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Déliberation - AR 2.2.1. Etudes urbaines complementaires
Document publié le Mardi 10 juin 2025 par la commune d'Houilles.
Lien du pdf (Déliberation - AR 2.2.1. Etudes urbaines complementaires)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Transports, Eau et assainissement,
2.2.1
Annexes au diagnostic et état initial de l’environnement
PLU révisé approuvé par délibération du Conseil Municipal du 10 juin 2025
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Quartier Centre-ville – Houilles - 2022 1
ÉTUDE URBAINE
COMPLÉMENTAIRE
Ville de Houilles
LES GRANDS AXES
OCTOBRE 2022
VOLET 1 : DIAGNOSTIC
RENDU FINAL
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 2
• L’analyse de l’occupation du sol
• Les opérations récentes et projets en cours
• L’occupation du sol
• L’analyse du foncier
• La qualité urbaine et paysagère
• Les circulations
• Synthèse
SOMMAIRE
ANALYSE URBAINE DES GRANDS AXES
LE BOULEVARD HENRI BARBUSSE
• Le contexte
• L’occupation du sol
• L’analyse du foncier
• La qualité urbaine et paysagère
• Les circulations
• Synthèse
L’AVENUE JEAN-JACQUES ROUSSEAU ET LE BOULEVARD JEAN JAURÈS
LE QUARTIER LES PIERRATS
4
7
14
21
• Le contexte
• L’occupation du sol
• L’analyse du foncier
• La qualité urbaine et paysagère
• Les circulations
• Synthèse
HYPOTHÈSES DE MUTABILITÉ 28
• Les critères de mutabilité
• La réceptivité des ilots
LES PÉRIMÈTRES D’ÉTUDE 3
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 3
LES PÉRIMÈTRES D’ÉTUDE
Bezons
Carrières-sur-Seine
Sartrouville
Les Pierrats
Trois secteurs d’étude ont ainsi été définis dont les
périmètres ont été approuvés par délibération du conseil
municipal de Houilles en séance du 28 septembre 2021 :
▪ Le boulevard Henri Barbusse ;
▪ Le quartier les Pierrats ;
▪ Le boulevard Jean Jaurès et l’avenue Jean-
Jacques Rousseau.
La présente étude a pour objectif de dresser un état des lieux
de chacun de ces secteurs urbains et d’en caractériser les
singularités. Les enjeux ressortis de cette analyse
permettront d’aboutir à un projet d’aménagement global
cohérent traduit dans le plan guide.
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 4
L’OCCUPATION DU SOL
ANALYSE URBAINE DES GRANDS AXES
Résidentiel individuel
Résidentiel collectif
Mixte résidentiel et commercial
Commerces et services
Commerces et activités liées à l’automobile
Équipements
Activités
Espaces verts
Friches
47,4 ha
7,9 ha
2,4 ha
6,3 ha
2,8 ha
2,5 ha
7,5 ha
1,6 ha
1,8 ha
0,6 ha Parkings et garages Résidentiel individuel
59%
Résidentiel
collectif
10%
Mixte résidentiel /
commercial
3%
Commerces et services
8%
Commerces et activités
liées à l’automobile
3%
Parkings et boxs privés
1%
Équipements
3%
Activités
9%
Espaces verts
2%
Friches
2%
Source : Espace Ville 2022
Pourcentage de la superficie communale par type
d’occupation du sol
L’occupation du sol à Houilles le long des grands axes est
dominée pour près de 60 % par de l’habitat individuel.
Néanmoins, certaines portions comme le boulevard Henri
Barbusse et les abords de la gare sont caractérisées par une
mixité plus importante des occupations du sol.
Gare
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Gare
Gare
Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 5
L’OCCUPATION DU SOL
ANALYSE URBAINE DES GRANDS AXES
L’habitat résidentiel
Source : Espace Ville 2022
Source : Espace Ville 2022
Près de 60 % des terrains situés sur les abords des grands axes
sont alloués à une occupation résidentielle.
Les grands axes sont caractérisés par une typologie d’habitat
majoritairement pavillonnaire dans les quartiers du Réveil-
Matin, du Tonkin et les Belles-vues.
En revanche, le boulevard Henri Barbusse dans sa partie
proche du centre-ville et le boulevard Jean Jaurès dans le
prolongement de la gare forment des tronçons mixtes où se
mêlent de l’habitat collectif, des petits commerces et de
l’habitat individuel.
Les commerces, services activités et équipements
Résidentiel individuel
Résidentiel collectif
Mixte résidentiel et commercial
Commerces et services
Commerces et activités liées à l’automobile
Équipements
Activités
Mixte résidentiel et commercial
L’activité commerciale et de services se divise en trois
catégories :
- les petits commerces et services de proximité implantés en
mixité avec du résidentiel sur la partie Sud du boulevard
Henri Barbusse et à proximité de la gare .
- Les commerces de grande surface implantés au sein des
zones d’activités de la Vaudoire en limite avec la commune
de Sartrouville et des Pierrats en limite avec Bezons.
- Les commerces liés à l’activité automobile répartis sur
l’ensemble des boulevards et notamment dans le quartier
des Pierrats.
Des équipements sont également présents sur l’ensemble des
boulevards. Le centre de secours et les services techniques
sont implantés au sein des zones d’activités tandis que l’on
retrouve un gymnase, une église ou une maison de jeunesse
sur les tronçons proches de la gare et du centre-ville.
De même, peu d’activités artisanales sont présentes sur ces
deux tronçons proches du centre-ville et de la gare.
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 6
LES OPÉRATIONS RÉCENTES
ANALYSE URBAINE DES GRANDS AXES
Opérations récentes
Source : Espace Ville 2022
Carte réalisée sur la base des données des permis
de construire transmis par la commune.
La carte ci-dessus représente les principales opérations récentes ou
en cours d’achèvement réalisées ces dix dernières années aux
abords des grands axes.
Ces développements représentent la construction d’environ 1 300
logements, soit plus de la moitié des nouvelles constructions
réalisées dans la ville de Houilles sur la période.
Une grande partie de constructions récentes ont été édifiées sur les
abords du boulevard Henri Barbusse et notamment à proximité et
dans le centre-ville. Le boulevard Jean Jaurès, l’avenue Jean-
Jacques Rousseau et le quartier des Pierrats ne connaissent pas la
même dynamique de développement.
La programmation de ces opérations varie d’une trentaine à plus
d’une centaine de logements et compte entre 4 et 5 niveaux (rez-
de-chaussée inclus) mais se caractérise par une destination quasi
exclusivement résidentielle. Seuls les immeubles édifiés dans le
cadre de la ZAC de l’Église intègrent une part de mixité
fonctionnelle à vocation commerciale.
La multiplication des rez-de-chaussée résidentiels, notamment sur
le boulevard Henri Barbusse, pose les questions de l’exposition aux
nuisances, des affectations souhaitées et interroge sur la nécessité
d’une réflexion globale pour l’aménagement des grands axes.
Gare
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 7
LE BOULEVARD HENRI BARBUSSE
Vers Sartrouville
Vers Bd Emile Zola
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 8
CONTEXTE
LE BOULEVARD HENRI BARBUSSE
En limite avec la commune de Sartrouville, les abords de la
partie Nord-ouest du boulevard Henri Barbusse s’inscrivent
dans un environnement urbain hétéroclite constitué d’une
zone industrielle partagée entre les deux communes, d’habitats
pavillonnaires et de quelques développements collectifs
récents. La limite entre les deux communes est matérialisée par
le passage d’une voie ferrée.
La confrontation entre les zonages des deux communes révèle
des possibilités de développement différentes.
À Houilles, la zone UI « à vocation dominante d’activités
industrielles » intègre en partie des habitations pavillonnaires
où les nouvelles constructions sont limitées à être en lien avec
les destinations industrielles. Du côté de Sartrouville, le
zonage Ulc exclut les zones d’habitat.
Sur les abords du boulevard, la zone Uba « Secteur de transition
(…) » règlemente les constructions de la façon suivante :
• 10 mètres de hauteur maximale à l’égout du toit ;
• 20 % minimum de pleine terre ;
• 80 % maximum d’emprise au sol.
Son pendant côté Sartrouville correspond à la zone UC3,
réglementée par :
• Une emprise au sol maximale de 30 % ;
• Une hauteur maximale de 9 mètres à l’égout du toit ;
• 50 % de pleine terre ;
• Les constructions doivent être implantées à un minimum de
8 mètres par rapport au boulevard.
Bien que plus protectrice en termes de volumétrie des
nouvelles constructions, la zone UC3 de Sartrouville permet le
développement de grands collectifs sans alignement par
rapport au boulevard et n’intégrant aucune mixité
fonctionnelle.
La zone UG de Sartrouville et la zone UHb de Houilles,
s’inscrivent dans des environnements urbains comparables
caractérisés par une dominante d’habitat pavillonnaire.
La zone UG à Sartrouville réglemente les nouvelles
constructions comme suit :
• 30 % d’emprise au sol maximum ;
• 6 mètres de hauteur à l’égout du toit ;
• 35 % de pleine terre.
La zone Uhb « secteur de projet : pavillonnaire dense et
logements intermédiaires » dispose des réglementations
suivantes :
• 60 % d’emprise au sol (80 % avec du logement social) ;
• 10 mètres à l’égout du toit ;
• 10 % de pleine terre.
Les règles d’implantation du secteur UHb doublent quasiment
les possibilités à construire du côté de Houilles par rapport au
zonage UG voisin. Cette particularité favorise le
développement de collectifs imposants sans lien avec la
trame pavillonnaire d’origine.
UG
UC3
ULc
UI
UBa
UHb
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 9
L’OCCUPATION DU SOL
LE BOULEVARD HENRI BARBUSSE
Vers Sartrouville
Vers Bd Emile Zola
Résidentiel individuel
Résidentiel collectif
Équipements
Espaces verts privés
Friches
Parkings et garages
Opérations récentes
Commerces et
services
7%
Résidentiel
individuel
42%
Résidentiel
Collectif
7%
Mixte
3%
Développements
récents
15%
Parking
1%
Espace verts
1%
Automobile
3% Activité 13%
Equipements
5%
Chantier ou
friches
3%
Pourcentage de la superficie des abords du boulevard par type
d’occupation du sol
Le boulevard Henri Barbusse est caractérisé par une diversité
de fonctions :
▪ Des activités économiques via la zone industrielle et
commerciale de la Vaudoire ainsi que de nombreux garages
automobiles et petits commerces ;
Les abords du boulevard Henri Barbusse sont
occupés à près de 65 % par l’habitat, individuel et
pavillonnaire.
Cette proportion est en augmentation du fait du
développement de nouvelles opérations très souvent
à vocation 100 % résidentielle et parfois édifiées en
remplacement d’occupations non résidentielles
(activités, friches etc.).
Commerces et services
Commerces et activités liées à l’automobile
Mixte résidentiel et commercial
▪ Des équipements (centre de secours, gymnase, église) ;
Mixte résidentiel et commercial
Activités
▪ Des formes résidentielles variées ;
▪ Autres espaces...
