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Déliberation - N 39 FONCIER Approbation de la clôture de la ZAC du Séqué et rétrocession de divers terrains non bâtis
Document publié le Jeudi 8 février 2024 par la commune de Bayonne.
Lien du pdf (Déliberation - N 39 FONCIER Approbation de la clôture de la ZAC du Séqué et rétrocession de divers terrains non bâtis)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Investissement et développement économique,
[jayonn À DL
COMMUNE DE BAYONNE
Département des Pyrénées-Atlantiques - Arrondissement de Bayonne
SEANCE DU CONSEIL MUNICIPAL DU 8 FEVRIER 2024
DELIBERATION N° DE-2024-039
L'an deux mil vingt-quatre, le 8 février, le Conseil municipal dûment convoqué, s'est réuni l'Hôtel de ville, salle du conseil municipal, sous la présidence de Monsieur Jean-René ETCHEGARAY, Maire. La séance a été ouverte à 17h30.
Nombre de conseillers municipaux en exercice : 45
Présents :
M. ETCHEGARAY, Mme DURRUTY, M. MILLET-BARBÉ, Mme LAUQUÉ (à partir de la délibération DE-2024-005), M. UGALDE, Mme HARDOUIN-TORRE (à partir de la délibération DE-2024-014), M. CORRÉGÉ, Mme LOUPIEN-SUARES (jusqu'à la délibération DE-2025-013 et à partir de la délibération DE-2024-020), M. LACASSAGNE (jusqu'à la délibération DE-2024-039), Mme MARTIN-DOLHAGARAY, M. LAIGUILLON (jusqu'à la délibération DE-2024-034), Mme CASTEL, M. ALQUIÉ, Mme MEYZENC, M. PARRILLA ETCHART, Mme DUHART, M. AGUERRE, Mme BRAU- BOIRIE, M. ARCOUET, Mme LARRÉ, M. SALANNE, M. PAULY, Mme LAPLACE, M. DAUBISSE, Mme MOTHES (jusqu'à la délibération DE-2024-038), M. SÉVILLA, Mme ZITTEL, Mme BENSOUSSAN (jusqu'à la délibération DE-2024-028), Mme LARROZE-FRANCEZAT, M. ERREMUNDEGUY, M. SUSPERREGUI, M. BOUTONNET-LOUSTAU, Mme DELOBEL, Mme CAPDEVIELLE, M. DUZERT, M. ESTEBAN (à partir de la délibération DE-2024-013), Mme LIOUSSE, Mme DUPREUILH, M. ETCHETO, Mme BROCARD, Mme HERRERA LANDA, M. ABADIE, M. BERGE.
Absents représentés par pouvoir :
Mme HARDOUIN-TORRE à M. LACASSAGNE (jusqu'à la délibération DE-2024-013) ; Mme LOUPIEN SUARES à Mme CASTEL (à partir de la délibération DE-2024-014 et jusqu'à la délibération DE-2024-019) ; M. LACASSAGNE à Mme HARDOUIN-TORRE (à partir de la délibération DE-2024-040) ; M. LAIGUILLON à Mme CASTEL (à partir de la délibération DE- 2024-035) ; Mme BISAUTA à M. SEVILLA ; Mme MOTHES à M. ERREMUNDEGUY (à partir de la délibération DE-2024-039) : M. ALLEMAN à Mme LAUQUE (à partir de la délibération DE-2024- 004) ; M. ALLEMAN à Mme LAUQUE (à partir de la délibération DE-2024-005) ; M. ESTEBAN à Mme CAPDEVIELLE (jusqu'à la délibération DE-2024-0012).
Absent(s) :
Mme LAUQUE (jusqu'à la délibération DE-2024-004) ; M. ALLEMAN (jusqu'à la délibération DE- 2024-004) : Mme BENSOUSSAN (à partir de la délibération DE-2024-029),.
Secrétaire :
M. BOUTONNET-LOUSTAU
Entendu /e rapport de M, LACASSAGNE,
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240208-24_07966-DE
Date de télétransmission : 13/02/2024
Date de réception préfecture : 13/02/2024 _
LDayonne i-PAYS BASCUE
OBJET: FONCIER - Approbation de la clôture de la Zone d'Aménagement Concertée (ZAC) du Séqué et rétrocession de divers terrains non bâtis.
Par traité de convention de concession en date du 02 août 2006, modifié par avenants des 19 juin 2009, 03 septembre 2014, 27 juillet 2017 et 20 avril 2021, la Ville de Bayonne a confié à la Société d'Equipement des Pays de l'Adour (SEPA) l'aménagement de la ZAC du Séqué à vocation principale d'habitat, dont le terme du contrat est fixé au 08 août 2025.
Au final, la SEPA a réalisé 609 logements, 98 lits en EHPAD, 800 m2 de locaux à usage commercial et professionnel.
Elle a également réalisé l'aménagement paysager de l'ensemble de la ZAC, hors foncier cessible, la totalité des voiries, la requalification du carrefour Loustaounaou/Pinède, les réseaux nécessaires à la viabilisation des parcelles, les installations de collecte sélective des déchets par containers enterrés ainsi que la réalisation sous maîtrise d'ouvrage publique de la construction de la Maison de la Vie Locale (Ferme Loustaounaou) et enfin le renforcement des réseaux d'eaux potables et usées.
Il convient donc de constater que l'aménageur a procédé à l'aménagement de l'ensemble de la ZAC à sa charge, et à sa commercialisation totale à l'exception des terrains suivants :
- une partie de l'ilot 4.2 : le concédant a abandonné son projet de Papy - Loft car trop petite, mal positionnée dans sa partie basse, ayant souhaité neutraliser ce lot au titre de son caractère contraint et humide et réserver ce terrain pour quelques places de stationnement et un traitement paysager,
- l'ilot 9b: sa cession était conditionnée à la condition suspensive de modification du Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour classer ledit terrain, mais le concédant a finalement décidé de maintenir la vocation initiale de cet ilot en espace paysager.
Il est ici précisé que les travaux de voirie pour la réfection du chemin de Loustaounaou sous maîtrise d'ouvrage de la Ville de Bayonne dans le programme des équipements publics de la ZAC seront exécutés avant le 31 décembre 2024 en contrepartie du versement anticipé du fonds de concours de là SEPA pour cette réalisation, pour un montant de 261 027,12 € net, au titre de sa participation à l'ouvrage.
Afin de procéder à ladite clôture d'opération, la SEPA a établi plusieurs documents, dont un protocole de clôture de la concession d'aménagement, un rapport de présentation avec un bilan de clôture arrêté au 31 décembre 2023, lequel fait apparaitre un solde positif de 238 083 € net, réparti comme stipulé dans le contrat de concession d’origine, à hauteur de 40 % pour la SEPA et 60% pour la Ville de Bayonne, soit la somme de 142 850 € net revenant à la Commune.
Enfin, dans le cadre de ces opérations de clôture, la SEPA va procéder, conformément au traité de concession susvisé, à la rétrocession à la Ville, en sa qualité de concédant, des terrains d'assiette des équipements publics ainsi que des deux terrains ci-dessus visés qui n'ont pas été commercialisés suite à sa demande.
