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unknown - Métropole - Clermont Auvergne - DEL20151016 069 Document publié le Vendredi 16 octobre 2015 Lien du pdf (unknown - Métropole - Clermont Auvergne - DEL20151016 069)Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Investissement et développement économique, "2 CLERMONT COMMUNAUTÉ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Préfecture du

Puy-de-Dôme

EXTRAIT DU REGISTRE DES DÉLIBERATIONS

Séance présidée par Olivier BIANCHI Date de la convocation : 09/10/15

OBSERVATOIRE DES LOYERS DU PARC PRIVÉ : DÉPLOIEMENT D' UN NOUVEL OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DANS LE CADRE DE L'APPEL À PROJET NATIONAL

DÉLIBÉRATION N° DEL20151016_069

Commission principale : 5 Habitat

Rapporteur : - -

Le Conseil de Communauté de l'Agglomération Clermontoise s'est réuni le 16 octobre 2015 à 08 H 15 Avenue de l'Union Soviétique à Clermont-Ferrand.

Conseiller(e)s présent(e)s :

Olivier BIANCHI, Martine BELLEROSE, Didier LAVILLE, Michel BEYSSI, Nadia FORTE-VIGIER, Flavien NEUVY, Jocelyne CHALUS, Hervé PRONONCE, Jacqueline BOLIS, Marie-José TROTE, Louis GISCARD D'ESTAING, Michel LACROIX, Julie DUVERT, Pierre BORDES, René DARTEYRE, Annie LEVET, Laurent GILLIET, Christine DULAC-ROUGERIE, Odile VIGNAL, Cyril CINEUX, Sondès EL HAFIDHI, Françoise NOUHEN, Nicolas BONNET, Magali GALLAIS, Florent NARANJO, Saïd BARA, Isabelle LAVEST, Simon POURRET, Nicole PRIEUX, Dominique ADENOT, Dominique ROGUE-SALLARD, Jean-Christophe CERVANTÈS, Valérie BERNARD, Gérard BOHNER, Jean-Pierre BRENAS, Édith CANDELIER, Christiane JALICON, Didier MULLER, Géraldine BASTIEN, Bertrand PASCIUTO, Claire JOYEUX, François RAGE, Michel SABRE, Marie-Jeanne RAYNAL, Jean ALBISETTI, Yvette TEYSSIER, Henri GISSELBRECHT, Danielle MISIC, Laurent GANET, Martine MICHEL, Jean-Marc MORVAN, Véronique PRIEUR, Blandine GALLIOT, Martine FAUCHER, Michel MIRAND, Chantal LELIÈVRE, Marcel ALEDO, Claude PRACROS, Roger GARDES, Agnès DESEMARD

Conseiller(e)s ayant donné pouvoir :

Aline FAYE pouvoir à Jean-Pierre BRENAS

François SAINT-ANDRÉ pouvoir à Nicolas BONNET

Laurent MASSELOT pouvoir à René DARTEYRE

Chantal LAVAL pouvoir à Michel LACROIX

Alain LAFFONT pouvoir à Florent NARANJO

Grégory BERNARD pouvoir à François RAGE

Jérôme AUSLENDER pouvoir à Françoise NOUHEN

Dominique BRIAT pouvoir à Isabelle LAVEST

Philippe BOHELAY pouvoir à Saïd BARA

Sylviane TARDIEU pouvoir à Nicole PRIEUX

Pascal GUITTARD pouvoir à Sondès EL HAFIDHI

Guillaume VIMONT pouvoir à Dominique ROGUE-SALLARD

Marion CANALES pouvoir à Olivier BIANCHI

Jean-Pierre LAVIGNE pouvoir à Didier MULLER

Nadia GUERMIT-MAFFRE pouvoir à Christiane JALICON

Monique POUILLE pouvoir à Agnès DESEMARD

Olivier ARNAL pouvoir à Claire JOYEUX

Pierre RIOL pouvoir à Henri GISSELBRECHT

René VINZIO pouvoir à Martine FAUCHER

Laurent BRUNMUROL pouvoir à Laurent GANET

Conseiller(e)s excusé(e)s :

Marianne SIMEON, Alain DUMEIL, Patricia GUILHOT, Cécile AUDET, François BARRIÈRE, Antoine RECHAGNEUX, Anne FAUROT, Michel RENAUD, Grégory LÉPÉE

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Direction Générale de l'Habitat, de la Solidarité et de la

Politique de la Ville

Dossier suivi par JMP / 1856

COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION CLERMONTOISE

CONSEIL COMMUNAUTAIRE DU 16 OCTOBRE 2015 À 08H 15

Conseillers en

exercice :

89

Conseillers

présents :

60

Conseillers

représentés :

20

Total votants :

80CLERMONT COMMUNAUTE

COMMISSION HABITAT, SOLIDARITÉ

TERRITORIALE, POLITIQUE DE LA VILLE, AIRES

D'ACCUEIL du 29 septembre 2015

BUREAU du 2 octobre 2015

CONSEIL COMMUNAUTAIRE du 16 octobre 2015

Direction Générale de l'Habitat, de la Solidarité et de la

Politique de la Ville

Dossier suivi par Jean-Michel PÂQUET / 1856

OBSERVATOIRE DES LOYERS DU PARC PRIVÉ : DÉPLOIEMENT D' UN NOUVEL OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS DANS LE CADRE DE L'APPEL À PROJET NATIONAL

Rappel.

