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Procès Verbal - 29 janvier 2024 proces verbal
Procès Verbal - 27 Procès Verbal du 29 janvier 2024
Document publié le Lundi 29 janvier 2024 par la commune de Panazol.
Lien du pdf (Procès Verbal - 27 Procès Verbal du 29 janvier 2024)
Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Aménagement du territoire,
CONSEIL MUNICIPAL DU 29 JANVIER 2024
PROCÈS VERBAL
L'an deux mille vingt-quatre, le vingt-neuf janvier Le Conseil Municipal de La Commune de Panazol, dûment convoqué, s'est réuni en séance ordinaire à la Mairie, sous la présidence de Monsieur Fabien DOUCET, Maire
Date d'envoi de la convocation du Conseil Municipal : 23 janvier 2024
Nombre de conseillers en exercice : 33
Quorum : 17
Nombre de conseillers présents : 24
Présents: Fabien DOUCET, Laurent CHASSAT, Franck LENOIR, Anca VORONIN, Jean DARDENNE, Alain
BOURION, Clément RAVAUD, Pascale ETIENNE, Martine LERICHE, Jocelyne LAVERDURE DELHOUME, Jacques BERNIS, Stéphanie PANTEIX, Francis COISNE, Marie Noël BERGER, Danielle TODESCO, David PENOT, Jean-Christophe ROMAND, Cyril GRANGER, Bruno COMTE, Christian DESMOULIN, Martine NOUHAUT, Gilles MONTI, Laurence PIPERS, Valérie MILLON.
Excusés par procuration :
Isabelle NEGRIER CHASSAING donne procuration à Fabien DOUCET en date du 17 janvier 2024 Lucile VALADAS donne procuration à Martine LERICHE en date du 24 janvier 2024 Alexandre DOS REIS donne procuration à Jean DARDENNE en date du 25 janvier 2024 Claire MARCHAND donne procuration à Cyril GRANGER en date du 25 janvier 2024 Jean-Pierre GAUGIRAN donne procuration à Laurent CHASSAT en date du 29 janvier 2024 Marie-Pierre ROBERT donne procuration à Anca VORONIN en date du 29 janvier 2024 Emilio ZABALETA donne procuration à Martine NOUHAUT en date du 29 janvier 2024 Aurore TONNELIER donne procuration à Stéphanie PANTEIX en date du 29 janvier 2024
Absente:
Marie-Anne ROBERT-KERBRAT
Monsieur Le Maire propose l'adoption du précédent procès-verbal de séance.
IL'est adopté à l'unanimité
Délibération 01 - Projet d'acquisition d'un bien immeuble sis rue de la filature à Panazol (parcelle Ax 20)
dans le cadre de La procédure de liquidation judiciaire de l'association CAC PANAZOL - ENEP - Adoptée
Secrétaire de séance : Martine LERICHE
Au regard du caractère sensible du dossier de synthèse et de sa nécessaire confidentialité en vue de préserver les intérêts de la collectivité (remise d'une offre sous pli cachetée auprès du liquidateur judiciaire avant le 31/01), Monsieur le Maire soumet au vote public de l'assemblée délibérante la tenue à huis clos de la séance du conseil municipal en vue de l'examen de la délibération n°2024-01, conformément aux dispositions de l'article L.2121-18 du Code Général des Collectivités Territoriales et de l'article 13 du règlement intérieur du Conseil Municipal de Panazol.
À l'issue du vote, le principe de la tenue d'une séance à huis clos est adopté à l'unanimité des membres
présents.
Lecture est donné du projet de délibération n°2024-01. Lecture des décisions du Maire
DÉCISION 2023 - 53 en date du 22 décembre 2023 relative à la rénovation énergétique de
l'école maternelle Pauline Kergomard. Sollicitation auprès des différents partenaires des
contributions financières suivantes :
Nature des recettes Montant %
ÉTAT au titre de la DETR (40% de La part de l'opération 295 775,00 € 22,4%
correspondant à l'extension de l'école et représentant une dépense
éligible de 739 437,00 €)
ÉTAT au titre de La DSIL (25% de La part de l'opération correspondant 184 859,00 € 14,0%
à l'extension de l'école et représentant une dépense éligible de
739 437,00 €)
ÉTAT au titre du Fonds Vert (80% de la part de l'opération 464 450,00 € 35,2%
correspondant à la rénovation énergétique de l'école et
représentant une dépense éligible de 580 563,00 €) |
DEPARTEMENT DE LA HAUTE-VIENNE (10% d'une dépense | 8000000€ | 61% subventionnable de 800 000 €) | |
VILLE DE PANAZOL 294 916,00 € 22,3%
Coût total 1320 000,00 € 100%
DÉCISION 2023 - 54 en date du 22 décembre 2023 relative à La sécurisation des bâtiments
communaux : contrôle d'accès par cylindres électroniques. Sollicitation auprès des différents
partenaires des contributions financières suivantes :
Nature des recettes Montant %
ÉTAT au titre de la DETR LL _ 5700000€ 60%
DEPARTEMENT DE LA HAUTE-VIENNE _ 950000€ 10%
VILLE DE PANAZOL 2850000€ 30%
Coût total Ra 95 000,00 € 100%
DÉCISION 2023 - 55 en date du 22 décembre 2023 relative à La construction d'un préau au
sein de l'école maternelle Henri Wallon. Sollicitation auprès des différents partenaires des contributions financières suivantes :
Nature des recettes Montant %
ÉTAT au titre de La DETR 102 000,00 € 60%
DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-VIENNE R 17 000,00 € 10%
VILLE DE PANAZOL | 51000,00€ | 30%
Coût total | 170 000,00 € 100% DÉCISION 2023 - 56 en date du 22 décembre 2023 relative à La construction d'un terrain multisports dont une aire de basket dans le Parc de la Beausserie. Sollicitation auprès des différents partenaires des contributions financières suivantes :
Nature des recettes Montant %
ÉTAT au titre de la DETR 47 481,00 € 60%
DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-VIENNE __ 79300€ 10%
VILLE DE PANAZOL | 2374100€ 30%
Coût total | 79 135,00 € | 100%
DÉCISION 2023 - 57 en date du 22 décembre 2023 relative à La construction d'un skate-park dans Le Parc de la Beausserie. Sollicitation auprès des différents partenaires des contributions financières suivantes :
Nature des recettes. Montant %
ÉTAT au titre dela DETR 39 720,00 € 60%
DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-VIENNE 662000€ 10%
VILLE DE PANAZOL h 19 860,00 € 30%
Coût total | 6620000€ | 100%
DÉCISION 2023 - 58 en date du 22 décembre 2023 relative à La rénovation du sol sportif du gymnase Bernard Delage. Sollicitation auprès des différents partenaires des contributions financières suivantes :
Nature des recettes Montant | %
ÉTAT au titre de La DETR | 81 600,00 € 60%
DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-VIENNE | 13 600,00 € 10%
VILLE DE PANAZOL 40 800,00 € 30%
Cobttobl. 2 136000,00€. 100%
DÉCISION 2023 - 59 en date du 22 décembre 2023 relative à l'installation de tribunes container sur les terrains de sport de grands jeux. Sollicitation auprès des différents partenaires des contributions financières suivantes :
. Nature des recettes - Montant | %
ÉTAT autitre delaDETR 90 000.00 € | 60%
DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-VIENNE 15 000,00 € 10%
VILLE DE PANAZOL _-- | 4500000€ 30%
Coût total _ 15000000€ 100% DÉCISION 2023 - 60 en date du 22 décembre 2023 relative à La mise en accessibilité et aménagement des allées dans le cimetière Turgot. Sollicitation auprès des différents partenaires des contributions financières suivantes :
Nature des recettes Montant HT %
DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-VIENNE Co 54 600,00 € 30%
VILLE DE PANAZOL _ 12740000€ 70%
Coût total RE 182 000,00 € 100%
DÉCISION 2023 - 61 en date du 22 décembre 2023 relative à l'acquisition de locaux tertiaires
au sein de la zone d'activités de La Filature. Sollicitation auprès des différents partenaires des
contributions financières suivantes :
Nature des recettes Montant %
ÉTAT au titre de La DETR 109 771,00 € 60%
DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-VIENNE 18 295,00 € 10%
VILLE DE PANAZOL | 5488600€ 30%
Coût total = 182 952,00 € 100%
DÉCISION 2023 - 62 en date du 22 décembre 2023 relative à l'installation d'une centrale photovoltaïque dur la médiathèque - Sollicitation auprès des différents partenaires des contributions financières suivantes :
Nature des recettes Montant %
ÉTAT au titre du Fonds Vert 28 000,00 € 80%
VILLE DE PANAZOL | 7 000,00 € 20%
Coût total 35000,00€ 100%
DÉCISION 2023 - 63 en date du 22 décembre 2023 relative à la restructuration du complexe sportif Valière avec la création d'un terrain de football synthétique. Sollicitation auprès des différents partenaires des contributions financières suivantes :
Nature des recettes Montant %
ÉTAT au titre de La DETR | 31700000€ 20%
| ÉTAT au titre de La DSIL oo 317 000,00 € | 20%
_AGENCE NATIONALE DU SPORT 317 000,00 € 20%
FÉDÉRATION FRANÇAISE DE FOOTBALL - LFNA 100 000,00 € 63%
RÉGION NOUVELLE AQUITAINE 100 000,00 € 63%
DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-VIENNE | 60 000,00 € 3,8%
VILLE DE PANAZOL | | 374 000,00 € 23,6%
| Coût total er 1585 000,00 € 100% DÉCISION 2023 - 64 en date du 22 décembre 2023 relative à La rénovation énergétique et réaménagement du foyer Club Pain et Soleil. Sollicitation auprès des différents partenaires des contributions financières suivantes :
. Nature des recettes . | Montant | %
ÉTAT AU TITRE DU FONDS VERT (80% de la part de l'opération 107 840.00€ |378%
correspondantà la rénovation énergétique du foyer club Pain et Soleil e
représentant une dépense éligible de 134 800,00 €)
ÉTAT au titre de La DETR (60% de La part de l'opération correspondant 90 120,00 € 31,6%
au réaménagement du foyer club Pain et Soleil et représentant une |
dépense éligible de 150 200,00 €)
DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-VIENNE (10% de La part de l'opération 1502000€ | 5,3%
correspondant au réaménagement du foyer club Pain et Soleil et
représentant une dépense éligible de 150 200,00 €)
VILLE DE PANAZOL | 7202000€ 253%
Coût total 28500000€ | 100%
|
DÉCISION 2023 - 65 en date du 26 décembre 2023 relative à l'avenant n° 3 au marché d'entretien, d'exploitation et de renouvellement des installations d'éclairage public et de vidéoprotection.