La rétrocession desdits terrains interviendra aux conditions ci-après stipulées sur la base du plan cadastral ci-annexé, pour une superficie totale de 12 115 m2 :
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240208-24_07966-DE
Date de télétransmission : 13/02/2024
Date de réception préfecture : 13/02/2024 _
Dayonne* WA-PAYS BASQUE
- pour les assiettes des équipements publics en nature de voirie, cheminements de mobilité douce, espaces verts et paysagers, relevant de l'article 14 du traité de concession : l'opération concerne les parcelles cadastrées AK n°790 (1 668 m2), AK n° 793 (430 m2), AK n° 806 (162 m2), AK n° 809 (91 m2), AK n° 815 (170 m2), AK n° 821 (147 m2), AL n° 680 (3 625 m2) et AL n° 681 (1 141 m2), pour une superficie totale de 7 434 m2 au prix de l'euro symbolique, - pour les emprises relevant du régime de l'article 23 du traité de concession correspondant aux biens destinés aux tiers et non encore revendus qui portent à la fois sur partie de l'ilot 4.2 cadastrée AK n° 726 (1 047 m2), AK n° 731 (412 m2) et AK n° 748 (34 m2) pour une superficie totale de 1 493 m2, au prix de 61 891,95 € TTC et sur l'ilot 9b, concernant la parcelle cadastrée AK n° 805 d'une superficie de 3 188 m2 pour un prix de total de 78 850,54 € TTC.
Il est donc demandé au Conseil municipal :
- d'approuver le protocole à intervenir entre la SEPA et la Ville de Bayonne pour la clôture de la ZAC du Séqué,
- de valider le compte-rendu de clôture et le bilan de clôture de l'opération joint
au protocole,
- de donner quitus à la SEPA de ses missions au titre de la concession
d'aménagement de la ZAC du Séqué,
- de prendre acte que la Ville est, de fait de la clôture de la concession d'aménagement, subrogée dans les droits et obligations de la SEPA résultant de
ladite convention
- d'autoriser Monsieur le Maire ou son représentant à signer le protocole susvisé et l'acte de rétrocession par la SEPA à la Ville de Bayonne des parcelles cadastrées AK n° 726, AK n° 731, AK n° 748, AK n° 790, AK n° 793, AK n° 805, AK n° 806, AK n° 809, AK n° 815, AK n° 821, AL n° 680 et AL n° 681 aux conditions exposées ci-dessus ainsi que toute pièce se rapportant à l'exécution
de la présente délibération.
Ont signé au registre les membres présents.
Adopté à l'unanimité des suffrages exprimés
Abstention : 10, Mme CAPDEVIELLE, M. DUZERT, M. ESTEBAN, Mme LIOUSSE, Mme DUPREUILH, M. ETCHETO, Mme BROCARD, Mme HERRERA LANDA, M. ABADIE, M.
BERGE.
Mairag de Bayonne
Par délégation du Maire
David Toilis
général des services sirocieur
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240208-24_07966-DE
Date de télétransmission : 13/02/2024
Date de réception préfecture : 13/02/2024 us p. 1 – Protocole résiliation Zac Séqué
PROTOCOLE DE CLOTURE DE CONCESSION D’AMENAGEMENT POUR LA REALISATION DE LA ZAC DU SEQUE A BAYONNE
ENTRE
La Commune de Bayonne, dont le siège est 1 Rue du Maréchal Leclerc à Bayonne (64 100), représentée par son Maire, Monsieur Jean-René ETCHEGARAY, ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes en application d’une décision du Conseil municipal en date du ….
Concédant, de première part
ET
La Société d’Equipement des Pays de l’Adour (ou SEPA), société anonyme d’économie mixte au capital de 3 647 678 € dont le siège est 238 Bd de la Paix à Pau (64 000), immatriculée au RCS de Pau sous le numéro 775 638 695, représentée par Nicolas FREIDA, Directeur général, agissant aux présentes en vertu d’une décision du Conseil d’administration du 6 juin 2023.
Concessionnaire ou Aménageur, de seconde part
Ensemble dénommées « Les Parties »
EXPOSE PREALABLE
La SEPA est titulaire d’une convention de concession pour l’aménagement de la ZAC du Séqué en date du 2 août 2006, confiée par la Commune de Bayonne.
Un premier avenant à la convention, en date du 19 juin 2009, a ajusté les éléments programmatiques de l’opération, notamment en augmentant la proportion de logements sociaux et de logements à prix plafonnés et en intégrant la création d’un EHPAD.
Un deuxième avenant à la convention, en date du 3 septembre 2014, a prolongé la durée de la concession, portant celle-ci de 8 à 11 années.
Un troisième avenant à la convention en date du 27 juillet 2017, a prolongé la durée de la concession, portant celle-ci de 11 à 15 années.
Un quatrième avenant à la convention en date du 20 avril 2021, a prolongé la durée de la concession, portant celle-ci de 15 à 19 années.
Le terme de la convention était donc fixé au 8 août 2025.
Néanmoins, la vente du dernier terrain commercialisable de la zone, l’ilot 9b, était soumise à la condition suspensive de modification du PLU pour classer ce terrain, initialement espace paysager planté, en terrain constructible.
Par courrier du 15 mars 2023, Monsieur le Maire de Bayonne a fait part à la SEPA de sa décision de maintenir la vocation initiale de l’ilot 9b et corrélativement de procéder à la clôture anticipée de la concession.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240208-24_07966-DE
Date de télétransmission : 13/02/2024
Date de réception préfecture : 13/02/2024 us p. 2 – Protocole résiliation Zac Séqué
Par courrier du 17 novembre 2023, la Commune a indiqué sa volonté de réaliser les travaux du chemin de Loustaounaou ayant pris du retard et de différer la clôture de la ZAC afin de terminer les travaux.
Par le présent protocole, les parties sont finalement convenues que l’aménageur versera par anticipation le fonds de concours afférent aux travaux du chemin de Loustaounaou, ce versement permettant la clôture par anticipation de la concession.
Le présent protocole a pour objet d’acter :
- Le principe de réalisation des travaux du chemin de Loustaounaou au 1er trimestre 2024 par la Commune et le versement anticipé du fond de concours de la SEPA pour cette réalisation.
- La clôture anticipée de la concession d’aménagement, et ses conséquences.
CECI EXPOSE IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT
ARTICLE 1ER
Les Parties constatent que l’Aménageur a procédé à l’aménagement de l’ensemble de la ZAC à sa charge et à sa commercialisation totale à l’exception des terrains suivants :
- partie de l’ilot 4.2 : lors du comité de pilotage du 26 mars 2014, la Ville de Bayonne a exprimé son refus de commercialiser cette parcelle destinée à accueillir un « papy- loft », parce que trop petite et mal positionnée en point bas. Il y est seulement souhaité quelques places de stationnement et un traitement paysager léger afin de limiter les dépenses. Lors du comité de pilotage du 22 septembre 2014 il est acté l’abandon du papy-loft sur cette parcelle et son aménagement en espace vert avec quelques places de stationnement.
- ilot 9b pour les raisons évoquées dans l’exposé ci-dessus.
La commercialisation partielle étant justifiée par les circonstances indiquées, la Collectivité concédante donne à l’Aménageur quitus de sa mission.
ARTICLE 2
Parmi les équipements publics, la phase 3 des travaux de voirie prévus sous maîtrise d’ouvrage de la Commune de Bayonne dans le programme des équipements publics de la ZAC (tel que mentionné à l’annexe 1 de la concession d’aménagement), n’a pas pu être réalisée comme prévu mi-2021 dans la convention financière de participation en date du 27 septembre 2010 et son avenant du 25 octobre 2018.
