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Déliberation - DEL 26 87
Déliberation - DEL 26 17
Déliberation - DEL 26 119
Document publié le Jeudi 1 janvier 2026 par la commune de Vitrolles.
Lien du pdf (Déliberation - DEL 26 119)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
REPUBLIQUE FRANCAISE
VitSIles QI 1e2 EXTRAIT DU REGISTRE DES DÉLIBERATIONS
DU CONSEIL MUNICIPAL
SÉANCE DU 05 JUIN 2026
NOMBRE DE MEMBRES
Municipal : 39
Ayant pris part à la délibération : 39
Mis en ligne le : 11/06/2026
L'an deux-mille vingt-six et le cinq du mois de juin à 18h30, le Conseil Municipal de la Ville de
VITROLLES a été assemblé au lieu habituel de ses séances, sur le convocation qui ui a été adressée
par le Maire, conformément aux, articles. L 2121.10 à L 2121.12 du Code Général des Collectivités Territoriales, sous la présidence de M. GACHON Loic, Maire.
Présents : M. GACHON - M. AMAR - Mme ATTAF - M, ROBERT - M. MERSALI — Mme CUILLIERE - M. IZACARD - Mme MIGLIOR - M. PIQUET - Mme ROVARINO - M. SAURA -
M. SAHRAOUI - Mme NERSESSIAN - Mme RAFIA - Mme BERTHOLLAZ - M. RUFFIN -
Mme CHAUVIN - Mme MARTINEZ - M. BENIHYA - M. SOW - Mme CHABROL - Mme BIRON —
M, GUARDADO - M. MENGEAUD - Mme MORO - Mme MERAKCHI - M. HANACHI - M. COPPENS -
M. WAHARTE - M. GAUDE - Mme DEMOLON - M. BRAVI - Mme GIRAUD - Mme RAPETTO - Mme
SIDOU - M. FARRUGIA - Mme NIETO
Pouvoirs : M. GACHET à M. WAHARTE - Mme CZURKA à Mme ATTAF
Secrétaire de séance : M. COPPENS
VENTE COMMUNE DE VITROLLES / GROUPE PICHET - PARCELLES CADASTREES SECTION BR 752P — BR 645P - BANDE DE TERRAIN AV. YITZHAK RABIN
N° Acte : 3.2
Délibération n°26-119
Vu l'article L2141-1 du Code Général des Collectivités Territoriales,
Vu la délibération n° 22-96 en date du 31 mai 2022, portant désaffectation et déclassement des
terrains communaux cadastrés section BR 752p (anciéfnemept.BR 561p), BR 645p et une bande de terrain issu du domaine public sis en bordure area Yitzhak Rabin,
Vu là délibération n° 22-124 en date du 7 juillet
contenance totale de 3037 m2,
la vente desdits terrains, d'une
Vu le désistement de l'acquéreur en date du 24 juillet 2024;
Vu la nouvelle lettre de consultation,
Considérant que le Groupe PICHET, à l'issue de la procédure, a été retenu au regard de la qualité
urbaine et architecturale du projet portant sur la réalisation d'une résidence d'étudiants et de logements en accession, qui répond aux enjeux de développement du territoire,
HÔTEL DE VILLE - BOÎTE POSTALE 30102 - 13743 VITROLLES CEDEX - TEL : 04 42 77 90 00 - virales 12. Page 1/2 REPUBLIQUE FRANCAISE
Considérant que les parties ont convenu une transaction pour un montant de 1 900 000 €, au regard
du bilan financier de l'opération projetée, compatible avec l'avis du Pôle d'évaluation domaniale de
la Direction Régionale des Finances Publiques PACA, en date du 26/01/2026.
LE CONSEIL MUNICIPAL,
Entendu l'exposé de son Président et après avoir délibéré, vote par 31 voix Pour et 8 Abstentions
(BRAVI Fabien / SIDOU Angélique / WAHARTE Stéphane représentant : GACHET Jean-Pierre /
DEMOLON Cécile / GAUDE Alain / GIRAUD Amandine / RAPETTO Stéphanie)
RETIRE la délibération n° 22-124 du 07/07/2022.
