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unknown - Communauté de communes - Haut-Allier - 2.2.6 Etude des capacites de mutation
Document publié le Mercredi 1 janvier 2025
Lien du pdf (unknown - Communauté de communes - Haut-Allier - 2.2.6 Etude des capacites de mutation)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Tourisme, Logement,
TT
‘telhAa TERRITOIRES - HABITAT - AMÉNAGEMENT
PREFECTURE DE LA LOZERE
Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025 2
Publié le 10/06/2025 — T
ID : 048-200006930-20250514-2025 33D-AU
: DE COMMUNES DU
À MARGERIDE
X Communauté de Communes
RE capacités de mutation
contact@octeha.fr
à Rodez :
31 Avenue de la Gineste
12000 RODEZ
Tél.: 05 65 73 65 76
VISA
Date : 15 mai 2025
Le Président,
Francis CHABALIER
PREFECTURE DE LA LOZERE
COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU
HAUT ALLIER MARGERIDE
Révision du PLUi
Arrêtée le :
14 mai 2025
Approuvée le :
2.2.6 Etude des capacités de mutation et de densification
Rapport de présentation
PLAN LOCAL D’URBANISME INTERCOMMUNAL Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
ID : 048-200006930-20250514-2025 _33D-AU
tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
ID : 048-200006930-20250514-2025_33D-AU
its de cadrage
2s capacités de mutation et de densification à vocation résidentielle
as capacités de mutation et de densification à vocation économique 2
es capacités de mutation et de densification à vocation touristique 2
FOUTAT - REÉNAG EE Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE
S ommaire Préambule 5
A- Eléments de cadrage 7
A.1 Quelques éléments de définition 8
A.2 La méthodologie utilisée dans le cadre de la révision du PLUi du Haut Allier Margeride 10
B - Analyse des capacités de mutation et de densification à vocation résidentielle 15 B.1 Analyse du potentiel de densification 16 B.2 Analyse du potentiel de mutation 19
B.3 Bilan global du potentiel de densification et de mutation à vocation résidentielle et justification des besoins 21
C - Analyse des capacités de mutation et de densification à vocation économique C.1 Rappel des enjeux et des objectifs economiques du territoire 24 C.2 Analyse du potentiel de densification 25 C.3 Analyse du potentiel de mutation / réinvestissement de l’existant 27 C.4 Bilan global du potentiel de densification et de mutation à vocation économique et justification des besoins 27
D - Analyse des capacités de mutation et de densification à vocation touristique 9 Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
ID : 048-200006930-20250514-2025 _33D-AU
tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
ID : 048-200006930-20250514-2025 _33D-AU
tehs octeha cités de mutation et densification |. Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 5
P réambule En vue de limiter l’étalement urbain, la loi ALUR du 24 mars 2014, est venue renforcer
les obligations des documents d’urbanisme
et de planification en matière d’analyse
de la consommation d’espaces naturels
ou agricoles. Parmi les évolutions appor-
tées par cette loi, les Schémas de Cohé-
rence Territoriale (SCoT) et Plans Locaux
d’Urbanisme sont tenus d’intégrer systéma-
tiquement une analyse des capacités de
densification dans leur rapport de présen-
tation.
Article L151-4 du Code de l’urbanisme
« Le rapport de présentation explique les
choix retenus pour établir le projet d’amé-
nagement et de développement durables,
les orientations d’aménagement et de pro-
grammation et le règlement.
[...]
En zone de montagne, ce diagnostic est
établi également au regard des besoins en
matière de réhabilitation de l’immobilier de
loisir et d’unités touristiques nouvelles.
Il analyse la consommation d’espaces na-
turels, agricoles et forestiers au cours des dix
années précédant l’arrêt du projet de plan
ou depuis la dernière révision du document
d’urbanisme et la capacité de densifica-
tion et de mutation de l’ensemble des es-
paces bâtis, en tenant compte des formes
urbaines et architecturales. Il expose les
dispositions qui favorisent la densification
de ces espaces ainsi que la limitation de la
consommation des espaces naturels, agri-
coles ou forestiers. Il justifie les objectifs chif-
frés de modération de la consommation
de l’espace et de lutte contre l’étalement
urbain compris dans le projet d’aménage-
ment et de développement durables au
regard des objectifs de consommation de
l’espace fixés, le cas échéant, par le sché-
ma de cohérence territoriale et au regard
des dynamiques économiques et démo-
graphiques. [...] »
Dans la continuité des objectifs de modé-
ration de la consommation de l’espace
édictés à l’échelle nationale, l’article L194-
II-° de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021
portant lutte contre le dérèglement clima-
tique et renforcement de la résilience face
à ses effets (dite « Climat et Résilience ») est
venu modifier l’article L151-5 du Code de
l’urbanisme.
Article L151-5 du Code de l’urbanisme
« Il [le PADD] ne peut prévoir l’ouverture à
l’urbanisation d’espaces naturels, agricoles
ou forestiers que s’il est justifié, au moyen
d’une étude de densification des zones
déjà urbanisées, que la capacité d’amé-
nager et de construire est déjà mobilisée
dans les espaces urbanisés. Pour ce faire, il
tient compte de la capacité à mobiliser ef-
fectivement les locaux vacants, les friches
et les espaces déjà urbanisés pendant la
durée comprise entre l’élaboration, la révi-
sion ou la modification du plan local d’ur-
banisme et l’analyse prévue à l’article L.
153-27.
Il peut prendre en compte les spécificités
des anciennes communes, notamment
paysagères, architecturales, patrimoniales
et environnementales, lorsqu’il existe une
ou plusieurs communes nouvelles. »
Ce document expose ainsi la méthode
mise en place pour cette analyse des ca-
pacités de densification, ainsi que les résul-
tats obtenus pour le territoire du Haut Allier
Margeride. Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
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tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
ID : 048-200006930-20250514-2025 _33D-AU
de cadrage
tehs 7 Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE
A- Eléments de cadrage Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
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tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE
A.1 Q uelQues éléments de définition
L’analyse des capacités de mutation et de
densification a pour objectif d’aider la col-
lectivité dans ses choix d’aménagement
et de développement urbain pour répon-
dre aux exigences réglementaires de lutte
contre l’étalement urbain.
Des objectifs ont, en effet, été définis à
l’échelle nationale pour tendre vers le Zéro
Artificialisation Nette à l’horizon 2050. Ces
objectifs sont en cours de déclinaison à
l’échelle locale.
Sans attendre la traduction de ces objectifs
à l’échelle locale, le PLUi fixe, pour le terri-
toire du Haut Allier Margeride, des objec-
tifs ambitieux en matière de réduction de
la consommation d’espaces : « Positionner
le territoire dans une trajectoire tendant
vers le Zéro Artificialisation Nette avec un
objectif de réduction de la consommation
pouvant aller jusqu’à 40% par rapport à
la consommation d’espace observée sur
la période de référence (estimée à 26 ha
d’après le Portail de l’Artificialisation des
Sols. »
Qu’entend-on par « capacité de densifica-
tion » ?
