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Ordre du Jour - 2025 56 Revision du Plan Local dUrbanisme Approbation du PLU Annexe 2
Document publié le Jeudi 10 avril 2025 par la commune de Cormeilles-en-Parisis.
Lien du pdf (Ordre du Jour - 2025 56 Revision du Plan Local dUrbanisme Approbation du PLU Annexe 2)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Environnement,
RÉVISION DU PLAN LOCAL D’URBANISME (PLU)
Conseil Municipal
Séance Ordinaire du 10 avril 2025
En concertation avec ses habitants…
1 Ordre du jour
Les grands objectifs de la révision
La traduction règlementaire
Depuis l’arrêt du PLU
Les principales évolutions
2 Les grands objectifs de la révision
La traduction règlementaire
Depuis l’arrêt du PLU
Les principales évolutions
Ordre du jour
3 Le PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durables) a été débattu en conseil le 29 juin 2023
4
La philosophie du PADD :
Un PLU qui vise à préserver l’identité environnementale, urbaine, paysagère et patrimoniale du territoire d’une part, mais aussi à préserver, améliorer, la qualité de vie au quotidien des habitants, leur cadre de vie en apportant des réponses aux attentes et besoins des habitants et usagers du territoire. Un projet global qui s’inscrit dans une démarche d’urbanisme favorable à la santé.
Les grands objectifs de la révision
OBJECTIF 1 :
Créer les conditions règlementaires
pour le projet de PLAINE AGRICOLE
OBJECTIF 2 :
Préserver les quartiers pavillonnaires
tout en répondant aux contraintes législatives Les grands objectifs de la révision
La traduction règlementaire
Depuis l’arrêt du PLU
Les principales évolutions
Ordre du jour
5 Ordre du jour
La traduction règlementaire
6
Protection des espaces naturels et agricoles,
de la trame verte et bleue (TVB) 1 7
Assurer la protection et la mise en valeur de l’environnement
• Assurer la protection et la mise en valeur des grands espaces naturels
• Protéger les éléments constitutifs de la nature en ville (parcs, aires de jeux, coulées vertes, cimetière etc.)
• Protéger voire renforcer les continuités écologiques identifiées
Pérenniser les espaces agricoles existants et développer des terres cultivables par la réalisation du projet de la plaine agricole
RAPPEL DU PADD
N : zone naturelle
Na : carrière à ciel ouvert
Nb : carrière en souterrain
Nh : aire d’accueil des gens du voyage
Nl : équipements publics ou d’intérêt collectif,
et exploitation de carrière.
A ; A* : zone agricole
RAPPEL DU PADD Le dispositif règlementaire (OAP, règlement, zonage)
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE : zonage / règlement
Protection des espaces naturels
Prise en compte des activités,
occupations, particulières au sein
de la zone naturelle
Pérenniser et développer les espaces
agricoles
Protection des espaces naturels et agricoles, de la trame verte et bleue (TVB) 1
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE : OAP thématique Environnement
Conforter les grands espaces naturels et les espaces verts en milieu urbain tout en maintenant et développant les continuités écologiques ; valoriser les espaces en eau…. Une étude des arbres remarquables de la commune a été réalisée par un paysagiste en octobre 2023.
Un total de 231 arbres remarquables dont 33 arbres d’alignement a été repéré sur le territoire de Cormeilles-en-Parisis, dans les espaces publics et privés.
Ces arbres seront protégés au PLU au titre de l’article L151-23 du Code de l’Urbanisme
Le PLU fixe des mesures de protection autour des arbres remarquables identifiés. Toute construction nouvelle devra respecter une marge de recul minimale qui correspond au houppier de l’arbre (projection au sol à la verticale) : « aucune construction (en élévation et en sous-sol) ne devra empiéter dans le périmètre du houppier ».
L’imperméabilisation des sols (béton, ciment, enrobé…) sera interdite à proximité des arbres (dans un rayon de 5 m autour du tronc) afin de ne pas asphyxier le sol et les racines."
