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Déliberation - 47 11.2017 CASA TRANSFERT DE LA COMPETENCE GEMAP
Déliberation - Rapport ZAP Casa cg 13042021
Document publié le Samedi 3 avril 2021 par la commune de Châteauneuf-Grasse.
Lien du pdf (Déliberation - Rapport ZAP Casa cg 13042021)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Agriculture et alimentation, Espaces terrestres et maritimes,
TERCIA | consultants
BASS mA UMAUTE
D'AGGLOMERATION
We sorua ANTIPOLIS
Région
Provence
Alpes
Côte d'Azur UNION EUROPÉENNE
L'Europe investit dans les zones rurales
Fonds Européen Agricole
pour le Développement Rural
ÉTUDE
D’OPPORTUNITE DE ZONE
AGRICOLE PROTEGEE (ZAP) SUR LA COMMUNE DE
CHATEAUNEUF-GRASSE (06) –
RAPPORT DE PRESENTATION
ECTAR 2
CHATEAUNEUF-GRASSE
ÉTUDE D’OPPORTUNITE ZAP
AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
SOMMAIRE
Sommaire ............................................................................................................................... 2
Table des Cartes ..................................................................................................................... 3
Table des Figures .................................................................................................................... 3
Table des Tableaux ................................................................................................................. 3
Table des Photographies ......................................................................................................... 4
Préambule .................................................................................................................................. 5
1 Rappels législatifs et réglementaires ............................................................................... 5
2 Attendus de l’étude préalable .......................................................................................... 5
Introduction ................................................................................................................................ 6
1 Genèse de la demande ..................................................................................................... 6
2 Zone d’étude .................................................................................................................... 8
3 Déroulé de l’étude ......................................................................................................... 10
Portrait synthétique de la commune ....................................................................................... 13
1 Situation géographique et administrative ...................................................................... 13
2 Caractéristiques et évolutions sociodémographiques .................................................... 16
3 Qualités environnementales .......................................................................................... 18
Dynamiques urbaines ............................................................................................................... 25
1 Historique et dynamique d’urbanisation ....................................................................... 25
2 Documents d’aménagement et d’urbanisme ................................................................. 28
3 Risques .......................................................................................................................... 31
Diagnostic agricole ................................................................................................................... 35
4 Situation actuelle de l’agriculture châteauneuvoise ...................................................... 35
5 Potentiel de valorisation économique ........................................................................... 40
6 Organisation et fonctionnement du système agricole local ........................................... 43
7 Analyses du marché foncier .......................................................................................... 47
Conclusions............................................................................................................................... 51
1 Retour sur les éléments clefs de l’étude d’opportunité ................................................. 51
2 Justification de l’opportunité de la mise en place d’une zone agricole protégée .......... 53
3 Justification du périmètre de la zone agricole protégée ................................................ 54 CHATEAUNEUF-GRASSE
ÉTUDE D’OPPORTUNITE ZAP
3 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
TABLE DES CARTES
Carte 1 : Présentation de la zone d'étude (1) : Le Vignal ......................................................................................... 9 Carte 2 : Présentation de la zone d'étude (2) : les Ferrages et la Fouan................................................................ 10 Carte 3 : Localisation des zones d'étude au sein de la commune .......................................................................... 13 Carte 4 : Localisation des zones d'étude ................................................................................................................ 16 Carte 5 : Espaces de protection de la biodiversité ................................................................................................. 23 Carte 6 : Spatialisation de l'avancée de l'urbanisation (année d'achèvement des bâtis-fichiers fonciers 2018) .. 26 Carte 7 : Spatialisation de l'avancée de l'urbanisation – Le Vignal ....................................................................... 27 Carte 8 : Spatialisation de l'avancée de l'urbanisation : Les Ferrages, la Fouan ................................................... 27 Carte 9 : Zonage du PLU de Chateauneuf-Grasse .................................................................................................. 30 Carte 10-1: Zonages PPR incendies de forêt : les Ferrages, la Fouan .............................................................. 31 Carte 10-2: Zonages PPR incendies de forêt – Le Vignal ....................................................................................... 32 Carte 11-1 : Zonages PPR Mouvements de terrains : les Ferrages, la Fouan ........................................................ 33 Carte 11-2 : Zonages PPR Mouvements de terrains : le Vignal ......................................................................... 33 Carte 13-2 : Occupation agricole actuelle de la zone d'étude (le Vignal) .............................................................. 38 Carte 14 : Occupation agricole passée (1948) (les Ferrages et la Fouan) .............................................................. 40 Carte 15 : Occupation agricole passée (1948) (le Vignal) ...................................................................................... 41 Carte 16 : Analyse du marché foncier sur la période 2014-2018 à partir des données DVF+ open data sur une partie du département des Alpes-Maritimes ........................................................................................................ 50
TABLE DES FIGURES
Figure 1 : Étude foncière agricole (2014) - Espaces à enjeux sur la commune de Châteauneuf-Grasse.................. 6 Figure 2 : Situation de la zone d’étude Fouan / Ferrages ...................................................................................... 15 Figure 3 : Evolution de la population et du parc de logements depuis 1968 ......................................................... 17 Figure 4 : Diagramme ombrothermique de Châteauneuf-Grasse (source : Météo France) .................................. 18 Figure 5 : Distribution de direction des vents sur une année (en %) // Source : Windfinder ................................. 19 Figure 6 : Contexte géologique (source : PLU de Châteauneuf-Grasse) et zones d’études figurées en rouge ....... 20 Figure 7 : Zoom sur la situation hydrologique du secteur Fouan / Ferrages ......................................................... 21 Figure 8 : situation hydrographique du secteur du Vignal .................................................................................... 22 Figure 9 : TVB communale (source : PLU) et zones d’étude figurées en rouge ...................................................... 24 Figure 10 : Châteauneuf-Grasse dans la Directive Territoriale d'Aménagement des Alpes-Maritimes (2003) ..... 28 Figure 11 : Châteauneuf-Grasse dans le Schéma de Cohérence Territoriale Sophia-Antipolis (2008) ................... 29 Figure 12 : Potentiel agronomique du secteur du Vignal (Chambre d'agriculture, 2016) ..................................... 42 Figure 13 : Organisation et fonctionnement de l'activité agricole ..................................................................... 46 Figure 14 : Spatialisation des transactions immobilières sur la période 2014-2018 (le Vignal) ............................ 48 Figure 15 Spatialisation des transactions immobilières sur la période 2014-2018 (les Ferrages, la Fouan) ......... 49
TABLE DES TABLEAUX
Tableau 1 : Programme FEADER 16-7-1 de la CASA ................................................................................................ 8 Tableau 2 : Liste des entretiens semi-directifs auprès des acteurs locaux ............................................................. 11 Tableau 3 : Liste des entretiens semi-directifs auprès des agriculteurs et des structures exerçant une activité économique ........................................................................................................................................................... 11 Tableau 4 : Evolution démographique comparée de Châteauneuf-Grasse ........................................................... 16 Tableau 5 : Evolution comparée du parc de logements de Châteauneuf-Grasse .................................................. 17 Tableau 6 : Consommation d'espaces entre 1999 et 2019 (UV Ouest : Opio, Roquefort-les-Pins, Le Bar-sur-Loup, Châteauneuf-Grasse, Le Rouret) – SCoT CASA....................................................................................................... 25 Tableau 7 : Ratio d'étalement urbain entre 1999 et 2009 – projet de révision du SCoT CASA .............................. 25 Tableau 8 : Nombre d’exploitations, travail agricole, superficie agricole utile (données RGA) ............................. 35 Tableau 9 : Chiffres de l'occupation agricole actuelle de la zone d'étude ............................................................. 37 CHATEAUNEUF-GRASSE
ÉTUDE D’OPPORTUNITE ZAP
4 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Tableau 10 : Détail de l'analyse du potentiel agronomique du Vignal réalisé par la Chambre d'agriculture (2016) .............................................................................................................................................................................. 42
TABLE DES PHOTOGRAPHIES
Photographie 1 : Les premières terrasses maraîchères du Vignal (TERCIA, 2018) ................................................ 39 Photographie 2 : Espace enfriché du secteur du Vignal (TERCIA, 2018) ................................................................ 39 5
CHATEAUNEUF-GRASSE
ÉTUDE D’OPPORTUNITE ZAP
AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
PREAMBULE
1 RAPPELS LEGISLATIFS ET REGLEMENTAIRES1
Les zones agricoles protégées (ZAP) sont « des zones agricoles dont la préservation présente un intérêt général en raison soit de la qualité de leur production, soit de leur situation géographique, soit de leur qualité agronomique » (art. L 112-2 CRPM).
Elles ont été instituées par la loi d’orientation agricole de juillet 1999 avec pour objectif premier de « prendre des dispositions permettant ... d’éviter la destruction non maîtrisée de l’espace agricole et forestier dans les zones périurbaines » (exposé des motifs du projet de loi initial). Une conséquence attendue est de faire baisser la pression et la spéculation foncière sur les terrains agricoles.
En effet, l’instauration d’une ZAP a pour effet de protéger durablement l’usage agricole des terres en ce qu’elle oblige à mettre en œuvre une procédure plus lourde qu’une révision ou une modification du document d’urbanisme pour en changer l’utilisation. Tout changement d’affectation ou de mode d’occupation du sol qui altère durablement le potentiel agronomique, biologique ou économique devra recevoir un avis favorable de la Chambre d’agriculture et de la commission départementale d’orientation de l’agriculture (ou, dans le cas contraire, sur décision motivée du préfet).
La zone agricole protégée a le statut de servitude d’utilité publique et est annexée au PLU.
2 ATTENDUS DE L’ETUDE PREALABLE
Trois livrables font partie du dossier de proposition (art. R112-1-5) :
- le présent rapport de présentation qui comprend notamment une analyse détaillée des caractéristiques agricoles et de la situation de la zone dans son environnement et qui doit préciser les motifs et les objectifs de sa protection et sa mise en valeur.
- un plan de situation.
- un plan de délimitation du ou des périmètres de la zone d’une échelle telle que chaque parcelle soit clairement identifiable.
1 Fiche « Outils de l’aménagement » CEREMA – juin 2014
Procédure d’élaboration d’une ZAP DDTM83 – février 2017 [aa | | TERCIA Etude foncière agricole : espace agricole utilisé dans les zones à enjeux Commune de Châteaunei | Juillet 2014
La Cuiture mécanisable (1)
Espace agricole utilisé
s érionne 2009 (GN
il Oliveraie
Est Pastoralisme (parcours)
Se Culture mécanisable (1)
Source commune 2013
Oliveraie
Pastoralisme (parcours)
Culture mécanisable (1)
Autre
{1}: marsichage, arboriculture hors ciéiculture,
Prairie fauchable, hortculture, plantesà parfums aromatiques et médicinales.
Sources : 60 CASA : Scan 25, 8D Topo, ED Oro.
CHATEAUNEUF-GRASSE
ÉTUDE D’OPPORTUNITE ZAP
6 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
INTRODUCTION
1 GENESE DE LA DEMANDE
La présente étude d’opportunité de zone agricole protégée sur la commune de Châteauneuf- Grasse est une conséquence logique et l’aboutissement d’un ensemble d’initiatives communales et/ou intercommunales menées depuis une dizaine d’années et œuvrant dans le sens de la protection de l’agriculture châteauneuvoise et de ses espaces productifs.
• Des espaces à enjeux agricoles sur la commune identifiés dès 2014
La Communauté d’ Agglomération SophiaAntipolis a réalisé en 2014 à l’échelle intercommunale une étude foncière agricole aboutissant à la définition d’espaces à enjeux, espaces sur lesquels des actions devront être priorisées pour soutenir la stratégie foncière agricole locale engagée en 2012, à savoir :
- préserver le foncier agricole
intercommunal
- développer le potentiel économique des
exploitations agricoles du territoire
- développer et promouvoir une agriculture
durable de proximité
Au regard d’une analyse multicritères
croisant des considérations de production
agricole, de préservation de
l’environnement, de protection vis-à-vis des
risques, de proximité par rapport à
l’urbanisation, ... 270 espaces à enjeux de
maintien ou de reconquête ont été
délimités.