La densification est un processus permet-
tant l’augmentation du nombre d’unités
résidentielles ou d’implantation de nouvel-
les activités à l’intérieur des espaces d’ores
et déjà urbanisés.
La définition de la densification se pose en
opposition à celle de l’étalement urbain.
Celui-ci s’observe au niveau des franges
des espaces urbanisés et désigne toute
extension spatiale de l’enveloppe urbai-
ne, entraînant souvent la baisse des den-
sités moyennes de population sur l’espace
considéré.
L’analyse des capacités de densification
revient donc à évaluer les possibilités maxi-
males de densification de l’espace bâti,
dans une logique d’optimisation des espa-
ces déjà perdus au titre de la lutte pour la
réduction de la consommation d’espace.
De façon théorique, la densification peut
s’effectuer sur les terrains libres :
Dans les dents creuses : espaces non
construits insérés dans le tissu urbain.
Par division parcellaire : par la construc-
tion de nouveaux logements sur des
parcelles déjà bâties. Ce phénomène
-
-
s’observe, essentiellement en milieu ur-
bain et / ou la pression foncière est im-
portante. Le territoire du Haut Allier Mar-
geride est marqué par une forte ruralité.
Aussi, la pression foncière y est, globa-
lement, importante et le potentiel que
ces espaces représentent en termes de
« mobilisation foncière » doit être nuan-
cé. Le territoire n’a donc pas réalisé une
analyse systématique du potentiel BIM-
BY (division parcellaire) mais a procédé
à une analyse au cas par cas en fonc-
tion de la configuration des sites « libres »
de son territoire. Exemple : un très grand
jardin a pu être considéré comme un
espace libre en densification.
Qu’est-ce que le BIMBY ?
BIMBY, pour « build in my backyard»
(construire dans mon jardin) est un concept
d’urbanisme visant à la densification
des espaces résidentiels pavillonnaires.
De façon synthétique, il s’agit, pour les
propriétaires, de vendre une partie de
leur jardin pour permettre la construction
d’un nouveau logement. Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
ID : 048-200006930-20250514-2025 _33D-AU
tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 9
Qu’entend-on par « capacité de mutation » ?
L’analyse des capacités de mutation consiste quant à elle,
à identifier le potentiel constitué par les bâtiments vacants
et les friches pouvant changer de destination au profit de
la création de logements ou d’activités. En d’autres termes,
il s’agit du potentiel du territoire en termes de réinvestisse-
ment de l’existant.
Ce réinvestissement peut s’effectuer :
Par la transformation d’un bâti existant,
Par la requalification de friches ou de biens vacants,
Par des démolitions-reconstructions.
L’article L111-26 du code de l’urbanisme créé par la loi cli-
mat et résilience du 22 août 2021 précise la définition du
terme « friche » : « tout bien ou droit immobilier, bâti ou non
bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation
totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un amé-
nagement ou des travaux préalables. »
Quel cadre pour la définition de l’enveloppe urbaine ?
Il n’existe pas, à ce jour, de définition nationale des «espa-
ces urbanisés » / « enveloppe urbaine ».
La Communauté de communes du Haut Allier Margeride
s’est donc appuyé sur une méthodologie proposée par un
territoire situé à proximité et présentant des caractéristiques
similaires, notamment en termes de ruralité / urbanité (SCoT
Centre-Ouest Aveyron). Celui-ci propose, en effet, un cadre
permettant de guider la collectivité dans son analyse des
capacités de mutation et de densification - cf. encart ci-
contre. Celui-ci a été repris à l’échelle de la CCHAM.
-
-
-
Extrait du DOO du SCoT Centre-Ouest Aveyron
Enveloppe urbaine :
« L’enveloppe urbaine (tissu urbain construit) regroupe l’ensemble des espaces artificialisés présentant une certaine continuité et une certaine compacité. Par ailleurs, la notion d’enveloppe urbaine désigne les espaces effectivement construits mais également les parcelles non bâties et donc potentiellement mobilisables pour des opérations de construction. Les PLUi traceront leur enveloppe urbaine en s’appuyant sur la méthode dite de « dilatation et d’érosion » proposée par le CEREMA (Centre d’Etudes et d’Expertise sur les Risques, l’Environnement, la Mobilité et l’Aménagement). La méthode utilisée s’appuie sur la base SIG « BDTOPO » de l’IGN. Elle consiste en la création d’une « tâche urbaine », pour l’année 2020 en créant un tampon de 50m autour des couches de bâtiments jugés pertinents pour l’analyse de la consommation foncière (c’est la «dilatation»), puis en écrêtant ce tampon de 25m (« l’érosion »). Les PLUi pourront également y intégrer les espaces déjà aménagés ou artificialisés à la date de l’approbation du SCOT ainsi que les dents-creuses définies ci-dessous. En outre, ne seront considérées comme urbanisées que les parties comprenant un nombre de constructions suffisant. »
Renouvellement urbain :
« Il s’agit de l’application du principe « reconstruire la ville sur elle-même ». Est considérée comme du renouvellement urbain, toute construction érigée dans l’enveloppe urbaine sur du foncier en mutation. Plusieurs espaces peuvent contribuer au renouvellement : la mutation d’un bâti existant, les dents creuses, la division parcellaire, les espaces non construits insérés dans le tissu urbain comme les prés, terrains vagues, friches. »
Dent creuse :
« Au sein de l’enveloppe urbaine, parcelle ou un groupe de parcelles pas ou peu bâtie(s), et propice(s) à accueillir un usage résidentiel, économique ou d’équipement. Ce sont des espaces d’une surface de moins d’1 ha :
Bordés de toute part par des parcelles bâties ou des voies
Libres d’aménagements (hors jardins, protection paysagère particulière...), Accessible par une voie publique,
Légalement constructible (hors zone inondable par exemple). »
Extension urbaine :
« Il s’agit d’un espace situé en continuité ou en dehors de l’enveloppe urbaine et étant un espace agricole, naturel ou forestier. »
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• Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
ID : 048-200006930-20250514-2025 _33D-AU
tehs octeha cités de mutation et densification Î Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 10
A.2 lA méthodologie utilisée dAns le cAdre de lA révision du Plui du hAut
A llier mArgeride
La méthodologie décrite ci-après permet
d’appréhender le cheminement de la ré-
flexion menée à l’échelle communautaire
pour définir le projet de développement in-
tercommunal.
