisabilité, mais cette couverture ne jouera son plein effet qu’en 2024. La forte hausse des charges financières était certes budgétée mais elle altère fortement le compte de résultat 2023. La poursuite du désendettement de la société est indispensable, à l’instar du remboursement anticipé de l’encours DEXIA en 2023 refinancé à 80% par les fonds propres dégagés lors des cessions en bloc.
Face à ces difficultés, SEMCODA a dégradé son résultat net (hors ventes en bloc et subvention CGLLS) et son autofinancement net par rapport à 2022, après 3 années de nette amélioration de la situation financière de la société.
Au global, le résultat net reste positif en 2023 (1 254 k€, soit légèrement au-dessus du budget) et l’autofinancement net redevient négatif à -7 158 k€, soit légèrement en-dessous du budget, ce qui était identifié dans l’estimé présenté en décembre 2023. Pour mémoire, l’autofinancement net affichait – 25 678 k€ en 2019 avant la dégradation de l’environnement économique.
Il convient de souligner au titre de l’année 2023 :
- Des ventes en bloc réalisées (marge comptable 20,8 M€) pour compenser l’augmentation importante des charges financières, indépendamment du cycle de cessions prévu au protocole CGLLS terminé fin 2021. Ces ventes ont permis également le remboursement anticipé de l’encours DEXIA négocié sans indemnité.
- Une trésorerie nette des concours bancaires courants qui poursuit son amélioration (+69 M€ fin 2023 contre –217 M€ fin 2019).
- La poursuite de la réduction de la dette financière (–95 M€) avec un poids de la dette (annuités) par rapport aux loyers qui augmente en 2023 à 64,9% en raison de la forte hausse des taux d’intérêts, mais qui reste très en deçà du niveau de 2019 (72,4%).
- Le remboursement anticipé de la totalité de la dette DEXIA (34,5 M€), ainsi que le remboursement de 24,3 M€ de Prêts garantis par l’Etat (PGE) sur un total de 39,5 M€. - La poursuite de la réduction des pertes ou des risques concernant des opérations immobilières initiées jusqu’en 2018.
Pour information, le budget 2024 affiche un résultat net déficitaire de 13 506 k€, sans nouvelle vente en bloc, et un autofinancement net qui redevient positif à 6 473 k€.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
Variation
ACTIF (en k€) 2020 2021 2022 2023 Re 2022
h Montants
Immobilisations Incorporelles 83 292 17 376 72 821 67 290 -8% -5 531
Immobilisations Corporelles 3 193 299 3 054 744 2 972 077 2 895 470 -3% -76 607
Immobilisations Financières 18 180 11 561 9 443 8 650 -8% -792
Total Actif Immobilisé 3 294 771 3 143 681 3 054 341 2 971 410 -3% -82 931
Stocks et en-cours 237 068 127 835 105 757 102 020 -4% -3 737
Avances et Acomptes Versés - - - -
Clients et Comptes rattachés 27 476 32 397 30 502 41 854 37% 11 352
Autres Créances 251 578 228 887 251 575 269 624 T% 18 049
Trésorerie et Divers 107 933 98 299 102 906 78777 -23% -24 130
Charges Constatées d'Avance 1 450 1 780 3 267 2 609 -20% -658
Total Actif Circulant 625 505 489 198 494 008 494 884 0% 877
Compte de Régularisation - 2 101 2 834 2 979 5% 146
Total du Bilan 3 920 276 3 634 980 3 551 182 3 469 274 2% -81 908
73
Bilan 2023
a- Actif du bilan
Le total du bilan atteint 3 469 M€ contre 3 551 M€ en 2022, en diminution de 82 M€ (–2%). L’actif du bilan est composé à hauteur de 85% des immobilisations, le solde correspondant à l’actif circulant qui évolue peu depuis la diminution des stocks et en-cours en 2021.
i. Immobilisations Incorporelles
Les immobilisations nettes incorporelles sont en diminution de 5 531 k€ : l’amortissement annuel des programmes n’a pas été compensé par des mises en service de logements sous forme de bail (emphytéotique ou à construction) ou d’usufruit en 2023.
ii. Immobilisations Corporelles
Les immobilisations nettes corporelles (patrimoine locatif et immobilisations de structure) diminuent de 76 607 k€ principalement en raison de la baisse des constructions nettes des amortissements (-71 446 k€) : les nouveaux investissements ne compensent pas l’amortissement du patrimoine et les cessions d’actifs. La valeur nette des immobilisations en cours a tendance à se stabiliser, pour se situer à 120 284 k€ fin 2023 contre 126 187 k€ fin 2022, alors qu’elle était 3 fois plus élevée en 2020.
La vente de 175 logements en bloc et 131 en diffus viennent diminuer le poste des immobilisations corporelles. En outre, la vente de quelques programmes significatifs (Ehpad de Valserhône, Centre Vallée Bleue de Montalieu-Vercieu, etc.) contribue aussi à la diminution du montant des immobilisations corporelles nettes.
Le nombre de logements achevés sur l’exercice s’élève à 221 :
- 205 en production propre (dont 82 qui concernent l’Ehpad de Valserhône, revendus en 2023)
- 16 en AEFA
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 L
JS
WU?
Variation
2021 2022 2023 Réel 2023 vs Réel 2022
Brut Prov. Net Brut Prov. Net Brut Prov. Net |Montant %
Terrains
RF 3 784 486| 329%] 6119] 1058] 5061| 5759] 1058] 4701 -360 | -7%
Opérations en-cours
Accession libre 38 235] 3199] 35036] 46262] 3069| 43193] 45 130] 3198] 41932] -1261| -3%
PSLA 19 605| 5099! 14 506] 21483] 5435] 16047| 14562] 1332] 13230] -2817 | -18%
lots libres (Prailia) 5 230 31], 5200] 6330 341 629%6| 7321 36| 7 285 989 | +16%
Total en-cours| 63070] 8329] 54741] 74075] 8538] 65536| 67 013] 4565] 62 447] -3089 |. -5%
Produits Finis
Accession libre 12725] 2585] 10140] 7631] 2630] 5001 8581] 1478] 7103] 2102| +42%
PSLA 44 759| 1171] 43588] 19028 232| 18796| 18808] 2013] 16 795} -2001| -11%
lots libres (Prailia) 6 762 752] 6010] 4278 205| 4073] 3914 137| 3777 -29%6| -7%
Total produits finis! 64 245] 4507] 59738] 30936] 3067] 27 869] 31 303] 3628] 27 675 -195| -1%
Concessions 10 059 10 059| 7 290 7290] 7197 7 197 931 -1%
Total Stocks et Encours | 141 159] 13 322] 127 836] 118 420| 12 663] 105 757| 111 272] 9 251| 102 020| -3736| -4%
74
Le rachat d’un logement (acquisition sans travaux), ainsi que la remontée en immobilisations de 18 logements ex-PSLA (dont 3 ont été revendus sur l’exercice) complètent les mouvements additionnels.
iii. Immobilisations Financières
Le montant des immobilisations financières baisse de 792 k€, suite à la réduction de 1 100 k€ du placement Crédit Mutuel en nantissement de prêts, contrebalancé par des dépôts pour de nouveaux contrats de copropriétés (+350 k€).
Les immobilisations financières sont constituées principalement de nantissements auprès de la Caisse d’Epargne et du Crédit Mutuel (3 139 k€), de prêts auprès d’Action Logement Services dans le cadre de la PEEC (1 210 k€), de divers titres (500 k€) et de dépôts et cautionnements (3 405 k€).
iv. Stocks et en-cours
Les stocks et en-cours (102 020 k€), après une diminution sensible en 2021, ont tendance à se stabiliser (–4% par rapport à 2022), en intégrant la vente de 53 logements PSLA et 2 logements en accession libre. Les opérations engagées avant 2023 ont été livrées pour partie cette année et s’étaleront jusqu’en 2025.
Les stocks de produits achevés (27 675 k€) sont stables. La diminution sensible depuis 2020 (96 206 k€ fin 2020) traduit une réduction des risques d’invendus et donc de pertes ou de dépréciation.
La valeur brute du stock achevé d’accession libre (12 725 k€ à fin 2021), qui avait diminué à 7 631 k€ à fin 2022, repart à la hausse en 2023 (+950 k€). Ce stock représente 7 logements, 26 garages et 2 274 m² de surfaces commerciales. La dépréciation 2023 de 561 k€ (dont 215 k€ pour un programme à Lons le Saunier) correspond à la différence entre le prix de revient et le prix de vente des lots restants. Nettes des reprises, les provisions diminuent en 2023.
Sur l’activité PSLA, le stock de produits achevés en valeur brute, valorisé à 19 028 k€ en 2022, passe à 18 808 k€ et représente 128 logements et 127 garages. Après neutralisation des contrats de location-accession en cours et logements en réservation, le nombre de logements
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001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
Variation
2020 2021 2022 2023 2023 vs 2022
Montant %
Personnel et organismes sociaux 1 1 22 0 -22| -100%
Etat et collectivités 29 472 28 449 25 382 22 719 -2 663 -10%
Fournisseurs débiteurs 808 1 896 1 190 1 337 147 +12%
Opérations pour compte 217 237 194 825 221 097 241 649 20 552 +9%
Autres comptes débiteurs 4 060 3 716 3 884 3 920 36 +1%
251 578 228 887 251 575 269 624 18 049 +7%
75
disponibles à la commercialisation est de 2 logements. En 2023, 18 logements PSLA ont été remontés des stocks en immobilisations.
v. Clients et Comptes rattachés
Les créances clients et comptes rattachés (41 854 k€) concernent pour 22 692 k€ les créances des clients locataires dont 85% représentent l’échéance de décembre exigible en janvier 2024.
Le montant brut des clients douteux (19 868 k€) est composé pour 12 461 k€ de créances sur des locataires partis provisionnées à 100%. Après dépréciations (16 977 k€), le montant net se situe à 2 892 k€ (contre 1 605 k€ fin 2022).
Le poste des clients acquéreurs est en forte augmentation (+10 M€) en raison, d’une part, d’une vente en bloc réalisée sur la fin de l’exercice (Faverges 3 923 k€) dont le règlement est arrivé début janvier 2024, et d’autre part, des VEFA actées sur l’exercice (+6 334 k€).
Les créances clients mandats, si on tient compte des factures à établir, sont un peu supérieures à celles de 2022.
vi. Autres Créances
Ce poste regroupe les créances suivantes :
L’augmentation de ce poste de +7% entre 2022 et 2023 est due aux dépenses sur opérations pour le compte de collectivités, dont le montant atteint 241 649 k€ (+20 552 k€ par rapport à 2022). Ce montant est à rapprocher des dettes sur mandats au passif qui passent de 225 569 k€ fin 2022 à 244 335 k€ sur l’exercice (soit +18 765 k€).
Les montants des créances sur l’Etat et collectivités, notamment les subventions notifiées à encaisser et les créances TVA, diminuent en corrélation avec l’activité.
vii. Trésorerie et Divers
La trésorerie disponible à l’actif diminue de 24 130 k€ (78 777 k€ contre 102 906 k€ en 2022). Toutefois, ce montant doit être rapproché des lignes court terme au passif (concours bancaires courants) qui ont baissé drastiquement.
Les financements court terme au passif sont en effet très inférieurs aux années précédentes : 10 090 k€ contre 39 892 k€ en 2022 et 97 763 k€ en 2021. Ils avaient même atteint 327 085 k€ fin 2019.
L’amélioration de la trésorerie nette des concours bancaires se confirme : • + 68 687 k€ en 2023
• + 63 014 k€ en 2022
• + 536 k€ en 2021
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €) L
Evolution de la Trésorerie Nette (en K€)
100 000 63014 68 687
50 000
536
-50 000
-100 000
-127 455
-150 000
-200 000
-217 681
-250 000
2019 2020 2021 2022 2023
76
• – 127 455 k€ en 2020
• – 217 681 k€ en 2019
Revenue à l’équilibre fin 2021, grâce notamment aux cessions d’actifs et à l’augmentation de capital réalisée, elle atteint un niveau sécurisant fin 2023 dont l’objectif dorénavant est l’optimisation des flux en termes d’impacts charges et produits.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
Variation
Réel 2023
PASSIF (en k£) 2020 2021 2022 2023 vs Réel 2022
V2 Montants
Capital social 46 256 81 040 81 040 81 040
Primes d'émission 22 131 66 402 66 402 66 402
Réserves légales 4 626 4 626 8 104 8 104
Réserves réglementées 5 5 5 5
Autres réserves 295 608 336 160 350 510 350 510
Report à nouveau 11 620 21 620 32 896 52% 11 276
Résultat de l'exercice 50 551 27 829 11 276 1 254 -89% -10 022
Situation nette 419 177 527 681 538 957 540 211 0% 1 254
Subventions d'investissement 138 861 133 437 132 040 127 438 -3% -4 602
Total Capitaux Propres 558 038 661 118 670 997 667 649 -0% -3 348
Provisions pour risques 9 072 7 943 4 052 2 903 -28% -1 148
Provisions pour gros entretien 24 364 24 287 21 438 23 071 8% 1 633
Provisions pour charges 5 870 5 451 4 817 4 220 12% -597
Total Provisions pour risques et charges 39 306 37 681 30 307 30 194 -0% -113
Emprunts et Dettes sur établissements de crédit 2 927 315 2615 473 2 523 969 2 411 056 -4% -112 913
Emprunts et Dettes financières diverses 16 747 16 438 16 755 16 764 0% 9
Avances et Acomptes reçus sur commandes en cours 746 891 535 534 -0% -1
Dettes Fournisseurs et Comptes rattachés 33 355 21 021 20 224 23 255 15% 3 031
Dettes Fiscales et Sociales 46 709 33 571 18 665 18 277 -2% -388
Dettes sur Immobilisations et Comptes rattachés 36 298 24 231 20 130 20 810 3% 679
Autres dettes 228 376 203 477 228 640 247 429 8% 18 789
Comptes de Régularisation 33 386 21 078 20 958 33 305 59% 12347
Total Dettes 3 322 932 | 2936 180 | 2849877 | 2771 430 -3% -78 448
Total du Bilan 3 920 276 | 3634980 | 3551182 | 3 469 274 -2% -81 908
77
b- Passif du bilan
i. Situation nette
La situation nette de la SEMCODA est améliorée en 2023 par le résultat net de l’exercice (+1 254 k€) : elle se situe à 540 211 k€ fin 2023.
En intégrant les subventions d‘investissement nettes des transferts au compte de résultat, les capitaux propres de l’entreprise s’élèvent fin 2023 à 667 649 k€, représentant 27,7% des dettes bancaires. Ce ratio s’améliore encore cette année, les capitaux propres représentaient 26,6% des dettes bancaires en 2022, 25,3% en 2021 (et 16,8% en 2019).
ii. Provisions pour risques et charges
- Provisions pour risques
Les provisions pour risques (2 903 k€ contre 4 052 k€ en 2022) sont en diminution depuis 2020. Elles sont composées des provisions liées :
o au personnel pour 1 539 k€ (médailles du travail, primes anniversaires, indemnités de fin de carrières, litiges)
o aux litiges et contentieux juridiques liés aux opérations de construction, réduits à 389 k€, suite à une reprise de provision après obtention d’un accord entre LIMOGES REVILLON et SEMCODA (–400 k€)
o aux risques sur les opérations de la ZAC de Trévoux (275 k€) et St Genis Pouilly pour 660 k€.
Une provision de 1 500 k€ pour pertes à terminaison a été reprise en 2023 (Mont de Lans - MSA).
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
montants en k€ 2019 2020 2021 2022 2023
[Dettes bancaires 3 054 061 | 2 930 1741 2617 944] 2 526 323 | 2 413 230
Capitaux Propres 512 461 558 038 661 118 670 997 667 649
Dettes bancaires / Capitaux 5.96 5,25 3,96 3,77 3.61
Propres
Total Produits 214 821 212 597 212 331 213 004 220 547
Dettes bancaires / Total des 14,2 13.8 12,3 11,9 10,9
Produits
EL Dee RTE 3 313 967 | 3 276 591 | 3132 120 | 3 044 898 | 2 962 760 incorporelles et corporelles Dettes bancaires / Actifs nets - 0,92 0,89 0.84 0,83 0.81 Immo. Incorp. et corp. nettes
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- Provision pour gros entretien
La provision (23 071 k€) est en hausse de 1 633 k€ par rapport à 2022, en raison notamment de dotations complémentaires pour de la planification de travaux de peinture intérieurs et extérieurs (N+5 à N+8).