8
RAPPEL DU PADD
1
Le dispositif règlementaire (OAP, règlement, zonage)
RAPPEL DU PADD
Préserver les éléments de nature en ville : coulée verte de la ZAC Bois-Rochefort, parcs urbains, jardins privatifs des quartiers pavillonnaires, cœurs d’îlot verts, alignements d’arbres, délaissés le long de la voie ferrée ;
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE : zonage / règlement
Protection des espaces naturels et agricoles, de la trame verte et bleue (TVB) 9
RAPPEL DU PADD
RAPPEL DU PADD
Développer les terres cultivables de la commune notamment par la
réalisation du projet de la plaine agricole
Conforter les continuités écologiques notamment la coulée verte reliant la
butte boisée à la Seine.
Le dispositif règlementaire (OAP, règlement, zonage)
1
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE : OAP PLAINE AGRICOLE
Protection des espaces naturels et agricoles, de la trame verte et bleue (TVB)
Développer des espaces
d’agriculture et permettre
l’installation de nouveaux
agriculteurs
Préserver et développer les espaces
de nature et de biodiversité
Poursuivre le développement
de la Coulée verte
Ce secteur, initialement
prévu pour une extension
de la zone d’activité, sera
finalement préservé en
partie en espace naturel et
agricole et destiné à
accueillir un hôtel dans la
prolongation du projet Seine
Parisii
Emplacement réservé sur le plan
de zonage :
17 Création d’une coulée verte Île-de-France Nature 20 840 m² Ordre du jour
La traduction règlementaire
10
Préserver le cadre de vie des quartiers 2 11
UA : Cœur de ville
ancien
UBa : habitat individuel diffus
UBb : habitat individuel structuré
UH : habitat sur les coteaux
UC : habitat collectif
RAPPEL DU PADD
Assurer la protection et la mise en valeur du patrimoine et des paysages.
• Protéger et mettre en valeur le tissu et le quartier ancien tout en
favorisant la réhabilitation du bâti insalubre
• Préserver l’identité urbaine « village » du cœur historique de la
commune et conserver les caractéristiques du bâti rural originel
Préserver l’identité des quartiers pavillonnaires
• Préserver, valoriser les caractéristiques des quartiers pavillonnaires tout
en permettant une évolution du bâti existant
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE : zonage / règlement
Un règlement qui prend en compte le bâti traditionnel
Un règlement adapté à la diversité du tissu
pavillonnaire qui permet de préserver
l’identité de ces ensembles
Un règlement spécifique sur le bâti de collectif
Préserver le cadre de vie des quartiers 2
RAPPEL DU PADD Le dispositif règlementaire (OAP, règlement, zonage) 12
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE : Zoom sur le secteur
pavillonnaire diffus (UBa)
Préserver le cadre de vie des quartiers 2
RAPPEL DU PADD Le dispositif règlementaire (OAP, règlement, zonage)
Emprise des constructions :
30% max de la superficie du terrain
Toute nouvelle construction est limitée à 200
m² maximum d’emprise au sol par bâtiment
isolé.
Implantation par rapport à la rue :
En retrait de 6 mètres minimum
Le linéaire de façade de la construction doit
être de 5 mètres minimum et ne doit pas
excéder une longueur totale de 12 mètres
maximum par bâtiment isolé.
Implantation par rapport aux limites séparatives :
En retrait des limites séparatives
Minimum 2,5 m sans vue, 4 m si vue
Implantation par rapport à la limite séparative de
fond de parcelle : 8 m minimum
Espaces libres :
50% de l’unité foncière en pleine terre
Un arbre de haute tige est imposé par
tranche entamée de 100 m² d’espaces
végétalisés de pleine terre (arbre existant
conservé).
Hauteur (R+1+C) :
7 m maximum à l’égout du toit
9 m maximum au faîtage
UBa - Zone d’habitat individuel diffus
Implantation de deux
constructions sur un même
terrain :
Minimum 5 mètres sans vue,
8 mètres si vue 13
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE : Zoom sur le secteur
pavillonnaire des coteaux et des Buttes (UH)
Préserver le cadre de vie des quartiers 2
RAPPEL DU PADD Le dispositif règlementaire (OAP, règlement, zonage)
Emprise des constructions :
25% max de la superficie du terrain
Toute nouvelle construction est limitée à 200
m² maximum d’emprise au sol par bâtiment
isolé.