Cette phase 3 non réalisée correspond à la réfaction du chemin de Loustaounaou au-delà de son intersection avec le chemin de Pinède, soit une plateforme de 13m de largeur, d’un linéaire total de 300 m et dont le profil doit combiner les caractéristiques d’une desserte efficace des transports en commun et des cheminements protégés pour piétons et cycles.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240208-24_07966-DE
Date de télétransmission : 13/02/2024
Date de réception préfecture : 13/02/2024 us p. 3 – Protocole résiliation Zac Séqué
L’aménageur n’a donc pas versé à ce jour la participation d’un montant maximum de 261 027,12 € prévue à la charge de la concession, ce versement étant conditionné dans la convention financière précitée à l’engagement puis à l’achèvement des travaux considérés.
Néanmoins, la Commune de Bayonne s’engage à procéder à la réalisation des travaux considérés au plus tard le 31 décembre 2024.
Pour répondre aux besoins des habitants de la ZAC DU SEQUE, ces travaux seront réalisés par la Commune pour une valeur correspondant a minima à 261 027,12 HT €.
La réalisation de ces travaux sera attestée par la communication par la Commune de Bayonne à l’Aménageur, des procès-verbaux de réception des travaux qu’elle aura signé avec les entreprises, accompagnés des décomptes-généraux définitifs des marchés de travaux considérés et marchés de prestations intellectuelles de suivi des travaux le cas échéant.
Si la Ville de Bayonne ne remplit pas son obligation dans le délai convenu, elle sera seule responsable, notamment envers l’Aménageur, du versement de toutes sommes qui pourraient être dues du fait de l’absence de réalisation de cet équipement, à quelque titre que ce soit et notamment suite à une action engagée sur le fondement de l’article L. 332-30 du Code de l’urbanisme.
Elle serait en outre redevable envers l’aménageur de la somme de 104 410 € correspondant à sa part de boni non perçue par celui-ci (40%) sur les 261 027,12€ qu’il aura versés.
En contrepartie de cet engagement, le Concédant demande à l’Aménageur de lui verser la somme de 261 027,12 €, imputée sur le bilan de la concession, au titre de sa participation à l’ouvrage.
Le versement interviendra dans un délai d’un mois suivant la transmission d’un titre de recettes par le Concédant au Concessionnaire, lequel titre sera émis après le versement du prix du foncier par le Concédant tel que prévu à l’article 3.
ARTICLE 3
Le foncier suivant sera rétrocédé par la SEPA à la Ville de Bayonne, qui l’accepte, au moyen d’un acte authentique à signer entre les parties au plus tard dans le mois suivant la signature du présent protocole :
Au titre de l’article 14 du traité de concession :
- assiette des équipements publics de voiries : parcelles AK 790, 793, 806, 809, 815 et 821, AL 680 et 681, pour un prix de 1€
Au titre de l’article 23 du traité de concession :
- assiette de l’ilôt 4.2 : parcelles AK 726, 731 et 748, terrain à bâtir classé 1AU au PLU, d’une superficie totale de 1493 m² environ selon les informations cadastrales, pour un prix de 51 743,29 € HT soit 61 891,95 € TTC.
- assiette de l’ilôt 9b : parcelle AK 805 classée espace planté à protéger non constructible au PLU, d’une superficie totale de 3188 m² environ selon les informations cadastrales, pour un prix de 78 233,52 € HT soit 78 850,54 € TTC.
Le prix des terrains sera versé par la Ville de Bayonne à la SEPA à la signature de l’acte authentique.
Ces terrains sont identifiés sur le plan joint en annexe 1.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240208-24_07966-DE
Date de télétransmission : 13/02/2024
Date de réception préfecture : 13/02/2024 1t
p. 4 – Protocole résiliation Zac Séqué
ARTICLE 4
En application du traité de concession, la SEPA impute sur le bilan de l’opération une rémunération de clôture de l’opération d’un montant de 35 844.37 € telle que prévue par l’article 20.2.5 du traité de concession.
ARTICLE 5
Le bilan de clôture de la concession d’aménagement arrêté au 31/12/2023, tenant compte des éléments indiqués ci-dessus, aboutit à un solde positif 238 083 €, lequel sera réparti comme suit en application de l’article 24.1 du traité :
- 40% soit 95 233€ restent acquis à l’aménageur ;
- 60% soit 142 850€ seront reversés à la Collectivité concédante, dans le mois suivant la réception par la SEPA du prix de rétrocession du foncier indiqué à l’article 3 sur présentation d’un titre de recettes produit par la Ville de Bayonne.
Le concédant approuve ce bilan, tel que joint au compte-rendu de clôture ci-annexé (annexe 2), et donne quitus financier définitif à la SEPA.
ARTICLE 6
La Commune notifiera à la SEPA le présent protocole en lui faisant connaître la date à laquelle il aura été reçu par le représentant de l’Etat. Le présent protocole prendra effet à compter de la date de notification.
Liste des Annexes :
1- Plan des terrains non commercialisés et des terrains d’assiette des équipements publics à rétrocéder
2- Compte-rendu de clôture au concédant
Fait à Bayonne, le
En trois exemplaires
La Ville de Bayonne La SEPA
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240208-24_07966-DE
Date de télétransmission : 13/02/2024
Date de réception préfecture : 13/02/2024 #2 000
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Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240208-24_07966-DE
Date de télétransmission : 13/02/2024
Date de réception préfecture : 13/02/2024 AGEMENT CONCERTÉ
Ja BAYONNE
ZONE D’AMÉNAGEMENT CONCERTÉ
Rapport de présentation à la collectivité
Compte rendu annuel 2022
et de clôture de l’opération
Concédant : Ville de Bayonne
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240208-24_07966-DE
Date de télétransmission : 13/02/2024
Date de réception préfecture : 13/02/2024 SEPA
SEPA CLOTURE ZAC DU SEQUE – Décembre 2023 2
Concessionnaire : Société d’Equipement des Pays de l’Adour (SEPA)
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240208-24_07966-DE
Date de télétransmission : 13/02/2024
Date de réception préfecture : 13/02/2024 JIQUE
E DE L’OPÉRATION
IPAUX
AMME
TIONS
SIONS
1ENTS
ETTES
OPÉRATION
ITURE
SEPA CLOTURE ZAC DU SEQUE – Décembre 2023 1
SOMMAIRE
1- CONTEXTE JURIDIQUE ET FINANCIER DE L’OPERATION 2
1.1 CADRE JURIDIQUE 2
1.2 CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L’OPÉRATION 3
2/ RAPPEL DU PROGRAMME DE L’OPÉRATION 5
2-1 OBJECTIFS PRINCIPAUX 5
2-2 RÉALISATION DU PROGRAMME 5
3- BILAN FONCIER DE L’OPERATION 11
3.1 BILAN DES ACQUISITIONS 11
3.2 BILAN DES CESSIONS 11
4/ BILAN DE CLOTURE 14
4-1 EN DÉPENSES ET INVESTISSEMENTS 14
4-2 EN RECETTES 17
4-3 BONI D’OPÉRATION 18
4-4 LES OPÉRATIONS DE CLÔTURE 18
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240208-24_07966-DE
Date de télétransmission : 13/02/2024
Date de réception préfecture : 13/02/2024 UE
réfecture en
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du 29 septembre 2008 au 30
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SEPA CLOTURE ZAC DU SEQUE – Décembre 2023 2
1- RAPPEL DU CONTEXTE JURIDIQUE ET FINANCIER DE L’OPERATION
1.1 CADRE JURIDIQUE
Par délibération en date du 24 mai 2006 et en application des articles L 300-4, L 300-5 et R 311-6-2 du code de l’urbanisme, la Ville de Bayonne a confié à la SEPA la concession d’aménagement pour la réalisation de la ZAC du Séqué sur le territoire de la commune de Bayonne.