Le présent avenant a pour objet de modifier Le libellé de ce prix, comme suit :
N° de prix Désignation Unités Prix HIT.
Mise à jour annuelle des licences cameras (CARE PLUS) 196 ou , U 30,30 ce prix s'entend pour l'ensemble du parc existant
Entretien préventif des caméras, ce prix comprend
l'ensemble des prestations (matériels et main d'œuvre).
106Bic visant à réaliser un entretien préventif (nettoyage des u 2840
optiques, réglage orientation) des matériels en place
pour une intervention programmée sur l'ensemble du
parc existant
Par ailleurs il convient, conformément aux dispositions de l'article 20 du Cahier des Clauses Administratives Particulières, d'ajouter de nouvelles références au Bordereau de Prix Unitaires, comme suit :
N° de prix Désignation Unités Prix HT.
200 Fourniture et pose console acier Galva 960 saillie 1m U 50,00 201 Fourniture et pose ensemble de fixation et u 35,00 d'orientation console, patins, étriers
202 Fourniture et pose connecteur réseau à perforation U 12,00
Le Conseil Municipal, réuni en séance le 29 janvier 2024, prend acte des décisions du Maire
susmentionnées, prises par délégation, en application de l'article L 2122-23 du Code Général des Collectivités Territoriales. Délibération 01 - Projet d'acquisition d'un bien immeuble sis rue de la filature à Panazol (parcelle
Ax 20) dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de l'association CAC PANAZOL
Lecture : Fabien DOUCET
Rappel du contexte :
L'association Centre d'Animation Communale (dite « CAC-ENEP »), dont Le siège est situé 11, rue
Jacques Prévert à PANAZOL, a fait l'objet d'un jugement en date du 17 novembre 2022
prononçant 5a liquidation judiciaire. Elle est propriétaire de locaux soumis au régime de la
copropriété d'une surface de 465,60 m2 et de 15 emplacements de stationnement extérieurs
situés rue de la Filature et figurant au cadastre sous Le n° AX 20. Ces locaux ont à usage tertiaire
et sont composés de bureaux, et salles de réunion ou de formation. L'association à acquis ces
locaux auprès de la société civile immobilière (SCI) BRIBAS par acte notarié du 4 février 2019.
Par correspondance du mandataire liquidateur judiciaire, la SELARL URBAIN Associés représentée par Monsieur Paul URBAIN, en date du 8 novembre dernier, la collectivité s'est vu notifier Le projet de L vente de ces Locaux. Cette correspondance est accompagnée d'un rapport d'expertise en valeur vénale du cabinet d'experts fonciers E. RABAUD ainsi que d'un cahier des charges pour dépôt d'offre. D'après ce cahier des charges, les candidats à l'acquisition des locaux sont invités à déposer une offre ferme et définitive avant Le 31 janvier 2024. À l'issue du dépôt des offres, ce même cahier des charges indique que les candidats pourront être entendus par Le juge commissaire lors de l'audience de réception des candidats acquéreurs. Des précisions pourront être demandées aux candidats en cours d'audience. Une ordonnance du juge commissaire retiendra ou non l'une des offres présentées. Le Juge commissaire n'est pas tenu d'accepter les offres présentées et pourra faire arrêter de nouvelles modalités de cession.
La commune souhaite se positionner pour l'acquisition de ces locaux et donc présenter une
offre dans le délai imparti.
En effet, cette opération permettrait :
- de maintenir et de développer l'attractivité du territoire dans cette zone d'activités qui
n'est pas classée d'intérêt communautaire :
- de poursuivre la revitalisation d'une zone économique encore fragile ;
- de répondre aux nombreuses sollicitations dont La commune fait l'objet en matière de disponibilité de locaux tertiaires et d'accueil d'association de loisirs et sportives : - de disposer de vastes locaux et d'une aire de stationnement associée dans une zone à l'écart des zones d'habitat, limitant de fait Les nuisances de voisinage ;
- de recycler un bâti existant et de limiter limperméabilisation et l'artificialisation des
sols inhérentes à tout projet en construction neuve.
En outre, cette acquisition s'inscrit dans les actions déjà engagées par la collectivité pour permettre un maillage efficient du territoire, en cohérence avec les projets déjà initiés en matière de locaux tertiaires et associatifs (construction d'un pôle de santé et d'un pôle tertiaire : construction d'une halle des sports avec locaux associatifs : ..).
Dans ce cadre, la collectivité cherche à déterminer avec précision la valeur du bien pour proposer l'offre la plus proche de sa valeur réelle. L'estimation de la valeur vénale du cabinet d'experts fonciers E. RABAUD est portée à 442 €/m2 soit un total de 205 795,2 € qui
6 correspond approximativement au prix d'achat des locaux par l'association en 2019 (206 000 euros). La collectivité a sollicité une estimation de la direction départementale des finances publiques de La Haute-Vienne qui dans son « avis du domaine sur la valeur vénale » rendu le 25 avril 2023 estime la valeur vénale des locaux à 331€/m2, soit un total de 154 000 €.
L'enveloppe des travaux de réhabilitation énergétique a été estimée à 164 000 € HT, conformément à l'annexe en page 18. Elle comprend le remplacement des menuiseries extérieures, la réalisation d'une isolation thermique par l'extérieur au niveau des façades, isolation de La toiture en sous-face du plancher haut) à 164 000 € HT.
Descriptif du bien :
Le bien à acquérir est situé dans un immeuble construit en 1970 à usage tertiaire et sont composés de bureaux, et salles de réunion ou de formation, d'une surface totale d'environ 465,6 m2 (hors emplacements de stationnement), arrondi à 465 m2. IL est situé sur La parcelle cadastrée section AX n°20 dans la zone d'activité du Prouet en bord de Vienne disposant d'une surface de 1 hectare 18 ares et 98 centiares. Le bâtiment dans lequel se situe Le bien est soumis au régime de la copropriété suite acte notarié établi Le 4 février 2019 et abrite également Les locaux appartenant à La SCI BRIBAS et actuellement occupés par la société Formeurop. L'ensemble immobilier est élevé sur deux niveaux :
- Au rez-de-chaussée : entrée, salle de restauration, salle de formation, espace de livraison, un sanitaire et jardin ;
- Au premier étage : différents Locaux à usage de bureaux, de salles de réunion et locaux techniques :
- Parkings (15 emplacements de stationnement).
Le bien étant soumis au régime de La copropriété, Le règlement de copropriété précité comporte pour chaque lot, l'indication des parties privatives affectées à l'usage exclusif et particulier de son propriétaire, et Les quotes-parts indivises des parties communes de l'immeuble.