Dans le cadre de l’approfondissement des grandes orientations soulevées par les politiques publiques de l’habitat, l’Observatoire de l’Habitat du Grand Clermont a souhaité mettre en place des outils destinés à alimenter la connaissance des marchés locaux. Depuis 2004, Clermont Communauté entreprend, avec Riom Communauté et le Grand Clermont, un travail d'observatoire des loyers du parc privé.

Trois enquêtes ont été réalisées en 2004, 2009 et 2014.

Ce travail est mené par l'Agence d'urbanisme à partir d'un panel d'enquêtes téléphoniques (environ 2 700) et ensuite d'un traitement des données. Le coût est de 125 000 € tous les cinq ans (55 000 € pour les enquêtes et 70 000 € pour le traitement par l'Agence d'urbanisme), soit une moyenne annuelle de 25 000 €.

Ce travail de connaissance sert :

 aux collectivités pour élaborer la politique Habitat (le Programme Local de l'Habitat), mettre en œuvre les actions d'amélioration du parc privé, examiner les évolutions par rapport à d'autres agglomérations ;

 aux professionnels de l'immobilier, associés depuis le début à cette démarche, pour préparer leurs projets d'investissement locatif et les niveaux de loyers à pratiquer.

De par sa vocation, l’Observatoire de l’Habitat est un outil multi-partenarial de veille au service des décideurs et des opérateurs locaux, dont la finalité est l’aide à la décision. Il a pour mission d’éclairer la compréhension des phénomènes et d’alerter les décideurs sur leurs évolutions. Le périmètre de l’Observatoire de l’Habitat couvre 108 communes et compte près de 400 000 habitants.

Quatre axes majeurs d’analyse du fonctionnement local de l’habitat ont été définis :

 Le système de production en logement neuf ;

 Les loyers et l’occupation du parc privé et public ;

 La demande sociale en logement ;

 Structure du parc et parcours résidentiels.

En 2012, l’État a lancé un appel à candidatures pour créer un référentiel national des observatoires locaux des loyers. Clermont Communauté avait candidaté avec un avis favorable du Préfet, car nous souhaitions consolider le travail d'observation mené depuis 2004, avec des référentiels nationaux. La candidature n'a pas été retenue, car la sélection a été ciblée sur les zones tendues.

En avril 2015, l’État propose un nouvel appel à candidatures pour quelques territoires, et au

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Direction Générale de l'Habitat, de la Solidarité et de la

Politique de la Ville

Dossier suivi par JMP / 1856vu de notre dossier de 2012, a pressenti le territoire clermontois.

I) Qu'est-ce qu'un observatoire local des loyers ?

L'appel à candidatures est une opportunité pour la collectivité de passer d'une enquête tous les cinq ans à une démarche annuelle, ancrée sur des méthodes d'analyse nationales.

Cela permet de disposer de données locales labellisées et de se positionner dans un répertoire national avec d'autres agglomérations (pour information, les collectivités de Lyon, Grenoble, Saint-Étienne participent au dispositif national).

Cela permet également de donner au public et au professionnels des informations annuelles labellisées.

Certes, cela conduit à des contraintes méthodologiques fortes de collecte et de traitement de statistiques (définition de secteurs avec au minimum 4 000 logements locatifs privés, implication des partenaires, des agences immobilières, des notaires, …) pour fournir les données.

Une réunion de travail préparatoire a été réalisée à l'initiative de la Vice-Présidente de Clermont Communauté, avec l'Agence d'urbanisme et les partenaires (FNAIM, Fédération des Promoteurs Immobiliers, Logéhab, ADIL). Cette rencontre a montré leur intérêt pour cette démarche et ils ont formalisé un engagement pour participer à la fourniture des données.

2) Les enjeux et atouts d’un Observatoires Locaux des Loyers pour le territoire

C'est :

 L'intégration du réseau national – reconnaissance et lisibilité ;

 Le renforcement et élargissement du partenariat local ;

 Des données fiables, homogènes et comparables nationalement ;  Le rythme annuel et suivi longitudinal – fiabilité des évolutions :

 Un appui méthodologique de l’ANIL et de l’OLAP ;

 Un soutien financier de l’État ;

 La possibilité de libre sortie du dispositif (chaque année) ;

 Une régulation naturelle du marché à travers une meilleure connaissance des niveaux de loyers par secteur ;

 Une contribution à la définition des politiques publiques locales : PLH, programmation dans le cadre de la délégation des aides à la pierre…

 Une contribution à la déclinaison des politiques nationales : définition des zonages (notamment investissement locatif), plafonds Anah…

 Une aide à l’arbitrage pour les professionnels (administrateurs de biens, promoteurs…) et les particuliers (bailleurs et locataires).

3) La création d'Observatoires Locaux des Loyers dans la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové).

La loi ALUR prévoit la création d'observatoires locaux des loyers sur des zones géographiques déterminées, avec une centralisation nationale via l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement). Il s'agit de mettre à disposition du public des statistiques représentatives. La création de ces observatoires est à l'initiative des collectivités, des EPCI ou de l’État et sera un outil intégré au dispositif d'observation de l'habitat.