La concession a été signée le 2 août 2006 et rendue exécutoire par visa de la préfecture en date du 8 août 2006. Cet aménagement porte sur la viabilisation et l’équipement d’un ensemble foncier de 14 ha environ au nord-est de Bayonne.
Un avenant n°1 au traité de concession entérinant l’ajustement d’éléments programmatiques a été signé le 19 juin 2009. En effet, au cours de l’année 2008, la Ville de Bayonne a souhaité faire évoluer le projet en matière de prise en compte des aspects du développement durable notamment sur les aspects sociaux.
La prise en compte de ces demandes a nécessité une augmentation de la SHON globale de 6 000 m², entraînant de fait une procédure de modification du PLU de Bayonne.
Ce projet de modification a été soumis à enquête publique du 29 septembre 2008 au 30 octobre 2008 et approuvé par délibération en date du 27 mars 2009, a approuvé le dossier de réalisation et acté ses modifications dans le cadre de l’avenant n°1.
L’avenant n°1 a également entériné deux autres points majeurs :
• L’augmentation de 309 000 € de la participation de l’aménageur au titre de la Maison de vie Locale (+150 000 €), du renforcement du réseau d’eau potable (+54 000 €), de la requalification des chemins de Loustaounaou et Pinède (+105 000 €) ;
• La nécessité de compenser le déficit financier provoqué par les évolutions programmatiques et de participation de l’aménageur par une subvention de l’agglomération Côte basque Adour, à hauteur de 2 000 000 €.
Un avenant n°2 au traité de concession a été signé le 3 septembre 2014 pour prolonger la durée de la concession de 3 années, afin de poursuivre la commercialisation des terrains aménagés, soit jusqu’au 8 août 2017.
A l’époque, compte tenu du rythme de commercialisation qui a pu être observé sur ce secteur de la ville durant ces trois dernières années, soucieuses d’une absorption cohérente des nouveaux programmes par le marché de l’immobilier bayonnais et garantes d’une urbanisation maîtrisée, la Ville de Bayonne et la SEPA ont décidé d’étaler la commercialisation des derniers terrains aménagés avant de procéder à la clôture de l’opération.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20240208-24_07966-DE
Date de télétransmission : 13/02/2024
Date de réception préfecture : 13/02/2024 signé le 27 juillet 2017 pour prolonger la
août 2021.
_é signé le 20 avril 2021 pour prolonger la
août 2025.
E DE L’OPÉRATION
SEPA CLOTURE ZAC DU SEQUE – Décembre 2023 3
Un avenant n°3 au traité de concession a donc été signé le 27 juillet 2017 pour prolonger la durée de la concession de 4 années, soit jusqu’au 8 août 2021.
Les recettes prévisionnelles de la concession étaient notamment constituées par la commercialisation à l’opérateur SEIXO de l’îlot 9b. Cette vente initialement envisagée au plus tard le 31 décembre 2019 a fait l’objet d’un avenant au compromis de vente, signé en date du 22 décembre 2015, afin de définir un nouveau délai de réalisation de la condition suspensive relative au mode d’urbanisation du site (dé-densification souhaité par la ville de l’îlot 9, au carrefour des chemins de Pinède et de Loustaounaou, par l’urbanisation du terrain contigu compris entre une habitation préexistante et le dit îlot 9) au plus tard le 30 avril 2021.
Or, eu égard aux délais pressentis pour l’élaboration du PLUi qui devait permettre cette urbanisation, la signature d’un acte authentique avec SEIXO pour la cession de l’îlot 9b d’ici le 30 avril 2021 n’était pas envisageable.
Par conséquent, la commercialisation de la ZAC n’aurait pas été achevée à la date d’achèvement du traité de concession fixée suite à la passation de l’avenant n°3 au 08 août 2021.
Ainsi, le conseil municipal de la ville de Bayonne a décidé, en date du 08 avril 2021, d’approuver les dispositions d’un avenant n°4 au traité de concession portant la durée de celle-ci de 15 à 19 ans et d’autoriser Monsieur le Maire à signer cet avenant.
Un avenant n°4 au traité de concession a donc été signé le 20 avril 2021 pour prolonger la durée de la concession de 4 années, soit jusqu’au 8 août 2025.
Par courrier en date du 15 mars 2023, la Ville de Bayonne nous a informés de son souhait de finalement maintenir le lot 9b en « élément paysager à protéger » et nous demander de mener les « démarches de clôture de la ZAC ».
Par courrier en date du 17 novembre 2023, la Ville de Bayonne nous a informés de l’engagement, au cours du 1er trimestre 2024, de la 3ème phase de réfection du chemin de Loustaounaou. Elle demande ainsi à la SEPA de différer la procédure de clôture et de verser la participation prévue pour ces travaux.
Le présent rapport est établi en application du traité de Concession, en particulier de ses articles 13, 22.1 et 24.3 et ses avenants successifs. Il relate les activités depuis le dernier CRAC ainsi que le bilan de clôture proposé au 31/12/2023.
1.2 CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L’OPÉRATION
L’opération du Séqué s’est déroulée d’une manière opérationnelle de 2009 à 2021. Elle a correspondu à un cycle de développement important de la demande en matière de terrains à bâtir et de logements.
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€ (initialement
€ (initialement
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La commune de Bayonne a infléchi avec la SEPA le programme de l’opération initiale ainsi que les modes d’action et profité de ce contexte économique porteur pour impulser trois dynamiques par rapport aux paramètres du traité de concession :
- Introduire une proportion plus importante de logements sociaux et accentuer les négociations et cessions foncières avec des opérateurs immobiliers s’engageant sur les prix de vente « raisonnés » alors que le marché s’envolait ;
- Affecter une parcelle importante à la réalisation de l’EHPAD du Séqué de 98 lits ; - Réaliser l’opération sous le vocable et la réalité d’un éco-quartier (labellisé au niveau national) et ainsi mettre en œuvre outre des espaces publics amples et de qualité, des exigences en matière de qualité d’usage et faible consommation énergétique des programmes réalisés.
Cette politique ambitieuse pour l’époque et volontariste a aussi été permise par un contexte économique favorable d’une manière générale, une forte demande attachée à l’attrait du territoire et une réalité de conditions de financement intéressantes pour les acquéreurs des logements.
Les exigences portées sur les programmes en matière de qualité d’usage, de performance énergétique, de contrôle des prix de vente et revente ont visiblement rebuté certains promoteurs et investisseurs ralentissant ainsi la production globale.
L’acquisition du foncier pour une grande part à un prix raisonnable a été un facteur important de maintien de prix de cession de charges foncières.
Il est à signaler que, en évolution par rapport aux dispositions du traité de concession, le fonds de concours de la SEPA a été augmenté par avenant n°1 approuvé par délibération du conseil municipal en date du 27 mars 2009 de 2 503 000 € à 2 812 000 € répartis comme suit :
- Maison de la vie locale (ferme de Loustaounaou) : 900 000 € (initialement 750 000 €) ;
- Renforcement du réseau d’adduction d’eau potable : 486 000 € (initialement 432 000 €), montant indexable à la date de paiement ;
- Renforcement du réseau d’eaux usées : 76 000 € ;
- Requalification des voies de Loustaounaou et Pinède : 1 350 000 € (initialement 1 245 000 €) à arrêter au vu du montant final constaté des travaux.
