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Déliberation - DEL 25 124
Déliberation - DEL 26 124
Document publié le Jeudi 1 janvier 2026 par la commune de Vitrolles.
Lien du pdf (Déliberation - DEL 26 124)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Industrie,
REPUBLIQUE FRANCAISE
ad
Vitrolles EXTRAIT DU REGISTRE DES DÉLIBERATIONS
DU CONSEIL MUNICIPAL
SÉANCE DU 05 JUIN 2026
NOMBRE DE MEMBRES
Afférents au Conseil Municipal : 39
En exercice : 39
Ayant pris part à la délibération : 39
Mis en ligne le : 11/06/2026
L'an deux-mille vingt-six et le cinq du mois de juin à 18h30, le Conseil Municipal de la Ville de
VITROLLES a été assemblé au lieu habituel de ses séances, sur la convocation qui lui a été adressée
par le Maire, conformément aux, articles. L 2121.10 à L 2121.12 du Code Général des Collectivtés Territoriales, sous la présidence de M. GACHON Loïc, Maire.
: M, GACHON - M. AMAR - Mme ATTAF - M. ROBERT - M. MERSALI — Mme CUILLIERE - M. IZACARD - Mme MIGLIOR - M. PIQUET - Mme ROVARINO - M. SAURA -
M. SAHRAOUI - Mme NERSESSIAN - Mme RAFIA - Mme BERTHOLLAZ - M. RUFFIN -
Mme CHAUVIN - Mme MARTINEZ - M. BENIHYA - M. SOW - Mme CHABROL - Mme BIRON - M. GUARDADO - M. MENGEAUD - Mme MORO - Mme MERAKCHI - M. HANACHI - M. COPPENS -
M. WAHARTE - M. GAUDE - Mme DEMOLON - M. BRAVI - Mme GIRAUD - Mme RAPETTO - Mme SIDOU - M. FARRUGIA - Mme NIETO
Pouvoirs : M. GACHET à M. WAHARTE - Mme CZURKA à Mme ATTAF
Absents
Secrétaire de séance : M. COPPENS
MISE EN PLACE DU DROIT DE PREEMPTION SUR LES CESSIONS DE FONDS DE COMMERCE, DE FONDS ARTISANAUX DE BAUX COMMERCIAUX ET DE TERRAINS PORTANT OÙ DESTINES A PORTER
DES COMMERCES
N° Acte : 2.3
Délibération n°26-124
Vu le Code Général des Collectivités Territoriales ;
Vu le Code de l'Urbanisme et notamment l'article L. 214-1 ;
Vu le rapport d'analyse en vue de la mise en place d'un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat sur la commune de Vitrolles ;
Vu les plans de périmètre de sauvegarde du centre-ville et de la zone commerciale Grand
Vitrolles/Liourat ;
Vu l'avis favorable de la Chambre de Commerce etd'Industrie Marseille Provence émis le 21 Mai
2026 et l'avis favorable de la Chambre des Métiers et de l'Artisanat de la Région PACA émis le 4 mai 2026;
Considérant que la commune a intégré le dispositif Envie de Ville de la Métropole Aix-Marseille- Provence portant sur l'attractivité de son centre-ville ;
HÔTEL DE VILLE - BOÎTE POSTALE 30102 - 13743 VITROLLES CEDEX - TEL : 04 42 77 90 QD - un virolles 13. Page 1/3 REPUBLIQUE FRANCAISE
Considérant l'article 58 de la Loi du 2 août 2005 qui ouvre la possibilité aux communes dotées ou
non d'un Plan local d'urbanisme d'exercer un droit de préemption lors de la cession de fonds de commerce, de fonds artisanaux ou de baux commerciaux ;
Considérant l'article L214-1 du code de l'Urbanisme qui dispose que « le Conseil Municipal peut, par
délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de
proximité », à l'intérieur duquel les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux, de baux
commerciaux ou de terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m2 sont soumises au droit de préemption ;
Considérant que le droit de préemption permet à une collectivité territoriale de se substituer à l'acquéreur lors de la vente de biens. Ce droit de préemption commercial vient compléter le droit de
préemption urbain qui vise les seuls biens immobiliers (les murs) ;
Considérant que sont exclues du champ de la préemption, les transmissions à titre gratui
(succession, legs, donation), les contrats dépourvus de tout effet transletif de propriété (contrat de
locetion-gérance, contrat de crédit-ball etc.). Des dispositifs spécifiques sont prévus en matière de
liquidations et de redressements judiciaires ;
Considérant que dans l'hypothèse d'une aliénation à titre onéreux d'un commerce ou d'un droit au bail, la commune peutse substituer à son acquéreur pressenti. Le cessionnaire devra en effet déposer
une décleration au préalable sous peine de voir la vente annulée ;
Considérant qu'à réception du projet de cession (déclaration préalable du cédant), la commune
dispose d'un délaide deuxmolspourexercerson droit de préemption. Elle peutle faire aux conditions.
fixées par les parties ou saisir le juge de l'expropriation en cas de désaccord sur le prix. Le cas échéant, si le droit est exercé la commune dispose d'un délai de deux ans (3 ans si le fonds est
exploité en location-gérance) à compter de la prise d'effet de la cession des fonds pour trouver un repreneur et procéder à la rétrocession, En absence de repreneur à échéance, l'acquéreur pressent
avant la préemption bénéficie d'un droit de priorité d'acquisition ;
Considérant que ce droit de préemption constitue un des leviers d'actions que la commune souhaite mettre en œuvre dans le cadre du projet de requalification de son centre -vile. | vient compléter l'ensembledes actions menées avec les partenaires que sont les chambres consulaires etla Métropole Aix-Marseille-Provence, notamment à travers le dispositif Envie de Ville ;
Considérant que la collectivité souhaite instaurer le dispositif sur les deux périmètres de sauvegarde ci-annexés:
- le centre-ville
-_ {la zone commerciale Grand Vitrolles/Liourat
Considérant que lamise en place d'un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat permet
de répondre de manière efficace aux objectifs suivants : - renforcer l'équilibre et la qualité de l'offre commerciale, - améliorer l'environnement urbain du centre-ville
- maîtriser le développement de la polarité commerciale périphérique
Considérant qu'en permettant la mise en œuvre du droit de préemption sur les fonds de commerces,
fonds artisanaux, baux commerciaux et terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m2, inclus dans le périmètre de sauvegarde, cet outil
offre à la commune le moyen non seulement de se tenir informée de l'évolution de son tissu
commercial mals également d'agir sur cette évolution lorsqu'elle juge qu'une transaction risque de
fragllser le tissu.
LE CONSEIL MUNICIPAL,
Entendu l'exposé de son Président et après avoir délibéré, vote à l'Unanimité
APPROUVE la mise en place du droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce, de fonds
artisanaux, de baux commerciaux et terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une
surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m2 à compter du 1er octobre 2026.
APPROUVE le périmètre de sauvegarde du centre-ville et de la zone commerciale Grand
Vitrolles/Liourat
PRECISE que cette délibération fera l'objet d'un affichage en mairie et d'une publication dans deux
journaux diffusés localement
HÔTEL DE VILLE - BOÎTE POSTALE 30102 - 13743 VITROLLES CEDEX - TEL : 04 42 7 90 00 - wwwirolles13.fr Page 2/3 REPUBLIQUE FRANCAISE
AUTORISE Monsieur le Maire ou son représentant à signer tous les actes et documents y afférents.
