Arrêté - DEL 2023 063 du 22 mai 2023 Urbanisme Programme local de lhabitat de Rennes Metropole avis sur le projet arrete

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Arrêté - DEL 2023 063 du 22 mai 2023 Urbanisme Programme local de lhabitat de Rennes Metropole avis sur le projet arrete Document publié le Jeudi 5 janvier 2023 par la commune de Saint-Grégoire. Lien du pdf (Arrêté - DEL 2023 063 du 22 mai 2023 Urbanisme Programme local de lhabitat de Rennes Metropole avis sur le projet arrete)Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Handicap et inclusivité, Envoyé en préfecture le 22/05/2023

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S Saint-Grégoire

EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS

DU CONSEIL MUNICIPAL

SEANCE ORDINAIRE DU 22 MAI 2023

L'an deux mille vingt trois, le vingt deux mai, à 19h00 , les membres du Conseil Municipal de la commune de Saint-Grégoire, convoqués conformément aux articles L.2121-10 à 12 du Code Général des Collectivités Territoriales, se sont réunis en mairie, sous la présidence de Pierre BRETEAU.

Etaient présents :

Pierre BRETEAU, Laëtitia REMOISSENET, Éric DU MOTTAY, Liliane VINET, Christian MOREL, Nathalie PASQUET, Maxime GALLIER, Jean-Yves GUYOT, Yves BIGOT, Jean-Louis BATAILLÉ, Jean-Claude JUGDÉ, Christine DUCIEL, Philippe CHUBERRE, Florence BENOIST, Jean-Christophe MÉLÉARD, Delphine AMELOT,

Guillaume DE VERGIE, Frédérique ROUXEL, Émeline ROUX, Anca BABES, Mélanie SIMON, Myriam DELAUNAY, Laurène CHARDINNE DELISLE, Matthieu DEFRANCE

Absent(s) excusé(s) :

Jacques GREIVELDINGER (Mandataire Nathalie PASQUET), Anne-Cécile GAUTHIER (Mandataire Christine DUCIEL), Flavie PLURIAU (Mandataire Jean-Louis BATAILLE), Romain MARINI (Mandataire Éric DU MOTTAY)

Nathalie PASQUET a été nommé(e) secrétaire de séance.

N°V_DEL 2023 063 URBANISME - PROGRAMME LOCAL DE L'HABITAT (PLH) DE RENNES MÉTROPOLE - AVIS SUR LE PROJET ARRÊTÉ

VU le Code de la Construction et de l'Habitation et notamment ses articles L.302-1 et suivants et R.302-1 et suivants et l'article R302-9 relatif à l'Avis des communes membres de l'EPCI sur le projet de Programme Local de l'Habitat,

VU la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine,

VU le décret n° 2005-317 du 4 avril 2005 relatif aux programmes locaux de l'habitat et modifiant le code de la construction et de l'habitation,

VU la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre l'Exclusion (MOLLE),

VU la loi n°2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale,

VU l'arrêté préfectoral du 4 juin 2018 portant statuts de la Métropole Rennes Métropole,

VU la délibération n° C 21.058 du 15 avril 2021 approuvant le lancement de révision du Programme Local de l'Habitat,

VU la délibération n° C 23.002 du 2 février 2023 adoptant les orientations stratégiques du futur programme local de l'habitat 2023-2028,

VU la délibération n° C 23.036 du 23 mars 2023 arrêtant le Projet du futur programme local de l'habitat 2023- 2028,

VU la délibération n°015/101 du Conseil municipal du 19 octobre 2015 prescrivant l'engagement des études préalables et de la concertation au titre de l'article L. 103-2 du Code de l'Urbanisme,

VU la délibération n°018/137 du Conseil municipal du 17 décembre 2018 prescrivant l'engagement de la procédure de déclaration d'utilité publique valant mise en compatibilité du PLU,

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VU la procédure de concertation conduite au titre des dispositions des articles L. 130-2 et suivants du code de l'urbanisme entre février 2017 et décembre 2018 sur le projet de la ZAC Multisite,

VU la délibération n°018/137 du Conseil municipal du 17 décembre 2018 prescrivant la publication de la

déclaration d'intention,

VU la délibération 019/002 du 4 février 2019 approuvant le bilan de la concertation préalable à la création de la ZAC Multisite,

VU la délibération n° 019/001 du Conseil municipal du 4 février 2019 approuvant le contenu du dossier d'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et autorisant le Maire à solliciter l'ouverture de l'enquête publique unique,

VU l'enquête publique unique qui s'est déroulée du lundi 9 novembre au vendredi 11 décembre 2020, le rapport

et les conclusions de la commissaire enquétrice en date du 15 février 2021,

VU l'arrêté de Monsieur le Maire n° V_AR_2021_019 du 6 janvier 2021 d'ouverture de la participation du public par voie électronique,

VU le dossier de participation du public par voie électronique et la procédure de participation du public par voie électronique qui s'est déroulée du 25 janvier 2021 au 26 février 2021,

VU la synthèse de la participation du public par voie électronique,

VU la délibération n° V_DEL_2021_039 du Conseil Municipal du 26 avril 2021 approuvant la création de la ZAC

Multisite,

VU la délibération n°V_DEL_2021_081 du Conseil Municipal du 5 juillet 2021 approuvant la déclaration de projet

de la ZAC Multisite,

VU l'arrêté préfectoral du 3 août 2021 portant déclaration d'utilité publique du projet d'aménagement de la ZAC

Multisite,

VU l'arrêté préfectoral du 3 août 2021 portant autorisation environnementale sur l'aménagement de la ZAC

