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unknown - Communauté d'agglomération - Cambrai - D2020 02 02 Piece annexe deliberation action coeur de ville adequation rapport de cadra Document publié le Mardi 11 novembre 2025 à 22h33 Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Cambrai - D2020 02 02 Piece annexe deliberation action coeur de ville adequation rapport de cadra)Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Investissement et développement économique, Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

Affiché le sec

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ville de Cambrai

Données immobilières - Études + Conseil /

Cambrai (59)

Septembre 2019

Etude de Cadrage des Marchés

immobiliers, préalable à

l’élaboration de l’appel d’offre

multisitesEnvoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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© ADEQUATION 1 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

Sommaire

1. RAPPEL DU CONTEXTE DE LA MISSION P.2

2. CADRAGE GENERAL DE LA STRUCTURATION DU TERRITOIRE P.5

3. CONTEXTE IMMOBILIER RESIDENTIEL P.18

4. LA DEMANDE P.29

5. ADEQUATION EN BREF P.38Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

/ADEQUATION AMiché le Ses ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

© ADEQUATION 2 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

1.

Rappel du contexte de la

missionEnvoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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© ADEQUATION 3 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

1. Rappel du contexte

3 sites en projets peu éloignés les uns des autres et à proximité immédiate du centre- ville, dont une intervention participera fortement au renouvellement de la ville

Adéquation accompagne la ville de Cambrai dans le cadrage

de son marché résidentiel dans le cadre d’un lancement d’un

appel à projet multisite portant sur :

- l’Aile Gauche de la Gare, site lauréat de la consultation

nationale « Réinventons nos cœurs de Ville ». Le site est

propriété de Gare et Connexions. L’accord du propriétaire pour l’intégration du site à la consultation est un préalable

nécessaire.

- le site dit « Carré de Paille » , propriété de la Ville de Cambrai

- le site dit « Mouchotte » , propriété de la Ville de Cambrai

L’étude s’interrogera sur le dynamique du marché immobilier

résidentiel, et le contexte commercial et d’entreprise sur le

territoire, en particulier au centre-ville.

Il s’agira également de cadrer la demande en logement sur le territoire, tant en profil sociodémographique qu’en besoin en

logements.

Le déclenchement d’une mission d’expertise thématique «

Innovation » a été acté par la Banque des territoires confirmant la mobilisation d’ALGOE.

L’appel à projet immobilier, dispositif récent dans le champ de la fabrique de la Ville, est une procédure ad hoc de cession de charges foncières ou droits réels. L’appel à projet permet de

solliciter des groupements promoteurs-concepteurs-bureaux

d’études-exploitants à présenter des projets matures et

complets, pouvant répondre aux objectifs généraux définis par la collectivité organisatrice, tout en leur laissant l’initiative du

contenu, de la mise en œuvre, et des objectifs particuliers qui y sont attachés.

Carte de localisation des 3 sites

Source Insee 2016Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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Légende

Périmètre

en QPV

Source Cartographie Eunomie - Adequation

Périmètre en

QPV + bande

des 300m

1. Rappel du contexte

2 des 3 sites en projets se situent dans un secteur en QPV ; un périmètre avec la bande des 300m qui génèrent une TVA réduite à 5,5%, un effet levier pour l’accession à la propriétéEnvoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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© ADEQUATION 5 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

2.

Cadrage général de la

structuration du territoireEnvoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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© ADEQUATION 6 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

2. Cadrage général de la structuration du territoire

Synthèse : La ville ne perd plus d’habitants et les atouts sont réels, même si le territoire paraît encore un peu en marge des systèmes locaux (lillois/amiennois/St Quentin), et de la partie française du « système logistique nord-ouest européen ».

Faiblesses

• Croissance démographique qui reste à confirmer

• Population vieillissante à l'origine d’un renouvellement

insuffisant des générations

• Plus d’un quart des actifs travaille en dehors du territoire

• Risque d’un chômage de longue durée lié au repli industriel (spécialisation historique dans l’industrie textile, en crise

depuis les années 60).

Atouts

• Bonne accessibilité du territoire, avec la proximité des

autoroute A2 et A26. Le territoire est connecté au système

logistique nord-ouest européen ».

• Cambrai bénéfice d’une offre en commerces, services,

équipements scolaires et médicaux de bon niveau, renforçant son attractivité résidentielle

• Territoire composé de richesses paysagères, composantes

importantes pour l’attractivité de la CA de Cambrai

• Un bassin de vie « intégré », avec peu d’évasion « économique » • Un marché du logement « abordable »

Opportunités

• Disponibilités foncières pour les activités économiques

• Une spécialisation industrielle qui reste marquée, et permet de diversifier un territoire tourner vers la sphère présentielle.