- Provisions pour charges
Les provisions pour charges (4 220 k€) diminuent légèrement (–597 k€) et sont constituées principalement de la provision au titre des opérations ANRU. Globalement ces opérations concernent un total de 223 logements situés sur les communes de Rillieux-la-Pape, Ambérieu-en-Bugey, Oyonnax et Bellignat.
Les provisions nécessaires à la réalisation de ces opérations ont été ajustées en fonction des coûts comptabilisés pour ces opérations, et de la finalisation des opérations à Rillieux Alagnier et Bottet (–517 k€) mais aussi à Ambérieu (–120 k€).
Une dotation de 100 k€ a été comptabilisée pour la démolition du foyer de Geilles à Oyonnax (projet de renaturation).
iii. Dettes
La SEMCODA était une société trop endettée en 2019. Un travail de fond a été mené pour réaménager l’encours de dettes (684 M€ d’encours réaménagés), optimiser les nouveaux emprunts, et réduire le montant global de la dette en valeur absolue mais aussi relative. Le poids de la dette (annuités) est déjà suivi en % des loyers (cf. compte de résultat), et nous présentons ci-après d’autres ratios pour mesurer l’évolution de la dette financière.
Les différentes actions de redressement de la société (augmentation de capital en 2021, ventes en bloc de 2019 à 2021, sécurisation de la trésorerie, obtention des financements LT, remboursements anticipés, actions sur l’exploitation, etc.) ont permis de réduire le poids de la dette bancaire entre 2019 et 2023, quel que soit le ratio analysé.
Toutefois la dette de la société demeure élevée et les actions de désendettement doivent se poursuivre.
- Dettes sur établissements de crédit (2 411 056 k€)
Les dettes sur établissements de crédit sont composées
o des emprunts à moyen et long terme : 2 369 615 k€ contre 2 464 008 k€ fin 2022, soit une baisse de 94 393 k€ (–3,8%),
o des concours bancaires courants (lignes CT) : 10 090 k€ contre 39 893 k€ fin 2022 (–29 803 k€),
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
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o des intérêts courus : 31 351 k€ contre 20 068 k€ (en raison de poursuite de la hausse des taux d’intérêt).
La dette à moyen et long terme est constituée auprès des principaux prêteurs suivants (>50 M€ d’encours) :
o CDC Banques des Territoires : 1 518 173 k€ (–9 209 k€) o Caisse d’Epargne Rhône-Alpes : 168 619 k€ (+5 522 k€) o Société Générale : 158 880 k€ (–7 933 k€) o La Banque Postale : 116 760 k€ (–6 528 k€) o Crédit Foncier de France : 97 719 k€ (–9 013 k€) o LCL : 67 805 k€ (–7 315 k€)
La dette financière moyen et long terme au 31/12/23 est composée ainsi : o Taux Livret A : 68,2% o Taux fixes : 27,9% o Autres (essentiellement E3M) : 3,9% Le taux actuariel ressort à 3,03% (2,40% sur l’encours taux fixes) pour une durée résiduelle de 28 ans et 7 mois.
La diminution de 94 393 k€ de la dette à moyen et long terme auprès des établissements de crédit s’explique essentiellement par :
o le remboursement des échéances locatives pour 67 944 k€
o le remboursement des échéances de PGE pour 24 317 k€
o le remboursement d’une échéance de ZAC pour 677 k€
o les remboursements anticipés à hauteur de 68 927 k€ (incluant le remboursement anticipé de la totalité de l’encours DEXIA pour 34 456 k€ et 20 821 k€ de prêts CDC) o l’encaissement d’emprunts nouveaux en 2023 à hauteur de 67 075 k€ Les lignes CT sont analysées avec la trésorerie à l’actif du bilan.
- Dettes financières diverses
Elles sont constituées à 87% des dépôts de garantie des locataires (14 590 k€), et à 13% des avances ou prêts à long terme consenties par les collectivités, organismes publics ou associations (2 173 k€). Ce montant de 2 173 k€ est analysé ci-dessus avec les dettes bancaires.
- Dettes fournisseurs et comptes rattachés
Ces dettes, qui représentent 23 255 k€, sont globalement en augmentation de 3 031 k€ par rapport à 2022. Cette évolution se répartit de la façon suivante :
o Fournisseurs charges d’exploitation : +3 475 k€
o Fournisseurs accession : –228 k€
o Fournisseurs concessions : –4 k€
o Fournisseurs mandats : –212 k€
- Dettes fiscales et sociales
La légère diminution de ce poste (18 277 k€) de 388 k€ est due principalement aux taxes sur les salaires (différentiel de régularisation du prorata général de TVA en fin d’exercice 2023 par rapport à celui de 2022, soit 235 k€) et à la TVA sur les ventes accession plus faibles qu’en 2022.
- Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Les comptes fournisseurs d’immobilisations (20 810 k€) sont relativement stables par rapport à 2022 (+3%).
- Autres dettes
Composées à 98% des dettes sur mandats (244 335 k€), celles-ci sont à mettre en parallèle avec les créances sur mandats à l’actif (241 649 k€).
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
Biget Ecart Réel 2023 Ecart Réel 2023
. Réel 2019 |Réel 2020 | Réel 2021 | Réel 2022 ue Rée12023| vs Réel 2022 vs Budget 2023 Libellé Validé CA (en K€) | (en K€) | (en K€) | (en K£) (en K£) 15-12-2022 % % (en K€) montants montants
Loyers 197 785| 199933] 201078 | 203764 210 887 | 212 998 9234! +4,5% 2111! #10%
Autres produits 15 743 12108 10 863 8 491 1731 5 399 -3 092 | -36% -2 331 -30%
Produits financiers 1 293 557 389 749 1013 2150 1 401 | +187% 1137 | +#112%
Total Produits 214821] 212597 | 212331 | 213 004 219 630 | 220 547 7543] +3,5% 917 | +04%
F
Frais de propriété | -176 546 | -177 358 | -180 233 | -185 840 -213 661 | -210 946 | -25 106 | +13,5% 27161 1,3%
Frais de fonctionnement -47 675 | -43 828 46 125 A0 468 45 108 A5 927 -5 459 | +13,5% -819| +1,8%
Total CHARGES -224 221 | -221 186 | -226 358 | -226 308 -258 769 | -256873| -30 564 | +13,5% 1896| 0,7%
Résultat courant -9 400 -8 589| 14028 -13 304 -39 138 -36 325 | -23 021 | +173% 2 813 1%
Charges et produits exceptionnels -8 360 12 710 21 992 22 330 18 183 14 514 -1816| -35% -3 669 | -20%
DE 17864| 3930 7768| 9026 20956| -21812| 30838 | -342% 856| +4% {hors ventes en bloc et Subv CGLLS) | | | | | |
Marges sur Ventes en bloc 47 252 46 621 14 061 0 18 822 20816| 20816 | +100% 1994! +#11%
Subvention CGLLS Protocole PMT 0 0 6 000 2 250 2 250 2 250 0| +#0% 0 40%
Résultat net comptable 29 388 50 551 27 829 11276 116 1254| 10022| -89% 1138| +979%
Capacité d'autofinancement 75 152 83 275 77 508 81 107 60 701 60785| -20321| -25% 84! +0%
Amortis sement capital des emprunts | -100 830 | -94005| 85342] -80 034 -67 221 -67 944 12090 | -15% -123 +1%
Autofinancement net -25 678 -10 730 -1 834 1073 -6 520 -7 158 -8 232 | -767% -638 #10%
on en%des | 41950 | 505% | -3,69% | o0,50% | -2,97% | -3,25% 375% -0,28%
80
c- Compte de Résultat
i. Résultat Net
Le résultat net 2023 de SEMCODA s’établit à 1 254 k€ contre 11 276 k€ en 2022. Il dépasse le budget 2023 validé en décembre 2022 (116 k€) ainsi que l’estimé de décembre 2023 (cf. tableau détaillé en annexe qui intègre la colonne « estimé »).
Le taux du Livret A est passé de 0,50% en janvier 2022 à 3,00% en février 2023. Combiné à l’impact de l’inflation et à la réduction sensible des ventes de logements en diffus, ces évolutions ont fortement dégradé le résultat net de 2023. Les marges comptables sur ventes de logements en bloc, réalisées à hauteur de 20 816 k€, ont permis de dégager un résultat net positif.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 L
€)
2019 2020 2021 2022 ont 2023 ose
Autofinancement net -25678 | 10730 | -7834 1 073 -6 520 7 158 6 473
Autofinancement net en % des produits -11,95% -5,05% -3,69% +0,50% -2,97% -3,25% +2,75%
Engagement PMT Protocole CGLLS -14,90% | -10,70% | -2,60% 1,20% 2,40% 2,40% 5,60%
Autofinancement net
+10,00%
5,60%
+5,00%
+2,75%
1,20%
+0,00%
os 7 -5,00% -3,69% -3,25%
-10,00%
-11,95 Autofinancement net en % des produits
-15,00% -14,
—— Engagement PMT Protocole CGLLS
-20,00%
2019 2020 2021 2022 2023 Budget 2024
81
ii. Autofinancement net
L’exercice 2023 affiche un autofinancement net de –7 158 k€ soit –3,25 % des produits. Il se détériore après 3 années de nette amélioration en raison de la dégradation sensible de l’environnement économique, notamment le taux du Livret A. Cette dégradation était prévue au budget (- 6 520 k€, intégrant +2 227 de marge sur un terrain à Mont de Lans qui n’a pas été cédé en 2023) et à l’estimé de décembre 2023 (-8 565 k€).
Il convient de rappeler que les prévisions du protocole CGLLS n’intégraient ni les impacts de la crise sanitaire de 2020-2021 ni la dégradation du contexte économique avec la remontée sensible de l’inflation et du taux du Livret A depuis fin 2021. Toutefois, malgré le creux de 2023, l’autofinancement net s’inscrit dans la trajectoire moyen terme des objectifs du protocole CGLLS.
Le budget 2024 affiche un autofinancement net de +6 473 k€ (+2,75% des produits).
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
2019 2020 2021 2022 pu U | 2023 ne
Loyers 197 785 | 199933] 201078| 203764] 210887 | 212998| 220 934
Charges d'intérêts des emprunts 42 409 40 271 42 352 46 901 69 212 70 267 79 818
Amortissement capital des emprunts 100 830 94 005 85 342 80 034 67 221 67 944 51 798
Annuité des emprunts locatifs 143239! 134276] 127694] 126935| 136433| 138 211 131 615
Poids de la dette sur loyers 72,4% 67,2% 63,5% 62,3% 64,7% 64,9% 59,6%
75,0% 72,4%
70,0%
65,0%
60,0%
55,0%
50,0%
2019
Poids de la dette sur loyers
2020 2021 2022 2023 Budget 2024
82
iii. Poids de la dette (annuités) sur Loyers
Le poids de la dette sur loyers (charges financières de propriété / loyers) était extrêmement élevé en 2019. Un taux supérieur à 72% ne permet pas de dégager de l’autofinancement net pour reconstituer les fonds propres par l’exploitation. Des actions fortes ont été entreprises sur le réaménagement de la dette et le désendettement de la société (cf. § Dettes).
Ce ratio a significativement baissé depuis 2019 pour remonter à 64,9% fin 2023. Il demeure encore élevé, en sachant qu’il est impacté dès 2022 par la forte hausse du taux du Livret A (multiplié par 6 en 13 mois), et, dans une moindre mesure, par l’augmentation des taux Euribor. La hausse de l’annuité en 2023 dégrade l’autofinancement net de 11 276 k€.
Le système de couverture nationale des prêts CDC (double révisabilité simple ou limitée) lisse progressivement l’impact de la hausse du taux du Livret A. Il produira son plein effet en 2024 dont le budget affiche un poids de la dette sur loyers de 59,6%. L’objectif à moyen terme est de passer sous le seuil de 55%.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
Réel 2022 Budget 2023 Réel 2023 Variation | Variation mr Réel 2023 | Réel 2023
Loyers |%Vacance| Loyers |%Vacance| Loyers |%Vacance|vs Réel 2022| vs Budget
Nets |Financière|] Nets [Financière] Nets |Financière en % en
Loyers Logements 163 097 3,16% 168 030 3,20% 169 164 3,01% 3,72% 0,67%
Loyers RESEDA 11 882 32,11% 13915 26,22% 15 254 19,70% 28,38% 9,63%
Loyers Stationnements 7 918 13,32% 8 122 14,00% 8 219 13,28% 3,80% 1,20%
Loyers Locaux Commerciaux 9 481 7,35% 9 099 8,00% 9611 7,90% 1,38% 5,63%
Loyers Foyers 14 241 0,14% 14 861 0,13% 14 044 0,14% -1,38% -5,50%
Loyers Panneaux Pub 74 60 68 -8,43% 13,47%
SLS 1 529 1 500 1375 -10,11% -8,35%
RLS -5 622 -5 600 -5 494 -2,28% -1,89%
Total Patrimoine 202 601 5,84% 209 987 5,63% 212 241 4,85% 4,76% 1,07%
Redevance PSLA 1 162 900 757 -34,87% -15,90%
Total Général 203 764 210 887 212 998 4,53% 1,00%
83
d- Loyers
Le montant total des loyers (212 998 k€) est supérieur à celui de 2022 (+4,53%) et au budget (+1%).
Les loyers des logements (hors Réséda) progressent de 3,72% et dépassent le budget. Ils intègrent les nouvelles livraisons, l’impact des cessions, l’augmentation annuelle de loyers de 3,6%, ainsi que la baisse de la vacance financière.
La RLS diminue les loyers à hauteur de 5 494 k€, en légère baisse par rapport à 2022.
Les loyers RESEDA (résidences intergénérationnelles) continuent de progresser grâce à une très nette diminution de la vacance, particulièrement marquée sur la deuxième partie de l’année 20 23.
Les loyers 2023 des locaux commerciaux dépassent le budget en raison de l’augmentation de l’indice de révision annuelle et du renouvellement de certains baux commerciaux sur l’exercice.
Les redevances des foyers, qui suivent la hausse du taux du Livret A, étaient budgétées en hausse pour 2023, mais une régularisation à la baisse de la facturation depuis la mise en service (2019) des foyers EMERA de Soissons et Lavilletertre a engendré un avoir de l’ordre de 600 k€. Cet impact a été neutralisé au niveau des Impayés (reprise de provision), car ce litige était provisionné.
La vacance financière sur l’ensemble du patrimoine est en baisse sensible sur l’exercice et s’établit globalement à 4,85% en 2023 contre 5,84% en 2022.
La vacance financière diminue à 3,01% sur les logements (hors Réséda), en amélioration régulière depuis 2020 (année marquée par la crise sanitaire).
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 L
€)
4,10%
3,90%
3,70%
3,50%
3,30%
3,10%
2,90%
2,70%
2,50%
35,00%
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
Evolution du Taux de vacance Logements locatifs (Hors RESEDA)
3,84%
3,45% 3,4%
3,16%
3,01%
2019 2020 2021 2022 2023
Evolution du Taux de vacance Logements RESEDA
32,00% 32,11%
26,59%
22,14%
19,70%
2019 2020 2021 2022 2023
84
La vacance financière s’est aussi fortement améliorée sur les résidences intergénérationnelles RESEDA (19,70%).