Au montant global du fonds de concours arrêté à 2 812 000 € (avenant 1 au traité de concession), vient s’ajouter l’actualisation du montant des travaux liés au renforcement du réseau d’adduction d’eau potable ramenant ainsi le fonds de concours versé à la Régie des Eaux à un montant de 577 436 €. Aussi, le montant total du fonds de concours est fixé à 2 904 K €.
La prise en compte des demandes du concédant a eu deux incidences sur le bilan financier de l’opération :
- une incidence en matière de dépenses, notamment l’achat de la propriété Bedarrides située dans le périmètre de la ZAC, pour une valeur estimée par les
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lots dits « libres », de 280 € HT
aleur décembre 2009) permet
2 000 000 €.
IPAUX
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Domaines à 465 000 €, afin d’y implanter l’EHPAD. Il est à noter qu’il avait été initialement convenu que la propriété Bedarrides ne ferait pas l’objet d’une acquisition de la part de l’aménageur, les propriétaires souhaitant conserver ce bien dans la famille ;
- une incidence en recettes, par diminution du prix de cession moyen des terrains de 267€ HT/m² SHON (traité de concession, valeur juin 2006) à 211€ HT/m² SHON (valeur décembre 2009) en raison de l’augmentation de la part relative et absolue de la charge foncière affectée au logement social.
L’évolution du programme, souhaitée par la Ville de Bayonne, engendre ainsi, par le jeu de pertes de recettes foncières et l’acquisition de la propriété Bedarrides, un déficit de l’ordre de 3 377 000 € HT.
L’augmentation de la charge foncière unitaire appliquée aux lots dits « libres », de 280 € HT en moyenne (valeur juin 2006) à 306 € HT en moyenne (valeur décembre 2009) permet d’absorber en partie ce déficit.
L’équilibre financier de l’opération restait toutefois suspendu à une subvention complémentaire à hauteur de 2 000 000 €.
En juin 2011 la SEPA a donc sollicité et obtenu une subvention exceptionnelle de la Communauté d’Agglomération Bayonne-Anglet-Biarritz, au titre d’une subvention des zones d’habitat, d’un montant de 2 000 000 €.
2/ RAPPEL DU PROGRAMME DE L’OPÉRATION
2-1 OBJECTIFS PRINCIPAUX
Quatre objectifs généraux président à cette opération d’aménagement :
- Produire du foncier en-dessous du prix du marché pour participer à une politique de maîtrise par la collectivité des prix du marché de logements à destination des ménages accédants ;
- Produire des logements dégageant une réelle valeur d’usage, ressentie à travers la notion d’intimité, de relation à l’extérieur, de fonctionnalité au sens propre ;
- Produire des logements économes en énergie (niveau de performance BBC soit ≤50Kwh/m²/an pour la phase 1, se rapprochant du niveau PASSIV HAUS pour la phase 2) ;
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EMENTS
AL
2s 10% de logements sociaux initiaux à 20 % d’une part, et
>bale de
qu’il sera
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- Favoriser la mixité sociale et la mixité intergénérationnelle.
La SEPA a encadré le travail de conception des différents programmes immobiliers réalisés par les promoteurs à travers la mise en place d’un protocole de pré-commercialisation tripartite entre le concédant, le concessionnaire et le promoteur.
Cela a permis de s’assurer du respect par les promoteurs des principes définis par le concédant et le concessionnaire, afin de veiller à ce que les objectifs poursuivis par la Collectivité et l’aménageur restent au cœur du projet immobilier de chaque opérateur.
2-2 RÉALISATION DU PROGRAMME
2-2-1 LE PROGRAMME DE LOGEMENTS
LE PROGRAMME INITIAL
Le programme des travaux initialement défini par la collectivité devait permettre la production de 500 à 550 logements environ, dont 10% au minimum à vocation sociale, sous la forme de petits immeubles collectifs ou d’habitat individuel groupé.
Au cours de l’année 2008, la Ville de Bayonne a souhaité faire évoluer le projet en matière de prise en compte des aspects du développement durable notamment sur les aspects sociaux :
• Mixité sociale : évolution des 10% de logements sociaux initiaux à 20 % d’une part, et évolution des 10% de logements à prix plafonné initiaux à 20% d’autre part.
• Mixité générationnelle : construction d’un EHPAD représentant 5 740 m² de SHON financé par PLS, et d’un ensemble de 20 logements sociaux adapté à une clientèle de personnes âgées ne relevant pas encore de l’EHPAD mais nécessitant un logement spécifique.
La prise en compte de ces demandes a nécessité une augmentation de la SHON globale de 6 000 m², entraînant de fait une procédure de modification du PLU de Bayonne, tel qu’il sera précisé ci-après.
Ainsi, l’évolution des typologies sociales de logements, souhaitée en 2008 par la Ville de Bayonne, doit aboutir à la réalisation de 20% de logements sociaux et 30% de logements en accession maîtrisée répartis comme suit :
- 10 % de logements PLUS/PLAI, soit 55 logements environ ;
- 10 % de logements en accession sociale, soit 55 logements environ ;
- 30 % de logements en accession maîtrisée, soit 165 logements environ à coût maîtrisé (20% inférieur aux plafonds du logement social, soit 2 500€ TTC/m² habitable environ) ;
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e cession inférieur à 2 500€ TTC/m°?
cession inférieur à 2 700€ TTC/m°?
Jarticipatifs construits par Le COL sur l’ilot 10a ;
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- 50 % de logements libres, soit 275 logements environ contenus dans des niveaux de cession acceptables au regard du marché (3 000€ TTC/m² habitable environ).
A ce programme de constructions viennent donc s’ajouter 20 logements sociaux pour personnes âgées non dépendantes ainsi qu’un EPHAD de 98 lits (soit 49 équivalents logements sociaux).
A terme, l’ensemble du foncier cédé représente 70 000 m² pour une SHON potentielle de 52 000 m², soit 52 000 m² de surface de plancher (SDP) depuis le 1er mars 2012, en application de l’ordonnance du 16 novembre 2011.
L’opération s‘est déroulée en deux phases issues de la volonté d’investir progressivement le site et de répondre, en priorité, aux attentes en matière de logement économique.
LE PROGRAMME RÉALISÉ AU 31/12/2023
La phase 1 (commercialisation 2009 / construction 2010-2013) concerne les secteurs dits du camping et de la prairie. Elle a permis de produire :
- 62 logements type PLUS/PLAI;
- 51 logements en accession sociale (prix de cession inférieur à 2 500€ TTC/m² habitable) ;
- 103 logements à coût maîtrisé (prix de cession inférieur à 2 700€ TTC/m² habitable) ;
- 149 logements libres ;
- Un EHPAD de 98 lits.
- La commune de Bayonne a souhaité ne pas laisser réaliser un programme de construction dit du Papy-loft sur le lot 4-2 de cette phase et neutraliser ce lot au titre de son caractère contraint et humide. Ce lot n’a donc pas été mis à la vente mais sa SDP a été reportée sur la phase 2 par création d’une extension du lot 9 selon l’appellation lot 9b.