Un état des lieux initial des capacités de
densification et de mutation a, effet, été
défini dès la phase de diagnostic. Celui-ci
a permis aux élus de prendre conscience
du potentiel existant sur leur territoire.
Ce premier état des lieux a ensuite été af-
finé avec des données plus récentes (cf.
bilan des zones d’activités, prise en comp-
te des dernières constructions, etc.). Il a
également été croisé avec des données
plus « stratégiques » permettant d’orienter
les choix des élus en termes de dévelop-
pement (y compris pour la densification) :
réseaux, enjeux paysagers, enjeux environ-
nementaux, enjeux agricoles, etc.
Quels secteurs développer ?
La Communauté de Communes compte,
en effet, 240 bourgs, villages ou hameaux.
L’objectif du PLUi n’est pas, pour autant,
de permettre un développement urbain
sur l’ensemble des secteurs bâtis de son
territoire. Il s’agit de privilégier, en priorité,
le renforcement, voire le développement
des bourgs et des principaux villages.
Ce principe est, par ailleurs, repris par le
PADD du PLUi du Haut Allier Margeride qui
insiste sur la nécessité de conforter et affir-
mer l’armature urbaine du territoire (et non
prévoir une urbanisation tous azimuts). L’ob-
jectif 1.2 stipule, notamment, qu’il convient
d’ « accueillir la population nouvelle en
cohérence avec l’armature urbaine du ter-
ritoire (confortant l’offre d’équipements et
de services à la population et aux entrepri-
ses) ».
Le projet de PLUi veille à ce que le renfor-
cement et la densification du tissu urbain
tiennent compte de l’armature urbaine de
son territoire.
Ont ainsi été exclus de l’analyse des capa-
cités de densification :
Les secteurs diffus éloignés des centres- -
bourgs peu denses,
Les secteurs n’ayant pas les réseaux en
capacité pour accueillir des nouvelles
constructions,
Les secteurs présentant un caractère
naturel ou agricole manifeste et des
secteurs à enjeux paysagers,
Les secteurs dans des périmètres de
Plans de Prévention des Risques (PPR)
ou avec des aléas connus,
Les secteurs pouvant présenter une
gêne pour l’activité agricole ou situés
dans un périmètre sanitaire,
Les secteurs présentant une rupture ur-
baine ou devant garder une coupure
d’urbanisation pour éviter une urbanisa-
tion linéaire dégradant un secteur d’en-
trée de ville.
Enfin, au sein même des enveloppes urbai-
nes « stratégiques » du territoire (à potentiel-
lement renforcer ou développer), d’autres
critères ont aussi été utilisés pour détermi-
ner si un espace « libre » était réellement
mobilisable pour créer des logements, ac-
cueillir des activités, etc. :
Enjeux paysagers : les élus ont, par
exemple, souhaiter protéger certains
jardins, lesquels participent à la qualité
paysagère du territoire. Ainsi, des espa-
ces de jardins présentant une qualité
-
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-
- Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
ID : 048-200006930-20250514-2025 _33D-AU
tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 11
paysagère ont été classés en secteur
Nj (bourgs de Langogne, Cheylard-
l’Evêque, Saint-Bonnet-Laval, ainsi que
les secteurs de Villevieille [commune
de Rocles]et Laubarnès [commune de
Cheylard-l’Evêque]) ;
Enjeux en termes d’infrastructures : un
espace peut être libre de façon théori-
que mais son aménagement peut poser
problèmes en termes d’accès, etc. ;
Enjeux en termes de topographie : le
dénivelé parfois important, sur des espa-
ces de faibles surfaces, ne permet pas
d’envisager la réalisation de construc-
tions.
-
-
Quelle méthode pour le tracé de l’enve-
loppe urbaine ?
La méthodologie utilisée pour définir l’en-
veloppe urbaine du PLUi, dite tache urbai-
ne 2021, est expliquée dans le paragraphe
D.1 du tome 2 du rapport de présentation.
Ainsi, en synthèse, dans le PLUI, ont été
considérés comme déjà urbanisés les es-
paces présentant :
Une continuité urbaine : les agglomérats
ont été repérés grâce à la méthode de
dilatation (50) - érosion (25) présentée
précédemment,
Une certaine densité : plus de 3 habita-
tions, conformément à la définition de la
Charte départementale d’urbanisme.
Ces enveloppes urbaines comprennent :
Des espaces bâtis,
Des espaces interstitiels libres (dents
creuses) et une partie des jardins et ter-
rains d’agréments,
Les espaces ayant fait l’objet d’autori-
sation d’urbanisme jusqu’au 31 décem-
bre 2020,
D’autres espaces artificialisés (voirie,
voies ferrées, parkings, espaces publics,
cimetières),
Des espaces à vocation récréative
(équipements sportifs, espaces verts ar-
tificialisés, campings, parcs de jeux).
-
-
-
-
-
-
-
Quelle définition des espaces libres en den-
sification ?
Sont considérées comme dents creuses,
les parcelles ou unités foncières (ensemble
des parcelles contiguës appartenant à un
même propriétaire ou à une même indi-
vision) insérées dans la trame bâtie, libres
d’aménagements, accessibles par une
voie. Elles sont aussi qualifiées d’espaces
libres.
Ces parcelles (groupes de parcelles) doi-
vent avoir une superficie limitée (moins de
1 ha).
Après définition de la tache urbaine 2021,
chaque espace libre a été analysé casuis-
tiquement, notamment au cours de réu-
nions de travail avec les élus communaux,
selon les indicateurs suivants:
Compris à plus de 50% dans la tache ur-
baine 2021 ;
Et /ou situé au sein de l’espace urbani-
sés, déterminé par un faisceau d’indi-
ces: situation entre deux constructions,
caractéristiques d’aménagement de
l’espace public, analyse des limites
structurelles ou paysagères ; cette ana-
lyse est précisée, le cas échéant, au sein
de la fiche secteur ;
Et/ou situé au sein d’un « lotissement »
-
-
- Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
ID : 048-200006930-20250514-2025 _33D-AU
tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 1
autorisé (Permis d’aménager ou divi-
sion parcellaire) jusqu’au 31 décembre
2024.
Précisons que les secteurs pour lesquels l’ur-
banisation n’est envisagée qu’à long ter-
me, selon l’échéancier prévisionnel défini
dans les OAP, ne sont pas considérés com-
me « mobilisables ». Sont ici concernés les
secteurs 2AUx, et 2AUx3, qu’ils soient situés
en densification ou en extension.
L’analyse de ces gisements fonciers poten-
tiels détermine la capacité d’urbanisation
théorique des zones constructibles, mais ne
signifie toutefois pas qu’il y aura nécessai-
rement de nouvelles constructions aux em-
placements identifiés.