Multisite,

VU la délibération n° V_ DEL_2022 137 du Conseil Municipal du 12 décembre 2022 rappelant le processus de consultation du public et de concertation et exposant les apports au stade du dossier de réalisation,

VU la délibération n° V_DEL_2022_ 138 du Conseil Municipal du 12 décembre 2022 approuvant le dossier de réalisation de la ZAC Multisite,

VU la délibération n° V_DEL_2022 139 du Conseil Municipal du 12 décembre 2022 approuvant le programme des équipements publics de la ZAC Multisite,

VU la délibération n° V_DEL_2022 140 du Conseil Municipal du 12 décembre 2022 approuvant les modalités de participation financière des constructeurs et de la convention type (article L. 311-4 du code de l'urbanisme),

VU la délibération n° V_DEL_2023_ 017 approuvant le Cahier des Prescriptions Architecturales, Urbaines, Paysagères et Environnementales de la ZAC Multisite

Chers collègues,

1. Le contexte de la révision du PLH

Depuis le sortir de la seconde guerre et la nécessité de reconstruire où de loger, la question du logement a toujours été au cœur des politiques publiques Rennaises puis Métropolitaines. Planification, réserves foncières, construction de nouveaux logements ou quartiers ont été initiés par Henri FREVILLE.

En 1983, avec l'adoption de sa première politique de l'habitat, le District, présidé par Michel PHLIPPONNEAU, affichait sa volonté de loger tous les publics qui le souhaitaient sur son territoire. Pour lutter contre l'étalement urbain et la préservation des espaces agricoles/naturels, le choix a donc été fait d'organiser le développement du territoire selon un modèle de "Ville Archipel" pour répondre à la pluralité des besoins des ménages et des contextes diversifiés des communes. Assurer de justes équilibres territoriaux et

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développer une alternative à la "Ville banlieue" et à l'émergence de communes "dortoirs" ont donc été au cœur du développement des communes, de leurs équipes municipales et des Présidents de Rennes métropole qui se sont ensuite succédés ( Edmond HERVE, Daniel DELAVEAU. Emmanuel COUET et Nathalie APPERE),

Le PLH de 2023-2028 s'inscrit dans la continuité de cette organisation polycentrique structurée autour de l'armature urbaine telle que définie au SCOT de 2014.

Celle-ci repose sur la territorialisation suivante :

- Rennes et les 4 communes du cœur de métropole dont Saint-Grégoire fait partie,

- les 7 communes « pôles » (pôles structurants de bassin de vie et pôles d'appui au cœur de métropole du

SCoT de 2015),

- les 31 autres communes dites « pôles de proximité » SRU (avec la notion de statut "intermédiaire" pour quatre d'entre elles) ou non SRU.

Les objectifs des PLH précédents se sont donc déclinés dans le cadre d'une répartition territoriale du développement urbain conforme à ce qui avait été planifié en application de ce principe de la « ville archipel » et qui s'est traduit par :

- un ralentissement de la consommation de terrain naturel ou agricole, - une production de logements respectant, en quantité globale et par type de produit, les objectifs de

mixité d'accueil,

-__ des prix du logement neuf relativement maîtrisés,

Des innovations ont été portées par le PLH qui s'achève dans le double objectif de mieux répondre aux besoins dans le cadre d'une ville archipel équilibrée et solidaire :

- Première Enveloppe Innovation déployée pour accompagner les communes dans leurs premières

transitions : renouvellement urbain avec l'habitat innovant en centre bourg pour les communes pôles de proximité, accompagnement au développement de matériaux biosourcés (notamment filière bois). - Accompagnement à la transition écologique et à la baisse de la consommation énergétique des logements notamment par la programmation d'ilots passifs labellisés dans les nouvelles opérations d'aménagement

- Mise en place du loyer unique sur l'ensemble du parc social familial pour assurer l'égalité au choix

résidentiel en remettant en ordre la géographie des loyers en conformité avec la ville archipel -__ Création de l'Organisme de Foncier Solidaire pour sécuriser, sur les communes du cœur de Métropole et

les communes pôles de plus de 10 000 habitants, la réponse aux besoins d'accession sociale à la propriété

- Mise en œuvre d'un premier "plan migrant" à l'échelle des 43 communes pour assurer une solidarité

d'accueil des ménages sans droit à l'hébergement.

Néanmoins, cet équilibre de la production tant territoriale que qualitative, voire sociale, a été fragilisé dans la période récente. Cela s'illustre concrètement dans les données factuelles du diagnostic du projet de PLH 2023- 2028 joint à la présente délibération. Cette fragilisation découle de la conjonction de facteurs extra-locaux mais aussi locaux produisant l'effet de chaîne suivant :

+ La libération des capacités de construction dans le diffus via les PLU puis les PLUI afin de faciliter les capacités de production en renouvellement urbain

+ __ L'accroissement de la production des logements dans le diffus et plus particulièrement à Rennes, alors qu'elle était antérieurement principalement concentrée dans les opérations publiques d'aménagement venant réinterroger l'équilibre de la répartition territoriale projetée * La forte hausse du prix du foncier bâti liée à cette forte poussée de la production dans le diffus + L'explosion des prix du logement libre neuf, produisant de facto une augmentation des prix du logement

d'occasion

+ La difficulté à mettre en œuvre les orientations programmatiques du PLH en matière de logements aidés et/ou régulés sur le volume global produit

* Le blocage des parcours résidentiels, les situations de mal logement qui augmentent et une demande sociale qui bat des records

À lui seul, le contexte ainsi posé de tensions nécessiterait d'adapter les moyens et outils du PLH à venir, mais ce dernier est renforcé par des enjeux "nouveaux" qui imposent non pas une adaptation, mais une véritable transformation sans pour autant ébouler les fondations historiques de la politique de l'habitat métropolitaine.