Sur la commune de Châteauneuf-Grasse, de
nombreux espaces ont été identifiés comme
étant à enjeux et tout particulièrement le
secteur du Vignal identifié comme site
d’intervention prioritaire (Figure 1).
• Un projet de développement agricole sur le secteur du Vignal abandonné
Par la suite, la commune et l’intercommunalité se sont saisies de cette étude pour élaborer un projet de développement agricole sur le secteur du Vignal au cours des années 2015-2017. Celui-ci consistait à y accueillir une couveuse agricole, c’est-à-dire une structure permettant aux porteurs de projets de pouvoir tester leurs modèles agricoles en grandeur réelle, ainsi
Figure 1 : Étude foncière agricole (2014) - Espaces à enjeux
sur la commune de Châteauneuf-Grasse CHATEAUNEUF-GRASSE
ÉTUDE D’OPPORTUNITE ZAP
7 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
qu’un centre de démonstration et de formation au maraîchage bio-intensif sur petites surfaces. L’espace de 21 ha devait également contenir un espace de production agricole pour 4 agriculteurs locaux en maraîchage et vergers HQE, destiné à l’approvisionnement en fruits et légumes bio des cantines scolaires.
Le projet ne s’est pas réalisé essentiellement pour des raisons liées aux volontés du propriétaire et au projet concurrent d’expansion du centre hippique de la Brague. Finalement, seul un agriculteur a pu bénéficier d’un bail à ferme sur les 4 premières terrasses au nord-est du secteur et s’installer en maraîchage sur une surface d’environ 2 ha.
• Des partenariats noués entre l’intercommunalité et les acteurs départementaux et régionaux de la gouvernance foncière et agricole
Parallèlement, la Communauté d’ Agglomération Sophia-Antipolis a signé avec la SAFER Provence-Alpes-Côte d’Azur une convention d’intervention foncière (CIF). Il s’agit d’un outil permettant d’assurer une veille foncière qui permet à la collectivité d’être informée en direct de toutes les transactions pour lesquelles la SAFER est notifiée (voir II.1), particulièrement sur les espaces identifiés comme à enjeux. Depuis 2016, dans le cadre d’une convention pluriannuelle avec la Chambre d’agriculture des Alpes-Maritimes, la CASA dispose d’un observatoire foncier et agricole. Enfin, l’intercommunalité abonde un fonds de concours communautaire soutenant les communes dans l’acquisition de foncier agricole communal avec l’appui du droit de préemption de la SAFER. Ce fonds a permis l’acquisition de 4 ha en socle de village, au lieu-dit Les Ferrages, permettant ainsi la remise en valeur des surfaces oléicoles et maraîchères et d’un bâti avicole par 3 des exploitants de la commune.
• Un projet d’alimentation durable en plein essor
Le projet avorté sur le secteur du Vignal a enclenché une véritable dynamique autour de l’alimentation locale de qualité. Une association « Produire à Châteauneuf pour manger BIO sur la CASA », aujourd’hui transformée en Société Coopérative d’Intérêt Collectif des Ferrages, a notamment été créée à cette époque pour mettre en œuvre le projet d’autoproduction agricole pour la cuisine centrale communale. Cette initiative s’est développée en 2018 avec la formalisation d’un Projet Alimentaire Territorial (PAT) entre la commune et la DRAAF. La commune de Châteauneuf-Grasse est motrice dans ce domaine et ce PAT a vocation à s’étendre au sein de la communauté d’agglomération SophiaAntipolis. Les actions menées dans le cadre de ce PAT sont nombreuses : installation en cours d’une jeune agricultrice en GAEC avec un oléiculteur de la commune, création d’un marché paysan, reprises des réflexions pour la création d’une pépinière agricole, ...
L’étude d’opportunité d’une ZAP s’inscrit dans le cadre de ces objectifs alimentaires territoriaux.
• Finalement, une candidature gagnante à l’appel à projet FEADER 16-7-1 « Préservation du foncier agricole » initiant l’étude d’opportunité ZAP
En septembre 2017, la communauté d’agglomération accompagnée de 17 partenaires, dont 14 communes, formule l’opération « Stratégie locale pour la préservation et la mise en valeur du foncier agricole et naturel communautaire du territoire de la CASA » qui emporte les CHATEAUNEUF-GRASSE
ÉTUDE D’OPPORTUNITE ZAP
8 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
subventions européennes en septembre 2018 dans le cadre du 4ème appel à projet de la mesure 16-7-1 du FEADER (Fonds européen agricole pour le développement rural).
Cette opération se décline en 4 actions :
Tableau 1 : Programme FEADER 16-7-1 de la CASA
Action Communes
Étude d’opportunité de zone agricole protégée (2) Villeneuve-Loubet, Châteauneuf-Grasse Étude de potentiel agricole dans le cadre de
l’élaboration de documents d’urbanisme (4)
Bar-sur-Loup, Tourrettes-sur-Loup, Le
Rouret, Gréolières
Animation foncière en vue de mobiliser des
terrains agricoles privés (8)
Bar-sur-Loup, Tourrettes-sur-Loup, Le
Rouret, Gréolières, Châteauneuf-Grasse,
Gourdon, Cipières, Caussols
Remise en état des friches agricoles (10)
Bar-sur-Loup, Tourrettes-sur-Loup, Le
Rouret, Gréolières, Châteauneuf-Grasse,
La Colle-sur-Loup, Opio, Valbonne,
Coursegoules, Vallauris
2 ZONE D’ETUDE
La zone d’étude a été proposée et validée par la commune de Châteauneuf-Grasse et la Communauté d’ Agglomération Sophia-Antipolis.
Il a été fait le choix de prospecter plus en avant 4 des 16 entités agricoles inscrites comme telles dans le PLU (voir II.2) : le secteur du Vignal, le secteur de l’ESAT et du Piéchal, le secteur des Ferrages et le secteur du Fouan. N’ont été retenues que les terres :
1) présentant une superficie relativement conséquente
2) comportant essentiellement des terres arables
3) sur lesquelles une activité agricole actuelle ou passée est avérée.
En effet, plusieurs zones A du PLU correspondent à des oliveraies privées de faible voire très faible superficie enchâssées dans le tissu urbain, ne répondant pas en tout état de cause aux critères législatifs de création d’une ZAP. C’est également le cas du secteur des Mille Chênes. Sa taille est certes conséquente, mais ce dernier présente une qualité agronomique très faible couplée à une pression également limitée du fait de son positionnement géographique. Précisons pour finir que le cas du golf de la Grande Bastide a été l’objet de débat. Le fait que ce soient d’anciens terrains agricoles couplé à un élément conjoncturel particulier (l’incertitude lié à une potentielle mise en vente dans un futur proche) plaidaient en faveur de son intégration à la zone d’étude. Néanmoins, devant les diverses atteintes qu’ont dû subir les sols pour la création des parcours (donc la potentielle perte en qualité agro-pédologique) et l’instabilité de la situation, il apparaissait comme prématuré de l’intégrer.
La zone du Piéchal a été écartée, suite aux remarques recueillies lors de la réunion de concertation du 15/12/2020. Elle est apparue à la fois insuffisamment étendue pour prendre EC gd n un v es S un Z v © © n
Fe 2 œ 35 £ E 8 £ £ =
CHATEAUNEUF-GRASSE
ÉTUDE D’OPPORTUNITE ZAP
9 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
en compte des terrains appartenant à des non agriculteurs, et rendant difficile les projets d’extension du Foyer Riou.
La zone d’étude intègre les zones agricoles stricto sensu ainsi qu’un tampon de 100 m : - Le Vignal : 21,7 ha
- Les Ferrages : 7,6 ha
- La Fouan : 6,8 ha
Les analyses les plus fines seront menées à l’échelle de cette zone d’étude (le tampon permettant d’intégrer la situation aux « franges ») alors que les analyses plus contextuelles seront menées à l’échelle de la commune.
Carte 1 : Présentation de la zone d'étude (1) : Le Vignal : Le
P LS ee
4 6 1 Là
Secteur pressenti
Zone d'étude
Route principale [a|
Limite communale L'
É _ LE < e CE bn e ] Ê IR LL
- IGN 2018, BD ORTHO* Réalisation : TERCIA Consultants, juillet 2019
CHATEAUNEUF-GRASSE
ÉTUDE D’OPPORTUNITE ZAP
10 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Carte 2 : Présentation de la zone d'étude (2) : les Ferrages et la Fouan
3 DEROULE DE L’ETUDE
L’étude s’est déroulée sur une période de 10 mois de novembre 2018 à août 2019.
La méthodologie déployée par le bureau d’études repose principalement sur la consultation des personnes-ressources du territoire, sur l’analyse de bases de données statistiques et géographiques et sur des visites de terrain.
• Une dizaine d’entretiens individuels semi-directifs avec les acteurs de la gouvernance agricole et foncière
L’entretien préliminaire avec la commune a permis d’exposer clairement la demande et les attentes vis-à-vis de la démarche ZAP en plus d’apporter des premiers éléments de contexte et d’alimenter l’annuaire des personnes-ressources.
Les services de l’état, les instances délivrant un avis sur le dossier de proposition (Chambre d’agriculture et INAO), l’organisme de la régulation des marchés fonciers agricoles (SAFER PACA) et l’intercommunalité ont ensuite été interviewés. Cela a permis d’une part de compléter la récolte de données avec l’ensemble des données disponibles et déjà exploitées sur la zone et d’autre part d’échanger autour de la procédure ZAP appliquée au contexte de l’agriculture de la commune. CHATEAUNEUF-GRASSE
ÉTUDE D’OPPORTUNITE ZAP
11 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Tableau 2 : Liste des entretiens semi-directifs auprès des acteurs locaux
Fonction / Organisme NOM, prénom Date d’entretien
Maire de la ville DELMOTTE Emmanuel 26 novembre 2018 Chargé de mission Projet Alimentaire de
Territoire MARIO Lionel 23 juillet 2019 Chargée de mission Espaces Naturels –
Agriculture à la communauté
d’agglomération SophiaAntipolis
VINCENTELLI Valentine 27 novembre 2018
Responsable du pôle Économie et
Territoires à la Chambre d’agriculture des
Alpes-Maritimes + Elu référent sur les
questions foncières
RUIZ Laura et FRÈRE Jean-
Philippe
24 septembre
2019
Directrice départementale de la SAFER
Provence-Alpes-Côte d’Azur GONZALEZ Camille 20 juin 2019 Délégué territorial à l’Institut National de
l’Origine et de la Qualité (INAO) JADAULT Patrice 17 juin 2019 Présidente du Syndicat
interprofessionnel de l’Olive de Nice LESSATINI Laurence 03 juillet 2019 Chef du pôle Économie agricole à la
Direction Départementale des Territoires
des Alpes Maritimes
BARBERO Charles 12 juin 2019
Chargé de mission "Eaux et Milieux
Aquatiques" au Syndicat Intercommunal
de l'Amélioration de la Qualité des Eaux
de la Brague et de ses Affluents
CHENEVAL Cédric 03 septembre 2019
• Une participation importante des agriculteurs
L’ensemble des structures exerçant une activité économique dans la zone d’étude a été consulté au cours d’entretiens semi-directifs en face à face ou téléphoniques.