Cette tendance à l’amélioration depuis janvier 2023 s’explique par les nombreuses livraisons en 2022 (415 logements) qui ont trouvé progressivement leurs clients cette année, à l’issue de la 1 ère année de gestion. A part quelques cas particuliers, les résidences RESEDA rencontrant des difficultés d’environnement et/ou de clientèle sont parvenues à réduire leur niveau de vacance. La transformation en résidences intergénérationnelles a permis aussi d’améliorer ce taux.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
Réel 2021 Réel 2022 Budget 2023 Réel 2023 Variation | Variation Nb | Marge | Nb | Marge | Nb | Marge | Nb | Marge | Rée12023 | Réel 2023 Logts| (+ou-) |Logts| (+ou-) |Logts| (+ou-) |Logts| (+ou-) |VS Réel 2022|vs Budget Accession en diffus 170 1970| 27 547| 2 126| 2 131 Vente en bloc Accession 14 66
Vente Charge Foncière Domitys 482
. Total Accession 184 2036 | 27 1029| 2 126| 2 -131| 1159 -257 PE EE SLA en diffus 259 3 989 | 116 2102| 48 841| 53 1 330 Vente en bloc PSLA 77 751| 0 0
Total PSLA 336 3 238 | 116 2102 | 48 841 | 53 1330| -772 488 520 5274| 143 3130) 50 967| 55 1199] -1931 232
| Prailia | | + | 641 | | 283 | [| 109] 532 | 402 |
| Carré Pro | | 631 | | 340 | | 1655| | 332] | 1323 |
| Réserve Foncière | | 72 | | 182 | | 772 | [| 2467] -264 | 1695 |
| Total Accession toutes activités | 520 | 4705| 143 | 3011] 50 | 2144) 55 | -1045| 4056 | -3189 |
85
e- Autres produits
i. Marge sur ventes de stocks et réserves foncières
La marge globale brute sur l’activité accession passe de 3 011 k€ en 2022 à –1 045 k€ en 2023.
La baisse de la marge brute (–1 931 k€) dégagée par APRICOT sur les ventes de logements en accession libre et PSLA s’explique par la diminution du nombre de lots vendus : 520 en 2021, 143 en 2022 et 55 en 2023 (50 au budget). La vente à Domitys en 2022 revêtait un caractère ponctuel.
La production depuis 2021 a été fortement impactée par la crise sanitaire, mais aussi par la décision d’engager les opérations seulement lorsque la pré-commercialisation atteint au minimum 30%. Cela induit un délai plus long avant le démarrage des travaux. Ce creux de production entraîne depuis 2022 un faible volume de livraisons, élément déclencheur de comptabilisation de la marge. La marge unitaire 2023 (21,8 k€) est en amélioration par rapport au budget (19,3 k€) et 2022 (18,5 k€ hors vente charge foncière). Elle se situait à 10,1 k€ en 2021.
La marge réalisée par Prailia de –109 k€ s’explique essentiellement : • par la vente de lotissements dégageant globalement une marge positive de +9 k€, grâce notamment au nouveau programme de Bonneville (+71 k€), mais grevée par quelques marges négatives d’anciens lotissements (St Jean s/ Reyssouze (–19 k€), St Nizier le Bouchoux (–29 k€) et Le Miroir (–18 k€)), toutes couvertes par des provisions. • par la vente OPF (optimisation du patrimoine foncier) du programme de Nantua (–118 k€).
Les cessions de locaux tertiaires à Meylan (+64 k€), St Denis les Bourg (+211 k€) et St Genis de Pouilly (+56 k€) permettent à Carré Pro de dégager une marge brute de +332 k€. L’écart avec le budget provient de ventes prévues non réalisées à St Genis Pouilly (budget +1 100 k€), ainsi qu’une marge non atteinte à Meylan (budgétée à +383 k€).
Les ventes de Réserves Foncières dégagent une marge négative importante de –2 467 k€, intégrant la cession d’un terrain à Bourg-en-Bresse ex-DDAF à hauteur de -1 908 k€, couverte par une reprise de provisions pour 1 739 k€. La vente du terrain de Mont de Lans, avec une marge budgétée de +2 227 k€, n’a pu se réaliser en 2023.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
Réel Réel | Budget | Réer | Variation | Variation
2021 2022 2023 | 2023 | Réel 2023 | Réel 2023 vs Réel 2022 |vs Budget
AMO honoraires et conduites d'opérations 789 729 702 730 +0% +4%
ELLIPSE rémunérations Syndic 966 1 005 1 234 1 106 +10% -10%
Refacturations aux locataires 197 238 224 221 -8% -2%
PRAILIA Ecosphère 56 89 111 31 -66% -72%
Mandats de gestion 107 79 82 83 +5% +1%
Maîtres d'Œuvre, prestataires architectes -22 0 0 0
Diverses refacturations travaux 178 55 35 451 +121% +1189%
2271 2 196 2 388 2 621 #19% #10%
86
ii. Rémunération interne accession
La rémunération interne est en augmentation de 262 k€ par rapport à 2022 pour atteindre 445 k€. La production a atteint 223 logements en 2023 contre 159 en 2022.
La volonté d’une politique de prudence avant l’engagement d’une opération, mise en place courant 2020, ralentit le démarrage des travaux et leur avancement, mais sécurise nettement l’activité. Elle a pour effet d’engager l’opération lorsque la pré-commercialisation du programme atteint au minimum 30%, voire 40% selon les risques estimés.
iii. Production immobilisée
La production immobilisée locative (1 884 k€) est liée à l’activité nouvelle et la réalisation des immobilisations en cours, en cohérence avec les OS lancés et les DAT.
En nette amélioration par rapport à 2022 (+549 k€), la livraison de programmes comme l’Ehpad de Valserhône (82 logements), St Genis le Pouilly (47 logements), Ambérieu en Dombes (16 logements), Solaize (12 logements), Péronnas-Seillon (34 logements) ainsi que les Gendarmeries de Tournus (18 logements) et Etang sur Arroux (8 logements) explique cette évolution.
iv. Prestations de services et honoraires
Les honoraires et prestations de services (2 621 k€) augmentent de 19% en 2023.
Le montant des honoraires AMO est identique à 2022.
Les honoraires de l’activité de syndic ELLIPSE, à hauteur de 1 106 k€, s’améliorent de 10% sans atteindre le niveau du budget attendu. Toutefois leur progression est constante sur ces dernières années. Le nombre des lots gérés par Ellipse augmente de manière constante pour atteindre 7 884 lots principaux, grâce aux ventes de patrimoine ou de programmes neufs SEMCODA, mais aussi par le retour de copropriétés gérées précédemment par des syndics extérieurs. ELLIPSE gère désormais 398 copropriétés et plus de 3 000 copropriétaires.
Prévue contractuellement, la rémunération PRAILIA Ecosphère diminue en 2023.
L’augmentation du poste Diverses refacturations s’explique en grande partie par une indemnité conservée de 317 k€ suite au désistement d’un acquéreur sur le terrain à Mont de Lans dont la cession sous compromis n’a pu aboutir (cf. marges sur ventes de stocks et réserves foncières).
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
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v. Subvention d’exploitation
Le montant des subventions d'exploitation est composé principalement de la remise commerciale des intérêts pour 279 k€ accordée par CDC Banque des Territoires, correspondant à 1% des offres de prêts LLS (PLUS-PLAI-PLS) signées dans l’année (379 k€ en 2022 selon un autre mécanisme).
vi. Produits divers d’exploitation
Les produits divers d’exploitation (1 051 k€) sont constitués essentiellement des dégrèvements de TFPB obtenus et des reventes CEE (certificat d’économie d’énergie).
vii. Produits financiers
Les hausses de taux d’intérêts ont permis de regénérer des produits de placements de trésorerie significatifs, avec un montant de 2 150 k€ en 2023 (749 k€ en 2022 et 389 k€ en 2021).
En effet, les banques ont proposé à nouveau des comptes à terme bien rémunérés ainsi que, pour certaines d’entre elles, des comptes courants également rémunérés. La société a arbitré ses placements et optimisé sa trésorerie disponible pour se positionner sur quelques comptes à terme pluriannuels, afin de bloquer des taux intéressants en cas de baisse des taux à venir.
f- Frais de propriété
i. Achats de consommables
Le montant des achats de consommables regroupe toutes les fournitures (eau, gaz, électricité, petits équipements) concernant notre patrimoine locatif, mais qui ne sont pas récupérables sur les locataires. On retrouve ici les frais engagés sur les bâtiments avant mise en service, ainsi que les fournitures prises en charge lors des mutations.
La baisse de la vacance et la diminution des livraisons de programmes immobiliers font que les charges d’électricité et préchauffage hors gel des bâtiments sont en diminution (–176 k€). La régularisation du chauffage combustible et électricité (contrats directs + copropriétés) pour un solde négatif de 637 k€ réduit considérablement le poste achat de consommables entre 2022 (1 408 k€) et 2023 (554 k€).
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
Réel Réel | Budget | Réel Re D0eS Last
2021 2022 2023 2023 vs Réel |vs Budget
Entretien courant et autres 12 669 11 643 11 645 13 102 1 459 1 457
Maintenance réhabilitation inférieure au seuil 1 172 142 100 168 26 68
Sous-total Entretien Courant 13 841 11 785 11 745 13 270 1 484 1 525
Gros entretien (provisionné et non provisionné) 1 431 1 325 1 500 1 464 140 -36
Garantie totale 4% -> Travaux P3 1 784 1 806 2 108 2 029 223 -79
Sous-total Gros Entretien (1+2) 3 215 3 130 3 608 3 493 363 -115
Reprise Provisions PGE -3 060 -5 751 -1 450 -1 029 4 722 421
Dotation Provisions PGE 2 983 2 902 3 010 2663 -240 -347
Sous total Gros entretien net (3+4-5) 3 138 281 5 168 5126 4 845 -42
TOTAL 16 979 12 067 16 913 18 396 6 329 1 483
88
ii. Entretien courant & Gros entretien
L’entretien courant augmente de 1 484 k€ entre 2022 et 2023 en raison de l’augmentation globale des dépenses de mutation (5 390 k€) de la plupart des agences, pour réduire la vacance, mais également de l’augmentation des dépenses courantes (6 330 k€) en raison de l’inflation.
Certains coûts d’entretien rattachés à l’agence de Rillieux ont été particulièrement élevés (3 programmes pour un coût total de 716 k€), mais les travaux engagés ont été jugés nécessaires.
Le coût des travaux de gros entretien est stable et conforme au budget. La PGE nette est aussi en phase avec le budget 2023.
Pour rappel, la reprise de PGE opérée en 2022 était liée pour 4 441 k€ à des programmes en copropriété pour des travaux non votés en AG et qui ne sont par conséquent plus provisionnés. La même règle a été appliquée en 2023, mais sans reprise du passé.
iii. Charges de copropriété
Conformément au budget, les charges de copropriété retrouvent leur niveau de 2021, avec de nouveaux programmes dont le total de frais de syndic représente près de 145 k€ (Cité administrative d’Oyonnax, Belleville, Chabanière, etc.).
iv. Cotisation CGLLS
Le parc locatif social ayant peu évolué, les montants des cotisations 2022 et 2023 sont quasiment stables (7 080 k€ en 2023, soit +2%).
v. Coût des impayés
Le coût des impayés est déterminé en prenant en compte les créances irrécouvrables passées en pertes, le solde net de « dotations – reprises » de dépréciations de créances, ainsi que le montant des frais d'actes et honoraires liés au recouvrement.
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ue | Ge [mt | Rés | Rési2o2s | rée1202 vs Réel 2022| vs Budget Frais d'actes et honoraires de contentieux 250 179 217 206 +15% -5% Pertes sur Créances irrécouvrables 5 139 1 057 1 520 1 305 +23% -14% Dotation provis. créances douteuses 2 433 2 557 2 700 16 867 +560% +525% Reprise provis. créances douteuses -5 127 -1 344 -1 500 -16 741 +1146% +1016% Total 2 694 2 448 2 937 1 636 -33% -44% en % des loyers quittancés 1,34% 1,20% 1,39% 0,77%
89
Les frais d’actes et de contentieux sont en phase avec le budget.
Les pertes sur créances irrécouvrables, impactées en 2023 par l’abandon de créances sur des commerces (comme Bulnéa, Le Petit Loup, etc.) pour 140 k€, concernent essentiellement des créances d’anciens locataires. Malgré un contexte difficile, elles restent à un niveau cohérent, ce qui confirme la réussite de la nouvelle organisation du service Recouvrement mise en place depuis 2021.
La dotation nette au titre de l’exercice, plus faible que le budget, s’explique partiellement par des régularisations de facturation des loyers EMERA depuis 2019 (régularisation de TVA – cf. point 4 - Loyers), ayant entrainé une reprise de provision de l’ordre de 600 k€. Sans cette reprise ponctuelle, le coût des impayés se serait situé autour de 1,05% des loyers. Les créances des « locataires partis » sont provisionnées à 100%, ainsi que les créances des « locataires présents » supérieures à 12 mois.
Le nouveau logiciel comptable (TAC3) nécessite de reprendre toutes les dépréciations de créances existantes pour les redoter à l’identique en les affectant aux programmes. C’est ce qui explique les montants anormalement élevés, supérieurs à 16 M€ qui se compensent en net.
Globalement, le coût des impayés représente 0,77% des loyers en 2023, en net progrès par rapport aux dernières années. Cette amélioration se poursuit donc sur la période, même si les ménages les plus précaires connaissent des difficultés de paiement. On constate aussi le même phénomène dans le tertiaire, où des commerces (par ex. papeteries / esthétiques / restaurants) subissent les effets de la crise économique et souffrent de la baisse du pouvoir d’achat de leurs clients.
vi. Pertes sur projets abandonnés
Le coût des programmes accession et locatifs abandonnés sur 2023, pour respectivement 222 k€ et 447 k€, sont entièrement couverts par des reprises de provisions. Ces provisions avaient été constituées en 2019 et 2020, suite à la revue effectuée de tous les programmes, dans le but d’identifier les risques éventuels en matière de valorisation d’actifs. L’apurement des anciennes opérations initiées jusqu’en 2018 se poursuit, le passage en pertes est constaté lorsqu’aucune autre solution n’est possible.
Chaque année les provisions constituées sont ajustées en fonction des montants recalés et des opérations identifiées.
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2021 2022 2023 | 2023 ° ° vs Réel 2022 vs Budget
Intérêts des emprunts s/program locatifs 40278 | 45465] 67634] 68 990 23 525 | +52% 1356 | +2%
Intérêts des emprunts s/program.en accession 1 627 877 905 741 -136 | -15% -163 | -18%
Frais sur emprunts 447 559 673 536 -23 | -4% -137 | -20%
TOTAL 42352| 46901| 69212] 70267| 23366|+50%| 1055 | +2%
90
vii. Charges financières de propriété
Les intérêts sur emprunts locatifs (68 990 k€) sont fortement impactés par les hausses rapides du taux du Livret A de février 2022 (+0,50%), août 2022 (+1%) et février 2023 (+1%), pénalisant pleinement l’année 2023 en raison de l’augmentation du taux d’intérêt à compter de la prochaine échéance (annuelle ou trimestrielle).
En outre les taux courts, notamment l’Euribor 3 mois, sont passés de négatifs en juillet 2022 à presque 4,00% en novembre 2023.
La hausse en 2023 des intérêts sur emprunts locatifs atteint 23 525 k€, soit +52%. Ce coût supplémentaire explique l’essentiel de la dégradation du résultat net 2023 hors ventes en bloc et subvention CGLLS.
L’écart par rapport au budget (+ 1 356 k€) s’explique essentiellement par l’évolution des taux courts (essentiellement Euribor) dont la forte hausse 2023 n’avait pas été suffisamment budgétée.
Les intérêts liés aux opérations d’accession ont baissé en 2023 suite au remboursement de prêts GAIA sur accession et à la diminution des emprunts PSLA.
viii. Amortissement du patrimoine
La dotation 2023 (99 235 k€) est quasiment stable par rapport à 2022, en corrélation avec le volume des programmes livrés en 2022 et 2023 et les cessions d’actifs.
ix. Reprise subvention d’investissement
De même que l’amortissement du patrimoine, les reprises de subvention d’investissement hors ventes de patrimoine sont stables : 4 754 k€ en 2022 puis 4 793 k€ en 2023.
x. Reprise subvention d’investissement suite ventes de patrimoine
Les reprises suite aux ventes de patrimoine s’élèvent à 3 069 k€ en 2023 contre 443 k€ en 2022.
L’augmentation de 2 627 k€ est constituée essentiellement des subventions de l’opération de l’Ehpad de Valserhône (2 418 k€) qui sont conservées par SEMCODA suite à la vente et viennent compenser la moins-value de cession (marge nette quasi-nulle, le prix de vente tenant compte de ces reprises de subventions).