Plusieurs conditions doivent être réunies
pour que ces espaces identifiés accueillent
de nouvelles habitations :
Le terrain doit être accessible par une
voie au gabarit ajusté, desservi en ca-
pacité suffisante par les réseaux et dé-
fendu par un système de lutte contre
l’incendie. Les gestionnaires de réseaux
ont été consultés afin de vérifier les ca-
pacités réelles des espaces libres repé-
rés par les élus (qu’ils soient situés en
densification ou en extension). Le cas
échéant, leurs conclusions ont été prises
-
en compte dans le cadre du zonage,
mais aussi dans l’analyse des capacités
de densification.
L’accès au terrain doit tenir compte
de la sécurité dans les déplacements :
gabarit suffisant de la voie de desserte,
visibilité garantie dans l’accès à l’habi-
tation, etc. En ce sens, le Département
a été consulté afin de vérifier la sécurité
des espaces potentiellement urbanisa-
bles. Celui-ci n’a pas formulé de remar-
ques spécifiques sur des secteurs qui
présenteraient des difficultés particuliè-
res en termes de desserte.
Le terrain ne doit pas être soumis à des
risques connus et des nuisances avérées
incompatible avec le développement
résidentiel : risque inondation, risques
de mouvements de terrain, retrait gon-
flement des argiles, éboulement, classe-
ment sonore, proximité d’exploitations
agricoles ou d’activités incompatibles
avec l’habitat, etc.
La topographie et l’exposition doivent
être adaptées à l’accueil de nouvelles
constructions afin de ne pas générer
d’enjeux paysagers ou environnemen-
taux trop importants.
La superficie du terrain doit être suffisan-
te pour accueillir une construction.
La vocation actuelle du terrain : les jar-
dins d’agréments des habitations, les
-
-
-
-
-
parcs, les parkings, les potagers, etc.
pouvant faire l’objet de forte rétention
foncière. Celle-ci a été prise en comp-
te.
Il convient également de noter que les
périmètres de réciprocité agricole ont été
pris en compte et aucun potentiel n’a été
identifié au sein de ces derniers afin de ne
pas générer de contraintes supplémentai-
res à l’activité agricole et, donc, favoriser
son maintien d’une part, tout en limitant les
conflits d’usage d’autre part.
La totalité des espaces libres « en densifica-
tion » repérés suite à cette étude est visua-
lisable dans les fiches-secteurs du PLUi (cf.
pièce 2.2.1 du dossier). Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
ID : 048-200006930-20250514-2025 _33D-AU
tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 1
Exemple de dent creuse insérée dans le tissu urbain de toute part
Commune de Langogne
(Bourg)
Exemple de deux par-
celles libres insérées
dans la tache urbaine
2021 d’une surface de
4 683 m² bruts et de 4
354 m² bruts, permet-
trait respectivement la
construction de 6 et 5
logements.
4 354 m²
4 683 m²
864 m² Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025 res
Publié le 10/06/2025 ETS
ID : 048-200006930-20250514-2025 33D-AU
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ZW
,
tefs née teha cités de mutation et densification MH Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 1
Exemple de dent creuse dans un espace interstitiel dans la
trame bâtie de la tache urbaine 2021
Commune de Rocles (Bourg)
Parcelles situées dans la tache urbaine 2021 (distance entre
les bâtiments voisins inférieure à 100m) pouvant permettre la
réalisation de logements.
Exemple de dents creuses correspondant à des lots restants
dans des lotissements viabilisés ayant eu un permis d’aména-
ger et une viabilisation effective
Commune de Naussac-Fontanès (Bourg)
Les lots restants des permis d’aménager accordés sont consi-
dérés comme en densification de l’urbanisation existante (5
lots restants au 31.12.2024 pour le lotissement situé à l’Est de
l’illustration, soit un total de 6 610 m² bruts).
1 374 m²
1 360 m²
2 123 m²
1 305 m²
1 310 m²
1 261 m²
1 137 m²
643 m²
962 m²
1 458 m² Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
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apacités de mutation et de densification
(IE
octeha TOPATOUNES - MEMUTAT - F6 EE 15 Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE
B - Analyse des capacités de mutation et de densification à vocation résidentielle Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
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tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 1
B.1 A nAlyse du Potentiel de densificAtion
Quels critères d’identification ?
Une parcelle faisant l’objet d’un emplace-
ment réservé n’est pas considérée comme
une dent creuse pouvant accueillir du lo-
gement dans la mesure où sa vocation est
d’ores-et-déjà pré-ciblée.
Les parcelles à vocation d’équipements
publics et collectifs ne sont pas prises en
compte comme du potentiel de densifica-
tion résidentiel (cf. partie D de la présente
étude). Il en va de même pour les secteurs
à vocation mixte (cf ci-après).
Parmi les dents creuses, une distinction
a été faite pour les dents creuses situées
dans des lotissements existants et en cours
de commercialisation. Ces parcelles sont
destinées à être mobilisées à court terme
et le nombre de logements est déjà défini
dans le permis d’aménager.
Quelle mobilisation potentielle des espa-
ces identifiés ?
Comme cela a été évoqué précédem-
ment, le territoire du Haut Allier Margeride
est un territoire rural au caractère préservé
promouvant son cadre de vie champêtre.
Tenir compte du « modèle urbain rural »
Ainsi, bien que les objectifs de limitation de
l’étalement urbain fassent partie intégran-
te de la « stratégie PLUi », il est nécessaire
de prendre en considération la variété des
situations et des tissus urbains, la diversité
des processus de densification, de leur per-
ception et de leur acceptabilité (ex : pro-
priétaire achetant deux lots dans des lotis-
sements pour avoir plus d’espace…).
En termes de préservation du cadre de vie
au quotidien, le maintien d’un cadre pay-
sager de qualité semble important pour la
Communauté de communes qui souhaite
notamment :
La présence d’espaces verts et d’espa-
ces publics de qualité au sein des sec-
teurs urbanisés ;
La protection des milieux boisés et des
prairies ;
La qualité architecturale et l’intégration
des nouvelles constructions par rapport
•
-
-
-
à celles déjà existantes ;
La traitement des axes routiers.
Intégrer le phénomène de rétention
foncière
La rétention foncière privée désigne la
conservation par les propriétaires de ter-
rains potentiellement urbanisables alors
qu’ils pourraient être mis en vente sur le
marché foncier du territoire. Dit autrement,
la rétention foncière se définit par l’absen-
ce de mutabilité d’un terrain potentielle-
ment constructible. Elle se traduit par une
baisse du flux de ventes de terrains sur le
marché foncier local. « Pour un territoire
de marché considéré, l’offre foncière po-
tentielle correspond à la totalité des biens
existants, soit physiquement accessibles,
soit juridiquement urbanisables, soit encore
techniquement urbanisables. Quant à l’of-
fre effective, elle correspond, à un moment
donné, aux biens disponibles sur le marché»
(Halleux, 2005).