Les modalités de mise en œuvre sont soumises à agrément de l’État, après avis du CRH (Comité Régional de l'Habitat). Clermont Communauté, par la mise en place de

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Direction Générale de l'Habitat, de la Solidarité et de la

Politique de la Ville

Dossier suivi par JMP / 1856l'investissement locatif privé Pinel, est concerné. Il est important de structurer, dès à présent, cette démarche afin d'être à même de répondre aux futures dispositions réglementaires.

4) Le déploiement de nouveaux observatoires locaux.

Un nouvel appel à candidature a été lancé. Cela concernait les observatoires déjà inscrits dans le dispositif qui souhaitaient relancer la collecte en 2015 et quelques nouveaux territoires.

L'Agence d'Urbanisme, après avoir recueilli un avis de principe favorable de la part des collectivités et des partenaires, a proposé d'engager la structuration d’un observatoire annuel des loyers multi partenarial avec l'engagement d'une étude de faisabilité :

 Inscription dans la méthodologie nationale ;

 Organisation du partenariat ; conventionnements, notamment poursuite rapprochement FNAIM ;

 Structuration de l’Observatoire pour une mise en condition opérationnelle en 2016 :  Production d’un cahier des charges ;

 Conventionnements et mobilisation des données.

Dans le cadre de la mise en œuvre d’un observatoire local des loyers, au vu des objectifs méthodologiques et le retour d’expérience des Observatoires Locaux des Loyers (OLL) existants, 9 zones ont été proposées.

Cette nouvelle proposition de zonage se recentrait sur le territoire de l’agglomération clermontoise, future Communauté Urbaine, et cœur du marché locatif privé local. Un zonage complémentaire sur le reste du Grand Clermont (2 secteurs, dont Riom Communauté comprenant 3 communes en dérogation B2) permettra d’appréhender les tendances à l’échelle du bassin de vie et de reconstituer les périmètres :  de l’hypercentre clermontois ;

 de la ville de Clermont-Ferrand ;

 de la communauté d’agglomération clermontoise ;

 et du Grand Clermont.

Chaque zone comprendra à minima environ 4 000 logements locatifs privés, seuil minimal défini dans la méthodologie nationale (OLAP/ANIL).

Il s’agissait ici de la proposition de secteurs pour la première année de collecte prévue en janvier 2016. L’efficience du partenariat local en termes de collecte (notamment en gestion indirecte) et du traitement des données permettra de réajuster et d’optimiser ce 1er zonage dans les années futures.

L'impact financier annuel à partir de 2016 est estimé à environ 30 000 euros. Pour l'année 2015, un soutien de 11 000 euros de la part de Clermont Communauté pour le démarrage de ce dispositif est prévu dans le plan de financement prévisionnel (voir annexe) et un financement de 50 000 euros a été sollicité auprès de l’État.

Le dossier est porté par l'Agence d'Urbanisme qui assure le pilotage du dispositif. En terme d'échelle territoriale et de gouvernance politique, c'est Clermont Communauté qui est le chef de file de cet observatoire.

Le dossier de candidature ayant été retenu, il est proposé de poursuivre la démarche présentée dans le dossier de candidature et de prévoir le fonctionnement pour 2016. (en annexe copie du dossier de candidature).

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Direction Générale de l'Habitat, de la Solidarité et de la

Politique de la Ville

Dossier suivi par JMP / 18565) La mise en œuvre de l'Observatoire Local des Loyers sur l'agglomération

Un Comité de Pilotage dédié sera présidé par le Président de Clermont Communauté ou le Vice-Président à l'Habitat). Ce COPIL doit rassembler, à minima, l’ensemble des partenaires financeurs et des collecteurs de données. Il sera garant de la mise en œuvre de l’observatoire local des loyers et se réunira environ 3 fois par an.

Les partenaires historiques, à savoir l’ADIL, la FNAIM, la FPI Auvergne et LOGEHAB (Action Logement), se sont engagés à contribuer à la collecte de données en transmettant tout ou partie des données mobilisables au sein de leurs organismes, données qui seront complétés par la CAF et l’ANAH. Chaque transmission de données des fournisseurs à l’observatoire local des loyers fera l’objet d’une convention et d’une déclaration à la CNIL.

Le Conseil Communautaire, après en avoir délibéré, décide à l'unanimité :

 d'engager la mise en œuvre d'un Observatoire Local des Loyers (OLL), selon le dossier de candidature retenu par l’État ;

 de valider le versement de la participation de Clermont Communauté à hauteur de 11 000 euros, au démarrage du dispositif. Les crédits sont inscrits au budget 2015 ;  d'organiser avec l'Agence d'Urbanisme la mise en place du Comité de Pilotage dédié, rassemblant, à minima, l’ensemble des partenaires financeurs et des collecteurs de données ;

 d'autoriser le Président ou son représentant à signer les conventions et documents nécessaires à l’Observatoire Local des Loyers.