APPROUVE la vente des biens cadastrés section BR 752p, BR 645p et une bande de terrain issu du
domaine public, aujourd'hui dédassés, sis en bordure de l'avenue Yitzhak Rabin, d'une surface totale
de 3037 m2, pour un montant ferme et définitif de 1 900 000 €, au profit du Groupe PICHET (ou tout
substitut). *
PRECISE que l'acquéreur prendra en charge les frais de démolition du bâti existant, ainsi que ceux
liés à l'acte notarié.
PRECISE que tous les diagnostics, autres que ceux fournis par la Commune, seront pris en charge
par l'acquéreur (ou tout substitut).
PRECISE qu'une indemnité d'immobilsation de 5% du prix de cession, soit 95 000 € sera versée à
la Commune de Vitrolles, dès la signature de la promesse de vente et resterait acquise, sile Groupe
PICHET ne donnait pas suite à cette opération.
AUTORISE le Groupe PICHET (ou tout substitut) à déposer le permis de construire.
DESIGNE le cabinet de notaires associés INITIA NOTAIRES à Vitrolles, pourrédiger l'acte de transfert de propriété.
AUTORISE Monsieur le Maire ou son représentant à signer toutes les pièces nécessaires à la
concrétisation de ce dossier.
IMPUTE la recette au Budget Principal - Section Investissement de la Commune de Vitrolles.
POUR EXTRAIT CONFORME:
VITROLLES, le 10 juin 2026
Le Secrétaire de Séance P. le Maire et par délégation Le Directeur des Affaires Juridiques et
Institutionnelles
COPPENS
HÔTEL DE VILLE - BOÎTE POSTALE 30102 - 13743 VITROLLES CEDEX - TEL : 04 42 7 90 00 - virales 13.fr Page 2/2 JENNZLTONAVTadev
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Es
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE Liberté FINANCES PUBLIQUES
Éé
Fami
Direction régionale des Finances Publiques de Prevence-Alpes Marseille, le 26/01/2026
Côte d'Arur et du département des Bouches-du-Rhône
Pour Gesrion Pusuiqur La Directrice régionale des Finances publiques de
Division de l'évaluation domaniale et de la gestion PACA et du département des Bouches-du-Rhône des patrimoines privés
Pôle Évaluation Domaniale à
16, rue Borde
13 357 Marseille Cedex 20 COMMUNE DE VITROLLES
drfip13.pole-evalvation@defip.finances.gouv fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : David DEVERGNAS
daviddevergnas@dgfp.finances gouv.fr
N° dossier OSE 2025-13117-89136
Réf. N° dossier DS 28056822
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La chart de Hévalution de Dornpine dlubarée aupc l'Association des Mars de France.est dsnanible ur este colcthites lecles.gourfr
Nature du bien : Terrain à bâtir encombré
Adresse du bien : 58 avenue Yitzhak Rabin, 13 127 Vitrolles
Valeur: 2 200 000 € HT, assortie d'une marge d'appréciation de 15%
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur ») 1- CONSULTANT
Affaire suivie par : Mme JANVIER Lucie - Responsable du pôle affaires foncières et domaniales -
Commune de Vitrolles
2-DATES
|de consuitatio = losn2/2025 le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble : non
| du dossier complet : : a 05/01/2026 |
3- OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession : &
Acquisition : amiable CI |par voie de préemption CI |
par voie d'expropriation C]
Prise à bail: D
Autre opération : |
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire : A ]
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de C]
Ninstruction du 13 décembre 2016' :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local.) [=]
3.3. Projet et prix envisagé
Détermination de la valeur vénale d'un terrain encombré de 3037 m? appartenant à la commune de Vitrolles.