Le facteur-clé de la rétention foncière est
la vente des terrains non construits entre
propriétaires et acquéreurs. La rétention
privée est donc repérée à partir de la du-
rée de conservation du terrain non bâti, in-
dépendamment des motivations des pro-
priétaires privés qui l’expliquent.
-
• Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
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tehs octeha cités de mutation et densification Î Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 17
Dans le cadre du présent projet de PLUi, la
rétention foncière estimée correspond au
foncier libre de constructions dans le projet
de PLUi mais déjà ouvert à l’urbanisation
dans les documents d’urbanisme existants
ou situé au sein de communes régies par le
Règlement National d’Urbanisme (Bel-Air-
Val-d’Ance et Saint-Bonnet-Laval).
La totalité des communes ont déclaré au
moins une situation de rétention foncière
ou de blocage du foncier lorsqu’elles ont
souhaité se doter de réserves foncières.
Ainsi, différents facteurs expliquent la non
mobilisation de ce foncier :
Valeur sentimentale accordée au bien
par le propriétaire,
Souhait de perpétuer la succession fa-
miliale,
Valeur financière ou spéculative,
Contraintes liées aux partages succes-
soraux ou aux propriétés indivises,
Grande assiette foncière à considérer et
nécessitant une opération d’envergure
et un portage opérationnel en consé-
quence,
Délais de mobilisation des financements
par les acquéreurs.
Ainsi, la rétention foncière et l’attachement
à la propriété privée laissent présager que
-
-
-
-
-
-
le potentiel brut identifié dans le cadre de
l’analyse des capacités de densification
ne sera pas mobilisé dans son intégralité.
Ainsi, un coefficient a été fixé pour tenter
d’estimer au plus juste un nombre réaliste
de logements qui pourraient voir le jour à
l’échéance du PLUI pour tenir compte :
Des problématiques d’aménagement
non identifiées
Du processus de rétention foncière exer-
cé sur certaines parcelles
De l’impossibilité à maîtriser les divisions
parcellaires.
La rétention foncière potentielle est plus
forte sur les secteurs situés en densification
dans la mesure où ceux-ci sont, dans la plu-
part des cas, déjà constructibles à ce jour,
et n’ont pas été mobilisés jusqu’à présent.
Ainsi, une rétention foncière de 35% leur a
été appliquée.
Un taux de rétention foncière de 35% a
également également été appliqué sur
les secteurs en extension lorsque ceux-ci
étaient déjà ouverts à l’urbanisation dans
le document d’urbanisme en vigueur.
Ceux-ci n’ont, en effet, pas été mobilisé
jusqu’à présent mais, en raison, de leur po-
sitionnement stratégique pour le territoire,
la collectivité a souhaité les maintenir en
zone constructible.
-
-
-
Il est étendu cette rétention foncière a
uniquement été appliquée pour les espa-
ces considérés comme « libres » et poten-
tiellement mobilisables pour accueillir des
constructions, installations et autres amé-
nagements à vocation résidentielle. Aussi,
elle ne concerne pas les jardins, parkings,
espaces publics, etc.
La rétention foncière appliquée à l’échel-
le globale (densification et extension) est
présentée dans le tome 4 du rapport de
présentation. A titre d’information, elle re-
présente un taux global de 28% (toutes vo-
cations confondues). Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
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tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 1
Quel bilan en termes de production de lo-
gements ?
Le potentiel de logements en densification
s’élèverait à 218 logements.
L’analyse par commune du potentiel
constructible est présentée dans les fi-
ches-secteurs (cf. pièce 2.2.1 du dossier de
PLUi).
Commune Surface brute pondérée* (en hectare) Potentiel de logements pondéré*
Auroux 1,00 12
Bel-Air Val d’Ance 1,77 15
Chastanier 0,07 1
Cheylard l’Évêque 0,32 4
Langogne 8,82 100
Luc 1,76 22
Naussac-Fontanès 3,04 31
Rocles 1,71 15
Saint-Bonnel Laval 0,31 4
Saint-Flour de Mercoire 1,31 14
Total 19,96 218
* Pondération : application d’un taux de rétention foncière de 35% Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
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octeha TERATOUNES - MEGUTAT - ROÉNACASTENT cités de mutation et densification Î Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 19
B.2 A nAlyse du Potentiel de mutAtion
Quel objectif de reconquête de la vacance?
D’après la donnée des fichiers fonciers, affinée grâce à la
connaissance des élus municipaux en 2023, le nombre de lo-
gements vacants est de 484, soit environ 10,42% du parc de
logements (cf. tableau ci-dessous).
Commune Logements vacants Objectif de reconquê- te à l’horizon 2035
Auroux 29 - 3
Bel-Air Val d’Ance 65 - 10
Chastanier 5 0
Cheylard l’Évêque 5 - 1
Langogne 326 - 49
Luc 13 0
Naussac-Fontanès 13 - 1
Rocles 8 0
Saint-Bonnet Laval 18 0
Saint-Flour de Mercoire 2 0
CCHAM 484 - 63
Nombre de logements vacants par commune en 2023 (Source : donnée des fichiers fonciers, affinée grâce à la connaissance des élus munici-
15% de reconquête du parc de logements vacants si le
taux est supérieur à 10%. »
A noter qu’un taux raisonnable a été estimé entre 6 et 7%
(Source : Vacance des logements, Stratégies et méthodes
pour s’en sortir, Guide du Réseau national des collectivités
mobilisées contre le logement vacant Coproduction de
l’Eurométropole de Strasbourg et de l’Agence nationale de
l’habitat, décembre 2018).
Il s’agit, ainsi, à l’échelle du Haut Allier Margeride, de résor-
ber une partie de vacance observée sur le territoire, tout en
tenant compte des situations locales (taux variables entre les
communes) tout en maintenant un taux de vacance suffi-
sant pour permettre les parcours résidentiels et la fluidité du
marché.
Concrètement, cela correspond à une objectif global de sor-
tie de vacance de 63 logements entre 2025 et 2035.
Il convient de noter que cet objectif de reconquête de la
vacance doit permettre de produire des logements néces-
saires à l’accueil de nouveaux habitants d’une part, mais
aussi créer des résidences secondaires d’autre part. Celles-ci
représentent, en effet, une part non négligeable du parc de
logements communautaire (36% en 2021). Cette caractéristi-
que du territoire a été intégrée dans le projet de développe-
ment de la Communauté de communes - cf. orientation 1.1
du PADD.