• Un savoir-faire en produits haut de gamme

• De grands groupes de renommée internationale (L’Oréal,

Colombia Sportswear Distribution, etc)

• Le canal Seine-Nord Europe

• Projet logistique e-valley

Menaces

• Difficulté des 3 premiers secteurs industriels de la zone (filières du textile, de l’industrie chimique et de l’agroalimentaire)

• Une dynamique économique qui risque de s’essouffler (face à la montée en puissance du territoire métropolitain)

• Un territoire dépendant du redéploiement de son activité

économique

Sources : Collecte de données et analyses Adéquation : SCOT, PLH, rapport La DireccteEnvoyé en préfecture le 18/02/2020

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UM 8assin minier du Nord-Pas-de-Calais

BELGIQUE

Région Picardie

© ADEQUATION 7 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

2. Cadrage général de la structuration du territoire

Au Sud du Bassin Minier du Nord Pas de Calais, et au centre du réseau de communication nord-européen…/ADEQUATION

Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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8 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

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Lille

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Cambrai

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45 min

40 min

35 min

35 min

1 heure

1 heure

30 min

35 min

Pas de direct

40 min

2. Cadrage général de la structuration du territoire

… bien connectée à un réseau de villes moyennes et à proximité de la métropole lilloise…/ADEQUATION

© ADEQUATION

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Les fonctions régionales Reçu en préfecture le 18/02/2020

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2. Cadrage général de la structuration du territoire

…mais un pôle secondaire/ADEQUATION

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© ADEQUATION

Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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10 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

2. Cadrage général de la structuration du territoire

Une commune-centre de 32 000 habitants au sein d’une agglo de 82 000 habitants

Population

32.668 habitants

Population active occupée

11.281 actifs (34%)

17 855 emplois

Logements

+ 183 lgts / an

Ménages

15.798 ménages

+/- 100 mén/an

Ind. concentration emploi

160%

Carte des gains des ménages par communes de la CA de Cambrai 2006-2015

Supérieur à 100 ménage

50 à 100 ménages

5 à 50 ménages

0 à 5 ménages

Perte de ménages

Source Insee 2016

Zonage Pinel

B2Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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M Locataires libres

M Locataires sociaux

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M Propriétaires

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Cambrai CA de Cambrai © ADEQUATION 11 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

2. Cadrage général de la structuration du territoire

Cambrai est essentiellement composée de logements individuels, dont une part substantielle est propriétaire

Forme urbaine du parc de logement

Statut d’occupation des ménages Répartition des ménages propriétaires sur la CA de Cambrais

Source Insee (2006-2015)

Plus de 90 %

80 à 90 %

70 à 80 %

50 à 70 %

Moins de 50 %

Répartition des logements/ADEQUATION

© ADEQUATION

Population de 1968 à 2016

Population

Période Cambrai France

1968 37 584 50 798 112

1975 39 049 53 764 064

1982 35 272 55 569 542

1990 33 092 58 040 659

1999 33 738 60 149 901

2006 32 594 63 186 117

2011 32770 64 933 400

2016 32668 66 361 658

Source: Insee, séries historiques du RP, exploitations principales

Densité de

population (hab/km)

Cambrai France

2 067,3 80,3

2 147,9 83,0

1 940,2 87,8

1 820,2 91,7

1 855,8 95,1

1 792,8 99,9

1 802,5 102,6

1 796,9 104,9

Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

Affiché le ss

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12 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

2. Cadrage général de la structuration du territoire

Après 30 ans de baisse, la population se maintient à présent/ADEQUATION

Femmes

100 ans ou plus

95 à 99 ans

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85 à 89 ans

80 à 84 ans

75à79ans

70à74ans

65 à 69 ans

60 à 64 ans

55 à 59 ans

50 à 54 ans

45 à 49 ans

40 à 44 ans

ch Co. & ë

30 à 34 ans

25 à 29 ans

20 à 24 ans

15à 19 ans

10 à 14 ans

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Moins de 5 ans

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© ADEQUATION

Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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Femmes

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65 à 69 ans

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50 à 54 ans

45 à 49 ans

40 à 44 ans

35 à 39 ans

30 à 34 ans

25 à 29 ans

20 à 24 ans

15 à 19 ans

10à 14 ans

Sà9ans

Moins de 5 ans

8 8 8 8

13 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

2011 2016

2. Cadrage général de la structuration du territoire

Après 30 ans de baisse, la population se maintient à présent/ADEQUATION

© ADEQUATION

Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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14 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

2. Cadrage général de la structuration du territoire

70 % des actifs de l’agglomération y travaillent (+ de la moitié à Cambrai)

Lieu de travail des actifs résidant à

Cambrai Actifs (Part )

Cambray 6 173 (55%)

Caudry 304 (3%)

Lille 252 (2%)

Raillencourt-Sainte-Olle 221 (2%)

Proville 208 (2%)

Escaudœuvres 193 (2%)

Valenciennes 181 (2%)

Douai 181 (2%)

Neuville-Saint-Rémy 141 (2%)

Masnières 134 (1%)

Lieux de travail des actifs

résidant à Cambrai

Parmi les actifs résidant à Cambrai (11 281 actifs) :