POUR EXTRAIT CONFORME
VITROLLES, le 10 juin 2026
Le Secrétaire de Séance P. le Maire et par délégation
Le Directeur des Affaires Juridiques et
Institutionnelles
HÔTEL DE VILLE - BOÎTE POSTALE 30102 - 13743 VITROLLES CEDEX - TEL : 04 42 77 90 00 - vu rolles13.fr Page 3/3 Vitrélles Vivre ensemble RAPPORT D'ANALYSE EN VUE DE LA MISE EN PLACE D'UN PERIMETRE
DE SAUVEGARDE DU COMMERCE ET DE L’ARTISANAT
SUR LA COMMUNE DE VITROLLES
‘Rapport d'analyse Droit de préemption commercial Commune de Vitale Table des matières
Table des matières .
INTRODUCTION
Objectifs.
Contexte général ...
| Contexte législatif et juridique ...
1. PRESENTATION DE LA COMMUNE ET ANALYSE DU CONTEXTE LOCAL.
1.1. Données socio-démographiques et économique:
1.2. Environnement et armature commerciale ...
2. ANALYSE DE L'APPAREIL COMMERCIAL DE LA COMMUNE...
2.1. Diagnostic commercial de la commune
2.2. Caractéristiques de la zone commerciale grand Vitrolles/Liourat ............
2.3. Diagnostic commercial du centre-ville
3. LE PROJET DE DYNAMISATION URBAINE ET COMMERCIALE
3.1. Trois projets d'intérêts métropolitains à potentiel impact pour le centre-ville.
3.2. Un programme de rénovation urbaine à proximité du centre-ville.
3.3. Renforcer l'attractivité du parcours marchand par la végétalisation et l'amélioration du cadre de vie 21
3.4. Observer, accompagner et renforcer le développement économique du centre-ville
4. PROPOSITION ET MOTIVATIONS DU PÉRIMÈTRE DE SAUVEGARDE ...
4.1. Carte du périmètre de sauvegarde en centre-ville .
4.2. Motivation du périmètre de sauvegarde en centre-ville.
4.3. Carte du périmètre de sauvegarde dans la zone commerciale Grand Vitrolles/Liourat.................27
4.3. Motivations du périmètre de sauvegarde dans la zone commerciale Grand Vitrolles/Liourat...........28
Rapport d'analyse Drok de préemption commercial commune de Vitrolles 2 INTRODUCTION
Objectifs
Le présent rapport a pour objectif d'analyser la situation du commerce et de l'artisanat de proximité
de la commune de Vitrolles. Il est réalisé en vue de définir un périmètre de sauvegarde du commerce
et de l'artisanat, préalable à la mise en place d'un droit de préemption sur les fonds commerciaux,
fonds artisanaux, baux commerciaux et terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une
surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m2.
Contexte général
Depuis plusieurs années les petites et moyennes villes doivent faire face à de profondes mutations
impactant le dynamisme et le développement économique de leur centre-ville. Des tendances de
consommation (e-commerce, hyperdiscount..) ont été exacerbées par les crises consécutives du
COVID, de la guerre en Ukraine, de l'inflation et ont considérablement mis en difficulté les secteurs du
commerce et de l'artisanat de proximité.
Pourtant la sauvegarde et la diversification de l'appareil commercial de proximité et du centre-ville
constitue un enjeu essentiel pour faire “vivre la ville” aussi bien sur le plan économique que social. Les
artisans et commerçants de proximité sont acteurs et vitrines de la Ville, générateurs d'animations et
de liens sociaux.
Vitrolles est une commune de 35 532 habitants idéalement située au cœur du triangle
Marseille/Aix/Salon et en bordure de l'étang de Berre. Elle est équipée de la gare ferroviaire “Vitrolles
Aéroport Marseille Provence”, de la 3ème gare routière métropolitaine “Pierre Plantée”, et est
traversée par deux axes routiers structurants la RN 113 et l'A7, facilitant la desserte vers l'espace
régional et national. La commune est également connectée à l'espace international grâce à l'aéroport
Marseille Provence qui se trouve en partie sur son territoire.
Sa position stratégique en fait un terreau favorable au développement économique et lui confère un
rôle clé dans la Métropole Aix-Marseille Provence. Le territoire fait l'objet de trois projets d'intérêts
métropolitain : la requalification du Pôle d'Echanges Multimodal (PEM) de Pierre Plantée,
l'aménagement de la zone d'activité CAP HORIZON, et la création d'un téléphérique entre l'aéroport
et la gare ferroviaire VAMP. Des projets conjuguant développement économique, aménagement et
mobilité qui impacteront l'accessibilité du centre-ville, sa visibilité et potentiellement sa zone de
chalandise.
Malgré ce contexte concurrentiel et la configuration polycentrique du territoire, le centre-ville a su
conserver une dynamique commerciale qu'il est important de renforcer aujourd'hui au regard des
diverses évolutions du territoire. Mettre en place un périmètre de sauvegarde du commerce et de
l'artisanat permettrait ainsi d'adapter l'offre commerciale du centre-ville aux mutations en cours.
L'objectif étant que l'offre réponde au mieux à la diversité des besoins des habitants, des salariés et
des voyageurs et contribue à faire du coeur de ville un espace de vie qualitatif et convivial.
Rapport d'analyse Dr de préemption commercial commune de Vitrolles 3 Contexte législatif et juridique
L'article 58 de la Loi du 2 août 2005 ouvre la possibilité aux communes dotées où non d’un Plan local
d'urbanisme d'exercer un droit de préemption lors de la cession de fonds de commerce, de fonds
artisanaux ou de baux commerciaux.
Selon les textes en vigueur et plus particulièrement l'article L214-1 du code de l'Urbanisme, « le
Conseil Municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce
et de l'artisanat de proximité », à l'intérieur duquel les cessions de fonds de commerce, de fonds
artisanaux ou de baux commerciaux sont soumises au droit de préemption.
Le droit de préemption permet à une collectivité territoriale de se substituer à l'acquéreur lors de la
vente de biens. Ce droit de préemption commercial vient compléter le droit de préemption urbain qui
vise les seuls biens immobiliers (les murs).
Les objectifs du droit de préemption sont doubles :
+ Permettre la sauvegarde des activités économiques de proximité
+ Maintenir une offre commerciale diversifiée au sein de périmètres communaux définis
Sont exclues du champ de la préemption, les transmissions à titre gratuit (succession, legs, donation),
les contrats dépourvus de tout effet translatif de propriété (contrat de location-gérance, contrat de
crédit-bail, etc.). Des dispositifs spécifiques sont prévus en matière de liquidations et de
redressements judiciaires.
Dans l'hypothèse d'une aliénation à titre onéreux d'un commerce ou d'un droit au bail, la commune
peut se substituer à son acquéreur pressenti. Le cessionnaire doit déposer une déclaration au
préalable sous peine de voir la vente annulée.
Présentation de la démarche :
+ Délibération d'intention du Conseil Municipal s'appuyant sur le rapport analysant les menaces
pesant sur la diversité commerciale et artisanale de la commune et le périmètre d'intervention
dûment justifié ;
+ Transmission aux chambres consulaires (CCI & CMA) pour avis consultatif sur la définition du
périmètre dans un délai de deux mois ;
+ Affichage en mairie de la délibération instaurant le droit de préemption et publication dans
deux journaux diffusés localement ;
L'exercice du droit de préemption :
+ A réception du projet de cession (déclaration préalable du cédant), la commune dispose d'un
délai de deux mois pour exercer son droit de préemption. Elle peut le faire aux conditions fixées
par les parties ou saisir le juge de l'expropriation en cas de désaccord sur le prix.
+ La commune dispose d'un délai de deux ans pour trouver un repreneur. En absence de
repreneur à échéance, l'acquéreur pressenti avant la préemption bénéficie d'un droit de
priorité d'acquisition.