Implantation par rapport à la rue :
En retrait de 6 mètres minimum
Le linéaire de façade de la construction ne doit
pas excéder une longueur totale de 12 mètres
maximum par bâtiment isolé.
Implantation par rapport aux limites séparatives :
En retrait des limites séparatives
Minimum 4 m sans vue, 8 m si vue
Implantation par rapport à la limite séparative de
fond de parcelle : 12 m minimum
Espaces libres :
60% de l’unité foncière en pleine terre
Un arbre de haute tige est imposé par
tranche entamée de 100 m² d’espaces
végétalisés de pleine terre (arbre existant
conservé).
Hauteur (R+1+C) :
6 m maximum à l’égout du toit
9 m maximum au faîtage
UH - habitat pavillonnaire situés sur les coteaux et en bordure des Buttes du Parisis
Implantation de deux
constructions sur un même
terrain :
Minimum 8 mètres sans vue,
16 mètres si vue Ordre du jour
La traduction règlementaire
14
Développer des projets ciblés pour répondre aux contraintes
et à la demande de construction de logements 3 15
RAPPEL DU PADD
UAa : secteur gare
UP : secteur de projet Seine Parisii
Créer une nouvelle centralité
• Reconstituer un centre-ville moderne autour du pôle gare en lien avec
les centralités existantes de la commune
• Affirmer une centralité urbaine « centre-ville » notamment en diversifiant
les commerces
• Développer l’offre de logements sociaux sur le centre-ville
Poursuivre et finaliser les projets engagés dont le quartier Seine
Parisii
Développer des projets ciblés 3
Un règlement permettant le
développement des projets engagés
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE : zonage / règlement
RAPPEL DU PADD Le dispositif règlementaire (OAP, règlement, zonage)
UAb : boulevard Joffre 16
RAPPEL DU PADD
Créer une nouvelle centralité
• Reconstituer un centre-ville moderne autour du pôle gare en lien avec
les centralités existantes de la commune
• Affirmer une centralité urbaine « centre-ville » notamment en diversifiant
les commerces
• Développer l’offre de logements sociaux sur le centre-ville
Développer des projets ciblés 3
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE : OAP SECTEUR GARE
RAPPEL DU PADD Le dispositif règlementaire (OAP, règlement, zonage)
Créer un parc urbain
d’environ 2 000 m²
Aménager des espaces publics paysagers
Créer une place conviviale
et un parvis piéton arboré
devant la gare
Valoriser et diversifier
les commerces
Réaliser une opération de démolition-
reconstruction du Auchan (logements,
commerces, espace public)
Réaliser des programmes de
logements permettant des
circulations piétonnes traversantes
et garantissant des cœurs d’ilot de
qualité Permettre la création d’un ensemble de circulations
douces sur l’ensemble du
secteur
Assurer un principe
d’épannelage garantissant
une bonne intégration
paysagère
Préserver les éléments
bâtis remarquables
Créer de nouveaux
espaces de stationnement Ordre du jour
Les grands objectifs de la révision
La traduction règlementaire
Depuis l’arrêt du PLU
Les principales évolutions
17 Depuis l’arrêt du PLU
18
Les grandes étapes depuis l’arrêt du PLU
Consultation des PPA
(durée 3 mois)
Enquête publique
(durée 2 mois)
UNE PHASE ADMINISTRATIVE
Conseil Municipal
d’arrêt du PLU
27 juin 2024
Conseil
Municipal
d’approbation
du PLU
10 avril 2025
Ajustement du dossier
Du 06/11 au
21/12/2024
Commission
26 mars 2025 Depuis l’arrêt du PLU
19
Les avis des PPA et la conclusion du commissaire enquêteur
PPA Avis
Etat (DDT95) Avis favorable sous réserves de la prise en compte de recommandations
Département (CD95) Avis favorable
CDPENAF (commission de préservation des espaces naturels,
agricoles et forestiers)
Avis favorable avec recommandations
IDFM (Ile de France Mobilités) Prescriptions et recommandations formulées
CNPF (Centre National de la Propriété Forestière) Avis favorable sous réserves d’apporter des corrections
IDFN (Ile de France Nature) Remarques et demandes formulées
SEDIF (Syndicat des Eaux d’Ile de France) Remarques formulées
SMSO (Syndicat Mixte Seine Ouest) Observations réalisées
CMA (Chambre de Métiers et de l'Artisanat) Pas d’observations particulières
Chambre d’agriculture Remarques formulées
RTE (Réseau de Transport d’Electricité) Points d’attentions soulevés
SNCF Observations réalisées
Ville de la Frette-sur-Seine Aucune observation
MRAe (Missions régionales d'autorité environnementale) 13 recommandations formulées Depuis l’arrêt du PLU
20
Les avis des PPA et la conclusion du commissaire enquêteur
• Une soixantaine de personnes se
sont déplacées pour prendre
connaissance du dossier
d’enquête.