TOTAL VOTANTS : 80 = 60 Conseillers Présents + 20 Représentés - Non participation

TOTAL DES VOIX EXPRIMÉES : 80 = Pour : 80 + Contre : 0

Abstention : 0

Pour ampliation certifiée conforme,

Le Président,

Pour le Président et par délégation

La Vice-Présidente

Odile VIGNAL

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Direction Générale de l'Habitat, de la Solidarité et de la

Politique de la Ville

Dossier suivi par JMP / 1856DEPLOIEMENT D’OBSERVATOIRES

LOCAUX DES LOYERS

Dossier de candidature

Mai!2015

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Direction Générale de l'Habitat, de la Solidarité et de la

Politique de la Ville

Dossier suivi par JMP / 1856Sommaire

1. Proposition de territoires... esse ne enmennsneenenneesesnennnees 3

1. LE PERIMETRE ACTUEL D'OBSERVATION DES LOYERS : LE GRAND CLERMONT eu. 3

2. PROPOSITION DE TERRITOIRE POUR L'OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS..nnnn.. 4

2. L'Observatoire des loyers du Grand Clermont...

1. GOUVERNANCE ET FONCTIONNEMENT nee 5 2. MÉTHODE D'OBSERVATION eee. 5

3. BILAN ET EXPERIMENTATION einen 6

3. Les partenariats... sense messes seesnenenesnnee ces ces eessenee nee necees

1. L'ORGANISATION PARTENARIALE EXISTANTE nn

2. L'ORGANISATION PARTENARIALE ENVISAGEE..nnnn ie

Agence Clermont Métropole Dossier de candidature OLL

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Direction Générale de l'Habitat, de la Solidarité et de la

Politique de la Ville

Dossier suivi par JMP / 18561. Proposition de territoire

1. LE PERIMETRE ACTUEL D'OBSERVATION DES LOYERS : LE GRAND CLERMONT

Le périmètre d'étude actuel de l'Observatoire des loyers, calqué sur celui de l'Observatoire de l'habitat, est celui du

Grand Clermont.

Le Grand Clermont se situe au cœur du département du Puy-de-Dôme. Comprenant 9 EPCI, dont la communauté

d'agglomération Clermont Communauté, et 108 communes, il correspond au bassin de vie clermontois et aux

périmètres d'intervention des politiques publiques suivants :

- Territoire du Schéma de Cohérence Territoriale

(SCoT)

-__ Territoire d’articulation de 8 Programmes Locaux de

l'Habitat (PLH)

Ce périmètre a été découpé en 24 secteurs, correspondant

aux réalités du marché immobilier local et aux enjeux

politiques sectoriels. Ce zonage a été établi en concertation

avec les acteurs locaux de l'habitat et les collectivités locales.

Les données de l'observatoire des loyers sont

systématiquement détaillées pour chacun de ces 24 secteurs

géographiques.

Le Grand Clermont en quelques chiffres

e 1 Communauté d'Agglomération

e Jintercommunalités

e 108 communes

e 405 000 habitants (2/3 du département, 1/3 de la

région)

e 223 000 logements (60% du département)

e 188 000 emplois (70% du département)

e 37 0O00étudiants

ouron.

Agence Clermont Métropole Dossier de candidature OLL

Riom Communauté

21 Riom 23

centre

de

Clermont-Ferrand

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Direction Générale de l'Habitat, de la Solidarité et de la

Politique de la Ville

Dossier suivi par JMP / 18562. PROPOSITION DE TERRITOIRE POUR L'OBSERVATOIRE LOCAL DES LOYERS

Dans le cadre de la mise en œuvre d’un observatoire local des loyers, au vu des objectifs méthodologiques et le

retour d'expérience des Observatoire Locaux des Loyers (OLL) existants, 9 zones sont proposées.

Cette nouvelle proposition de zonage se recentre sur le

territoire de l’agglomération clermontoise, future

Communauté Urbaine, et cœur du marché locatif privé Le parc locatif privé du Grand Clermont en 2013

local. Un zonage complémentaire sur le reste du Grand e 54000 logements locatifs privés (28% des RP)

Clermont permet d'appréhender les tendances à l’échelle e +4 000 logements depuis 2007 du bassin de vie. e 80% d'appartements e 53% en gestion locative directe

Il s'agit d’un zonage emboité: chaque nouvelle zone ° 50% de petits logements

correspond à une addition de plusieurs anciens secteurs ° 35% datent d'avant 1948

(24 secteurs initiaux), et l'agrégation de ces nouvelles

zones permet de reconstituer les périmètres :

de l’hypercentre clermontois

de la ville de Clermont-Ferrand

- de la communauté d'agglomération clermontoise

du Grand Clermont.

Chaque zone comprend à minima environ 4 000 logements locatifs privés, seuil minimal défini dans la méthodologie

nationale (OLAP/ANIL).

Il s’agit ici de la proposition de secteurs pour la première année de collecte prévue en janvier 2016. L’efficience du

partenariat local en termes de collecte (notamment en gestion indirecte) et du traitement des données permettra de

réajuster et d'optimiser ce 1” zonage dans les années futures.

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Agence Clermont Métropole Dossier de candidature OLL 4

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Direction Générale de l'Habitat, de la Solidarité et de la

Politique de la Ville

Dossier suivi par JMP / 18562. L'Observatoire des loyers du Grand

Clermont (2004-2014)

1. GOUVERNANCE ET FONCTIONNEMENT

æ Structure

L'Observatoire des loyers fait partie de l'Observatoire de l'habitat du Grand Clermont, créé en 2002, et encadré par

une convention cadre partenariale actualisée en 2007 (Cf. Annexe 1 Convention cadre partenariale).