Tableau 3 : Liste des entretiens semi-directifs auprès des agriculteurs et des structures exerçant une activité économique
Fonction / Structure NOM, prénom Date d’entretien
Chef d’exploitation de l’exploitation individuelle en
maraîchage bio diversifié sur le secteur du Vignal LEFEBVRE Rémi 27 novembre 2018 Chef d’exploitation de l’exploitation individuelle en
oléiculture AOP sur le secteur du Piéchal
LE NÉGRATE
Erwan 30 novembre 2018
Exploitation individuelle en maraîchage et oléiculture
sur le secteur de la Fouan
CORNISH
Alexander 12 décembre 2018
Directeur technique de l’Association de Formation et
de Promotion pour Jeunes et adultes en Recherche
d’insertion (AFPJR) rassemblant le foyer de vie Riou
et l’ESAT La Bastide
JEAN Pascal 03 juin 2019 CHATEAUNEUF-GRASSE
ÉTUDE D’OPPORTUNITE ZAP
12 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
• La mobilisation de diverses bases de données et études
- Les données mises à disposition par l’IGN (Institut national de l’information géographique et forestière) : Ortho2009, Ortho2017, SCAN25 2018, BDTopo 2018 ;
- Les fichiers fonciers de l’application MAJIC (Mise à jour des informations cadastrales) de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) actualisés au 1er janvier 2018 et fournis par la communauté d’agglomération SophiaAntipolis ;
- Les demandes de valeurs foncières DVF+ open data disponibles librement au téléchargement sur le site Datafoncier du CEREMA et recensant et caractérisant les transactions immobilières (vente d’un bien immobilier entre un vendeur et un acquéreur = transfert de propriété) intervenues à titre onéreux sur les 5 dernières années ;
- Le Registre Parcellaire Graphique (RPG) de 2017 spatialisant les déclarations des îlots agricoles pour les subventions de la Politique Agricole Commune (PAC) fourni par la Direction départemental des territoires et de la mer (DDTM) des Alpes-Maritimes ;
- Les Déclarations d’intentions d’aliéner (DIA) de 2014 à 2019 c’est-à-dire l’ensemble des projets de transactions foncières notifiées à la SAFER fournies par l’intercommunalité par conventionnement ;
- Les données statistiques généralistes (de l’INSEE) et agricoles (d’ Agreste) des millésimes les plus récents ;
- Les documents d’urbanisme, d’aménagement, de planification, ... en vigueur ou en cours de révision : Plan local d’urbanisme de la commune (approuvé en mai 2019), SCOT modernisé pour la CASA (valant Plan Climat Air Energie Territorial : ordonnance n°2020-744 relative à la modernisation des SCOT du 18 juin 2020, prescrit au Conseil Communautaire du 05 octobre 2020), Plan local d’habitat intercommunal de la communauté d’agglomération SophiaAntipolis (2012-2017), Plan de prévention du risque mouvement de terrain (arrêté en 2013), Plan de prévention du risque feu de forêt (arrêté en 2007), Directive Territoriale d’ Aménagement des Alpes-Maritimes (DTA06 2003) ;
- Certaines études antérieures, notamment : Étude de valorisation agricole des terrains du Vignal (Chambre départementale d’agriculture, 2016), Observatoire de l’agriculture de la communauté d’agglomération Sophia-Antipolis (Chambre départementale d’agriculture, 2017), Plan de paysage de la communauté d’agglomération Sophia-Antipolis (Agence Folléa- Gautier, 2015), Diagnostic du foncier agricole et définition des périmètres à enjeux agricoles (TERCIA, 2014), Mesure de la consommation de l’espace à l’échelle inter-SCOT et analyse prospective (TERCIA, 2011). || Zone d'étude coeur
C1 zone d'étude élargie Ë
Limite communale
CHATEAUNEUF-GRASSE
ÉTUDE D’OPPORTUNITE ZAP
13 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
PORTRAIT SYNTHETIQUE DE LA COMMUNE
1 SITUATION GEOGRAPHIQUE ET ADMINISTRATIVE
• Contexte général
La CASA est implantée à l’ouest des Alpes Maritimes, entre la Métropole Niçoise à l’est et les Communautés d’agglomération (CA) du Pays de Grasse et de Cannes Pays de Lérins à l’ouest. Il s’agit d’un contexte territorial très densément urbanisé dans sa moitié sud, littorale, et au contraire très rural dans sa moitié nord, alpine.
La commune de Châteauneuf-Grasse est elle-même dans une position centrale au sein de la Communauté d’agglomération Sophia-Antipolis. Elle se situe ainsi dans le Moyen-Pays, lequel forme un ensemble collinaire de faible altitude, qui s’étend au pied des montagnes mais reste largement ouvert sur la mer.
Malgré un certain retrait, la commune est ainsi facilement connectée au littoral, contrairement aux communes du nord, plus isolées par le relief. Limitrophe de la commune de Grasse, Châteauneuf-Grasse est de fait très bien desservie vers la Côte grâce à la D3.
Comme cela sera développé ensuite, ce positionnement lui a permis de ne pas être directement exposée aux grands projets d’urbanisation qui ont petit à petit changé le visage du littoral. Malgré tout, sa très grande attractivité touristique, entre mer et montagne, et la proximité de bassins d’emplois importants expliquent que la commune a historiquement connu un développement résidentiel très fort.
Carte 3 : Localisation des zones d'étude au sein de la commune
• Contexte communal
De par sa position en entre-deux, la commune de Châteauneuf-Grasse présente deux types d’espaces distincts. Ainsi, la frange nord, caractérisée par un relief très marqué et rattachée CHATEAUNEUF-GRASSE
ÉTUDE D’OPPORTUNITE ZAP
14 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
aux commencements du haut-pays, cède selon un gradient sud-ouest progressivement la place à ce que le Plan paysage appelle « les Collines de la Brague ». Ce fleuve, qui prend sa source sur la commune, et ses petits affluents ont en effet façonné un paysage très vallonné, avec une alternance de petits reliefs et de petites plaines / fonds de vallées. Les cours d’eau structurent notamment la moitié sud du territoire, avec la Brague qui à partir du Vignal s’écoule tout le long de la bordure ouest de la commune.
Si le vieux village est perché au nord de la commune, le reste du territoire présente aujourd’hui un visage très différent. Ainsi, les quelques fermes isolées qui ponctuaient autrefois le territoire ont depuis été absorbées dans l’urbanisation, aujourd’hui majoritaire dans l’occupation des sols. Cette dernière prend essentiellement la forme d’un tissu résidentiel de maisons individuelles avec petits jardins. Les espaces agricoles, qui dominaient le paysage, se sont considérablement réduits en taille et sont désormais complètement enclavés dans le tissu urbain.
Malgré tout, l’étude d’identification de zones agricoles à enjeux, réalisée en 2014, soulignait la persistance dans cet ensemble, a priori assez peu favorable, d’un nombre conséquent d’espaces agricoles : quelques espaces pastoraux au nord, mais également des parcelles oléicoles assez conséquentes et surtout des terres mécanisables, pour certaines propres à du maraichage.
Comme évoqué plus haut, l’étude s’est concentrée sur les principaux ensembles agricoles ayant pu se maintenir et accueillant / pouvant accueillir une véritable activité professionnelle :
- Le premier ensemble rassemble les Ferrages et la Fouan, au nord de la commune, en bordure sud du vieux village. Les deux sous-secteurs sont implantés à flanc de colline et séparés par la Brague qui coule en leur milieu ainsi que par la D3 qui la longe. Comme représenté sur la figure ci-dessous, le relief est un paramètre très important à prendre en compte. >!
CHATEAUNEUF-GRASSE
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15 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Figure 2 : Situation de la zone d’étude Fouan / Ferrages
- Le secteur rassemble des terres plus au sud, enclavé dans le tissu résidentiel. Il s’étend sur un coteau et jusque dans la vallée de la Brague,. CHATEAUNEUF-GRASSE
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16 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Carte 4 : Localisation des zones d'étude
2 CARACTERISTIQUES ET EVOLUTIONS SOCIODEMOGRAPHIQUES
• Croissance démographique
La population de Châteauneuf-Grasse compte 3 364 habitants en 2016. Quoique limitée par rapport à certaines communes voisines (Grasse, Valbonne), celle-ci a connu une augmentation continue depuis 1968. Sur la période, elle a ainsi été multipliée par environ 2,6.
Surtout, elle continue de croitre de manière importante : depuis 2006 et donc en 10 ans, la commune a accueilli 246 nouveaux habitants, pour une augmentation brute de presque 8%. Il s’agit ainsi d’une croissance beaucoup plus marquée que dans le Département ou dans la Région.
Tableau 4 : Evolution démographique comparée de Châteauneuf-Grasse
Population
en 2016
Population
en 2006
Evolution depuis 2006
brute % relative
Châteauneuf-Grasse 3 364 3 118 246 7,9%
Alpes-Maritimes 1 083 704 1 073 184 10 520 1,0%
PACA 5 021 928 4 815 232 206 696 4,3% Châteauneuf-Grasse
—— Population
—C— Logements
—— Résidences principales
—— Résidences secondaires
350
300
250
200
150
100
Alpes-Maritimes
CHATEAUNEUF-GRASSE
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17 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Le PLU communal prévoit, par rapport à cette période, un très léger ralentissement du développement. L’objectif d’accueil fixé est ainsi de 250 habitants sur la période 2017-2030, soit de 19 habitants / an.
• Croissance du parc de logements
Tout comme la population, le parc de logements connait logiquement une croissance continue depuis les premières dates de recensement, en 1968. Celle-ci est toutefois sensiblement supérieure à celle de la population, avec une multiplication d’environ par 3. Cela s’explique avant tout par le phénomène de desserrement des ménages, que l’on constate de manière générale à l’échelle de la France. Contrairement aux Alpes-Maritimes, l’évolution du nombre de résidences secondaires ne semble pas avoir contribué fortement à ce « décrochage ». En effet, leur nombre a été multiplié par 3, comme pour l’ensemble du parc, alors que le niveau départemental est de presque 4 (contre 2,2 pour l’ensemble du parc des Alpes-Maritimes).
Figure 3 : Evolution de la population et du parc de logements depuis 1968
La période récente, 2006-2016, nous montre toutefois une forte augmentation du nombre de résidences secondaires, de l’ordre de 33%, alors que les résidences principales ont progressé de 10% environ. C’est donc bien l’évolution des résidences secondaires qui explique le pic constaté dans le parc entre 2006 et 2016 : leur total a connu une progression de 18%, bien au- delà des niveaux départemental et régional. Leur part relative dans le total est dans le même temps passé de 17,3% à 19,3% en 2016.
Tableau 5 : Evolution comparée du parc de logements de Châteauneuf-Grasse
Parc de logements Dont résidences secondaires Evolution 2006-2016
2006 2016 2006 2016 Total lgts Résidences secondaires
Châteauneuf-Grasse 1 582 1 871 273 362 18,3% 32,5%
Alpes-Maritimes 704 399 761 857 163 477 188 855 8,2% 15,5%
PACA 2 734 806 3 038 997 476 122 540 035 11,1% 13,4%
Cette dynamique soutenue et même accrue sur la période récente témoigne d’une certaine dynamique résidentielle, laquelle n’est évidemment pas sans conséquence dans la consommation des espaces (cf. paragraphes dynamiques urbaines).
Cela est d’autant plus vrai que le parc de logements est constitué à 77% de maisons individuelles, contre 35% à Grasse par exemple. Ce mode d’habitat est très consommateur 32 °C
24 °C
16°C
Jan. Fev.
© Precipitation
Mars Avril
- Temp.Max
Mai Juin Juil. Août
- Temp.Min
Sept. Oct. Nov. Dec.
160 mm
120 mm
80 mm
40 mm
CHATEAUNEUF-GRASSE
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18 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
d’espace. Il contribue largement à expliquer que même avec une population totale contenue, l’emprise du résidentiel est notable sur la commune.