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Les trois défis, qui ne sont que les côtés du même triangle de la transition, devront constituer le fil rouge des orientations stratégiques du PLH 2023-2028 :

+ __ Social / démocratique : la hausse des inégalités d'accès au logement est une réalité sur le territoire comme ailleurs. Elle s'accompagne d'une défiance accrue sur les nouveaux modèles de développement

et d'urbanisation.

+ Écologique : la montée en puissance des enjeux de sobriété (foncière, énergétique, ressources, biodiversité, eau.) s'opère suivant un rythme difficile à suivre pour la chaîne de la production / recyclage

de logement

+ Économique : une augmentation et une perturbation des coûts de production et d'accès au logement (flambée du prix des matériaux, inflation, hausse des taux d'intérêt et difficulté d'accès au crédit, commercialisation...)

Ces trois défis posent clairement la problématique de la capacité à habiter un territoire. Comment ce nouveau PLH 2023-2028 va s'inscrire dans l'ADN commun aux 43 communes d'égalité, d'équité, de solidarité, d'équilibre ?

2. les orientations stratégiques et les fiches-actions du PLH proposées par Rennes Métropole

Les orientations stratégiques adoptées par le Conseil métropolitain le 2 févier 2023 ont posé l'ambition en faisant du pouvoir d'habiter le cœur des actions de ce PLH pour que transition écologique ne rime pas avec exclusion des ménages, qu'ils soient aux minima sociaux, en insertion ou bien encore en situation d'emploi, qu'ils soient jeunes ou plus âgés, qu'ils soient seuls ou en famille. Le pouvoir d'habiter repose sur la capacité du territoire à concilier transition écologique et justice sociale. Et au-delà de ces risques à éviter, que la transition dans le domaine de l'habitat favorise au contraire la cohésion sociale et l'épanouissement de chacun.

Intégrer les'transformations (écologiques;

sociologiques,)

Loger

Produire, réhabiliter, recycler

Protéger les publics et le Maîtriser la chaîne immobilière patrimoine commun et la soutenabilité des prix

Associer

Anticiper = Observer = S’adapter - Gouverner

Dans le projet de PLH soumis à la présente délibération, ces quatre orientations stratégiques sont déclinées en trente-et-une fiches actions opérationnelles :

ORIENTATION STRATÉGIQUE 1 : MAITRISER LA CHAINE IMMOBILIÈRE

1- Articuler le PLH 2023-2028 avec l'armature urbaine pour conforter la ville-archipel et développer une

métropole éco-responsable en lien avec la fonction agricole du territoire.

2- Adapter la consommation foncière aux enjeux démographiques à l'ère du "Zéro Artificialisation Nette"

3- Faire du sol un bien commun en généralisant la dissociation du foncier et du bâti à l'ensemble des

produits immobiliers sur l'ensemble des fonciers publics

4- Développer l'accession sociale durable en étendant le périmètre de l'Organisme de Foncier Solidaire

5- Mettre en place une « gouvernance du diffus »

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6- Mieux accompagner le renouvellement urbain en adaptant le dispositif de surcharge foncière

7- Observer et Réguler les conditions d'usage et de location des logements privés

ORIENTATION STRATÉGIQUE 2 : LOGER POUR RÉPONDRE À L'ENSEMBLE DES BESOINS

8- Assurer une production annuelle de 5 000 logements sur le territoire métropolitain avec au moins 10 % de cette production issue du recyclage immobilier

9- Adapter la chaîne immobilière à la pluralité des capacités financières de l'ensemble des ménages 10- Assurer la réalisation de 1 250 logements locatifs sociaux PLUS-PLAI soit 25 % de la production globale en intensifiant sa part sur les communes les plus tendues

11- 1 : Contractualiser avec les communes une programmation d'offre nouvelle dédiée aux publics à fort enjeu démographique et sociologique : les SENIORS

11-2 : Contractualiser avec les communes une programmation d'offre nouvelle dédiée aux publics à fort enjeu démographique et sociologique : les ETUDIANTS

11-3 : Contractualiser avec les communes une programmation d'offre nouvelle dédiée aux publics à fort enjeu démographique et sociologique : les JEUNES NON ETUDIANTS 12- Produire une offre nouvelle mieux adaptée aux besoins actuels et pouvant évoluer pour répondre aux besoins de demain

13- Prescrire le référentiel Énergie Bas Carbone à tous les logements situés dans les opérations conventionnées PLH, tout en veillant à la maîtrise des coûts de production 14- Veiller aux conditions de l'attractivité de l'ensemble des parcs existants et accompagner leur adaptation à l'évolution des besoins pour garantir durablement leur fonction d'accueil 14.1 : Adaptation, requalification globale, transition énergétique et maintien de l'attractivité du parc privé existant

14.2 : Lutter contre la dégradation des copropriétés du Centre ancien 14.3 : Poursuivre et accélérer la réhabilitation du parc public existant 14.4 : Accompagner les quartiers prioritaires en renouvellement urbain 15- Généraliser le principe d'occupation transitoire au bénéfice des populations vulnérables sur

l'ensemble des fonciers publics disponibles temporairement

16- Mobiliser l'ensemble des leviers et des moyens disponibles permettant de limiter la vacance actuelle et de réduire la vacance potentielle future

17- Poursuivre une exigence de qualité à travers la certification multicritères de la production de logements sous conventionnement PLH, tant au niveau technique et environnemental que de qualité d'usage.