• 70% travaillent au sein de la CA de Cambrai dont 55% à Cambrai même. • Parmi les actifs résidant et travaillant Cambrai (55%), 48% sont propriétaires de leur logement, 33% sont locataires dans le parc libre et 14% logent dans le parc locatif social. En effet, ce sont majoritairement des CSP intermédiaire (61%) et des CSP+ (19%) • Les actifs résidant à Cambrai et travaillant dans une autre commune de la CA de Cambrai ou le reste du département du Nord (37%), sont à 49% propriétaires de leur logement, 33% locataires dans le parc libre et à 15% locataires dans le parc locatif social

• Dans une moindre mesure, 6% travaillent dans le reste de la Région des Hauts-de-France, et ce sont essentiellement des propriétaires (51%), puis des locataires libres (38%)

Source : fond de carte Adéquation

Lieux de travail des actifs résidant à Cambrai en 2016

70%

CA du

Caudrésis et

du Catésis

Métropole

Européenne de

Lille

CA de

Valenciennes

4%

5%

4%

Top 10 des lieux de travail des actifs de Cambrai

CA du

Douaisis

CA de

Cambrai

3%

Source Insee 2016Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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Partie 3 __ Document d'Orientations Générales Page |223

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SCHÉMA D'ORIENTATIONS STRATÉGIQUES

# DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE EPS ? fs 2] AUBENCHEUIL f , ae Zones d'activités économiques = de. —- 45hs , / existantes Sha d . ne: ” ‘ à ù Q #2] Etude de positionnement stratég VILLERS ’ O Zones commerciales majeures y

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BA 103 7 7 : ha EN-CAUCHJES 5 ZAE et commerciale à créer Etude À » Æ &., \ à court terme J En .. poshionnement sÿatégidüe É a e ["

N "+100 #4 2 \ : ZAE d'intérêt prioritairement f' d ha anne t# { Extepsion- à créer à court terme F -. au Fe AVES ZA - Saint \

Actipôle ALLOY , - | ERT À - : ZAE à créer à moyen et long terme Li S -_.# } / (sous condition de comblement) » È . ° - . : :

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2. Cadrage général de la structuration du territoire

Des points d’appuis pour le développement économique en périphérie/ADEQUATION

Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

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© ADEQUATION 16 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

2. Cadrage général de la structuration du territoire

Entre centre-ville et périphérie, des offres commerciales complémentaires, et une offre fournie en enseignes de moyenne gamme

Centre-ville

Escaudœuvres

Centre-ville Cambrai

Zone commerciale

Centre-ville Proville

Zone commerciale

Cambrai Sud

Avenue de la Victoire/ADEQUATION

14,0 © »

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© ADEQUATION

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Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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17 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

2. Cadrage général de la structuration du territoire

La ville de Cambrai bénéficie d’un bon taux d’équipement

Taux d’équipement pour 1000 habitants de Cambrai par

rapport aux échelle de l’EPCI, départementale et nationale

Taux d’équipement pour 1000 habitants de Cambrai par

rapport à des villes moyennes de taille comparable

Source : Base BPE 2018

Cambrai

Lens

Valenciennes

Saint-Quentin

Arras

Cambrai

CA de Cambrai

Nord

France/ADEQUATION

Calais

SOURCE : CCI DE REGION NORD DE FRANCE

© ADEQUATION

Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

Equipements touristiques

CIC

Parc »

Monument historique &

Moulin 225

Théâtre

Musée —

Ex Cinéma

EE

Parc animalier

Port de plaisance/

halte nautique

Palais des congrès

et des expositions

Autoroute

Route nationale

Voie ferrée

Parc naturel régional

Zone verte

Plan d'eau

18 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

2. Cadrage général de la structuration du territoire

Des atouts patrimoniaux (historiques et culturels)

Equipements touristiques du territoireEnvoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

/ADEQUATION

< 1045€ OO > 2/46 € Prix au m2 *

© ADEQUATION 19 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

2. Cadrage général de la structuration du territoire

Les prix attractifs du marché de la revente par rapport aux agglomérations de Lille, Arras et Valenciennes, dans un cadre naturel paysagé préservé proche des pôles d’emploi, en font un territoire prisé d’un point de vue de l’attractivité résidentiel

Source : Meilleursagents.comEnvoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

/ADEQUATION AMiché le Ses ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

© ADEQUATION 20 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

3.

Contexte Immobilier

RésidentielEnvoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

/ADEQUATION AMiché le Ses. ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

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© ADEQUATION 21 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

3. Contexte immobilier résidentiel

Synthèse : Une absence de renouvellement du parc avec une production de logements, surtout en diffus, bien en deçà des objectifs PLH.

Un marché dominé par l’individuel, qui laisse peu de place à des produits alternatifs, notamment à destination des petits ménages

Faiblesses

• Un marché trop peu tendu pour la promotion

• L’ancien peu concurrentiel face à la maison individuelle

• Le recentrage des mesures de défiscalisation immobilière

occasionnant une recul de la construction neuve

• Un manque de petits produits collectifs attractifs sur la ville, face à une demande qui augmente (séniors, divorces, etc.)