Le bien est situé en zone UE au Plan Local d'Urbanisme (P.L.U) approuvé par délibération du
Conseil Municipal Le 25 janvier 2017, modifié par délibérations du Conseil Municipal Le 26 juin 2019, Le 10 février 2022 et Le 5 mai 2022 et révisé par délibération du Conseil Municipal Le 18 février 2020.
Extrait du caractère de la zone :« Il s'agit d'une zone urbaine à vocation économique. Elle couvre l'ensemble des zones d'activités commerciales et artisanales, industrielles et de services et bureaux. ».
La zone économique du Prouet ne relève pas des zones économiques d'intérêt communautaire dont la compétence est exercée par la Communauté Urbaine Limoges Métropole. À ce titre, l'exercice du Droit de Préemption Urbain est envisageable pour permettre à la collectivité d'acquérir ce bien. Le statut de la copropriété ne fait pas obstacle à un tel exercice, Le bien étant soumis au régime de la copropriété depuis moins de dix ans. Conditions de l'acquisition :
L'offre d'acquisition de la commune s'inscrit dans le cadre de la procédure de liquidation
judiciaire de l'association CAC-ENEP et fait suite à l'envoi par Le mandataire judiciaire du cahier
des charges pour dépôt d'offre. Les conditions envisagées pour cette acquisition sont les
suivantes :
o Acceptation du bien en l'état :
o Absence d'application de la garantie des vices cachés dans le cadre de la présente
vente dès Lors que cette dernière est faite d'autorité de justice (article 1649 du code
civil) :
o lIlressort des informations figurant dans l'acte de vente du 4 février 2019 que lors
de l'acquisition du bien, l'association a emprunté un montant de 263 000 euros
auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du centre ouest dont le
remboursement s'échelonne du 5 février 2019 au 5 janvier 2047. IL ressort par
ailleurs du fichier immobilier que le bien est grevé d'un privilège de prêteur de
deniers ainsi que d'une Hypothèque Conventionnelle en cours de validité au profit
du Crédit Agricole du Centre Ouest pour un montant total en principal de 263.000
euros. Ces éléments peuvent avoir une incidence sur l'acceptation de l'offre de la
commune par le mandataire liquidateur, notamment si cette offre ne permet pas
de couvrir Le capital restant dû.
o Droits, frais et honoraires afférents à la cession par voie notariale, coût de La
procédure de purge des éventuelles inscriptions existantes, coût des diagnostics
nécessaires et préalables à la vente à la charge de La Commune ;
o Dépôt d'une offre ferme et définitive avant Le 31 janvier 2024 conforme au cahier des charges de dépôt d'offre ;
o Prix de cession : somme forfaitaire de 90 OODE€ net vendeur, soit 193,55. €/m2.
Le Conseil Municipal est invité à approuver le projet d'acquisition susmentionnée au prix
d'acquisition mentionnée ci-avant, à autoriser Monsieur le Maire à déposer une offre dans le
cadre de la procédure de liquidation judiciaire selon Le cahier des charges ci-annexé, et enfin à
autoriser Monsieur le Maire à viser tout document nécessaire à l'aboutissement de ces
démarches.
Dans le cas où la présente offre de prix serait acceptée, une délibération ultérieure sera
soumise en conseil municipal pour habiliter Le maire à signer l'acte de vente. De la même
manière, si Le juge commissaire venait à arrêter de nouvelles modalités de cession, La nouvelle
offre de prix serait soumise pour approbation au conseil municipal.
DÉLIBÉRATION
VU l'article L.2241-1 du Code général des collectivités territoriales :
VU Le Plan Local d'Urbanisme (P.LU) approuvé Le 25 janvier 2017, modifié par délibérations du Conseil Municipal Le 26 juin 2019, le 10 février 2022 et Le 5 mai 2022 et révisé par délibération du Conseil Municipal Le 18 février 2020,
VU le jugement en date du 17 novembre 2022 prononçant la liquidation judiciaire de
l'association CAC dont le siège est situé 11, rue Jacques Prévert à PANAZCL ; VU la notification du mandataire judiciaire accompagnée de l'estimation du cabinet d'experts
fonciers €. RABAUD et du cahier des charges de dépôt d'offre en date du 8 novembre 2023 ;
VU l'avis du domaine sur la valeur vénale » de La direction départementale des finances publiques de la Haute-Vienne en date du 25 avril 2023, VU l'estimation du montant des travaux de rénovation thermique établie par le cabinet MAITRYS,
VU la convention d'occupation précaire en date du 23 octobre 2023 entre l'association CAC- ENEP représentée par La SELARL URBAIN Associés, désignée mandataire judiciaire dans Le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de l'association et la Commune de PANAZOL,
CONSIDÉRANT que l'association CAC-ENEP fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire ouverte à la suite du jugement du Tribunal Judiciaire de Limoges rendu le 19 avril 2022 ; CONSIDÉRANT La volonté de maintenir une activité tertiaire sur Le territoire de La Commune ; CONSIDÉRANT l'intérêt public Local que revêt ce projet d'acquisition pour La ville de Panazol ; CONSIDÉRANT la note de synthèse et La présentation du dossier relatif à la présente délibération ;
Le Conseil Municipal, considérant avoir été assez informé, après en avoir délibéré, à l'unanimité,
- APPROUVE le projet d'acquisition des locaux de l'association CAC-ENEP d'une surface de 465,6 m2 situés rue de la Filature sur La parcelle cadastrée section AX n°20 à PANAZO! ;
- DÉCIDE de formuler une offre d'acquisition ferme et définitive au prix de 90 000 € pour l'acquisition des locaux de l'association CAC-ENEP situés au 20, rue de la Filature dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire ;
- ACCEPTE Les locaux en l'état,
- PRÉCISE que La Commune prendra à sa charge Les droits, Les frais et honoraires afférents à la cession, Le coût de la procédure de purge des éventuelles inscriptions existantes, le coût des diagnostics nécessaires et préalables à la vente ;
- DONNE POUVOIR à Monsieur Le Maire pour Le dépôt d'une offre ferme et définitive au prix de 90 000 euros dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de l'association CAC- ENEP, conformément au cahier des charges ci-annexé, la signature de l'acte d'acquisition à intervenir et de tout document nécessaire au dépôt de l'offre et à l'acquisition de ces locaux. ANNEXE 1
E
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Égalité
Fraternité
Direction départementale des Finances publiques de Haute.
Vienne
Pôle d'évaluation domaniale
54, rue Montesquieu
87050 LIMOGES CEDEX 2
mél. : ddfipB7.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.f
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Stéphane Labrousse
Téléphone : 05 55 45 69 75
Courriel : stephane.labrousse@dgfip.finances.gouv.fr
Réf. DSJOSE: 11854530/2023-87114-21350
7302 - SD
+
FINANCES PUBLIQUES
Le 25/04/2023
La Directrice départementale des Finances
publiques de Haute-Vienne
M Le Maire
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
Locaux de bureaux Nature du bien :
Adresse du bien :
Valeur Vénale :
Rue de la Filature 87350 Panazol
154 000 € assortie d'une marge d'appréciation de 10%
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
10 1- CONSULTANT
Mairie DE PANAZOL
Affaire suivie par: M Desforges Jean-Marc
2 - DATES
= L
de consultation : 17/03/2023 |
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis: on 1. LE |
le cas échéant, de visite de l'immeuble : rene |24/04/2023 .-.
du dossier complet : LL | | 24/04/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Acquisition d'un bien
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de [3] J'instruction du 18 décembre 2016' :
| Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) |o
3.3. Projet et prix envisagé:/
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Commune située dans l'agglomération de Limoges
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Dans la zone d'activités Le Prouet, à l'écart du centre de Panazol.
4,3, Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
: l ] | | | E
Corrumine Parcelle | Adresse/Lieudit | Superficie m° t ———E——
Panazo! | AX 20 Rue de la Filature == —— 1 | 11 898
4 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine
1 4.4. Descriptif
Dans une copropriété à vocation industrielle datant probablement d’une cinquantaine d‘années, un ensemble de locaux à usage de bureaux sur deux niveaux. Murs en plaques béton, toit terrasse,
-la partie en rez-de chaussée se compose d’une salle de restauration avec accès indépendant ouverte sur une salle de réunion ou formation, WC et circulations.
-La partie à l'étage se compose de sept bureaux, trois salles de réunion ou formation, de sanitaires, circulations et locaux techniques.
Equipement: fenêtres anciennes métalliques simple vitrage et stores intérieurs, plafonds suspendus et dalles minérales, sol revêtement plastifié ou carrelage, murs peints, présence d’un réseau bureautique, Chauffage collectif gaz et climatiseurs réversibles dans certains bureaux.
