unknown - Communauté de communes - Millau Grands Causses - 29. Avis des domaines st hilarin

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unknown - Communauté de communes - Millau Grands Causses - 29. Avis des domaines st hilarin Document publié le Jeudi 1 janvier 2026 Lien du pdf (unknown - Communauté de communes - Millau Grands Causses - 29. Avis des domaines st hilarin)Thèmes du document : Tourisme, Logement, Aménagement du territoire, Direction Générale des Finances Publiques

Direction Départementale des Finances Publiques du Tarn

Pôle d’évaluation domaniale

Adresse : cité administrative Bâtiment D "FINANCES"

18 av. du Maréchal Joffre

81013 ALBI Cedex 9

Téléphone : 05 63 49 58 00

Courriel :ddfip81.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr

Le 8/01/2026

La Directrice départementale

des Finances publiques du Tarn

à

Communauté de communes de

MILLAU GRANDS CAUSSES

POUR NOUS JOINDRE

Affaire suivie par : Chantal BARTHELEMY

Courriel : chantal.barthelemy@dgfip.finances.gouv.fr

Téléphone : 06.27.92.91.14

Réf DS : 28304670

Réf OSE : 2025-12200-92690

AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR LOCATIVE

BAIL EMPHYTEOTIQUE

La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr

Nature du bien : TERRAINS destinés à devenir un terrain de camping

Adresse du bien : Saint Hilarin -12640 RIVIERE-SUR-TARN

Valeur locative :

(redevance annuelle) :

102 €/an, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %

(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)

1

7302 - SD

Publié par Emmanuelle Gazel, présidente de la Communauté de communes Millau Grands Causses le 10/2/261 - CONSULTANT

CC MILLAU GRANDS CAUSSES

Affaire suivie par : Marie-Sophie SEGURET, chargée de mission Services Affaires Foncières et Immobilières

2 - DATES

de consultation : 17/12/2025

le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:

le cas échéant, de visite de l’immeuble : Non visité

du dossier complet : 17/12/2025

3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE

3.1. Nature de l’opération

Cession :

Acquisition : amiable

par voie de préemption

par voie d’expropriation

Prise à bail :

Autre opération : Bail emphythéotique d’une durée de 99 ans

3.2. Nature de la saisine

Réglementaire :

3.3. Projet et prix envisagé

Mise à disposition auprès de la Société BASSOT, de 2 terrains situés à Saint-Hilarion, dans la commune de Rivière-sur-Tarn, dans l’Aveyron, d’une superficie estimée à 1 748 m² dans le cadre d’un bail emphytéotique d’une durée de 99 ans pour un montant de 100€/an.

L’opération est envisagée pour le 4/01/2026.

Le consultant indique dans son projet de bail emphytéotique que la conclusion du bail est conditionnée à la réalisation et achèvement par le SMBVTAM (syndicat mixte du bassin versant du Tarn-amont) des travaux de restauration de l’espace de mobilité du Tarn dans le méandre de Saint-Hilarin, et que les parties conviennent à l’issue des travaux que le bail emphytéotique soit établi et signé dans un délai maximal de 2 ans.

2

Publié par Emmanuelle Gazel, présidente de la Communauté de communes Millau Grands Causses le 10/2/264 - DESCRIPTION DU BIEN

4.1. Situation générale

Rivière-sur-Tarn est une commune rurale de 1 020 habitants, située dans le Sud-Est du département de l'Aveyron, en région Occitanie.

La commune de Rivière-sur-Tarn est située à l'intérieur du parc naturel régional des Grands Causses. Son altitude varie entre 372 m et 880 m.

Elle se trouve à 13 km environ de Millau.

La commune est desservie par les RD 907 en rive droite du Tarn et RD 187 en rive gauche. Elle est située hors unité urbaine et fait partie de l'aire d'attraction de Millau qui regroupe 23 communes.

La commune de Rivière-sur-Tarn est membre de la communauté de communes de Millau Grands Causses.

4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau

Les parcelles se situent à hauteur du méandre de Saint-Hilarin, à environ 1 km du centre bourg de Rivière-sur-Tarn.