• Une vacance témoignant d’un besoin en logements à

maitriser

Atouts

• Un prix de l’immobilier favorable qui contribue à attirer de

jeunes familles : le rapport « coût de l’immobilier / distance au pôle d’emploi » est particulièrement favorable à la CA

• Des secteurs TVA 5,5 %

Opportunités

• Mettre l’accent sur la réhabilitation du parc existant (objectif PLH : reconquête de 375 logements minimum)

• La mise en place de l’ORT et le dispositif Denormandie : des financements / subventions à mobiliser permettant

d’accompagner les projets immobilier en neuf et en

réhabilitation

• Des perspectives démographiques meilleures (augmentation du nombre de ménages)

• Des obligations SRU qui sont remplies, et ne contraignent

donc pas fortement la production

Menaces

• Une part de logements vacants en constante augmentation, représentant plus de 2 100 logements vacants

• Un parc privé dégradé (vacant ou occupé) impactant l’image de la ville/ADEQUATION

[ex]n

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2918 2811 2812 2913 2814 2915 2816 2817 2818

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2918 2811 2812 2913 2814 2815 2816 2817 2918

© ADEQUATION

Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

22 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

Historique de la production de logements par formes urbaines Cambrai

CA de Cambrai

Source : ADEQUATION – Données SITEDEL Neuf + Acquisition – Amélioration DR = Date Réelle de l’ouverture de chantier

DPC – Date de Prise en Compte par les services du Soes

Collectif

Individuel Groupé

Lotissement

Diffus

3. Contexte immobilier résidentiel

Une baisse structurelle de la production de logements neufs depuis au – 2008…

Objectif PLH 2018 - 2023

Cambrai : 915 logements

soit 152/an

Objectif PLH 2018 - 2023

CA de Cambrai : 1870

logements soit 311/an

Production en accession

sociale aidée

Objectif 5% = 94

logements sur 6 ans

- Une production largement inférieure aux objectifs du PLH - Un renouvellement très faible (- de 1 / 1000 habts)

- Une production axée sur la maison individuelle/ADEQUATION

Cambrai =

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ORNE CT CTI

Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

MAISONS

JUMELÉES MW DE 3 ET 4 CHAMBRES

M avec jardins privatifs

capelli-immobilier.fr/villas-orchidea 08 1000 2222 Je

ms cena ere

23 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

3. Contexte immobilier résidentiel

… une activité en promotion immobilière atone

Un seul programme de 20 logements individuels groupés commercialisé à Proville

N° Promoteur Nom programme Adresse Mise en vente Livraison Stock initial Stock dispo Nbre de ventes par mois Taux d'écoul. % Inv. Prix m²

hors PKG

TVA Pleine

Prix m²

avec PKG

TVA Pleine

1 CAPELLI VILLAS ORCHIDEA 12 Rue d'hermenne Déc. 2018 juin 20 20 1 10 50% 20 % 2 245 €/m² -

Cambrai

Proville

Sources : Collecte Adéquation

Synoptique des programmes en cours de commercialisation en collectif – CA de Cambrai

MEV = date de mise en vente MEC = date de mise en chantier Livr = date de livraison V/M = vente par mois du programme SI = stock initial

Localisation des programmes en cours

CA de Cambrai

→ Le programme propose des maisons de 87 m² valorisées entre 179 et 204 K€

→ Pour information, les coûts de construction en promotion sont très variables et augmentent globalement avec la densité, ils s’échelonnent d’environ 1 000 €HT/m² habitable pour une maison, à 1700 €HT/m² habitable, avec garage en sous-sol, pour un collectif R+3/R+4/ADEQUATION

Aubencheul-au-Bac Hem:-Lenglet Paillencourt

Fressies Estrun

| Abancourt Bantigny lwuy

Thun-l'Évêque Villers-en-Cauchies @ Cuvillers Blécourt Eswarsa-Saint-Martin

eo Sancourt

Haynecourt Ramillies , : Naves i Jen- i Sailly-lez-Cambrai Tilloy Er" Rieux-en-Cambrésis