ORIENTATION STRATÉGIQUE 3 : PROTÉGER LES MÉNAGES LES PLUS VULNÉRABLES ET LE PATRIMOINE COMMUN

18- Assurer le droit au logement et la mixité sociale

18-1 Poursuivre le Loyer Unique pour un véritable Service public du logement social 19- Répondre aux besoins urgents de relogement des ménages en difficultés

20- Soutenir l'accès et le maintien au logement des ménages vulnérables via les dispositifs partenariaux adéquats

20.1 - Organiser, animer, coordonner et assurer le suivi du dispositif de prévention des expulsions locatives

21- Développer l'offre d'accompagnement direct et indirect des ménages afin de viser une bonne qualité d'inclusion

22.1- Programmer et contractualiser une offre publique plus inclusive pour répondre aux besoins spécifiques des Personnes en situation de handicap.

22.2- Programmer et contractualiser une offre publique plus inclusive pour répondre aux besoins

spécifiques des Gens du Voyage

22.3 - Programmer et contractualiser une offre publique d'Habitat adapté d'insertion 23- Mesurer en continu la question de la vulnérabilité liée au logement par la mise en place d'un Observatoire du mal logement

24- Mobiliser des réponses temporaires de mise à l'abri pour les ménages aux droits incomplets et sans hébergement via le Programme Hospitalité

ORIENTATION STRATÉGIQUE 4 : ASSOCIER POUR RELEVER COLLECTIVEMENT LES DÉFIS

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25- Organiser une implication habitante dans la fabrique des programmes immobiliers via l'habitat

participatif

25.1- Créer la conception participative en VEFAP (Vefa Participative) 25.2 - Soutenir la programmation participative avec et par les groupes d'habitants 25.3 - Développer l'autopromotion participative via les Coopératives d'habitants 26- Assurer la mise en œuvre des objectifs de production par la mobilisation de la filière constructive et formaliser des « contrats de filières »

27- Mettre en place une Conférence métropolitaine de la production de logements 28- Mobiliser régulièrement les partenaires et les acteurs de la politique de l'habitat pour la nourrir et la ressourcer de manière continuelle

29- Assurer une cohérence des actions du PLH 2023-2028 avec celles des territoires voisins 30- S'inscrire dans les programmes de recherches ou réseaux nationaux pour alimenter en continu une mise en œuvre éclairée et innovante de la politique locale de l'habitat 31- Favoriser la culture urbaine partagée avec l'ensemble des communes et acteurs pour une mise en œuvre du PLH appropriée

Ces 4 orientations stratégiques adoptées et déclinées le 2 février 2023 en Conseil métropolitain (Cf chapitre 2 du PLH) et ses trente-et-une fiches actions doivent être lues dans l'approche systémique qui a toujours caractérisé les PLH du territoire. Celle-ci se traduit d'ailleurs dans le cadre du préambule qui la décline en 5 actions :

A- Les outils de la gouvernance

B- L'innovation, moteur de la mise en œuvre du PLH

C- S'inscrire dans une dynamique volontaire et permanente de coopération territoriale D- Engagements financiers de mise en œuvre du programme d'actions 2023-2028 E- Animation, observation et suivi du PLH

Si ce nouveau PLH reprend les principaux codes des PLH passés, néanmoins il s'en distingue en ce qu'il pose l'objectif de la régulation publique non pas comme un moyen d'ajuster les résultats produits par le marché, mais

comme le cadre dans lequel l'action privée doit se glisser au service d'un territoire plus juste et équilibré.

La régulation active nécessite donc d'inventer une politique publique de l'habitat non plus tournée quasi exclusivement vers les conditions de la production du logement neuf mais vers les conditions du contrôle de la trajectoire, dans la durée, des prix et du devenir des logements produits pour une action publique plus efficiente qui garantirait dans la durée le pouvoir d'habiter à toutes les catégories de ménages.

3. La territorialisation du PLH

La Métropole propose de territorialiser les 30 000 logements qui devront être livrés ou (re)mis sur le marché sur le territoire métropolitain (soit 5 000 logements en moyenne annuelle sur les 6 premières années réglementaires du PLH).

Cette territorialisation consiste à les répartir sur les 43 communes en fonction de :

-__ Leur localisation au sein de l'armature urbaine définie par le SCoT et ajustée par le PLH (déclinaison en quatre strates : le Cœur de métropole, les communes Pôles, les communes Pôles de proximité SRU et les communes Pôles de proximité non SRU) ;

-__ Leurs aménités urbaines en lien avec leur projet communal ; - Leur niveau de production de logements au cours du PLH 2015-2022 par rapport à leurs objectifs

contractualisés sur cette période ;

-__ Leur capacité de production au regard des opérations en cours et en projet.

La répartition des livraisons souhaitée par Rennes Métropole est déclinée de la manière suivante : o 56 %, soit 16 800 logements, seront livrés sur le Cœur de métropole soit 2 800 logements en moyenne

par an

o 20 %, soit 6 000 logements, seront livrés sur les 7 communes Pôles soit 1 000 logements en moyenne par an;

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o 24 %, soit 7 000 logements, seront livrés sur les 31 communes Pôles de proximité soit 1 200 logements en moyenne par an.

Du point de vue des orientations programmatiques, chaque commune, en fonction de sa strate, de sa situation par rapport à la loi SRU et de son zonage, se voit affecter un objectif différencié de production diversifiée de logements :

- une part de logements locatifs sociaux ;

- une part d'accession sociale ;

- une part de logements locatifs à loyer encadré et/ou de logements en accession à prix de vente

encadré ;

- une part de logements libres.