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Réel Réel Budget Réel 2 ne
2021 2022 2023 2023 SEE | Rem vs Réel 2022| vs Budget
Salaires bruts 19 855 19 086 20071 19 714 +3,29% -1,78%
impots et charges sur salaires 11 803 10 758 11 375 11 681 +8,58% +2,69%
TOTAL 31 659 29 844 31 446 31 395 +5,20% -0,16%
Réel Réel Budget | Réel Variation Variation
2021 | 2022 | 2023 | 2023 Réel 2023 Réel 2023 vs Réel 2022 vs Budget
Gestion locative 504 430 543 712 282 | +66% 170 | +31%
Contentieux - Juridique 332 306 343 299 A -2% -44|1 -13%
DO - Sinistres 16 13 10 10 -2| -19% 0! +4%
Accession 141 37 147 3 -34 | -92% -144 | -98%
Vente de Patrimoine (Diag - DPE + Comm Ext) 311 211 250 313 102 | +48% 63 | +25%
Fonder - Amenagement 72 52 72 49 -3 6% -23 | -32%
Divers (Compta - Direction - GRH) 321 457 219 432 -25 6% 213 | +97%
TOTAL 1 697 1 506 1 584 1 819 313| +21% 235 | +15%
91
g- Frais de fonctionnement
i. Frais de personnel
Le montant des frais de personnel augmente de 1 551 k€ entre 2022 et 2023, soit +5,2%.
L’augmentation des salaires bruts de 628 k€ sur la période (+3,29%) s’explique par : - une augmentation des effectifs entre 2022 (661 ETP moyen annuel) et 2023 (666 ETP), avec de la vacance momentanée en 2022 liée à des difficultés de recrutement sur certains postes à pourvoir ; les effectifs ont augmenté depuis septembre 2023 avec une diminution des recrutements en cours.
- une enveloppe importante de réajustement des salaires distribuée en 2023 sous forme d’augmentations générales (3,60%) et individuelles (0,70%), pour compenser les impacts de l’inflation.
- une prime « pouvoir d'achat » de 150 € versée à chaque salarié en décembre 2023, prime non soumise à cotisations sociales et impôt sur revenus.
La variation par rapport au budget est due à quelques postes restés vacants en cours d’année 2023.
L’augmentation du poste impôts et charges sur salaires, à hauteur de 923 k€ (+8,58%), s’explique de la façon suivante :
- augmentation des cotisations Urssaf et Assedic (+113 k€) suite à la hausse des salaires bruts.
- augmentation de la taxe sur salaire (+292 k€) suite à la baisse du prorata général de TVA. - augmentation de la provision pour congés payés (+286 k€).
- augmentation de la provision IFC (Indemnité de fin de carrière), suite à des évolutions de taux dans le mode de calculs (+251 k€).
ii. Commissions et Honoraires divers
En 2023, l’augmentation des honoraires de la gestion locative (+282 k€) s’explique par le recours à des aides extérieures en raison de l’absence de Responsable Exploitation Immobilière sur quasiment toute la période.
L’augmentation sur la vente de patrimoine est justifiée par les ventes en bloc de fin d’année.
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Réel | Réel | Budget | Réel En Een 2021 | 2022 | 2023 | 2023 = ne vs Réel 2022 vs Budget
Frais et commissions bancaires 83 85 80 98 13| +16% 18| +23%
Intérêts des emprunts de structure 478 482 460 803 321 | +67% 343 | +75%
Agios et commissions sur lignes à court terme 1 432 426 947 1 184 7158 | +178% 237 | +25%
TOTAL 1 992 993 1 487 2086| 1093| +110% 599 | +40%
92
iii. Charges financières de fonctionnement
Depuis 2021, les agios et commissions sur les lignes court terme sont comptabilisés en charges, alors qu’auparavant ils étaient totalement intégrés aux prix de revient des investissements et des stocks. Les lignes CT sont globales et servent à piloter la trésorerie de l’entreprise. Les préfinancements affectés spécifiquement à une opération demeurent rattachés au prix de revient de l’opération.
L’amélioration de la trésorerie a permis de diminuer les utilisations de lignes CT, même si des tirages ont été nécessaires en cours d’année 2023 pour financer temporairement le remboursement anticipé de l’encours DEXIA (34,5 M€ - 7 M€ de refinancement), en attendant l’encaissement des ventes en bloc de fin d’année.
La hausse importante des taux court terme en 2023 entraîne un coût des lignes court terme plus coûteux (1 184 k€ en 2023). Les taux courts, notamment l’Euribor 3 mois, sont passés de négatifs en juillet 2022 à presque 4,00% en novembre 2023. Fort heureusement, les lignes CT encaissées ont chuté avant la remontée des taux court.
Ce coût est à rapprocher des produits de placements de trésorerie (cf. § Produits financiers).
iv. Dotations nettes d’exploitation
Les dotations nettes de provisions d’exploitation sont composées des dotations et reprises sur les stocks et encours, des litiges et risques sur le locatif ou des contentieux liés à des chantiers, et des provisions liées aux salariés. Elles sont également composées des dotations et reprises sur les concessions d’aménagement.
En 2023, la dotation nette d’exploitation augmente de 1 763 k€. Suite à l’achèvement du programme de Lons le Saunier, un reclassement de dotation exceptionnelle en exploitation a été comptabilisé pour 1 654 k€, ainsi qu’une dotation additionnelle de 215 k€.
Une dotation complémentaire pour les médailles du travail a été constituée (+234 k€), pour les primes anniversaire (+121 k€) ou pour divers litiges avec le personnel (+27 k€).
Une reprise de provision a été constatée suite à un accord de résolution de litige entre le fournisseur LIMOGES REVILLON et SEMCODA pour 400 k€.
Enfin, des reprises de provisions à hauteur de 88 k€ ont été comptabilisées, suite aux ventes réalisées notamment sur les lotissements et aux remontées en immobilisations de quelques logements PSLA.
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Réel Réel Budget Réel Variation Variation
= 2021 = 2022 = 2023 = 2023 Réel 2023 vs| Réel 2023
ue : : : Réel 2022 Budget logts. Marge logts. Marge logts. Marge logts. Marge ee vs Bugge
Vente de patrimoine en diffus 175 18055] 175 19565] 177 17000! 131 12 669 -6 896 -4 331
Vente de patrimoine en bloc
Vente patrimoine Sud Isère(AIH/SDH)| 962 -2 983 0 0! 38 822] O0 0 0 -822
Ventes en bloc autres 177 17 043 0 18000! 175 20 816 20 816 2 816
TOTAL 1314] 32116| 175 19565| 215 35822 | 306 33 485 13 920 -2 337
Réel 2022 Budget 2023 Réel 2023 Variation Variation
(+ ou -) (+ ou -) (+ ou -) vs Réel 2022 vs Budget
Prailia 468 -208 -219 249 hi
Service Foncier -725 1 142 10 735 -1 132
Carré Pro 5 363 36 654 4 709 281
Total 6 556 -2 863 5 693 862
93
h- Marges sur ventes de patrimoine
i. Marges sur ventes de logements diffus & en bloc
Les ventes 2023 de patrimoine en diffus n’ont pas atteint l’objectif du budget, en raison de tensions constatées sur l’accession sociale plus fortes que prévues (diminution des prospects et difficultés à obtenir le financement des banques). L’année 2022 avait permis la vente de 175 logements pour une marge brute de 19 565 k€. Le contexte économique a entrainé une réduction du nombre de ventes à 131 unités pour une marge de 12 669 k€, soit une diminution de 6 896 k€. Cette baisse explique grandement, avec les charges financières locatives (+ 23 525 k€), la diminution du résultat net avant ventes en bloc (-30 838 k€).
Les ventes en bloc de 18 000 k€, prévues au budget pour équilibrer le résultat net 2023, ont été réalisées malgré un calendrier serré, avec finalement une marge de 20 816 k€ qui permet de compenser partiellement la diminution de la marge des ventes en diffus.
Le dernier immeuble Sud Isère (prévu au budget) ne peut être cédé pour le moment en raison d’une servitude complexe à gérer.
ii. Marges sur ventes autres locaux / terrains
Concernant PRAILIA, les marges sur ventes d’Oyonnax (+128 k€) et St Gervais (+115 k€) viennent contenir les pertes des ventes de Nantua (–79 k€), Replonges (–173 k€), St Martin d’Hères (–29 k€) et Montréal-la-Cluse (–182 k€), totalement couvertes par des reprises de provisions. Le service OPF (optimisation du patrimoine foncier) recherche les meilleures solutions pour solder les anciennes opérations à pertes.
Pour CARRE PRO, l’EHPAD de Valserhône a été vendu avec une marge négative de –2 236 k€, mais cette marge a été compensée par une reprise de subventions d’un montant de 2 418 k€.
Les marges sur ventes de Thonon les Bains (+328 k€), Nantua (+377 k€), Montalieu Vercieu (+1 189 k€) et Pont Evêque (+207 k€) viennent compenser les marges brutes négatives de Valserhône, Champagne en Valromey (–269 k€) et Belley (–419 k€). L’écart par rapport à 2022 s’explique par la cession de l’Hôtel St Gervais qui avait générée une perte de –6 167 k€.
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Budget Variation Variation
Réel 2021 | Réel 2022 2023 Réel 2023 Réel 2023 Réel 2023
vs Réel 2022 vs Budget
n Subventions accordées 104 138 100 109 21% 9% Li
mg |rdemniés versées - . 252 366 350 374 +2% 47% £ jugements favorables aux locataires
e Locatif 986 376 300 655 +74% +118%
ui
0 Accession 691 593 300 798 +34% +166% üAn
5 Démolition 516 277 0 667 +141% +100% Œ
£ Concession 0 604 0 0 -100% +0% _
= CEE 34 0 0 0 40% 40% Oo
Divers 10 53 0 2 95% +100%
Total Charges Exceptionnelles 2 593 2 407 1050 2605 48% 148%
Bu Variation Variation
Réel 2021 | Réel 2022 == : Réel 2023 Réel 2023 Réel 2023 vs Réel 2022 vs Budget
d Subventions d'équilibre 115 115 303 115 #+0% 62%
ë = Autres Prod. Excep. Sur opération ANRU 619 1170 0 772 34% +100%
O n Locatif 303 215 150 145 32% -3%
An
E
= Accession 588 968 300 679 30% +126%
: CEE 647 15 0 8 47% +100% <
& Divers 20 30 0 19 35% +100%
Total Produits Exceptionnels 2 292 2514 753 1738 -31% 4131%
| Subvention CGLLS 6 000 | 2250 | 2250 | 2250 | +0% +0%
94
i- Charges et Produits exceptionnels
Les charges exceptionnelles s’élèvent à 2 605 k€ et restent quasiment stables par rapport à 2022 (+8%) et 2021.
Le montant des charges exceptionnelles dépasse le budget de +1 555 k€ en raison : - de surcoûts d’infrastructures (332 k€) sur le programme de St Genis Pouilly « Porte de France » vendu à des promoteurs.
- de coûts d’assainissement sur le programme en location-accession de St Jean de Niost (113 k€)
- des charges de démolition du programme de Rillieux-la-Pape dans le cadre de l’ANRU, couvert en partie par une subvention de 167 k€,
- le paiement de 400 k€ dû au titre du protocole d’accord entre LIMOGES REVILLON et SEMCODA concernant un litige pour le programme de l’Arbresle Résidence Séniors (couvert par une reprise de provision, indiquée au point 7.4).
Les produits exceptionnels s’élèvent à 1 738 k€ en 2023 grâce aux aides de l’ANRU pour 772 k€, une reprise de FNP pour non réception de factures concernant des programmes achevés depuis 5 ans pour 600 k€, ainsi que la comptabilisation d’un remboursement suite à un sinistre sur Ambérieu pour 160 k€.
En outre la subvention CGLLS de 2 250 k€ au titre de 2023 a été encaissée fin décembre, conformément au protocole.
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2022 2023
Dotation | Reprise | Dotation | Reprise
Ajustement PRC Locatif 590 255 59 ANRU
Ajustement dépréciation sur opérations démolies Locatif 217 100 641
Opérations abandonnées dans l'année Locatif 1 603 190
Opérations Opérations abandonnées dans l'année Locatif coûts réaffectés 497
PRARIRRERS Opérations abandonnées dans l'année Accession 910 784
Opérations abandonnées dans l'année Accession coûts réaffectés 869
Ajustements dotations |Opérations en Locatif 1 566 501 418 provisions programmes
sans OS Opérations en Accession 1 246 366 48
Dépréciations Opérations en Locatif 751 850 2 406
opérations Opérations en Accession 1 937 4
Ajustement reprise projet de vente ou vendu (Locatif) 7165 571 Vente
Ajustement reprise projet de vente ou vendu (Accession) 1 060 1 857
Contentieux/Risques |Litiges / Risques en cours ou actés 1 3 358 275 1 916
5 718 16 051 2 350 8 889
10 333 6 538
95
j- Dotations nettes exceptionnelles
L’achèvement de l’opération de Lons le Saunier a impliqué un reclassement de la dotation exceptionnelle en dotation d’exploitation (comme évoqué précédemment au point 7.4.) d’où une reprise de 1 654 k€.
Suite à l’abandon de programmes en locatif et en accession, comme vu précédemment au Point 6.6, une reprise de 974 k€ a été constatée.
Les reprises sur provisions pour litiges et risques, de 1 916 k€, intègrent principalement Mont de Lans (1 500 k€) et Prémanon (371 k€).