—

Escaudœuvres El

Raillencourt-Sainte-OlReuville-Saint-Rémy Cagnoncles

Cauroir Fontaine-Notre-Dame Cambrai

Mœuvres P | Anneux Proville KL | __—

— Awoingt

Cantaing-sur-Escaut A

po. Boursies i Niergnies Doignies Noyelles-süur-Escaut . Wambaix

Flesquières Rumilly-en-Cambrésis Séranvillers-Forenville

Marcoing

Ribécourt-la-Tour Masnières

Lesdain Esnes

Villers-Plouich

Les Rues-des-Vignes

Banteux

Gouzeaucourt

Gonnelieu Bantouzelle

CAT +

Villers-Guislain Honnecourt-sur-Escaut

© /ADEQUATION

Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

Affiché le ss &

ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

BE

24 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

3. Contexte immobilier résidentiel

… qui peine face à la concurrence des lotissements …

CAMBRAI

Chemin de la Bahotte

-

+/- 75 €/m² de terrain

Résidence du Bois

Stempniak

+/- 85 €/m² de terrain

NOYELLE SUR ESCAUT

CAGNONCLES

2PG

Les Hauts de Saint Roch

29 lots

CAMBRAI

Piraino Promo

Rue Saint Ladre / rue de Niergnies

+/- 120 €/m² de terrain

Lotissements en cours de commercialisation – CA de Cambrai– Liste non exhaustive

Prix / m² des terrains

50 - 100 €

100 - 150 €

• Globalement, les terrains se

commercialisant sur des valeurs

unitaires entre 40 et 50 K€ sur la

gamme 50 – 100 €/m². Dans

l’hypothèse d’un cout de construction

à 1200 €/m² pour une maison de 90

m² (+10.000 K€ de frais

d’aménagement), des maisons en

lotissements sont accessibles entre

160 et 170 K€.

• A Cambrai, les terrains se valorisent

globalement entre 50 et 60 K€. Dans

la même hypothèse, une maison de

90 m² est accessible entre 170 et 180

K€

Source : Collectes ADEQUATION – Fond de carte Adéquation

Projet

Les Hauts de France

Proteram

+/- 90 €/m² de terrain

TILLOY LEZ CAMBRAI

Surface moyenne de 485 m²

Surface moyenne de 500 m²

Surface moyenne de 700 m²

Surface moyenne de 590 m²/ADEQUATION

Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

Affiché le sec

ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

© ADEQUATION 25 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

4P – 75 m² - 185 K€

Cambrai

690 m² terrain

PHOTO 1

Surface

Terrain

Surfaces

habitables

Prix du

terrain Terrain + maison Volume d’offre

550 - 700 m² +/- 75 m² 40 – 55 K€ 185 – 195 K€ -

550 – 700 m² 100 – 110 m² 45 – 55 K€ 225 – 250 K€ +

950 m² +/- 110 m² 75 K€ 250 – 280 K€ +

Maisons neuves + terrains en diffus • Cambrai

3. Contexte immobilier résidentiel

… et au marché de la maison neuve en diffus, dynamique, et qui se structure de 170 K€, jusqu’à 280 K€ pour les logements les plus spacieux et de standing.

Lot à bâtir : Analyse des prix et surfaces • Cambrai

168 000 €

AVEC AMENAGEMENT

500 m² – 50 000 €

118 000 €

4 pièces – 90 m² 5 pièces – 100 m² 6 pièces – 110 m²

Source : Piges Septembre 2019

6P – 109 m² - 225 K€

Cambrai

690 m² de terrain

Le marché des terrains viabilisés est offreur à Cambrai, et

se valorise globalement entre 70 à 100 €/m² pour des

surfaces allant entre 500 et 1000 m². Dans l’hypothèse

d’un cout de construction de 1200 €/m² + 10 000 K€

d’aménagement, il est possible de faire construire une

maison de 90 m² à partir de 170 K€

Le marché de la maison neuve en diffus est assez bien

alimenté, avec une quarantaine d’offre disponible à

Cambrai. Sur ce marché, les maisons neuves + terrain sont

globalement valorisées entre 180 et 280 K€ 186 000 € AVEC AMENAGEMENT 212 000 € AVEC AMENAGEMENT

700 m² - 56 000 € 950 m² - 70 000 €

130 000 € 142 000 €Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

/ADEQUATION AMiché le ses ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

© ADEQUATION 26 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

3. Contexte immobilier résidentiel

L’ancien, à peine attractif face au neuf : à partir de 120K€ en maison VS 80 à 120K€ en collectif

Localisations des offres référencées et des

valorisations pratiquées en collectif

Typologie Volume d’offres Surfaces habitables Prix unitaire moyen parking inclus

T1 - 30 – 35 m² 30 – 50 K€

T2 + 42 – 52 m² 55 – 80 K€

T3 ++ 75 – 90 m² 80 – 120 K€

T4 + 90 – 100 m² 130 – 180 K€

T5 - 100 – 155 m² 170 – 240 K€

Typologie Forme urbaine Surfaces habitables Prix unitaire moyen parking inclus

4P Mitoyenne +/- 80 m² 120 – 125 K€

5P Mitoyenne 80 – 100 m² 135 – 165 K€

Villas Mitoyenne 100 – 110 m² 175 – 180 K€

Villas Ind. Pur 110 – 200 m² 200 – 300 K€

Localisations des offres référencées et des valorisations

pratiquées en individuel

Marché de la revente Collectif • Cambrai Marché de la revente Individuel • Cambrai

Source : Piges Septembre 2019 + Données DVF

Source : Piges Septembre 2019 + Données DVF

→ A noter qu’en réhabilitation, les coûts peuvent varier de 1 000 € HT /m² pour une rénovation importante, à plus de 1 500 € HT /m² habitable pour une rénovation lourdeEnvoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

/ADEQUATION AMiché le Ses ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

© ADEQUATION 27 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

4.

La demandeEnvoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

/ADEQUATION AMiché le Ses. ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

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_—— © ADEQUATION 28 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

4. La demande

Synthèse : Une commune relativement attractive pour les jeunes familles. Des petits ménages aux ressources limitées dans le centre, des familles aisées en recherche de maison individuelle à l’extérieur de la commune.