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Vers Sartrouville
Vers Bd Emile Zola
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2 3 4 5
6
7
Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 10
L’ANALYSE DU FONCIER
LE BOULEVARD HENRI BARBUSSE
Gradient de hauteurs
R+C
360 m²
20 %
RDC
3 8000 m²
60 %
R+4
1 760 m²
85 %
R+4
240 m²
70 %
R+1
150 m²
50 %
R+6
3 870 m²
45 %
R+C
160 m²
50 %
Les hauteurs
Hauteur :
Parcelle :
Emprise :
1 2 3 4 5 6 7
La taille des parcelles
Les hauteurs du bâti le long du boulevard Henri Barbusse suivent un gradient ouest-est à mesure que l’on se rapproche du centre-ville, en passant d’une hauteur moyenne de deux niveaux (RDC + combles) en limite avec Sartrouville à des hauteurs d’environ 5 niveaux (RDC + 4 étages) à l’est. Néanmoins, l’hétérogénéité du bâti vient limiter l’effet visuel de cette progression des hauteurs, en conservant au sein du linéaire des maisons individuelles de faible hauteur créant ainsi un paysage en dents de scie.
Vers Sartrouville
Vers Bd Emile Zola
1
2 3 4 5
6
7
>1000
La taille et la forme des parcelles varient le long du boulevard et selon le type d’occupation du sol. Sur le boulevard, le front bâti est composé de petites parcelles assez régulières, à l’exception des très grandes parcelles du secteur industriel de la Vaudoire. Dans le secteur Tangentielle Bapaume, les parcelles sont plus profondes et irrégulières en forme de lanières ; elles bénéficient de fait d’une couverture végétale plus importante.
L’emprise au sol
Vers Sartrouville
Vers Bd Emile Zola
1
2 3 4 5
6
7
La zone industrielle de la Vaudoire concentre des emprises au sol du bâti importantes et supérieures à 50 %. À l’inverse, les parcelles en lanières du secteur Tangentielle Bapaume ont une emprise au sol du bâti plus faible et inférieure à 30 %. Le front bâti du boulevard Henri Barbusse, du fait de petites parcelles et d’un bâti en moyenne plus dense, comprend des emprises au sol moyennes de 50 % et atteint par endroit des emprises supérieures à 80 %, notamment au sein des opérations récentes.
Source : Espace Ville 2022
Cartes réalisées à partir des données IGN BDtopo
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Vers Sartrouville
Vers Bd Emile Zola
Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 11
LA QUALITÉ URBAINE ET PAYSAGÈRE
LE BOULEVARD HENRI BARBUSSE
Vers Sartrouville
Vers Bd Emile Zola
Le patrimoine bâti
La couverture végétale
Les abords du boulevard Henri Barbusse se caractérisent par un
tissu urbain bâti hétérogène aux architectures éclectiques.
Un immeuble d’architecture Art Déco marque l’angle avec la
rue Camille Pelletan et s’inscrit dans une mouvance assez
courte des années 1930 à laquelle se rattachent plusieurs
bâtiments du centre-ville de Houilles comme le collège Guy de
Maupassant (1939).
D’anciennes fermes, aujourd’hui rattrapées par l’urbanisation,
sont présentes le long du boulevard. Elles forment une
continuité bâtie homogène caractérisée par un bâti dense et de
faible hauteur composé de grandes portes de garage servant
initialement au passage des engins agricoles.
1
2
3
1
2 3
La résidence des Arcades située à l’angle avec la rue
Stalingrad tranche avec le paysage environnant tant
par ses hauteurs que par son implantation et les
matériaux employés pour sa construction (briques).
Elle forme ainsi un ensemble urbain
à part entière mais peu ouverte sur
le boulevard du fait de son
organisation en cul-de-sac.
La couverture végétale du boulevard Henri Barbusse est assez
faible malgré l’importance du tissu pavillonnaire. Les principales
nappes de végétation sont présentes en fond de parcelle des
jardins privés, notamment dans le secteur Tangentielle-
Bapaume.
La voirie du boulevard est plantée mais ne donne pas la
perception d’un alignement du fait de l’espacement irrégulier
entre les arbres.
De plus le caractère transitoire du boulevard n’offre pas
d’espaces de végétation ou de places permettant de marquer
de pause le long du parcours, ni d’offrir des perméabilités
visuelles vers des espaces végétalisés.
Le boulevard Henri Barbusse donne ainsi l’effet
d’un axe minéral et de transit peu ouvert sur son
environnement : centre-ville et quartiers
pavillonnaires.
Source : Espace Ville 2022
Carte réalisée par photo-interprétation satellite
des principales poches de végétation.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Sartrouville
Quartier des
Blanches
Quartier des
Belles-vues
Centre-ville
et gare
Bande cyclable
Principaux nœuds
Entrées de ville
1
1
2
3
Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 12
LES CIRCULATIONS
LE BOULEVARD HENRI BARBUSSE
Henri Barbusse / G. Péri
3
Henri Barbusse / Stalingrad
2
Henri Barbusse / C. Pelletan
1
Situé sur l’axe permettant de relier La Défense via Bezons, le
boulevard Henri Barbusse forme le principal axe de circulation
de la ville de Houilles.
Il est traversé par trois axes secondaires structurants : Camille
Pelletan, Stalingrad et Gabriel péri. Ces axes offrent une
perméabilité vers le centre-ville et les quartiers pavillonnaires
des Blanches et des Belles-vues. Étroites, ces voies secondaires
sont sujettes à des problématiques de congestion et rendent
difficiles les déplacements doux, notamment piétons. De plus,
l’aménagement du boulevard Henri Barbusse et de ses
carrefours ne favorise pas les mobilités douces le long de son
parcours du fait d’une répartition des circulations peu efficace.
De fait, le boulevard est équipé d’une bande cyclable sur une
portion de son linéaire. D’une part, cette portion cyclable est
fragmentée et ne permet pas de réaliser un itinéraire complet
et d’autre part, l’aménagement en partage de la voie piétonne
sur le trottoir est inadapté et encombré de nombreux mobiliers
urbains la rendant difficilement praticable.
Source : Espace Ville 2022
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 13
SYNTHÈSE
LE BOULEVARD HENRI BARBUSSE
Vers Sartrouville
Vers Bd Emile Zola
Suite à l’analyse de ses différentes
caractéristiques et composantes, le boulevard
Henri Barbusse peut être divisé en deux
séquences urbaines.
▪ Un habitat à dominante pavillonnaire, caractérisé par de
faibles hauteurs et emprises en sol du bâti.
▪ Une couverture végétale assez importante des fonds de
parcelle en lanière.
▪ Un enjeu quant à l’absence de dialogue et de
perméabilité entre la zone industrielle de la Vaudoire et
l’habitat pavillonnaire lui faisant face.
▪ Une situation d’entrée de ville en limite avec Sartrouville à
valoriser, notamment sur le plan des mobilités douces.
SÉQUENCE 1 – TANGENTIELLE-BAPAUME SÉQUENCE 2 – BOULEVARD HENRI BARBUSSE SUD
▪ Une variété de formes urbaines et d’architectures
(hauteurs plus importantes, emprise au sol élevée,
bâtiments patrimoniaux).
▪ Une mixité des fonctions plus importante (commerces,
équipements, résidentiel) mais à renforcer. Les nouvelles
opérations ont limité ce potentiel en réalisant des
programmation 100 % résidentielles.
▪ Un boulevard de transit uniquement, peu ouvert sur le
centre-ville et une absence d’espaces publics de loisirs.
▪ Une organisation des circulations peu favorable aux
mobilités douces, et notamment cyclables.
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
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Carrières-sur-Seine
Vers Bezons
AVENUE JEAN-JACQUES ROUSSEAU
ET BOULEVARD JEAN JAURÈS
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 16/06/2025 CONTEXTE
Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 15
AVENUE JEAN-JACQUES ROUSSEAU ET BOULEVARD JEAN JAURÈS
Gare
UG
UG
UBb
Secteur d’étude des boulevards
Limite communale
Rayon 500m autour de la gare
L’avenue Jean-Jacques Rousseau est située en limite
communale avec Carrières-sur-Seine. Elle s’inscrit au sein d’un
quartier majoritairement pavillonnaire d’assez faible densité
malgré sa proximité avec la gare.
Pour autant, bien que le tissu urbain soit identique entre les
deux villes, des différences réglementaires importantes
existent entre leurs documents d’urbanisme.
Les abords Nord de l’avenue Jean-Jacques Rousseau sur la
commune de Houilles sont situés en zone « UBb » permettant
la construction de bâtiments d’une hauteur maximale de 13
mètres au faîtage et une emprise au sol maximale du bâti de 60
%, ou 80 % si la programmation intègre du logement social.
Les abords Sud de cette même avenue, côté Carrières-sur-
Seine sont zonés « UG » et permettent une hauteur maximale
du bâti de 11 mètres au faîtage et une emprise maximale au sol
de 40 %, soit moitié moindre que les possibilités offertes à
Houilles.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 16
L’OCCUPATION DU SOL
Vers Carrières-sur-Seine
Vers Bezons
Un tissu urbain composé à 90 % de logements individuels.
Résidentiel individuel
Résidentiel collectif
Mixte résidentiel et commercial
Commerces et services
Commerces et activités liées à l’automobile
Équipements
Activités
Espaces verts
Friches
Parkings et garages
Opérations récentes
La portion Ouest située le long de l’avenue Jean-Jacques Rousseau est
caractérisée par un habitat individuel ponctué de quelques poches
d’habitat collectif à proximité immédiate de la gare et à l’est de la rue
de Chatou.
Peu d’occupations autres que résidentielles sont présentes le long de ce
tronçon à l’exception des abords de la gare où des activités
commerciales occupent les rez-de-chaussée des immeubles collectifs.
Ces dix dernières années, l’avenue Jean-Jacques Rousseau a été
épargnée par de nouvelles opérations de logements.
Le boulevard Jean Jaurès s’inscrit dans un paysage urbain aux
fonctions plus diversifiées. La proximité avec la gare se traduit par une
mixité des usages plus importante que dans la partie Est du boulevard
et est composée de petits commerces en rez-de-chaussée.
Initialement plus dense, le boulevard Jean Jaurès a fait l’objet de
quelques opérations récentes à vocation résidentielle, notamment à
proximité de la rue de la République.
Très peu d’activités économiques autres que commerciales ou de
service sont présentes.
Ce tronçon n’est doté que d’un seul espace vert, il s’agit des jardins
familiaux. Cependant son accessibilité reste restreinte aux personnes
exploitant ces parcelles.
AVENUE JEAN-JACQUES ROUSSEAU ET BOULEVARD JEAN JAURÈS
Source : Espace Ville 2022
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 17
L’ANALYSE FONCIÈRE
Les hauteurs
>1000
La taille des parcelles
L’emprise au sol
La hauteur moyenne du bâti, à dominante pavillonnaire, est d’environ 4 à 5 mètres à l’égout du toit. La hauteur des immeubles collectifs varie de 9 à 15 mètres en moyenne. L’axe suit un gradient de hauteurs depuis la gare vers les périphéries.