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Date de réception préfecture : 27/02/2025 €) Budget | né 2023 Ecart Réel 2023 | Ecart Réel 2023
ne Réel 2021 | Réel 2022| 2025 Validé CA | Réel2023| vs Réel 2022 vs Budget 2023 Libellé Validé CA (en Ke) | (enkK€) | 549.202 | 14-12-2023 | (en K€)
(en K€) montants! % [montants % (en K€)
Loyers du patrimoine 199 133 | 202 601 209 987 213 452 | 212 241 9639 | +4,8% 2254| +11%
Redevance logements en accession 1 946 1162 900 716 757 405 | -35% -143 | -16%
Loyers | 201078 | 203 764 210 887 214 168 | 212 998 9 234 | +4,5% 2111! +1,0%
Marge brute sur ventes de stocks (PV - PR) 4 705 3011 2 144 -20 -1045| -4056 | -135% -3 189 | -149%
Rémunération interne accession 154 183 909 466 445 262 | +143% -464 -51%
Produc tion immobilisée locative 1 286 1 335 1 504 1 460 1 884 549 | +41% 380 | +25%
Rémunérations et bonis sur concessions 154 287 152 164 156 -130 | -45% 5 +3%
Prestations de services & honoraires 2271 2 196 2 388 2 416 2621 426 | +19% 233| +10%
Subventions d'exploitation 469 442 6 395 287 154 | -35% 281 | +4690%
Produits divers d'exploitation 1 824 1 039 628 447 1051 121 +#1% 423| +67%
Autres produits 10 863 8 491 7731 5 328 5399| -3092| -36% -2 331 -30%
Produits financiers 389 749 1013 1 780 2150 1401 | +187% 1137 | +112%
Total Produits 212331 | 213 004 219 630 221 275 | 220 547 7 543 | +3,5% 917 | +0,4%
Achats de consommables -867 -1 408 -995 -910 -554 854 | -61% 441 -44%
Entretien courant 13841 | -11785 -11 745 -12 499| -13270| -14841+126%| -1525 | +130%
Gros entretien (y compris dot nette à la PGE) -3 138 -281 -5 168 A 567 -5126 | -4845 | +1722% 42 1%
Loyers des baux à long teme -472 -420 -477 -458 -434 141 +3% 43 9%
Charges de copropriété -3 336 -2 898 -3 247 3 376 -3 365 467 | +16% -118 +4%
Assurances -1 312 -1 410 -1 570 -1 800 -1 501 -91 +6% 69 4%
Honoraires de syndic -1 580 -1 602 1 716 -1 789 -1 791 189 | +12% -75 +4%
Taxes foncières 11247 | -11784 -13619 13257 | -12856| -1072| +9% 763 6%
Cotisation CGLLS -6 782 6 961 -7 615 -7 080 -7 080 118 | +2% 535 7%
Coût des impayés (créances irécouvrables
+ dot nette créances douteuses + honoraires -2 694 -2 448 -2 937 -2 263 -1 636 812 | -33% 1301 44% recouvrement)
Pertes sur projets accession abandonnés -1 684 -955 0 -222 -222 732! -77% -222 | +100%
Pertes sur projets loc atif abandonnés -3 002 -1 426 -125 -325 -447 979 | -69% -322 | +258%
Résultat s/c harges réc upérables -1 588 -1 798 -1 695 -1 500 -1 024 773| -43% 671 -40%
Charges financières (stock + immo + frais d'émission d'emprunts) 42 352 | -46 901 -69 212 -71 064 -70 267 | -23 366 | +50% -1 055 +2%
Amortissement du patrimoine 98 630 | -98960 | -100671 -99 549 | -99 235 275 | +0% 1 436 1%
Reprise Subv. d'investissement 4 886 4754 4 560 4 640 4 793 38 | +1% 233 +#5%
—— Subv. d'nvestissement suite vies del 7 456 443 2 570 2615| 3060! 2627|+:503%| 490| +19%
Frais de propriété | -180 233 | -185 840 | -213 661 | -213 405 | -210 946 | -25 106 | +13,5% 2716! -1,3%
Achats et stocks -754 -796 -854 -843 -874 -77 | +10% -20 +2%
Frais de personnel (y compris impôts et 31659| -20844| 31446| 313801 -31305| 1551 | 452% 51 | -02% transferts de charges) Autres impôts -653 -525 -606 -592 -545 -19 | +4% 62| -10% Frais informatiques et téléphonie -2 120 -2 343 -3 035 -2 411 -2 558 215 | +9,2% 476| -15,7% Commissions et honoraires divers -1 697 -1 506 -1 584 -1 569 -1 819 -313 | +21% -235 | +15% Frais de communication, publicité et marketing -1 331 -986 -1 479 -1 489 -1 314 -328 | +33% 164| -11%
Autres charges externes -3 082 -3 121 -3 125 -3 008 -3 106 151 0% 19 1%
Charges fnanciéres (Agios et commissions | 4 9g2 -203| 1487| 2283| 20861 -1093|+110%| -590| +40% lignes Court Terme) Amortissements de structure -1 550 -1 536 -1 503 1 475 -1 537 -2| +0% -34 +2% Dotation nette d'exploitation -1 026 1 509 60 710 -254 -1 763 | -117% -314 | -525% Charges diverses d'exploitation -261 -327 -50 -110 -439 113 | +34% -389 | +779%
Frais de fonctionnement | -46 125 | -40 468 -45 108 -44 460 | -45927 | -5459 | +13,5% -819 | +1,8%
Total CHARGES -226 358 | -226 308 | -258 769 | -257 864 | -256 873 | -30 564 | +13,5% 1896| -0,7%
96
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €) nu S Estimé 2023 Ecart Réel 2023 | Ecart Réel 2023
. Réel 2021 | Réel 202| ,, jé ca | Validé CA | Réel2023| Vs Réel 2022 vs Budget 2023 (en K€) | (enK€) | 532.202 | 1412-2023 | (en Ke)
CT (en K€) montants] % |montants) % (en K€)
Résultat courant 14028 | -13 304 -39 138 -36 589 | -36 325 | -23 021 | +173% 2 813 7%
Marges sur Ventes de logements diffus 18055 19 565 17 000 14 000 12669 | 6896 | -35% -4 331 -25%
Marges sur Ventes autres locaux /terrains -3 311 6 556 2 -1 389 -863 5692 | -87% -862 | +57371%
Marge sur Cessions de Valeurs Mobilières de Placement 0 52 0 0 0 -52 | -100% 0 +0%
VNC des immobilisations remplacées -1 074 1171 -2 500 -2 500 -2963 | -1792 | +153% -463 | +19%
Produits exceptionnels 2 292 2514 753 482 1738 -776 | -31% 985 | +131%
Charges exceptionnelles -2 593 -2 407 -1 050 -1 936 -2 605 198 | +8% -1 555 | +148%
Dotation nette exceptionnelle 8 623 10 333 3 981 4 090 6538| -3795| -37% 2557| +64%
Charges et produits exceptionnels 21 992 22 330 18 183 12747 14514! -7816| -35% -3 669 | -20%
Impôt sur les sociétés 5 0 0 0 0 0 | +0% 0 0%
Intéressement -202 0 0 0 0 0! +0% 0 0%
Résultat net o (hors ventes en bloc et Subv CGLLS) 7768 9 026 -20 956 -23 842 | -21812 | -30 838 | -342% -856 | +4%
Marges sur Ventes en bloc 14061 0 18 822 21 100 20 816 | 20 816 | +100% 1994! +11%
Subvention CGLLS Protocole PMT 6 000 2 250 2 250 2 250 2 250 0| +#% 0| +0%
Résultat net comptable 27 829| 11276 116 -492 1254 | -10022 | -89% 1138] +979%
Capacité d'autofinancement 77508] 81107 60 701 59 337 60 785 | -20 321 | -25% 84| +0%
Amortissement capital des emprunts | -85342 | -80 034 -67 221 -67 901 | -67944| 12090 | -15% -723| H%
Autofinancement net -7 834 1073 < 520 8 565 -7158| -8 232 | -767% -638 | +10%
Autofinancement net en % des produits | -3,69% 0,50% -2,97% -3,87% -3,25% -3,75% -0,28%
97
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 98
Bilan et compte de résultat 2023 ACTIF Brut Amortissements Net Totaux partiels Net
et dépréciations
2 3 4 5 6 7
IMMOBILISATIONS INCORPORELLES 67 293 973 72 902 299
Frais d'établissement 0 0 0
Baux long terme et droits d'usufruit 109 002 666 42 332 037 66 670 629 72 283 863
Autres (1) 9 479 368 8 856 024 623 344 618 436
IMMOBILISATIONS CORPORELLES 2 775 247 135 2 845 882 059
Terrains et constructions 3 878 462 081 1 124 983 562 2 753 478 518
Terrains nus 4 019 251 2 241 950 1 777 300 1 777 300
Terrains aménagés, loués, bâtis 337 010 166 36 333 336 973 833 336 008 684
Agencements et aménagements de terrains 0 0 0
Constructions locatives (sur sol propre) 2 797 161 583 867 630 009 1 929 531 574 1 983 654 871
Constuctions locatives sur sol d'autrui 740 271 081 255 075 270 485 195 811 501 817 979
Autres ensembles immobiliers 0 0 0
Autres immobilisations corporelles 36 079 762 14 311 145 21 768 616
Bâtiments et installations administratifs 30 136 679 8 930 909 21 205 771 21 905 984
Instal.techniques, matériel et outillage, et autres immo. corp. 5 943 083 5 380 237 562 846 717 240
Immeubles en location-vente, location-attribution, affectation 0 0 0
IMMOBILISATIONS CORPORELLES EN COURS 120 288 298 126 113 786
Terrains 50 355 741 100 310 50 255 431 53 208 653
Constructions et autres immobilisations corporelles en cours 81 941 784 11 917 224 70 024 560 72 896 826
Avances et acomptes versés sur commandes 8 307 8 307 8 307
IMMOBILISATIONS FINANCIERES (2) 8 650 303 9 442 679
Participations - Apports, avances 228 819 228 819 228 819
Créances rattachées à des participations 0 0 0
Titres immobilisés (droit de créance) 0 0 0
Prêts participatifs 0 0 0
Prêts pour accession et aux SCCC 0 0 0
Autres 8 404 251 8 404 251 9 203 591
Intérêts courus 17 232 17 232 10 269
TOTAL ACTIF IMMOBILISÉ (I) 4 173 980 011 1 202 500 303 2 971 479 708 2 971 479 708 3 054 340 823
STOCKS ET EN-COURS 102 020 287 105 757 019
Terrains à aménager 12 956 025 1 057 812 11 898 213 12 351 148
Immeubles en cours 67 012 651 4 565 259 62 447 391 65 536 559
Immeubles achevés
Disponibles à la vente 12 495 146 1 615 566 10 879 579 9 073 572
Temporairement loués 18 807 921 2 012 818 16 795 103 18 795 741
Imm. acq. par résolution de vente, adjudication ou garantie de rachat 0 0 0
Approvisionnements 0 0 0
FOURNISSEURS DÉBITEURS 1 336 702 1 336 702 1 336 702 1 189 892
CREANCES D'EXPLOITATION 64 481 202 55 867 999
Créances clients et comptes rattachés (y compris 413)
Locataires et organismes payeurs d'A.P.L. 22 691 731 22 691 731 21 909 780
Créances sur acquéreurs 13 757 390 13 757 390 3 476 890
Clients - autres activités 573 195 573 195 2 014 687
Emprunteurs et locataires - acquéreurs/attributaires 0 0 0
Clients douteux ou litigieux 19 868 703 16 976 594 2 892 110 1 604 959
Produits non encore facturés 1 939 963 1 939 963 1 495 737
Autres 3 489 423 3 489 423 3 258 824
Etat et autres collectivités publiques - Subventions à recevoir 19 137 390 19 137 390 22 107 121
CREANCES DIVERSES (3) 245 591 009 225 019 057
Sociétés Civiles Immobilières 22 354 22 354 38 222
Groupe, associés et opérations faites en commun et en G.I.E 0 0 0
Débiteurs divers 3 920 130 3 920 130 3 884 209
Opérations pour le compte de tiers 241 648 525 241 648 525 221 096 626
Opérations d'aménagement et de rénovation pour le compte de tiers 0 0 0
Associés - Comptes courants et capital souscrit et appelé non versé 0 0 0
Autres comptes transitoires 0 0 0
VALEURS MOBILIÈRES DE PLACEMENT 23 797 202 23 797 202 23 797 202 23 495 457
DISPONIBILITES 54 979 530 79 410 984
Valeur à l'encaissement 0 0 0
Compte au Trésor 4 993 144 4 993 144 2 178 116
Comptes de placement court terme 0 0 0
Intérêts courus à recevoir 472 332 472 332 170 146
Banques, établissements financiers et assimilés 49 505 677 49 505 677 77 055 297
Caisse, régies d'avances et accréditifs 8 376 8 376 7 426
Charges constatées d'avance 2 608 760 2 608 760 2 608 760 3 267 093
TOTAL ACTIF CIRCULANT (II) 521 042 741 26 228 049 494 814 692 494 814 692 494 007 501
Charges à répartir sur plusieurs exercices (III) 2 435 114 2 435 114 2 435 114 2 270 029
Primes de remboursement des obligations (IV) 544 133 544 133 544 133 563 567
Différences de conversion - Actif (V) 0 0 0 0
TOTAL GENERAL ( I + II + III + IV + V ) 4 698 001 999 1 228 728 351 3 469 273 648 3 469 273 648 3 551 181 920
A
C
T
I
F
I
M
M
O
B
I
L
I
S
E
A
C
T
I
F
C
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C
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A
N
T
C
O
M
P
T
E
S
R
E
G
U
L.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 99
Exercice N - 1
Détail Totaux partiels
3 4 5
506 060 682 506 060 682
147 442 296 147 442 296
81 040 300 81 040 300
0 0
66 401 996 66 401 996
0 0
0 0
0 0
0 0
358 618 387 358 618 387
8 104 030 8 104 030
4 600 4 600
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
350 509 757 350 509 757
168 157 803 168 157 803
32 896 296 32 896 296 21 620 350
29 775 408 10 833 797
29 775 408 10 833 797
1 254 077 1 254 077 11 275 946
6 603 389 18 941 611
5 195 532 16 872 764
Montant brut Inscrit au résultat
Subventions d'investissement 207 970 451 80 532 211 127 438 240 127 438 240 132 040 360
0 0
0 0
0 0
0 0 0
TOTAL CAPITAUX PROPRES (I) 667 649 296 667 649 296 670 997 339
30 194 374 30 307 098
2 903 311 4 051 767
23 071 326 21 438 214
4 219 737 4 817 118
TOTAL PROVISIONS (II) 30 194 374 30 194 374 30 307 098
2 427 820 124 2 540 724 196
34 661 326 32 544 204
48 749 548 50 000 000
1 518 172 856 1 527 381 844
0 0
0 0
768 031 072 854 082 219
14 476 401 14 294 882
114 067 105 996
0 0
0 0
148 716 149 758
0 0
2 024 686 2 204 371
30 560 910 19 130 351
790 452 856 895
0 0
10 090 090 39 973 676
0 0
0 0
0 0
534 268 535 362
534 268 535 362
0 0
41 531 929 38 889 292
17 508 003 14 249 876
5 746 709 5 974 227
18 277 217 18 665 189
268 238 449 248 770 294
20 809 549 20 130 448
0 0
0 0
0 0
0 0
244 334 569 225 569 423
0 0
3 094 331 3 070 423
33 305 208 20 958 338
22 332 632 18 152 483
10 972 576 2 805 855
TOTAL DETTES FINANCIERES (III) 2 771 429 978 2 771 429 978 2 849 877 482
0 0 0
3 469 273 648 3 469 273 648 3 551 181 920
Exercice N
PASSIF
2
PROVISIONS REGLEMENTEES
Amortissements dérogatoires
Réserves sur cessions immobilières
Primes d'émissions, de fusion et d'apport
Ecarts de réévaluation
Dotation
Dotations
Autres fonds propres- autres compléments de dotation,dons et legs en capital
Réserves
Réserve légale
Réserves statutaires ou contractuelles
Excédents d'exploitation affectés à l'investissement
dont relevant du SIEG (depuis 2021)
Réserves - Activité agréée
dont relevant de l'activité agréée depuis 2016
dont relevant du SIEG (depuis 2021)
RÉSULTAT DE L'EXERCICE (a)
dont relevant de l'activité agréée
dont relevant du SIEG
Titres participatifs
P
R
O
V.
PROVISIONS
Provisions pour risques
Provisions pour gros entretien
Autres provisions pour charges
C
A
P
I
T
A
U
X
P
R
O
P
R
E
S
CAPITAL, DOTATIONS ET RESERVES
Capital
Capital (actions simples)
Capital : actions d'attribution
Provision spéciale de réévaluation
dont relevant du SIEG (depuis 2021)
Réserves diverses
dont relevant du SIEG (depuis 2021)
REPORT À NOUVEAU (a)
Emprunts participatifs
D
E
T
T
E
S
DETTES FINANCIERES (1)
Participation des employeurs à l'effort de construction
Emprunts obligataires
Emprunts auprès des Etablissements de Crédit
Caisse des Dépôts et Consignations
C.G.L.L.S.
Prêts de l'ex-caisse des prêts HLM
Autres établissements de crédit
Dépôts et cautionnements reçus :
Dépôts de garantie des locataires
Redevances (location-accession)
Autres dépôts
Emprunts et dettes financières diverses :
Participation (spécifique sociétés) - Emprunts et dettes assortis de conditions particulières
Autres
Avances d'organismes HLM
Autres emprunts et dettes assimilées
Intérêts courus
Intérêts compensateurs
Dettes rattachées à des participations
Concours bancaires courants
Droits des locataires-acquéreurs, des locataires attributaires ou des affectants
Autres droits
Droits des locataires attributaires
Clients créditeurs
Locataires-Excédents d'acomptes
Groupes - Associés - opérations faites en commun et en G.I.E.
DETTES D'EXPLOITATION
Fournisseurs
Fournisseurs de stocks immobiliers
Dettes fiscales, sociales et autres
DETTES DIVERSES
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés :
Fournisseurs d'immobilisations
Versements restant à effectuer sur titres non libérés
Autres dettes :
Associés - Versements reçus sur augmentation de capital
Sociétés Civiles Immobilières
R
E
G
U
L.