Faiblesses

- Peu d’intérêt de la part des opérateurs immobiliers

• Une prédominance de ménages à faible revenu – situation

comparable aux autres villes moyennes de la région

• Des forces centrifuges : la ville est bordée d’une couronne

résidentielle aux ménages plus souvent aisés

Atouts

• Cambrai attire essentiellement des ménages locaux, ainsi

qu’une part en provenance des Hauts-de-France

• Un cadre de vie de qualité face à un prix de l’immobilier

accessible

• La majeure partie des emplois de cadres sont polarisés à

Cambrai (échelle du SCOT)

Opportunités

• Une diversification de l’offre en direction des personnes âgées et des petits ménages

• L’arrivée de jeunes ménages de CSP intermédiaires

• Attractivités économique et résidentielle favorables à mettre en avant et à développer pour attirer de nouveaux ménages

Menaces

• Un marché immobilier dans le centre-ville qui continue à se dégrader et ne concentre plus que les moins aisés

• Absence d’offre neuve ou de bonne qualité pour les

ménages modestesEnvoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

/ADEQUATION AMiché le Ses ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

© /ADEQUATION 29 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

Parmi les emménagés récents à Cambrai en 2016 (2.126 ménages sur 1 an) :

• Les migrations internes à Cambrai ont représenté 43% des

mouvements de population en 2016.

• 17% des emménagés à Cambrai en 2016 provenaient du reste la CA de Cambrais.

• 23% des emménagés à Cambrai, en 2016 provenaient du département du Nord. Une attractivité locale voire même départementale notable (83% des emménagés récents résidaient déjà dans le département)

• L’attractivité nationale (France métropolitaine) représente seulement 7% des mouvements de population.

Parmi les emménagés récents à Cambrai sur la période 2011-2016, 63% choisissent un appartement et la majorité (80%) se tourne vers la location.

Ce sont essentiellement des ménages en début de parcours résidentiel (56% de moins de 39 ans dont 29% de moins de 30ans) qui composent les nouveaux entrants dans la ville.

Des ménages de 1 à 2 personnes pour 67% des entrants, parmi lesquels 68% sont des actifs et 12% sont des chômeurs.

4. La demande

Provenance des emménagés à Cambrai – 57 % des emménagés récents proviennent de l’extérieur de la ville (40 % en-dehors de la CA)

Source : fond de carte Adéquation

Territoire de provenance Part

Cambrai : migrations internes 919 (43%)

Reste de l’agglomération : CA de Cambrais 365 (17%)

Reste du Nord 490 (23%)

Reste de la région Hauts-de-France 188 (9%)

Reste de la France 5 138 (7%)

Etranger dans UE 17 (1%)

Etranger hors UE 10 (0%)

Provenance des ménages ayant emménagés à Cambrai en 2016

Reste du Nord

23%

Reste des Hauts-de-France

9%

Migrations internes

43% Reste de la France

7%

Etranger hors UE

1%

Reste de l’agglomération

17%Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

/ADEQUATION AMiché le Ses ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

a Emménagement Répartition

Top 18 de ville de provenance sur 1 an en #

Locataire libre Totaux | “3571 | 188% Cambrai 1228 34%

Escaudœæuvres 93 3% Locataire HLM Caudry 85 2%

Proville 78 2%

Propriétaire Neuville-Saint-Rémy 65 2% Raillencourt-Sainte-Olle 68 2%

Locataire meuble Fontaine-Notre-Dame 55 2%

Marcoing 45 1%

Loge gratuitement Valenciennes 44 1%

Autres (<1%) 1817 51%

tee ts

LR 4

Locataires sociaux

19%

© ADEQUATION 30 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

4. La demande

Entre les ménages entrants et les sortants, un profil socio-démographique similaire de jeunes ménages de CSP intermédiaire. Les ménages entrants ont un statut de locataire libre tandis que les sortants sont majoritairement propriétaires.

Statut d’occupation des ménages entrants à Cambrai

Statut d’occupation des ménages sortants à Cambrai

Source : Données RGP 2016

Où vont les sortants ? Part

Cambrai : migrations internes 919 (49%)

Reste de l’agglomération : CA de Cambrais 309 (17%)

Reste du Nord 339 (18%)

Reste de la région Hauts-de-France 89 (5%)

Reste de la France 202 (10%)

Parmi les ménages sortants à Cambrai en 2016 (1.858 ménages sur 1 an)Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