La phase 2 (2015 – 2021) s’est développée notamment sur le secteur dit du Belvédère – îlots 9 et 10. Elle a permis :
- la réalisation de 45 logements participatifs construits par le COL sur l’îlot 10a ;
- la réalisation par SEIXO sur l’îlot 9a, d’un programme de 25 logements en accession libre (18 logements en ensemble collectif en R+3 et 7 maisons individuelles) et de locaux à usage commercial et professionnel (pour une surface de plancher de 800 m²).
- la réalisation par BOUYGUES IMMOBILIER sur l’îlot 10b, de 174 logements en accession libre (123 collectifs, 14 intermédiaires et 37 maisons).
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- Le projet avec SEIXO sur l’ilot 9b pour la réalisation d’une dizaine de logements, programmé en 2021, a finalement été abandonné en 2023 à la demande de la Ville, afin de maintenir cet espace « en élément paysager à protéger »
- La réalisation à l’interface du chemin de Pinède et de Loustaounaou de la maison du quartier du Séqué autogérée par les habitants et mise à disposition par la ville de Bayonne, pour 410m² environ.
Ainsi, sur l’ensemble de la ZAC, 609 logements, 98 lits en EHPAD (soit 46 équivalents logements sociaux PLS) et 800 m² de commerces ont été réalisés.
Le tableau ci-après synthétise cela.
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ZAC DU SEQUÉ – TABLEAU RECAPITULATIF DES CONTRUCTIONS REALISÉES PAR ILOT
Références de l’îlot
N
°
P
C
Superficie terrain (m²)
S.D.P. (m²)
autorisée dans
acte vente
S.D.P. (m²)
autorisée dans PC
NOMBRE
LOGEMENTS NOMBRE LITS LLS
ACCESSION
SOCIALE
ACCESSION
MAITRISE
ACCESSION
LIBRE
Tènement îlots 1 et 2 1 0 7 890 3922 3922,79 50 50
Ilot 3A/3B 1 2 5 587/3 639 5140 4953 84 26 58
Ilot 4.1 1 0 8 567 5800 5786,11 98
Ilot 4.2 P a 1 493 0
Ilot 5.1 1 0 2 480 836 836 10 10
Tènement îlots 5.2/5.3/6.1 1 1 8 101 4595 4463 62 62
Ilot 6.2 1 0 2 480 1007 1007 15 15
Ilot 6.3 1 3 3 686 2200 2194 35 35
Tènement îlots 7.1 et 7.2 1 0 5 908 3480 3240 43 43
Ilot 7.3 1 0 1 885 979 979 12 10 2
Ilot 8 1 0 5 398 3460 3457 54 54
2370 2369 25 25
commerces et
services 800
9B 3 124 574 abandonné 0 0
Ilot 10a 1 4 6 500 3375 3056 45 45
Ilot 10b 24 896 m² 12900 12900 174 174
Ferme de Loustaounaou 408,8 408,8 0 0 0 0 0 0
Ilot 9A
1
5
B
3 997
TOTAL 51 047 50 372 609 0 62 96 103 348
dont SDP habitat 44 038 43 377 0% 10% 16% 17% 57%
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ZAC DU SEQUÉ – TABLEAU RECAPITULATIF DES HABITATIONS REALISÉES PAR TYPE
Type
d’habitat
Nombre de
logements
% / Total Nombre de logements individuels Nom des opérateurs
Logement
locatif social
62 HABITAT SUD ATLATNTIC-
Accession
sociale
26+10 +15+45 SOBRIM – SEIXO- PROCIVIS – LE COL
Accession
maitrisé
50+10 LE COL - EZKER
Accession
Libre
58
+35+2+54+25+174
37+7 SOBRIM- SEIXO –PICHET- EZKER-
ANTHELIOS
BOUYGUES IMMO
Total 565 100% 44 Dont 86 (33 %) unités logement social au sens de la loi SRU
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Date de réception préfecture : 13/02/2024 QUIPEMENTS RÉALISÉ AU 31/12/2023
IVRAGES
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2-2-2 LE PROGRAMME D’ÉQUIPEMENTS RÉALISÉ AU 31/12/2023
La SEPA a réalisé les ouvrages suivants :
- L’aménagement paysager de l’ensemble de la ZAC, hors foncier cessible ; - L’ensemble des voiries de la ZAC (circulation automobile, stationnement public, voiries pour piétons et cycles, tour de l’étang) ;
- La requalification du carrefour Loustaounaou / Pinède ;
- L’ensemble des réseaux nécessaires à la viabilisation des parcelles (eau potable, eaux usées, gaz, électricité, télécom y compris fibre optique) ;
- Les installations de collecte sélective des déchets par containers enterrés.
Le principe de fonds de concours à verser par l’aménageur en contrepartie de la réalisation des ouvrages suivants sous maîtrise d’ouvrage publique était prévu dans le traité de concession et il concernait les ouvrages suivants :
- Restructuration des chemins de Loustaounaou et Pinède ;
- Renforcement des réseaux d’eau potable et d’eau usée ;
- Réalisation de la future « maison de la vie locale » sur le site de la ferme de Loustaounaou.
A ce jour, une partie des travaux de restructuration des chemins de Loustaounaou et Pinède n’a pas encore été réalisée (sud du chemin de Loustaounaou) et devait pas l’être avant le terme de la concession en 2025.
De ce fait le concessionnaire peut régler le solde de participation dont le montant s’élève à 261 072 €.
Par courrier du 17 mars 2023 la ville de Bayonne proposait de clôturer la ZAC. Aussi, par courrier en date du 16/10/2023, la SEPA a transmis le CRAC ainsi que le protocole de clôture de la concession d’aménagement au 30/09/2023.
En réponse à cette transmission, par courrier du 17/11/2023, la ville de Bayonne a demandé à la SEPA de différer la procédure de clôture car les travaux de la 3ème phase du chemin de Loustanaou devaient être engagés au 1er trimestre 2024. La ville demande donc le versement de la participation de 261 072 € au terme de la réalisation des travaux.
Le concessionnaire propose de verser cette participation dès réception du titre de recettes et après rachat des terrains par la ville de Bayonne. Il aura ainsi respecté ses engagements en matière de participations financières telles que définies au traité de concession et à ses avenants successifs.
2-2-3 RÉCEPTION ET REMISE DES OUVRAGES
Les équipements publics de voirie, de réseaux, d’éclairage public et d’aménagement des espaces publics (aire de jeux et espaces verts) ont bien été réalisés, réceptionnés et remis aux gestionnaires.
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Les PV de remise des ouvrages ont été transmis à la Ville de Bayonne et ont tous été signés entre 2016 et 2019.
La présente clôture de l’opération de ZAC s’accompagne d’un acte de rétrocession des fonciers d’assiette des ouvrages déjà remis à la Collectivité.
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ACQUISITIONS FONCIERES
ES CESSIONS FONCIERES
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3- BILAN FONCIER DE L’OPERATION
3.1 BILAN DES ACQUISITIONS FONCIERES
Désignation Superficie Date Acte Prix € TTC
AK 139 à 144
AK 647- 649
AK 187-190-308-630-631-627
59 796 m² 18/12/2006 1 930 000
AK 657- 659
AK 181 à 185
76 926 m² 21/12/2007 1 813 000
Propriété Bedarrides (dont
maison bâtie)
3 445 m² 01/12/2009 465 000
AK 748 34 m² 18/09/2013 1 000
TOTAL 140 201 m² 4 209 000 €
Les acquisitions foncières concernaient aussi bien l’ancien camping et les bois annexes, que la maison Bedarrides ou des espaces en culture ou prairies, propriétés de la ville.