La forme des parcelles est distincte entre l’est et l’ouest de la gare. Sur le boulevard Jean Jaurès dans sa partie Est, la superficie moyenne des parcelles est inférieure à 350 m². Elles sont également plus régulières et s’inscrivent dans le prolongement du lotissement du parc. L’avenue Jean-Jacques Rousseau et la partie Sud du boulevard Jean Jaurès se caractérisent par de plus grandes parcelles en lanière favorisant la couverture végétale des fonds de jardin.
Du fait de la taille des parcelles et de la morphologie des bâtiments, l’emprise au sol sur l’avenue Jean-Jacques Rousseau est faible (moins de 30 %) et suit un gradient ascendant à proximité de la gare. En revanche l’emprise au sol demeure assez élevée dans la partie Est de l’axe sur le boulevard Jean Jaurès, les parcelles étant plus petites, les logements collectifs plus nombreux et l’occupation du sol plus diversifiée.
AVENUE JEAN-JACQUES ROUSSEAU ET BOULEVARD JEAN JAURÈS
Source : Espace Ville 2022
Cartes réalisées à partir
des données IGN BDtopo
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Jardins partagés
alignement d’arbres
espace vert
Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 18
LA QUALITÉ URBAINE ET PAYSAGÈRE
Les caractéristiques architecturales
La couverture végétale
La structure des parcelles influence fortement la couverture végétale. L’avenue Jean- Jacques Rousseau concentre de grandes poches de végétation créées par la succession de fonds de jardin arborés privés. Cependant les parcelles en lanières du sud du boulevard Jean Jaurès ne disposent pas d’une couverture végétale aussi abondante du fait de nombreuses divisions parcellaires.
En effet, dans la partie Est de l’axe, la couverture végétale est très limitée malgré la présence d’habitations individuelles, les jardins partagés y forment la principale poche de végétation.
Un alignement d’arbres est présent sur la quasi-totalité des linéaires de l’avenue et du boulevard.
1
2 1
2
1
1
Le tissu urbain est caractérisé par des formes architecturales variées. Toutefois, les portions Est et Ouest de l’axe se distinguent par l’implantation de leur bâti.
La portion Ouest est constituée en grande majorité de pavillons individuels en retrait par rapport à la voirie et relativement alignés les uns par rapports aux autres. Les logements collectifs conservent cet alignement en retrait. Cette implantation favorise sur l’avenue Jean-Jacques Rousseau la perception d’un axe paysager et verdoyant.
Aux abords de la gare, les styles architecturaux sont éclectiques de même que les volumes bâtis. Collectifs et pavillons se mêlent sans cohérence apparente d’implantation.
La portion sur le boulevard Jean Jaurès est composée de nombreux pavillons meulières implantés en marge de recul dans lesquels s’insèrent des immeubles de rapport de grandes hauteurs et des garages automobiles implantés à l’alignement par rapport à la voirie. Le linéaire du boulevard Jean Jaurès est perçu comme plus irrégulier et plus dense.
AVENUE JEAN-JACQUES ROUSSEAU ET BOULEVARD JEAN JAURÈS
Source : Espace Ville 2022
Carte réalisée par photo-interprétation satellite
des principales poches de végétation.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 19
LES CIRCULATIONS
Le réseau routier Les cheminements piétons et cyclables
Vers Carrières-sur-Seine
Axe principal
Routes secondaires
Chemins piétons
Voies cyclables aménagées
Voie ferroviaire
L’avenue Jean-Jacques Rousseau et le boulevard Jean Jaurès,
situés sur la RD310 forment un axe majeur de circulation
malgré l’étroitesse de l’emprise publique. Permettant de relier
Montesson à Bezons en passant par la gare de Houilles -
Carrières-sur-Seine, l’axe est fréquenté quotidiennement par
environ 10 000 véhicules (Traffic Routier des Yvelines – 2009).
L’axe offre des perméabilités vers le centre-ville via les rues du
Réveil-Matin, Pasteur et l’avenue de la République.
Il comprend une entrée de ville dans sa partie occidentale en
limite avec Carrières-sur-Seine.
Peu de cheminements piétons sont aménagés sur ce tronçon.
Seuls les espaces paysagers des logements collectifs au niveau
de la rue de Chatou permettent une liaison douce depuis
l’avenue Jean-Jacques Rousseau.
Cette même avenue est aménagée avec une piste cyclable
bidirectionnelle depuis la limite communale avec Carrières-sur-
Seine, jusqu’à la place André Malraux. La jonction avec le
boulevard Jean Jaurès n’est pas assurée ce qui renforce la
coupure urbaine exercée par la voie ferrée.
Une bande cyclable à sens unique est aménagée rue Pierre
Curie jusqu’en limite communale, puis la piste s’interrompt
avant de se poursuivre jusqu’au collège les Amandiers.
La rue Gambetta en direction du centre-ville est également
aménagée avec une bande cyclable jusqu’au croisement avec
l’avenue Charles de Gaulle.
Le réseau cyclable sur cette portion de l’axe et à ses abords est
fragmenté et peu sécurisé, notamment au niveau du tunnel de
la gare. Le boulevard Jean Jaurès n’est pas pourvu d’un
itinéraire cyclable.
À terme, le carrefour de la gare pourrait devenir un axe
cyclable stratégique dans le cadre de la construction d’une
passerelle au dessus de la Seine permettant une liaison
cyclable vers La Défense, ainsi qu’en lien avec le plan « RER
vélo ».
AVENUE JEAN-JACQUES ROUSSEAU ET BOULEVARD JEAN JAURÈS
Source : Espace Ville 2022
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 20
SYNTHÈSE
Suite à l’analyse de ses différentes
caractéristiques et composantes, deux
séquences sont identifiables le long de cet
axe : L’avenue Jean-Jacques Rousseau ; le
boulevard Jean-Jaurès et la gare.
SÉQUENCE 1 – AVENUE JEAN-JACQUES ROUSSEAU SÉQUENCE 2 – BOULEVARD JEAN-JAURÈS ET GARE
▪ Un zonage permissif au regard des règlements
environnants.
▪ Un habitat individuel ponctué de quelques poches
d’habitat collectif. La séquence demeure assez préservée
des développements immobiliers ces dix dernières années.
▪ Un tissu bâti homogène malgré des styles architecturaux
variés.
▪ Une couverture végétale abondante en fond de parcelle
et une perception paysagère et verdoyante depuis
l’avenue.
▪ Un axe très fréquenté mais aux franchissements sécurisés
par des ralentisseurs et doté de pistes cyclables des deux
côtés.
▪ Pas de stationnements automobiles latéraux.
▪ Une occupation du sol diversifiée grâce à la présence de
petits commerces et de quelques activités.
▪ De nombreux pavillons meulière implantés en retrait par
rapport à la voirie mais un linéaire perçu comme plus
irrégulier et plus dense du fait de la présence
d’immeubles de rapport et d’activités.
▪ Une faible couverture végétale en fond de parcelle mais
présence de jardins partagés à l’accès malgré tout limité.
▪ Un axe très fréquenté où aucun itinéraire cyclable n’est
aménagé.
▪ Présence de stationnements automobiles latéraux sur
l’ensemble de la séquence.
AVENUE JEAN-JACQUES ROUSSEAU ET BOULEVARD JEAN JAURÈS
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 21
Bezons
Boulevard
Henri Barbusse
Vers la gare
LE QUARTIER LES PIERRATS
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 22
LE QUARTIER LES PIERRATS
CONTEXTE
Quartier les Pierrats
Limites communales
HOUILLES
À Houilles, la zone UG qui ne permet pas la construction de nouveaux logements non liés à une activité, ne reflète pas la réalité du terrain majoritairement constitué de logements.
La zone UBb en revanche est plus permissive pour la densification que les zonages des communes voisines ayant une typologie du bâti similaire.
Si les Pierrats se caractérisent par la présence de nombreuses activités, celles-ci s’insèrent au sein d’un tissu pavillonnaire constitué, dont la situation d’entrée de ville est à prendre en compte.
CARRIÈRES-SUR-SEINE BEZONS
Zone UG :
Hauteur : 11m au faîtage
Emprise au sol : 60 %
(Zonage artisanal ne permettant pas les
constructions résidentielles)
Zone UBb :
hauteur : 13 m au faîtage
Emprise : 80 % (dont logement social)
Zone UG :
Hauteur : 11m au faîtage
Emprise au sol : 40 %
Zone UG :
Hauteur : 9,5m au faîtage
Emprise au sol : 40 %
UG
UBb
UG
UG
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 23
LE QUARTIER LES PIERRATS
L’OCCUPATION DU SOL
Bezons
Boulevard
Henri Barbusse
Vers la gare
Résidentiel individuel
Résidentiel collectif
Commerces et services
Commerces et activités liées à l’automobile
Équipements
Activités
Espaces verts
Friches
Parkings et garages
Opérations récentes
66 %
De l’occupation du sol
19 %
De l’occupation du sol
Mixte résidentiel et commercial
12 %
De l’occupation du sol
3 %
De l’occupation du sol
Dont :
2 %
La carte de l’occupation du sol dans le quartier des Pierrats montre que
l’occupation dominante y est résidentielle et majoritairement
individuelle.
La quartier est tout de même caractérisé par une mixité importante des
fonctions, bien que celle-ci se traduise davantage par une juxtaposition
de différentes fonctions sans aménagement d’ensemble.
Ainsi, les activités commerciales couvrent 19 % de la superficie du
quartier et se composent de deux principales grandes surfaces, Auchan
et l’Espace Sarazin (comprenant notamment le supermarché Leclerc).
Quelques petits commerces ou services sont présents sur les boulevards
Emile Zola et Jean Jaurès mais demeurent marginaux. Les activités de
réparation automobile sont en revanche très répandues le long des deux
axes principaux.
Les activités artisanales couvrent environ 10 % de la superficie du
quartier auxquels s’ajoutent les équipements des services techniques
municipaux, récemment implantés rue de l’Yser. Ces activités sont
implantées au sein du tissu bâti résidentiel.
Activités et résidences sont implantées de façon spontanée sur des
parcelles initialement agricoles et composées de vergers. Ces parcelles
sont reconnaissables par leur forme longue et étroite.
Source : Espace Ville 2022
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 24
LE QUARTIER LES PIERRATS
L’ANALYSE FONCIÈRE
Les hauteurs
La taille des parcelles
L’emprise au sol
Les hauteurs dans le quartier sont globalement assez
faibles bien qu’hétérogènes du fait de l’organisation
spatiale spontanée des Pierrats. Les constructions
n’excèdent pas le R+1+combles.
Les activités commerciales de grande surface de
l’Espace Sarazin et Auchan se démarquent par des
hauteurs un peu plus importantes mais inférieures à
10 mètres.
La taille des parcelles est très hétérogène et témoigne
de l’absence de plan d’aménagement pour la zone. Les
ilots sont étendus, peu perméables et se composent
de parcelles irrégulières longues et étroites.
Les parcelles les plus étendues sont occupées par des
activités commerciales ou artisanales tandis que les
plus restreintes sont résidentielles.