4.3.Références cadastrales

L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :

Commune Adresse/Lieudit Parcelle Superficie cadastrale Emprise concernée (estimation) Nature réelle zonage

Rivière-sur-Tarn SAINT HILARION

F 629 189 m² 189 m²

Landes-terrain

vague-2 Nt

F 630 2070 m² 1 559 m²

TOTAL 1 748 m²

3

Publié par Emmanuelle Gazel, présidente de la Communauté de communes Millau Grands Causses le 10/2/264.4. Descriptif :

Il s’agit de terrains nus, sans constructions, plats, en zone naturelle réservée aux activités touristiques et de loisirs et concernés par un aléa inondation compte tenu de leur proximité avec le Tarn.

Extrait du projet de bail

« …….

Jouissance

Il jouira des biens loués en bon père de famille. Il pourra effectuer tout changement des biens loués qu’il jugera utile, à condition toutefois de ne pas en diminuer la valeur. Le PRENEUR déclare vouloir utiliser cette parcelle à usage de terrain de camping.

Entretien. Réparations

Le PRENEUR entretiendra les biens loués en bon état, de sorte de ne pas en diminuer la valeur. Il sera tenu des réparations de toute nature, grosses ou menues. Si notamment la parcelle venait à être dégradée à la suite d’une crue de la rivière.

…...

Améliorations

Le PRENEUR pourra faire aux biens loués toutes les améliorations qu’il jugera utile, à ses frais, à charge pour lui de solliciter toutes les autorisations administratives nécessaires, requises par la réglementation en vigueur, et de respecter les droits des tiers, et notamment des propriétaires riverains.

Il profitera du droit d’accession pendant toute la durée du bail, conformément à l’article L. 451-10 du Code rural.

Le PRENEUR ne pourra opérer aucun changement des biens loués qui en diminue la valeur.

S’il fait des améliorations qui augmentent la valeur des biens loués, il ne pourra les détruire, ni réclamer à cet égard, les améliorations revenant au BAILLEUR de plein droit à la fin du bail, quelle qu’en soit la cause, sans indemnité…. »

4.5. Surfaces du bâti : sans objet

5 – SITUATION JURIDIQUE

5.1. Propriété de l’immeuble : Propriétaire et bailleur : CC MILLAU GRANDS CAUSSES 5.2. Conditions d’occupation : libre

6 - URBANISME

Règles actuelles :

Parcelles en zone Nt du PLUI du 28/05/23025 - Zone qui correspond au STECAL relatif aux campings existants, principalement situés en bord de rivière et aux activités touristiques diverses

Prescription : Orientations d Amenagement et de Programmation Information : Risque d exposition au plomb

Servitude : PRISE TARN GAILLAC (AS1 - )

LIEURAC RIVIERES (PR.TARN) (AS1 - )

PM1_PPRiTarnAmont_ass (PM1 - PM1)

Divers : Zonage assainissement collectif - Saint Hilarin

Aléa retrait-gonflement des argiles Moyen

4

Publié par Emmanuelle Gazel, présidente de la Communauté de communes Millau Grands Causses le 10/2/26Zone à potentiel Radon - Niveau 1

Zone de sismicité faible

ZNIEFF1- Rivière Tarn (partie Aveyron)

ZNIEFF2- Vallée du Tarn, amont

Zone d application des obligations légales de débroussaillement

7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE

➔ Méthode de l’apport net :

Dans le cadre de cette méthode, l’apport net du bailleur sert de base au calcul de la redevance qui constitue la rémunération de l’immobilisation du terrain. 1ère étape – montant de l’apport net :

L’apport net du bailleur correspond à la différence entre :

- l’apport du terrain (et des éventuelles constructions pré-existantes) par le bailleur ou apport brut (étant précisé que le bailleur renonce parfois à cette rémunération afin de « subventionner » l’opération de construction),

- et l’apport du preneur (constructions, équipements, aménagements, améliorations qui reviendront au bailleur en fin de bail et valoriseront son patrimoine)

2ème étape - Détermination de la redevance :

La redevance annuelle « R » rémunérant l’apport du bailleur sera ensuite déterminée en fonction du rendement locatif de l’immeuble.

➔ Méthode par comparaison :

Pour évaluer l’apport du bailleur (V), il convient d’évaluer la valeur vénale des terrains, objet du bail emphytéotique qui sera déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.

5

Publié par Emmanuelle Gazel, présidente de la Communauté de communes Millau Grands Causses le 10/2/268 - ANALYSE

8.1 . Apport net du bailleur= V-S

➢ Détermination de la valeur du terrain apporté par le bailleur (V) :

Les recherches ont été menées à partir de PATRIM et orientées vers des parcelles non bâties, situées dans la commune de RIVIERE SUR TARN et en zone Nt comme le bien à évaluer.