3.2 BILAN DES CESSIONS FONCIERES
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N°LOTS Réf. cadastrales SUPERFICIE SP (m²) PRIX TOTAL NOM DATE DE L’ACTE AUTHENTIQUE
1
2
AK 723 7 890 m² 3 922
840 000 € HT
872 097 €TTC
LE COL 23/12/2010
3A AK724 5 587 m² 2 900
955 000 € HT
1 106 387 €TTC
SOBRIM
« SCI Domaine de la Cheneraie » 06/11/2013
3B AK 725 ET 739 3 639 m² 1 950 639 000 €HT
741 000 €TTC
SEIXO
« Etxebidean » 07/05/2013
4.1 EHPAD AK 730 ET 747 8 567 m² 5 741
230 000 € HT
230 000 € TTC
COLIGNY 29/12/2011
5.1 AK 732 2 480 m² 836 27/12/2010
6.2 AK 734 2 480 m² 1 007
279 750 € HT
307 316 € TTC
PROCIVIS
27/12/2010
5.2 – 5.3- 6.1 AK 733 ET 759 8 250 m² 4 595
429 000 € HT
439 241 €TTC
HABITAT SUD ATLANTIC 29/12/2011
6.3 AK 735 3 686 m² 2 200
693 000 € HT
828 828 € TTC
PICHET
SCCV « Nouvelle Ere » 28/11/2013
7.1
7.2
AK 736 5 908 m² 4 090 720 000 € HT
833 801 € TTC
SAGEC
« Ama Lurra » 17/05/2011
7.3 AK 737 1 885 m² 979
216 861 € HT
250 649 €TTC
SARL EZKER 15/12/2010
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Date de réception préfecture : 13/02/2024 SEPA CLOTURE ZAC DU SEQUE – Décembre 2023 15
8 AK 738 5 398 m² 3 460
1 130 000 € HT
1 317 095 € TTC
ANTHELIOS
« Le clos Iriberri » 25/11/2010
9 A (logements) 2 144
9 A (commerces)
AK 807 à 820 3 955 m²
800
463 000 € HT
555 600 €TTC
SEIXO
« Zoriona » 19/12/2016
10 A 6 500 m² 3 375 655 000 €HT COL 18/12/2014
10 B AL 680 à 813 29 563 m² 12 770
4 250 000 € HT
4 983 420.34 € TTC
BOUYGUES IMMOBILIER 10/12/2018
Echange AK 748 34 m² - 1 000 € HT SCI DONIE 31/12/2016
TOTAL 95 852m² 52 687 m² 11 501 611€ HT
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4/ BILAN DE CLOTURE
4-1 EN DÉPENSES ET INVESTISSEMENTS
Le tableau ci-après détaille les dépenses arrêtées au 31/12/2023, à partir du dernier bilan approuvé au 31/12/2020.
Le bilan détaillé récapitulant les dépenses, année par année pour la période 2021 à Septembre 2023 est joint en annexe dans le bilan général.
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ACQUISITIONS TERRAINS ET FRAIS 4 274 784 4 273 094 315 322 637 4 273 731 522 4 274 253
ETUDES / HONORAIRES DIVERS 493 955 490 755 680 680 491 435 491 435
-
INGENIERIE / MAITRISE D'OEUVRE 539 611 517 029 18 022 18 022 535 051 535 051
-
TRAVAUX D'INFRASTRUCTURES 3 172 613 3 113 523 37 979 63 38 042 3 151 565 3 151 565
-
PARTICIPATION AMENAGEUR RENFORCEMENT AEP 2 827 692 2 566 665 - - - - 2 566 665 261 027 2 827 692
renforcement AEP 577 436 577 436 577 436 577 436
reprises voiries primaires 1 350 000 1 088 973 - 1 088 973 261 027 1 350 000
maison de vie locale 900 256 900 256 900 256 900 256
-
FRAIS SUR DEPENSES 538 678 488 082 11 712 15 33 11 760 499 842 46 306 546 148
Rémunération sur depenses 488 082 11 712 15 33 11 760 499 842 10 462 510 304
Rémunération clôture 35 844 35 844
rémunération de resiliation anticipée -
FRAIS FINANCIERS 1 068 904 1 068 904 265 - - 265 1 069 169 1 069 169
charges financières sur emprunts 688 918 688 918 -
frais et commissions sur emprunts 247 218 247 218 265 265 -
charges financières sur court terme 132 768 132 768 - -
FRAIS SUR VENTES 621 991 619 311 619 311 5 630 624 941
ALEAS SUR COMMERCIALISATION 127 300
BONI OPERATION - 238 083 238 083
TOTAL DES DEPENSES HT ( en colonne ) 13 665 528 13 137 363 68 293 400 713 69 406 13 206 769 551 568 13 758 337
TVA déductible 915 809 11 184 136 11 320 927 129 - 927 129
TVA à payer (+) , Crédit de TVA remboursé (-) 753 803 50 647 - 50 647 - 703 156 10 579 713 735 TOTAL DEPENSES TTC 13 665 528 14 806 975 79 477 50 247 - 849 30 079 14 837 054 562 146,71 15 399 201
TOTAL REALISE
DU 01/01/2021
AU 30/09/2023
EN €HT
REALISE AU
30/09/2023
EN €HT
RESTE A REALISER
AU 30/09/2023
BILAN CLOTURE
GLOBAL
AU 31/12/2023
EN €HT
DEPENSES EN €HT
DERNIER BILAN
APPROUVE AU
31/12/2020 EN €HT
RAPPEL DU REALISE
AU 31/12/2020
EN €HT
REALISE
en 2021
€HT
REALISE
en 2022
€HT
REALISE
en 2023
€HT
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1
Ds
SEPA CLOTURE ZAC DU SEQUE – Décembre 2023 18
Les années 2021, 2022 et 2023 présentent peu de dépenses.
- Sur la partie « Acquisitions foncières », il s’agit uniquement des dépenses de taxes foncières :
▪ En 2021 : 315 €
▪ En 2022 : 322 €
▪ Restant à réaliser en 2023 : 347 € et au-delà 175 €
- Sur la partie « Etudes et honoraires divers », il s’agit des frais de géomètre pour le relevé des fonciers à rétrocéder :
▪ En 2023 : pour 680 € HT
- Sur la partie « Ingénierie », il s’agit des frais de maitrise d’œuvre :
▪ En 2021 : 18 022 € HT
- Sur la partie « Travaux », il s’agit :
▪ En 2021 : Des frais de renforcement extérieurs du réseau EDF pour
37 765 € HT et des frais d’assurance pour 214 € HT
▪ En 2022 : 63 €HT de frais d’assurance
▪ En 2023 : Pas de dépenses de travaux
- Sur la partie « Participation de l’aménageur »,:
▪ De 2021 à 2023 : Pas de dépenses
- Sur la partie « Rémunération », elle est décomposée en plusieurs lignes : o La rémunération sur les dépenses (4% de l’ensemble des dépenses TTC- art 20.2.3) s’élève à 11 760 €
▪ En 2021 : un montant de 11 712 € HT
▪ En 2022 : un montant de 15 € HT
▪ En 2023 : un montant de 33 € HT
▪ Au-delà du 30/09/23 il reste à réaliser 10 462 €
o La rémunération pour la mission de clôture de l’opération (0.25% de la demi-somme des dépenses et recettes TTC – hors rémunération du concessionnaire –Art 20.2.4 du traité de concession)
▪ La rémunération s’élève à 35 844 €
o L’Indemnité pour cessation anticipée de la concession (Art 24.3.1 du traité de concession) : Sans objet.