- quinze stationnements extérieurs matérialisés,
Etat: les locaux sont en état correct. Les sanitaires et l’installation électrique semblent en bon état. Le rez-de chaussée est toutefois à refaire. Compte tenu des caractéristiques industrielles anciennes du bâtiment, les performances énergétiques doivent être médiocres pour un niveau de confort passable, Ils nécessiteraient une complète rénovation des huisseries, des travaux d'isolation thermiques voir l’installation d’un système de chauffage privatif des locaux.
4.5. Surfaces du bâti
- la superficie est de 465 m2.
5 - SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble
Association Centre d'Animation Communale de Panazol
Acquisition Le 04/02/2019 pour 206 000 € soit 443 €/m?
5.2. Conditions d'occupation
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
En zone UE au PLU,
6.2.Date de référence et règles applicables
7 - MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
12 B - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Saurces internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
Commune | date acte Parcelle (s) | Terraïn | Lieudit ou voie AC®. | Observations | Sup | Vente (€) | Pxim 1 — ] | | | | immeuble à usage bureau ssol : | | garage archives 668 m° pond 0,3 331 | ROC bureaux 660 m° 30 pl de
Condat sur vienne | 18/09/20 BL 45 8320 | rte du pré st Yrieix | 1973 | stationnement | 860 | 245000 L = me cmt mL mg mé | nn | |us | |
| bat à usage de cabinet médical 311 Nantiat 01/09/20 AN 8] 3055 | 26 rue montplaisir | 1974 | occupé avec parking acq commune | 482 150006 | me a —— nn À ——— 1
| RDC locaux à usage de bureaux en |
| bon état mais travaux accès PMR à 33 Aixesur Vienne | 17/02/20 | AW272 copro | rue des grangettes | 1990 réaliser parking collectif 310 100000 |
| lbpldu | Appartement ler etage type F5 à 766 Panazol 18/07/2019 | AL 1921253 |! copro commerce | 1975 usage de bureau 143 109500
| Sur 2 niveaux, bureaux renovés en
| 2010 1358 n° +enirepot 341 m° +45 247
Panazoi \ 12/03/19 | AX 13à16 copro | rue de la filature stationnement ex Pole Emploi 1699 | 420000
= termes de 247 €/m° à 766 €/m°, Un bien proche dans la zone du Prouet à 247 €/m?,
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
Le bien se situe dans une zone d'activité un peu excentrée et non desservie directement par des transports en commun.
Les locaux sont en état correct. lis sont accessibles aux PMR en rez-de-chaussée et bien configurés à l'étage. Toutefois, les locaux nécessiteraient des travaux de rénovation énergétique importants compliqués par la situation des locaux au sein d'un ensemble industriel et une copropriété.
Aussi, la valeur d'acquisition de 2019 {soit 443 €/m”) semblent excessive compte tenu des caractéristiques et à la
vue de la vente de locaux sur la zone du Prouet la même année (vente du 12/03/2019) à 247 €/m? pour des locaux rénovés mais dont une partie est en nature d’entrepôt.
La valeur retenue ést de 331€/m2, valeur intermédiaire et correspondant à une vente de locaux à Condat-sur- Vienne,
La valeur vénale est estimée à 331 €/in? x 465 m° - 153 915 € arrondie à 154 000 €.
13 9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE -— MARGE D'APPRÉCIATION
L
l'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale libre du bien est arbitrée à 154 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur libre est assortie d’une marge d'appréciation de 10 % portant la valeur maximale d'acquisition sans justification particulière à 169 400 € (arrondie).
La marge d'appréciation refiète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant,
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n‘intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales ei leurs grourements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d’amianite, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
14 12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel,
ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour la Directrice et par délégation,
="
= =
Stéphane Labrousse
Inspecteur
L'enregistrement de votre demande à fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
15 ANNEXE 2
Limoges le : 17/01/2024
Maitrys
RENOVATION ENERGETIQUE DES ANCIENS LOCAUX DU CAC ET DE L'ENEP
Matre de l'Ouvrage : COMMUNE DE PANAZOL
ESTIMATION PAR POSTES
PHASE : FAIS DATE DE VALEUR: octobre-23
(Dernier Index BTO1 connu)
| DESIGNATION MONTANTS H.T.
ISOLATION DES FACADES
- Amenée, montage, location, maintenance, démontage et repli des échafaudages compris tous
accessoires de sécurité, plinthes et autres en conformité avec a réglementation en vigueur.
- Dépose et stockage des éléments présents en façades et devant être conservés : luminaires, grilles. - Nettoyage des supports et travaux de réparation
- Sous réserve d'une validation de la solution technique suite à un test d'arrachement : mise en œuvre 71 000,00 €
d'un complexe d'isolation par l'extérieur avec couche de finition par enduit décoratif compris traitement ‘ des tableaux et sous-linteaux
- Protection en tête du complexe par couvertines en acier galvanisé laqué.
- Repose des éléments conservés
REMPLACEMENT DES MENUISERIES EXTERIEURES
- Dépose sans réemploi des châssis vitrés existants
- Fourniture et pose d’ensembles menuisés constitués de profils aluminium à rupture de pont thermique
avec double vitrage feuiileté à isclation thermique renforcée,
- Qccultation des baïes situés au rez-de-chausée par volets roulants en aluminium
- Pour les ensembles vitrés de l'étage, mise en oeuvre de stores extérieures avec tissu occultant 75 000,00 € microperforé
- Dépose de la porte métallique présente en façade Sud-Est puis fourniture et pose d'un bloc-porte
métallique avec isolation thermique renforcée. Finition laquée en usine.
ISOLATION DU PLANCHER HAUT
- Dépose soignée et stockage des dalles de faux-plafonds existants
- Mise en oeuvre en plénum d'un complément d'isolant
- Repose des dalles de faux-plafonds stockées 18 000,00 €
| TOTAL GENERAL H.T. 164 006,00 €
| T.V.A, 20,00 % 32 809,00 €
| TOTAL GENERAL T,T.C. 196 800,00 €
REMARQUES :
- À ce stade des études, ces estimations n'intègrent pas la dépose d'ouvrages amiantés ou plombés, Pour information, si les joints
des menuiseries contiennent de l'amiante une plus-value de l'ordre de 15 000,00 € HT, est à envisager. Ce montant devra être confirmé à partir des conclusions d'un diagnostic
- Les prix ont été établis en considérant la réalisation du projet en entreprises individuelles,
23 rue he Berthet - 87006 LIMOGES "» quaurx F..05.87.27.75,20 - maitrys@maitrys. com - Wan maitrys. com K°2256 Untec_ 802 507 475 RC.S LIMOGES - APE 7490 À - TVA: FRS1 R025074/5 OPQTEC 1/3
16 ANNEXE 3
LIMOGES, le 8 novembre 2023
i
VRBGES | COURRIER ARRIVÉ LE Re ra | LE. 223
2 PLAGE WINSTON CHURCHILL Î M Ar DE x 87011 LIMOGES CRDEX NA2OL PR he LA MR MAIRIE DE PANAZOL Esplanade Jacques Chirac
87350 PANAZOL
LIQUIDATION JUDICIAIRE Ouverture de la procédure : 19 avril 2022
Association CAC PANAZOL ENEP
11 Rue Jacques Prévert
87350 PANAZOL
Madame, Monsieur,
Nous prenons votre attache en qualité de Liquidateur de l'Association CAC PANAZOL
ENEP (fonctions auxquelles nous avons été désignés par un jugement du Tribunal Judiciaire
de LIMOGES rendu le mardi 19 avril 2022).
L'association CAC PANAZOL est propriétaire d’un bien immeuble sis 20 Rue de la Filature -
87350 Panazol, qui peut faire l’objet d’une vente.
Vous trouverez toutes les informations se reportant au bien dans le rapport d'expertise que
nous vous joignons à la présente,
Nous vous joignons également le cahier des charges.
Nous vous informons que les offres qui pourraient intervenir devront nous être remises au
plus tard le 31 Janvier 2024.
Nous nous tenons à votre disposition pour tout complément d'informations dans
l'hypothèse où cette activité pourrait susciter une marque d'intérêt chez un potentiel
acquéreur qui se serait manifesté auprès de vous. ë
Nous vous souhaitons bonne réception de la présente et nous tenons à votre disposition pour Ë tout renseignement qui vous serait nécessaire,
Nous nous tenons à votre disposition pour tout complément d'informations dans
l'hypothèse où cette activité pourrait susciter une marque d'intérêt chez un potentiel
acquéreur qui se serait manifesté auprès de vous.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes sentiments distingués,
Paul URBAIN
{ + t, FU L a
Par souci de discrétion, 1 n'est pas répondu téléphoniquement sur l'état des dossiers.