/ADEQUATION AMiché le Ses ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

M 1 personne

M 2 personnes

M 3 personnes

M 4 personnes

M CSP Intermédiaires

M CSP Modeste

BB CSP Plus

B 5 personnes M CSP Retraités

B 6 personnes ou plus

15%

12%

5%

2%

D

4% 2%

mme

Cambrai CA de Cambrai

Cambrai CA de Cambrai

M Ménages actifs

M 39-39 ans

M 40-40 ans 53% M Ménages au foyer

BB 58-59 ans 48% = Ménages autres inactifs M 6874ans

B 75etplus M Ménages chômeurs M Moins de 38 ans 31% 31%

M Ménages étudiants

M Ménages retraités

14%

12%

x 2% 1x 5% 1%

— I os « EE s Cambrai CA de Cambrai Cambrai CA de Cambrai

© ADEQUATION 31 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

4. La demande

Les ménages de Cambrai sont particulièrement de petites tailles (1-2 personnes), avec une part de CSP retraités équivalente à celle de CSP intermédiaires

Taille des ménages

Tranches d’âges des ménages Activités des ménages

CSP des ménages

Source Insee 2016/ADEQUATION

Aubencheul-au Paillencourt Éd

Estrun

Bantigny

Thun-lÉvèque

Eswars1:Saint-Martin

Villers-en-Cauchies 1

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Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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ID : 059-200068500-20200218-D2020_02_02_01-AU

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32 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

Revenus médian CA de Cambrai Part de CSP+ CA de Cambrai

Plus de 25%

15 à 25 %

10 à 15 %

Moins de 10%

3 000 à 4 000 €

2 500 à 3 000 €

2 000 à 2 500 €

Moins de 2 000 €

Source Insee (2006-2015)

4. La demande

Une notoriété contrastée sur le territoire : les communes situées au Nord-Est bénéficient d’une notoriété supérieure avec davantage de CSP+ et un revenu médian mensuel des ménages plus importantEnvoyé en préfecture le 18/02/2020

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© /ADEQUATION 33 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

4. La demande

Un contexte de marché peu propice à la promotion

Déciles Revenu

(€ - échelle CA)

Budget

(€ avec 10 % apport)

1 750 58 000

2 1 240 97 000

3 1610 125 000

4 1950 152 000

5 2 330 182 000

6 2 770 216 000

7 3 280 255 000

8 3 970 310 000

9 5 100 398 000

Ménages peu aisés, éligibles au

logement social

- Familles monoparentales (3-4ème décile)

- Jeunes ménages/familles CSP

intermédiaires (= une part importante des

emménagements à Cambrai)

- Séniors de + de 75 ans, souvent seuls

Maisons ou appartements en T3 locatif /

maisons accolées en accession sociale (+/-

150 k€) ?

- Familles d’actifs avec enfants

- 2ndo accédants, en grande partie

vers marché de l’ancien,

éventuellement en périphérie diffus

Revenu médian = 2332 € sur CA Cambrai

Pertinence de résidences servies séniors ?

Résidences autonomies/habitat

intergénérationnel ?

Appartements en T2/T3 cœur de cible /

en location et accession sociale à

maximum de 130 k€ ? / Quid de la

réhabilitation en centre-ville ?

Locatif social (et libre), accession

sociale marginale

Maison individuelle en

lotissements / diffus

 Un marché « opérateurs » réduit aux 4ème et 5ème déciles

 Des opérations possibles sur de petits volumes, en maisons individuelles essentiellement, et avec le levier de l’accession sociale  Une réflexion à mener sur l’offre en petits logements locatifs à destination des petits ménages

Principaux ménages concernés ProduitsEnvoyé en préfecture le 18/02/2020

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5.

Le test opérateurEnvoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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© ADEQUATION 35 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

5. Le test opérateur

Synthèse des échanges avec les opérateurs du territoire : des sites pertinents, des opérateurs prudents sur les équilibres économiques

Les freins

- Des opérations à la commercialisation passée difficile

- Les sites ne sont pas nus, => un budget de dépenses élevé

(démolition et réhabilitation) impactant la charge foncière

- Un territoire aux perspectives limitées = impact sur le volume annuel de sortie de logements

- Un « petit » marché avec un risque de saturation du marché ou d’effet concurrence avec les projets en cours (concurrence sur le volume et la forme urbaine avec les lotissements)

- Un zonage B2 / zone 3 - Des opérateurs qui n’iront pas aisément sur du dispositif de défiscalisation dans l’ancien

Les atouts

- La mobilisation d’aides financières / dispositifs fiscaux : TVA

réduite liée au QPV, ORT avec dispositif Denormandie

- La localisation : prime, proche centre ville, qualité paysagère

- Un territoire prospecté : situation plutôt favorable dans ce

secteur, marché « de report » dans un contexte de tension sur la MEL

Les leviers

- Une programmation cohérente

- La forme urbaine: de l’individuelle majoritairement en accession à la propriété, du collectif en locatif

- Statut : mixité de produits entre libre et sociale, entre accession et location, voire produit géré type résidence senior

- Le volume : selon opérateur, 20 maxi en LS, idem en Accession sociale et 30 à 40 en libre (à phaser)

- Le montage : co-promotion

- Un contexte politique cohérent et favorable à l’impulsion

d’une dynamique de projets

- Un objectif de valorisation foncière limitée, permettant de sortir des logements à un prix abordable