Les parcelles présentes sur les abords du boulevard
Emile Zola et au sud du boulevard Jean Jaurès se
distinguent de celles du centre du quartier. Plus
petites et plus régulières, elles témoignent de la
destination principalement résidentielle des axes.
Les emprises au sol du bâti dans le quartier Les
Pierrats sont plus importantes que dans les autres
quartiers pavillonnaires de Houilles et avoisinent les
30 %.
Ici, l’importance de l’emprise au sol est assez peu
révélatrice de l’occupation du sol.
Source : Espace Ville 2022
Cartes réalisées à partir
des données IGN BDtopo
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 25
LE QUARTIER LES PIERRATS
LA QUALITÉ URBAINE ET PAYSAGÈRE
Les caractéristiques architecturales
La couverture végétale
Les formes bâties sont hétérogènes du fait de
la diversité des fonctions urbaines, mais aussi
des époques de construction et d’un parcellaire
désorganisé qui influence la forme des
constructions.
Peu d’architectures remarquables composent le
quartier des Pierrats mais un habitat
pavillonnaire de la fin du 19e - début du 20e
siècle est présent ponctuellement le long des
deux boulevards, et notamment sur Jean Jaurès.
Celui-ci se mêle à des constructions plus
récentes et traduit un quartier pendant
longtemps renouvelé sur lui-même.
Le zonage du PLU de 2016 est venu limiter la
constructibilité sur une grande partie du
quartier les Pierrats en interdisant les
constructions de nouveaux logements sans lien
avec une activité économique.
La couverture végétale sur les boulevards est
assez faible.
Le boulevard Emile Zola est doté d’une rangée
d’arbres centrale qui aide à créer une continuité
visuelle au sein d’un bâti aux implantations très
hétérogènes. Cependant celle-ci est limitée par
le passage en 2x2 voies en entrée de ville depuis
Bezons où la végétation est absente et le
paysage ouvert sur une nappe de
stationnements offrant une ambiance très
minérale.
La couverture végétale est également faible sur
le boulevard Jean Jaurès le long duquel aucun
alignement d’arbres n’est planté. Cette absence
est compensé par des bacs d’arbustes
permettant de limiter l’effet minéral du
boulevard.
Malgré la profondeur importante des ilots, la
couverture végétale des Pierrats est parmi les
plus faibles de Houilles. Les divisions
parcellaires successives ont en grande partie
urbanisé ces fonds de parcelles morcelant ainsi
la couverture végétale.
Source : Espace Ville 2022
Carte réalisée par photo-interprétation satellite des principales poches de végétation.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 26
LE QUARTIER LES PIERRATS
LES CIRCULATIONS
Le réseau routier Les cheminements piétons et cyclables
Axe principal
Routes secondaires
Chemins piétons
Voies cyclables aménagées
Voie ferroviaire
Entrée de ville
Située en entrée de ville entre les deux principaux axes de la
commune, la circulation dans le quartier des Pierrats est
importante. La circulation se traduit par des déplacements de
transit engendrés par la présence des deux axes, ainsi que par
des déplacements de destination vers les grandes surfaces
commerciales Sarazin et Auchan.
Le profil de la voirie sur le boulevard Emile Zola est large et
constitué d’un terre plein central. La largeur des trottoirs varie
en fonction de l’emprise publique disponible et de la présence
ou non de stationnements automobiles.
Le profil du boulevard Jean Jaurès se traduit quant à lui par
une emprise plus étroite et encadrée par un bâti davantage
resserré. Ce profil semble sous-dimensionné au regard de sa
fréquentation et est plus constitutif d’un axe secondaire que
d’un boulevard.
Les circulations internes au quartier sont limitées par un tissu
discontinu organisé en de nombreuses impasses et peu de
liaisons nord-sud.
Les cheminements dédiés à la marche ou aux autres
déplacements doux sont peu nombreux. Bien que Les Pierrats
soient constitués de nombreux chemins étroits et apaisés,
beaucoup se terminent en impasses ou restreints au passage
des riverains limitant la perméabilité du tissu urbain.
En effet, à l’exception de la rue Ernest Renan où les trottoirs
sont étroits, aucune perméabilité piétonne ne permet de
traverser le quartier du nord au sud.
Le parking de l’Espace Sarazin, traversant entre le boulevard
Jean Jaurès et l’avenue de l’Yser offre une ouverture
supplémentaire mais ne propose pas d’aménagement
permettant les déplacements piétons ou cyclables et est fermé
la nuit.
À vélo, aucun itinéraire dédié n’est aménagé dans le quartier.
Les boulevards forment des axes cyclables stratégiques
permettant notamment de relier le tramway T2 au Pont de
Bezons.
Ces différents aspects font l’objet d’une analyse plus détaillée
dans l’étude dédiée aux quartiers du Tonkin et des Pierrats.
Source : Espace Ville 2022
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 27
LE QUARTIER LES PIERRATS
SYNTHÈSE
SÉQUENCE 1 – BOULEVARD EMILE ZOLA SÉQUENCE 2 – BOULEVARD JEAN JAURÈS
Une absence d’alignement des implantations bâties par
rapport au boulevard. Le parcellaire est organisé en épis.
Un profil de la voirie large, organisé autour d’un terre plein
et en partie en 2x2 voies.
Le boulevard est planté en son centre par une rangée
d’arbres.
Une entrée de ville marquée par une ambiance très minérale
influencée par le stationnement de façade du supermarché
et la largeur de l’emprise publique.
Pas d’alignement du bâti mais des constructions organisées
perpendiculairement à la voirie.
Une voirie étroite et sous-dimensionnée au regard de sa
fréquentation automobile.
Le boulevard n’est pas doté d’alignements d’arbres. Il se
compose par endroits de bacs d’arbustes.
Une entrée de ville discrète sans interruption de la continuité
urbaine avec la commune voisine.
Le quartier Les Pierrats présente des caractéristiques
uniques essentiellement liées à son organisation
spatiale. Néanmoins deux séquences urbaines sont
distinctes entre les deux boulevards.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 28
LES HYPOTHÈSES DE MUTABILITÉ
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 29
LES POSSIBILITÉS DU PLU EN VIGUEUR
Nombre théorique de logements par zone :
En partant du principe de ne construire que du logement et en
exploitant au maximum les possibilités à construire permises
par le Plan Local d’Urbanisme en vigueur, le potentiel
théorique de création de nouveaux logements est estimé à
19 000 logements après démolition/reconstruction de
l’existant.
Aujourd’hui, Houilles compte 15 000 logements sur
l’ensemble de la commune.
UBa (Secteur de transition le long du boulevard
Henri Barbusse)
UBb (secteur de projet : petits collectifs)
UH (Zone pavillonnaire)
UB (zone de faubourg en continuité du centre-ville)
UA (Zone de centralité)
3 900
4 400
5 300
2 250
700
UHa (secteur pavillonnaire peu dense)
UHb (secteur de projet pavillonnaire dense et
logement intermédiaire)
UG (zone à vocation dominante d’activités
artisanales)
UI (zone à vocation dominante d’activités
industrielles)
1 700
800
0
0
HYPOTHÈSES DE MUTABILITÉ
Source : Plan de zonage – PLU de Houilles 2016
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
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CRITÈRES DE MUTABILITÉ
HYPOTHÈSES DE MUTABILITÉ
Les critères d’évaluation de la mutabilité du tissu urbain pris
en compte sont relatifs à :
▪ La forme urbaine et la nature de l’occupation du sol ;
Les activités liées à l’automobile, les hangars ou les friches sont
considérées comme ayant une mutabilité importante. En
revanche, les développements récents ou les équipements
publics sont considérés comme ayant une mutabilité nulle.
L’état général extérieur des bâtiments a également été pris en
compte dans les critères de mutabilité.
▪ La localisation de la parcelle par rapport aux principaux
axes, au centre-ville et à la gare ;
L’accessibilité à la parcelle et son positionnement influencent
sa mutabilité.
▪ L’environnement immédiat de la parcelle.
Le contexte de la parcelle est pris en compte pour assurer une
bonne insertion de la future opération. Les zones mutables
identifiées sont donc « lissées » pour englober des secteurs de
projet qui permettent une réflexion d’ensemble. Les parcelles
plus petites et isolées sont exclues.
• Les espaces verts existants
• Les équipements
• Les résidences collectives
• Les opérations récentes
Mutabilité nulle Mutabilité faible
• la zone d’activités de la Vaudoire
• L’habitat individuel
• Les zones commerciales
Mutabilité forte
Source : Espace Ville 2022
• Les activités susceptibles de cesser leurs activités
• Les commerces peu qualitatifs liés à l’automobile
• Les parkings
• Les quelques friches existantes
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 31
RÉCEPTIVITÉ DES ILOTS
HYPOTHÈSES DE MUTABILITÉ
Source : Espace Ville 2022
Sartrouville
Carrières-sur-Seine
Bezons
Le potentiel de création de logements le long des
grands axes est estimé à environ 1 400 logements.
En considérant que les abords du boulevard Henri
Barbusse nécessitent d’être aérés et que de nouvelles
fonctions seront ajoutées (équipements, commerces,
espaces verts, etc.), la densité du mutable fort est
abaissée de 20 %.
Une différenciation a ensuite été appliquée en fonction du
niveau de mutabilité de chaque zone. Ainsi trois niveaux de
mutabilité ont été définis auxquels s’appliquent une densité
moyenne attendue.
Mutable potentiel : Zone
potentiellement mutable selon le
choix politique retenu.
Mutable intermédiaire : Probabilité
importante de muter à moyen
terme. Mutable fort : Probabilité importante de muter à court terme.
150 logements par hectare 80 logements par hectare 50 logements par hectare
Les zones identifiées comme mutables totalisent
environ 14 hectares le long des grands axes.
Mutabilité nulle (constructions récentes)
Mutabilité forte
Mutabilité intermédiaire
8 hectares
1 000 logements théoriques
2 hectares
100 logements théoriques
Mutabilité potentielle
4 hectares
300 logements théoriques
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Date de réception préfecture : 16/06/2025 LES PIERRATS ET LE TONKIN
Études complémentaires – Quartier Centre-ville – Houilles - 2022 1
Ville de Houilles
OCTOBRE 2022
ÉTUDE URBAINE
COMPLÉMENTAIRE
VOLET 1 : DIAGNOSTIC
RENDU FINAL
Accusé de réception en préfecture
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Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les Pierrats et le Tonkin – Houilles - 2022 2
• Historique du quartier
• Occupation du sol
• Analyse du foncier
• Evolutions du zonage
SOMMAIRE
CONTEXTE GÉNÉRAL DES PIERRATS ET DU TONKIN
ENJEUX DANS LE QUARTIER DU TONKIN
ENJEUX DANS LE QUARTIER DES PIERRATS
3
9
15
• La vulnérabilité face aux inondations
• Les cheminements
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CONTEXTE GÉNÉRAL DES PIERRATS ET DU TONKIN
HISTORIQUE DU QUARTIER
Dès les années 1950, les quartiers des Pierrats et du
Tonkin sont en grande partie urbanisés. Le lotissement
du Tonkin est aménagé tandis qu’un tissu bâti peu
dense et spontané occupe le quartier des Pierrats. Le
sud du quartier est encore agricole ou composé de
vergers où l’on observe un mitage urbain progressif
jusqu’aux berges de Seine.