3 QUALITES ENVIRONNEMENTALES
• Qualités climatiques, topographiques et hydrologiques pour l’agriculture
Climat :
Le climat de Châteauneuf est de type méditerranéen. Réputé pour sa douceur, il est en effet caractérisé par une amplitude thermique modérée et un très fort ensoleillement. Dans les Alpes Maritimes, on observe néanmoins une pluviosité et une humidité fortes en été en comparaison à d'autres franges côtières.
Figure 4 : Diagramme ombrothermique de Châteauneuf-Grasse (source : Météo France)
Les vents violents soufflent généralement de l'Est. Les statistiques exposées ci-contre, issues du diagnostic PLU, ont été générées à partir des observations de vent réalisées au sein de à la station météo la plus proche, localisée à Montauroux. Ces données peuvent donc différer des conditions réelles observées sur le territoire de Châteauneuf. CHATEAUNEUF-GRASSE
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19 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Figure 5 : Distribution de direction des vents sur une année (en %) // Source : Windfinder
Géologie :
Les fonds de vallées creusés par la Brague et ses micro-affluents, sont recouverts d'alluvions récentes principalement constituées de limons colluviés et de cônes torrentiels caillouteux.
La plaine est recouverte de marnes rouges lie-de-vin, dolomies blanches, et argiles.
Les reliefs sont constitués d'une couche de calcaires et marnes vertes surmontée de dolomies gris cendré. Seuls les plus hauts sommets de la commune au Nord présentent des calcaires gris ou roux à silex.
Les zones d’études sont constituées par des contextes géologiques divers : une dominante de calcaires et marnes pour les Ferrages / la Fouan, une dominante de marnes rouges lie-de-vin pour le Vignal , également installé sur des alluvions récentes. CHATEAUNEUF-GRASSE
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20 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Figure 6 : Contexte géologique (source : PLU de Châteauneuf-Grasse) et zones d’études figurées en rouge
Relief :
Châteauneuf se situe à la confluence de grandes entités géomorphologiques : au Nord-Ouest se trouvent les grands plateaux karstiques de Caussols et Calern qui plongent sur leur côté Est dans les gorges du Loup. Au Nord-Est se trouvent les reliefs du bois du Rouret. Au Sud s'étendent les collines composées du plateau de Valbonne et du bassin de la Siagne. Au loin, le massif du Tanneron vient clore la perspective.
Châteauneuf s’étire du Nord au Sud prenant la forme d’un croissant, caractérisé par des reliefs variés. La commune est marquée au Nord par le massif du Piémont avec la barre rocheuse du Pilon qui culmine à 662 mètres ainsi que par une succession de petites collines de 465 mètres de haut en moyenne dont les pentes du versant Nord apparaissent plus abruptes.
Au Sud, s’étalent des plaines ouvertes ponctuées de collines aux pentes douces qui s’achèvent dans le lit de la Brague. Le vieux village situé sur un promontoire bénéficie de panoramas remarquables sur les fonds de vallées ouvertes vers le Sud.
Hydrologie :
Le réseau hydrographique de Châteauneuf comprend de nombreux ruisseaux intermittents et petits vallons secs. Le principal cours d'eau permanent est la Brague qui prend sa source au pied du vieux village de Châteauneuf et qui draine plus au sud tout le plateau de Valbonne. Son bassin versant est orienté Nord-Sud. Son débit est faible mais susceptible d'augmenter ' SAS
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CHATEAUNEUF-GRASSE
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21 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
rapidement en cas de violentes précipitations. La rivière matérialise la limite sud du territoire communal.
Plus précisément, le secteur de la Fouan et des Ferrages est concerné par deux petits cours d’eau :
- Un ruisseau qui court au pied des Ferrages avant de se jeter dans la Brague
- La Brague elle-même, qui coule entre les deux zones cœur dans le fond de vallon
Figure 7 : Zoom sur la situation hydrologique du secteur Fouan / Ferrages
La zone du Vignal est avant tout concernée par la Brague, qui coule depuis le golf et poursuit vers le sud. Elle fait la bordure ouest du Vignal. Sa ripisylve y est conséquente et les quelques terres en friches présentes entre le tennis et le centre équestre sont identifiées comme importantes au titre de la gestion hydrologique.
Un petit ruisseau longe la bordure sud du Vignal.
Si les parcelles situées en bordure des cours d’eau peuvent s’avérer humides, les terres actuellement valorisées ne sont que peu concernées, car largement situées sur les pentes ou sur des restanques. US R
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CHATEAUNEUF-GRASSE
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22 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Figure 8 : situation hydrographique du secteur du Vignal
• Rôle des espaces agricoles dans la préservation de la biodiversité
Aucun zonage d’inventaire ou protection de la biodiversité n’est présent sur la commune. Seul le Schéma régional de cohérence écologique (SRCE) identifie quelques secteurs comme réservoirs de biodiversité et corridors biologiques. La zone de la Fouan est à ce titre partiellement concernée. Route principale
Corrdiors du SRCE
Reservoisr du SRCE
Parc Naturel Régional
Cours d'eau
Zone d'etude élargie
Espaces agricoles
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23 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Carte 5 : Espaces de protection de la biodiversité CHATEAUNEUF-GRASSE
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24 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Surtout, considérant l’omniprésence des espaces urbanisés au sein de la commune, les espaces agricoles jouent un rôle très important au regard de la biodiversité ordinaire. Ils permettent de maintenir des espaces ouverts, importants pour certaines espèces. La Trame verte et bleue communale portée par le PLU montre bien l’inclusion des espaces agricoles dans les fonctionnements écologiques locaux.
Figure 9 : TVB communale (source : PLU) et zones d’étude figurées en rouge CHATEAUNEUF-GRASSE
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25 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
DYNAMIQUES URBAINES
1 HISTORIQUE ET DYNAMIQUE D’URBANISATION
• Une commune marquée par un étalement urbain important occasionnant un mitage des espaces agricoles et naturels
Les analyses de consommation d’espace présentes dans les documents de planification nous informent sur le rythme d’évolution de l’espace urbain au détriment de l’espace rural, et en particulier de l’espace agricole. Ainsi, entre 1999 et 2009, l’espace urbain a gagné 17 % des surfaces communales. Comparativement aux communes voisines et à l’ensemble de l’intercommunalité, Châteauneuf-Grasse consomme plus rapidement ses terres. Une des causes réside dans la forme que prends l’urbanisation dans la commune. En effet, alors que le gain démographique de Châteauneuf-Grasse est inférieur à celui des communes voisines (+10 % entre 1999 et 2009 contre + 13 % pour Opio ou + 25 % pour Roquefort-Les-Pins), l’extension de son tissu urbain est nettement supérieur (+ 17 % entre 1999 et 2009 contre + 9 % pour Opio et +11,5 % pour Roquefort-les-Pins)2. Ainsi, Châteauneuf-Grasse se distingue par le fait qu’elle consomme ses terres plus vite que sa population ne croît, on peut donc parler d’étalement urbain disproportionné. La prédominance du modèle du lotissement et de la maison individuelle en sont les raisons premières.
Tableau 6 : Consommation d'espaces entre 1999 et 2019 (UV Ouest : Opio, Roquefort-les-Pins, Le Bar-sur-Loup, Châteauneuf-Grasse, Le Rouret) – SCoT CASA
Tableau 7 : Ratio d'étalement urbain entre 1999 et 2009 – projet de révision du SCoT CASA
• Un mitage progressif de l’espace s’expliquant par une organisation « originelle » multipartite
En se basant sur le champ « année d’achèvement » des bâtis présents dans les fichiers fonciers, il est possible de représenter spatialement la dynamique d’urbanisation, c’est-à-dire la répartition de l’avancée spatiale de l’urbanisation sur la commune. Précisons d’une part, que si un bâti fait l’objet d’importants travaux de réhabilitation, la date renseignée peut s’avérer
2 Données issues du projet de révision du SCOT de la CASA (document de travail – 21/09-2015)
Territoires
Surface
urbanisée en
1999 (ha)
Surface
urbanisée en
2009 (ha)
Surface
urbanisée en
2019 (ha)
Évolution de
l’espace urbain
1999 et 2009
Évolution de
l’espace
urbain 2009
et 2019
Châteauneuf-
Grasse 247,4 (27,6 %) 289,4 (32,3 %)
313,6 ha (35,0
%) 17,0 % + 8,3%
UV Ouest 1 624,8 (26,4 %) 1 792,9 (29,1 %) / + 12,8 % / CASA 6 214 (13 %) 6 867 (14 %) / + 10,5 % /
Territoires Ratio d’étalement urbain
Châteauneuf-Grasse 1,7
CASA 0,9 es d'achèvement des bâtiments
Avant 1970
1970 - 1979
1980 - 1989
1990 - 1999
2000 - 2009
2010 - 2017
NR
Urbanisation de 2009 à 2019
Zones U PLU
Zone d'etude élargie
Sources : BD Topo - IGN 2018: BD Orth
Pà E L He PT
© 2020 IGN; SRCE DREAL PACA 2019 - PNR - INPN 2019 - Réalisation CASA, mars 2021
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26 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
être celle de la fin des travaux. D’autre part dans les cas où une parcelle contient plusieurs bâtis la date la plus ancienne est attribuée à l’ensemble des bâtis de la parcelle.
Carte 6 : Spatialisation de l'avancée de l'urbanisation (année d'achèvement des bâtis-fichiers fonciers 2018) Années d'achèvement des bâtiments
Avant 1970 {| Urbanisation de 2009 à 2019
1970 - 1979 Zones U PLU
1980 - 1989 Zone d'etude élargie
1990 - 1999 5, ê 1e AE 0 LP Z 2000 - 2009 | A Fiat $ à Se QT © co @ 4 2010 - 2017 -- 4 En bn NR 2 PET 27 7
LE”: D
Sources : BD Topo - IGN 2018;
c es — Li
BD Ortho 2020 IGN; SRCE DREAL PACA 2019 - PNR - INPN 2019 - Réalisation CASA, mars 2021
Avant 1970
1970 - 1979
1980 - 1989
1990 - 1999
Zonage du PLU
|
AUc
Route principale
Zone d'étude élargie
C7] Limite communale
SE er #1) Ê =ù Li Ti Source : BD TOPO® - IGN 2018, MAJIC Ill 2018, Urbanisation de 2009 à 2019 - Tercia Consultants 2019, Zonage PLU - GPU 2018, BD ORTHO® - IGN 2017 Réalisation : TERCIA Consultants, août 2019
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27 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Carte 7 : Spatialisation de l'avancée de l'urbanisation – Le Vignal
Carte 8 : Spatialisation de l'avancée de l'urbanisation : Les Ferrages, la Fouan LENS à
sur Loup
Les territoires à protéger
C_] Espace naturel Espace agricole :
€ superficie minimum Espaces, paysages et milieux les “7 10 à 20 hectares
plus remarquables de la frange sud ï superficie minimum de la zone montagne : 20 à 50 hectares
[II] grand cadre paysager superficie supérieure
[Z7 patrimoine naturel à 50 hectares
EX grotte et vestige préhistoriques k Corse
Espace paysager sensible ——— Axe bleu (rivières)
Armature urbaine et équipements
Secteur stratégique : |
de développement (U) Université
C_] Espace enjeu Ça) Marché d'Intérêt National
O Centre principal & Maison d'arrêt
CO Centre secondaire
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28 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Pour chacune des 6 classes temporelles représentées, on remarque une importante dispersion spatiale des bâtis. Même avant 1970, on observait une présence urbaine parsemée au sein de la commune. L’état actuel de mitage de l’espace communal ne s’explique donc pas entièrement par le simple fait des périodes récentes d’urbanisation mais également par une occupation spatiale éclatée dès le début de la dynamique d’urbanisation. Toutefois, si l’urbanisation s’est originellement faite de manière dispersée autour des anciennes fermes, les « poches » de développement se sont progressivement rapprochées en grandissant, jusqu’à entourer la majeure partie des espaces agricoles ainsi fragmentés. La situation est aujourd’hui celle d’une multitude de fronts urbains, en proximité directe des espaces agricoles. Même si ces derniers ne sont pas ouverts à l’urbanisation, ce phénomène peut induire des effets négatifs : rétention, spéculation, …
2 DOCUMENTS D’AMENAGEMENT ET D’URBANISME
Cette partie a pour objet d’inventorier les différentes dispositions d’aménagement et urbanistiques pouvant affecter les zones d’études.