Rapport d'analyse Drot de préemption commercial commune de Vitrolles 4 1. PRESENTATION DE LA COMMUNE ET ANALYSE DU
CONTEXTE LOCAL
1.1. Données socio-démographiques et économiques
Sources - AUPA, 2024
En 2021 la Ville de Vitrolles comptait 35 532 habitants, une population en très légère augmentation
(40,7% par rapport à 2015) dû au solde naturel. Sur la période récente (2014-2020) la croissance
annuelle moyenne de Vitrolles (0,1%) est légèrement plus basse que la dynamique départementale et
régionale (0,3% et 0,4%).
Une population qui tend au viellissement depuis 2014 avec 24% de 60 ans et + avec une baisse de la
part des jeunes adultes (15-29 ans), mais qui se renouvelle avec 21% de la population âgée de moins
de 15 ans (17% moyenne MAMP).
On compte 14 820 ménages sur le territoire (+1082 par rapport à 2014) avec une moyenne de 2,5
personnes par ménage en 2020, un peu plus élevée que la moyenne métropolitaine (2,2).
Depuis 2009, on observe que la répartition des ménages évolue avec une augmentation des personnes
seules (24 à 29%), des familles monoparentales (19 à 22%) alors que le nombre de couples avec
enfants baisse (49% en 2009 contre 45% en 2020). Ce phénomène est commun à l'ensemble du
territoire métropolitain et national lié à une tendance sociétale de décohabitation, monoparentalité
ou encore vieilisement de la population. Les petits ménages privilégient les pratiques de proximité :
ils fréquentent un peu plus les petits et moyens commerces que la moyenne et effectuent des achats
plus réguliers.
Néanmoins la part des couples avec enfants reste importante (32%) et bien au-dessus de la moyenne
du département (24%).
En 2020, parmi les personnes actives, les employés et les professions intermédiaires sont les plus
nombreux à Vitrolles et représentent une part plus élevée que dans l'ensemble du département. Les
ouvriers sont également plus représentés à Vitrolles que dans les Bouches-du-Rhône (12% contre 9%)
alors que les cadres ne représentent que 8% [en augmentation depuis 2009)
Les personnes sans activité et les retraités représentent plus de 40% de la population vitrollaise, ce qui
est inférieur à la moyenne départementale (-5 points), et à celle de Marignane (-2points), commune
des bords de l'Etang de Berre aux caractéristiques socio-économiques relativement comparable
En 2022, le taux de chômage au sens du recensement de la population s'établit à 13%. Ce taux est
supérieur à ceux observés aux niveaux métropolitain et départemental de 12%.
Les deux indicateurs suivants démontrent un niveau de revenu moyen :
+ Un revenu médian par unité de consommation de 22 090 € (en 2021), inférieur à celui observé
au niveau départemental (22 920€) et au niveau métropolitain (23 050€) mais supérieur à celui
de communes environnantes comme Marignane (21 690€) ou Marseille (20 600€).
Rapport d'anohse —Droï de préemption commercial commune de Vitrolles 5 Un revenu médian qui cache des écarts de revenus importants, avec une forte proportion de
revenus faibles dans un secteur de 15 min à pied du centre-ville (Source : Dispositif Envie de
Ville / Diagnostic CCIAMP CMA PACA)
+ Une représentation des CSP+ en légère augmentation ‘depuis 2014, passant de 24% à 26%,
mais restant inférieure à celle de la MAMP (29%). Une forte représentation des catégories
employés (19%) et ouvriers (12%), en comparaison à celle de la MAMP (15.5% et 9%)
La proportion de retraités est la plus élevée parmi les CSP. Les 60 ans et + représentent 23% de la
population de plus de 15 ans (24,8% au niveau métropolitain et 25% à Marignane). Les retraités
privilégient les pratiques de proximité: ils fréquentent un peu plus les petits et moyens commerces
que la moyenne et effectuent des achats plus réguliers.
Le territoire compte 25 264 emplois dont 80% sont pourvus par des non-résidents en provenance de
Marignane, Aix-en-Provence, Rognac, Marseille, Les Pennes-Mirabeau et Berre l'Etang. Malgré un taux
de concentration de l'emploi élevé (181) sur la commune, et une place importante dans le bassin de
l'emploi, seulement 37% de ses actifs travaillent sur la commune.
La majorité des actifs vitrollais (67%) travaillent vers Aix-en-Provence, Marignane, les Pennes-
Mirabeau, Marseille et Rognac. L'usage de la voiture pour les déplacements vers le travail demeure
majoritaire aussi bien pour les actifs travaillant sur le territoire (76%), que pour ceux travaillant en
dehors du territoire (92%). Il y a un enjeu d'accompagner la mutation de l'offre pour capter cette
population d'actifs externes qui peut être amenée à consommer sur la commune en proposant une
offre et une gamme adaptée (produits, accessibilité...)
Le parc de logements est principalement composé de résidences principales, soit 92%. Si le nombre
de résidences principales est relativement stable depuis 2009, le nombre de logements vacants
connaît une légère augmentation depuis 2014 (+ 268 logements), avec un taux de 7% équivalent à
celui de Marignane et du département. La dynamique de construction à Vitrolles sur les dernières
années est soutenue mais variable selon les années. Au total 940 logements ont été autorisés entre
2017 et 2022. (tendance comparable à celle de Marignane, ou Salon). Depuis 2020, le nombre de
logements sociaux est en légère augmentation (+180).
Le parc immobilier va légèrement se densifier dans les prochaines années avec le programme de
rénovation urbaine, ANRU 2, dans le quartier prioritaire du Liourat, à 2km du centre-ville. Il prévoit
d'ici 2028 la démolition de 120 logements sociaux et la création de 150 logements privatifs où en
accession.
Les éléments présentés précédemment attestent, d’une part, d'un potentiel de population favorable
à l'achat de produits de proximité, et d'autre part, de prévisions démographiques et de production de
logements bénéfiques au commerce et à l'artisanat de proximité. Ils justifient ainsi la nécessité de
maintenir et de renforcer un appareil commercial de proximité suffisamment diversifié et attractif afin
de répondre aux besoins courants de la population.
2 Portrait Social Vitrolles — Dynamique socio-démographiques de la commune et ses quartiers, Agence d'Urbanisme du
Pays d'Aix, 2024
Rapport d'onalys —Dro de préemption commercial commune de Virlles s 1.2. Environnement et armature commerciale
Vitrolles se situe dans un environnement ultra concurrentiel avec dans un rayon de 30 minutes de
grands pôles commerciaux : Plan de Campagne à Cabriès (662M€ de CA), Aix la Pioline (327M€), Aix
Centre-ville (350ME€), centre-ville de Marseille (561M£), Grand Littoral (344M€) et les Terrasses du
Port (197ME€) à Marseille:
En 2025, le territoire recensait 8 490 établissements, dont 984 à vocation commerciale ou artisanale.
Près de 43 % de ces établissements sont localisés au sein de neuf 9 polarités commerciales [Tableau
de bord, Envie de Ville, 2025] : le centre-ville de Vitrolles, la zone commerciale Grand Vitrolles/Liourat,
le centre de vie de la zone industrielle des Estroublans, sur les abords de la 113 dans la zone des
Cadestaux puis de plusieurs polarités d'hyper proximité dans les quartiers des Pins, de la Tuilière, de
la Frescoule, Fontblanche, et du Village.
La plus importante polarité commerciale en nombre de points de vente est la zone commerciale de
Carrefour/Liourat qui compte plus de 200 établissements avec un chiffre d'affaires de 3B0ME, suivie
du centre-ville qui en compte 102. Le centre de Vie des Estroublans et le Village comptent chacun
environ 70 points de vente, tandis que les Pins, la Frescoule, Fontblanche et la Tuillière, les Cadestaux
comptent entre 6 et 50 points de vente.