Projet de cession : La commune souhaite céder ce terrain à un promoteur immobilier (Groupe
Pichet) afin qu'il y réalise 88 logements (3 358 m° de SDP), un commerce (147 m° de SDP) ainsi
que 106 places de stationnement.
Prix négocié : 1 900 000 €
Le terrain a déjà été évalué en mai 2022 (DS : 8453720 / OSE : 2022-13117-28351) pour une
valeur vénale de 1 860 000 €.
Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine 4- DESCRIPTION DU BIEN
41. Situation générale :
Vitrolles est une commune située dans le département des Bouches-du-Rhône, en région Provence Alpes Côte d'Azur, à environ 10 km de Marseille.
Située sur la rive est de l'étang de Berre, non loin de l'aéroport Marseille-Provence et de la gare d'Aix-en-Provence TGV, Vitrolles est au centre du triangle Salon-de-Provence, Aix-en-Provence, Marseille.
Vitrolles comptait 35 532 habitants au dernier recensement de 2021.
Elle fait en effet partie des communes denses ou de densité intermédiaire, au sens de la grille communale de densité de l'Insee. Elle appartient à l'unité urbaine de Marseille-Aix-en-Provence, une agglomération inter-départementale regroupant 115 communes et 1596 326 habitants en 2017, dent elle est une commune de la banlieue.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau :
Bien situé en périphérie de Vitrolles.
4.3. Références cadastrales
Le bien sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
REFERENCES CADASTRALES
LIEU DIT : Avenue Vitzhak Rabin
SECTION 8R
ANCIENNES PARCELLES : 27-6614645-DP-782
NOUVELLES PARCELLES : #53 à 757
DMFC n°43382 ét 4332M du 1N08/2023
Superficie totale : 3 037 m° 2
LEE
DE
Er ETES
ê LL lun
TT nm
44. Descriptif
L'ensemble des parcelles constituent une emprise de 3 037 m°.
Un bâti en R+3 à démolir d'une surface de 818 m° est présent sur la parcelle ex BR 27.
Un promoteur immobilier (Groupe Pichet) souhaite réaliser 88 logements (3 358 m? de SDP), un
commerce (147 m° de SDP) ainsi que 106 places de stationnement sur ce terrain.
4 5 - SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété du bien : Commune de Vitrolles
5.2. Conditions d'occupation : Libre
6- URBANISME
Zonage:
La zone UC regroupe les secteurs urbains à dominante d'ensembles collectifs majoritairement discontinus.
Le règlement de la zone UC, à dominante résidentielle, permet une mixité fonctionnelle et favorise le développement de formes urbaines denses sur plusieurs niveaux tout en limitant les emprises au sol.
(Selon le PLUI du pays d'Aix approuvé le 05/12/2024)
7- MÉTHODE D'ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La méthode par comparaison consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée, car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer. La méthode par le Compte à rebours: l'évaluateur détermine la valeur vénale en fonction du
montant maximal qui peut être affecté à l'acquisition du foncier par l'aménageur ou le promoteur
dans une opération d'aménagement ou de construction, en fonction de ses prévisions de recettes
et de dépenses (bilan aménageur ou bilan promoteur)
En l'espèce, il sera retenu la méthode par comparaison (charge foncière : prix/surface de plancher)
et la méthode du Compte à Rebours Promoteur (CAR).
8- MÉTHODE COMPARATIVE
8:1. Étude de marché - Termes de comparaison de mutations de terrains à bâtir avec projet de
constructions de logements depuis 2020 sur les communes de Vitrolles et Rognac :
AAIBSI
1 173629. | ITROLLES | LES HERMES!
| 631-642 L L = +
swsci 220 AV DUS8 | sroson d const le 2 op | Roënac | ge tatazot| 10566) 258 | 417 | use | umende h | = dont 30 sociaux
3 mzmviss | vrrRoLLES| LE LIOURAT | z7/0412022| 700000 | 1184 | set | UD | 1logoments
HENRI UDS | 56 logements 4 jrmouesr|mouss| (OU |2507202 545000! 583 | ere |
FAIAPI HAT JEAN UDB | 50 logements 5 618-519 VITROLLES MONNET 30/09/2024 | 2 400 000 3654 656 CR
rocl cha: ière (rapport en rix de vent ce 5
L'étude permet de déterminer une fourchette de prix allant de 417 €/m? de SDP à 979 €/m? de
SDP. Le prix moyen est de 619 €/m2 de SDP et le prix médian est de 591 €/m? de SDP.