Mernibre d'une essociation agréée, le règlement des honoraires par chèque est accepté,
17 Cabinet E. RABAUD
Expertise de biens ruraux et urbains
Emmanuel RABAUD Maitrise en droit privé,
Expert Foncier et Agricole, Immobilier Université Bordeaux Montesquieu
Expert Judiciaire près la Cour d'Appel de Limoges DU d'expertise judiciaire
Membre du CNEFAF Université de Limoges
Officier du mérite agricole Auditeur IHEDN
Rapport d'expertise en valeur vénale
Dans le cadre d'une liquidation judiciaire
Ordonnance n°28 du Tribunal judiciaire
de Limoges en date du 24 avril 2023
CAC Panazol ENEP
20 rue de la filature 87 350 PANAZOL
HÉLOLLOONOIONLO
LELDZ
Es] *
S
Gctobre 2023
Expertise Conseil Vente - Membre de la Confédération des Experts Fonciers
39 avenue de la gare - 87800 LA MEVZE_ 06,60.45.76.98. e.rabaud@experts-fonciers.com
18 VND
ONUIDIEU
EE
EUE
F4
+
SOMMAIRE
EL Mandat... 3
il. Objet de la mission... ssnsnsenneenensnsnnenneneaneunneensnniinennennnnnenne 3
ji, Situation juridique ….. ssnnsmemnsnne À
IV. Situation géographique et environnement... entame emmener 3
V. Visite des lieux 4
Vi, Remarques préliminaires sur les blens Immobiliers... eee 4
A, Notre mission n’a pas COMPOrTÉ : ner 4
B. Nous n'avons pas connaissance à ce jour des faits sulvants :..........,... a eee res 4
VIL DESCRIPTIF DES BIENS À EVALUER ss ssurssennmnnensantnnnennnnenes 5
A. Unimmeuble 5
1 Environnement de l'immeuble. nn …. 5
2. Jouissance sssssmmentrvenenenses 5
3. Descriptif du bien ….
4. Assise foncière
5, Gros Œuvre et état extérieur 6
6. Intérieur de l'immeuble marre sneeneeeerneeorionenenneerenemrneenrécee «6
7. Etatintérieur et confort 13
8. Valeur vénale de l'immeuble... sn 14
B. L'assise FONCIÈTE nnnrnneeerenerernnnenenenenennanennmnnnennnnnnumennenenrens 14
1. Relevé parcellaire... … 14
2. LE ZONABB..nnenrerereenennmnnennnennennesennenreeennernnrenneeninennaennneenniannenense 15
3, Appréciation générale de l'expert... 7 .15
C. MARCHE FONCIER AGRICOLE LOCAL. en 15
1. Définitions de la chartre de l'expertise 15
2. Le contexte local et le prix moyen des immeubles à usage professionnel sur Limoges
Métropole... : srenerirrremeginreenrannse mnrnrnreremennnrensree 16
3, Comparable de prix... sesepeannens 16
VII CONCLUSION... 17
è
19 FESOLLGDOONNECALCENE
aa
[A MANDAT
Nous Emmanuel RABAUD, expert soussigné, avons été mandaté par le Tribunal judiciaire de Limoges
par l’Ordonnance n°28 du 24 avril 2023 rendue par Madame Aurélie Benoît juge-commissaire, afin de
donner notre avis sur la valeur vénale d’une propriété urbaine ; à savoir un bien immobilier situé rue
de Filature en zone artisanale du Prouet commune de Panazol (87 350).
IL OBJET DE LA MISSION
Ordonnance du tribunal judicaire de Limoges, en date du 24 avril 2023 par Madame Aurélie Benoit
juge-commissaire à la procédure de liquidation judiciaire de l'association CAC PANAZOL ENEP,
exploitation une activité de centre de formation au 11 rue Jacques Prévert Panazoï 87350,
Sur la requête de Maitre Paul Urbain, agissant en qualité de liquidateur de l’association CAC PANAZOL
ENEP.
La dite de l'association est propriétaire d ‘un bien immeuble rue de la filature à Panazol,
Mission : - Décrire le bien immeuble et sa situation juridique
| - Obtenir les titres de propriétés et un état hypothécaire
| - Evaluer le bien immeuble compte tenu de l’état du marché
| - Fixer le montant de ls mise à prix en cas de vente en la forme des saisies _| immobilières |
Envois et - Rapport arrêté au 21 octobre 2023
demande de
l'expert _—_
HL SITUATION JURIDIQUE
Le bien appartient à l'association CAC ENEP PANAZOL par achat à l'association Formeurop en date du
4 février 2019 pour lé somme de 206 000€, en l'étude de Maître Alexis notaire à Limages.
Nous précisons que le prix que nous trouverons dans notre rapport tient compte du fait que notre
estimation à lieu dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire pour une vente forcée à la
barre du Tribunal. Nous opérerons un abattement de 30% sur la valeur vénale du bien.
IV. SITUATION GEOGRAPHIQUE ET nn ondes ee fé
ENVIRONNEMENT E ne
; Ë
Cet ensemble immobilier se situe la commune de
Panazol et en périphérie de bourg dans là zone
artisanale du Prouet en bordure de la Vienne, i
Le bien est dans un immeuble commun avec le centre
de formation Formeurop et l'imprimerie Lavauzelle. à
20 SOULLONQO
ONE
EÉEE
Æ
V. VISITE DES LIEUX
Nous avons procédé à la visite des lieux à expertiser te 18 octobre 2023 en présence d'employés des
services municipaux de la ville de Panazol, Les clés de l'immeuble ont été confié par Maître Rascol
huissier Inventoriste dans la procédure au Maire de Panazol car la municipalité a acheté les meubles,
VE.
E.
REMARQUES PRELIMINAIRES SUR LES BIENS IMMOBILIERS
Notre mission n’a pas comporté :
De diagnostic de performance énergétique et notamment de détection de l& présence
d'amiante.
De certification des surfaces, conformément aux dispositions de la loi Carrez
De sondage de la résistance physique du sous-sol, ni de contrôies de la pollution ou de la
contamination susceptible d’affecter le terrain
De vérification du fonctionnement des services généraux, ni d’études techniques de
l'immeuble (planchers, canalisations...)
Nous n'avons pas connaissance à ce jour des faits suivants :
Que le bâtiment est en conformité avec les lois et règlements {normes de sécurité, installations classées, législation sur la pollution et sur l'amiante au regard du décret de 07 février 1996).
Qu'aueun équipement de l'ensemble immobilier objet des présentes ne relève de la légistation sur les installations classées.
Qu'il n'a jamais été exercé, sur le terrain d'assiette et les terrains voisins, d'activité entraînant
des dangers ou inconvénients pour la santé ou l'environnement {notamment air, eaux superficielles et souterraines, sols et saus-sols), notamment celles visées par la Loi du 19 juillet
1976.
Que le terrain d'assiette de l'ensemble immobilier objet des présentes n'est frappé d'aucune
pollution susceptible de résulter notamment de l'exploitation actuelle ou passée ou de la proximité d'une installation classée (Loi du 13 juillet 1992 relative à l'élimination des déchets ainsi qu'aux installétions pouvant entraîner des dangers ou inconvénients pour la santé ou
l'environnement.
Qu'aucun produit, matière, substance, préparation, emballage ou déchet n'a été entreposé en violation d'une réglementation applicable à l'ensemble immobilier ou n'a été rejeté dans un
cours d'eau de surface ou souterrain ou dans un puits, une mare, une source, un lac, un étang situé à proximité de l'ensemble immobilier objet des présentes, ni dans le système
d'évacuation des eaux usées, ni dans les égouts raccordés à l'ensemble immobilier. Nous n'avons pas effectué de vérification systématique de la présence d'amiante et de plomb
dans les immeubles,
La valeur des équipements, généralement considérés comme immeubles par destination, est incluse dans les sommes que nous affectons aux constructions {évaluation au m2 bâti, services
généraux compris).
Archéologie préventive
21 YO
LLONODODÉECALESOZ
a Era
«à Etsous réserve de la méconnaissance de ces éléments
VIL DESCRIPTIF DES BIENS À EVALUER
Nous notons que l'immeuble est libre de toute
occupation à ce jour. Nous mentionnons que lors de
notre visite nous avons constaté qu’une porte double
battant qui accède du côté de l'imprimerie était forcée
et dégondée. Les services de la ville l'ont remise en
place.
A. Un immeuble
4, Environnement de l'immeuble
il se situe en zone artisanale du Prouet.