La première d’entre elles est la Directive territoriale d’aménagement des Alpes-Maritimes qui date de 2003 et identifie les espaces agricoles à protéger. Quoique l’identification ne soit que peu précise, le secteur identifié au sud du nom du village d’Opio semble concerner d’abord les terres du golf et marginalement le Vignal. Les autres espaces agricoles ne sont quant à eux pas du tout identifiés par cette directive.
Figure 10 : Châteauneuf-Grasse dans la Directive Territoriale d'Aménagement des Alpes-Maritimes (2003)
Le SCoT de la CASA, de 2008 (élaboration d’un SCOT modernisé valant PCAET et PDM, en cours prescrit par le Conseil Communautaire du 05 octobre 2020), identifiait dans son Document 2 Espace remarquable maritime
J( Coupure d'urbanisation
Loi montagne
T7 Espace remarquable : plateau
INIIT Espace remarquable : grand paysage
a Espace remarquable : Gorges du Loup
ESPACE À DOMINANTE URBAINE
Enjeux de protection
© Vieille ville, vieux village
+—+ Continuité naturelle
ÉTAT DES PROTECTIONS RÉGLEMENT:
= Monument historique classé
= Monument historique inscrit
= Zone archéologique
En rar
#*% Label XXe siècle
AGRICULTURE
& Enjeu agricole
+ Enjeu agricole ponctuel
—— Réseau hydrographique principal
um Axe bleu
+ Centres
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29 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
d’orientations générales des espaces agricoles à préserver (voire à développer). Toutes les zones d’études sont identifiées comme telles :
- Le Vignal est identifié par un « enjeu agricole »
- Les Ferrages / Fouan sont identifiés par un « enjeu agricole ponctuel »
Figure 11 : Châteauneuf-Grasse dans le Schéma de Cohérence Territoriale Sophia-Antipolis (2008)
Ces dispositions sont à intégrer dans le document d’urbanisme local mais leurs localisations restent imprécises et la protection très relative.
Les cœurs de zone d’étude sont quasi intégralement classés en zone agricole dans le Plan local d’urbanisme, y compris certains secteurs de friches mais portant un potentiel. A supposer que les terres répondent aux exigences de la loi (qualité agronomique, etc.), toutes sont « urbanistiquement parlant » de nature à être classées en ZAP.
Notons enfin que le PLU de Châteauneuf-Grasse ne comprend qu’une seule zone à urbaniser, de taille restreinte, traduisant la volonté de l’équipe municipale en place de préserver les espaces non urbanisés. LelBar-sur-Loup
Grasse
Zonage du PLU
U
AUc
A
N
C1 Zone d'étude
—… Route principale Mouans-Sartoux
LelRouret
Valbonne
500 1000 m
Source : BD TOPO® - IGN 2018, Zonage PLU - GPU 2018, BD ORTHO® - IGN 2017 Réalisation : TERCIA Consultants, juillet 2019
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30 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Carte 9 : Zonage du PLU de Chateauneuf-Grasse Plan de prévention des risques incedie de forêt (12/04/2007)
PPRIF_2016_CASA
EM 80
EM R -Zone de danger fort
EM 813 - Zone de danger moyen à prescriptions particulières
| MN B1-Zone de danger modéré
__ B2-Zone de danger faible
Cours d'eau
—— Permanent O0 50 100m
: . LEP AU PR Intermittent BE
Se 5 d E ” © Zone étude élargie a
Source : Ortho GO06_2020; BD_ Carthage, IGN 2015 ; PPRIF- arrêté Préfectoral 12-04-2007 | Réalisation : CASA-DAE, mars 2021
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31 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
3 RISQUES
La commune de Châteauneuf-Grasse est concernée par trois types de risques :
- Inondation : source Atlas des zones inondables (AZI) ;
- Incendie : source Plan de prévention des risques d’incendie (PPRi) ;
- Mouvement de terrain : Plan de prévention des risques de mouvements de terrain (PPRMT).
Les zones d’études sont concernées par les trois types de risque.
Comme la majeure partie de la commune, le secteur Fouan / Ferrages est concerné par un risque modéré / moyen au regard des mouvements de terrain. Surtout, il est quasi intégralement concerné par un risque moyen d’incendie de forêt. Considérant que ces espaces agricoles sont en bordure de l’urbanisation et qu’ils peuvent dans une certaine mesure jouer un rôle de « tampon », la pérennisation de leur vocation agricole est à ce titre justifiée.
Carte 10-1: Zonages PPR incendies de forêt : les Ferrages, la Fouan Plan de prévention des risques incedie de forêt (12/04/2007)
PPRIF_2016 CASA
EM R -Zone de danger fort
EM 812 - Zone de danger moyen à prescriptions particulières
| MN B1- Zone de danger modéré
__ B2-Zone de danger faible
Cours d'eau
—— Permanent 0 50 100m
Intermittent __
Zone étude élargie
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32 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Carte 11-2: Zonages PPR incendies de forêt – Le Vignal
Le secteur du Vignal est également concerné par ces risques : un aléa de mouvement de terrain fort est présent sur le Vignal et l’aléa d’incendie de feu de forêt borde le secteur .
De par la proximité de la Brague et de ses petits affluents, l’aléa d’inondation est également présent sur ce secteur . Il ne concerne pas le gros des terres agricoles productives. Un entretien avec un représentant du Syndicat Intercommunal de l'Amélioration de la Qualité des Eaux de la Brague et de ses Affluents existant à l’époque a permis d’identifier l’importance de ces espaces dans le fonctionnement hydrologique des cours d’eau. Contrairement à un espace imperméabilisé, ils offrent une zone d’expansion des crues, et facilite l’infiltration. (CHATEAUNEUR
N
Zones règlementées
W72 Zone d'aléa limité de niveau fort à très fort soumise
’ à des mesures de prévention
| S Zone d'aléa limité de niveau faible à moyen soumise
à des mesures de prévention
Cours d'eau
—— Permanent
- Intermittent D: 54 1m
‘ e Zone étude élargie
Y : é D RP rad 1
rêté Préfectoral 12/08/2013 | Réalisation : CASA-DAE, mars 2021
2
Source : Ortho GO06_2020 ; BD_Carthage, IGN 2015 ; PPRMT- ar
| Plan de prévention des risques prévisibles
| relatifs aux mouvements de terrain (12/08/2013)
Zones règlementées
Zone d'aléa de grande ampleur dû à un aléa autre
que la chute de blocs ou de pierre
ZZZ2 Zone d'aléa limité de niveau fort à très fort soumise
à des mesures de prévention
SK Zone d'aléa limité de niveau faible à moyen soumise
à des mesures de prévention
Cours d'eau
—— Permanent
--— |ntermittent
Zone étude élargie
À d / N
IGN 2015 ; PPRMIT- arrêté Préfectoral 12/08/2013 | Réalisation : CASA-DAE, mars 2021 Source : Ortho GO06_2020 ; BD Carthage,
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33 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Carte 12-1 : Zonages PPR Mouvements de terrains : les Ferrages, la Fouan
Carte 13-2 : Zonages PPR Mouvements de terrains : le Vignal ll 24
>| Risque inondation
Atlas Zone Inondable
Cours d'eau
—— Permanent
Intermittent
© Zone étude élargie
Pet)
Risque inondation
Atlas Zone Inondable
Cours d'eau
—— Permanent
intermittent
© Zone étude élargie
Source : Ortho GO06_2020 ; BD_Carthage, IGN 2015 ; AZI DDTMO6 | Réalisation : CASA-DAE, mars 2021
CHATEAUNEUF-GRASSE
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34 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Carte 12-1 : Zonages PPR Inondation : les Ferrages, la Fouan
Carte 12-2 : Zonages PPR Inondation : le Vignal CHATEAUNEUF-GRASSE
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35 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
DIAGNOSTIC AGRICOLE
4 SITUATION ACTUELLE DE L’AGRICULTURE CHATEAUNEUVOISE
• Présentation générale et grands enjeux
Comme avait pu le montrer l’étude réalisée par la CASA en 2014, les superficies agricoles des communes littorales et du Moyen-Pays ont largement régressé au cours des dernières années au profit de l’urbanisation. Ce déclin des cultures traditionnelles (horticulture, plantes à parfum, maraichage, oléiculture) a eu un impact évident sur l’activité agricole et sur chacune de ses filières. Quoiqu’elles soient à prendre avec prudence du fait de leur ancienneté, les données du Recensement général agricole (RGA), montrent que Châteauneuf-Grasse a suivi la tendance générale :
Tableau 8 : Nombre d’exploitations, travail agricole, superficie agricole utile (données RGA)
Exploitations agricoles
(ayant leur siège dans la
commune)
Travail dans les
exploitations (en unité de
travail annuel)
Superficie agricole utile
(en ha)
2010 2000 1988 2010 2000 1988 2010 2000 1988
Châteauneuf-Grasse 18 21 56 34 40 69 43 60 77
Evolution par rapport à la
période précédente -14% -63% - -15% -42% - -28% -22% -
Alpes-Maritimes 1894 2620 5002 2339 3531 7904 40 619 61 115* 55 540
Evolution par rapport à la
période précédente -28% -48% - -34% -55% -34% +10% -
(*) : variation due à la déclaration d’estives pour des raisons d’aides PAC
Malgré tout, contrairement à certaines autres communes du Moyen-Pays, la commune continue de présenter des exploitations viables et des ensembles agricoles intéressants. Ainsi, huit exploitations professionnelles sont actuellement recensées sur la commune. Elles déclarent un total de 16 ha environ et sont spécialisées dans plusieurs productions : maraichage, horticulture, oléiculture et spiruline. Tous les espaces agricoles ne sont toutefois pas déclarés, et le total des superficies utilisées avait été estimé à 164 ha. Au sein de cet ensemble, quatre principaux types d’espaces se dégagent :
- Les petits ensembles maraichers et très marginalement horticoles, qui malgré leurs faibles superficies dégagent une forte valeur à l’hectare et permettent une agriculture professionnelle.
- Les ensembles oléicoles, qui probablement ont été les mieux préservés de l’urbanisation et par endroits couvrent encore de belles superficies. Sur une activité de production et transformation des produits de l’exploitation, la superficie minimale d’installation ne peut toutefois pas être atteinte (15 ha). Elle doit ainsi nécessairement être couplée à d’autres activités : collecte et pressage des productions de particuliers, maraichage, etc. Outre ces aspects économiques, il est opportun de souligner que la culture oléicole contribue largement aux paysages et au cadre de vie local et est un CHATEAUNEUF-GRASSE
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élément identitaire. Les productions oléicoles bénéficient d’ailleurs de plusieurs signes de qualité : AOP olive de Nice, huile d’olive de Nice, et pâte d’olive de Nice. Il s’agit des seules AOP présentes sur la commune ;
- Les milieux ouverts pâturés, dont les terres ont une faible productivité mais qui sont le support d’une activité d’élevage emblématique. Ces milieux sont essentiellement situés sur les reliefs, à l’abri de la pression urbaine, et n’ont dès lors que peu été mités ;
- Les espaces en friches présentant un potentiel agricole, rares dans la moitié sud de la CASA mais qui n’en restent pas moins bien présents sur Châteauneuf-Grasse. Le secteur du Vignal avait notamment été identifié comme un secteur prioritaire pour une remise en valeur dans le cadre de l’étude de 2014.