L'Observatoire de l'habitat s'inscrit en cohérence avec les autres observatoires thématiques existants, permettant

ainsi d'appréhender de façon globale les évolutions du bassin de vie clermontois (observatoires des déplacements,

des stratégies économiques, des quartiers prioritaires).

Il s'organise autour de 4 grands axes de connaissance dont l’observation des loyers du parc privé, lancée en 2004.

æ Gouvernance

Le comité de pilotage de l'observatoire des loyers est celui de l'Observatoire habitat, toutefois l'observation des

loyers fait l’objet d’un groupe technique à part entière :

Comité de pilotage

Groupe de réflexion thématique des

loyers du parc privé

æ Fonctionnement

L'Agence d'urbanisme Clermont Métropole assure le rôle de maîtrise d'œuvre (animation-coordination) : élaboration

de la méthodologie, commande et suivi de l'enquête, exploitation et valorisation. L'ensemble des partenaires sont

associés dans l’analyse et la publication des données.

Le financement de l’observatoire des loyers comprend 2 catégories de dépenses :

1-Fonctionnement Traitement / exploitation et expertise / publication de l'Agence

= 84 000 € en 2014 (140 jours homme pour l'Agence Clermont Métropole)

2 - Enquête Réalisation de l'enquête par un bureau d’études spécialisé (phoning)

= 53 300€ en 2014 pour 2 400 enquêtes

2. MÉTHODE D’OBSERVATION

> Finalités

L'Observatoire des loyers a pour objet d'éclairer les fonctionnements des marchés locaux de l'habitat. || constitue un

champ d'analyse essentiel pour l'élaboration, la mise en œuvre, et l'évaluation des politiques publiques. Il contribue

notamment à la réalisation des PLH et des études thématiques habitat , à la détermination des loyers

conventionnés ANAH, ainsi qu’au suivi et à la fixation des plafonds de loyers pour les secteurs éligibles à

l'investissement locatif (Pinel) .Il répond aux enjeux suivants :

} Améliorer la connaissance de l'offre locative privée (2004-2009 et 2014)

> Fournir des références sur les niveaux de loyers pratiqués par segments et par secteurs géographiques.

} Positionner le territoire par rapport aux agglomérations et aires urbaines de taille similaire (évaluation).

> ‘ et les facteurs de variation des loye ation et

Li'avaua u enueuen, lignes transports en commun).

> Appréhender l'occupation du parc locatif privé : typologie, rotation, ancienneté, profil des ménages.

» Apporter des éléments complémentaires de connaissance avec le parc public.

Agence Clermont Métropole Dossier de candidature OLL 5

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Direction Générale de l'Habitat, de la Solidarité et de la

Politique de la Ville

Dossier suivi par JMP / 1856> Champet méthode d'observation

Il s’agit d’une enquête téléphonique de locataires par échantillonnage selon une stratification par secteur et par

type de logements (T1, T2, .….), avec redressement (Cf. Annexe 2 Cahier des charges de l'enquête) : 2 400 ménages

enquêtés en 2014 pour un parc locatif privé existant de 54 000 unités.

L'enquête concerne l’ensemble des logements locatifs privés occupés non meublés en gestion directe ou indirecte.

Le questionnaire compte 34 questions selon 6 grandes parties : descriptif du logement, mobilité, loyers et charges,

précédent logement, projets de déménagement, identification de l'occupant. (Cf. Annexe 3 Questionnaire de

l'enquête 2014).

> Périodicité et zones d’études

L'enquête a été renouvelée tous les 5 ans : 2004 — 2009 — 2014.

Le périmètre d'enquête correspond au territoire du Grand Clermont, découpé en 24 secteurs, dont 9 sur la

commune de Clermont-Ferrand donnant une précision géographique fine, au quartier. En 2014, 10 secteurs

supplémentaires ont été enquêtés, correspondant aux 10 communes B2 éligibles au dispositif d'investissement

locatif Pinel (Cf. 8 1.1).

> Traitements

Les données sont redressées selon le nombre de logements locatifs privés par secteur géographique et par type à

partir de la base de données Filocom.

Ensuite, plusieurs types de traitements sont effectués: exploitations cartographiques, analyses descriptives, et

analyses factorielles (Analyse en composante multiple, classification ascendante hiérarchique...). Des ressources en

géomatique et statistique internalisées à l’agence d'urbanisme permettent de réaliser ces traitements.

> Analyse et diffusion de l'information

Les partenaires co-analysent les données, ils apportent une expertise partagée, et nourrissent l'observatoire de

données complémentaires (cf. partie 3 sur les partenariats). L'analyse des données fait l’objet de plusieurs types de

publications dans le cadre de l’observatoire habitat : dossiers habitat (publications de 20 à 24 pages; notes de

conjoncture (4 pages - Cf. Annexe 4 Note conjoncture 2015); fiches territoriales (recto-verso par territoire — Cf.

Annexe 5 Exemple de fiche territoire). Une page dédiée à l'Observatoire des loyers est accessible sur le site internet

de l’Agence Clermont Métropole.

Les résultats sont également présentés dans les instances de collectivités (commissions habitat, commission SCOT)

ou les assemblés générales des institutions (bailleurs sociaux, ADIL,..), et des articles de presse relayent

l'information auprès du grand public (La Montagne, Mairie Conseils).