H s’agit d'un bâtiment à usage de bureaux et de salle de réunion ou de formation qui était un centre
de formation. Les lacaux de l'association Formeurop jouxtent ceux du CAC ENEP avec un accueil
commun. L'imprimerie Lavauzelle est en prolongement dans le même bâtiment. Les locaux du SYDED
sont dans un immeuble à proximité. Présence de 15 parkings matérialisés et d'un jardin privatif avec
pelvuse.
2. Jouissance
Le bien est actuellement libre de toute occupation. Des meubles sont à l'intérieur qui ont été acquis
par là municipalité. Les services municipaux nous ont indiqué avoir procéder à un nettoyage complet
de l'intérieur de l'immeuble qui était extrêmement salle,
3, Descriptif du bien
l'immeuble date probablement des années 70/80 de par son type de construction sans Que nous
connaissions sa date de construction. Ce type de bien est courant sur le territoire de Limoges
Métropole,
22 x
Y2E0LLOO0D
MPCOLLÉESZ
4. Assise foncière
L'assise foncière :
« Parcelle cadastrale AX n°20: rue de la
filature.
- cette parcelle est en zone UE du PLU de ja
commune. Nous estimons cette parcelle
comme l'assise foncière indissociable de
Fimmeuble.
5. Gros Œuvre et état extérieur
La construction est en béton préformé et la couverture en toit plat avec single, dalles de récupération
des eaux pluviales, cheminées d'extraction d'alre.
L'ensemble des ouvertures sont des huisseries en fer en simple vitrage et sans volets, avec stores
intérieurs.
Le tout est en état passable.
6. Intérieur de l'immeuble
Dans son aspect Intérieur, l'immeuble est assez propre après lé nettoyage par les services techniques
de {a ville,
23 Le rez-de-chaussée est vétusté el à reconditionner sauf l'accueil commun avec formeurop. L'étage est
en bon état avec des extracteurs d’aire et des clim réversibles dans chaque pièce.
A titre indicatif, la surface SHON de l'immeuble est environ de : 438.76m?, arrondis à 439 mi.
Ces surfaces sont données environ et sont non contractuelles.
|Rez-dechaussée D | Restauration = 29,75 mt
“[sot:
| Murs :
| | LL | Plafond :
| Salle de formation = 28,80 mi |
| | Sol:
| Murs :
| | Plafond :
l'eouloir __= 12,99 mi Co
1193 mx 6,73 m | Sol:
| m? | Murs:
Plafond :
couloir = | 4,54 m?
1,70 mx 267 m Sol :
Murs :
Plafond :
Hvralson = 578 mt [1,70 mx 3,40 m | Sol:
Murs :
| | Plafond :
[We = 520 m 1,70 m x 3,06 m Sol:
| | Murs :
[Plafond: |
L | accueil : = 18,66 m° -
Ë U4,55 mx 8,20 m 37,31 m° |Sol:
È | z0n6 COMMUNE : Surface /2 | Murs :
Ë | Plafond :
: | |
ë ee I Lentrée 5 297 m
[134 mx 147 m | Sol:
| Murs:
| |Plafond |
[wer = 240 m 11,60 m x 150 m | So! :
| Murs:
| : LL Plafond :
| Pièce 5 2178 °°
| 141 m x 15,41 m Sol:
plafond suspendu
carrelage
revêtement sol plastifié
peinture
plafond suspendu
renant
carrelage
peinture
plafond suspendu
revêtement sol plastifié
peinture
plafond suspendu
revêtement soi plastifié
peinture
peinture
plafond suspendu
carrelage
peinture
plafond suspendu ___
peinture
plafond suspendu
revêtement sol plastifié
peinture
plafond suspendu
revêtement sol plastifié
peinture
plafond suspendu
| Equipements :
| cuisine évier deux bacs
1 Equipements :
+ ne
Equipements :
|
Equipements :
l
| Equipements :
L— LL | Equipements : |
revêtement sol plastifié | Equipements :
accueil en rez-de-
| chaussée, zone commune |
à 50% avec Formeurop,
| escalier vers étage
|
| interphone
—— | Equipements :
revêtement sol plastifié | Equipements :
|
|
||
|
24 SECLLIOUOOIOIENLLEETE
Lu
| couloir
233 mx 698 m
| couloir
| 8,14 mx 1,35 m
| Pièce
[070 mx 817 m
| couloir 12,17 mx 180 m
salle réunion
14,52 mx 5,54 m
|
|locale technique
| 3,45 m x 2,20 m
|
2,00 mx 3,45 m
||phatocople |
2,33 m x 1,78 m
[bureau
| 4,20 m x 3,94 m
bureau 4,20 mx 292 m
| grande salle
| 6,26 m x 8,84 m
|
(ménage
| Murs : peinture
Plafond: plafond suspendu
= 1487 w DR
Sol: revêtement sol plastifié
m° | Murs: peinture
Plafond: plafond suspendu
LT ion mé
so revêtement sol plastifié
Murs : peinture
Plafond: plafond suspendu
SM
| Sol : revêtement sol plastifié
m? Murs: peinture
| Plafond: plafond suspendu
= 3,93 A A E
| Sol : revêtement sol plastifié
m* | Murs: peinture
| Plafond : plafond suspendu |
= 25,04 m° | L _
| Sol : revêtement sol plastifié
m | Murs : peinture
| Plafond: plafond suspendu
20 C7 mt
| Sol : revêtement sol plastiflé
Murs : peinture
| Plafond: Plafond suspendu |
6,90 m°
| Sol:
| Murs : peinture
_| Plafond: plafond suspendu
: 415
| Sol : revêtement sol plastifié
m? | Murs: peinture
| Plafond: plafond suspendu
= 1655 mt | | Sol:
mt | Murs : peinture
__| Plafond : plafond suspendu = 12,26 me a
| Sol: revêtement sol plastiflé
m? Murs: peinture
Plafond : __piefond suspendu = 55,34 m° _—>
| Sol: revêtement sol plastiflé
| Murs : peinture
| Plafond : plafondÀ suspendu
h 147 nr : co
|
Equipements :
Ï
|
| Equipements :
||
4
—
||
| Equipements:
| Equipements :
| Equipements :
|
|
revêtement sol plastifié | |Equipements :
rangement
Î
|
Equipements :
revêtement sol plastifié | Equipements :
+ a
|
| Equipements : |
|
|
| Equipements :
| Equipements :
se
ne
as
25 FALLLLOOODDNOECD
ELEC
ps
FAT
1,15 m x 1,28 m Sol: revêtement so! plastifié Equipements:
Murs : peinture
Plafond: plafond suspendu
[bureau ES
14,97 mx 391 m Sol: revêtement sol plastifié | Equipements : M? | Murs: peinture
Plafond: plafond suspendu
bureau = 14,72 mi è
4,97 m x 2,86 m Sol : revêtement sol plastifié | Equipements: Murs : peinture
| Plafond: plafond suspendu |
bureau = 11,70 mt L on 1 LL h
4,02 m x 291 m Soi: revêtement sol plastifié | Equipements: Murs : peinture
Plafond: plafond suspendu
bureau = 1845 m° | : | 4,11 m x 4,49 m Sol: revêtement soi plastifié | Equipements: |
Murs : peinture
Plafond: plafond suspendu
bureau =. 1238 m 4,10 m x 2,96 m Sol : revêtement soi plastifié | Equipements: |
Murs : peinture |
L _! Plafond: plafond suspendu Li
salle = 38,08 ni A _
3,73 m x 10,21 m |sol: revêtement sol plastifié | Equipements:
Murs : peinture
| Pisfond': plafond suspendu
WC privé = 3,00 m° fn __i 1,63 m x 1,84 m Sol : revêtement sol plastifié | Equipements:
m° | Murs: peinture
Plafond: plafond suspendu
[WC handicapé Œ 78 |. J
2,79 m x 2,73 m Sol : revêtement soi plastifié Equipements :
Murs : peinture
| L Plafond: plafond suspendu _- è
(WCH = 1,71 m
[151 mx 113 m Sol : revêtement sol plastifié | Equipements: Murs : peinture
nn Plafond: plafond suspendu "|" |
Archive = 15,16 m°?
3,25 m x 4,65 m | Sol : revêtement sol plastifié | Equipements: ! Murs : peinture
| Plafond : plafond suspendu
Rez-de-chaussée 87,06 m° |
Entrée commune 1/2 18,66 mi |
Etage 333,04 mi : de de |
[TOYAL ___ 438.76 m°___ _ |
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Ë :
Rez de chaussée :
Entrée commune vers l'étage
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20351702MK 0000717224
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7. Etat intérieur et confort
L'immeuble dispose de l'eau du réseau, et d’un coin cuisine ouvert sur une salle de formation au rez-
de-chaussée ; L'électricité semble en bon état. Il existe un réseau bureautique.