Considérant leur rareté sur la moitié sud de l’Agglomération, tous les espaces agricoles peuvent être considérés comme porteurs d’enjeux de production et de protection, mais toutefois à des niveaux divers. De fait, les terres labourables et mécanisables se détachent assez nettement comme les plus rares et les plus porteuses de potentiel économique. L’étude de 2014 avait à ce titre identifié un total de 140 ha de terres mécanisables sur la commune, ce qui représente 43% du total du Moyen Pays-est. Avec Le Bar-sur-Loup, Châteauneuf-Grasse peut de ce fait être considérée comme porteuse d’une certaine responsabilité vis-à-vis de la préservation de ces dernières.
Au-delà de considérations strictement agricoles, des éléments de contexte tendent à donner une importance accrue à ces terres permettant pour la plupart une activité de maraichage :
- Le bassin de consommation est considérable au regard des petites superficies agricoles disponibles, et les niveaux de revenus globalement élevés. Au regard de la demande croissante sur des produits locaux et de qualité, des débouchés indiscutables et très intéressants sont aujourd’hui présents, en particulier sur les productions maraichères;
- Au-delà de ces considérations économiques, la commune souhaite porter une stratégie alimentaire sur son territoire, mais celle-ci doit nécessairement s’appuyer sur des terres productives. Via l’alimentation des cantines notamment, un véritable enjeu d’éducation, voire de santé, peut être souligné ;
- Dans un contexte de changement climatique, la tendance de fond est au raccourcissement des circuits de commercialisation, pour notamment limiter les déplacements, l’énergie due au stockage, etc. Même si l’autonomie alimentaire de la commune ne peut être un objectif, la protection des plus « beaux » ensembles n’en reste pas moins cruciale.
• Zoom sur les zones d’étude
45,3 ha peuvent être considérés comme porteurs d’une vocation agricole. Comme le montre le tableau ci-dessous, ce chiffre cache toutefois des réalités différentes.
Actuellement 25 ha sont valorisés par l’agriculture. En superficie, la production principale est l’oléiculture, mais le maraichage occupe tout de même 6 ha, ce qui est conséquent au regard des faibles superficies requises. | Espace agricole
| [__] Maraichage
Source : BD TO!
Surface agricole non exploitée
Route principale
Zone d'étude élargie
Limite communale
tps a CR Le 2017 2 ee À 227 2 PO® - IGN 2018, Espace agricole 2019 - Tercia Consultants, BD ORTHO® - IGN
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Tableau 9 : Chiffres de l'occupation agricole actuelle de la zone d'étude
Occupation agricole du sol Surface (ha) Part
Oléiculture 18,65 41,17%
Maraîchage 5,98 13,20%
Horticulture 0,29 0,64%
Surface non-exploitée 9,41 20,77%
Centre équestre 10,97 24,22%
TOTAL 45,3 100,00%
Sur le secteur de la Fouan et des Ferrages, l’oléiculture est largement majoritaire. Un exploitant agricole y cultive toutefois des parcelles en maraichage, au niveau de la Fouan. La proximité de la rivière et de sa source y garantit un approvisionnement en eau. A noter que la carte présente une surface agricole non-exploitée. Une serre vient toutefois d’y être installée et va être mise en culture pour du maraichage.
Carte 13-1 : Occupation agricole actuelle de la zone d'étude (les Ferrages et la Fouan
Un des traits notables du secteur du Vignal est la forte présence de surfaces agricoles non- exploitées, alors qu’un potentiel existe (cf. partie suivante). Espace agricole
C1 Centre équestre
[1 Maraîchage
Surface agricole non exploitée
Zone d'étude élargie
— Cours d'eau
C1] Limite communale
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Carte 14-2 : Occupation agricole actuelle de la zone d'étude (le Vignal)
Mais il est assez clairement structuré : l’ouest est occupé par les terres du centre équestre et l’est occupé par des surfaces maraichères. Des friches présentent un important potentiel. CHATEAUNEUF-GRASSE
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Photographie 1 : Les premières terrasses maraîchères du Vignal (TERCIA, 2018)
Photographie 2 : Espace enfriché du secteur du Vignal (TERCIA, 2018) Maraîchage
Culture annuelle
Oliveraie
Prairie
Culture non déterminée
Zone d'étude élargie
Limite communale
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5 POTENTIEL DE VALORISATION ECONOMIQUE
L’analyse des photo-aériennes de 1948, avant la progression très forte de l’urbanisation, donne de bons éléments d’appréciation sur le potentiel agricole des espaces. Un travail de photo- interprétation a ainsi été réalisé sur cette base.
Pour le secteur des Ferrages et de la Fouan, les types de production étaient pratiquement les mêmes qu’aujourd’hui, ce qui laisse à penser que le potentiel existant a d’ores et déjà bien été saisi.
En complément, notons que des relevés de sols ont par ailleurs été réalisés sur la parcelle située en surplomb des oliveraies des Ferrages. Elle a mis en avant des caractéristiques aptes à la culture. De manière générale, les terrasses de l’oliveraie sont souvent assez larges, ce qui permet d’envisager du maraichage entre et sous les oliviers par exemple.
Carte 15 : Occupation agricole passée (1948) (les Ferrages et la Fouan)
Pour le secteur du Vignal, l’analyse de la photo-aérienne de 1948 montre que pratiquement toutes les superficies agricoles, aujourd’hui non-exploitées, l’étaient à l’époque.
Les actuelles friches présentes sur le secteur du Vignal étaient valorisées par l’horticulture (rose de Mai), pour la plus importante parcelle accolée à l’ouest de l’exploitation maraichère, et également par le maraichage pour celles situées en périphérie sud de cette dernière. Espace agricole
C2 Maraichage
11 Culture annuelle
{7 Horticulture
C1 Prairie
…
a, . €
Se RS
TARA
nee AE Sources : Espace Agricole 1948: BD ORTHO Historique
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Carte 16 : Occupation agricole passée (1948) (le Vignal)
Ce constat d’un potentiel historique est totalement confirmé par une étude réalisée en 2016 par la Chambre départementale d’agriculture. Cette dernière montre en effet que les friches actuelles autour de l’exploitation sont porteuses d’un potentiel agronomique élevé, qui pourrait notamment les disposer au maraichage. Les autres parcelles situées à l’est du chemin du Vignal sont considérées comme à faible potentiel. Notons malgré tout qu’elles étaient autrefois dédiées à une production horticole. Une partie a toutefois été remblayée avec des gravats divers (partie ouest de la zone B, proche de la route- Fig 12), ce qui lui a fait perdre son potentiel pour l’agriculture. CHATEAUNEUF-GRASSE
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42 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Figure 12 :
Potentiel
agronomique
du secteur du
Vignal
(Chambre
d'agriculture,
2016)
Tableau 10 : Détail de l'analyse du potentiel agronomique du Vignal réalisé par la Chambre d'agriculture (2016)
Zone Détails
Zone A
« La zone A présente un potentiel important, tant en matière de la qualité du sol (à l’exception d’une bande située le long de la limite nord) que sa position plein sud qui garantit un ensoleillement maximum doublé d’une ventilation
importante des parcelles »
Zone B
« La zone B regroupe une partie de la zone humide à l’ouest et un sol rapporté à faible valeur agronomique le long de la route. Elle offre le potentiel agronomique le plus faible du terrain »
Zone C
« La zone C se caractérise par un sol à fort potentiel agronomique. Elle n’est classée qu’à potentiel moyen du fait de l’importante humidité en hiver et de la proximité de la Brague »
Zone D « La zone D présente les mêmes caractéristiques que la zone C avec un sol d’une très bonne profondeur »
Zone E
« La zone E présente un sol de qualité agronomique correct, colonisé par des arbres et arbustes, elle devra être remise en culture progressivement pour atteindre des rendements de bon niveau »
Zone biodiversité « La zone de biodiversité située le long de la Brague est une zone d’expansion des crues pouvant être classée au PPRI dans le futur » CHATEAUNEUF-GRASSE
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6 ORGANISATION ET FONCTIONNEMENT DU SYSTEME AGRICOLE
LOCAL
Les principaux exploitants professionnels de la zone d’étude ont pu être entendus dans le cadre d’entretiens semi-directifs (Cf. tableau page 10).
• Organisation spatiale de l’activité agricole
• Le secteur du Vignal
Seules les quatre premières terrasses (environ 2 hectares) de l’extrémité nord-est du secteur sont actuellement valorisées économiquement. Elles le sont par un maraîcher d’Opio (EA1) en location. Cette activité maraîchère est récente (moins d’1 an) et fait suite à un important travail de dessouchage / broyage des frênes qui avaient colonisé cet espace inexploité depuis près de 25 ans. Les deux parcelles du haut ont d’ores et déjà pu être remises en culture (sous label Agriculture Biologique), les deux parcelles du bas simplement remises en état.
L’accès aux parcelles maraîchères se fait par le chemin du Vignal à l’ouest ou par le chemin des Pèlerins à l’est. Un petit chemin longe la limite nord de l’ensemble. Ses terrasses ne disposent pas de système d’irrigation mais une ancienne source et d’anciens canaux sont présents à proximité et pourraient être relativement facilement remis en état. L’ensemble des équipements (frigos, machines, ...) sont situés sur l’autre îlot maraîcher de l’exploitation, sur la commune voisine d’Opio.
La grande parcelle de 2 ha à l’ouest des terrasses et à l’est du chemin du Vignal n’a pas encore fait l’objet d’un tel travail de défrichement. Elle possède une ancienne bâtisse en ruine récemment mise en vente par le propriétaire, préemptée par la SAFER et rétrocédée à la commune. La présence de ce bâti et la superficie conséquente de cette parcelle encore non valorisée au potentiel agronomique pourtant très élevé font de cet espace un cas exceptionnel. Il s’agit de l’un des tous derniers terrains agricoles mécanisable du département. La mise en place d’un outil de préservation du foncier agricole comme peut l’être la ZAP sur ce terrain situé en continuité directe du lotissement du Vignal permettait d’assurer le maintien de sa vocation agricole et, dès lors, favoriser le lancement d’un projet agricole.
La partie à l’ouest du chemin du Vignal est de bien moins bonne qualité agronomique pour le maraîchage. Il s’agit d’une ancienne plâtrière dont une large part est en aléa rouge aux mouvements de terrain. Elle fait l’objet d’un bail auprès du centre hippique de la Brague.
• Le secteur de la Fouan
S’étalant de la Brague et de sa source à la route de Nice, le secteur de la Fouan comprend des parcelles maraîchères et oléicoles. Les parcelles maraîchères sont valorisées en Agriculture Biologique par un exploitant professionnel implanté depuis près de 10 ans sur la commune (EA3). Une ancienne agricultrice à la retraite poursuit également une petite activité de production sur la parcelle 116 pour de l’autoconsommation. Les planches oléicoles sont très majoritairement à des propriétaires non-exploitants hormis celles de la parcelle 19 qui permettent un petit complément de revenu au maraîcher en place. CHATEAUNEUF-GRASSE
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Le positionnement en fond de vallon confère à ces terrains une certaine propension à l’humidité et une certaine vulnérabilité vis-à-vis de l’érosion lors de forts épisodes pluvieux. Les conditions physiques sont suffisantes mais non optimales pour les pratiques maraîchères. L’accès aux parcelles en se faisant par le chemin du Bergier ou par le chemin de la Grande Fontaine peut s’avérer délicat en certains points : l’étroitesse et l’instabilité du revêtement (en terre) en sont à l’origine. Un réseau permanent d’irrigation est en place, l’aspersion et le goutte-à-goutte sont les techniques d’arrosage possibles.