Parce que loger et protéger les catégories de ménages ne pouvant pas accéder décemment à une offre privée constitue la première fondation de la politique locale de l'habitat métropolitaine, l'ensemble des communes devra contribuer à la production de ce segment en locatif social et en accession sociale. Au global sur la métropole, 40 % de la production sera une offre nouvelle aidée composée de 7 500 logements locatifs sociaux soit 25 % de la production des nouveaux logements et 4 500 en accession sociale (BRS, Maison + Jardin aidée voire PSLA), soit 15 % de la production globale. La production du logement locatif social s'échelonnera entre 15 % et 30 % du flux de production contractualisé. Les 30 % marquent un engagement fort des communes du cœur de métropole

et pôles d'appui au cœur de métropole, là où la tension sur le parc social est la plus forte.

4. La contractualisation avec les communes

Le PLH constitue le socle commun et métropolitain d'un contrat global entre Rennes Métropole et l'ensemble des communes. Sa mise en œuvre est à l'initiative de chaque commune qui accepte de s'engager à contribuer à la réalisation de l'objectif commun métropolitain.

C'est dans ce cadre que Rennes Métropole, en tenant compte de la spécificité et du contexte de chacun de ses territoires, propose aux communes de contractualiser sur la base d'un engagement :

- de maîtrise publique du foncier dans l'ensemble de ses composantes et plus particulièrement de ses prix ;

- à développer le principe général de dissociation foncier / bâti sur les fonciers publics dès lors que le contexte de marché le justifie ;

-__ quantitatif de livraisons de logements dont une part pouvant être en "recyclage immobilier" ;

- à mettre en œuvre les orientations programmatiques du territoire, de manière globale à l'échelle du territoire communal et déclinée dans toutes les opérations faisant l'objet d'une convention d'application des objectifs du PLH ;

- à respecter les nouvelles règles de densité en visant une diversification des formes urbaines afin de

mieux répondre à la pluralité des aspirations résidentielles ;

- à mettre en œuvre l'ensemble des actions nécessaires à la transition écologique et les outils s'y

référant : référentiel énergie bas carbone.

- à respecter les objectifs environnementaux et de qualité d'usage des logements définis par certification ;

- à programmer, en cas d'insuffisance d'offre publique et du contexte sociodémographique de la

commune, des logements "publics" adaptés au bien vieillir ;

-_ à s'inscrire dans la totalité des objectifs qualitatifs relatifs à la mise en œuvre du droit au logement et dans le respect des règles communes définies dans le cadre de la Conférence Intercommunale du Logement et de son articulation avec la filière du Relogement Social Prioritaire ; - à mettre en œuvre le schéma d'accueil des Gens du Voyage tant au niveau de la création de l'offre qu'au niveau des modalités de gestion définies dans le cadre métropolitain ; - à garantir l'articulation de la mise en œuvre du contrat PLH avec l'ensemble des politiques et documents transversaux métropolitains (PLUI, PCAET, PDU...) ;

- de manière facultative, les communes pourront s'engager à contribuer à la mise en œuvre du Programme Hospitalité métropolitain.

En contrepartie de ces engagements, Rennes Métropole accompagne les communes dans la réalisation de leurs projets :

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- Aide à la maîtrise foncière via différents outils dont le Programme d'Action Foncière (PAF) et assurance de la mobilisation des types de financements réglementaires pour permettre la sollicitation de l'Établissement Public Foncier Régional (Foncier de Bretagne) ;

-__ Portage du foncier pour les opérations faisant l'objet d'une dissociation foncier/ bâti ;

- _ Déclenchement des financements pour la production des logements aidés : o Reversement des des aides à la pierre versées par l'État et qui transitent par Rennes Métropole o Majoration par des aides métropolitaines à la surcharge foncière et aux subventions d'équilibre en fonction des cas et des situations ;

- Mise à disposition dans le cadre de la convention dédiée des moyens humains, techniques et financier à l'accueil des Gens du Voyage ;

- Délégation par la Métropole aux communes des propositions d'attribution du logement social sur le flux

dédié à l'ensemble des contingents publics dans le respect des critères de la Conférence

Intercommunale du Logement

- Mise à disposition des moyens techniques dédiés à la gestion de la demande locative sociale ; - Accompagnement des communes à la réflexion des programmations de logements adaptées au

vieillissement de la population ;

- Travail en concertation avec les communes dans un objectif de solidarité et d'équité dans le processus

de redéfinition des zonages ABC et 123 qui sera défini par l'État ; - Aide aux communes (programmation/financement des opérations), soumises à l'article 55 de la Loi

SRU, pour la réalisation de leurs objectifs triennaux ainsi que pour les accompagner dans toutes les procédures d'échanges contradictoires avec l'État. Contractualiser avec les communes qui le souhaitent un contrat de mixité afin de leur éviter un arrêté de carence multipliant notamment les

pénalités financières par 5 ;

- Proposition d'une assistance technique à la demande des communes (études, négociation foncière, urbaniste territorial référent, gestion de la demande locative sociale, instruction des permis de

construire).

La contractualisation pourra par ailleurs permettre aux communes de solliciter Rennes Métropole sur d'autres outils de financement de type contributions d'urbanisme qui seront à définir dans le cadre de la contractualisation.

5. La contractualisation proposée pour Saint-Grégoire

Les modalités précises de la contractualisation seront formalisées suite à un nouvel échange bilatéral entre Rennes Métropole et la commune de Saint-Grégoire qui se tiendra d'ici le mois d'octobre 2023.