• 28 contributions ont été notées
sur le registre papier pendant ou
en dehors des permanences.
• Le registre électronique a
enregistré 46 contributions dont
une quinzaine en confirmation
des contributions inscrites sur le
registre papier et quelques-unes
en doublon.
La réunion a eu lieu le 6 mars 2025 à 19h en mairie en
présence d’une quinzaine d’habitants concernés. Ceci a abouti à
la redéfinition du périmètre tel que proposé au vote. Ordre du jour
Les grands objectifs de la révision
La traduction règlementaire
Depuis l’arrêt du PLU
Les principales évolutions
21 Ordre du jour
Les grands objectifs de la révision
La traduction règlementaire
Depuis l’arrêt du PLU
Les principales évolutions
22
Prise en compte des avis PPA Les principales évolutions
23
1/ Dans le projet de PLU arrêté, les règlements des zones UA (cœur de ville ancien), UB (habitat pavillonnaire), UC (habitat collectif) et UH (habitat pavillonnaire situé sur les coteaux et en bordure des Buttes de Parisis) demandent que toute opération de 12 logements et plus comporte au moins 25% de LLS. Cette part sociale devrait être augmentée de 25% à 33%.
Avis de la DDT 95 : les logements sociaux
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE :
Augmentation du taux de logements sociaux exigé dans la
zone UA ainsi dans les autres zones ciblées (UB ; UC et UH)
conformément à la demande de la DTT .
Extrait du règlement de la zone UA : Les principales évolutions
24
2/ Dans le règlement du PLU, le nombre de logements sociaux à réaliser obligatoirement devrait être augmenté de 25% à 30% du nombre total de logements créés, pour les opérations de 12 logements et plus dans le secteur de la gare et des abords du boulevard Joffre (zones UAa et UAb).
Avis de la DDT 95 : les logements sociaux
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE :
Augmentation du taux de logements sociaux exigé
dans les zones UAa et UAb
Extrait du règlement de la zone UA : Les principales évolutions
25
3/ L'OAP du Val d'Or devrait être rectifiée pour que le programme de construction de logements compte au moins 30% de LLS au lieu de 20% de LLS et 10% de logements locatifs intermédiaires (LLI).
Avis de la DDT 95 : les logements sociaux
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE :
Extrait de l’OAP sectorielle Val d’Or
Suppression de la notion de LLI dans la
programmation prévue dans l’OAP sectorielle. Les principales évolutions
26
Pour favoriser la construction de logements et la densification aux abords de la gare, le règlement de la zone UAa et l'OAP du Pôle gare devraient être adaptés afin de permettre, dans certains secteurs, des hauteurs de bâtiments correspondant à une configuration R+4+Comble ou Attique, au lieu de R+3+Comble ou Attique. Cette configuration a été déjà autorisée sur une partie du programme immobilier en cours de construction au 8 boulevard Joffre au sein du périmètre de l'OAP secteur gare.