Par ailleurs le territoire compte 5 marchés forains dont deux en centre-ville les mardis et dimanche
matin. Le marché du mardi composé d’une dizaine de forains est en perte de vitesse tandis que le
marché du dimanche est stable et compte entre 50 et 70 forains. Les marchés proposent une offre
commerciale plutôt diversifiée (alimentaire, primeur, habillement, accessoires..), complémentaire et
dynamisante pour l'offre sédentaire du centre-ville.
Rapport d'analyse —Droï de préemption commercial commune de Viroles 7 Le marché des Salyens dans le quartier des Pins (à 5 min à pied du centre-ville) le vendredi matin est
dynamique et composé d'environ 50 forains également.
Les marchés des Pinchinades et du Village, les mercredis et jeudis matin compte 3 à 5 forains chacun
et sont composés uniquement d'activités alimentaires.
Rapport d'analyse — Droit de préemption commercial commune de Vitrolles 8 2. ANALYSE DE L'APPAREIL COMMERCIAL DE LA COMMUNE
L'analyse de l'appareil commercial et artisanal se fera dans ce dossier à l'échelle de la commune, puis
de deux polarités commerciales identifiées comme les plus stratégiques pour le nombre de locaux
commerciaux qu’elles concentrent : le centre-ville (102 locaux) et la zone commerciale Grand
Vitrolles/Liourat (plus de 200).
2.1. Diagnostic commercial de la commune
2.1.1. Niveau de diversité commerciale
De manière globale, l'analyse des secteurs d'activités sur la commune met en évidence une diversité
commerciale relative. Les secteurs d'activités les plus représentés sont les secteurs de l’Auto-cycles
(24%), les Cafés-restaurants (18%) et l'Hygiène-soins corporels (10%).
Répartition des établissements commerciaux
par faille d'acivité parsectaur géographique
Source : Tableau de bord, Envie de Ville, 2025
La répartition des établissements commerciaux par famille d'activités a peu évolué entre 2018 et 2025.
Seule la catégorie “Auto/cycles” a progressé de 3%, et cette évolution peut s'expliquer par la forte
prédominance d'activités logistiques dans les zones d'activités du territoire.
On note une certaine stabilité de la diversité commerciale à l'échelle du territoire, néanmoins en
analysant la répartition des secteurs d'activité au sein des deux plus grandes polarités commerciales
etartisanale, centre-ville et zone commerciale Grand Vitrolles Liourat, on constate des spécialisations.
Un centre-ville spécialisé dans les activités “Hygiène, beauté soins personnels” (26%), et une zone
commerciale spécialisée dans les secteurs de l'Equipement de la Maison (52% SDV), l'Alimentaire (30%
SDV), et l'Equipement de la personne (18%). Spécialisations davantage visibles par l'analyse des
surfaces de vente (SDV) que par le nombre d'établissements commerciaux et artisanaux.
Rapport d'analyse — Doi de préemption commercial commune de Vitrolles ° Tableau comparé de la répartition des établissements par famille d'activités en centre-ville et
Alimentaire sx 5X/SDV 30% % (Grandes surfaces spécialisées 1% 1% 1% Equipement à la personne sx 17% 76 Equipement de la maison 4% TH /SDV 524 4% Cukure et loisirs “x 7x Li] Hygiène et soins personnels 26% 14% 10%
Cafés restaurants 1x 15% 18% Auto-cycles 2% 4% 24% Services divers ox os 7% Autres services commerciaux 16% 7 7 Locaux vacants 3% 22% ax Enseignes nationales 14% 60% x
Source des données : Tableau de bord Envie de Ville 2025 / Base de données commerces 2026 Ville de Vitrolles / Le Grand Commerce
en Région PACA 2019*
Néanmoins certaines familles d'activités sont à peu près équivalentes dans les deux zones et peuvent
laisser entrevoir une concurrence, notamment dans les secteurs vecteurs de convivialité et/ou qui
constituent une offre de destination. Si la part des “Cafés, restaurants” est plus élevé (+4pts) en
centre-ville que dans la zone commerciale, Il est important de souligner qu'il est deux fois supérieur
en nombre (avec 34 établissements de restauration) et largement supérieur en surface de vente : les
5 nouveaux restaurants implantés en juin 2025 comptent à eux seuls une SDV supérieure à 800 m2
(Source : Dépôt d'AR, Service Urbanisme) bien au-dessus de la SDV totale dédiée à la restauration en
centre-ville (estimée à environ 600m2).
Le secteur “Loisirs” est sensiblement plus élevé dans la zone commerciale (+2pts) et les “Services
divers” sont équivalents à 9%.
On note par ailleurs une faible part d’enseignes nationales en centre-ville (14%), bien en dessous de
la moyenne nationale allant jusqu'à 24% [AID, 2019]. Tandis que la zone commerciale est
majoritairement composée d’enseignes nationales qui représentent 60% des commerces. Cet écart
s'explique en partie par les dimensions des locaux commerciaux en centre-ville peu adaptées aux
besoins des enseignes nationales.
2.1.2. Dynamique commerciale
Sur la période 2018-2025 la dynamique commerciale de la commune de Vitrolles est globalement
stable. On compte 984 établissements commerciaux et artisanaux en 2025, +15% soit +129
établissements depuis 2018. La stabilité des commerces actifs cache néanmoins des changements au
2 “Guide d'autodiagnostie : la vacance de locaux commerciaux dans le villes moyennes françaises”, AID, 2019
2 Tableau de Bord Envie de Ville, CCIAMP, MAMP, CMAR PACA, 2025 Rapport d'analyse Droit de préemption commercial commune de Vitrolles 20 sein de l'appareil commercial de Vitrolles qui diffèrent selon les polarités commerciales et les familles
d'activité.
On observe entre 2019 et 2025 une diminution du nombre de commerces dans le centre-ville (-O.5pts}
et les polarités commerciales (-4pts), et donc une augmentation des commerces en zone d'activités
(pt) et hors polarité (+4pts). Une tendance qui risque d'accentuer le commerce en diffus qui
représente déjà 39% des établissements. “
S'il apparaît important de maîtriser le développement des commerces dans les périphéries {hors
polarités commerciales), il est également essentiel de travailler l'attractivité et la spécialisation de
l'offre du centre-ville pour limiter les effets de concurrence avec les autres polarités commerciales et
le diffus.
21.3. Attractivité commerciale
Du fait d'une offre suffisamment dense et diversifiée, les ménages de Vitrolles consomment en très
grande partie sur leur territoire. Il y a une évasion quasi incompressible des dépenses alimentaires et
non-alimentaires des résidents de Vitrolles.
Saon-e-Proence (4 73 hab) sw ox rs Lt 577 hab) es mx
Aubagne (4 10 na) ox mx
La Gta (36987 han) sx En
Marignane (53 00 hab) sx ET
Source : Analyse de l'appareil commercial et artisanale de la commune de Vitrolles, Envie de Ville, 2025
Le territoire bénéficie d’un rayonnement supra-communal, notamment lié aux achats occasionnels
70% du chiffre d'affaires de Vitrolles est lié à la clientèle non-résidente dont 2/3 lié à des dépenses
occasionnelles (shopping, loisirs, etc.)
some mime
CA alimentaire CA noralimemaire
“ Analyse de l'appareil commercial et artisanale de la commune de Vitrolles, Envie de Ville, CCIAMP, CMAR PACA,
MAP, 2025
Rapport d'anayse —Droï de préemption commercial commune de roles u Néanmoins plus de 80% du chiffre d’affaires provient de communes localisées à moins de 15 minutes
en voiture. Ce qui démontre un rayonnement plus faible, en matière d'achats du quotidien. Vitrolles
a un bon classement en matière de rétention des dépenses de consommation de ses résidents, ce qui
limite le potentiel de croissance en matière d'achats occasionnels et du quotidien.