Les objectifs quantitatifs et qualitatifs pour la période 2023-2028 tels qu'indiqués dans la fiche « Territorialisation » du Chapitre 4 et proposés pour Saint-Grégoire :

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0? 22 (Sources : AGAPEO, SITADEL consolidé AUDIAR)

Objectifs contractualisés sur la période du PLH 2015-2022 : 1 17

Logements livrés sur la période 2015-2022 : 554

+ Dont logements locatifs aidés : 34 %

Profil de la commune

Zone Bi

Zone 2

Densité minimum du PLH en extension urbaine : 67 logements /ha

Densité minimum du PLH en renouvellement urbain : 100 logements /ha Densité minimum du PLH dans un rayon de 200 m de part et d'autre des lignes TramBus : 100

logements/ha au

Production globale : 858

Production annuelle moyenne : 143

DS OT ET TR EEE Te PET Re tee eee ent ete

Locatif social 30% PLUS-—PLAI

Accession nr 15% |BRS

Produits 20% Produits locatifs encadrés

encadrés Produits d'accession encadrés

Produits libres 35% Promotion immobilière

Lots libres

6. L'aide à la surcharge foncière

Le PLH 2015 — 2022 a mobilisé environ 9 millions d'euros par an à l'aide à la surcharge foncière pour accompagner les opérations des communes, tant en extension urbaine qu'en renouvellement urbain. Cette aide permet de satisfaire un double objectif : mettre en œuvre les objectifs de mixité, en finançant le foncier nécessaire à la production de l'offre sociale locative et accession, et financer une partie des équipements et aménagements nécessaires à l'accueil des nouveaux ménages.

Dans le cadre du PLH 2023-2028, ce dispositif d'accompagnement financier sera progressivement dédié uniquement aux opérations en renouvellement urbain, afin d'assurer leur montée en puissance sur l'ensemble des communes et leur permettre de s'inscrire dans la trajectoire du ZAN. Le recentrage de cette aide à la Surcharge foncière s'accompagnera également d'une montée en puissance significative de l'enveloppe dédiée avec un prévisionnel de 13M£/an (soit 40 % en plus et effet levier de la concentration sur le renouvellement urbain). La mise en œuvre de cet ajustement sera définie dans la convention de contractualisation commune / Rennes Métropole et déclinée à l'échelle de chaque opération conventionnée PLH.

Cette évolution du dispositif de surcharge foncière sera généralisée au plus tard dans le cadre du bilan à mi- parcours en 2026. || pourra faire l'objet d'une révision régulière par délibération du Conseil métropolitain en

fonction de l'évolution des contextes.

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Action PLH 2023-2028 Initial du PLH 2015-2020

Budget 2023-2028 Budget 2015-2020

Production d'offre nouvelle 132M€ 255 M€

Parc Existant

Dispositifs innovation 3M£

Investissements 258M€

Protéger les publics vulnérables dont : 37,7M€

Programme Hospitalité 15M£

Sic AIVS- ALFADI 15,9M€ 10M€

Loger - Conférence Intercommunale du logement 2ME

Associer - actions de communication 1,5M£

ui el 299M£ Es

Les charges foncières en cours de discussion se feraient sur la base suivante :

Charge foncière en Col ee EC LAEEU

extension urbaine renouvellement urbain

Nouvelle charge foncière 290 € HT /m? SHAB ? ne PLH 2023 - 150 € HT /m?2 SHAB 360 € HT /m2 SHAB dans

les quartiers NPNRU ?

Surcharge foncière 140 € HT /m2 SHAB apportée par Rennes 0€ 210 € HT /m° SHAB dans

Métropole les quartiers NPNRU

Concrètement cela signifie que les aides apportées par Rennes Métropole seraient recentrées sur le renouvellement urbain (suppression des aides à la production de logement social en extension urbaine).

6. Observations de la commune de Saint-Grégoire

6.1 Application de la densité à la ZAC Multisite

Le projet de PLH 2023-2028 prévoit un conventionnement des opérations sur la base de niveaux de densité minimum significativement augmentés en extension urbaine et en renouvellement urbain. Concernant Saint- Grégoire, les densités sont les suivantes :

- 100 logements par hectare en renouvellement urbain et dans un rayon de 200 mètres de part et d'autre des lignes de Trambus ;

- 67 logements par hectare en extension urbaine.

Il prévoit par ailleurs qu'une opération est considérée comme "coup parti" dès lors que les travaux de viabilisation ont été engagés. La mise en œuvre des nouvelles règles du PLH 2023-2028 (programmation, densité, charges foncières administrées, ....) sur ces opérations dites "coup parti" sera adaptée et définie pour chacune des communes concernées dans le cadre de la contractualisation. Sur les opérations dont les travaux de viabilisation n'ont pas été lancés mais qui pourront justifier d'un niveau d'avancement pré-opérationnel, de concertation incompatible avec la mise en œuvre de l'ensemble des règles du PLH 2023 — 2028, ou de caractéristiques exceptionnelles, des adaptations pourront en particulier être envisagées. Dans ce cadre, l'approche par tranche de secteur opérationnel ayant déjà fait l'objet d'une validation par les services gestionnaires dans le cadre du PLH précédant (avant 31 décembre 2022) sera privilégiée pour considérer les "coups partis”.

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Le projet de la ZAC Multisite prévoit une densité globale de 45 logements par hectare. Cette densité est celle inscrite aux dossiers de création et de réalisation de la ZAC, conformément aux dispositions du PLH et du ScoT applicable au moment de l'élaboration et de leur adoption.