Compte tenu du projet de construction de logements en accession libre, la valeur médiane de
l'étude sera retenue soit : 591 €/m* de SDP.
La valeur vénale du terrain est donc estimée à :
591 €/m° de SDP X 3 505 m° de SDP = 2 071 455 € arrondie à 2 070 000 € ochi
8.2. Étude de marché - Programmes immobiliers dans le neuf en cours de commerci sur la commune de Vitrolles (source logic-immo.com) :
vrRoLLes | An
vroutes | iaenie 3 & 268900 | 4363 oui
vrouLes | Salé des 2 «2 234700 5310 oui
vmoLLes | med 2 m 237 500 5308 oui
vmroiLes | fes 3 66 287 000 4500 oui
2 NME) mésiars [00 | Moyeme: | 4288 |
soit une médiane de 3 750 € HT/m” et une moyenne de 3 988 € HT/m?
isation 8:3. Étude de marché = Mutations d'appartements construits après 2018 sur la commune de
Vitrolles (source DGFIP) :
Re Cadashales,
a | spasies [vmoues| SAN laanerozs) 2020 42 | 16060 | amro7s| non
| uen, | PPS |vmmoues| SSAVÆAN aanonozel 2020 42 | 16000 | 422671] oui
ge, | HANn2n |ummouues | 12PROMDES louoazozz| 2oe ü | 2400 | ai | ui
geo, | (USA |umoues| ÆCHEDE (ororaozz| 2oie #5 | 200 |suso| oui
er, | (URS4 |Umones| ÆCHEDE |aonapexs| 2018 73 | 28400 |smwoat| oui
pot |117/BSMOILOS| VmRouLEs| 2 CHEDE |20032024| 2018 LE 270000 | 368863 | oui |_2024P07150 | 1et54 PAURON
CE | RP |vmnoues| SAVE bomecel 2m | 4 | te [amet] où
LEP | ONE |Vmrouues ALLMAMEU ones) 20 | 0 | 2780 [ass] où
CT | ME |ymmoues|2PROMDES Laoupes| ame | 67 | 220 || oi
1924P0 TITRBERSON SAVDELA |2804/2028 2019 40 171200 4280 oui 2026P12168 | Lots 315 et317 | VITROLLES | PETITE MER
1324p0t | 1BENNE SAVDELA aoPzegao |Loi 351-278 e1|ROLLES| MATE NER (20002025) 2019 66 220025 | 333971 | oui
F FIFIBERSON 132401 6 AVDE LA anriees | Lons2tan0. |vmroues| MÉTEMER [w202| 2010 so 226600 | 3825 | oui
1324P0t | 117/BE 2 BAVDELA |avaéPareue |LouszSetats |VMROLLES| PenremeR [19102026 | 2019 40 178000 | 4450 | oui
1324p0 | 117/BE 28 10 AVDE LA 2o2sPogsa | Lou zbertre |VMROLLES| Penremer |04042026| 2020 | 40 170000 | 4250 | out
D gsoapor | 17/BER28N 1324P01 10 AVDELA 2oémaes | Lots 197-198et| VITROLLES| Mfemer |06/102025| 2020 ss 182000 | 468074 | oui 129 84. Étude de marché - Mutations de locaux d'activités (commerce ou bureaux) construits après 2012 sur les communes de Vitrolles, Saint Victoret et Marignane (source DGFIP) :
ot | sumensar | manowne | MAZAGDES |inaams] 2012 Grow | ae
sue |iameuenm | aavrucroner | MEALGRORGES |uoaaus| an | 2 | sis | sos
ae |roomeune | sawrvcroner | SALSEORGES | oies | at | os | vue | ass
2e, lcnmerme | euvrvierone | WSALGEORCES mous | ar | 4 |sueom | sus
| SRE, |rcanaunn | suvrucroner | FALSE Liammame| an | | so | suce
Us ITEMS VITROLLES 6 VOIED'ANGLETERRE| 13/01/2023 2021 137 339 000 247445
Latines ANR VITROLLES 2RUE BEL AR osos/2023 | 2017 | 1150 | 3000000
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1o0d/ 1m su+
tva] cos recoes _]
Tia
Bet Che era
at cd ve À te Preis mur 8 Approche par le compte à rebours promoteur :
En fonction des termes de comparaison relevés dans.les 2 études de marché pour des appartements neufs ou récent, la valeur dominante de vente pour des logements collectifs se * situe dans une fourchette comprise entre 3500 et 4 500 €/m?