• Le secteur des Ferrages
En contre-bas du cœur historique du village de Châteauneuf-Grasse, les terrains des Ferrages ont fait l’objet d’une acquisition par la commune grâce à un fonds de concours de l’intercommunalité. Il s’agit des parcelles 77 et 78, couvrant 4 ha. La parcelle 78, séparée du centre-bourg par le parapet du chemin de la Cazette, comprends 2 bâtis dont 1 poulailler (environ 250 poules) ainsi que quelques planches en maraîchage (avec une serre) cultivées par le maraîcher de la Fouan (EA3) et les premières planches oléicoles qui s’étendent sur l’ensemble de la parcelle 77 et cultivées par une jeune agricultrice (EA2)3. La parcelle limitrophe 72 est valorisée par l’oléiculteur du Piéchal (EA2) sans être sous maîtrise foncière. Les autres planches oléicoles du secteur sont à des particuliers non-professionnels. Sur les terres acquises, l’irrigation a été récemment installée et chaque planche dispose de son arrivée d’eau. L’aspersion et le goutte à goutte ont été installés dans la serre.
La récente maîtrise publique de cet ensemble a permis la réalisation d’un véritable projet agricole avec notamment l’installation d’une jeune oléicultrice et la confortation d’exploitations historiques de la commune. Ce projet allie la production agricole avec les enjeux patrimoniaux et paysagers que représentent ces planches qui contribuent à préserver son identité au village de Châteauneuf-Grasse.
En résumé, l’espace agricole châteauneuvois apparaît plus comme un reliquat précaire de l’urbanisation, enserré dans un milieu urbain relativement épars. Par voie de conséquence, les surfaces sont relativement restreintes, les accès peuvent être compliqués et les opportunités foncières pour l’installation ou la confortation d’exploitations sont très rares. Ces difficultés impliquent une assez forte dispersion et un morcellement des exploitations, avec un parcellaire assez éclaté, parfois sur plusieurs communes. Une agriculture de loisirs se développe avec les centres équestres ou les golfs sur des surfaces arables, en concurrence avec une agriculture de production alimentaire. À ce titre, le secteur du Vignal apparaît comme la dernière grande opportunité de développement de l’agriculture dans le moyen-pays maralpin. Les maraîchers de la commune se disent fortement intéressés pour participer à l’émergence d’un projet agricole collectif sur cet espace.
• Systèmes de production et valorisation économique
Deux systèmes de production majoritaires sont présents sur la zone d’étude, celui de la culture légumière en label bio et celui de l’oléiculture AOP. Le nombre d’opérateurs économiques
3 La jeune oléicultrice possède la même référence (EA2) que l’oléiculteur du Piéchal car ils souhaitent créer à court terme un GAEC familial CHATEAUNEUF-GRASSE
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d’aval est restreint du fait des petits volumes produits, et de la demande sociétale forte pour les produits bios et locaux et du niveau de vie relativement aisé de la clientèle.
Les maraîchers du Vignal et de la Fouan vendent leurs légumes directement au marché paysan de Châteauneuf-Grasse ainsi que sur leurs exploitations et dans le réseau d’AMAP du département. L’approvisionnement d’un grossiste bio pour la grande distribution est également un canal de commercialisation utilisé par l’un des maraîchers.
Les oléiculteurs des Ferrages réalisent l’entièreté de la transformation de leurs productions en huile et en pâte d’olive de Nice au sein de leur propre atelier. Ils alimentent ensuite les épiceries fines de la côte azuréenne (Nice, Cannes, Antibes, ...) et réalisent de la vente directe à l’exploitation. Une petite activité de transformation des tomates en sauce tomate est assurée par l’ESAT La Bastide.
Les oléiculteurs du Piéchal et des Ferrages réalisent l’entièreté de la transformation de leurs productions en huile et en pâte d’olive de Nice au sein de leur propre atelier. Ils alimentent ensuite les épiceries fines de la côte azuréenne (Nice, Cannes, Antibes, ...) et réalisent de la vente directe à l’exploitation.
L’ESAT La Bastide, en plus d’assurer la transformation des tomates des deux maraîchers de la commune, transforme sa propre production légumière au sein de son atelier. Des condiments, des toastinades, ... sont ainsi réalisés et vendus directement au sein du magasin Saveurs Provençales situé sur site. Les roses sont vendus à une usine de Bar-sur-Loup qui approvisionne ensuite les parfumeurs du Pays de Grasse. Les fruits des oliviers de la Bastide sont entièrement triturés en huile. Le marché paysan de la commune profite des productions de l’ESAT ainsi que de la cuisine centrale dans le cadre du Projet alimentaire territorial (PAT). Siège des exploitations
EA1
EA2
EA3
EA4
Parcellaire des exploitations
EA1
EM Ea2
EM €a3
A LU FAQ
Canaux de transformation et de
commercialisation utilisés par les exploitations
AMAP
Magasin de producteurs locaux
Vente directe
Atelier de transformation
Accès et chemins
e—— Chemin d'accès aux parcelles agricoles
Route principale
Zone d'étude
Limite communale
PE Je AC D RCE il CZ 2 " : : LL à IGN 2018, BD ORTHO® - IGN 2017 Réalisation : TERCIA Consultants, septembre 2019 Source : Siège, parcellaire agricole, chemin d'accès et lieu de transformation/vente des exploitations - Tercia Consultants 2019, BD TOPO®
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Figure 13 : Organisation et fonctionnement de l'activité agricole CHATEAUNEUF-GRASSE
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7 ANALYSES DU MARCHE FONCIER
• Présentation de la donnée
La connaissance et l’appréciation du marché foncier local a été réalisée à partir des données « DVF+ open data » disponibles librement au téléchargement sur le site Datafoncier du CEREMA. Il s’agit des données DVF brutes restructurées selon le modèle issu du GnDVF (Groupe national des utilisateurs de DVF) et géolocalisées à partir du PCI (Plan Cadastral Informatisé).
Les données DVF recensent et caractérisent les transactions immobilières intervenues à titre onéreux sur les 5 dernières années. Les informations renseignées proviennent à la fois des actes notariés et des informations cadastrales. L’avantage de la donnée DVF par rapport à la donnée DIA (déclaration d’intention d’aliéner des SAFER) réside dans le fait que la base est élaborée en aval de l’acte authentique de vente et non en amont et donc elle ne concerne que les transactions effectives. Par contre, son inconvénient est qu’elle n’indique pas nécessairement l’usage prévu après la vente, il est donc difficile d’estimer les flux entre les différents segments de marché d’autant plus que le profil des acquéreurs n’est pas non plus renseigné.
Pour aboutir aux indicateurs présentés ci-dessous et conformément aux précautions d’usage4, nous avons écartés (sans les supprimer) les mutations avec un prix de 0 €, les mutations à l’Euro symbolique et les mutations intercommunales. Le secret statistique concerne les communes ayant moins de 11 transactions sur les 5 ans (2014-2018).
• Châteauneuf-Grasse, un marché foncier nettement dominé par les biens bâtis avec un nombre très restreint d’opportunités foncières agricoles
Sur les 359 transactions immobilières des 5 dernières années, 87 % comprennent au moins un élément bâti contre seulement 13 % des mutations liées uniquement à du foncier. Ces- dernières concernent d’ailleurs essentiellement des terrains à bâtir, c’est-à-dire des terrains théoriquement constructibles sur le plan règlementaire et satisfaisant à un certain nombre de critères.
Seulement 12 transactions concernent des terrains agricoles non-bâtis, soit seulement 2 par an en première approximation. Il s’agit de petites surfaces : le plus grand terrain vendu n’excède pas les 5 000 m² et la surface totale vendue est d’1,6 hectare (0,32 ha par an, en moyenne). On peut également estimer que sur les 5 ans, seules 4 transactions se font à un prix qui peut s’avérer plus ou moins compatible avec la poursuite d’une vocation agricole (moins de 10 €/m² pour un terrain de type terre et pré et moins de 50 €/m² pour un terrain de type verger).
Néanmoins, ce constat doit être nuancé. En effet, la segmentation du marché proposé par le GnDVF basé en premier lieu sur la présence ou non du bâti n’est pas totalement satisfaisante dans la mesure où des terrains bâtis peuvent tout à fait être à vocation agricole en fonction de
4 Guide d’accompagnement, GnDVF page 106 Mutations 2014-2018 (DVF+ open data)
C1 Zone d'étude
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la superficie du terrain associé. Une lecture plus qualitative de ses transactions foncières est donc nécessaire.
Figure 14 : Spatialisation des transactions immobilières sur la période 2014-2018 (le Vignal)
Ces dernières années, sur le secteur du Vignal, on remarque plusieurs ventes de biens bâtis au sein des lotissements adjacents, notamment celui au nord du secteur agricole.
On repère bien l’acquisition par la commue des deux parcelles sur le secteur des Ferrages ainsi que le changement de propriétaire de deux ensembles oléicoles avec bâti. Comme pour le secteur du Vignal, le secteur de la Fouan est caractérisé par une importante activité foncière sur les propriétés adjacentes. EM Mutations 2014-2018 (DVF+open data)
C] Zone d'étude
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Figure 15 Spatialisation des transactions immobilières sur la période 2014-2018 (les Ferrages, la Fouan)
• Châteauneuf-Grasse, un marché foncier représentatif du moyen-pays maralpin
La carte suivante permet de replacer le marché foncier de la commune au sein d’un territoire plus large et donc de mettre en perspective le constat préalablement établi. Sur l’ensemble des ventes pour lesquelles une surface de terrain a été déclarée aux services fiscaux (donc terrains agricoles, terrains à bâtir, bâtis accompagnés de leurs terrains d’assiette tous confondus), elle représente, en aplats de couleur, le prix moyen au m², et, sous la forme d’un cercle, le nombre de transactions et le volume surfacique correspondant.
Avec 73 ha vendus sur 5 ans (environ 15 ha par an), la commune se situe dans la gamme moyenne des communes du moyen-pays. Devant la superficie relativement petite de la commune (900 ha), ce chiffre apparaît néanmoins comme élevé. En effet, c’est plus de 8 % de la surface communale qui a changé de propriétaire en l’espace d’une demi-décennie.
Avec un prix moyen au m² de 190 €, le volume financier échangé sur ses 5 dernières années se chiffre à près de 140 millions d’euros. Le prix médian de l’ensemble des transactions relevées est de 450 000 €. Ses montants s’approchent de plus en plus de ce qu’on peut trouver sur certaines communes du littoral azuréen. Prix moyen du m? (€)
[__] Secret statistique
C_J0-50
[7 50-100
100 - 200
EM 200 - 300
EM 300 - 400
EM 400-500
EM 500 - 1000
EM 1000 - 2000
EM 2000 - 3000
EM 3000- 3655
Nombre total de mutations
) 0-50
50-100
100 - 200
200 - 500
500 - 1000
1000 - 2042 000000
Volume des surfaces mutées (ha)
442
Les données représentées correspondent à l'ensemble des ventes
réalisées à titre onéreux pour lesquelles une surfaces de terrain a été déclarée au services fiscaux. Il s'agit donc aussi bien de terrains
agricoles que de terrains à bâtir mais aussi d'immeubles
accompagnés de leur terrain d'assiette.