Des entrepôts et activités économiques occupent déjà
en partie le quartier des Pierrats mais l’on observe que
la vocation principale du quartier est résidentielle et
essentiellement formée de petites maisons
individuelles.
Le passé agricole et son mitage marquent aujourd’hui
la forme du parcellaire et l’organisation de la trame
viaire des Pierrats. Ces parcelles sont longues et
étroites, et accessibles depuis de longues voies en
impasses. Seuls les jardins familiaux du Tonkin
témoignent de ce passé, ils constituent le seul espace
vert du quartier.
Les activités artisanales et commerciales actuelles se
sont développées dans le prolongement des industries
et entrepôts déjà présents en 1950. Certaines fonctions
ont évolué : l’Espace Sarazin, principal centre
commercial de Houilles, a été développé sur
d’anciennes activités industrielles. Le supermarché
Auchan, s’est également en partie implanté de cette
façon.
L’urbanisation s’est accompagnée d’une densification
sur l’ensemble du quartier où de nombreuses maisons
individuelles sont venues progressivement combler les
dents creuses sans aménagement d’ensemble. Ces
évolutions aboutissent à un quartier hétéroclite,
dense et aux multiples usages mais qui demeure
majoritairement résidentiel et pavillonnaire.
Années 1950
Aujourd’hui
Espaces verts et vergers
Activités existantes en 1950
Tissu urbain résidentiel à dominante pavillonnaire
Activités artisanales actuelles
Équipements techniques municipaux
Sources : IGN
Sources : IGN
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CONTEXTE GÉNÉRAL DES PIERRATS ET DU TONKIN
HISTORIQUE DU QUARTIER
L’évolution des Pierrats est caractérisée par une succession de découpages parcellaires liés à l’absence de plan d’ensemble d’aménagement. De nombreuses fonctions urbaines se côtoient et aucun espace vert n’est conservé.
Le Tonkin et Les Pierrats : des évolutions profondément différentes
Déjà en grande partie urbanisé dans les années 1950 selon un plan d’aménagement orthogonal, le quartier du Tonkin connait des évolutions plus ponctuelles en densification. Les quelques entrepôts présents dans le quartiers ont été remplacés ces dernières années par des immeubles d’habitation collectifs conférant au quartier une vocation essentiellement résidentielle. Les vergers présents dans la partie sud du boulevard Jean Jaurès ont en partie été transformés en jardins familiaux.
Activité industrielle
Vergers
Parcelles cultivées
Espace Sarazin
(Leclerc)
Mix habitat spontané
et activités
économiques
Les Pierrats dans les années 1950 Aujourd’hui
Jardins familiaux
Immeubles
collectifs récents
Immeubles
collectifs récents
Vergers et parcelles
cultivées
Entrepôts
Entrepôts
Le Tonkin dans les années 1950 Aujourd’hui
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CONTEXTE GÉNÉRAL DES PIERRATS ET DU TONKIN
OCCUPATION DU SOL
L’occupation du sol dans Les Pierrats montre une hétérogénéité
importante des fonctions (habitat, activités artisanales, commerces,
équipements). Toutefois la mixité apparente des fonctions urbaines
du quartier résulte davantage d’une juxtaposition de différentes
occupations sans lien entre elles.
En effet, aucune logique d’implantation des bâtiments n’est
identifiable, conduisant à un espace peu lisible, imperméabilisé,
aux circulations complexes et générant des nuisances.
Du fait de son règlement restrictif (logements non autorisés), le
quartier n’est que très peu concerné par des opérations récentes
de promotion immobilière.
Résidentiel individuel
Résidentiel collectif
Mixte résidentiel et commercial
Commerces et services
Équipements
Activités et garages automobiles
Jardins familiaux
Friches
Opération en cours
73 %
11 %
10 %
3 %
1 %
1 %
Sources : Espace Ville 2022
Les Pierrats
Le Tonkin
1
2
1
2
Dans le quartier du Tonkin, le mode d’occupation du sol est très
différent. La majorité du quartier est organisée en rues
résidentielles pavillonnaires à l’exception des abords du boulevard
Jean Jaurès où quelques immeubles collectifs et commerces sont
présents.
Malgré sa proximité avec la gare, le quartier demeure préservé des
opérations immobilières du fait de son organisation urbaine mais
aussi de son positionnement topographique sujet aux risques
d’inondation.
Études complémentaires – Les Pierrats et le Tonkin – Houilles - 2022 Accusé de réception en préfecture 078-217803113-20250616-DCM25-066-AR Date de télétransmission : 16/06/2025 Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les Pierrats et le Tonkin – Houilles - 2022 6
CONTEXTE GÉNÉRAL DES PIERRATS ET DU TONKIN
ANALYSE DU FONCIER
Bezons
Gare
Bezons
Gare
Emprise au sol
Hauteurs
Sources : Espace Ville 2022
Cartes réalisées à partir des données IGN BDtopo
Sources : Espace Ville 2022
Cartes réalisées à partir des données IGN BDtopo
Les différences d’organisation spatiale entre les deux
quartiers conduisent à des emprises au sol nettement
supérieures dans les Pierrats.
L’emprise au sol dans le quartier des Pierrats est en moyenne
de 40 à 50 % du fait de l’organisation en parcelles longues et
étroites et de la faible couverture végétale.
Les activités artisanales couvrent souvent une surface
importante et conduisent ainsi à une emprise au sol en
moyenne plus élevée que pour l’occupation résidentielle.
Les activités commerciales de grande surface ont une emprise
moyenne de 40 %. Cependant les nappes de stationnement
contenues sur la parcelle offrent un paysage particulièrement
minéral et imperméabilisé.
Les hauteurs sur l’ensemble des Pierrats et du Tonkin sont
assez homogènes et faibles du fait d’un bâti résidentiel
pavillonnaire prédominant.
Quelques immeubles collectifs de plus de 4 étages s’insèrent
ponctuellement dans le tissu urbain mais demeurent
largement minoritaires.
Les activités artisanales et commerciales conservent des
hauteurs moyennes comparables à celles des maisons
individuelles.
Dans le Tonkin, l’emprise au sol moyenne
est inférieure à 30 %. Les espaces libérés
par le bâti sont aussi moins
imperméabilisés du fait de l’occupation
résidentielle dominante et de
l’organisation parcellaire.
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Bezons
Gare
Bezons
Gare
7
CONTEXTE GÉNÉRAL DES PIERRATS ET DU TONKIN
ANALYSE DU FONCIER
Taille des parcelles
Couverture végétale
La taille et l’organisation parcellaire témoignent des
différences notables du tissu urbain présent dans chaque
quartier.
Le quartier des Pierrats est caractérisé par un parcellaire aux
formes et tailles variées lié à son urbanisation plus tardive et
réalisée au coup par coup, ainsi qu’à la diversité de ses
occupations du sol.
Les parcelles occupées par des activités commerciales et
équipements se distinguent par leur taille excédant 20 000m².
Principales poches de végétation
À l’inverse, les parcelles résidentielles
sont très petites et de formes
irrégulières. La forme initiale en lanière
du parcellaire agricole est perceptible via
les accès en impasses et témoigne des
découpages ultérieurs successifs en de
petites parcelles destinées à de l’habitat.
Les activités artisanales ont conservé
cette forme particulière en lanière et se
caractérisent ainsi par des parcelles de
tailles variées et irrégulières.
Ces parcelles en lanières se retrouvent dans le Tonkin le long
du boulevard Jean Jaurès, notamment au niveau des Jardins
familiaux.
La majorité du quartier du Tonkin se caractérise cependant
par des parcelles de taille homogène d’environ 400 à 500 m²
chacune et se distinguant par leur forme proche du carré.
L’homogénéité du parcellaire dans le quartier du Tonkin
favorise la présence de végétation en cœur d’ilot où l’on
retrouve de grandes poches de verdure.
Dans le quartier des Pierrats, les surfaces végétalisées sont
plus rares et les poches de végétation sont de fait plus
restreintes. Cette situation est influencée par la forme de son
parcellaire et les occupations du sol.
Sources : Espace Ville 2022
Cartes réalisées à partir des données IGN BDtopo
Source : Espace Ville 2022
Carte réalisée par photo-interprétation satellite des principales poches de végétation.
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CONTEXTE GÉNÉRAL DES PIERRATS ET DU TONKIN
LES ÉVOLUTIONS DU ZONAGE
Le statut de la UG correspondant à une large partie du
quartier Les Pierrats a connu une évolution de zonage
importante dans les documents de planification antérieurs de
Houilles.
Le POS de 1999 identifie le secteur comme un « quartier mixte
à forte présence d’activités ».
Le PLU de 2013 qui le succède identifie le secteur comme une
« zone mixte activités/pavillonnaire ». Cependant, le zonage
évolue et intègre désormais un secteur initialement zone Uha
et à dominante habitat.
Lors de sa révision en 2016, le secteur UG est zoné « zone à
vocation dominante artisanale ». Le zonage de 2013 est
conservé mais les possibilités de construire sont restreintes,
seules les habitations liées à une activité industrielle ou
artisanale étaient autorisées.
Ce nouveau zonage en incohérence avec l’occupation réelle
du sol gèle de fait les possibilités d’évolution sur le secteur
des Pierrats.
POS de 1999
PLU de 2013
PLU de 2016
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QUARTIER
DU TONKIN
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QUARTIER DU TONKIN
LA VULNÉRABILITÉ FACE AUX INONDATIONS
Dans le quartier du Tonkin, quatre principaux facteurs
influencent le risque d’inondation.
• La topographie
• L’artificialisation des sols
• L’imperméabilité du sol
• Le réseau d’assainissement
LA TOPOGRAPHIE
Seine
24 m
Rue Molière
27 m
Eglise Saint-Nicolas
31 m
Cimetière du
Montoir
54 m
Le Tonkin
Le quartier du Tonkin est situé au point le plus bas de
Houilles. Le quartier forme une légère cuvette qui trouve son
point le plus bas au niveau de la rue Molière à 27 mètres
d’altitude.
De ce fait, le quartier est sujet aux inondations par
débordement de la Seine dont le niveau est situé autour de 24
mètres. La carte ci-après montre que le Tonkin n’est pas la
seule zone à risque de débordement du fleuve, l’ensemble du
quartier des Pierrats et la partie sud du centre-ville sont
également concernés. En revanche, le risque de crue la plus
extrême (égale ou supérieure à 3 mètres) est concentré dans le
cœur du quartier du Tonkin.
Du fait de son positionnement topographique, le quartier du
Tonkin est également vulnérable au risque d’inondation par
ruissellement des eaux pluviales. En effet, la coupe
topographique ci-contre montre que lors de fortes
précipitations, le contexte altimétrique de la ville conduit une
partie conséquente des eaux à ruisseler vers son point le plus
bas : le Tonkin.
Le quartier s’inscrit donc dans un contexte de vulnérabilité
intrinsèque lié à son positionnement géographique.