Les perspectives

- Un phasage en plusieurs années

- Une appétence confirmée

- Des réponses / propositions par équipes de bailleur/promoteur, aménageur/promoteur, bailleur/promoteur/ aménageur

- Une charge foncière tenant compte de l’équilibre financier

d’une opération complexe

- La forme du projet : entre accession libre/social, entre

individuel/collectif

- La disparition du PTZ

Liste des opérateurs

Promoteur : Bouygues immobilier, Nacarat, Vinci Immobilier Aménageur : NordSem, Linkcity

Bailleur : SIA, Habitat Hauts de France/ADEQUATION

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Reçu en préfecture le 18/02/2020

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Propriété

intellectuelle

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Il est destiné au seul usage de la Caisse des Dépôts

et La Ville de Cambrai et ne peut être diffusé

auprès de personnes physiques ou morales

extérieures à l’entreprise sans notre accord.

Les méthodologies d’intervention, les mises en

œuvre s’ensuivant et les techniques d’investigation

sont la propriété d’ADEQUATION.

Auteurs

Cette mission a été conduite par Hélène

Meriaudeau et Caroline Esposito.

Pour toute information au sujet de cette mission,

nous nous tenons à votre disposition.

Hélène Meriaudeau

P. 07 71 44 29 36

h.meriaudeau@adequation-france.com

Caroline Esposito

T. 04 72 00 87 87

c.esposito@adequation-france.com

La société ADEQUATION

ADEQUATION aide les acteurs de la filière foncier - aménagement - immobilier à comprendre leurs marchés pour y développer les meilleurs projets et stratégies, sur l’ensemble du territoire national.

Nous intervenons ainsi quotidiennement pour les acteurs suivants : • promoteurs ;

• bailleurs ;

• aménageurs ;

• opérateurs et propriétaires fonciers ;

• état et collectivités ;

• institutions financières ;

• investisseurs ;

• banquiers ;

• industriels ;

• énergéticiens.

L’ensemble des données utilisées sont contrôlées par nos équipes, que celles-ci soient issues de nos propres outils ou de sources externes, dans un souci constant de qualité. Quel que soit le segment de marché (immobilier résidentiel classique ou meublé, commercial ou d’entreprise), nous affirmons notre connaissance de son fonctionnement et des facteurs qui l’influent. A travers les données immobilières que nous utilisons au quotidien, nos missions d’études et de conseil, nous savons comment les acteurs agissent.

Le croisement de ces trois expertises rend nos préconisations fiables, pertinentes et opérationnelles.

Dans un objectif de réponse toujours plus personnalisée et adaptée aux besoins de nos clients et partenaires, nous investissons quotidiennement pour développer nos ressources humaines, digitaliser nos outils et élever notre niveau de conseil.Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

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© ADEQUATION 37 Etude de cadrage de marché, Cambrai (59) • Caisse des Dépôts • Septembre 2019

7. ADEQUATION en bref

Nous aidons les acteurs du foncier, de l’aménagement et de l’immobilier à comprendre leurs marchés pour y développer les meilleurs projets et stratégie

… pour y développer les meilleurs projets et

stratégies

Nos activités de conseil et d’AMO sont très

largement tournées vers l’innovation et la

mise en œuvre opérationnelle de vos projets.

Nous "montons dans le bateau” avec vous,

non pour tenir le gouvernail, mais pour vous

aider à tenir le cap.

N’est-ce pas à toutes les “aventures”

partagées avec nos clients, année après

année et au fil des cycles immobiliers, que

nous devons ce que nous sommes

aujourd’hui ?

Au commencement était la donnée

À l’heure du big data, nous rappelons

qu’ADEQUATION est née en 1992 d’une

conviction de ses fondateurs : pour rendre

les études des marchés du logement

réellement fiables et pertinentes pour les

opérateurs immobiliers, il fallait une

amélioration radicale de la qualité des

données utilisées.

C’est à cette conviction que nous devons nos

observatoires du logement, développés

partout en France, ainsi qu’une expertise

unique de la production de données

premium.

Comprendre les marchés…

Comprendre les marchés n’est pas

seulement évaluer des potentiels d’affaires.

C’est intégrer l’ensemble des conditions

économiques, sociologiques, urbaines,

politiques, temporelles, juridiques ou

financières susceptibles de peser sur la

réussite des projets, aujourd’hui et demain.

Pour cela, nous renforçons sans cesse notre

présence sur les territoires et nous évoluons

dans un véritable écosystème de partenaires

techniques et institutionnels.Envoyé en préfecture le 18/02/2020

Reçu en préfecture le 18/02/2020

/ADEQUATION AMiché le Ses ID : 059-200068500-20200218-D2020 02 02 01-AU

LYON

31 rue Mazenod

69003 Lyon

T. 0472 00 87 87

PARIS

32 avenue de l'Opéra

75002 Paris

T. 0140 2812 00

MONTPELLIER

50 rue Ray Charles

34000 Montpellier

T. 04 67 07 99 OO

BORDEAUX

74 rue Georges Bonnac

33000 Bordeaux

T. 06 24 30 72 43

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1 allée Duquesne

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