N
0 10 20 km À
CHATEAUNEUF-GRASSE
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50 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
Carte 17 : Analyse du marché foncier sur la période 2014-2018 à partir des données DVF+ open data sur une partie du département des Alpes-Maritimes
Le constat de pression foncière que mettent quantitativement en évidence ces éléments d’investigation est amplement partagé par l’appréciation qualitative des exploitants rencontrés. Même si la présence encore actuelle d’agriculteurs (de maraîchers notamment) sur la commune est à saluer (comparativement aux communes voisines), bien aidée par les initiatives communales (marché paysan, approvisionnement de la cuisine centrale, ...), le constat de précarité concernant l’assise foncière des exploitations (condition sine qua non à leurs activités) n’en est pas moins réel. La faiblesse des opportunités foncières pour s’installer ou se développer, la déconnexion du référentiel de prix qui s’est installé au fil du temps lorsque des opportunités se présentent ainsi que la pression de l’urbain sur l’agricole font des exploitants de véritables « résistants » selon l’expression employée par l’un d’entre eux. CHATEAUNEUF-GRASSE
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51 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
CONCLUSIONS
1 RETOUR SUR LES ELEMENTS CLEFS DE L’ETUDE D’OPPORTUNITE
Dynamiques de développement :
- Une commune soumise depuis des décennies à une forte pression urbaine ;
- Une dynamique de développement et d’urbanisation qui se poursuit sur la période récente, avec notamment une très forte progression des résidences secondaires ;
- Des prévisions raisonnables d’accueil de nouvelles populations, mais un territoire qui reste très contraint dans ses possibilités foncières ;
- Dès lors, des prix conséquents sur l’ensemble des marchés fonciers.
Foncier agricole :
- Des surfaces agricoles en fort déclin et rares sur toute la moitié sud de la CASA… notamment pour les terres mécanisables ;
- Malgré tout, d’assez importants « reliquats » non bâtis sur la commune de Châteauneuf-Grasse, avec un potentiel globalement bon et des possibilités d’irrigation;
- Dès lors une forme de responsabilité dans leur protection, surtout pour les terres mécanisables ;
- Un prix du foncier agricole incompatible avec les moyens de la plupart des exploitants;
- Dans certains cas, une forme de spéculation qui peut contribuer à l’enfrichement de terres à vocation agricole.
Activité agricole :
- Un vrai dynamisme de la part des exploitants, pour l’agrandissement ou pour l’installation, avec plusieurs projets portés par de jeunes agriculteurs et des activités de transformation et vente directe d’ores et déjà en place ;
- Plusieurs productions représentées, avec des besoins en foncier et des réalités économiques assez diverses ;
- Un bassin de vie très important à proximité et aux revenus élevés, permettant une bonne valorisation locale des productions ;
- Une volonté de la commune de porter une stratégie alimentaire basée sur des productions locales et donc de soutenir les exploitations ;
- Un contexte plus large favorable au développement d’une agriculture locale permettant au moins partiellement le recours aux circuits-courts.
Autres éléments transversaux :
- Des aléas feu de forêt et inondation bien présents sur la commune et des espaces agricoles qui dans ce cadre peuvent jouer le rôle de « tampons »
- Un cadre de vie attractif qui dépend notamment du maintien des espaces agricoles CHATEAUNEUF-GRASSE
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52 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
- Une importance non négligeable de l’agriculture dans l’identité locale, particulièrement dans le cas de l’oléiculture
- Des espaces relictuels au rôle crucial dans la trame verte territoriale
EN RESUME :
Des espaces agricoles en fort déclin sur les décennies passées, mais des enjeux qui subsistent, sur les plans économiques, sociétaux, paysagers … et une dynamique toujours présente.
Dans le même temps, une pression urbaine et foncière marquée, qui peut entraver l’activité agricole.
Dès lors, un indéniable enjeu de protection des terres, à préciser sur les modalités (cf. ci-dessous).
Eléments d’analyse spécifiques au secteur du Fouan / Ferrages :
- Un secteur majoritairement occupé par des oliveraies, dont le potentiel de valorisation économique sur des superficies limitées est moins évident que pour le maraichage. Par ailleurs, une partie à potentiel assez élevé, actuellement valorisée en maraichage ;
- Irrigué (Fouan) ;
- Une partie de la zone en propriété communale (les Ferrages) ;
- Une dynamique en cours de valorisation de la seule parcelle non exploitée.
Eléments d’analyse spécifiques au Vignal :
- Des superficies conséquentes de terres mécanisables et à fort potentiel, cas désormais très rare dans l’ensemble du département.
- Des difficultés foncières qui ont conduit à l’enfrichement d’une partie de ces terres.
- Un secteur à enjeux identifié par l’étude de 2014, des projets en cours mais une difficulté à les concrétiser en l’état.
-
EN RESUME :
Selon les sites, des cas de figure sensiblement différents ; avec plus ou moins d’enjeux agricoles, plus ou moins de pression avérée (propriété publique), … Malgré tout, toujours un enjeu important au regard de la rareté des terres et de la pression urbaine / foncière. CHATEAUNEUF-GRASSE
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53 AVRIL 2021 TERCIA CONSULTANTS - ECTAR
2 JUSTIFICATION DE L’OPPORTUNITE DE LA MISE EN PLACE D’UNE
ZONE AGRICOLE PROTEGEE
Pour rappel, la législation (article L112-2 du code rural) avance trois motifs possibles pour le classement de terres : 1. qualité de leur production, 2. qualité agronomique, 3. situation géographique.
1. Qualité de leur production : les zones d’études accueillent des productions diverses, dégageant des valeurs à l’hectare très différentes.
Le maraichage et l’horticulture se caractérisent par un PBS (Produit Brut Standard) très élevé, allant de 28 600 €/ha à 77 000€ / ha pour le maraichage et de 48 650€/ha à 230 000€/ha pour l’horticulture. Les terres concernées sont très largement dans ces productions.
Le PBS est sensiblement plus faible pour l’oléiculture (2 567€/ha) et les entretiens ont mis en avant la difficulté pour un exploitant de vivre de cette activité sans posséder au moins 15 ha d’oliveraies irriguées. Il est toutefois envisageable de posséder des surfaces sur d’autres communes voisines et une superficie totale plus petite peuvent s’avérer viable grâce à de la diversification (ex. : collecte et pressage des récoltes de particuliers). Au regard de la rareté des terres agricoles sur la bande littorale et Moyen- Pays du département, l’analyse sur la seule base du PBS mérite ainsi d’être relativisée. En effet, avec les terres d’élevage, il s’agit aujourd’hui des principales superficies agricoles encore préservées. De ce fait, les entretiens avec les exploitants agricoles ont permis de montrer l’importance que les oliveraies jouent dans la vie économique locale, en tant que sources de revenus principales ou secondaires. La présence des appellations oléicoles (AOP) est un élément important dans l’appréciation de ce critère.
En conclusion, le plus important ensemble oléicole des Ferrages ne peut être exclu de ce critère.
2. Qualité agronomique : les situations sont assez diverses au sein des zones d’étude.
Toutes les terres actuellement valorisées par du maraichage ou de l’horticulture peuvent être considérées comme répondant à ce critère, même si des variations de qualité peuvent se retrouver d’une terre à l’autre. Concernant les terres en friches, l’analyse de l’historique des cultures laisse fortement penser que des surfaces non négligeables répondraient à ce critère, en ce qu’elles accueillaient autrefois des cultures mécanisables. Cela a pu être confirmé sur les friches du Vignal, sur la parcelle remise en culture au nord des Ferrages.
Concernant les parcelles oléicoles, quasiment toutes l’étaient déjà sur la photographie de 1948. La plupart étant par ailleurs installées sur des pentes assez fortes, cette vocation semble effectivement la plus adaptée. La réflexion est ainsi la même que pour CHATEAUNEUF-GRASSE
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le critère 1, avec une situation intermédiaire qui se justifie par la particularité du territoire.
3. Situation géographique : les différentes analyses (démographique, urbaine, foncière) ont montré une forte pression sur l’ensemble de la commune et une très grande proximité des terres agricoles avec l’urbanisation. A long-terme, tous les espaces agricoles peuvent être menacés par le développement et répondent donc à ce critère. Les parcelles en propriété publique jouissent d’un statut un peu particulier en ce qu’elles sont « doublement protégées », par le règlement du PLU et leur mode de propriété, mais celui-ci pourrait malgré tout être remis en cause en cas de changement de volonté politique.
L’analyse de ces différents critères nous montre que l’outil ZAP semble globalement adapté pour une mise en œuvre sur la commune de Châteauneuf-Grasse. La diversité des situations locales justifie toutefois d’étudier chaque cas de figure pour ensuite proposer des périmètres solides et cohérents.
3 JUSTIFICATION DU PERIMETRE DE LA ZONE AGRICOLE PROTEGEE
Le tableau ci-dessous décline les trois critères de classement pour chaque cas de figure rencontré sur la commune :
Cas de figure Qualité productions Qualité agronomique Situation géographique
Terres actuellement maraichères du Vignal et de la Fouan
Parcelle remise en culture pour du maraichage des Ferrages
Terres oléicoles des Ferrages, en zone AOP
Terres en friches mais à potentiel agronomique du Vignal
Vert : répond au critère, Jaune : répond au critère avec des nuances, Orange : peut s’argumenter au regard du contexte, Rouge : ne répond pas au critère
Le tableau ci-dessus nous montre que :
Dans les trois premiers cas, la mise en œuvre d’une ZAP serait tout à fait justifiée d’un point de vue technique.
Dans le dernier cas, cette justification est également possible, quoique la qualité des productions ne puisse être avancée à ce stade, puisqu’elles sont absentes. CHATEAUNEUF-GRASSE
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Carte n° 17 : propositions de périmètre de ZAP : le Vignal CRC FOUT LR AS
|__| Périmètre de la Zone agricole protégée
LA Ÿ 2 H 5 , 5j L Source : Parcellaire cadastrale - Etalab 2020, BD Ortho - IGN 2017 Réalisation : TERCIA Consultants, janvier 2020
CHATEAUNEUF-GRASSE
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Carte n° 18 : proposition de périmètres de ZAP : les Ferrages et la Fouan CHATEAUNEUF-GRASSE
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ANNEXES CHATEAUNEUF-GRASSE
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Liste des parcelles proposées à la ZAP
Code
commune
INSEE
Site Section N° parcelle Zonage PLU Superficie retenue en m² Observations
06038 Ferrages AL 42 N 550 1969 m² non concernés par la ZAP
06038 Ferrages AL 46 N 6321
06038 Ferrages AL 47 N 8258
06038 Ferrages AL 66 N 4460
06038 Ferrages AL 67 N 2616
06038 Ferrages AL 68 N 2762
06038 Ferrages AL 69 N 809 316 m² non concernés par la ZAP
06038 Ferrages AL 72 A 8936 2468 m² non concernés par la ZAP
06038 Ferrages AL 74 N 2011
06038 Ferrages AL 75 N 1982
06038 Ferrages AL 76 N 4320
06038 Ferrages AL 77 A 24624
06038 Ferrages AL 78 A 7479 8912 m² non concernés par la ZAP
06038 Ferrages AL 81 N 737 42 m² non concernés par la ZAP
06038 Fouan AD 115 A 11105
06038 Fouan AD 116 A 10432
06038 Fouan AD 98 A 9173
06038 Fouan AK 49 A 8527
06038 Fouan AK 67 A 1162
06038 Fouan AK 73 A 1567
06038 Fouan AK 74 A 1906
06038 Fouan AK 75 A 2071
06038 Fouan AK 76 A 4581
06038 Fouan AK 77 A 28
06038 Fouan AL 19 A 16479
06038 Vignal BC 1 A 1472
06038 Vignal BC 2 A 75527
06038 Vignal BC 3 A 3717
06038 Vignal BC 4 A 6752
06038 Vignal BC 5 A 12397
06038 Vignal BC 6 A 5013
06038 Vignal BC 7 N 488
06038 Vignal BC 8 N 954
06038 Vignal BD 25 A 828
06038 Vignal BD 26 A 11224
06038 Vignal BD 27 A 41917
06038 Vignal BD 28 A 20913
06038 Vignal BD 29 N 33962
06038 Vignal BD 31 A 338 1888 m² non concernés par la ZAP