Sources : Géorisques
Sources : Espace Ville – 2022
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QUARTIER DU TONKIN
LA VULNÉRABILITÉ FACE AUX INONDATIONS
Le quartier du Tonkin est également sujet sur la totalité de
son territoire au risque potentiel de débordement de la
nappe phréatique. Toutefois c’est l’ensemble de la moitié
sud-est de la commune qui est assujettie à un tel risque de
débordement.
Le sous-sol de cette partie de la ville repose sur des
formations alluvionnaires. Les caractéristiques de ces
alluvions favorisent les transferts d’eau par capillarité.
Ainsi, cette partie de la commune apparaît davantage
assujettie à un risque d’inondation par remontée de nappe.
Sur le territoire, ces remontées de la nappe peuvent se
matérialiser par exemple par des inondations de caves ou
des fonds de jardin gorgés en eau.
LE RISQUE DE REMONTÉE DES NAPPES PHRÉATIQUES
L’ARTIFICIALISATION ET L’IMPERMÉABILITÉ DES SOLS
Jardins
familiaux
Friche rue
Charles De
Gaulle
Parc Charles De
Gaulle
Sources : Géorisques
Inscrit dans un contexte urbain d’une densité relativement importante, le territoire est artificialisé en totalité. Aucune zone naturelle ou agricole n’est située dans l’environnement immédiat du quartier. La commune en est d’ailleurs totalement dépourvue.
L’artificialisation du territoire joue un rôle important dans la capacité du sol à infiltrer les surplus d’eau. Toutefois, cette capacité dépend en grande partie du niveau d’imperméabilité du sol.
Dans le quartier du Tonkin, l’emprise au sol
est assez faible et la couverture végétale
abondante. Pour autant, malgré une part
importante de jardins, les espaces verts ne
parviennent pas à absorber suffisamment les
surplus de précipitation. En effet, du fait de
son positionnement géographique, les sols
du Tonkin doivent en partie prendre en
charge le ruissellement de quartiers situés
en amont.
Cet effet de ruissellement, combiné à une
formation alluvionnaire favorisant les
remontées de nappes, peut conduire à une
inondation.
Source : Espace Ville 2022
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QUARTIER DU TONKIN
À Houilles, le réseau d’assainissement est unitaire. Cela
signifie que toutes les eaux (eaux usées et eaux pluviales)
transitent par une seule et même canalisation et se mélangent.
Le dimensionnement des canalisations dans le quartier du
Tonkin est compris dans la moyenne communale : entre 300
et 400 millimètres. Ces canalisations convergent en partie par
gravité vers un collecteur situé sous l’avenue Corneille.
L’absence d’espaces verts dans le secteur ne permet pas de
séparer les eaux pour rediriger les excès d’eaux pluviales vers
un stockage temporaire et ainsi limiter le risque
d’inondation.
LA VULNÉRABILITÉ FACE AUX INONDATIONS
LE RÉSEAU D’ASSAINISSEMENT
Sources : Ville de Houilles
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Date de télétransmission : 16/06/2025
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QUARTIER DU TONKIN
CONCLUSIONS
À la vue des éléments de diagnostic analysés, il n’est pas
possible d’affirmer un lien de cause à effet entre le réseau
d’assainissement communal et la survenue d’inondations.
Les inondations résultent d’une combinaison de facteurs liés
au contexte géographique du quartier du Tonkin.
Une étude hydrologique pourrait être menée en ce sens pour
identifier plus en détail le ruissellement des eaux pluviales, leur
provenance, leur quantité et les capacités d’absorption des sols.
Bien que le contexte géographique du quartier conduise à une
vulnérabilité intrinsèque du secteur des Pierrats liée à son
positionnement topographique et à la nature de son sous-sol,
des leviers d’intervention peuvent être mis en place dans le
cadre de l’élaboration du Plan Local D’Urbanisme pour limiter
le risque lié aux inondations et en réduire les impacts.
Inondations de 1910
Inondations de 2021
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QUARTIER DU TONKIN
CONCLUSIONS
▪ Appliquer un zonage spécifique sur les secteurs soumis au risque d’inondation
Ce zonage permettrait dans les secteurs les plus à risque de cibler un ensemble de mesures de gestion et d’adaptation comme le traitement des eaux de pluie, la couverture végétale, le stationnement, l’implantation des nouvelles constructions etc.
▪ Fixer un seuil d’emprise au sol proche ou égal à l’emprise actuelle pour limiter les possibilités d’imperméabilisation du sol
Restreindre ou geler les possibilités d’imperméabilisation permettra de ne pas aggraver l’effet des inondations. Cela permet des évolutions sur les parcelles à condition que celles-ci ne viennent pas imperméabiliser davantage les sols (revêtement alvéolé pour le stationnement par exemple).
▪ Ne plus permettre les sous-sols dans le cadre de nouvelles construction
Une adaptation des pratiques dans le cadre de nouvelles opérations est essentielle. L’interdiction des sous-sols aurait le double effet de limiter l’exposition au risque et de limiter l’imperméabilisation des sols tout en réduisant les dommages possibles sur la structure du bâtiment.
▪ Généraliser la surélévation dans le cadre de nouvelles constructions
Au sein des nouvelles opérations, garantir des pièces de vie situées au-delà du niveau de crue décennal ou centennal.
Proposition 1 : Créer un cadre réglementaire spécifique et strict au niveau local
Proposition 2 : Intégrer une gestion du risque à l’échelle communale
Préconisation : Intégrer l’ensemble des propositions pour conjuguer une action spécifique sur les secteurs soumis au risque d’inondation avec une prise en compte globale du risque.
Dans le cadre de l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme, des
mesures coercitives peuvent être intégrées pour limiter
l’exposition au risque d’inondation.
▪ Réduire les seuils d’emprise au sol et augmenter le minimum de pleine terre des parcelles de l’ensemble du territoire communal
Les inondations dans le quartier du Tonkin résultant en partie du ruissellement d’eaux pluviales depuis les quartiers situés en amont, une action sur l’ensemble du bassin versant concerné et situé sur le territoire communal est préconisée pour y limiter les possibilités d’imperméabilisation.
▪ Intégrer des emplacements réservés pour la création d’espaces verts perméables
Les inondations étant en partie liées à un manque de capacité d’absorption des surplus de précipitations du fait de l’imperméabilisation du sol, l’aménagement de bassins de rétention pourrait aider à réduire les risques d’inondation. Ces bassins peuvent combiner la fonction d’espace vert et être identifiés au PLU par des emplacements réservés.
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QUARTIER
DES PIERRATS
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QUARTIER DES PIERRATS
LES CHEMINEMENTS
Sources : Espace Ville – 2022
Pour ouvrir davantage le quartier sur le
reste de la ville et améliorer les circulations
internes, notamment douces, il est
nécessaire de repenser ses connexions.
Un seul axe permet de traverser le quartier
du nord au sud, il s’agit des rues Ernest
Renan et Jean de la Fontaine ; le reste de la
trame viaire est majoritairement constitué
d’impasses ou de cheminements
incomplets.
Le quartier est composé de quelques
sentes et voies tertiaires qui pourraient
être valorisées.
Des opportunités existent pour compléter
certains chainons manquants et ainsi
recoudre la trame viaire tout en rendant le
quartier favorable aux piétons.
Sentes
Impasses
Voies primaires
Voies secondaires
Voies tertiaires
LEGENDE
Opportunités d’itinéraires doux
DES CHEMINEMENTS VALORISABLES
Valorisation d’une sente
Boulevard Emile Zola
Les sentes sont nombreuses à Houilles. Étroites et discrètes,
elles favorisent les déplacements piétons en offrant des
raccourcis à l’écart de la circulation routière. Pour autant, ces
sentes sont rarement valorisées et ne raccordent souvent que
deux rues sans être intégrées dans un réseau plus large de
circulations douces.
La sente située entre le boulevard Emile Zola et la rue du
Rocher constitue l’une des seule voie piétonne du quartier. À
ce titre, elle pourrait être valorisée, notamment concernant son
revêtement de sol qui pourrait faire l’objet d’une
perméabilisation et d’une végétalisation partielle.
Les connexions aux abords des sentes pourraient également
être repensées et complétées pour s’inscrire au sein d’un
réseau favorable aux mobilités piétonnes.
Espace Sarazin
Auchan
Services
techniques
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Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les Pierrats et le Tonkin – Houilles - 2022
Vers la Gare
Espace
Sarazin
Auchan Services
techniques
Bezons
17
QUARTIER DES PIERRATS
LES CHEMINEMENTS
L’étroitesse des rues et notamment des
trottoirs est également une problématique
récurrente dans les déplacements doux aux
Pierrats et plus généralement à Houilles.
Les rues Martial Robert ou Paul Bert sont des
exemples de rues étroites et peu
fonctionnelles où l’étroitesse des trottoirs,
voire leur absence, rend difficile les
circulations douces. Dans ces rues, le partage
de la voirie est à l’avantage de l’automobile
pour laquelle la circulation demeure malgré
tout complexe.
Les rues partagées de Fribourg en Allemagne
sont un exemple fréquent mais pertinent
d’aménagement urbain redonnant une place
équitable à l’ensemble des circulations
(automobiles, piétonnes et cyclables) au sein
d’un espace restreint. Toutefois cet
aménagement est issu d’une conception
d’ensemble et non d’une adaptation.
Des exemples plus récents mais aussi plus
locaux de développement de rues jardins sont
de plus en plus nombreux. Les rues jardins
montre l’exemple de rues résidentielles
apaisées et végétalisées.
Valorisation des rues étroites
Des opportunités pour compléter le réseau
de circulations douces
Rue Martial Robert
Rue Paul Bert
Rue partagée à Fribourg (DE)
Quartier Nansouty à Bordeaux
Afin de développer un réseau doux efficace et
de recoudre le tissu urbain du quartier, des
opportunités pourraient être saisies pour la
complétion de chainons manquants.
1
1 L’espace Sarazin
Lieu de destination important dans le quartier,
l’Espace Sarazin et ses activités commerciales
ne favorise pas les circulations piétonnes. Son
stationnement fermé en dehors des horaires
d’ouverture conduit a fragmenter un peu plus
les circulations douces dans le quartier.
En lien avec l’allée Raymond Adrien connexe
au stationnement, un cheminement doux
pourrait être aménagé pour venir créer une
continuité nouvelle qui permet de rallier
l’Espace Sarazin de façon sécurisée et
agréable, ainsi que son franchissement en tout
temps.
2
3
4
5
Chainons manquants
Source : Espace Ville 2022
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QUARTIER DES PIERRATS
LES OPPORTUNITÉS À SAISIR
Entre une sente revalorisée et un nouveau
cheminement franchissable à travers l’Espace
Sarazin, le garage Marceau fait office de liant
stratégique pour la création d’un réseau doux.
Implantée au cœur d’un ilot pavillonnaire,
cette activité pourrait faire l’objet d’une
mutation en un nouvel espace vert qui
assurerait ainsi la connexion nord-sud.