2.2. Caractéristiques de la zone commerciale grand Vitrolles/Liourat
La zone d'activité commerciale Grand Vitrolles/Liourat se situe au centre du territoire, à seulement
3km du centre-ville. Crée en 1982, elle occupe une surface de vente (SDV) de 79 750m? [Région Sud,
2019] * soit plus de 15 fois la SDV du centre-ville de 5 000mz.
La zone compte 211 établissements et 2 030 emplois, et concentre 28% de l'offre commerciale du
territoire [Tableau de bord, Envie de Ville, 2025] avec une forte prédominance des activités de
Commerces de détail.
Répartition des emplois par secteur
Source : Sud Foncier Eco 2025
L'analyse de la répartition des SDV nous indique les spécialisations de la zone. Plus de la moitié de la
surface de vente, 52%, est dédiée à l’activité “Equipement de la maison” (Ikea, Castorama, Action,
Boulanger.....). Et près d’un tiers, 30% de sa surface est occupée par des activités du secteur Alimentaire
{hypermarché Carrefour, Picard, Satori:
PRINCIPALES POLARITES DE GRANDS COMMERCES DENTIFIEES
Source : Le Grand Commerce en Région PACA 2019
Et enfin la famille d'activités “Equipement de la personne” occupe 18% de la SDV et représente 17%
du nombre d'établissements commerciaux et artisanaux recensés en 2026 dans la zone, soit plus du
5 Le Grand Commerce en région PACA, principaux repères chiffrés et grandes polarités, Région Sud, 2019 Rapport d'analyse — Droit de préemption commercial commune de Vitrolles 2 double du taux du territoire (7%). Cela s'explique notamment par la spécialisation de la galerie
marchande dans la mode et l'habillement.
Répartition des locaux commerciaux de la zone commerciale Grand Vitrolles Liourat par
familles d'activités en 2026
Equipement de la Hygiène et soins | Equipement de personne, 17% | restaurants, 15% | personnels, 14% | Vacant, 12% La maison, 7%
On note une évolution importante de la vacance commerciale dans la zone commerciale Grand
Vitrolles Liourat entre 2023 et 2026, doublant de 5% à 12%. Une hausse qui s'explique par la libération
progressive de 16 locaux commerciaux encadrée par la Métropole-Aix-Marseille-Provence depuis
2023 en vue de la démolition de la Résidence Prévert dans le cadre de l'opération ANRU 2.
2.3. Diagnostic commercial du centre-ville
Le centre-ville de Vitrolles est un quartier dynamique avec une forte proportion de revenus faibles
dans un secteur de 15 min à pied. Cette polarité commerciale à su s'adapter au pouvoir d'achat de
ses habitants, et de ceux qui fréquentent le centre-ville pour ses divers équipements (collégiens,
lycéens, personnes âgées. en proposant une offre accessible et spécialisée
Néanmoins cette polarité ne représente que 7 % de l'appareil commercial communal, avec 102 points
de vente. Cette faible part s'explique par le nombre limité de locaux commerciaux disponibles, mais
surtout par la dispersion de l'offre sur les huit autres polarités commerciales du territoire. Cette
polycentralité dilue la zone de chalandise du centre-ville, qui se trouve cantonné à une fonction de
proximité, répondant principalement aux besoins des habitants du quartier. Ce repli affaiblit son
attractivité et limite sa capacité à rayonner à l'échelle de la commune malgré ses nombreux atouts.
2.3.1. Une offre commerciale dense mais à diversifier
L'offre commerciale de ce pôle est relativement variée dans sa composition puisque 11 sur 12 des
familles d'activité de la CCIMP ont été recensées, seule la catégorie jardinage/bricolage n’est pas
représentée.
Rapport d'analyse — Drok de préemption commercial commune de Vitrolles 5 Répartition des locaux commerciaux du centre ville par familles d'activités 2025
in em 2ES Cstrestaurnes 19%
Une offre de proximité et de convivialité dense mais peu qualitative
52 établissements, dont 1 boulangerie, 1 boucherie, 1 supermarché, la Poste, banques, pharmacies,
tabac-presse, coiffeurs, 8 cabinets médicaux, 7 fastfoods, 2 café/bar, 5 restaurants, etc. Quelques
offres manquantes (alimentaire spécialisé, réparations, restauration traditionnelle) et une
surreprésentation des esthétiques/coiffeurs.
VITROULES CENTREVILLE
Une offre de destination peu diversifiée 10 établissements, dont 4 magasins d'habillement, 2 bazars, 2 opticiens, 1 bijouterie. Une faible
diversité commerciale pénalisant le rayonnement de cette offre.
Le cinéma et la librairie pourraient s'adresser à une clientèle plus aisée.
Une densité correcte de services peu générateurs de flux
9 établissements, dont 3 assurances/mutuelles,3 auto-écoles, 1 agence immobilière, 1 aide à
domicile et 2 téléphonie/internet.
2.3.2 Une évolution favorable mais inégale
Entre 2017 et 2024, on note une stabilité dans le taux de vacance commerciale passant de 3% à 4%.
IFISAC 2017 ; Envie de Ville 2025]
Rapport d'analyse —Drok de préemption commercial commune de Vitrolles 1 Centre-ville Commune de Vitrolles Alimentaire Blalenms 13 Alimentaire MESSE 3
Grandes surfaces...H 1 Grondes surfaces.
Equipement à la. RE :° Equipement à la...Es
Equipement dela maison Eee 4 Equipement dela. BE 4
Cuiture et loisirs HE 5 Cuiture etloisirs PR, 7e
Hygiène et soins. ES 27 1 Hygiène et soins. A 19:
Bricolage ctjardinage B Bricolage et... 3
Gé restaurants CS 20 cafés restaurants CSSS 15 Hôtels, tourisme Æ Hôtels, tourisme BE 4
Auto-cydes D 3 Auto-cycles SE" 2:
Serdces divers Ms 16 Services divers MS]
huvres series en 17 Autres services. M 3
#2024 m2018 m2024 m2018
Source : Tableau de bord, Envie de Ville, 2025
Des spécialisations marquées :
Plusieurs familles d'activités voient leur nombre de points de vente augmenter : Hygiène et soins
personnels (+2pts), Autres services commerciaux (+8pts). Tandis que d’autres activités voient diminuer
leurs points de vente, notamment dans le secteur Alimentaire (-7pts) et des Services divers (-7pts).
+ Hygiène, soins et beauté : 27% de l'offre, soit presque trois fois plus que sur le reste du
territoire (10%). Cette surreprésentation s'explique par la concentration d'activités
paramédicales (pharmacies, orthopédistes, audioprothésistes...) la présence d'une maison de
retraite, et la progression des salons de coiffure, notamment les barbershops.
+ Autres services commerciaux : en forte hausse (de 9% à 17%), probablement grâce à
l'installation de professionnels de santé libéraux (kinésithérapeutes, infirmiers, spécialistes).
+ Cafés et restaurants : 20% de l'offre. Si le nombre d'établissements est stable et semble
satisfaisant leur offre reste néanmoins à diversifier. Plus de 5 commerces ont les mêmes
spécialités en restauration rapide, pour répondre à la demande d'une clientèle jeune
{proximité avec Iycée et collège).
A noter également un positionnement qualifié d'entrée de gamme” de l'offre de proximité et de
convivialité qui est adaptée à la population du centre-ville mais peu attractive pour les vitrollais les
plus aisés. [Envie de Ville, 2025] S
Le centre-ville s'est spécialisé, et ce déjà depuis les années 1990 dans une offre d’hygiène-santé qui
s'est densifiée par effet d'agglomération autour de la maison de retraite et des cabinets médicaux ; et
dans une offre entrée de gamme [CCIAMP, 1996]. Si ces offres contribuent à créer du flux et limitent
la vacance, elles ne favorisent pas l'animation urbaine. Les vitrines médicales, souvent opaques,
Analyse de l'appareil commercial et artisanale de la commune de Vitrolles, Envie de Ville, CCIAMP, CMAR PACA,
MAMP, 2025
Rapport d'analyse - Droit de préemption commercial commune de Vitrolles 15 cassent les parcours visuels dans des lieux pourtant stratégiques comme la place de Provence. De
même, les commerces "entrée de gamme” valorisent peu leur devanture.