Au titre de l'exploitation et autres
Produits des ventes sur lots en cours
Différences de conversion Passif (IV)
TOTAL GENERAL ( I + II + III + IV)
Opérations pour le compte de tiers
Opérations d'aménagement
Autres
Produits constatés d'avance
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 100
CHARGES Charges récupérables Charges non récup. Totaux partiels Totaux partiels
2 3 4 5 6
CHARGES D'EXPLOITATION (1) 273 663 178 234 772 155 257 670 776 215 303 732
Consommations de l'exercice en provenance des tiers 94 076 167 78 425 755 97 123 276 76 684 365
Achats stockés :
Terrains 3 880 916 3 880 916 1 392 036 11 293 234 97 223
Approvisionnements 0 0
Immeubles acquis par résolution de vente, adjudication ou garantie de rachat 0 0
Variation des stocks :
Terrains -163 715 -163 715 -9 365 -2 335 247 165 262
Approvisionnements 0 0
Immeubles acquis par résolution de vente, adjudication ou garantie de rachat 0 0
Achats d'études et de prestations de services - Travaux et honoraires 0 0
Achats de terrains, travaux, et frais annexes (opérations de promotion immobilière) 12 146 232 12 146 232 5 589 640 10 944 632 5 674 406
Achats de terrains, travaux, et frais annexes (opérations d'aménagement) 1 111 681 1 111 681 1 056 240 1 645 540 1 519 793
Achats liés à la production de stocks immobiliers 0 0
Achats non stockés de matières et fournitures 13 758 626 1 771 300 15 529 926 13 934 834 19 566 779 17 837 715
Services extérieurs :
Sous-traitance générale (Travaux relatifs à l'exploitation) 1 328 825 1 328 825 1 103 594 1 157 835 922 468
Redevances de crédit bail et loyers des baux à long terme 434 070 434 070 344 801 420 287 337 456
Locations 870 434 870 434 642 768 742 939 588 418
Charges locatives et de copropriétés 3 402 861 3 402 861 3 216 054 2 825 673 2 475 628
Entretien et réparations courants sur biens immobiliers locatifs 12 980 644 14 217 194 27 197 839 25 427 081 27 495 255 25 722 107
Dépenses de gros entretien sur biens immobiliers locatifs 3 492 901 3 492 901 3 358 599 3 130 218 2 991 173
Maintenance 0 0
Autres travaux d'entretien 29 233 1 114 739 1 143 971 935 916 1 130 172 941 545
Primes d'assurances 2 045 021 2 045 021 1 835 892 1 870 788 1 376 801
Personnel extérieur à l'organisme 50 513 50 513 46 311 13 707 14 933
Rémunérations d'intermédiaires et honoraires 449 624 4 246 972 4 696 596 4 289 242 5 256 849 4 849 040
Publicité, publications, relations publiques 752 836 752 836 499 636 532 381 367 687
Déplacements, missions et réceptions 532 198 532 198 487 300 373 250 299 695
Cotisations et prélèvements CGLLS 7 079 944 7 079 944 7 079 944 6 961 491 6 961 491
Redevances 0 0
Autres 5 810 502 2 732 616 8 543 118 7 195 231 4 097 492 3 541 524
Impôts, taxes et versements assimilés 22 041 420 19 335 738 20 428 083 18 064 796
Sur rémunérations 237 616 2 500 647 2 738 263 2 207 617 2 386 401 1 951 837
Taxes foncières 5 904 936 13 277 360 19 182 297 17 070 485 17 944 162 16 063 468
Autres 120 860 120 860 57 635 97 520 49 491
Charges de personnel 32 681 852 26 210 719 31 478 654 25 637 701
Salaires et traitements 2 690 365 20 145 777 22 836 142 18 296 352 22 175 920 18 056 438
Charges sociales 796 206 9 049 504 9 845 710 7 914 366 9 302 733 7 581 263
Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions 123 119 669 109 235 921 107 257 538 93 626 393
Dotations aux amortissements et dépréciations :
Immobilisations locatives 99 226 630 99 226 630 87 300 889 98 951 853 86 989 487
Autres immobilisations 1 545 335 1 545 335 1 254 973 1 543 472 1 270 120
Charges d'exploitation à répartir 115 928 115 928 59 625 103 229 55 348
Dépréciations des immos. incorporelles et corporelles 0 0
Dépréciations des stocks et en-cours 1 989 143 1 989 143 1 988 794 797 107 222 775
Dépréciations des créances 16 866 723 16 866 723 15 558 703 2 556 548 2 233 408
Dotations aux provisions d'exploitation :
Provisions pour gros entretien 2 662 558 2 662 558 2 484 073 2 902 248 2 728 039
Autres provisions 713 351 713 351 588 864 403 081 127 217
Autres charges de gestion courante 1 744 071 1 564 023 1 383 227 1 290 476
Pertes sur créances irrécouvrables 1 304 720 1 304 720 1 255 994 1 056 554 1 035 917
Redevances et charges diverses de gestion courante 70 499 368 852 439 352 308 029 326 672 254 559
Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun 0 0
CHARGES FINANCIERES 71 739 574 62 915 504 47 319 547 38 600 413
Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions - charges financières 19 433 19 433 15 948 19 433 17 642
Charges d'intérêts (2)
Intérêts sur opérations locatives - crédits relais et avances 0 0
Intérêts sur opérations locatives - financement définitif 69 348 491 69 348 491 60 854 952 45 522 670 37 084 036
Intérêts compensateurs 14 779 14 779 14 779 7 175 7 788
Intérêts de préfinancement consolidables 0 0
Accession à la propriété - Financements de stocks immobiliers 0 0
Gestion de prêts - Accession 741 353 741 353 699 652 880 212 770 725
Intérêts sur autres opérations 431 575 431 575 358 551 463 957 378 084
Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement 0 0
Autres charges financières 1 183 943 1 183 943 971 621 426 100 342 139
CHARGES EXCEPTIONNELLES 48 990 227 39 430 841 52 191 459 19 462 345
Sur opérations de gestion 485 295 485 295 448 099 506 493 453 585
Sur opérations en capital : 46 154 776 36 986 351 45 967 260 15 023 724
Valeurs comptables des éléments d'actifs cédés, démolis, mis au rebut 44 034 773 44 034 773 35 826 024 44 066 278 13 570 813
Autres charges exceptionnelles 2 120 004 2 120 004 1 160 327 1 900 983 1 452 911
Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions : 2 350 155 1 996 390 5 717 705 3 985 037
Dotations aux amortissements et dépréciations 1 605 431 1 605 431 1 505 975 2 470 541 2 057 793
Dotations aux provisions réglementées 0 0
Dotations aux provisions 744 725 744 725 490 415 3 247 164 1 927 244
PARTICIPATION DES SALARIES AUX RESULTATS (SOCIETES) 0 0
IMPOTS SUR LES BENEFICES ET ASSIMILES 0 0
TOTAL DES CHARGES 42 728 251 351 664 728 394 392 979 337 118 500 357 181 782 273 366 490
1 254 077 6 603 389 11 275 946 18 941 611
5 195 532
0
395 647 056 343 721 889 368 457 729 292 308 101
817 396
Solde créditeur = bénéfice
Exercice N Exercice N - 1
Dont secteur
agréé
(SEM)
Dont secteur
agréé
(SEM)
dont relevant du SIEG
dont ne relevant pas du SIEG
TOTAL GENERAL
(1) Dont charges sur exercices antérieurs
(2) Dont intérêts s/ entreprises liées
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 101
Détail Totaux partiels Totaux partiels
3 4 5
298 784 517 259 072 008 285 467 362 243 103 125
275 703 211 238 992 097 282 471 470 240 964 915
855 967 0 4 631 666 0
15 870 716 6 458 572 29 039 988 16 811 197
0
192 631 192 631
41 668 263 38 050 754 40 735 927 37 521 027
22 646 278 9 092 565 20 228 813 8 792 628
153 319 553 152 707 067 146 251 484 145 651 888
1 374 709 1 374 709 1 529 348 1 529 348
14 043 884 9 809 956 14 241 095 9 216 341
756 871 756 871 1 162 165 1 162 165
20 856 319 19 000 578 20 350 737 18 285 711
1 689 163 1 610 107 1 751 888 1 672 832
0
0
0
843 220 8 409 896 859 9 188
1 106 326 0 1 005 453 0
0
0
0
0
0
671 943 122 509 453 417 119 959
-7 216 806 -2 573 132 -22 596 592 -21 201 387
-6 320 838 -3 099 713 12 074 004 3 215 827
-895 968 526 581 -34 670 596 -24 417 214
6 837 344 4 688 804 11 942 544 11 773 285
0
6 837 344 4 688 804 11 942 544 11 773 285
287 377 274 636 441 845 409 417
8 445 3 532 62 638 30 210
278 932 271 104 379 208 379 208
0
19 846 406 15 545 705 10 065 381 8 850 654
1 029 446 1 021 506 5 751 096 5 417 122
16 741 166 14 156 547 1 343 786 1 317 706
2 075 795 367 653 2 970 498 2 115 826
1 396 746 1 396 746 508 891 1 018 026 377 210
0 0
1 930 238 1 930 238 1 635 007 2 124 688 1 929 031
0 0
2 431 089 1 934 199 1 021 798 837 954
0 0 0 0
0
0
0
23 907 20 070 15 056 13 111
0
23 907 20 070 15 056 13 111
20 340 20 340 19 030 44 461 42 197
2 105 829 2 105 829 1 743 314 689 675 563 265
0 0
281 014 281 014 151 786 272 606 219 381
0 0
94 431 450 82 715 682 81 968 568 48 367 022
2 639 035 2 639 035 2 504 282 2 848 005 2 429 785
82 607 019 72 712 757 63 029 828 38 305 706
73 396 173 63 812 994 55 917 064 31 704 118
7 861 700 7 778 055 5 196 944 5 111 817
1 349 145 1 121 708 1 915 820 1 489 771
8 888 607 8 888 607 7 206 100 16 050 814 7 624 132
296 789 296 789 292 543 39 921 7 399
395 647 056 395 647 056 343 721 889 368 457 729 292 308 101
Solde débiteur = perte 0 0 0 0
0
3 941 454
TOTAL GENERAL 395 647 056 343 721 889 368 457 729 292 308 101
(1) Dont produits sur exercices antérieurs 703 888 737 236
Ventes d'autres immeubles
Exercice N Exercice N - 1
Dont secteur
agréé
(SEM)
Dont secteur
agréé
(SEM)
PRODUITS
2
Ventes de maisons individuelles (CCMI)
PRODUITS D'EXPLOITATION (1)
Produits des activités
Ventes de terrains lotis
Ventes d'immeubles batis
Sociétés sous égide
Récupération des charges locatives
Loyers :
Loyers des logements non conventionnés
Loyers des logements conventionnés
Suppléments de loyers
Résidences pour étudiants, foyers, résidences sociales
Logements en location - accession et accession invendus
Autres
Produits de concession d’aménagement
Prestations de services :
Rémunérations de gestion (accession et gestion de prêts)
Immeubles en cours
Prestations de services à personnes physiques, et autres produits
Prestations de maîtrise d'ouvrage et de commercialisation
Syndic de copropriétés
Gestion d'immeubles appartenant à des tiers
Gestion des S.C.C.C.
Gestion des prêts
Autres prestations de services
Produits des activités annexes :
Récupération de charges de gestion imputables à d'autres organismes H.L.M.
Autres
Production stockée ( ou destockage )
Autres reprises
Immeubles achevés
Production immobilisée
Immeubles de rapport (frais financiers externes)
Autres productions immobilisées
Subventions d'exploitation
Primes à la construction
Subventions d'exploitation diverses
Subventions pour travaux d'entretien
Reprises sur amortissements, dépréciations et provisions
Provisions pour gros entretien
Dépréciations de créances
Autres
Transferts de charges d'exploitation
Produits du dispositif de lissage de la CGLLS
Autres produits
Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun
PRODUITS FINANCIERS
De participations (2)
Revenus des actions
Revenus des parts des sociétés civiles immobilières de vente
Revenus des avances, prêts participatifs et autres
D'autres immobilisations financières (2)
Prêts accession
Reprises sur dépréciations et provisions
D'autres créances et valeurs mobilières de placement
Autres (2)
Reprises sur dépréciations et provisions
Transfert de charges financières
Produits nets sur cessions de valeurs mobilères de placement
PRODUITS EXCEPTIONNELS
Sur opérations de gestion
Sur opérations en capital :
Produits des cessions d'éléments d'actif
Subventions d'investissements virées au résultat de l'exercice
Autres
Transferts de charges exceptionnelles
TOTAL DES PRODUITS
dont relevant du SIEG
dont ne relevant pas du SIEG
(2) Dont produits concernant les entreprises liées
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 o
©
102
Résultats des cinq derniers exercices
NATURE DES INDICATIONS 2019 2020 2021 2022 2023
CAPITAL EN FIN D’EXERCICE
1/ Capital social (en euros) 46 256 100 46 256 100 81 040 300 81 040 300 81 040 300
2/ Nombre des actions ordinaires existantes 1 051 275 1 051 275 1 841 825 1 841 825 1 841 825
3/ Nombre des actions à dividende prioritaire
(sans droit de vote) existantes
NEANT NEANT NEANT NEANT NEANT
4/ Nombre maximal d’actions futures à créer
· par conversion d’obligations NEANT NEANT NEANT NEANT NEANT
· par exercice de droit de souscription NEANT NEANT NEANT NEANT NEANT
OPERATIONS ET RESULTATS DE l’EXERCICE
1/ Chiffre d’affaires hors taxes 329 240 904 309 212 806 354 174 631 282 470 902 275 703 211
2/ Résultat avant impôt, participation et intéressement
des salariés et dotations aux amortissements et
provisions
142 065 103 157 211 323 117 529 971 98 154 427 98 008 322
3/ Impôt sur les bénéfices 0 0 0 0 0
4/ Intéressement - Participation des salariés dûs au titre
de l’exercice
0 0 0 0 0
5/ Dotations et reprises amortissements et provisions 112 676 740 106 660 015 89 701 350 86 878 481 96 754 245
6/ Résultat après impôts, participation des salariés et
dotations aux amortissements et provisions
29 388 363 50 551 308 27 828 621 11 275 946 1 254 077
7/ Reprise provisions suite changement de méthode
comptable
NEANT NEANT NEANT NEANT NEANT
8/ Résultat après reprise NEANT NEANT NEANT NEANT NEANT
9/ Résultat distribué 0 0 0 0 0
RESULTATS PAR ACTION
1/ Résultat après impôt, participation des salariés, mais
avant dotations aux amortissements et provisions
135 150 64 53 53
2/ Résultat après impôt, participation des salariés et
dotations aux amortissements et provisions
28 48 15 6 1
3/ Dividende attribué à chaque action 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
PERSONNEL
1/ Effectif moyen des salariés, employés pendant
l’exercice (équivalent temps complet)
687 665 644 642 638
2/ Montant de la masse salariale de l’exercice 23 703 058 22 513 845 22 376 580 22 175 920 22 836 142
3/ Montant des sommes versées au titre des avantages
sociaux de l’exercice (sécurité sociale, œuvres sociales
…)
11 794 237 11 233 894 11 201 790 9 294 320 9 845 710
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
103
Instruments financiers utilisés par la société
Les emprunts et dettes financières auprès des établissements de crédit s’élèvent à 2 371 788 k€ au 31/12/2023 et se décomposent ainsi :
• 68,2% sur l’indice Livret A
• 27,9% à taux fixes
• 3,6% sur les indices Euribor (3M ou 12M)
• 0,3% sur d’autres indices
Le taux actuariel ressort à 3,03% pour une durée résiduelle de 28 ans et 7 mois. Le taux actuariel de la dette en taux fixes ressort à 2,40% pour une durée résiduelle de 21 ans et 6 mois.
Le tableau ci-dessous détaille les emprunts structurés au 31/12/2023 qui s’élèvent à 2 623 k€ soit 0,11% du total de la dette. Leur montant n’est donc pas significatif. Le risque se déclenche si l’Euribor 3M dépasse 5,75%. Le remboursement de cet encours est à l'étude, selon l'évolution de la soulte à payer, actuellement trop élevée.
Par ailleurs, SEMCODA n’a pas souscrit de contrat de couverture de taux.