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Le chauffage central au gaz est commun avec les autres propriétaires de l'immeuble et chauffage
électrique par climatisation réversible à l'étage.
Sanitaire : 1 WC au rez-de-chaussée et 3 WC à l'étage dont 1 pour personnes handicapés.
L'isolation sous plafonds et des murs et fenêtres non isolés, dispose d’une VMC à l'étage.
L’assainissement est collectif,
Une salle technique à l'étage avec tableau électrique et tableau de gestion VMC et clim doubie flux,
réseau bureautique.
Nous notons que le rez-de-chaussée est à reconditionner et un accuell propre à cette partie de
l'immeuble sera à prévoir. L'étage ne demande pas de travaux d'aménagement, hors hulsseries.
8, Valeur vénale de l'immeuble
| Eléments favorab / | Eléments défavorables : | | eines en zone artisanale | - Emplcement géographique : absence de | + 5 minutes de l'accès autoroute A20, 15 | desserte de transport en commun et en dehors minutes de Limoges | du centre bourg
| + accès PMR en rez-de-chaussée | - immeuble avec un étage sans accessibilité + Surface utile suffisante et bien agencée à | PMR pour l'accueil du public
l'étage | - L'ensemble immobilier comprend plusieurs
+ Des rangements | propriétaires avec chaufferie commune
| + trois grandes salles de réunion assise foncière porte une partie d'immeuble
| Un jardin privatif | qui appartient à des tiers
| +15 parkings | - Accueil commun à revoir
L'état actuel de l'immeuble ne répond pas aux normes de confort thermique et en partle d'accessibilité
handicapé.
L'immeuble demande des travaux de remise à niveau ou de rénovation particulière en fonction de son
usage futur pour Île rez-de-chaussée. Le coût en sera significatif en fonction de l'usage futur du
bétiment.
E. L'assise foncière
1. Relevé parcellaire
Le terrain se situe sur la commune de Panazot en zone artisanale du Proust et classé en zone UE,
| Section | Numéro| Rue | Surface{ha)| 7Zonage [__Ax | 20 |Delafillature| 11898m2/ UE
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31 FREE
LLOONIADNENELEROZ
2. Le zonage
3. Appréciation générale de l'expert
Le bâtiment est une construction qui demande à être remise à niveau par des travaux d'isolation.
Le terrain d'assise foncière a une surface importante.
Le bien est adapté à un centre de formation ou de réunions d'associations, mais avec des locaux
imbriqués avec formeurop.
Le site est enclavé en contre bas de la ville et en bord de Vienne et en limite de la zone inondable.
Le site peut convenir aux activités mentionnées, mais à un prix maîtrisé.
Nous notons que le nettoyage intérieur effectué par les services municipaux de Panazol apporte une
plus-value à l'immeuble dans le cadre de sa future cession.
C. MARCHE FONCIER AGRICOLE LOCAL
1. Définitions de la chartre de l'expertise
Le valeur vénale est la somme d'argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date
de l'évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transattion
équilibrée, après une commercialisation adéquate et où les parties ont l’une et l’autre agi en toute
connaissance, prudemment et sans pression.
En conséquence, l'appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :
- Libre volonté du vendeur et de l'acquéreur
- Disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de là nature du bien et de
la situation du marché
. Le bien doit avoir été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserve
avec des moyens adéquats
. Absence de facteur de convenance personnelle et notion d'équilibre dans la négociation.
Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénele, les termes de valeur marchande,
valeur de marché ou valeur de réalisation {expression utilisée dans lé décret du 05 novembre 1990
concernant les compagnies d'assurances par le Code de la Sécurité Sociale article R 9331-10-42, par le
Cade de la Mutualité article R212-54 et par le code des assurances article R-322-20-1.
15
32 FEVLELOONIGPENZ
LES
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sa
il convient de distinguer :
La valeur vénale nette exprimée hors frais d'acquisition et selon la nature de l'immeuble : hors
droits de mutation ou hors T.V.A, pour un immieubie professionnel ou commercial soumis au
régime TVA, TTC, pour l'habitation soumise au régime TVA.
- La valeur vénale brute où droits de mutation et frais d'acquisition sont Inclus.
_
La valeur locative est la contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de
l'usage d’un bien Immobilier dans le cadre d’un contrat de lacetion.
Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses
et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.
La valeur locative de marché est exprimée hors taxes et hors charges locatives ou de toute autre
nature, refacturées au preneur.
2. Le contexte local et le prix moyen des immeubles à usage
professionnel sur Limoges Métropole
Ce marché est spécifique est actuellement peu dynamique. La demande pour des immeubies de
bureaux est faible. La hausse des taux d'intérêts, conséquence du phénomène inflationniste actuel
ralenti le marché et pourra influer sur la baisse des prix. Maïs le marché ne s'est pas encore ajusté
entre la baisse des prix au mètre carré attendu per les acheteurs/investisseurs et l'offre à la vente. Le
marché est donc à l'arrêt. Le coût exponentiel de mise aux normes des immeubles pour l'isolation
thermique et {a mise aux normes pour l'accueil du public pourra influer sur le prix de vente.
3. Comparable de prix
Nous utilisons là méthode de comparaison directe paur établir une référence de prix au m2.
Nous retenons deux exemples de prix de vente sur la commune de Panazol en zone artisanale.
Nous excluons les références sur Limoges Métropole, hors Panazol : car en fonction de
l'emplacement de la visibilité et de l'attractivité de la zone le prix au m° connait des écarts de valeurs très important,
De même, les grandes surfaces de bâtiments connaissent des prix au m? pius bas que les surfaces
modérées comme notre cas d'espèce,
| | Valeur | Prix | | |
Date dela |Nomdela |Référence | foncière. | unitaire Surface du | Surface réelle mutation commune |cadastrale | (€) |(€/m?) |terrain(m?) | du bâti (mt) |
12/07/2022 |Panazol | 000-AN-0020 | 205000! __ 488, 1800 | 420) 00D-AN-0021, | | _. | |
19/01/2023 |Panazol 000-AN-0022 | 400 000! _ 3%) _3900| 1010
16
33 LR
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LCONCIOPECELERDE
Prix moyen trouvé : (488 + 396) / 2 = 482 €/m°
Nous retenons pour notre évaluation un prix moyen de bien comparable qui s'établi à 442
£jrm.
VIIL CONCLUSION
La valeur définitive qui conclura notre rapport devra toujours être considérée comme valeur moyenne,
base de toute déclaration fiscale ou utile dans le cadre de mutations qu'elles soient à titre
gratuit ou
onéreux. Néanmoins, la réalisation en vente amiable pourra faire apparaître un prix
légèrement
différent qui découlera des conditions dans lesquelles se déroulera la transaction, Îbest impossible en
amont de prévoir tous les paramètres spécifiques à la discussion commerciale qui peuvent un peu
modifier ie prix.
Conformément à la mission qui nous a été confiée, nous avons procédé à une visite
complète de la
propriété en cause.
Depuis la loi dite S.R.U, toute vente doit être précédée de l'établissement de rapports
techniques. La
valeur vénsle, objet de notre mission, est liée aux résultats de ces rapports. N’en
disposant pas, il
conviendra de moduler à la baisse les valèurs trouvées en fonction desdits résultats.
Nous notons que la règlementation pour les logements loués va évoluer en térmes
de normes
d'isolation, Et qu'un diagnostic de pertes énergétique (DPE) sera à l'avenir obligatoire à fournir par le
propriétaire au locataire, Le niveau d'isolation de la maison aura un impact sur le montant
du loyer,
voire rendra la location impossible si le diagnostic est trop défavorable. De même,
ces nouvelles
normes vont jouer à avenir sur la va lorisation à donner sur ce type de biens.
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34 PEOTLLOEREIDIEULL
CEE
JUBICIAIRES
2 PLACE WINETON CHURÉHILL
8.8. 508
87014 AIMOGES CEDEX
6855 77 48
etude. limogesGurbéln-associas.fr
DOSSIER DE PRESENTATION
Association CAC PANAZOL ENEP
11 Rue Jacques Prévert
87350 PANAZOL
Le présent document a été établi au vu des éléments et informations reçus sans que Île rédacteur puisse en garantir l’exhaustivité et sans que la responsabilité du liquidateur puisse être engagée pour toute inexactitude et/où erreur contenue dans les éléments qui lui ont été fournis.
Adresse de l'immeuble À vendre : 20 rue de la filature 87 350 PANAZOL
Description : Renvoi rapport d'expertise
Situation _locative au jour de l'établissement du présent cahier des charges : convention d’occupation précaire en cours et résiliable à tout moment avec l'occupant (Commune de PANAZOL)
L'acquéreur prendra les actifs et notamment les locaux en l’état et fera son affaire personnelle s’il y a lieu de }a mise en conformité de ces derniers au regard de la réglementation applicable en cours.