Les travaux de la ZAC Multisite ont été engagés dans le centre-ville depuis 2015 (requalification des espaces publics et dimensionnement des réseaux pour accueillir les projets de renouvellement urbain) et les premiers projets de construction ont été réalisés dans le centre-ville (95 logements livrés, permis de construire de 105 logements délivré), aussi cette opération peut être considérée comme un « coup parti » au sens du projet de PLH.

Par ailleurs, les phases pré-opérationnelles de la ZAC Multisite sont largement avancées comme en témoignent : + les arrêtés préfectoraux de Déclaration d'Utilité Publique et d'Autorisation Environnementale du 3 août 2021,

+ __ l'approbation du dossier de réalisation, du programme des équipements publics et des modalités de participation financières en Conseil Municipal du 12 décembre 2022, *__ l'approbation du Cahier des prescriptions architecturales, urbaines, paysagères et environnementales en Conseil Municipal du 27 février 2023,

+ la consultation en cours pour la concession d'aménagement des secteurs du Bout du Monde et de La Forge en vue de la création d'une SEMOP.

En outre, la démarche de concertation avec la population a été menée tout au long des études et poursuivie jusqu'au dossier de réalisation tel qu'exposé par délibération du 12 décembre 2022. Enfin, il est à noter que, dans les objectifs de livraison de l'avenant au PLH pour la période 2020 — 2022, « l'opération Bout du Monde » est identifiée en réponse aux objectifs de production.

L'augmentation de la densité dans de telles proportions sur la ZAC Multisite risquerait, en cas de contentieux, d’être qualifiée de substantielle du point de vue de la procédure d’expropriation. Une simple modification du dossier de réalisation de la ZAC pourrait par ailleurs se révéler insuffisante. Il semble dès lors nécessaire de reprendre la procédure ab initio.

Dans ce contexte, la mise en œuvre de l’ensemble des règles du PLH s’avère incompatible avec l'opération de la ZAC Multisite, notamment en ce qui concerne l’évolution des règles de densité et de déclinaison programmatique.

6.2 Les objectifs de production de logements pour la commune de Saint-Grégoire

Le projet de PLH indique un objectif de production globale de 858 logements sur la période 2023-2028, soit 143 logements par an. Or, la production estimative de livraison de logements sur la période 2023-2028 s'élève à 724 logements sur les 6 ans soit 121 logements par an, représentant un écart de 134 logements par rapport au projet de PLH.

587 logements sont prévus au sein de la ZAC Multisite qui regroupe l'ensemble des logements locatifs sociaux PLUS/PLAI (193 logements, soit 27 % de la production totale et 33 % de la ZAC Multisite). À noter que 40 logements libres sont estimés dans le diffus en densification, soit 12 % des logements libres.

Le projet de PLH prévoit également 1 236 logements en recyclage sur les 4 communes Cœur de Métropole (hors Rennes). A ce stade, il est envisagé de prévoir 330 logements en recyclage sur la commune de Saint-Grégoire.

En conséquence, la création totale de logements (production et recyclage) prévue pour Saint-Grégoire s’élèverait

à 1 188 logements sur la période.

Pour atteindre cet objectif, le déficit de 134 logements non prévus en production basculerait en recyclage / ZA Nord - Coteaux de l'Ile, soit 464 logements prévus en recyclage / ZA Nord - Coteaux de l'Ile (330 logements prévus initialement en recyclage auxquels s'ajoutent les 134 logements non prévus en production).

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Projet de PLH 2023-2028 Réalité 2023-2028

Nombre total_Nombre annuel % | Nombretotal Nombre annuel %

Production de logements 858 143 72,2% 724 121 60,9%

Dont ZAC Multisite 587 98 81,1%

Dont ZAC Champ Daguet 83 14 115% Dont Diffus 54 9 7,5%

Recyclage / ZA Nord CDI 330 55 27,8% 464 77 39,1%

TOTAL 1188 198 _100,0% 1188 198 100,0%

6.3 La déclinaison programmatique des futures opérations

Par ailleurs, le projet de PLH a fait évoluer la déclinaison programmatique pour les futures opérations conventionnées. A Saint-Grégoire, il prévoit que toutes les opérations d'urbanisme ayant une programmation supérieure à 15 logements devront appliquer les règles de diversité relatives aux logements aidés (locatif sociale et/ou accession sociale) et aux logements à loyer ou prix de vente "encadré".

Alors que le PLH 2015-2020 prévoyait 15 % de produits encadrés (PLS) pour les futures opérations conventionnées de Saint-Grégoire, le projet de PLH demande 20 % de produits encadrés au détriment des produits libres dont la part s'élève désormais à 35 % (contre 40 % au PLH 2015-2020).

PLH 2015-2020 PLH 2023-2028

Locatif Social (PLUS/PLAI) 30% 30%

Accession sociale (BRS) 15% 15%

Produits encadrés (PLS) 15% 20%

Produits libres 40% 35%

Le projet d'aménagement de la ZAC Multisite n’a pas intégré cette évolution de la répartition qui aura un impact significatif sur le bilan financier de la ZAC au vu de la différence de recettes des charges foncières et de participation aux équipements publics. Ces ajustements seront pris en compte dans les échanges avec les opérateurs candidatant dans le cadre de la SEMOP.

6.4 L’aide à la surcharge foncière

Au projet de PLH, l'aide à la surcharge foncière, qui correspond au différentiel entre la charge foncière administrée par le PLH et la charge foncière de référence fixée par Arrêté de l'État (150 € par m°) pour le logement social (PLU-PLAI et BRS), est recentrée sur les projets en renouvellement urbain.