2 Le garage Marceau
3 Impasse du magasin « Téréva »
Cette petite zone d’activité aménagée en
impasse, elle offre un potentiel intéressant
pour perméabiliser l’ilot entre le boulevard
Jean Jaurès, la rue Karl Marx et l’impasse
Pierrats.
Cette liaison pourrait former le fil conducteur
d’un réaménagement plus global de l’ilot en
lien avec un redéveloppement éventuel des
activités existantes.
4 Impasses avenue de l’Yser < > boulevard
Jean Jaurès
5 Avenue de l’Yser < > Boulevard Emile Zola
Cet espace résidentiel, constitué en deux
impasses non communicantes et séparées par
un mur, forme une autre opportunité de
liaison nord-sud entre l’avenue de l’Yser et le
boulevard Jean Jaurès.
Cet ilot formé par la rue Paul Bert, le
boulevard Emile Zola et l’avenue de l’Yser
n’offre aucune perméabilité sur près de 400
mètres et participe à cloisonner Les Pierrats
depuis le boulevard Emile Zola.
Une petite zone d’activités enclavée dans un
ilot essentiellement pavillonnaire pourrait
faire l’objet d’une mutation dans le cadre du
renouvellement du boulevard Emile Zola et
permettre une nouvelle liaison au sein d’une
programmation mixte intégrant des espaces
verts.
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Ville de Houilles
LE CENTRE-VILLE ET LA GARE
OCTOBRE 2022
ÉTUDE URBAINE
COMPLÉMENTAIRE
VOLET 1 : DIAGNOSTIC
RENDU FINAL
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Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Quartier Centre-ville – Houilles - 2022 2
• L’église Saint Christophe
• Le Centre d’Action Sociale
• Le collège Guy de Maupassant
• Les grandes évolutions depuis 1950
• Un village historique
• Un héritage moderniste
• Une polarité d’équipements
• Le marché couvert
• La gare
• Les écoles
• Le parc Charles de Gaulle
• La place Michelet
• La place du 14 Juillet
SOMMAIRE
Le contexte historique
Les formes urbaines
Les éléments de patrimoine
Les équipements et commerces
Les espaces publics
QU’EST-CE QUI FAIT CENTRE-VILLE ? 4
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Quartier Centre-ville – Houilles - 2022 3
• La gare
• Les sentes et passages
• Les stationnements
• La friche de la gare
• Parking et équipements du Dôme
• 120 000 m² en centre-ville
• La moitié en équipements
• Un quart en espaces verts
• Un quart en stationnements
• La rue Robespierre (sud-gare)
• Les mobilisations contre l’urbanisation
Les entrées et déplacements
Les développements récents et les projets en cours
Le foncier communal
Le potentiel mutable
SOMMAIRE
QUEL POTENTIEL POUR LE CENTRE-VILLE ? 13
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 4
QU’EST-CE QUI FAIT CENTRE VILLE ?
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 QU’EST-CE QUI FAIT CENTRE-VILLE ?
Études complémentaires – Quartier Centre-ville – Houilles - 2022 5
Années 1950
Aujourd’hui
Source : IGN
Source : IGN
LE CONTEXTE HISTORIQUE
Le centre-ville de Houilles a connu de grandes
évolutions de sa trame urbaine au fil des époques.
Les évolutions les plus radicales du tissu urbain
correspondent à la construction de la Cité Genêts-
Pharaons le long de la rue de la Marne dans les
années 1970, et aux ensembles encadrant la place
Michelet. Ces développements s’opposent en rupture
totale avec le tissu villageois préexistant. De
conception moderniste et construits sur dalle, les
immeubles sont implantés en cœur de parcelle et sont
reliés entre eux via des cheminements piétons et des
passerelles. Le stationnement automobile est relégué
en sous-sol. Ces immeubles tranchent également avec
le tissu villageois par leurs hauteurs plus importantes.
Les redéveloppements de cette époque ont également
transformé les circulations à hauteur de la place
Michelet. La rue de la Marne qui communiquait
initialement avec la rue Gabriel Péri est détournée sur
la rue Maréchal Galienni. Cette évolution a eu pour
conséquence de fermer la place sur l’ouest, le
cheminement piéton s’y rendant étant peu lisible et
engageant, et la percée visuelle rompue.
Les rénovations urbaines ont également conduit à la
démolition des activités présentes à l’angle des rues de
la Marne et Gambetta pour y implanter le
stationnement Durantin et les équipements du Dôme,
aujourd’hui en grande partie inoccupés.
Ces évolutions opérées dans les années 1970 ont donc
considérablement modifié le caractère du centre-ville
de Houilles ainsi que son organisation viaire et ses
fonctions.
La fin des années 1980 marque la mutation de l’ilot
formé par les rues Gambetta, Charles de Gaulle et 4
septembre. La portion Sud mute pour accueillir un
ensemble collectif en lieu et place d’habitats
individuels et d’activités. Ce développement n’offre en
l’état pas de dialogue avec la potion Nord, aujourd’hui
partiellement en friche, et tourne le dos à la gare.
Durant les années 2000, les abords de l’église Saint
Christophe ont fait l’objet d’une ZAC. Les nouveaux
développements créés s’intègrent par leur volumétrie
au sein du tissu urbain du centre-ville existant. Ils sont
aménagés autour d’une promenade verte « le chemin
des écoliers » qui permet une liaison piétonne depuis
la place des arts jusqu’au collège Guy de Maupassant.
Évolutions majeures de la trame urbaine
LÉGENDE
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Gare
Grands collectifs
Bâti ancien / bâti de faubourg
Pavillonnaire historique
Maisons organisées
Maisons groupées
Habitat individuel diffus
Activités économiques
Espaces ouverts (friche, parking
aérien, parc…)
Collectifs isolés et/ou récents
Le centre-ville de Houilles s’est reconstruit sur lui-même au fil
du temps. La carte ci-dessus révèle un patchwork de formes
urbaines et usages distincts mais complémentaires les uns par
rapport aux autres et qui forgent l’unicité du centre-ville.
Parmi ces multiples formes urbaines, trois se distinguent assez
nettement, le village historique autour de la rue G. Péri, les
grands collectifs de la rue de la Marne, et les équipements
publics, notamment concentrés autour de la mairie (CCAS,
Dôme, Marché, Conservatoire, écoles etc.).
Vient à cela s’ajouter une part non négligeable d’habitat
pavillonnaires à mesure que l’on s’éloigne du centre. Celui-ci se
caractérise notamment autour de l’avenue de la République
par de grandes maisons bourgeoises construites sur des
terrains arborés.
Les espaces verts sont peu nombreux à Houilles et dans le
centre-ville. Le parc Charles de Gaulle constitue l’espace vert le
plus vaste de la ville. Il est complété par de petits squares
disséminés dans le centre-ville.
LES FORMES URBAINES
QU’EST-CE QUI FAIT CENTRE-VILLE ?
LÉGENDE
Source : Espace Ville 2022
Carte réalisée à partir de photo-
interprétation des formes urbaines
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Gare
Gare
Gare
Le village historique
Les grands collectifs
La polarité fonctionnelle
Rues G. Péri et de l’Eglise
Cité des Genêts-Pharaons
Le « Dôme »
Les grands collectifs du centre-ville de
Houilles se traduisent par une variété de
formes et d’époques. Néanmoins ils ont
en commun des hauteurs importantes
pouvant aller jusqu’à 10 étages, une
emprise au sol assez faible offrant des
espaces verts généreux et ont été bâtis
dans le cadre d’opérations d’ensemble
sans s’insérer dans le tissu bâti existant.
Bâtie en rupture avec le tissu existant, la
Cité des Genêts-Pharaons symbolise
cette identité nouvelle de centre-ville.
Le village historique correspond
essentiellement aux rues Gabriel Péri et
de l’Église et se caractérise par des rues
commerçantes étroites et sinueuses. Le
bâti est de faible hauteur (R+2 en
moyenne) et l’emprise au sol est
importante et proche de 100 % de la
surface de la parcelle.
Cette typologie comprend également
ponctuellement des immeubles de
rapport de hauteur plus importante et
insérés au sein de ce tissu historique.
Le centre-ville concentre également une
part importante des équipements qui
par leurs identités visuelles multiples et
leurs usages constituent une
composante essentielle du centre-ville.
LES FORMES URBAINES
QU’EST-CE QUI FAIT CENTRE-VILLE ?
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Gare
Bâtiments patrimoniaux
Zonage patrimonial
(UD et UDa)
LES ÉLÉMENTS DE PATRIMOINE
QU’EST-CE QUI FAIT CENTRE-VILLE ?
LÉGENDE
Source : Espace Ville – 2022
Les bâtiments patrimoniaux identifiés sont
issus du repérage issu du PLU en vigueur.
Collège Guy de Maupassant
Patrimoine Art Déco
Centre communal d’action sociale
Patrimoine Art Nouveau
Le centre-ville est caractérisé par un éclectisme des styles architecturaux du fait des différentes époques qui ont participé à le forger. De ce fait, il concentre une grande partie des bâtiments patrimoniaux repérés qui se répartissent en deux principales fonctions : les équipements publics, et les immeubles et maisons résidentielles.
Des équipements publics remarquables comme le collège Guy de Maupassant d’influence Art Déco ou le CCAS de style Art Nouveau offrent une multitude d’ambiances architecturales à l’environnement urbain du centre-ville.
Des immeubles collectifs du centre-ville, souvent situés en angle de rue, bénéficient d’un intérêt patrimonial notable au regard de leur architecture allant du classicisme aux mouvances Art Déco.
Les immeubles de la rue Marceau de conception moderniste marquent fortement l’identité du paysage urbain de Houilles sans pour autant être repérés pour leur intérêt patrimonial.
De nombreuses habitations individuelles, dont la maison de Victor Schoelcher, essentiellement situées dans les quartiers pavillonnaires historiques viennent compléter ce repérage.
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LES COMMERCES ET ÉQUIPEMENTS PUBLICS
QU’EST-CE QUI FAIT CENTRE-VILLE ?
Intermarché
Gare
Place de l’Eglise
Place Michelet
Marché Ovillois
LINÉAIRES COMMERCIAUX
équipements :
Commerces :
LÉGENDE
ATOUTS
FAIBLESSES
Une forte concentration des équipements, notamment
administratifs, sociaux et culturels.
Une polarité commerciale dynamique qui représente plus de
la moitié de l’offre commerciale de Houilles. L’offre est
notamment dynamisée par la présence du marché ovillois.
Le centre-ville offre ainsi toutes les commodités essentielles.
Manque de lisibilité parmi les équipements présents.
Leur concentration en cœur de ville n’est pas marquée par un
repère clairement identifiable.
La continuité du linéaire commercial (Gare – Place de l’Eglise)
manque également de lisibilité. Les abords du marché couvert
sont peu mis en valeur.
Source : Espace Ville – 2022
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LES ESPACES PUBLICS
Le foncier :
Propriétés communales
Les espaces publics :
Espaces verts
Parkings
Les espaces verts représentent plus de 3 hectares, soit un
quart du foncier communal en centre-ville.
Le centre-ville et la gare comptent plus de 900 places de
stationnement (dont 400 dans le parking silo de la gare).