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IDOCLI
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CAHIER DES CHARGES POUR DEPOT D'OFFRE |
POUR ETRE RECEVABLES, LES OFFRES D'ACQUISITION DEVRONT ÊTRE CONFORMES AUX PRESCRIPTIONS DU PRESENT CAHIER DES CHARGES.
TOUTE OFFRE DE REPRISE DOIT ETRE REMISE EN MAIN PROPRE OÙ
EXPEDIEE PAR VOIE POSTALE À L'ETUDE DE MANDATAIRES JUDICIAIRES (2, PLACE WINSTON CHURCHILL, BP 508 - 87011 LIMOGES CEDEX) EN DEUX
EXEMPLAIRES AVANT LA DATE DU 31 JANVIER 2024
Par jugement en date du 17 novembre 2022, je Tribunal Judiciaire de LIMOGES a prononcé la
liquidation judiciaire de l'Association CAC PANAZOL ENFP.
Ce même jugement a désigné Ja SELARL URBAIN ASSOCIES prise en la personne de Monsieur Paul
URBAIN en qualité de liquidateur.
1) Contenu de l'offre
1) L'offre de reprise
> Périmètre de la reprise
L'offre doit indiquer le bien immeuble et les références cadastrales assiette de l'offre de reprise.
> Une offre ferme et définitive
L'offre doit être ferme et définitive
2) Précisions sur le candidat à la reprise
Le liquidateur est tenu à une obligation de vigilance dans le cadre du dispositif TRACFIN (art. L. 561-9 code monétaire et financier) et sollicite du candidat l’origine des fonds, et toute information relative à la revente envisagée de Pimmeuble.
} Personne physique
La personne physique se portant acquéreur doit fournir des renseignements précis sur son identité : o Nom
Prénoins
Date et lieu de naissance
Nationalité
Lieu de résidence Goo
Une photocopie de la carte d'identité devra être jointe à l'offre de reprise.
} Personne morale
La société se portant acquéreur devra fournir des informations quant à sa structure :
© Composition du capital social
o Principaux actionnaires / associés
© Activité
o Chiffre d’affaires
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o Résultats
Les statuts et un extrait Kbis de la société daté de moins de 3 mois devront être joints à l'offre.
Si Ja société est en cours de constitution, l'état civil des futurs porteurs ou actionnaires ainsi que leur participation dans le capital devra être précisé, une clause de substitution en termes généraux n°étant pas admise,
Le repreneur devra de manière synthétique présenter son projet économique rattaché à l'achat du fonds de commerce.
> Déclaration d'indépendance et de conformité à l’article LG42-3 du Code de commerce
Le repreneur devra joindre à son affre la déclaration annéxée au présent dossier avrès l'avoir dûment remplie, datée et signée.
3) Leprix
> 11 doit être déterminé
L'offre de reprise doit comporter un prix déterminé, en euros, ferme et définitif. Le prix mentionné doit être stipulé « net vendeur » : l'acheteur prendra à sa charge les droits, les frais et honoraires afférents à la cession, ainsi que le cout de la procédure de purge des éventuelles inscriptions existantes, dont il fera son affaire,
> Garantie
Afin de garantir au tribunal la solvabilité de l'acquéreur, tout candidat doit assortir son offre d’une garantie d'exécution :
chèque de banque du montant du prix proposé à l’ordre de la SELARL URBAIN ASSOCIES représentant 20% du ptix proposé,
- engagement à prémière demande d’une banque.
4) Les attestations à joindre impérativement au dossier
> Le présent cahier des charges dûment signé avec la mention « vu et pris connaissance ».
> La déclaration d'indépendance et de sincérité de prix (v. annexe dernière page).
1} Diagnostic, certificats nécessaires à ]a vente et garantie
L’attention des candidats acquéreur est ici attirée sur le fait qu’en raison de la liquidation judiciaire prononcée, la procédure ne sera pas en mesure d'assumer le coût d'établissement des diagnostics.
Dès lors, tout pollicitant est informé qu'il devra assumer le coût des diagnostics nécessaires et préalables à la vente sans que ces charges ne puissent venir en déduction du prix de vente.
Tout candidat acquéreur fera son affaire personnelle des dispositions d’urbanisme applicable au bien vendu ainsi que des constructions, modifications ou changement d'affectation apporté au bien m'ayant pas fait l'objet d’une autorisation administrative, de j’absence éventuelle de justificatifs de toute sorte (permis de construire, certificat de conformité, assurance dommage-ouvrage où décennales), de l'obtention des documents d’urbanisme et autorisations administratives nécessaires pour le projet de construction le cas échéant, du coût de l'élimination des déchets le tout sans recours contre le vendeur
en procédure collective.
L’attention des candidats acquéreurs est enfin attirée sur l'absence d’a ntie des vices
l'article 1649 du rode civil.
37 RACE
LOONDIUPCUELEROR
#
&
11) Audience de réception des candidats acquéreurs
Lors de cette audience, le Juge commissaire pourra entendre, les candidats acquéreurs, le dirigeant et, plus généralement, toute partie dont il souhaiterait recueillir l'avis.
L’ordonnance sert ensuite rendue par le juge-commissaire, qui retiendra ou non l’une des offres présentées. Des précisions complémentaires pourront être demandées aux candidats en Cours d'audience.
Le Juge commissaire n’est pas tenu d'accepter les offres présentées ei pourra faire arrêter de nouvelles modalités de cession.
IH) Rédaction de l’acte de cession
Tout candidat acquéreur est prié de mentionner dans son offre s’il entend recourir à l'assistance de son notaire et le cas échéant son identité.
Vu et pris connaissance,
A
Le
Nom, cachet de l’entreprise et
signature
38 DECLARATION D’INDEPENDANCE ET DE SINCERITE DU PRIX |
Je sOUSSignÉ nr atermires oran mere snsnramernt
OP YS D Nr do té dnnnd une SRE RAR PENSER RAR Re RARE LES
RD 0 POUR TR nn ND RS en Sn nn de ou pa roses
Déclare que le prix de cession figurant dans l'offre déposée sous ma responsabilité
est sincère et véritable et qu'aucune somme complémentaire
n'a été ou ne sera versée à quiconque, à l'insu du Tribunal,
sous quelque forme que ce soit, pour quelque motif
que ce soit,
Précise que cette déclaration ne vise pas les éventuelles commissions d'agence
immobilière, pas plus que les remboursements des dépôts de garantie, ou les frais,
droits et honoraires d'acte liés aux opérations de cession, le prix offert étant stipulé net
vendeur.
Je déclare en outre avoir pris connaissance de l’article L.642-3 dn Code
de commerce, lequel dispose :
# Ni le débiteur, ni les dirigeanis de droit ou de Jait de la personne morale en
liquidation judiciaire, ni les Parents ou alliés jusqu'au deuxième degré
inclusivement de ces dirigeants ou du débiteur Personne physique, ni les
Personnes ayant ou ayant eu la qualité de contrôleur au cours de laProcédure
ne sont admis, directement ou par personne interposée, à présenter une offre.
De même, il est fait i nterdiction à ces personnes d'acquérir, dans les cing années
suivant la cession, tout ou Partie des biens dépendant de la liquidation,
directement ou indirectement, ainst que d'acquérir des parts ou titres de capital
de toute société ayant dans son Patrimoine, directement ou indirectement, tout
ou partie de ces biens, ainsi que des valeurs mobilières donnant accès, dans le
même délai, au capital de cette société
Toutefois, lorsqu'il s'agit d'une exploitation agricole, le Tribunal peut déroger
à ces interdictions et autoriser la cession à l’une des Personnes visées au premier
alinéa, à l'exception des contrôleurs. Dans les autres cas, le Tribunal, sur
requête du ministère public, peut autoriser la cession à 1 ‘une des personnes
visées au premier alinéa, à l'exception des contrôleurs, Par un jugement
spécialement motivé, après avoir demandé l'avis des contrôleurs. V2TLHO0OMMICUAL
COS
|
Tout acte passé en violation du présent article est annulé à la demande de tout
intéressé ou du ministère publie, présentée dans un délai de frois ans à compter
de la conclusion de l'acte. Lorsque l'acte est soumis à publicité, le délai cours à
compter de celle-ci »,
Et formuler mon offre en conformité avec ses dispositions.
Fait à
Le
Signature
La séance du Conseil Municipal est levée à 20h15
La secrétaire de séance Le Maire LÉ
A
Fabien DOUCET : Martine LERICHE
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