> les termes en zone Nt sont rares

> on observe que le terme 2 correspond aux parcelles à évaluer, acquises par la communauté de communes le 14/06/2016.

> les termes trouvés sont anciens mais pertinents car situés sur le même site. A noter que la CC est partie prenante dans les 2 actes.

→ valeur retenue = 1,37€/m²

Par suite, la valeur vénale des terrains est évaluée à :

V = 1,37 € x 1 748 m² = 2 394,76, arrondie à 2 400€

➢ Détermination de valeur des constructions en fin de bail (S): Le protocole d’accord et projet de bail transmis n’indique, ni oblige de construction, la redevance sera donc calculée considérant qu’Il s’agit d’un bail emphytéotique « classique » sans apport de constructions par le preneur.

S = 0

8.2. Redevance = V * t

➢ Détermination du taux de rendement net (t) :

Le taux [t] correspond traditionnellement au rendement locatif de biens similaires. Au cas présent, il correspond au taux de rendement immobilier net adapté en fonction de la nature du bien apporté (ici, terrain nu à exploiter sans apport d'aménagements ou constructions) sur la base des rendements constatés sur le marché local.

A défaut de termes de comparaison de taux issu des valeurs locatives de terrains comparables, le taux sans risque retenu sera le taux des placements sans risques à long terme.

Il sera utilisé l’OAT TEC 10 à 3,53% au 7/01/2026 (Source Banque de France https://webstat.banque-france.fr/fr/selection/5385693/ ) revalorisé + 0,75 % pour tenir compte d’un bail d’une durée de 99 ans, soit : 4,28 %

Pour actualiser le taux retenu, il convient d’ajouter deux primes :

- la prime de risque liée à l’immeuble, destinée à prendre en compte l’état (age de l’immeuble en fin de bail, qualités techniques et physiques…) et de la situation géographique (desserte, attractivité de la zone…). Elle varie entre 0,2 et 3 %.

Il sera retenu un taux de 0,50 %.

6

TC Ref. enregistrement Ref. Cadastrales Commune Adresse Date mutation Prix total Prix/m² Zone

1 F 633 RIVIERE-SUR-TARN SAINT HILARI 17/11/20 1,36 landes Nt

2 F 630/629 RIVIERE-SUR-TARN Muse 14/06/16 1,37 landes NI

Surface

terrain (m²)

Nature de

bien

1204P01

2020P06873 1 840 2 500

1204P02

2016P01960 2 415 3 300

Publié par Emmanuelle Gazel, présidente de la Communauté de communes Millau Grands Causses le 10/2/26- la prime d’illiquidité (ou prime dite de secteur immobilier) destinée à prendre en compte la difficulté avec laquelle l’actif peut être échangé sur le marché. Elle peut varier entre 0,5 et 2 %. Eu égard à sa nature et contraintes d’urbanisme (zone naturelle à vocation spécifique, inondable…), le bien peut être difficilement revendu. Il est donc retenu une taux de 1 %.

Ainsi, le taux d’actualisation (t) est de : 4,28 % +1 % + 0,5 % = 5,78 %

8.2.arbitrage du service – Valeurs retenues

La redevance annuelle est donc estimée à 102 €/an.

9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE – MARGE D’APPRÉCIATION

L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.

La valeur de la redevance est arbitrée à 102 €.

Elle est exprimée hors taxe et hors droits.

Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de la redevance sans justification particulière à 91,80 €.

La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.

Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.

Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas.

10 - DURÉE DE VALIDITÉ

Cet avis est valable pour une durée de 24 mois.

7

Publié par Emmanuelle Gazel, présidente de la Communauté de communes Millau Grands Causses le 10/2/26Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.

*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.

En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.

Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.

Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.

11 - OBSERVATIONS

L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.

Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.

Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.

12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL

Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.

Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.

Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.

8

Publié par Emmanuelle Gazel, présidente de la Communauté de communes Millau Grands Causses le 10/2/26Pour la Directrice et par délégation,

Chantal BARTHELEMY

Inspectrice des Finances Publiques

9

L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.

Publié par Emmanuelle Gazel, présidente de la Communauté de communes Millau Grands Causses le 10/2/26