Des reculs ou sous-représentations
+ Alimentaire : seulement 6% de l'offre en 2024, contre 9% sur le reste de la commune. La baisse
est de -7 points depuis 2018. Cette faiblesse peut s'expliquer par la concurrence des grandes
surfaces et l'inadéquation entre besoins et surfaces disponibles dans les locaux du centre-ville.
+ Équipement de la personne : 9% seulement, alors que la moyenne nationale des centres-villes
est d'environ 25% [INS£E, 2015]. Cette faiblesse est due à la spécialisation de la zone
commerciale Grand Vitrolles dans ce secteur et aux effets post-COVID (essor du e-commerce).
+ Services divers : en légère baisse (-7 pts), ce qui peut être positif si cela signifie un recul
d'activités peu dynamiques (banques, assurances..). Il reste cependant nécessaire de rester
vigilant au maintien et développement des services liés à la réparation ou aux activités
multiservices de cette catégorie.
D'autres familles d'activités “Equipement de la maison” et “Cultures et loisirs” connaissent un taux
stable et équivalent à la moyenne du territoire et à la moyenne nationale.
A noter, une offre de destination peu diversifiée comptant 10 établissements (magasins
d'habillement, librairie, bazars, opticiens, bijouterie.)
2.3.3 - Un environnement urbain contraignant mais porteur de potentiel
Un centre-ville minéral et cloisonné
La majorité des commerces sont situés en pieds d'immeubles, sous des arcades datant des années 60.
Si ces arcades offrent une protection contre les intempéries pour les piétons, elles nuisent à la visibilité
et à l'attractivité des locaux commerciaux en raison de leur aspect sombre et dégradés. L'ensemble
confère au centre-ville une image minérale et cloisonnée.
Cependant, des efforts de requalification sont engagés, notamment sur la place de Provence,
récemment végétalisée et équipée en mobilier urbain. Cet espace ensoleillé, au cœur du centre-ville,
offre un fort potentiel pour accueilli une offre commerciale et de convivialité renforçant l'attractivité
du quartier.
Il est important de poursuivre le travail sur la qualité de l'environnement urbain en l'étendant aux
arcades (rafraîchissement des arcades, végétalisation, agrandissement du parc saint Exupéry ...), pour
valoriser l'offre existante sur l'ensemble du centre-ville.
Des surfaces de locaux peu adaptés à la diversité des activités
Les locaux commerciaux sont majoritairement de petites surfaces entre 30 et 70m°. Ces surfaces sont
peu adaptées aux règlementations et critères d'implantation des activités alimentaires, de
restauration traditionnelle, des enseignes nationales et favorisent donc l'installation de restauration
rapide, de coiffeurs, soins de beauté, des activités peu consommatrices d'espace
Une offre de stationnement importante mais saturée
Rapport d'analyse - Droit de préemption commercial commune de Viroles 16 Malgré de nombreuses poches de stationnements (2500 places), les commerçants et clients
rencontrent des difficultés d'accès au centre-ville. Le stationnement n'étant pas règlementé les
parkings sont bloqués la journée par les actifs usagers de la gare routière. Par ailleurs ces parkings
cachent l'entrée de ville, et donne davantage l'impression d'un coeur de ville fermé et peu apaisé.
Unparcours marchand peu lisible
s'ajoute à l'effet cloisonné du centre-ville, un affichage commercial aléatoire (enseignes installées
parfois au-dessus et/ou en-dessous des arcades) souvent peu adapté à la configuration des arcades et
sans recherche d'harmonie. La signalétique par ailleurs pourrait être davantage mise en valeur pour
indiquer les entrées du centre-ville et valoriser son offre commerciale.
De nombreux motifs de fréquentation du centre-ville
Une concentration importante d'équipements et de services publics structurants qui génèrent un flux
quotidien significatif : mairie, poste, gare routière, cinéma municipal, conservatoire, piscine, lycées,
collège, et un parc urbain. L'offre de soins en centre-ville constitue également un pôle attractif avec 6
cabinets médicaux comptant plus d'une quarantaine de spécialistes et un laboratoire. Ces lieux créent
autant d'occasions de fréquentation régulière, tant pour les habitants que pour les usagers extérieurs
au quartier.
nthèse de l'c le
© |
Une bonne stabilité du tissu commercial avec
seulement 3% de vacance commerciale en
centre-ville
reil commercial et artisanal du centre-ville de Vitrolles
Une augmentation de l'offre commerciale hors
centre-ville et polarités commerciales dédiées
et seulement 7% de l'offre commerciale
localisée en centre-ville
Une offre de destination qualitative à densifier
Présence de commerces de proximité
{boulangeries, boucherie) et 1
supermarché (Intermarché)
(ouverture récente d'une librairie et d'un
magasin de bijoux en pierres naturelles) et
diversifier pour répondre aux nouvelles
tendances de consommation
[Une offre de santé et silver économie dense qui
génère du flux : 1EPHAD, 2 pharmacies, 1
| laboratoire d'analyses et de biologie médicale, 1
orthopédiste, 2 audioprothésistes, et 2 centres
médicaux
Une surreprésentation du secteur “Hygiène
soins, beauté” (27%) qui impacte l'attractivité
du parcours marchand et l'animation du centre-
ville (vitrines opaques ou peu valorisées..)
Une offre de convivialité dense 18% de Cafés,
restaurants.
Une offre de restauration peu diversifiée avec |
une clientèle principalement masculine et peu
de restauration traditionnelle
Un risque de concurrence renforcée avec la
zone commerciale Grand Vitrolles/Liourat (5
nouvelles enseignes nationales en 2025)
3 marchés forains en centre-ville ou à proximité
qui dynamisent les mardis, vendredis et
dimanches
Le marché du mardi en perte de vitesse
‘Rappart d'analyse Droit de préemption commercial commune de Vitrolles Fa Une offre adaptée au pouvoir d'achat des Peu de commerces permettant de capter les
habitants du centre-ville actifs et une clientèle locale plus aisée
Conclusion
La commune de Vitrolles dispose d'une offre commerciale à vocation de proximité stable en volume
structurée autour de 9 polarités commerciales dont deux centrales sur son territoire qui ont fait l’objet
d’une analyse plus poussée dans ce document : le centre-ville et la zone Liourat/Grand Vitrolles. La
comparaison de ces deux polarités à donner à voir la spécialisation de ces polarités.
Si le territoire présente une attractivité très satisfaisante auprès de ses résidents, on dénote
néanmoins une forte dépendance vis-à-vis de la clientèle extérieure et une contraction du commerce
traditionnel au profit du e-commerce et des grandes surfaces
Pour autant, au regard des différents projets d'aménagements urbains prévus sur la commune, une
vigilance doit être portée sur les ouvertures de commerces à venir et le risque de dispersion spatiale
de l'activité commerciale sur le territoire communal, pour ne pas fragiliser les polarités commerciales
existantes.
Il s'agira d'encourager le développement d’une offre commerciale complémentaire à celle existante
ou tout au moins d'implanter des activités susceptibles de disposer d'un marché, correspondant aux
besoins courants de la population du centre-ville et de l'ensemble du territoire, afin de préserver et
diversifier la diversité du tissu commercial.