3. BILAN ET EXPERIMENTATION

Le bilan de l'observatoire de loyers fait apparaitre les points suivants :

FORCES FAIBLESSES

Forts de ces constats, le Comité de Pilotage de l'observatoire habitat de févier 2015 a souhaité s'orienter vers la

mise en œuvre d’un observatoire annualisé et multi partenarial. L’année 2015 devait permettre d'étudier les

conditio! le ce « nouveau » dispositif, pour uné

Agence Clermont Métropole Dossier de candidature OLL 6

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Direction Générale de l'Habitat, de la Solidarité et de la

Politique de la Ville

Dossier suivi par JMP / 18563. Les partenariats

1. L'ORGANISATION PARTENARIALE EXISTANTE

A ce jour, dans le cadre de l’observatoire des loyers existant, les partenariats de l'Observatoire des loyers du Grand

Clermont revêtent 2 formes principales :

> Analyse partagée, rédaction et publication

L'Observatoire des loyers s'appuie sur un groupe de réflexion thématique spécifique (GRT loyers) :

ADIL du Puy-de-Dôme DDT du Puy-de-Dôme

Agence Clermont Métropole DDCS du Puy-de-Dôme

Association du Logement Social du Puy-de-Dôme DREAL Auvergne

Auvergne Habitat (bailleur social) Chambre FNAIM Auvergne

CAF du Puy-de-Dôme Grand Clermont

Caisse des dépôts et consignations INSEE Auvergne

Chambre des notaires LOGEHAB (Action logement)

Chambre des propriétaires UNPI Auvergne Logidôme (bailleur social)

Clermont Communauté OPHIS (bailleur social)

CNAB Riom Communauté

Conseil Général du Puy-de-Dôme SCIC Habitat Auvergne et Bourbonnais (bailleur social)

FPI Auvergne (Fédération des promoteurs immobiliers)

Ce groupe de réflexion thématique est associé aux réflexions méthodologiques (modes de collecte, cahier des

charges, partenaires à mobiliser), peut être force de propositions quant aux exploitations et analyses à réaliser, et

apporte des éléments d'interprétation et des explications aux phénomènes mis en évidence par les données. Les

partenaires participent étroitement à la réalisation des publications.

æ Apport de données complémentaires

> Bailleurs sociaux du Puy-de-Dôme

La connaissance fine du parc locatif privé a soulevé un vif intérêt pour la mise en corrélation avec le parc locatif

social, d’où la mise en œuvre d’une convention spécifique avec les bailleurs sociaux, à partir de 2005, en

complément des bases de données EPLS / RPLS (Convention avec la DREAL).

Une série de variables communes aux différents bailleurs et détaillées au programme de logements est transmise

tous les 2 ans. Elle concerne des données sur la structure de l'offre locative sociale, les niveaux de loyers,

l'occupation, et les demandes et attributions.

} Loyers CAF (DREAL Auvergne)

La DREAL réalise, en parallèle et en complément de l'enquête menée dans le cadre de l'observatoire des loyers, une

analyse des loyers CAF. Les résultats sont versés au GRT loyers pour affiner et compléter les analyses. La dernière

exploitation des loyers CAF par la DREAL date de 2015, à partir des données sur les loyers 2013.

> Données des agences immobilières FNAIM

Un partenariat a été amorcé en 2012 avec la FNAIM pour compléter les données de l'enquête téléphonique par

celles des agences immobilières. Un questionnaire de 18 questions a été établi et devait être diffusé dans les

agences. Compte-tenu du contexte national de l’époque, la collecte n’a pu être effectuée, mais la démarche de

collaboration reste engagée.

Agence Clermont Métropole Dossier de candidature OLL 7

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Politique de la Ville

Dossier suivi par JMP / 18562. L'ORGANISATION PARTENARIALE ENVISAGEE

Dans le cadre de la mise en œuvre d’un dispositif d'observation local des loyers, trois évolutions majeures sont

envisagées :

> Mise en œuvre d’un Comité de Pilotage propre à l’observatoire des loyers

L'Agence d'Urbanisme Clermont Métropole, via la plateforme de l'Observatoire de l'Habitat, est l'outil de mise en

œuvre de l'Observatoire Local des Loyers (OLL). Un Comité de Pilotage dédié sera présidé par l’agglomération

clermontoise (Président ou VP habitat). Ce COPIL doit rassembler, à minima, l’ensemble des partenaires financeurs

et des collecteurs de données. Il sera garant de la mise en œuvre de l’observatoire local des loyers et se réunira

environ 3 fois par an.

æ Diversification de la collecte et conventionnements

Les partenaires historiques, à savoir l'ADIL, la FNAIM, la FPI Auvergne et LOGEHAB (Action Logement), s'engagent

d'ores et déjà, dans le cadre de la mise en œuvre d’un observatoire local des loyers, à contribuer à la collecte de

données en transmettant tout ou partie des données mobilisables au sein de leurs organismes (Cf. Lettres

d'intention).

Enfin un travail particulier doit être mené avec la CAF et l’ANAH, déjà partenaires et fournisseurs de données dans

le cadre des observatoires pilotés par l'Agence d'urbanisme, pour étudier la pertinence des données qu’ils

pourraient potentiellement transmettre sur les loyers du parc privé.

Chaque transmission de données des fournisseurs à l’observatoire local des loyers fera l’objet d’une convention et

d’une déclaration à la CNIL.