Par ailleurs, il est important de souligner que le territoire a,
d’ores-et-déjà, engagé plusieurs actions favorisant la recon-
quête du bâti existant en centre-bourg :
-
Dans le cadre du PLUi, le territoire a souhaité ré-affirmer sa vo-
lonté de lutter contre la vacance. En ce sens, l’objectif 2.1 de
son PADD énonce l’orientation suivante :
« Lutte contre la vacance afin de réduire son poids dans le
parc de logements total en se fixant un objectif de :
10% de reconquête du parc de logements vacants si le
taux est situé entre 5% et 10%,
- Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
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tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 0
Aides à la rénovation de l’habitat mises
en place par le Programme d’Intérêt
Générale (PIG) du Département ;
Actions engagées et exposées dans la
Convention cadre Petites Villes de De-
main (PVD), valant Opération de Revi-
talisation de Territoire (ORT) :
L’opération de démolition - recom-
position de l’espace urbain : îlot des
Calquières,
Opération façades,
Etc.
Que potentiel de mutation du bâti exis-
tant?
Les anciennes remises agricoles ou certains
bâtiments en friche peuvent constituer
un potentiel de création de logements et
donc de densification résidentielle des es-
paces bâtis, ainsi que de production de lo-
gements sans consommation d’espace.
La Communauté de Communes s’est fixée
comme objectif de produire 15% des nou-
veaux logements grâce à la transformation
du bâti existant (changements de destina-
tion et résorption de la vacance) . Cela re-
présente un objectif total de 46 logements
créés à partir de bâtiments existants.
-
-
*
*
*
L’identification de bâtiments au titre de
l’article L151-11 2° du Code de l’urbanisme
permettra, notamment, la création de lo-
gements.
Lors de l’élaboration du zonage, les élus ont
identifié un certain nombre d’anciens bâtis
agricoles pouvant changer de destination.
Pour cela, ils se sont appuyés sur des critè-
res qu’ils avaient définis dès l’élaboration
du PADD afin d’avoir une approche cohé-
rente et concertée à l’échelle communau-
taire (cf. objectif 10.2 du PADD). Ces critè-
res sont les suivants :
Une bonne desserte par les réseaux,
Des accès convenables,
L’absence de contraintes pour une ac-
tivité agricole située à proximité,
L’absence d’exposition à des risques
naturels,
Un volume compatible avec la création
possible d’un logement,
A proximité d’un hameau.
Les élus se sont efforcés de passer en re-
vue l’ensemble du territoire communau-
taire pour repérer les bâtiments répondant
à ces critères, au moment de la révision du
PLUi. Les demandes reçues par le biais de
la concertation ont aussi servi au repérage
des bâtiments. Une dizaine de doléances a,
en effet, concerné une demande d’identi-
-
-
-
-
-
-
fication pour changement de destination.
Celles-ci ont été analysées à l’aune des cri-
tères listés précédemment.
Il est toutefois difficile, voire impossible, de
connaître les intentions de l’ensemble des
propriétaires quant à leur patrimoine, de
quantifier l’intérêt des porteurs de projets
éventuels qu’il s’agisse de contraintes bud-
gétaires que peuvent engendrer la réhabi-
litation ou de contraintes non repérées. De
plus, les bâtiments identifiés pourront aussi
être transformés pour d’autres usages que
celui de « logement », conformément aux
prescriptions du règlement écrit (ex : gîtes,
chambres d’hôtes, etc.)
Ainsi, les bâtiments identifiés constituent
une enveloppe permettant d’atteindre
l’objectif fixé par la collectivité (46). Envoyé en préfecture le 05/06/2025
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B.3 B ilAn gloBAl du Potentiel de densificAtion et de mutAtion à vocAtion
résidentielle et justificAtion des Besoins
L’analyse des capacités de densification
et mutation à vocation résidentielle per-
met de dresser le bilan suivant :
218 logements neufs pouvant être créés
en densification de la tache urbaine
2021,
46 logements pouvant être créés / mo-
bilisés à partir de bâtiments existants,
Soit un total de 286 logements.
Or, au regard des objectifs de croissance
démographique fixés dans le PADD (cf.
orientation 1.1), « entre 2025 et 2035, le terri-
toire devra produire plus de 306 logements,
soit environ 30 logements par an. »
Il est ainsi nécessaire d’ouvrir à l’urbanisa-
tion des surfaces en extension pour per-
mettre la création de nouveaux logements
nécessaires à l’atteinte des objectifs d’ac-
cueil de population fixés à l’échelle com-
munautaire.
-
-
→
Commune
Logements à produire
à partir de bâtiments
existants
Auroux 4
Bel-Air Val d’Ance 4
Chastanier 0
Cheylard l’Évêque 1
Langogne 20
Luc 4
Naussac-Fontanès 4
Rocles 3
Saint-Bonnet Laval 3
Saint-Flour de Mercoire 2
Total 46
Quel bilan ?
Le potentiel de logements en mutation du
bâti existant s’élèverait à 46 logements. Envoyé en préfecture le 05/06/2025
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apacités de mutation et de densification
ique
octeha TOPATOUNES - MEMUTAT - F6 EE Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE
C - Analyse des capacités de mutation et de densification à vocation économique Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
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tehs octeha cités de mutation et densification Î Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE
c.1 rAPPel des enjeux et des oBjectifs economiQues du territoire
Identification des enjeux économiques du
Haut Allier Margeride
La première étape de l’élaboration du PLUi
a été une phase de diagnostic (cf. tomes
1 à 3 du rapport de présentation). Celle-
ci a constitué un préalable indispensable
à l’identification et la définition des enjeux
du territoire du Haut Allier Margeride à par-
tir desquels l’ensemble du projet de PLUi a
été bâti.
Certains de ces enjeux portent spécifique-
ment sur la thématique « développement
économique ». Il s’agit, notamment, des
enjeux suivants :
Rationner le potentiel de
développement des secteurs à
vocation économique identifiés
dans les documents d’urbanisme
initiaux dans une optique de gestion
économe.
Adapter l’offre du foncier à vocation
économique afin de permettre le
développement de l’activité ainsi que
de diversifier l’offre.
Favoriser le développement
-
-
-
économique sur le territoire pour
créer de l’emploi issu de la sphère
«productive».
La stratégie de développement économi-
que définie à l’échelle communautaire dé-
coule de ces enjeux.
Traduction de ces enjeux dans le PADD du
Haut Allier Margeride
Une première réflexion a été menée lors
de la phase « PADD » du PLUi. Elle a permis
d’identifier des enjeux d’aménagement
économique pour toutes les communes, de
définir l’armature économique du territoire
en hiérarchisant les secteurs :
A conforter : densification et mutation
des activités sur un périmètre constant,
A développer : densification et mutation
des activités avec possibilité d’extension
du secteur,
A développer dans une réflexion plus
large et de rayonnement, pour des
entreprises de production à besoins en
foncier importants.