Il s'agira également de positionner stratégiquement l'offre commerciale du centre-ville en favorisant
le regroupement des commerces les plus porteurs pour un effet de locomotive, et en positionnant
l'offre de convivialité autour de espaces publics les plus velorisants
Rapport d'analyse Drot de préemption commercial commune de Vitrlies 3. LE PROJET DE DYNAMISATION URBAINE ET
COMMERCIALE
Plusieurs projets articulant des enjeux de mobilité, d'aménagement, et de développement
économique auront un impact direct ou indirect sur l'accessibilité du centre-ville, sa zone de
chalandise et son cadre de vie.
3.1. Trois projets d'intérêts métropolitains à potentiel impact pour le centre-ville
Le circuit de mobilité connectant l'aéroport, la gare ferroviaire, la zone d'activité Cap Horizon, et la
gare routière du centre-ville sera renforcé et facilité par trois projets porté par la Métropole Aix-
Marseille-Provence :
© Projet n°1 - Création d'un téléphérique entre l'aéroport Marseille-Provence et la gare VAMP
avec un arrêt à mi-parcours, à proximité d'Airbus Helicopters. En 6 minutes, le téléphérique
pourra transporter 120 personnes, soit 3 600 passagers potentiels par jour.
©. Projet n°2- Aménagement de la zone d'activités Vitrolles Cap Horizon à 1.5 km du centre-ville.
80 ha de surface dédiée à la requalification de la zone dont 26ha dédiés à la construction de
locaux à vocation économique tertiaire et un centre de vie avec environ 8 commerces. Le projet
prévoit l'aménagement d'un pôle d'échanges multimodal dans la zone avec la création d'un
ascenseur incliné connecté à la gare ferroviaire et l'extension du Zénibus qui sera relié au Pôle
d’Echanges Multimodal Pierre Plantée en centre-ville d'ici 2026.
tr
SA on nant = nee
DE
D purs
50 etats
cam) sécu
TRACÉ ET EXTENSIONS DU ZÉNIBUS
Ropport d'analyse — ok de préemption commercial commune de Vitrolles 1 L'entrée de centre-ville actuellement composée de la gare routière Pierre Plantée et de plusieurs
poches de stationnement sur la Place du marché et Place de la Victoire sera en partie reconfigurée et
requalifiée par la MAMP. L'objectif étant de garantir plus de fluidité dans l'offre de mobilité, et
d'améliorer le cadre de vie de l'entrée de ville avec des espaces publics qualitatifs :
© Projet n°3 - Requalification du Pôle d'Echanges Multimodal (PEM) de Pierre Plantée par -
Redimensionnement de la gare routière qui passera de 8 à 14 quais pour la gare routière,
aménagement de 4 quais pour la gare scolaire, l'aménagement d'un mail capable sur la Place
du marché, la requalification de la place de la Victoire, et l'aménagement d'un parking silo avec:
plus de 450 places avec surface commerciale en rez-de-chaussée.
Paré mate +
3.2. Un programme de rénovation urbaine à proximité du centre-ville
Le Programme de Rénovation Urbaine dans le Quartier Prioritaire de la Ville du Liourat prévoit d'ici
2030 la démolition de la Résidence Prévert (111 logements sociaux et 16 cellules commerciales en
pied d'immeuble) et la construction de 170 logements privés et 8 locaux d'activités dont 5 cellules
commerciales pour accueillir des commerces d’hyper proximité notamment le tabac du quartier. Des
activités ont été pré-ciblées pour répondre aux besoins des nouveaux habitants : boulangerie, coiffeur,
supérette franchisée, restauration ... Cette offre réduite mais plus qualitative, pourrait avoir un impact
sur l'offre commerciale de la zone commerciale Liourat/Grand Vitrolles de par sa proximité, et peut-
être celle du centre-ville.
Rapport d'analyse Droit de préemption commercial commune de Vitrolles 2 3.3. Renforcer l'attractivité du parcours marchand par la végétalisation et l'amélioration du
cadre de vie
En début d'année 2025 la commune avec le soutien de l'Etat (Fonds Verts) a requalifié la Place de
Provence par une végétalisation renforcée (plantation de 16 arbres) et en créant des espaces de
convivialité par l'installation de mobilier urbain pour un coût total 1 300 000€. Ces places assises et
végétalisées permettent aux consommateurs de s'approprier l'espace public (échanger, déjeuner sur
place, attendre...) et prolonge ou rend plus agréable leur temps de fréquentation et de consommation
en centre-ville.
Par ailleurs la commune étudie la possibilité d'agrandir et requalifier des parcs en centre-ville pour
optimiser leurs usages et ainsi renforcer les motifs de fréquentation du centre-ville.
Le projet de Parc Central consisterait à fusionner deux parcs du centre-ville, Parc Saint Exupéry et Parc
Aventure, en démolissant l'établissement désaffecté du Groupe Scolaire P. Gauguin. Dans une
démarche participative, la Ville de Vitrolles a concerté des habitants et commerçants afin de définir
les grands principes d'aménagement du futur parc. I! s'agira de créer un grand parc végétalisé, frais,
‘ombragé, encontres.
Rapport d'analyse — Droit de préemption commercial commune de Vitrolles a Le Parc des Trois Mares en hyper proximité du centre-ville est aussi repensé pour de nouveaux
aménagements paysagers et pour accueilir divers équipements sportifs : terrain de beach volley, de
foot, de baskets, et pump track.
3.4. Observer, accompagner et renforcer le développement économique du centre-ville
En 2024, la Ville de Vitrolles a intégré le dispositif Envie de Ville dans l'objectif d'être accompagnée à
la (re)définition d’une stratégie claire et impactante pour le renforcement de l'attractivité du centre-
ville. Dans une première phase d'accompagnement, les Chambres Consulaires partenaires du
dispositif, CCIAMP, CMAR PACA et MAMP ont réalisé un diagnostic économique du centre-ville.
L'étude a permis l'actualisation de données économiques et l'identification d'enjeux/menaces relatifs
à l'attractivité du centre-ville. Ces éléments développés plus tôt ont conforté la volonté de la commune
de mettre en place le droit de préemption du commerce et de l'artisanat.
Soucieuse de renforcer l'attractivité de son centre-ville, la Ville de Vitrolles ambitionne de poursuivre
l'accompagnement des commerçants et artisans du centre-ville par l'organisation de rencontres
réseau, la valorisation de leur entreprise à travers le label “Eco-défis”, et l'accompagnement sur-
mesure des entreprises et porteurs de projets du territoire avec un réseau de partenaires engagés
{CCIAMP, CMA PACA, Intermade, IPA, Cosens, BGE...).
Rapport d'analyse — Droit de préemption commercial commune de Vitrolles 2 4. PROPOSITION ET MOTIVATIONS DU PÉRIMÈTRE DE
SAUVEGARDE
Plusieurs projets à venir portés par la commune de Vitrolles mais aussi par la Métropole Aix
Marseille Provence agissent sur plusieurs thématiques (aménagement, développement
économique, mobilité, végétalisation et amélioration du cadre de vie) et impacteront directement
ou indirectement le centre-ville.
Le présent rapport permet de faire émerger un portrait de l'appareil commercial de la commune
et d'évaluer les opportunités et les menaces à éviter.
= la restructuration de deux parc urbains propices à la balade et à l'activité sportive pourrait
augmenter le temps de fréquentation/consommation en centre-ville
- la future requalification de la gare routière quant à elle améliorera l'aspect et l'accessibilité de
l'entrée du centre-ville et pourrait permettre de capter plus de chalands voyageurs
- la diversification des logements dans le cadre de l'ANRU 2 peut générer des consommateurs
supplémentaires pour le centre-ville
Menaces
-_ l'implantation d'activités commerciales dans les zones environnantes : l'implantation de 8
commerçants dans le cadre de l'ANRU2, la création d'un centre de vie dans le futur parc
d'activités CAP HORIZON, l'installation récente de 5 enseignes de restauration dans la zone
commerciale de Grand Vitrolles/Liourat
- un parcours marchand peu qualitatif voire caché : des devantures et vitrines peu valorisantes,
des arcades qui se dégradent, assombrissent les vitrines et cachent les enseignes, pas
d'harmonie dans les enseignes.