En ce qui concerne les enquêtes complémentaires, les collectivités s’appuieront, entre autre, sur la base

d’échantillonnage de l'enquête réalisée en 2014 (environ 1 200 adresses en gestion directe).

> Elargissement/ Consolidation du partenariat

De nouveaux partenariats ou une consolidation de partenariats existants sont souhaités et pressentis avec la

Chambre des Propriétaires, l’UNIS, la Chambre de Commerce et d'Industrie (meublés), les associations de locataires,

et éventuellement quelques agences immobilières locales, Chambre des notaires.

Le portage politique de l'Observatoire de l'Habitat depuis 2004, relayé dans le cadre de la candidature national pour

les nouveaux Observatoires Locaux des Loyers, facilitera cette mobilisation locale.

Au-delà, un travail de recensement de l’ensemble des fournisseurs potentiels de données sur les loyers du parc privé

sera réalisé d’ici septembre 2015. L'objectif est ainsi d'établir un état des lieux précis du potentiel de collecte sur le

territoire et de prospecter les instances repérées. Il consistera en premier lieu à repérer l’ensemble des

professionnels de l'administration de biens intervenant sur le territoire.

Agence Clermont Métropole Dossier de candidature OLL 8

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Dossier suivi par JMP / 1856Précisions méthodologiques et demande de

subvention

1. PRECISIONS METHODOLOGIQUES

Comme évoqué en page 6 du dossier de candidature, l’ambition locale est de structurer l’observatoire local des

loyers durant le 2ème semestre 2015, pour une opérationnalité et une première collecte de données en janvier

2016.

Dans cet objectif, voici les grandes phases de travail envisagées :

En 2015, structuration de l’OLL :

> Animation et pédagogie sur le nouvel observatoire des loyers

Cette phase consiste notamment à expliciter le nouveau dispositif aux partenaires et acteurs locaux et à rencontrer

l’ensemble des partenaires susceptibles d’être partie prenante. Une synthèse pédagogique sera réalisée comme

support aux rencontres envisagées.

> Préparation de la collecte

1- Vérification du zonage. Traitement de l'enquête loyers 2014 à l'échelle des 8 nouveaux zonages envisagés

pour l’OLL de manière à vérifier leur cohérence et leur pertinence en matière de niveaux de loyers. Cette

phase de précision du zonage se fera en étroite collaboration avec l'OLAP.

2- Recensement des sources de collecte. Etat des lieux de l’ensemble des sources de données existantes en

matière de gestion directe et indirecte du parc locatif privé et des fournisseurs de données correspondant.

(Tableau des sources).

3- Démarchage -— conventionnement. Les fournisseurs de données seront ensuite démarchés pour intégrer le

nouveau dispositif d'observation (OLL). Comme nous l’avons évoqué dans le dossier de candidature (p.8), un

certain nombre de partenaires ont déjà formalisé leur intention de contribuer à la collecte de données, mais

nombre de partenariats restent encore à confirmer, formaliser, ou même à construire.

4- Calage méthodologique avec l'OLAP et fixation des objectifs de collecte pour 2016. A partir de l’état des

lieux des sources potentielles et du zonage affiné, l'OLAP précisera les objectifs de collecte pour le territoire

du Grand Clermont. Un premier tableau d'objectifs a d'ores et déjà été établi à partir des éléments du

dossier de candidature et de l'observatoire des loyers préexistant. Il s’agira de le mettre à jour, mais les

objectifs devraient rester proches, à savoir environ 10 500 enquêtes auprès des professionnels et 1 200

enquêtes auprès des particuliers.

5- Préparation de la collecte. |! s'agira de réaliser cahier des charges pour l'enquête téléphonique 2016, et de

structurer la collecte auprès des fournisseurs : pré formatage des données, interface de saisie, anticipation

de la méthodologie d’enrichissement.

En 2016, mise en œuvre de l’OLL :

> Collecte, enrichissement et traitement des données. Il s'agira d'organiser la collecte auprès des

fournisseurs, de lancer et de suivre l'enquête téléphonique, d'intégrer et de compléter les données avant de

les déposer sur le centre de traitement.

æ Analyse et valorisation. Une fois les données contrôlées et validées par l’'OLAP, l'OLL réalisera l’analyse et la

valorisation des données : post-traitements, animation de groupes d'expertise et publications.

æ Optimisation de la charge grâce aux retours d'expériences 2015. Les années 2016 et 2017 devront

permettre d'optimiser les jours passés par l'Agence grâce à l'expérience acquise : pré-collecte, partenariat,

convention, qualité de la donnée croissante dans le temps, traitements-analyses, etc...)

2. BUDGET PREVISIONNEL ET DEMANDE DE SUBVENTION

Le budget prévisionnel est donc établi sur deux années, suivant le tableau ci-après, de manière à avoir une visibilité

globale à ‘ ° ‘ oût du nouveau dispositif d'observ Ce | | Ce œuvre.

L'année ___- ._.. . __,_. l’une demande de subvention au 2 150€

correspondant à une charge de travail estimée à 110 jours homme (ct. plan de financement). Pour 2016, première

année de collecte et de mise en œuvre de l’OLL, le coût du dispositif est estimé à 85 000€. Il sera confirmé lors de la

demande de subvention 2016.