Cette hiérarchisation a directement été
traduite en objectifs dans le PADD :
-
-
-
6.1 - « Répondre aux besoins des artisans,
commerçants et professions indépendantes
en ville, coeur de bourg et village lorsque
l’activité le permet :
Dans le centre urbain de Langogne et au
sein des bourgs et villages :
Permettre aux « petites entreprises »
et aux indépendants de trouver leur
place;
Préserver les activités existantes en centre-
bourg et anticiper leur développement
tant que l’activité reste compatible
avec la vocation résidentielle ;
Résorber ou limiter la vacance
commerciale en centre ville
Poursuivre l’animation économique du
centre ville de Langogne (animation
commerciales, tiers lieux etc…) ;
Favoriser le renouvellement des artisans
et la reprise/transmission des activités
artisanales et commerciales ;
Développer l’artisanat et le commerce
en s’appuyant notamment sur le potentiel
lié à la politique de l’habitat (intervention
sur le bâti existant, amélioration de la
performance énergétique du parc de
logements, construction neuve, etc.) ;
Permettre des changements de
-
-
-
-
-
-
- Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
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tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 5
destination d’anciens bâtiments
agricoles afin de proposer une
alternative notamment pour les artisans
et commerçants. »
6.2 - « Répondre aux besoins des activités
incompatibles avec la vocation résidentielle
en optimisant l’offre foncière :
Dans les Zones d’Activités Economiques
existantes
Inscrire la zone commerciale de
Langogne dans un projet d’envergure
supra-communautaire
Conforter les zones d’activités comme
lieux d’accueil privilégiés des entreprises
et de développement des activités
existantes
Proposer une offre foncière qui
permettra de maintenir, transformer et
développer les activités existantes ainsi
que la densification, voire la qualification
des zones d’activités économiques
(notamment pour la zone commerciale
de Langogne)
Aménager progressivement les zones
d’activités en anticipant les extensions
à moyen et long terme ;
Interdire la mobilisation de foncier
à vocation économique par des
installations de productions d’énergies
-
-
-
-
-
renouvelables (exemple : Auroux) ; ne
seront autorisées en zones économiques
que les installations liées à des activités
(autoconsommation avec la possibilité
de vente de surplus, ombrières
photovoltaïques, panneaux en toitures,
etc.) ;
Permettre le développement de la zone
commerciale de Langogne tout en
optimisant le foncier (parking commun
notamment), et en aménageant la zone
commerciale accessible aux piétons. »
6.3 - « Affirmer le rayonnement inter-
régional de la zone économique des
Choisinets pour répondre aux besoins des
activités incompatibles avec la vocation
résidentielle et travailler sur sa performance
environnementale :
Promouvoir la dimension inter-régionale
de la zone en valorisant son intérêt tant
pour le territoire intercommunal que
pour les polarités économiques voisines
(Mende – Le-Puy-en-Velay)
Favoriser la mutualisation de certains
équipements afin d’optimiser l’usage
de l’espace et du foncier en faveur de
l’activité : espaces de stationnement,
gestion des eaux de pluies, etc. ;
Améliorer l’accessibilité de la
zone d’activité pour les actifs et
-
-
-
-
les marchandises par la nouvelle
RN 88 (contournement), par des
aménagements de voirie adaptés,
sécurisés et cheminements doux ;
Améliorer la performance énergétique
des installations en zone d’activité ;
Développer des action d’économie
circulaire au sein de la zone d’activité
dans une optique de réduction des
déchets et de promotion de l’écologie
industrielle et territoriale ;
Faire de la ZA des Choisinets une zone
d’activité exemplaire pour l’hyper
ruralité.
c.2 A nAlyse du Potentiel de densificAtion
Le travail d’analyse des potentiels
de densification et de mutation a
été réalisé sur les secteurs identifiés à
vocation économique du territoire, et
notamment ceux retenus dans l’armature
économique.
Comme cela é été expliqué dans le tome 1
du rapport de présentation (cf. paragraphe
C.5), la Communauté de Communes
Haut Allier Margeride compte trois Zones
d’Activités d’intérêt communautaire, toutes
situées sur la commune de Langogne.
-
-
- Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
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tehs octeha cités de mutation et densification Î Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE
Une identification des potentiels de
densification à la parcelle a été effectuée
au sein des zones d’activités du territoire.
Cette analyse du potentiel libre vacant est
basée sur un état des lieux mis à jour en
mars 2025. Ce travail a permis de définir les
enjeux des différents secteurs : densification,
redéfinition du périmètre, extension, etc.
10 lots sont encore disponibles sur la zone
d’activités des Choisnets. Toutefois, le
rayonnement inter-régional de cette
zone a été mis en évidence dans le
diagnostic du territoire et dans le projet
de développement de la Communauté
de communes (orientation 6.3 du PADD).
Il s’agit, en effet, d’un espace stratégique
pour l’intercommunalité et les territoires
voisins notamment en raison de sa
proximité avec le tracé de la future RN 88
countournement de Langogne par le Sud.
Il est donc essentiel pour la Communauté
de communes de bénéficier d’un potentiel
suffisant sur ce secteur, permettant
de répondre aux besoins d’entreprises
incompatibles avec le voisinage des lieux
habités et nécessitant, souvent, un besoin
foncier plus important.
La zone commerciale de la Croix Chapel est,
quant à elle, à ce jour, arrivée à saturation.
Le territoire souhaite donc permettre son
Secteur Superficie libre (en ha)
Zone industrielle de Langogne -
Zone commerciale de la Croix Chapel 3,28
Zone Economique Artisanale des Choisinets 2,53
Total 5,81
Bilan des zones d’activités économiques du territoire - Mars 2025
développement (cf. orientation 6.2 du
PADD). Pour cela, un potentiel libre de
3,28ha a été identifié. L’urbanisation de cet
espace participera à la densification du
tissu urbain existant dans la mesure où il est
situé dans le prolongement immédiat de la
zone commerciale actuelle et est limité à
l’Est par la voie ferrée, laquelle marque la
limite de l’urbanisation. Ainsi, le potentiel
disponible en densification semble suffisant
pour répondre aux besoins du territoire en
matière de développement commercial.
De façon plus générale, l’ensemble des
secteurs artisanaux du terriroire (hors ZAE
d’intérêt communautaire) a été passé
en revue afin de mettre en évidence
d’éventuels espaces pouvant participer à
la densification du tissu urbain d’un point
de vue économique. En ce sens, un espace
libre de 0,15 ha a été repéré au sein d’une
zone artisanale de la commune de Luc
(secteur du Plo).