Valeurs retenues :
Prix de vente ;
Le prix de vente de 4 000 €/m? HT sera retenu pour les logements (valeur médiane arrondie de l'étude de marché - voir 8.3 et valeur moyenne arrondie HT de l'étude de marché des
logements neufs 8.2).
Le prix de vente de 2 500 €/m* HT sera retenu pour les locaux d'activité (valeur minimale de
l'étude de marché - comparable d'une surface équivalente - voir 8.4).
Les places de parking ne seront pas valorisées dans la mesure où la plupart des termes de comparaison ont été vendus avec un stationnement.
Goûts de constructions ;
Les coûts de construction sont évalués à 1800 €/m° pour les logements et 1 500 €/m° pour les locaux d'activité (coûts habituellement relevés).
Coûts de démolition :
La surface du bâti à démolir est évaluée à 818 m°.
Le montant du devis de démolition fourni par le consultant sera retenu (voir devis de 2022 joint à la demande d'évaluation). Les coûts de démolition y sont évalués à 200 500 € HT soit ‘environ 245 €/m? ce qui est un peu élevé au regard des coûts de démolition habituellement constatés mais qui intègre le coût de dépollution (amiante notamment).
Avec la méthode du compte à rebours promoteur, la valeur du terrain est évaluée à: 2 397 460 € arrondie à 2 397 000 € (voir détail dans le tableau ci-dessus).
Arbitrage du service
La moyenne entre les deux méthodes d'évaluation sera retenue :
1) Valeur vénale avec l'approche par la charge foncière : 2 070 000 € ;
2) Valeur vénale avec l'approche par le compte à rebours promoteur : 2 397 000 €.
Valeur vénale du terrain : (2 070 000 €+ 2 397 000 €) / 2 = 2 233 500 € arrondie 2 200 000 €
La valeur vénale du terrain est donc estimée à 2 200 000 €.
u 9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge
d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui
résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 2 200 000 € (arrondie). Elle est exprimée hors taxe et hors
droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 15 %.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et
plus le degré de précision est important). De fai, elle est distincte du pouvoir de négociation du
consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un
prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités
territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de
cette valeur par une délibération ou une décision pour acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 (dix-huit) mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties
sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas
réalisée dans ce délai
“pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou
communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-c}, dans la
mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective
intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature
de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du
présent avis. Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire
si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient
appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis. Aucun avis rectificatif ne
peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces
dernières.
11- OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possessiôn
du service à la date du présent avis. Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des
renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir un fort impact sur
le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de
présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des
sols.
12 12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU
SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux ‘documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont. couvertes par le secret professionnel. Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhaït de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occuiter préalablement les données concernées.
Pour la directrice régionale des Finances Publiques, et par délégation,
sahoite FHERON
inspeaatité divisionnei
des taie Publique
OSE- 2025-13117-89136
L'enregistrement de votre demande à fait l'objet d'un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.