- Sur la partie « frais financiers », les frais d’emprunt sont de :
▪ En 2021 : 265 €
▪ En 2022 et 2023 : Pas frais financiers – la trésorerie étant
excédentaire et les emprunts ou lignes de crédit résorbés
o La rémunération pour les missions de commercialisation (4% de l’ensemble des montants perçus TTC- art 20.2.4) s’élève à 5 630 € HT restant à réaliser au-delà du 30/09/23.
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Le montant total des dépenses s’est élevé pour ces années de 2021 au 30/09/2023 à 69 406 € HT.
Le montant total et final des dépenses de l’opération d’aménagement est donc de 13 758 337 € HT.
4-2 EN RECETTES
Les recettes d’opération sont détaillées dans le tableau suivant et dans le tableau bilan joint en annexe
Pour les années 2021 au 31/12/2023 – peu de recettes ont été perçues :
- Recettes de cession de terrain
o Pas de recettes en 2023 mais une moins-value avec la restitution de l’acompte de réservation du terrain à SEIXO soit - 6 700 €, suite à la demande de la ville de Bayonne de ne pas donner suite à la vente pour garder l’espace vert boisé.
- Produits financiers court terme
o Une recette de 1015 € en 2022 et de 8 534 € en 2023 attachée à une trésorerie positive et à des taux d’intérêts rémunérateurs.
o Au-delà du 30/09/23 une recette évaluée à 2 134 €
Pour la période du 01/01/2021 au 30/09/2023 les recettes s’élèvent à 2 849 €.
Pour la fin 2023 – les recettes de cession de terrain suivantes sont prévues au profit de la ville de Bayonne dans le cadre de la clôture d’opération.
Il s’agit des ilots 4.2 et 9.B pour un montant global de 129 977 € HT.
Ce montant a été calculé sur la base des coûts d’acquisition des fonciers (au prorata de leur surface) y compris les frais d’acte.
CESSIONS DE TERRAINS 11 635 611 11 508 311 6 700 - 11 501 611 11 501 611
-
PRODUITS FINANCIERS - AUTRES PRO. ACCESSOIRES 19 379 19 379 9 549 28 928 2 134 31 062
-
SUBVENTIONS ET AUTRES 2 095 687 2 095 687 2 095 687 129 977 2 225 664
-
RACHAT DE TERRAINS PAR LA VILLE 129 977 129 977,00
TOTAL DES RECETTES HT ( en colonne ) 13 750 677 13 623 377 2 849 13 626 226 132 111 13 758 337
BILAN CLOTURE
GLOBAL
AU 31/12/2023
EN €HT
RECETTES EN K€HT
DERNIER BILAN
APPROUVE AU
31/12/2020
EN €HT
RAPPEL DU
REALISE AU
31/12/2020
EN €HT
RESTE A
REALISER
AU 30/09/2023
TOTAL REALISE
DU 01/01/2021
AU 30/09/2023
EN €HT
REALISE AU
30/09/2023
EN €HT
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: DE FONCIER -— VALORISATION
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Ilot 4.2 Ilot 9.B
superficie 1 493 m² 3 188 m²
Prix terrain 51 743,29 € HT 78 233,52 € HT
Le montant total des recettes s’élèvera à 132 311 € au-delà du 30/09/2023.
Le montant total et final des recettes de l’opération d’aménagement est de 13 758 337 € HT
4-3 BONI D’OPÉRATION
Ainsi, l’opération dégage un boni de 238 083 € identifié en dernière ligne du tableau des dépenses
D’après l’article 24.1.3 du traité de concession, « dans le cas où le solde d’exploitation serait positif après remboursement des emprunts avances et participations éventuelles du concédant, l’excédent serait partagé comme suit : »
- 60% au profit de la collectivité
- 40% au profit de l’aménageur. «
Cette application contractuelle donne la répartition suivante du boni :
- 142 850 € pour la ville de Bayonne
- 95 233 € pour la SEPA
4-4 LES OPÉRATIONS DE CLÔTURE
Le présent chapitre expose les actions et réalisations de clôture de l’opération de concession Il définit ces éléments tant sur les facteurs ayant trait aux actes fonciers qu’aux recettes et aux dépenses.
4-4-1 LES NATURES DE FONCIER – VALORISATION
L’opération a fait l’objet d’une vérification exhaustive du foncier restant à ce jour propriété de la SEPA et devant être transféré à la commune par acte de cession
Ces différentes parcelles représentent 12 115 m² et sont illustrées dans leur positionnement par le plan joint en annexe 1 réalisé par le géomètre NEALDE SAS, qui a été géomètre de l’opération.
Le foncier à rétrocéder à la commune relève de deux régimes différents
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IV
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nant l’ilot 4-2 une valeur
valeur de 78 234 €
CIÈRE
CIÈRE
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• Les parcelles relevant du régime de l’article 14 du traité de concession correspondant aux terrains d’assiette des équipements publics en nature de voirie, cheminements de mobilité douce, espaces verts et paysagers et le local NRA –
✓ Ce sont les parcelles AK 790 – AK 793 – AK 806 – AK 809 – AK 815 – AK 821 – AL 680 et AL 681 pour une contenance totale de 7 434 m²
• Les parcelles relevant du régime de l’article 23 du traité de concession correspondant aux biens destinés aux tiers et non encore revendus.
✓ Ce sont les parcelles AK 726 – AK 731 – AK 748, terrain à bâtir classé 1 AU au PLU, d’une superficie totale de 1 493 m²
✓ C’est la parcelle AK 805, espace planté à protéger non constructible au PLU, d’une superficie de 3 188 m².
La valorisation des fonciers rétrocédés à la commune de Bayonne s’opère de la manière suivante selon la nature et le classement actuel des fonciers au regard du PLU et en fonction du prix d’achat :
• Assiette des équipements publics
▪ Pour 1 € symbolique
• Assiette du foncier destinées aux tiers et non vendues
▪ Pour leur valeur d’acquisition et les frais d’acte supportés lors de ces acquisitions
▪ Soit pour les parcelles AK 726 – AK 731 – AK 748, formant l’ilot 4-2 une valeur de 51 743 €
▪ soit pour la parcelle AK 805 – formant le lot 9B une valeur de 78 234 €
4-4-2 OPÉRATIONS À MENER POUR LA RÉTROCESSION FONCIÈRE
Sur la base de ces éléments et au vu du plan du géomètre, sur la base du traité de concession et ses avenants, sur la base de la délibération prise par la commune sur le présent dossier de clôture et ses incidences financières et foncières – le notaire va préparer un acte de rétrocession de l’ensemble de ce foncier avec versement de 129 977 € de la ville de Bayonne à la SEPA.
4-4-3 OPÉRATIONS DE CLÔTURE FINANCIÈRE
Au vu de ce dossier de clôture de l’opération, du plan foncier et du bilan de clôture attaché à ce document, la commune de Bayonne va délibérer et l’acte de rétrocession foncière sera signé. La commune de Bayonne pourra émettre un titre de recettes de 142 850 € que la SEPA honorera dans les 30 jours.
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PJ :
-1 Le plan du foncier rétrocédé
-2 Le bilan d’opération et de clôture
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