Ainsi, environ 5,96 ha sont encore disponibles
en densification de l’urbanisation
pour permettre le développement
économique du territoire, dont 3,28 ha à
vocation commerciale. Ainsi, 2,68 ha sont
réellement disponibles pour permettre le
développement industriel et artisanal du
territoire. Ce potentiel est réduit au regard
des objectifs définis par la Communauté de
communes dans son PADD, et notamment
en raison de la place stratégique
qu’occupe la ZAE des Choisinets à l’échelle
inter-régionale. Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
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tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 7
c.3 A nAlyse du Potentiel de mutAtion / réinvestissement de l ’ existAnt
La Communauté de Communes a mené,
à l’occasion de la révision du PLUi ainsi que
dans le cadre de la mise en œuvre de sa
stratégie d’accueil et d’accompagne-
ment des entreprises, un recensement des
locaux professionnels vacants.
Ce recensement avait notamment pour
but de qualifier les locaux vacants et d’éva-
luer le potentiel de reconquête des locaux
vacants pour des activités économiques.
Cet inventaire fait état de 24 locaux éco-
nomiques vacants sur le territoire intercom-
munal : tous sont localisés sur la commune
de Langogne. Ces locaux vacants sont
visualisables sur les fiches-secteurs disponi-
bles en annexe du rapport de présentation
(cf. pièce 2.2.1 du dossier de PLUi).
Ainsi, le bâti existant ne représente pas un
réel potentiel en termes de développe-
ment économique et commercial :
Offre quantitativement relativement li-
mitée : 24 au total,
Offre qualitativement inadaptée : espa-
ces souvent non adaptés aux besoins
(faibles superficie) et faisant parfois l’ob-
jet d’une rétention foncière.
-
-
Il convient de noter que le PLUi prévoit la
préservation de rez-de-chaussées com-
merciaux sur le bourg de Langogne afin
d’empêcher leur changement de destina-
tion et, ainsi, maintenir le tissu commercial
du centre-bourg (identification au titre de
l’article L151-16 du Code de l’urbanisme).
21 de ces locaux vacants sont inclius dans
cette trame.
c.4 B ilAn gloBAl du Potentiel de densificAtion et de mutAtion à vocAtion
économiQue et justificAtion des Besoins
Au regard des éléments présentés ci-avant,
le territoire apparaît, à ce jour, comme dis-
posant de suffisamment de potentiel en
termes de développement commercial :
24 cellules commerciales vacantes sur le
bourg de Langogne (dont 21 identifiées
au titre de l’article L151-16 du CU) et 3,28
ha libres en densification permettant le dé-
veloppement et renforcement de la zone
commerciale de Langogne.
En revanche, le territoire communautaire
arrive à court de foncier économique libre
permettant l’accueil d’entreprises incom-
patibles avec le voisinage des lieux habi-
tés (2,68 ha). Ce potentiel doit, également,
être nuancé dans la mesure où certains lots
sont de taille très réduite et limitent, ainsi, le
type d’entreprises pouvant être accueilli.
Enfin, les bâtiments vacants identifiés, par
ailleurs, sont peu nombreux et ne sont pas
adaptés aux besoins des activités artisana-
les ou industrielles (ex : superficie, rétention
foncière, etc.).
Or, le PADD du PLUi accorde une place
essentielle à l’activité économique du terri-
toire dans sa stratégie de développement.
Il insiste, notamment, sur le fait d’offrir aux
entreprises locales (artisans, commerçants,
etc.) un foncier disponible permettant leur
maintien, développement, voire relocalisa-
tion. Le PADD du PLUi met également l’ac-
cent sur la nécessité de proposer un fon-
cier suffisant, au sein des zones d’activités,
afin de permettre l’accueil ou le dévelop-
pement d’entreprises plus conséquentes.
Ceci est indispensable pour conforter l’at-
tractivité du territoire.
Ainsi, les capacités de densification ou
de mutation du bâti ne sont pas suffisan-
tes pour envisager un accueil à long terme
d’entreprises nécessitant un foncier plus
conséquent et / ou incompatibles avec la
vocation résidentielle. Il est ainsi nécessaire
d’ouvrir à l’urbanisation des surfaces en ex-
tension pour permettre le développement
économique de la Communauté de Com-
munes au cours des prochaines années. Envoyé en préfecture le 05/06/2025
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tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE
De plus, la présence d’un secteur à voca-
tion économique à proximité du tracé de
la future RN 88 countournement de Lango-
gne par le Sud, et pour lequel des entrepri-
ses productives ont exprimé des besoins,
rend nécessaire une programmation de
l’aménagement sur ce secteur. Envoyé en préfecture le 05/06/2025
Reçu en préfecture le 05/06/2025
Publié le 10/06/2025 ET
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apacités de mutation et de densification
(s
octeha TOPATOUNES - MEMUTAT - F6 EE 9 Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE
D - Analyse des capacités de mutation et de densification à vocation touristique Envoyé en préfecture le 05/06/2025
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tehs Etude des capacités de mutation et densification PLUI - COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU HAUT ALLIER MARGERIDE 0
L’analyse de la tache urbaine 2021 a per-
mis d’identifier un espace libre à vocation
touristique en densification de ladite tache
urbaine. D’une superficie de 6,54ha celui-
ci est localisé au sein de l’emprise de la
base nautique de Naussac-Langogne. Ce
foncier public doit permettre de renforcer
la structure existante, conformément aux
objectifs affichés dans le Projet d’Aména-
gement et de Développement Durables
(PADD) du PLUi : « Maintenir et dévelop-
per l’offre de sport nautique et de pêche,
créant un véritable « pole sportif » autour du
Lac de Naussac et sur les principaux cours
d’eau du territoire (Allier, Chapeauroux) ».
Ce potentiel, bien que relativement consé-
quent, doit permettre un renforcement
d’un site existant et spécifique. Or le PADD
du PLUi a, également, pour objectif de
«Créer les conditions pour augmenter la
durée des séjours et mieux les diffuser sur le
territoire afin de favoriser une structuration
d’une économie touristique durable [...]
Développer les activités touristiques :
offres de loisirs, évènementielle, d’hé-
bergements, de restauration, de gastro-
nomie et de valorisation des produits du
terroir ;
Développer une nouvelle offre en phase
avec l’évolution de la demande touristi-
que, pour être en capacité d’acceuillir
-
-
les différentes clientèles (familiale, haut
de gamme, groupes, motorisé ou non,
sportif, etc…) ;
Renouveler, développer et diversifier
l’offre d’hébergement, notamment col-
lectif et hôtelier ou l’hébergement inso-
lite sur l’ensemble du territoire dans le
respect du caractère des hameaux ».
Ainsi, le territoire a pu être amené à inté-
grer à son projet de territoire un potentiel
adapté à vocation touristique en extension
de la tache urbaine 2021.
-