Agence Clermont Métropole Dossier de candidature OLL 1

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Direction Générale de l'Habitat, de la Solidarité et de la

Politique de la Ville

Dossier suivi par JMP / 1856Structure porteuse de l'observatoire local des loyers Agence d'urbanisme Clermont Métropole Agence d'urbanisme Clermont Métropole

Région Auvergne Auvergne

Villes « centre » des unité(s) urbaine(s) relevant du périmètre

d'observation Clermont-Ferrand Clermont-Ferrand

Nombre de communes dans le périmètre couvert par . 1 1

l'observation des loyers 08 08

Nombre de logements parc locatif privé 55 600 55 600 {correspondant au périmètre d'observation)

Nombre de zones fixées pour le périmètre d'observation 9 secteurs 9 secteurs {en lien avec l'Olap ou l'Anil)

Nombre d'enquêtes indirectes

{via un professionnel de l'immobilier, notaire, administrateur de bien, 10 505

etc.)

dont nombre de logements meublés

(relevés par les enquêtes indirectes)

Coût total du recueil des données via les enquêtes indirectes 21 300€

ratio coût par enquête indirecte 2€

Nombre d enquêtes directes auprès de particuliers 1 080 enquêtes téléphoniques (locataires ou propriétaires)

dont nombre de logements meublés

(relevés par les enquêtes directes)

Coût total du recueil des données via les enquêtes directes 33 000€

ratio coût par enquête directe 30 €

Coûts Traitement Je trai , Jéqué . ‘onal

(si e traitement n'est pas dé egue au niveau national) 30 000€

Coûts Exploitation et diffusion

ratio coûts traitement global / nombre d'observations prévues 7€

Coûts non reconductibles (première année) 62150€ -

Autres partenaires que l’État Clermont Communauté, Grand Clermont Clermont Communauté, Grand Clermont

Montant de la participation financière

des autres partenaires que l’État

12 150€ (11 000 £ Clermont

Communauté et 1 150 € Grand

Clermont)

30 000 € (28 000€ Clermont

Communauté et 2 000€ Grand

Clermont)

Budget total consacré à l'observation des loyers 62 150€ 85 000 €

Subvention demandée à l’État 50 000 € 55 000 €

Ratio subvention État par logement du parc locatif privé 0,9 0.99

Agence Clermont Métropole Dossier de candidature OLL

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Dossier suivi par JMP / 1856DGALN/DHUP/FES5 Formulaire récapitulatif Objectifs et Financements

Année d'exercice RAPPEL 2014 (toutes zones urbaines) 2015 {une colonne par zone urbaine)

Structure porteuse de l'observatoire local des loyers Agence d'urbanisme Clermont Métropole Agence d'urbanisme Clermont Métropole

Région Auvergne Auvergne

Villes « centre » des unité(s) urbaïne(s) relevant du périmètre

d'observation Clermont-Ferrand Clermont-Ferrand

Nombre de communes dans le périmètre couvert par l'observation des loyers 108

Nombre de logements parc locatif privé

{correspondant au périmètre d'observation)

Nombre de zones fixées pour le d'observation

{en lien avec l'Olap ou l'Anil) 34 secteurs (non fixés par l'OLAP-ANIL) 9 secteurs

Nombre d' tes indirectes

{Via un professionnel de l'immobilier, notaire, administrateur de bien, etc.)

dont nombre de logements meublés

(relevés par les enquêtes indirectes)

Coût total du recueil des données

via les enquêtes indirectes

ratio coût par enquête indirecte

Taux du nombre d'enquêtes indirectes réalisées en 2014

(par rapport aux objectifs)

Nombre d'enquêtes directes auprès de particuliers

(locataires ou propriétaires) 2 400 (dont 1 111 en gestion indirecte)

dont nombre de logements meublés

(relevés par les enquêtes directes)

Coût total du recueil des données

Va les enquêtes directes 53 300 €

ratio coût par enquête directe 22,00 €

Taux du nombre d'enquêtes directes réalisées en 2014

(par rapport aux objectifs) 77% (objectif 3 100)

Coûts Traitement

(si le traitement n'est pas délégué au niveau national)

Coûts Exploitation et diffusion

ratio coûts traitement global / nombre d'observations prévues

Coûts non reconductibles (première année) 62 150€

Autres partenaires que l'État

(ister les collectivités territoriales ou organismes privés ou parapublics, autres que des services de l'État)

(sigles ou abréviations possibles)

Clermont Communauté, Riom Communauté,

Grand Clermont Clermont Communauté, Grand Clermont

Montant de la participation financière

des autres partenaires que l'État

53 300 € (Clermont Communauté, Riom

Communauté, Grand Clermont) / 84 000€

adhérents Agence (programme mutualisé)

12 150€ (11000€ Clermont Communauté et

1150 € Grand Clermont)

Budget total consacré à l'observation des loyers

Ratio subvention État par logement du parc locatif privé

137 300€

5000 € (DREAL)

0,09

62 150€

0,90

Commentaires : Jusqu'ici les enquêtes de l'observatoire des loyers de l'agglomération clermontoise se déroulaient tous les 5 ans, le budget 2014 correspond à l'enquête 2014, mais si l'on rapporte ce budget à un coût annuel cela représente 24 700€/an. En matière de zonage, l'année 2014 est particulière puisqu'elle intègre 10 secteurs supplémentaires (correspondant aux communes B2 éligibles au dispositif d'investissement locatif).

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