Les évolutions des montants de charge foncière sont les suivants :

-_ En extension urbaine : 150 € par m? de Surface Habitable (SHab) au projet de PLH (contre 200 € par m? de SHab au PLH 2015-2020, soit une baisse de 50 €) correspondant au montant de la charge foncière définie par l'Arrêté de l'État du 10 juin 1996 et modifié par l'Arrêté du 17 octobre 2011 : en conséquence Rennes Métropole n'apporte aucune aide ;

-_ En renouvellement urbain : 290 € par m° de SHab au projet de PLH (contre 275 € par m° de SHab au PLH 2015-2020, soit une hausse de 15 €) : en conséquence Rennes Métropole apporte une aide de 140 € par m° de SHab.

Aussi, les recettes de charges foncières prévisionnelles de la ZAC Multisite, hors participation aux équipements publics, s'élèveraient à :

- 81 € par m° de SHab sur le secteur du Bout du Monde (la participation aux équipements publics

s'élevant à 75 € / m°? de surface de plancher et non de SHab), contre 117 € par m° de SHab au PLH 2015-2020 ;

12/14Envoyé en préfecture le 22/05/2023

Reçu en préfecture le 22/05/2023

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- 221 € par m° de SHab sur le secteur du centre-ville (la participation aux équipements publics s'élevant

à 75 € par m° de surface de plancher) contre 192 € par m? de SHab au PLH 2015-2020.

Au bilan de la ZAC Multisite, la perte s'élèverait à 607 293 €, le secteur du Bout du Monde imputant une perte de

760 795 €.

A l'échelle de l'opération concédée à la SEMOP (secteurs du Bout du Monde et de La Forge), la perte s'élèverait à 670 659 €.

Ainsi, l'application du projet de PLH à la ZAC Multisite viendrait impacter de manière prévisionnelle le bilan financier de la ZAC d’une part, et de l'Opération qu'il est prévu de concéder à la SEMOP d'autre

part.

7. La procédure d'approbation du PLH

En annexe de cette délibération, le projet de PLH soumis à l'approbation du conseil municipal, l'est également à

l'ensemble des conseils municipaux des 43 communes.

Il sera donc susceptible d'être amendé à l'issue de ce processus démocratique. Le projet réadapté fera

l'objet d'une nouvelle délibération en conseil métropolitain, le 22 juin 2023.

Ensuite le projet de PLH modifié sera soumis à l'avis de L'État et des personnalités publiques associées. Par ailleurs, de manière volontaire, Rennes Métropole présentera l'ensemble du projet aux acteurs du territoire ayant

contribué et engagera un dialogue d'ajustement éventuel.

Le Conseil Municipal, après en avoir délibéré, DÉCIDE :

1° D'ÉMETTRE un avis favorable avec réserves sur le projet de PLH 2023-2028 arrêté par le Conseil

métropolitain du 23 mars 2023 ;

2°! DEMANDE que les réserves suivantes soient prises en compte :

*__ Considérer la ZAC Multisite comme un « coup parti » tel que défini dans le projet de PLH.

+ Que certaines dispositions telles que la densité, la déclinaison programmatique tiennent compte de la

réalité juridique, économique et financière et opérationnelle de la ZAC Multisite ; Comme pour tout projet d'ampleur, des optimisations pourront être envisagées sur les seules tranches 3 et 4, pour permettre la mise en œuvre opérationnelle des objectifs inscrits dans le cadre du Contrat de Mixité Sociale ;

Ces modifications ne pourront pas avoir pour conséquence de remettre en cause les éléments issus de la concertation et ne sauraient en aucun cas fragiliser les dossiers de création et de réalisation approuvés.

* Que les règles de densités minimales de part et d'autres des lignes de Trambus ne s'appliquent qu'aux lignes, ou aux tronçons de lignes, présentant l'intégralité des fonctionnalités d'un Trambus (exemple : site propre, etc...)

+ __ Que le conventionnement de la ZAC Multisite soit signé avec Rennes Métropole dans les prochaines

semaines et que le Contrat de Mixité Sociale soit signé par l'État (la présidente de Rennes Métropole et

le Maire de Saint-Grégoire l'ayant déjà signé ; accord de signature donné ce jour par la Préfecture).

* __ D'adapter les objectifs de production de logements pour tenir compte des projets prévus à l'échelle communale (répartition entre ZAC Multisite et Coteaux de l'Ille/ recyclage) et tels que définis dans la présente délibération ;

13/14VOTE :

Monsieur le Maire sollicite un vote à bulletins secre

secrets.

Fait à Saint-Grégoire le 22 mai 202

Envoyé en préfecture le 22/05/2023

Reçu en préfecture le 22/05/2023

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ID : 035-213502784-20230522-V_DEL_2023_063-DE

Que le montant de prix de vente des logements en accession sociale via un Bail Réel Solidaire (BRS) soit compatible avec l'équilibre économique d'une opération de construction portée par les bailleurs sociaux ;

Que des dispositifs d'accompagnement financier, respectant l'effort de production globale et de typologie, soient mis en place via la DSC et le pacte financier et fiscal, pour accompagner les charges induites par la production de logements et le nécessaire accompagnement des nouveaux habitants.

Que le niveau de surcharge foncière en extension urbaine soit maintenu à son niveau actuel (200 € contre 150 € prévu)

Que la part Produits encadrés/libres de 55 % puissent être modulée, entre ces deux catégories, dans une limite de 5 % par rapport au prévisionnel du futur PLH.

16 POUR ET 12 CONTRE

ce qui a été accepté. La délibération est donc soumise à vote à bulletins

Le Maire,

Pierre BREY

étai ance,

Nathalie PASQUE

14/14