+ une faible représentation des enseignes nationales et l'absence de moyennes surfaces qui
limitent l'attractivité du centre-ville ;
- une offre alimentaire faible, et un marché forain en perte de vitesse
-_une offre de convivialité/restauration peu qualitative et diversifiée
- une sur-représentation d'activités liées à la santé qui monopolisent des locaux stratégiques
pour le développement de commerce de proximité : sur la place de Provence et arcades des
abbayes.
L'ensemble de ces menaces nécessitent une intervention de la commune pour renforcer la qualité
et la diversité de l'offre commerciale en centre-ville. La mise en place du droit de préemption des
fonds de commerce et de l'artisanat constitue un des leviers d'actions permettant de se tenir
informée de l'évolution de son tissu commercial mais également d'agir sur cette évolution
lorsqu'elle juge qu'une transaction risque de fragiliser le tissu.
‘Roppor d'analyse Drot de préemption commercial commune de Vitrolles 2 Deux périmètres sont suggérés :
- en centre-ville pour travailler sur l'équilibre et la qualité de son offre,
- dans la zone commerciale Grand Vitrolles/Liourat, pour maîtriser et anticiper l'installation
d'offres qui déséquilibrerait celle du centre-ville.
Rapport d'analyse Drok de préemption commerial commune de Vitrolles 2 :
Sapoun ap aunuucn poprauLOD uoRdSRId ap 104 - 2jou0,p
Loddou
100018|zvrosa [epeuewusd:seressepeosensouea| S3ÿULBDU0DsanSp21511
suone2ypouu aljA-anue)uaapieBaanesap2HewUÿdnpSUEDT'Y 4.2. Motivations du périmètre de sauvegarde en centre-ville
Enjeux et stratégies de la commune qui motivent la mise en place du droit de préemption des fonds
de commerce et d'artisanat en centre-ville :
Enjeu n°1 - Renforcer l'équilibre et la qualité de l'offre commerciale du centre-ville :
Diversifier les gammes et spécialités des activités de restauration afin que ce secteur constitue
un vecteur de convivialité et d'attractivité notamment sur la place de Provence : plus de
restauration traditionnelle, de diversité dans la restauration rapide ...
Renforcer les activités de loisirs, qu'elles soient commerciales ou associatives afin de favoriser
la vie sociale et culturelle en centre-ville : café associatif, ateliers créatifs, artisanat...
Maintenir et renforcer les “Services divers” et “alimentaires” afin de proposer des services de
proximité du quotidien en phase avec les nouvelles tendances de consommation (réparation,
circuits-courts, proximité, seconde-main.
Maîtriser le développement de l'offre médicale qui sont des activités génératrices de flux mais
contribuent peu à l'animation des rues du centre-ville. Les orienter sur des zones du centre-
ville à redynamiser ou à densifier.
Enjeu n°2 : Adapter et améliorer l’environnement urbain du centre-ville
“Adapter la surface de locaux stratégiques pour répondre aux besoins des commerçants de la
restauration traditionnelle, d'enseignes nationales ... Les agrandir ou fusionner à moyen/long
terme grâce à la préemption notamment
Identifier des locaux stratégiques pour la visibilité ou le décloisonnement du centre-ville
Stratégies spécifiques aux rues suivantes :
- Place de Provence - Favoriser la concentration d’une offre de convivialité qualitative (cafés,
restaurants) et d’une offre de culture/loisirs. Limiter l'implantation d'activités tertiaires et la
iplication d'activités médicales.
Arcades des Abbayes — orienter les activités médicales à s'installer en bout de rue (après
Intermarché) pour revitaliser la rue et éviter la vacance commerciale et le turn over actuel
d'activités commerciales peu qualitatives.
Sur l'ensemble des Arcades de Citeaux, Colonel Courson, et des Abbayes - travailler la qualité
de l'environnement urbain (peinture des arcades, végétalisation] et inciter les commerçants à
une signalétique, et disposition d'enseignes plus cohérente et harmonieuse
- Place du Marché / Avenue Yitzhak Rabin / Rue Hilaire Touche - Favoriser l'installation d'une
offre qualitative “vitrine” du centre-ville et attractive pour les voyageurs de la gare routière :
café, presse.
Rue Paul Valéry - accompagner l'évolution de l'offre de restauration dans le Parc Saint Exupéry
Rapport d'analyse Drot de préemption commercial Commune de Villes 1 AOUSE PUEUIS] NY PJEDUEIS21114any ssBligofesaps8esseg UonoLpie199any nOBINSINEden EEE TEL upIEUelg SUjOUY any SupueIg 2PHSEG €] 9P UIWISU) IU8AOPEGSIU2Q2NU2AY S3ÿU189U07san4S9p8151
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commerciale Liourat - Grand Vitrolles
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Rapport d'analyse — Droit de préemption commercial Commune de Viol 4.3. Motivations du périmètre de sauvegarde dans la zone commerciale Grand
Vitrolles/Liourat
Enjeux et stratégies de la commune qui motivent la mise en place du droit de préemption des fonds
de commerce et d'artisanat dans la zone commerciale Grand Vitrolles/Liourat :
Enjeu n°3 - Maîtriser le développement de la polarité commerciale périphérique et limiter/anticiper
les effets de concurrence sur le centre-ville
+ Renforcer et suivre l’évolution de la qualité de l'offre commerciale qui sera installée dans le
cadre du projet ANRU 2
+ Maintenir une spécialisation de la polarité commerciale afin de limiter les effets de
concurrence sur le centre-ville : spécialisé en grandes surfaces, équipement de la maison et de
la personne. Privilégier l'installation de commerces de proximité en centre-ville
Conclusion
Plusieurs projets, en cours et à venir, de la commune et d'intérêts métropolitains, ont vocation à
renforcer l'accessibilité, la lisibilité et à améliorer le cadre de vie du centre-ville. Pour compléter la
stratégie de développement du centre-ville, il paraît nécessaire d'avoir une meilleure visibilité et
maîtrise de son appareil commercial pour l'articuler autant que possible à ces projets et s'assurer qu'il
contribue au renforcement de l'attractivité du centre-ville. Dans cette perspective, la mise en place du
droit de préemption commerciale constituerait un levier essentiel, permettant à la commune
d'intervenir de manière proactive sur les mutations commerciales. Elle offrirait la possibilité d'orienter
et de réguler l'évolution de l'offre afin qu'elle soit en cohérence avec les dynamiques urbaines
engagées, favorisant ainsi une revitalisation équilibrée et durable du centre-ville.
Rapport d'analyse - Drot de préemption commercial commune de Viroles 2 Rapport d'anase - Droit de préemption commercial commune de Viroles Sources
- Portrait Social Vitrolles - Dynamique socio-démographiques de la commune et ses quartiers, Agence
d'Urbanisme du Pays d'Aix, 2024
- Analyse de l'appareil commercial et artisanale de la commune de Vitrolles, Envie de Ville, CCIAMP,
CMAR PACA, MAMP, 2025
-Tableau de Bord Envie de Ville, CCIAMP, MAMP, CMAR PACA, 2025
- Le Grand Commerce en région PACA, principaux repères chiffrés et grandes polarités, Région Sud,
2019
- Guide d'autodiagnostic : la vacance de locaux commerciaux dans les villes moyennes françaises,
AID, 2019
Rapport d'analyse Droit de préemption commercial commune de irolls Es