N°
emprunt N° contrat Type prêt
Score
Gissler
Date
dernière
échéance
Caractéristiques du taux du prêt CRD au 31/12/2023 Taux payé
Taux
bonifié
activé
321 002 AR010802 BONIFIX 1E 17/03/2038
Du 17/03/2008 au 17/03/2018 : taux fixe de 3,79 % - Du 17/03/2018
au 17/03/2038 : si Euribor3M <=5,75 % alors taux de 3,79 % sinon
3,79 % + 6 X (Euribor3M - 5,75 %)
323 272,39 3,79 oui
430 190 AR010794 BONIFIX 1E 17/03/2038
Du 17/03/2008 au 17/03/2018 : taux fixe de 3,79 % - Du 17/03/2018
au 17/03/2038 : si Euribor3M <=5,75 % alors taux de 3,79 % sinon
3,79 % + 6 X (Euribor3M - 5,75 %)
471 660,08 3,79 oui
430 191 AR010798 BONIFIX 1E 17/03/2038
Du 17/03/2008 au 17/03/2018 : taux fixe de 3,79 % - Du 17/03/2018
au 17/03/2038 : si Euribor3M <=5,75 % alors taux de 3,79 % sinon
3,79 % + 6 X (Euribor3M - 5,75 %)
50 821,30 3,79 oui
430 192 AR018182 BONIFIX 1E 17/03/2038
Du 17/03/2008 au 17/03/2018 : taux fixe de 3,79 % - Du 17/03/2018
au 17/03/2038 : si Euribor3M <=5,75 % alors taux de 3,79 % sinon
3,79 % + 6 X (Euribor3M - 5,75 %)
88 845,92 3,79 oui
321 006 AR018181 BONIFIX 1E 17/03/2038
Du 17/03/2008 au 17/03/2018 : taux fixe de 3,79 % - Du 17/03/2018
au 17/03/2038 : si Euribor3M <=5,75 % alors taux de 3,79 % sinon
3,79 % + 6 X (Euribor3M - 5,75 %)
881 213,43 3,79 oui
321 011 A0108062000 BONIFIX 1E 30/03/2039
Du 30/03/2009 au 30/03/2019 : taux fixe de 3,74 % - Du 30/03/2019
au 30/03/2039 : si Euribor3M <=5,75 % alors taux de 3,74 % sinon
3,74 % + 6 X (Euribor3M - 5,75 %)
390 696,80 3,74 oui
321 017 A0108063000 BONIFIX 1E 30/03/2039
Du 30/03/2009 au 30/03/2019 : taux fixe de 3,74 % - Du 30/03/2019
au 30/03/2039 : si Euribor3M <=5,75 % alors taux de 3,74 % sinon
3,74 % + 6 X (Euribor3M - 5,75 %)
416 482,16 3,74 oui
SOUS TOTAL CAISSE D'EPARGNE 2 622 992,08
TOTAL GENERAL 2 622 992,08
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 m
©
104
Information sur les délais de paiement des fournisseurs et des clients
Factures reçues et émises non réglées à la date de clôture de l'exercice dont le terme est échu (tableau prévu au I de l'article D.441-4)
Article D.441 I.-1° : Factures reçues non réglées à la date de clôture de l'exercice dont le terme est échu *
0 jour
(indicatif) 1 à 30 jours
31 à 60
jours
61 à 90
jours
91 jours et
plus
Total (1 jour
et plus)
(A) Tranches de retard de paiement
Nombre de factures
concernées 3 823
Montant total des
factures concernées TTC 3 814 173 688 803 293 658 -773 991 4 022 643
Pourcentage du montant
total des achats de
l'exercice TTC
2,37% 0,43% 0,18% -0,48% 2,50%
Pourcentage du chiffre
d'affaires de l'exercice
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées
Nombre de factures
exclues hors terrain 483
Montant total des
factures exclues TTC frs 749 209
(C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou délai légal - article L.441-6 ou article L.443-1 du code de commerce)
Délais de paiement
utilisés pour le calcul des
retards de paiement
Délais contractuels (marchés, bons de commande)
* Hors dépenses particulières, débiteurs divers comptes 4677*** achats de terrains promotion – aménagement
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 105
Article D.441 I.-2° : Factures émises non réglées à la date de clôture de l'exercice dont le terme est échu **
0 jour (indicatif) 1 à 30 jours 31 à 60 jours 61 à 90 jours 91 jours et plus Total (1 jour et plus)
(A) Tranches de retard de
paiement
Nombre de factures
concernées 1 257
Montant total des factures
concernées TTC 465 067 267 634 76 756 3 152 801 3 962 258
Pourcentage du montant total
des achats de l'exercice TTC
Pourcentage du chiffre
d'affaires de l'exercice 1,29% 0,74% 0,21% 8,74% 10,98%
(B) Factures exclues du (A)
relatives à des dettes et
créances litigieuses ou non
comptabilisées
Nombre de factures exclues
hors terrain
Montant total des factures
exclues TTC frs
(C) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel ou délai légal - article L.441-6 ou article L.443-1 du code de commerce)
Délais de paiement utilisés
pour le calcul des retards de
paiement
Délais contractuels (baux commerciaux)
** Il s'agit uniquement des factures émises auprès de nos clients personnes morales, les avis d'échéance des clients locataires n'étant pas des factures.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 *
106
Sociétés tierces et participations de la SEMCODA
Les sociétés commerciales dont les comptes font l'objet d'une certification par un commissaire aux comptes peuvent consentir, à titre accessoire à leur activité principale, des prêts à moins de 3 ans à des micro-entreprises, des PME ou à des entreprises de taille intermédiaire avec lesquelles elles entretiennent des liens économiques.
Il convient de préciser, conformément à l’article L511-6, 3 bis du Code monétaire et financier, que la SEMCODA n’a consenti aucun prêt à d’autres entreprises sur l’exercice 2023.
Sur l’exercice 2023, la SEMCODA :
- n’a détenu aucune filiale19,
- n’a contrôlé directement ou indirectement aucune autre société qui détient une part de son propre capital social (i.e. actions d’autocontrôle)20,
- n’a pris aucune participation ou aucun contrôle dans une autre société au cours de l’exercice écoulé.
Pour mémoire, la SEMCODA détient des parts dans d’autres sociétés, ces parts n’ont pas été acquises sur l’exercice 2023 :
Comptes de l’exercice 2022 des sociétés dans lesquelles la SEMCODA a des participations
Société Forme juridique Activité
% de
détention du
capital par
SEMCODA
% de voix
détenues
par
SEMCODA
Chiffre
d’affaires
2022 en €
(HT)
Résultat net
2022 en €
Rhône Saône
Habitat
10 av des canuts
69120 Vaulx-en-
Velin
SIREN 997
625 801
Société
anonyme
coopérative de
production de
HLM à conseil
d'administration
Société coopérative de
Production H.L.M.
29% 15% 25 668 547 € 1 107 318 €
SACICAP de l’Ain
7 rue de la
Grenouillere
01000 Bourg-en-
Bresse
SIREN 757 201
025
Société
anonyme
coopérative de
production de
HLM à conseil
d'administration
A titre principal, réaliser
toutes opérations
d'accession à la propriété
de l'habitat destinées à
des personnes dont les
revenus sont inférieurs
aux plafonds de
ressources mentionnés à
l'art. 244 du code général
des impôts
14,58% 0,01818% 43 428 € 133 705 €
19 au sens de L233-6 du Code de commerce
20 au sens de L233-12 du Code de commerce
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 107
Société Forme juridique Activité
% de
détention du
capital par
SEMCODA
% de voix
détenues
par
SEMCODA
Chiffre
d’affaires 2022
en € (HT)
Résultat net
2022 en €
SARA
Développement
17 av du bourg
38080 L’Isle-
d'Abeau
SIREN 820
134 138
Société
anonyme
d'économie
mixte à conseil
d'administration
Toutes opérations, actions
et programmes
d'aménagement et de
renouvellement urbain, de
construction et
d'investissement
immobiliers, d'exploitation
et de gestion d'actifs
immobiliers, de rénovation
énergétique et de
développement des
énergies renouvelables.
10% 0,11% 3 668 343 € 80 961 €
SEM de Crémieu
Mairie de Cremieu
38460 Cremieu
SIREN 348 513 011
Société
anonyme
d'économie
mixte à conseil
d'administration
Construction et gestion
immobilière
15,33% 15,33% 21 475 € 28 566 €
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 108
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
109
6. Activités de la société
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 L
€)
4 601 K€ 10 174 K€
167 330 k€ 30 787 K€
131 K€ O0 k€
34 767 K€ 3 213 K€
Chiffre d'affaires par activité
Gestion
Locative
202228 K€ _
73,4%
CARRE PRO 38 600 K€
14,0%
APRICOT _10174kK€
3,7%
PRAILIA
__2603k€
0,9%
ELLIPSE
1106kK€
0,4%
—_AMO 730 K€
0,3%
110
La SEMCODA, bailleur social dans son cœur de métier, a diversifié ses activités au fil des années afin de répondre aux différents besoins des collectivités pour favoriser la mixité et la diversité de ses programmes de construction, mais également répondre aux attentes de ses locataires tout au long de leur parcours résidentiel diversifié (devenir accédant, développer une activité professionnelle, intégrer une structure de mutualisation des besoins, médicalisée ou non, etc.)
La gestion locative de logements a donc été complétée par plusieurs marques SEMCODA dégageant du chiffre d’affaires :
- RESEDA : gestionnaire de résidences intergénérationnelles
- CARRE PRO : location ou vente de locaux, commerces, bureaux, maisons de santé, foyers, gendarmeries
- APRICOT : accession libre et sociale (PSLA) à la propriété
- PRAILIA : spécialisée dans la gestion des ZAC, lotissements et optimisations foncières - ELLIPSE : gestion de syndic de copropriétés
- AMO : Assistance à Maîtrise d’Ouvrage aux collectivités locales
Outre ces métiers, la présentation qui suit détaille également les activités de Ventes de patrimoine, de Maîtrise d’Ouvrage et de Réhabilitation du patrimoine.
Le Chiffre d’Affaires 2023 de la SEMCODA se répartit de la façon suivante :
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
au 31/12/2022
Loyers Agence Logements 2022 rt
Isère Bas Bugey 3 381 19 023 k€ 3 344 19 746 k€
Pays de Gex 3 900 23 179k€ 3 861 24616 k€
Rillieux la Pape 1 743 85/79k€ 1 725 8767 k€
Oyonnax 3 292 15 359 k€ 3 291 16 053 k€
Saône et Loire 3 389 18 060 k€ 3 376 18 853 k€
Bresse Dombes 3 469 19181 k€ 3 458 19 787 k€
Villeurbanne 2 863 18 462 k€ 2 835 19 228 k€
Deux Savoies 3 268 18 749 k€ 3 186 19 722 k€
Trévoux 3 367 19442 k€ 3 372 20557 k€
28 672 160 034 k€ 28 448 167 330 k€
Répartition du patrimoine par département géré par SEMCODA
16 000 14446
14 000
12 000
10 000
8 000 5 454
6 000
4 000 2 604 2768 2 529
7 “I 1 ss “I _ GE _ ee Ain Isère Jura Haute Loire Rhône Saône & Savoie Haute Savoie
Loire B Logements 2022 M Logements 2023
111
Gestion Immobilière
La Direction de la Gestion Immobilière, face aux changements sociétaux importants doit se réinventer en proposant un modèle de fonctionnement incluant des solutions innovantes et pragmatiques. Grâce à sa relation de proximité forte, favorisant le lien social, nos 9 agences et bureaux décentralisés pe uvent compter sur les supports opérationnels, véritables forces d’appui. Ainsi, nos services Facturation et Charges Locatives, Préventions des impayés, Données patrimoniales, Maintenance, Accompagnement des territoires, et notre marque RESEDA, développent une culture peu commune, une compréhension mutuelle.
Près de 400 salariés accompagnent ainsi nos locataires, aux moments clés de leur parcours résidentiel.
Bilan de l’année écoulée et comparatif avec N-1 :
Gestion Locative : Logements gérés par les 9 agences et en propriété SEMCODA
Nos agences assurent l’entretien de leurs programmes, des installations techniques grâce à nos collaborateurs dédiés qui prennent en charge la maintenance dite courante des sites, avec travaux en entretien courant et des travaux de remise en état aux départs des locataires.
En parallèle, 137 logements sont gérés en mandat de gestion pour le compte de tiers.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 L
€)
Agence Taux de vacance 2022
(logements et stationnements)
Isère Bas Bugey 2,1% 1,8%
Pays de Gex 3,9% 3,3%
Rillieux la Pape 3,9% 3,8%
Oyonnax 5,4% 5,5%
Saône et Loire 3,3% 2,8%
Bresse Dombes 2,2% 2,5%
Villeurbanne 2,6% 2,4%
Deux Savoies 4,7% 4,6%
Trévoux 4,4% 2,9%
Taux de vacance par agence
6,0% 5,5%
5,0% 4,6%
. 3,8% 4,0% 3,3%
0, 2,9% 3,0% 2,8% 2,5% 2,4%
2,0% 1,8%
0,0%
Isère Bas Bugey PaysdeGex Rillieux la Pape Oyonnax Saône et Loire Bresse Dombes Villeurbanne Deux Savoies Trévoux
= Taux de vacance 2022 m Taux de vacance 2023
(logements et stationnements) (logements et stationnements)
112
Vacance financière :
Depuis 2020, la SEMCODA, et en particulier les agences, ont fourni un effort important pour maintenir au minimum les taux de vacances. Les résultats de 2023 le démontrent. Il existe quelques disparités liées aux territoires. Il est plus difficile de trouver des locataires dans des secteurs détendus, la relocation peut alors prendre un peu plus de temps.
Les taux ci-dessus ne tiennent pas compte de la vacance financière générée par les logements en vente ou en attente de démolition, et du patrimoine géré par RESEDA.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
au 31/12/2023
Agence Logements | Loyershors
2023 charges
Isère Bas Bugey 231 1023 k€ 231 1539k€
Pays de Gex 224 1232k€ 279 1 706 k€
Rillieux la Pape 52 427 k€ 52 444 k€
Oyonnax 193 746 k€ 193 1040 k€
Saône et Loire 425 2 280 k€ 425 2 946 k€
Bresse Dombes 268 1 880 k€ 268 2070k€
Villeurbanne 171 810 k€ 116 756 k€
Deux Savoies 250 1394 k€ 250 1655 k€
Trévoux 446 2052k€ 446 2 687 k€
2 260 11 844 k€ 2 260 14 843 k€
Répartition du patrimoine RESEDA par Département
1 000 878
900
800
700
600 481 500 425
400
300 193 200 123 103 57
100 - B E I Eu Eu
Ain Isère Jura Haute Loire Rhône Saône & Savoie Haute Savoie
Loire
B Logements 2022 Logements 2023
113
Résidences intergénérationnelles (marque Réséda)
L’activité de Réséda consiste à assurer la commercialisation et la gestion des résidences Réséda conçues pour un public intergénérationnel.
Dans certaines résidences orientées à 100% pour des séniors, des locaux communs sont mis à disposition des résidents. Des Maîtres/sses de maison ou des employés de maison sont présents pour créer du lien social et éviter l’isolement.
Bilan de l’année écoulée et comparatif avec N-1 :
Gestion Locative :
En 2023, 55 logements ont été requalifiés en résidence intergénérationnelle. A contrario, une résidence localisée en Haute Loire (55 logements) a été transférée en gestion à l’agence de Villeurbanne.
Les livraisons en 2022 (415 logements) ont trouvé progressivement leurs clients cette année, à l’issue de la 1ère année de gestion. La transformation en résidences intergénérationnelles a permis aussi d’améliorer le taux de vacance financière qui passe de 32,1% (en 2022) à 19,7%.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
Vente
Patrimoine
Ventes
en k€
Marge brute
en k€
22 749 k€ -5 889 k€ 19 692 k€
Accession
Nature
Gendarmerie
22
Ain
Commerces / Bureaux / Cabinets
Foyers en gestion par un tiers
2 528 k€ 340 k€ 4 601 k€
Vente de lots par département
9
3
1 ’ 1 2 0 0 E 0 El 0 0 0
= = = Isère Jura Rhône Saône & Loire Savoie / Haute Autres { Haute Savoie Loire)
2022 Accession
(Nbre de lots)
= 2023 Patrimoine
(Nbre de lots)
mn 2023 Accession
(Nbre de lots)
au 31/12/2023
Nombre
de lots
Nombre
d'entités
7223 k€
10 170 k€
13332 k€
30 724k€
32 660
827
4 006
5 493
114
Locaux tertiaires (marque Carré Pro)
Carré Pro immobilier gère et vend un parc composé de locaux d’activité tertiaire : commerces, bureaux, foyers, gendarmeries, maisons de santé, etc.
Bilan de l’année écoulée et comparatif avec N-1 :
Ventes :
Les marges sur ventes 2023 de Thonon-les-Bains (+328 k€), Nantua (+377 k€), Montalieu-Vercieu (+1 189 k€) et Pont-Evêque (+207 k€) viennent compenser les marges brutes négatives de Valserhône (-2 236 k€, mais avant reprise de subventions de 2 418 k€), Champagne-en-Valromey (–269 k€) et Belley (–419 k€).