Avis de la DDT 95 : la densification des espaces urbains
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE :
Extrait de l’OAP sectorielle Secteur gare
Augmentation ponctuelle de la hauteur
maximale à R+4+C ou Attique Les principales évolutions
27
Renforcer les dispositions du projet de PLU visant à éviter ou réduire l’exposition des populations aux pollutions sonores, en tenant compte des valeurs au-delà desquelles l’OMS a documenté des risques avérés pour la santé et y compris lorsque les fenêtres sont ouvertes et dans les espaces de vie extérieurs
Avis de la MRAE (Autorité environnementale) : les nuisances sonores
27
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE :
Extrait de l’OAP sectorielle Secteur gare
Ajout d’une orientation graphique sur
l’OAP pour constituer des zones de calme
Ajout d’une orientation écrite pour la prise
en compte des nuisances sonores Les principales évolutions
28
1/ Normes stationnement vélos pour les constructions à usage de bureau : Instaurer une norme de stationnement vélo pour les bureaux qui soit compatible avec la prescription du PDUIF (A minima 1,5m² pour 100m² de SDP) 2/ Normes stationnement vélos pour les constructions à usage d'établissement scolaire : Instaurer une norme de stationnement vélo pour les collèges, les lycées et les établissements d’enseignement supérieur compatible avec la recommandation du PDUIF (c’est-à-dire 1 place pour 3 à 5 élèves)
Avis de IDFM (Île-de-France Mobilités) : le stationnement vélo
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE :
Extrait du règlement écrit
1/ ajout d’une règle spécifique pour le stationnement vélo
dans le cadre de la construction de bureaux
Extrait du règlement écrit
2/ renforcement de la règle pour le stationnement vélo dans le
cadre de la construction de collèges, lycées et établissements
d’enseignement supérieur Les principales évolutions
29
Concernant l'emplacement réservé n°7 au profit d'IDFN pour la réalisation de la connexion nord-sud du PRIF, nous regrettons que celui-ci ait été réduit le long de la rue des Carouges sur la parcelle AM 1292 par rapport à votre précédent PLU (ancien emplacement réservé Xx). […]A ce titre, nous souhaitons que cet emplacement réservé ne soit pas modifié.
Avis de IDFN (Île-de-France Nature) : la coulée verte
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE :
Extraits du plan de zonage
Dossier arrêt (avant) Dossier approbation (après) Les principales évolutions
30
Les parcelles au nord-est de la commune qui devraient être classées en zone A plutôt qu’en zone N.
Avis de la chambre d’agriculture : la zone A (agricole)
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE :
Extraits du plan de zonage
Dossier arrêt (avant) Dossier approbation (après) Vue aérienne Les principales évolutions
31
Ajouter sur le plan de zonage les zones humides probables cartographiées par la DRIEAT qui apparaissent dans l’OAP Trame verte et bleue et les zones humides potentielles identifiées par le SMSO
Avis du Syndicat Mixte Seine&Oise (SMSO) : les zones humides
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE :
Extraits du plan de zonage
Les zones humides
potentielles identifiées
par le SMSO ont été
reportées sur le plan
de zonage avec l’ajout
d’une prescription
graphique « zone
humide potentielle »
et sur l’OAP
environnement. Le
caractère humide de
ces secteurs reste à
vérifier.
Extraits de l’OAP Environnement Ordre du jour
Les grands objectifs de la révision
La traduction règlementaire
Depuis l’arrêt du PLU
Les principales évolutions
32
Prise en compte de l’enquête
publique Les principales évolutions
33
Réduire la hauteur des bâtiments à construire R+3+C, notamment en front de l’avenue Foch et de la rue des Estérelles.
Observation des habitants
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE :
Extraits de l’OAP Secteur gare
Dossier arrêt (avant) Dossier approbation (après) Les principales évolutions
34
Dans une courrier collectif daté du 18 décembre et quelques autres contributions, la majorité des propriétaires de maisons individuelles ou en copropriété existantes au niveau du quartier encadré par les rues A. Briand, P. Brossolette et l’avenue de la Libération (OAP « Clarins »), s’oppose à cette opération de construction de futurs logements (dont 30% de logements locatifs sociaux) et d’aménagement d’espaces publics.
Observation des habitants
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE :
Extraits du plan de zonage
Dossier approbation (après) Dossier arrêt (avant)
Secteur hors OAP qui a été
rebasculé en zone UBa
(pavillonnaire) Les principales évolutions
35
Observation des habitants
LA TRADUCTION REGLEMENTAIRE :
Extraits de
l’OAP
modifiée