Place de l’Abbé Grégoire Place du 14 Juillet
Square du Petit Prince Parc Charles De Gaulle
Une trame urbaine organisée autour de nombreux espaces
publics (places, parcs) créant des points de repère qui
participent à l’identité du centre-ville.
Présence d’un parc de 2 hectares apportant un point de
respiration.
Un espace public largement aménagé en stationnements de
surface qui induit un ressenti très minéral et une faible
appropriation de l’espace public.
Le parc Charles de Gaulle est aménagé en de larges cours à
l’ambiance minérale et joue davantage un rôle de transit que
de loisirs.
QU’EST-CE QUI FAIT CENTRE-VILLE ?
LÉGENDE
ATOUTS
FAIBLESSES
Source : Espace Ville – 2022
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LES DÉPLACEMENTS
1
Passage Victor F. Verrimst
3
Passage Cité Genêts-Pharaons vers rue
Marceau
QU’EST-CE QUI FAIT CENTRE-VILLE ?
Passerelle surplombant la rue de la Marne
2
ATOUTS
FAIBLESSES
Le centre-ville présente un maillage
conséquent de sentes et cheminements,
notamment autour du parc Charles de
Gaulle. Il offre une continuité allant ainsi de
la rue de l’Argonne à la gare.
Les cheminements piétons sont en grande
partie issus des grandes évolutions
apportées dans le centre-ville, soit la cité des
Genêts-Pharaons et ZAC de l’Eglise. Ces
cheminements sont sinueux et végétalisés, ils
rejoignent des espaces verts et des
équipements entre eux.
Quelques sentes sont également présentes
au sein d’ilots bâtis plus anciens mais se
caractérisent par des voies étroites et droites.
Le parc Charles de Gaulle forme le point de
convergence autour duquel s’organise le
réseau de cheminements piétons du centre-
ville et de la gare.
Cependant, des connexions sont
manquantes ou peu qualitatives pour
assurer un cheminement efficace entre les
différentes composantes du centre-ville,
notamment la liaison entre le parc Charles de
Gaulle et le parvis Nord de la Gare, ou encore
entre la Place Michelet et l’Eglise Saint
Christophe.
Cela aboutit à une fragmentation de l’espace
public marquée par des trames urbaines aux
typologies très différentes et par des espaces
piétons peu valorisés.
Source : Espace Ville – 2022
Gare
1 2
3
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Date de réception préfecture : 16/06/2025 Gare
Centre-ville 1
5
2
3
4
Études complémentaires – Quartier Centre-ville – Houilles - 2022 12
LES PORTES D’ENTRÉES
Entrée Ouest : Rue de la Marne
▪ Rupture du type de bâti ;
▪ Présence d’équipements et espaces
publics.
Entrée Nord : Rue Camille Pelletan
2
QU’EST-CE QUI FAIT CENTRE-VILLE ?
1
▪ Rupture du type de bâti ;
▪ Présence d’équipements et espaces
publics.
3
Entrée Est : Rue Gabriel Péri – Place Victor
Schoelcher
▪ Rupture du type de bâti ;
▪ Présence d’espaces publics.
5
Entrées Sud : Rue du 4 septembre
▪ Entrée piétonne depuis la gare ;
▪ Rue commerçante.
Un centre-ville se caractérise aussi par des
portes d’entrée. Bien que celle-ci soit
subjective, la perception des limites du
centre-ville sont influencées par la forme
urbaine, les occupations du sol et la nature
de l’espace public.
Rue Gambetta
▪ Rupture du type de bâti ;
▪ Rue commerçante.
4
Source : Espace Ville – 2022
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QUEL POTENTIEL POUR LE CENTRE-VILLE ?
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Gare
Études complémentaires – Quartier Centre-ville – Houilles - 2022 14
LES DÉVELOPPEMENTS RÉCENTS ET PROJETS EN COURS
QUEL POTENTIEL POUR LE CENTRE-VILLE ?
Constructions récentes
Projets de construction
ZAC de l’Eglise : 680 logements (2005-2017)
Rue Robespierre :
205 logements
livrés en 2021
Rue Berteaux : projet de 55 logements
Avenue Mar. Foch :
projet de 42 logements sociaux et d’une
maison médicale
LÉGENDE
Ces dix dernières années, plus de 2 000 logements ont été construits à Houilles. Parmi ces logements, un grand nombre a été réalisé dans le centre-ville.
Parmi les opérations récentes, on peut noter la finalisation de la ZAC de l’Église qui totalise la création de 680 logements entre 2005 et 2017. Plus récemment, 205 nouveaux logements ont été livrés en 2021 au sein d’une seule opération, rue Robespierre en limite sud de la gare, le long de la voie ferrée.
De nouveaux développements sont actuellement en projet, notamment rue Berteaux ou encore rue Maréchal Foch. Certains de ces projets font face à une opposition grandissante des riverains. En effet, les règles d’implantation permissives du PLU en vigueur conduisent à des développements immobiliers mal insérés dans le tissu urbain existant.
Source : Espace Ville – 2022
Carte réalisée à partir des données de permis de
construire déposés transmis par la commune.
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 LE FONCIER COMMUNAL
QUEL POTENTIEL POUR LE CENTRE-VILLE ?
Un tiers du foncier communal du centre-ville est
concentré à l’intérieur de ce cercle formé par les
rues Charles de Gaulles, Gambetta et de la Marne.
Études complémentaires – Quartier Centre-ville – Houilles - 2022 15
Propriétés communales
Les propriétés foncières détenues par la municipalité de
Houilles totalisent 120 000 m² dans le centre-ville.
Parmi elles, la moitié sont des équipements publics, un quart
sont des espaces verts et un quart sont occupées par des
stationnements.
Les équipements
La principale emprise d’équipements publics
correspond aux équipements du Dôme. Aujourd’hui
en partie inutilisés, ils constituent un foncier
stratégique pour la ville et offrent l’opportunité
d’un renouvellement urbain sur ce secteur en lien
avec le parc Charles de Gaulle et le parking
Durantin.
Les espaces verts
Les squares du centre-ville participent à améliorer
le cadre de vie du centre-ville de Houilles, de même
que le parc Charles de Gaulle. Pour autant, ce
dernier est déprécié par les ovillois du fait de son
manque de végétation et de sa vocation de transit.
Constituant un foncier communal majeur, le parc
Charles de Gaulle offre un levier d’intervention
conséquent dans le centre-ville pour y améliorer la
qualité des espaces verts mais aussi des circulations
douces.
Les aires de stationnement
De nombreuses places publiques agrémentent le
centre-ville de Houilles : les places Michelet, de
l’Abbé Grégoire, du 14 Juillet et de l’Église
notamment. Parmi elles, la majorité sont
aménagées, au moins en partie en stationnements
automobiles.
Récemment, la moitié nord de la place du 14 Juillet
a été piétonnisée.
Source : Espace Ville – 2022
Réalisé à partir de la carte des propriétés foncières transmises par la commune.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Les grands axes – Houilles - 2022 16
CRITÈRES DE MUTABILITÉ
QUEL POTENTIEL POUR LE CENTRE-VILLE ?
• Les opérations récentes
• Les parcs
Mutabilité nulle
Mutabilité faible
• Tout ce qui n’est pas identifié
comme fort ou nul.
Mutabilité forte
Les critères d’évaluation de la mutabilité du tissu urbain pris
en compte sont relatifs à :
▪ La forme urbaine et la nature de l’occupation du sol ;
Les activités liées à l’automobile, les hangars ou les friches sont
considérés comme ayant une mutabilité importante. En
revanche, les développements récents ou les équipements
publics sont considérés comme ayant une mutabilité nulle.
L’état général extérieur des bâtiments a également été pris en
compte dans les critères de mutabilité.
▪ La localisation de la parcelle par rapport aux principaux
axes, au centre-ville et à la gare ;
L’accessibilité à la parcelle et son positionnement influencent
sa mutabilité.
▪ L’environnement immédiat de la parcelle.
Le contexte de la parcelle est pris en compte pour assurer une
bonne insertion de la future opération. Les zones mutables
identifiées sont donc « lissées » pour englober des secteurs de
projet qui permettent une réflexion d’ensemble. Les parcelles
plus petites et isolées sont exclues.
Source : Espace Ville – 2022
• La friche de la gare
• L’habitat peu qualitatif ou
vétuste proche de la gare
• Les équipements vétustes
À noter, que les équipements du Dôme n’ont pas été inclus
dans les zones mutables dans la mesure où il s’agit de
propriétés foncières communales non destinées à la
création de logement.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Quartier Centre-ville – Houilles - 2022 17
LE POTENTIEL MUTABLE
Propriétés communales de l’ilot
formé par les rues Charles de Gaulle,
Gambetta et de la Marne.
Source : Espace Ville – 2022
Les terrains identifiés comme mutables dans le centre-ville
totalisent 3,5 hectares. Parmi ces terrains, 90 % sont identifiés
comme ayant une mutabilité forte.
QUEL POTENTIEL POUR LE CENTRE-VILLE ?
Les zones identifiées comme mutables totalisent
environ 3,5 hectares dans le quartier.
Mutabilité nulle
(constructions récentes)
Mutabilité forte
Mutabilité intermédiaire
3,1 hectares
465 logements théoriques
0,4 hectare
20 logements théoriques
Le nombre de logements théorique qu’il serait possible de
créer est d’environ 485 logements.
Pour rappel, les équipements du Dôme ne sont pas destinés à
la création de logements et n’ont donc pas été inclus dans le
compte du nombre théorique de logements.
Une différenciation a ensuite été appliquée en fonction du niveau
de mutabilité de chaque zone. Ainsi trois niveaux de mutabilité
ont été définis auxquels s’appliquent une densité moyenne
attendue.
Mutable potentiel : Zone
potentiellement mutable selon le
choix politique retenu.
Mutable intermédiaire : Probabilité
importante de muter à moyen
terme.
Mutable fort : Probabilité
importante de muter à court terme.
150 logements par hectare 80 logements par hectare 50 logements par hectare
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025 Études complémentaires – Quartier Centre-ville – Houilles - 2022 18
LE POTENTIEL MUTABLE
Ecole Salvador Allende
Foncier ville
Superficie : 2 000 m²
Centre des Finances publiques
Foncier Etat
Superficie : 1 900 m²
Equipements municipaux du Dôme et
stationnements – Foncier ville
Superficie : 9 000 m²
1
2
3
Avenue Carnot – Foncier privé
Superficie : 1 100 m²
4
Friche de la gare – Foncier privé
Superficie : Plus de 10 000 m²
5
Propriétés communales de l’ilot formé par les rues Charles de Gaulle,
Gambetta et de la Marne.
QUEL POTENTIEL POUR LE CENTRE-VILLE ?
Mutabilité nulle (constructions récentes)
Mutabilité forte
Mutabilité intermédiaire
3,1 hectares
465 logements théoriques
0,4 hectare
20 logements théoriques
Source : Espace Ville – 2022
1
2
3 4
5
Accusé de réception en préfecture
078-217803113-20250616-DCM25-066-AR
Date de télétransmission : 16/06/2025
Date de réception préfecture : 16/06/2025