Les cessions de locaux tertiaires à Meylan (+64 k€), St Denis-les-Bourg (+211 k€) et St Genis-Pouilly (+56 k€) permettent à Carré Pro de dégager une marge brute de +332 k€.
Gestion :
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
2022
Chiffres Marge
EURE d'affaires brute
PSLA 116 20 042k€ | 2102k€ 53 9155k€ 1 330 k€
Libre 27 5 190 k€ 547 k€ 2 1 020 k€ -131 k€
143 25232k€ | 2649 K€ 55 10174k€ | 1199 K€
PSLA Achevés
PSLA En-Cours
Libre En-Cours
BRS En-Cours
115
Promotion Immobilière (marque Apricot)
APRICOT IMMOBILIER est la marque de promotion immobilière de la SEMCODA. APRICOT réalise et commercialise des logements neufs en accession à la propriété selon le régime de droit commun, mais également grâce aux dispositifs d’accession sociale (PSLA, accession à prix maitrisés…).
La majorité des logements commercialisés par APRICOT IMMOBILIER s’inscrit dans des opérations de mixité sociale, et offre une réponse attractive et sécurisée pour la réussite du parcours résidentiel.
Bilan de l’année écoulée et comparatif avec N-1 :
Ventes comptabilisées :
La marge moyenne au lot passe de 18,5 k€ à 21,8 k€ en 2023.
Les ventes de logements en accession libre incluent des ventes de 67 garages et parkings isolés dans d’anciennes opérations.
Stock de logements au 31/12 (Logements dont l’OS a été donné) :
Malgré une forte baisse du marché national immobilier (-24%), l’activité commerciale 2023 a permis de signer 86 contrats de réservation. Cette performance commerciale est à noter, compte tenu du faible niveau de stocks (123 logements fin 2022), mais aussi face au contexte d’inflation des prix et des taux de crédits immobiliers élevés.
Concernant les mises en vente 2023, le volume reste faible, mais en légère amélioration avec 123 logements mis en vente. 12 lancements commerciaux, initialement prévus et représentant 235 logements, ont été reportés faute d’équilibres financiers satisfaisants, ou suite à l’allongement des délais d’études. Cette baisse de volume a été mise à profit, pour une opération de « déstockage » de garages isolés dans d’anciennes opérations, qui a permis de vendre 67 garages et parkings.
Côté production, 101 logements destinés à la vente ont été mis en chantier sur l’année 2023 contre 118 en 2022.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
116
Après une année 2022 marquée par l’explosion des coûts de construction mais boostée par un marché immobilier dynamique, ce dernier s’est écroulé mi-2023. L’activité d’APRICOT, basée essentiellement sur l’accession à la propriété, a bien résisté grâce à des produits répondant aux capacités d’achat des ménages et a des prix maitrisés.
Les mises en vente et mises en chantier devraient progresser en 2024.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 nr ©
2022
Chiffres
d'affaires
HT
Ain 724 -272 K€
Marge
brute
Isère ATTKE -110 K€
Haute Savoie 5 1 081 k€ 206 k€
Saône & Loire 7 197 K€ -22 k€
Savoie / Haute Savoie OKE€ Ok€
2 479 k€ -198 k€
2022
Chiffre
Vente Lots | d'affaires | Mer9e brute enk€
en k€
Patrimoine 17 3 912 k€ -1 193 K€ 13 2 100k€ -219 K€
Accession 3 653 k€ -444 K€ 2 O K€ -118 k€
117
Aménagement (marque PRAILIA)
Le service Aménagement rassemble, sous un pôle de compétences dédiées, toutes les opérations d’aménagements (lotissements et ZAC) que la SEMCODA réalise en maîtrise d’ouvrage en propre. L’objectif est de produire des fonciers constructibles à coûts maîtrisés pour la construction de logements aidés, et accompagner ainsi la mixité sociale sur tous les territoires.
Bilan de l’année écoulée et comparatif avec N-1 :
Ventes lotissements :
Depuis 2021, la révision des grilles de prix adaptées au marché, notamment pour les anciens lotissements invendus, et l’application d’une nouvelle stratégie commerciale ont permis d’apurer les stocks. Des opérations anciennes déficitaires comme les lotissements de St Jean s/ Reyssouze (-19 k€), St Nizier le Bouchoux (–29 k€) ont pu être vendues cette année. De nouvelles opérations équilibrées sont en cours de montage.
Optimisation Foncière :
PRAILIA a également pour mission l’Optimisation du Patrimoine Foncier (OPF). Cette mission a pour objectif la requalification des opérations anciennes ne trouvant pas d’équilibre financier ainsi que le développement de projets sur les réserves foncières.
Les chiffres ci-dessous représentent les optimisations foncières réalisées par des ventes.
En complément du tableau qui suit, il est à noter que des ventes de terrains ont été réalisées par le service développement (notamment Prémanon pour 235 k€, Rillieux pour 226 k€, St-Priest pour 154 k€).
Par ailleurs, les ventes de terrains aménagés (ZAC) ont été conclues pour un montant de 1 263 k€.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
118
Gestion de concessions d’aménagement :
Gestion de 5 concessions réparties sur 2 départements :
- ZAC Ecosphère (Pont d’Ain / St-Jean-le-Vieux) sera probablement clôturée avant la fin de la date contractuelle du traité de concession.
- ZAC de Polliat, dernière phase de travaux réalisée. Commercialisation soutenue malgré la conjoncture inflationniste et les difficultés de financements des particuliers. - ZAC de Nurieux-Volognat à destination tertiaire, implantation d’une activité d’importance en cours de travaux et une réflexion est menée avec la collectivité pour les 2 lots restants à la vente. - ZAC de Château-Gaillard.
- ZAC de Voreppe, prolongée jusqu’en 2026. La majorité des travaux d’aménagement est terminée et toutes les assiettes foncières ont trouvé une destination.
Département Opération Fin de la concession Honoraires HT en 2022 Honoraires HT en 2023
PONT D'AIN 2033 89 k€ 31 k€
POLLIAT 2027 50 k€ 20 k€
NURIEUX VOLOGNAT 2024 8 k€ 41 k€
CHÂTEAU GAILLARD 2032 14 k€ 20 k€
Isère VOREPPE 2026 0 k€ 75 k€
161 k€ 187 k€
Ain
Concessions
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 , ©
Chiffres d'Affaires HT
[202 | 203 Honoraires Gestion courante 918 k€ 1 042 k€
Honoraires mutation 62k€ 53k€
Contentieux frais de relance
Vacation AG/CS 25k€ 10k€
Vacation Divers 1k€
M 1005ke | 1106k€
Nombre de lots
Ain
Isère
Rhône
Saône & Loire
Savoie / Haute Savoie
Répartition 2023 des lots gérés
Isère
11%
Savoie / Haute Saône &
Savoie Loire
10% 8%
119
Syndic (marque Ellipse)
Ellipse est le syndic interne qui gère les copropriétés suite aux mises en ventes des logements de SEMCODA.
Le service apporte son expertise sur les problématiques liées à la création d’une copropriété et représente également une importante source d'économies grâce à la maîtrise de coûts par rapport à la facturation des syndics professionnels extérieurs, avec lesquels la SEMCODA a travaillé par le passé.
Le service syndic coopère dans la gestion de problèmes de S.A.V. que rencontrent les constructions neuves.
Il est le dernier lien d'accompagnement et le garant des valeurs de la SEMCODA envers ses clients qui terminent leur parcours locatif résidentiel.
Bilan de l’année écoulée et comparatif avec N-1 :
Chiffres d’Affaires HT :
Gestion des lots et copropriétés :
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
2023
Mandats ou| Chiffres
Donneur d'ordre Conduite |d'Affaires HT
d'opération 2023
Mandat Région Auvergne Rhône Alpes 3 136 k€ 2 134 K€
Mandat Autres (diverses collectivités) 24 279 k€ 26 336 k€
Conduite d'opérations Région Auvergne Rhône-Alpes 1 36 k€ 1 35 k€
Autres (diverses collectivités) en conduite d'opération 22 197 k€ 17 135 k€
Etablissement Public Administratif des Douanes 9 81 K€ 14 90 K€
59 729 k€ 60 730 k€
Chiffres d'affaires HT 2022 - 2023
350 ké 336k€
150 k€ 134k€ 135 k€
90 k€
son ske E
Mandat Région Auvergne Mandat Autres (diverses Conduite d'opérations Autres (diverses Etablissement Public
Rhône Alpes collectivités) Région Auvergne Rhône- collectivités) en conduite Administratif des
Alpes d'opération Douanes
Chiffres d'Affaires HT 2023 2 Chiffres d'Affaires HT 2022
120
Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO)
L’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) consiste à construire pour un Maître d’Ouvrage Public en signant une convention pour exécuter une mission soit :
- De mandat avec paiement : dans ce cas, l’AMO construit « au nom de et pour le compte de… » : il signe tous les documents, il demande des acomptes provisionnels au Maître d’Ouvrage et assure tous les paiements (travaux, honoraires d’ingénierie)
- De mandat sans paiement : l’AMO a le pouvoir de signature, il prépare les situations de paiements et les propose au Maître d’Ouvrage qui paie en direct.
- De conduite d’opération : l’AMO prépare tous les documents qu’il soumet à la signature du Maître d’Ouvrage
Bilan de l’année écoulée et comparatif avec N-1 :
Chiffre d’affaires HT Réalisé (facturation externe) :
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
2022
2022
Ventes à
l'unité
(Nb logts)
Ventes en
bloc
(Nb logts)
Ventes en
bloc
(Nb logts)
Ain 92
27
0
97
18
21
18
0
0
90
0
67
Isère
Jura
Rhône
Saône & Loire
Savoie / Haute Savoie
121
Ventes de patrimoine
La Direction Vente de Patrimoine a pour principale mission de proposer à la vente des biens ou programmes immobiliers locatifs.
Elle contribue ainsi principalement à la promotion du parcours résidentiel de nos locataires.
Ponctuellement, des ventes en bloc à destination d’institutionnels ou de bailleurs sociaux peuvent être arbitrées. Des ventes en blocs significatives ont eu lieu de 2019 à 2021, conformément aux engagements du protocole CGLLS, ainsi qu’en 2023 pour compenser partiellement l’augmentation importante des charges financières et poursuivre le désendettement.
Bilan de l’année écoulée et comparatif avec N-1 :
Ventes :
61
23
0
21
14 12
0
20
40
60
80
Ain Isère Jura Rhône Saône & Loire Savoie / Haute Savoie
Vente à l'unité de logements par département
2022
Ventes à l'unité
(Nb logts)
2023
Ventes à l'unité
(Nb logts)
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 L
€)
Répartition acquéreurs
2023
Ventes
à l'unité
(Nbre de
logements)
31
6
21
73
Locataires occupants
Autres locataires Semcoda
Autres locataires du parc social
Autre s acquéreurs
Savoie / Haute
û Stock au 31/12
122
En 2023 la SEMCODA a vendu 131 logements en diffus, en baisse significative en raison du contexte de forte hausse des taux d’intérêts.
Par ailleurs, des ventes en bloc de 175 logements ont permis de dégager une marge brute de 20 816 k€.
La demande pour des logements disposant d’un espace extérieur est très marquée, et localisé e à la périphérie des métropoles.
En 2023, 76% des logements vendus étaient vacants, quasiment au même niveau que l’année précédente.
Compte tenu d’un volume de ventes plus faible, le produit de cession dégagé sur l’année 2023 (19 218 k€) est inférieur à celui de 2022 (26 866 k€).
Ces transactions ont permis de dégager une marge brute comptable de 12 669 k€, représentant 97 k€ par logement.
Les logements vendus à des particuliers sont répartis à hauteur de 29% en individuel et 71% en collectif.
Stock en vente au 31/12/2023 :
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 €)
Nature
Construction neuve (Loc) OS donnés
Construction neuve (Acc/PSLA) OS donnés
AEFA (Locati
AEFA (Accession
Acquisition sans Travaux
uisition Amélioration
Département
Ain
Isère
Jura
Rhône
Saône & Loire
Savoie
Haute Savoie
Autres (Haute Loire , Var
Ordres de service
2022
Logements | Locaux
111 1
16
0
Livraisons
2022
Logements | Locaux
164 1
42
2
58
62
8
24
WW
1O1OQ1O01OQIO0/OIO
|w
123
Maîtrise d’Ouvrage
La Maîtrise d’Ouvrage est en charge de la production d’opérations nouvelles de logements (locatifs, accession libre ou sociale), de foyers ou locaux d’activités (commerces, bureaux, maisons de santé), en Maîtrise d’Ouvrage directe, ou en VEFA.
Les équipes pilotent les études techniques, financières et le suivi des travaux jusqu’au parfait achèvement.
Opérations nouvelles :
Après quelques années de fort ralentissement de la production neuve, 2023 confirme la reprise progressive initiée en 2021 de lancement de nouvelles opérations.
Livraisons :
221 logements ont été réceptionnés en 2023 dont 60 logements accession.
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 . ©
Ordres de service
Nombre Logements ût global
d'opérations | concernés Coût globa
Travaux d'investissement :
, . , ins ie 287 8 849 k€ 17 1051 35 695 k€ Rénovation / Réhabilitation
Livraisons
2022
Département Logements
réhabilités
Ain 216 3 198k€ 2 840 k€
Isère 6221 k€
Rhône EHPAD 286 k€ 1 801 k€
Saône & Loire Clinique 590 k€ 3 486 k€
216 4074k€ 14 348 k€
Coût global
124
Réhabilitation de patrimoine
Le Service Réhabilitation a pour missions principales l’amélioration du patrimoine existant pour maintenir et développer son attractivité, améliorer le confort et rendre le cadre de vie agréable, réduire les charges de nos clients notamment à travers les travaux d’économie d’énergie.
Il est également en charge du pilotage et de la coordination des projets de renouvellement urbain (ANRU).
Bilan de l’année écoulée et comparatif avec N-1 (y compris ANRU) :
Ordre de service de démarrage de Travaux :
Dans le cadre du protocole CGLLS, l’engagement des opérations de réhabilitation LLS (OS travaux) est conditionné par l’obtention :
- de la validation du Comité d’Engagement,
- de l’autorisation de la CGLLS,
- de l’accord des garanties d’emprunts des collectivités
- de la réception des offres de prêt des financeurs.
Les principales opérations lancées concernent principalement Miribel (131 logements), Prévessin- Moëns (187), Marcy-l’Etoile (307) et Oyonnax Courteline (100).
Des opérations de réhabilitation dans le cadre de l’ANRU ont été lancées en 2023, comme à Oyonnax Secteur Beaumarchais (140 logements), Bellignat Pré des Saules (124 logements). D’autres opérations ont été reportées en 2024, représentant un montant de 10 M€ (Rillieux Renoir, Rillieux Le Rivot et Virignin).
En 2023, les opérations de démolition (ANRU) ont été réalisées pour 15 logements à Ambérieu-en- Bugey et 48 logements à Rillieux-la-Pape.
Livraisons :
En 2023, 349 logements ont été réceptionnés sur 10 programmes, dont Bourgoin (102 logements), Villeurbanne (77), Les Avenières (28), Macon Beau Site (41), Gex (38), Montréal-la-Cluse (35).
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 125
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
126
7. Déclaration de performance extra-
financière de la société en 2023
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 C
127
A. Déclaration de Performance Extra-Financière (DPEF)
Un rapport relatif à la déclaration de performance extra-financière est annexé au rapport de gestion.
Il centralise l'information sociale et environnementale de la société (article L. 225 -102-1 du Code de commerce).
Les informations de cette déclaration font l'objet d'une vérification par un organisme tiers indépendant ; observations jointes au rapport annexé (articles L. 225-102-1, V et R. 225-105-2, II du Code de commerce).
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025 Siège Social et Administratif
50, Rue du Pavillon
01000 BOURG-EN-BRESSE
Société Anonyme d’Economie Mixte
au capital social de 81 040 300 ¤
RCS BOURG -EN-BRESSE - SIREN 759 200 751
APE 6820 A - TVA FR70759200751
S E M C O D A
Accusé de réception en préfecture
001-210102497-20250220-DL-20250220-008-DE
Date de télétransmission : 27/02/2025
Date de réception préfecture : 27/02/2025